Resumen - CICCOLELLA P. y BAER, L.

: Ciudad y Territorio

Buenos Aires tras la crisis: Hacia una metrpolis ms integradora o ms

excluyente?

RESUMEN: la crisis institucional y de gobernabilidad de 2001 en Argentina puso de

relieve los lmites neoliberal de los aos noventa y redefini las tendencias de los
procesos de restructuracin metropolitana. Lo posterior reactivacin econmica desde
fines del 2002, reinstal la afirmacin de nuevos sectores medios-altos de la sociedad.
Este trabajo intenta presentar los principales cambios territoriales y socioeconmicos
producidos luego de ms de una dcada y media de crecimiento econmico
interrumpida por la crisis econmica de 1999-2002 en la regin metropolitana de
Buenos Aires (RMBA). Se espera contribuir a la reflexin y debate sobre las
contracciones de dichos procesos que, por un lado, muestran tendencias hacia la
modernizacin y globalizacin de ciertos segmentos territoriales y a la vez, profundizan
la fragmentacin del espacio metropolitano y exclusin social.

SIGLAS A TENER EN CUENTA:

RMBA: REGION METROPOLITANA DE BUENOS AIRES
AMBA: CIUDAD DE BUENOS AIRES Y PARTIDOS DE 1 ,2 CORONA
CBA: CIUDAD DE BUENOS AIRES
GBA: CONURBANO BONAERENSE

1: CONSIDERACIONES PRELIMINARES.

La reestructuracin econmica mundial iniciada a mediados de los 70 conjuntamente

con las transformaciones polticas, sociales, tecnolgicas y culturales han provocado el
progresivo debilitamiento de los Estados Nacionales. Estas transformaciones han tenido
su correlato fsico en las restructuracin de territorios. Tanto las reas rurales como las
urbanas han acusado el impacto en las formas de organizacin de la produccin, usos
del suelos y valorizacin diferencial del mismo, generndose tendencias a la formacin
de nuevos territorios y territorialidades.
En las grandes ciudades, los cambios se han expresado en trminos fsicos de modo
muy definido y extendido en los procesos de la densificacin de reas centrales y
pericentrales y en las expansin considerable de los suburbios bajo tipologas diversas
de urbanizaciones cerradas (UC). La proliferacin de grandes superficies comerciales
sumado a la ampliacin de la red de autopistas han convergido en la produccin de un
tipo de ciudad ms densa en las reas centrales, pero con densidades muy bajas en las
periferias, dando lugar a lo que se conoce como metpolis, ciudad difusa o ciudad sin
confines.
Como resultado de los aos 80 y las tendencias remetropolizadoras de las 90, la ciudad
parece disolverse sobre los territorios que antes denominbamos Hinterland.
Pero las grandes metrpolis han sufrido tambin otro tipo de cambios: en la base
productiva, de un modelo productivo basados en la industria a otro basado en servicios
complejos y avanzados a la produccin y en servicios basados en el consumo; cambios
en la forma de gestin del espacio urbano, cambios en las formas de acceso al suelo y de
produccin y apropiacin de renta urbana y cambios en la estructura social y
distribucin del ingreso.
La Argentina no slo no ha escapado a estas transformaciones sino que ha adoptado
buena parte del recetario neoliberal, particularmente a partir de los aos 90.A partir de
entonces, se genera un escenario institucional, jurdico y macroeconmico favorable a la
inversin extranjera directa, afirmndose la supremaca del mercado por sobre el
Estado.
La venta y privatizacin de bienes y empresas pblicas que afect los servicios urbanos;
conjuntamente con la reduccin de la inversin pblica son ejemplos de este proceso.
El correlato de estos procesos ha sido, por un lado, la profundizacin de la segregacin
materializada en el crecimiento de los asentamientos precarios y por otro lado, una
agresiva proliferacin de urbanizaciones cerradas en el suburbio.
La crisis del 2001 puso de relieve los lmites del modelo neoliberal de los aos 90,
redefini las tendencias de aquellos procesos, alter las tensiones entre los pblico y lo
privado, e impulso un debate entre la ciudad y la metrpolis.
La posterior reactivacin econmica desde fines del 2002 reinstal la afirmacin de
nuevos sectores medios-altos de la sociedad, con un patrn de autosegregacin
territorial similar al de los aos 90 y a la expansin de los asentamientos precarios.
Este trabajo intenta presentar los principales cambios territoriales y socioeconmicos
producidos luego de ms de una dcada y media de crecimiento econmico
interrumpida por la crisis econmica de 1999-2002 en la regin metropolitana de
Buenos Aires.

2: EL CONTEXTO MACROECONOMICO CRISIS-POSCRISIS EN LA

ARGENTINA Y LA RMBA.

La crisis econmica que comienza a fines de 1998 y se torna dramtica en el perodo de

2001-2002 interrumpi de manera tajante el proceso de reestructuracin metropolitana
de los 90.
La crisis puso un lmite rgido al proceso expansivo y a los cambios estructurales de los
90; las actividades econmicas y polticas lleg a comprometer el funcionamiento de las
instituciones.
Desde finales de 2002 se estabiliza la crisis poltica y econmica argentina retoma la
senda del crecimiento y en 2003 este se hace muy acelerado.
Durante esta etapa se produce, bsicamente en funcin del sostenimiento de un tipo de
cambio diferente al de los aos 90, un incremento notable de la actividad econmica
volcada al consumo interno, un crecimiento de las exportaciones, una expansin del
empleo y una disminucin de las ndices de pobreza e indigencia.
Finalmente, la incorporacin masiva de pequeos y medianos propietarios extranjeros
de bienes inmuebles de el ciudad de Buenos Aires ha contribuido al boom
inmobiliario

3: LA REESTRUCTURACIN TERRITORIAL DE LA RMBA

3.1: Los cambios a nivel de la centralidad

Hablar hoy de centralidad implica, por un lado, la delimitacin de una zona de

concentracin de equipamientos, funciones y actividades vinculadas al comando de la
economa regional, nacional y a la vinculacin con la red de comando econmico del
capitalismo global, lo que hemos denominado, distritos de comando. As la centralidad
ha sufrido, en el caso de Buenos Aires y el perodo considerado, los siguientes
fenmenos y tendencias:
 Modernizacin, verticalizacin y densificacin del rea Central Tradicional
(ACT), lo que implica que dicho distrito de comando contine teniendo una enrgica
vitalidad y liderazgo en su especializacin funcional.
Extensin del ACT y formacin de un Corredor Corporativo (CC) fortalecido
por la operacin urbanstica de Puerto Madero.
Surgimiento de una Red de distritos de comando, en forma de ncleos y
corredores corporativos fiera del ACT.

La formacin de ese CC central tiende a reafirmar la monocentralidad de Buenos Aires,

concentrndose all cerca del 75 % de oficinas de alta generacin.

3.2: la reconfiguracin del espacio residencial.

Durante el periodo considerado se ha verificado una notable expansin del sector

inmobiliario, con una inversin fundamentalmente concentrado en dos tipos de
fenmenos o nuevos productos residenciales: las torres de alto patrn y las UC. Las
primeras contribuyeron al proceso de densificacin residencial de algunos barrios de la
CBA y algunas cabeceras departamentales de la RMBA. Las segundas se convirtieron
en el eje del proceso de suburbanizacin americanizante, discontinua y de baja
densidad, quebrando con la histrica conurbanizacin relativamente compacta de hasta
los aos 70 y con la morfologa metropolitana basada en la continuidad lineal o
tentacular de los aos 70 y 80.

3.3: La contribucin de las autopistas, industrias y centros comerciales al nuevo

tipo de suburbanizacin.

La proliferacin de diferentes tipologas de UC la expansin y restructuracin del

sistema de autopistas metropolitano, la difusin de centros comerciales y de ocio, la
formacin de parques industriales que concentraron una parte de la industria
metropolitana de los aos 90, y la aparicin masiva de pequeos centros empresariales,
hoteles internacionales y universidades pblicas y privadas en la periferia de la RMBA,
han confluido en la formacin de un nuevo tipo de suburbio en la tercera corana y en
un tipo de territorialidad abierta, en forma de red o archipilago. Las grandes
inversiones locales y extranjeras de los aos 90 impactaron as en la formacin de un
nuevo paisaje y tejido residencial y en la formacin de nuevos espacios de gestin
empresarial y produccin industrial. En comparacin con los 90 esto significa, en
trminos territoriales, una mayor presencia de los grandes centros de consumo en el
GBA que en el CBA, as como tambin una ralentizacin del proceso respecto de esa
dcada.
Durante los aos 90 la mayor parte de las nuevas inversiones industriales, tendieron a
localizarse en Parques industriales de la segunda y tercera corona de la aglomeracin. El
principal dinamismo de la actividad industrial se ha desarrollado en los bordes de la
RMBA, es decir, que se ha dado una fuerte periferizacin de la actividad industrial de
escala mediano-grande y grande; mientras que la pequea y mediana industria
tradicional ha tendido a continuar vinculada al tejido urbano compacto.
El grueso de la actividad industrial ha tendido a converger con el proceso general de
construccin de un nuevo tipo de suburbio en los bordes de la conurbacin.

4: CAMBIOS SOCIOECONOMICOS Y SOCIOTERRITORIALES

Entre 1990 y 2007 se han producido variaciones notables de los indicadores
socienomicos de la regin metropolitana como reflejo bastante fiel de lo que aconteci
en el conjunto del Pas.
Teniendo en cuenta CBA y GBA, en la caso de la primera, la cada durante la crisis fue
mayor a la medida del pas (21 %) y la recuperacin fue tb ms acelerada,
especialmente desde 2004.
Esto indica que el conjunto de la regin habra salido de la crisis recuperando posiciones
y ampliando ligeramente su participacin en el PBI nacional. Esta tendencia estara
marcando una nueva etapa de concentracin de la produccin nacional en la RMBA, q
entre 2005 y 2007 parece tender a concentrarse sobre todo en la CBA.
En trminos de empleo, el modelo econmico de la postcrisis ha sido en general muy
eficiente como generador de puestos de trabajo, frente al modelo expansivo de los 90 q
mostr todo lo contrario, y q esa eficiencia fue ms acusada en el GBA que en la CBA,
los q estara mostrando una fuerte incidencia del sector industrial en la baja del
desempleo de los aos de postcrisis.
Podemos sostener la hiptesis de un trabajo anterior, en el q sealbamos la verificacin
de una convergencia socio- Territorial inversa, es decir un proceso en el cual, tanto la
crisis como los procesos expansivos han puesto de relieve q la clsica fractura socio-
territorial entre la CBA y el GBA fue barrida o al menos minimizada, mostrando q la
crisis pudo golpear tan fuerte al ncleo privilegiado de la conurbacin como al resto, en
trminos relativos.
Podemos inferir as q, en el largo plazo, la tendencia ha sido una mayor regresin en la
distribucin del ingreso, aunq con un nico sector ganador neto en toda la serie: el
cuarto quintil, representativo de sectores de ingresos medios- altos.
En efecto la CBA pasa de tener valores de pobreza cercanos al 6 y 7% a mediados de
los9, a superar el 20% en 2002- 2003.
La fractura territorial se hace ms evidente y dramtica q nunca, porque fue dramtica la
magnitud de la crisis, as como es tb violento el proceso de recuperacin y expansin
econmica, pero ni una ni la otra han mostrado una diferencialidad territorial
significativa.
En fin tanto la crisis como la recuperacin se han manifestado de modo bastante
homogneo segn estos grandes agregados territoriales.

5: NUEVAS PAUTAS DE PRODUCCIN DEL SUELO URBANO, NUEVAS

DIFICULTADES DE ACCESO RESIDENCIAL.

A PARTIR del anlisis de un conjunto de indicadores socioeconmicos logramos

aproximarnos a la magnitud del crecimiento de la economa y al relativo mejoramiento
de las condiciones de vida q experiment la poblacin del GBA en los ltimos aos.
En este apartado presentamos algunas bases empricas y conceptuales para comprender
la incidencia q tiene el comportamiento del mercado formal de inmuebles en las
condiciones de vida de la poblacin y en la segmentacin de territorio metropolitano.

5.1: La dinmica del mercado del suelo como variable de anlisis de la estructura
socio- territorial y del acceso residencial
El funcionamiento del mercado de suelo es el principal factor q determina la
distribucin territorial de los estratos sociales en la ciudad: EL PRECIO afecta las
decisiones de localizacin residencial de las personas.
El mercado de suelo es una variable crucial: la compra de un predio para la construccin
de vivienda de inters social tb depende de la estructura territorial de precios de suelo de
una ciudad. Afecta a las decisiones de aquellas familias q no tienen otra opcin q ocupar
tierras para intentar satisfacer mnimas condiciones de habitabilidad: pues la ocupacin
es un sntoma de las dificultades q existen para acceder a una vivienda a travs del
mercado formal o de la ayuda estatal. Es por ello q siguiendo los objetivos planteados
en este artculo, consideramos de suma pertinencia el abordaje de la dinmica del
mercado de suelo urbano en el GBA.
La crisis econmica, social y poltica q atraves el pas en 2001 afect de manera
notable al mercado inmobiliario el caso de la CBA es representativo de este fenmeno.
All, la contraccin de la demanda final de suelo provoc una fuerte cada del precio de
los terrenos entre diciembre de 2001 y junio de 2002. Desde entonces el precio del suelo
aument a un ritmo indito.
No contamos con relevamientos previos a 2004 para la periferia de ka ciudad, pero los
informes de los valores del suelo existentes para los aos posteriores permiten sostener
esta conjetura. La extensa superficie del GBA obliga a diferenciar el comportamiento
del valor del suelo en dos grandes reas. El precio del suelo en la periferia prxima a
la CBA, mostr una aumento 117 % entre 2004 y 2007 mientras que la dinmica de
valorizacin del suelo de la periferia alejada registro una intensidad de valorizacin
inferior.
Existe ciertas correspondencias entre estas tendencias de valorizacin y los barrios
histricamente mas y menos cotizados de la ciudad.
A pesar de la favorable valorizacin evolucin de los indicadores continuo el
agravamiento de la segmentacin territorial preexistente. De este modo la dinmica
reciente de mercado de suelo urbano de la CBA, a contribuido a acentuar las
restricciones de acceso residencial a los barrios con mejor calidad edilicia,
equipamiento, servicios urbanos y conectividad, la pregunta que nos convoca se vincula
con las causas que llevaron a la espectacular valorizacin del suelo porteo.

5.2: el mercado inmobiliario como productor de suelo urbano en el AMBA

El comportamiento de la demanda derivada del suelo juega un papel determinante en los

procesos de valorizacin de esta mercanca. La demanda derivada compite entre si por
el suelo ms frtil, es decir, por el suelo que soporta los mximos y los mejores usos en
trminos econmicos y normativos, o si se prefiere, por el suelo urbano que ofrece las
mayores rentas diferenciales. La fertilidad del suelo no es uniforme en el territorio, esto
implica que la oferta es tan variada como la cantidad misma de lotes que se venden en el
mercado.
Es precisamente esta falta de complementariedad entre oferta y demanda de suelo la que
asigna precios altos donde la demanda es concentrada y precios menores en la medida
que sta diluye.
Una manera de rastrear el comportamiento de la demanda derivada en el caso especifico
de AMBA es analizando la informacin desagregada de los permisos que se solicitan
para construir.
El anlisis estadstico de los permisos de construccin nos permite inferir que, durante
los ltimos aos de fuerte crecimiento econmico, la expansin del espacio residencial a
travs del mercado inmobiliario formal se orient fundamentalmente hacia los sectores
de ingreso alto y medio-altos en unos pocos enclaves urbanos.
El precio del suelo aument en aquellos barrios donde se autoriz la mayor cantidad de
superficie residencial de alta categora para construir. La corroboracin emprica de esta
correlacin de variables abona la teora de que el precio de venta esperado para los
productos inmobiliarios tiene una influencia importante en la determinacin del precio
de lotes.
Algunas variables macroeconmicas de la actualidad permiten entender las razones de
fomentan este patrn de comportamiento del mercado inmobiliario, especialmente el
peso devaluado y la escasez de crditos hipotecarios que permiten que solo los sectores
de altos ingresos est en condiciones de adquirir una mercanca dolarizada y tan cara.
Pero tambin es la ausencia de polticas de suelo y vivienda, que tiendan a fomentar la
construccin de viviendas hacia el resto de la ciudad y para diferentes estratos sociales,
lo que explica esta lgica de comportamiento.

5.3: Hacia un mercado de la vivienda cada vez ms restrictivo?

Los bienes inmobiliarios no aumentaron nicamente en las zonas ms valorizacin de la

ciudad, tambin lo hicieron en el resto del territorio. A este problema se le aadi un
agravante, la disminucin de la capacidad de pagar por una vivienda.
A contramarcha de la recuperacin de buena parte de los indicadores socioeconmicos,
las condiciones para acceder a una vivienda digna en suelo urbano con buenos servicios,
infraestructura y ubicacin se vieron deterioradas.
Para dimensionar el impacto del funcionamiento del mercado inmobiliario en el acceso
a la vivienda calculamos la cantidad de aos ingresos medios anuales (AIM). Podemos
inferir que casi todos los barrios son ms caros que antes, se requiere una mayor
cantidad de AIM para poder vivir en ellos.
Para la variacin de AIM necesarios para comprar un departamento entre 2001 y 2006
es mayor en el caso de los barrios caros. Nuevamente, no se trata slo de un problema
de disminucin de salarios y de ausencia de crditos hipotecarios. Estamos ante toro
frente a un proceso de (sobre)valorizacin inmobiliaria que hae que los barrios ms
caros sean cada vez ms excluyentes.
El aumento de los precios de inmuebles y la predominacin de la construccin de
viviendas para los sectores de alto poder adquisitivo impactan de diferentes maneras en
la poblacin. La mayor parte de la clase media no propietaria lo hace a travs del
sistema de alquiler. Pero el mercado de alquileres se ha destacado por notorios
desajustes del precio de las unidades locativas como el producto del engrosamiento de
la demanda.
Pero el panorama ms complejo lo tienen, los estratos ms bajos de la poblacin. Ellos
no solo se ven impedidos de comprar una vivienda en suelo bien servido y ubicado. El
elevado precio de las casas en alquiler y los estrictos requisitos que exigen los
arrendadores tambin les impiden alquilarlas.
Uno de los sntomas ms elocuentes de estas restricciones de acceso residencial se
traduce en el crecimiento reciente de los conflictos por el acceso a la vivienda.
Otra manifestacin visible de los mayores dificultades que existen hoy para satisfacer en
forma individual el derecho a una vivienda digna es la gran proliferacin de las
diferentes tipologas de hbitat precario, tales como las villas de emergencia y los
asentamientos informales.
La falta de respuestas del Estado para revestir este problema es preocupante. Las
polticas habitacionales se reducen a la construccin directa de viviendas en la periferia
de la periferia metropolitana.

6: CONCLUSIONES
Las dos etapas recientes de expansin econmica en Argentina y en la RMBA y la crisis
que actu como separador de las mismas, muestran diferencias en el comportamiento de
los indicadores socioeconmicos, aunque no parecen haber afectado de modo
demasiado diferente los procesos de territoriales que expresan la materialidad de dichos
contextos macroeconmicos.
Al cabo de los perodos analizados, la centralidad aparece reforzada y ampliada,
comandando ahora tambin una incipiente red de pequeos distritos de negocios en la
periferia de la aglomeracin regional. La potencia y selectividad de capital como
productor de ciudad ha determinado la continuidad de la estructuracin de un modelo de
ciudad neoliberal, difusa y excluyente. A contrapelo de un modelo econmico que en los
aos 2000 pareca favorecer el regreso a un modelo de ciudad desarrollista, compacta e
inclusiva. Quiz podra decirse que el proceso metropolitano residual del modelo
neoliberal que se dibuj en los aos 90, se hizo ms lento, pero las lneas de tal proceso
de estructuracin metropolitana continuaron vigentes en los aos 2000.
Es en la Ciudad de Buenos Aires donde los sectores de clase media y particularmente el
sector social de ingresos medios-altos aparecen como los beneficiarios del proceso
econmico entre los aos a1990 y 2008.
A pesar de la larga tradicin urbana que caracteriza a la Argentina, nunca existi una
poltica urbana eficaz que genere condiciones de acceso masivo al suelo urbano bien
ubicado y servido. Varias razones explican este fenmeno. Una de ellas se vincula con
la cultura patrimonialista y la concepcin civilista que han predominado siempre sobre
el derecho a la propiedad. La especulacin con el crecimiento urbano y el aumento de
los precios de los bienes inmobiliarios fue una de las ms importantes.
La ausencia de una poltica urbana que articule medidas que restrinjan el uso
patrimonialista del suelo tiene varios efectivos negativos. En lo que respecto a la
estructura urbana, fomenta un crecimiento urbano catico e ineficiente que produce
externalidades negativas en la provisin de equipamiento y servicios urbanos. En lo que
se refiere al acceso residencial, la retencin de suelo tambin contrae la oferta del
mercado formal de tierra contrayendo as a incrementar an ms el precio de estos
inmuebles.
Numerosas urbanizaciones cerradas son contiguas a los asentamientos informales y
barrios populares. Pues el suelo barato se las zonas ms pobres ha sido un importante
atractivo econmico para los desarrolladores inmobiliarios que trabajan con esta
tipologa residencial. Aparece en este sentido un proceso de produccin, uso y
apropiacin del suelo en la periferia que si difiere del patrn histrico que caracterizo a
la ciudad: en suelo de la periferia metropolitana paso a ser territorio de disputa entre
ricos y pobres. Se presenta aqu la necesidad de una poltica urbana que garantice suelo
urbano para materializar lo formal del derecho de vivienda y el derecho a la ciudad
en el mejoramiento concreto del habitad de la mayora de la poblacin.