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7 faons de faire fortune en immobilier

Par

Mathieu Lajoie, blogueur


Comprendrevosfinances.com

http://www.comprendrevosfinances.com/
Sommaire

Prface........................................................................................................................... 3

Introduction................................................................................................................... 4

7 faons de faire fortune en immobilier

Numro 1 : Immobilier locatif....................................................................................... 7

Numro 2 : Transformer ses immeubles en entreprises............................................... 8

Numro 3 : Les mtiers de l'immobilier........................................................................ 10

Numro 4 : Les terrains................................................................................................. 11

Numro 5 : Les Flips...................................................................................................... 13

Numro 6 : Location Option d'achat............................................................................. 14

Numro 7 : Le classique du propritaire...................................................................... 15

Bonus

Numro 8 : Multiplication des stratgies .................................................................. 17

Conclusion...................................................................................................................... 18

Mes livres immobiliers................................................................................................... 19


Prface

Tous les lments dans ce document sont titre informatif seulement. Je ne suis ni conseiller
financier, ni courtier, ni planificateur financier et chaque suggestion que je donne est base
uniquement sur mon exprience personnelle et sur de nombreux documents que j'ai consults au fil
des ans.

Vous devriez toujours consulter un professionnel avant de prendre n'importe quelle dcision
financire.

Le contenu de ce document peut inclure des produits, des informations ou des services provenant
d'autres parties. Je n'assume aucune responsabilit pour le contenu provenant de ces sources.

Certains liens de ce document peuvent avoir un intrt financier dont je peux bnficier.
Introduction

videmment, il existe bien des mthodes pour faire fortune et devenir libre financirement.
Pourtant, saviez-vous que prs de 50% des millionnaires de la plante le sont devenus grce
l'immobilier ? Ceux-ci nous exposent souvent le fait que l'immobilier est le 747 de l'indpendance
financire et que ce type d'investissement peut vous mettre l'abri du besoin et ce, pour le reste de
vos jours.

De plus, il faut savoir qu'avec le principe de l'effet de levier qui est li l'endettement, l'immobilier
est sans doute un investissement plus facile que la Bourse, puisque le montant en capital investir
est plus limit.

Bien que l'immobilier locatif vous procure des revenus mensuels, l'intrt ici est de vouloir faire
fortune en immobilier. Alors, regardez ce qui est possible de faire avec ce type d'immobilier. Vous
verrez que devenir millionnaire n'est pas rserv uniquement aux autres.

Avant de vous faire la dmonstration sous forme de tableau, il est important que vous compreniez
qu'en immobilier, vous pouvez vous enrichir de 5 faons :

1- les revenus ;
2- la croissance ;
3- la capitalisation ;
4- les avantages fiscaux
5- l'effet de levier

Les revenus

Vos immeubles vont gnrer du revenu de location. videmment, vous aurez des dpenses comme
les assurances, les taxes municipales, l'entretien, l'hypothque, la gestion, etc... Toutes ces dpenses
forment vos dpenses d'opration.

Ainsi, vos revenus de location soustraits de vos dpenses d'opration vont vous procurer un surplus
positif d'argent mensuellement.

La croissance

Lorsque vous faites rfrence la croissance en immobilier, vous devez penser la plus-value prise
par vos immeubles travers le temps. Ce n'est pas une lgende lorsque l'on dit que l'immobilier ne
perd pas de valeur. Il peut videmment avoir des chutes comme en 2008 aux USA. Par contre, ce
type de placement est de loin beaucoup moins volatil que la bourse.

Historiquement, on parle de plus-value de l'ordre de 4-5%/an.


La capitalisation

C'est lorsque l'on parle de capitalisation que les propritaires adorent les locataires et le premier jour
du mois. Le terme de capitalisation fait rfrence au remboursement de votre prt
hypothcaire. Chaque versement hypothcaire vous permet de rembourser du capital. Et ces
versements sont effectus avec les loyers de vos locataires. la fin de votre priode
d'amortissement, votre immeuble sera libre d'impt et il vous appartiendra 100%.

Les avantages fiscaux

Les avantages fiscaux sont de moins en moins nombreux. Et compte tenu de la situation financire
de nos gouvernements, je ne pense pas que cela va s'amliorer. Heureusement pour vous,
l'investissement immobilier vous permet d'user d'une stratgie fiscale qui permet de vous
enrichir travers le temps. Il s'agit du concept de l'amortissement.

La Loi de l'impt vous permet de prendre de l'amortissement sur vos immeubles, sans crer, bien
sr, de perte locative. Cela vous permet alors de rduire votre revenu de location et par consquent,
de payer moins d'impt sur vos revenus.

L'effet de levier

L'effet de levier est sans doute la plus grande force de l'investissement immobilier. C'est mme
le cur de l'investissement immobilier selon les experts financiers de ce monde. L'effet de levier
repose sur l'utilisation de l'argent des autres pour investir en immobilier.

Sachez toutefois que l'effet de levier existe aussi dans le domaine des valeurs mobilires, comme la
Bourse par exemple, avec des prts investissement ou prts levier.

Bref, comprenez que l'argent des autres est trs important puisqu'il vous permet de produire de
hauts rendements sur vos actifs. Effectivement, l'effet de levier permet de vous procurer 100% d'un
immeuble, mais avec une mise de fonds rduite, disons de 25%.

Par consquent, avec seulement 25% de la valeur de l'immeuble, vous bnficiez 100% des
revenus et de la plus-value systmatiquement.

Voil les 5 faons qui me permettent de dire que l'immobilier est un investissement vraiment
intressant pour devenir libre financirement et s'enrichir. Maintenant, sous forme d'un tableau,
j'aimerais vous dmontrer comment il peut tre facile de devenir millionnaire avec l'immobilier.

L'exemple suppose un investissement immobilier de 250 000$. On effectue cet achat 1x l'an et
puisque vous tes fut, vous devenez propritaire de l'immeuble avec une valeur de 10% sous le
march. Faisons ce scnario sur une priode de 10 ans avec un taux d'intrt moyen de 5%. Disons
que la plus-value se limite 4%/an.

Anne Valeur de Prix achet Valeur dans Solde quit


l'immeuble 10 ans aprs hypothcaire
l'an 1
1 250 000 225 000 370 061 166 039 204 022
2 260 000 234 000 370 061 180 264 189 797
3 270 400 243 360 370 061 194 977 175 084
4 281 216 253 094 370 061 210 204 159 857
5 292 464 263 218 370 061 225 967 144 094
6 304 163 273 747 370 061 242 288 127 773
7 316 329 284 696 370 061 259 181 110 880
8 328 983 296 085 370 061 276 683 93 378
9 342 142 307 928 370 061 294 811 75 250
10 355 828 320 245 370 061 313 597 56 464
11 370 061 333 055 370 061 333 055 37 006
Total 4 070 671 2 697 066 1 373 605

Vous voyez comme moi la somme en quit amasse en seulement 10 ans : 1 373 605$.... vous
tes donc millionnaire, et mme plus. Non seulement vous tes millionnaire, mais vous obtenez des
revenus passifs de location tous les mois. Amplement suffisant pour vous dire libre financirement.
Vous tes donc financirement indpendant grce l'immobilier.

Rassurez-vous, un achat de 250 000$ par an est assez simple raliser. Connaissez-vous bien des
immeubles logement qui se vendent ce prix l ??

Par ce petit exemple, je veux simplement vous faire raliser qu'il est possible de faire bien plus.
C'est du moins mon objectif personnel.

Je veux aussi vous dmontrer qu'il est possible de devenir indpendant financirement avec
limmobilier, et ce facilement. Que mme tant peu fortun au dpart, il vous est possible de faire
ces achats de 250 000$/an et devenir millionnaire au bout de 10 ans.

Un investisseur immobilier motiv, avec un peu de connaissances, pourra refinancer ses immeubles
chaque anne et accumuler une fortune encore plus importante au fil du temps.
Par consquent, regardons maintenant comment les investisseurs immobiliers russissent devenir
libres financirement. Voici donc mes 7 meilleures faons de faire fortune en immobilier.

7 faons de faire fortune en immobilier

Numro 1 : Immobilier locatif

Voici sans doute le cas classique en immobilier. Tout le monde connat une personne possdant un
immeuble et dit s'enrichir grce ses locataires. Effectivement, un immeuble bien achet va
s'autofinancer et mme, vous procurer un cash-flow positif tous les mois dans vos poches.

Vous devez compter environ 50$ par porte comme revenu mensuel si l'immeuble est achet avec
une hypothque de 75%. Ainsi, si vous souhaitez avoir un revenu annuel, disons de 30 000$ avec
vos immeubles locatifs, vous devez possder minimum 50 portes. videmment, vous devez ajouter
votre rendement la plus value potentielle de votre immeuble et l'quit qu'il engendrera.

L'important ici sera vraiment de faire attention vos calculs pour vous assurer de faire de l'argent
tous les mois. Vous voulez vous crer des revenus mensuels, pas des pertes mensuelles. J'ai moi-
mme pass par l.....

Malheureusement, bien des gens pensent de faire une bonne affaire en investissant en immobilier.
Pourtant, la fin de l'anne, votre comptable risque de vous contacter pour vous dire que votre
immeuble est en perte. Alors svp, faites attention et prenez tout de mme le temps de bien calculer
les dpenses de votre projet. Et surtout, ne vous fiez pas aux donnes du vendeur.

Numro 2 : Transformer ses immeubles en entreprise

Dans le livre de Thomas Stanley et William Danko, The Millionaire Next Door, les auteurs
s'efforcent nous expliquer comment russir devenir libre financirement. Un des stratagmes le
plus utilis pour arriver accumuler la richesse est le chemin de l'entreprenariat.

Effectivement, une majorit de personnes l'aise financirement prosprent travers leurs propres
entreprises. Pourquoi ne pas appliquer cette solution l'immobilier ?

Les avantages d'tre en affaires sont nombreux :


payer moins d'impt ;
protection de vos actifs ;
contrle de vos avoirs 100%.

Contrairement la Bourse, o il est impossible de contrler le capital investi, l'entrepreneur peut


dcider lui-mme o va aller son argent pour la faire multiplier. De plus, exercer vos activits en
socit par actions vous permet souvent de protger vos biens contre vos cranciers. Intressant
donc de conserver ce que vous avez mis un temps fou btir !

Finalement, le taux corporatif des compagnies est de l'ordre de 19%/an, contrairement au taux
d'imposition personnel qui est progressif.... et qui atteint rapidement les 40% minimum.

Alors, avec la technique numro 2 de ce guide, pourquoi ne pas exercer vos activits immobilires
sous forme d'une compagnie, et payer seulement 19% d'impt ?

videmment, il faut respecter certains critres. Premirement, excessivement difficile d'exercer


l'immobilier locatif (comme la technique numro 1) sous une compagnie. Effectivement, pour vous
qualifier, vous devez avoir un minimum de 5 employs temps plein au sein de votre organisation.
Assez difficile d'y arriver, moins d'avoir 1000 portes !!

Par contre, voici quelques exemples d'investissements immobiliers qui peuvent se produire
l'intrieur d'une compagnie et profiter des avantages de celles-ci, tout en vous permettant de faire
fortune :
Flip ;
Location-Achat ;
Maison de chambres ;
Location sous forme de villgiature (chalets / condos).
Numro 3 : Les mtiers de l'immobilier

Certains d'entre vous auront peut-tre peur de l'immobilier et des responsabilits qui y sont
associes. Une des plus grandes peurs des investisseurs immobiliers potentiels est la gestion des
locataires. Rassurez-vous, il y a des moyens bien simples de passer travers cette peur.

Cependant, disons que l'immobilier vous intresse, mais que l'investissement dans la pierre vous
refroidit. Il existe plusieurs professions relies l'immobilier qui pourront vous procurer de trs
bons revenus :
courtier immobilier ;
courtier hypothcaire ;
prteur priv ;
gestionnaires d'immeubles.

tre courtier immobilier est souvent la profession laquelle on pense le plus quand on fait
rfrence aux mtiers de l'immobilier. Les honoraires de ces courtiers sont assez impressionnants.
On parle souvent d'au moins 5% du prix de vente de la maison. Disons que la vente d'une maison
moyenne rapporte 10 000$ (prix de vente de 200 000$) et que vous faites une vente par mois. On
parle d'un salaire de 120 000$ par an pour quelques heures de travail par semaine.

J'ai un ami qui fait son cours en ce moment temps partiel. Cela devra lui prendre environ 8 mois.
Avez-vous ralis le potentiel futur des ses revenus pour seulement 8 mois d'cole, et ce, temps
partiel en plus. En tant que vtrinaire, je ne produis mme pas ce salaire et j'ai un doctorat qui m'a
demand 5 ans d'universit !
Le courtier hypothcaire est celui qui s'occupe de magasiner votre prt hypothcaire pour vous. Il
traitera la prautorisation et trouvera le meilleur taux pour votre situation personnelle. Un peu
comme le courtier immobilier, le courtier hypothcaire travaille commission.

Le prteur priv est un autre mtier de l'immobilier, mais moins connu. Vous pouvez devenir
prteur priv en prtant des sommes aux investisseurs immobiliers. Les taux d'intrt demands par
ces prteurs sont habituellement de l'ordre de 10-12%/an. Vous pouvez utiliser l'quit de votre
maison, dduire les intrts de votre prt et recevoir une somme d'argent tous les mois passivement.

Quant au gestionnaire d'immeuble, il est responsable de la scurit et de l'entretien des lieux. En


tant que gestionnaire, vous allez mettre en place la location des baux, faire la comptabilit de
l'immeuble et faire des rapports de gestion. Pour ce travail, pensez recevoir 5% des revenus bruts
de location. Une belle somme d'argent qui entre tous les mois dans votre de compte en banque.

videmment, il y aura du travail faire, mais vous pouvez exercer votre travail sous la forme d'une
compagnie, et ce, avec tous les avantages qui s'y rattachent.

Numro 4 : Les terrains

Les terrains sont de plus en plus rares, ce qui augmente la valeur de ceux-ci travers le temps.
videmment, pensez la localisation de votre terrain avant de procder l'achat. Plus le terrain est
situ dans une zone convoite, plus la valeur de celui-ci sera grande.
Utilisez les services d'un valuateur agre pour tenter de connatre la vritable valeur de votre
terrain. Cette partie est difficile puisquaucun revenu annuel n'est produit avec ce bien, rendant
ainsi l'valuation complique pour le novice en la matire.

Le financement peut-tre galement difficle. En gnral, les banques dsirent au moins 50% de
mise de fonds sur l'achat de terrain. Une bonne diffrence avec notre 25% pour l'immobilier de
nature traditionnelle. Ici, un prteur priv vous sera sans doute utile.

Pensez aussi que lors de l'achat de terrain, il peut tre obligatoire de verser des taxes. Mais tout de
mme, bien des gens ont fait fortune en immobilier en possdant de la terre.

Depuis ces dernires annes, les terres bois sont un bel exemple de ces dernires annes. Des
revenus potentiels sont prvoir avec la Bourse du Carbone. La grandeur moyenne des terres
bois est de 40 arpents. mon avis, on peut facilement penser une plus-value annuelle de 6%/
sans casse-tte.

Mme son de cloche pour les terres agricoles, o le march est trs en demande. Mais le prix est
videmment plus cher pay. Aussi, pensez aux rablires. Comme tous les autres types de terrain,
ils prennent systmatiquement de la valeur dans le temps. En plus, vous aurez un revenu lors de
l'exploitation de votre entreprise acricole pour payer votre prt bancaire.

Finalement, si vous voulez investir dans les terrains sans les tracas, il existe des solutions cl en
main offertes aux investisseurs immobiliers. Des entreprises comme Walton se spcialisent dans ce
genre de produit.
Numro 5 : Les Flips

Avec la venue des sries tlvises portant sur la rnovation, les flips sont de plus en plus populaires
pour faire fortune en immobilier. Par contre, sachez qu'il existe bien des manires de faire des
flips en immobilier. Effectuer des rnovations et revendre rapidement est seulement une des faons
de procder.

En fait, le principe d'un flip immobilier est de se procurer un bien immeuble et de le revendre
rapidement avec un certain profit. Voyons ensemble les diverses possibilits de flips autre que le
flip-rnovation.

Il existe le flip pur, o vous trouvez une aubaine pour la revendre prs de la valeur du march, sans
rnovation ni maquillage. Des maisons sous successions, des divorces ou des mutations pour le
travail offrent ce genre de deal immobilier.

Le flip mathmatique est mon prfr. Il s'agit d'acheter un multilogement (6 portes et +), d'en
augmenter les revenus et d'en diminuer les dpenses. La valeur d'un multilogement ne dpend pas
du march, mais bel et bien des profits qu'il gnre. En fait, c'est comme une entreprise. Alors, si
vous augmentez les profits, la valeur de l'immeuble explose. Lors de la vente de l'immeuble, vous
empocherez la plus-value.

Le flip sur plan se produit lors de l'achat d'une proprit, souvent des condos qui ne sont pas encore
construits. Pour avoir son financement, le promoteur doit vendre un certain pourcentage de son
projet. Pour y arriver, il consent des rabais aux investisseurs immobiliers. Une fois construit, vous
vendez votre rsidence au prix du march avec un profit.

Le flip conversion est une machine gnrer de l'argent. Il consiste changer la vocation d'un
immeuble et ainsi, augmenter la valeur de ce dernier. Un flip conversion bien connu est de modifier
des multilogements en condos. Il n'est pas rare de donner une plus value de 50 000$/porte !!
Imaginez un immeuble de 6 ou 12 logements.
On parle de profit brut d'environ 300 000$ 600 000$ par projet.

Numro 6 : Location Option d'achat

La location achat permet au locataire d'habiter tout de suite dans la maison qu'il souhaite obtenir au
lieu de louer un appartement dans un immeuble revenus. En l'habitant quelques annes, le
locataire va tre capable de btir son crdit pour ventuellement se qualifier pour un prt
hypothcaire et possder cette maison.

Mais avant que ce scnario se ralise, en tant qu'investisseur immobilier, vous pouvez tirer votre
pingle du jeu. La stratgie de la location avec option d'achat est de faire l'achat d'une maison et la
louer cette personne qui souhaite l'acqurir.
Habituellement, le dlai entre l'achat et la vente est d'environ 3 ans. Ainsi, durant 3 ans, vous
recevez un loyer pour votre maison, tout en sachant que vous allez vendre cette rsidence dans une
priode fixe au contrat.

De plus, les frais d'entretien et de rnovation sont au plus bas. Effectivement, puisque le locataire
se portera acqureur de la maison d'ici 3 ans, c'est habituellement lui qui effectue les modifications
sur la maison et dboursera videmment pour celles-ci.

Numro 7 : Le classique du propritaire

Les chappatoires fiscales sont peu nombreuses, mais l'immobilier vous permet d'en profiter encore.
Mme en ne dtenant aucun immeuble revenus, vous pouvez faire fortune en immobilier. Il s'agit
simplement de devenir propritaire. Effectivement, on parle bien de devenir millionnaire
automatiquement.

Voici la faon de procder pour avoir accs ce chteau de 1 000 000$. En fait, il s'agit d'utiliser
l'effet de levier sur votre maison pour en acheter une autre ayant une plus grosse valeur. La vente
va gnrer un gain en capital, mais libre d'impt si vous utilisez votre exonration d'impt pour
rsidence principale. Une fois vendue, vous recommencez le mange pour acheter une autre maison
d'une plus grande valeur, sans augmenter votre cot de vie, jusqu' possder une valeur nette de
1 000 000$.
Par exemple, commencez disons avec une maison de 200 000$. Avec une mise de fonds de 25%,
l'hypothque sera de 150 000$ et des versements hebdomadaires de 181,23$. Il s'agit d'un
versement fort raisonnable. Dans 10 ans, 4%/an de croissance, la maison aura une valeur de
297 000$. Votre valeur nette sera donc de 189 000$.

Vous trouvez une maison de plus grande valeur, tout en maintenant votre versement hypothcaire
181,23$/sem. Utilisez votre profit de 189 000$ comme mise de fonds pour cette 2e rsidence. Vous
pourrez donc tre propritaire d'une maison de 339 000$. Dans 10 ans, votre valeur nette sera de
394 000$.

Si on continue, on utilise le 394 000$ de mise de fonds pour l'achat d'une 3e maison 544 000$.
Dans 10 ans, votre valeur nette est de 697 000$. Ensuite, une 4e maison au prix de 847 000$ et
votre valeur nette est de 1 145 800$ aprs 40 ans en ayant fait peu de choses.

Pas si mal pour avoir habit de belles maisons, et ce, sans augmenter vos dpenses d'hypothque.
Le simple fait d'utiliser votre exonration de gain en capital la vente de vos rsidences principales
vous donne un extraordinaire effet de levier.

En achetant une maison pour y vivre avec votre famille vous aurez le privilge de vous enrichir
grce l'immobilier, sans vos peurs concernant les locataires. Il peut tre facile de devenir
indpendant financirement mme en ayant seulement votre rsidence principale.
Bonus

Numro 8 : Multiplication des stratgies

En fait, c'est bien simple quand on y pense. Pourquoi ne pas multiplier les stratgies et
augmenter considrablement ses chances de faire fortune en immobilier. Prenez plusieurs
techniques la fois et l'atteinte de votre libert financire ira beaucoup plus vite.

Vous pouvez faire l'achat d'un immeuble par an et au bout de 10 ans, possder une valeur nette
de 1,3M comme dans mon exemple en introduction de ce document.

Si vous faites aussi quelques transactions immobilires durant votre vie, il ny a aucune raison de
ne pas obtenir 1M en valeur nette la suite de celles-ci.

Finalement, utilisez la force de l'effet de levier travers vos rsidences personnelles pour
accumuler un autre million de dollars dans vos poches.

Je pense vous avoir dmontr que tout est possible. vous de jouer maintenant !
Conclusion

C'est facile de dire que l'immobilier peut tre une belle mthode pour atteindre l'indpendance
financire et la richesse. On sait bien, que par le pass, cela a bien fonctionn n'est-ce pas ?

Mais, ce qui compte, c'est videmment votre futur. Comment tre certain que les rendements passs
seront garants de l'avenir ? On entend tous les jours des experts prtendent qu'une bulle
immobilire est sur le point d'clater !!

Je suis persuad, que malgr vos craintes (moi aussi j'en ai encore:-) ) l'investissement immobilier
demeure un investissement envisager. Tout ce qu'il faut pour y arriver, c'est d'avoir un plan et le
respecter. Nous avons vu en introduction de ce document qu'un simple achat annuel vous rendra
millionnaire en 10 ans. videmment, avoir des connaissances de base sur l'investissement
immobilier est un must pour y arriver.

Il faut admettre que certains prfrent attendre avant d'investir en immobilier, mais se rveillent 10
ans plus tard avec des regrets, car les immeubles quils avaient envisags dacheter ont pris
beaucoup de la valeur.... certains ayant mme doubl !! Pas besoin de vous dire que ces personnes
attendent encore le bon moment pour acheter de l'immobilier. Vaut mieux ne pas se contenter de
voir le train passer ; il faut le prendre !

Personnellement, je prfre ne pas manquer le bateau et investir maintenant, mais d'une manire
intelligente bien entendu. Comme certains investisseurs immobiliers aiment dire :

N'attendez pas pour investir en immobilier.... investissez et attendez !!

Mon blog vous aidera trouver rponse vos questions sur ce sujet. N'hsitez pas commenter ou
prendre contact avec moi sur mon blog Comprendrevosfinances.com. Cela me fait toujours un rel
plaisir de parler avec mes lecteurs. Cela rend mon aventure internet plus humaine .

Une fois que vous serez propritaire, vous serez devenu un entrepreneur. Agissez alors de la sorte.
Grez vos immeubles et vos locataires comme un propritaire d'entreprise le ferait. Devenez un
vritable investisseur immobilier.

Si vous voulez aller plus en profondeur, je vous laisse avec la liste des livres de ma bibliothque qui
parle d'immobilier. Cliquez sur les liens pour consulter la description de ceux-ci.

bientt,
Mathieu Lajoie
diteur du blog Comprendrevosfinances.com
Ma liste de livres traitant d'immobilier

Les Flips

L'indpendance financire grce l'immobilier

Couple millionnaire de l'immobilier

L'Indpendance financire automatique

Faire de l'argent en immobilier avec l'argent des autres

L'immobilier la porte de tous

Devenir investisseur immobilier en 120 jours

L'immobilier en 2025

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