Marcus Vinicius Ginez da Silva Advogado OAB-PR.30.

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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1 VARA CVEL DA
JUSTIA FEDERAL DA COMARCA DE LONDRINA-PR

AUTOS: 2007.70.01.003760-4

CONDOMNIO RESDIENCIAL LUIZ XVI, j devidamente

qualificado nos autos em epgrafe de AO SUMRIA DE COBRANA
proposta em desfavor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, por seu advogado e
bastante procurador, vem com devido respeito e acatamento a douta
presena de Vossa Excelncia apresentar sua IMPUGNAO em face da
Contestao de fls.216/226, pelos motivos que passa expor e ao seu
final requerer:

I PRELIMINARMENTE
I.I PRESCRIO NO OCORRNCIA
A R em cede preliminar sustenta que parte da dvida
cobrada se encontra prescrita art.206 do CC.

Em que pese o entendimento da R, data venia seu

entendimento equivocado, pois, como cedio o prazo prescricional
da taxa condominial no era previsto na legislao revogada, razo
pela qual o debito condominial sempre foi reconhecido como de ao
pessoal, logo, o prazo era Vintenal.

Portanto, no havendo disposio especfica para as

despesas condominiais no Cdigo Civil de 1916, e tratando-se de ao
pessoal, a hiptese, para todo o dbito, a regulada pelo artigo
177 do Cdigo Civil de 1916 que estabelece prescrio vintenria.

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Neste sentido o entendimento do Superior Tribunal
de Justia j se posicionou, vejamos:

"O prazo prescricional da ao de cobrana de quotas

condominiais de vinte anos, porque regulado pelo
artigo 177, do Cdigo Civil" (REsp. 88.885 - 3 Turma
- Rel. Ministro Waldemar Zweiter)
"2. A prescrio de vinte anos para a cobrana das
cotas de condomnio". (REsp. n 202618 - 3 Turma -
Relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito)
Assim, considerando o prazo prescricional de vinte
anos, bem como que se pretende o recebimento de
taxas condominiais vencidas no perodo de 30/09/1995
a 30/10/1996, afasto a alega prescrio da pretenso
deduzida

REsp 848161 / MT; RECURSO ESPECIAL 2006/0107144-0

Ministro JORGE SCARTEZZINI (1113
T4 - QUARTA TURMA
05/12/2006
DJ 05.02.2007 p. 257
CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AO
MONITRIA - PRESCRIO - INOCORRNCIA - PRAZO - NOVO
CDIGO CIVIL - VIGNCIA - TERMO INICIAL.
1 - luz do novo Cdigo Civil o prazo prescricional
das aes pessoais foi reduzido de 20 (vinte) para 10
(dez) anos. J o art. 2.028 assenta que "sero os da
lei anterior os prazos, quando reduzidos por este
Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j
houver transcorrido mais da metade do tempo
estabelecido na lei revogada". Infere-se, portanto,
que to-somente os prazos em curso que ainda no
tenham atingido a metade do prazo da lei anterior
(menos de dez anos) esto submetidos ao regime do
Cdigo vigente.
Entretanto, consoante nossa melhor doutrina, atenta
aos princpios da segurana jurdica, do direito
adquirido e da irretroatividade legal, os novos
prazos devem ser contados a partir da vigncia do
novo Cdigo, ou seja, 11 de janeiro de 2003, e no da
data da constituio da dvida.
2 - Conclui-se, assim, que, no caso em questo, a
pretenso da ora recorrida no se encontra prescrita,
pois o ajuizamento da ao ocorreu em 13/02/2003. Um
ms, aps o advento da nova legislao civil.
3 - Recurso no conhecido.

Entretanto, vislumbra-se que com o advento do

CC/2002, referido prazo foi reduzido pela metade, ou seja, de 20
para 10 anos e no 5 como alegado.

Contudo, no obstante a reduo do prazo pela metade,

ou seja, de 20 para 10 anos CC/2002 art.205, a interpretao da norma
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contida no art.2028 do CC no pode ser gramatical, visto que pelos
princpios basilares que norteiam o Direito leia-se Segurana
Jurdica, Direito adquirido, irretroatividade art.5, XXXVI da
Constituio Federal e 6 da LICC a contagem do prazo prescricional
deve fluir da data em que o Cdigo Civil passou a vigorar 11/01/2003,
e no da data da constituio da dvida.

Isso significa dizer que, semelhana do que se

passa com a reparao civil, cujo prazo tambm foi
reduzido, a prescrio da quota condominial vencida
antes de 10 de janeiro de 1993 de 20 anos. A quota
vencida depois dessa data prescreve em dez anos,
contados, porm, de 11 de janeiro de 2003. Portanto,
nenhuma ao de cobrana de despesa de condomnio
regida pelo Cdigo Civil de 2002 prescrever antes de
11 de janeiro de 2013.1

Portanto, se o Cdigo de 2002 entrou em vigor em 10

de janeiro de 2003 o dispositivo que reduziu os prazos de 20 para 10
anos deve ser aplicado para as taxas vencidas aps a vigncia do
Cdigo, isto , 11 de janeiro de 2003, e no para taxas pretritas
vigncia da Lei, tal como ocorre com a multa, cujo percentual
reduzido para 2% aplicado aps a vigncia do CC/2002, sendo, pelo
princpio da Anterioridade mantido os percentuais de 10% ou 20%
previstos na conveno.

No caso in tela, incontroverso que o prazo

prescricional das taxas cobradas no ultrapassaram em 11.01.2003 mais
da metade do prazo previsto na lei anterior (20 anos), logo,
submetidas esto regra do novel que as reduziu para 10 anos CC/2002
art.205, entretanto, para que no ocorram leses aos princpios
constitucionais no se pode aceitar que a melhor exegese para o
art.2.028, seja aquela de retroatividade da nova disposio para
alcanar fatos constitudos anteriormente sua entrada em vigor,
atingindo assim, atos jurdicos perfeitos e direitos adquiridos.

Portanto, respeitado os Princpios Constitucionais e a

Interpretao Hermenutica da Lei, os prazos reduzidos pelo novel que
forem submetidos a regra dos art.205 e art.2.028 do Cdigo Civil so
de 10 e no 5 anos e devem fluir da entrada em vigor do CC/2002 isto
11.01.2003.

Nesse sentido o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL estampando o

enunciado n50 extrado da jornada de discusso sobre o novo Cdigo
Civil, decidiu, in verbis:

A partir da vigncia do novo Cdigo Civil, o prazo

prescricional das aes de reparao de danos que no

1 Cf. Contribuies ao estudo do novo Direito Civil, obra coletiva e

organizada por Frederico A.Paschoal e Jos Fernando Simo, So Paulo,
Campinas, Milenium, 2003, p. 11-17.
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houver atingido a metade do tempo previsto no Cdigo
Civil de 1916 fluir por inteiro, nos termos da nova lei
(art. 206)

No mesmo sentido o enunciado 299 dispe:

Enunciado 299: "Art. 2.028. Iniciada a contagem de

determinado prazo sob a gide do Cdigo Civil de 1916,
e vindo a lei nova a reduzi-lo, prevalecer o prazo antigo,
desde que transcorrido mais de metade deste na data da
entrada em vigor do novo Cdigo. O novo prazo ser
contado a partir de 11 de janeiro de 2003, desprezando-
se o tempo anteriormente decorrido, salvo quando o
no-aproveitamento do prazo j decorrido implicar
aumento do prazo prescricional previsto na lei revogada,
hiptese em que deve ser aproveitado o prazo j
decorrido durante o domnio da lei antiga,
estabelecendo-se uma continuidade temporal."

A jurisprudncia do STF dava igual orientao, a

propsito da reduo do prazo prescricional provocado pelo Cdigo
Tributrio Nacional, como se v do seguinte aresto:

Prescrio. Direito intertemporal. Caso em que o prazo

prescribente fixado na lei nova menor do que o prazo
prescricional marcado na lei anterior. Feita a contagem
do prazo prescribente marcado na lei nova (isso a partir
da vigncia dessa lei), e se ocorrer que ele termine antes
de findar-se o prazo maior fixado na lei anterior, de
considerar o prazo menor previsto na lei posterior,
contado esse prazo a partir da vigncia da segunda lei.2

No caso em que a lei nova reduz o prazo exigido para a

prescrio, a lei nova no se pode aplicar ao prazo em
curso, sem se tornar retroativa. Da resulta que o prazo
novo que ela estabelece correr somente a contar de sua
entrada em vigor (RT 343/510, RE 51.076)".

HUMBERTO THEODORO JNIOR3, ao comentar o Novo Cdigo

Civil, ensina:

"Quanto ao encurtamento do prazo, a regra transitria

do Cdigo de 2002 manda conservar o regime da lei
revogada, sempre que ao tempo da entrada em vigor da
lei atual j houver transcorrido mais da metade do
tempo previsto na regra antiga. Para os casos em que

2 STF, 1 T., RE 79327/SP, Rel. Min. Antnio Neder, ac. De 03.10.78.

3 Comentrios ao Novo Cdigo Civil, Vol. III, Forense, p. 300/301

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houver transcorrido menos da metade do prazo da lei
antiga, dar-se-, normalmente, a submisso ao prazo
novo a partir da vigncia do atual Cdigo."

O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA no mesmo entendimento

em suas recentes decises exaradas em casos anlogos resolveram o
deslinde da matria em comento, entendendo por bem reconhecer que o
incio do prazo prescricional previsto na lei substantiva revogada,
cuja metade ainda no houvesse transcorrido at a vigncia do novo
cdigo Civil e por este tenha sido reduzida, comea fluir
integralmente a partir de 10.01.2003, vejamos:

AgRg no RECURSO ESPECIAL N 698.128 - DF

(2004/0152211-8)
RELATOR : MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIOR
AGRAVANTE : VIAO VALMIR AMARAL LTDA
ADVOGADO : SEBASTIO ALVES PEREIRA NETO E OUTROS
AGRAVADO : CARINA ROCHA ANTUNES SANTANA
MAGALHES
ADVOGADO : JOS HELVCIO DE CASTRO

EMENTA
CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. AO DE
INDENIZAO. PRESCRIO. INOCORRNCIA. CDIGO
CIVIL DE 2002, ARTS. 2.028 E 206, 3, V. EXEGESE.
I. O prazo prescricional da ao, previsto na lei substantiva
revogada, cuja metade ainda no houvesse transcorrido at a
vigncia do novo Cdigo Civil e por este tenha sido reduzido,
como na hiptese, para trs anos, tal interstcio deve ser
contado integralmente a partir de 11.01.2003.
Precedentes.
II. Inocorrncia da prescrio da ao indenizatria na
hiptese dos autos, em virtude de o sinistro ter ocorrido em
17.03.1997.
III. Agravo regimental desprovido. Vistos e relatados estes
autos, em que so partes as acima indicadas, decide a Quarta
Turma do Superior Tribunal de Justia, unanimidade, negar
provimento ao agravo regimental, na forma do relatrio e
notas taquigrficas constantes dos autos, que ficam fazendo
parte integrante do presente julgado. Participaram do
julgamento os Srs. Ministros Jorge Scartezzini, Hlio Quaglia
Barbosa, Massami Uyeda e Cesar Asfor Rocha. Braslia (DF),
12 de setembro de 2006 (Data do Julgamento) MINISTRO
ALDIR PASSARINHO JUNIOR Relator.

No Agravo Regimental do Recurso Especial retro

colacionado, o Ministro Aldir Passarinho ao proferir o seu voto
destacou:
AgRg no RECURSO ESPECIAL N 698.128 - DF
(2004/0152211-8)
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VOTO EXMO. SR. MINISTRO ALDIR PASSARINHO
JUNIOR (Relator): Do cotejo entre os fundamentos da
deciso atacada e as razes expendidas no presente recurso,
denota-se, sem maiores esforos, que no assiste razo
recorrente. Em vista disso, limito-me a ratificar integralmente
os termos do decisum recorrido (fl. 181):
"Trata-se de recurso especial interposto contra acrdo que,
em ao de indenizatria, afastou o decreto de prescrio da
ao, luz da interpretao do art. 2.028 do Cdigo Civil de
2002.
O decisum no merece reparos.
Com efeito, j decidiu a Quarta Turma que somente
esto sujeitos regra de transio os prazos que, na
data de vigncia da Lei n. 10.406/2002, no tenham
atingido a metade do prazo prescricional previsto no
diploma anterior, para a hiptese de ter havido reduo
do interstcio; porm os prazo reduzidos deve ser
contado a partir de 11.01.2003. Nesse sentido: REsp n.
813.293/RN e 698.195/DF, ambos de relatoria do
Ministro Jorge Scartezzini, unnimes, DJU de
29.05.2006.

Na mesma baila o Relator Ministro Jorge Scartezzini da

4 Turma do Superior Tribunal de Justia ao proferir o seu voto no
Recurso Especial reiterou que o termo inicial que os novos prazos
devem ser contados a partir da vigncia do novo Cdigo, vejamos:

REsp 848161 / MT ; RECURSO ESPECIAL 2006/0107144-0

Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI (1113)
rgo julgador: T4 - QUARTA TURMA
Data do julgamento 05/12/2006
Fonte: DJ 05.02.2007 p. 257
CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AO
MONITRIA - PRESCRIO - INOCORRNCIA - PRAZO - NOVO
CDIGO CIVIL - VIGNCIA - TERMO INICIAL.
1 - luz do novo Cdigo Civil o prazo prescricional
das aes pessoais foi reduzido de 20 (vinte) para
10 (dez) anos. J o art. 2.028 assenta que "sero os
da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este
Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j
houver transcorrido mais da metade do tempo
estabelecido na lei revogada". Infere-se, portanto,
que to-somente os prazos em curso que ainda no
tenham atingido a metade do prazo da lei anterior
(menos de dez anos) esto submetidos ao regime do
Cdigo vigente. Entretanto, consoante nossa melhor
doutrina, atenta aos princpios da segurana
jurdica, do direito adquirido e da irretroatividade
legal, os novos prazos devem ser contados a partir da
vigncia do novo Cdigo, ou seja, 11 de janeiro de
2003, e no da data da constituio da dvida.

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2 - Conclui-se, assim, que, no caso em questo, a
pretenso da ora recorrida no se encontra prescrita,
pois o ajuizamento da ao ocorreu em 13/02/2003. Um
ms, aps o advento da nova legislao civil. 3 -
Recurso no conhecido. Vistos, relatados e discutidos
estes autos, acordam os Srs. Ministros da QUARTA
TURMA do Superior Tribunal de Justia, na
conformidade dos votos e das notas taquigrficas a
seguir, por unanimidade, em no conhecer do recurso,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com quem
votaram os Srs. Ministros HLIO QUAGLIA BARBOSA,
MASSAMI UYEDA e CSAR ASFOR ROCHA. Ausente,
justificadamente, o Sr. Ministro ALDIR PASSARINHO
JNIOR.

Do corpo do v. Julgado colhesse o esclio de SRGIO

CAVALIERI FILHO (in "Programa de Responsabilidade Civil", 6 edio,
Malheiros Editores, pg. 147), que define a problemtica do art.2.028
do novel, vejamos:

"O Cdigo Civil de 2002 enfrentou o problema no seu art.

2.028, estabelecendo a seguinte regra: 'Sero os da lei
anterior os prazos quando reduzidos por este Cdigo, e se, na
data de sua entrada em vigor, j houver transcorrido mais da
metade do tempo estabelecido na lei revogada'. Resulta da
que todos os prazos prescricionais, dos quais j havia
transcorrido mais da metade do tempo previsto no Cdigo
anterior (mais de 10 anos) na data em que entrou em vigor o
Cdigo de 2002, continuam regidos pelo regime da lei
revogada. A lei nova no se lhes aplica. S os prazos em curso
que ainda no tinham atingido a metade do prazo da lei antiga
(menos de dez anos) esto submetidos ao regime do atual
Cdigo - 3 anos. de se entender, todavia - para que ningum
seja apanhado de surpresa -, que esses trs anos passaram
a ser contados a partir da vigncia do atual Cdigo. o
critrio tradicional preconizado por Roubier, e que sempre
mereceu agasalho da nossa melhor doutrina. Serpa Lopes
assim se posicionou sobre a questo: 'No lapso de tempo h a
observar as seguintes hipteses: a) se a lei nova prolongar o
prazo de prescrio, o lapso prossegue em seu curso at a sua
consumao, computando-se o tempo j decorrido na vigncia
da lei anterior; b) se a lei nova abreviar o tempo de prescrio,
em meio aos vrios critrios propostos para solucionar to
intricado problema, o melhor foi o defendido pelos ilustres
juristas ptrios Clvis Bevilqua ,Eduardo Espnola e R.
Porchat, isto , se o tempo que falta para consumar-se a
prescrio menor do que o prazo estabelecido pela lei nova,
a prescrio consuma-se de acordo com o prazo da lei
anterior; se o tempo que falta para se consumar o prazo da
prescrio pela lei anterior excede ao fixado pela lei nova,
prevalece o prazo desta ltima,

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contado do dia em que ela entrou em vigor' (Curso de Direito
Civil, 8 ed., v. I/208, Rio de Janeiro, Fresitas Bastos
Por fim:
REsp 848161 / MT; RECURSO ESPECIAL 2006/0107144-0
Ministro JORGE SCARTEZZINI (1113
T4 - QUARTA TURMA
05/12/2006
DJ 05.02.2007 p. 257
CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AO
MONITRIA - PRESCRIO - INOCORRNCIA - PRAZO - NOVO
CDIGO CIVIL - VIGNCIA - TERMO INICIAL.
1 - luz do novo Cdigo Civil o prazo prescricional
das aes pessoais foi reduzido de 20 (vinte) para 10
(dez) anos. J o art. 2.028 assenta que "sero os da
lei anterior os prazos, quando reduzidos por este
Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j
houver transcorrido mais da metade do tempo
estabelecido na lei revogada". Infere-se, portanto,
que to-somente os prazos em curso que ainda no
tenham atingido a metade do prazo da lei anterior
(menos de dez anos) esto submetidos ao regime do
Cdigo vigente.
Entretanto, consoante nossa melhor doutrina, atenta
aos princpios da segurana jurdica, do direito
adquirido e da irretroatividade legal, os novos
prazos devem ser contados a partir da vigncia do
novo Cdigo, ou seja, 11 de janeiro de 2003, e no da
data da constituio da dvida.
2 - Conclui-se, assim, que, no caso em questo, a
pretenso da ora recorrida no se encontra prescrita,
pois o ajuizamento da ao ocorreu em 13/02/2003. Um
ms, aps o advento da nova legislao civil.
3 - Recurso no conhecido

Ressalte-se, que a questo posta em desata j foi

pacificada pela melhor Jurisprudncia e Doutrina.

Pelo exposto, requer seja afastada a preliminar de

Prescrio ora Impugnada.

I.II INSTRUO DA INICIAL

A CEF sustenta que a petio inicial inepta em
razo do Autor no t-la instrudo com os documentos indispensveis
a sua propositura.

Quanto a alegao da R, cabe dizer que ao contrrio

do alegado, o Autor nos termos do art.283 do CPC instruiu a exordial
com os documentos indispensveis a sua propositura, tanto, que
passado pelo crivo do r. Magistrado este determinou a citao da R
fls.209.
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Destarte, se houvesse qualquer vcio que impedisse ou

dificultasse o julgamento do mrito, o r. Juiz teria desde logo
observado e nos termos do art.284 determinado a intimao do Autor
para no prazo legal emendar ou complementar a inicial, o que no
ocorreu, visto que a ao foi proposta nos termos do art.282 e 283
do CPC.

No que diz respeito a demonstrao dos gastos das

taxas condominiais, estes esto demonstrados pelos boletos bancrios
que instruram a inicial, os quais se prestam inclusive, a comprovar
a falta de pagamento das taxas condominiais cobradas nos autos.

Destarte, conforme se verifica os boletos trazem

valor certo e dia de vencimento, estando a correo, os juros e a
multa so pretendidos previstos no s na conveno, mas tambm na
inicial que informa a forma de correo das taxas.

Mormente, os rateios no se prestam a comprovar o

pagamento do dbito, logo indispensveis para instruir a ao de
cobrana condominial, haja vista que objeto da presente a cobrana
e no prestao de contas elencada nos procedimentos especiais
(art.914) e no sumrio (art.275 b) do CPC.

Nesse sentido me permito colacionar a ementa dos

seguintes julgados:

EMENTA: CIVIL. ADJUDICAO DE IMVEL PELA CEF.

RESPONSABILIDADE PELAS QUOTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS.
BASE DOCUMENTAL PARA A COBRANA. MULTA. JUROS
MORATRIOS. TERMO A QUO.
1. As guias apresentadas para os condminos para fins
de pagamento das contribuies mensais so
suficientes para embasar a pretenso condenatria,
cabendo R, disposio da qual sempre estiveram
os demonstrativos de despesas condominiais e do
respectivo rateio, impugn-las fundamentadamente em
sua defesa caso vislumbre alguma irregularidade; 2.
S devida multa pelo atraso no pagamento das quotas
condominiais quando haja previso expressa na
conveno de condomnio, devidamente registrada,
conforme se extrai do art. 9, 1 e 3, inciso d,
da Lei 4.591/64; 3. Os juros moratrios contam-se do
vencimento de cada obrigao ante a existncia de
previso legal expressa nesse sentido,
consubstanciada no art. 12, 3, da Lei 4.591/64.
4. Apelo da CEF parcialmente provido. Recurso adesivo
provido. (TRF4, AC 97.04.15468-2, Terceira Turma,
Relator Leandro Paulsen, publicado em 04/10/2000)

EMENTA: PROCESSO CIVIL. COBRANA DE DESPESAS

CONDOMINIAIS. PROVA. DO DBITO.

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1. A alegao da apelante no sentido de que a
existncia do dbito no foi suficientemente
demonstrada nos autos, visto que ausentes o
demonstrativo de rateio, ms a ms, e os balancetes,
no pode ser acolhida. Ocorre que o recibo de
condomnio da fl. 18, utilizado para embasar a
cobrana do dbito, tem fora de ttulo executivo
extrajudicial, em razo do disposto no art. 585, IV,
do CPC e do art. 12, pargrafo 2, da Lei n 4.
591/94 e os valores em tela foram estabelecidos e
aprovados pela conveno do condomnio, conforme se
verifica nas fls. 05-17.(TRF4, AC 97.04.45264-0,
Terceira Turma, Relator Luiza Dias Cassales,
publicado em 15/09/1999)

E mais:

"O balancete mensal das despesas de condomnio e

demonstrativo de rateio de despesas no so
documentos essenciais para propositura de ao de
cobrana das cotas condominiais" (AC n 228527-8 -
Relator: Juiz Nilson Mizuta - Nona Cmara Cvel -
Julgamento: 23/03/2004).

"Comprovado o fato e o direito alegados na exordial,

atravs da juntada dos documentos indispensveis
propositura da demanda de cobrana de taxas
condominiais, no h que se falar em inpcia da
petio inicial, sendo desnecessria a apresentao
de demonstrativos de balancetes e rateios entre os
condminos." (AC n 207.360-3 - Relator: Juiz Wilde
Pugliese - Nona Cmara Cvel - Julgamento:
18/10/2002).

APELAO CVEL N 355.018-3, DA 10 VARA CVEL DO

FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIO METROPOLITANA DE
CURITIBA.
Apelante - Jucimara do Rocio Kovalczuk.
Apelado - Condomnio Edifcio Portalle Dei Mare.
Recurso Adesivo - Condomnio Edifcio Portalle Dei
Mare.
Relator - Desembargador Tufi Maron Filho.

Ao de cobrana. Taxas Condominiais. Apelao Cvel.

Alegao de falta de documentos imprescindveis a
propositura da ao. No configurada. Questionamento
acerca da validade da conveno de condomnio.
Improcedente. Juros moratrios e multa. Adequadamente
aplicados. Insurgncia genrica quantos aos valores
cobrados. Impossibilidade. Correo monetria.
Incidncia. Termo inicial. Vencimento de cada
parcela. M-f. No caracterizada. Recurso adesivo.
Majorao dos honorrios advocatcios. Possibilidade.
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M-f. No demonstrada. Apelao Cvel desprovida.
Recurso adesivo provido.
I - O balancete mensal das despesas no documento
essencial para propositura de ao de cobrana das
cotas condominiais, ainda mais quando os documentos
colacionados aos autos pelo autor so suficientes
para o deslinde da demanda.
II - No conseguindo a r demonstrar fatos
modificativos, extintivos e constitutivos do direito
do autor, licita a cobrana apresentada, visto que
nos moldes previstos na conveno condominial e
legislao pertinente a espcie.
III - lcita a cobrana da multa no patamar de 10%
e de juros moratrios no patamar de 1% ao ms, vez
que devidamente estipulados na Conveno de
Condomnio, e cobrados anteriormente a vigncia do
novo Cdigo Civil, ou seja, at a data de 11.01.02. A
partir da, a fixao da multa moratria deve ser de
2% e os juros de 1% ao ms, como determinado na
sentena.
IV - A correo monetria tem seu termo inicial a
partir do vencimento de cada parcela, pois no
constitui em acrscimo ou penalidade, mais simples
atualizao da moeda.
V - No restou caracterizada a m-f de nenhuma das
partes, sendo que as mesmas utilizaram-se dos meios
que lhe pareceram adequados para alcanar seu
objetivo.
VI - Sendo os honorrios advocatcios arbitrados em
valor nfimo, torna-se cabvel seu aumento para 20%,
ante o princpio da razoabilidade.
VII - Apelao Civil que merece ser desprovida e
Recurso Adesivo que merece ser provido. Vistos,
relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel
n 355.018-3 da 10 Vara Cvel do Foro Central da
Comarca da Regio Metropolitana de Curitiba, em que
apelante Jucimara do Rocio Kovalczuk, apelado e
recorrente adesivo Condomnio Edifcio Portalle Dei
Mar.
Acordam os Desembargadores do TRIBUNAL DE JUSTIA do
Estado do Paran, em sua Nona Cmara Cvel, por
unanimidade de votos negar provimento ao recurso de
apelao e dar provimento ao recurso adesivo, nos
termos deste julgamento.

Portanto, no h que se falar em deficincia da

inicial, haja vista que os fatos que constituram o direito do Autor
esto em perfeita harmonia com os art.282 e 283 do CPC ao passo que
os fatos que pudessem modificar ou extinguir seu direito no foram
demonstrados pela R.

II DO MRITO

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II.I LISURA DA CONDUTA
Em que pese os fatos argidos pela R, data venia
no merece prosperar, visto que, seu contrato foi firmado com o ex-
muturio que teve o apartamento expropriado na execuo movida em
seu desfavor fls.168/174, logo, sendo a CEF adquirente do
apartamento, ela na qualidade de proprietria assumiu em razo na
natureza proter rem o nus que recai sobre o imvel, in casu os
condomnios que ora se cobram.

Destarte, considerando o aspecto da natureza propter

rem da obrigao condominial, no resta dvida de que a aquisio
da propriedade em virtude da expropriao judicial importa
necessariamente em sub-rogao, passando o adquirente do bem, quer
por arrematao, quer por adjudicao, a integrar o plo passivo da
relao jurdica obrigacional.

SILVIO SALVO VENOSA4 em sua obra Direito Civil 4a

Edio Ed. Atlas nos encina que:

As obrigaes reais ou propter rem so as que a esto a cargo de um sujeito,

medida que este proprietrio de uma coisa, ou titular de um direito real de
uso e gozo dela. Desse modo, a pessoa do devedor, nesse tipo de obrigao,
poder variar, de acordo com a relao de propriedade ou de posse existente
entre o sujeito e determinada coisa. Essa obrigaes podem ser encontrveis
com bastante freqncia, como por exemplo: a obrigao do condmino em
concorrer, na proporo de sua parte, para as despesas de conservao ou
diviso da coisa(art.1.335; antigo, art.624)...

Na mesma baila SILVIO RODRIGUES5 lembra que em todos

os exemplos, algumas conseqncias so constantes, vejamos:
o devedor esta ligado ao vnculo no em razo de sua vontade, mas em
decorrncia de sua particular situao em relao a um bem, do qual
proprietrio ou possuidor. Assim quem adquire um apartamento, ficar
responsvel pelas despesas de condomnio do antigo proprietrio. No resta
dvida de que caber ao regressiva do novo adquirente contra o antigo
proprietrio, mas, perante o condomnio, responder sempre o atual
proprietrio, a obrigao nestes casos, acompanha a coisa, vinculando o dono,
seja ele quem for.6

4 Venosa, Silvio de Salvo Direito Civil quarta Ed. Teoria Geral das Obrigaes atualizada com Cdigo Civil de 2002 e comparada com o Cdigo Civil de 1916 pg.60.

5 Rodrigues, Silvio (1981 , v. 2:107)

a

6 CONDOMNIO despesas condominiais anteriores aquisio da unidade autnoma pelo ru Obrigao propter rem, tornando-o responsvel pelo pagamento, porque
titular do direito real, sendo irrelevante que ele e o vendedor no tenham pactuado solidariedade quanto s despesas do condomnio inteligncia do art.624 do CC Recurso
provido, para julga a ao de cobrana procedente, acolhida tambm a lide secundria (1 o TACSP Processo 498277-5/00 Ap. C.SP 2 a Cam. Rel.Ribeiro de Souza Dec.
Unnime).

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PABLO STOLZE GAGLIANO7 em sua obra Novo Curso de
Direito Civil - Obrigaes Ed. Saraiva, pg.9. distingue os
direitos pessoais dos reais classificando-as como figuras hbridas
entre Direitos Pessoais e Reais, vejamos:
embora o tpico possa parecer mais adequado classificao das obrigaes,
a distino entre direitos pessoais e reais traz sempre lembrana figuras
jurdicas situadas em uma rea intermediria. De fato existem obrigaes, em
sentido estrito, que decorrem de um direito real sobre determinada coisa,
aderindo a essa e, por isso, acompanhado-a nas modificaes do seu titular.
So as chamadas obrigaes in rem, ob rem ou propter rem tambm
conhecidas como obrigaes reais ou mistas. Ao contrrio das obrigaes em
geral, que se referem ao indivduo que as contraiu, as obrigaes propter
rem se transmitem automaticamente para o novo titular da coisa a que
relacionam. o caso por exemplo, da obrigao da obrigao do condmino
contribuir para a conservao da coisa comum(art.1.315 do CC-02 e art.624
do CC-16).

Logo, tem-se que ao adquirente/condmino seja por

arrematao, seja por adjudicao, caber pagar os respectivos
dbitos, incluindo, inclusive, os pretritos a aquisio, ficando,
entretanto, assegurado o direito de regresso para cobrar do
executado o que tiver de desembolsar.

II.II DA JUSTA CAUSA DA COBRANA

As alegaes da CEF se confundem com a preliminar
retro de Instruo Deficiente da inicial j impugnada pelo Autor,
razo pela qual neste particular o Autor pela brevidade faz suas
alegaes remissivas.

Outrossim, cumpre esclarecer que caberia a r

demonstrar e comprovar que as taxas esto sendo cobradas acima do
que efetivamente devido, o que no ocorreu, logo, deixando a R de
comprovar seu alegado, ou seja, de modificar, alterar ou
desconstituir o direito do autor, no h como deixar de acolher a
pretenso do Autor.

Comprovado, portanto, o fato e o direito alegados

na exordial, atravs da juntada dos documentos indispensveis
propositura da demanda, no h que se falar em ausncia de
justa causa na cobrana, pois, desnecessria a apresentao de
demonstrativos de balancetes e rateios entre os condminos.

Ademais, impede destacar que a prova de fato

negativo extremamente difcil, seno de verificao
impossvel, pois teria o Autor que juntar todos os documentos
de toda sua contabilidade, em relao a todos os condomnios,
obrigando o juiz a analisar minuciosa e cuidadosamente cada um
para verificar a existncia de algum pagamento
7 Professor de Direito Civil da Universidade Federal da Bahia, Juiz de Direito do Estado da Bahia, Prof. de Dir. Civ. Da Escola Da Magistratura do Estado da Bahia...
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Portanto, mais que razovel seria a CEF

diligenciar sobre as provas necessrias que pudessem modificar
ou at mesmo desconstituir o direito do Autor e com isto
facilitar, inclusive, a pacificao dos litgios.

Malgrado, por absoluta falta de previso legal, a

apresentao dos balancetes de rateio das despesas e das
respectivas atas de aprovao no pressuposto de
admissibilidade para propositura de ao de cobrana de taxas
condominiais, razo pela qual no h que se falar em ausncia
de justa causa na cobrana, pelo contrrio, a de se reconhecer
a falta de pagamento e conseqente obrigao de pagamento por
conta a R.

II.III - JUROS E MULTA

Ao contrrio do alegado, a multa de 20% cobrada nos
autos, bem como os juros de 1% ao ms e correo indexada pelo INPC
se encontram previstas no art.37 da Conveno fls.21 que assim
dispe:

CAPITULO VIII DAS PENALIDADES - Art. Trigsimo

stimo: os condminos em atraso com o pagamento das
respectivas contribuies pagaro estas com correo
monetria mais multa de 10%(dez por cento) e juros de
1%(um por cento), ao ms, contados a partir da data
do vencimento do respectivo prazo, independentemente
de interpelao, at uma mora de 30 dias. Findo este
prazo, poder o sndico cobrar-lhes o dbito
judicialmente, hiptese em que, alm dos juros
ficaro sujeitos a multa de 20% a benefcio do
condomnio, sujeitando-se ainda ao pagamento das
custa e honorrios de advogado e correo monetria
de seu dbito, segundo os ndices oficiais vigentes.

Logo, tem-se que os consectrios legais cobrados nos

autos se encontram previsto no s na conveno, mas tambm na
petio inicial.

Mormente, a multa, juros e correo monetria, estes

so acessrios que seguem o principal, logo no podem ser afastados,
pois se caracterizam como nus real e como tal no se desvinculam do
principal.

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Nesse sentido me permito colacionar as ementas
proferidas por nossos Tribunais, vejamos:

APELAO CVEL - AO DE COBRANA - TAXAS DE

CONDOMNIO - PROVA DOCUMENTAL - BOLETOS DE COBRANA -
SUFICINCIA - PRINCIPAL E ACESSRIOS - PRESCRIO
VINTENRIA - EXEGESE DO ARTIGO 177, DO CDIGO CIVIL.
RECURSO IMPROVIDO.
1- ...
2- Tratando-se de cobrana do principal e acessrios
(juros e multa), no h que se admitir prescrio
qinqenal prevista no art. 178, 10, inciso III, do
Cdigo Civil, mas sim o estipulado no art. 177, do
mesmo diploma, que prev a prescrio vintenria."
(TAPR - Ap. Civ. 136.466-3 - 8 Cam. Civ. - Rel. Juiz
Manasses de Albuquerque - DJ 20/08/1999).

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMVEL ADJUDICADO

PELA CEF. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE PELAS COTAS
CONDOMINIAIS ATRASADAS DEIXADAS PELO MUTURIO.
- Os encargos do condomnio configuram modalidade de
nus real, devendo o adquirente do imvel deve
responder por eventual dbito existente. (TRF4, AC
2004.70.01.006481-0, Terceira Turma, Relator Vnia
Hack de Almeida, publicado em 26/04/2006).

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMNIO. COBRANA DE COTAS

NO PAGAS. MULTA. SENTENA MANTIDA.
1. As cotas de condomnio constituem obrigaes de
carter propter rem, que acompanham o bem. A Lei n
7.182/84 no altera a natureza da obrigao.
2. A responsabilidade pelo cumprimento da obrigao
em atraso cabe, em princpio, ao adquirente do
imvel, no caso apelante, mesmo que o dbito seja
anterior aquisio. 3. Vencido o relator no que se
refere ao tratamento dado multa, pois a hiptese
no se cuida de relao consumerista. (TRF4, AC
2003.70.00.004601-5, Quarta Turma, Relator do Acrdo
Valdemar Capeletti, publicado em 20/04/2004)

EMENTA: ADMINISTRATIVO. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA

DA OBRIGAO. PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO
ADQUIRENTE. AUSNCIA DE POSSE. IRRELEVNCIA.
NOTIFICAO. MULTA MORATRIA. JUROS.
1. O adquirente, s pela assuno da titularidade do
direito de propriedade, torna-se responsvel pelas
cotas condominiais vencidas e vincendas, porquanto o
dever do condmino participar no rateio das despesas
do condomnio regido pela Lei n. 4.591/64 constitui
espcie de obrigao propter rem.
2. O fato do adquirente no deter a posse do bem no
o exime de responder pelas cotas condominiais,
porquanto a obrigao surge to-s da sua condio de
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proprietrio. 3. As cotas dos condomnios tm
vencimento certo, sendo de conhecimento geral a
necessidade de seu pagamento pelo proprietrio do
imvel, que pode ser constitudo em mora em caso de
no-pagamento e responsabilizado pelo pagamento da
multa e dos juros, independentemente de qualquer
notificao.
4. Admissvel a cobrana da multa de 20% sobre o
valor do dbito relativo a despesas condominiais, uma
vez que prevista na Conveno Condominial e
autorizada pela Lei 4.591/64. (TRF4, AC
2002.71.12.000663-8, Terceira Turma, Relator Luiz
Carlos de Castro Lugon, publicado em 07/01/2004)

Destarte, tem-se que juros, multa e correo so

assessrios do principal, e como nus real so vinculados a
obrigao principal de responsabilidade da R proprietria do
apartamento, que fica assegurada no seu direito de regresso.

II.IV DA MINORAO
No tocante as alegaes atribudas a inrcia do Autor
em efetuar a cobrana das taxas condominiais cobradas no feito,
data venia so totalmente improcedentes, visto que, a prpria lei
faculta ao autor o prazo de 10 anos para cobrar os condomnios
impagos, logo, no h que se falar em morosidade ou falta de boa f
visto as taxas condominiais cobradas se encontram aparadas pela lei,
doutrina e melhor jurisprudncia.

Outrossim, se for o caso de imputar morosidade e

falta de boa-f, esta deve ser imputada em to e somente em desfavor
da CEF e no do Autor, visto que, desde de a data da adjudicao
23/11/2001 fls.168, a R no paga se quer os condomnios vencidos
aps a aquisio.

Logo, a R no tem sequer moral para falar em boa-f,

pois, se honrasse com sua obrigao de liquidar os condomnios
pretritos a adjudicao bem como os posteriores a aquisio,
evitaria notadamente o pagamento da multa, juros, correo, custas e
honorrios, ou seja, um prejuzo aos Cofres Pblicos.

Pelo exposto no h que se falar em falta de boa-f

objetiva, negligncia e inrcia do Autor, tendo em vista que a
incidncia de qualquer um destes recairia nica e exclusivamente,
sobre a R.

V - DO PEDIDO
Por todo exposto, requer sejam afastadas as
preliminares impugnadas, bem como o mrito da contestao julgado
Totalmente Improcedente, para ao final da presente a R ser
condenada ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas
at integral cumprimento da obrigao CPC art.290, todas, acrescidas
da correo monetria indexada pelo INPC, juros de mora de 1% ao
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ms, e multa de 20% para as taxas vencidas at alterao do novel e
2% para as vencidas aps sua vigncia.

Pelo princpio da sucumbncia requer seja R

condenada ao pagamento das custas e honorrios advocatcios
arbitrados em 20%.

Nestes termos pede

E espera deferimento
Londrina, 28 de setembro de 2007.

MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA

Advogado OAB/PR. 30664

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