PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

PACTO: Estipulacin accesoria o complementaria a la estructura propia de

la compraventa, la cual introduce cambios o modalizaciones a las
obligaciones de las partes, sin desnaturalizarlas.
El concepto moderno de pacto es distinto al que se tena en el derecho
romano: convencin que no perteneca a ninguno de los tipos contractuales
reconocidos.

FUNDAMENTO: autonoma privada (arts. 1354, 1356 C.C.).

CLASES DE PACTOS:
a) Tpicos: regulados (reserva de propiedad, retroventa, etc.).
b) Atpicos: no regulados (retrocompra, no competencia, etc.).

PACTOS PROHIBIDOS (art. 1582 C.C.):

a) MEJOR COMPRADOR (in dem adictio): el vendedor tiene la facultad de

resolver la venta si dentro de un plazo se presenta un comprador
con una oferta mejor.
Origen: derecho romano.
D. 18.2.1: La adjudicacin a trmino se hace as: quede comprado
por ti aquel fundo en cien mil sestercios, a no ser que algn otro
antes de las prximas calendas de enero me hubiese hecho mejor
oferta para que la cosa cambie de propiedad (PAULO).
D. 18.2.2: Se discute, cuando se hace la adjudicacin de un fundo a
trmino, si es una compra simple, que se resuelve bajo condicin, o
si, por el contrario, es condicional. Y me parece ms cierto que
interesa saber qu se quiso hacer. Pues si se quiso que al ser
ofrecida una mejor oferta, se deshaga ser una compra simple que se
resuelve por la condicin; pero si se convino que la compra se
perfeccionara si no se haca mejor oferta, ser compra
condicional. (1) As pues, cuando segn la distincin hecha, la
venta es simple, escribe Juliano que aquel a quien la cosa se
adjudic a trmino podr usucapir y lucrarse de los frutos y
accesorios, pero tambin le corresponder el riesgo si la cosa
hubiese perecido (ULPIANO).

b) PREFERENCIA: obligacin del comprador, en el caso que quiera vender

la cosa, de ofrecerla primero al anterior vendedor. El vendedor
tiene un derecho de re-compra.
Origen: derecho romano.
D.19.1.21.5: Tambin si te hubiese vendido un fundo para que no lo
vendieses a ningn otro ms que a m, hay accin de venta por este
motivo, si lo hubieses vendido a otro.
Es vlido si el pacto de preferencia se realiza a favor de un
tercero, y no del vendedor?
Si bien el Cdigo Civil no se refiere expresamente a esta
hiptesis, en algunos mbitos s est permitido. Es el caso del
art. 237 de la Ley General de Sociedades: El accionista que se
proponga transferir total o parcialmente sus acciones a otro
accionista o a terceros debe comunicarlo a la sociedad mediante
carta dirigida al gerente general, quien lo pondr en conocimiento
 de los dems accionistas dentro de los diez das siguientes, para
que dentro del plazo de treinta das puedan ejercer el derecho de
adquisicin preferente a prorrata de su participacin en el
capital.

c) QU OTROS PACTOS ESTN PROHIBIDOS?

Prohibicin de gravar y disponer (art. 882 C.C.), modificar o
suprimir restricciones legales de la propiedad (Art. 925 C.C.).

PACTO LCITO: RESERVA DE PROPIEDAD

- Se aplica en las ventas al crdito: el vendedor entrega

inmediatamente el bien, y el comprador pagar el precio
mediante cuotas sucesivas (art. 1583, 1 prrafo, C.C.).
- Hay un conflicto de intereses: el vendedor quiere estar
protegido contra la falta de pago, y para ello se le permite
retener la propiedad del bien hasta la cancelacin del precio.
Por otro lado, el comprador quiere estar protegido contra el
riesgo de no llegar a adquirir la propiedad a pesar del
posible pago del precio.
- El pacto de reserva de propiedad no implica un simple
aplazamiento del efecto traslativo, que en ese caso
beneficiara al vendedor. Implica, adems, un aseguramiento de
la posicin del comprador, pues nadie (ni el vendedor, ni los
terceros) puede menoscabar su situacin jurdica. El comprador
tiene una expectativa real a su favor, se encuentra en una
situacin cercana a la de propietario (art. 1583, 2 prrafo,
C.C.: el comprador adquiere automticamente el bien con el
pago del precio). De esto se deduce que el vendedor no puede
realizar sucesivos actos de disposicin eficaces, ni tampoco
es eficaz la ejecucin de terceros acreedores del vendedor.
- El pacto tiene eficacia real por su propia naturaleza (aplazar
traspaso de derecho real), ya sea en muebles o inmuebles. El
art. 1584, 2 C.C. no implica que el efecto real sea slo
aplicable a los bienes inscribible. La norma debe entenderse
en el sentido que en ese mbito rige (cmo no poda ser de
otra manera) el pacto de inoponibilidad.
- El vendedor tambin es protegido, pues el comprador no puede
disponer eficazmente, salvo que se apliquen otras normas
protectoras del trfico: adquisiciones a non domino, unin,
especificacin.
- EFECTOS DEL PACTO FRENTE A TERCEROS SUB-ADQUIRENTES: Si el
bien ha pasado a manos de terceros, y no se aplica ninguna
norma protectora del trfico, cmo lo recupera el vendedor?
ACCIN REIVINDICATORIA. Frente al comprador NO es aplicable
esa solucin, ya que existe una relacin jurdica (contrato)
que interfiere los derechos y obligaciones de las partes. En
ese caso, el vendedor puede recuperar el bien si se resuelve
el contrato. Si se trata de bienes inscribibles, el pacto debe
estar inscrito para ser oponible frente a TERCEROS INTERESADOS
(art. 1584 C.C.) Esto slo es aplicable a los terceros sub-
adquirientes.
 - EFECTO DEL PACTO FRENTE A LOS ACREEDORES DEL COMPRADOR: El
vendedor tambin es protegido frente a los acreedores del
comprador: si se trata de bienes no inscribibles, el pacto
debe constar en documentos de fecha cierta para evitar el
fraude.
- EFECTOS DEL PACTO FRENTE A LOS ACREEDORES DEL
VENDEDOR:.....................................................
- Problema causal: el arrendamiento-venta se reputa una
compraventa con pacto de reserva de propiedad (art. 1585
C.C.).
- Es vlido el pacto de reserva de propiedad hasta el pago de
cierto porcentaje del precio?

PACTO LCITO: RETROVENTA

- El vendedor se reserva el derecho de recuperar el bien vendido

dentro de cierto plazo, mediante la devolucin del precio
pagado. En el cdigo se habla de una resolucin extrajudicial
de contrato, sin causa, pero no se obliga a devolver el
precio en forma inmediata (art. 1586 C.C.). Sin embargo, sa
debe ser la solucin en va interpretativa, pues as lo exige
el instituto de la resolucin, lo que es ratificado por la
doctrina y los antecedentes histricos. Esto tambin se deduce
del ltimo prrafo del art. 1588 C.C. (si hay retencin por
falta de pago de las mejoras, entonces con mayor razn habr
retencin por falta de devolucin del precio).
- Quin ejercita la retroventa? El vendedor, debiendo adems
devolver el precio o consignarlo. Los terceros tambin podran
ejercitarlo a travs de una accin subrogatoria.
- Origen: derecho romano (pactum retrovendendo). D.19.5.12: Si
el marido vendi a su mujer unos fundos y en la venta se
consign que entre ellos se haba convenido que dichos fundos,
si ella dejase de ser su mujer y l quisiera, se los
retransmitiera ella por el mismo precio, creo que ha de darse
la accin por el hecho y ello ha de observarse tambin
respecto a otras personas.
- Es nula toda estipulacin que exija al vendedor la devolucin
de una suma mayor a la del precio, salvo clusula valorista
(art. 1587 C.C.).
- El plazo mximo para resolver el contrato es de dos aos en
bienes inmuebles, y un ao en bienes muebles (art. 1588 C.C.)
- La retroventa tiene eficacia real slo en el caso de bienes
inscribibles, y cuando el pacto consta inscrito (art. 1591
C.C.). Se trata de una resolucin con efectos atpicos, pues
normalmente la resolucin slo tiene eficacia obligacional
(art. 1372 C.C.). Si se trata de bienes no inscribibles, o
inscribibles cuando el pacto no est inscrito, entonces la
retroventa slo tiene eficacia obligacional.
- Qu pasa si el comprador hace alteraciones esenciales sobre
el bien? El vendedor debe reembolsar las mejoras necesarias y
tiles, e incluso se concede derecho de retencin a favor del
comprador (art. 1588, ltimo prrafo C.C.). Con respecto a las
mejoras de recreo el comprador tiene el ius tollendi de
 acuerdo a los principios generales. En cualquiera de estos
supuestos es admisible el pacto en contrario.
- Qu pasa con el uso del bien del que goz el comprador hasta
el ejercicio de la retroventa? y los frutos? De acuerdo a los
principios generales y tratndose de un poseedor legtimo
hasta antes del ejercicio de la retroventa, no procede la
devolucin de estos conceptos.
- Qu pasa si el bien se pierde sin culpa de las partes?

OTROS PACTOS TPICOS (Y POR ENDE LCITOS):

a) PACTUM DISPLICENTIAE: su origen est en el derecho romano.

D.18.1.3: Si la cosa hubiese sido vendida de tal modo que, en caso
de no agradar, se tuviese por no comprada, no se considera que se
ha vendido bajo condicin sino que la compra se resuelve bajo
condicin.
Actualmente est regulada como dos hiptesis distintas en los arts.
1571 y 1572 del C.C.
b) LEX COMMISORIA: el vendedor se reserva el derecho de resolver el
contrato si el comprador no paga el precio. Su origen est en el
derecho romano.
D.18.3.2: Cuando el vendedor de un fundo hubiese hecho una clusula
diciendo: si el precio no fuese pagado dentro del trmino se
tendr por no comprado el fundo, se entender que el fundo no
queda comprado si es que el vendedor as lo prefiere, porque esto
se ha convenido en inters del vendedor... (POMPONIIO).
Actualmente se prev con efectos generales en el art. 1430 C.C.

PACTOS ATPICOS:

a) REVENTA?: se celebra un nuevo contrato con el rol intercambiado de

las partes.
b) RETROCOMPRA: es anlogo a la retroventa, slo que en este caso el
derecho de resolucin lo tiene el comprador. Sera admisible por
autonoma privada, pero sin efectos reales (exclusivamente dados
por ley = art. 882 C.C.), y no sera inscribibles (art. 2019 C.C.).
c) NO CONCURRENCIA: el vendedor debe abstenerse de iniciar un negocio
similar al que ha sido materia de venta. Se acepta siempre que
exista un lmite razonable en cuanto al lugar y al tiempo en donde
est prohibida la concurrencia.
d) FIJACIN DE PRECIOS MNIMOS DE REVENTA: se presenta cuando el
fabricante de un producto (de marca reconocida) desea que ste
llegue a un mismo precio al consumidor final, por lo que pacta con
los intermediarios un precio mnimo de reventa. El inters de la
clusula es mantener el prestigio de la marca. Se discute su
validez.
e) CONSTRUCCIN DE MANERA DETERMINADA: aplicable a la venta de
terrenos y/o inmuebles a fin que las construcciones se realicen de
manera determinada. Es discutible su validez.
f) CIF (cost, insurance, frieght = costo, seguro, flete): el precio
convenido incluye la prima de seguro y el flete. Se aplica a ventas
a distancia, en donde es necesario un transportista que traslade
los bienes. El riesgo se transmite cuando las mercaderas son
 cargadas al buque o medio de transporte. Es una clusula
universalmente reconocida por los usos del comercio internacional.
g) FOB (free on borrad = libre a bordo): Se aplica a ventas a
distancia, en donde es necesario un transportista que traslade los
bienes. El riesgo se transmite cuando las mercancas son cargadas
al buque o medio de transporte. Es una clusula universalmente
reconocida por los usos del comercio internacional. Se diferencia
con la anterior en cuanto el precio no incluye la prima de seguro
ni el flete.