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LEGISLACIN CONSOLIDADA

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin.

Jefatura del Estado


BOE nm. 266, de 6 de noviembre de 1999
Referencia: BOE-A-1999-21567

TEXTO CONSOLIDADO
ltima modificacin: 15 de julio de 2015

JUAN CARLOS I

REY DE ESPAA
A todos los que la presente vieren y entendieren,
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente
Ley.

EXPOSICIN DE MOTIVOS
El sector de la edificacin es uno de los principales sectores econmicos con evidentes
repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales que entraa el
patrimonio arquitectnico y, sin embargo, carece de una regulacin acorde con esta
importancia.
As, la tradicional regulacin del suelo contrasta con la falta de una configuracin legal de
la construccin de los edificios, bsicamente establecida a travs del Cdigo Civil y de una
variedad de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenacin del complejo
proceso de la edificacin, tanto respecto a la identificacin, obligaciones y responsabilidades
de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantas para
proteger al usuario.
Por otra parte, la sociedad demanda cada vez ms la calidad de los edificios y ello incide
tanto en la seguridad estructural y la proteccin contra incendios como en otros aspectos
vinculados al bienestar de las personas, como la proteccin contra el ruido, el aislamiento
trmico o la accesibilidad para personas con movilidad reducida. En todo caso, el proceso de
la edificacin, por su directa incidencia en la configuracin de los espacios, implica siempre
un compromiso de funcionalidad, economa, armona y equilibrio medioambiental de
evidente relevancia desde el punto de vista del inters general; as se contempla en la
Directiva 85/384/CEE de la Unin Europea, cuando declara que "la creacin arquitectnica,
la calidad de las construcciones, su insercin armoniosa en el entorno, el respeto de los
paisajes naturales y urbanos, as como del patrimonio colectivo y privado, revisten un inters
pblico".
Respondiendo a este orden de principios, la necesidad, por una parte, de dar continuidad
a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones, ordenando la
construccin de los edificios, y de superar, por otra, la discrepancia existente entre la
legislacin vigente y la realidad por la insuficiente regulacin actual del proceso de la

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edificacin, as como de establecer el marco general en el que pueda fomentarse la calidad


de los edificios y, por ltimo, el compromiso de fijar las garantas suficientes a los usuarios
frente a los posibles daos, como una aportacin ms a la Ley 26/1984, de 19 de julio,
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, son los motivos que justifican
sobradamente esta Ley de Ordenacin de la Edificacin, cuyo contenido primordial es el
siguiente:
1. El objetivo prioritario es regular el proceso de la edificacin actualizando y
completando la configuracin legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus
obligaciones para as establecer las responsabilidades y cubrir las garantas a los usuarios,
en base a una definicin de los requisitos bsicos que deben satisfacer los edificios.
2. Para ello, se define tcnicamente el concepto jurdico de la edificacin y los principios
esenciales que han de presidir esta actividad y se delimita el mbito de la Ley, precisando
aquellas obras, tanto de nueva construccin como en edificios existentes, a las que debe
aplicarse.
Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley establece los
requisitos bsicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la garanta para
proteger a los usuarios se asiente no slo en los requisitos tcnicos de lo construido sino
tambin en el establecimiento de un seguro de daos o de caucin.
Estos requisitos abarcan tanto los aspectos de funcionalidad y de seguridad de los
edificios como aquellos referentes a la habitabilidad.
Se establece el concepto de proyecto, obligatorio para el desarrollo de las obras
incluidas en el mbito de la Ley, precisando la necesaria coordinacin entre los proyectos
parciales que puedan incluirse, as como la documentacin a entregar a los usuarios para el
correcto uso y mantenimiento de los edificios.
Se regula, asimismo, el acto de recepcin de obra, dada la importancia que tiene en
relacin con el inicio de los plazos de responsabilidad y de prescripcin establecidos en la
Ley.
3. Para los distintos agentes que participan a lo largo del proceso de la edificacin se
enumeran las obligaciones que corresponden a cada uno de ellos, de las que se derivan sus
responsabilidades, configurndose el promotor como una persona fsica o jurdica que
asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daos materiales
que el edificio pueda sufrir. Dentro de las actividades del constructor se hace mencin
especial a la figura del jefe de obra, as como a la obligacin de formalizar las
subcontrataciones que en su caso se establezcan.
Adems la Ley delimita el mbito de actuaciones que corresponden a los profesionales,
el proyectista, el director de obra y el director de la ejecucin de la obra, estableciendo
claramente el mbito especfico de su intervencin, en funcin de su titulacin habilitante.
4. La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daos materiales en el edificio
se exigir de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de
otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
La responsabilidad se exigir solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma
individualizada al responsable del dao o cuando exista concurrencia de culpa, sin que
pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el dao producido.
A la figura del promotor se equiparan tambin las de gestor de cooperativas o de
comunidades de propietarios, u otras anlogas que aparecen cada vez con mayor frecuencia
en la gestin econmica de la edificacin.
5. En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en perodos de uno, tres y
diez aos, en funcin de los diversos daos que puedan aparecer en los edificios. El
constructor, durante el primer ao, ha de responder por los daos materiales derivados de
una deficiente ejecucin; todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificacin,
durante tres aos, respondern por los daos materiales en el edificio causados por vicios o
defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez aos, por los que resulten de vicios o
defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos aos, al igual
que las de repeticin contra los agentes presuntamente responsables.
6. Por lo que se refiere a las garantas la Ley establece, para los edificios de vivienda, la
suscripcin obligatoria por el constructor, durante el plazo de un ao, de un seguro de daos

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materiales o de caucin, o bien la retencin por el promotor de un 5 por 100 del coste de la
obra para hacer frente a los daos materiales ocasionados por una deficiente ejecucin.
Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripcin obligatoria por el
promotor de un seguro que cubra los daos materiales que ocasionen en el edificio el
incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural
en el plazo de tres y diez aos, respectivamente.
Se fijan las normas sobre las garantas de suscripcin obligatoria, as como los importes
mnimos de garanta para los tres supuestos de uno, tres y diez aos, respectivamente.
No se admiten franquicias para cubrir los daos en el supuesto de un ao, y no podrn
exceder del 1 por 100 del capital asegurado para los otros dos supuestos.
Adems, con el fin de evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados
requisitos que acrediten la constitucin del correspondiente seguro para la inscripcin de
escrituras pblicas y la liquidacin de las sociedades promotoras.
7. La Ley se completa con siete disposiciones adicionales. En la primera se establece
que la percepcin de las cantidades anticipadas reguladas para las viviendas se ample a
promociones de viviendas en rgimen de comunidades de propietarios o sociedades
cooperativas.
En la segunda disposicin adicional se prev que la exigencia de la obligatoriedad de las
garantas a las que se hace referencia en el artculo 19 de la Ley, se har de forma
escalonada en el tiempo para permitir que el sector vaya acomodndose a lo dispuesto en
esta norma.
As la garanta de diez aos contra los daos materiales causados por vicios o defectos
que afecten a los elementos estructurales, tambin llamado seguro decenal, ser exigible a
partir de la entrada en vigor de esta Ley para los edificios cuyo destino principal sea el de
vivienda. Posteriormente, y por Real Decreto, teniendo en cuenta las circunstancias del
sector de la edificacin y del sector asegurador, podr establecerse la obligatoriedad de las
dems garantas, es decir, del seguro de tres aos que cubre los daos causados en los
elementos constructivos o en las instalaciones que afecten a la habitabilidad o seguro trienal,
y del seguro de un ao que cubre los daos materiales por vicios o defectos de ejecucin
que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras.
En la tercera se excepta a los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejrcitos
de lo dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a la delimitacin de sus actuaciones en el
mbito de la Defensa.
En la cuarta se concreta la titulacin acadmica y profesional de los Coordinadores de
Seguridad y Salud, en las obras de edificacin.
8. Mediante una disposicin transitoria se establece la aplicacin de lo previsto en la Ley
a las obras para cuyos proyectos se solicite licencia de edificacin a partir de la entrada en
vigor de la misma. Por ltimo, en la primera de las cuatro disposiciones finales se invocan los
preceptos a cuyo amparo se ejerce la competencia del Estado en las materias reguladas por
la Ley; en la segunda se autoriza al Gobierno para que en el plazo de dos aos apruebe un
Cdigo Tcnico de la Edificacin que desarrolle los requisitos bsicos que deben cumplir los
edificios relacionados en el artculo 3; en la tercera se insta al Gobierno para que adapte al
Reglamento de la Ley de Expropiacin Forzosa las modificaciones introducidas en la
disposicin adicional quinta, y en la cuarta determina la entrada en vigor de la Ley.
La Ley, en definitiva, trata, dentro del marco de competencias del Estado, de fomentar la
calidad incidiendo en los requisitos bsicos y en las obligaciones de los distintos agentes que
se encargan de desarrollar las actividades del proceso de la edificacin, para poder fijar las
responsabilidades y las garantas que protejan al usuario y para dar cumplimiento al derecho
constitucional a una vivienda digna y adecuada.
La regulacin del proceso de la edificacin no quedara, sin embargo, actualizada y
completa si la Ley no se refiriera a aquellos supuestos en que dicho proceso constructivo ha
exigido la previa expropiacin de bienes o derechos por vincularse a una finalidad u objetivo
de utilidad pblica o inters social. En este sentido, la Ley actualiza la regulacin de un
aspecto de la legislacin de expropiacin forzosa sin duda necesitada toda ella de una
revisin para adaptarse a la dinmica de nuestro tiempo, que presenta una significacin
cualificada y cuya puesta al da no debe demorarse, como es el ejercicio del derecho de
reversin, derecho calificado por el Tribunal Constitucional como de configuracin legal.

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CAPTULO I
Disposiciones generales

Artculo 1. Objeto.
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la
edificacin, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que
intervienen en dicho proceso, as como las garantas necesarias para el adecuado desarrollo
del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos
bsicos de los edificios y la adecuada proteccin de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevencin de riesgos laborales en
las obras de edificacin se regirn por su legislacin especfica.
3. Cuando las Administraciones pblicas y los organismos y entidades sujetos a la
legislacin de contratos de las Administraciones pblicas acten como agentes del proceso
de la edificacin se regirn por lo dispuesto en la legislacin de contratos de las
Administraciones pblicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta
Ley, a excepcin de lo dispuesto sobre garantas de suscripcin obligatoria.

Artculo 2. mbito de aplicacin.


1. Esta Ley es de aplicacin al proceso de la edificacin, entendiendo por tal la accin y
el resultado de construir un edificio de carcter permanente, pblico o privado, cuyo uso
principal est comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeronutico; agropecuario; de la energa; de la hidrulica; minero; de
telecomunicaciones (referido a la ingeniera de las telecomunicaciones); del transporte
terrestre, martimo, fluvial y areo; forestal; industrial; naval; de la ingeniera de saneamiento
e higiene, y accesorio a las obras de ingeniera y su explotacin.
c) Todas las dems edificaciones cuyos usos no estn expresamente relacionados en
los grupos anteriores.
2. Tendrn la consideracin de edificacin a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y
requerirn un proyecto segn lo establecido en el artculo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificacin de nueva construccin, excepto aquellas construcciones de
escasa entidad constructiva y sencillez tcnica que no tengan, de forma eventual o
permanente, carcter residencial ni pblico y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su
configuracin arquitectnica, entendiendo por tales las que tengan carcter de intervencin
total o las parciales que produzcan una variacin esencial de la composicin general
exterior, la volumetra, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los
usos caractersticos del edificio.
c) Obras que tengan el carcter de intervencin total en edificaciones catalogadas o que
dispongan de algn tipo de proteccin de carcter ambiental o histrico-artstico, regulada a
travs de norma legal o documento urbanstico y aquellas otras de carcter parcial que
afecten a los elementos o partes objeto de proteccin.
3. Se consideran comprendidas en la edificacin sus instalaciones fijas y el equipamiento
propio, as como los elementos de urbanizacin que permanezcan adscritos al edificio.

CAPTULO II
Exigencias tcnicas y administrativas de la edificacin

Artculo 3. Requisitos bsicos de la edificacin.


1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la
proteccin del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos bsicos de la
edificacin, que debern satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en

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el proyecto, la construccin, el mantenimiento, la conservacin y el uso de los edificios y sus


instalaciones, as como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilizacin, de tal forma que la disposicin y las dimensiones de los espacios y la
dotacin de las instalaciones faciliten la adecuada realizacin de las funciones previstas en
el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y
comunicacin reducidas el acceso y la circulacin por el edificio en los trminos previstos en
su normativa especfica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicacin, audiovisuales y de informacin de
acuerdo con lo establecido en su normativa especfica.
a.4) Facilitacin para el acceso de los servicios postales, mediante la dotacin de las
instalaciones apropiadas para la entrega de los envos postales, segn lo dispuesto en su
normativa especfica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del
mismo, daos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el
edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensin del incendio dentro del propio
edificio y de los colindantes y se permita la actuacin de los equipos de extincin y rescate.
b.3) Seguridad de utilizacin, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga
riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y proteccin del medio ambiente, de tal forma que se alcancen
condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y
que ste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una
adecuada gestin de toda clase de residuos.
c.2) Proteccin contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la
salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energa y aislamiento trmico, de tal forma que se consiga un uso racional
de la energa necesaria para la adecuada utilizacin del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones
que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El Cdigo Tcnico de la Edificacin es el marco normativo que establece las
exigencias bsicas de calidad de los edificios de nueva construccin y de sus instalaciones,
as como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, de acuerdo con lo
previsto en las letras b) y c) del artculo 2.2, de tal forma que permita el cumplimiento de los
anteriores requisitos bsicos.
Las normas bsicas de la edificacin y las dems reglamentaciones tcnicas de obligado
cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentacin
tcnica hasta que se apruebe el Cdigo Tcnico de la Edificacin conforme a lo previsto en
la disposicin final segunda de esta Ley.
El Cdigo podr completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las
Administraciones competentes y se actualizar peridicamente conforme a la evolucin de la
tcnica y la demanda de la sociedad.

Artculo 4. Proyecto.
1. El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y
determinan las exigencias tcnicas de las obras contempladas en el artculo 2. El proyecto
habr de justificar tcnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las
especificaciones requeridas por la normativa tcnica aplicable.

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2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros


documentos tcnicos sobre tecnologas especficas o instalaciones del edificio, se
mantendr entre todos ellos la necesaria coordinacin sin que se produzca una duplicidad en
la documentacin ni en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos
indicados.

Artculo 5. Licencias y autorizaciones administrativas.


La construccin de edificios, la realizacin de las obras que en ellos se ejecuten y su
ocupacin precisar las preceptivas licencias y dems autorizaciones administrativas
procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.

Artculo 6. Recepcin de la obra.


1. La recepcin de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida sta,
hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por ste. Podr realizarse con o sin
reservas y deber abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la
misma, cuando as se acuerde por las partes.
2. La recepcin deber consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el
constructor, y en la misma se har constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y
terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecucin material de la obra.
d) La declaracin de la recepcin de la obra con o sin reservas, especificando, en su
caso, stas de manera objetiva, y el plazo en que debern quedar subsanados los defectos
observados. Una vez subsanados los mismos, se har constar en un acta aparte, suscrita
por los firmantes de la recepcin.
e) Las garantas que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus
responsabilidades.
Asimismo, se adjuntar el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el
director de la ejecucin de la obra.
3. El promotor podr rechazar la recepcin de la obra por considerar que la misma no
est terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.
En todo caso, el rechazo deber ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijar el
nuevo plazo para efectuar la recepcin.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepcin de la obra tendr lugar dentro de los
treinta das siguientes a la fecha de su terminacin, acreditada en el certificado final de obra,
plazo que se contar a partir de la notificacin efectuada por escrito al promotor. La
recepcin se entender tcitamente producida si transcurridos treinta das desde la fecha
indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por
escrito.
5. El cmputo de los plazos de responsabilidad y garanta establecidos en esta Ley se
iniciar a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepcin, o cuando se entienda
sta tcitamente producida segn lo previsto en el apartado anterior.

Artculo 7. Documentacin de la obra ejecutada.


Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporacin, en su caso, de las
modificaciones debidamente aprobadas, ser facilitado al promotor por el director de obra
para la formalizacin de los correspondientes trmites administrativos.
A dicha documentacin se adjuntar, al menos, el acta de recepcin, la relacin
identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificacin, as como
la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de
conformidad con la normativa que le sea de aplicacin.
Toda la documentacin a que hace referencia los apartados anteriores, que constituir el
Libro del Edificio, ser entregada a los usuarios finales del edificio.

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CAPTULO III
Agentes de la edificacin

Artculo 8. Concepto.
Son agentes de la edificacin todas las personas, fsicas o jurdicas, que intervienen en
el proceso de la edificacin. Sus obligaciones vendrn determinadas por lo dispuesto en esta
Ley y dems disposiciones que sean de aplicacin y por el contrato que origina su
intervencin.

Artculo 9. El promotor.
1. Ser considerado promotor cualquier persona, fsica o jurdica, pblica o privada, que,
individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o
ajenos, las obras de edificacin para s o para su posterior enajenacin, entrega o cesin a
terceros bajo cualquier ttulo.
2. Son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en l.
b) Facilitar la documentacin e informacin previa necesaria para la redaccin del
proyecto, as como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, as
como suscribir el acta de recepcin de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el artculo 19.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentacin de obra ejecutada, o cualquier
otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Artculo 10. El proyectista.


1. El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujecin a la
normativa tcnica y urbanstica correspondiente, redacta el proyecto.
Podrn redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros
tcnicos, de forma coordinada con el autor de ste.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros
documentos tcnicos segn lo previsto en el apartado 2 del artculo 4 de esta Ley, cada
proyectista asumir la titularidad de su proyecto.
2. Son obligaciones del proyectista:
a) Estar en posesin de la titulacin acadmica y profesional habilitante de arquitecto,
arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero tcnico, segn corresponda, y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesin. En caso de personas jurdicas,
designar al tcnico redactor del proyecto que tenga la titulacin profesional habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construccin de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del artculo 2, la titulacin acadmica y profesional
habilitante ser la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construccin de edificios para los usos
indicados en el grupo b) del apartado 1 del artculo 2, la titulacin acadmica y profesional
habilitante, con carcter general, ser la de ingeniero, ingeniero tcnico o arquitecto y vendr
determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesin, de acuerdo con sus
respectivas especialidades y competencias especficas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construccin de edificios comprendidos
en el grupo c) del apartado 1 del artculo 2, la titulacin acadmica y profesional habilitante
ser la de arquitecto, arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero tcnico y vendr determinada
por las disposiciones legales vigentes para cada profesin, de acuerdo con sus
especialidades y competencias especficas.
Idnticos criterios se seguirn respecto de los proyectos de obras a las que se refieren
los apartados 2.b) y 2.c) del artculo 2 de esta Ley.
En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos correspondientes a sus
especialidades y competencias especficas, y en particular respecto de los elementos
complementarios a que se refiere el apartado 3 del artculo 2, podrn asimismo intervenir

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otros tcnicos titulados del mbito de la arquitectura o de la ingeniera, suscribiendo los


trabajos por ellos realizados y coordinados por el proyectista. Dichas intervenciones
especializadas sern preceptivas si as lo establece la disposicin legal reguladora del sector
de actividad de que se trate.
b) Redactar el proyecto con sujecin a la normativa vigente y a lo que se haya
establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratacin de colaboraciones parciales.

Artculo 11. El constructor.


1. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el
compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o
parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con sujecin al proyecto, a la legislacin aplicable y a las
instrucciones del director de obra y del director de la ejecucin de la obra, a fin de alcanzar la
calidad exigida en el proyecto.
b) Tener la titulacin o capacitacin profesional que habilita para el cumplimiento de las
condiciones exigibles para actuar como constructor.
c) Designar al jefe de obra que asumir la representacin tcnica del constructor en la
obra y que por su titulacin o experiencia deber tener la capacitacin adecuada de acuerdo
con las caractersticas y la complejidad de la obra.
d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
e) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra
dentro de los lmites establecidos en el contrato.
f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepcin de la obra.
g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboracin de la
documentacin de la obra ejecutada.
h) Suscribir las garantas previstas en el artculo 19.

Artculo 12. El director de obra.


1. El director de obra es el agente que, formando parte de la direccin facultativa, dirige
el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales,
de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificacin y dems
autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su
adecuacin al fin propuesto.
2. Podrn dirigir las obras de los proyectos parciales otros tcnicos, bajo la coordinacin
del director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
a) Estar en posesin de la titulacin acadmica y profesional habilitante de arquitecto,
arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero tcnico, segn corresponda y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesin. En caso de personas jurdicas,
designar al tcnico director de obra que tenga la titulacin profesional habilitante.
En el caso de la construccin de edificios para los usos indicados en el grupo a) del
apartado 1 del artculo 2, la titulacin acadmica y profesional habilitante ser la de
arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construccin de las edificaciones
indicadas en el grupo b) del apartado 1 del artculo 2, la titulacin habilitante, con carcter
general, ser la de ingeniero, ingeniero tcnico o arquitecto y vendr determinada por las
disposiciones legales vigentes para cada profesin, de acuerdo con sus especialidades y
competencias especficas.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construccin de las edificaciones
indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artculo 2, la titulacin habilitante ser la de
arquitecto, arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero tcnico y vendr determinada por las
disposiciones legales vigentes para cada profesin, de acuerdo con sus especialidades y
competencias especficas.

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Idnticos criterios se seguirn respecto de las obras a las que se refieren los apartados
2.b) y 2.c) del artculo 2 de esta Ley.
b) Verificar el replanteo y la adecuacin de la cimentacin y de la estructura proyectadas
a las caractersticas geotcnicas del terreno.
c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de
rdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretacin del proyecto.
d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales
modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las
mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la
redaccin del proyecto.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, as
como conformar las certificaciones parciales y la liquidacin final de las unidades de obra
ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
f) Elaborar y suscribir la documentacin de la obra ejecutada para entregarla al promotor,
con los visados que en su caso fueran preceptivos.
g) Las relacionadas en el artculo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra
y el director de la ejecucin de la obra sea el mismo profesional, si fuera sta la opcin
elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artculo 13.

Artculo 13. El director de la ejecucin de la obra.


1. El director de la ejecucin de la obra es el agente que, formando parte de la direccin
facultativa, asume la funcin tcnica de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar
cualitativa y cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecucin de la obra:
a) Estar en posesin de la titulacin acadmica y profesional habilitante y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesin. En caso de personas jurdicas,
designar al tcnico director de la ejecucin de la obra que tenga la titulacin profesional
habilitante.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construccin de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del artculo 2, la titulacin acadmica y profesional
habilitante ser la de arquitecto tcnico.
Ser sta, asimismo, la titulacin habilitante para las obras del grupo b) que fueran
dirigidas por arquitectos.
En los dems casos la direccin de la ejecucin de la obra puede ser desempeada,
indistintamente, por
profesionales con la titulacin de arquitecto, arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero
tcnico.
b) Verificar la recepcin en obra de los productos de construccin, ordenando la
realizacin de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecucin material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la
correcta ejecucin y disposicin de los elementos constructivos y de las instalaciones, de
acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
d) Consignar en el Libro de rdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, as
como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidacin final de las unidades de
obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboracin de la documentacin de la obra
ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Artculo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificacin.


1. Son entidades de control de calidad de la edificacin aqullas capacitadas para
prestar asistencia tcnica en la verificacin de la calidad del proyecto, de los materiales y de
la ejecucin de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa
aplicable. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio espaol ser suficiente con la
presentacin de una declaracin responsable en la que se declare que cumple con los
requisitos tcnicos exigidos reglamentariamente ante el organismo competente de la
Comunidad Autnoma en la que tenga su domicilio social o profesional.

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2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificacin los


capacitados para prestar asistencia tcnica, mediante la realizacin de ensayos o pruebas
de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificacin. Para el
ejercicio de su actividad en todo el territorio espaol ser suficiente con la presentacin de
una declaracin responsable por cada uno de sus establecimientos fsicos desde los que
presta sus servicios en la que se declare que estos cumplen con los requisitos tcnicos
exigidos reglamentariamente, ante los organismos competentes de la Comunidad Autnoma
correspondiente.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
a) Prestar asistencia tcnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del
encargo y, en todo caso, al responsable tcnico de la recepcin y aceptacin de los
resultados de la asistencia, ya sea el director de la ejecucin de las obras, o el agente que
corresponda en las fases de proyecto, la ejecucin de las obras y la vida til del edificio.
b) Justificar que tienen implantado un sistema de gestin de la calidad que define los
procedimientos y mtodos de ensayo o inspeccin que utiliza en su actividad y que cuentan
con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.

Artculo 15. Los suministradores de productos.


1. Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas,
importadores o vendedores de productos de construccin.
2. Se entiende por producto de construccin aquel que se fabrica para su incorporacin
permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y
obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecucin.
3. Son obligaciones del suministrador:
a) Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del
pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, as como del cumplimiento de las
exigencias que, en su caso, establezca la normativa tcnica aplicable.
b) Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos
suministrados, as como las garantas de calidad correspondientes, para su inclusin en la
documentacin de la obra ejecutada.

Artculo 16. Los propietarios y los usuarios.


1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificacin mediante
un adecuado uso y mantenimiento, as como recibir, conservar y transmitir la documentacin
de la obra ejecutada y los seguros y garantas con que sta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilizacin adecuada de
los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y
mantenimiento, contenidas en la documentacin de la obra ejecutada.

CAPTULO IV
Responsabilidades y garantas

Artculo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la


edificacin.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas fsicas o jurdicas
que intervienen en el proceso de la edificacin respondern frente a los propietarios y los
terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de
divisin, de los siguientes daos materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos
indicados, contados desde la fecha de recepcin de la obra, sin reservas o desde la
subsanacin de stas:
a) Durante diez aos, de los daos materiales causados en el edificio por vicios o
defectos que afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecnica y la estabilidad del edificio.

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b) Durante tres aos, de los daos materiales causados en el edificio por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artculo 3.
El constructor tambin responder de los daos materiales por vicios o defectos de
ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras dentro del plazo
de un ao.
2. La responsabilidad civil ser exigible en forma personal e individualizada, tanto por
actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo
a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daos materiales o
quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado
de intervencin de cada agente en el dao producido, la responsabilidad se exigir
solidariamente.
En todo caso, el promotor responder solidariamente con los dems agentes
intervinientes ante los posibles adquirentes de los daos materiales en el edificio
ocasionados por vicios o defectos de construccin.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervencin administrativas que en cada caso
procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extender a las
personas fsicas o jurdicas que, a tenor del contrato o de su intervencin decisoria en la
promocin, acten como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de
cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras anlogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con ms de un proyectista,
los mismos respondern solidariamente.
Los proyectistas que contraten los clculos, estudios, dictmenes o informes de otros
profesionales, sern directamente responsables de los daos que puedan derivarse de su
insuficiencia, incorreccin o inexactitud, sin perjuicio de la repeticin que pudieran ejercer
contra sus autores.
6. El constructor responder directamente de los daos materiales causados en el
edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o
tcnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y dems
personas fsicas o jurdicas que de l dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas fsicas o jurdicas la ejecucin de
determinadas partes o instalaciones de la obra, ser directamente responsable de los daos
materiales por vicios o defectos de su ejecucin, sin perjuicio de la repeticin a que hubiere
lugar.
Asimismo, el constructor responder directamente de los daos materiales causados en
el edificio por las deficiencias de los productos de construccin adquiridos o aceptados por
l, sin perjuicio de la repeticin a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecucin de la obra que suscriban el certificado
final de obra sern responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la direccin de una obra cuyo proyecto no haya elaborado l mismo,
asumir las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del
proyecto, sin perjuicio de la repeticin que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la direccin de obra se contrate de manera conjunta a ms de un tcnico, los
mismos respondern solidariamente sin perjuicio de la distribucin que entre ellos
corresponda.
8. Las responsabilidades por daos no sern exigibles a los agentes que intervengan en
el proceso de la edificacin, si se prueba que aqullos fueron ocasionados por caso fortuito,
fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el dao.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artculo se entienden sin perjuicio de las
que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme
al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artculos 1.484 y siguientes del Cdigo
Civil y dems legislacin aplicable a la compraventa.

Artculo 18. Plazos de prescripcin de las acciones.


1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artculo anterior por daos
materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirn en el plazo de dos aos a contar

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desde que se produzcan dichos daos, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir
para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
2. La accin de repeticin que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que
intervienen en el proceso de edificacin contra los dems, o a los aseguradores contra ellos,
prescribir en el plazo de dos aos desde la firmeza de la resolucin judicial que condene al
responsable a indemnizar los daos, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a
la indemnizacin de forma extrajudicial.

Artculo 19. Garantas por daos materiales ocasionados por vicios y defectos de la
construccin.
1. El rgimen de garantas exigibles para las obras de edificacin comprendidas en el
artculo 2 de esta Ley se har efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca
en aplicacin de la disposicin adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes
garantas:
a) Seguro de daos materiales, seguro de caucin o garanta financiera, para garantizar,
durante un ao, el resarcimiento de los daos materiales por vicios o defectos de ejecucin
que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras, que podr ser sustituido
por la retencin por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecucin material de la
obra.
b) Seguro de daos materiales, seguro de caucin o garanta financiera, para garantizar,
durante tres aos, el resarcimiento de los daos causados por vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artculo 3.
c) Seguro de daos materiales, seguro de caucin o garanta financiera, para garantizar,
durante diez aos, el resarcimiento de los daos materiales causados en el edificio por vicios
o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecnica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daos materiales reunirn las condiciones siguientes:
a) Tendr la consideracin de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del
apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el
propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor
podr pactar expresamente con el constructor que ste sea tomador del seguro por cuenta
de aqul.
b) La prima deber estar pagada en el momento de la recepcin de la obra. No obstante,
en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en perodos siguientes a la fecha de
recepcin, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dar derecho al
asegurador a resolver el contrato, ni ste quedar extinguido, ni la cobertura del asegurador
suspendida, ni ste liberado de su obligacin, caso de que el asegurado deba hacer efectiva
la garanta.
c) No ser de aplicacin la normativa reguladora de la cobertura de riesgos
extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artculo 4 de la Ley 21/1990,
de 19 de diciembre.
3. Los seguros de caucin reunirn las siguientes condiciones:
a) Las sealadas en los apartados 2.a) y 2.b) de este artculo. En relacin con el
apartado 2.a), los asegurados sern siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de
parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer
requerimiento.
c) El asegurador no podr oponer al asegurado las excepciones que puedan
corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podr rescindirse ni resolverse el
contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duracin previsto en el
apartado 1 de este artculo.

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5. El importe mnimo del capital asegurado ser el siguiente:


a) El 5 por 100 del coste final de la ejecucin material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantas del apartado 1.a) de este artculo.
b) El 30 por 100 del coste final de la ejecucin material de la obra, incluidos los
honorarios profesionales, para las garantas del apartado 1.b) de este artculo.
c) El 100 por 100 del coste final de la ejecucin material de la obra, incluidos los
honorarios profesionales, para las garantas del apartado 1.c) de este artculo.
6. El asegurador podr optar por el pago de la indemnizacin en metlico que
corresponda a la valoracin de los daos o por la reparacin de los mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantas de suscripcin obligatoria
implicar, en todo caso, la obligacin de responder personalmente al obligado a suscribir las
garantas.
8. Para las garantas a que se refiere el apartado 1.a) de este artculo no sern
admisibles clusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitacin alguna en la
responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartado 1.b) y 1.c) de
este artculo se establezca una franquicia, sta no podr exceder del 1 por 100 del capital
asegurado de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantas a que se refiere esta Ley no cubrirn:
a) Los daos corporales u otros perjuicios econmicos distintos de los daos materiales
que garantiza la Ley.
b) Los daos ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c) Los daos causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los daos ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio despus
de la recepcin, salvo las de subsanacin de los defectos observados en la misma.
e) Los daos ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la
recepcin.
g) Los daos que tengan su origen en un incendio o explosin, salvo por vicios o
defectos de las instalaciones propias del edificio.
h) Los daos que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o
por el propio perjudicado por el dao.
i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas
recogidas en el acta de recepcin, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y
las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta
de recepcin.

Artculo 20. Requisitos para la escrituracin e inscripcin.


1. No se autorizarn ni se inscribirn en el Registro de la Propiedad escrituras pblicas
de declaracin de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicacin esta Ley, sin que
se acredite y testimonie la constitucin de las garantas a que se refiere el artculo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripcin de las acciones a que se
refiere el artculo 18, no se cerrar en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor
individual ni se inscribir la liquidacin de las sociedades promotoras sin que se acredite
previamente al Registrador la constitucin de las garantas establecidas por esta Ley, en
relacin con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

Disposicin adicional primera. Percepcin de cantidades a cuenta del precio durante la


construccin.
Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
1. Las personas fsicas y jurdicas que promuevan la construccin de toda clase de
viviendas, incluidas las que se realicen en rgimen de comunidad de propietarios o sociedad
cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su
construccin, debern cumplir las condiciones siguientes:

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a) Garantizar, desde la obtencin de la licencia de edificacin, la devolucin de las


cantidades entregadas ms los intereses legales, mediante contrato de seguro de caucin
suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en Espaa, o
mediante aval solidario emitido por entidades de crdito debidamente autorizadas, para el
caso de que la construccin no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la
entrega de la vivienda.
b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a travs de entidades de
crdito en las que habrn de depositarse en cuenta especial, con separacin de cualquier
otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de
propietarios o sociedad cooperativa, y de las que nicamente podr disponer para las
atenciones derivadas de la construccin de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas
o depsitos la entidad de crdito, bajo su responsabilidad, exigir la garanta a que se refiere
la condicin anterior.
2. La garanta se extender a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los
impuestos aplicables, ms el inters legal del dinero.
Dos. Requisitos de las garantas.
1. Para que un contrato de seguro de caucin pueda servir como garanta de las
cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas deber cumplir los siguientes
requisitos:
a) Se suscribir una pliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se
identifique el inmueble para cuya adquisicin se entregan de forma anticipada las cantidades
o los efectos comerciales.
b) La suma asegurada incluir la cuanta total de las cantidades anticipadas en el
contrato de compraventa, de adhesin a la promocin o fase de la cooperativa o instrumento
jurdico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el inters legal del
dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la
vivienda por el promotor.
c) Ser tomador del seguro el promotor, a quien le corresponder el pago de la prima por
todo el periodo de seguro hasta la elevacin a escritura pblica del contrato de compraventa,
de adhesin a la promocin o fase de la cooperativa o instrumento jurdico equivalente.
d) Corresponde la condicin de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el
contrato de compraventa.
e) El asegurador no podr oponer al asegurado las excepciones que puedan
corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no
ser, en ningn caso, excepcin oponible.
f) La duracin del contrato no podr ser inferior a la del compromiso para la construccin
y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prrroga para la entrega de las
viviendas, el promotor podr prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la
correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prrroga.
g) La entidad aseguradora podr comprobar durante la vigencia del seguro los
documentos y datos del promotor-tomador que guarden relacin con las obligaciones
contradas frente a los asegurados.
h) En caso de que la construccin no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo
convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para
la devolucin de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus
intereses y este en el plazo de treinta das no haya procedido a su devolucin, podr
reclamar al asegurador el abono de la indemnizacin correspondiente. Igualmente, el
asegurado podr reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la
reclamacin previa al promotor.
El asegurador deber indemnizar al asegurado en el plazo de treinta das a contar desde
que formule la reclamacin.
i) En ningn caso sern indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron
aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de
seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesin.

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j) El asegurador podr reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los


asegurados, a cuyo efecto se subrogar en los derechos que correspondan a stos.
k) En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnizacin al
asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor
no podr enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por
la cantidad indemnizada.
l) En todo lo no especficamente dispuesto, le ser de aplicacin la Ley 50/1980, de 8 de
octubre, de Contrato de Seguro.
2. Para que un aval pueda servir como garanta de las cantidades anticipadas en la
construccin y venta de viviendas deber cumplir los siguientes requisitos:
a) Deber emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crdito, por la cuanta total de
las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesin a la promocin o fase
de la cooperativa o instrumento jurdico equivalente, incluidos los impuestos aplicables,
incrementada en el inters legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la
fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
b) En caso de que la construccin no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo
convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor
para la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos
aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta das no haya procedido a su
devolucin, podr exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario
podr reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamacin previa al
promotor.
c) Transcurrido un plazo de dos aos, a contar desde el incumplimiento por el promotor
de la obligacin garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisin
del contrato y la devolucin de las cantidades anticipadas, se producir la caducidad del
aval.
Tres. Informacin contractual.
En los contratos para la adquisicin de viviendas en que se pacte la entrega al promotor,
incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, de cantidades
anticipadas deber hacerse constar expresamente:
a) Que el promotor se obliga a la devolucin al adquirente de las cantidades percibidas a
cuenta, incluidos los impuestos aplicables, ms los intereses legales en caso de que la
construccin no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el
contrato, o no se obtenga la cdula de habitabilidad, licencia de primera ocupacin o el
documento equivalente que faculten para la ocupacin de la vivienda.
b) Referencia al contrato de seguro o aval bancario a los que hace referencia el apartado
uno.1.a) de esta disposicin, con indicacin de la denominacin de la entidad aseguradora o
de la entidad avalista.
c) Designacin de la entidad de crdito y de la cuenta a travs de la cual se ha de hacer
entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como
consecuencia del contrato celebrado.
En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, incluido el
supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, har entrega al
adquirente del documento que acredite la garanta, referida e individualizada a las
cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.
Cuatro. Ejecucin de la garanta.
Si la construccin no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada,
el adquirente podr optar entre la rescisin del contrato con devolucin de las cantidades
entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses
legales, o conceder al promotor prrroga, que se har constar en una clusula adicional del
contrato otorgado, especificando el nuevo perodo con la fecha de terminacin de la
construccin y entrega de la vivienda.
Cinco. Cancelacin de la garanta.

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Expedida la cdula de habitabilidad, la licencia de primera ocupacin o el documento


equivalente que faculten para la ocupacin de la vivienda por el rgano administrativo
competente y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al adquirente, se
cancelarn las garantas otorgadas por la entidad aseguradora o avalista. Cumplidas las
condiciones anteriores, se producir igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.
Seis. Publicidad de la promocin de viviendas.
En la publicidad de la promocin de viviendas con percepcin de cantidades a cuenta
con anterioridad a la iniciacin de las obras o durante el perodo de construccin, ser
obligatorio hacer constar que el promotor ajustar su actuacin y contratacin al
cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley, haciendo mencin expresa
de la entidad aseguradora o avalista garante, as como de la entidad de crdito en la que
figura abierta la cuenta especial en la que habrn de ingresarse las cantidades anticipadas.
Siete. Infracciones y sanciones.
El incumplimiento de las obligaciones impuestas en esta disposicin constituye infraccin
en materia de consumo, aplicndose lo dispuesto en el rgimen sancionador general sobre
proteccin de los consumidores y usuarios previsto en la legislacin general y en la
normativa autonmica correspondiente, sin perjuicio de las competencias atribuidas por la
normativa vigente a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.
El incumplimiento de la obligacin de constituir garanta a la que se refiere el apartado
uno.1 de esta disposicin dar lugar a una sancin de hasta el 25 por 100 de las cantidades
cuya devolucin deba ser asegurada o la que corresponda segn lo dispuesto en la
normativa propia de las Comunidades Autnomas.
Adems de lo anterior, se impondrn al promotor, incluido el supuesto de comunidades
de propietarios o sociedad cooperativa, las infracciones y sanciones que pudieran
corresponder conforme a la legislacin especfica en materia de ordenacin de la edificacin.
Ocho. Desarrollo reglamentario.
Reglamentariamente podrn determinarse los organismos pblicos de promocin de
viviendas que se excepten de los requisitos establecidos en esta disposicin adicional.
El Gobierno podr dictar las disposiciones complementarias para el desarrollo de lo
dispuesto en esta disposicin adicional.

Disposicin adicional segunda. Obligatoriedad de las garantas por daos materiales


ocasionados por vicios y defectos en la construccin.
Uno. La garanta contra daos materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artculo 19
de esta Ley ser exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal
sea el de vivienda.
No obstante, esta garanta no ser exigible en el supuesto del autopromotor individual de
una nica vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la
transmisin "inter vivos" dentro del plazo previsto en el prrafo a) del artculo 17.1, el
autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar obligado a la contratacin de la garanta a
que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez aos. A
estos efectos, no se autorizarn ni inscribirn en el Registro de la Propiedad escrituras
pblicas de transmisin "inter vivos" sin que se acredite y testimonie la constitucin de la
referida garanta, salvo que el autopromotor, que deber acreditar haber utilizado la vivienda,
fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitucin de la misma.
Tampoco ser exigible la citada garanta en los supuestos de rehabilitacin de edificios
destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construccin se
solicitaron las correspondientes licencias de edificacin con anterioridad a la entrada en vigor
de la presente Ley.
Dos. Mediante Real Decreto podr establecerse la obligatoriedad de suscribir las
garantas previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del citado artculo 19, para edificios cuyo
destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podr establecerse la

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obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantas previstas en el artculo 19, para


edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.

Disposicin adicional tercera. Intervenciones en el proceso de la edificacin de los


Cuerpos de Ingenieros de los Ejrcitos en el mbito de la Defensa.
Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejrcitos, cuando intervengan en la
realizacin de edificaciones o instalaciones afectas a la Defensa, se regirn en lo que se
refiere a su capacidad profesional por la Ley 17/1999, de 18 de mayo, de Rgimen del
Personal de las Fuerzas Armadas, y disposiciones reglamentarias de desarrollo.

Disposicin adicional cuarta. Coordinador de seguridad y salud.


Las titulaciones acadmicas y profesionales habilitantes para desempear la funcin de
coordinador de seguridad y salud en obras de edificacin, durante la elaboracin del
proyecto y la ejecucin de la obra, sern las de arquitecto, arquitecto tcnico, ingeniero o
ingeniero tcnico, de acuerdo con sus competencias y especialidades.

Disposicin adicional quinta. Regulacin del derecho de reversin.


Los artculos 54 y 55 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de 16 de diciembre de 1954,
quedan redactados de la manera siguiente:

"Artculo 54.
1. En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motiv la
expropiacin, as como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o
desapareciese la afectacin, el primitivo dueo o sus causahabientes podrn
recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, mediante el abono a quien
fuera su titular de la indemnizacin que se determina en el artculo siguiente.
2. No habr derecho de reversin, sin embargo, en los casos siguientes:

a) Cuando simultneamente a la desafectacin del fin que justific la


expropiacin se acuerde justificadamente una nueva afectacin a otro fin que haya
sido declarado de utilidad pblica o inters social. En este supuesto la Administracin
dar publicidad a la sustitucin, pudiendo el primitivo dueo o sus causahabientes
alegar cuanto estimen oportuno en defensa de su derecho a la reversin, si
consideran que no concurren los requisitos exigidos por la ley, as como solicitar la
actualizacin del justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el
servicio inicialmente previstos.
b) Cuando la afectacin al fin que justific la expropiacin o a otro declarado de
utilidad pblica o inters social se prolongue durante diez aos desde la terminacin
de la obra o el establecimiento del servicio.

3. Cuando de acuerdo con lo establecido en los apartados anteriores de este


artculo proceda la reversin, el plazo para que el dueo primitivo o sus
causahabientes puedan solicitarla ser el de tres meses, a contar desde la fecha en
que la Administracin hubiera notificado el exceso de expropiacin, la desafectacin
del bien o derecho expropiados o su propsito de no ejecutar la obra o de no
implantar el servicio.
En defecto de esta notificacin, el derecho de reversin podr ejercitarse por el
expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes:

a) Cuando se hubiera producido un exceso de expropiacin o la desafectacin


del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte aos desde la toma
de posesin de aqullos.
b) Cuando hubieran transcurrido cinco aos desde la toma de posesin del bien
o derecho expropiados sin iniciarse la ejecucin de la obra o la implantacin del
servicio.
c) Cuando la ejecucin de la obra o las actuaciones para el establecimiento del
servicio estuvieran suspendidas ms de dos aos por causas imputables a la

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Administracin o al beneficiario de la expropiacin sin que se produjera por parte de


stos ningn acto expreso para su reanudacin.

4. La competencia para resolver sobre la reversin corresponder a la


Administracin en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que
se solicite aqulla o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la
expropiacin, en su caso, titular de los mismos.
5. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiacin forzosa se har
constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles
adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo
dispuesto en este artculo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho
de reversin no ser oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los ttulos
de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.

Artculo 55.
1. Es presupuesto del ejercicio del derecho de reversin la restitucin de la
indemnizacin expropiatoria percibida por el expropiado, actualizada conforme a la
evolucin del ndice de precios al consumo en el perodo comprendido entre la fecha
de iniciacin del expediente de justiprecio y la de ejercicio del derecho de reversin.
La determinacin de este importe se efectuar por la Administracin en el mismo
acuerdo que reconozca el derecho de reversin.
2. Por excepcin, si el bien o derecho expropiado hubiera experimentado
cambios en su calificacin jurdica que condicionaran su valor o hubieran incorporado
mejoras aprovechables por el titular de aquel derecho o sufrido menoscabo de valor,
se proceder a una nueva valoracin del mismo, referida a la fecha de ejercicio del
derecho, fijada con arreglo a las normas contenidas en el captulo III del Ttulo II de
esta Ley.
3. La toma de posesin del bien o derecho revertido no podr tener lugar sin el
previo pago o consignacin del importe resultante conforme a los apartados
anteriores. Dicho pago o consignacin deber tener lugar en el plazo mximo de tres
meses desde su determinacin en va administrativa, bajo pena de caducidad del
derecho de reversin y sin perjuicio de la interposicin de recurso contencioso-
administrativo. En este ltimo caso, las diferencias que pudieran resultar de la
sentencia que se dicte debern, asimismo, satisfacerse o reembolsarse, segn
proceda, incrementadas con los intereses devengados al tipo de inters legal desde
la fecha del primer pago en el plazo de tres meses desde la notificacin de la
sentencia bajo pena de caducidad del derecho de reversin en el primer supuesto."

Disposicin adicional sexta. Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los
servicios de telecomunicacin.
El artculo 2, apartado a), del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicacin,
quedar redactado de la siguiente manera:

"a) A todos los edificios y conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en
la edificacin, de uso residencial o no y sean o no de nueva construccin, que estn
acogidos, o deban acogerse, al rgimen de propiedad horizontal regulado por la Ley
49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6
de abril."

Disposicin adicional sptima. Solicitud de la demanda de notificacin a otros agentes.


Quien resulte demandado por ejercitarse contra l acciones de responsabilidad basadas
en las obligaciones resultantes de su intervencin en el proceso de la edificacin previstas
en la presente Ley, podr solicitar, dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento Civil
concede para contestar a la demanda, que sta se notifique a otro u otros agentes que
tambin hayan tenido intervencin en el referido proceso.

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La notificacin se har conforme a lo establecido para el emplazamiento de los


demandados e incluir la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados al proceso
de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que se dicte ser oponible y
ejecutable frente a ellos.

Disposicin adicional octava. Instalacin de infraestructuras de red o estaciones


radioelctricas en edificaciones de dominio privado.
Las obras de instalacin de infraestructuras de red o estaciones radioelctricas en
edificaciones de dominio privado no requerirn la obtencin de licencia de obras o
edificacin ni otras autorizaciones, si bien, en todo caso el promotor de las mismas habr de
presentar ante la autoridad competente en materia de obras de edificacin una declaracin
responsable donde conste que las obras se llevarn a cabo segn un proyecto o una
memoria tcnica suscritos por tcnico competente, segn corresponda, justificativa del
cumplimiento de los requisitos aplicables del Cdigo Tcnico de la Edificacin. Una vez
ejecutadas y finalizadas las obras de instalacin de las infraestructuras de las redes de
comunicaciones electrnicas, el promotor deber presentar ante la autoridad competente
una comunicacin de la finalizacin de las obras y de que las mismas se han llevado a cabo
segn el proyecto tcnico o memoria tcnica.

Disposicin transitoria primera.


Lo dispuesto en esta Ley, salvo en materia de expropiacin forzosa en que se estar a lo
establecido en la disposicin transitoria segunda, ser de aplicacin a las obras de nueva
construccin y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la
correspondiente licencia de edificacin, a partir de su entrada en vigor.

Disposicin transitoria segunda.


Lo establecido en la disposicin adicional quinta no ser de aplicacin a aquellos bienes
y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera presentado la solicitud
de reversin.

Disposicin transitoria tercera. Adaptacin al rgimen introducido por la disposicin


adicional primera Percepcin de cantidades a cuenta del precio durante la construccin,
en su redaccin dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenacin, supervisin y
solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras, que modifica la Ley 38/1999, de 5
de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin.
Las entidades aseguradoras debern, antes del 1 de julio de 2016 y para las cantidades
que se entreguen a cuenta a partir de esa fecha, adaptar las plizas vigentes a 1 de enero
de 2016 al rgimen introducido por la disposicin final tercera.dos de la Ley 20/2015, de 14
de julio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades aseguradoras y
reaseguradoras, por la que se modifica la disposicin adicional primera Percepcin de
cantidades a cuenta del precio durante la construccin de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de Ordenacin de la Edificacin.

Disposicin derogatoria primera.


Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo
dispuesto en esta Ley.

Disposicin derogatoria segunda.


Los artculos 64 a 70 del Reglamento de la Ley de Expropiacin Forzosa, aprobado por
Decreto de 26 de abril de 1957, seguirn vigentes en cuanto no se opongan o resulten
compatibles con lo establecido en la disposicin adicional quinta.

Disposicin derogatoria tercera.


Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo
establecido en esta Ley y, en particular, las siguientes:

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a) La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la


construccin y venta de viviendas.
b) El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicacin de la Ley 57/1968, de 27
de julio, a las Comunidades y Cooperativas de Viviendas.
c) La Orden de 29 de noviembre de 1968 sobre el seguro de afianzamiento de
cantidades anticipadas para viviendas, en lo que pudiera estar en vigor.

Disposicin final primera. Fundamento constitucional.


Esta Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado de
conformidad con los artculos de la Constitucin siguientes:
a) El artculo 149.1.6.a , 8.a y 30.a en relacin con las materias civiles y mercantiles de
los captulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la edificacin y atribuciones
derivadas del ejercicio de las profesiones establecidas en el captulo III, sin perjuicio de los
derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autnomas.
b) El artculo 149.1.16.a, 21.a, 23.a y 25.a para el artculo 3.
c) El artculo 149.1.6.a, 8.a y 11.a para el captulo IV.
d) El artculo 149.1.18.a para la disposicin adicional quinta.
Lo dispuesto en esta Ley ser de aplicacin sin perjuicio de las competencias legislativas
y de ejecucin que tengan asumidas las Comunidades Autnomas en este mbito.

Disposicin final segunda. Autorizacin al Gobierno para la aprobacin de un Cdigo


Tcnico de la Edificacin.
Se autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto y en el plazo de dos aos a
contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un Cdigo Tcnico de la Edificacin
que establezca las exigencias que deben cumplir los edificios en relacin con los requisitos
bsicos establecidos en el artculo 3, apartados 1.b) y 1.c).
Hasta su aprobacin, para satisfacer estos requisitos bsicos se aplicarn las normas
bsicas de la edificacin-NBE que regulan las exigencias tcnicas de los edificios y que se
enumeran a continuacin:
NBE CT-79 Condiciones trmicas en los edificios.
NBE CA-88 Condiciones acsticas en los edificios.
NBE AE-88 Acciones en la edificacin.
NBE FL-90 Muros resistentes de fbrica de ladrillo.
NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.
NBE EA-95 Estructuras de acero en edificacin.
NBE CPI-96 Condiciones de proteccin contra incendios en los edificios.
Asimismo, se aplicar el resto de la reglamentacin tcnica de obligado cumplimiento
que regule alguno de los requisitos bsicos establecidos en el artculo 3.

Disposicin final tercera. Adaptacin del Reglamento de la Ley de Expropiacin Forzosa.


El Gobierno, en un plazo de seis meses, adaptar la seccin 4.a del captulo IV del Ttulo
II del Reglamento de la Ley de Expropiacin Forzosa a lo dispuesto en esta Ley.

Disposicin final cuarta. Entrada en vigor.


Esta Ley entrar en vigor a los seis meses de su publicacin en el "Boletn Oficial del
Estado", salvo sus disposiciones adicional quinta, transitoria segunda, derogatoria primera
por lo que se refiere a la legislacin en materia de expropiacin forzosa, derogatoria
segunda, y final tercera que entrarn en vigor el da siguiente al de dicha publicacin.
Por tanto,
Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar
esta Ley.

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Madrid, 5 de noviembre de 1999.

JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
JOS MARA AZNAR LPEZ

Este texto consolidado no tiene valor jurdico.


Ms informacin en info@boe.es

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