Funo sustentvel da propriedade

imvel urbana

Georges Louls Hage Humbert ,I

Adliogado na Bahia I! Bras,lIa. Doutor e mestre em Direito ~Ia " .,,' "-, ,
Centr U Jve 11" '- . r~v"r. n<JI!SSor ",u ar do
o n rs ano ",rge Amado
com.br e georges@tlumbertcom.hr. e Pfofessor aSSOCiadoao BrasU Juridico. WWW.hurnbefl
.

Sumrio: 1 Introduo - 2 FUllo SOCial da propriedade

urbana - 4 COncluso
_ 3 F'H'lQ Sustentvel <la ptoprie<lade Imvel
-
1 Introduo

o presente trabalho tem como mote central a funo sustentvel da proprieda-

de urbana sob a ptica da cincia do direito, sendo uma reflexo e mudana parcial
daquilo que sustentamos em nosso Direito ut1)anistico e funo socoambiental da
propriedade imvel urbana.'

Dessa forma, a anlise do tema ora proposto se limitar s nonn8S postas no

ordenamento jurdico em vigor, Outro no o objeto de estudo do cientista do direito,
pena de Incidir em um sincretismo metodolgico a ponto de deSQualiflcar e desca-
racterizar a cincia juridica como uma das espcies das cincias sociais, a Qual, por
ter caracteres peculiares, no se confunde com as demais, tais Quais a sociologia, a
filosofia, a poltica e outras.

FiKada essa premIssa, ela ser tratada e de forma crtica. Questo prejudicial ao
tema central; a funo Social da propriedade, a qual j matria amplamente deba-
tida, operada e pode ser considerada a norma fundante do prprio dIreito brasileiro.
Somente fincadas essas linhas mestras, Que, no Quarto e ltimo captulo
do trabalho, a pretensa funo sustentvel da propriedade uroana ser eKplicitada,
buscando-se aferir sua existncia ou no no ordenamento juridico ptrio, bem como
sua natureza e contedo jurdico.

HUMBERT, George. L<>ui. Hage, O;rellO urt/ani,'Jcc ~ 1\m1lo 5OCioant>icm1Jl da proprIedllde Im",,1 urtl8na.
Belo HOIiZOnle: Frum, 2008.

109
 I
fUN..\O SUSTENTAva. OIl>'RQPR'IllADE 'MOva URBANA
GEORGES lOUIS "AGE HU""BER!

Desses dispositivos podemos extrair a seguinte concluso: tanto o direito de pro-

2 Funo social da propriedade priedade, quanto a Obrigao de atendimento da propriedade sua funo social so
Sabe-se Que a propriedade sempre foi o ncleo central das relaes de produ- normas fundamentais: o primeiro, um direito, j o segundo, uma garantia fundamental.&1<l
o _ mesmo nos estados socialistas c, indubitavelmente, nos capitalistas - que Reconhecidos o direito de propriedade e. consequentemente, a funo social
sempre imperaram em nossa sociedade. E essa Importncia ressaltolJ-se nas ltimas desta, como, respectiVamente, direito e garantia fundamental, algumas implicaes
dcadas, mormente ante a prevalncia do sistema de organizao capitalista em diretas e imediatas so, de logo, dedutveis: (a) so clusulas ptreas, portanto
detrimento do socialista. intangveis s investidas reformadoras do poder constituinte derivado que tanto tem
Com efeito. aquele sistema funda-se na noo de propriedade privada e na emendado a atual Constituio; (b) so normas de eficcia plena e aplicabilidade
liberdade de contrato, com mnima interveno do estado, a justificar, ao longo da imediata,g no s em razo do quanto disposto sP do art. 5g da CF, mas tambm
histria, uma concepo jurdiCa da propriedade com carter absoluto, consagrada pelo fato de que toda norma dotada de um mnimo de eficcia, 10 da qual pos-
com codificao do direito civil procedida por Napoleo, na Frana, no sculo XIX. svel extrair alguma aplicabilidade independentemente de qualquer regulamentao
Ocorre que, diante das transformaes sociais, eom destaque para aquelas infraconstitucional."
decorrentes dos ps-guerras, a concepo individualista de propriedade - incluindo
sua conformaao pelo direito _ foi, gradativamente, relativizada. Esse processo inicia-
segu""" lIIa:;limi, rja Rocha Frana, a funo social da propMdacle no se ligaria ao direitO de propriedacle,
se com a teoria do abuso do direito, segundo a qual o direito de propriedade, mesmo mas .Im seria principio superlor a este IFRAN~, VlMlmir ROCha. Perfil consUtucional da propriedade. flevisla
sendo absoluto, no pode ser exercido com o nimo de prejudicar outrem?-3 bimesrJ'aI de Direito PUbI!cc, n, 36, p. 125-130J.
H Quem ""Mente no se trai'" O (llreito de proprlcda<le apenas de (lirerto lun<Iamcntal. mas tambm. e em
Entretanto nao se pode excluir do direito de propriedade a natureza de direito primeira face, de garanUa fundamental. AOota essa posio Vladimir da Rocha Frana (mANA, VlMlmlr Rocha.
Perfil constit\.o;ion8I da P1Wriedade. Revi.ta bimesUa! de Oireirt> PUblico, n. 36, p. 125J. ISSO j)QrQue o 8ft. 5'
subjetivo, Isso porque nao h como negar essa natureza ao direito de propriedade,' consagra no CaptJl a proprte<lade como 1rMoI 1, para. POsteriormentc. em um dos seus 1""lsos, p""",ItlJa-Ia
conforme assegurado nas diversas Constituies e legislaes infraconstitucionais como direito fundamental. No mesmo tcxto esse aulor cIlega a ar"",,"" ter se "'lu adc o constituinte ao
eleger o direilo de proprie<lMe como fund""",ntal. Nas suas ~ae" 'somente o dl",ito li propriedade lem
positivadas por inmeros Estados. Mlure,a compaWel com os direitos ruooamenlais. por ser I""iollivel e Ir>;ondicionado. O di'PO.to no art 5'.
No direito brasileiro, ou a propriedade pblica ou privada, Jamais uma fun- XXII, <leve ser Inlerprelado corno uma .'Pc<:if"""o complemem . c acessria de um <los espectos da garan~a
Inslin>oional da proprje<ladc, estabelecida no caput do disposili\l(> con.l~",,",nal ""pracllado' (p. 1~8-129J.
o. Isso o que o ordenamento prescreve e deve ser respeitado, sob pena de ""'redllamos que tambm seja e'sa a r",o Que leva Eurico Sodre a, acen,adamente. ""stentar que 'a desa-
propriao uma da. garantia. consUluC.,nals _ fundamenta;s, perm~irno-no. acrescemar ~ da propriedadc"
violao lei.
No contexto, a insero do conceito de funo social da propriedade, notada-
(500Ft. Eurico. A rksapropriaoo. So Pa~lo: S . "a, 1955 p. 9), No mesmo sentido. h O entendimento
de Maria Gafc", Q"", oom apoio na do<Jtrlna de Pontes OC Miranda, . ra Q"" 'rIo ol>5tanle se as. Inale
universalmente e50a c","actersbee d vis cOlflll'Jls"a. pomes de Miranda obseNa Que. e'propri<li','o flgura
mente, imprimiu uma nova significao propriedade, tra;:endo "ao Direito Privado na si51emabea consti~onal bra'ileira, antes corno garan\i3 constrtuclonal do que come ameaa 11""a Inte-
algo at ento tido por exclusivo do Direito Pblico: o condicionamento do poder a gridade. scndO a in<lenilaoo, o re5Oarclmento, a c""'pef'lS o li po-nla p.w;monial sofrida pelo e.propriadO,
Il'>'la e jusla, medlanle a Qual o prl""ipkl da garantia mantm-se lr<:6lume e 1,"",loIado" (GARCIA, Mana.
uma finalidade", 5 Dcsaproprlajjo f)8fa urt>anilai>o" reurOOnllai>o. R., de Janeiro: Forense, 1985. p. 27). Psrece-nos, re5Oa~
oallas as particularidades do te.to. aderir a eS tesc Fbio Konder Comparato, ao menclcr1ar ser a proprie-
Assim, a nossa Constituio da Repblica garante, em seu art, 5~, XXII, o direito
dade fonte de '''''""res fundamental.' (COMPAMTO, FIibio KOnder. A ques/o ... p. 141). E tambm Vladimir
de propriedade, para, logo em seguida, impor que a propriedade atender sua funo Rocha ffana, que afirma textualmeme: "no art. 5', XXIII. declara expres ...nte a c.lsl<'o""ia do principio
constrtuc.,nail1Jridamental da l1J""ao social da propriedade I .. ]" (FRANA, \fIaoi",;r Rocha. Perfil constitucio-
social, consoante disposto no inc. XXIII do mesmo artigo. nal da pr<l$lfiedade. fleY5~ bimesUt>I de Direito PUblico, n. 36, p, 128).
Jos Afonso da Si" mqr'Iograflsta sobre o tcma, "" trai . da aplocatHlidilde das normas con.t~uc;onals,
a",,"rlc Que 'uma norma. e apliclivel na medida em que eficaz. Por conseguinte, efICcia e aplicabilidade
das normas con51~uclooais consUluem fenmenos CO",,'''', aweetos tal\tez <lo mesmo fenmeno. ercarMos
A Ilfpna Dc<:laraoo "" OIrelt", do Homem ,Mnda ~a RevolUilo ff""" proclamava, em seu. princip'"
por primas dife'enle" aquela como POte""laldade; e.ta como ",ali,abiildade, pralkldMe'. Nesse P"'SO,
2" e 4', a propriedade como direito natural e Impresc,~ivel, cujO e.ercickl no e.tarla limitado. na medida em
aponta . se cof'lSUtuc.,nalista uma carac\eri.Uca trplice das normas constitucionais Quanto li efICcia e
Q"" estivesse asseguradO ao' demal. lnO"doo. o e",,,,c., de seuS direilo .
DUGUIT, Lcon. Lu Transformallons GimroieS OU Droil Prjv Dcp,HS Le cede NapOlen. Pari" librairle Fli, aplicao;lida<le. Clas,"lIca-a'. as$im. corno sendo de ef!CA<ia plena. contida e limitada ou ",dulida. As Pllmelras
Incluem aquelas Que. desde a entrooa em .igor. so capa , de produzi, todo. se<JScfeitos c.senciais ou lem
Alc,,", 1920.
Ne . toada, o Prole.sor Andr Ramos T"".res pondera: "No po'sNellgnorar o direito subjetivo p",prie-
po5Oibilidade de produzJ-los.
segundo grupo tambm se COrISUtulu de normas Que Incldem lme-dialamente,

dade. Mas tambm i@.ualmentclnadmiSSi""lapena.admIUrodi,ellO sutJjellli<>. como exCludenle da funo mas P<evccm meios OU co""eltos que permitem mamer s"" ellccla contida em certos limiles, <ladas CC"".
social. nos lempos atuais. (TAVARES, Andr Ramo . Direito COrfsUtuekm81 ecO/lmicc. Sfoo Paulo: M"'lodo, Clrcunst""ias. As ltimas rIM Produ m todos o. creltos esse""lals. com a simples entrada em vigor,
depende""", para tanto, de POslerior "'!(isla<> ordinria (SILVA. Jos Alon.., da. Aplic6l>oH<I_ <Ias ncnnas
2006. p. 155). cons~welcnais. So Paulo: Malheiros. 2007, p. 60 e 82.83).
SUNOfELD, Ca~os M. funo social da propriedade. in: OAllARI. Adilson Abreu: AGUElREDO. lClc:la Valle
De modo C<>nsonante com a. lies de Kel"'rf. toda norma dotada de um mlnlmo de erlCcla. meSmo POrQue
(Coo"'s.l. Temas de djrr:itc urt>anistico, So Paulo: RT, 1987. p. 5. v. I. cels<> lInInlO, b ando-se nas lieS
essa cqn:;Iio de validade dela (KElSEN. Han., Teoria Pura tiO Direi/o. p. 235-238).
de Osw IO<>~ranM Bandeira de MellO, .u.tenta Que o direito ~epropriedade , essencialmente. um direito
cen~guradO no direilo publicO e, de.de logo, no dir.llo censUuJ<:i<>nal (BANDEIRA DE MElLO, Cels.<>Antdnlo.
Ne.se ",ntido o POsiclooamcmo de lOpel Y lopez lu diSCiplina C<mstin.ocjonal ac la prwx;e<l_ privada.
Maclrid: Tecnos, 1988, p. 74). Outrossjm, ao analisar 8 Constituio espaMola, CQnCIul Pc<!ro ESCrnanc Ccllado
N<NOS aspe<;tos da funo s.ocial da propriedade no direito pUblico, flaP, n. 84. P. 39).

~,"-os, <loDor.1',,""00- RBDI' I Belo H.r(lOM", """ 13. n. 49. p. 109-137, ,/",0, ;;lO15 R ""' . (lo o;r. P,;"'<;o- RBDP I _ Hori","",,"'" H, n. 49. p. 109-137, _.1...
, 2015 111
110
 ,
..~j

GEORG[s LOUIS HAGE HUMBEftT RJNCAO SUSTENTAVEl t>o PROI'I!lfODAOE 'MVa UR8AN~

De outro lado, importante registrar que a funo social da propriedade plasma, Nesse sentido, funciona como verdadeiro vetor a influir e irradiar sobre todos os
isto , aparece, consta de outros dispositivos da Constituio. at.os j~rdicos dessa natureza. Em outros termos: tanto o legislador, na elaborao da
No ttulo dedicado ordem econmica e financeira, a funo social da proprie- lei, ~ J~lgad?r, ao proferir decises judiCiais, quanto o administrador, ao expedir atos
dade apontada como princpio norteador (art. 170, 111). Logo em seguida referida adm~nlstr~tiVoS, de~em observar, em ultima instncia, o referido princpio, sob pena
como norma fundamental da poltica urbana (art. 182, 92~)e da poltica agrcola e de vlo~aao direta a Constituio e conseQuente retirada do ato, na forma prevista
fundiria (art. 184 e 186). pelo sistema - o controle judicial, difuso ou concentrado, de constitucionalidade dos
Por isso, infere-se, prontamente, que a funo social da propriedade da esp- atos legislativos ou administrativos, '8
cie normativa princpio jurdico:12 menos por fora da prpria expresso legal contida ~ss~ forma, o contedo juridico da funo social da propriedade assume, pode-
no art. 170, caput, parte final, que se refere explicitamente a princpios, porm, mais se assim dIzer, duas facetas: a de garantia fundamental ao direito de propriedade e a
pela sua ntida natureza de norma basilar, dotada de alto grau de generalidade e de principio juridico vetor de todo o ordenamento jurdico brasileiro.
abstrao que se irradia por todo o sistema.H Nas duas hipteses, diga-se, estar.se. diante de norma jurdica, de carter
J. J. Gomes Canotilho e Vital Moreira ensinam-nos que os .princpios so ncleos prescritivo, que consuostancia verdadeiro dever ser que comporta, afora imposio
de condensao nos quais confluem os bens e valores constitucionais, L, so el';o de regras proibitiVas, a cominao de condutas ativas ao detentor do dominius,
presses do ordenamento constitucional e no frmulas aprioristlcas contrapostas Ora, P:I~ fato d.e ser norma juridica, bem como do conjunto de disposies
s normas"." Gozando essa natureza, ordem normativa hierarquicamente superior, sobre a materla, extra~se que a Constituio assegura o direito de propriedade, inde-
pendentemente do atendimento da propriedade sua funo social.
qual devem conformar-se as leis e demais atosjundicos delimitadores da proprieda-
Com efeito. O dJreito subjetivo de propriedade intangvel: usar gozar d.
de. Noutras palavras: princpiO que norteia, que deve ser observado pela legislao . 'l1lf ' , Ispor,
reM Icar. Trata-se, incondicionalmente, de proteo juridicamente conferida a um
infraconstitucional, bem como pelo el';ercente de atividade pblica. Ademais, como
bem sujeito apropriao pelo homem sem qualquer condicionamento. A propriedade
princpio jurdico, incide na aplicao e interpretao do direito" - especialmente no
n? precisa atender funo social ou qualquer outra funo para que ao proprietrio
que se refere ao direito administrativo, urbanstico, ambiental e agrrio.
seja assegurada a tutela que o direito confere. Caso contrrio, no haveria que se
Como princpio jurdico, tem incidncia destacada sobre as mais diversas rela-
falar em indenizao prvia e justa nos casos de desapropriao por descumprimento
es jurdicas gerais e abstratas, individuais e concretas, incluindo, especialmente,
da funo social (arts. 182, 94~, 111 e 184).
matrias pertinentes poltica urbana e agricola, fundiria e de reforma agrria.
.~ funo social no elemento, no integra o direito de propriedade, mas o
condlclona, estabelece uma obrigao ao exercente desse direito.
Registre.se, nesse diapaso, a incontestvel lio de Celso Antnio Bandeira
que "[...] la rur.c16nsocial conSUI"l'"um pOr.cipioo<denMol'de la proprie<lodp",oda que, comotal. se irlseota de Mello: "A propriedade ainda est claramente configurada como um direito que
em el ordenamentoconstilUCior>aI com ef",,",la inrnedialapa,a el ~gislod","(COUAOO. Pe<l,gEsc,llIaoo. La
dev~ cumpri~ uma funo social e no como sendo pura e simplesmente uma funo
p<Wriedad pfivada (lr!>llrIa(enc<Jooramierlto e regimen). "'''''ri<!: "'onleco .
o. 1979. p. 122). Re""",amosaqui
que. wb", e materia.JI.i<le<!",amos ens.,;". putI1lcadopela oevistaMagisler de DireitoAItlbienrol e U$IlnisUro. SOCial, Isto e, bem protegido to s na medida em que a realiza"."
em .eu volume 14. t. dizer, conquanto no relatiVize ou modifique a essncia do direito de proprieda-
Esse o entendimentoda esmagadOramaioriada dOlJIfina,Ressa"'adasas devidaspeeuli~ridadese pmp'i<>-
dadesde cada tese, vislumbrama funosocialda pmp'iedadec:orncveflladel'Oprincipiojur'JlCO.Portodos. de e o seu regular el';erccio, a Constituio impe um dever: o de que a propriedade
citem-se:ErOSGrau [A orr;Jem 11.247): Slvioluis ferreira de Rocna(1'HISo social... p. 73); N1ge1lOPel Y
por intermdio de quem a detenha, atenda funo social. '
l<lpez (La djscipllna consmlJCiona/ dfJ la propriedade privada. Madrid:Tecnos, 1988. p. 72); PedroEsc,lba""
Cotlado(La pmprledad privada wMrliJ (encvadr<Jrtli""ro e reglmen). Madrid: Monle<:olVQ, 1979. p. 122-123):
Danietacampos Ubrto Di Samo lEJemen!Os ... p. 47); Carlos M Surotlfekl(Temas ... p. 12.13). Tambm
C"""n lUcia An\uroe'Rocha(OprincipioconSbloclooalda funosocial da prwriedade. In: B~CEl1.ARFlLHO. Cc rm<Ioconsonante~i<ln nos o con.lituc;l<>naliS18 JosAfonso da Silva, em razodo prir.cp~ d
RomeuFelipe(Coord.).!J;reita admlnjsrrarM>conlempor;meo. BelOH",mnte: Frum.2005. p. 5!>-1(4). mada: pelo qu," IOdas!>Ss~uaesJUridiCas_ se conformarcom os pOnr;ipio.e p,eceitos ;n':ot:~:';
" Nilo voltaremosaqui ao embale 8C."ta do co""e~oe substar.ciados pnr.cipiosjundi<:<>s. Constrtulo,'"'JssaCanareconl\eceuduas formasde inconstilUCi<lnalldade. A nconsUtucionahdade o
CANOTILHO, J. J. Gomes:MOREIRA. Vital. fundamentos rJa ConsliWio. Coimbra:Coimbra,1991. p. 49. que ocor,,:: com a produo<leatos legiSlai""';' ou administrativosque conl'ariem normas 011P~r:r:iO~ d~
/lJmde al<i"rem " funo social como llrir.cipiojuf(ji<o, enaltecem sua Iml>Of\ll""iapara interpretao e ;:onSlrtUlao,Inc:ompatil)jlkladeesta que p<>dcraser formei _ quando lais atos so ronnooospela 8lrt<>ridadc
aplicaodo dl'cito, portOdos, ErosG,,,,,(A orr;Jem . p. 247); Slvioluis Fenei,ade Rocha(fur>oo... p. 73): ~petente ou em <!esacordoaos pr:e<ilmentosPrecllSP<lSIOS na "<"ma maior _ ou mate,ialrnente_ h~
Agell<lpe, y Lope! [La rJisc'p/inaconsrlruciona/delaproprler!fIdr: p/iYada. Madrid:TocrtQs.1988. p. 72): Ped,o wlese em q'Jetars ato~ po~uem ViciOde conteUdQ.r<loutrolado, h""er Inconsbtl.'Cionalldade JKI'omisso
EscribanoCollado ILa pmprler!a<1 privada urlJarla(encuadramienlo e regimen). Madrid: MonteeolVQ,1979. ouandQ",feridos atos nao s"",," p'atICado.sparatomar pler>amemeaplicveisoormasconsmuciof1alsISllVA,
p. 122.123); DanielaCampos Lib6ri<lDi Sarno l1c"","IOS .. p. 47): Ca,'os M Sundfeld(FunoSocial da Jos Afonsoda. Curso de d'mllo conSblUCt(JrIai. SoPaulo' Malt>ci,os""""", ,'
propriedade.1,,-0AliAR1,AdilsonA~reu:FlGUEIREOO. LciaVallc(Coo<OS.).7emas de direito (lftJani,fkc. So BANOEI ' ,~"" . p. -..- .
RADEMEllO. CelsoAnlniO.N<;No'3SP<'CtOS
n. 84. p, 4.
datu...,o social da propriedadeno Qirelto-"lir n~
",o. m .
Paulo:RT.1987. p. 12.13. v. I).

112 a, "'M. ele DIo'.l'I:Ib'k;o- RUDI' I Belo M<>1'......,. """ 13, n. 49, o. 109-137, abI:./~:1015 a, tw-.5, DI,. PUbI", _ RBOP I &10 H""""'"" ...., 13, " 49. p. 109-131, ""'.Iju<!. :2015
113
 i

Frise-se. o direito de propriedade no uma funo social. Esta, para ns, nem Depois de afirmar ser a funo social intrnseca propriedade privada, Viadimir
mesmo seu elemento integrante. da Rocha Frana propugna Que;
Seja como for, quando a Constituio prescreve que "8 propriedade atender a
sua funo social" estamos diante de dever jurdico imposto ao titular do dominio - ou sem_o atendimento da funo social que lhe foi imposta pela Const~
tUlao, a propriedade perde sua legitimidade Jurdica e o seu titular no
mesmo detentor da posse - de atender s prescries legais (Constituio, plano dI-
nosso entender, no pode mais arguir em seu favor o direito Individua'lde
retor, lei de zoneamento) que delineiam a funo social de determinada propriedade. propriedade, devendo se submeter s sanes dO ordenamento jurdico
H, portanto, sensvel alterao, ainda que no substancial,18 da propriedade para ressocializar a propriedade."
como instituto jurdico, em face mesmo do dever legal agora Incidente por fora do
novo regime jurdico que o conforma. Nessa toada. a Ministra Crmen Lucia Antunes Rocha entende Que:
Essa Obrigao, esse dever juridico de cumprimento de uma funo social, ento
inexistente na vigncia dos ordenamentos individualistas, materializa-se a partir das somente a proprfedade-funo social , pois, objeto do direito constitv-
cionalmente garantido nos termos do disposto no capitulo dos direitos
constituies modemas'9 e ganha densidade nas legislaes infraconstituCionais, fundamentais. O bem aproprlvel. mas que desatenda a funo Social a
Hoje, nos parece indubitvel, permanece a liberdade do titular do domnio de que. se destina,. noo objeto de ~ireito constitucionalmente protegido,
utilizar a propriedade, Entretanto o exerccio desse direito constitucionalmente asse- por 'sto. aq~ele mstltl.lto expropriatorio, ao lado do confisco de bens que
sirvam a pratica de crime."
gurado em sua plenitude sofre certo temperamento, pois Que o antes absoluto inte-
resse individual se submete, em alguma medida, ao atendimento da funo social
No obstante, como registramos, a funo social no significa a extino do
especificada na lei, pena de aplicao da sano cabveL'"
direito de propriedade, to pouco pode autorizar a violao deste por terceiro, em
Na sua essncia o direito de propriedade permanece Inclume e inalterado,
detrimento da proteo conferida ao titular do domnio. Ademais,
submetendo-se, entretanto, a um novel regime jurdico, com densa carga de direito
pblico diverso, saliente-se, daquele ento vigente nas legislaes liberais excessiva-
no se trata d.e uma carta branca em favor do Estado, para que Invista
mente individualistas, regime este parcialmente derrogado. contra os part,culares, em nome da realizao de desenvoivime.to com
Esse, a toda evidncia, no o posicionamento adotadO pela esmagadora maio- Justia, ~ntes, ao co.trrio, a finalidade mais profunda da alterao na
concepao tradiCional da propriedade justamente preserv-Ia."
ria da doutrina, para quem a funo social da propriedade altera o conteudo do direito
de propriedade, no havendo proteo a este caso no atendida a funo social.
De Qualquer forma, integrando ou no o conteudo do direito de propriedade
havendo ou no Que se falar em proteo jurdica propriedade independentemem~
ou no do atendimento funo social, esta princpio jurdico Que Impe dever aos
,. Em (xmtr",",sioo "" quanto ~ Pela maioria da doutrina, uWizomos a e.p<essoo ainda qL>Bno Que detm um bem.
SlJbstar.:ial pala nos rererir ao impacto da /uno social SOllre o novo regimo /UridiOoda proprie<l_, pois
en'endemos que, a deSPeito d.s inegveis con5equr.:ias JuridiOas dei decorrentes, o direita de p<qp,.,dade Conclui .do, em nosso entendimento, a funo social da propriedade implica um
Permanece lr<:6lume. seu ,",nlklojuridi<xl esser.:lol permanece o mesmo. uma """ que a Pe'entor do direito nus ao particular proprietrio do bem, mas que no exclui, no altera o conteudo mn~
de propriedade continua com liberdade pa,a usar, gOIar e dispor <lObem, relvlnd",-lo de Quem quer que ir.-
justamente dele,", ap>prie.llQdendo Ilvremente nezocll-IQ. perceber<lO a Indenizaoo de,ida decorrente de mo do direito de propriedade, no talha a liberdade e a exclusividade no exerccio desse
danos PrO"oclO<lOs por outrem e meSmo nas hipteses de e.pmprlao a bem do Interesse pubHcc ou sanoo direito, at porque estamos diante de uma ordem constitucional ecol1mica capitalista
por descumprimento da funo social. So esses os elementos que compem O d,,,,ito de propneda<le. Noo
hli socializao da propriedade pelo d~ei1a posto, nem penetraoo da funo social oomo parte Integr""te. fundada na propriedade e Que protege e ince .ti~a a livre iniciativa (CF, alt. 170). '
conlBV<loesser.:ial da noo de di,elto de p'oprledooe. O qUe h o ballzam<nto entre autonomia da '''''tade Assim, a funo social da propriedade delimita. em parte, o direito de proprieda-
e interesse da coletNkjooe.
" P,eclsamen!e com a CorIstituio mexiCana, de 1917, e a de Welmar, <!e1919. de, sendo decorrncia da equao entre o Estado Democrtico de Direito constitudo
'" No caso da propr;eda<le urtlana. pore.emplo, as sanescoostit'-'Oi<lnals(art. 182. ~4') apliCI.oeisso, $l,e.",.
si'lamen!e, o deve, de parcelamento ou e<!ificao compul$<lo. II'lli progressil'O no tempo e desapropriao
com pagamento mediante titulos da divida pUllli<:a.J s prnpnedOOes rurais que dasCOJmp'am esse dever
Jurldi<xltambm se aplica a desapropriao com pagamento atr,.,s de titulaS da d\'ida pUtMi<:a (.fI.. 1841. Nas ,., FRANA,VlOOimlrR?"ha. Perfil ~ da prnpfIedade, Re>;sta IJImesrral<SeOiroiloPlblIco, n, 36, p. 129.
dois casos, o di",lto de PfoPfledade perma"""e na...,a intei,ela, O que t> o deI"" de o proPfiet,io e,e'cc' ROCHA,Crmen loc,a Antunes .. 0. pnn<:'PIo.conShtoclonal d. h"'o SOCialda PfOII,ledOOe. Irr BACElLAR
esse direito ooosMnte delimitado pelo princpio constitucional da funo social da p,op<ied""" e das legisla- '" FlLHO,Romeu Felipe (Coord.). Oi""r. admJnrsrralMJ contemporneo. Bela H<>fizonte'f{lrum 2005 p 88
cs dele deoofrentes. Que. e em rto se cumllfinde, sujert"' ..~ a apl"""o da consequente Ilena legalmente StJNOfElO. Carios Ar!: funo ~ial da prqprieda<le. 1fT. DALlARI.Adilson .o.bfeu; FlGUElREOO,li.;,;a Valle
prevista, sem qualQuer mrtigaoo OUarte rao substar.:lal do direita de propriedade. (Coords.). 7emas de d,"'tIf> urtwr'stlco. So Paula, RT, 1987. p. 14 .. I.

114 li. "' . de DIt. """'~o _ III10P I tle'o HorIZOOle,ano 13, n. 49. o' '09-131, ""./"", 2015 R. "' .. de Oor. PGt<;co- RBDP I 110'" ""',.-., """ 13, ri. 49, O. 1<137, .r".... 201S 115
 GEORGES lOulS flAGE HU"'aEllT

. ., 'al24edo
sob a gide da proteo a direitos individuais e pelos ditames de Justia SOCI imposto propriedade que Obriga o detentor do domnio e, caso no cumprido, dar
asseguramento de uma existncia digna para todos. ensejo s sanes previstas no ordenamento, o que no interfere, altera ou condi-
Isso signrt"ica que, tendo natureza de norma juridica indepe_ndente e p~st~ .no ciona o direito de propriedade que, Independentemente, direito subjetivo constitu-
nosso ordenamento, a funo social da propriedade tem conotaa~ ?e d_ever Jundlco cionalmente assegurado, cujo contedo essencial originrio permanece inalterado.2'
que se impe a todos os detentores do domnio. ASSim, o propnet~r10 nao deve a.De-
nas abster-se de praticar determinados atos contrrios lei o.u ao Interesse coletiVO,
3 Funo sustentvel da propriedade imvel urbana
como na hiptese de abuso de direito. Estar obrigado tambm a a~lr" a a~ota: con-
dutas positivas no sentido de imprimir ao bem um uso em consonancla na~ so aos 3.1 A propriedade urbana
seus interesses individuais, mas tambm aos de interesse da coletividade, vinculado
A propriedade imvel divide-se em urbana e rural. Tal distino relevante,
a todos, inclusive ao Poder Pblico. _ .
especialmente porque definir a qual regime jurdico,a se submeter determinada
A propriedade , nessa anlise, pressuposto de exist.ncia. da funao sOCial, e propriedade,
no o contrrio. Decorrncia da evoluo histrica pela qual IneVitavelmente passa a
Em geral, o regime jurdico de toda e Qualquer propriedade constitucional, pois
sociedade, a funo social da propriedade surge, enfim, "re.pre~ntando um c~mp~~
que na prpria Constituio, ordem superior, j h delimitacs acerca do direito de
missa entre a ordem liberal e a ordem socializante, de maneira a Incorporar a pnme a
propriedade, conferindc-o um conteudo fundamental. Entretanto, concomitantemente
certos ingredientes da segunda".2'5 _ .
a esse regime, podem incidir, a cada caso concreto, regimes especificos, como os
Diante dessas observaes, toma-se foroso concluir que a funao SOCial da
previstos no Cdigo C(vil e no Estatuto da Terra.
propriedade no espcie do gnero limitao ao direito de propriedade, nem mesmo
A prpria Constituio, diga-se, ao tratar do tema, desdobra a propriedade
se confunde com o poder de polcia. _ . _
Assim, no demasiado repetir que a funo social nao Integra o cont:udo
em seus dfversos aspectos, t possvel falar em propriedade publica e privada, as
quais podem ser de natureza urbana ou rural, cada qual com suas peculiaridades,
jurdico do direito de propriedade,'" mas o condiciona, o delimita. ~ dever JUrldlcO
que ensejaro a aplicao de determinadas normas especficas, desde que em con--
sonncia com os preceitos constitucionaiS,2'l Quanto a estas ltimas, assinale.se,
. nosso senbr Ilga-seoom aju<lIa<<>elal, embora com
Insta registrarli"" a ru..,<>social da ~opne~ooe, a lamente I~O ao di",dOde prooriedade.Asegurlda
ela no se confurlda,Apnmolra~ prlne<p'ojurd"'"d',,' , social ~sta. consoante di<POStono TItuloI e
-"maoos ",_ira princip;ofurldamenla a or em "" l' 1979, p. 123), A nosso sentir, como no se trata de I""itao ou restrio _ exte,na OUImama _, mas sim
um <loS"" , ...., . . _ IIgarId<>-se diretamenteli assegurao de diredos rei. ",os de devefju,idlcocomo QualQueroutro, a Imposioda. oonseQunciascabveispoder.e dar mediante leiOU
porrnenoriwdOa partirdo ~ 193 da .const~tu",ao: . cultu",. desporto. meio aml>Ienle,proteo
ao trooalllo, sade, Ple"kln<:la,as"st,;ne,a S<>elal. educaao, so stas como fdOde pr""""""rOak:anee alO8dminlstrallwl_desde Queexpedidosemce>nformioa:le com o sistema e com sua normafundomental_ e
especial ramma, idoso,cna""ae adolescente.portanto~~:s no ~rnbulo da Constituio.destiolando-"" Que.e.te llimo.no ultrapasse seus limites,OUseja. no I"""" jurid"'omeme.
dos .alores supremos",; u,:,,?sociedaeffa1e.~, como I ., o ~<>eial dem:rt1code direito.Com a preciso " CarlosAliSuooteld, apoiado nas Ik;<>e.de.los Afonsoda Si~a, acrescenta Q,," alm de delimitarOdi",lto
a assegurar os diredos ind",i<!uals e. sociais!ns~ ao esu.:: ai a o pelfeilOentendimontodo d"",efsocial de propriedadee ""por um d er ao proprietrio,a luno s<>e,a! um do. fundamenl<l$de lellWmaooda
Que11>0 partiCular,m~,lesta-se_CarmenL~fa. ~a;;: .'te,,:;o enQuantoprc>lalecesseo enterldl"",nto
proprle<l_, fazo Pela QUal.0 proprietfl<> Queno Ulillzaa coJsa. del,aooo de cumprira funo&0<:1 a ele
a\ril>Jidapor ser detenlor <lariQueza,no pQI;Iese oPOrao rCCOf1heclmento a terceiro,oue d wmprlmento a
Imposto ao proprielMoe o O'l"",pl<> ~a ju.~~a ~ti<;'a tIo",,""a contaminaa funoQuea propriedadetl!r ta!lunc;o, de direitode propriedadeSObreo mesmo bem. Em outras paI"",as, o cumprimento.por algum,
d. funo IrId"idualda propll<:dade. SOCI a d Mao segundocompromissosolidlifiocom
de cumprirpara Quese legitimee po. ser I>JSC~.:c,:;, ':'~se prindplodajusti<;asocialQuese .,.,senha da ru..,o de proprietrio.poo. legilim/i-jocomo tal- ISUNDfELO, CMOSAli.FunoSOCialda prop,iedade.
/rr. DALlARI,AdilSOfl Allreu;flGUElREOO, LUciaValle(Coord.). Tem"s de dlre;f,olIrt>anistica, So Paulo: RT,
lOO<>S e com oada <IualdOSmembrosda ~iedade , ~o do direitode propriedade-fun/iosocial, <I,,".se
e se afirmao alicercefundamemala maneJ."'o tr",,"lama ue condlClOrla
a ordemecollmicaea SOCIal" 1987. p. 20. v. I). Co<-<:ordarnoscom as pal""tas do citadolMJ!Or,ressa~ando Queessa legitimaosomente
estampa noC",,'luI".da declara/iodOsdi'rt<>'lIrlds~~~~~~a~~: ':unOsocial ria p,oonedade. /rr. BACELtAR PO<Ie,1ise dar se e em conform.,ooecom as prescriesconsbtox:ionalse f1fraconstitudonai.pertinentes li
"'luisiodo titulode prooriedade.
(IlOCHA,Crmen lUCiaAnlunes. O princp~ COf1. m ""'" BeloHoriwme:F1>nJm, 2005, p.82.83).
FIlHO,Romeufelipe (Coor<1.). D/relroa<1mJmsrrat~.<,:",/e ~lJIRI AdilsonAbreu:FlGUEIREOO, LciaValle Regimejurdicoesse - seja a propriedadeurbana ou ru.._ j bem <Jalimiladopela Constituio,OQI'\an\o.
SUNDFELO. "'<los Art.Fu..,o SOCIal da propoed""". rr. , notadamente, de direitopblico,Aindaassim no desPreZV<>! eSSa distino, mesmo porque Importante
(Cooros,).Te"",. de direito ut/Janistico. So Paulo:RT,1987. p..2~~ su~tenta em senlldodiametralmeme precisarse, em Cla caso "","""lo, Incidiro.iIguisa de e",mplo. as regras do a<1.162" 183 ou dOar\. 186
,. de bomal,ltre maISuma vezfnsarQuea dOlltrlna,Quase'l~unlS .al ~a PfOPfie~ad. ns~a ao di'e~o de da CF,rIOo'r!tJito
int'oc:onstl\u(:ionaI.
se Inci<lem
sobredelerminad. prop<iedodeas regrasdOEst~tuloda Cidade
<>posloao QuantopropiJgnadonessa. linhas, <I~a. IU:i
=~ionarnen\o deferldldoOQI'""'gel M. Lepez ou dOEstatutoda Te"a e <1oSprQrIospr;ncpJosespecfICOS
,. M'ierll>""s Jos AfOflSC
pertinentes a cOOaum~dess~. dlscl~inas.
d. Si~a, .Em,,,rdade, umacoisa a propriedadepiiblica,oulra 8 oroprled_ social,
p'opriedade, interlenrldono seu conee~oe conte ooeIU".~: Mad,ld:Te<:nos,1968. p. 701. Corro""". essa
1lopez (L" diSCIplina consmUCIonal de I. prop~. P"" nador da propriedadepri\lla InseridOno sistema e outra 8 P'Ollfiedaclao,.ada: uma coisa a oropried_ agrIcola.outra a looustrial:um. prOprIedaderural.
te"" Ped,o Collado.Aps anotar Que um pn~PIO <><de hoI "" o ',..;piovai incioifplenameme sobre ""Ira 8 urbana: uma p,oprledOOede bens <leconsumo. OIllraa de bens de produo:uma propriedadede
com afk:kla Imediatapara o legislador.af,rmao Junsta.":,pan m f~nIio~os interesses =ials tornados em uso pessoal, outra a propriedade/capital. Pois, como alertou Pugliatll.I>iobaSlanle tempo: 'No estadO das
o oomeOOPdOdire,to, obrigandOo l"llosladora determlnil;l<> e e obrigaesse roodlf.,a,oem oada coso concepo.s atuais e da disciplinapoSitivado Instituto,no se pode falarde um stipo, mas se deve lalar em
oonsiderao,pelo Que- oo,..;lui- f"""ldades. podere. nculos, . n) Madrid'MQnte<orvo, tipos d"",rsos de proprilXlade.cada um dos Quaisassuma um aspecto ca'acterstlco'. Cada Qualdeste lipo
(COUADO,Pedro Escfibano.L" prop<iedadprivada url><ina (ellCuacirarrllento
e reg'''''' , ' OOdaestar SUjeito- e por regraesta,,, - a uma disciplinapartJcul""especialmente PorQue.em relao. eles,

R, bnlS, <lO00. PUtoi"" _R8tlJ" \IOI<lH_lO.""" 13, n. 4;, p. 109-137, .,/100. 201. R. b<aS. de o;r. """'>Co _ RBllPt Bel<>H_I<, """ 13. n. 49, o. \09-137 ... /jun, 201S
116 117
 GWRGES ~OUIS IlAGE IlUMaERT

a doutrina aponta a existnCia de dois critrios classificatrios e/ou de distino

extrados da lei. Diante desse corte metodolgico necessrio ao aprofundamento do tema central
levantado, que passamos a analisar, com desvelo, as questes ora eleitas como
O primeiro o da destinao, adotado pelo Estatuto da Terra -lei n; 4.504/64,
centrais.
que define como imvel rural todo "prdio rstico, de rea continua qualquer que seja
Jos Afonso da Silva alerta:
a sua localizao que se destina explorao extrativa agrfcola, pecuria ou agroin-
dustrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa
privada". ~ em relao propriedade urbana que a funo Social como preceito
jurdicQ-Constitucional plenamente eficaz" tem seu alca~e mais Intenso
Diverso foi o critrio utilizado pelo Cdigo Tributrio Nacional-lei n" 5.172/66, de atmglr o regime de atribuio dO dilefto e o regime de seu exerccio.
que adotou o critrio da localizao ou da situao do imvel, e no o da destinao Pelo primeiro cumpre um objetivo de legitimao, enquanto determina
e vocao do solo. Essa opo do legislador serve, certamente, aos fins tributrios ~ma causa justificadora da Qualidade de proprietrio. Pelo segurxlo rea-
liza um ~bjetlVOde ~armonizao dos interesses sociais e dos privativos
por ela visados. Contudo, para o direito urbanstico, esse mtodo no o adequado.
de seu titular, atreves da ordenao dO Conteudo do direito.
Porm, considerando-se o conceito, o j citado objeto do direito urbanstico e a
existncia do princpio vetorial do planejamento urbano - insculpidos no art 182 da Ainda nas palavras desse mesmo autor:
Constituio da Republica e no art. 2; do Estatuto da Cidade -, no se pode olvidar
que a definio das reas municipais deve ser oriunda de estudos, levando-se em Bem expressiva nesse sentido a lio de Spantigatti, tendo em vista
considerao a vocao atual e futura de determinada rea. o art: 3' da Constituio Italiana, segundo o Qual a funo social da
Ademais, deve ser levada a efeito mediante edio de lei municipal especifica propnedad~ u~ana "constitui um equilbrio entre o interesse privado e o
interesse publico Queorienta a utilizao do bem e predelermna os seus
(com destaque para o plano diretor e leis de parcelamento do solo e de zoneamento),
usos, de sorte que ~e pode obter, nos modos de vida e nas condies
considerando-se as peCuliaridades de cada localidade e em face mesmo da eminente de moradia dos_lndlVlduos,um desenvolvimento pleno da personalidade.
preponderncia do interesse local nessa matria, da prpria competncia constitucio- Nesta construao est claro Que o Interesse dO indivduo fica subord~
nal que lhe conferida pelo art. 30 da Constituio, e do quanto prescreve o art. 40, nado ao Interesse coletIVo por uma boa urbanlzao, e que a estrutura
Intema do direito de propriedade um aspecto instrumental no que res-
s2~e 42, I, do Estatuto da Cidade.30
peltante ao complexo sistema da disciplina urbanstica".
Em sntese, a qualificao jurdica pertinente propriedade urbana e rural
de suma importncia, pois estabelece o regime jurdico ao qual estar submetida Ao fenecimento, esclarece o citado autor:
determinada propriedade e qual poltica - se urbana ou rural- deve ser implementada
em determinada rea do municipio, pelo que dever, sempre, levar em considerao Em outras palavras - conciumos com Pedro Escribano Collado _ .0 d~
a vocao da rea, suas reais necessidades, enfim, os seus fins precipuos, sem reito ~o p,opri~trkl est submetido a um pressuposto de fato, qua-
olvidar a ordenao planejada, melhor instrumento para compatibilizar a evoluo IIfJCaaour~anlstJCados terrenos, cuja fixao da competncia da
AdmJnlstraao. de natureza va'ivel, de acordo com as necessidades do
e transformaes inerentes prpria natureza do homem e seus reflexos no usar,
dese,:",ol~lment.o,uroanstk:o das cidades, ctJja apreciao corresponde
gozar e dispor das propriedades. tambm a Admln'strao"."
Note-se, ao final, que, a despeito dos diversos aspectos - sumariamente explo-
rados supra -, interessa.nos, aqui, o estudo da propriedade imvel urbana, pblica e O ar: 182 da Constituio da Republica, ao tratar da politica urbana, preceitua
privada, e da funo social da propriedade como prescrito no direito posto. a ordenaao do pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da garantia
do bem-estar de seus habitantes.
o ~"ncipio da funo so:;ial alua dJvcrsamcnte.tendo em .Ista a destinao do bem Objetoda ~fOP'1edade. No mera recomendao. ~ dever do Poder PUblico, em todas as esferas
ISILVA.Jos Afonso da. Direita ur/;>aniSliccbrasilel",. So Paulo, Malhei",s. 2006.~, 7SI.
implantar a politica urbana com vistas consecuo das funes sociais da cidade ~
oVt.40. o ~Iano diretor. aPro"'ooopor lei municipal, f o inlrumento bsico da politica de dese""01.ime<lto e
e..,anso ur!>ana.[...] do bem-estar dos cidados.
~2" O plano direl<)rdever englobar o terrltMo do Munlcipio CQrro:> tedo. [ ...)
Art 42. O plane diretor d""er conter no mnima,
I - a delim~ao das reas uma""s onde poder ser aplicado o parcelamento, edir~ ou utilizao
compul$riCs.considerando (I ~istncla de inlra--cslnl1urae de demanda _a u~li,ao. na forma do art. 5'
desta lei. [... 1.
" SILV~ .!cs ~fonsc da, Direito url)anislicc br~.ileirn. So P"""" Malr>ei'os. 2000. p. 78-79,

118 R, orno. O< 0". "","000 _ "aOl' I ~o H"""", , ...., 13. o. 49, p. 109137. _.i""o. 2015
R. t>o"as,O< Dir. l'blooo _RaOPI Belo H"""", . _13, n. 49, p. 109-137 .. !./u'I. 2Q15
119

 RJN~ SUSTENTVEl DAPRomOAOE 1~\lEl URBM~

GWllGtS LOUl5 H>,GE HUM8EOlT

Aqui, o plano diretor assume importante papel, vez que eleito instrumento bsi- o plano diretor servir, ao mesmo tempo, para que o poder pblico possa plane-
co da poltica urbana. Basta verificar que o pargrafo segundo do <litigo em comento jar e reservar espaos para as atividades econmicas ou no pertinentes ao desen-
predispe que a propriedade urbana cumpre a sua funo social quando satisfaz as volvimento das cidades,
exigncias, as diretrizes e disposies expressas no plano diretor, elevando<! ao
[ ...) assim como prever a localizao dos equipamentos pblicos e co-
status de instrumento bsico de ordenao e gesto dos espaos urbanos. munitrios que serviro de suporte para as polticas setoriais, como es-
Todavia, isso no significa limitar o contedo do princpio da funo social da colas, hospitais, praas, delegacias etc. Esta reserva de espaos deve
propriedade urbana ao quanto disposto 110plano diretor. Mesmo porque esta~os decorrer de estudOS que indiquem a demanda prevista para cada uso,
assim como a disponibilidade de espaos para atend-Ia. Desta forma, o
diante de um direito fundamental, diretamente operativo, de aplicabilidade imedIata
plano diretor estar levando em considerao as dimenses econmicas
(art. 5~da CF).3:l e sociais da cidade, sem que com isto se tra"sforme em um pla"o de
Embora haja essa aparente vinculao constitucional entre o cumprimento da deserwol,ime"!o econm~o,
funo social da propriedade urbana e o plano diretor, essa norma.princp~o vai a~m:
a propriedade urbana deve ser sempre considerada e utilizada :m relaao. ~os ln~e- No resta dvida de que a poltica urbana e seus instrumentos devem nterferir
resses do proprietrio e da coletillidade, balizados pela atuaao da Admlnlstraao na propriedade, conjugando planejamento adequado - mediante elaborao de plano
Pblica, ainda que no haja plano diretor, operado atravs das normas, procedim~n- diretor e compreendidas, obviamente, as normas Que o complementam e minuden-
tos instrumentos e pianejamento urbansticos, visando sempre o bem-estar social ciam - e imposio de cumprimento da funo social da propriedade, para assim
e a'qualidade de vida nas cidades, alcanada quando efetivado, em sua plenitude, o atender aos imperativos constitucionais de atendimento das funes sociais da cida.
direito de todos o citadinos ao lazer, circulao, trabalho e moradia. de e do bem-estar do cidado.
Impende enfatizar, outrossim, a relevncia do plano diretor. Ainda que no seja
o nico instrumento de execuo da poltica urbana e de concreo material da fun-
3,2 A questo terminolgica: funo social ou funo
o social da propriedade, , sem dvidas, o mais abrangente e importante.
sustentvel?
Aponta Jos dos Santos CaNalho Filho:
Para Aristteles, definir determinar as caractersticas essenciais, vale dizer, o
o piano diretor, sendo caracterizado como o instrumento urbanstico fun- contedo de um conceito decompondo os seus elementos constitutivos. Nessa toa.
damentai, no pode guardar total Identidade noilTlativa no Que conceme
da, o mtodo de definio concebido por essa concepo filosfica , por excelncia,
ao processo de poltica urbana de cada Municpio. {... J
o de indicao do gnero prximo e da diferena especfica.34
A razo de e;<;lremasimplicidade: cooa um dos Municpios apresenta
pe<:uliardadesprprias, relacionadas a aspectos de natureza social, cu~ No se desconhece a corriqueira lio Que consagra no serem as definies ou
tural, territoriai, ambiental, turstica etc, classificaes verdadeiras ou falsas, mas teis ou inteiS na medida em que sirvam
ou no consecuo do fim a que se prope.
Contudo, alguns aspectos integram o contedo mnimo dos planos diretores, Independentemente, a questo terminolgica no pode ser olvidada pelo cien-
conforme aft. 42 do Estatuto da Cidade, tista do direito, Seu objeto de estudo - as normas jurdicas - externado mediante
Ganha relevo a imperiosa delimitao das reas urbanas onde poder ser aplica- linguagem.
do o parcelamento, a utitlzao ou edificao compulsria, ou seja, das propr\e~ad.eS Diversos estudiOSOS renomados se debruam sobre esse tormentoso tema,
submetidas a uma predeterminada funo social que, caso no atendida, ensejara a
apiicao da sano prevista no art. 182, 94 da CF.

'" Con.iclere-se. ademais. Que a Incld.ncia do principio da !u""o social da propriedacle Mo pode eslar_ adstrita
AllISTOTElES. Pofitir:lJ. So Pil!JIO:N""a Cultural, 2004. L.ro 1. Cole<;iioOs pen.adores.
ao Q"" prescrc'e o plano dorelO<.perque esle Sequer nbngat"o - e MUitas 'eze. sua elabora~ , na
rlica ill'illvel _ para todos OS municlpioS, mas somente para aQueles c"'" ,,:,als de 20,000 habitantes. WARAT,luis Alberto; "'ARlINO. Antnio ""'selmo. Lenguajc" defink:1on jUrfdlCB. Buenos Aires: Coope'ad<>ra

::"rmi~'mo-<lOSrepertar ao nossO singelO estuda Da ir>Cid{ma do prir:ciPJO.da furl"" soe,ai da propnedlJ<1" oos
municipi05 niJo obrigadoS a eiailOfar plaoo diretor ~I?e.isra jus N;w'garl(1I. Tere na, 0300 lO, n. 812, 22 ncw.
2005. OIspeni...,1 em: <hllll:/ljus.com.bf/mllgos/761S>. Acesso em: 26 ma", 2015).
<IeDerecho y CI""",,;as Socia.,s, 1973. p. 9. Sol>re a concepo anstotlica de definio con!ira-"", tarntlo"m
CI\Pfl.lA. ju"" Ramon. EJ oorec:hocomo lenguaje. 603"",10003' Arlel, 1%8; e OINIZ,Mario Helena. Conceito 00
"""""jurdica como um ptOtJkma de essiHICIa. So PIo: Sarawa, 2006.

R. "" . <loDO.PUol"'" _ RB[)f' I BeloH_, ono 13, ,. 4", o. 109-137, ""./jOn. 2015 R. "' , "" Oir. Pblico _ RBOPI BelO _"'''''''. ano 13. n, 49.~. 109-131. _'/jUn. 2015 121
120
j
 GORGES lOUIS Il,t,GE HUMBEAT

Na sua obra magna, na qual discorre sobre as estruturas l_gi~as,e ~ ~ist:ma ~e

.. .. t a bel", Lourival Yilanova: "Para que exista loglca jundlca e_ mdl5-- A funo da propriedade definida pelo direito. Encontra-se expressada, ainda
direito POSitiVO,es . 'fi "35
nsvel que exista linguagem, pois com a linguagem so postas as Slgnl I~a~es . Que de forma implcita, no nosso ordenamento. Como conceito Jurdico-positivo que
pe Trcio Sampaio Ferraz leciona que "a primeira tarefa do intrprete, POIS, e esta- , resulta do "[ ... ] delineamento legal de uma situao determinada, tendo em vista
gizar o campo de aplicao de um sistema de normas"."
belecer uma definio". "" . .,
Da relevncia do aspecto lingustico, dos conceitos, enfim, da terminologia jU. Os termos "funo" e "propriedade", bem como "econOmia", "livre iniciativa",
ridica ocupou-se com acul'd ad, , ,''" peculiar , Mrcio Cammarosano._ Ao'., tratar da_ "justia e direito social", "meio ambiente", "eCOSSistema" e "preseNao" so, iso-
.' - de cargo'"" pu
definlao ICOem obra de fle,o, diz que formular definioes
.. jundlcas
_ 't e ladamente, exaustivamente referidos nos nossos diplomas legais. Mas, ao contrrio
tarefa difcil. Mas salienta que, sendo prolatada pelo cientista do direito, e CO:~.' a do que se refere "funo Social da propriedade", no encontramos, verdade,
'urdico-positivo, de sorte que deve ser extrado da orde~an:~nto ~osto, co~ o.;e IVO meno explcita funo Sustentvel da propriedade no direito positivo brasileiro.
~e se fixar seu sentido tcnico, desvendando-se a sua slgnlfl~a?aO normativa. Isso no significa, por si s, que no se trate de norma jurdica, pois os conce~
H mesmo quem sustente ser esse um problema ideolo~lco. . tos jurdicos "existiro sempre Que se possa localizar no Sistema normativo um com-
A despeito de ser verdadeira a influncia ideolgica e SOCialno q~e tan~e ~o Slg- plexo de
normas possveis de constituir uma unidade, isto , sempre Que caracterize
algo para efeitos de direito","
nificado das palavras, enfim, no uso d a I,Ingu "em - incluindo-se. aqUi
. a do djUrlsta-,
' 'd'
essa nao . , o "l'eto de estudo do cientista do direito, pena .. e lncl Ir-
e ne m pod, 00' Contudo, a propriedade se sujeita a um regime jurdico Que condiciona seu uso,
o sincr~tismo metodolgico a que alude Kelsen,3ll anulando-se e.ss~ ?Iencla: . gozo e fruio a delimitaes e aproveitamentos da ordem econmica, Social e de
se n Retomando as lies de Lourival Yilanova, "[.,,] o ordenamento jun?lco P~~IVO, preseNao ambiental,
como linguagem, um sistema de smbolos do di~urs~ comun:' e tecmco, ~u Da porque, consoante restar demonstrado nas prximas linhas, em rigor, h
. "Como sistema de smbolos, o Direito positivo e conjunto, cUJos ~Iemento~ ~ao uma funo Social, mas tambm uma funo econmica e Outra funo ambiental da
seja, _
do domlnio .
da linguagem . te m a composto por normas de direito POSitiVO,
" . Esse SIS . propriedade, que formam um conjunto sinrgico de aderncias de valores ao sistema
como proposies jurdicas inter.relacionadas e com um ~on.to .final de r~f~rencla, jurdico ptrio que deve nortear os comportamentos inerent!'=s queles Que detm
ual seja o fundamento de validade, Donde se extra que o jUrista dogm~tlco, que direito e deveres de propriedade, bem como a toda a coletividade.
~abalha ~o interior do sistema, que interpreta e o aplica, diante d~ma lei, :e~:: Por isso, a expresso, o termo que melhor reflete esse conte lido jurdico, a ser
ou sentena, regredir ao modo de construo de normas para sa r se pe e detidamente estudado nos tpicos seguintes, aquele que implica a referncia aos
ou no ao sistema","" . xl: f- trs vaiores que disciplinam a propriedade numa sntese dos mesmos _ o social, o
Ao adotar a terminologia "funo sustentvel" da propriedade, buscamos e ra
econmico e o ambiental. E essa sinergia, essa equao mais bem referida pela
la do ordenamento positivo, nsita ao sistema jur~ico, longe, destarte, de ser mera
expresso funo sustentvel da propriedade, no caso especfICO trabalhado neste
conjugao de palavras desprovidas de sentido jUndlco. . ._ artigo, da propriedade imvel urbana,
Ora,aln'd aq",'" ".....
0;0 , ,ncontremos expressamente referida" na ConstltUlao
_ t t em
I" Numa sentena: a funo sustentvel da propriedade , portanto, normajuridica
vi or ou na legislao ordinria, justificamos o uso do termo :~nao .sus en ve_
e no uma mera elucubrao ou criao extrajurdca. Tal Qual outros predispostos
c;mo verdadeiro conceito jurdico-positivo,~1 extrado de uma analise e Interpretaao
no sistema, funo sustentvel da propriedade " conceito, vale dizer, representao
sistemtica da ordem jurdica vlida.
intelectual de objeto, ou, mais precisamente, conceito jurdico, Que, por definio,
representa objeto jurdico, assim como os conceitos pessoa jurdica, credor, comer.
'" VllANOV
..lou'''al, As eslltlturas 16g(;lJs e" Sisrema <Ied u."
.. to Ns;tivo. SoPaulo'
. Noeses,2005. ciante, domiclio etc. " Ao menos o que pretendemos demonstrar,
FERRAZ,
Trclo.A cincia00llireito,SoP",,1o:A~:~. 19~d~;"~:'lxasl",i"', SAoPaulo'Ri. 1984, p. 9.
CAMMAROSANO, Mrcio.Pw"menro de cargosPU ",os
"" KELSEN. Hans.TeoriaPur<> oJo Dire~to: p, 2. <1e dire,'O {J05itNo. SoPoolo,Noeses,2005. p. 265
,. VllANOV..!.ournal.As eslltl/uras 'OC"'BS e" sistema .;ro s;tJ\-\:>SiloP""lo' Noeses2005. p.26&-269.
VllANOV..Loorn"l,As eslltJruras ItJgt;ase"s r~ma;:c::"'. ;: Mell~ os ~ito5 juMic<>s-POSitivOS
"[...]
DemOdocOnsoanle ao quediscorreCelsoArrto,"o/ aI":: oi,eito R~f~em-""I atnbu'oode um 'sentido BANDEIRA DEMEllO. CelsoAntooi<>. Natureza e tegllne}uridica das "'''8rQu!as. SOO Paulo;Ri. 1968.p. 78.
BANOEIRA OEMELLO,Celso""'IOni<>. /-Iarureza e "'Cimejuridica dasautarquias, SoPaulo:RT,100a p. 78,
c<>nsi51ememqualit'oeae. ~-"ma ,e"lldade,::,a,a ~:ir dete,ml""';oseleitosem oecorrfIC", oa situ,,",o CAMMAROSANO, M.;rclo.Provlmemo rie""'C<>swbH"os no direito braSIleiro. SoP8<llo:Ri. 1984, p. 4, De
espe<:ial'
quelas",ali<looes.
normal"aqueos colhe.(BA.NDEIRAJUslamente
DEMEllO. pr Aoomo.
o Celso t". /-Iatu",zae 1Cf!,imejulfdico das aur"",ulSs.So 'igorlitm", QueOci1a<lO <>ulor se,ale dessaronstruooootrinriaP"'atrai", 00conceito jurioicodecargoe
Paulo:Ri, 1968.p. 78), fun/io- ll<H'
is$Omesmo.ao conuano00'up'auansctl/o,a frase<loOriginal eflCO<11ra-"" no plural.ConstrlJoo
essa.frise--se.Q"" entendemos"", plenamente"lll1c/iw,1 esPcieO<aemdebate.

122 R bco.,,, [)Ir. """""_ ~8DPI BelO

H_, .13, n. 49. C. 109-137. ""./)un, 201~
~. "'as. "" DO'.PU"",,_ ~BDP'!leIO~ . ..., 13,",49 .. t09-131, _./Jvn. 2015
123
 GEORGES LOUI5 H E Hur.l8EFIT

3.3 Funo sustentvel da propriedade: sentido e alcance assumi~ o tratam:nto da matria em termos amplos e modernos. Tra<:
~~ cap,t.ulOespecifico sobre o meio ambiente, inserido no ttulo da Oro
Superadas as questes e pressupostos de conhecimento do tema descritos m SocIal. Mas a Questo permeia todo o seu texto, correlacionada com
os temas fundamentais da ordem constitucional!"
supra, chega-se a um dos pontos nevrlgicos do presente trabalho: determinar o que
se compreende por funo sustentvel da propriedade, qual o seu sentido e alcance.
Enfim, o momento de se debruar sobre o sentido e alcance do princpio juridi. . E no poderia ser diferente. Retomando o raciocnio externado no captulo ante-

co em referncia e apresentar - ou ao menos tentar faz.lo - solues para algumas ~.or - qu~ndO definimos a funo social da propriedade como um direito fundamental

indagaes: a funo sustentvel da propriedade nsita ao nosso ordenamento l.a Que diretamente ligado propriedade, que base, dispOSio primria, enfim:
e, fundante d.O ~st~do Democrtico de Direito -, temos Que a proteo ao meio am-
jurdico? Qual sua natureza e contedo?
Com efeito, as respostas devem ser esquadrinhadas dentro do sistema de normas blent~ e o d~relto a Qualidade do meio ambiente so direitos fundamentais,"" pois
em vigor, partindo-se da Constituio, norma superior que fundamenta as demais, pas- que II~ados a v~da e que, ao lado da propriedade, liberdade, igualdade e segurana,
sando pelas normas infraconstitucionais e pelas normas infra legais dessas decorrentes. constituem o nucleo essencial do ordenamento Jurdico em alento.
Da simples leitura da Constituio da Repblica em vigor, constata.se que ela, ~a acepo constitucional h o reconhecimento do direito ao meio ambiente
ao contrriO das anteriores,'" rica em referncias diretas questo social relaciona- ecologicamente
f' equilibrado como essencial sadia qualidade de vid, ,serr<.rO,
-" d es-
da ao direito de propriedade. J a parte econmica, alm de tambm estar diretamen- sa orma, ve:dad~,ra extenso do direito vida. ConseQuentemente, esse direito
te referida e expressada nesse direito, aquela consagrada e mesmo coincidente, fU~d~~e~t~1 Irradia-se sobre todo o sistema, consubstanciando, assim, verdadeiro
originria, histrica e Juridicamente com o direito de propriedade, sendo certo que, em prinCIpIO Jundico, vetor do direito posto,
larga medida, direito de propriedade e o seu carter econmico acabam se confundi- . Razo assi~te a Ivetle Senise Ferreira ao dizer Que o referido princpio _ da
do. Da porque, neste momento, importante ressaltar a parte da funo sustentvel Qualidade do mel~ am.blente ou ambiente ecologicamente equilibrado _ passou a
da propriedade inerente ao meio ambiente e a suas formas de tutela jurdica. n.ortear toda a.leglslaao subjacente, e a dar uma nova conotao a todas as leis em
Para Jos Afonso da Silva "a Constituio de 1988 foi, portanto, a primeira a tra- vIgor, no sentido de favorecer uma interpretao coerente com a orient',- ,'t'
, ti" ~ aopollco-
tar deliberadamente da questo ambiental. Pode-se dizer que ela uma COnstituio InS tuclonal entao inaugurada . "
eminentemente ambientalista . .De ~~Iicabilidade imediata, como todo direito fundamental, ganha densidade
Inmeras passagens" da nossa ordem suprema remontam ao meio ambiente, e aPhcabl~dade especialmente atravs das disposies insertas no art. 225 da
em seus diversos aspectos, e sua proteo. Esto a contempladas normas de nature- constltul_ao. Dest~rte,. o contedo constitucional e infraconstitucional pertinente
za penal, processual, econmica, repartio de competncias e de outras naturezas. consecuao
, . dO
. eqUIlbriO e qualidade do meio ambiente repe-"t,
',,"" ,m t-" ' t
vuOOSlsema
De forma inovadora, corajosa, e elevando o meio ambiente ao status de interes- JUndlCOem vigor, at mesmo no que concerne propriedade.
se pblico indisponivel, a Constituio confere a qualquer cidado legitimidade para, ~ra, J~ fOi. fixado que a propriedade e a vida so direitos individuais funda-
diretamente, atravs de ao constitucional especfica, anular ato lesivo ao meio ~entals, na~ s~ D,or integrarem o extenso rol do art. 5~, mas porque consubstan-
ambiente.4a Isso significa Que a Constituio de 1988 ciam o que e prlmarlO, basilar, impostergvel comunidade estabelecida no Estad
Dem~rtico.de Dir~it~ .. De ambos decorrem garantias fundamentais e princpios qu:
Recorda Jos AfonS(lda Sl"a qc>e'as Constituies brasileiros antertores de 1988 nada \n'Iriam especifica- nort~lam o sistema Jundlco: o da qualidade do meio ambiente ou da proteo ao meio
mente sC>brea prol",,&> do melo ambiente natural. oas mais ,,,,,,,nles, desde 1946, apenas se exltaa orlen- amblent~ ecologicamente equilibrado Que, alinhados ao carter econmico e social
t,..oo ~te<:ionista <10preceM sol>fe a proteo da sa<le e sobre" competncia da unliio para "'gislar s<>bre
gua. \laresl,,". caa e pesea. oue possibili\lwam a elaborao de leis prolet","s como O C6d1go Aorestal e da p~pnedade, conformam o que preferimos denominar de funo sustentvel da
os CdigoS,," Sade PUblica, de .o.:ua e de Pesca" (SilVA, JoS<!Afonso da. Dir,,,to ambiental constitocional. propriedade, que, nesse sentido, termo mais amplo, abrangente e correto do que
C. 46). No mesmO sentido. cf. ANTUNES.Paulo 8cssa. Direito ambientai. c. 51 .
SilVA. Jos Afooso da. Direito amlJienlBJ COrl5~tlJCil",aI, p. 46.
" Entre oS diYe'sos dlsposit""" oue fazem referncia direta ou Indl,eta ao meiO amCiente e sua prOle<>.citem-
se o ar!. 5'. XXIII,LXXI.LXXIII;an. 20 a 24 e d""',"OS dos seuS Incisos e pargrafos; ar!. 43. ~2'-, IVe ~3';
an. 49. XIVe XVl;art. 91, ~1'. 111;art. 129. 111,arT.. 174, ~3' e ~4'; aft. 176; ar!- 200, \111e VIII;efl. 231e art. : SILVA,Jof> AfonS(l da. Di~ito amlJienlal constitucional. p. 46.
232, alm dos importMtes e relev""tfssimos arts. 170, \11,186 e 225. COtrooor" essa posio, ainda oue pot fundamentos di'lerso. do ora .1
amiJienlal ~nstitueional. p. 511-70). Tambm actvo a e ernad<>.Jos Afonso da Slfva IOirelto
O er!- 5'. LXXIII,Insere entre as garanti Individuais fundamentais a de "[.. 1 propar a!lo popular que .Ise p.61.72I. g essa lese Paulo de 8essa AAtunes (Oireilo aml>ient8J.
"""Ia, ato "'SOlo 00 palrlmnlo p;,bIiCOou de entidade de oue O Estado participe, moralidade admlniSlrati>a,
ao melo amb",nte e ao patrimniO ~;SI6ri<:oe culturell ... ]". " FERRElRA.I.ene senise. Tutela penal de palrlmonlo cuUural. So Paulo; RT, 1995. p. 9.

124 R. br.'. "" 0.-, ","",Co _ R&lI'I EleIoHor1"",'e,""" 13, n. 49, o. 109-137, 8br.fiun. 2015 R. "'''"- "" [lor.Publico- R6DPIBeIO>IOrirorne.
""" 13. n. 49. t09-137, ""'./j>J<1.2015 125
 GEORGES lOlJlS ~""HU"'BmT ,
fl!NO S<)STD<T~VEJ. !lA PliOPRIE!lAO[ IMO.n URBN;<

se limitar a denominada funo social, j Que atrai para referida norma garantia e
princpio, a pauta, o contedo de se propagar e permear todo o direito posto a parte 186 da ConStituio da Repblica e outras que sejam inseridas pela legislao ordi-
da propriedade Que inclui a sua funo de tambm servir ao ambiente ecologicamente nria com fundamento no principio da funo social da propriedade.
equilibrado para as presentes e futuras geraes.
Ou seja, declinar uma funo sustentvel para a propriedade como dever ju-
3.4 Funo sustentvel da propriedade imvel urbana
rdico , em ltima anlise, mais que uma questo terminolgica: revelar os trs
vetores que vo permitir a adequada Meia do prprio direito de propriedade.52 No tpico anterior, constatolJ-se a existncia do princpio jurdico da funo sus-
tentvel da propriedade.
Some-se a isso que a prpria Constituio, de forma expressa, preceitua: a
propriedade rural cumpre a sua funo social quando o proprietrio a aproveita de Conquanto o tenhamos vislumbrado como princpio constitucional e averiguado,
forma racional e adequada e promove a utilizao adequada dos recursos naturais ~e pronto, seu contedo constitucional mnimo no Que se refere propriedade rural,
disponveis e preservao do meio ambiente.53 Inserto no art. 186 da Norma Suprema, o mesmo no se pode, em primeira e super.
ficial anlise, inferir quanto propriedade urbana.
J o Cdigo Civil em vigor, no seu art. 1.228, 91Q, acabou por tambm expres.
sar a sustentabilidade, no s a parte social, como elemento marcante do direito Pois bem. De rigor, neste momento, averiguar_se- a existncia do pretenso

de propriedade, ao prescrever que tal direito deve ser exercitado em consonncia princpio da funo sustentvel da propriedade urbana para em seguida, se for o

com as suas finalidades e<:onmicas e sociais e de modo que sejam preservados, caso, extrair-se- o seu contedo jurdico, afinal, esse o mote central deste estudo,

em conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas A ocupao das normas de direito urbanstico com a proteo do meio ambien-

naturais, o eQuilibrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada te urbano no recente, Consoante lembra-nos Jos Roberto Sal azar Junior "essa
a poluio dO ar e das guas. caracterstica transparece na legislao urbanistica mas remota, como disposto no
Decreto-Iei nO 1,413/75, Que tratava do combate poluio atmosfrica e na Lei
Extra~se, assim, de uma interpretao teleolgica, sistemtica e conforme a
n~ 6.766/79, Que regula o parcelamento do solo urbano".... '
Constituio em vigor, que h, em verdade, uma garantia fundamental e o principio
constitucional da propriedade sustentvel. A nova ordem constitucional conferiu maior e especial ateno tutela do meio
ambiente, prescrevendo um sistema de principias e regras que capaz de efetiv-ia
No se aventa mera elucubrao ou idealismo ambientalista transportado ao de forma mais eficaz.
direito. Estamos diante de um princpio juridico, implcito, e que, por essa natureza, ,
Nesse diapaso, como direito fundamentai e princpio vetor de toda ordem pos-
j repisada alhures, tem carter prescritivo, dever.ser dO qual resultam direitos e
obrigaes (positivas e/ou negativas). ta, o equilbrio ecoigico dirige a poltica urbana e as relaes pertinentes s proprie-
dades situadas nessas reas,
Seja como for, no h que se falar em funo social da propriedade se no
Por outro lado, h de se considerar Que em razo dessa norma princpio e sua
atendida a sua utilizao racional e adequada, alm da proteo ao meio ambiente,
ligao direta com o direito fundamental propriedade, bem como em face mesmo do
O proprietrio Que Olvida as regras ambientais no exercicio do direito de propriedade
quanto disposto pelo art. 182 da Constituio, a funo social da propriedade urbana
estar violando o princpio da funo social da propriedade na sua acepo ambiental
somente cumprida quando h o seu aproveitamento racional e em consonncia com
e, portanto, sujeitar-se- s sanes constitucionalmente preuistas nos arts. 182 e o bem-estar da coletividade.

Com efeito, a ordem urbanstica, j o dissemos, regida por dois princpios

jurdicos basilares: da funo social da cidade e o da funo social da propriedade,
Marcelo At>eIM~ Roong,,"s n:<Xll1hece a e,jstenc1a lia funo sustent;;.,.el da proptiedade Il'i>'ada e thega a
<7>'eota, 8 e,iSlr"lC:ia de uma rIOva esp<:ie de bens: os bens aml>ientais. Com a de'o'ida vn;a diSCOt'<lamos
Essas duas normas constitucionais fundamentam o regime juridico que confor
da engenroosa tons!nJo desse renomado jurista, uma ""l que o """50 OI'denamento jur1dk:o s6 ptev a ma a ordenao dos espaos urbanos. Consubstanciam, em ltima anlise, deveres
e.lstncia de duas espcies de bens: os pUbllcos e os p<l;ados. Com base neSsa tese. 11QUal all'esentamos
nossa ressalva, o c~ado Mo, condu;, nesta ~art., ao nosso r com """rto, Que '[ .. ]IOOas as Ilm;t""oos impostos a todos, especialmente para consecuo das diretrizes gerais materializa-
~roprIe(lade p<l;ada que so ditadas pala (o em nome) do Direito ArntHenlal _ nesse particular eoncrotiladas das pelo Estatuto da Cidade (Lei n~ 10.257/01), notadamente a garantia do direito a
paio principio <lo poIuldOl''' usurio pagado, - silo legitimas lo<mas de se eSlat>elecer o ~""ido processe loS"
sub$tanclal o, em llima a~ise. so lim;taes que reSpald"""se oa necaSSidade de se protege' o pr~rio
dlre;to de prOprie~ade, por maiS Insana e parado'" que possa parecer es.sa assero- IRODRIGUES, M""'elo
AbeIMa. E1emenlOS de direito ambientai. Silo Paulo, AT, 2005. p, 211).
Coostitu;o da Repblica. arl. 186, I o 11, ,. SAlAZAR JNIOR, Jos ,ROberto. o ~ir ito urbanstico e a lutela <lo me., ambiente urbar><>.In; DALl.AIlI, Adils<m
Abreu: p.173.
2007. DI SARNa, Dan'ela Campas Ubrlo (Coo.--o,), Direto Urlxmistlco e ambiental. BelO H",ilon!e: Frum

126 R. b<as.". Dit. PUblico - !l6DP I Belo ~Q'"onte. """ 13. n. 40. p. 109-1~7. _./lU". 2015
R. "'ao. <lODi<./'bI;co - Re"" I _ I!<>i"""",. """ 13, fL 49. p. 109-137, """/jUr<, 2015
127
 GEOOOrs LO!J'S ~AGE ~uMBERT

se limitar a denominada funo social, j que atrai para referida norma garantia e
1~ da Constituio da Repblica e outras que sejam inseridas pela legislao ord~
prinCpio, a pauta, o contedo de se propagar e perrnear todo o direito posto a parte
nana com fundamento no prinCpio da funo Social da propriedade.
da propriedade que inclui a sua funo de tambm servir ao ambiente ecologicamente
equilibrado para as presentes e futuras geraes.
Ou seja, declinar uma funo sustentvel para a propriedade como dever ju- 3.4 Funo sustentvel da propriedade imvel urbana
rdico , em ltima anlise, mais que uma questo terminolgica: revelar os trs No tpico anterior, constatou-se a existncia do prinCpio jurdico da funo sus-
vetores que vo permitir a adequada tutela do prprio direito de propriedade." tentavel da propriedade.
Some-se a isso que a prpria Constituio, de forma expressa, preceitua: a Conquanto o te~hamos vislumbrado como princpio constitucional e averiguado,
propriedade rurai cumpre a sua funo social quando o proprietrio a aproveita de ?e pronto, seu conteudo constitUCional mnimo no que se refere propriedade rural,
forma racional e adequada e promove a utilizao adequada dos recursos naturais I~serto ~~ art .. 1~ da Norma Suprema, o mesmo no se pode. em primeira e super.
disponveis e preservao do meio ambiente.~] flclal analise. Infem quanto propriedade urbana.
J o Cdigo Civil em vigor, no seu art. 1.228, s1Q, acabou por tambm expres- . _~iS bem. ~ rigor. neste momento, averiguar.se- a existncia do pretenso
sar a sustentabilidade, no s a parte social, como elemento marcante do direito princiPIO da fu~ao sustentvel da propriedade urbana para em seguida, se for o
de propriedade, ao prescrever que tal direito deve ser exercitado em consonncia caso, extralr-se::a o seu contedo juridico, afinal, esse o mote central deste estudo.
com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, A OCupaao das normas de direito urtlanistico com a proteo do meio amb'
em conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas te~ - - ~~
a~o .nao e recente. Consoante lembra-nos Jos Roberto Salazar Junior "essa
naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artistico, bem como evitada
a poluio do ar e das guas.
Extra~se, assim, de uma interpretao teleolgica, sistemtica e conforme a
caractenstlca transparece na legislao urtlanstica mais remota, como disposto
Decretc.lei nQ 1,413/75,
n~6.766/79,
que tratava do combate poluio atmosfrica
que regula o parcelamento do solo urbano 54 ,I
e na l:~
Constituio em vigor, que h, em verdade, uma garantia fundamental e o princpio . A nova ordem COnstitucional conferiu maior e especial ateno tutela do meio
constitucional da propriedade sustentvel. ambiente, prescrevendo um sistema de princpios e regras que capaz de efetiv-Ia
No se aventa mera elucubrao ou idealismo ambientalista transportado ao de forma mais eficaz.
direito. Estamos diante de um prinCpio jurdico, implcito, e que, por essa natureza, Nes~e djapas~o: com~ direito fundamental e prncpio vetor de toda ordem pos-
j repisada alhures, tem carter prescritivo, dever-ser do qual resultam direitos e ta, o eq~llIbnO ecologlco dirige a poltica urbana e as relaes pertinentes s proprie-
obrigaes (positivas e/ou negativas). dades Situadas nessas reas.
Seja como for, no h que se falar em funo social da propriedade se no , _Por outro lado. h de se considerar que em razo dessa norma princpio e sua
atendida a sua utilizao racional e adequada, alm da proleo ao meio ambiente. ligaao d~reta com o direito fundamental propriedade, bem como em face mesmo do
O proprietrio que olvida as regras ambientais no exerCcio do direito de propriedade Quanto disposto pelo art. 182 da Constituio, a funo social da propriedade urtlana
estar violando o princpio da funo social da propriedade na sua acepo ambiental somente cumprida quando h o seu aproveitamento racional e em consonncia com
e, portanto, sujeitar.se- s sanes constitucionalmente previstas nos arts, 182 e o bem-estar da coletividade.
. _. Com e~eito, a ordem urbanstica, j o dissemos, regida por dois princpios
)ufldlCOS baSilares: da funo social da cidade e o da funo social da propriedade,
"" Marcelo AbeIh.8 Rodrigue. reconhee a e,I~I;;ncla da!un<;o ~u.tcnt"",,1 da ptWricdadc privada c cr>ega a Essas duas normas constitucionais fundamentam o regime juridico que confor-
.cntar a existncia de uma """a ospeeie de bens: os be". amb<emais, Com "devida vnia discordamos ma a ordenao dos esp~os urbanos. Consubstanciam, em ultima anlise, deveres
da engenhosa construe;o desse renomadO juri$la, uma VC' que o fIOSSOordenamento juridlco s prev li
existncia de duas e$ll<:ie' de bens: os piibli<:ose o. ~"ados. Com base nessa lese. ~ oual apresemamos Impostos a todos, especialmente para consecuo das diretrizes gerais materializa-
no.sa ",ssaNa, o cltooo autO' conclui, neSla parte, ao nossovcr com acerto, que "1... 1todas as limitae. ~ das pelo Estatuto da Cidade (Lei n" 10.257/01), notadamente a garantia do direito a
prOl'riedadc prNada que so drtadas pelo lo em nome) do Direito Arnt>iemal- ""sse ~ul", concretizada.
pelo principio elo poIuldor e u.urlo pagador _ ~o ieglimas formas de se eSI.I>e~r o devido processo legal
suhSlanclal e, em iilbma analise, so limita<;c. que ",spaldam-se na neessldade de se p<oteger o prprio
direito de propre<lade, pqr m.i!. insana e par""".al q"" possa parece, essa assero"IROOflIGUES, Marcelo
,. S~R JUNIOR.Jose,RobertO. O direito ur!>anstico e a lutela do meio ambiente Ur\><lno,IIt DAlLARI Adll
I\belha. f~men!os de direito IJflllUeniai,So Poolo, RT, 2005. p. 211).
"" Cor\stiwio da Repiit>li<:a,art. 186, I e 11.
""'r",", Di S~RNO, Oa">el. campas lbrio ICoard.). Oircto wtJaniSloo e ambiental
2007. p. 173. .
Bc'". ,'~" son
on.zon c: ",fUm,

126 R . , "" Dor.,,","0<0- RBOP,_ ~""lO<l"', """ t3, n. 49, p. 11)9.1.37. abr.fJUl'. 2015
R.. de 0.,. f>o:>bIi>_RBOP, Belo _lo!. _13. n, 49, p. t09-137. _.f
201~
127
 GOORGS
lOUlSHI.GEHuMarnT

cidades sustentveis. saneamento ambiental. trabalho. lazer e planejamento do de-

de conformidade com o estabelecido em lei, a flora, a fauna. as belezas naturais, o
senvolvimento das cidades. de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento
equiibrio ecolgico e a proteo ao patrimnio histrico e artstico, evitando-se. sempre,
urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente.
a poluio do ar e da gua, o que se aplica plenamente s propriedades situadas nas z0-
A ordem urbanstica, lembre-se, diz respeito ao meio ambiente urbano, tutela nas urbanas, um dever juridico imposto ao proprietrio que, em linhas gerais, encontra
dos espaos habitveis, consubstanciando limitaes estabelecidas propriedade fundamento no princpio da funo sustentvel da propriedade, sendo deste decorrente.
e deveres ao proprietrio, assinalando ou delineando o perfil mesmo do direito de Diante desse quadro censtitucional - que explicita a funo sustentvel como
propriedade. em favor dos interesses da coletividade. Mas no s. Impe deveres princpio da poltica agrria e, ainda que de forma implcita e disseminada por diversos
aos detentores do titulo de domnio ou quem exera todas as faculdades ou algumas preceitos, o insere como princpio jUldfco da poltica urbana - justifica-se a numerosa
a este inerente, Dentro desses deveres h de estar incluindO o de proteo fauna. frequncia com que as questes ligadas ao meio ambiente so referidas nas normas de
flora. ao ar. s guas etc, ordenao dos espaos habitveis -estas objeto do direito urbanstico cemo esteamos.
Indubitvel que a ordem urbanstica regula interesses metaindividuais da colet~ Nem poderia ser diferente, As ordens infralegais encontram seu fundamento
vidade, interesses verdadeiramente difusos como so os ambientais urbanos, objeto na Constituio. E a Carta Magna prescreve a obrigao do Poder Pblico e de toda
de tutela por parte da coletividade. apta a manejar a ao popular para proteo des- sociedade de preservar o meio ambiente, Nada mais natural do que o detaihamento
e materializao pelas legislaes especficas Que versem sobre a matria,
se interesse. e do Ministrio Pblico e associaes como legitimados propositura
O Estatuto da Cidade, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio
da ao Civil pblica para proteo do meio ambiente e da ordem urbanstica,
Federal. ou seja, estabelece diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providn-
Ora. no h que se falar em bem-estar da coletividade, sadia qualidade de vida,
cias. coloca normas de ordem pblica que regulam o uso da propriedade urbana em
aproveitamento racional, sem se pensar no meio ambiente e na sua efetiva proteo.
prol do equilbrio ambientai, de acordo com o art. 1~, pargrafo nico.
Dessa forma, inconteste que o art. 182 da CF, ao externar que a poltica de de-
Impe como diretrizes gerais a garantia do direito a cidades sustentveis,""
senvolvimento urbano tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
entendido como direito ao saneamento ambiental,57 o planejamento como forma de
sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes e, no S4g do mesmo
diploma. impor ao Poder Pblico o dever de exigir do proprietrio do solo urbano que
Adoutrina e ajutlSprudncla "nda ,evelam certa impreco;o QuaMo Oassunlo o conceilO de llesenvolvimcnlO
promova seu adequado aproveitamento, incluiu a utilizao adequada dos recursos su.tent<lve1 - do Qualllecorre o de Cidade. su.tcnt'Yeis _, e O SCUcontedo jurldico, Como bem .. roam
naturais disponveis e a preservao do meio ambiente em dada propriedade. Canotilho e Vital More~a, 'A llerlSjr"'ao de dcscfWol,jmento su.tent'Ye1 no I.enla de diflC\lld8<lcs.Po; um
lado, o llesel'WQ/\limentosustent'Ye1 aponta para idia de cooperao ",forada enlte os E.tado. no senUdo da
Recorrendo mais uma vez ao direito comparado. as anotaes de Canotilho e proteo dO ambiente, da p",se"'ao do. rcwrsos nalurals. da utllilaode energias re"""I'Iei'. e lim~ao
da. emi .c. de gase. com cfe~o de estufa, etc. Por outro jado, O lleserl'lo'l)Mmento sustentvel PO<lee'igi'
Vital Moreira abordam esse aspecto e propugnam: ace. e'pecir", quanto ao deserwol\timento lle pases ajnda carecldos de Inrra'C.lr\lturas t>sicas nos
planos ecor>6mica e social. Nesle Cont""to, a princJ)io do deserwot;imenta suslent\iei Mo se j1m~aria a
ser um ~rto resltito ao ambito das ~ti<as ambiem s; corrtpreel'Kletia taml>m ",,,",an\cs dimenses
A defesa do ambiente pode justificar restncs a outros direitos const~ ecan6mica . SOCI e curtufais', E finall,am: .Um concerta e"",ndldo de lleserwol\timento sus\enll'leI r>o
tuclonalmente protegidos, Assim, por exemplo, a liberdooe de iniciaUva Incompal
1com uma dens~icBo normativa no CIlmpo do Eslado """.t;r""",,,oI ecolgicO. de roona a lamaf
econmica tem no direito ao ambiente um factor de numerosas restr~ transparente a articulao entre <leserwQl\timMIOjusto e dUtadouro e solidariedade com as Muras geraes.
(CANOnLHO, J. J. Gomes; MOREIRA.'<MI. C<>nsr;rulotia RepW!ica portug<Je5a ano/ada. So Paujo; Rf,
es. O direito de propriedade est sujeito a medidas planeadores de 2007. p, 849. v. 1j. Na o1oultina pfrtr'ia. J. J. C8Jmon<le Passos tambm revelou Pre-o<>Jpaoquanta ao lema.
proteo dO ambiente." eJ<tem8ndo-a nos seguintes teRne>s, .Deset'!'ItQNlmenta SUS!Mt'Yet algo de que todos ram e ningum sabe
precisamente a que sej . Ms que ISlo: antes lle se ralar "m desenvoNirnI!nte $u.tem'vel <leveria ser <lej.ada
ctaro o Q"" se deseja sustemar, em r'A'O'de quem e por que maneira, Exige.se, ainda. seja e,pric~ada que
Saliente-se que no estamos diante de uma norma encontrada explicitamente Iso do mundo SUPOflaas rene.es e as teorias propostas sob a gide do '!lcsenvo"'imenlO s~.\ent~. e
quais so a consislilncla lgico e o sign~icaclo tica e pol~ico <le.sas teflexes " <lessas ten$as. sempre se
na Constituio ou em outras ordens normativas. Nem mesmo um princpio jurdico <lei", na somlxa o fato ine'orvet de que, na base Oe 1""0, eslli o relacio""menlQ do Ilomem com a nal~rc .
OI" ainda. o mesmo autor: .00 pento de vista poril>CO.fessalta ao p'oblema, Oina antes OdesafIO ameaador,
autnomo. Trata-se, em verdade, de um princpio implcito, verdadeira decorrncia dos que o de se compobbllilar O. ""Iamos da ""se""""'lmenta tapilali.ta no n\iei por ele Iloje alcanada, com
princpios do equilbrio ecolgico e do prprio princpio da funo social da propriedade, as e.igencias cada ve, mais prememe. de justia soe"" entendido e.te letnfQ tomo relacionado S8\jsrao
das ncoessldades de lodo. os homens, a que se reveja cad , mais dif",il ele ser al...-.ado num """ndo em
Sob esse aspecto, o direito propriedade deve ser exercitado em consonncia que se fomenta muilO mais atisfao dos desejos q"" o atendimento das necessidades' IPASSOS. Jos
Joaquim Calmon de. Meia ambiente e urbanismo. Compreendendo, hOje, o C6<ljgoAoreMal<le onlem. Revlst.
com as suas finalidades econmicas e sociais, e de modo que sejam preservados, Elerronica de Di~;ro rio Estado (REDE). Salvador. n. lO, P. 9-10, abr./maIO/jun. 2007). Enlen<lemos que o
desenvoMmento sustenll'lel pnnclpio jurfdlco, po<tanlO norma jundica, e que eSl diretamente tclaclonado
tom a Oirerto manuteno da qualidade <le ,Id. atr es Oa COflSeM.;o da mejo am~ente. oU"". do
'" CANOTIUiO. l. J. Gomes: MOREIRA.Vjtal. CCnsriruioo da RepiJbJiCa porlugues. anoloda. Silo Paulo: RT, adoo de medidas e aes Pfe'ient"'as, a fim lle que O deserwo/vl"""'to ocorra de lorma a preseM .lo paro
2007. p. 846. v. 1, a. presentes e Muras gerae., ""mo presoreve a Constitu"o da RepUbllCa em SC~ arl.. 22S.
" EstaMo da Cidade, art. 2', I.

128 ". "a" DOI.

PI>"" _ "Bc<>I BeloH<J<Il<InIO.
ano 13, n. 49, p. 109-131, . /Jun' 2015 ". "' DOt,__ AB[)p I Belo _mote. 0fI0 13. n. 49. p. 109-137... /Jom.2015
129
 GEORGES LOWS HAGE HUMBERT
.
f\lNkl SlISTENTVEl DA f'ROPIUED.oD!' 'MVEl UREW<A

evitar as distoroes do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio criao de reas verdes, unidades de conservao ou proteo, reas de interesse
ambiente,M a ordenaao do solo para evitar a poluio e degradao ambiental,'" a ambiental e proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico, tudO
adoo de padres de produo e consumo e de expanso urbana compatveis com na forma do art, 26, VI, VII, VIII.
os limites da sustentabilidade ambiental,lIO a proteo, preseNao e recuperao
Some-se a isso a prescrio segundo a qual as operaes urbanas consorcia-
~ do meio ambiente natural e construido, do patrimnio cultural. histrico, artstico,
'I das8' necessitam aicanar, por fora de lei, o objetivo de valorizao ambiental, sendo
paisagstico e arQueolgico,~l a audincia do Poder Pblico municipal e da populao certas a previso e a necessidade de considerao expressa dos impactos ambientais
interessada nos processos de implantao de empreendimentos ou atividades com decorrentes das operaes, tudo consoante as imposies do art. 32, s1 0, s2~,J.
efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente,"' estabelecendo, finalmen- Inolvidvel a hiptese na qual a transferncia do direito de construir"" ser exer.
te, a regularizao fundiria e urbanizao de reas ocupadas pela populao de citada para fins de preservao, quando o imvel for considerado de interesse am-
baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanizao, uso e bientai, histrico ou paisagstico.
ocupao do solo e edificao, consideradas as normas ambientais.tIa
Destaca-se aqui a garantia a cidades sustentveis. Segunda Odete Medauar, a
expresso cidades sustentveis inspira-se no direito ambientai, devendo-se entend-- FERRAZ, Srgi(llCool.l. ESl1lMO da Cidade. So PaoJIo. Malt\ei"",. 2002. P. 196). o di""to de preempo

la como "aquelas em que o desenvolvimento urbano ocorre com ordenao, sem caos COtlSiste "" ",strumcnto de POflica urbar>a Que confere ao P<xIer PUllIicQ """,",ipal, desde Que lIoja "" ""le<Ior
baseada llO plano direlor Que delimite SUas reas de irIciclrooia, a ~rrx;ia para llquiSio ele lm6.eI urbano
e destruiao, sem degradao, possibilitando uma vida urbana digna para todos" . objeto de !II nao Mer<>sa entre p<Wtiwlares. Consoanle btilhantemente e,pe Ricardo Lr.!, 'a c:oncepo
urbanisticamente vlida, pois o MUrriciplo, em """as previamente defonldas na lei e "" rN""" de uSO do solo,
Noutro plano, a citada lei eiege como instrumentos da poltica urbana, no m-
poder 1IdQuiri, -. k>go Imveis ct!ia llqu;$io Murn ser ;"""itavel"""n!e mais Merosa. ap6s a reali'ao
bito do planejamento municipal, o zoneamento ambiental, previsto no art. 4", UI, "c" de eleterminado rN""" eSpecifICO de Ulbanlzao, Pos'iI:"litll QUOa pIus valia, de<:orrente da imp;antao dOs
llQulpamenloS urbanos e da Implementa;;o dos rN"""s se " nas mos dO Poder Pbhoo' (liRA, Ricardo. p. 168).
e, sobre a rubrica de instrumentos juridicos e polticos, a instituio de unidades de ., t O prprio estaluto da cidade Q"" concedua essas OPeraOe5 como sendo O corlUmo de intervenes e
conservao, posta no art, 4, V, "e", medidas coordena<las pelo Poder PUblico municipal, cem a ~ipao dos proprietrios, mcra<lcres. usurios
permanentes e i.eslldcres prlv>;ldos, C<lm O Cbjetil'o de alcanar em uma rea transklrrnar;es urbanistlcas
De outra banda insere-se, juntamente com os citados instrumentos de polti- eSl!\duraiS, melhaOas soc",is e valorizao ambiental, ""l'", ""s ImPCJta a sua utili'aAo para f"",r-se cumprir a
ca urbana, o estudo prvio de impacto ambiental e o estudo prvio de impacto de funo S<lCi<lamblenlal da prcprjedade, ou seja, p",a JXlSSibilitar Que a P"'llriedade ateOOa ao Quanlo pre<:e;!ua
O aot. 225 da IlOssa Certo Maior. E O Que se pretende medi",,!. tais operaes, po;s prosere e.plldtamente
vzinharn;a,~ nos quais esto constitudas como contedo obrigatrio as questes a norma a oalorizao ambientaj como um dos seus propOsi!os. C"", .fedo, "llO\a-se neste llPO de operao
relativas paisagem urbana e patrimnio natural e cultural, ante o disposto no art, 40, a possiMidade do Poder Pl,Jblico se associar cem a Inicial"'a prloada no intuito de efeluar melhorias em
determinadas regies, OlMamente cem ..;sI", ao deseO'M)lvirnemo UlI>ar>o.As chamadas 'pa"",rias' com a
VI, art. 37, VII do multimencionado Estatuto. ;niciativa prtvada "'resentam ,ecurso bastame UIWUidp atIJalme!1te. em espedal _ido il grande dlflClJld_
de alender os objetivos prop<lSlOS, com parcos rewrws pblicos disoonivels' (MEDAUAR. OdeIe; AlMEIDA.
Podem, ainda, ser citadas como relevantes disposies VOltadas tutela dO Fernando Dias Me,,"res de, Es!BMo da Cldade_ So Paulo: RT. 2004. p. 215). Prescreve-se a participao
meio ambiente urbano o art, 26 do mesmo diploma, o qual fixa que o direito de d;rel1l da soeiedade - P'opr,"lrlcs. mora<lO''', Irr;esti<lo",s _, coordenadas pelo Poder Pbllco. 'lisando o
desenv<>/'llimento estruturado e adeQua<lO de determlna<la rea. Atr1l\ls desse mecanismo, poder-se- eretuar
preempao"" ser exercido sempre que o Poder Pblico neessitar de reas para " modificao de ind;e"s e caraeteristicas de l150 e ocupao do Solo. bem tofflJ as a~e'aes de normas
ed;rlCias, reg,"afzao de construes. sempre levando em considerao o ;rnpacto ambientai. No POf outra
ralo, o aot- 33 do EC impe Que o Estudo ele Impacto <le Vizlnhana,ia anaI;sado anteriormente. e contedo
min;me da lei esPeCifica Que _ovar a operao urllana conscrciada, E. asSim 'lCa g .antlda mais urna forma
Eslaluto da C;<l_, M. 2". IV.
"" efetivao da funo soeioambienlal da prOPriedade e " consequente Mela"" melo _nte urbano,
EstaMo da Cidade. aot. 2'. VI, 'g'
O Estatuto da Cklade preceitua que lei municipal, basea<la no pia"" direto" podem ""lOri,ar o pr<>prletarkl de
ESlaMO da Clda<le. arl. 2". VII;'
lmvel urba"", orNado ou pbllco," e'ercer em OIJtfo 10<a1, ou aI,"na'. mediante eSCritura pbl;ca, o d;redo ele
EslaMo da Cidade, art. 2". XXIl_
cons!tu;r previMo no plano dirEtor OIJ em legISI8!;50 urbanistiCa de;e decorreme. quando o referido i~ for
ESlaMO da Cidade. art. 2", XIII,
conslde'ooo necessr'k> para fins de preservao ou QuaOOo o Irrivel fo< .onslderado de Interesse h;st6rico,
Eslaluto da Cidade, aot. 2", XIV.
lImbien!a1, paisagislico, SOCial OIJcultural (ar!.. 35, 11).Mais uma vez com aoc" das 10e~ de Odete MeOilUar,
MEDAUAR. Odete; ALMEiDA, Femando o;as Mene""s de. ESlatvto da Cidade. So Paulo: RT, 2004. p. 213-21. ~ "",nado afirmar <lue 'diferenlemenle da outorga Onerosa do direito de const!u;r. em que se possi~M" ao
., J de<1icorno" bre\Ie Irabal"" ao eSludo de Impacto de vizinhana e sua utilidade como insttumento de MeIa particular con<trul, acima do limite previSIO para O le""",,, """'iante CO!1trapartlda a s,,, paga ao Municip"" na
ao melo ambtente, eSPecificamente o .ullu'al (HUMBERT. Georges leuls Hage. O estudo de impacto de transferncia do direilO de COf1.truir pcssi.el repassar a terceiro a poSS;~ilida<le de const!u;r, abrindo-se mo
vi1intlana como instrumemo de proteo ao melo am~lente cultu'al, Frum de Direito urtJar>o e Ambienlai_ 00 mencionado direito" IMEDAUAR, Odele; AlMEIDA, Femando Dias Meneres de. EstaMo da Cidade_ So
FDl)A. Belo HOrilonte, v. 21, p. 3323-332B. maio(j"". 2006). Paulo: m, 2004, p. 2221. Essa poSSibilidade se estende a um meSmo proprletario de dois OIJ mais ifn6veiS,
AnO!a o;6genes Gasparinl Que se pede de~nir o conceilo de OiredO de prererrlCla fIXado nos arts, 25 e 2(l
que podera transferi' esle d;'elto pa'a um OIJtro Irrivel seu. Fu,,"",nar corno e""'iante ,""urso para alcanar
<lo Estatuto da Cidade 'CO<no o direito assegurado por lei ao Municiplo, nas mesmas condies de preo e o objelfito de oreservao do meiO ambiente Uobano nal"ral ou construido, uma .," Que Permibr ao Poder
pagamenlO, ele se< prekrldo QUando o pmprielrkl de IrnCroeI urbano siluado em """a delimitada POf le; Pblico Intervir de forma menos agrcss",a na ~roprleOade p';.;ada, j que a Iknltaoo ;"'POsta 00 direito de
murtl<:ipal baseada"" plano d,reto< e sujeita ao regime de preempo se disPUser POf """tade prpria a alien- conslruir em razo do valo, hislrico. aml>iemal, palsag1slico. soei"; eu CUItUfal pode"l ""r compensaoa com
lo onerosamente a par!Jcujar eu se OiSpUSer a aIlen-lo, nessas condies, "terceiro em razo de '""""'mente a transfere,,";a desle para outra pr<>pfiedade Qe>eno possua essas funes. ha"""";l8ndo os Interesses
fermal ele proposta ele C<;impfae ""OOa" IGASPAllINI, Digenes. o;reilO de preempo, 1fT.DAliARI, Adilson Abreu; soe;ais e pa;tieulares.

130 R ";oS_<IeCir, P\ibl1CO

_ ROOI' !leiO Hontonl<, """ 13, n, 49, o' 109-137. _.Jjun, 2015 R, "'.0 . [:Or.PbI"",_ R.DI"!le1O H"n,o,,,,,. ono 13, n_49, . 109131. _.Jp.. 2015
131
 --------------------------------.-
GEORGOSlOUIS HAGE HUMBERT

Alm disso, como forma de tutela ao meio ambiente, o Estatuto da Cidade Quanto s normas especficas, cite-se o importante Cdigo Aorestal (lei
inova, ao subsumir a obrigao de elaborao de plano diretor s cidades inseridas n" 4.771/65) editado sob a gide das Constituies anteriores, mas plenamente
em rea de influncia de empreendimentos ou atividades de significativo impacto recepcionado pela atual.12
ambiental (art. 41, V).6g Ao analisar questes ligadas ao meio ambiente, urbanismo e atual compreenso
. vlido ressaltar o entendimento de Adilson de Abreu Dallari, para Quem do Cdigo Aorestal, o Professor Emrito J. J. Calmon de Passos enaltece a sobrelevada
importncia dos aspectos regionais. locais e peculiares nessas matrias. COllQuanto
os institutos jurdicos e polticos acima lereMos visam no apenas vedar
sua pesquisa nao tenha sido levada efeito mediante o mtodo juspositivsta,13 rec!>
comportamentos dos proprietrios deletrios aos Interesses da coletivida-
de, mas sim, mais que isso, visa obter comportamentos positivos, aes, nhece o jurista baiano que, no s o direito posto, como tambm uma anlise interdis.
atuaes, necessrias realizao da funo social da propriedade.'" ciplinar o levam a essa concluso. Nas trilhas do citado doutrinador:

Enaltea.se, nesse passo, o papel basilar e impreSCindvel da gesto democr- Se a an~lise estritamente jurdica nos conduziu ao entendimento de Que,
entre nos, se deu pfevalncia constitucional aos aspectos rcgionais em
tica da cidade e da efetiva participao popular na atuao urbanstica.
matria de uroanismo e meio ambiente das cidades, veremos que ele
Resta claro que o Estatuto da Cidade cuidOU bem da questo ligada ao meio no somente resiste, como fortalccido pela anlise interdisciplinar do
ambiente urbano. Diversos instrumentos de proteo j estao colocados disposio problema.
do Poder Publico e do operador do direito. Amplas so as alternativas, variadas so
as vias que levam ao caminho da efetivao da funo sustentvel da propriedade. Em seguida, arremata:
Mas no somente o Estatuto da Cidade, norma geral de direito urbanstico,
Conclu~se, por conseg..,inte, Que o problema do melo ambiente urbano
que eleva e prescreve a proteao ao meio ambiente urbano. Outras diversas leis o
algo de extrema complexidade e diversidade, sendo mais correto falar.
fazem. A propsito, o j citado sP do art. 1.228 do Cdigo Civil: mos em "meios ambientes" e no em um unlco e predominante meio
ambiente. Os problemas envOlvidos so os mais variados, deSde hab~
o direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas lao, trabalho, educao. sade at locomoo, lazer e produo de
nnalidades econmicas e sociais e de modo qlie sejam preservados, de cultura, t..,do interligado e conectado, exigindo sempre uma compreenso
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as tJe. lntegrativa. Jamais "esquartejadora" da realidade, o Que somente pode
lezas naturais. o equilbrio ecolgico e o patrimniO histrico e artstico, gerar aleijes em termos de saber e de decises j..,rdicas.
bem como evitada a poluio do ar e das guas.
J a respeito da aplicabilidade do Cdigo Florestal, nos dias de hoje e em face
No se trata de mera recomendao. O novo Cdigo Civil eleva a funo social da edio da Constituio de 1988, lembra-nos J. J. Calmon de Passos;
_ incluindo sua faceta ambiental- a princpio basilar, como norma de ordem pblica,
E essa no uma construo doutrinria, I:: o quanto prescreve o citado plexo nOf- Palece-me evidente a necessidade de ser compreendido o Cdigo Flofes-
mativo que, na letra do pargrafo nico do art, 2.035, nxa que nenhuma conveno tal na moldura de quanto hoje traado pela vigente Constituio Federal
no partcular da autonomia dos Estados e Municpios e da competncia
prevalecer se contrariar preceitos de ordem publica, tais como a funo social da concorrente que lhes foi delerida, o que ainda mais se acentuoll com a
propriedade e dos contratos. ra:ente MP 2.16&67/01, alterando a redao do seu primitivo art, 4".1'
Significa, com Nelson Nery Jnior, que mesmo a autonomia privada est limita-
da pela funo social da propriedade."
Sobrea recepodo CdigoAorestalpelaalualConstituio, conf"'3-seAKAOUI. Femando Reverendo V,dal.
~""",o do CdigoFlorestalem Oreasurbanas.1fT.FREITAS. JosCarlosde. Temas clt: direito _isllc<>.
" S<> Paul<>: ImprensaOMal do ESlado:MinistrioPbHoo do Esladode SoPaulo,2000.p. 282.
Mm;~rrI(}'!;, aSsimcomoo citadoaUlor.Queas problemtiCas pertinentesaourl>anlsmo a aos"meiosamblen-
leS.devem""r estudadas lu, da Inten;listiplinaridade.Contudo.eSsainterdistlpIiMrld<Mle.comoj e,terna.
mos."e:'" serJurldlCa -: OUseja.entreramosdacif,nciado direito_ c c oIJielode anlised..
e ser apenas"
EstalU!cdaCidade,M. 41, V. perf,1
jundIC"- Que,",p,se.se. coo!orrnado med'ontenormas_ ",,"!erldoa !aisproblemlicas _ quaissejam
,. DALlARI,AdilsondeAbreu:~RRAl. sergio(Coord.).EstaModa CldiJrJe. SoP",-,IO, Malheiro . 2002. p. 84. habllaAo.lfabalhO.e<l""""o.lazer,sadeetc.
" NERVJNIOR. Nelson;NERV,RosaMariaAndrade.I'/(}V(J Cdigo CNlleLegislao :<rravB(jan!e Br/(J11Jf10S. so PAS50S.JosJoaouim. tal""", de.Meloambientee urbanismo.Compreendendo. hoje.OCdigoFlores!alde
Paulo,RT,2002. p. 181. onlem,Re.,;staElel115nlCa de D/mIrodo Estado/RECE), salvador,n. 10. p. 5-8,abr.jmaio/jun.2007.

132 R. "as. <Ie 0..-. PlbIIco_ RBOf' I ""'" ""","""' ..., 13. n. 49. p. 1W-131. _-Ijun. 2015 133
 GEOflGES lOUIS HAGE HUMBERT RJNO SUSTINT.\VU DA PllOf'R1E.C1'.OE ,Ml'Na uRIl4N.O

Sobre o mesmo tema, desta feita se concentrando na aplicabilidade do Cdigo Em face de tudo quanto exposto e examinado neste tpico, ao longo deste tra.
s reas umanas, pontua Fernando Reverendo Vidal Akaoui que balho, do Quanto prescrito na Constituio, na legislao ordinria, da inescusvel in-
terface entre o direito urbanstico e o direito ambiental, das incontveis inter.relaes
de uma anlise conjunta dos arts. 24, inc. VI e seu ~2'; art. 30, 11 e art. entre o meio ambiente e a ordenao dos espaos habitveis, que se sustenta que
225, todos do Texto Maior, somente podemos chegar concluso de
o princpio da funo sustentvel da propriedade umana Integra o sistema positivo
que, sendo dever do Poder PlJblico defender e preservar o meio ambien-
te, nem a Unio e nem os Estados poderiam, dentro de sua competn- ptrio e serve de fundamento s normas que tenham por finalidade precpua a prote-
cia concorrente, editar norma que viesse a prejudk:ar os ecossistemas o do meio ambiente umano.
essenciais, assim como no poderia fal-Io o Munk:pio, dentro de sua
A funo sustentvel da propriedade avulta-se como princpio jurdico que se
competncia suplementar."
Irradia por todo o sistema, especialmente sobre o direito urbanstico. Seu contedo
extravel da prpria Constituio - especialmente dos arts. 182; 186 e 225, alm
NO mesmo sentido, Daniel Roberto Fink e Mrcio Silva Pereira manifestam-se:
das demais disposies normativas destes decorrentes.
o Cdigo Florestal de 1965 aplica-se ao meio rural e urbano por fora de Por isso que acertou o legislador em, no prpriO Estatuto da Cidade, nonna geral
seu art. 1', que no fal distines. afirmando apenas que as florestas de direito umanstico, bem como em outras leis, referir-se expressamente a aspectos
e demais formas de vegetao natural so bens de Interesse comum a ligados ao meio ambiente em suas diversas facetas e tratar exaustivamente deles,
todos os habitantes do Pais. Em decorrncia, o exercicio do direito de
incluindo a preservao do meio amblente como uma das hipteses em que a proprie-
propriedade, seja esta rural, urbana. pUblicaou particular, deve respeitar
as limitaes estabelecidas nesse estatuto. sobretudo aquelas elenca- dade cumpre sua funo social.
das no art, 2'.'" Assiste razo a Guilherme Jos Purvim de Figueiredo ao destacar a inafastllel
interface entre o direito ambiental e o direito de propriedade: o princpio da funo
Outrossim, no se pode olvidar a Lei n~9.985/00, que institui o Sistema Nacional social da propriedade."
de Unidades de Conservao da Natureza, e a recente lei Federal nQ 11.428/06, Que A toda evidnCia, .0 regime jurdico da propriedade no se restringe s normas
dispe sobre a utilizao e proteo da vegetao nativa do bioma Mata Atlntica e de direito civil, compreendendo, sim, todo um complexo de normas administrativas,
d outras providncias que, no art. 35, prev o seguinte: ambientais, urbansticas, empresariais, e, evidentemente, civis, fundamentado nas
normas constitucionais".'" Ainda mais quando sabemos Que, consoante brilhante-
fi..conservao. em imvel rural ou urbano, da vegetao primria ou
mente expe J. J. Calmon de Passos,
da vegetao secundria em qualquer estgio de regenerao do Bioma
Mata fl..tlnticacumpre funo social e de Interesse pblico, podendo, a
critrio do proprietrio, as reas sujeitas restrio de que trata esta lei precisamos aceitar o lnelutvel de que as cidades so construdas, ne-
ser computadas para efeito da Reserva legal e seu excedente utililadO cessariamente. sobre o aniquilamento da Naturela, nem sempre sus-
para f,ns de compensao ambientai ou instituio de cota de que trata cetvel de ser reomposta em termos satisfatrios. O que se exige a
a lei n' 4.771, de 1S de setembro de 1965. ponderao de valores, com vistas a harmonilar o meio ambiente natural
com o meio ambiente construdo [... V'

Todas essas normas encontram fundamento na funo social da propriedade

Desse modo, em ltima anlise, afirmamos com segurana e com base no orde-
e no equilbrio ambiental, princpios jurdicos insertos na Constituio. Desses prin-
namento positivo Que a funo sustentvel da propriedade umana nonna, garantia
Cpios abrangentes se e:r<traioutro princpio mais especfico: a funo sustentvel da
fundamental e princpio jurdico.
propriedade.

" AMOU'. Femondo Re""rel'l<!OVida!. Aphca50 00 COigo florestal em a",as "mana . I", ffiElTAS. Jos CM"'"
M. remas de diroito ut/Jan.tico. So Paulo: Imprensa OfIciai <lo [stooo: MiniSl,;r", PUbljo<lo Estado <la So
Paulo. 2000. p. 283.
" flNK. o..n;.,1 Roberto; PEREIRA,M",,,, Silva. vegetao de prese",ao permanente e meio ambiente urbano.
Revisra de Direi/oAmbiefl/al . 2. p, 89.
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134 R. or , do 0<,. fW"",- RBOP, e.", H""""' . ...., 13. rL 4~. o. 10013/. _./Jun- 20," 135
 GEOAGS lOOJ5 HAGE HuMBERT
R!N.l.o SUSTENTVElDoI f'!1OPAjEDAl;lE 'MOva UR8AAA

4 Concluso pena de aPI~cao ~as sanes previstas no sistema, e de modo a assegurar

a consecuao de Cidades sustentveis e a evitar efeitos negativos sobre o
Este trabalho - como no poderia deixar de ser e mesmo por ser prprio cin-
meio ambiente urbano.
cia do direito - no tem a pretenso de apresentar respostas definitivas, to pouco as
nicas possiveis. Contudo, ao cabo desta pesquisa e diante da moldura legal, objeto
da anlise, a ordem jurdico-positiva brasileira, de rigor externarmos as seguintes
concluses: Informao bibliogrfica deste t,,<lo, conforme a NBR 6023:2002 da Assoei o
1. A funo da propriedade, como posta em nosso ordenamento, mais que Bras,le"a <leNormas Tcnicas (ABNn: a

social, sustentvel, porque equaciona direitos e deveres sociais, econmicos HUMBERT,Georges LOIJiSHag". FUrloosustentvel da proproeda<leimvel urballa
e de preselVao ambiental. COm efeito, est explicitada em nossa ordem Re.,sra Brasileira de Direito Pblico - RBDP. Belo Horizonte ano 13 49'
p. 109-137, allr./Jun. 2015. n.
constitucional e infraconstitucional, vislumbrada especialmente mediante
a interpretao sistemtica da Constituio e demais leis, bem como da
inescusvel conjugao entre o principio da funo social da propriedade - e
do equilbrio ambiental- ou do desenvolvimento sustentvel, insertos, entre
outros, na forma dos arts. 5~, 6~, 170, 186, 225 e outros da Constituio em
vigor.
2. Referida norma tem natureza dplice: de direito fundamental (CF, art. 5~,
LXXIII). porque diretamente ligada propriedade, e de princpio jurdico (CF,
arts. 170, 182 e 186), consubstanciando, destarte, norma autnoma no
lntrinseca ao direito de propriedade. De qualquer modo, trata-se de dever-ser
que impe obrigaes, sob pena de ser apiicada a sano correspondente,
alm de nortear a elaborao, aplicao e interpretao dos atos jurdicos
em sentido amplo.
3. A funo sustentvel da propriedade urbana obriga os particulares e os ope-
radores do direito aplicao e interpretao das normas, concretiza-se me-
diante as disposies prescritas no plano diretor, na lei de zoneamento e nas
demais normas de disciplina dos espaos habitveis e consubstancia, em
soma de valores postos, deveres de atender a demandas sociais, econm~
cas e de preservao do meio ambiente no exerccio do direito de proprieda-
de, de seu aproveitamento racional e adequado e de utilizao ajustada dos
recursos naturais nela disponveis,
4. O princpio da funo sustentvel da propriedade urbana constitui verdadeiro
alicerce do sistema do direito constitucional, urbanstico e ambiental, espe.
cialmente no que tange elaborao, aplicao e interpretao das normas
jurdicas que disciplinam a ordenao dos espaos habitveis. Noutro passo,
trata-se de prescrio legal, impondo ao titular do domnio o dever de utili-
zar a sua propriedade em consonncia ao quanto prescrito no art. 225 da
Constituio da Repblica e na legislao infraconstitucional especfica, sob

136 R. , <IeDir, PUbI>co_ ~BDP' 8e", """""'lO. """ 13," 49. o' 109-13! .. """. :lUiS
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II