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Editinete Garcia
Agenda
Atividades de compra e venda, loteamento, incorporao e construo de imveis
1.Formao do custo do imvel
2.Despesa com comisso de venda
3.Despesa com propaganda, marketing e promoo
4.Gastos com estande de vendas
5.Proviso para garantia
6.Ajuste a valor presente
7. Reconhecimento do resultado das unidades imobilirias vendidas
Antes de 31/12/2009
Aps 01/01/2010
Norma fiscal
8. Disposies fiscais
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Transaes com unidades imobilirias
Normas Contbeis
CPC 30 - Receitas
CPC 17 - Contratos de Construo
OCPC 01- Entidades de incorporao imobiliria
ICPC 02 - Contrato de Construo Setor imobilirio
Unidade imobiliria
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Formao do custo do imvel, objeto da incorporao
imobiliria(OCPC 01)
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Despesas com Comisso s/ Vendas(OCPC 01)
Unidade Concluidas
Dever ser lanada no resultado
Unidades em construo
devem ser ativadas como pagamentos antecipados
e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a
despesas com vendas, observando-se os mesmos
critrios de apropriao da receita de incorporao
imobiliria.
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Despesas com Venda
Exemplo:
Comisso s/ venda de 01 unidade
imobiliria do estoque de imveis a
comercializar- $10.000,00
D- Despesas com Vendas
Comisso s/ vendas
C- Contas a pagar
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Despesas com Venda
Exemplo:
Comisso s/ venda de 01 unidade imobiliria do estoque de
imveis em construo- $10.000,00
D- Despesa a Apropriar
Comisso s/ vendas a apropriar $10.000,00
C- Contas a pagar
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Comisso s/ Vendas Canceladas
(OCPC 01)
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Despesa com propaganda, marketing,
promoo e outras atividades correlatas
(OCPC 01)
no fazem parte do custo de construo do imvel.
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Gastos com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo,
aquisio das moblias e da decorao do estande de vendas e do
apartamento-modelo do empreendimento imobilirio
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Proviso para garantia (OCPC 01)
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Proviso para garantia
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Transaes com Unidades imobilirias
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Transaes com Unidades imobilirias
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Em que momento a Receita da venda de
unidades imobiliria reconhecida?
Unidades Concludas
Unidades em Construo
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Receita
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Momento de reconhecimento da Receita
da venda de unidades imobiliria
At 31/12/2009
Aps 01/01/2010
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Venda a vista de unidade concluida
Deve ser reconhecida no resultado na data em que a
transao aconteceu
Registro da Venda
D- Caixa/Bancos (AC)
C- Receita
Baixa do estoque
D- Custo unidades vendidas
C- Estoque
Imveis a Comercializar
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Venda a prazo de unidade concluda
Deve ser reconhecida no resultado na data em que a transao
aconteceu considerando o valor dos fluxos de caixa futuro
trazidos a valor presente
Registro da Venda
D- Clientes (valor da transao)
C- Juros a apropriar (Juros a serem apropriados)
C- Receita (valor futuro trazido a valor presente)
Baixa do estoque
D- Custo unidades vendidas
C- Estoque
Imveis a Comercializar
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Momento de reconhecimento da Receita
da venda de unidades imobiliria em
construo at 31/12/2009
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Reconhecimento da Receita unidades em
construo (at dez/2009)
Nas vendas de unidades imobilirias em fase de
construo, a receita deve ser reconhecida pela
produo
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Custo total = Custo incorrido+Custo Orado
Receita Imveis em construo
OCPC 01(at dez/2009)
Nas vendas de unidades imobilirias em fase de
construo, a receita deve ser reconhecida pela produo,
como se aplica nos contratos de longo prazo para o
fornecimento de bens ou servios, devendo ser encontrada
a proporo (relao percentual) dos custos incorridos at o
momento da apurao, em relao ao custo total previsto
at a concluso da obra, e essa proporo deve ser aplicada
ao preo de venda, em conformidade com o contrato
(mtodo conhecido como "percentual de evoluo
financeira da obra"), sendo o resultado apropriado como
receita de venda de unidades imobilirias em fase
de construo(item 34 e)
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Receita OCPC 01
= Lucro Bruto
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Venda de unidade no concluida
VALOR DA VENDA
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Reconhecimento da Receita
Unidades em Construo
Venda a prazo
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA
CUSTO TOTAL
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Reconhecimento da Receita
Unidades em Construo
Venda a Vista
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA
CUSTO TOTAL
D-Disponivel
C- Receita
C- Adiatamento de Clientes (AC/ANC)
Venda a prazo
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA
CUSTO TOTAL
D- Clientes
C- Juros a apropriar
C- Receita
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Momento de reconhecimento da Receita
da venda de unidades imobiliria em
construo a partir de 01/01/2010
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Permutas
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Permuta - Quando h a permuta de unidades
imobilirias que no tenham a mesma natureza
e o mesmo valor
A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo.
Valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um
passivo liquidado, entre
partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transao em que
no existe
relacionamento entre elas.
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Anlise dos termos do contrato e de todos
os fatos e circunstncias
relacionados
Contrato possibilita ao
comprador definir aspectos Contrato permite apenas
estruturais do pequenas modificaes
empreendimento antes do em relao ao projeto
comeo ou permite que o original
mesmo solicite alteres
significativas aps o inicio
da obra
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(i) Apurao do resultado de incorporao e
venda de imveis
A receita, e os custos relativos s unidades
vendidas e no concludas de
incorporao imobiliria, so apropriados ao
resultado ao longo do perodo de construo dos
empreendimentos, e os seguintes procedimentos
so adotados(Notas explicativas Gafisa S.A
balano 31/12/2009)
*
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Receita(cpc 30)
A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida
quando forem satisfeitas todas as seguintes condies:
(a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e
benefcios mais significativos inerentes propriedade dos bens;
(b) a entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos
bens vendidos em grau normalmente associado propriedade nem
efetivo controle de tais bens;
(c) o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;
(d) for provvel que os benefcios econmicos associados transao
fluiro para a entidade; e
(e) as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes
transao, possam ser confiavelmente mensuradas.
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Impacto contbil ICPC 02
Receita Reconhecida no momento em que for transferido os riscos
Estoque Registrar todos os custos incorridos at a entrega dos
bens
Adiantamento de Clientes Ser registrado no passivo circulante ou
no circulante as quantias recebidas
Despesas comerciais (comisses) lanado como despesa
antecipada(ativo circulante ou no circulante)
Impostos diferidos Diferenas temporrias
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Disposies Fiscais
Disposies
Tributao
Lucro Real - REF
Incorporao
Imobiliria Diferimento da tributao:
Nas vendas a prazo ou a prestaes com
previso contratual de recebimento (total ou
parcial) para depois do perodo base da
venda, o lucro poder ser reconhecido
proporcionalmente receita da venda
recebida.
RTT
Art. 15. Fica institudo o Regime Tributrio
de Transio - RTT de apurao do lucro
real, que trata dos ajustes tributrios
decorrentes dos novos mtodos e critrios
contbeis introduzidos pela Lei no 11.638,
de 28 de dezembro de 2007, e pelos arts.
37 e 38 desta Lei.
Tributao Norma contbil x Norma Fiscal
Incorporao
Imobiliria
Norma Contbil Norma Fiscal IN 84/79
Transaes
Transaes
Venda a vista e a
Venda de Unidades
concludas prazo para
recebimento dentro
do perodo base
Venda de unidades
Venda a prazo para
em construo
recebimento aps o
perodo base
Transaes com unidades
Tributao
Incorporao imobilirias
Imobiliria
base)
Receita Contbil Regime de competncia
Receita Fiscal Regime de Caixa
Norma contbil x Norma Fiscal
Tributao Venda de Unidade Concluida -a prazo (para recebimento aps
Incorporao o periodo base)
Imobiliria
Norma Contbil Norma Fiscal IN 84/79
D- Clientes(AC/ANC) D-Clientes
C- Receita C- REF- Receita (passivo)
D-Dedues
PIS/COFINS
C- PIS/COFINS
DIFERIDO(PC/PNC)
Norma contbil x Norma Fiscal
Tributao Venda de Unidade Concluida -a prazo (para recebimento
Incorporao aps o periodo base)
Imobiliria
Norma Contabil Norma Fiscal IN 84/79
No recebimento No recebimento
D- Disponvel D- Disponvel
C- Clientes(AC) C- Clientes(AC)
D-REF- Receita
D- PIS/COFINS C- Receita
DIFERIDO(PC) D-Custo das Vendas
C- PIS/COFINS A C- REF Custos
Recolher
D-Deduces das Vendas
PIS/COFINS
C-PIS/COFINS a Recolher
Tributao
LUCRO REAL
Incorporao
Imobiliria Lucro Lquido
Mais
Custo das unidades vendidas apurados de acordo com
a norma contabil
Dedues das vendas apurados de acordo com a
norma contabil
Receita apurado de acordo com a norma fiscal
Menos
Receita apurado de acordo com a norma contbil
Menos
Receita apurado de acordo com a norma contbil
Menos
Receita apurado de acordo com a norma contbil
Conselho
Conselho Federal
Federal de
de contabilidade
contabilidade
Resoluo
Resoluo no.
no. 1266/2009
1266/2009
Resoluo
Resoluo no.
no. 1154/2009
1154/2009
Resoluo
Resoluo no.
no. 963/2003
963/2003
Resoluo
Resoluo no.
no. 1183/2009
1183/2009