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Coimbra
Abril 2014
Tempus Fugit
Como o tempo voa. Seis anos passaram desde que entrei na Faculdade de Direito da
Universidade de Coimbra. O que na altura pareceu assustador hoje sei que foi o melhor que
me poderia ter acontecido.
Este trabalho conclui a minha passagem por esta cidade, marcada pela saudade e
pelas recordaes. Por isso, antes de mais, agradeo a Coimbra, cidade dos amores e dos
estudantes, por me ter dado tanto do que levo para a vida.
Aos U14 por todos os momentos passados e por todos os sorrisos partilhados e ao
Coro Misto da Universidade de Coimbra, por me ter possibilitado uma experincia nica
que guardarei para sempre com tanto carinho. Vai CMUC!
Rita, ilustre colega e amiga do corao, por ter estado sempre presente.
Aos meus pais e minha famlia, por me terem apoiado de todas as formas
possveis e, principalmente, por terem acreditado sempre a mim.
2
SIGLAS E ABREVIATURAS
Ac. Acrdo
AE Agente de Execuo
OA Ordem dos Advogados
Art. - Artigo
BNA Balco Nacional de Arrendamento
BNI Balco Nacional de Injunes
CC - Cdigo Civil
Cfr. - Conforme
CMRAU Comisso de Monitorizao da Reforma do Arrendamento Urbano
CPC Cdigo de Processo Civil
CRP Constituio da Repblica Portuguesa
DL - Decreto-Lei
EPECIA Execuo para entrega de coisa imvel arrendada
Id. - Idem (o mesmo)
NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano (aprovado pela Lei n. 31/2012,
de 14 de Agosto)
Ob.Cit. Obra citada
P. (pp.) - Pgina (s)
PED - Procedimento Especial de Despejo
RAU Regime do Arrendamento Urbano (aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-
B/90, de 15 de Outubro)
STJ Supremo Tribunal de Justia
TR Tribunal da Relao
3
SUMRIO
Introduo
1. Nota introdutria
2. Revogao
3. Oposio renovao
4. Denncia
5. Caducidade
6. Resoluo
1. Introduo
2. O recurso ao PED o retomar da questo do interesse processual
3. Requisitos processuais
4. Tramitao do PED
Concluses
4
INTRODUO1
1
A presente Introduo reproduz parcialmente o nosso Projeto de Dissertao entregue a 20 de Maio de
2013;
2
Ministrio da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Territrio - As novidades em
matria de Reabilitao Urbana e Arrendamento, in Newsletters do Governo de Portugal, Maio 2012;
3
Em consequncia do Memorando de Entendimento celebrado entre o Governo e a Troika a Maio de 2011;
4
Exposio de Motivos da Proposta de Lei n 38/XII;
5
Entendemos que a pertinncia da escolha deste tema para uma Dissertao se
prende, essencialmente, com a atualidade da questo em causa que tantas dvidas tem
levantado no seio da comunidade jurdica. nosso objetivo procurar descortinar se estas
alteraes, que tm como mxima a celeridade do processo de despejo, iro ou no
alcanar aquilo que anunciam ou se vieram, ao invs, criar um regime processual misto e
complexo em que apenas se adia a entrada do processo em tribunal.
6
CAPTULO I
1. Nota introdutria
5
Distino a que tambm alude ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, p. 63;
7
2. Revogao
6
O que vai de encontro regra geral da estabilidade dos contratos e da autonomia privada, prevista no art.
406, n.1, segundo o qual o contrato () s pode modificar-se ou extinguir-se por mtuo
consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei;
7
Por exemplo, quando convencionem o pagamento de alguma quantia como contrapartida pela cessao
do contrato;
8
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 140;
9
O prprio artigo prev excees quando diz, no n.1, salvo disposio da lei em contrrio;
10
ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, p. 64;
8
A cessao por revogao opera, assim, extrajudicialmente, no sendo necessrio
o uso de qualquer via processual para o efeito. Claro que se, aps o termo do vnculo
contratual, a desocupao do imvel no ocorrer voluntariamente e no prazo previsto, o
senhorio ter que recorrer a uma via coativa, como o PED, apresentando para o efeito o
acordo celebrado e o contrato de arrendamento, assim como outros elementos que veremos
adiante.
De acordo com ELIZABETH FERNANDEZ, o senhorio pode recorrer
alternativamente ao PED ou execuo para entrega de coisa certa, prevista nos arts. 859
ss do novo CPC11. Todavia com a entrada, a 1 de Setembro de 2013, do novo CPC s
possvel recorrer a essa ao executiva se o acordo constar de documento exarado ou
autenticado por notrio ou por outras entidades com competncia para tal - vide art. 703
do CPC o que deita por terra, pelo menos parcialmente, a alternatividade a que a autora
se referia.
Apesar de tudo, o senhorio tem sempre a opo do PED12 e, tendo em conta o
objetivo do legislador, tanto na Lei n.31/2012 como no novo CPC, com premissas de
celeridade e economia processual, parece que a inteno era precisamente reencaminhar
as partes para as vias extrajudiciais.
3. Oposio Renovao
Quando o contrato de arrendamento celebrado por prazo certo (art. 1095 ss) e
salvo estipulao das partes em contrrio, aquele renova-se automaticamente no seu
termo e por perodos sucessivos de igual durao - vide art. 1096, n.1 do CC.
portanto nos contratos com prazo certo em que os contraentes no
convencionem a no renovao que se enquadra a oposio renovao. 13
Antes de mais, olhando ao Regime Geral da Locao previsto no CC possvel
concluir que a oposio renovao tambm aqui regulada, nos arts. 1054 e 1055.
11
Ob.Cit. p.64;
12
Com todos os requisitos que desenvolveremos mais adiante;
13
Nos contratos no habitacionais, tal como dispe o art. 1110 do CC, h liberdade contratual no que a
esta matria da oposio renovao diz respeito e, no silncio das partes, aplica-se o previsto para os
arrendamentos habitacionais. Por esta razo, iremos focar-nos apenas no regime previsto nos arts. 1095
ss;
9
Todavia, dvidas se levantam quanto aplicao destes artigos, tendo em conta que os
regimes especiais do arrendamento habitacional e no habitacional tm normativos
prprios. De acordo com MARIA OLINDA GARCIA, a soluo de manter estes artigos
aquando da reviso do regime do arrendamento absolutamente criticvel e teria sido
prefervel eliminar estes dois artigos14. J MENEZES LEITO15 afasta totalmente, sem
levantar questo, estes artigos no que ao arrendamento diz respeito. Apesar de tudo, no
esta a questo que nos prende discutir na presente dissertao.
Tanto o senhorio como o arrendatrio se podem opor renovao do contrato (art.
1096, n. 3 do CC). Vejamos em que termos.
No que ao senhorio diz respeito, na anterior redao do art. 1097 do CC,
estabelecia-se o prazo mnimo de 1 ano para o senhorio exercer o seu direito de oposio
renovao, independentemente do momento em que o contrato se encontrava. Na atual
redao, o artigo estabelece prazos de antecedncia diferentes, consoante a fase do
contrato. Isto significa que, antes de mais, o senhorio tem que ter em conta se o contrato
ainda est no perodo inicialmente convencionado pelas partes ou se j est no perodo de
renovao.
Assim, se as partes convencionaram que o contrato teria uma durao inicial de 7
anos e se renovaria por perodos de 2 anos, o senhorio ter que se opor com 240 dias de
antecedncia se aquele ainda estiver dentro dos 7 anos ou, caso j se tenha renovado o
contrato, com 120 dias de antecedncia.
O art. 1098 do CC, inserido nos arrendamentos habitacionais com prazo certo,
tem como epgrafe oposio renovao ou denncia pelo arrendatrio. Contudo,
sendo a denncia um modo de extino prprio dos contratos de durao indeterminada,
esta deciso do legislador no parece fazer muito sentido. Segundo MARIA OLINDA
GARCIA, deveria ser designada por revogao unilateral e no por denncia.16
A oposio renovao pelo arrendatrio regulada pelo art. 1098, n.s 1 e 2 do
CC, correspondendo os restantes nmeros denncia. semelhana do que foi exposto
para a oposio operada pelo senhorio, tambm este artigo sofreu alteraes no s quanto
aos prazos a respeitar mas tambm quanto aos pressupostos.
14
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 21;
15
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 170;
16
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.51;
10
Os prazos a respeitar so mais curtos em relao aos do senhorio, o que
compreensvel visto que o arrendatrio se encontra numa situao em que se exige um
aviso com uma maior antecedncia, nomeadamente para poder procurar outro sitio para
habitar.
No que denncia diz respeito, tambm exigido o cumprimento de prazos de
antecedncia mnima e, para alm disso, o decurso de um tero do prazo de durao inicial
ou renovao do contrato, consoante o caso. Este artigo parece-nos particularmente
gravoso para o arrendatrio j que, de acordo com o n. 6 do art. 1098 do CC, caso este
no cumpra os prazos exigidos, tal no obsta cessao do contrato, desde que este pague
ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo de pr-aviso. Parece ser uma soluo
dura, muito mais quando, partida, o senhorio se encontra numa situao bastante mais
favorvel.
Por fim, o meio idneo para a oposio renovao , em ambos os casos, a
comunicao escrita ao arrendatrio nos termos do art. 9, n.s 1 e 6 da Lei n. 6/2006. Este
comprovativo constitui ttulo extrajudicial para recurso ao PED, quando acompanhado
pelos restantes elementos (art. 15, n. 2, al. c) da Lei n. 6/2006), caso isso se mostre
necessrio.
4. Denncia
11
continha expresses como renovao automtica, completamente desenquadradas do
contexto dos contratos de durao indeterminada. O artigo foi mais tarde retificado17
passando a ter a seguinte redao: Quando o senhorio denunciar o contrato nos termos da
alnea c) do artigo seguinte, o arrendatrio pode denunci-lo, independentemente de
qualquer justificao, mediante comunicao ao senhorio com antecedncia no inferior a
30 dias do termo pretendido. A finalidade principal deste normativo permitir ao
arrendatrio, no caso em que o senhorio denncia o contrato, a procura de um alojamento
alternativo sem ter que depois ficar espera do termo do prazo de pr-aviso do senhorio.
Assim, quando o senhorio denuncia o contrato de arrendamento, nos termos do art. 1101,
n.1, al. c), o arrendatrio deixa de estar vinculado aos prazos de pr-aviso que o art.1100
lhe impe.
A comunicao do arrendatrio ao senhorio, nos termos do art. 1100, n.1 do CC,
deve ser realizada por carta registada com aviso de receo (art. 9, n.1 da Lei n. 6/2006).
Por seu turno, o senhorio pode denunciar o contrato com justificao ou sem
qualquer justificao. No regime atual, a denncia, independentemente do seu fundamento
(art. 1101), deve ser feita extrajudicialmente por comunicao ao arrendatrio, nos termos
do art. 9, n.1, ao contrrio do que acontecia no regime anterior, no caso de denncia
justificada, em que o senhorio tinha que recorrer a ao de despejo para exercer o seu
direito.
Segundo o art. 1101 do CC18, o senhorio pode denunciar o contrato por
necessidade de habitao para o prprio ou seus descendentes (al. a), para demolio ou
realizao de obras que obriguem desocupao do imvel (al. b) ou sem qualquer
justificao, desde que seja feita com uma antecedncia de 2 anos (al. c).
Quanto aos dois primeiros casos, feito uma enunciao das hipteses reguladas
no art. 1102 e 1103, que pressupe no s a comunicao ao arrendatrio no inferior a 6
meses, nos termos do art. 9, n.1 da Lei n. 6/2006, mas tambm a demonstrao de
determinados pressupostos necessrios para o exerccio deste direito.
A hiptese prevista na al. c) do art. 1101 do CC consiste numa denncia livre19,
j que est isenta de qualquer justificao da parte do senhorio. Todavia, este ter que
17
Declarao de Retificao n. 59-A/2012;
18
Note-se que esta norma no se aplica aos contratos mais antigos que ainda estejam em vigor. Nesses
casos aplicam-se os arts. 26 e 28 da Lei 6/2006;
19
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.60;
12
comunicar que pretende denunciar o contrato com uma antecedncia de 2 anos20, por carta
registada com aviso de receo, nos termos do art. 9, n.1 do NRAU.
Veremos no Captulo III desta dissertao de que forma que a cessao por
denncia, quer do senhorio, quer do arrendatrio, permite o acesso ao PED.
5. Caducidade
Como vimos supra, nos contratos celebrados com prazo certo, nos quais as partes
no convencionam a no renovao, esta opera automaticamente.21 Assim, nos casos em
que acordado a no renovao e nos casos que caibam no art. 1096, n. 2 do CC, o
contrato caduca no fim do termo fixado, tal como dispe o art. 1051, alnea a) do CC.
Para alm do decurso do prazo estipulado, existem outras formas de caducidade
previstas no art. 1051 do CC.
A caducidade opera por si mesma, ipso iure, no sendo necessrio recorrer a
qualquer via para efetivar a cessao do contrato de arrendamento.
A partir do momento da cessao contratual, a restituio do imvel
imediatamente exigvel (vide art. 1081, n.1 do CC), salvo na situao do art. 1051, al. b)
e ss, em que o senhorio ter esse direito decorridos 6 meses.
Coloca-se igualmente aqui a questo da via de reao mais adequada caso o
arrendatrio no desocupe o imvel. Segundo ELIZABETH FERNANDEZ22, tendo em
considerao que o contrato de arrendamento caducado ttulo prprio para recorrer ao
PED (art. 15, n.1, al a) do NRAU), seria desajustado o recurso via judicial
declarativa para efetivar a desocupao.
Tenha-se, todavia, em ateno que s possvel recorrer ao PED no caso de
caducidade por decurso do prazo e quando do contrato escrito conste a fixao deste prazo
(art. 15, n.2, al. b) do NRAU). Nos restantes casos, para efetivar a desocupao do
locado, no se poder recorrer a esse procedimento. Contudo, tambm no ser possvel
20
Este prazo era, antes da reforma operada pela Lei 31/2012, de 5 anos, o que resultava numa grande
desvantagem para a opo por um contrato de durao indeterminada;
21
Salvo nos casos previstos no art. 1096, n.2 do CC, isto nos contratos celebrados por prazo igual ou
inferior a 30 dias;
22
ELIZABETH FERNANDEZ, O Procedimento Especial de Despejo, p. 65;
13
intentar uma ao de despejo visto que esta se destina a fazer cessar a situao jurdica
do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal
cessao - art. 14, n.1 do NRAU. Ora, como supra dito, a caducidade uma forma de
cessao que opera por si mesmo. O art. 55, n. 2 do RAU23 solucionava este problema ao
prever que A ao de despejo , ainda, o meio processual idneo para efetivar a cessao
do arrendamento quando o arrendatrio no aceite ou no execute o despedimento
resultante de qualquer outra causa. Todavia, no existindo uma disposio semelhante no
atual regime, parece que, nestes casos, o senhorio ter que recorrer a uma ao de
condenao para a entrega do imvel ou at, segundo MENEZES LEITO24, a uma aco
de reivindicao nos termos do art. 1311 ss do CC.
6. Resoluo
23
Regime do Arrendamento Urbano DL n. 321-B/90, de 15 de Outubro;
24
Neste sentido, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 167;
25
FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, A resoluo do contrato no NRAU, p. 24;
14
modificaes). Destas alteraes destacamos a reduo para 2 meses do prazo previsto no
n. 3 e a adio de uma nova hiptese de resoluo do contrato.
Em termos gerais, a resoluo do contrato de arrendamento pode ser feita judicial
ou extrajudicialmente, por qualquer das partes, com base no incumprimento da outra parte
(art. 1047 e 1083 do CC).
26
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 30;
27
No mesmo sentido, FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, A resoluo do contrato no NRAU, p. 29;
28
Neste sentido, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 143 e tambm o Ac. TR do Porto, de
10.11.2009, www.dgsi.pt, (dada a relevncia que a obrigao assume na economia do contrato de
arrendamento, no surpreende que a falta do seu pagamento constitua, desde sempre, fundamento
daquele contrato);
15
Tem, contudo, vrias particularidades em relao aos restantes fundamentos
resolutivos, tendo um regime mais flexvel de cessao por resoluo.29
Segundo o art. 1083, n.3 do CC, fundamento de resoluo do contrato a mora
igual ou superior a 2 meses30 no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por
conta do arrendatrio31. Pode ainda haver resoluo no caso de o arrendatrio se
constituir em mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes,
seguidas ou interpoladas, num perodo de 12 meses (art. 1083, n.4 do CC).
No que a esta questo da mora do locatrio concerne, necessrio analisar
igualmente o art. 1041. Segundo este normativo legal, o senhorio tem, em caso de mora,
direito a receber as rendas em atraso bem como uma indemnizao igual a 50% do que for
devido, desde que no tenha inteno de resolver o contrato com base na falta de
pagamento.
O n. 2 do artigo prev um prazo de purgao da mora de 8 dias e, para alm
disso, pode sempre pr fim mora atravs do pagamento as rendas em atraso, bem como
da indemnizao supra mencionada (art. 1042, n.1 do CC). Para MARIA OLINDA
GARCIA32, os oito dias a que se refere o art. 1041, n.2 do CC so juridicamente
irrelevantes, s se contanto o prazo a que se refere o art. 1083, n.4 findo esse perodo de
tempo. Isto significa que, para a autora, o senhorio s poder resolver o contrato com base
na falta de pagamento das rendas a partir do 17 dia de mora.
Sendo pacfico que o prazo de 8 dias a contar do comeo da mora juridicamente
irrelevante33, na medida em que, na prtica, durante esse perodo de tempo, o senhorio no
tem nem direito indemnizao nem resoluo previstas no art. 1041, n.1 CC, no
podemos concordar, com o devido respeito, com a tese defendida por Maria Olinda Garcia.
Segundo o art. 1083, n.4 do CC, inexigvel ao senhorio a manuteno do
arrendamento no caso de o arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias no
pagamento da renda. Portanto, o momento a ter em conta o da constituio de mora,
que se inicia, em princpio, a partir do 1 dia til do ms imediatamente anterior quele a
29
ELIZABETH FERNANDEZ, O Procedimento Especial de Despejo, p. 66;
30
No regime anterior era de 3 meses;
31
Dois meses em falta no significa que o arrendatrio deva duas rendas. Pode estar em mora de 2 meses
correspondentes a uma s renda.
32
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 33;
33
Ou juridicamente no relevante, segundo FERNANDO GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento da
renda no arrendamento urbano, p. 52;
16
que diga respeito, tal como resulta do art. 1075, n. 2 do CC. Neste sentido, FERNANDO
DE GRAVATO MORAIS34 afirma que a no realizao da prestao na data fixada gera
a constituio do devedor em mora mora ex re, o que resulta do art. 805, n.2, al. a) do
CC. Ainda no mbito do regime geral da mora do devedor, diz o art. 804, n.2 CC que o
devedor considera-se constitudo em mora quando, por causa que lhe seja imputvel, a
prestao, ainda possvel, no foi efetuada no tempo devido.
Neste sentido, defende MENEZES LEITO35 que o prazo previsto no art. 1041,
n.2 no tem como fim a dilatao do prazo previsto no art. 1083, n.4 e o mesmo se diga
para o n.3 do mesmo artigo. Para o autor, manifesto que os prazos coincidem e no se
somam36.
Concluindo, e no que ao contrato de arrendamento diz respeito, o legislador
concede um prazo de tolerncia para o arrendatrio de 8 dias a contar do comeo da mora.
O decurso deste prazo marca o momento a partir do qual a mora pode ter consequncias
gravosas para o arrendatrio37.
Assim, se a renda deveria ser paga ao 1 dia do ms anterior quele a que diz
respeito, o arrendatrio tem os oito dias seguintes para cessar a mora, pagando as rendas
em falta, sob pena de, findo esse prazo, o senhorio resolver o contrato, ao abrigo do art.
1083, n.4, ou exigir a indemnizao no valor de 50 % da quantia devida, nos termos do
art. 1041, n.1 do CC. Claro que se optar pela resoluo do contrato j no pode exigir a
indemnizao, tal como decorre da ressalva final do art. 1041, n.1 do CC.38
34
FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento da renda no Arrendamento Urbano, p. 51;
35
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 143;
36
Id., Ob.cit., nota de rodap n. 121;
37
FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Falta de pagamento da renda no Arrendamento Urbano, p. 54;
38
Em sentido diverso, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 143, admite a possibilidade de
cumular a indemnizao de 50% das rendas devidas e o fundamento resolutivo previsto no 1083, n.4 do
CC.
39
E noutros equiparveis, visto as alneas do n.2 terem um carcter meramente exemplificativo;
17
14 do NRAU (vide art. 1084, n.1). Pelo que, estes casos nunca podero ser objeto do
PED (art. 1084, n.1 em conjugao com o art. 15 do NRAU).
Pelo contrrio, de acordo com o art. 1084, n. 2 do CC, a resoluo pelo
senhorio quando fundada em causa prevista nos n.s 3 e 4 do artigo anterior40 () opera
por comunicao contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigao
incumprida. Esta comunicao feita, como j foi dito, nos termos do art. 9, n.7 do
NRAU que dispe o seguinte: A comunicao pelo senhorio destinada cessao do
contrato por resoluo, nos termos do n.2 do art. 1084 do CC, efetuada mediante: a)
Notificao avulsa; b) Contato pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo,
sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicao e cpia
dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; c) Escrito
assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n. 1, nos contratos celebrados por
escrito em que tenha sido convencionado o domiclio, caso em que inoponvel ao
senhorio qualquer alterao do local, salvo se este tiver autorizado a modificao. 41
Foram apontadas algumas crticas a este artigo pelas eventuais dificuldades em
notificar o arrendatrio e de efetivar a comunicao de resoluo do contrato de
arrendamento. Todavia com as alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012, nomeadamente
no art. 10 do NRAU, as situaes em que tais dificuldades possam surgir minimizam-se
substancialmente, pois nos termos do n. 5 se o arrendatrio recusar a assinatura do original
ou a receo do duplicado da comunicao lavrada nota do incidente e a comunicao
considera-se efetuada no prprio dia face certificao da ocorrncia (alnea a) e ainda se
no for possvel localiz-lo, o senhorio envia carta registada com aviso de receo para o
local arrendado (decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que no foi possvel localiz-lo) e
considera-se a comunicao recebida no 10 dia posterior ao do seu envio.
Admite-se ainda, no art. 1084, n.3 do CC, que a resoluo do senhorio com base
na falta de pagamento das rendas, encargos ou despesas, quando opere por comunicao
contraparte, fique sem efeito se o arrendatrio puser fim mora no prazo de um ms.
40
Art. 1083, n.3 Mora igual ou superior a dois meses no pagamento de renda; Art. 1083, n. 4
Mora superior a 8 dias, no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num
perodo de 12 meses;
41
Fazemos tambm uma breve referncia ao art. 14-A do NRAU que admite como ttulo executivo para a
execuo para pagamento de quantia certa (art. 724 ss do CPC), isto , para satisfazer pretenso do
senhorio de obter o montante em dvida (e no o da resoluo do contrato), o contrato de arrendamento,
acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio desse montante;
18
Todavia, como decorre do nmero seguinte, esta possibilidade s permitida uma
nica vez em cada contrato e no se aplica ao caso j analisado do art. 1083, n.4 do CC.
Convm no esquecer a exequibilidade da comunicao a que alude o art. 1084 do
CC e que vale para todos os fundamentos a previstos. O art. 1087 prev uma exceo
regra geral do art. 1081 da exigibilidade imediata da desocupao do locado e da sua
entrega ao senhorio. Assim, de acordo com o art. 1087, no caso da resoluo essa
desocupao s poder ser exigida aps um ms da cessao do contrato, o que significa
que a simples comunicao no dar ao senhorio a possibilidade de reaver, de imediato,
o locado.42
Se, efetuada a referida comunicao e findo o prazo de um ms supra
mencionado, o arrendatrio no desocupar o locado nos termos legalmente exigidos, o
senhorio pode recorrer ao PED, de modo a efetivar a cessao do arrendamento,
apresentando para tal a comunicao de resoluo e o contrato escrito, juntamente com os
restantes elementos exigidos que veremos mais frente.
Ambas as vias de efetivao da resoluo esto sujeitas a prazos de caducidade
(art. 1085 do CC). Para intentar a ao de despejo, o senhorio tem 1 ano, a contar do
conhecimento do facto que lhe serve de fundamento (art. 1085, n.1). No que
comunicao diz respeito, o senhorio ter 3 meses, a contar do conhecimento do facto,
salvo quando esse facto seja continuado ou duradouro, caso em que o prazo no se
completa antes do decorrido 1 ano da sua cessao (art. 1085, n.2 e 3).
Esta ressalva feita pelo n.3 em confronto com o n.2 do art. 1085, levanta algumas
dvidas, principalmente no que diz respeito resoluo por falta de pagamento das rendas.
certo que a falta de pagamento um facto continuado e, assim sendo, no faz sentido que
o senhorio perca o direito resoluo quando as rendas ainda esto por saldar. Parece
assim que a este fundamento resolutivo no se deve aplicar o art. 1085, n.2 do CC.
Neste sentido, entende MENEZES LEITO43 que se deve fazer uma interpretao
restritiva desse artigo, aplicando-se apenas aos casos em que o arrendatrio acaba por
pagar a renda mas j fez uso da faculdade prevista no art. 1084, n.3 CC (art. 1084, n.4)
e tambm na situao prevista no art. 1083, n.4 do CC. Assim, nestes casos o senhorio
ter 3 meses para exercer o seu direito resoluo.
42
JOS FRANA PITO, Novo Regime do Arrendamento Urbano Anotado, p. 580;
43
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 156;
19
Assim sendo, para MENEZES LEITO, posio com a qual concordamos, se e
enquanto a renda no for paga o direito de resoluo manter-se- nos termos do art.
1085, n.3. 44
44
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 156
45
Que mencionaremos mais frente no captulo da ao de despejo;
20
6.2. Resoluo pelo arrendatrio
21
CAPTULO II
46
ANA PRATA, Dicionrio Jurdico, p. 481;
47
S no caso de denncia do arrendamento urbano de durao limitada que operava por notificao
judicial avulsa feita a requerimento do senhorio com a antecedncia de um ano relativamente ao fim do
prazo ou da sua renovao (art. 100, n.2 RAU) JOS LEBRE DE FREITAS, A nova ao de despejo,
p. 77;
22
senhorio ao de despejo (mesmo quando a lei previa expressamente uma via
extrajudicial). Desde logo, no que diz respeito ao tempo de espera que muitos autores
invocavam como sendo excessivo caso o senhorio optasse por recorrer via extrajudicial.
Entre essas alteraes est a reduo do perodo de incumprimento que serve de
fundamento resoluo por falta de pagamento das rendas, encargos e outras despesas (art.
1083, n.3 do CC) de trs para dois meses e a reduo de dois para um ms do prazo para
neutralizar o efeito resolutivo.48
Mas existem outros casos em que se admite o recurso ao mesmo no estando
expressamente previsto49. Desde logo, quando o fundamento de cessao do contrato no
se enquadre no mbito objetivo do art. 15, n. 2 NRAU, que enumera, de forma taxativa,
os ttulos extrajudiciais que podem servir de base ao PED. o que acontece com o
fundamento geral de resoluo do contrato, previsto no art. 1083, n.1 do CC. certo que
o art. 1084 do CC regula o modo de operar para os fundamentos previstos no n. 2, n. 3
e n.4 do art. 1083 do CC, mas nada diz acerca do n.1 desse artigo. Daqui poderamos
concluir que, neste caso, o senhorio pode optar pela comunicao nos termos do art. 9,
n.1 do NRAU ou pela ao de despejo. Todavia, optando pela resoluo por comunicao,
o senhorio no poder lanar mo, mais tarde, do PED visto esta forma de resoluo no
estar inserida no mbito do art. 15, n. 2 do NRAU, que apenas prev em caso de
resoluo por comunicao () acompanhado do comprovativo da comunicao prevista
no n.2 do art. 1084 CC.
Em segundo lugar, quando, apesar de se enquadrar no mbito objetivo do art. 15,
n. 2 NRAU, o senhorio no consiga formar ttulo extrajudicial, por, por exemplo, no
existir contrato escrito de arrendamento, requisito essencial para as alneas a) a e) do n.2
do art. 15 do NRAU. Tambm pode acontecer que o senhorio no tenha pago o imposto de
selo (art. 15, n.4), caso em que tambm no ser possvel recorrer ao PED, como veremos
mais frente.
Por fim, quando haja impossibilidade de comunicao nos termos do art. 9, n.7
do NRAU. certo que, como j mencionmos supra, o art. 10 colmata algumas das
dificuldades de comunicao que poderia surgir.
48
De qualquer das formas, parece-nos que, na hiptese de se defender a possibilidade de o senhorio recorrer
via judicial, teria sempre que respeitar pelo menos o prazo de 2 meses para fundamentar a resoluo
por falta de pagamento das rendas.
49
Neste ponto, seguimos de perto RUI PINTO, em O novo Regime Processual de Despejo;
23
Contudo outros problemas se podem levantar, desde logo quando no haja
contrato escrito ou quando o haja mas sem domiclio convencionado, j que fica vedada a
aplicao da alnea c), que ser porventura a forma mais simples de efetuar a respetiva
comunicao.50 Falhando esta possibilidade resta a notificao avulsa e o contacto pessoal
de advogado, solicitador ou agente de execuo. So opes, certamente, mais
dispendiosas, por um lado, e com mais inconvenientes por outro. A notificao judicial
avulsa requerida, em duplicado, no tribunal da rea de residncia do requerido (art. 79
do CPC), sendo submetida a despacho do juiz competente, cuja deciso, em caso de
indeferimento, est sujeita a recurso. A notificao processa-se por contacto pessoal e
efetuada por AE (art. 231 do CPC) ou pela secretaria do tribunal, sendo neste caso devida
taxa de justia de metade de 1 Unidade de Conta51 (Art. 9, n.1 do Regulamento das custas
processuais). Ainda que aceitemos que as duas opes constantes das al. a) e b) do n. 7 do
art. 9 do NRAU podem trazer bastantes mais inconvenientes para o senhorio do que no
caso da al. c), cremos que, na hiptese em que no exista domicilio convencionado no
contrato escrito, o senhorio deve procurar comunicar pelos outros dois meios. Caso
realmente tenha motivo bastante que lhe confira interesse processual, e depois de esgotadas
todas as tentativas extrajudiciais, ento poder intentar uma ao de despejo no tribunal
competente.
De acordo com RUI PINTO, existem ainda os casos de admissibilidade indireta
da ao de despejo. O primeiro ser o da ao de despejo com fundamento na falta de
pagamento de rendas com base na impugnao de um depsito de rendas, quer esse
depsito seja feito antes ou na pendncia da ao de despejo (vide art. 21, n.2 do NRAU).
No primeiro caso, o senhorio intentar uma ao de despejo com fundamento no art. 1083,
n.3 do CC no prazo de 20 dias a contar da comunicao do depsito, nos termos do art.
21, n.2 do NRAU. No segundo caso de o depsito ser feito na pendncia da ao, nos
termos do art. 14, n.3 e 17, n.1 do NRAU o senhorio ir cumular um novo
fundamento (visto que o inicial teria que ser com base no art. 1083, n.2 do CC) referente
mora superior a 2 meses nos termos do art. 1083, n.3, assim como um novo pedido a
impugnao do depsito.
50
Ainda mais quando o n.5 do artigo 10 do NRAU apenas se aplica s alneas a) e b) do n.7 do art.9;
51
1 UC = 102,00 - por fora da al. a) do art. 113 da Lei 83-C/2013, de 31 de Dezembro (Lei do Oramento
de Estado 2014);
24
Cremos que aqui tambm se enquadram as situaes em que, para alm da falta de
pagamento das rendas (cuja cessao como vimos opera por comunicao contraparte),
existem outros fundamentos resolutivos, nomeadamente um dos previstos no art. 1083,
n.2 do CC. bastante claro que nestes casos52, no faria qualquer sentido o senhorio
resolver pela via extrajudicial com fundamento na falta de pagamento das rendas e, de
seguida, recorrer via judicial (ex vi art. 1084, n.1 do CC) para invocar os restantes
fundamentos.53
Nesses casos, dever ento ser, sucedaneamente, admitido o recurso via judicial
pois aqui ser inevitvel recorrer via judicial por no restar ao individuo outro modo de
satisfazer a sua pretenso54
Em sentido inverso, no entram no mbito da ao de despejo, as aes que visem
a condenao numa quantia pecuniria, por exemplo, uma ao de condenao em
indemnizao por ato ilcito do arrendatrio que no implique o despejo, assim como as
aes de declarao de nulidade do contrato ou apreciao da sua validade. Segundo RUI
PINTO55 tambm no poder intentar uma ao de despejo o senhorio que pretenda a
condenao do fiador do arrendatrio, mas existe jurisprudncia em sentido contrrio (vide
Ac Rel. Lisboa, de 31 Maro de 2009).56
52
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, Resoluo do contrato de arrendamento urbano por falta de
pagamento de rendas vias processuais, p. 74
53
Existem ainda outros casos em que poder ser admitido o recurso ao de despejo, mas que no se
prendem necessariamente com o fundamento no qual aqui nos centramos e que por isso sero analisados
no captulo seguinte.
54
Definio de interesse processual de PAIS DE AMARAL em Direito Processual Civil, p. 129;
55
RUI PINTO, O novo Regime Processual de Despejo, p.24;
56
In www.dgsi.pt;
25
2. Pressupostos processuais
57
Nos termos do art. 9, n.1, al.g) da Lei dos Julgados de Paz (Lei 58/2001, de 13 de Junho, com as
alteraes introduzidas pela Lei 54/2013, de 31 de Julho), os Julgados de Paz no tm competncia para
apreciar e julgar este tipo de aes relacionado com o direito de propriedade (considerado como
anlogo aos direito, liberdades e garantias) e do direito constitucional habitao prpria;
26
No caso de o senhorio ser casado, entende RUI PINTO58 que no se aplica o art.
34, n.1 do CPC visto no existir, na ao de despejo, o risco de perda ou onerao de
bens que s por ambos possam ser alienados ou a perda de direitos que s por ambos
possam ser exercidos.
J se o arrendatrio for casado, partida, a ao ter que ser sempre intentada
contra o seu cnjuge, no mbito do art. 34, n.3 do CPC. Ser sempre assim quando o
locado constitua a casa de morada de famlia, por fora do art. 1682-B do CC e tambm
quando ambos tenham assinado o contrato de arrendamento, sendo que neste caso o
cnjuge surge, no nessa qualidade, mas na qualidade de arrendatrio. Quando o imvel
arrendado no seja casa de morada de famlia ou quando no tenha o fim habitacional,
dever ser na mesma intentada contra ambos, salvo quando o regime de bens vigente seja o
da separao de bens. Caso o cnjuge no seja citado inicialmente, dever ser deduzido um
incidente de interveno principal provocada, nos termos do art. 316, n.1 do CPC.
No mbito da legitimidade das partes ser tambm necessrio verificar a
personalidade e capacidade judiciria, nos termos dos art. 11 e 15 do CPC
respetivamente59.
Embora no exista uma referncia expressa legal60, a figura do interesse processual
insere-se no mbito dos pressupostos processuais, sendo-lhe reconhecida essa qualidade
pela maioria da doutrina e jurisprudncia. O facto de no estar regulado na lei no
relevante na medida em que no existe carter taxativo relativamente aos pressupostos
processuais. A importncia deste pressuposto processual justifica-se em duas razes61: por
um lado, pretende-se evitar que as pessoas sejam, precipitadamente, foradas a vir a juzo
para a defesa dos seus direitos e interesses e, por outro lado, visa-se evitar a sobrecarga dos
tribunais com aes desnecessrias, tendo assim por base igualmente uma ideia de
economia processual.
58
RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, p. 38;
59
Segundo o art. 11 do CPC, A personalidade judiciria consiste na suscetibilidade de ser parte e, de
acordo com o art. 15 do CPC, A capacidade judiciria consiste na suscetibilidade de estar, por si, em
juzo.
60
Note-se que, por exemplo, no ordenamento jurdico italiano este requisito processual interesse ad agire
(expresso que tambm ns adotmos) - se encontra expressamente previsto no articolo 100 do Codice di
Procedura Civile, no qual se l per proporre una domanda o per contraddire alla stessa necessrio
avervi interesse (para propor uma ao ou contestar a mesma necessrio ter interesse);
61
Vide Ac. Rel. Coimbra de 15.04.2008, in www.dgsi.pt;
27
Nas palavras de PAIS DE AMARAL, existe interesse processual quando se puder
dizer que o autor tem necessidade de instaurar e fazer seguir uma ao para a tutela do
seu direito.62 Por outras palavras, quando a via judicial seja o meio processual adequado
para fazer valer o nosso direito.63
3. Tramitao Processual
62
PAIS DE AMARAL, Direito Processual Civil, p. 129;
63
RUI PINTO, O novo regime processual de despejo, p. 40;
64
Neste sentido, RUI PINTO, Novo Regime Processual do Despejo, p. 45;
65
Alguns autores entendiam, contudo, que existiam duas instncias autnomas, no existindo
necessariamente uma ligao entre a ao declarativa e a ao executiva neste sentido Alberto dos Reis
e Arago Seia (in RUI PINTO, ob.cit., p. 45, nota de rodap 89);
28
ao seu pagamento ou depsito (). Enquanto no anterior regime a certido negativa para
despejo imediato que se extraia dos autos, constitua ttulo executivo na forma de processo
executivo comum para entrega de coisa certa, atualmente esse ttulo passa a incluir-se
naqueles que permitem o recurso ao PED, com as devidas adaptaes66. Nestes termos, o
senhorio requer ento, em sede do PED, a execuo imediata do seu direito restituio do
locado, sendo da competncia do juiz a deciso quanto a esse requerimento bem como
quanto autorizao para entrada no domiclio (art. 15, n. 7 por remisso do art. 14, n. 5
do NRAU). Contudo, quanto a esta ltima autorizao, note-se que a mesma est
condicionada ilegtima recusa do arrendatrio em permitir a entrada.67
Nos termos expostos, de acordo com o novo CPC e do NRAU, a ao de despejo
toma a forma de processo comum declarativo ordinrio.68 Alis, tendo o DL n. 108/2006,
de 8 de Julho (Regime Processual Civil Experimental) sido revogado pela Lei n.41/2013,
de 26 de Junho69 (vide art. 4, al. d), j nem esta opo existe.
Nos termos do art. 1085 do CC devem ser tidos em conta 3 prazos distintos para
propor a ao: o primeiro ser o prazo geral de 1 ano a contar do conhecimento do facto
que a fundamenta; o segundo diz respeito resoluo com base em factos duradouros ou
continuados, cujo prazo s termina decorrido 1 ano a contar da cessao desse facto; por
fim, no caso da resoluo judicial com falta de pagamento das rendas, quando admissvel,
o prazo ser de 3 meses a contar da verificao do fundamento resolutivo. Nos termos do
art. 21, n.2 do NRAU, quando o arrendatrio tiver procedido consignao em depsito
das rendas e o senhorio pretender resolver judicialmente o contrato por falta de pagamento
das rendas, com a impugnao daquele depsito, o prazo de 20 dias contados da
comunicao do mesmo.
Verificado o cumprimento do respetivo prazo, a ao de despejo inicia-se ento
com a entrada na plataforma CITIUS da correspondente petio inicial, que segue a forma
e trmites gerais previstos no art. 552 do CPC. Na ao de despejo, para alm do pedido
principal de cessao do contrato de arrendamento, o autor pode cumular outras
pretenses.
66
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, ob.cit., p. 183 e 184 e RUI PINTO, ob.cit. p. 86 e ss;
67
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, ob.cit., p. 183;
68
Visto, com a entrada em vigor do novo CPC, terem deixado de existir as formas sumria e sumarssima;
69
Que aprovou o Cdigo de Processo Civil;
29
Desde logo, o senhorio deve pedir tambm a condenao na desocupao e
restituio do imvel arrendado bem como a entrega do mesmo com as reparaes que
incumbam ao arrendatrio, nos termos do art. 1081, n.1 do CC. No deduzindo este
pedido, o senhorio no teria ttulo suficiente para efetivar o despejo, visto a ao de
despejo se destinar apenas a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento (art. 14,
n.1 do NRAU). Caso contrrio, haveria uma clara violao do princpio do dispositivo
(art. 5 do CPC). Pode ainda cumular com a condenao em pagamento de determinada
quantia pecuniria, nomeadamente, com o pagamento das rendas em falta mas tambm
uma indemnizao quando a mesma seja admissvel.70
O valor da causa determinado nos termos do art. 298, n.1 do CPC que dispe
que o valor o da renda de dois anos e meio, acrescido do valor em dvida ou do valor
da indemnizao requerida, consoante o que for superior. Assim, por exemplo, se a
renda mensal de 500,00 e o senhorio requer uma indemnizao no valor de 2.000,00 ,
no existindo rendas em falta, o valor da causa ser de 17.000,00 (15.000 + 2.000). Uma
vez recebido pela secretaria o processo objeto de distribuio. 71
Quanto citao do arrendatrio, a mesma pode ser efetuada oficiosamente pela
secretaria (art. 226, n.1 do CPC) ou por AE caso este seja indicado na petio inicial (art.
552, n.1, g) do CPC) ou em caso de frustrao da citao postal (art. 231, n.1 do CPC).
O senhorio pode tambm, na petio inicial, indicar que pretende que o arrendatrio seja
citado pelo funcionrio judicial, pagando a taxa fixada para o efeito no Regulamento das
Custas Processuais (art. 231, n.9 do CPC). Aps a citao, cessa, nos termos do art. 564,
al. c) do CPC, a boa-f do arrendatrio enquanto detentor, nomeadamente, para efeito do
direito a benfeitorias que realize aps esse momento.72
Nos termos do art. 569, n.1 do CPC, o prazo para apresentar a contestao de
30 dias a contar da citao. Admite-se, nos termos gerais (art. 266 do CPC), o pedido de
reconveno relativamente a, por exemplo, obras e outras despesas de que o arrendatrio
tenha direito de ser ressarcido (vide art. 1074, n.5 do CC e art. 29, n.1 do NRAU).
J no podero73, contudo, ser objeto de reconveno, aqueles direitos que
somente se constituem aps o trnsito em julgado da ao de despejo.74
70
Por exemplo, no caso de indemnizao por perda ou deteriorao de coisa art. 1044 do CC;
71
Supondo que no existe fundamento de recusa, nos termos do art. 558 do CPC;
72
Neste sentido, RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, p. 49;
73
Neste sentido, RUI PINTO, ob.cit., p.53;
30
Assim suceder com o direito do arrendatrio ao pagamento de todas as despesas
e danos resultantes da violao do disposto no art. 1103, n.2 ou do art. 1103, n.6 do CC.
Se estivermos perante uma das hipteses em que se admite a ao de despejo
proposta com fundamento na falta de pagamento das rendas, o art. 1048, n.1 do CC
dispe que O direito resoluo do contrato () caduca logo que o locatrio, at ao
termo do prazo para a contestao da ao declarativa, pague, deposite ou consigne em
depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041. Prev
assim a possibilidade de purga da mora at ao termo do prazo para a contestao.
Como j foi mencionado, nos termos do art. 629, n.3, al. a) do CPC75, sempre
admissvel recurso para a Relao, independentemente do valor da causa e da
sucumbncia, nas aes em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a cessao de
contratos de arrendamento, com exceo dos arrendamentos para habitao no
permanente ou para fins especiais transitrios.76 Este recurso tem efeito suspensivo, por
aplicao do art. 647, n.3, al. b) CPC.
Nos termos expostos se conclui que a ao de despejo dificilmente ser mais
clere do que qualquer outra ao declarativa, que, como sabemos, no tm por hbito esta
caracterstica, que constitui, sem qualquer dvida, uma das maiores desvantagens da ao
de despejo, que s veio a ser agravada pelas alteraes provenientes da Lei n.41/2013.
74
A doutrina maioritria entende que os efeitos da ao de despejo retroagem data da citao e no data
em que ocorreu o facto que originou a ao;
75
Redao dada pela Lei 6/2006, que alargou o mbito de aplicao da norma, independentemente da espcie
(arrendamento urbano ou rural) e da finalidade do arrendamento;
76
A Lei 31/2012 revogou o nmero 3 do art. 1095, que excecionava os arrendamentos para habitao no
permanente ou para fins especiais transitrios do limite mnimo de 5 anos previsto no n.2, tendo
igualmente eliminado esse limite temporal, pelo que se deixa de fazer a distino entre esse tipo de
arrendamentos e o arrendamento dito permanente. Pelo que a ressalva do art. 629, n.3, a) aplicar-se-
apenas aos contratos assim celebrados antes da entrada em vigor da nova Lei.
Alis, segundo MENEZES LEITO (Arrendamento Urbano, p.216), aquela disposio diz respeito aos
arrendamentos celebrados por prazo inferior a 30 dias e no sujeitos a renovao automtica (vide art.
1096, n.2 CC).
31
4. Execuo para entrega de coisa imvel arrendada
77
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 220;
78
RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, pp. 90 e 91;
32
J MARIA OLINDA GARCIA79 carateriza esta ao como especial face comum
ao executiva, nomeadamente no que respeita defesa do executado e suspenso da
execuo.
Antes da Lei n. 31/2012, o art. 15 previa os ttulos executivos que serviam de base
ao recurso EPECIA, todavia, atualmente, o mesmo artigo estabelece os ttulos (ainda que
mantenham praticamente o mesmo contedo) que podem servir de base ao PED. Ento que
ttulos executivos tem o senhorio ao seu dispor para recorrer EPECIA? Desde logo, a
sentena proferida na ao de despejo, nos termos do art. 703, n. 1, al. a)do CPC.
J no configuram ttulos executivos para a EPECIA, dada a nova redao do art.
15, a comunicao do senhorio com vista cessao do contrato (nos casos em que se
admitia a cessao extrajudicial), acompanhada do contrato de arrendamento. Tambm
deixaram de ser ttulos executivos, desta vez por alterao da Lei n. 41/2013 (novo CPC),
os documentos particulares, assinados pelo devedor, pelos quais se demonstrasse a
extino do contrato e que importassem, por isso, a constituio ou reconhecimento de
() obrigao de entrega de coisa (anterior redao do ex - art. 46, n.1, al. c) do CPC).
No fundo, a criao do PED e a alterao ao art. 15 do NRAU causou um grande
impacto na EPECIA tendo vindo esvaziar significativamente o mbito80 deste processo.
Continuando a anlise aos normativos legais do CPC, encontramos o art. 866 que
determina a Responsabilidade do exequente que responde pelos danos causados ao
executado quando no tenha agido com a prudncia normal, nos casos em que proceda a
oposio execuo que se funde em ttulo extrajudicial. Este artigo prev um mecanismo
de controlo pstumo81 sobre a pretenso do senhorio em recorrer EPECIA, contudo,
tendo em conta as ltimas alteraes, no tem sentido falar em ttulo extrajudicial, que se
referia ao ex- art. 15 da Lei n. 6/2006 e que j no tem aplicao a estes casos.
Quanto suspenso da execuo, o art 863 do CPC prev 3 hipteses: 1. Quando o
executado requer o diferimento de desocupao do local arrendado para habitao (n.1); 2.
Quando exista outro detentor do imvel, que no tenha sido ouvido e convencido na ao
declarativa, e que exiba um dos ttulos previstos nas alneas do n. 2 desse artigo; 3.
Quando, no arrendamento habitacional, o executado mostre que a diligncia pe em risco
de vida a pessoa que se encontre no locado, por razes de doena aguda (n.3).
79
MARIA OLINDA GARCIA, A ao executiva para entrega de imvel arrendada, p.20;
80
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.8;
81
MARIA OLINDA GARCIA, Ao para entrega de imvel arrendado, p. 103;
33
O pedido de diferimento da desocupao, regulado pelos arts. 864 e 865 do CPC,
aplica-se apenas aos arrendamentos para habitao. um requerimento que pode ser
apresentado pelo executado, no prazo de 20 dias a contar da citao (dentro do prazo para
oposio execuo), no qual invoca razes sociais imperiosas que obstam restituio
imediata do imvel, apesar de o contrato j se encontrar extinto. Assim, admite-se este
pedido quando, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a causa para essa
falta resida na carncia de meios do arrendatrio82 ou no facto de este ser portador de
deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Esta petio assume um carter de urgncia, como estabelece o art. 865 do CPC, e
pode ser liminarmente indeferida quando no for respeitado o prazo, os fundamentos ou
quando for manifestamente improcedente. Procedendo a petio, o senhorio ser notificado
para contestar a mesma no prazo de 10 dias. O juiz ter depois o prazo mximo de 20 dias
para decidir do pedido, decidindo de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, tendo
em considerao vrias circunstncias, enumeradas no art. 864, n.2, como o nmero de
pessoas a habitar no locado, a situao econmica e social, as exigncias de boa-f, entre
outras.
A EPECIA termina com a apreenso do imvel, realizada por um AE, e a sua
restituio ao senhorio, sendo regulada pelo art. 861 do CPC, integrado no regime geral da
execuo para entrega de coisa certa, e subsidiariamente pelas normas que regulam a
penhora dos bens imveis (arts. 764 e ss do CPC). Quanto aos mveis deixados pelo
arrendatrio, se for o caso, entendemos que a soluo mais simples ser a de aplicar por
analogia a regra do art. 15-L do NRAU, que prev para o PED que, nestes casos, os
mveis devem ser arrolados no auto da ocorrncia, tendo o arrendatrio 30 dias para os
reclamar, sob pena de serem considerados abandonados83
82
() que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior
retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero. art. 864, n. 2, al. a) do
CPC;
83
Neste sentido, MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 228;
34
CAPTULO III
1. Introduo
84
Prembulo do DL n. 1/2013, de 7 de Janeiro, que procede instalao e definio das regras do
funcionamento do BNA e do PED;
35
Para assegurar a sua tramitao foi criado um rgo novo, no jurisdicional, junto
da Direo-Geral da Administrao da Justia (DGAJ), denominado por Balco Nacional
de Arrendamento (BNA)85 e que tem competncia exclusiva para a tramitao do PED em
todo o territrio nacional (art. 15-A do NRAU e art. 2 do DL n.1/2013), semelhana do
Balco Nacional de Injunes (BNI)86. Alis, segundo ELIZABETH FERNANDEZ, o
PED um procedimento de injuno de natureza documentada.87 Contudo, tm algumas
diferenas pois o BNI visa a formao de um ttulo executivo que servir de base a uma
execuo para pagamento de quantia certa, enquanto o BNA pretende formar ttulos para a
desocupao do local arrendado. Mas, regra geral, so mecanismos bastante semelhantes j
que ambos se afiguram como figuras de desjudicializao88 e de desmaterializao dos
processos, mesmo que, porventura, o faam de forma no to simplificada como
pretendido.89
Em regra, em cada procedimento s pode ser requerida a desocupao de um
imvel, nos termos do art. 8, n.1 do DL n.1/2013. Contudo, o nmero seguinte prev a
possibilidade de ser requerida a desocupao de vrios imveis, quando estes se encontrem
no mesmo concelho, quando exista uma dependncia funcional entre eles (por exemplo,
imvel para habitao e garagem) e se as partes contratuais forem as mesmas.
O PED um procedimento de carter misto j que contem uma fase declarativa e
uma fase executiva. A primeira, que ter como objetivo a formao de um ttulo para
despejo, poder ter um carter meramente administrativo, correndo no BNA, e um carter
judicial, se houver oposio do requerido nos termos que iremos analisar. A fase executiva,
por seu turno, destina-se efetivao daquele despejo, isto , realizao coativa da
entrega do locado ao senhorio.
85
A sua denominao poder induzir em erro os mais distrados, pois no fundo trata-se de um Balco
Nacional de Despejos, que visa acelerar a expulso do arrendatrio do imvel, mas esta denominao
seria provavelmente demasiado agressiva;
86
O requerimento de injuno encontra-se previsto e regulado no DL n. 269/98, de 1 de Setembro e o BNI
na Portaria n. 220-A/2008, de 4 de Maro;
87
ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, p. 77;
88
Apesar de ainda no existir uma figura semelhante ao PED noutros ordenamentos jurdicos, existe a da
injuno. Contudo, em pases como Espanha, Frana, Itlia h uma maior judicializao destes
procedimentos j que a responsabilidade pelo ato decisrio, mesmo quando no haja oposio, do juiz.
J na Alemanha, apesar de o requerimento ser dirigido ao tribunal a um funcionrio judicial que cabe a
emisso do mandato judicial de pagamento CARLOS MARINHO, A cobrana de crditos na
Europa : os processos europeus de injuno e pequenas causas, p. 10;
89
JOO RAPOSO E LUS BAPTISTA CARVALHO, Injunes e Aes de Cobrana, pp. 22;
36
2. O recurso ao PED - o retomar da questo do interesse processual
90
Em particular, quanto resoluo por falta de pagamento das rendas;
37
J supra referimos a nossa posio quando questo que ora falamos: a cessao
extrajudicial do contrato no uma via meramente alternativa ao de despejo, sujeita
escolha do senhorio, ainda que aceitemos que existem situaes em que o senhorio no
pode deixar de recorrer via judicial.
Muitos dos argumentos utilizados no debate doutrinal e jurisprudencial a respeito
da cessao do arrendamento por via extrajudicial ou judicial podem hoje muito bem ser
invocados no que diz respeito ao recurso ao PED.
Assim, a propsito daquela questo, defendeu FERNANDO BAPTISTA DE
OLIVEIRA que, atravs da via extrajudicial no s o senhorio alcana o mesmo objetivo
que atravs da ao de despejo como o faz de forma clere, sendo certo que a simples
91
vontade do senhorio (e apenas deste) nunca poderia afastar a norma legal. No mesmo
sentido, sustentou MARIA OLINDA GARCIA que nos casos em que a lei admite a
cessao do contrato por comunicao ao arrendatrio e permite ao senhorio obter ttulo
executivo por essa via, a ao de despejo no aplicvel, no podendo o senhorio a ela
recorrer.92 certo que a comunicao j no lhe permite obter um ttulo executivo
propriamente dito, mas permite recorrer ao PED, um mecanismo, pelo menos partida,
mais clere e igualmente eficaz para alcanar a pretenso do senhorio.93 Na jurisprudncia,
apesar de no ser a posio dominante, existem alguns acrdos no sentido da
obrigatoriedade do recurso via extrajudicial, que entendem que carece de interesse em
agir o senhorio que, neste contexto, recorre ao de despejo neste sentido Ac.TR de
Guimares de 30.04.2009, Ac. TR de Lisboa de 08.11.2007 e de 14.05.2009, Ac. TR de
Coimbra de 15.04.2008 e o Ac. TR do Porto de 27.10.200994
Em sentido contrrio, argumentos se levantam pela admissibilidade da ao de
despejo95. Este tem sido, alis, o entendimento claramente maioritrio nos tribunais
portugueses que defendem que o senhorio poder sempre recorrer ao de despejo,
nomeadamente para obter a cessao do contrato de arrendamento (mesmo nos casos em
91
FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, Ob.Cit., p. 130;
92
MARIA OLINDA GARCIA, A aco executiva para entrega de imvel arrendado, p.27;
93
No mesmo sentido, a propsito da discusso relativa resoluo do contrato por falta de pagamento das
rendas, se pronunciaram Elizabeth Fernandez (O procedimento Especial de Despejo, p. 68), Rui Pinto (O
novo Regime processual de despejo, p.40), Menezes Leito (Arrendamento Urbano, p.218);
94
Todos em www.dgsi.pt;
95
Neste sentido, Gravato Morais (Falta de Pagamento da renda no arrendamento urbano, p.155 e ss), David
Magalhes (A resoluo do contrato de arrendamento, pp. 216 e 217), Laurinda Gemas, Albertina
Pedroso e Joo Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano, pp. 408 e ss);
38
que o legislador, como acontece no art. 1084, n.2 do CC, prev a possibilidade da via
extrajudicial) e um ttulo executivo para a desocupao do locado.96
H tambm quem invoque97 o art. 20 da Constituio da Repblica Portuguesa
como argumento a favor da possibilidade da opo do senhorio pela ao de despejo.
Contra este argumento ressaltamos o Acrdo do TR de Guimares de 30.04.2009 que
entende que s se pode falar de impedimento de acesso aos tribunais quando,
precisamente, haja necessidade de acesso aos tribunais para defesa de direitos e
interesses.
Sendo assim, e sem prejuzo das situaes excecionais j referidas no captulo da
ao de despejo, mantemos a nossa posio tambm quanto ao PED: se for possvel ao
senhorio obter um ttulo de despejo por intermdio de um procedimento extrajudicial,
este o meio adequado para efetivar a sua pretenso e no a ao judicial de despejo, para a
qual carece de interesse em agir.98
Nos termos expostos e de forma breve, o senhorio no tem interesse processual na
ao de despejo quando o fundamento de cessao do contrato de arrendamento se
enquadra no mbito objetivo do art. 15, n.2 do NRAU, caso em que, segundo RUI
PINTO, o senhorio tem o nus de fazer uso do PED99 e quando preenche todos os
requisitos processuais que a seguir expomos. Se isso facilmente alcanvel j outra
questo como veremos mais adiante.
96
So vrios os acrdos neste sentido: Ac. STJ de 06.05.2010, Ac. TR de Lisboa de 14.02.2013, Ac. TR de
Lisboa de 13.09.2012, Ac. TR de Lisboa de 31.03.2009, Ac. TR de Lisboa 24.05.2007, Ac. TR do Porto
de 28.11.2013, Ac. TR do Porto de 30.01.2008, Ac. TR do Porto de 19.02.2009, Ac. TR do Porto de
02.03.2010, Ac. TR de Guimares de 31.05.2012 e Ac. TR de Guimares de 25.10.2012 e ainda o Ac. TR
de Lisboa de 23.10.2007 (comentado por Gravato Morais, in Ao de Despejo por falta de pagamento da
renda, p.59) todos em www.dgsi.pt;
97
Nomeadamente FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Ao de despejo por falta de pagamento da
renda, p. 65;
98
Veja-se, a este propsito, o art. 533, n.4 do CPC, que dispe que o autor que, podendo recorrer a
estruturas de resoluo alternativa de litgios, opte pelo recurso ao processo judicial, suporta as suas
custas de parte, independentemente do resultado da ao (), que parece precisamente ir no sentido de
que existindo um meio alternativo por esse que o autor deve optar;
99
RUI PINTO, O novo regime processual do despejo, p. 44;
39
3. Requisitos processuais
100
Ou documentos de justificao como denomina RUI PINTO, ob.cit. p. 122;
101
RUI PINTO, ob.cit., p.131;
102
J desde o RAU que exigido que o contrato seja reduzido a escrito (art.7, n.1 do RAU) e o mesmo se
manteve no NRAU/2006 (com uma ressalva para os arrendamentos de durao inferior a 6 meses) e no
NRAU/2012 (voltou a ser exigido para todos os contratos de arrendamento);
40
Estamos assim perante uma das excees regra da resoluo do contrato por
comunicao, pelo que, neste caso em concreto, restar ao senhorio intentar uma ao
declarativa de despejo, esperar que esta tenha procedncia e intentar depois a
correspondente ao executiva (execuo para entrega de coisa imvel arrendada), isto se
antes no houver recurso da primeira deciso e outros mecanismos dilatrios. Isto tudo
porque o senhorio no tinha (ou quem sabe at o tinha mas no o encontrou, o que no ser
pouco provvel principalmente nos casos dos arrendamentos mais antigos) o contrato
reduzido a escrito. Mas haver alguma forma de suprir a sua falta? Atentemos ao
preceituado no art. 7, n.2 do RAU que dispunha que a inobservncia da forma escrita s
pode ser suprida pela exibio do recibo de renda () . Permitia-se assim que a falta de
contrato escrito fosse suprida pela apresentao dos recibos de renda emitidos em nome do
arrendatrio. Esta possibilidade tem vindo a ser discutida pela doutrina e jurisprudncia103
como um direito do arrendatrio e no como algo de que o senhorio possa lanar mo.
Apesar disso, entendemos que soluo semelhante poderia ser aplicada no caso do PED. O
recibo de renda um documento de quitao (vide art. 787 do CC), do qual resulta que o
senhorio recebeu a renda paga pelo arrendatrio. Cremos que tal documento constitui
prova suficiente, nomeadamente para efeitos de recurso ao PED, da existncia de um
contrato de arrendamento, no deixando margem para que se confunda com outro tipo de
ocupao do local.
Para alm de apresentar o contrato escrito e os documentos que sejam requeridos
consoante o caso, o senhorio tm ainda, nos termos do art. 15, n.4 do NRAU, que ter
pago o imposto de selo. O pagamento do imposto de selo uma obrigao tributria do
senhorio, correspondente a 10% sobre o valor da renda ou seu aumento convencional, que
dever ser efetuado, nas tesourarias de finanas ou noutro local legalmente autorizado, at
ao vigsimo dia do ms seguinte ao da constituio da obrigao tributria, isto , da
celebrao do contrato de arrendamento.104
103
Vide, nomeadamente, Ac. TR de Lisboa de 20.05.2010 e de 31.05.2012 e ainda PATRCIA COSTA,
Forma do contrato de arrendamento urbano;
104
A este propsito, o Ac. do TR de Coimbra, de 10.12.2013 (in www.dgsi.pt) entendeu que, embora a lei
imponha que o PED apenas possa ser utilizado quando o imposto de selo tenha sido pago, o facto de tal
pagamento no ter sido feito tempestivamente no condiciona a utilizao do procedimento, visto que
este no depende do rigoroso cumprimento dos prazos previstos pela legislao tributria. Assim, no
caso concreto, apesar de os senhorios s terem pago o imposto de selo passados quase 3 anos da
celebrao do contrato e um dia antes de terem dado entrada do requerimento, o douto Tribunal entendeu
41
Para alm disso, o senhorio deve ainda comunicar ao servio das finanas
competente (da rea de localizao do prdio) o contrato de arrendamento, apresentando
para o efeito um exemplar do mesmo (cf., designadamente, o art. 60 do Cdigo do
Imposto de Selo).
Como aponta MARIA OLINDA GARCIA ao fazer esta exigncia o legislador
impe, assim, ao BNA uma funo de controlo prvio do cumprimento de uma obrigao
fiscal () enquanto pressuposto do exerccio de um direito do senhorio, que emerge do
incumprimento de um dever contratual do arrendatrio.105 Ser esta a plataforma para
efetuar este controlo? No nos parece. Alis, o Tribunal Constitucional tem vindo a julgar
normas semelhantes (que faam depender a entrada ou prosseguimento de um processo do
cumprimento de uma obrigao tributria) como inconstitucionais (por restrio ao art.20
da CRP)106, da a redao do art. 274 do CPC que dispe que no obsta ao recebimento
ou prosseguimento das aes () que pendam perante os tribunais judiciais a falta de
demonstrao pelo interessado do cumprimento de quaisquer obrigaes de natureza
tributria que lhe incumbam.107 Cremos que o facto de o BNA no ser um rgo judicial
no pode afastar a ideia e o princpio subjacente a esta norma, constituindo a exigncia de
demonstrao do pagamento desse imposto uma clara restrio ao art. 20 da CRP.
Para alm disso, parece-nos natural e muito provvel que no caso dos
arrendamentos mais antigos o senhorio nem tenha consigo esse documento. E claro que
no o poderemos encontrar nos servios das finanas, cujas bases de dados estaro com
certeza limitadas no tempo.
Mas coloquemos estas questes de lado e olhemos ao art. 48 da LGT (por
remisso do art. 48 do CIS), que nos diz que as dvidas tributrias prescrevem, salvo o
disposto em lei especial, no prazo de oito anos contados () nos impostos de obrigao
nica, a partir da data em que o facto tributrio ocorreu. Sendo assim, o que aconteceu,
no mbito do PED, quando a obrigao de pagamento do imposto de selo j tiver prescrito?
que o BNA agiu corretamente ao ter aceitado o dito requerimento, j que no existiam fundamentos de
recusa.
105
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 190;
106
Neste sentido, ELIZABETH FERNANDEZ, O procedimento especial de despejo, pp. 81 e 82;
107
Cuja redao (do anterior artigo 280 CPC) foi alterada pelo DL 329-A/95, de 12 de Dezembro que deixou
de condicionar o normal prosseguimento da instncia, a obteno de uma deciso de mrito ou a
utilizao de uma prova documental prvia demonstrao do cumprimento de certas obrigaes fiscais,
como acontecia at 1996.
42
Salvo melhor opinio, entendemos que no admissvel que de uma norma que
determina os requisitos aplicveis a um procedimento tendente ao despejo, renasa uma
obrigao tributria que a lei extinguiu pela prescrio.
Nos termos expostos, o senhorio no poder ento recorrer ao PED em quatro
situaes: quando no exista contrato escrito, quando no apresente algum dos documentos
legalmente exigidos, quando no tenha liquidado o imposto de selo e ainda quando a lei
imponha o recurso via judicial para efetivar a cessao do contrato de arrendamento,
como acontece no caso dos art. 1084, n.2 do CC (como resulta do art. 1084, n.1 do CC).
Caso alguma destas situaes se verifique aquando da entrada do requerimento de
despejo na secretaria do BNA aquele ser recusado, nos termos do art. 15-C, n.1, als. b) e
h) do NRAU. Para alm disso, nos termos do art. 15-R do NRAU, o uso indevido do
procedimento resulta em responsabilidade processual do sujeito, que responde pelos danos
que culposamente tiver causado outra parte e incorre no pagamento de uma multa de
valor no inferior a 10 vezes a taxa de justia devida.
4. Tramitao do PED
108
So competentes as secretarias judiciais definidas por despacho do Diretor-Geral da Direo-Geral da
Administrao da Justia (DGAJ), disponibilizado nas pginas eletrnicas do BNA, do DGAJ e no
CITIUS;
43
No requerimento o senhorio deve indicar (art. 15-B, n.2 do NRAU),
nomeadamente, a identificao das partes109, o tribunal competente, o fundamento de
despejo110, o valor da renda, formular o pedido de desocupao pelo arrendatrio e ainda,
se for o caso, o pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminando o
valor do capital, juros vencidos e outras quantias devidas.111 O requerente tem ainda que
juntar o comprovativo de pagamento do imposto de selo, indicar que pretende proceder ao
pagamento da taxa de justia devida ou, sendo o caso, indicar a modalidade de apoio
judicirio concedido, bem como designar o AE ou notrio competente para proceder
desocupao do locado.
Nos termos do art. 15-B, n.8 e do art.7 da Portaria n. 9/2013, o requerimento s
se considera apresentado na data do pagamento da taxa de justia ou na data de juno do
documento comprovativo do pedido ou da concesso de apoio judicirio. A taxa de justia
devida varia consoante o valor do PED112 seja inferior ou superior a 30.000,00 . Nos
termos do art. 22 do DL n.1/2013 (com remisso para a Tabela II do Regulamento de
Custa Processuais), se aquele valor for inferior ou igual a 30.000,00 a taxa de justia de
25,50 , enquanto se for superior ser de 51,00 .113
Em regra, a falta de uma desses requisitos, taxativamente enumerados no artigo,
determina a recusa do requerimento pelo BNA114 (art. 15-C do NRAU), tendo o senhorio
possibilidade de apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias a contar da notificao
de recusa do requerimento.
O senhorio tem sempre a possibilidade de desistir da instncia, caso em que se
extinguir o procedimento, nos termos do art. 15-G, n.1 do NRAU. Da mesma forma, o
PED extingue-se por morte do requerente ou do requerido ou pela desocupao do imvel,
visto j no existir fundamento para a pretenso de despejo.
109
Nos termos do n.3, devem ser indicados todos os arrendatrios que constem do contrato e tambm o
nome do cnjuge (que no conste do contrato) quando o local arrendado constitua casa de morada de
famlia;
110
O fundamento de despejo a no desocupao voluntria do locado, no prazo legal ou no convencionado,
no se confundindo por isso com o fundamento de cessao do arrendamento;
111
Desde que o senhorio no tenha previamente instaurado ao executiva para pagamento dessas quantias;
112
Correspondente ao valor da renda de 2 anos e meio, acrescido do valor das rendas em dvida art 26 do
DL n.1/2013;
113
So valores muito mais reduzidos do que aqueles fixados para uma ao declarativa (de despejo) que, no
mnimo, caso o valor da ao seja inferior a 2.000,00 , ter uma taxa de justia de 1 UC = 102,00 ;
114
Com exceo da indicao do tribunal competente e da designao do AE ou notrio competente;
44
Por outro lado, o senhorio tambm pode desistir do pedido de pagamento de rendas,
encargos ou despesas, mas neste caso, de acordo com o art. 15, n.6 do NRAU, o PED
segue os seus trmites legais quanto ao pedido de desocupao do locado, j que aquele
acessrio a este.
Por fim, importa salientar que o indevido recebimento do requerimento pelo BNA
quando, por exemplo, no se mostrem reunidos os pressupostos legalmente exigidos para a
sua utilizao, constitui uma exceo dilatria inominada, consubstanciada no uso indevido
do procedimento.
115
Ou aos arrendatrios, caso haja vrios, e ainda ao cnjuge quando o locado arrendado seja casa de morada
de famlia e este no faa parte do contrato (art. 6, n.2 do DL n.1/2013);
45
Assim, como decorre do art. 15-E, n.1, o BNA converte o requerimento de
despejo em ttulo de desocupao do local quando: o arrendatrio no deduzir oposio,
dentro do prazo; quando esta se tenha por no deduzida, por no ter sido paga a taxa ou
cauo devidas; quando, na pendncia do PED, o arrendatrio no proceder ao pagamento
ou depsito das rendas que se forem vencendo (art. 15, n. 8). Por fora do art. 15-J, n.5
do NRAU, o ttulo de desocupao do locado constitui ttulo executivo para pagamento de
quantia certa, aplicando-se, com as necessrias adaptaes, as normas da execuo para
pagamento de quantia certa baseada em injuno (nomeadamente o art. 550, n.2, al. b) do
CPC).
Segundo RUI PINTO, o ttulo para desocupao do imvel tem natureza de ttulo
injuntrio j que enuncia um comando ou injuno de cumprimento de uma obrigao
pelo devedor.116
116
RUI PINTO, O Novo Regime Processual do Despejo, p.153;
117
Voluntrio porque lhe foi dada, pela notificao, oportunidade de deduzir oposio;
118
Nos termos do art. 15-S, n.3 do NRAU, para oposio ao requerimento obrigatria a constituio de
advogado;
119
Vide art. 14, n.1 do DL n. 269/98, de 1 de Setembro;
120
A diferena em recorrer em primeiro lugar ao PED em vez de intentar uma ao declarativa de despejo
que uma vez conhecida a deciso judicial no primeiro caso, o processo regressa ao BNA para fim de executar
a referida deciso.
121
MENEZES LEITO, Arrendamento Urbano, p. 231;
46
Concordamos que assim seja, alis semelhana do que acontece no BNI, sendo o
BNA quase como um rgo de triagem dos processos, ao qual cabe tambm efetuar as
notificaes necessrias.
Nos termos do art. 9, n.1 da Portaria n. 9/2013, na oposio o requerido pode
opor-se pretenso de despejo e ao pedido de pagamento de rendas, encargos ou
despesas sendo apresentada no BNA por via eletrnica ou em formato de papel.122
Segundo o art. 15-F, n. 3 do NRAU, com a oposio o requerido dever juntar o
comprovativo de pagamento da taxa de justia123 e, nos casos previstos no art. 1083, n.s 3
e 4 do CC, fazer o pagamento da cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em
atraso, at ao mximo de seis rendas. Quando seja concedido apoio judicirio, dispe o
artigo que h iseno do pagamento de cauo. Todavia, por razo que desconhecemos, no
art. 10, n.2 da Portaria consagra-se que o documento comprovativo do pagamento
referido no nmero anterior deve ser apresentado juntamento com a oposio,
independentemente de ter sido concedido apoio judicirio ao arrendatrio. No
vislumbramos que comprovativo de pagamento pode o arrendatrio com apoio judicirio
apresentar, visto estar isento do mesmo.
Como comina o art. 15-F, n.4 do NRAU, na falta de pagamento da taxa de justia
e da cauo, a oposio tem-se por no deduzida. A este propsito, chamamos a ateno
para o art. 12, n.2 do DL segundo o qual a no apresentao, no prazo de 10 dias, do
documento previsto (comprovativo de pagamento da taxa de justia) havida como
desistncia do pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, no prosseguindo o
BNA com os trmites necessrios execuo para pagamento de quantia certa. Parece-
nos que existe alguma incoerncia entre o disposto no NRAU e o disposto no DL, na
medida em que nos parece que no deduzida bastante diferente de desistncia do
pedido. Alis, por parecer dado pela Ordem dos Advogados124, considerou-se que tal
opo era incompreensvel e absurda, no podendo deixar de ser alterada e que a nica
122
O art. 9, n. 2 da Portaria e o art. 15-F, n.2 do NRAU dispem que a entrega da oposio em formato de
papel implica o pagamento de uma multa no valor de duas unidades de conta. Tendo em conta o
montante da UC, parece um bom desincentivo ao gasto desnecessrio de papel.
123
Note-se que os custos para a oposio so bastante mais elevados do que para dar entrada do requerimento
variando entre os 306 e os 612 consoante seja um processo inferior ou superior a 30 mil euros. A
inteno do legislador ter sido a de evitar que o inquilino se sirva desta possibilidade apenas para atrasar
o processo.
124
Parecer da Ordem dos Advogados relativo ao projeto do decreto-lei de regulamentao do BNA, datado de
22 de Outubro de 2012;
47
consequncia juridicamente admissvel a de o BNA no promover os trmites da
execuo para pagamento de quantia certa. Todavia, a redao final do DL no acatou as
sugestes da OA pelo que a desconexo entre os dois diplomas se mantm.
Distribudo o processo (art. 15-H), o juiz notifica as partes da data de audincia de
julgamento a realizar-se no prazo de 20 dias a contar da distribuio (art. 15-I, n. 1).
Sendo este um processo urgente, no h lugar, em princpio, ao adiamento da audincia
(art. 15-I, n.2) e o juiz dita para a ata, na prpria audincia, a sentena devidamente
fundamentada (art. 15-I, n.10). Se tiver sido cumulado o pedido para pagamento de
rendas, encargos ou despesas em atraso, a deciso judicial que condene o arrendatrio
constitui ttulo executivo para a ao executiva para pagamento de quantia certa, nos
termos gerais, no havendo todavia lugar a oposio execuo (art. 15-J, n. 5 e 6).
parte dos incidentes que a lei admite que sejam deduzidos em separado, como o
pedido de diferimento da desocupao e a impugnao do ttulo para desocupao do
locado, previsto no art. 15-P do NRAU, que s pode ser feita em momento posterior, toda
a defesa do arrendatrio deve ser feita nesta oposio.
Segundo o art. 15-M, pode haver lugar suspenso da desocupao do locado, que
basicamente se desenvolve nos mesmos termos j explanados para a EPECIA (art. 863 do
CPC). Essa suspenso , em primeiro lugar, da competncia do AE, notrio ou oficial de
justia (art. 15-M, n.1) sendo efetuada quando se verifique uma das hipteses previstas
nas alneas do n.1 ou do n.2. Curiosamente, a al.b) prev que haja suspenso quando o
arrendatrio exiba ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual e o
documento comprovativo da comunicao ao senhorio ou da autorizao ou
reconhecimento por este daquele subarrendamento ou cesso. Ora o que est aqui em causa
uma hiptese de resoluo do contrato, nos termos do art. 1083, n.2, al. e) do CC, que
s poder ser invocada nos termos da lei do processo (art. 1084, n.1 do CC).
125
Fazemos uma remisso para o ponto 4 do Captulo II relativo EPECIA, dadas as semelhanas existentes
entre os dois regimes.
48
Pelo que, a existncia desta norma no mbito do PED no faz qualquer sentido, pois
nunca ter aplicao.126
O arrendatrio tem 10 dias para requerer ao juiz a confirmao da suspenso, sob
pena de as diligncias prosseguirem (art. 15-M, n.3). Ouvido o senhorio, o juiz ter 5 dias
para tomar a sua deciso de suspender ou no a desocupao (art. 15-M, n.4).
O art. 15-N prev a possibilidade de o arrendatrio fazer pedido de diferimento da
desocupao, nos mesmos termos j enunciados para a EPECIA (art. 864 do CPC) e ainda
nos constantes do art. 15-O do NRAU. Assim, dentro do prazo para oposio ao
requerimento (art. 15-N, n. 1), o arrendatrio pode requerer ao juiz o diferimento da
desocupao com fundamento em razes sociais imperiosas.
O senhorio , de seguida, notificado para contestar, no prazo de 10 dias, conforme
prev o art. 15-O, n.2 do NRAU e o art. 11, n.3 da Portaria n.9/2013.
O art. 11, n.1 do DL n.1/2013 veio esclarecer que sendo apresentado esse pedido,
o BNA s pode converter o requerimento de despejo em ttulo de desocupao aps ser
notificado da deciso judicial referente quele pedido. Daqui se infere claramente que o
pedido de diferimento suspende a formao do ttulo para desocupao do imvel,
apesar de tal no decorrer expressamente do art. 15-E.
Tanto a suspenso da desocupao como o diferimento esto sujeitos a distribuio
ao juiz (art. 15-S, n. 6), pelo que obrigatria a constituio de mandatrio (art. 15-S,
n.4).
126
Neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p.213, que entende que este
erro se deve a uma transcrio de normas do CPC, sem cuidar do seu diferente contexto processual;
127
MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, p. 218;
49
O no cumprimento do disposto nestes artigos significa que, na verdade, no
existe ttulo para desocupao, pois no teria sido dada a oportunidade ao arrendatrio de
se defender.
O arrendatrio dever, no prazo de 10 dias a contar do momento em que tomou
conhecimento, apresentar a impugnao do ttulo no tribunal judicial competente, isto , do
local do imvel. Segundo MARIA OLINDA GARCIA128, este ser tambm o momento
oportuno, se for esse o caso, para invocar outros meios de defesa, como deduzir oposio
pretenso de desocupao do senhorio ou requerer o diferimento. Entende a autora que tal
se justifica no s por razes de economia processual, mas tambm pelo que resulta do art.
15-P, n.3, c) que atribui efeito meramente devolutivo impugnao do ttulo. Vrios
autores129 consideram a atribuio deste efeito impugnao como incompreensvel ou
mesmo inconstitucional por no assegurar, pelo menos de forma eficaz, os direitos de
defesa do arrendatrio, j que a desocupao do local ir prosseguir. Alis, mesmo efeito
tem o recurso da deciso judicial para desocupao. Efetivamente no vislumbramos
qualquer sentido para esta soluo legal, pois o interesse imediato do arrendatrio
precisamente no ter que abandonar a casa onde habita. Que sentido faz que, por exemplo,
o recurso de uma ao de despejo tenha efeito suspensivo (art. 647, n.3, al.b) do CPC) e
um outro recurso que, sendo certo que resulta de um processo extrajudicial, implica
exatamente as mesmas partes (arrendatrio e senhorio) do primeiro, tenha efeito
meramente devolutivo? Para ns, a ideia subjacente ao art. 647, n.3, al.b) do CPC de
garantia do direito constitucional habitao (art. 65 da CRP) deveria ter exatamente a
mesma aplicao no caso do PED, sob pena de violao do princpio de igualdade de
partes (art. 13 da CRP).
Quanto ao recurso da deciso judicial prev o art. 15-Q que h sempre lugar a
recurso de apelao para o Tribunal da Relao, independentemente do valor da causa e da
sucumbncia. Por deciso judicial devemos considerar tanto a impugnao do ttulo para
desocupao do locado como a ao para oposio pretenso do senhorio. Apesar de ter
semelhanas com o recurso previsto para a ao de despejo, como vimos a diferena reside
no efeito dessa deciso.
128
Id., Ob.cit., p. 219;
129
Maria Olinda Garcia, Elizabeth Fernandez, entre outros;
50
4.6. Fase executiva
Uma vez constitudo o ttulo para desocupao, por via judicial ou por via do BNA
nos termos j expostos, segue-se a fase executiva. Nesta fase, pretende-se efetivar a
pretenso de despejo mas j no a pretenso de pagamento das rendas, encargos e despesas
que dever ser executada de forma autnoma na execuo para pagamento de quantia
certa.
A desocupao coativa do locado efetuada pelas entidades competentes logo que
haja ttulo ou deciso judicial para esse efeito (art. 15-J, n.1), podendo ser solicitado o
auxlio de autoridades policiais, quando seja necessrio o arrombamento da porta e a
substituio da fechadura, sem necessidade de prvia autorizao judicial para esse efeito
(art. 15-J, n.3). Contudo, nas situaes em que o arrendatrio no desocupe
voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para
sair, quando no tenha havido oposio ao requerimento130e quando estejamos perante um
contrato de arrendamento para fins habitacionais, o AE, notrio ou oficial de justia devem
apresentar um requerimento no tribunal competente, o qual tem natureza urgente, a fim de,
no prazo de 5 dias, ser autorizada judicialmente a entrada imediata no domiclio (art. 15-L,
n.1 e art. 14 do DL n.1/2013), salvo quando existam indcios de abandono (art. 14, n.2
do DL) e nele no se encontrem pessoas.131 Esta dispensa da autorizao judicial para
entrada na habitao coloca-nos, no entanto, algumas dvidas quando sua
constitucionalidade. certo que podero existir indcios de abandono, mas no deixa de
haver uma entrada num domiclio contra a vontade do arrendatrio e, de acordo com o art.
34, n.2 da CRP, essa entrada s poder ser efetuada quando seja ordenada pela autoridade
judicial competente.
130
Quando, portanto, o juiz ainda no se pronunciou sobre a entrada no domiclio, o que necessariamente
acontece quando o processo j lhe fora concluso.
131
Nos termos do art. 14, n.4 do DL, considera-se que existem indcios srios de abandono quando se
verifiquem pelo menos duas das seguintes situaes: o fornecimento de gua ou eletricidade encontra-se
interrompido h mais de 2 meses; a caixa de correio encontra-se cheia; o imvel encontra-se devoluto;
51
4.7. Os Nmeros do PED
132
O BNA comeou a funcionar em pleno a 8 de Janeiro de 2013;
133
Data do segundo e mais recente relatrio trimestral da Comisso de Monitorizao da Reforma do
Arrendamento Urbano;
52
CMRAU, este nmero anormal134 deve-se falta de informao quanto ao
funcionamento do PED da parte dos senhorios.
No primeiro relatrio realizado, a CMRAU assumiu algumas deficincias no
funcionamento do BNA, a saber: no funcionamento da aplicao informtica do BNA que,
nomeadamente, no permite a disponibilizao eletrnica do ttulo de desocupao ao AE;
o atraso na expedio da notificao ao inquilino e problemas no registo dessas
notificaes; na articulao por via eletrnica com os tribunais; na comunicao entre as
entidades competentes, nomeadamente nos casos em que os despejos so efetuados por AE
e depois no so comunicados ao BNA.
Os problemas apontados pela CMRAU so sobretudo de natureza tcnica e
informtica, mas cremos que o PED tm algumas deficincias bem mais profundas do que
estas.
De acordo com a informao que recolhemos de vrias fontes, nomeadamente
alguns exemplos de prtica da advocacia, fcil concluir que a resoluo destes processos
no espao de 3 meses est ainda um pouco longe da realidade. Apesar da maior rapidez na
resoluo dos processos, a maioria dos arrendatrios deduz oposio o que implica, como
vimos, que o processo passe para o tribunal competente o que, desde logo, atrasa o seu
andamento.
Parece-nos tambm que muitos dos atrasos e dificuldades do PED e do BNA se
prendem com a fraca preparao dos funcionrios judiciais que muitas vezes no esto
aptos a resolver as questes que surgem. Vejamos um exemplo prtico e real135: o senhorio
apresenta o requerimento de despejo e o arrendatrio notificado para se opor ao mesmo.
Decorre o prazo de 15 dias legalmente fixado e no deduzida qualquer oposio o que,
nos termos do art. 15-E, n.1, al. a), resultaria na converso imediata do requerimento em
ttulo de desocupao. Todavia, tal no ocorreu. No ajudando situao, foi mais tarde
apresentada no BNA a oposio quele requerimento e, mesmo tendo sido feita com um
atraso de 10 dias, o processo foi remitido para o tribunal, suspendendo-se a emisso do
ttulo de desocupao. O problema resolveu-se, mais tarde, em tribunal visto o erro ter sido
de imediato detetado, mas so diligncias completamente desnecessrias e que em nada
contribuem para a celeridade do procedimento.
134
Primeiro relatrio da CMRAU Junho de 2013;
135
Do qual tomei conhecimento por intermdio de uma colega advogada-estagiria no mbito do seu estgio;
53
CONCLUSO
136
Principalmente advogados veja-se Guilherme Figueiredo (Presidente do Conselho Distrital do Porto da
OA data de 2 Outubro 2013) em entrevista dada ao Dirio Imobilirio; Antnio Raposo Subtil, em
entrevista revista Vida Econmica; Jorge Pracana - no Congresso dos Advogados Portugueses;
54
A dispensa da autorizao judicial para entrada na habitao quando existam
indcios de abandono do imvel e nele no se encontrem pessoas o que, para ns,
constitui uma violao da vontade do arrendatrio no admissvel nos termos do art.
34, n.5 CRP;
55
secretria de um juiz que, por fora do seu carter urgente, lhe dar prioridade, no
deixando todavia de, com isso, atrasar todos os outros processos que tem nas suas mos.
Com tudo dito, nossa opinio que, nos moldes em que se encontra e que
procurmos analisar exaustivamente ao longo deste trabalho, o Procedimento Especial de
Despejo no poder alcanar as mximas de celeridade e simplicidade inicialmente
enunciadas dado conter graves falhas no seu contedo e tramitao, para as quais
impretervel que se procurem solues e para as quais humildemente esperamos ter, de
alguma forma, contribudo.
56
BIBLIOGRAFIA
Almedina, 2013;
2013;
Julgar, 2013;
57
FREITAS, Jos Lebre de - A nova aco de despejo in Themis: Revista da
2012;
2012;
Setembro de 2012;
58
MAGALHES, David A resoluo do contrato de arrendamento urbano,
2013;
Almedina, 2010;
Maio de 2011;
59
OLIVEIRA, Fernando Baptista de A resoluo do contrato no novo regime do
2013;
2013;
60
JURISPRUDNCIA
61
NDICE
Introduo ................................................................................................................... 5
CAPTULO I
As Formas de Cessao do Contrato de Arrendamento
2. Revogao ...................................................................................................................... 8
4. Denncia ...................................................................................................................... 11
5. Caducidade ................................................................................................................... 13
6. Resoluo ..................................................................................................................... 14
CAPTULO II
A Via Judicial - A Ao de Despejo
62
CAPTULO III
A Via Extrajudicial - O Procedimento Especial de Despejo
1. Introduo ................................................................................................................. 35
Concluso .................................................................................................................. 54
Bibliografia ............................................................................................................... 57
Jurisprudncia.. 61
63