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Madorna, o princpio da parcimnia e a transformao de variveis! ~ Av... http://avaliarpatrimonio.blogspot.com.br/2017/03/joao-fonseca-madorna...

Madorna, o princpio da parcimnia e a transformao de


variveis!

Esta semana, no decurso da nossa atividade profissional de perito avaliador


de imveis, fomos convidados a avaliar uma moradia na Madorna, um lugar
da freguesia de S. Domingos de Rana.

Como normal em qualquer avaliao imobiliria, a estimativa do valor de


mercado do imvel deve recorrer a dois mtodos, o mtodo comparativo de
mercado e o mtodo do rendimento. No nos cansamos de relembrar que o
mtodo do custo s deve ser aplicado em imveis raramente transacionados
ou em imveis especializados.

Portanto, aps termos realizado a necessria prospeo de mercado,


encontramos a nossa amostra, que, confessamos, muito reduzida para
podermos aplicar com eficcia as tcnicas de inferncia estatstica usuais, o
que obrigou a um estudo suplementar:

A primeira incongruncia aparece com os parmetros CE e Piscina. As


moradias que apresentavam um melhor certificado energtico e possuam
piscina tinham um valor/m2 de ABP inferior.

Foram, portanto, descartados.

Atendendo dimenso da amostra, partimos de imediato para a estimativa


do valor de mercado aplicando a tcnica de Tratamento por fatores.

Mais uma desiluso. Em vez de homogeneizar a amostra, aconteceu


precisamente o contrrio!

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Mesmo tentando suprimir alguns atributos, no foi possvel chegar a


resultados satisfatrios.

Chegados aqui, resolvemos aplicar um princpio da vida quotidiana que


tambm aplicado na estatstica, o princpio da simplicidade ou da
parcimnia. Ou seja, quanto menos regressores tiver no modelo, menos
informao necessria para estimar o preo de um imvel. o que se
chama de princpio da simplicidade ou da parcimnia.

Utilizamos como varivel dependente o valor da moradia, em , e as variveis


independentes ABP e rea de terreno.

Introduzimos ainda outra tcnica que melhorou o desempenho da regresso,


ou seja, fizemos uma transformao de variveis. Utilizamos, ento, o
quadrado da ABP e o quadrado da rea de terreno:

O resultado final foi o seguinte:

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Assim sendo, o valor da moradia, pelo mtodo comparativo de mercado, seria


dado pela equao:

Va l o r ( ) = ( 2 4 0 .0 9 1 + 1 ,7 3 x ( A B P) ^ 2 + 0 ,5 7 x ( r e a d e t e r r e n o ) ^ 2 .

O valor foi encontrado atravs de valores de oferta pelo que tem de ser
corrigido pelo que se designa de Asking price.

Reaces:

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