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Normativa Jurdica de Ecuador

DECRETO 661: PARA LA REGLAMENTO


SIMPLIFICACIN DE TRMITES RELACIONADOS CON
EL DERECHO DE LAS PERSONAS A ACCEDER A UNA
VIVIENDA

Registro Oficial 505 Primer Suplemento


21 de Mayo de 2015

Rafael Correa Delgado


PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPBLICA

Que el artculo 30 de la Constitucin de la Repblica dispone que las personas tienen derecho a un hbitat
seguro y saludable y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situacin social o econmica;

Que el artculo 375 de la sealada norma prescribe que el Estado, en todos sus niveles de gobierno, garantizar
el derecho al hbitat y a la vivienda digna y que ejercer la rectora para la planificacin, regulacin, control,
financiamiento y elaboracin de polticas de hbitat y vivienda;

Que el artculo 16 de la Ley de Modernizacin del Estado determina que es deber del Consejo Nacional de
Modernizacin del Estado, CONAM, identificar las funciones que se desarrollan en forma repetitiva y los
trmites administrativos y controles que resulten injustificados, a fin de tomar acciones, que agilicen y mejoren
la administracin pblica;

Que mediante Decreto Ejecutivo No. 103 del 22 de febrero de 2007, se fusion el Consejo Nacional de
Modernizacin del Estado, CONAM y la Secretara Nacional de los Objetivos de
Desarrollo del Milenio, SODEM a la Secretara Nacional de Planificacin y Desarrollo, SENPLADES,
asumiendo esta ltima todas las atribuciones de aquellas;

Que el Cdigo Orgnico de Organizacin Territorial, Autonoma y Descentralizacin, en el artculo 382,


dispone que: Los procedimientos administrativos que se ejecuten en los gobiernos autnomos
descentralizados observarn los principios de legalidad, celeridad, cooperacin, eficiencia, eficacia,
transparencia, participacin, libre acceso al expediente, informalidad, inmediacin, buena fe y confianza
legtima;

Que la Ley de Modernizacin del Estado y el Cdigo Orgnico de Organizacin Administrativa y


Descentralizacin determinan algunos de los instrumentos que la Administracin debe emplear para racionalizar
y simplificar los procedimientos a su cargo y, en tal virtud, es necesario determinar el modo de aplicarlos a los
trmites que se requieren para facilitar el acceso a una vivienda para las personas;

Que la mayora de proyectos inmobiliarios de vivienda se someten al rgimen de propiedad horizontal y, dentro
de los trmites relacionados con el acceso a la vivienda, es necesario determinar el modo en que los artculos 10
y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal se deben aplicar dentro de un sistema de racionalizacin y
simplificacin de procedimientos administrativos;

Que los artculos 45 y 53 de la Ley de Defensa contra Incendios disponen la intervencin de los cuerpos de
bomberos en los trmites de autorizacin para la construccin y primera ocupacin;

Que la prevencin de riesgos de incendios es un deber que atae tanto a las autoridades como a las personas en
general y, para este propsito, se requiere integrar en los procedimientos administrativos de autorizacin para
fraccionar el suelo y autorizacin de construccin las actuaciones de los Cuerpos de Bomberos de modo que la
facilitacin del acceso a la vivienda no pugne con las necesidades de prevencin;

Que es necesario establecer normas reglamentarias a la Ley de Modernizacin, la Ley de Propiedad Horizontal y
la Ley de Defensa contra Incendios, con el objeto de simplificar

los trmites administrativos vinculados con el acceso a la vivienda, eliminar procedimientos innecesarios y
repetitivos, y suprimir requisitos que no se encuentran previstos en la Ley; y,

En ejercicio de las atribuciones contenidas en el nmero 13 del artculo 147 de la Constitucin de La Repblica
del Ecuador y la letra f) del artculo 11 del Estatuto del Rgimen Jurdico Administrativo de la Funcin
Ejecutiva,

Decreta:

El siguiente

REGLAMENTO PARA LA SIMPLIFICACIN DE TRMITES RELACIONADOS CON EL DERECHO DE LAS PERSONAS


A ACCEDER A UNA VIVIENDA

Captulo I
MBITO E INTERPRETACIN

Artculo 1.- Objeto y mbito.- Este Decreto determina los criterios de actuacin de los rganos de la
Administracin Pblica y de aquellas personas de derecho privado a las que se les haya delegado la gestin de
actividades relacionadas con los procedimientos de administrativos vinculados con la ejecucin de proyectos de
vivienda.

Captulo II
REFORMAS REGLAMENTARIAS

Seccin 1
Reformas al Reglamento General de la Ley de modernizacin del Estado privatizaciones y prestacin de
servicios pblicos por parte de la iniciativa privada

Artculo 2.- Luego del Captulo III, "De la eficiencia administrativa", agrgase el siguiente captulo:

"Captulo ...[I]
De la eficiencia de los procedimientos administrativos relacionados con el acceso a la vivienda

Art. ... [1].- Revisin previa y control posterior.- El control del cumplimiento de normas tcnicas o legales en
los procedimientos de emisin de autorizaciones para el fraccionamiento del suelo y la construccin se regulan
de conformidad con las siguientes reglas generales:

1. Por regla general, la Administracin verificar el cumplimiento del ordenamiento jurdico o las normas
tcnicas aplicables a un proyecto de vivienda con posterioridad al otorgamiento de la correspondiente
autorizacin para su ejecucin, empleando sistemas meramente declarativos, sin revisin previa. Se
entiende por sistemas declarativos aquellos en los que el interesado entrega a la Administracin la
informacin relevante del proyecto mediante formularios y formatos normalizados para acceder inmedia-
tamente a los documentos con los que se permite la ejecucin de dicho proyecto.
2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, se emplear sistemas de revisin previa para la emisin
de las autorizaciones para fraccionar el suelo o las autorizaciones de construccin nicamente en los casos
de evidente riesgo a las personas o al ambiente determinados, mediante acto de carcter general, en el
contexto del Sistema Nacional de Gestin de Riesgos.
3. Para la implementacin de los sistemas de revisin previa o control posterior la Administracin puede
emplear gestin directa o delegada.
4. La aplicacin de sistemas de control posterior implica necesariamente el ejercicio de la potestad
administrativa sancionadora en los trminos previstos en el ordenamiento jurdico, sin perjuicio de que, en
los casos en que sea legal y fisicamente posible, se restituyan las cosas al estado anterior al de la
infraccin.

Art. ... [2].- Acceso a la informacin para la planificacin y diseo de proyectos de vivienda.- La entrega de
la infonnacin que el interesado requiere para disear y planificar un proyecto de vivienda, se sujeta a las
siguientes disposiciones:

1. Es deber de la Administracin entregar, a requerimiento del interesado, la informacin ntegra a su cargo


para que pueda planificar y disear el proyecto inmobiliario.
2. El interesado puede obtener la informacin necesaria aportando a la Administracin, a travs de un
formulario estandarizado:
a) la idea preliminar del proyecto, mediante la correspondiente memoria tcnica agregada al formulario
preparado para este propsito;
b) la identificacin del interesado, a travs de la determinacin de su registro nico de contribuyentes o
cdula de ciudadana; y,
c) la identificacin del bien inmueble en el que se desarrollara el proyecto, a travs del identificador del
catastro.
3. La informacin a ser entregada por parte de la Administracin deber incluir, sin que su enunciacin sea
exhaustiva:
a) Los ndices y requisitos impuestos por los instrumentos de ordenamiento territorial y, en particular, la
zonificacin y uso del suelo, lnea de fbrica, restricciones generales e ndices de edificacin.
b) Bordes de quebrada, reas colindantes con esteros, ros o canal de aguas lluvia, o servidumbre que se
establezca para mantenimiento o preservacin del rea de proteccin y cualquier otro retiro de seguridad.
c) Afectaciones de todo tipo, tales como las relacionadas con vas, instalaciones elctricas, sanitarias o
cualquier otra.
d) Factibilidad de servicios y el cronograma para su provisin efectiva o, en su caso, la actual existencia
de los servicios pblicos.
e) Proyectos pblicos vinculados al predio, de conformidad con los instrumentos de planificacin
aplicables.
f) Cualquier otra informacin de la que se pueda determinar cualquier afectacin al proyecto inmobiliario.
4. La informacin incompleta o inexacta entregada por la Administracin no constituye excusa para negar
cualquier aprobacin posterior que le afecte al proyecto o requerir del interesado actuaciones que no
hayan sido objeto de la informacin y requerimientos originalmente provistos.
5. No constituyen requisitos para la autorizacin para fraccionar el suelo o la autorizacin de construccin,
entre otros:
a) Los informes de regulacin del suelo, su ocupacin o uso, cualquiera sea la denominacin que se
emplee.
b) Los informes de movilidad.
c) Los informes de afectacin por vas o de cualquier otra naturaleza.
d) Bordes de quebrada, reas colindantes con esteros, ros o canal de aguas lluvia, o servidumbre que se
eslablezca para mantenimiento o preservacin del rea de proteccin y cualquier otro retiro de seguridad.
e) Fichas catastrales o informes de actualizacin catastral.
f) En general, cualquier tipo de documento o instrumento que sea de produccin de la misma
Administracin o de las entidades adscritas o controladas por ella.
6. La entrega de la informacin por parte de la Administracin para el diseo y planificacin de los
proyectos inmobiliarios de vivienda deber efectuarse en el plazo mximo de treinta das contados desde
la fecha de requerimiento del interesado.
7. En caso de que la Administracin no haya entregado la informacin requerida en el plazo mximo
previsto en el apartado precedente, el interesado puede efectuar las tareas de diseo y planificacin del
proyecto de conformidad con las normas tcnicas disponibles a nivel nacional y la Administracin no
puede, en lo posterior, oponer ningn requisito o criterio que no hubiese provedo oportunamente al
interesado.

Art. ... [3].- Normas comunes en los procedimientos administrativos relacionados con el acceso a la
vivienda.- Los procedimientos administrativos relacio- nados con el acceso a la vivienda se sujetarn, de
manera general, a las siguientes reglas:
1. Para los procedimientos de autorizacin para fraccionar el suelo y autorizacin de construccin, los
interesados deben requerir las autorizaciones respectivas acompaando para este propsito nicamente:

a) El formulario que contenga la informacin que la Administracin requiera para dar inicio al trmite, incluido
el domicilio para notificaciones.

b) La memoria tcnica del proyecto.

c) Los planos arquitectnicos del proyecto.

d) Para el caso de la obtencin de la autorizacin para fraccionar el suelo para proyectos de urbanizacin, se
debe agregar adems, el informe de factibilidad emitido en relacin con el anteproyecto de la urbanizacin, en
caso de que ste haya sido solicitado por el interesado previamente, y los estudios tcnicos de redes elctricas,
telefnicas, hidrosanitarias y de movilidad y cualquier otro que se requiera de conformidad con el ordenamiento
jurdico aplicable.

e) La informacin que la Administracin le haya provisto para el proceso de diseo y planificacin, en caso de
que lo haya hecho.

f) El certificado de propiedad o el ttulo de propiedad inscrito del inmueble en el que se ha de ejecutar el


proyecto.

g) La identificacin del compareciente y del profesional que intervino en la planificacin y diseo del proyecto.

2. En el caso que de que el interesado solicite la autorizacin de construccin junto con la autorizacin
preliminar para declarar el inmueble sujeto al rgimen de propiedad horizontal, a la peticin se debe acompaar
el proyecto de propiedad horizontal, de conformidad con el Reglamento General a la Ley de Propiedad
Horizontal.

3. Le corresponde a la Administracin instrumentar sistemas de ventanilla nica en los cuales el interesado se


relacionar con un nico rgano de la Administracin para la obtencin de sus informes y autorizaciones. Es
deber de la Administracin coordinar a sus unidades administrativas y las entidades relacionadas con proyectos
de vivienda, en cualquier procedimiento interno para alcanzar la funcin de una ventanilla nica, sin que el
interesado deba asumir las cargas burocrticas originadas en dichos procedimientos.

4. La Administracin ha de preparar un pliego de subsanaciones que deban ser efectuadas por el interesado para
ajustar el proyecto al ordenamiento jurdico y a las normas tcnicas aplicables. En el mismo pliego de
subsanaciones la Administracin ha de otorgar al interesado un plazo prudencial para efectuar las
subsanaciones.

5. Una vez efectuadas las subsanaciones, el rgano responsable de la Administracin expedir el


correspondiente acto administrativo resolutivo.

6. Se prohibe, en todo caso, que con ocasin de la revisin de las subsanaciones dispuestas se introduzcan
nuevas observaciones que no fueron objeto del pliego de subsanaciones original.

7. En ningn caso, la emisin de los informes previos a la emisin del acto administrativo resolutivo ha de
superar el plazo previsto en el artculo 30 de la Ley de Modernizacin del Estado.

8. En el evento de que el interesado no realice las subsanaciones en el plazo otorgado de conformidad con la
regla 4 se presumir que el interesado ha desistido del trmite.

9. En el caso de que la Administracin infrinja los plazos o los procedimientos previstos para racionalizacin y
simplificacin de los procedimientos previstos en este artculo, una vez vencido el plazo previsto en la regla 7,
el interesado puede solicitar a un tercero la revisin tcnica de su requerimiento de conformidad con el artculo
30 de la Ley de Modernizacin y, una vez notificada la Administracin con el informe tcnico resultante, iniciar
la ejecucin de su proyecto segn los trminos por l planteados y, en su caso, las observaciones del tercero.
10. En cualquier momento durante la ejecucin del proyecto, la Administracin puede ejercer sus potestades de
control y sancin de conformidad con la informacin y planos suministrados en el trmite. Los desvos
detectados son de responsabilidad de los profesionales que hayan intervenido en el proceso constructivo, del
promotor, del constructor y/o del titular del predio.

11. Todas las actuaciones de verificacin de cumplimiento de reglas y normas tcnicas puede realizarse por
gestin directa o delegada.

Art. ... [4].- Simplificacin de trmites en materia de autorizacin para fraccionar el suelo.- Son reglas
especficas para los trmites de autorizacin para el fraccionamiento del suelo, las siguientes:

1. Es derecho del interesado solicitar a la Administracin el informe preliminar de factibilidad de un


anteproyecto de una urbanizacin.

2. Una vez emitido el informe preliminar de factibilidad de un anteproyecto de urbanizacin, el interesado no


debe ser compelido a aplicar normas tcnicas distintas a las que sirvieron de base para el diseo y planificacin
del anteproyecto de urbanizacin.

3. El informe preliminar de factibilidad de un anteproyecto de urbanizacin ha de tener necesariamente un plazo


de caducidad y, en su falta, ste ha de ser de tres aos. En dicho periodo, el interesado deber solicitar la
autorizacin para fraccionar el suelo respectiva e iniciar la ejecucin del proyecto.

4. El trmite para la emisin de informes preliminares de factibilidad de anteproyectos de urbanizacin o para la


obtencin de la autorizacin para fraccionar el suelo para el proyecto definitivo de urbanizacin ser el

previsto en el artculo precedente, sin perjuicio de que la Administracin implemente mecanismos de mayor
racionalizacin y simplificacin que reduzcan los plazos de respuesta.

5. Cuando para la obtencin de una autorizacin para fraccionar el suelo le preceda un informe de factibilidad
del anteproyecto, al requerimiento del interesado se acompaar el referido informe de factibilidad del
anteproyecto.

6. El acto administrativo resolutivo con el que se autorice el fraccionamiento del suelo, junto con los planos
objeto de la evaluacin tcnica respectiva, se protocolizarn e inscribirn en el registro de la propiedad
correspondiente. En el caso de que, la Administracin no haya dado respuesta al requerimiento del interesado en
los plazos mximos previstos en el artculo precedente, el interesado que cuente con factibilidad de servicios,
puede protocolizar los planos correspondientes con el informe tcnico del tercero de conformidad con el artculo
30 de la Ley de Modernizacin del Estado y proceder con su inscripcin en el registro de la propiedad
respectivo.

Art. ... [5].- Simplificacin de trmites para la expedicin de autorizaciones para la construccin.- Son
reglas especficas para los trmites de autorizacin para la construccin, las siguientes:

1. Las Administraciones pueden instrumentar meca- nismos meramente declarativos, sin revisin preliminar,
tales como la entrega de la informacin del proyecto a travs de formularios estandarizados, para la ejecucin de
proyectos inmobiliarios de vivienda. Estos proyectos se ejecutarn, previo su registro, bajo responsabilidad del
profesional que haya intervenido en su diseo y planificacin. Para estos propsitos se atender el volumen de
construccin, su altura y el nmero de unidades de vivienda a ser construidas.

2. En caso de que la Administracin no haya imple- mentado sistemas declarativos para el otorgamiento de
autorizaciones de construccin, stas deben ser otorgadas a travs de sistemas de ventanilla nica.

3. Antes del inicio de las tareas constructivas y nica- mente en los proyectos para los que la Administracin lo
requiera en funcin de los riesgos a las personas, el interesado debe presentar a la Administracin, los planos
estructurales y de instalaciones del proyecto del que se trate, haciendo referencia a la autorizacin de
construccin previamente otorgada.
4. Los planos estructurales y de instalaciones se han de agregar al expediente administrativo respectivo y se han
de ejecutar bajo responsabilidad del profesional que haya intervenido en su preparacin, sin perjuicio de la
responsabilidad que le corresponda al promotor, constructor y/o titular del proyecto por los daos a terceros y a
la Administracin.

Art. ...[6].- Requisitos materiales y requisitos formales.- De conformidad con el artculo 18 de la Ley de
Modernizacin, las Administraciones competentes en

materia de vivienda no pueden requerir a los interesados requisitos que no hayan sido previstos en la ley formal,
en tal virtud, est prohibido en los procedimientos administrativos de autorizacin para fraccionar el suelo y
autorizacin de construccin que la Administracin requiera a los interesados:

a) Garantas de cualquier nauraleza, distintas a las previstas en la ley. El incumplimiento por parte del interesado
del ordenamiento jurdico o tcnico aplicable al proyecto ha de ser objeto, en cualquier caso, del ejercicio de la
potestad sancionadora de la Administracin.

b) Documentos o informacin que sean de produccin de la misma Administracin que otorga la autorizacin
para fraccionar el suelo o la autorizacin administrativa.

c) Cualquier otro documento o requisito que no se encuentre explcitamente determinado en las leyes aplicables.

Art. ... [7].- Actualizaciones catastrales.- La actualizacin de los catastros es la ltima fase de cualquiera de
los procedimientos administrativos relacionados con la autorizacin para fraccionar el suelo, la autorizacin de
construccin, el rgimen de propiedad horizontal o la transferencia de dominio de inmuebles destinados a la
vivienda.

La actualizacin catastral se realizar con la remisin directa de la informacin desde el correspondiente registro
de la propiedad al rgano responsable del catastro. Los interesados, en cualquier caso, pueden efectuar cuantos
requerimientos estimen necesarios para intervenir en el procedimiento de actualizacin catastral o solicitar las
rectificaciones a las que haya lugar.

Art. ... [8].- Habitabilidad en inmuebles destinados la vivienda.- La habitabilidad de un inmueble est
sometida a las siguientes disposiciones:

1. Las condiciones de habitabilidad de un inmueble estn sujetas a las normas tcnicas nacionales.

2. Las condiciones de habitabilidad de un inmueble son objeto de evaluacin para:

a) la adopcin de medidas cautelares en proteccin de los habitantes de un inmueble; y,

b) la aplicacin de las sanciones respecto del promotor, constructor y/o vendedor del inmueble.

3. La habitabilidad y su certificacin no constituye requerimiento preliminar para transferir el dominio del


inmueble del que se trate u ocuparlo.

4. Una vez notificada a la Administracin con la conclusin de la obra, el interesado puede proceder con la
ocupacin del inmueble y, en el caso de que la Administracin detecte desvos en las condiciones de
habitabilidad previstas en las normas tcnicas aplicables, ha de proceder con el ejercicio de su

potestad sancionadora y, en su caso, la adopcin de las medidas cautelares necesarias para la proteccin de las
personas.

5. En general, es responsabilidad del promotor, constructor y/o titular del predio sobre el que se ha edificado el
ajuste de los bienes inmuebles ocupados a las normas tcnicas de habitabilidad y todas aquellas relevantes para
el cuidado del espacio pblico.
Seccin 2

Reformas al Reglamento General de la Ley de modernizacin del Estado privatizaciones y prestacin de


servicios pblicos por parte de la iniciativa privada

Artculo 3.- Procedimientos administrativos en relacin con el rgimen de propiedad horizontal.-


Agrgase al Reglamento de General de la Ley de Propiedad Horizontal expedido mediante Decreto Ejecutivo
No. 1229, publicado en el Registro Oficial No. 270 de 6 de septiembre de 1999, y sus reformas, luego del
captulo IX, el siguiente:

Captulo X

Trmite para la declaracin y registro de un bien inmueble bajo rgimen de propiedad horizontal

Art. [1].- Autorizacin administrativa preli- minar.- Para que el propietario pueda declarar bajo rgimen
de propiedad horizontal un bien inmueble ha de requerir la autorizacin preliminar otorgada por el rgano
administrativo competente del correspondiente gobierno autnomo descentralizado municipal. Para todo
propsito legal, esta autorizacin constituye la declaracin a la que se refiere el artculo 19 de la Ley.

La autorizacin puede ser obtenida, segn sea la eleccin del interesado, en el mismo trmite destinado a la
obtencin de la autorizacin de construccin del inmueble o en un procedimiento posterior iniciado a instancia
del interesado.

La Administracin debe implementar los mecanismos necesarios para organizar el trmite para otorgar la
correspondiente autorizacin administrativa preliminar de conformidad con este captulo.

Art. ... [2].- Requisitos para la autorizacin administrativa preliminar.- Son requisitos para obtener la
autorizacin para declarar un bien en rgimen de propiedad horizontal:

a) La acreditacin de la propiedad de los bienes inmuebles, mediante un certificado otorgado por el registro de
la propiedad.

b) El proyecto de declaratoria de propiedad horizontal, que deber contener, la individua- lizacin de los bienes
exclusivos, los linderos y alcuotas respectivos y la descripcin de los bienes comunes de conformidad con la
Ley.

Cuando este trmite deba iniciar con posterioridad a la obtencin de la autorizacin para la construccin del
inmueble, a la peticin inicial se ha de acompaar esta autorizacin.

Art. ... [3].- Procedimiento para la autorizacin administrativa preliminar y declaracin de sujecin al
rgimen de propiedad horizontal.- El procedi- miento para la obtencin de la autorizacin administrativa
preliminar se sujeta a las siguientes reglas:

l. Efectuada la solicitud del interesado, la Administracin, por gestin directa o delegada, emitir la certificacin
de que el proyecto de declaracin de propiedad horizontal cumple con las normas tcnicas aplicables, con el
cual el rgano competente emitir el acto administrativo resolutivo que contenga la autorizacin preliminar.

2. Extendida la autorizacin administrativa preliminar, el interesado debe realizar la declaracin de


sometimiento al rgimen de propiedad horizontal, mediante escritura pblica. A la escritura pblica nicamente
se deber agregar el certificado de propiedad la autorizacin administrativa preliminar y el proyecto de
propiedad horizontal autorizado.

3. La escritura de declaracin debe ser inscrita en el registro de la propiedad, sin que para este propsito el
servidor responsable requiera requisito adicional alguno.
4. Es responsabilidad del registro de la propiedad de cada uno de los cantones remitir al rgano responsable del
catastro, la informacin necesaria para que proceda con la actualizacin catastral respectiva que se debe
efectuar, bajo responsabilidad del servidor pblico a cargo.

Art. ... [4].- Variaciones.- Las modificaciones que correspondan a la declaracin de sometimiento del bien
inmueble al rgimen de propiedad horizontal deben seguir el mismo procedimiento al que se refiere el artculo
precedente para obtener las autorizaciones administrativas preliminares.

Las variaciones en el protocolo y el registro pblicos se efectuarn mediante las correspondientes margina-
ciones.

Art. ...[5].- Planos y reglamento interno.- Una vez concluida la obra, los planos definitivos (as-built)
arquitectnicos, estructurales y los de instalaciones a los que se refiere el artculo 10 de la Ley, se deben
protocolizar y se sentar al margen de la escritura de declaracin de propiedad horizontal razn sobre la notara
y fecha de protocolizacin de los planos definitivos.

Para todos los propsitos legales, antes de la primera transferencia de un bien inmueble en rgimen de propiedad
horizontal, se debe entender que el presente Reglamento General constituye el reglamento interno de
copropietarios, por lo que no son necesarios su protocolizacin, inscripcin o declaracin alguna.

Una vez que el bien inmueble edificado, declarado en propiedad horizontal, haya sido transferido a terceros en
una proporcin igual o superior al porcentaje previsto en la Ley para la aprobacin del reglamento interno de

copropiedad, los condminos procedern a aportarlo, protocolizarlo e inscribirlo en el registro de la propiedad


correspondiente. A partir de la fecha de inscripcin del reglamento interno de copropiedad, los notarios y
registradores deben precautelar el cumplimiento de las exigencias del artculo 19 de la Ley referidas al
reglamento de copropiedad.

Art. ... [6].- Comercializacin de bienes inmuebles declarados en propiedad horizontal.- Sin perjuicio de la
aplicacin de otras normas en la materia, en la comercializacin de bienes inmuebles declarados en propiedad
horizontal en proyectos inmobiliarios nuevos, se debe observar las siguientes disposiciones:

l. La transferencia de dominio de un bien sometido a rgimen de propiedad horizontal, cuya declaratoria se


encuentre inscrita en el registro de la propiedad, se puede efectuar en todo caso en que el notario pueda dar fe de
que en el financiamiento de la operacin interviene una entidad del sistema financiero y el inmueble a ser
transferido constituye una de las garantas reales por el crdito a ser otorgado.

2. Cuando en la operacin no intervenga una entidad del sistema financiero en las condiciones previstas en el
apartado precedente, los notarios han de autorizar y los registradores de la propiedad deben inscribir los
correspondientes ttulos de transferencia de dominio si se acredita en la escritura pblica respectiva, por
cualquier medio permitido en Derecho, que la edificacin tiene un avance constructivo de, al menos, el setenta
por ciento (70%), tales como, el informe pericial de un perito calificado por un rgano o entidad de control o la
prctica de una diligencia notarial de la que se desprenda el hecho.

3. Para proceder con la transferencia de dominio de un bien imnueble declarado bajo el rgimen de propiedad
horizontal no se ha de requerir la conclusin de todas las edificaciones que correspondan al proyecto o, en su
caso, de la etapa, siempre que los bienes comunes que corresponden al bien inmueble a ser transferido se
encuentren concluidos. Para constancia, en la correspondiente escritura pblica de transferencia de dominio, se
debe hacer constar la acreditacin de este hecho por cualquier medio admitido en Derecho, tales como, el
informe pericial de un perito calificado por un rgano o entidad de control o la prctica de una diligencia
notarial de la que se desprenda el hecho.

Art. ... [7].- Gestin y mantenimiento comn de bienes de dominio pblico.- Cuando el proyecto
inmobiliario del que se trate se implante en una urbanizacin o en predios fraccionados, junto con el reglamento
interno de copropiedad aplicable a los bienes sujetos al rgimen de propiedad horizontal si fuera aplicable, se
puede establecer un reglamento de gestin y mantenimiento comn de los bienes de dominio pblico, con el
nico propsito de asumir
voluntariamente cargas relacionadas con la conser- vacin de los bienes de dominio pblico, sin perjuicio de los
deberes pblicos en esta materia.

Con independencia de las cargas que voluntariamente asuman los interesados y en razn de este hecho, el
establecimiento de un reglamento de gestin y mantenimiento comn de bienes de dominio pblico de la
urbanizacin o el fraccionamiento no otorga derechos respecto de dichos bienes de dominio pblico a dichos
interesados, salvo que el gobierno autnomo descentralizado competente los otorgue segn el ordenamiento
jurdico aplicable.

En el caso de que se establezca un reglamento de gestin y mantenimiento comn de los bienes de dominio
pblico, el administrador de los bienes sujetos a propiedad horizontal que integren la urbanizacin o el
fraccionamiento, debe ser nico.

Artculo 4.- Sustityese la disposicin general primera por la siguiente:

Primera: Para que pueda realizarse la transferencia de dominio de un bien sometido al rgimen de propiedad
horizontal y para la constitucin de cualquier gravamen o derecho real sobre l, ser requisito indispensable que
el respectivo propietario demuestre que se encuentra pagadas todas sus obligaciones derivadas del rgimen de
propiedad horizontal, a travs del la certificacin otorgada por la Administracin del inmueble constituido en
condominio o declarado en propiedad horizontal. Sin este requisito no podr celebrarse ninguna escritura ni
inscribirse. Los notarios y los registradores de la propiedad sern personal y pecuniariamente responsables, en
caso de no dar cumplimiento a lo que se dispone en esta disposicin.

Para que la Administracin autorice la mudanza hacia un bien sometido al rgimen de propiedad horizontal,
asimismo, ser requisito indispensable que el copropietario demuestre que no existen obligaciones pendientes
con arreglo al rgimen de propiedad horizontal, del mismo modo previsto en el inciso precedente. Para que la
Administracin autorice la mudanza desde un bien sometido al rgimen de propiedad horizontal, cuando las
obligaciones estn a cargo del usuario u ocupante, se requerir el mismo requisito previsto en este inciso.

Artculo 5.- Dergase las disposiciones generales segunda y tercera.

Artculo 6.- Agrgase, luego de la disposicin general primera, una del siguiente tenor:

Segunda: Es derecho de los copropietarios de bienes sujetos al rgimen de propiedad horizontal, que las
entidades y empresas proveedoras de servicios bsicos, cuantifiquen y cobren individualmente las prestaciones a
las que tienen derecho por los servicios efectivamente provistos a cada copropietario y, por separado, las
prestaciones a las que tiene derecho por los servicios provistos para usos comunes.

Seccin 3
Reglamento a los artculos 45 y 53 de la Ley de Defensa contra Incendios

Artculo 7.- Gestin de riesgos por incendios en proyectos de vivienda.- Reglamntase los artculos 45 y 53
de la Ley de Defensa contra Incendios, publicada en el Registro Oficial No. 815, de 19 de abril de 1979, y sus
reformas, de conformidad con las siguientes normas:

Reglamento a los artculos 45 y 53 de la Ley de Defensa contra Incendios

Art. 1.- Reglas generales.- Toda persona natural o jurdica, pblica o privada, est obligada a adoptar las
medidas necesarias para prevenir y mitigar incendios y los riesgos que en esta materia se derivan de cualquiera
de sus actuaciones, con independencia de la aplicacin de las reglas tcnicas nacionales o locales vigentes en la
materia.

El otorgamiento de cualquier tipo de autorizacin administrativa para la construccin o el ejercicio de una


actividad econmica no constituye dispensa o exencin de la responsabilidad del interesado frente a los riesgos
y daos causados en materia de incendios.
Toda nueva construccin est sujeta en su diseo a las normas tcnicas nacionales en materia de prevencin de
incendios que estuvieren vigentes a la fecha de inicio del trmite administrativo respectivo para la obtencin de
la correspondiente autorizacin de construccin.

El ejercicio de toda actividad econmica en una editicacin est sujeta a las normas tcnicas nacionales en
materia de prevencin de incendios vigentes a la fecha en que se requiera el otorgamiento de la correspondiente
autorizacin administrativa, sin perjuicio del destino que originalmente se haya declarado o el que se hubiera
dado al establecimiento en el que se desarrolle la actividad econmica de la que se trate.

Art. 2.- Reglas Tcnicas.- En materia de prevencin de incendios, las actuaciones de los interesados estn
sujetas a la regla tcnica nacional.

A falta de una regla tcnica nacional se han de aplicar las reglas tcnicas locales.

En caso de falta de regla tcnica nacional o local, se ha de aplicar las normas tcnicas internacionales que, a
propuesta justificada del interesado, sean pertinentes al proyecto o actividad de la que se trate.

Cuando la aplicacin de las normas tcnicas vigentes a la fecha de inicio del trmite pertinente resulte fsica o
tcnicamente inaplicables en una edificacin existente, el interesado bajo su responsabilidad debe proponer,
junto con la justificacin del hecho, un sistema de prevencin de incendios sustitutivo que cumpla con los
mismos objetivos de la norma tcnica vigente.

Art. 3.- Visto bueno.- El visto bueno previsto en la Ley se regula por las siguientes disposiciones:

1. En todo procedimiento para la autorizacin para fraccionar el suelo para urbanizaciones o para la obtencin de
la autorizacin de construccin, y nicamente en los casos previstos en el artculo 53 de la Ley, un delegado del
correspondiente Cuerpo de Bomberos, sea en rgimen de gestin directa o de gestin delegada, debe intervenir
en el mecanismo de ventanilla nica que la Administracin haya organizado para la revisin de la
documentacin aportada en la etapa de diseo y planificacin del proyecto correspondiente.
2. En caso de haber observaciones a ser incorporadas en el pliego de subsanaciones, stas deben estar dirigidas a
los aspectos arquitectnicos del sistema de prevencin de incendios del proyecto.
3. Se entiende otorgado el visto bueno previsto en el artculo 53 de la Ley, al momento en que la Administracin
otorgue la correspondiente autorizacin de construccin o, en su defecto, al vencimiento de los plazos mximos
previstos en para el trmite.

Art. 4.- Requisitos documentales para los procesos de autorizacin para la construccin.- En el formulario
destinado al trmite de autorizacin de construccin debe constar:

a) El destino, actividad u ocupacin que se dar a la edificacin. En caso de que la edificacin vaya a tener
varios destinos. actividades u ocupaciones, se debe identificar los locales y espacios dirigidos a cada propsito.

b) El nmero de personas que albergar, con las mismas especificaciones previstas en la letra precedente en caso
de que corresponda.

c) El tipo de elementos combustibles que se han emplear o se almacenen en la edificacin, con la calificacin
del riesgo asignado y, en el caso que corresponda, las especificaciones previstas en los literales precedentes.

d) El sistema de prevencin de incendios que se aplicar con sujecin a las normas y reglas tcnicas aplicables y
al tipo de ocupacin inicial al que se refiere el proyecto.

Una vez otorgada la autorizacin de construccin, el interesado previo el inicio de la ejecucin del proyecto,
debe proporcionar al Cuerpo de Bomberos respectivo los planos pertinenetes a las instalaciones relacionadas
con el sistema de prevencin de incendios declarado en el correspnndiente formulario.

Los planos de instalaciones relacionados con el sistema de prevencin de incendios aportados por el interesado,
previo el inicio de la ejecucin del proyecto, pueden ser observados por el Cuerpo de Bomberos hasta en quince
das contados desde la fecha de su recepcin.
Art. 5.- De la primera ocupacin del inmueble construido.- La autorizacin de ocupacin a la que se refiere
el artculo 53 de la Ley de la materia se ha de obtener en las modalidades de: (i) notificacin con ocupacin
inmediata y (ii) notificacin con espera.

Mediante la notificacin de la conclusin de obras en edificaciones destinadas exclusivamente a la vivienda, el


propietario podr ocupar el bien inmueble del que se trate inmediatamente, sin perjuicio de que, el Cuerpo de
Bomberos pueda en cualquier momento revisar el cumplimiento de las reglas tcnicas aplicables a la
edificacin, segn los planos e instrumentos tcnicos que fueron objeto de evaluacin en el trrnite respectivo y
aquellos aportados por el interesado previo al inicio de la construccin.

En cualquier otro tipo de proyecto, distinto al previsto en el apartado presente, para el que la Ley exija la
intervencin del Cuerpo de Bomberos emitiendo su visto, con la notificacin de la conclusin de obras, el
Cuerpo de Bomberos ha de emprender sus actividades de revisin que han de efectuarse dentro de los quince
das subsiguientes, vencidos los cuales, el propietario podr ocupar el inmueble.

Art. 6.- De la segunda y ulteriores ocupaciones del inmueble.- En todos los casos en que el interesado
requiera dar un uso u ocupacin distinto al originalmente declarado para la obtencin de la autorizacin de
construccin de un inmueble o en el caso de que sta no haya sido obtenida oportunamente, el interesado debe
declarar, en los formatos y a travs de los medios establecidos en el correspondiente f1ujo de procedimientos,
los datos que le sean requeridos para detenminar el cumplimiento de las reglas tcnicas aplicables.

Con la correspondiente declaracin, el interesado podr iniciar la ocupacin, sin perjuicio de las competencias
de control posterior y sancin a cargo del respectivo Cuerpo de Bomberos.

El ejercicio de actividades econmicas en un bien inmueble respecto del que se haya efectuado la declaracin y
su ajuste a las reglas tcnicas en materia de prevencin de incendios no estar sujeta a nuevos requerimientos
tcnicos sino a partir del quinto ao desde la fecha en que se haya efectuado la declaracin original.

CAPTULO III DISPOSICIONES GENERALES

Primera.- Glosario de trminos.

1. Cuando en este Decreto se hace referencia a Administracin o Administracin Pblica se identifica a los
rganos y entidades pblicos comprendidos en su mbito de aplicacin, cualquiera sea el nivel de gobierno.
2. Cuando en este Decreto se utiliza los trminos autorizacin para fraccionar el suelo se hace referencia a
cualquier acto administrativo resolutivo con el que la Administracin autoriza al interesado el fraccionamiento
de un bien raz en lotes de menor extensin.
3. Cuando en este Decreto se utiliza los trminos autorizacin de construccin, con l se identifica cualquier acto
administrativo resolutivo, sin que sea relevante su nomenclatura, con el que la Administracin autoriza al
interesado la edificacin de una o varias unidades predominantemente destinadas a la vivienda.
4. Los trminos requerimiento preliminar se emplean en este Decreto para referirse a cualquier acto
administrativo resolutivo o de mero trmite que un interesado deba cumplir para obtener una autorizacin para
fraccionar el suelo o una autorizacin de construccin.

Cuando en este Decreto se hace referencia a revisin, el trmino se emplea para designar a la actuacin
administrativa dirigida a verificar el cumplimiento de las reglas tcnicas y/o normas jurdicas relacionadas con
el ejercicio del derecho a fraccionar un bien raz o edificar.

Segunda.- Gestin de riesgos ambientales y otros en relacin con proyectos de vivienda.- En las zonas
urbanas consolidadas, el proceso constructivo en proyectos de vivienda debe estar sujeto nicamente a la gua de
buenas prcticas ambientales y a los sistemas de control posterior en materia ambiental que la Autoridad
Ambiental Nacional determine, por lo que no requerirn permiso ambiental previo de ninguna naturaleza.

Tercera.- Registro de actos jurdicos relacionados con proyectos de vivienda.- Le corresponde a los
registradores de la propiedad:

(a) Inscribir la declaracin de sometimiento al rgimen de propiedad horizontal, de conformidad con el


procedimiento y requisitos previstos en este Decreto.
(b) Proveer la infomlacin de la inscripcin de las declaratorias de propiedad horizontal a los catastros de los
gobiernos autnomos descentralizados en el plazo mximo de treinta das contados desde la fecha de
inscripcin.

(c) Sujetarse a los lmites previstos en este Decreto en las tareas de revisin previa la inscripcin de los actos
relacionados con proyectos de vivienda.

Est especialmente prohibido a los registradores de la propiedad:

(a) Requerir trmites o requisitos que no se encuentren explcitamente previstos en una ley para proceder con la
inscripcin de los actos jurdicos relacionados con proyectos de vivienda.

(b) Formular observaciones, producto de la revisin, que no se refieran a los requisitos previstos para los
procedimientos simplificados vinculados con el acceso a la vivienda.

Cuarta.- Convenios de cooperacin interinstitucional para el desarrollo de proyectos de vivienda de


iniciativa pblica.- Las autorizaciones que el ordenamiento jurdico exige para ejecucin de proyectos
inmobiliarios de vivienda de promocin pblica pueden ser otorgadas, sin ms trmite, a travs de convenios de
cooperacin interinsti- tucional que tengan por objeto la intervencin de las entidades involucradas en ejercicio
de las competencias que tienen atribuidas.

La revisin tcnica de los proyectos inmobiliarios se ha de efectuar con la participacin de delegados de los
rganos y entidades administrativos con competencias en relacin con

el proyecto y de sus resultados se ha de dejar constancia en las correspondientes actas de las sesiones de trabajo.

Quinta.- Priorizacin en materia de crdito en el sistema finaciero pblico.- Se autoriza a las instituciones
del sistema financiero pblico y a los rganos de la Administracin Pblica Central con competencias en
materia de crdito y deuda pblica la adopcin de polticas de priorizacin en el mbito de sus competencias
destinadas a alcanzar los siguientes objetivos:

(a) La racionalizacin y simplificacin de los procedi- mientos administrativos para acceso a la vivienda.

(b) La implementacin de medios tecnolgicos que faciliten los trmites relacionados con el acceso a la
vivienda.

(c) La facilitacin en la ejecucin de proyectos de vivienda de promocin pblica.

Se autoriza al Banco del Estado el establecimiento de lneas de crdito y asistencia tcnica para alcanzar los
siguientes objetivos:

(a) La implementacin de procesos de racionalizacin y simplificacin de trmites para la ejecucin de


proyectos de vivienda.

(b) La implementacin de sistemas tecnolgicos para la automatizacin de los procedimientos administrativos


relacionados con proyectos de vivienda.

(c) Formacin de catastros multifinalitarios.

(d) La aplicacin de instrumentos declarativos para la determinacin y pago de impuestos relacionados con la
transferencia de dominio de bienes destinados a la vivienda.

El Banco del Estado, dentro del flujo de sus proce- dimientos, deber establecer como requisito para la
concesin de un crdito, su renovacin o pago de desembolsos, la justificacin de la implementacin de un
programa de simplificacin y racionalizacin de trmites de conformidad con este Decreto. En el caso de
proyectos de vivienda de inters social en los que intervenga la autoridad nacional en materia de vivienda, la
justificacin a la que se refiere este inciso se efectuar a travs del informe que esta autoridad emita.

Sexta.- Polticas y reglas tcnicas nacionales en materia de vivienda.- De conformidad con el ordenamiento
jurdico, la autoridad nacional en materia de vivienda debe preparar las normas y/o reglas tcnicas nacionales
bsicas aplicables a:

(a) Los trminos comunes en materia de autorizacin para fraccionar el suelo, construccin y propiedad
horizontal.

(b) Contenido mnimo de los catastros, particularmente, en lo que respecta a la provisin de servicios pblicos,
afectaciones y, en general, la informacin que, de modo general, un interesado requiere para el diseo y
planificacin de un proyecto inmobiliario.

(c) El fraccionamiento y urbanizacin del suelo, incluidos los aspectos vinculados con las reservas para vas,
espacios verdes, equipamientos, entre otros.

(d) La construccin y cuidado del espacio pblico.

(e) La gestin de los riesgos originados en la construccin, sea en materia de incendios o cualquier otra que
exija un criterio nacional.

(f) La propiedad horizontal, particularmente, la modeli- zacin de los proyectos de propiedad horizontal y las
relaciones tcnicas entre unidades de propiedad exclusiva y los bienes de uso comn.

De conformidad con el ordenamiento jurdico, la autoridad nacional en materia de trasporte y obras pblicas
debe elaborar las normas y reglas tcnicas nacionales para la conexin de vas a la red estatal.

Las normas y reglas tcnicas deben ser expedidas de conformidad con el ordenamiento jurdico aplicable.

Sptima.- Tributos.- En general, la liquidacin y pago de los tributos que resulten aplicables a la expedicin de
autorizaciones para el fraccionamiento del suelo, autorizaciones de construccin, propiedad horizontal y
transferencia de dominio de bienes inmuebles destinados a la vivienda, de conformidad con las normas
expedidas por los rganos competentes de los gobiernos descentralizados autnomos, ha de efectuarse mediante
sistemas declarativos que estn sujetos a determinacin y control posterior, de modo que estas actividades
administrativas no afecten o suspendan los procedimientos administrativos previstos en este Decreto.

Los deberes de notarios y registradores de la propiedad en relacin con la verificacin de la liquidacin y pago
de los tributos relacionados con los actos a los que se refiere el inciso precedente, en sistemas declarativos, se ha
de limitar a la constatacin de que la declaracin ha sido efectuada y que el ingreso se ha realizado. Para estos
propsitos se debe agregar en la escritura pblica correspondiente, la declaracin y pago correspondientes.

Octava.- Responsabilidad de los servidores pblicos.- Todo servidor pblico est sujeto a las infracciones y
sanciones en materia de racionalizacin y simplificacin de procedimientos administrativos previstas en el
artculo 33 de la Ley de Modernizacin.

Sin perjuicio de las competencias de la Contralora General del Estado, es responsabilidad de los rganos
adminis- trativos superiores requerir la aplicacin de las sanciones pertinentes en caso de desvo en la aplicacin
del rgimen de racionalizacin y simplificacin administrativos.

DISPOSICIN TRANSITORIA

nica.- Transicin en los procedimientos adminis- trativos y requisitos pertinentes relacionados con el
derecho a la vivienda.- Este Reglamento rige todos los procedimientos administrativos para obtener los
informes
autorizaciones para el fraccionamiento del suelo, la autorizacin preliminar para someter un bien inmueble al
rgimen de propiedad horizontal y las autorizaciones de construccin regulados en este Decreto, iniciados a la
conclusin del plazo de tres meses contados a partir de su publicacin en el Registro Oficial.

Los procedimientos administrativos iniciados con anterioridad al plazo previsto en el inciso precedente se han
de regular de conformidad con las normas de procedimiento vigentes a la fecha de inicio del correspondiente
trmite, siempre que se concluyan con el respectivo acto administrativo resolutivo o de mero trmite, segn
corresponda, en el referido plazo de tres meses contados desde la fecha de publicacin de este Decreto en el
Registro Oficial.

En los procedimientos administrativos iniciados con anterioridad al plazo previsto en el primer inciso de esta
disposicin transitoria que no hayan concluido dentro de dicho plazo con la emisin y notificacin del
respectivo acto administrativo resolutivo o de mero trmite, el interesado, a su eleccin, puede:

a) Iniciar el trmite correspondiente con arreglo a este

Decreto; o,

b) Hacer efectivos los efectos previstos en este Decreto para los casos del silencio de la Administracin.

Los registros de la propiedad y los catastros para el cumplimiento de las competencias que tienen asignadas
deben aplicar, a partir de la vigencia de este Decreto, las reglas y disposiciones a las que se encuentran
sometidos los respectivos procedimientos de conformidad con los apartados precedentes.

DISPOSICIN FINAL

Este Decreto Ejecutivo entrar en vigencia a partir de su publicacin en el Registro Oficial.

Mostrar Firmas

Dado en el Palacio Nacional, en Quito, a 29 de abril de 2015.

f.) Rafael Correa Delgado, Presidente Constitucional de la Repblica.

Quito, 06 de Mayo del 2015, certifico que el que antecede es fiel copia del original.

Documento firmado electrnicamente.

Alexis Mera Giler.

SECRETARIO GENERAL JURDICO. Secretara General Jurdica.

Jueves 21 de Mayo de 2015


Rafael Correa Delgado
Presidente Constitucional de la Repblica