SOLUCIONES CASOS PRCTICOS DE DERECHO CIVIL III

DERECHOS REALES LIMITADOS

PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLZQUEZ

UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA

CASO PRCTICO 1
a. Esta posibilidad est en un principio prescrita por el Cdigo civil, que
prohbe el llamado pacto comisorio en el artculo 1859 CC. Este pacto
permitira al acreedor poder aprehender directamente el bien hipotecado
en caso de impago, pero no se admite salvo circunstancias muy
especiales, como una previa tasacin clara y objetiva realizada por
terceros- en tanto que podra esconder pactos abusivos y leoninos a
favor de la parte ms fuerte de la relacin. Por estas razones, es
necesario que la entidad acreedora inicie un proceso, judicial o
extrajudicial, destinado a la ejecucin objetiva y reglada del inmueble
gravado.
b. Inicialmente no est permitido ex artculo 111 LH. Efectivamente,
establece este artculo que la hipoteca no comprender los objetos
muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca
hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para
el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin
quebranto de la materia o deterioro del objeto. No obstante, el propio
precepto determina que esta es la regla general, ya que se admite pacto
expreso (o disposicin legal) en contrario, por lo que es posible que en
cualquiera de estas circunstancias se acaben incluyendo.
c. En un principio no, salvo que se incluyan en la escritura de constitucin
hipotecaria, ya que lo contrario implicara vulnerar el principio de
especialidad hipotecaria. Por todo ello, no es extrao que las entidades
crediticias, con carcter general, incluyan en sus escrituras una clusula
de este tipo destinada a incluir los costes judiciales.
d. Porque en nuestro sistema jurdico no se encuentra permitida a pesar
de lo que han dicho aisladamente algunas sentencias de primera
instancia de discutible defensa- la llamada dacin en pago con efectos
inmediatamente liberadores. De acuerdo con lo establecido en los
artculos 140 LH y 1911 CC, la responsabilidad patrimonial universal
del deudor con todos sus bienes, presentes y futuros, hace que el
calvario del deudor hipotecario no finalice con la entrega y ejecucin
del bien gravado con la garanta hipotecaria.

CASO PRCTICO 2
a. No. Hay que recordar que es esencial a las obligaciones del usufructuario el
hecho de cuidar la cosa dada en usufructo como un buen padre de familia
(artculo 497 CC), abstenindose por lo tanto de todos aquellos actos que

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 puedan originar la destruccin de la misma o su cambio de naturaleza o
destino, hacindola inservible, transformndola en otra distinta o alterando
el destino que tenga en la economa del propietario. Y todo ello se debe a
que, en virtud de lo dispuesto en el artculo 467 CC, el usufructo da
derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su
forma y sustancia. Puesto que el usufructuario no ha respetado la forma y
sustancia del objeto usufructuado, hay que decir que ha incumplido con sus
obligaciones legales.
b. En un principio no, ya que no se recoge entre las causas de extincin
enumeradas en el artculo 513 CC. A mayor abundamiento, el art. 520
determina que el usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa
usufructuada. nicamente si se hubiese previsto en el ttulo constitutivo la
alteracin de la sustancia y forma como condicin resolutoria del usufructo
podra extinguirse (art. 513. b CC), en caso contrario parece imposible.
c. Efectivamente, lo admite expresamente el artculo 473 CC. Adems, con
carcter general el cdigo civil establece que el usufructuario tiene derecho
a los llamados frutos civiles (arts. 471 y 474 CC).
d. Existe una posibilidad muy clara y concreta: solicitar la posesin y
administracin del bien usufructuado ex artculo 520 CC. De esta forma
podran acceder a la aprehensin fsica y real del inmueble para poner fin a
la situacin de alteracin de la que tena conocimiento. En tal caso, tendra
que pagar anualmente al usufructuario el producto lquido de la misma,
despus de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su
administracin. Por otro lado, tambin quedara a su disposicin una accin
de indemnizacin de daos y perjuicios.

CASO PRCTICO 3
a. La LPH no contempla ninguna mayora especfica y especial para el caso de
la interposicin de demandas legales. Por lo tanto, en un principio es
suficiente con la mayora que se exige con carcter general en el artculo
17.4 LPH: voto de la mayora del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayora de las cuotas de participacin. Adems, en segunda
convocatoria sern validos los acuerdos adoptados por la mayora de los
asistentes, siempre que sta represente, a su vez, ms de la mitad del valor
de las cuotas de los presentes.
b. Se denomina servidumbre de paso, y se trata de un derecho real limitado de
disfrute que otorga a los titulares del predio dominante el derecho a pasar, a
caminar, a travs de un camino propiedad del predio sirviente.
c. Se ha constituido de manera voluntaria (ttulo del artculo 537 CC), es decir,
a travs de un pacto que, en este caso, se incluye en el ttulo constitutivo de
la propiedad horizontal.
d. Por supuesto que no. El artculo 545 CC determina con toda contundencia
que el dueo del predio sirviente no podr menoscabar de modo alguno el
uso de la servidumbre constituida. Por lo tanto, la accin de bloquear el
acceso es precisamente un acto de menoscabo expresamente prohibido por
el Cdigo civil.

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 e. Efectivamente, pero para ello deben cumplir con las normas establecidas en
la LPH. En este caso, al tratarse de una modificacin del ttulo constitutivo,
hara falta la unanimidad de todos los copropietarios (art. 17.1 LPH). Puesto
que es ms que probable que los copropietarios titulares del derecho de paso
se opongan a tal alteracin, resultar imposible modificar dicha regla del
ttulo constitutivo.

CASO PRCTICO 4
La acreedora hipotecaria debera recurrir a la accin de devastacin, recogida con
carcter general en el artculo 117 RH. De acuerdo con lo establecido en este
precepto, el acreedor, ante el deterioro que provoca la disminucin de valor de la
finca hipotecada, puede solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que
est situada la finca que dicte providencia mandando al propietario hacer todo lo
que sea necesario para evitar que el dao y deterioro se convierta en irremediable.

CASO PRCTICO 5
a.- El consejo de su abogado es muy correcto, y se basa en la necesidad de
amarrar la efectividad de la opcin de compra pactada. Esto es, si la
opcin no llega a inscribirse carecer de efectos erga omnes, frente a
terceros, y por lo tanto el arrendador podra vender el inmueble a un tercero.
Evidentemente, se tratara de un incumplimiento de contrato con efectos
indemnizatorios, pero al no tener efectos reales la opcin, perdera la
vivienda. No obstante, es cierto que tambin tendra el llamado derecho de
adquisicin preferente del artculo 25 LAU.
b.- Por el hecho de que en el Registro de la Propiedad el lmite temporal de
la opcin de compra es de 4 aos (art. 14 RH). No obstante, hay que sealar
que este argumento es muy flojo, ya que lo pactado debe cumplirse (pacta
sunt servanda) con independencia del hecho de que ese pacto pueda carecer
de efectos reales. En cualquier caso, el plazo de cinco aos tambin haba
caducado, por lo que tampoco procedera la accin.

CASO PRCTICO 6
a. Desde luego, podra realizar sin ningn tipo de problema puesto que no
se trata de una novacin extintiva que implique una derogacin de la
relacin obligatoria previa, sino de una novacin meramente
modificativa. Aunque ha podido tratarse de una cuestin discutible con
anterioridad, actualmente no debe haber ninguna duda al respecto.
Efectivamente, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado
Hipotecario y financiero, en su artculo 13.2. introduce algunas
modificaciones en el contenido de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de
subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, pudiendo
destacar el hecho de que en la escritura de subrogacin slo se podr
pactar la modificacin de las condiciones del tipo de inters, tanto

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 ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, as como la
alteracin del plazo del prstamo, o ambas. As pues, no hay ningn
problema en contemplar la posible modificacin del tipo de inters. Sin
embargo, lo realmente importante es que el nuevo artculo 4.2.3 de la
Ley 2/1994 establece de forma completamente ntida y meridiana que
las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrn,
en ningn caso, una alteracin o prdida del rango de la hipoteca
inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de
responsabilidad hipotecaria o la ampliacin del plazo del prstamo por
este incremento o ampliacin. As pues, hay que concluir afirmando
que no nos encontramos ante una novacin extintiva de la obligacin
(art. 1156 CC), sino ante una novacin meramente modificativa que
puede practicarse dentro del presente marco legal descrito.
b. La respuesta a la pregunta formulada se encuadra dogmticamente en
el mbito de la conocida cuestin de la extensin objetiva de la
hipoteca, debiendo tenerse en cuenta lo establecido en el artculo 111.1
LH, cuyo tener literal es el siguiente: Salvo pacto expreso o
disposicin legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la
naturaleza y forma de la obligacin que garantice, no comprender: Los
objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca
hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para
el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin
quebranto de la materia o deterioro del objeto. Pues bien, a la vista del
mandato legal, habr que concluir que los bienes muebles descritos en
el caso no se incluyen en la garanta hipotecaria, salvo que se hubiere
pactado lo contrario en la propia escritura hipotecaria, cosa que, desde
luego, no se deduce del caso expuesto.
c. En un principio, lo normal ser recurrir a la subasta pblica, si bien la
moderna legislacin procesal reconoce otras figuras como las
siguientes:
- Venta extrajudicial del bien hipotecado, realizada por medio de
notario (art. 129 LH).
- Convenio de realizacin del valor del bien adjudicado (art. 640
LEC), llevado a cabo dentro del proceso ejecutivo al que ponen fin
desde el mismo momento de su aprobacin judicial.
- Realizacin por medio de persona o entidad especializada en el
sector propio del mercado de venta del tipo de bienes del ejecutado
(art. 641 LEC).
d. Efectivamente. No debemos perder nunca de vista el hecho de que el
artculo 1911 CC, que recoge el principio de la responsabilidad civil
patrimonial universal, no deja de tener vigencia por el simple hecho de
que se haya constituido una garanta hipotecaria. As pues, Juan
Alberto seguir respondiendo con todos sus bienes presentes y futuros
de la deuda contrada, salvo que se hubiere pactado, bajo el amparo del
artculo 140 LH, la limitacin de la responsabilidad a los bienes
hipotecados.

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CASO PRCTICO 7
a. La entidad Serta se olvida de que el caso presente, en el que se ha
constituido una garanta hipotecaria sobre unas cambiales, se aplica
directamente el artculo 150 LH, el cual establece que cuando la hipoteca
se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso
o ttulos al portador, el derecho hipotecario se entender transferido, con la
obligacin o con el ttulo sin necesidad de dar de ello conocimiento al
deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro. As pues, el
precepto legal no puede ser ms claro cuando afirma que no hace falta
notificar la cesin para que sea vlida y eficaz la transmisin del crdito
hipotecario.
b. En un principio la respuesta es negativa, ya que la inclusin de los intereses
moratorios debe pactarse e incluirse en otra garanta hipotecaria
diferenciada, como consecuencia del principio de especialidad hipotecaria y
de la necesidad de fijar exactamente el alcance de la garanta (hipoteca de
mximo).
c. A priori podra resultar una cuestin discutible en base al propio principio
de especialidad que rige en el Derecho hipotecario. No obstante, de la
lectura de los artculos 154 y 155 LH no parece poder deducirse la
existencia de ninguna imposibilidad real, por lo que puede afirmarse, con la
mayora de la doctrina civil e hipotecarista, que es posible que una sola
finca responda por ambas cambiales.

CASO PRCTICO 8
a. La divisin de una finca registral, al contrario que la simple segregacin,
implica la aparicin de dos nuevas fincas, que abren nuevos folios
registrales, y la desaparicin de la finca registral originaria, cuya hoja
registral se extingue y cierra (arts. 46 y 50 RH).
b. No, el Notario yerra en su apreciacin, ya que el artculo 123 LH establece
que si una finca hipotecada se dividiere en dos o ms, no se distribuir
entre ellas el crdito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren
el acreedor y el deudor. No verificndose esta distribucin, podr repetir el
acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las
nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.
As pues, salvo que hubiere pacto expreso entre acreedor deudor, no es
cierta que cada una de las fincas resultantes de la operacin de divisin
garantice la mitad del prstamo pendiente de pago.
c. No, y para eso basta con leer el contenido literal del artculo 577 CC, el cual
determina que Todo propietario puede alzar la pared medianera,
hacindolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen
con la obra, aunque sean temporales.
d. Probablemente est haciendo referencia a una servidumbre de luces y vistas,
cuyas caractersticas seran las siguientes: Aparente, puesto que est
continuamente a la vista mediante usos exteriores que ponen de manifiesto
su uso y aprovechamiento (art. 532.IV CC); Continua, ya que una
servidumbre es continua cuando su uso es o puede ser incesante, sin

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 intervencin del hombre. Finalmente, es una servidumbre negativa ya que la
jurisprudencia del Tribunal Supremo considera que cuando los huecos se
abren en pared propia la servidumbre es negativa, en cuanto que impiden al
dueo del predio sirviente hacer algo que le sera posible sin dicha
servidumbre (art. 533.II CC).
e. Las servidumbres pueden adquirirse por ttulo, por disposicin legal, por
signo aparente o, finalmente, por usucapin. La constitucin por signo
aparante o por destino del padre de familia es una modalidad recogida en el
artculo 541 CC. Segn el citado precepto, la constitucin (tcita, se
afirma a veces) de la servidumbre por este medio tiene lugar cuando,
existiendo un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido
por el propietario de ambas, se enajenara una de ellas (o las dos), salvo que
en el ttulo se expresara algo en contrario. Pues bien, en este caso el
propietario nico de la finca originaria constituy un signo aparente de
servidumbre que gener una relacin de servicio entre ambas fincas, y que
da lugar a la constitucin de la servidumbre una vez enajenada una de las
fincas resultantes.

CASO PRCTICO 9
Le resultar prcticamente imposible. Hay que comenzar por tener en cuenta que la
figura de la usucapin, al estar la vivienda en zona de dominio pblico, es
inaplicable, ya que el dominio es por su propia naturaleza imprescriptible. Por lo
tanto, la vivienda, carente de otro ttulo, no es propiedad de Amador. Puesto que el
bien inmueble gravado debe ser propiedad del deudor hipotecario, el banco se
negar a otorgar el prstamo, ya que ni siquiera podr inscribirse la hipoteca en el
Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no existir.

CASO PRCTICO 10
a) Se trata de una servidumbre de acueducto, expresamente prevista en el
artculo 557 CC, cuya finalidad es la de hacer pasar el agua por fincas
interpuestas (sirvientes) hasta llegar al fundo dominante. Puede clasificarse
de la siguiente forma:
Legal: en tanto que, por razn de su origen, se establece ex lege (art.
536 CC).
Predial: puesto que se constituye en beneficio de un determinado
inmueble, y no de una o ms personas, en cuyo caso sera personal
(arts. 530 y 531 CC).
Positiva (art. 533 CC): impone al dueo del predio sirviente la
obligacin de dejar hacer alguna cosa (que una conduccin atraviese
su finca).
Continua: puesto que su uso es incesante, y no precisa en absoluto de
la intervencin de algn hecho del hombre (art. 532.2 CC).
Aparente: ya que la servidumbre est continuamente a la vista por
signos exteriores, en este caso, las propias tuberas (art. 532.4 CC).

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 b) Le recomendara que interpusiera la llamada accin confesoria. A decir
verdad no la hemos estudiado, pero, por ser expresivos, es la otra cara de la
accin negatoria. Mediante la accin confesoria se pretende que se declare
judicialmente la existencia de una servidumbre a favor del demandante (se
tratara por lo tanto de una accin declarativa) y se condene al demandado a
hacer todo lo que sea necesario para garantizar el ejercicio del derecho de
servidumbre por parte del actor. Esta misma accin sirve en consecuencia
para solicitar al nuevo propietario que cese en su actividad de interrupcin del
curso de las aguas. No obstante, tambin podra interponerse separadamente
una accin sumaria de tutela de la posesin en su versin restitutoria o bien
de obra nueva.
c) Mediante la usucapin o prescripcin adquisitiva. Las servidumbres pueden
constituirse por usucapin ex art. 537 CC, siempre y cuando se trate de
servidumbres continuas y aparentes (no obstante, es discutible si otros tipos
de servidumbres pueden adquirirse mediante otros tipos de usucapin no
especial, lo cual excede de los lmites de esta respuesta). Puesto que ya
sabemos que la servidumbre de acueducto cumple con estos dos requisitos,
puede darse la prescripcin adquisitiva en tanto que desde 1967 hasta 2007
han transcurrido sobradamente los veinte aos exigidos como nico plazo
(prescripcin veinteaal).
d) En un principio el dueo de un predio sirviente no puede de ninguna manera
menoscabar el uso de la servidumbre constituida sin el permiso y acuerdo del
titular del predio dominante. No obstante, es cierto que todo dueo de un
predio sirviente goza del llamado ius variandi, en virtud del cual puede
modificar la servidumbre que le resulte incmoda, siempre y cuando cumpla
con los requisitos legalmente exigidos (art. 545.2 CC). Por lo tanto, podra
haber variado el trazado del canal siempre y cuando llegare a serle muy
incmoda su trayectoria actual y, adems, no le provocare perjuicios a Don
Augusto.
e) No. Hay un dato que resulta fundamental: la servidumbre es perfectamente
aparente y conocida en virtud de su configuracin exterior, por lo que no
puede alegar que se trate de una carga oculta de la cual debera haber sido
informado previamente. As pues, no sera aceptable alegar el
desconocimiento e impetrar la aplicacin de los principios registrales cuando
la mnima diligencia le habra llevado a descubrir la existencia de una
servidumbre.
CASO PRCTICO 11
a. Don Jaime, en cuanto usufructuario, tiene como principal derecho el de percibir
los dividendos acordados por la sociedad de responsabilidad limitada durante la
vigencia del contrato (tres aos), correspondiendo el ejercicio de los dems
derechos derivados de las participaciones a la nuda propietaria, Doa Rosala.
b. Se trata de un usufructo convencional de participaciones sociales regulado
preferentemente por su ttulo constitutivo, por la Ley 2/1995, de 23 de Marzo, de
Sociedades de Responsabilidad Limitada y por la legislacin civil aplicable con
carcter supletorio.
c. Efectivamente, la hipoteca del derecho de usufructo es algo perfectamente legal

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 a raz de lo establecido en el artculo 107.1 LH. La garanta hipotecaria se
extingue con la conclusin del usufructo pero siempre y cuando se deba a un
hecho ajeno a la voluntad del usufructuario (por conclusin del plazo,
fallecimiento, etc.).
d. Una vez que finaliza el usufructo se aplicaran las reglas de liquidacin
recogidas en el artculo 68 de la Ley de Sociedades Annimas y el usufructuario
podra exigir a la nuda propietaria el incremento del valor experimentado por las
acciones usufructuadas que corresponda a los beneficios propios de la
explotacin de la sociedad integrados durante el usufructo en las reservas
expresas que figuren en el balance de la sociedad.

CASO PRCTICO 12
a. Se denomina hipoteca inversa y se ha regulado por vez primera en nuestro
ordenamiento jurdico mediante la Disposicin Adicional Primera de la Ley
41/2007, de 7 de diciembre. En mi opinin el concepto es algo equvoco, ya
que no se solicita un prstamo para satisfacer el precio de una vivienda, sino
al revs, una entidad paga al propietario de una vivienda una renta durante
el resto de su vida. En cualquier caso, ya ha ingresado como concepto legal
en nuestro ordenamiento jurdico.
b. La entidad acreedora, en caso de transmisin voluntaria por el deudor
hipotecario, podr declarar el vencimiento anticipado del prstamo
garantizado, salvo que se proceda a la sustitucin de la garanta de manera
suficiente (Disp. Adc. Primera 5).
c. No. Una vez que fallece la prestataria los herederos pueden hacer frente al
pago del prstamo evitando la ejecucin hipotecaria (Disp. Adc. Primera 5).
Por otro lado, nunca, ni siquiera cuando los herederos no quieran pagar, se
transmite la propiedad a la prestamista, pues tal cosa ira en contra de la
prohibicin de pacto comisorio que acabamos de ver en la anterior pregunta.

CASO PRCTICO 13
a. Se ha constituido un derecho real limitado de garanta denominado prenda . Al
igual que la hipoteca es un derecho real que sirve para garantizar el
cumplimiento de una obligacin, pero se distingue de sta en dos extremos
fundamentales:
Recae sobre bienes muebles, no sobre bienes inmuebles.
Al contrario que la hipoteca exige el desplazamiento posesorio hacia el
acreedor o hacia otro tercero
b. La cuestin debera ser discutible desde el momento en que tanto su naturaleza
como bienes muebles susceptibles de posesin como la posibilidad de su
tradicin resultan cuanto menos complejas. No obstante, est aceptada la
pignoracin de crditos, entre otras cosas porque el artculo 1868 CC contempla
expresamente la posibilidad de que el objeto mueble gravado produzca
intereses, lo cual implica una aceptacin tcita de la prenda sobre crditos.
c. S, ya que el Cdigo civil no exige, como en la hipoteca, la constitucin solemne
mediante escritura pblica, por lo que puede nacer simplemente mediante un

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 acuerdo privado formalizado por escrito. No obstante, si quiere dotarse de
efectos jurdicos erga omnes (cosa muy recomendable en un derecho real de
garanta) debe otorgarse el correspondiente instrumento pblico (art. 1865 CC) e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
d. Puesto que Roco entreg dos crditos en prenda, debemos distinguir las dos
situaciones que se plantean:
El crdito de 4000 otorgado en garanta de la deuda venci en septiembre
de 2008, por lo que desde esa fecha el acreedor pignoraticio debi ejercer su
ius exigendi y cobrar la cantidad vencida, transformndose por lo tanto lo
recibido en una prenda irregular (esto es, una prenda en la que el bien
entregado en garanta es dinero) hasta el momento del vencimiento del
crdito garantizado. Una vez producido el vencimiento de la deuda
garantizada en enero de 2010 el acreedor simplemente tiene que imputar el
importe recibido a su deuda, satisfaciendo de esa manera la cantidad de
4000 .
El crdito de 8000 otorgado en garanta de la deuda no vence hasta
febrero de 2010, es decir, tan solo un mes despus, por lo que lo ms lgico
y aconsejable sera que el acreedor esperase dicho mes para cobrar la deuda
del deudor cedido e imputar lo recibido a lo que le debe la deudora
pignorante (siguiendo una vez ms el mecanismo de la prenda irregular).
e. No, puesto que en materia de derechos reales de garanta rige con carcter
universal (aunque con algunas salvedades) el principio de la prohibicin de
pacto comisorio (art. 1859 CC), esto es, la realizacin directa de los bienes
otorgados en garanta por el propio acreedor. Con esta prohibicin se pretende
garantizar la objetividad del procedimiento de realizacin as como salvaguardar
a los potenciales deudores pignoraticios o hipotecarios de la influencia de
acreedores con malvolas intenciones.

CASO PRCTICO 14
a. Parece claro que Marta y Pedro conocen que el Cdigo civil establece que el
dueo de una pared no medianera tan solo puede abrir en ella ventanas o huecos
para recibir luces siempre y cuando tenga una dimensin de 30 centmetros en
cuadro y, adems, se encuentren a la altura de las carreras o inmediatos a los
techos (art. 581 CC). Por cierto, es bueno recordar que no nos encontramos ante
una servidumbre (como indica el Cdigo civil), sino ante un lmite del dominio
establecido por razn del inters privado (concretamente se trata de una
expresin de las relaciones de vecindad).
b. Alfredo parece hacer referencia a una servidumbre de luces y vistas adquirida
sobre la finca de su vecino. Dicha servidumbre sera:
Aparente: Puesto que est continuamente a la vista mediante usos exteriores
que ponen de manifiesto su uso y aprovechamiento (art. 532.IV CC).
Continua: Indica el artculo 532.II CC que una servidumbre es continua
cuando su uso es o puede ser incesante, sin intervencin del hombre. La
jurisprudencia considera que es continua, lo cual, en mi opinin, podra ser
discutible.

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 Negativa: esta caracterstica tambin es discutible, pero la jurisprudencia del
Tribunal Supremo considera que cuando los huecos se abren en pared propia
la servidumbre es negativa, en cuanto que impiden al dueo del predio
sirviente hacer algo que le sera posible sin dicha servidumbre (art. 533.II
CC). Ntese que una servidumbre negativa, en cuanto que impone el deber
de no hacer nada, es en s misma no susceptible de exteriorizacin, lo cual
significa que no debera ser aparente (sin embargo, el TS ha entendido que s
es aparente).
c. Las servidumbres pueden adquirirse por ttulo, por disposicin legal, por signo
aparente o, finalmente, por usucapin. Parece claro que, a falta de datos
adicionales, tan solo es posible la adquisicin por prescripcin adquisitiva, esto
es, por la posesin ininterrumpida del derecho real durante el plazo especial de
veinte aos recogido en el artculo 537 CC.
d. No. Tericamente es posible la adquisicin por usucapin de una servidumbre
de luces y vistas, siempre y cuando se cumplan tres requisitos: que sea continua,
aparente y transcurran veinte aos. El cumplimiento de los dos primeros
requisitos ya ha quedado acreditado, pero han pasado veinte aos?
Evidentemente, todo depende del dies a quo que tomemos en consideracin.
Puesto que la servidumbre es negativa, el plazo de posesin comienza a contarse
desde el da en que el dueo del predio dominante hubiera prohibido, por un
acto formal, al del sirviente la ejecucin del hecho que sera lcito sin la
servidumbre (art. 538 CC). Y cul es ese acto formal de oposicin? Sin duda,
el momento en el que Alfredo se dirige al matrimonio para decirles que no
pueden construir el seto (algo que, lgicamente, es una actuacin que les sera
perfectamente vlida sin la servidumbre de luces y vistas). Por todo ello, puede
decirse que no se ha cumplido el plazo y, por lo tanto, no ha adquirido la
servidumbre. En consecuencia, la implantacin del seto es perfectamente vlida.
e. No, ya que la inclusin de los intereses moratorios deben pactarse e incluirse en
otra garanta hipotecaria diferenciada. Todo ello no es ms que una
consecuencia del principio de especialidad hipotecaria y de la necesidad de fijar
exactamente el alcance de la garanta (hipoteca de mximo).
f. El pacto de descuento hipotecario es un convenio privado entre vendedor y
comprador que no implica en ningn caso asuncin de la deuda garantizada por
el tercer poseedor del inmueble hipotecado, ya que para ello hace falta el
consentimiento expreso del acreedor (art. 118.1 LH). As pues, Juan no tiene
razn, sigue siendo deudor y tiene el deber de pagar la deuda por mucho que
pueda sorprenderle la deslealtad al pacto de los compradores. No obstante, una
vez que satisface la deuda se subroga en la situacin del acreedor hipotecario
para recuperar lo satisfecho (art. 118.2 LH).
g. No. Lo primero que hay que tener en cuenta para resolver la cuestin es que el
matrimonio aparece como un tercer poseedor ajeno a la relacin hipotecaria
(como hemos visto, hubo un pacto de descuento y no una asuncin de la
obligacin hipotecaria). Este dato resulta fundamental, ya que el problema
planteado, que no es otro que el de los lmites y el alcance de la extensin
objetiva de la hipoteca, se resuelve de una manera especial en el caso del tercer
poseedor. Concretamente, establece el artculo 112 LH que la hipoteca natural o
por mejoras tan slo se extiende a las obras de reparacin, seguridad o
transformacin costeadas por el nuevo dueo, pero no se incluye una mejora de

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 carcter suntuario o de mero lujo o recreo. Por lo tanto, segn los trminos
literales del artculo112 LH, no se extender la garanta hipotecaria a las mejoras
de carcter suntuario.

CASO PRCTICO 15
a. Se trata del pacto de retro o carta de gracia. No es ms que una especie de
retracto de origen convencional que otorga al vendedor de un bien el derecho de
recuperacin del mismo durante un plazo determinado y en unas condiciones
concretas. El rgimen jurdico de la figura se recoge en los artculos 1507 y ss.
CC.
b. Su consideracin como derecho real depender del hecho de que se eleve a
escritura pblica, ya que slo en ese caso tendrn efectos frente a terceros ex
artculo 1280.1 CC. El derecho que tiene el vendedor de recuperar un bien
vendido con pacto de retro puede hipotecarse en cuanto que tiene un contenido
claramente econmico consistente en la recuperacin de la cosa una vez
satisfecho el precio pactado (art. 107.8 LH).
c. La estructura de la hipoteca del derecho de retracto implica que el acreedor
hipotecario debe retraer los bienes hipotecados en nombre del deudor para
posteriormente proceder a la ejecucin hipotecaria. Por supuesto, el acreedor
hipotecario debe pagar al comprador del piso de Rota las cantidades legalmente
establecidas (art. 1518 CC), aunque tiene derecho a reembolsarse de ellas.

CASO PRCTICO 16
a. Se refiere al derecho real de superficie, mediante el cual el propietario de
una finca concede a otra persona (superficiario) la facultad de construir
elevando y ser propietario temporalmente de lo construido. La regulacin
legal del derecho de superficie urbana (cuya existencia se deduce de los
artculos 1611.3 y 1655 CC) siempre ha sido catica. En primer lugar,
determinados artculos del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992
(arts. 287.1, 288.1 y 290) fueron declarados inconstitucionales por la
STC 61/1997, de 20 de marzo, por invadir las competencias urbansticas
de las Comunidades Autnomas (art. 148.1.3 CE). As pues, slo los
artculos 287.2 y 3, 288. 2 y 3 y 289 eran de aplicacin en todo el Estado
(salvo en Navarra, que se rige por lo establecido en las Leyes 427 a 437
Fuero Nuevo de Navarra). Adems, algunas Comunidades Autnomas s
regularon el derecho de superficie en ejercicio de sus competencias
urbansticas (Galicia, Navarra, Rioja, etc), por lo que en stas sus
respectivas legislaciones resultan aplicables. Respecto de aqullas que no
hicieron uso de su competencia, resultaban adems de aplicacin los
artculos 171 a 174 de la Ley del Suelo de 1976 como derecho supletorio
(ex art. 149.3 CE) del de las Comunidades Autnomas. En fin, como
podis ver se trataba de un panorama nada alentador, contrario al
principio de seguridad jurdico, al que afortunadamente se ha puesto fin
mediante la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo.
b. Juan se refiere a la temporalidad de la propiedad construida recogida
expresamente en el artculo 35 de la Ley del Suelo. Efectivamente, segn

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 este precepto en el momento de constituirse mediante escritura pblica el
derecho de superficie debe fijarse su duracin, que en ningn caso puede
exceder de 99 aos (de lo contrario nos encontraramos con un derecho
real de disfrute con tendencia a la perpetuidad que podra ser contrario a
nuestro orden pblico econmico). Es ms que probable que Juan quiera
construir y hacerse con la propiedad de lo construido de manera
definitiva. No en vano, esta mentalidad del propietario es uno de los
obstculos principales con los que ha chocado la implantacin de esta
figura en Espaa, al contrario de lo que ocurre en otros pases.
c. Si. No puede confundirse la ausencia o presencia de un ttulo constitutivo
con el rgimen legal al que se somete un edificio. Segn el artculo 2 b)
de la LPH, las disposiciones de esta ley se aplican a las comunidades que
renan los requisitos establecidos en el artculo 396 CC y no hubieren
otorgado ttulo constitutivo. En el caso expuesto el edificio en cuestin
est compuesto por 16 viviendas privativas y, lgicamente, por
elementos comunes necesarios para su adecuado uso y disfrute, por lo
que no hay ninguna duda de que los problemas que se presenten en la
vida diaria de dicha comunidad debern ser resueltos con la LPH en la
mano.
d. En virtud de lo dicho, hay que acudir a la LPH para contestar a la
cuestin planteada. Juan desea construir una nueva planta en el edificio
y, segn el artculo 12 LPH, ello afecta al ttulo constitutivo y debe
someterse al rgimen establecido para las modificaciones del mismo que,
como es bien sabido, es el de la unanimidad (art. 17.1 LPH). En
consecuencia, los copropietarios deben acordar de forma unnime
autorizar la construccin de una planta.

CASO PRCTICO 17
a. No. Es evidente que el abogado de Mikel parece confundirse con el
rgimen jurdico de la fianza en el que, efectivamente, el fiador tiene
el llamado beneficio de excusin que le permite exigir que se
persigan los bienes del deudor antes de responder personalmente con
su patrimonio (art. 1830 CC: El fiador no puede ser compelido a
pagar al acreedor sin hacerse antes excusin de todos los bienes del
deudor). El rgimen jurdico de la hipoteca es, por el contrario,
diferente y ms agresivo, ya que el acreedor, ante el incumplimiento
de la obligacin garantizada, puede ejecutar en cualquier momento
los bienes que hayan sido objeto de gravamen real, sin tener por qu
esperar a que se lleve a cabo la excusin de los bienes del deudor de
la obligacin principal.
b. La crisis econmica ha hecho que, desgraciadamente y con
independencia de la formacin acadmica de cada cual, todos
conozcamos de una forma u otra la respuesta a esta pregunta. Mikel
responde ex arts. 1911 CC y 105 LH, con todos sus bienes presentes
y futuros, de las deudas que ha asumido, en virtud del llamado
principio de la responsabilidad patrimonial universal. En

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 consecuencia, la responsabilidad no se agota, como podra pensarse
a priori, con la entrega del bien inmueble gravado, ya que la dacin
en pago no opera de forma automtica en nuestro ordenamiento
jurdico, debiendo ser pactada de forma expresa. La situacin de los
padres es, sin embargo, diferente, ya que ellos agotan su
responsabilidad con el inmueble que decidieron hipotecar, en tanto
que no son deudores de la obligacin principal que nicamente
asumi su hijo.
c. En ningn caso, puesto que no son fiadores. Los padres, como
acabamos de sealar, agotan su responsabilidad con el inmueble, y
puesto que lo han vendido, son libres. Eso s, la responsabilidad
hipotecaria transita con la vivienda, y en consecuencia el adquirente
de la misma tendra que responder de la falta de pago de los plazos
de amortizacin por parte de Mikel.
d. Efectivamente. Aunque su uso resulta muy escaso, por no decir
anecdtico, el artculo 140 LH establece de forma contundente que
puede pactarse vlidamente en la escritura de constitucin de la
hipoteca voluntaria que la obligacin garantizada se haga solamente
efectiva sobre los bienes hipotecados. De esta forma, puede saltarse
el principio general de responsabilidad universal que consagran los
artculos 1911 CC y 105 LH. No obstante, como puede intuirse, los
bancos son por regla general reacios a admitir este tipo de
limitacin.
e. Una de las ventajas que tiene la garanta hipotecaria es precisamente
el de su prevalencia o privilegio respecto a otros crditos. En este
caso, los artculos 1923.3 y 1927 CC establecen una preferencia
especial para Los crditos hipotecarios y los refaccionarios,
anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes
hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refaccin.
f. Resulta habitual que sobre un mismo bien inmueble pesen dos o
incluso ms garantas hipotecarias. El ordenamiento jurdico
contempla expresamente esta situacin y la resuelve mediante el
principio de Prior tempore potior iure. Esto es, el primero en el
tiempo goza de un mejor derecho. Esto significa que hay que tener
en cuenta la fecha de la inscripcin registral a efectos de determinar
qu hipoteca prevalece (arts. 24 y 25 LH).

CASO PRCTICO 18
a. No. La subrogacin no es ningn caso una obligacin, sino una facultad que
tiene el comprador, a ejercer de manera completamente voluntaria y
discrecional, por lo que cualquier clusula que imponga tal deber se
considerar radicalmente nula por tener un carcter abusivo (art. 89.3 b)
TRLGDCU).
b. Parcialmente. Es cierto que esa sentencia reconoci la nulidad de las
clusulas de vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligacin
de restituir el capital prestado con sus intereses (y lo mismo hizo la STS
2.11.2000). Sin embargo, actualmente se consideran vlidas, ya que lo

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 hacen tanto el articulo 693.2 LEC como el articulo 85.4 TRLGDCU. Por
ello, la DGRN considera que son inscribibles las clusulas de vencimiento
anticipado por impago de cualquier suma adeudada, siempre que sea de las
garantizadas con hipoteca y, entre ellas, las cuotas de amortizacin del
prstamo.
c. No. Uno de los principios esenciales que rigen en materia hipotecaria es el
llamado principio de especialidad, e implica que la cuanta de la
obligacin garantizada con el bien inmueble gravado debe establecerse en
el momento de la inscripcin de la hipoteca, a efectos de evitar las
consecuencias negativas que tendra el establecimiento de hipotecas
generales y carentes de una deuda concreta. Por todo ello, hay que decir
que la clusula establecida en este caso atenta contra el principio de
especialidad, pues se exige en todo caso la determinacin de una cifra
mxima de responsabilidad (vid., por ejemplo, STS 13.4.1992).
d. No. El pacto de descuento consiste en que, en caso de venta de un bien
mueble hipotecado a un tercero, el comprador habr de descontar del precio
de venta el valor de la carga pendiente, que en consecuencia se obliga a
pagar. Es una figura especial, en cuanto que no hay subrogacin
hipotecaria stricto sensu, ya que el deudor originario sigue siendo
responsable a todos los efectos. No obstante, si el adquirente no paga, el
deudor-hipotecario, una vez satisfecha la deuda, puede subrogarse en el
lugar del acreedor hipotecario (art. 118.II LH).

CASO PRCTICO 19
a. Se refiere a una servidumbre forzosa de acceso a una red general (art. 566-
8.1 CCCat). Esta figura no se encuentra regulada en el Cdigo civil, pero s
en el Cdigo civil de Catalua, que de esta forma actualiza el listado general
de servidumbres posibles. En cualquier caso, esto no quiere decir que este
tipo de servidumbre no exista en el resto del Estado, ya que puede aplicarse
por analoga lo establecido en el rgimen de las servidumbres de acueducto.
No obstante, parece mucho ms coherente hacer lo que ha hecho el
legislador cataln: modernizar el rgimen de las servidumbres.
b. No, obviamente, en cualquier circunstancia no. nicamente puede exigirla
si la conexin a la red general no puede hacerse por ningn otro lugar sin
gastos desproporcionados y si los perjuicios ocasionados no son sustanciales
(art. 566-8.2 CCCat). En caso contrario, podramos encontrarnos ante una
vulneracin del contenido esencial del derecho de propiedad, por vulnerar el
contenido de los elementos que sirven para configurar a tal derecho.
c. Aun cuando se beneficie del servicio de internet, tiene derecho a la
indemnizacin de los perjuicios sufridos ex artculo 566-10 CCCat (y en
general, en funcin del principio alterum non laedere) Sin embargo, la
indemnizacin se reduce proporcionalmente si los propietarios de la finca
sirviente tambin utilizan la conexin a la red o o si, en general, obtienen
algn beneficio de las obras ejecutadas para el ejercicio de la servidumbre
(art. 566-10.3 CCCat).

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CASO PRCTICO 20
a) Los miembros de la cooperativa, seguramente, estn refirindose al derecho de
servidumbre de acueducto que tienen a su favor respecto a la finca sirviente de
Astor S.A.. Ahora bien, cmo han podido adquirir tal derecho real limitado
de goce? La respuesta ms probable es que sea mediante la llamada prescripcin
veinteal prevista en el artculo 537 CC, ya que se cumplen los tres requisitos
exigidos: servidumbre aparente (est claramente a la vista mediante signos
exteriores, cfr. art. 532 CC), continua (su uso es incesante y no interviene ningn
hecho humano, cfr. art. 532 CC) y posesin sobre la misma durante al menos
veinte aos.
b) En ningn caso. Evidentemente, es cierto que la propiedad de las aguas no puede
adquirirse mediante usucapin desde que stas se consideran dominio pblico
hidrulico, pero el conflicto que se ha planteado nada tiene que ver con la
titularidad del agua, sino con su uso a travs de un medio concreto como la
acequia. Por lo tanto, su alegacin no servir para defender la posicin de su
cliente de manera efectiva. Adems, la Ley de Aguas vigente no es del ao 1985,
sino del 2001.
c) Efectivamente. Hay una posibilidad que se otorga al titular del dueo sirviente
conocida con el nombre de ius variandi, reconocida en el artculo 545.II CC,
segn el cual si por razn del lugar asignado primitivamente, o de la forma
establecida para el uso de la servidumbre, llegara sta a ser muy incmoda al
dueo del predio sirviente, o le privase de hacer en l obras, reparos o mejoras
importantes, podr variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma
igualmente cmodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueo del
predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre. Puesto
que a la empresa Astor S.A. la ubicacin de la acequia le priva de hacer obras
importantes, podr variarla a su costa pero siempre y cuando no cause perjuicio
alguno a los titulares de los dueos dominantes. En este sentido, conviene
recordar que en ningn caso puede el dueo del predio sirviente menoscabar el
uso de la servidumbre constituida (art. 545.I CC).

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