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DERECHO REGISTRAL

EFECTO DE TERCEROS EN MATERIA INMOBILIARIA

Por: CARLOS ENRIQUE ZAMORA GONZALEZ

Debemos entender al derecho registral como una rama que complementa al


derecho civil para dar seguridad jurdica a todos los actos jurdicos que encabezan
un rgimen patrimonial y los efectos que pueden generar ante ello.
El Derecho Registral es un sector del Derecho Civil, creado para la
proteccin de los derechos. Es un desenvolvimiento de una parte del
Derecho de cosas y ms concretamente, de los modos de adquirir y
perder la propiedad estableciendo un conjunto de normas que tienden a
formar un ordenamiento sistemtico y diferenciado del Derecho Civil; es,
pues, una parte del Derecho Civil, al cual contempla desde el punto de
vista del Registro Pblico1
As tenemos que hacer una clara diferencia entre los bienes muebles e inmuebles;
como primer punto tenemos la movilidad de los bienes, en los bienes muebles su
transporte es fcil tericamente, los bienes inmuebles solamente pertenecen a un
lugar determinado dado a la naturaleza que tienen; como segundo punto tenemos
la pertenencia de los bienes, los bienes muebles se presumen pertenecientes al
poseedor de la cosas, mientras que los bienes inmuebles son propiedad de la
persona con el respectivo ttulo y registro.
Podemos citar los siguientes artculos del Cdigo Civil para el Distrito Federal:
Artculo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a
diversas personas, se observar lo siguiente:
Artculo 2265. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecer la venta
primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de sta,
prevalecer la hecha al que se halle en posesin de la cosa.
Artculo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta
que primero se haya registrado*; y si ninguna lo ha sido, se observar
lo dispuesto en el artculo anterior.
*REMARCADO PARA EFECTOS DEL TRABAJO

Detallado el artculo 2266 del Cdigo Civil para el Distrito Federal, podemos ver la
importancia en materia de compra y venta de bienes inmuebles el registro de la
venta para establecer la seguridad jurdica que busca el Derecho Registral.

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As los artculos del citado cdigo nos dicen:
Artculo 2316. El contrato de compra-venta no requiere para su validez
formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.
Artculo 2317. Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de
avalo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces
la Unidad de Cuenta de la Ciudad de Mxico vigente en el momento
de la operacin y la constitucin o trasmisin de derechos reales
estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crdito no mayor
de dicha suma, podrn otorgarse en documento privado firmado por
los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario,
Juez competente o Registro Pblico de la Propiedad.
Los contratos por los que el Gobierno del Distrito Federal enajene
terrenos o casas para la constitucin del patrimonio familiar o para
personas de escasos recursos econmicos, hasta por el valor mximo a
que se refiere el prrafo anterior, podrn otorgarse en documento privado,
sin los requisitos de testigos o de ratificacin de firmas.
En los programas de regularizacin de la tenencia de la tierra que realice
el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de propiedad particular,
cuyo valor no rebase el que seala el primer prrafo de este artculo, los
contratos que se celebren entre las partes, podrn otorgarse en las
mismas condiciones a que se refiere el prrafo anterior.
Los contratos a que se refiere el prrafo segundo, as como los que se
otorguen con motivo de los programas de regularizacin de la tenencia de
la tierra que realice el Gobierno del Distrito Federal sobre inmuebles de
propiedad particular, podrn tambin otorgarse en el protocolo abierto
especial a cargo de los notarios del Distrito Federal, quienes en esos
casos reducirn en un cincuenta por ciento las cuotas que correspondan
conforme al arancel respectivo.
Artculo 2320. Si el valor de avalo del inmueble excede de
trescientos sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad
de Mxico vigente en el momento de la operacin, su venta se har
en escritura pblica, salvo lo dispuesto por el artculo 2317.
Artculo 2322. La venta de bienes races no producir efectos contra
tercero sino despus de registrada en los trminos prescritos en este
Cdigo.
*REMARCADO PARA EFECTOS DEL TRABAJO