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Noes Gerais

de Direito Imobilirio

Fundao Biblioteca Nacional


ISBN 85-7638-433-7

Noes Gerais de Direito Imobilirio

Al. Dr. Carlos de Carvalho 1.482 - Batel


80730-200 Curitiba-PR
0800 708 8888
www.iesde.com.br
Noes Gerais
de Direito Imobilirio

Autor
Tiago Machado Burtet

1. edio
2008 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor
dos direitos autorais.

U58m Burtet, Tiago Machado

Noes Gerais de Direito Imobilirio. / Tiago Machado Burtet.


Curitiba: IESDE Brasil S.A., 2007.
184 pg.

ISBN: 978-85-7638-792-3

1. Educao Compndios, manuais etc. 2. Educao Brasil.


I. Ttulo.

CDD 371.102

1 reimpresso

Todos os direitos reservados


IESDE Brasil S.A.
Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482 Batel
80730-200 Curitiba PR
www.iesde.com.br
Sumrio
Noes gerais de Direito | 9
Introduo ao Direito | 9
Direito Imobilirio | 11
Diferena entre Direito das Obrigaes e Direito das Coisas | 13
Fato, ato e negcio jurdicos | 15
Existncia, validade e eficcia | 16
Dos bens | 16

Pessoas naturais: reflexos no estado civil | 19


Casamento | 19
Regimes de bens | 22
Separao judicial, divrcio e restabelecimento da sociedade conjugal | 25
Unio estvel | 26
Poder familiar | 27
Direito sucessrio | 27

Posse e propriedade | 31
Posse: conceitos e distines | 31
Propriedade | 35
Algumas formas de aquisio de propriedade imvel | 41
Aquisio da propriedade imvel pela usucapio | 41
Aquisio da propriedade imvel pelo registro | 44
Aquisio da propriedade imvel pela acesso (construo) | 45
Aquisio da propriedade imvel pela sucesso | 46

Aspectos relacionados ao Direito


de Propriedade: direito de vizinhana e condomnio | 49
Direito de vizinhana | 49
Condomnio | 51

Direitos reais | 61
Direitos reais sobre coisa alheia | 62

Contratos | 73
Princpios | 73
Requisitos | 74
Classificao | 75
Fases | 78
Defeitos | 80
Interpretao dos contratos | 83

Contratos em espcie I | 87
Arras ou sinal | 87
Compra e venda | 88
Permuta | 94
Doao | 94

Contratos em espcie II | 99
Comodato | 99
Empreitada | 101
Locao | 102

Direito agrrio | 113


Imvel rural | 113
Conceito, contedo, fundamento e natureza jurdica | 113
Evoluo histrica | 114
Alienao e onerao de imveis rurais | 115
Regularizao de imveis rurais | 116
Contratos de Direito Agrrio | 116

Formalizao de contratos imobilirios | 123


Qualificao das partes | 123
Descrio de bens | 125
Outras condies | 126
Formalidades complementares | 127
Tributos | 131
Conhecimentos prticos necessrios na Gesto Imobiliria | 135
Introduo | 135
Registro de Imveis | 135
Tabelionato de notas | 143
Prefeituras municipais | 143

Financiamento de imveis | 147


Introduo | 147
Sistema Financeiro da Habitao (SFH) | 147
Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) | 152
Contratos imobilirios em geral | 153

Corretagem | 159
Corretagem | 159
Legislao do corretor de imveis | 160
Ao de cobrana de comisso de corretagem | 163

Estatuto da Cidade | 167


Introduo | 167
Plano Diretor | 168
Institutos jurdicos do Estatuto da Cidade | 170
Direito de superfcie | 173
Direito de preempo | 174
Outorga onerosa do direito de construir | 175
Transferncia do direito de construir | 175
Operaes urbanas consorciadas | 176
Consrcio imobilirio | 176
Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) | 176

Referncias | 181
APRESENTAO

Este livro apresenta noes introdutrias de Direito Imobilirio, conhecimento necessrio para o bom
desempenho das atividades do gestor imobilirio.

Este o momento do curso em que voc ter o primeiro contato com a matria jurdica, por isso
de suma importncia que compreenda alguns conceitos fundamentais, para depois aprofund-los
conforme sua necessidade. Ser um estudo fcil, apesar da gama de legislaes que sero aplicadas.

A inteno entender porque importante estudar alguns temas de Direito e, especialmente, do


Direito Imobilirio. Logo no incio do livro, ser abordada a relao entre sujeitos e coisas; em seguida,
estudaremos especificamente os fatos e atos que repercutem na vida de cada sujeito, para, ento,
passarmos ao estudo das prprias coisas.

Analisaremos, tambm, posse e propriedade, formas de aquisio de bens imobilirios e alguns


aspectos que se relacionam com a propriedade, como os direitos de vizinhana e as formas de
condomnio. Depois, sero analisados os direitos reais, que restringem o direito de propriedade.

Em seguida, o enfoque ser dado ao estudo sobre contratos parte geral e contratos tpicos como
eles se formalizam e que requisitos e documentos so necessrios para isso, pois pelos contratos que
so geradas novas relaes envolvendo sujeitos e coisas.

Finalmente, apresentaremos alguns diplomas legais modernos, cujo domnio de extrema


importncia para aqueles que trabalham com imveis possam desempenhar suas atividades com
tranqilidade e segurana, para, assim, atender aos anseios de cada cliente.
Formalizao
de contratos imobilirios
Qualificao das partes
Quando da elaborao de um contrato imobilirio, o redator o tabelio de notas nas escrituras
pblicas ou o gestor imobilirio nos instrumentos particulares dever ter em mente o destino do
contrato, o Registro Imobilirio. Para isso, ser necessrio conhecer a situao jurdica dos contratantes,
como sua aptido para contratar ou capacidade civil, e os requisitos do registro previstos no artigo 176,
pargrafo 1., III, da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos LRP), como nome, nacionalidade, estado
civil, nmero de documentos de identificao e do CPF ou CNPJ e domiclio.
A aptido para contratar a verificao da capacidade civil. A vontade dever ser livre, no
podendo apresentar vcios do consentimento como erro, dolo, coao, leso, estado de perigo ou fraude,
nem simulao. Portanto, os contratantes devem estar imbudos da mais absoluta transparncia no
momento de contratar, a fim de que o negcio entre eles realizado no venha a ser desfeito mediante
ao judicial.
A manifestao da vontade formalizada com a assinatura do contrato. Em se tratando de
instrumento particular, as partes devero rubricar todas as folhas e lanar suas assinaturas na ltima;
as firmas dos contratantes devem ser reconhecidas por autenticidade, ou seja, devero ser realizadas
perante um notrio.
Nos contratos dessa natureza (particulares) devero assinar, ainda, duas testemunhas, o que
facilitar sobremaneira a constituio de um ttulo executivo extrajudicial, inclusive para fins de protesto.
Tratando-se de bens imveis, o ingresso de um instrumento particular no Registro Imobilirio depende
de tal requisito. Nesse caso, tambm importante que as firmas estejam reconhecidas, entretanto,
podero ser por semelhana, e no exigido o comparecimento pessoal no Tabelionato de Notas.
No podem ser admitidos como testemunhas os menores de 16 anos; aqueles que, por enfermi
dade ou retardamento mental, no tiverem discernimento para a prtica dos atos da vida civil; os cegos
124 Noes Gerais de Direito Imobilirio

e surdos, quando a cincia do fato que se quer provar dependa dos sentidos que lhes faltam; o interes-
sado no litgio, o amigo ntimo ou o inimigo capital das partes; os cnjuges, os ascendentes, os descen-
dentes e os colaterais, at o terceiro grau de alguma das partes, por consanginidade, ou afinidade.
Importa verificar, tambm, a nacionalidade dos contratantes, tendo em vista que existem
restries quanto aquisio e arrendamento de bens imveis rurais no Brasil por pessoas estrangeiras,
principalmente se tais bens estiverem situados na faixa de fronteira.
A verificao da nacionalidade e da identidade ocorre por anlise do documento de identidade.
Os documentos que comprovam a nacionalidade so os seguintes:
:: carteira de identidade fornecida pelos rgos de identificao civil dos estados e do Distrito
Federal, pelos servios de identificao das Foras Armadas, pelos Ministrios e rgos
subordinados Presidncia da Repblica;
:: carteira emitida por rgos criados por lei federal, controladores do exerccio profissional,
como por exemplo a OAB, CREA etc.;
:: carteira nacional de habilitao para dirigir veculos, desde que observado seu prazo;
:: carteira de trabalho e previdncia social;
:: certificado de reservista.
fundamental o conhecimento do estado civil dos contratantes no momento da contratao,
que podem ser solteiro, casado, separado judicialmente, divorciado ou vivo. Somente no caso de
reconhecimento judicial da unio estvel que se poder qualificar os que vivem nesta espcie de
relacionamento como companheiro e companheira.
Logo, ser obrigatria a apresentao da certido do Registro Civil das Pessoas Naturais (RCPN),
se possvel atualizada, ou de sentena judicial, se houver unio estvel, para tal anlise. Digamos que
algum adquire um imvel como solteiro, constando desta forma no Registro Predial. Vindo a casar
pelo regime de comunho universal de bens e, posteriormente, se divorciar, ser necessrio fazer as
atualizaes necessrias, por registro ou averbao, tanto no RCPN, quando no Registro de Imveis, a
fim de no permitir qualquer alienao fraudulenta, que poderia ocorrer se este sujeito continuasse se
apresentando como solteiro.
Dessa forma, sempre que houver alguma alterao subjetiva que repercuta em direitos sobre
a coisa, essa modificao dever ser refletida nos assentos registrais. Somente assim se alcanar a
segurana jurdica e a paz social nas contrataes.
Tanto para pessoa natural, quanto para pessoa jurdica, ser sempre obrigatria a apresentao de
documento que comprove inscrio na Receita Federal, pelo CPF ou CNPJ, inclusive para as negociaes
envolvendo pessoas estrangeiras, tendo em vista que tais informaes so necessrias ao Registro de
Imveis para que seja possvel realizar uma declarao Receita Federal, prevista em normatizao
especfica. Ainda, o endereo do domiclio das partes igualmente relevante e necessrio, a fim de
permitir a localizao delas, quando necessrio.
Se um dos contratantes for pessoa jurdica, os poderes de quem a representa sempre devero ser
analisados. Isso ser possvel pela anlise do Estatuto ou Contrato Social, dependendo da sua natureza,
especialmente da clusula administrao ou representao. Pode ocorrer que uma pessoa natural
que no possa agir sozinha na representao de uma pessoa jurdica pretenda se desfazer de um patri-
Formalizao de contratos imobilirios 125

mnio de forma contrria ao estabelecido nas regras da sociedade. Isso no possvel, devendo aquele
que formaliza o negcio observar rigorosamente as disposies estatutrias ou contratuais. 1
Aquele que no puder comparecer pessoalmente para assinar o contrato pode ser representado
por um procurador. Nesse caso, exige-se deste o instrumento do mandato, a procurao, para fins de
anlise dos poderes conferidos. A forma da procurao dever obedecer a forma do contrato. Por isso,
se o contrato exigir a forma pblica, a da procurao ser a mesma. Como regra, o mandatrio no
poder celebrar o negcio para o qual recebeu poderes em seu favor, salvo se houver autorizao
expressa na procurao, considerando-se esta, procurao em causa prpria.

Descrio de bens
O conhecimento sobre os requisitos do registro, agora relacionados com a coisa, imprescindvel.
Reitera-se que quem pretende formalizar um contrato envolvendo imveis deve ter conscincia da
necessidade de identificao precisa da coisa objeto da negociao, que feita pela indicao do nmero
da matrcula do imvel e pelo lanamento de sua completa descrio no contrato, com o propsito
de no deixar dvidas sobre o que se est negociando. Os requisitos mencionados esto previstos no
artigo 176, pargrafo 1., II e nos artigos 222, 223 e 225, da LRP.
Para isso, ser necessria a obteno de uma certido do Registro de Imveis. Havendo qualquer
alterao, como averbao de uma construo, o contrato assim dever fazer constar, a fim de que sejam
observados os princpios registrais.
Outrossim, se no contrato constar qualquer informao que ainda no esteja no Registro
Imobilirio, ser necessria atualizao desse registro para que ele coincida com contrato, permitindo a
realizao de novos assentos registrais. necessria a observncia da continuidade e da disponibilidade.
Caso pretenda-se alienar uma benfeitoria (casa) e o terreno, quando no Registro Predial somente consta
a existncia do terreno, ser imprescindvel a averbao da casa anteriormente, para que o contrato seja
corretamente realizado. Caso contrrio, ele no ter acesso ao lbum Imobilirio.
Os gestores imobilirios devem estar alertas para que a busca pelas informaes seja realizada
antes da concretizao dos negcios imobilirios, a fim de que sejam evitadas surpresas, como quando
h pretenso de registrar o contrato e no se consegue em virtude da existncia de uma circunstncia
impeditiva. De nada adiantar, por exemplo, celebrar um contrato e verificar depois que aquele que
vendeu o imvel no era seu legtimo proprietrio, ou constatar a existncia de nus ou gravames que
recaiam sobre a coisa, como penhora, arresto, seqestro, indisponibilidade etc.

Gravames que impedem a realizao do contrato


Penhora uma constrio judicial imposta sobre um bem, inclusive imvel, para garantir a
execuo de uma dvida cobrada judicialmente, permitindo a efetividade do processo. A penhora, para
ser oponvel perante terceiros, deve estar registrada na matrcula do imvel, o que cria um gravame
sobre ele, pois, aquele que pretender adquirir o bem ficar sabendo que poder perd-lo se o alienante
1 Ver artigo 1.010 e seguintes do Cdigo Civil (CC).
126 Noes Gerais de Direito Imobilirio

no quitar sua obrigao, o que dar ensejo para uma alienao forada da coisa, em leilo, para o
pagamento do credor. Caso contrrio, se houve uma alienao de imvel que fora penhorado num
processo judicial, cuja penhora no fora registrada por displicncia do credor, a alienao ser vlida
e eficaz enquanto o credor no comprovar que o adquirente sabia da existncia da penhora, o que
muito difcil de acontecer. A penhora, portanto, no torna o imvel indisponvel, salvo se originria de
execuo fiscal do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS).
Arresto, por sua vez, uma medida cautelar que visa a arrecadar bens de um devedor que possam
responder por uma demanda judicial, evitando que ele dilapide seu patrimnio, o que esvaziaria o
processo judicial, porque no teria como efetivar uma ordem judicial por falta de bens do devedor.
O seqestro apresenta certa similitude com o arresto, embora dele se diferencie por envolver bem
especfico de um litgio. O arresto e o seqestro podero ser convertidos em penhora para satisfao de
um crdito numa ao judicial.
As indisponibilidades so provenientes da lei, de ordens judiciais e da vontade das partes. As
decorrentes da lei, por exemplo, so os bens penhorados em execues movidas pelo INSS e em
processos de liquidao de instituies financeiras, afetando os bens dela prpria como de seus
administradores. As impostas por ordens judiciais podem ocorrer em qualquer espcie de processo,
quando uma parte requerer e o juiz entender conveniente para a satisfao do pleiteado na ao.
Existem, ainda, as indisponibilidades que decorrem da vontade das partes, geralmente originrias de
doaes ou testamento. Observamos que ningum pode estabelecer indisponibilidade sobre seu
prprio patrimnio.

Outras condies
Podem os contratantes estabelecer todos os tipos de condies no-vedadas por lei, uma vez
compatveis com o negcio realizado. Condies suspensivas, por no permitirem aquisio do direito,
no aceitam o acesso dos contratos ao Registro de Imveis, por serem incompatveis com a natureza de
tal registro. Uma vez procedido, o registro gera eficcia do que fora contratado, criando ou declarando
o direito desejado. Porm, se no contrato h clusula suspensiva, no ter surgido direito e, por via de
conseqncia, o registro, se fosse admitido, no geraria eficcia alguma. Assim, clusulas suspensivas
podem constar de contratos imobilirios, mas estes no tero acesso no Registro de Imveis, enquanto
no implementada a condio, o que faz surgir o direito.
De outro lado, as condies resolutivas se amoldam perfeitamente s finalidades do sistema regis
tral imobilirio. Um exemplo de ampla aplicao a compra e venda com clusula resolutiva expressa,
em que o comprador torna-se o proprietrio da coisa desde o registro. Adimplindo sua obrigao com
a quitao do preo, a clusula resolutiva poder ser cancelada, mas, havendo o descumprimento da
obrigao, o vendedor poder pleitear em juzo o desfazimento do negcio porque a condio resolutiva
se implementou, retomando a propriedade da coisa.
Em negcios onerosos permitido o pacto da evico, o que no ocorre com os contratos
gratuitos. Por exemplo, algum que adquiriu a propriedade de um bem imvel por compra e venda
(oneroso) vem a perder a coisa para terceiro que tinha melhor direito frente ao vendedor. Nesse caso,
Formalizao de contratos imobilirios 127

o comprador poder buscar o ressarcimento do que pagou ao vendedor e mais perdas e danos, em
virtude da perda da coisa. Admite-se a pactuao em sentido contrrio, isto , que o vendedor no
responder pela evico, mas, neste caso, dever ficar expressa tal condio.
Admite-se, tambm, clusula de eleio de foro para discusso judicial do contrato. Via de regra, as
obrigaes so cumpridas no domiclio do devedor, podendo haver a pactuao de forma diversa.

Formalidades complementares
Certides e declaraes
As informaes ditas anteriormente se referem s necessidades impostas para o registro dos
contratos. Com isso, independentemente da sua natureza, se pblicos ou particulares, devem ser
observadas.
Porm, h regras especficas dos ttulos pblicos, lavrados por Tabelio de Notas ou Notrio,
previstas na Lei 7.433/85 e no Decreto 93.240/86. Podemos afirmar que essas legislaes no se aplicam
aos instrumentos particulares; todavia, recomendamos que neles tambm os faam constar, para uma
melhor qualidade da contratao.
A escritura pblica documento dotado de f pblica, redigida na lngua nacional e faz prova
plena, devendo conter, salvo quando a lei exija outros requisitos, os seguintes:
:: data e local de sua realizao;
:: reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao
ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
:: nome, nacionalidade, estado civil, profisso, domiclio e residncia das partes e demais
comparecentes, com a indicao, quando necessrio, do regime de bens do casamento, nome
do cnjuge e filiao;
:: manifestao clara da vontade das partes e dos intervenientes;
:: referncia ao cumprimento das exigncias legais e fiscais inerentes legitimidade do ato;
:: declarao de ter sido lida na presena das partes e demais comparecentes, ou de que todos
a leram;
:: assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelio ou seu substituto
legal, encerrando o ato.
Assim, para os instrumentos particulares, alm dos requisitos do registro, sugere-se que se faam
constar os mesmos requisitos, salvo o previsto no segundo item citado anteriormente, com algumas
alteraes, como seguem:
:: data e local de sua realizao devem ser inseridos no final do contrato, antes das assinaturas
(excludo por ser atividade de competncia do Tabelio, detentor de f pblica);
128 Noes Gerais de Direito Imobilirio

:: dados de qualificao das partes contratantes e anuentes, exigidos para o registro, observando
que se os mesmos forem casados, sempre dever ser feita referncia ao regime de bens e
data do casamento;
:: manifestao clara da vontade das partes e dos intervenientes, que significa o objeto da
contratao;
:: referncia ao cumprimento das exigncias legais e fiscais inerentes legitimidade do ato, como
as declaraes que veremos a seguir;
:: de bom alvitre que conste dos instrumentos particulares declarao de que os contratantes
leram o contrato, a fim de fortalecer a presuno estabelecida no artigo 219, do CC, evitando,
assim, o que pode evitar alegaes descabidas de vcios do consentimento;
:: assinatura das partes e dos demais comparecentes, com suas firmas reconhecidas, inclusive
das duas testemunhas.
Se algum comparecente no puder ou no souber escrever, outra pessoa capaz assinar por ele, a
seu rogo, na presena de outras duas testemunhas.

Certides
Para a realizao de um negcio imobilirio seguro, que no gere futuros problemas para
o adquirente, necessria a verificao da atual situao do imvel e do seu titular. Pelo exposto, a
contratao imobiliria pode parecer burocrtica e complicada. Se alguns cuidados no forem tomados,
entretanto, o adquirente do imvel pode vir a se incomodar e at a perder o imvel, necessitando
ingressar com uma ao judicial para tentar reaver a coisa ou o preo pago, o que muito mais oneroso
e demorado.
Para o registro de um contrato envolvendo bem imvel, a lei faz algumas exigncias, como a
comprovao de inexistncia de dbito com a Unio Federal e com o INSS, mediante apresentao de
certides negativas. prudente a exigncia das certides negativas no momento da formalizao do
contrato, e no somente quando do registro. A apresentao da maioria das certides no obrigatria,
mas recomendvel.

Relativas ao imvel
:: Certides da matrcula, de Aes Reais e de nus Reais so obrigatrias para a formalizao
de escrituras pblicas. Entretanto, no ser possvel realizar um instrumento particular sem
analisar a atual situao do imvel. So obtidas no Registro de Imveis da situao da coisa.
:: Certido Negativa de Dbito de Tributos Municipais Incidentes sobre a Coisa refere-se
quitao do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A eventual dvida acompanha a
coisa em nome de quem ela estiver (obrigao propter rem). Se algum adquirir um imvel
que possua dbito de IPTU, portanto, vai receber tambm tal passivo. A apresentao dessa
certido no obrigatria, mas o adquirente pode exigi-la. obtida na prefeitura municipal.
:: Certido Negativa de Dbito do Imposto Territorial Rural (ITR) obrigatria sua apre
sentao para contrataes envolvendo imveis rurais. Pode ser suprida mediante apresen
Formalizao de contratos imobilirios 129

tao dos comprovantes de pagamentos dos ltimos cinco exerccios do ITR. expedida pela
Receita Federal.
:: Certificado de Cadastro de Imvel Rural (CCIR) tambm obrigatria quando se tratar
de negociao envolvendo imveis rurais. obtido no Instituto Nacional de Colonizao e
Reforma Agrria (Incra), a quem compete o cadastro dos imveis rurais.
:: Certido Negativa de Dbito com o Condomnio exigvel apenas nos casos dos
condomnios edilcios. Tambm uma obrigao propter rem, podendo o adquirente assumir
eventual dbito existente. Essa certido expedida pelo sndico ou pela administradora do
condomnio.

Relativas aos sujeitos


:: Certido Negativa de Dbito com a Receita Federal e com o INSS a Unio e o INSS
estabeleceram uma forma de fiscalizao indireta dos tributos e contribuies a eles devidos,
exigindo, em alguns casos, a comprovao da regularidade fiscal de um sujeito de direito
quando ele pretender realizar negociaes, especialmente quando envolver bens imveis.
Sero exigidas certides das pessoas jurdicas e das pessoas fsicas a elas equiparadas.
Excepcionalmente essas pessoas podero, quando enquadradas em situaes especiais, serem
dispensadas de apresentar certides negativas, devendo realizar declaraes especiais, como
veremos a seguir.
Tais certides podem ser obtidas nas reparties pblicas competentes, ou pela internet.
Equiparam-se s certides negativas, as certides positivas com efeitos de negativas, que
tambm autorizam a concretizao dos negcios. Para formalizao desses negcios, os prazos
de validade destas certides devero ser observados.
Observa-se que essa atividade de fiscalizao outorgada aos notrios e registradores, os
quais ficam solidariamente responsveis pelos tributos se realizarem algum ato com infrao
a lei, isto , sem exigir a comprovao da regularidade fiscal.
:: Certido Negativa de Multas do Ibama para qualquer registro envolvendo bens imveis
rurais, seja por ato inter vivos ou causa mortis, dever ser apresentada a certido negativa de
multas do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais (Ibama). O objetivo
dessas certides verificar se o proprietrio de imvel rural foi penalizado com multa por ter
cometido alguma infrao ao meio ambiente. Ela pode ser obtida na internet ou na repartio
pblica competente.
:: Certido Negativa de Dbito com a Receita Estadual a exigncia dessa certido, para
realizao de negcios imobilirios depender da legislao de cada Estado. Via de regra, no
necessria. Porm, se o vendedor estiver devendo um tributo estadual ou se j estiver tramitando
uma ao de execuo fiscal contra ele, o imvel alienado poder vir a responder judicialmente,
uma vez reconhecida fraude execuo, ou seja, a tentativa que algum faz de dilapidar seu
patrimnio para no cumprir suas obrigaes tributrias. Nesse caso, recomenda-se aos
adquirentes a exigncia de tal certido para que no venham a ser surpreendidos futuramente.
:: Certides Negativas de Aes Judiciais as certides forenses, expedidas pela justia,
comprovam a existncia ou no de ao judicial contra determinada pessoa.
130 Noes Gerais de Direito Imobilirio

Existem aes que tem competncia especial para julgamento e no so movidas onde o ru
tem seu domiclio. Isso dificulta a verificao da existncia de aes contra um alienante, por-
que necessitaria buscar informaes em qualquer parte do territrio nacional, o que invivel.
Por isso, a jurisprudncia tem entendido que se o adquirente tomar as devidas providncias
e exigir do alienante ao menos as certides negativas forenses do seu domiclio, ter tomado
as cautelas necessrias, sendo considerado adquirente de boa-f e, por via de conseqncia, o
negcio realizado no ser afetado por eventual ao judicial. Recomendamos que em todos
os contratos o alienante declare, sob penas de responsabilidade civil e penal, que contra ele
no tramitam aes judiciais que possam comprometer a negociao com imvel especfico.
Se a declarao no for verdadeira, ele responder criminalmente.
:: Justia do Trabalho muito importante exigir a certido negativa de ao trabalhista,
tendo em vista que os crditos reconhecidos por essa justia especializada tm carter
privilegiado frente a diversos outros, pela natureza alimentcia que possuem. Portanto, se
algum aliena um imvel tendo dvidas na Justia do Trabalho, com grande probabilidade
a alienao ser atingida pela ao, gerando grandes transtornos para o adquirente. Deve
ser requerida no domiclio dos contratantes.
:: Justias Federal e Estadual da mesma maneira importante buscar informaes sobre
a tramitao de ao no juzo federal e no comum (estadual), acerca da existncia de aes
cveis e criminais contra o alienante.
:: Certido Negativa de Protesto de Ttulos a exigncia dessa certido tem menos importncia
para o caso de alienao de bem. Todavia, recomendvel pedi-la para saber a real situao do
alienante. Pode ocorrer de o alienante ter protestos registrados em seu nome, sem que o credor
tenha promovido ao judicial, mas no impedindo que o faa, o que, poder comprometer o
negcio realizado.

Declaraes
Existem declaraes que os transmitentes devem ou podem fazer nas negociaes com seus
bens imveis. Em todas as escrituras pblicas obrigado constar, por exigncia legal, declarao
daquele que est alienando ou onerando seu bem imvel, independentemente se pessoa fsica ou
jurdica, sob pena de responsabilidade civil e penal, sobre a existncia ou no de aes reais ou pessoais
reipersecutrias, relativas ao imvel, ou de outros nus reais incidentes sobre ele. Igual regra no existe
para os instrumentos particulares, embora seja aconselhvel inserir declarao similar em todos eles.
Em todos os negcios imobilirios conveniente fazer constar declarao das partes, tambm sob
pena de responsabilidade civil e penal, sobre a veracidade dos seus dados pessoais, como estado civil,
tendo em vista que qualquer alterao desse tipo pode repercutir na propriedade sobre a coisa imvel.
No caso das pessoas jurdicas, ou fsicas a elas equiparadas, obrigadas a apresentar as certides
negativas de dbito com a Receita Federal e com o INSS, podero declarar, tambm sob as penas da lei,
que o imvel alienado ou onerado faz parte do ativo circulante, e no do ativo imobilizado da empresa,
ficando dispensadas, assim, da apresentao das certides.
Existem, ainda, casos excepcionais aplicveis s empresas comercializadoras de bens imveis. O
primeiro, que dispensa a apresentao da certido negativa do INSS na alienao ou onerao de bens
Formalizao de contratos imobilirios 131

imveis, para a empresa vendedora ou a ela equiparada, quando explorar com exclusividade a atividade
de compra e venda de imveis, locao, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao
imobiliria ou construo de imveis destinados venda, decorrentes de sua atividade econmica, e o
imvel esteja lanado no ativo circulante, no podendo ter constado no ativo permanente da mesma.
O outro, afirmando ser inexigvel a apresentao da certido negativa da Receita Federal na
alienao ou onerao de bens imveis de empresa, no integrante do seu ativo permanente (difere
da regra do INSS, porque pode um dia ter integrado o ativo permanente), desde que explore atividade
de compra e venda de imvel, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao imobiliria
ou de construo de prdios destinados venda. Verificamos que, nesse caso, quando realizar a locao,
dever apresentar a certido negativa, porque para tal atividade no fora prevista a inexigibilidade.
Outra diferena que a norma do INSS exige que as atividades apresentadas sejam realizadas com
exclusividade, o que no est previsto na norma da Receita Federal.
Infelizmente, toda essa burocracia se torna necessria porque os transmitentes de bens imveis
negligenciam informaes sobre sua situao financeira. Se todos agissem sempre com boa-f, seria
prescindvel toda essa estrutura de controle e fiscalizao.

Tributos
Na transmisso de bens imveis por ao inter vivos incide o Imposto sobre Transmisso de Bens
Imveis (ITBI), de competncia municipal, devendo o gestor imobilirio conhecer a legislao respectiva
do seu municpio.
Em vez disso, se a alienao ocorre a ttulo gratuito ou causa mortis, incidir o Imposto de
Transmisso Causa Mortis e Doaes (ITCMD), de competncia estadual.

Atividades
1. O que o gestor imobilirio deve ter em mente quando ir formalizar um contrato imobilirio?
132 Noes Gerais de Direito Imobilirio

2. Descreva quais so os requisitos de um registro imobilirio que devem constar do contrato


apresentado para registro.

3. Diferencie alguns dos gravames que podem recair sobre imveis (penhora, arresto e seqestro).
Formalizao de contratos imobilirios 133

4. Pode um contrato imobilirio conter uma clusula suspensiva? Em caso afirmativo, pode este
contrato ser registrado no Registro de Imveis?