Renforcer la performance

du droit de lurbanisme en
faveur du dveloppement
conomique
Rapport prsent par Dominique MOCQUAX
au nom de la Commission commerce et
de la Commission du dveloppement conomique rgional
et adopt lAssemble gnrale du 6 avril 2017
Renforcer la performance du droit
de lurbanisme en faveur du
dveloppement conomique
Rapport prsent par Dominique MOCQUAX
au nom de la Commission commerce et
de la Commission du dveloppement conomique rgional
et adopt lAssemble gnrale du 6 avril 2017

Avec la collaboration de Dominique Moreno, Direction gnrale adjointe charge de la Vie

institutionnelle et des tudes

2
Sommaire

SYNTHESE DES PRINCIPALES PROPOSITIONS 4

INTRODUCTION 5

CHAPITRE 1
POUR DES DOCUMENTS DURBANISME CONUS COMME DES BOTES OUTILS FLXIBLES ET INTELLIGENTES

1 - CONFORTER LE SCOT DANS SA VOCATION PROSPECTIVE 7

1.1 - ERIGER LE SCOT EN DOCUMENT DORIENTATION DE MASSE CRITIQUE 7
1.2 - APPLIQUER CES PRINCIPES LURBANISME COMMERCIAL 8

2 - CONCEVOIR LE PLU COMME UN OUTIL DE REGULATION ADAPTE AU QUOTIDIEN DES TERRITOIRES 9

2.1 - SAISIR LES OPPORTUNITS DE LA RFORME DE 2016 SUR LE NOUVEAU PLU INTGRATEUR DE LURBANISME
DE PROJET VIA UNE INGNIERIE TERRITORIALE PERFORMANTE 9
2.2 - UTILISER LA PROCDURE INTGRE DE LIMMOBILIER DENTREPRISE POUR FAVORISER LES PROJETS
DE DVELOPPEMENT CONOMIQUE 10
2.3 - ELARGIR LA DECOTE FONCIERE AUX PROJETS ECONOMIQUES 11
2.4 - ALLIER LOAP ET LE PROJET URBAIN PARTENARIAL 11
2.5 - MAITRISER GRACE AU DIALOGUE LES EFFETS DE CERTAINES REGLES SUSCEPTIBLES DETRE PERUES
COMME DES CONTRAINTES PAR LES OPERATEURS PRIVES 12
2.5.1 - Concernant le coefficient de biotope 12
2.5.2 - Concernant le stationnement 13
2.5.3 - Favoriser une politique pertinente de protection des linaires commerciaux 13
2.5.4 - Renforcer le caractre oprationnel du contrat de revitalisation artisanale et commerciale 14
2.5.5 - Accompagner le dispositif rglementaire par un contrat dobjectifs 15

CHAPITRE 2
POUR DES AUTORISATIONS DURBANISME SIMPLIFIES ET SCURISES

1 - DIVERSIFIER LES MODES DAUTORISATION 16

1.1 - INTRODUIRE UN RESCRIT EN MATIRE DURBANISME EN GNRALISANT LE CERTIFICAT DE PROJET 16
1.2 - INTERDIRE LE RETRAIT DE LA DCLARATION PRALABLE 17

2 - RATIONALISER LA PHASE DINSTRUCTION 17

2.1 - CLARIFIER LA PORTE JURIDIQUE DES DEMANDES DE PICES COMPLMENTAIRES 17
2.2 - INVERSER LE PRINCIPE ACTUEL ET PRVOIR LA NON RALISATION DUNE VALUATION ENVIRONNEMENTALE EN CAS DE
SILENCE DE LADMINISTRATION 18
2.3 - RENDRE PLUS TRANSPARENTS LES AVIS DE LARCHITECTE DES BTIMENTS DE FRANCE 18

3
Synthse des principales propositions

Lamnagement urbain est confront aujourdhui la recherche du juste quilibre entre le dveloppement conomique et la prise en
compte de la protection de lenvironnement. Or, le droit de lurbanisme, minemment complexe et surcharg, semble avoir des difficults
raliser cet exercice subtil, lheure o lattractivit des territoires est un enjeu majeur de comptitivit. Certes, de nombreuses
dmarches de simplification ont maill ce domaine mais elles sont souvent insuffisantes et ne parviennent pas enrayer deux
phnomnes endmiques de ce droit : linstabilit permanente travers une succession effrne de rformes et un contentieux aux effets
de blocage redoutables.

Dans ce contexte, la voie de progrs semble davantage sorienter vers des politiques penses autour du partenariat entre acteurs publics et
privs plutt quen de multiples lois, dcrets ou autres actes rglementaires nationaux ou locaux. Cest le fil conducteur qui a guid les
propositions de la CCI Paris Ile-de-France visant rendre plus performant le droit de lurbanisme afin quil contribue donner du sens au
dveloppement conomique. Bien videmment, beaucoup de choses existent dj dans les textes et et il ne sagit pas de tomber dans le
travers de les modifier encore et encore systmatiquement. Souvent, de simples recommandations ou bonnes pratiques suffisent pour
traduire des amliorations significatives. Il est en effet temps que le droit de lurbanisme emprunte le chemin de la soft law .

Ces propositions sarticulent autour de deux axes forts retenus :

des documents durbanisme stratgiques conus comme des botes outils flexibles et intelligentes,
des autorisations simplifies et scurises.

1. POUR DES DOCUMENTS DURBANISME,
VRITABLES BOTES OUTILS FLEXIBLES ET
INTELLIGENTES
> Conforter le SCOT dans sa vocation prospective
Lriger en document dorientations sur un primtre de
masse critique : mtropole ou bassin de vie ;
Abandonner le recours des objectifs chiffrs et privilgier
la dfinition de ples structurants prioritaires ;
Appliquer ces principes lurbanisme commercial en
mettant en vidence les localisations prfrentielles des
commerces, y compris les centralits, selon les besoins de
chaque territoire et en supprimant tout document
spcifique isolant le commerce lintrieur du SCOT et toute
typologie par activits.
permettant aux chambres consulaires de sy inscrire comme
oprateurs ;
Accompagner la lgislation de lurbanisme commercial par
un contrat dobjectifs rgional, ayant vocation se
substituer au dispositif dautorisation spciale prvue par le
Code de commerce.
2. POUR DES AUTORISATIONS DURBANISME
SIMPLIFIES ET SCURISES
> Diversifier les modes dautorisation
Introduire un rescrit en matire durbanisme en gnralisant
le certificat de projet aux actes des collectivits territoriales ;
Interdire le retrait de la dclaration pralable, pnalisant
pour les petits projets en centralits.

> Concevoir le PLU comme un instrument de rgulation adapt au
quotidien des territoires
Adapter les rgles durbanisme la consistance des projets ;
Mettre en place une ingnirie territoriale adquate ;
Utiliser la procdure intgre de limmobilier dentreprise
pour faciliter les oprations de dveloppement
conomique ;
Transposer aux projets pilotes le dispositif de dcote en cas
dacquisition par les collectivits locales demprises foncires
cdes par lEtat ;
Assurer la bonne coordination entre la protection des
linaires commerciaux dans le PLU et les primtres de
sauvegarde du commerce et de lartisanat de proximit au
titre de la premption commerciale ;
Renforcer le caractre oprationnel des contrats de
revitalisation artisanale et commerciale, en particulier en
> Rationaliser la phase dinstruction
Clarifier la porte des demandes de pices
complmentaires, en prcisant que leur illgalit ne vaut pas
autorisation tacite ;
Inverser le principe actuel dfavorable aux oprateurs
conomiques en prvoyant la non ralisation dune
valuation environnementale en cas de silence de
ladministration ;
Rendre plus transparentes les interventions des Architectes
des Btiments de France en instaurant des prescriptions
gnrales fondant leurs positions, publier leur accord ou
opposition sur le site du ministre de la culture.

4
Introduction

Pas une anne sans une rforme du droit de lurbanisme, pas un texte sectoriel sans une modification du code ponyme, soit en dix ans, 64
lois, 22 ordonnances et 104 dcrets Chacun sen meut dautant que toute cette vague de textes visent simplifier ! Quen est-il
me
rellement, dautant que, plus gnralement, le Forum conomique mondial classe encore en 2016 la France au 115 rang sur 140 pays
examins pour le fardeau administratif ?
1
Dans un rapport dinformation du 23 juin 2016, le Snat a ritr cet effort de rationalisation concrtis par une proposition de loi, et ce
2
sur la base dune consultation nationale laquelle prs de 50% dlus locaux ont rpondu en identifiant divers nuds de complexit de ce
droit dont la connaissance et laccs, larticulation entre les documents durbanisme, le contentieux.

Plusieurs constats sont partager : un droit intgrateur de politiques publiques htroclites, un quilibre fragile entre des objectifs dlicats
faire converger, une instabilit chronique do un manque de vision cohrente et un frein lengagement de projets publics et privs.
Deux phrases du rapport snatorial expriment parfaitement ces cueils :

Le droit de lurbanisme, qui tait lorigine un droit relativement simple centr sur le contrle des autorisations doccupation des sols,
3
tend devenir, au fil du temps, le dversoir de toutes les politiques publiques qui ncessitent un ancrage territorial.

Le changement perptuel de rgles du jeu a pour effet de dsorganiser compltement les repres et les pratiques professionnelles des
acteurs. Il ne leur donne pas le temps ncessaire aux apprentissages et acclre lobsolescence des investissements consentis pour se mettre
4
niveau.

Dans ce contexte, auquel sajoute une propension un contentieux endmique, si la simplification doit demeurer un objectif essentiel, elle
ne suffit plus et des avances plus structurelles savrent ncessaires.
5
Depuis la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 et la loi ALUR du 24 mars 2014, le droit de lurbanisme est confront des dilemmes aux
multiples composantes :

Mettre la protection de lenvironnement et le dveloppement durable en position centrale sans pour autant empcher la construction
une priode de pnurie de logements ;
Construire cologique sans surenchrir les cots de manire disproportionne jusqu compromettre les projets urbains ;
Densifier en gabarit et/ou en hauteur sans porter atteinte aux lieux environnants ;
Privilgier, dans le mme ordre dide, la compacit des formes bties sans aboutir une fracture des territoires entre zones
denses et zones vides ;
Rpondre un besoin de foncier dans un contexte de saturation de ce mme foncier, rare et cher ;
Allger les contraintes administratives pesant sur les porteurs de projet tout en gardant la matrise de lurbanisation

Si nul ne saurait contester la ncessit de prserver les espaces btis ou non btis ds lors quils prsentent un caractre qualitatif sur le
plan naturel, cologique, historique ou patrimonial, en revanche lactivit conomique ne doit pas tre dlaisse .

Il sagit aussi de rechercher le juste point dquilibre entre dveloppement conomique indispensable dans certains secteurs
gographiques et matrise de zones satures, notamment au regard de lquipement commercial.

Pour y parvenir, deux matres-mots :

Adaptation des politiques damnagement et de construction chaque territoire par analyse et prise en compte de leurs attentes ;
Partenariats entre les acteurs publics et privs.

1
Rapport n720 des Snateurs Franois Calvet et Marc Daunis, au nom du groupe de travail sur la simplification lgislative du droit de lurbanisme, de la
construction et des sols, 23 juin 2016.
2
Cette consultation sest droule du 17 fvrier au 8 avril 2016 et a recueilli 10 478 contributions et 1 568 fiches de simplification : voir le rapport prcit p.
32
3
Rapport prcit p. 35
4
Rapport prcit, p. 40
5
Accs au Logement et Urbanisme Rnov

5
Ce seront les fils conducteurs du prsent rapport de la CCI Paris Ile-de-France visant suggrer des voies de progrs pour rendre plus
performant le droit de lurbanisme afin quil contribue donner du sens au dveloppement conomique. Une telle dmarche ne se
focalisera pas sur de seules mesures de simplification, notamment en termes de rduction de dlais dj bien ancres, mais stendra des
rformes de fond, et ce toutes les tapes, amont et aval, du projet urbain :

Des documents durbanisme stratgiques conus comme des botes outils flexibles et intelligentes (titre I),
Des autorisations simplifies et scurises (titre II).

Bien videmment, beaucoup de choses existent dj dans les textes et ne tombons pas dans le travers de les modifier systmatiquement.
Souvent, de simples recommandations ou bonnes pratiques suffisent pour traduire des amliorations significatives. Il est temps que le
droit de lurbanisme emprunte le chemin de la soft law .

6
CHAPITRE 1
Pour des documents durbanisme conus comme des botes
outils flexibles et intelligentes
1 - CONFORTER LE SCOT DANS SA VOCATION
PROSPECTIVE
1.1 - ERIGER LE SCOT EN DOCUMENT
DORIENTATION DE MASSE CRITIQUE
Le schma de cohrence territoriale (SCOT) de nature
intercommunale (y compris mtropolitaine) est sans doute le
document durbanisme qui a subi le plus les revirements
lgislatifs quant son contenu.
Cr par la loi SRU (Solidarit et Renouvellement Urbain) du 13
dcembre 2000, il sest affirm comme le socle fdrateur des
politiques publiques locales : amnagement, construction,
logements, activits, quipement, transport, desserte Il
sagissait dans lesprit de ces crateurs dun schma de
projection sur les grandes tendances et volutions dun
territoire, bien entendu de dimension intercommunale pour
favoriser cette vision globalisante et sur plusieurs annes (au
minimum six ans, renouvelables). Il devait servir de guide
structurant, vecteur de cohrence aux plans locaux
durbanisme (PLU) incarnant lurbanisme au quotidien , via
une obligation de compatibilit. Compte tenu de ce large
prisme, les premiers SCOT ont t longs merger, mme si la
situation sest lentement amliore, et les PLU les ont devancs,
compromettant ainsi leur vocation prospective de guide . De
surcrot, certains SCOT restaient des chelles trop rduites ne
leur permettant pas de remplir cette fonction visionnaire .
La loi Grenelle 2 a dcid alors den faire des documents
davantage prescriptifs, rduisant la marge de manoeuvre des
PLU, et incitant les auteurs de ces derniers attendre le
SCOT ! Ainsi, des dispositions contraignantes y ont t
insres pour satisfaire lobjectif de densification :
Dune part, sur la base dune analyse sur les dix annes
prcdentes, le SCOT arrte des objectifs chiffrs, par
secteur gographique (ventilation obligatoire), de
consommation conome de lespace et de lutte contre
6
ltalement urbain ;
Dautre part, il identifie, en prenant en compte la qualit du
paysage et du patrimoine architectural, des espaces dans
lesquels les PLU doivent analyser les capacits de
7 prospective dAtelier des Territoires porte par le ministre du
densification et de mutation ;
Enfin, dans des secteurs de bonne desserte par les
transports collectifs, il peut dterminer la valeur au-dessous
de laquelle ne peut tre fixe la densit maximale de
construction rsultant de l'application de l'ensemble des
8
rgles dfinies par le plan , ainsi que fixer des densits
minimales.
Dans ces secteurs, les rgles des PLU contraires aux normes
minimales de hauteur, d'emprise au sol et d'occupation des sols
fixes par le SCOT cessent de s'appliquer pass un dlai de 24
6 10
C.urb. art. L 141-6
7
C.urb. art. L 141-3
8
C.urb. art. L 141-7 et 8
mois compter de la publication du schma, de sa rvision ou
de sa modification. Pass ce dlai, le permis de construire,
d'amnager ou de dmolir ne peut tre refus et les projets
faisant l'objet d'une dclaration pralable ne peuvent faire
9
l'objet d'une opposition sur le fondement d'une telle rgle .
Ces prescriptions taient trs dlicates tablir car il existait
dj des PLU dont les auteurs voulaient garder le contrle et que
lapprobation du SCOT auraient contraints modifier.
Puis, en privilgiant le PLU intercommunal, la loi ALUR du 24
mars 2014 a quelque peu mis en retrait les SCOT, toujours
aussi longs laborer, et le PLU a retrouv sa place de choix.
De pareilles tergiversations sont quasi impossibles intgrer
pour un porteur de projet qui tudie son opration selon tel
document et doit ensuite monter son dossier dautorisation de
construire selon tel autre.
RECOMMANDATIONS
Prvoir dans le SCOT des orientations damnagement et
dquipement des territoires.
Garantir au SCOT une masse critique par un primtre
mtropolitain ou de bassin de vie.
PROPOSITION LEGISLATIVE
Abandonner le recours aux objectifs chiffrs et privilgier la
localisation prfrentielle de ples de bonne desserte
structurants.
Amendement propos :
A larticle L 141-6 du Code de lurbanisme, aprs le mot
objectifs , supprimer le mot, chiffrs et ajouter un alina
ainsi rdig : Il dfinit les localisations prfrentielles de
secteurs de bonne desserte structurants.
Diversit des situations dans ltablissement des SCOT et PLU
En Seine-et-Marne, llaboration du SCOT du Grand Provinois
correspond aux primtres de deux intercommunalits : la
Communaut de communes du Provinois et celle de la Basse
Montois. Conjointement, un PLUI est en projet sur le primtre
de la Basse Montois, lequel sinscrit dans une dmarche de
10
Logement et de lhabitat durable .
9
C.urb. art. L 142-3
: http://www.seine-et-marne.gouv.fr/Actualites/Actualite-du-
prefet/Actualites-2016/Lancement-de-l-Atelier-des-territoires-Bassee-
Montois
7
En Seine-Saint-Denis, Un seul SCOT existe, celui de Plaine
Commune approuv initialement en 2007 et mis en rvision
depuis 2014. Or, de nombreuses communes ntaient pas
encore couvertes par un PLU lors de la rdaction du SCOT ; de
fait elles ne disposaient pas dune vision stratgique globale sur
le dveloppement de leur territoire, ce qui a pu gnrer un
certain immobilisme, sauf modifier le POS en fonction de
besoins ponctuels. Les choses voluent et des PLU sont en cours
de rvision.
1.2 - APPLIQUER CES PRINCIPES
LURBANISME COMMERCIAL
Depuis la loi SRU, le commerce a fait une entre remarque
dans les documents durbanisme locaux, tant le lgislateur que
les collectivits territoriales ayant pris la mesure de limportance
11
de cette activit pour lattractivit des territoires . Il ne sagit
plus uniquement de poser des rgles dautorisation des projets
mais, plus en amont, de fixer les conditions de limplantation et
de la rpartition des commerces. Les SCOT et les PLU sont ici en
premire ligne.
12
Aussi, le SCOT, dans son Document dOrientation et dObjectifs
dfinit-il les localisations prfrentielles des commerces en
prenant en compte les objectifs de revitalisation des centres-
villes, de maintien dune offre commerciale diversifie de
proximit permettant de rpondre aux besoins courants de la
population tout en limitant les obligation de dplacements et les
missions de gaz effet de serre, de cohrence entre la
localisation des quipements commerciaux et la matrise des
flux de personnes ou de marchandises, de consommation
conome de lespace et de prservation de lenvironnement,
des paysages et de larchitecture.
Il peut (facult) comprendre un Document dAmnagement
Artisanal et Commercial (DAAC) dterminant les conditions
dimplantation des quipements commerciaux qui, du fait de
leur importance, sont susceptibles davoir un impact significatif
sur lamnagement du territoire et le dveloppement durable.
Ces conditions privilgient la consommation conome de
lespace, notamment en entre de ville, par la compacit des
formes bties, lutilisation prioritaire des surfaces commerciales
vacantes et loptimisation des surfaces ddies au
stationnement. Elles portent galement sur la desserte de ces
quipements par les transports collectifs et leur accessibilit aux
pitons et aux cyclistes ainsi que sur leur qualit
environnementale, architecturale et paysagre, notamment au
regard de la performance nergtique et de la gestion des eaux.
Le DAAC localise (sans trac la parcelle) les secteurs
dimplantation priphrique ainsi que les centralits urbaines,
qui peuvent inclure tout secteur, notamment centre-ville ou
quartier, caractris par un bti dense prsentant une diversit
des fonctions urbaines, dans lequel se posent des enjeux
spcifiques du point de vue des objectifs prcits. Il peut prvoir
(facult) des conditions dimplantation des quipements
commerciaux spcifiques aux secteurs ainsi identifis
(priphriques, centralits).
11
Voir en ce sens : rapport de la CCI Paris Ile-de-France, Promouvoir les
nouvelles centralits commerciales , 18 fvrier 2016
12
C. urb. art. L.141-16 et L 141-17 issus des lois ALUR du 24 mars 2014 et
ACTPE du 18 juin 2014.
En labsence de SCOT, ces orientations peuvent tre insres
dans les orientations damnagement et de programmation
(OAP) des PLU intercommunaux. Par ailleurs, les OAP peuvent
aussi favoriser la mixit fonctionnelle en prvoyant quen cas de
ralisation doprations damnagement, de construction, de
rhabilitation, un pourcentage est destin aux commerces, et
cela que le PLU soit communautaire ou communal.
Toutefois, les textes restent muets sur la question pineuse des
plafonds de surfaces commerciales, il faut donc se tourner vers
la jurisprudence. La Cour de Justice de l'Union Europenne, dans
un arrt du 24 mars 2011
13
acte le principe que des
considrations damnagement du territoire, de protection de
lenvironnement et de protection des consommateurs peuvent
constituer des raisons imprieuses dintrt gnral susceptibles
de fonder des restrictions la libert dtablissement par les
lgislations des Etats membres. Elle ajoute que des restrictions
portant sur la taille des grands tablissements commerciaux
apparaissent comme des moyens propres atteindre les
objectifs damnagement du territoire et de protection de
14
lenvironnement . En France, selon le Conseil dEtat , les
plafonds constituent une orientation parmi dautres, servant de
rfrence lapprciation de la compatibilit globale des
projets, ils peuvent donc tre carts au profit dune autre
permettant la ralisation de lopration.
Enfin, sur la typologie des commerces gouvernant les conditions
dimplantation, larticle L 141-17 prcit du code de lurbanisme
vise limportance des quipements et non pas leur nature.
Certes, un jugement du TA de Grenoble du 27 novembre 2014
15
SAS Saint-Rambert a admis la facult de faire rfrence une
typologie en prvoyant que lquipement de la personne devait
prioritairement simplanter en centre-ville, mais il nest pas
possible den tirer une gnralit, seul un arrt du Conseil dEtat
aurait valeur de principe.
Pour la CCI Paris Ile-de-France, ce dispositif nest pas
pleinement satisfaisant et mriterait dtre amlior sur
plusieurs axes :
Lexistence dun DAAC, document ddi lintrieur du
SCOT, tend isoler la problmatique commerciale des autres
fonctions urbaines. Or, le SCOT est un schma prospectif,
voire parfois quasi prescriptif, doit exprimer une vision
globale de la ville. Linsertion du commerce dans ce
document doit tenir compte des programmes de logements,
dactivits, des conditions de desserte par voies routires,
modes doux, transports collectifs ou en site propre De
plus, llaboration dun tel DAAC incite la rigidit et
ldiction de rgles difficiles faire voluer sauf engager
une procdure de modification, voire de rvision, du SCOT !
Comme le prconisait le projet de loi ALUR dans sa version
initiale, il serait plus judicieux de supprimer cette
singularit ;
13
Affaire C-400/08, Commission c/ Espagne et le commentaire de J.C.
Bonichot et F. Donnat in Urbanisme et droit de lUnion europenne :
les apports de la jurisprudence rcente de la Cour de Justice : DAUH
2011, p. 13 et s.
14
CE 11 juillet 2012, SAS Sodigar : req. n 353880 ; JCP A 2012, n43,
comm. 2340, J. M. Talau ; CE 12 dcembre 2012, Socit Davalex : Req.
n353496 ; BJDU 2/2013, p. 97, concl. G. Dumortier, obs. J. Tremeau.
15
Req. n1203383.
8
 Il en dcoulerait que le Document dOrientation et
dObjectifs se focaliserait sur la dfinition de localisations
prfrentielles, de ples structurants, ventuellement
hirarchiss (ples, principaux, centraux, intermdiaires,
secondaires), afin de marquer la ncessit dune offre
commerciale diversifie, correspondant aux besoins
courants ou plus slectifs ou occasionnels des
consommateurs et des territoires ; il ne sagit pas en effet de
rentrer dans lcueil de typologies dtailles comme
lquipement de la personne, de la maison, lalimentaire, la
culture loisirs, typologie qui mettrait en carte le
commerce et serait de plus tendancieuse sur le plan du droit
europen ;
Sur le plan oprationnel, le diagnostic inclus dans le rapport
de prsentation doit dmontrer la pertinence du choix du
parti damnagement commercial du SCOT, notamment en
indentifiant les problmatiques de taux de vacance dont
limpact est dterminant pour les stratgies globales
envisages.
RECOMMANDATIONS
Justifier le projet commercial densemble au regard dun
diagnostic dtaill
Privilgier dans le SCOT une dmarche de localisations
prfrentielles, intgrant les centralits et tenant compte des
spcificits de chaque territoire, lment essentiel quant la
matrise des mtres carrs commerciaux
Hirarchiser les priorits dimplantation selon des ples
structurants et les besoins des populations et de ces territoires
Ecarter toute typologie des commerces dtaille par activits.
PROPOSITION LEGISLATIVE
Supprimer au sein des SCOT tout document damnagement
artisanal et commercial
AMENDEMENT PROPOS
Abroger larticle L 141-17 du Code de lurbanisme.
2 - CONCEVOIR LE PLU COMME UN OUTIL DE
REGULATION ADAPTE AU QUOTIDIEN DES
TERRITOIRES
2.1 - SAISIR LES OPPORTUNITS DE LA
RFORME DE 2016 SUR LE NOUVEAU PLU
INTGRATEUR DE LURBANISME DE
PROJET VIA UNE INGNIERIE
TERRITORIALE PERFORMANTE
Le dcret n2015-1183 du 28 dcembre 2015 a marqu une
profonde rforme du contenu du PLU. Il est applicable depuis le
1er janvier 2016 dans les conditions suivantes :
Les PLU dont llaboration ou la rvision a t prescrite
avant cette date : restent rgis par le droit antrieur sauf
dlibration contraire de lintercommunalit comptente ou
de la commune, prise au plus tard lors de la dlibration
arrtant le projet de PLU ;
Les PLU dj approuvs cette date : restent rgis par le
droit antrieur mais doivent tre mis en conformit avec la
rforme ds leur prochaine rvision.
Lurbanisme de projet est enfin codifi et sexprime travers
plusieurs novations :
Des rgles durbanisme peuvent tre exprimes par objectifs
et de manire qualitative ;
Des orientations damnagement et de programmation
(OAP) seules sans dispositions rglementaires peuvent
gouverner les zones urbaines et urbaniser ;
Des zones urbaines (zones U) des PLU intercommunaux
peuvent tre rgies a minima par le seul rglement national
durbanisme (RNU) ;
Louverture lurbanisation est subordonne la rdaction
dune OAP.
Le projet, dinitiative publique ou prive, formate la rgle et non
plus linverse.
LOAP devient la pierre angulaire du dispositif. Les OAP par
quartier ou par secteur (dlimit par les documents graphiques)
dfinissent les conditions damnagement garantissant la prise
en compte des qualits architecturales, urbaines et paysagres
des espaces dans la continuit desquels sinscrit la zone,
notamment en entre de ville. Des OAP vocation patrimoniale
peuvent comprendre des dispositions sur la conservation, la
mise en valeur ou la requalification des lments de paysage,
quartiers, lots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et
secteurs identifis et localiss par elles pour des motifs culturel,
historique, architectural ou cologique.
Quant lOAP seule (sans dispositions rglementaires), cest
la grande nouveaut de la rforme de 2015/2016 qui concrtise
lurbanisme de projet16. Bien sr, elle doit donc tre taye et
ne saurait tre succincte et vide de sens , pour permettre le
contrle des projets lors de lautorisation de construire. Elle
concerne les zones urbaines (U) et urbaniser (AU1) cest--dire
celles capacit suffisante de desserte. Elle garantit la
cohrence des projets damnagement et de construction avec
le PADD et porte au moins sur les items suivants :
Qualit de linsertion environnementale, urbaine et
paysagre ;
Mixit fonctionnelle et sociale ;
Qualit environnementale et prvention des risques ;
Besoins en stationnement ;
Desserte par les transports en commun ;
Desserte des terrains par les voies et rseaux ;
un schma damnagement prcisant les principales
caractristiques dorganisation spatiale du secteur.
En pratique, pour que des projets significatifs aboutissent en
sintgrant parfaitement dans le PLU, la question de lingnierie
territoriale se pose inluctablement. Danciennes habitudes de
copier-coller entre POS ou PLU sont bannir, mais en
pratique, elles restent bien ancres. Penser lamnagement en
termes de projet global est un tout autre exercice que de
juxtaposer des rgles durbanisme plus ou moins utiles.
16
C. urb. art. R 151-8
9
Lintercommunalit devrait certes renforcer lingnierie mais Dans les Hauts-de-Seine, la ville de Chtillon a mis en uvre une
cela ne suffit pas, une autre dmarche complmentaire est OAP thmatique concernant les principaux ples commerciaux
privilgier. En effet, la rflexion partenariale en amont est la clef identifis dans le diagnostic du PLU (centre-ville historique,
de la russite, mme en dehors des procdures formalises de cur de ville, axe D906) en vue de les valoriser et de les
concertation publique. La runion des acteurs publics et privs protger. Elle contient des prescriptions et recommandations
est ici essentielle, ainsi que lcoute prte aux expertises autour de principes architecturaux et de caractristiques de
locales comme celle des CCI. devantures commerciales afin de permettre leur insertion dans
le tissu urbain existant.
RECOMMANDATIONS
Concevoir lamnagement et lurbanisme dans une logique de
partenariat
Mettre en place une ingnierie territoriale reposant sur
lensemble des acteurs publics et privs permettant de mener
des projets vision globale
Prendre en compte linitiative prive des porteurs de projet
lors de llaboration des OAP.

Les Orientations dAmnagement et de Programmation en

pratique
Le PLU de Paris comporte pas moins de 25 OAP relatives des
secteurs gographiques mettre en valeur, rhabiliter,
restructurer ou amnager. Elles se prsentent, pour chacun des
secteurs concerns, sous la forme de schmas damnagement
composs dun texte explicatif et dun document cartographique
comportant les informations ncessaires la comprhension du
projet damnagement dcid par la Ville.
Dans lEssonne, une OAP concerne l'co-quartier Canal Europe,
au sein du futur PLU de Courcouronnes.
Ce projet s'inscrit sur une emprise foncire de 7 ha, libre par
la fermeture de lhpital Louise Michel en 2012, avec un
programme d'environ 1 000 logements. LOAP permet de sortir
de l'criture rglementaire dont le manque de souplesse peut
tre pnalisant pour des programmes d'amnagement en cours
de dfinition.
Y sont ainsi exposs les principes d'amnagement du futur
quartier, par l'intermdiaire notamment d'un document
cartographique de synthse. La lgende s'attache retranscrire
les objectifs ("accueillir de nouveaux habitants et dvelopper la
mixit sociale", "privilgier les espaces publics paysagers et
supports de circulations douces" et " accompagner la
construction de nouveaux logements par une offre en services,
transports, quipements et commerces bnficiant l'ensemble
du quartier"), objectifs dclins cartographiquement en sous-
orientations plus prcises telles que :
- Typologie - Hauteur dgressive des btiments (espaces
accueillant logements collectifs allant jusqu' R+4 R+6 le
long des axes importants, des logements de type "maisons
de ville", etc.) ;
- Conditions daccessibilit du secteur par les transports
collectifs et les autres modes de dplacement
(amnagement d'espaces ddis aux pitons, flches
identifiant les crations de liaisons pitonnes) ;
- Espaces conserver ;
- Identification des zones de cration de nouveaux
commerces en rez-de-chausse des futurs construction".
Exemple de prescription architecturale
En Seine-Saint-Denis, lcoquartier des Docks de Saint-Ouen est
un vaste programme immobilier se dveloppant sur 100
hectares (soit 25% de la superficie de la ville). Les travaux
doivent tre raliss en deux phases et lamnagement du site
devrait sachever en 2025. La ZAC comptera terme : 4 000
logements, 311 000 m de bureaux, 66 000 m dactivits et de
commerces en rez-de-chausse dimmeubles, 19 000 m
dquipements publics, 52 000 m dquipements collectifs, 12
hectares de parc en bord de Seine. La ZAC est desservie par les
lignes 13 du mtro (station Mairie Saint-Ouen) et C du RER
(station Saint-Ouen). Elle verra arriver en 2017-2018 la
prolongation de la ligne 14 du mtro qui permettra des
correspondances avec les 2 lignes prcdemment cites. Initie
en 2015, la rvision du PLU de Saint-Ouen est en cours et ce
secteur des Docks sera couvert par une OAP permettant
daccompagner et dencadrer ce grand projet.
2.2 - UTILISER LA PROCDURE INTGRE DE
LIMMOBILIER DENTREPRISE POUR
FAVORISER LES PROJETS DE
DVELOPPEMENT CONOMIQUE
Lheure est aux procdures dites intgres qui permettent
pour une opration denvergure de mettre directement en
compatibilit lensemble des documents durbanisme (schmas
rgionaux, SCDRIF, PLU). Cette voie nouvelle a t cre dans
un premier temps en faveur du logement pour tre tendue
ensuite limmobilier dentreprise avec lordonnance n2014-
17
811 du 17 juillet 2014 , applicable sur lensemble du territoire
compter du 1er septembre 2014. Sont vises les oprations de
cration ou dextension de locaux dactivits conomiques
prsentant un caractre dintrt gnral en raison de leur
intrt majeur pour lactivit conomique locale ou nationale.
Lintrt conomique majeur du projet est apprcie selon le
caractre stratgique de lactivit, sa valeur ajoute, la cration
ou de la prservation demplois ou le dveloppement du
territoire.

17
C.urb. art. L 300-6-1, I bis et instruction du 14 octobre 2016 (10 fiches
actions) : www.circulaires.legifrance.gouv.fr

10
Lintrt est que lopration peut relever d'un matre d'ouvrage
public ou priv.
Pour linstant, ces procdures, certes encore jeunes, ne sont pas
18
encore pleinement utilises car le nombre de documents
adapter peut tre lev et fait peur. Toutefois, limmense
avantage de cette procdure tout en un est que linstruction
du permis de construire se fait en temps masqu en mme
temps que les processus de mise en compatibilit des
documents durbanisme. Ensuite, lorsque le dernier dentre eux
est rendu compatible, le dlai officiel dobtention du permis
nest plus que dun mois.
RECOMMANDATIONS
Sensibiliser les collectivits territoriales aux avantages de la
procdure intgre dimmobilier dentreprise
Attirer lattention sur linstruction en temps masqu du
permis de construire, favorisant le dialogue en cours
dinstruction entre le porteur de projet et ladministration.
Utilit dune approche foncire de limmobilier dentreprise
lors de llaboration des documents durbanisme
Dans le Val-de-Marne, une tude commande par
lObservatoire dpartemental de limmobilier dentreprise et co-
pilote par la CCI met en exergue le manque de locaux dactivit
disponibles pour rpondre lensemble des besoins. Ce manque
est le reflet dune situation particulire :
- La transformation des anciennes grandes emprises
productives installes aux portes de Paris au profit
principalement de limmobilier tertiaire et rsidentiel,
notamment du fait des incitations de lEtat pour dvelopper
loffre en logements et dune acceptabilit plus importante
des activits tertiaires par les riverains rsidentiels ;
- Le poids des normes pour construire ces locaux, alourdissant
leur cot, alors mme que lobsolescence est de plus en plus
rapide ;
- Les prix levs du foncier ;
- Les dcisions des grands investisseurs en immobilier ne se
focalisent pas sur les locaux des TPE-PME dont les preneurs
seraient conomiquement trop sensibles aux volutions de
la conjoncture conomique et donc des risques jugs
importants dimpays et des taux de rotation levs. Par
ailleurs, la gestion de ce patrimoine serait plus coteuse que
dans limmobilier tertiaire car elle ncessiterait une plus
grande proximit avec les locataires. Ces risques perus par
les investisseurs sont intgrs dans la construction du taux
de rendement qui serait ainsi mcaniquement plus lev
que ceux dautres types dactifs considrs comme moins
risqus.
Sur les parcelles flches par le PLU comme pouvant accueillir
des activits, se pose alors la question de lacceptabilit du prix
de sortie du btiment par les TPE-PME, notamment du fait :
- Des prix dachat foncier levs ;
- Des taux de rendement levs exigs par les investisseurs ;
Cette situation contribue alimenter le manque doffre neuve
en immobilier dactivit pour les TPE-PME.
18
Sur lincitation utiliser cette procdure : voir, le rapport de la CCI
Paris Ile-de-France, Grand Paris : comment maintenir un tissu
conomique diversifi en zone dense ? Leviers fonciers et immobiliers
pour le dveloppement conomique , 12 novembre 2015.
2.3 - ELARGIR LA DECOTE FONCIERE AUX
PROJETS ECONOMIQUES
Sur le plan foncier, on rappellera que la loi du 18 janvier 2013 en
faveur du logement permet aux intercommunalits et
communes titulaires du droit de premption urbain de
bnficier dun droit de priorit dacquisition en cas de cession
par lEtat dimmeubles ou de droits sociaux. Une dcote
sapplique et peut aller jusqu 100 % de la valeur vnale pour la
part destine des logements sociaux.
La loi Macron du 6 aot 2015 a tendu ce droit de dcote aux
quipements publics lis une telle opration de logement
social. Ce dispositif mriterait dtre transpos des projets
dintrt conomique majeur pour un territoire donn.
PROPOSITION LEGISLATIVE
Transposer aux projets conomiques pilotes le dispositif de
dcote en cas dacquisition par les collectivits de terrains cds
par lEtat.
AMENDEMENT PROPOS
A larticle L 240-3 du code de lurbanisme, il est ajout un alina
ainsi rdig :
Le dispositif du prsent article sapplique aux oprations de
cration ou dextension de locaux dactivits conomiques
prsentant un caractre dintrt gnral en raison de leur
intrt majeur pour lactivit conomique locale.
2.4 - ALLIER LOAP ET LE PROJET URBAIN
PARTENARIAL
Introduit dans le Code de l'urbanisme par une loi no 2009-323
du 25 mars 2009 sur demande insistante des professionnels,
le projet urbain partenarial (PUP) est un outil de prfinancement
des quipements publics lis une opration d'amnagement
ou de construction, qui prend pour fondement un projet
d'initiative prive, manant d'un amnageur ou d'un
19
constructeur . Il s'agit d'un outil souple, partenarial et
conventionnel, la loi laissant une marge de manuvre
importante aux parties. Lavantage majeur est le
prfinancement des quipements effectu par l'initiateur priv
et non par la personne publique ; de plus, pendant la dure du
PUP, la taxe damnagement ne sapplique pas envers
lentreprise prive.
Apparu lorigine comme un moyen de financement, la loi ALUR
y a insr le mode projet mais avec prudence certes, afin
d'viter tout reproche au regard des rgles de mise en
concurrence et de conserver la collectivit la libert
d'apprciation quant la suite donner l'initiative prive :
pour favoriser une approche globalise de l'amnagement,
la collectivit peut dfinir un primtre de PUP immdiat
puis un primtre plus large (sur 15 ans maximum) en vue
de futurs PUP ;
surtout, avant mme la conclusion de la convention, les
personnes ayant qualit pour dposer une demande de
permis de construire ou d'amnager peuvent demander la
collectivit comptente que leur projet soit tudi et que
soit organis un dbat au sein de son organe dlibrant,
demande laquelle elle est libre de faire droit. Le dossier de
19
C.urb. art. L 332-11-3 et 4
11
 l'oprateur priv doit comporter le primtre du projet
d'amnagement ou de construction, la dfinition de ce
projet et la liste des quipements ncessaires aux besoins
des futurs habitants ou usagers des constructions difier.
La dfinition dans le PLU dune OAP fonde sur un projet
dinitiative prive peut ensuite aboutir, sur le plan plus financier,
la conclusion dun contrat de PUP si loprateur est retenu par
la collectivit comptente. Les deux dmarches sont
parfaitement complmentaires, et trs favorables des
partenariats public-priv.
RECOMMANDATIONS
Sensibiliser les collectivits territoriales intrts du projet
urbain partenarial pour mettre en uvre une OAP du PLU
Attirer lattention sur ltude pralable et dtaille du pr-
dossier de permis de construire et sur lexonration de la taxe
damnagement.
2.5 - MAITRISER GRACE AU DIALOGUE LES
EFFETS DE CERTAINES REGLES
SUSCEPTIBLES DETRE PERUES COMME
DES CONTRAINTES PAR LES OPERATEURS
PRIVES
2.5.1 - Concernant le coefficient de biotope
20
Le dcret du 28 dcembre 2015 ouvre la possibilit aux
auteurs du PLU de prescrire un coefficient de biotope afin de
rduire limpermabilisation des sols, favoriser la nature en ville
et la biodiversit. Ces objectifs se traduisant de la manire
suivante :
Les surfaces non impermabilises ou co-amnageables
doivent reprsenter une proportion minimale de lunit
foncire ;
Les types despaces, construits ou non, pouvant entrer dans
le dcompte de cette surface minimale en leur affectant un
coefficient en exprimant la valeur pour lcosystme par
rfrence celle dun espace quivalent de pleine terre.
Une telle mesure, imposer du haut , peut savrer trs
contraignante pour les oprateurs immobiliers. Cest pourquoi,
pralablement son inscription dans le PLU, une concertation
avec les professionnels semble indispensable afin que le
ralisme lemporte et que des projets ne soient pas indment
freins, voire bloqus.
On ajoutera galement que la loi sur la biodiversit n2016-1087
du 8 aot 2016 instaure des obligations strictes en faveur de la
protection de lenvironnement, lesquelles ne sont pas neutres
pour la conception et le cot des projets. Larticle L 111-19 du
code de lurbanisme prvoit que pour les projets soumis
autorisation dexploitation commerciale en vertu de larticle L
752-1 du code de commerce, la construction de nouveaux
btiments est autorise uniquement sils intgrent :
Sur tout ou partie de leurs toitures, et de faon non
exclusive (les toitures peuvent recevoir aussi dautres
affectations), soit des procds de production dnergies
renouvelables, soit un systme de vgtalisation bas sur un
20
C. urb. art. R 151-43
mode cultural garantissant un haut degr defficacit
thermique et disolation, favorisant la prservation et la
reconqute de la biodiversit, soit dautres dispositifs
aboutissant au mme rsultat ;
Sur les aires de stationnement, des revtements de surface,
des amnagements hydrauliques ou des dispositifs
vgtaliss favorisant la permabilit et linfiltration des
eaux pluviales ou leur vaporation et prservant les
fonctions cologiques des sols.
PROPOSITION LEGISLATIVE
Organiser une concertation spcifique avec les professionnels
pralablement ldiction dans le PLU dun coefficient de
biotope, afin de lui confrer la souplesse ncessaire au
dveloppement conomique tout en respectant lobjectif de
renforcement des espaces co-amnageables.
AMENDEMENT PROPOSE
Dans larticle L 132-13 du Code de lurbanisme, ajouter un 5
ainsi rdig :
5 si un coefficient de biotope est envisag, les reprsentants
des professionnels de la construction et de limmobilier .
Illustrations de coefficients de biotope intelligents
Le PLU de Paris prsente une souplesse intressante concernant
les obligations en matire de ralisation d'espaces libres, de
plantations et de vgtalisation du bti. Il applique un
coefficient de pondration de la vgtalisation et de plantation
du bti qui permet de tendre vers un objectif donn de
vgtalisation en tenant compte des contraintes et de ralit de
la parcelle btie. Ainsi, ce coefficient est :
- 1 pour les surfaces plantes de pleine terre (Spt),
- 0,8 pour les surfaces situes au sol et comportant une
paisseur de terre d'au moins 0,80 mtre, couche drainante
non comprise (Sve),
- 0,5 pour les surfaces de toitures et terrasses vgtalises
comportant un substrat dau moins 0,10 mtre dpaisseur,
couche drainante non comprise, ou autorisant linstallation
dune agriculture urbaine prsentant une capacit de
rtention deau au moins quivalente (Stv),
- 0,2 pour les surfaces de murs amnags pour tre
vgtaliss (Smv).
Au final, il est tenu compte de la Surface vgtalise
pondre calcule comme suit : Svp = Spt + 0,8.Sve + 0,5.Stv +
0,2.Smv
Dans les Hauts-de-Seine, les orientations du PADD du PLU de
Bagneux visent renforcer lintrt cologique et lOAP
thmatique relative la trame verte et bleue se traduisent, pour
lensemble des zones, au sein de larticle 13 du rglement. En
effet, afin de rduire limpermabilisation des sols et de
favoriser la nature en ville, est mis en place un coefficient de
biotope en zone urbaine constructible. En zone UAa :
- pour les constructions usage de bureaux, 20% minimum de
la surface de lunit foncire doivent tre traits en espaces
verts dcomposs comme suit :
- 10% minimum de la surface de lunit foncire en pleine
terre,
- 10% minimum de la surface de lunit foncire en espaces
verts complmentaires :
12
- pour les autres constructions autorises dans la zone, 10%
minimum de la surface de lunit foncire doivent tre
traits en espaces verts dcomposs comme suit :
- 5% minimum de la surface de lunit foncire en pleine
terre,
- 5% minimum de la surface de lunit foncire en espaces
verts complmentaires.
Ltendue de la surface des espaces verts complmentaires sera
calcule en fonction de la nature des substrats utiliss, pondre
lappui des coefficients suivants :
- 1,2 pour les espaces verts de pleine terre,
- 1 pour les espaces verts dune paisseur de terre vgtale
suprieure 70cm, hors pleine terre,
- 0,5 pour les liaisons douces permables,
- 0,5 pour les toitures vgtalises,
- 0,5 pour les parcs de stationnement permables,
- 0,2 pour les surfaces de murs vgtaliss.
En Seine-et-Marne, le projet de PLU arrt de Tournan-en-Brie
prvoyait en zone dactivit, la plantation minimale de X arbres
haute tige par tranche de m de lunit foncire. Or, cette
disposition risquait dempcher le maintien ou limplantation
dactivits conomiques ncessitant de grandes emprises
foncires. Lavis de la CCI Seine-et-Marne, rendu en tant que
personne publique associe, propose lutilisation dun
Coefficient de Biotope par Surface permettant de pondrer les
surfaces co-amnageables raliser et doffrir des possibilits
innovantes (murs vgtaux, toitures vgtalises, surfaces semi-
pemables) ouvarnt diffrentes possibilits pour amliorer le
traitement paysager de cette zone.
2.5.2 - Concernant le stationnement
Lensemble de ces rformes incitent la mutualisation des
stationnements. L encore, la vigilance simpose car mettre
disposition, dans la journe, des places de parking dun
immeuble de logement pour des activits de bureaux ou de
commerce, suppose de lever de nombreux cueils :
dtermination des conditions dentretien, de scurit,
rpartition des charges en dcoulant, responsabilits Attention
donc ce type de prescription de mutualisation dans les permis.
PROPOSITION LEGISLATIVE
Veiller une information complte du porteur de projet sur les
consquences de la mutualisation lgard des tiers.
AMENDEMENT PROPOSE
A larticle L 151-33 du Code de lurbanisme, ajouter un alina
ainsi rdig :
En cas de mutualisation des aires de stationnement vise
larticle R 151-45, 2, le bnficiaire de lautorisation
durbanisme sengage garantir les conditions de gestion des
aires concernes permettant de mettre en uvre cette
mutualisation .
2.5.3 - Favoriser une politique pertinente de
protection des linaires commerciaux
Le rglement du PLU peut identifier et dlimiter les quartiers,
lots, voies dans lesquels doit tre prserve ou dveloppe la
diversit commerciale, notamment travers les commerces de
dtail et de proximit et dfinir, le cas chant, les prescriptions
21
correspondantes .
En pratique, certains rglements ont opt pour linterdiction du
changement de destination du commerce et de lartisanat vers
une autre activit ou pour linterdiction expresse des services en
rez-de-chausse.
Face des jurisprudences fluctuantes, la doctrine administrative
avait toujours considr quil tait interdit de crer dans le PLU
de nouvelles catgories de destination ou des sous-catgories
22
celles existantes . Le Conseil dEtat a rejoint cette position de
23
lAdministration dans un arrt du 30 dcembre 2014 , Socit
groupe Patrice Pichet/Cne de Biarritz : sil est loisible aux
auteurs des plans locaux durbanisme de prciser, pour des
motifs durbanisme et sous le contrle du juge, le contenu des
catgories numres larticle R 123-9, les dispositions de cet
article ne leur permettent toutefois, ni de crer de nouvelles
catgories de destinations pour lesquelles seraient prvues des
rgles spcifiques, ni de soumettre certains des locaux relevant
dune des catgories quil numre aux rgles applicables une
autre catgorie (en lespce, taient en cause des rgles de
stationnement distinguant les bureaux, les services et le
commerce).
Il tait donc temps que le dcret dapplication des lois ALUR et
ACTPE, n2015-1183 du 28 dcembre 2015, tablisse, aux
articles R 151-27 et R 151-28 du code de lurbanisme, une liste
de destinations et de sous-destinations sparant les locaux
destins aux bureaux, aux commerces, aux activits de services
o seffectue laccueil dune clientle. Est ainsi cre une
destination Commerce et activits de service qui comprend
les sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de
dtail, restauration, commerce de gros, activits de services o
seffectue laccueil dune clientle, hbergement htelier et
24
touristique, cinma . Il est possible de fixer des rgles
diffrencies, allant jusqu linterdiction, au titre de cette
catgorisation, ds lors quun motif durbanisme est justifi, une
dlimitation gographique est clairement opre et que
linterdiction ou la restriction est proportionne lobjectif
poursuivi.
Cela tant, selon la CCI Paris Ile-de-France, il ne suffit pas
dinterdire les changements de destination ou les services sur
21
C. urb. art. L 151-16 et R 151-37, 4
22
Rep. min. Zimmermann, n32575 : JOAN, 2 mars 2010, p. 2392, en
lespce pour lhabitat.
23
req. n360850 : jurisdata n2014-032952 ; JCP A 2015, n4, act. 73, O.
Bonneau ; Constr-urb. 2015, n2, comm. 19, P. Cornille.
24
La sous-destination artisanat et commerce de dtail recouvre les
constructions commerciales destines la prsentation et vente de bien
directe une clientle ainsi que les constructions artisanales destines
principalement la vente de biens ou services. La sous-destination
restauration recouvre les constructions destines la restauration
ouverte la vente directe pour une clientle commerciale. La sous-
destination commerce de gros recouvre les constructions destines
la prsentation et la vente de biens pour une clientle professionnelle.
La sous-destination activit de service o s'effectue l'accueil d'une
clientle recouvre les constructions destines l'accueil d'une clientle
pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de
prestation de services et accessoirement la prsentation de biens. La
sous-destination hbergement htelier et touristique recouvre les
constructions destines l'hbergement temporaire de courte ou
moyenne dure proposant un service commercial. La sous-destination
cinma recouvre toute construction rpondant la dfinition
d'tablissement de spectacles accueillant une clientle commerciale.
13
les rues commerantes des centralits, il faut inscrire cette
dmarche dans un projet global en faveur du commerce.
Dautres mcanismes existent en matire de diversit
commerciale, comme les primtres de premption prcits
qui doivent se combiner avec lapplication gographique des
protections des linaires, et ce mme si juridiquement ils
relvent de deux lgislations indpendantes.
RECOMMANDATIONS
Scuriser le dispositif de protection des linaires commerciaux
en visant expressment la catgorie services dans les
destinations fondant des rgles diffrencies du PLU
Assurer la bonne coordination entre ce dispositif et les
primtres de sauvegarde dlimits au titre de la premption
commerciale
PROPOSITION REGLEMENTAIRE
Imposer lannexion du primtre de sauvegarde au PLU
AMENDEMENT PROPOSE :
A larticle R 151-52 du Code de lurbanisme, ajouter un alina 7
bis ainsi rdig :
les primtres de sauvegarde du commerce et de lartisanat de
proximit viss larticle L 2014-1 du mme code .
OAP Commerce et polarits commerciales
En Seine-et-Marne, dans le cadre de llaboration du PLUI du Val
dEurope, en collaboration la communaut dagglomration du
Val dEurope, la CCI Seine-et-Marne a rdig lensemble du
projet commercial qui sest traduit par la ralisation dune OAP
relative au commerce. A partir de larmature conomique et
commerciale choisie pour le territoire, ont t dfinies quatre
grandes familles de zones permettant de prciser leur vocation
accueillir des commerces (accueil des quipements
commerciaux majeurs, accueil des commerces de proximit,
vocation commerciale sous conditions au sein des ZAE et en
dehors des polarits commerciales ou conomiques, vocation
accueillir des commerces doit tre prcise). Ces 4 grandes
familles se dclinent en 13 types de polarits.
Ncessaire coordination dans la mise en place des documents
de planification (PLU) et le primtre de sauvegarde des fonds
et des baux commerciaux
En Seine-Saint-Denis, concernant llaboration dun PLU sur une
commune trs rsidentielle, le diagnostic du rapport de
prsentation ne comportait pas dinformations sur le commerce.
Aussi, lavis de la CCI a-t-il incit la commune utiliser les
recensements commerciaux et les analyses qualitatives ayant
fond la dlimitation du primtre de sauvegarde, pour enrichir
ce diagnostic et appuyer la stratgie commerciale propose dans
le PADD.
2.5.4 - Renforcer le caractre oprationnel du
contrat de revitalisation artisanale et
commerciale
La loi n2014-626 du 18 juin 2014 sur lartisanat, le commerce et
les TPE, dite loi ACTPE a introduit, titre exprimental sur
cinq ans, un nouveau dispositif contractuel, souple et
oprationnel non li systmatiquement une opration
damnagement. Ce contrat de revitalisation artisanale et
14
commerciale serait mis en uvre par lEtat, les collectivits
25
territoriales et leurs tablissements publics :
Son objet est :
dune part, de favoriser la diversit, le dveloppement et la
modernisation des activits dans des primtres marqus
soit par une disparition progressive des activits
commerciales, soit par un dveloppement de la mono-
activit au dtriment des commerces et des services de
proximit, soit par une dgradation de l'offre commerciale,
tant prcis que les quartiers prioritaires de la politique de
la ville figurent parmi les primtres expressment viss par
les textes ;
dautre part, de contribuer la sauvegarde et la protection
du commerce de proximit.
Ce contrat doit mentionner, outre son objet, sa dure, ses
conditions de prorogation ou de modification ; le primtre
gographique d'intervention de l'oprateur ; les conditions de
rachat, de rsiliation ou de dchance par la collectivit
signataire avec, ventuellement, les modalits d'indemnisation
dudit oprateur ; les conditions financires de ralisation de
l'opration.
Llaboration du projet de contrat est soumise concertation
26
publique pralable . Sont associes cette laboration les CCI
et les CMA, le prsident de lEPCI ou du syndicat mixte charg du
SCOT.
La procdure de mise en concurrence pour le choix de
27
loprateur suit le droit commun de la commande publique,
28
selon le degr de prise en charge du risque .
L'tat et les collectivits territoriales, ainsi que leurs
tablissements publics, peuvent le charger d'acqurir les biens
ncessaires la mise en uvre du contrat, y compris, par voie
d'expropriation ou de premption. Celui-ci procde aux ventes,
locations ou concessions de biens inclus dans le primtre ; il
assure les travaux ncessaires, les tudes et les missions selon
des objectifs fixs en termes de diversification, de
dveloppement et de rhabilitation de l'offre commerciale, avec
un calendrier de ralisation dont le non-respect peut tre un
motif de rsiliation anticipe.
Ce dispositif contractuel pourrait savrer plus efficace et
mobilisateur que le seul et trs complexe droit de premption
commerciale, utile toutefois comme outil de mise en uvre du
contrat. Il sinscrit dans la tendance actuelle lurbanisme
ngoci , dmarche partage entre tous les acteurs de la ville
et mieux appropriable de des dispositifs rglementaires imposs
du haut .
25
Sont viss ici les EP dEtat ou locaux (EPCI comptents en matire de
dveloppement et damnagement conomique ou de politique de la
ville).
26
C. urb. art. L 300-2, prc.
27
Sauf SPLA.
28
Depuis le 1er avril 2016, ce contrat entre dans le droit commun du
nouveau statut de la commande publique :
- soit lorsqu'est transfr un risque d'exploitation, le rgime des
concessions issu de l'ordonnance n2016-65 du 29 janvier 2016 et
de son dcret d'application n2016-86 du 1er fvrier 2016 ;
- -soit, en l'absence de transfert de risque d'exploitation, le rgime
des marchs publics issu de l'ordonnance n2015-899 et de son
dcret d'application n2016-360 du 25 mars 2016
Cela tant, le rle des CCI tel quil est pour linstant prvu par
la loi (avis sur le projet de convention) rend ensuite dlicate
leur candidature en tant quoprateur ou co-oprateur alors
quelles sont ici dans le cur de mtier. Il conviendrait de
supprimer leur consultation pralable sur le projet de contrat.

PROPOSITIONS LEGISLATIVES
Permettre aux CCI de se porter candidates comme oprateurs
Scuriser les conditions de financement en prvoyant
expressment dans le contrat les modalits de participation
financire de la collectivit territoriale et en visant la possibilit
davances remboursables.

AMENDEMENTS PROPOSES :
A l'article 19 de la loi ACTPE n2014-626 du 18 juin 2014,
supprimer le a (qui prvoit lassociation des CCI llaboration
du projet de contrat).
A larticle 19 de la loi ACTPE n2014-626 du 18 juin 2014, dans le
4, ajouter aprs les mots les conditions financires de
ralisation de lopration , les mots, notamment sous forme
davances remboursables .

2.5.5 - Accompagner le dispositif rglementaire

par un contrat dobjectifs
Sinscrivant dans le mouvement durbanisme ngoci, il
conviendrait dtudier la possibilit daccompagner les
documents durbanisme rglementaires par un contrat
dobjectifs. Il pourrait tre conclu entre lEtat, la rgion, les
intercommunalits. Il dfinirait les grandes lignes de
lamnagement commercial lchelle rgionale, celles-ci tant
rpercutes dans les SCOT et PLU. Il aurait vocation se
substituer au systme de lautorisation spciale prvue par le
Code de commerce. Seraient alors applicables des documents
durbanisme avec des volets commerce pertinents sur le
fondement desquels seraient dlivrs les permis de construire.

Cette base partage acterait les grands ples de dveloppement

et les zones surdensifies en quipements commerciaux devant
tre matrises, et cela dans un souci de coordination des
politiques des diffrents acteurs.

Le projet de contrat pourrait tre prpar en concertation avec

les professionnels (foncires, distribution, fdrations de
commerants), reprsentant toutes les formes de commerce.
Les CCI seraient associes son laboration.

RECOMMANDATION
Rflchir complter le dispositif lgislatif de lurbanisme
commercial par un contrat dobjectifs lchelle rgionale, se
substituant au dispositif dautorisation prvu par le Code de
commerce.
Consulter pralablement les rgions limitrophes.

15
CHAPITRE 2
Pour des autorisations durbanisme simplifies et scurises
1 - DIVERSIFIER LES MODES DAUTORISATION
1.1 - INTRODUIRE UN RESCRIT EN MATIRE
DURBANISME EN GNRALISANT LE
CERTIFICAT DE PROJET
Entre le dbut de la conception dun projet et le montage du
dossier de permis de construire, il scoule parfois des annes.
Envisag au regard de telle rglementation nationale et locale,
ce mme projet se verra autoris sous lempire de rgles
nouvelles qui contraindront sans doute son auteur le modifier,
quitte en renchrir le cot.
Face cette difficult qui pse lourd sur le plan conomique, il
conviendrait de crer, linstar du droit fiscal, un rescrit qui
garantisse une stabilit du droit de lurbanisme applicable une
opration. En effet, le rescrit administratif instaur par la loi de
simplification de la vie des entreprises n2014-1545 du
20 dcembre 2014 ne vise pas les domaines de l'urbanisme et de
l'environnement. Il existe certes le certificat durbanisme qui
renseigne sur les dispositions concernant un terrain ou un projet
29
plus dtaill et gle les rgles applicables pendant 18 mois
si une autorisation est dpose dans ce dlai mais cela reste
insuffisant et trs succinct.
Une premire tentative dintroduction du rescrit en urbanisme
est venue dune ordonnance n2014-356 du 20 mars 2014 et de
son dcret d'application n2014-358 du mme jour instaurant un
certificat de projet, et ce titre exprimental pendant trois ans
30
et dans un nombre limit de rgions , puis lordonnance
31
n2017-80 du 26 janvier 2017 la dfinitivement gnralis
lensemble du territoire. Le principe est le suivant : le certificat
de projet indique les rgimes, dcisions et procdures relevant
de lautorit comptente. Il comporte galement le rappel des
dlais rglementaires dinstruction mais lavantage est de
permettre de mettre au point entre ladministration et le
porteur de projet un calendrier dinstruction ngoci. Certes, les
indications y figurant ne peuvent tre invoques lappui dun
recours contre lautorisation environnementale ultrieure mais
elles engagent la responsabilit de ladministration en cas
dinexactitude ou de non respect du calendrier entrainant un
prjudice pour son bnficiaire.
29
C. urb. art. L 410-1 : respectivement, certificat gnral et certificat
oprationnel
30
Aquitaine, Bretagne, Champagne-Ardenne et Franche-Comt. Puis, la
loi Macron pour la croissance, lactivit et lgalit des chances
conomiques no 2015-990 du 6 aot 2015 a tendu cette
exprimentation dune part, la rgion le-de-France pour les projets de
cration ou dextension de locaux ou dinstallations prsentant un
intrt majeur pour lactivit conomique compte tenu du caractre
stratgique de lactivit, de sa valeur ajoute et de son impact en
matire demploi et de dveloppement durable, dautre part, la rgion
Rhne-Alpes pour les projets dintrt rgional majeur dans le
dveloppement des transports ferroviaires
31
Relative lautorisation environnementale unique
Mais comme on peut le constater, ce dispositif ne vaut que pour
les dcisions relevant de lEtat. Il conviendrait donc de le
gnraliser lensemble des autorisations quelles soient de la
comptence de lEtat ou des collectivits territoriales et de leurs
groupements.
PROPOSITION LEGISLATIVE
Etendre le certificat de projet aux actes des collectivits
territoriales.
AMENDEMENT PROPOSE
Ajouter dans le Code de lurbanisme un article L 410-1-1 ainsi
rdig :
I. En fonction de la demande prsente et au vu des
informations fournies par le demandeur, le certificat de projet :
1Identifie les rgimes, dcisions et procdures auxquels le projet
envisag est soumis ainsi que, lorsque son implantation est
dtermine avec une prcision suffisante, les diffrents zonages
qui lui sont applicables ;
2 Mentionne les autres rgimes et procdures dont le projet est
susceptible de relever et, si l'tat des connaissances disponibles
ou les informations fournies par le demandeur le permettent ;
3 Dcrit les principales tapes de l'instruction et donne la liste
des pices requises pour chacune des procdures identifies
comme ncessaires la ralisation du projet ;
4 Fournit tout autre renseignement ou lment que lautorit
comptente souhaite porter la connaissance du demandeur,
notamment les aspects du projet d'ores et dj dtects comme
pouvant faire obstacle sa ralisation ou sur lesquels des
modifications devraient tre apportes. II. - Le certificat de projet
comporte, pour chacune des tapes des procdures un
engagement sur un dlai maximal d'instruction, sous rserve de
prorogations ou d'interruptions de dlai.
III. - Ds lors qu'ils ont t de nature lui porter prjudice, les
mentions qui sont portes au certificat de projet et les
engagements de dlai qu'il comporte engagent la responsabilit
de l'administration l'gard de son titulaire.
IV. Les dispositions lgislatives et rglementaires applicables aux
procdures et dcisions administratives ncessaires la mise en
uvre des projets pour la ralisation desquels une demande est
adresse l'administration durant les dix-huit mois suivant la
date de notification du certificat de projet sont celles en vigueur
cette mme date.
V. Le bnficiaire d'un certificat de projet peut, au plus tard deux
mois avant le terme du dlai de dix-huit mois, demander la
prorogation de ce dlai pour une dure maximale de six mois.
VI. Par drogation, les dispositions lgislatives et rglementaires
nouvelles s'appliquent aux projets ayant fait l'objet d'un
certificat de projet dlivr depuis moins de dix-huit mois
lorsqu'elles le prvoient expressment. Les dispositions
rglementaires ne peuvent prvoir leur application ces projets
que lorsque cette application est ncessaire au respect des
engagements internationaux de la France, notamment du droit
de l'Union europenne, ou lorsqu'elles ont pour objet la
prservation de la scurit, de la sant ou de la salubrit
publique.
16
1.2 - INTERDIRE LE RETRAIT DE LA
DCLARATION PRALABLE
32
Si un permis est entach dillgalit , ladministration doit le
retirer dans un dlai de 3 mois partir de la date de la dcision
(signature pour une dcision expresse, expiration de la priode
33
dinstruction pour une dcision tacite) . Pass ce dlai, le retrait
ne peut intervenir qu la demande de son bnficiaire.
La dclaration pralable est un mcanisme allg qui pour des
travaux, en zone urbaine, ne crant pas plus de 40 m2 de
surface de plancher, dispense de monter un lourd dossier de
permis de construire ; elle est trs utile lors dextension
modre par exemple pour un commerce.
Dans un souci de simplification et de scurit des demandeurs,
la loi 2006-872 du13 juilllet 2006 avait interdit le retrait de la
dclaration. Mais cette mesure tait critique par certains qui
considraient que des constructions illgales mme de moindre
ampleur pouvaient ainsi perdurer.
Pour calmer le jeu , le Conseil gnral de l'environnement et
34
du dveloppement durable, dans son rapport de mars 2010 )
prconisait de rendre possible un tel retrait en cas d'illgalit
manifeste l'intrieur d'un dlai infrieur trois mois ; avec le
risque toutefois d'ouvrir la voie des interprtations
divergentes sur la notion d'illgalit manifeste selon les
autorits territorialement comptentes.
La loi ALUR du 24 mars 2014 s'est finalement oriente vers une
mesure encore plus radicale en supprimant cette interdiction :
dornavant, une dcision de non-opposition, expresse ou tacite,
peut faire lobjet dun retrait dans les conditions prcites pour
le permis.
Or, cette facult de retrait ne saurait tre maintenue car elle fait
peser une fragilit injustifie sur des travaux mineurs. Cest
ladministration de faire diligence ds le dpt de la dclaration,
ventuellement pour sy opposer, et non pas au constructeur
subir a posteriori les consquences dune absence de contrle.
PROPOSITION LEGISLATIVE
Abandonner la facult de retirer une dclaration pralable.
AMENDEMENT PROPOSE
A larticle L 424-5, du Code de lurbanisme, dans la premire
phrase, supprimer les mots La dcision de non-opposition
une dclaration pralable ou .
32
C. urb. art. L 424-5
33
Ce dispositif, propre lurbanisme droge disposition au droit
commun o ce dlai est fix 4 mois (art. L 242-1 du Code des relations
entre le public et ladministration).
34
Rapport n007015-01 : JCP A 2010, no 10, alerte 79
2 - RATIONALISER LA PHASE DINSTRUCTION
2.1 - CLARIFIER LA PORTE JURIDIQUE DES
DEMANDES DE PICES
COMPLMENTAIRES
Depuis une importante rforme des autorisations durbanisme
er
entre en vigueur le 1 octobre 2007, lautorit comptente
dispose dun dlai dun mois pour notifier une demande de
pices complmentaires au dossier fourni par le demandeur et
le dlai dinstruction court compter de la rception de la
dernire des pices manquantes. A lexpiration de ce dlai dun
mois, toute injonction en ce sens na plus deffet sur le dlai
dinstruction qui court compter du dpt dudit dossier.
De surcrot, ladministration ne peut rclamer que des pices
limitativement nonces par le Code de lurbanisme, un PLU ne
peut dicter des obligations de productions supplmentaires. Il
sest agi de mettre un terme des pratiques o de telles
sollicitations successives empchaient le dlai dinstruction de
courir et prolongeait ainsi indfiniment les priodes
dinstruction, au dtriment des porteurs de projet.
Mais en cas de contentieux contestant une demande de pices
invoque comme irrgulire par le ptitionnaire, par exemple
scartant de la liste ferme dicte par le Code, les textes sont
muets quant la porte dun tel litige.
35
Dans deux importants arrts de 2015 , le Conseil dEtat a
prcis :
quune demande de pices complmentaires peut faire
lobjet dun recours en tant que dcision faisant grief ;
mais que son annulation, si elle est juge illgale, ne saurait
rendre le ptitionnaire titulaire dune autorisation tacite. Elle
lui permet nanmoins de ritrer sa demande dautorisation
sans avoir reprendre toutes les formalits lies
linstruction.
Afin de dviter de crer de faux espoirs parmi les
constructeurs confronts une telle illgalit et carter le risque
36
de poursuite pour dlit de construction sans permis , beaucoup
croyant avoir obtenu leur autorisation ipso facto, il serait
opportun dinscrire cette prcision jurisprudentielle dans les
textes.
PROPOSITION REGLEMENTAIRE
Prciser par dcret que lannulation dune demande de pice
complmentaire illgale nemporte pas dautorisation tacite.
35
CE 8 avril 2015, Verrier c/ Commune de Ferrires-en-Gtinais : req.
n365804 : AJDA 2015, p. 719 ; JCP A 2015, n16, act. 362, F. Tesson ;
jurisdata n2015-008291 ; Constr-urb. 2015, n6, comm. 84, L. Santoni ;
BJDU 5/2015, p. 316, concl. S. von Coester, obs. J. Tremeau ; CE 9
dcembre 2015, Commune dAsnire-sur-Noure : req. n390273 ;
jurisdata n2015-027552 ; JCP A 2015, n51-52, act. 1069, L. Erstein ;
AJDA 2015, p. 2410 ; BJDU 2/2016, p. 135, concl. X. Domino, obs. J.
Tremeau ; JCP A 2016, n16, chron. 2107, R. Vandermeeren
36
Puni dune amende de 300 000 euros ou de 6 000 euros par mtre
carr illicite, peine assorti dobligation de dmolition et de remise en
tat.
17

AMENDEMENT PROPOSE
A larticle R 423-41 du Code de lurbanisme, ajouter un alina
ainsi rdig : Lannulation contentieuse dune demande de
pice complmentaire irrgulire manant de lautorit
comptente ne rend pas le ptitionnaire titulaire dune
autorisation tacite. Mais il peut ritrer sa demande
dautorisation et conserve alors le bnfice des formalits
dinstruction dj excutes.
2.2 - INVERSER LE PRINCIPE ACTUEL ET
PRVOIR LA NON RALISATION DUNE
VALUATION ENVIRONNEMENTALE EN
CAS DE SILENCE DE LADMINISTRATION
Certains projets, compte tenu de leur ampleur, sont soumis
37 38
une valuation environnementale soit de plein droit , soit
selon une procdure dite au cas par cas . Ces tudes ont un
cot qui psent sur les porteurs de projet.
Dans le cadre de cette dernire procdure, le matre douvrage
transmet lautorit environnementale un dossier descriptif du
projet et de ses consquences sur lenvironnement et la sant
humaine. Cette autorit dispose alors dun dlai de 35 jours
pour dterminer si ledit projet doit faire lobjet dune telle
valuation. En cas de silence lexpiration de ce dlai, le
ptitionnaire a lobligation de la raliser. Il subit ainsi
systmatiquement les consquences dune inertie
administrative, et ce mme sil peut exercer lencontre de
cette dcision tacite un recours administratif auprs de
lautorit environnementale, lequel doit obligatoirement
prcder tout recours contentieux.
Il serait quitable que, l encore, le ptitionnaire ne subisse pas
les effets dun silence gard par ladministration. Le principe
lgal devrait donc tre invers : le silence ne valant pas
obligation de raliser ltude.
PROPOSITION REGLEMENTAIRE
Prvoir expressment par dcret que le silence de lautorit
environnementale sur la demande de procdure au cas par
cas ne vaut pas obligation de raliser lvaluation.
AMENDEMENT PROPOSE
A larticle R 122-3 du Code de lenvironnement, la rdaction du
dernier alina du IV est ainsi modifie : Labsence de rponse
de lautorit environnementale dans le dlai de trente-cinq jours
ne vaut pas obligation de raliser une valuation
environnementale.
2.3 - RENDRE PLUS TRANSPARENTS LES AVIS
DE LARCHITECTE DES BTIMENTS DE
FRANCE
En zone urbaine dense, la plupart des projets sont raliss aux
abords dun monument historique, do lobligation de recueillir
laccord de lABF avant lobtention de lautorisation de
construire.
37
Lvaluation environnementale a remplac ltude dimpact compter
du 1er janvier 2017 : ordonnance n2016-1058 du 3 aot 2016 et dcret
n2016-1110 du 11 aot 2016
38
Par exemple, pour les projets suprieurs 40 000 m2 de surface de
plancher ou dont le terrain dassiette couvre une superficie de plus de
10 hectares.
39
Selon le Code du patrimoine , la dlimitation de ces abords
seffectue travers un primtre local de protection ou,
dfaut, sur le fondement du principe dun rayon de visibilit de
500 mtres. Il appartient lABF de proposer ce primtre (qui
peut stendre au-del de ce rayon) au prfet du dpartement
qui prend la dcision, sous rserve de l'accord de la ou des
commune(s) intresse(s), de celui de lautorit comptente en
matire de PLU, puis dune enqute publique. Le trac du
primtre est annex au PLU dans les conditions applicables aux
40
servitudes d'utilit publique .
Les avis de lABF font, de manire rcurrente, lobjet de critiques
de la part des porteurs de projet quant leur manque de
prvisibilit, les contraintes parfois trs pointues quils imposent
et les distorsions dun ABF lautre.
Le rapport du Snat prconise donc damliorer cette
prvisibilit via des mesures dont on peut sinspirer, sachant que
le but de la CCI Paris Ile-de-France est dviter de bloquer
indment des projets urbains.
En premier lieu, il conviendrait de prvoir en amont des
prescriptions gnrales de lABF propres chaque primtre de
protection qui seraient intgres dans un cahier des charges
annex la dcision du prfet arrtant ledit primtre aprs
enqute publique.
Ces prescriptions gnrales, tablis selon une procdure offrant
toutes les garanties habituelles, constitueraient le fondement
des prescriptions particulires opposes lors de lavis rendu sur
le projet objet de lautorisation de construire. Le ptitionnaire
saurait donc ds le dbut quoi sen tenir, vitant ainsi les
mauvaises surprises lors du permis.
Elles seraient obligatoirement annexes au PLU selon le droit
commun du Code de lurbanisme.
PROPOSITIONS LEGISLATIVES ET REGLEMENTAIRES
Insrer dans larrt prfectoral instaurant le primtre de
protection des abords des prescriptions gnrales de lABF
propres au secteur concern
Motiver sur le fondement de ces prescriptions gnrales les
prescriptions particulires dictes dans les avis rendus au titre
des autorisations de construire
Les annexer au PLU.
AMENDEMENTS PROPOSES
Ajouter larticle L 621-31 du Code du patrimoine un alina ainsi
rdig : La dcision de lautorit administrative crant le
primtre de protection comporte, sur proposition de lArchitecte
des Btiments de France, des prescriptions gnrales propres
ce primtre. Les prescriptions particulires dictes par
lArchitecte des Btiments de France au titre de lautorisation
des projets sont motives sur le fondement de ces prescriptions
gnrales.
Les prescriptions gnrales sont annexes au plan local
durbanisme, tout document en tenant lieu ou la carte
communale, dans les conditions de larticle L 153-60 du Code de
lurbanisme.
Ajouter larticle R 151-53 du Code de lurbanisme un 11 ainsi
rdig : Les prescriptions gnrales prvues dans les
primtres de protection viss larticle L 621-31 du code du
patrimoine.
39
C. pat. Art. L 621-30
40
C. urb., art. L. 153-60 : annexion doffice par le prfet en cas de
carence des communes dans un dlai de trois mois
18
Ajouter larticle R 161-8 du Code de lurbanisme un 4 ainsi
rdig : Les prescriptions gnrales prvues dans les
primtres de protection viss larticle L 621-31 du code du
patrimoine.

En second lieu, afin damliorer la transparence des avis des ABF

et permettre un porteur de projet dy avoir accs facilement, il
serait utile den imposer la publication, car aujourdhui ils ne
sont accessibles que via la consultation de lautorisation de
construire.

PROPOSITION LEGISLATIVE
Imposer la publicit des avis des ABF.

AMENDEMENT PROPOSE
Ajouter larticle L 621-32 du Code du patrimoine un alina ainsi
rdig : Les avis de lArchitecte des Btiments de France sont
mis en ligne sur le site du Ministre de la culture.

Prise en compte de la protection du patrimoine dans les projets

structurants

Dans les Yvelines, la future ligne de mtro n18 du Grand Paris

Express longe un monument protg "Porte du Mrantais"
implant au coeur du parcours de golf national de Saint-
Quentin-en-Yvelines. Afin de ne pas dnaturer ce site
remarquable, la socit du Grand Paris a dcid d'enterrer la
voie, ce qui suppose de valider avec les ABF l'endroit exact
denfouissement de la ligne.

19
EN GUISE DE CONCLUSION
LINDISPENSABLE PARTENARIAT ENTRE LES ACTEURS PUBLICS
ET PRIVES DES TERRITOIRES

Face des projets urbains de plus en plus complexes, le partenariat entre les acteurs publics et privs devient la clef de
vote de toute russite.

Ce partenariat doit tre initi le plus en amont possible, avant de passer aux phases de procdures rglementes.

Echanger sur un projet, senrichir des expriences des uns et des autres est dans notre socit interactive un atout
considrable.

Pour ce faire, nul besoin de structure officielle, institutionnalise, cre par encore une nouvelle loi. Il suffit dune
impulsion dun ou de plusieurs acteurs pour runir un comit de pilotage ad hoc.

Bien sr, ne soyons pas naf, le consensus nest pas toujours ais trouver au milieu dintrts apparemment divergents.
Mais le dialogue partag, le fait dtre impliqu permet souvent de lever bien des rticences

Une fois un consensus dgag, les procdures dinstructions des documents durbanisme ou autres autorisations seront
plus claires et donc plus rapides. Et pourquoi pas esprer aussi endiguer les contentieux qui minent le droit de
lurbanisme.

En tout tat de cause, les CCI, en tant que parties prenantes de lamnagement urbains et personnes publiques associes
llaboration des instruments de planification sont prtent sengager dans ces dmarches partenariales.

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Directeur de la publication : Etienne GUYOT
CCI Paris Ile-de-France
27 avenue de Friedland - 75382 Paris cedex 08
Rapports consultables ou tlchargeables sur le site :
www.cci-paris-idf.fr
Dpt lgal :
ISSN : 0995-4457 Gratuit
ISBN :

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