IMPLICANCIAS DE LA COMPETENCIA NOTARIAL EN LA CALIFICACIN

REGISTRAL
(de Soporte Aurelia - mircoles, 10 de agosto de 2016, 13:36)

Monika Lyly Fernndez Argomedo

1) INTRODUCCIN:

Desde el 27 de marzo del 2015 con la dacin de la Ley 30313 [1], modificada
posteriormente con la publicacin del Decreto Legislativo 1232 [2], se limit la
competencia territorial de los notarios para que su intervencin en actos de
disposicin o gravamen sea solo respecto de bienes inmuebles ubicados en su
provincia.

Esta nueva redaccin del art. 4 del Decreto Legislativo 1049, que antes
limitaba la actuacin del notario a que los otorgantes compareciesen en su
oficio notarial sin importar la ubicacin del inmueble, trajo consigo diversos
cuestionamientos no solo a nivel del encarecimiento de las operaciones
comerciales inmobiliarias o su incidencia en la mitigacin del fraude
inmobiliario, sino que tambin, gener una serie de interrogantes a los
Registradores para proceder con la calificacin de las escrituras pblicas
presentadas con posterioridad a la dacin de esta nueva reglamentacin.

Entre los aspectos ms resaltantes se plantearon las siguientes preguntas:

Con este artculo se intenta dar respuesta a las interrogantes precedentes,

partiendo de la interpretacin de la normatividad existente, el desarrollo
doctrinario y las resoluciones del Tribunal Registral, a efectos de lograr unificar
criterios y facilitar la labor diaria en la calificacin registral.
2) DESARROLLO:

Mediante el Decreto Legislativo 1232 se han incorporado a la legislacin

notarial (Decreto Legislativo 1049) los artculos 123-.A. y 123-B con los
siguientes textos:

Artculo 123-.A.- Nulidad de escrituras pblicas y certificaciones de firmas.-

Son nulas de pleno derecho las escrituras pblicas de actos de disposicin o de
constitucin de gravamen, realizados por personas naturales sobre predios
ubicados fuera del mbito territorial del notario. Asimismo, la nulidad alcanza a
las certificaciones de firmas realizadas por el notario, en virtud de una norma
especial en los formularios o documentos privados; sin perjuicio que de oficio
se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Ttulo IV de la
presente ley. La presente disposicin no se aplica al cnsul cuando realiza
funciones notariales (Subrayado nuestro)

Artculo 123-B.- Excepciones a la nulidad prevista en el artculo 123-A.- No

estn sujetos a la nulidad prevista en el artculo 123-A, los siguientes
supuestos:

a. Actos de disposicin o de constitucin de gravamen mortis causa.

b. Actos de disposicin o de constitucin de gravamen que comprenda predios

ubicados en diferentes provincias o un predio ubicado en ms de una, siempre
que el oficio notarial se ubique en alguna de dichas provincias.

c. Fideicomiso.

d. Arrendamiento Financiero o similar con opcin de compra.

Dichas disposiciones motivaron el planteamiento de las interrogantes

sealadas en la introduccin, a las cuales daremos respuesta a continuacin:

a) Para la aplicacin de esta nueva regulacin se debe considerar la

fecha de otorgamiento del instrumento pblico o la conclusin de
firmas?

En este punto encontramos las escrituras pblicas que han sido otorgadas
antes de la Ley 30313, pero cuyo proceso de firmas culmin estando vigente.

Para contestar esta pregunta, primero debemos partir por sealar cuales son
las partes de una escritura pblica, conforme a lo prescrito en el art. 52 del
Decreto Legislativo 1049, estas son: a) Introduccin, b) Cuerpo; y c)
Conclusin.
Cada una de estas partes debe contener ciertos requisitos de acuerdo a lo
normado en sus artculos pertinentes, siendo as que la introduccin debe
contener la fecha de extensin del instrumento (art. 54.a) y la conclusin, la
indicacin de la fecha en que firma cada uno de los otorgantes as como
cuando concluye el proceso de firmas del instrumento (art. 59.j).

Asimismo, hay que agregar que con respecto a la firma del instrumento
protocolar existen dos sistemas en el Derecho comparado:

En nuestro pas rige este ltimo principio para las escrituras pblicas, es por
ello, que se considera que el otorgamiento de la escritura pblica es la
declaracin del compareciente en el sentido que las manifestaciones son
exactas y las acepta como propias, y en atencin a esto, la fecha del
otorgamiento es la que se toma como referencia para la verificacin de actos o
normas que la involucren.

En razn a ello, se adopt el siguiente acuerdo en sesin ordinaria modalidad

no presencial realizada el da 13 de octubre de 2015:

CXXXIV PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL

La fecha de la escritura pblica que tiene que ser tomada en cuenta

para determinar la competencia notarial prevista

en el artculo 4 y 123-A del Decreto Legislativo del Notariado, es la

que figura en la introduccin de la escritura

b) La cancelacin de hipoteca es un acto de disposicin?

Para responder a esta interrogante debemos partir por definir qu se entiende

por actos de disposicin.
Asimismo, segn Gonzales Barrn[4] son considerados como actos de
disposicin, la compraventa, la permuta, la donacin, la dacin en pago, en los
que se transfiera la propiedad del bien, o cuando se produzca renuncia
abdicativa o liberatoria, as como cuando se transfiera algn derecho real sobre
el bien, como ocurre en la transmisin de usufructo, superficie o
hipoteca. Segn Vidal Ramrez: Son actos de disposicin los que transmiten la
propiedad de un bien, mueble o inmueble, extinguindose el derecho para
quien lo celebra, por lo que tambin quedan comprendidos dentro de estos
aquellos actos que son extintivos de obligaciones, como la condonacin (art.
1295) o abdicativos de derechos, como la transaccin (artculo 1302). Por eso,
se distinguen actos de disposicin en traslativos y enajenativos, cuando con
ellos se transfiere la propiedad de un bien, y en constitutivos, cuando con ellos
se extingue una obligacin o se da la creacin de un nuevo derecho. Si bien
son actos de caractersticas distintas, el Cdigo Civil asimila los actos de
disposicin con los actos de gravamen, que son aquellos con los cuales se
afectan bienes en garanta real, sea prendaria (artculo 1055) [actualmente
garanta mobiliaria regulada en la Ley 28677], anticrtica (artculo 1091) o
hipotecaria (artculo 1097)[3]

En doctrina se considera que tambin son actos de disposicin los que afectan
el objeto y, con ello, el derecho, pero no la titularidad, que sigue en manos de
la misma persona, como ocurre con los actos de constitucin del rgimen de
propiedad exclusiva o comn, que modifica el rgimen jurdico del objeto, o los
de acumulacin o independizacin de predios, que no cambian la titularidad
pero s alteran el carcter fsico del objeto, creando nuevos derechos (como se
cita en Gonzales Barrn, 2016, p. 314)

En ese sentido, se ha pronunciado el Tribunal Registral en su resolucin N 393-

2015-SUNARP-TR-T del 20.08.2015:

Levantamiento de hipoteca formalizada por notario de una provincia

distinta donde se encuentra el inmueble

De conformidad con el artculo 4 del Decreto Legislativo 1049, modificado por

la Ley 30313, son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a
actos de disposicin o gravamen inter vivos de bienes inmuebles ubicados
fuera del mbito territorial del notario provincial. Se encuentra comprendida
como acto de disposicin la cancelacin de gravamen hipotecario.
c) En caso de que se incurra en causal de nulidad de la escritura
pblica contemplada en el art. 4 del Decreto Legislativo 1049, se debe
observar o tachar sustantivamente el ttulo presentado?

El artculo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos seala
los supuestos en los que se faculta al Registrador a formular tacha sustantiva,
entre los que se encuentra:

() e) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentacin

respectivo. No constituye causal de tacha sustantiva la falta de
preexistencia del instrumento que da mrito a la inscripcin donde
dicho acto o derecho consta, as como tampoco la aclaracin o modificacin
del acto o derecho inscribible que se efecte con posterioridad al asiento de
presentacin con el objeto de subsanar una observacin. (Subrayado y negrita
nuestra)

Este inciso hace referencia al ttulo material y a ttulo formal. El primero se

encuentra referido al acto causal que origina la inscripcin, mientras que el
ttulo formal es el documento o instrumento en el cual el acto material se
encuentra contenido. Bajo esta regla, solo es causal de tacha la inexistencia
del acto o situacin jurdica al momento de la presentacin del ttulo al
Registro. La inexistencia del instrumento en el que se formaliza no ser causal
de tacha sino solo de observacin cuando se advierta que el acto material
tiene o puede tener razonablemente existencia al momento en que se efectu
la presentacin del ttulo al Registro.

Remitindonos a la modificatoria que establece: Son nulos de pleno derecho

las actuaciones notariales referidas a actos de disposicin o gravamen
intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del mbito territorial del notario
provincial , se puede advertir que la nulidad afecta a las actuaciones
notariales, mas no a los actos jurdicos en s. En tal sentido, aun si la escritura
pblica se extendiera ante el notario incorrecto, ser nula la escritura (ttulo
formal) pero no el contrato (ttulo material).

Es por ello, que en el CXXXIX Pleno Registral llevado a cabo el da

28.12.2015 se ha aprobado el siguiente acuerdo:
3) CONCLUSIONES:

1. Se debe tomar en cuenta la fecha de otorgamiento de la escritura pblica

para determinar la competencia notarial prevista en el artculo 4 y 123-A del
Decreto Legislativo del Notariado.

2. La cancelacin de hipoteca, acto en cuya virtud el acreedor hipotecario

declara su voluntad de extinguir la hipoteca, es considerado como un acto
dispositivo extintivo, por lo tanto, se le aplica la restriccin prevista en la Ley
30313, modificada por el Decreto Legislativo 1232.

3. Las escrituras pblicas otorgadas bajo la vigencia de la Ley N 30313 que

han incurrido en causal de nulidad contemplada en el artculo 4 del Decreto
Legislativo N 1049, adolecen de un defecto subsanable, por cuanto el acto
material preexiste al asiento de presentacin y puede ser formalizado por un
notario de la provincia donde se ubica el inmueble, en ese sentido, se debe
disponer la observacin y no la tacha.

4) BIBLIOGRAFA:

GONZALES BARRON, Gunther. Sistema Registral y Contratacin

Inmobiliaria en la Ley N 30313. Legales Ediciones. Lima, 2016.

VIDAL RAMIREZ, Fernando. El Acto Jurdico. Gaceta Jurdica. Lima, 1998.

[1] Ley 30313 Ley de oposicin al procedimiento de inscripcin registral en

trmite y cancelacin del asiento registral por suplantacin de identidad o
falsificacin de documentacin y modificatoria de los artculos 2013 y 2014 del
Cdigo Civil y de los artculos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones
complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049 publicada
en el diario oficial El Peruano el 26.03.2015 y vigente a partir del da
siguiente de su publicacin.

[2] Publicada en el diario oficial El Peruano el 26.09.2015 y vigente a partir

del da siguiente de su publicacin.

[3] VIDAL RAMIREZ, Fernando. El Acto Jurdico. Gaceta Jurdica. Lima, 1998.

[4] GONZALES BARRON, Gunther. Sistema Registral y Contratacin Inmobiliaria

en la Ley N 30313. Legales Ediciones. Lima, 2016, pg. 314