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Dfinition

VEFA

Champ
d'application
Conseil Rgional Des Notaires de Casablanca

Casablanca le : 30 m ars 2016

RAPPORT DE SYNTHESE SUR LA LOI 107-12 & PROBLEMATIQUES


RENCONTREES DANS LAPPLICATION DE LA LOI 107-12

Suite la table ronde, tenue en le sige du CRNC, le 23 mars 2016, jai le plaisir de
vous adresser le compte rendu, des divers points et problmatiques discuts, dans le
cadre de lapplication de la nouvelle loi 107-12 compltant et modifiant la loi 44-00
sur la vente en ltat futur dachvement.

Ainsi et pour rappel :

I. La loi 107-12 modifiant et compltant la loi 44-00 sur la VEFA, est entre en
vigueur le 18 fvrier 2016, aprs sa publication au bulletin officiel ;

II. Les principaux apports de la loi n107-12, voqus lors de cette table ronde,
peuvent se rsumer comme suit :

1) Lobligation dapplication de la loi sous peine de nullit du contrat, pour


faire face aux pratiques qui portent prjudice essentiellement aux
acqureurs ;
2) Lintroduction du contrat de rservation (Contrat de
Takhssis ) dans la loi ;
3) Permettre ltablissement du contrat de rservation par acte sous-
seing priv date certaine ou par acte authentique ou du contrat
prliminaire de vente en ltat futur dachvement , ds lobtention du
permis de construire, non aprs lachvement des travaux des fondations
au niveau du rez-de-chausse comme ctait le cas auparavant.
179, Angle Bd la rsistance et rue Omar hadj Riffi, Immeuble Al Wahda, 4 me tage
Tl : 05 22 30 51 36 / 37/ 42- Fax : 05 22 45 29 35
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4) Un droit de rtraction de 1 mois pour le bnficiaire compter de la date
de signature du contrat de rservation et obligation de restitution
intgrale des avances dans les 7 jours de lexercice de ce droit ;
5) La dure de validit du contrat de rservation est de 6 mois, aux termes
de laquelle il faut passer au contrat prliminaire de vente en ltat futur
dachvement ou sa rsiliation ;
6) La fixation dun chancier de paiement du prix au fur et mesure de
lavancement des travaux ;
7) Lobligation de stipuler dans le contrat le prix dfinitif au mtre carr et
la superficie approximative ;
8) Le dpt auprs du notaire rdacteur de lacte prliminaire de vente en
ltat futur dachvement, des copies des documents techniques (plans
architecturaux ne variateur , plans btons et cahier de charges) et de la
garantie au lieu et place de lobligation de les annexer auparavant ;
9) LAcqureur qui bnficie de lune des garanties, que doit lui confrer le
Vendeur, en excution de la loi et qui couvre ses droits, ne peut pratiquer
une saisie conservatoire lencontre du Vendeur sur un bien appartenant
ce dernier ;
10) Le renforcement des droits des acqureurs par la mise en place dune
nouvelle garantie au profit de lacqureur appele : Garantie
dachvement des travaux , dont les contours doivent tre tracs par le
dcret dapplication vis en lArticle 619-9 de la loi, paratre ;

11) Lacqureur peut dsormais conserver son droit par le biais dune
prnotation quil peut requrir doffice du conservateur de la proprit
foncire. De ce fait, lacheteur nest plus tenu de demander laccord du
vendeur contrairement ce qui tait prvu par lancien texte (Loi 44-00)
sur la VEFA. Ce droit ne peut, toutefois, tre exerc que si lacqureur a
procd au paiement dau moins 50% du prix de vente principal.
12) Le droit de lacqureur de rsilier le contrat et de rclamer une
indemnisation en cas de non respect par le vendeur du dlai de livraison.
III. Les principales problmatiques dbattues par les participants, concernent
essentiellement les points ci-aprs :

1. Article 618-3 bis 8 nonce que parmi les mentions obligatoires que doit
comporter le contrat prliminaire de vente en ltat futur dachvement (ci-

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aprs CPV ), figure les rfrences de la garantie de restitution des
fractions/chances payes en cas de non excution par le Vendeur de lacte ou
de la garantie dachvement des travaux (GAT) ou lassurance . Ce qui
suppose que la garantie est pralable ou concomitante au CPV.
Ce qui va en contradiction avec :
i. LArticle 618-9 alina 1 qui dicte, que Il appartient au Vendeur, aprs
signature du CPV, de prsenter au profit de lAcqureur une GAT ou
une garantie de restitution des chances dj payes, en cas de non
excution de lacte .
ii. LArticle 618-9 alina 5 qui dicte, que Il est fait interdiction au
rdacteur de lacte, de se dessaisir des fractions dposes en ses caisses
pour le compte du Vendeur, quaprs production par ce dernier de la
garantie qui couvre chaque fraction rgle par lacqureur.
QUESTION 1 : Devons-nous comprendre, compte tenu de la gravit de la
sanction ( savoir la nullit prvue par larticle 618-2), et au vu des
contradictions entre les Articles 618-3 et 618-9 (telles que explicites ci-avant),
que :
i. La mention des rfrences de la garantie dans le CPV, vise inclure, les
rfrences du contrat gnral de garantie souscrit par le Vendeur pour le
compte des Acqureurs ;
ii. Le Vendeur devant produire, postrieurement au CPV, chaque Acqureur,
une garantie nominative incluse dans le cadre dudit contrat gnral de
garantie .

2. Article 618-3 bis avant dernier alina impose le dpt par le Vendeur, chez le
rdacteur du CPV, pour information, (i) dune copie conforme du plan
darchitecture ne variateur , (ii) copie conforme des plans btons, (iii) copie
du cahier des charges (iv) et copie de la garantie bancaire ou toute autre
garantie similaire ou lassurance.
Cest la seule rfrence dans la loi 107-12, comme ctait le cas avec la loi 44-
00, la garantie bancaire ou toute garantie similaire ou assurance .
QUESTION 2 : Quen est-il de la GAT qui nest plus voque par cet alina ?

3. Article 618-9 qui dicte, comme rappel ci-dessus, que Il appartient au


Vendeur, aprs signature du CPV, de prsenter au profit de lAcqureur une
GAT ou une garantie de restitution des chances dj payes, en cas de non
excution de lacte
Il nest plus question ici de garantie bancaire ni garantie similaire ni de
lassurance.
QUESTION 3 : Quen est-il de la validit dune assurance titre de
garantie ?

4. Article 618-9 alina 2 dicte que Seront fixes les conditions et les
modalits dapplication de cet article par un texte rglementaire .

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QUESTION 4 : Cela veut-il dire, que tant que ce dcret nest pas publi, que
toute caution ou garantie est irrecevable, et que de facto, le dblocage des fonds
est impossible ?
Ou compte tenu que la loi est entre en vigueur, et que le texte de lArticle 618-
9 ne conditionne pas expressment lapplication de la loi par la publication
dudit dcret, quil demeure donc la possibilit dmettre une caution,
notamment bancaire, dont la forme et le fond sont libres (sous rserve des
dispositions impratives notamment sa validit jusquau transfert de proprit
ou compter de la date du jugement dfinitif de rsiliation, un montant
quivalent aux avances reues), en attendant la publication dudit dcret ?

5. Article 618-9 in fine dicte que Dans le cas de libration du Vendeur de son
obligation de garantie, il appartient au rdacteur du CPV, de restituer le(s)
justificatif(s) de la garantie ou de lassurance, au Vendeur, ds rception dune
demande crite de ce dernier, laquelle seront joints les documents justifiants
les deux cas ci-dessus .
QUESTION 5 : Le(s) justificatif(s) de la garantie ou de lassurance, tant en
principe, et semble-t-il en excution des dispositions de lArticle 618-9 alina 1
remis par le Vendeur au bnfice de lAcqureur, comment, appartiendra-t-il au
rdacteur de lacte de les restituer au Vendeur ?

6. Article 618-14.
QUESTION 6 : Sagit-il dune facult lgale de ddit, par laquelle lune des
parties peut rsilier sa seule discrtion le CPV ou le Contrat de Rservation et
sen dlier, en sacquittant de lindemnit lgale ou faut-il une faute ou
linexcution de ses obligations de lune des parties pour que la partie victime
de la rsiliation puisse demander la rsiliation et le paiement de lindemnit ?

7. 618-19 Cet article prvoit un dlai de 60 jours maximal pour signer lacte de
vente dfinitif (CDV) aprs la dernire des 2 notifications (notification de
lobtention du Permis dhabiter et du titre foncier parcellaire).

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QUESTION 7 : Faut-il que ce dlai de 60 jours soit ncessairement inclus dans
le dlai de livraison, que la loi, dfini comme tant la remise des cls et donc
signature du contrat dfinitif de vente ?

IV. Les recommandations du CRNC sont les suivantes, et ce compte tenu, que la loi
est entre en vigueur, quelle na pas fait tat expressment, de sa suspension en
attendant la publication du dcret dapplication de lArticle 618-9, savoir :
1) La rception par acte authentique du contrat de rservation ne soulve
aucune remarque, sous rserve que ce contrat soit conclu dans le respect
total des dispositions de la loi 107-12 ;

2) La rception du contrat prliminaire de vente en ltat futur


dachvement, en ltat actuel de la loi 107-12, parat envisageable par
application des dispositions de cette loi, et ce compte tenu que la loi est
entre en vigueur, et que le texte de lArticle 618-9 ne conditionne pas
expressment lapplication de la loi par la publication dudit dcret, quil
demeure donc la possibilit dmettre une caution, notamment bancaire,
dont la forme et le fond sont libres (sous rserve des dispositions
impratives notamment sa validit jusquau transfert de proprit ou au
jour du jugement dfinitif de rsiliation, un montant quivalent aux
avances reues), en attendant la publication dudit dcret. Lobligation de
garantie tant observe.

Maitre Abdellatif Yagou


Prsident du conseil rgional
Des notaires de Casablanca

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Avis

sur la saisine relative au projet de loi n107-12 modifiant et compltant le


Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des
Contrats

Saisine relative la loi sur la VEFA Page 1 sur 19


Le Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE) a t saisi par le Prsident de la Chambre
des Conseillers, en date du 29 avril 201 , afi uil ette u avis su le P ojet de loi u o -12
modifiant et compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et
des Contrats. Co fo e t au a ti les et de la loi o ga i ue elative lo ga isatio et so
fonctionnement, le Bureau du Conseil a confi cette saisine la Commission Permanente charge
des Affaires conomiques et des projets stratgiques.

Lors de sa 39 session ordinaire tenue le 26 juin 2014, lAsse l e G


me
ale du Co seil E o o i ue,
Social et Environnemental a adopt lu a i it le prsent avis.

Contexte gnral

Le se teu de li o ilie souffre de nombreux dysfonctionnements, avec, en tte le dsquilibre


dans la relation entre le promoteur et la qureur. En effet, plusieurs mauvaises pratiques sont
releves : aucun cahier des charges des projets est e is la heteu , a se e de pe tise e
termes de normes de construction la rcupration du bien, pas de limite des acomptes, superficies
ui ha ge t e t e la hat et la liv aiso , pratique du noir , tout cela sans relles possibilits de
recours lgal.

Afi de ad e u od le de ve te ou a t, la ve te su pla , lEtat a i t oduit, e ove e ,


une nouvelle loi n44- su la ve te di eu le e l tat futu da h ve e t, visa t gle e te
davantage ce type de vente et protger les parties concernes des abus relevs.

Cette ouvelle gle e tatio a toutefois pas eu les effets es o pt s. E effet, elle a t d i e
pour ses conditions difficilement applicables et donc peu respectes.

Un nouveau projet de rforme de la loi a do t la o , toujou s da s lesp it de mieux protger


le consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables et applicables que la loi
prcdente.

Cette ouvelle outu e de la loi e sus ite toutefois e o e u e fois pas lu a i it . Elle risque
e de ge d e de ouvelles disto sio s dans le march de limmobilier. Parmi les principaux
points soulevs figurent : la nullit des actes, en cas de non-respect des dispositions de la loi, ce qui
peut encourager des comportements contrai es lesp it de la loi, tels u tit e de e ple des
eta ds p dit s da s u e situatio di po ta tes hausses de p i , a outissa t la ulatio des
engagements de vente, aprs avoir utilis les avances pour financer la construction.

Le Conseil Economique Social et Environnemental a t saisi par la Chambre des Conseillers afin
d tudie les i pa ts o o i ue et so ial du p ojet de loi -12 modifiant et compltant le
Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des Contrats. La saisine
concerne la Section IV du Code : de la ve te di eu le e l tat futu da h ve e t, a ti les 618-1
618-20.
Le t aite e t de la saisi e sest as su uat e sou es de pe tise et di fo atio : la al se
documentaire, les auditions des p i ipau i te ve a ts o e s pa la th ati ue, la al se
de p ie es i te atio ales et le pe tise des e es du CESE i pli u s da s le do ai e.

Saisine relative la loi sur la VEFA Page 2 sur 19


Liste des auditions

Rgulateurs

Mi ist e de lHa itat et de la Politique de la Ville

Ministre de la Justice et des Liberts

Agence Nationale de la Conservation foncire, du Cadastre et de la Cartographie

Promoteurs immobiliers

Fdration Nationale des Promoteurs Immobiliers

Holding Al Omrane

Compagnie Gnrale Immobilire

Union Gnrale des Entreprises et Professions

Acheteurs

Fdration Nationale des Associations du Consommateur (FNAC)

Intermdiaires

Groupement Professionnel des Banques du Maroc (GPBM) - CIH Bank et Wafa Immobilier

Conseil National des Notaires du Maroc

Ordre National des Architectes

Crdit Foncier de France (CFF)

1- Enjeux conomiques et sociaux du secteur de limmobilier au


Maroc :

Le se teu de li o ilie o upe u e pla e vitale da s la oissa e de l o o ie a o ai e et


compte parmi les secteurs les plus attractifs des IDE au Maroc : 11% des IDE adresss au Maroc entre
2005 et 2012. Et le potentiel de dveloppement du secteur reste important : le dficit actuel au
niveau national est estim 642 000 units, sachant que 125 000 nouveaux mnages sont
demandeurs de logement chaque anne. Autrement, dit, pour rsorber le dficit, il faut construire
plus de 125 000 logements par an.
Afi de satisfai e ette de a de, lEtat a is e pla e u dispositif sp ifi ue pou e ou age la
o st u tio i o ili e, ave u e se le daides fis ales du tio s et e o atio s , ui
o pte t pou plus de % des aides fis ales totales de lEtat, ais aussi u a s fa ilit au fo ie
et au fi a e e t. Lo je tif, t ave s la politi ue de logement social lance en 2010, et plus
rcemment celle du loge e t pou les lasses o e es, est de fa ilite la s la p op i t et au
logement pour la population marocaine revenus faibles et/ou modestes, en crant un meilleur
uili e e t e loff e et la demande, des prix raisonnables (250 000 dh pour le logement social).
De manire globale, la politique de logement vise produire 270 000 units sociales par an. En outre,

Saisine relative la loi sur la VEFA Page 3 sur 19


la o ve tio sig e e av il e t e lEtat et la F d atio Natio ale des Promoteurs Immobiliers
(FNPI) porte sur un engagement pour la construction de 20 000 units pour les classes moyennes
horizon 2016.
La conjoncture actuelle montre toutefois un relatif essoufflement du secteur : la valeur ajoute du
BTP, qui avait volu en moyenne de 8% sur la priode 2000-2008, a connu uune croissance de
3,1% entre 2009 et 2012. Les ventes de ciment, principales jauges du dynamisme du secteur, se sont
dgrades de 6% en 2013. De a i e plus sp ifi ue, lI di e des P i des Actifs Immobiliers (IPAI1)
a o u u e d l atio de so th e d volutio , passa t de + , % e , %e ,
mme si les grandes villes (Rabat, Casablanca et Marrakech restent peu touches par ce phnomne
de baisse des prix). Le volume des transactions immobilires a connu un repli de 5,6%, aprs une
hausse de 4,8% en 2012. En effet, les crdits immobiliers o t o u uu e croissance de +3,5%
fin mars 2014, contre +7,1% fin mars 2013, en glissement annuel, avec une baisse des crdits aux
promoteurs immobiliers, se traduisant par un accs plus difficile au crdit aux acqureurs et une
baisse des mises en chantier2.

Cet tat des lieu essite u e vigila e a ue da s le ad e e t et la o pag e e t de e


secteur, dont les enjeux la fois conomiques et sociaux sont critiques pour le dveloppement du
pays et le bien-tre des citoyens.
Toute ouvelle gle e tatio ou fo e du se teu doit veille p se ve limportance
structurelle de ce se teu da s l conomie et la politique sociale du pays.

2- Analyse critique du projet de loi

a. Rappel du mode de fonctionnement de la VEFA

1
I di e t i est iel p oduit o joi te e t pa Ba k Al Magh i et lAge e Natio ale de la Co se vatio
Foncire du Cadastre et de la Cartographie
2
Source : Donnes Bank Al Maghrib

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b. Un projet de loi en remplacement dun texte initial peu probant

La loi n44-00 (compltant le Dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et des contrats)
d fi it la ve te e l tat futu da h ve e t o e toute convention par laquelle le vendeur
so lige difie u i eu le da s u d lai d te i et la u eu se gage en payer le prix au
fu et esu e de lava e e t des t avau . Elle a t adopte le 3 octobre 2002 et est entre en
vigueur le 6 novembre 2003, dans un souci de protection juridique des parties prenantes lors de
la hat su pla du ie i o ilier, e pa ti ulie la heteu . E effet, pa le pass , la se e
de ad e e t ju idi ue de e t pe de ve te do ait lieu des a us, aussi bien de la part des
promoteurs immobiliers publics que privs, qui peuvent tre rsums en quatre grands cas de
figures :

- Non-conformit du bien livr avec le plan et le cahier des charges initiaux ;


- Livraison du bien sans apurement de la situation administrative, et donc non possession des
titres de proprit ;
- Non achvement du programme immobilier, aprs encaissement des avances ;
- Non restitution des sommes payes en cas de dfaillance.

LEtat a do voulu gule la p ati ue de ve te su pla pa la voie l gale. Elle p voit des
a is es de s u isatio de la heteu . Mais au-del du fait que ces mcanismes ne couvrent pas
tous les as de figu e litigieu da s la elatio e t e la heteu et le ve deu , e tai s des p i ipes
dicts ont but sur des aspects pratiques, rendant leur application difficile et donc abandonne.

La mise en corrlation des appels de fo ds ave l tat dava e e t des t avaux

Le lgislateur a cherch mettre en adquation les priodes de paiement avec les grandes phases
dava e e t des p ojets i o ilie s, tout e laissa t la li e t au ve deu de fi e les o ta ts.
Trois phases dans la construction ont t retenues : la h ve e t des t avau elatifs au fo datio s
de la construction au niveau du rez-de- hauss e, la h ve e t des g os uv es de le se le de
li eu le et la h ve e t des t avau de fi itio . Bie ue loua le, ette gle e tatio sest
v l e i suffisa te a elle e ouv e pas le se le du le de ve te, jus u la e ise des l s.
Qui plus est, e la se e de plafo ds pour les montants payer, elle ne garantit ni un appel de
fonds en phase avec les besoins du chantier, ni un chelonnement quitable et justifi des
paiements.

La possibilit de prnotation

Afi de p se ve les d oits de la u eu , la l gislatio p voit la possi ilit de p otatio , su


production du contrat prliminaire de vente, et ap s laccord du vendeur. Ds lors, le vendeur ne
peut plus dispose du duplicata du titre foncier. O , da s la p ati ue, il est diffi ile pou la u eu
do te i la o d de p i ipe du ve deu pou la p otatio . Qui plus est, l late e t du titre
fo ie e vue de e u tit e fo ie de ha ue pa tie divise i te vie t u la fi des t avau ,
lo te tio du pe is dha ite ou du e tifi at de o fo it .

La garantie de remboursement apporte par le cautionnement

La loi prvoit que le paie e t de lava e pa la heteu doit t e asso ti du e autio a ai e ou


similaire, engageant le vendeur restituer les montants avancs sur demande. O , les a ues o t

Saisine relative la loi sur la VEFA Page 5 sur 19


pas adhr au principe de caution bancaire, en raison des risques encourus en cas de dfaut. Et les
p o oteu s se asa t su u fi a e e t su fo ds p op es o t efus le e ou s li te diatio
de la banque. Rares sont les projets immobiliers qui, dans les faits, se sont inscrits sous le rgime de
la VEFA et do de lappo t de la ga a tie a ai e. Lesse tiel est est su la p ati ue de lava e
sur la base de contrats de rservation.

La possible garantie de conformit

La loi considre que l'immeuble vendu n'est rput achev, bien que les travaux de sa construction
soient termins, qu'aprs l'obtention du permis d'habiter, ou du certificat de conformit, ou le cas
chant, lorsque le vendeur prsente, la demande de l'acqureur, un certificat attestant que
l'immeuble est conforme au cahier des charges. La garantie de la conformit du bien livr avec celui
achet sur plan reste donc partielle et non systmatique, dans la mesure o le vendeur peut lui
su stitue le pe is dha ite sa s justifie des diff e es, et uelle este de a de pa
la u eu .

La sanction des retards

La loi prvoit, en cas de retard de paiement de la pa t de la u eu ou du ve deu , une indemnit


de retard hauteur de 1% par mois au maximum de la somme due, sa s uelle puisse d passe %
par an. Dans les faits, la lenteur des procdures judi iai es et les d lais de utio so t auta t de
a i es au e ou s et lappli atio effe tive de es sa tio s.

Comparatif entre la loi VEFA en France et la loi marocaine3

Contrairement au Maroc, la VEFA est le mode principal de vente en France, qui offre, de manire
effe tive et effi a e, tout u a se al de dispositio s e de s u ise les i t ts de la heteu .
En effet, la loi franaise prvoit toutes les tapes de la vente et mme les dlais.

Les deux points essentiels de diffrenciation sont les suivants :

En France Au Maroc

1- Transfert de proprit progressive Achat terme

I ve si ilit de la te da hat R ve si ilit de la te da hat : le vendeur

conserve ses droits et attributions de matre de

louv age jus u lachvement des travaux (Atr.618-1)

2- Rle de la banque : Fort Rle de la banque : Faible

Ga a tie da h ve e t des t avaux Garantie de remboursement travers une

et de lusage des fo ds et des ava es convention de cautionnement, peu respecte

3
Cf le rcapitulatif du modle franais de la VEFA en annexe.

Saisine relative la loi sur la VEFA Page 6 sur 19


c. Objectifs et porte du projet de loi n107-12

Objectif 1 : Rtablir la confiance entre lacheteur et le vendeur en protgeant les intrts


de lacheteur et rduisant les motifs de discorde
Les amendements apports la loi n44-00 visent couvrir les aspects auparavant non considrs et
renforcer et corriger celles dj prvues dans la loi, savoir la garantie de conformit et le montant
des pnalits encourues en cas de dfaut.

Ainsi, afin de systmatiser et de garantir la conformit du bien livr avec les plans et le cahier des
charges initiaux, le projet de loi conditionne explicitement la signature du contrat dfinitif de vente
la fourniture par le vendeur du certificat de conformit dlivr par la hite te, attesta t de la fi des
travaux et de la conformit de la construction avec les plans et le cahier des charges. Cette
espo sa ilisatio de la hite te, ui vie t sajoute le gage e t de sa espo sa ilit da s la
garantie dcennale (art. du Code des O ligatio s et des Co t ats , doit t e a o pag e du e
elle i pli atio et a ge de a uv e de la hite te da s les t avau , souve t a to
l la o atio des pla s de o st u tio i itiau et a a t pas essai e e t la ai sur les
changements apports en cours de route par le promoteur. Par ailleurs, dans un souci de conformit,
le projet de loi remplace, dans le contrat de vente prliminaire, le prix de vente dfinitif global par le
prix de vente dfinitif du mtre carr, pour viter les msententes sur le lien entre le prix et la
surface dfinitive livre, parfois infrieure ce qui tait initialement prvu.

Li de it pa e e cas de rsiliation du contrat par l'une des parties a galement t revue la


hausse, afin de dissuader les parties de se soustraire leurs engagements respectifs : elle ne doit
dsormais pas dpasser 15% du prix de vente, au lieu des 10% prvus dans la loi n44-00.

Objectif 2 : Unifier et clarifier la procdure de vente sur plan lchelle nationale

Alors que la loi n44-00 se li ite fi e t ois jalo s pe da t les uels la u eu doit pa e u e
pa tie du p i glo al, le ouveau p ojet de loi, da s u o je tif de la ifi atio et dha o isatio des
procdures, fixe les pourcentages payer pour chacune des phases considres, largies au nombre
de cinq : 5% lors de la conclusion du contrat prliminaire, 75% rpartir en trois temps (
l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse,
l'achvement des gros uv es de l'e semble de l'immeuble, l'achvement des travaux de finition
et o te tio du pe is dha ite ou du e tifi at de o fo it et e fi % la e ise des l s.
Cette pa titio , ui pe et de g a ge % du o ta t ava t la h ve e t des t avau , est pas
adapte aux projets de logements sociaux et aux modalits de financement auxquelles ont recours
ette t a he da u eu s.

Les amendements apports la loi initiale tendent rsoudre un certain nombre de points noirs
reconnus par les professionnels et les consommateurs. Les changes et auditions mens au sein du
CESE ont toutefois permis de relever des pistes complmentaires, mme de satisfaire davantage les
deux parties, sans porter atteinte aux intrts des uns et des autres.

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3- Recommandations du CESE

Trois grands objectifs structurent les recommandations du CESE, qui portent aussi bien sur le fond
que sur la forme, et visent vritablement crer une relation plus juste e t e la heteu et le
vendeur, en protgeant les plus faibles et donc les particuliers, sans porter prjudice ou
contraindre les autres parties :

La ga a tie de la h ve e t des t avau . En effet, la vritable protection et scurisation de


li t t de la heteu essite u ha ge e t de pa adig e da s la loi : elle doit reposer
su la otio de ga a tie da h ve e t des t avau , en plus de la notion de remboursement
ou de d do age e t t ave s la ulatio ou les p alit s . La uisitio du loge e t
constitue en effet un acte non seulement conomique mais un jalon important dans la vie de
la u eu . La satisfa tio p ovie t de la liv aiso du ie , et pas seulement dans la
rcupration des montants investis.
La simplification et la clarification des procdures et tapes lors de la vente sur plan. Seule
la clarification des procdures permettra une relle responsabilisation des uns et des autres
et une matrise des dlais. Le se le des tapes et s a ii de la ve te e l tat futu
da h ve e t doit t e ouve t pa le p ojet de loi, e ui est pas le as aujou dhui.
La lio atio de leffi a it des possi ilit s de e ou s e as de litige, notamment par des
procdures acclres.

La ise e uv e de es e o a datio s au a des effets fi ues la fois su la vie des


ito e s et la st u tu atio du a h de limmobilier. Pou le ito e e u te da s la
p op i t , la te da hat se a plus t a spa e t et la liv aiso du ie se a ga a tie, et e da s des
dlais raisonnables, mme en cas de dfaillance du promoteur. Pour les promoteurs immobiliers, le
nouveau cadre de la VEFA donne accs une gestion optimise du financement, la fois travers un
chelonnement intelligent des avances, mais aussi travers le support apport par les
ta lisse e ts de dit et dassu a e da s la te de o st u tio et de vente, favorisant ainsi une
professionnalisation du secteur, et minimisant de ce fait les risques de dfaillances.

Sur le fond :

Les recommandations sur le fond permettent de rpondre aux trois objectifs assigns, savoir :

Le renforcement des mcanismes de p ote tio de la u eu , ota e t t ave s un


nouveau concept central et hautement stratgique : la ga a tie de la h ve e t des
travaux ;
La simplification et la clarification des procdures et tapes lies la vente ;
Et la lio atio de lefficacit des traitements juridiques.

Renforcement des mcanismes de protection des intrts de lacqureur

Pou pa ve i u e elle p ote tio de la u eu , deux grandes actions sont engager :

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Revue du primtre de la loi, en la ddiant aux pa ti ulie s e u te da s la p op i t
pour le logement, et en spcifiant le traitement des cas particuliers, notamment les
logements sociaux :

1. Re ad age de la loi autou de la ve te di eu le usage dha itatio u i ue e t :


revoir le primtre de la loi, e se va t so appli atio la ve te di eu le e l tat
futu da h ve e t usage dha itatio , y compris les lotissements, et en exclure les ventes
di eu les usage p ofessio el, o e ial, i dust iel ou a tisa al. E effet, e so t les
logements usage dha itatio ui e ui e t latte tio du l gislateu , da s la esu e o
est da s e p i t e ue lo et ouve lesse tiel des a us et d s uili es. En gnral, les
relations entre le promoteur et les professionnels et socits cherchant acqurir un bien
immobilier sont plus quilibres et mme, les inclure dans la loi sur la VEFA leur serait plus
contraignant que bnfique.
Dailleu s, en France, la loi instaure une diffrenciation entre le secteur protg et le secteur
libre, le secteur protg regroupant les ve tes po ta t su les lo au usage dha itatio ou
usage i te dha itatio et p ofessio el. Il fi ie du gi e sp ifi ue, ave u
encadrement renforc des ventes, en termes de conclusion, de contenu et de garanties
apportes dans le contrat de vente, pour une meilleure protection des particuliers.

2. P ise e o pte de le se le des as pa ti ulie s pote tiels :


o Le cas des logements sociaux : le d oit la uisitio du loge e t so ial est
constat que lo s de la te de ve te d fi itif, la u eu deva t p se te au otai e
u e attestatio d ligi ilit . Or, dans certains cas, la situation sociale et financire de
la u eu peut ha ge et do le e d e i ligi le la s au loge e t so ial,
alors que son intrt pour le logement reste marqu. Il est do p opos daide es
acqureurs finaliser leur achat, en prvoyant une clause dans le contrat
prliminaire autorisant la u eu pa e le diff e tiel e t e le p i gle e tai e
de 250 000 dh et le prix de revient (en gnral suprieur : 40 000 dh en moyenne).
Cette esu e e peut ue favo ise la i it so iale et ga a ti la s la p op i t
pour tous.
o Le cas des recasements des mnages bidonvillois : les oprations de recasement des
bidonvillois doive t fai e lo jet du t aite e t pa ti ulie , i s i e da s u e
rglementation spcifique, et donc exclus du projet de loi sur la VEFA.
o Les cas des entreprises et tablissements publics : les problmes de retards de
livraison et de malfaon concernent aussi bien des promoteurs immobiliers privs
ue eu eleva t de lEtat. De e fait, lappli atio de la loi dev a ouv i les deu
types de promoteurs, sans traitement particulier pour aucun des deux.
o Les cas de ramnagements en cours de route ou de changements des finitions la
demande, ou li t odu tio du pla modificatif autoris, ne sont pas prvus.

Mise en place de mcanismes de garantie : pour le remboursement des avances en cas de


problme, pour la livraison effective du bien immobilier, ainsi que pour la protection des
droits de proprit :

3. Renforcement de la garantie de remboursement existante.

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Le cautionnement bancaire prvu par la loi est consolid travers la suppression de la
possibilit de cautionnement par des organismes ou entits en dehors des banques et
so i t s dassu a e. Cette ga a tie e peut t e e ut e ue as de d failla e du
p o oteu , afi d vite les demandes de remboursement ou retraits abusifs. La caution
devra tre dpose aup s du professionnel agr (notaire), et son retrait sera conditionn
pa u justifi atif de d failla e du p o oteu . E as de efus de utio pa le otai e,
la u eu pou a e ou i la voie judi iai e, via u e p o du e a l e.
La caution pourra tre subroge au p ofit du aut e ta lisse e t fi a ie t a s issio de
crance) afin de financer les acqureurs.

4. Mise e pla e du e ouvelle ga a tie pou la u eu : la ga a tie da h ve e t des


travaux.
Cette ga a tie doit p i e da s lesp it de la loi a elle ep se te la seule v aie ga a tie
atte due pa la u eu : se faire livrer son bien, dans le respect des dlais.
Organismes de garantie
Au vu de la lgislation existante et des cueils relevs dans son application, la neutralit et
leffe tivit de ette ga a tie doive t t e assu es, et e t ave s le e fo e e t du le
di te diatio de la a ue, des o pag ies dassu a e ou tout autre organisme de
cautionnement reconnu par la loi. La a ue ou o pag ie dassu a e doive t t e
positio es o e ga a tes de la h ve e t des t avau , et e e veilla t la o e
allocation des moyens financiers au dit projet immobilier, et e se gagea t p e d e le
relais en cas de dfaillance ou empchement par le promoteur initial. Cette garantie
p o u e a u dou le ava tage : assu e la h ve e t des t avau et fai e espe te ai si les
dlais de livraison.
Le promoteur ne sera plus en droit dappo te sa p op e ga a tie da h ve e t, o e
tait le as da s la loi -00 pour la garantie de remboursement, travers un
cautionnement bancaire ou similaire.
Modalit s dappli atio de la ga a tie
Le dtail des o ditio s dappli atio et odalit s da tivatio de la ga a tie da h ve e t
devra tre fix par voie rglementaire.

U e fois la ga a tie da h ve e t des t avau gle e t e et ise e pla e pa les


organismes agrs, le promoteur sera en droit de substituer cette nouvelle garantie la
caution dont il dispose.

5. Systmatisation et conditionnement de la possibilit de recours la prnotation.


Lo je tif est d vite les sp ulatio s la fois de la pa t de la u eu et du ve deu .
La u eu est ai si e d oit, sa s passe pa la o d du ve deu , de de a de la
o se vatio fo i e di s i e les d oits li s au tit e so o , p ot gea t de toute
eve di atio de p op i t du tie s, ais seule e t o pte du paie e t dau oi s
50% du prix de vente global.
A terme, et pour renforcer le mcanisme de garantie des droits de proprit, le transfert de
proprit progressive devrait tre envisag. Cette mesure requiert une refonte de la
rglementation relative la conservation foncire, mais viendrait renforcer, de manire
effe tive, les ga a ties a o d es la u eu .

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Simplification et clarification des procdures et tapes lies la vente

Le CESE a jug essentiel de rglementer deux moments phares dans la vente sur plan : la
o tisatio de la te da hat, souvent fait dans la prcipitation en raison du dficit en logements
et de le goue e t su e tai s p ojets ; et le paie e t des ava es e fo tio de l tat
dava e e t des t avaux.

6. I t odu tio du e ouvelle tape da s la ve te : la phase de rservation.


Introduction du d lai de se vatio
Le droit de rtractation sans avoir supporter des frais supplmentaires figure parmi les
droits fondamentaux dicts dans la loi n31-08 sur les mesures de protection du
consommateur. Le dlai de rtractation est fix 7 jours dans la loi (art.36) et lorsque ce
droit est exerc, le fournisseur est tenu de rembourser le montant pay dans un dlai de 15
jours maximum (art.38).
Cette fa ult de t a tatio e iste pas da s la fo e a tuelle de la loi. So rajout
pe ett ait dha o ise le te te de loi ave les dispositio s de la loi su le o so ateu ,
et de dava tage p ot ge les i t ts de la u eu . De e fait, et afi d vite de l se le
promoteur et de permettre au client potentiel de mrir son a hat, il est p opos di t g e
une nouvelle tape, elative la sig atu e du o t at de se vatio , p ala le au o t at
prliminaire.
Contenu et modalits du contrat de rservation
Ce contrat de rservation ne pourra tre sign par les deux parties que sous rserve
do te tio du pe is de o st ui e, d faut, il se a o sid o e ul. Il ne ncessitera
pas li te diatio du p ofessio el du d oit otai e ou aut e , ais devra comporter a
minima les lments suivants :
- l'identit des parties contractantes ;
- la date do t oi et le u o de lauto isatio de o st ui e ;
-le prix de vente et les modalits de paiement ;
- la description du bien objet de la vente sous fo e du ahie de ha ges
dtaillant la atu e des p estatio s p vues pou ha ue o ps d tat. Ce ahie des
charges fera partie intgrante du contrat.
Paiement du droit de rservation
La u eu dev a d pose u o ta t e a o pte pou la se vatio , qui pourrait tre de
5% du montant global du prix de vente, et qui sera consign la banque, dans un compte
sous squestre, ta t ue le o t at de ve te p li i ai e a pas t sig , pour viter les
drapages ou abus. Et pour garantir la rcupration de la somme, mme en cas de saisie des
comptes (p o du e davis tie s d te teu , le montant consign devra tre considr
comme insaisissable et ne peut tre cd ni donn en nantissement ou toute autre fin.
En change, il recevra un reu de paiement. Il sera toutefois en droit de se rtracter dans un
dlai de trois semaines, compter de la date de signature du contrat, sur simple signature
du a te de d siste e t aup s du p o oteu . A la fin de ce dlai de trois semaines,
la u eu pourra ainsi soit p o de la sig atu e de la te de vente prliminaire, soit, en
cas de dcision de se rtracter, faire une demande de restitution sur prsentation du
o de eau dava e aup s du p o oteu , pou rcuprer la totalit de la somme avance,
premire demande, dans un dlai fix sept (7) jours. Le promoteur, lui, est libre de

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revendre le bien pass le dlai des trois semaines, ds lors que le contrat de vente
p li i ai e a pas t sig .
Aucune avance financire ne peut tre demande ou octroye en dehors de celle prcite.
Cette tape de se vatio , ise e pla e pou le fi e de la u eu , este toutefois
optio elle. Il peut hoisi de o fi e d s le d pa t la te de ve te ave la sig atu e du
contrat prliminaire.

7. Rglementation et revue de l helo e e t des paie e ts e fo tio de lava e e t


des travaux.
La nouvelle tape de rservation impacte la structure des avances payer, qui pourra tre
rpartie conformment aux taux de paiement suivants, exprims en cumul :

A la signature du contrat de 5% du prix de vente global


rservation
A la signature du contrat 15% du prix de vente global
prliminaire
A la h ve e t des t avaux 80% du prix de vente global,
relatifs aux fondations et du rpartir librement entre
gros-uv e du rez-de- les trois phases
chausse
A la h ve e t du gros-
uv e de le se le de
li eu le
A la h ve e t des t avaux
de finition et lo te tio du
pe is dha ite ou de
lattestatio de o fo it
A la remise des cls 100% du prix de vente
global

Amlioration de lefficacit du traitement juridique

Les recommandations proposes plus haut sont mme de rduire les cas de litiges et de
d failla es, et do le e ou s la justi e. Il e de eu e pas oi s ue es situatio s diffi iles
doivent tre considres et traites, de la manire la plus efficace et la plus rapide.

8. Amlioration du traitement juridique des cas de dfaillance du promoteur.


La procdure de redressement judiciaire, dans la lgislation relative au traitement des
difficults des entreprises, prvoit, compter de la publication de li fo atio da s u
jou al da o es l gales, u d lai du ois pou les a ie s et tie s pou d la e leu s
a es et pouvoi ai si a te l tat des a es de le t ep ise e diffi ult . Pass e
dlai, le droit de recours est perdu. Or, mme lorsque li fo atio est e due pu li ue, elle
est pas essai e e t a essi le tous. A et effet, il est p opos ue les o t ats
p li i ai es do e t d oit doffi e li s iptio des ava es e a es, pou ieu
p ot ge la u eu e as de dfaillance du promoteur. Ces contrats bnficieraient ainsi

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du statut de o t ats p ot g s o t e tous les al as des p o du es de ed esse e t ou de
li uidatio judi iai es, et le s di d sig da s le juge e t douve tu e de la p o du e
devra veille la pou suite de le utio des o t ats p li i ai es de ve te.

9. Amlioration des mcanismes de recours en cas de litige.


Afi dopti ise les voies de e ou s judi iai e e as de litige, il est propos de permettre
la s des procdures acclres, avec des dlais de traitement limits dans le temps (un
mois, avec un maximum de six mois) pour fluidifier et clarifier les alternatives actuelles de
mise en demeure pour le paiement des indemnits de retard et de procs en justice pour un
jugement ordinaire pour la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat
prliminaire.
Pour tre efficace et respecte, cette procdure acclre devra s'appuyer sur des
dispositions dterministes de la loi, qui ne soient pas sujet interprtation.
Le recours aux modes alternatifs de rglement des conflits, savoir la mdiation et
la it age, doit tre envisag gale e t, afi da l e le t aite e t des dossie s. U
accompagnement juridique des acqureurs devra toutefois alors tre mis en place au niveau
des e t es de diatio et da it age, vu ue les p o oteu s dispose t de pe tises
juridiques auxquelles les pa ti ulie s o t pas essai e e t accs.

Sur la forme :

Le se le des e o a datio s i-dessous visent simplifier et faciliter les procdures lies la


VEFA.

10. La suppression de la lgalisation des signatures des actes est une recommandation
ncessaire pour la simplification des procdures administratives au Maroc, de manire
gnrale. En cas de maintien de la lgalisation, les contrats de rservation et prliminaire
devraient tre exempts des frais de timbre et de egist e e t.

11. Allo ge e t des d lais di fo atio et de otifi atio , afin de tenir compte des
contraintes ventuelles rciproques des vendeurs et acqureurs en termes de gestion
ad i ist ative ou de plois du te ps, et vite ai si la l atio apide des as de
dsaccords et litiges :
U e fois ue le ve deu a o te u le pe is dha ite ou le certificat de conformit, il
dispose du d lai de ois au lieu de jou s a tuelle e t pou e i fo e
la u eu et e u i l late e t du tit e fo ie ;
De e, le d lai passe de jou s ois pou li fo atio su lo te tio des
titres fonciers clats ;
En cas de retard, le dlai de versement des indemnits de retard est fix un mois
de la date de eptio de la otifi atio e vo e pa la heteu au ve deu ;

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E as de efus du e des deu pa ties de o lu e la ve te aprs notification, le
dlai accord avant de pouvoir rsilier le contrat ou recourir la justice passe de 30
60 jours.

Et afi d vite les p o l es de o eptio des i fo atio s et fluidifie les ha ges


entre les deux parties, les adresses de notification seront obligatoirement prcises dans le
o t at p li i ai e, et tout ha ge e t dad esse dev a t e otifi pa ou ie
recommand.

12. Maintenir dans le contrat de vente prliminaire le prix global, au lieu du prix de vente du
mtre carr.
Le contrat de vente prliminaire doit spcifier le prix de vente global, en respectant la
superficie globale prcise dans le titre foncier, conformment aux dispositions de l'article
529 du code des obligations et des contrats ( Article 529 : Si la chose a t vendue en bloc
ou comme un corps dtermin par son individualit, l'expression du poids, de la mesure ou
de la contenance ne donne lieu aucun supplment de prix en faveur du vendeur, ni
aucune rduction en faveur de l'acheteur, moins que la diffrence de la quantit ou mesure
relle celle exprime au contrat ne soit d'un vingtime en plus ou en moins. Le tout s'il n'y
a stipulation ou usage contraire. ), au lieu du prix au mtre carr comme propos dans la
loi. En ou ". Qui plus est, mettre le prix global est plus adapt aux diffrents cas de vente, en
particulier le cas des logements sociaux dont le prix global est plafonn.

13. Eclaircissement de certaines dispositions de la loi :


U e fois le ahie des ha ges sig pa le ve deu et la heteur, ce dernier doit
rcuprer une copie certifie conforme du document. La prise en charge de ce
do u e t pou ait eve i au p ofessio el ag a a t d ess la te de ve te
prliminaire ;
le ahie des ha ges peut, au esoi , t e a o pag du e fi he technique
synthtique signe par le vendeur, comportant la description des quipements de
li eu le au lieu de la des iptio du lo al od le .
Suppression de la notion de nullit absolue de la vente en cas de non-respect des
dispositions de la loi. La ullit de la te de ve te o siste e la ulatio t oa tive
du o t at, ave u e up atio , pou la u eu , des so es ava es, et du
p o oteu du ie i itiale e t d , lo s uu e des o ditio s de ve te est pas
respecte. Cette disposition devrait tre remplace par une nullit relative , car
cette dernire couvre tous les cas de dfaut ou de litiges lis au contrat et la vente,
et peut e pas t e appli u e si les pa ties se te de t su u a o d la ia le,
alors que la nullit a solue o e e les as o li t t g al a pas t espe t ,
et e peut do t e a ul e e si les deu pa ties se ette t da o d ullit
de d oit vs sus epti le d t e a ul e . La u eu doit fi ie des dispositio s
de la loi parti du o e t o le o t at est o sid o e u e ve te e l tat
futu dachvement.

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Recommandations plus larges : au-del du projet de loi :

E plus des e o a datio s di e te e t li es la efo te de la loi su la ve te e l tat futu


da h ve e t, le CESE esti e ue daut es esu es da o pag e e t dev aie t t e ises e
pla e, e si elles e t e t pas da s le p i t e de la loi e uestio . Ces esu es po te t
esse tielle e t su laspe t gle e tai e glo al du se teu , ota e t la uestion des normes et
de la qualit des constructions.

14. Renforcement de la visibilit et de la force probante du projet de loi.


Tout comme la loi n44-00 compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant
Code des Obligations et des Contrats, le nouveau projet de loi vient modifier et complter
ledit Code, et o espo d la ti le , su divis e vi gt poi ts. Sortir la loi sur la VEFA du
Code des Obligations et des Contrats, qui est gnral, et la mettre en loi spcifique part, lui
confrerait une meilleure visibilit et lisibilit. En effet, en justice, la loi spcifique prime sur
la loi g ale et do la p ote tio des plaig a ts e as de litige se a plus s e, dauta t
plus que le do ai e de lu a is e est gi pa u e loi sp iale, ce qui ne ferait
uha o ise et ett e au e iveau les deu te tes.

15. N essit dacclrer la rglementation du secteur (refonte des odes de lu a is e et de


la construction, de la loi sur la conservation foncire, et d ets dappli atio ) et de veiller
la qualit des livrables. Le se le de la l gislatio elative aux dfauts de conformit, aux
vices de construction et aux garanties (notamment dcennale) devra tre revue dans le cadre
de la refonte en cours du code de la construction. Le la e e t du la el ualit ,
Iltizam , par la Fdration Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI) en janvier 2014
a ue u e p ise de o s ie e du esoi dassu e la fois la s u it da s les ha tie s et
la qualit des produits finaux. Cette initiative devra tre renforce par un cadre
rglementaire pour les normes et les garanties.
En particulier, pour les projets entrant dans le cadre de la VEFA, lassu a e de la garantie
dcennale doit tre rendue obligatoire.
En effet, la rglementation doit tendre les garanties au-del de la livraison du bien, en
appo ta t la ga a tie pou la u eu de la du a ilit de so ie i o ilie . Cette ga a tie
est d j o ligatoi e aujou dhui pour les constructions destines au secteur public (marchs
publics) ainsi que les projets immobiliers caractre commercial et industriel.
E effet, le fait dassu e la ga a tie d e ale aup s du e o pag ie dassu a e
do e u e ou s e tai la u eu ui est plus o lig de d plo e des efforts, souvent
vai s, pou e he he la hite te ou le t ep e eu , d sig s pa la ti le du DOC
comme garants de la garantie dcennale . Du reste, faut-il e he he la hite te ou
le t ep e eu ? Ou les deu , o ligatoi e e t ?
Par ailleurs, le fait dassu e la ga a tie d e ale dclenche le processus vertueux de la
ualit , a la o pag ie dassu a e va e ige le e ou s au p ofessio els de la
o st u tio : a hite te, u eau d tudes, u eau de o t le et e t ep ise ualifi e, pour
difier le projet en question.

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16. Ncessit de mettre en place les mcanismes adquats pour mettre fin la spculation et
aux abus, ota e t e e ui o e e la uisitio a usive de loge e ts so iau pa des
personnes non ligibles.

Le CESE consid e ue le se le de es e o a datio s est e dappo te u e ouvelle


d a i ue da s les elatio s e t e p o oteu et a u eu , as e su la o fia e et li t t
mutuel. Et au-del de po d e, de a i e di e te, t ave s la ga a tie da h vement, la
p o upatio ito e e da s la p op i t da s les eilleu es o ditio s, les e o a datio s
relatives au projet de loi permettront, pour les professionnels du secteur, de faciliter leur accs au
financement externe et de professionnalise toute la ha e di te ve a ts, pou a o pag e
durablement le dveloppement conomique du pays.

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Annexe

Rcapitulatif du modle de la VEFA en France

Le march immobilier franais se rpartit de manire relativement quitable entre la proprit et


la lo atio , do li po ta e a o d e la gle e tatio de la VEFA. La e 19 , le dispositif
franais de la VEFA reste relativement rcent. Il rsulte de la volont de crer un quilibre entre les
diffrents acteurs, travers un systme oprationnel et fluide, e de leve la ia le les
diffi ult s li es la te de ve te su pla , faisa t des solutio s judi iai es lulti e e ou s. Il
constitue galement un instrument trs largement adopt de financement des projets immobiliers
nationaux.

Un t a sfe t i diat de la p op i t la u eu

Co e le stipule la d fi itio e de la VEFA, la p op i t du ie evie t la u eu , et e d s


la signature :

La vente en l'tat futur d'achvement est le contrat par lequel le vendeur transfre immdiatement
l'acqureur ses droits sur le sol ainsi que la proprit des constructions existantes. Les ouvrages
venir deviennent la proprit de l'acqureur au fur et mesure de leur excution ; l'acqureur est
tenu d'en payer le prix mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de
matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux . (Code Civil)

Un contrat prliminaire de rservation norm et obligatoire

La u eu doit sig e deu o t ats pe da t la VEFA : un contrat prliminaire de rservation et le


contrat de vente.

Le contrat prliminaire de rservation se fait directement entre les deux contractants, sans passer
par un notaire ou autre professionnel agr (acte sous seing priv), mais reste norm, avec une
obligatio l gale di fo atio s i i ales i t g e da s le o t at. Il se t aduit pa u d pt de
garantie de 5% dans un compte rservataire (en gnral une banque). Ces 5% ne sont dbloqus que
lo s de la sig atu e de la te de ve te fi al. Pe da t ette p iode, les parties restent libres.

La o e ialisatio et do la sig atu e du o t at p li i ai e est pas o ditio e


lo te tio du pe is de o st ui e. Mais da s la p ati ue, tous les p ojets dispose t du pe is de
construire avant la commercialisation.

Le contrat authentique de vente est une phase trs importante de la VEFA car signe le dbut du
transfert progressif de proprit. Il peut tre sign trs en amont, ds que les garanties financires
da h ve e t ou i t i s ue do t dispo i les.

Un m a is e da h ve e t o ligatoi e des t avaux

La loi i pose u a is e de ga a tie da h ve e t, ave deu t pes :

- Une garantie extrinsque : po t e pa u tie s u e a ue, o pag ie dassu a e ou


ta lisse e t fi a ie , elle ga a tit la u eu la h ve e t du ie . Cette ga a tie est

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e t e lo ga is e ui la d liv e et la u eu , et este do vala le e e as de
dfaillance du promoteur ;
- Une garantie intrinsque : dans certaines conditions uniquement :
o as de li eu le ho s deau los et couvert)
o Ou lorsque les fondations sont faites et le promoteur est capable de dmontrer
la u eu ue le fi a e e t de lop atio est ouve t % du p i de ve te total
de lop atio , o pos li e e t des fo ds p op es, ve tes pass es, et/ou rdits
consentis par une banque)
Mais partir du 1er janvier 2015, il ne pourra plus y avoir de garantie intrinsque.

La supp essio de ette ga a tie i t i s ue tie t au fait uelle g ait la ajo it des as de
dfaillances et litiges : le fait que le g os uv e soit te i ho s deau e ga a tit pas
la h ve e t, de e ue la dispo i ilit de % du fi a e e t e duit pas le is ue si
lesse tiel de ette pa t est ouve t pa les fo ds p op es pa e e ple.

La garantie de remboursement existe aussi, ais da s la p ati ue, est le e ou s au


a is e de ga a tie da h ve e t ui est p ivil gi .

En gnral, les banques franaises exigent que le promoteur cre une socit ad hoc (une
socit civile immobilire- SCI en gnral) pour assurer un financement du projet en question
(une structure par opration).

Modalits de prise contrle dans le cadre de la garantie extrinsque, en cas de dfaillance du


promoteur :

La prise de contrle reste exceptionnelle, ais lo s uelle a ive, deu as se p sentent :

- Une prise de contrle en total accord avec le promoteur et en dehors de toute procdure
judiciaire : Les o t ats so t ai te us et le o t at de at e douv age est sig e t e le
p o oteu et le at e douv age d l gu p opos pa lo ga is e garant (banque,
assurance), avec des avenants ventuellement avec les autres acteurs.
La a ue ou o pag ie dassu a e a pas di g e e da s les o t ats, elle p opose des
o s pou les at es douv age.
- Si la p ise de o t le est pas la ia le p o oteu e situatio de diffi ult : la
dmarche de redressement ou liquidation judiciaire est mene au tribunal, et la banque
fo ule u e de a de au o iliateu de ett e e pla e u at e douv age d l gu . Et
est do le o iliateu ui se ha ge.

Le modle de garantie franais

La lgislation franaise relative la VEFA prvoit deux types de garantie : la garantie


da h ve e t de li eu le et la ga a tie de e ou se e t des so es ava es.
La loi autorise le promoteur-vendeur et so ga a t su stitue la ga a tie da h ve e t et
la garantie de remboursement, et vice-ve sa, au ou s de le utio du o t at de ve te,
condition que cette possibilit soit prvue dans le contrat de vente et que cela soit notifi
la u eu .

Saisine relative la loi sur la VEFA Page 18 sur 19


La ga a tie fi a i e da h ve e t
La ga a tie fi a i e da h ve e t est e t i s ue : elle est donne par une banque, une
so i t dassu a e ou u ta lisse e t fi a ie . Elle pe et de fi a e la h ve e t des
t avau , soit pa u e gage e t douverture de crdit au profit du promoteur-vendeur, soit
pa lo ligatio de pa e les so es essai es au te es du e o ve tio de
cautionnement.
Cette garantie financire ne peut tre invoque que dans les hypothses o le promoteur-
ve deu a pas les fonds ncessaires pour terminer la construction (mme en cas de
redressement ou de liquidation).

Une garantie intrinsque (lie au promoteur et des conditions particulires du projet)


existait mais a t supprime. Cette dcision sera oprationnelle compte du 1er janvier
2015.

La garantie de remboursement
La garantie de remboursement porte sur les sommes verses au promoteur (sans les intrts
ni pnalits). Elle prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle
la caution, e g al u e a ue, se gage e ou se les so es ve s es pa
la u eu e as de solutio a ia le ou judi iai e de la ve te pou ause de d faut
da h ve e t.

Source : Note CFF

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