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Gastos deducibles del alquiler de vivienda

Gastos deducibles y no deducibles por el alquiler de vivienda.

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Descubre cules son los gastos deducibles y no deducibles para caseros

Escrito por: Amparo (https://plus.google.com/106554204083016871603) | 07/04/2016

GASTOS DEDUCIBLES
Para la determinacin del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos ntegros todos los gastos necesarios para su
obtencin, as como las cantidades destinadas a la amortizacin del inmueble y de los dems bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su
depreciacin efectiva.
Tratndose de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA) o del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC),
los gastos deducibles se computarn excluido el IVA o, en su caso, el IGIC.

Gastos necesarios para la obtencin de los rendimientos: intereses y dems gastos de nanciacin y gastos de conservacin y reparacin [Arts. 23.1
a) 1o Ley IRPF y 13 a) Reglamento]
Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtencin de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1. Intereses y dems gastos de nanciacin Son deducibles los intereses y dems gastos de nanciacin de los capitales ajenos invertidos en la adquisicin o
mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute as como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.
Importante: los intereses que, por la aplicacin de clusulas suelo, hubieran sido sa tisfechos por el contribuyente en 2016 y respecto a los que, antes de
nalizar el plazo de presentacin de autoliquidacin del IRPF por dicho ejercicio (30 de junio de 2017), se alcance el acuerdo de devolucin de su importe con
la entidad nanciera o como consecuencia de una sentencia judicial o un laudo arbitral, no podrn deducirse como gasto.

2. Conservacin y reparacin
Son deducibles los gastos de conservacin y reparacin de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideracin:
a) Los efectuados regularmente con la nalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Los de sustitucin de elementos, como instalaciones de calefaccin, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliacin o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisicin
cuya recuperacin se efecta a travs de las correspondientes amortizaciones.

Lmite mximo de deduccin por los dos conceptos de gastos necesarios anteriores
El importe total mximo a deducir por los intereses y dems gastos de nanciacin y por los gastos de conservacin y reparacin no podr exceder, para
cada bien o derecho, de la cuanta de los rendimientos ntegros obtenidos.
El exceso se podr deducir en los cuatro aos siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes
a cada uno de estos aos, de la cuanta de los rendimientos ntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
El importe pendiente de deducir de los ejercicios 2012, 2013, 2014 y 2015 se aplicar en la declaracin de 2016 con prioridad a los importes que
correspondan al propio ejercicio 2016 por estos mismos conceptos. La cuanta que proceda deducir se har constar en la casilla 061 de la pgina 4 de la
declaracin.
Por su parte, el importe correspondiente al ejercicio 2016 que, por aplicacin del lmite mximo de deduccin, no resulte aplicable en la declaracin
correspondiente en este ejercicio, se har constar en la casilla 063 de la citada pgina 4 a efectos de su deduccin en los cuatro ejercicios siguientes.
En el caso de que existan varios contratos de arrendamiento en el ao sobre un mismo inmueble, el lmite mximo de la cantidad a deducir por intereses y
gastos de conservacin y reparacin debe computarse tomando en consideracin las cantidades satisfechas en el ao y los ingresos ntegros obtenidos en l,
por lo que, para alguno de los contratos de arrendamiento, la cantidad deducida por intereses y gastos de conservacin y reparacin podra exceder de los
ingresos obtenidos.

Otros gastos necesarios para la obtencin de los rendimientos

Novedad declaracin 2016: el modelo incluye nuevas casillas para desglosar los gastos deducibles para el clculo del rendimiento de capital inmobiliario.

1. Tributos y recargos no estatales

Son deducibles los tributos y recargos no estatales, as como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de
basuras, alumbrado, etc., siempre que:
a) Incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos.
b) No tengan carcter sancionador.

2. Saldos de dudoso cobro

Son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede sucientemente justicada. Se entiende sucientemente justicada tal
circunstancia:
a) Cuando el deudor se halle en situacin de concurso.
b) Cuando entre el momento de la primera gestin de cobro realizada por el contribuyente y el de la nalizacin del perodo impositivo hubiese transcurrido
ms de seis meses, y no se hubiese producido una renovacin de crdito.
Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deduccin, se computar como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

Cantidades destinadas a la amortizacin

Tienen la consideracin de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortizacin del inmueble y de los dems bienes cedidos con el mismo, siempre
que respondan a su depreciacin efectiva.
Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuacin se sealan:

Bienes inmuebles:
El resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores.
a) Coste de adquisicin satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisicin (notara, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cmputo el valor del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por
herencia o donacin, slo tendr la consideracin de "coste de adquisicin satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisicin que
corresponda a la construccin, as como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.
b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, ste se calcular prorrateando el coste de adquisicin satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la
construccin de cada ao reejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble

Sern amortizables siempre que sean susceptibles de utilizacin por un perodo de tiempo superior a un ao.
Se entender que la amortizacin anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del
resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisicin satisfechos los coecientes de amortizacin que le corresponda de acuerdo con la tabla de
amortizaciones simplicada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998. Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeciente mximo de
amortizacin: Instalaciones, mobiliario y enseres: 10%.

Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles

Sern amortizables siempre que su adquisicin haya supuesto un coste para el contribuyente. En estos casos es preciso distinguir:
a) Si el derecho o facultad tiene plazo de duracin determinado, la amortizacin anual deducible ser la que resulte de dividir el coste de adquisicin
satisfecho entre el nmero de aos de duracin del mismo.
b) Si el derecho o facultad fuese vitalicio, la amortizacin computable ser el resultado de aplicar el coeciente del 3% sobre el coste de adquisicin satisfecho.
En ambos casos, el importe de las amortizaciones no podr superar la cuanta de los rendimientos ntegros derivados de cada derecho. Importante: en el
supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el ao, la amortizacin deducible, los intereses y dems gastos de nanciacin, los
gastos en primas de seguros, etc., sern los que correspondan al nmero de das del ao en que el inmueble ha estado arrendado.

Compensacin para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985

En la determinacin de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985,
que no disfruten del derecho a la revisin de renta del contrato, se incluir adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situacin y en
concepto de compensacin, la cantidad que corresponda a la amortizacin del inmueble.
As pues, en estas situaciones, podr computarse dos veces el gasto de amortizacin: una vez como gasto scalmente deducible conforme a las reglas de
determinacin del rendimiento neto derivado de inmuebles arrendados anteriormente comentadas, y otra vez, en concepto de compensacin.

GASTOS NO DEDUCIBLES
No sern deducibles como gasto, entre otros:
- Los pagos efectuados por razn de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
- El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperacin de su coste por va de las amortizaciones.

MAS INFORMACIN
Reducciones para caseros - Renta 2016 (http://www.enalquiler.com/guias/reducciones-caseros-renta)
Caso prctico - Renta 2016 (http://www.enalquiler.com/guias/declarar-alquiler-vivienda-caseros)

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Anlisis Legal

 Renta 2016
Tanto si eres casero como inquilino puede que tengas derecho a algunas deducciones en la declaracin de la renta del 2016.
El experto de la comunidad Pedro Hernandez del Olmo (http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/usuarios/pholmo) te explica algunas
recomendaciones para declarar el alquiler
Recomendaciones para inquilinos (http://blog.enalquiler.com/2017/alquiler-hacienda/renta-2016-para-inquilinos-como-afecta-tu-alquiler-en-tu-
declaracion-del-irpf/)
Recomendaciones para caseros (http://blog.enalquiler.com/2017/alquiler-hacienda/renta-2016-para-caseros-como-te-afecta-alquilar-tu-piso-en-tu-
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