Como lucrar investindo em imveis?

- Educar Imveis - Rafael Jantsch

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 EDUCAR IMVEIS

www.educarimoveis.com.br

COMO LUCRAR
INVESTINDO
EM IMVEIS?

RAFAEL JANTSCH
Como lucrar investindo em imveis? - Educar Imveis - Rafael Jantsch
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ndice
1. Introduo 3
1.1. Quem o Rafael Jantsch? 4
2. Lucrando com imveis 7
3. Selecionar regio com potencial de valorizao 8
3.1. Fatores fsicos, naturais e comunitrios 8
3.1.1. Infraestrutura 9
3.1.2. Olhando de outra perspectiva 10
3.2. Fatores sociais e econmicos 10
3.3. Fatores definidos por regras governamentais 11
4. Comprar abaixo do valor de mercado (AVM) 13
4.1. Como encontrar imveis abaixo do valor de mercado? 13
4.1.1. Famlia que se muda para longe 14
4.1.2. Inventrio 14
4.1.3. Partilha do divrcio 15
4.1.4. Oferta inesperada 15
4.1.5. Imvel mal cuidado 16
4.1.6. Imvel que voc aluga 16
4.1.7. Leilo 16
4.1.8. Na planta 17
5. Agregar valor 19
5.1. Construir 19
5.2. Reformar 19
5.3. Demolir 20
5.4. Regularizar 20
6. Qual a melhor estratgia? 22
6.1. Mtodo Pai Rico, Pai Pobre 22
7. Concluso 24

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 1. Introduo

Investir em imveis ainda uma atividade muito lucrativa, apesar

dos rumores da bolha imobiliria!

H muito rumores sobre a existncia de uma bolha imobiliria no mercado

brasileiro atualmente. Esse assunto muito controverso, e ningum sabe com
certeza se haver ou no uma recesso nos preos dos imveis.

No estou aqui para falar contra ou a favor de uma possvel bolha no mercado
imobilirio brasileiro, mas, sim, para deixar bem claro que, mesmo que haja tal
recesso, possvel ter altos ganhos.

A questo :

O seu sucesso no depende da flutuao do mercado!

Seus ganhos vo depender das estratgias que usar. certo que, se voc usar
uma estratgia de comprar esperando a valorizao e o mercado cair, voc vai
perder dinheiro.

Contudo, h diversas formas de investir em imveis que no dependem da

flutuao do mercado. Assim, possvel ter altos lucros mesmo com o mercado
em baixa.

E so essas estratgias que veremos agora, neste e-book!

Decidi dar o e-book de presente, pois acredito que muitas pessoas podem se
beneficiar bastante com esse conhecimento.

Mas, antes de entrar no contedo, eu gostaria de me apresentar.

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1.1. Quem o Rafael Jantsch?

Meu nome Rafael H. Jantsch e sou editor do Blog

Educar Imveis e do Canal Rafael Jantsch no
Youtube. Tanto o Blog quanto o canal se destinam a
trazer informaes de qualidade a todos que
pretendem investir em imveis com mais segurana e
rentabilidade!

Atualmente (abril, 2016), tenho 27 anos. Minha jornada como investidor

comeou perto dos 19 anos, quando entrei para o curso de Engenharia Civil da
UFRGS, em Porto Alegre.

Naquela poca, eu no tinha noo do que gostaria de fazer. Depois de alguns

anos de curso, fiquei um pouco desiludido com a profisso e decidi que gostaria
de ter uma vida diferente.

Foi ento que entendi o porqu de me interessar pelo curso primordialmente:

eu queria ser investidor. E, de uma forma ou de outra, o curso me preparou
para isso.

Mas eu ainda tinha outras barreiras.

Eu no tinha dinheiro para realizar os investimentos que sabia serem possveis e
lucrativos.

No tinha dinheiro prprio e muito menos renda suficiente para comear a

economizar para esses investimentos. Isso uma barreira sim, mas pode e deve
ser superada.

Depois de algum tempo, meus pais estavam com capital e interessados em

investir.

Foi ento que mergulhei no assunto e aprendi muito sobre imveis e

investimentos.

A busca pelas oportunidades.

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Comecei a buscar uma boa oportunidade para investir em imveis.
Primeiro, tentei encontrar boas oportunidade com imveis na planta! Depois,
pensamos em comprar um terreno para construir alguns sobrados e vender.

Quase compramos um terreno, mas ainda bem que no fizemos o negcio, pois
o terreno estava muito embaraa e em processo de inventrio!

A grande verdade que eu no sabia muito bem o que est fazendo. Estava
completamente perdido!

Foi ento que eu decidi buscar conhecimento. E por muita sorte, encontrei um
grande Mentor para me guiar na busca de fazer bons investimentos no mercado
imobilirio.

Nesse momento, tive contato com cursos e livros e palestras que at ento
nunca havia visto ou ouvido falar.

Atravs desse conhecimento, aprendi formas de investir diferentes da

construo e da reforma e percebi a grandeza desse setor!

Foi ento que encontrei um mentor.

Este mentor, na poca, estava ensinando como investir em imveis atravs
de leiles! Ele explicava que para fazermos timos investimento temos que
encontrar formas de comprar abaixo do valor de mercado!

E foi isso que eu fiz!

Depois de muitas horas (muitas mesmo) buscando por um imvel em leilo,

indo em diversos leiles judiciais e da Caixa, cconseguimos adquirir uma casa
com R$ 150.000,00 de desconto.

Atualmente este imvel est sendo alugado e rendendo um timo aluguel!

O tempo passou, me formei na faculdade, trabalhei ao lado de um grande

investidor e incorporado imobilirio e continuei me aperfeioando nesta rea.

Decidi dividir meu conhecimento.

Agora, depois de alguns anos inserido no mercado imobilirio, decidi dividir

meus conhecimentos com voc.

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Sempre que estou conversando com amigos, recebo inmeras perguntas,
sugestes e principalmente pedidos de dicas sobre como lucrar investindo
em imveis.

Afinal, esse sempre o objetivo do investidor.

Portanto, neste e-book, vou ensinar estratgias usadas por 99% dos investidores
em imveis as trs grandes estratgias.

Prometo que, ao longo deste e-book, voc vai aprender muitas coisas novas e vai
compreender a forma correta de investir usando essa estratgias.

Resolvi fazer estes livros no somente para juntar todo o conhecimento que eu
possua, mas tambm por que sei que posso ajudar muitas pessoas em sua
jornada de investidores em imveis.

Minha ideia crescer junto com meus leitores.

Espero que, atravs desta publicao, eu consiga solucionar muitas dvidas

sobre investir em imveis e, assim, ajudar o mximo de pessoas possvel.

Se voc gostar das dicas que encontrar aqui, divulgue-as s pessoas que voc
conhece e que se interessam por este assunto!

Sempre temos amigos e conhecidos querendo comprar um imvel e precisando

de informaes de qualidade.

Boa leitura!

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 2. Lucrando com imveis

O que necessrio para lucrar com imveis?

Primeiramente, no precisamos tornar este assunto muito complexo!

Por isso, simplifiquei e separei muitas das possveis formas de se investir em

imveis em trs grandes estratgias.

Essas trs estratgias vo guiar o seu comportamento como investidor no

mercado imobilirio.

Para cada uma das estratgias, voc precisar tomar atitudes diferentes para
realizar um investimento bem-sucedido.

Ento, sem mais delongas, vamos direto s trs grandes estratgias.

1 Selecionar regio com potencial de valorizao.

2 Comprar abaixo do valor de mercado (AVM).

3 Agregar valor ao imvel.

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 3. Selecionar regio com potencial
de valorizao

Como dito anteriormente, h trs formas bsicas de se investir em imveis:

1)comprar em uma regio com potencial de valorizao e esperar essa
valorizao ocorrer, 2) comprar abaixo do valor de mercado, e 3)
agregar valor com melhorias no imvel.

Quando investimos em uma regio com potencial de valorizao, devemos

entender que cada cidade, cada regio, cada local tem o seu prprio mercado.

E esse mercado pode estar inflado ou no. Pode haver bolha localizada em cada
regio ou no.

A questo que existem muitos locais onde certamente no h bolha e onde os

preos podem at estar abaixo do normal.

H ainda regies que vo receber muitos investimentos pblicos e privados e

que certamente vo aumentar de valor, apesar de rumores de bolha no mercado
imobilirio brasileiro.

Aqui veremos o que importante observar em uma regio para sabermos se ela
tem ou no alto potencial de valorizao. H diversos fatores a serem
analisados; eu os classifiquei e irei descrev-los.

Lembro que esses fatores tambm so os mesmos que determinam o valor atual
do imvel, mas, na verdade, o que buscamos so mudanas futuras nessa regio,
que venham a valoriz-la.

Ento, vamos aos fatores de valorizao imobiliria.

3.1. Fatores fsicos, naturais e comunitrios

Os fatores fsicos e naturais so aqueles incorporados regio, como clima,

topografia e fertilidade do solo. Junto esto os fatores comunitrios, nos

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quais se enquadram todo o transporte pblico, escolas, igrejas e reas de lazer,
como praas, shoppings, cinema, etc.

Os fatores fsicos e naturais so dificilmente modificados, pois mudar a

topografia e a fertilidade de uma regio inteira custa muito caro. Logo, o que
realmente importante para a valorizao nesse grupo de fatores so os fatores
comunitrios, os quais vou tratar agora como infraestrutura como um todo.

3.1.1. Infraestrutura

Repito, o que procuramos aqui no simplesmente observar se h ou no a

infraestrutura desejada, mas, sim, se haver alguma mudana grande o
suficiente para que a regio seja valorizada.

A implementao de um metr que passe especificamente em uma regio, por

exemplo, um fator muito importante e faz com que todos os imveis ao seu
redor aumentem de valor. Isso acontece, pois as pessoas veem esse metr perto
de sua casa como atrativo.

Contudo, se o metr vir a ser um problema para a regio (supondo que a

criminalidade aumente por causa disso), ela vai desvalorizar. H sempre risco!
O importante fazer uma boa anlise sobre se essa mudana vai ou no, de fato,
valorizar a regio e se voc quer ou no embarcar nesse investimento.

Outro timo exemplo so praas. Suponha que, em um bairro, o governo decida

construir uma praa para recreao. Olhando para essa praa, voc acredita que
ela vai ou no valorizar a regio? Depende! Essa praa cercada? Se no for,
pode ser que muitos moradores de rua enxerguem a praa como ponto de
moradia, tornando, assim, a regio mais perigosa e com menos valor.

claro que, em muitos lugares, existem praas sem cerca totalmente seguras e
que so fatores de valorizao dos imveis. Meu ponto : devemos analisar bem
cada fator para ver se ele de fato valorizar ou no a regio.

Para finalizar esta anlise, importante ter em mente que uma regio que j
possui infraestrutura bem desenvolvida (bairros desenvolvidos) tem, em geral,
pouco potencial de alta valorizao. Por outro lado, regies pobres, com pouca

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infraestrutura, tm, em muitos casos, maior potencial de valorizao, devido
infraestrutura que est por vir.

3.1.2. Olhando de outra perspectiva

Se voc procura investir usando essa estratgia (valorizao da regio), sugiro

que procure no site da prefeitura de sua regio quais so as obras a serem
realizadas nos prximos anos.

Assim, se voc descobrir que uma avenida X ser ampliada no ano que vem,
por exemplo, uma boa ideia comprar agora um imvel nessa regio. At o
trmino da ampliao da avenida, seu imvel certamente estar valorizado.

Isso vlido para qualquer grande obra a ser feita. Se voc ficar sabendo que um
shopping ou um estdio ser construdo no bairro Y, talvez seja uma boa ideia
investir seu capital no bairro Y hoje, para amanh obter lucro.

3.2. Fatores sociais e econmicos

Os fatores sociais so aqueles relacionados com a populao. Crescimento e

declnio populacional, densidade populacional e nmero de pessoas por famlia
so alguns exemplos.

J os recursos naturais daquela regio, como gua, ouro e fertilidade do solo

(antigamente imveis perto de rios valiam mais), as tendncias da regio (se
comercial, industrial ou residencial), o nvel de emprego da populao e a
disponibilidade de crdito dos moradores dessa regio so fatores
econmicos.

Aqui importante ter em mente que, de novo, buscamos por mudanas futuras
que faro com que o valor dos imveis aumente. Assim, quanto maior o poder
aquisitivo da populao de uma regio, maior ser o preo dos imveis daquela
regio.

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Quando um shopping construdo, ele atrai para seu entorno pessoas com
maior poder aquisitivo do que antes. Assim, o poder aquisitivo daquela regio
aumenta e, consequentemente, aumentam os valores dos imveis.

Outro exemplo a facilidade e o acesso a financiamento. Quando, em certa

regio, pessoas de determinada classe social passam a ter facilidade e acesso a
crdito, o local tende a ter os imveis valorizados, pois haver mais demanda
pelos bens e, quanto maior a demanda, maiores os preos.

Outro aspecto importante a modificao da funo social de uma regio

na cidade. Se uma regio primordialmente residencial passa a ter funo
comercial, provvel que ela se valorize, visto que imveis comerciais custam
mais caro que imveis residenciais.

Ento verifique se a regio onde voc est pensando em investir sofrer

mudanas sociais e econmicas e analise se essas mudanas iro de fato
aumentar ou reduzir o valor dos imveis.

3.3. Fatores definidos por regras

governamentais

Esses fatores tambm so importantes, e poucas pessoas esto cientes deles. O

governo tem livre arbtrio para modificar algumas regras. claro que h sempre
um motivo para isso. Alguns exemplos de possveis mudanas so: modificao
no plano diretor de uma regio, programas de habitao, facilidade ao crdito,
etc.

No plano diretor de uma cidade, so especificadas as regras para construo de

cada regio. H regies onde se podem construir at 20 andares de edifcio,
enquanto em outros bairros s possvel construir dois.

Quando h mudana no plano diretor, permitindo que em um local no qual s

era possvel construir dois andares se passem a construir 20, tal regio vai ter
seus imveis valorizados.

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Conheci um senhor que possua um imvel antigo na praia, o qual ele alugava. O
imvel valia algo em torno de R$ 300 mil (o terreno tinha valor). Ele estava
pensando em vend-lo, mas resolveu esperar, continuando a alug-lo. Um ano
depois, certo dia, dois representantes das construtoras locais ligaram
perguntando se ele no tinha interesse em vender o imvel e ofereceram R$ 600
mil.

Ele achou estranho e, antes de fechar qualquer negcio, ligou para a prefeitura
para ver se o plano diretor da regio no havia mudado. E havia! Antes era
permitido construir at trs andares, e passou a serem permitidos 18 andares.
Ele acabou fechando negcio com uma das construtoras, trocando o terreno por
rea construda. Ele ficou com oito apartamentos, que valiam pelo menos R$
100 mil cada um. timo negcio!

Esteja consciente das mudanas governamentais. Quanto mais conhecimento

voc tiver, maiores sero as possibilidades que ter para fechar bons negcios.

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 4. Comprar abaixo do valor de
mercado (AVM)

A segunda forma de lucrar com imveis achando uma forma sistemtica de

comprar imveis abaixo do valor de mercado (AVM). Aps a compra,
possvel vend-lo pelo valor de mercado ou alug-lo, obtendo uma rentabilidade
maior pelo imvel.

H algumas semanas escrevi um artigo chamado Como encontrar imveis

abaixo do valor de mercado?. Nele demonstro nove maneiras pelas
quais possvel comprar imveis abaixo do valor de mercado.

Resolvi incluir o artigo aqui, no livro, por ele estar bem completo. Ento, vamos
ao artigo.

4.1. Como encontrar imveis abaixo do valor de

mercado?

Quando o assunto investimentos em imveis, muitas pessoas acreditam

que a principal estratgia comprar o imvel pelo seu valor de mercado e
esperar pela valorizao. Depois que ele se valorizar, vende-se o imvel e obtm-
se o lucro da valorizao.

Essa uma estratgia que pode ser boa em algumas regies. Contudo, ela
falha, pois nem sempre a regio tem a valorizao esperada, e os custos de
espera at que se valorize so altos. A maneira mais sistemtica para investir em
imveis comprar AVM.

Robert Kiyosaki, autor do livro Pai Rico, Pai Pobre, afirma que:

O lucro ao se investir em imveis feito na compra, no na

venda.
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 preciso focar energia em encontrar imveis por menos do que eles valem;
assim, voc no fica dependente das flutuaes do mercado. Mas como?
Como achar imveis AVM? Chegaremos l!

A regra comum no mercado imobilirio o vendedor quer ganhar o

mximo possvel pelo seu bem, enquanto o comprador quer pagar o
mnimo possvel (regra verdadeira para qualquer mercado). Para isso, existe
o valor de mercado, para equilibrar essa disputa entre vendedores e
compradores. O valor de mercado o preo justo a se pagar naquele
momento por determinado bem.

Entretanto, existem diversos motivos para que o vendedor esteja disposto a

aceitar menos pelo imvel. Separei, ento, nove maneiras de encontrar
imveis abaixo do valor de mercado (AVM).

4.1.1. Famlia que se muda para longe

Um dos motivos principais para que os vendedores aceitem receber menos que
o imvel vale a necessidade de vender o imvel rapidamente. Isso ocorre, pois
imveis so, geralmente, ativos de baixa liquidez, ou seja, no so vendidos
rapidamente. Pode ser que sejam vendidos logo; pode ser que demore anos. Vai
depender de cada caso e do preo estipulado.

Logo, se uma famlia estiver se mudando para outra cidade, estado, ou pas,
normal que ela tenha pressa em vender seu bem, para, assim, poder comear
vida nova. E a maneira mais rpida de vender um imvel ofert-lo por menos
do que ele vale.

4.1.2. Inventrio

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No caso do inventrio, os proprietrios tambm tm pressa em vender o imvel
rapidamente, mas por outro motivo. Nesse caso, eles esto passando por um
processo judicial para poder fazer a partilha dos bens de herana.

Muitas vezes existem brigas na famlia, e ningum tem dinheiro ou quer colocar
seu prprio dinheiro para desembaraar os problemas judiciais dos imveis
herdados. A soluo vender um dos imveis herdados para poder pagar as
custas judiciais, dividir a herana mais rapidamente e, assim, acabar logo com o
problema.

Esta uma maneira um pouco arriscada de comprar abaixo do valor de

mercado. preciso se cercar de alguns cuidados. Um deles a necessidade de
autorizao judicial para a venda do imvel. tambm aconselhvel ter algum
advogado acompanhando o processo para ter certeza do desembarao dos bens.

4.1.3. Partilha do divrcio

Na compra de um imvel proveniente da partilha de um divrcio, os

proprietrios mais uma vez tm pressa de fazer a venda. Nesse caso, o motivo
a quebra dos laos matrimoniais que os ligavam.

Muitas vezes essa separao no muito amigvel e de comum acordo que se

faa a venda do bem abaixo do valor de mercado, para que se encerre logo
qualquer tipo de contato entre as duas partes.

Quando esse o motivo da venda abaixo do valor de mercado, no h grandes

riscos envolvidos. Sero necessrias anuncia por escrito das duas partes e
certides negativas.

4.1.4. Oferta inesperada

A oferta inesperada muito usada por investidores. Eles primeiro pesquisam e

encontram o imvel que querem comprar. Assim que possvel, fazem uma oferta
inesperada, mesmo que o imvel no esteja realmente venda. Eventualmente,

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o proprietrio pode aceitar. Algumas vezes a regio do imvel teve uma rpida
valorizao e o proprietrio ainda est com o preo antigo em mente.

4.1.5. Imvel mal cuidado

A oferta inesperada pode surtir timo efeito em imveis descuidados. Imveis

antigos e mal cuidados recebem em geral pouca procura de compradores.
Ningum gosta de se envolver com construo e reforma. D muita dor de
cabea lidar com a mo de obra pensa a maioria. E d mesmo!

Assim, no raro haver muitos imveis venda nas imobilirias que esto l h
vrios meses. Dessa forma, basta voc descobrir quais so esses imveis antigos,
mal cuidados e h muito tempo venda e fazer uma oferta inesperada. O
proprietrio pode aceitar!

4.1.6. Imvel que voc aluga

Outra situao tima para fazer uma oferta inesperada quando voc est
interessado no imvel que aluga. Se voc j mora h alguns anos nesse imvel,
j deve ter se apegado a ele e sentir que essa casa j no mais somente uma
casa, mas sim um lar. Se esse j o seu lar, por que no torn-lo seu de verdade?

Mais um grande motivo para comprar o imvel que voc aluga so os fortes
laos de confiana j criados com o proprietrio (se voc for um bom inquilino),
e, nesse caso, ele no teria objeo em lhe vender o imvel por um bom preo.

4.1.7. Leilo

O leilo tambm uma excelente forma de comprar imveis abaixo do valor de

mercado. possvel comprar um imvel atravs de leilo pela metade do que ele
realmente vale. Contudo, antes de se aventurar em comprar em leilo, preciso

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entender o que voc est fazendo. Os leiles de imveis podem ser judiciais e
extrajudiciais.

Os leiles judiciais so fruto de uma ao judicial, ou seja, por algum motivo o

proprietrio do imvel estava devendo dinheiro a algum e no pde arcar com
o compromisso. Ento, para que a dvida fosse paga, foi aberta uma ao judicial
e o imvel foi posto a leilo.

Os extrajudiciais so provenientes da alienao fiduciria. A alienao fiduciria

a forma que os bancos tm de ter garantia sobre o financiamento. O imvel,
quando financiado, fica no nome do banco, e, se o proprietrio no paga trs
parcelas do financiamento, o banco retoma o imvel e o vende em leilo
extrajudicial.

Os riscos nos leiles so muitos; logo, preciso entender bem como tudo isso
funciona. Existem cursos dedicados a ensinar como comprar imveis em leilo.
Uma simples busca na internet vai lhe ajudar se voc quiser se aprofundar no
assunto. Um dos cursos que fiz e recomendo o do ProLeiles.

4.1.8. Na planta

Tambm possvel comprar imveis abaixo do valor de mercado comprando na

planta. Os construtores, ao lanar um empreendimento, colocam na ponta do
lpis todos os custos para a construo e ainda o lucro que pretendem ter, para
ento formar o preo de venda. Acontece que, muitas vezes, as margens que eles
tm so to boas que o custo, mais o lucro, ainda resultam em um valor menor
que o valor de mercado.

As construtoras poderiam vender no valor de mercado, mas, como elas j tm o

lucro desejado, podem vender abaixo dele e ganhar na velocidade de venda. E o
investidor que compra na planta ajuda o incorporador, injetando dinheiro na
obra. Assim, o incorporador no precisa usar dinheiro prprio na construo,
nem solicitar emprstimos ao banco. O sonho de todo incorporador ter todas
as unidades de um empreendimento vendidas antes da construo.

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Imveis AVM vendem rpido. Quando voc se depara com boas oportunidades,
no h muito tempo para tomar uma deciso. Se demorar demais, outro
interessado vai se decidir antes de voc.

Devo lembrar que importante ter clareza de qual o real valor de

mercado do imvel que voc est pretendendo comprar. Existem diversas
metodologias para aferir o valor de mercado de um imvel. A mais comum o
mtodo comparativo dos dados de mercado. Dessa forma, possvel avaliar
um imvel atravs dos valores dos imveis semelhantes quele desejado.

Existem diversas formar de adquirir imveis AVM. No fcil, e muitas vezes

necessria muita iniciativa do comprador para encontrar essas pechinchas. As
oportunidades esto ao alcance de quem vai atrs e faz acontecer.

V atrs e faa acontecer!

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 5. Agregar valor

J falamos sobre a possibilidade de a regio se valorizar e sobre como encontrar

imveis AVM. Agora iremos entender um pouco mais sobre agregar valor ao
imvel que voc for adquirir.

Existem diversos tipos de imveis e, assim, diferentes maneiras de se agregar

valor a eles. Se voc comprar um terreno desnivelado, por exemplo, possvel
aplain-lo e vend-lo com valor agregado.

Ou, ainda, aplain-lo, depois construir no terreno e ento vend-lo. Abaixo

veremos uma a uma as possveis formas de agregar valor a imveis.

5.1. Construir

Repito que construir d trabalho e dor de cabea. Essa a razo de ser lucrativo
usar essa forma para agregar valor. A maioria das pessoas prefere pagar mais
caro e comprar o imvel pronto. Assim, voc pode fazer o trabalho sujo (ou
mandar fazer) e lucrar com isso.

5.2. Reformar

H muitos imveis antigos que necessitam de reforma, mas poucos tm

coragem de compr-los, por no saberem o tamanho do monstro, do
problema. Esses imveis podem ser comprados por preos baixos e, aps uma
boa reforma, ficam com aspecto de novo, podendo ento ser comercializados
por timos preos.

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5.3. Demolir

H muitas pessoas especializadas em encontrar imveis antigos em tima

localizao por valores convidativos. Eles ento demolem o imvel e limpam
completamente o terreno. Esse terreno muito bem localizado e pronto para
construir tem timo valor para as empresas construtoras (est cada vez mais
difcil encontrar terrenos bem localizados).

Assim, o investidor pode vender tal terreno com valor agregado ou negociar por
rea construda. Muitas vezes, negociar por rea construda vantajoso.
importante analisar bem as duas opes e a relao custo-benefcio.

5.4. Regularizar

Quando digo regularizar, me refiro a trs formas de regularizao, que so:

1 Nivelar

2 Cortar as rvores

3 Judicialmente

A primeira forma de regularizar aplainar ou nivelar o terreno. H muitos

terrenos, verdadeiros brejos, que poucas pessoas querem comprar para
construir e morar ou investir. Ento, o investidor que enxergar essas
oportunidades pode ter bons lucros comprando o terreno, regularizando-o e
vendendo-o por um preo conveniente.

A segunda forma cortar as rvores e limpar o terreno. muito trabalhoso fazer

a limpeza do terreno, conseguir licena, etc. Assim, quem for bom em acelerar
esse processo pode lucrar muito com isso, visto que so poucos os interessados.
Uma vez que o terreno estiver limpo e pronto para construir, basta vend-lo
para uma construtora ou troc-lo por rea construda.

A ltima forma de regularizar um imvel legaliz-lo judicialmente. Aqui que

entra o advogado e sua expertise em regularizar e desembaraar problemas
judiciais de algum imvel. Muitos investidores, mesmo no sendo advogados,

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fazem isso. No necessrio ser advogado para isso; necessrio
contratar um timo advogado.

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 6. Qual a melhor estratgia?

A pergunta certa : Existe uma melhor estratgia?

um pouco difcil falar em melhor estratgia.

H muitos fatores e riscos que devem ser analisados. Para certo perfil de
investidor, uma forma pode ser melhor que outra.

Mas, se eu tivesse que escolher uma forma, escolheria (se possvel fosse) juntar
as trs estratgias: comprar abaixo do valor de mercado, agregar valor
(reformar ou construir) e esperar pela valorizao da regio.

Como assim?

Explicarei!

6.1. Mtodo Pai Rico, Pai Pobre

O autor do livro Pai Rico, Pai Pobre tem uma estratgia bem interessante para
investir em imveis. Ele ensina que a melhor coisa a se fazer , primeiro,
comprar abaixo do valor de mercado (AVM). Ento fazem-se as
melhorias necessrias, aluga-se o imvel e reinveste-se o dinheiro do
aluguel.

Com o passar dos anos, possvel que o imvel aumente o seu valor, devido
a melhorias de infraestrutura, etc. Assim, depois de sete ou oito anos, vende-se o
imvel e obtm-se um timo lucro.

Dessa forma, consegue-se usar as trs estratgias de investimento no mesmo

imvel. Ao comprar o imvel abaixo do valor de mercado, o investidor vai
conseguir alugar o imvel com uma boa taxa de retorno (1% ao ms, por
exemplo) e, ao vend-lo, vai conseguir obter um timo lucro.

Como lucrar investindo em imveis? - Educar Imveis - Rafael Jantsch

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Outro ponto importante que o investidor empurra o pagamento do imposto
sobre o lucro (da venda) para sete ou oito anos depois. Assim, ele se protege, no
momento inicial, da mordida do leo. Esperto!

Voc pode adaptar essa estratgia para a sua realidade no momento.

O importante agir e fazer acontecer!

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 7. Concluso

Estas so as principais formas de lucrar investindo em imveis:

1. Selecionar regio com potencial de valorizao.

2. Comprar abaixo do valor de mercado.

3. Agregar valor ao imvel.

Mesmo com a possibilidade de bolha no nosso mercado, os bons investidores

continuaro tendo timos lucros. Portanto, minha inteno aqui torn-lo um
bom investidor.

Digo isso, pois lucrar com imveis no uma tarefa fcil. Se fosse, todo mundo
o faria. Em pocas de euforia e mercado em alta, normal haver muitas pessoas
ganhando muito dinheiro.

Contudo, quando o mercado se estabiliza, ou at mesmo cai, somente os

investidores preparados ficaro e faro bons investimentos.

Por isso, sempre recomendo a aquisio de conhecimento. Conhecimento algo

que ningum pode lhe tirar e sempre vai agregar valor para voc. Assim, no
deixe de continuar buscando conhecimento nessa rea.

Uma tima forma de adquirir maior conhecimento sobre como investir em

imveis se inscrevendo no nosso Canal do Youtube para ser o primeiro a
receber quando eu postarmos novos vdeo.

Te convicto tambm para visitar o Blog Educar Imveis, no qual estou

sempre postando novos artigos para voc aprender muito mais sobre
investimentos imobilirios!

Por fim, eu gostaria de agradecer imensamente por voc estar aqui

junto comigo.

O simples fato de ter chegado at o final da leitura deste e-book j demonstra

que voc est interessado em se aprofundar neste mercado.

Como lucrar investindo em imveis? - Educar Imveis - Rafael Jantsch

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Forte abrao,

Rafael Jantsch

Viva com paixo!

PS: Caso voc queira entrar em contato, mande e-mail para

contato@educarimoveis.com.br. Ou se inscreva no Canal do Youtube e me
deixa uma mensagem por l, pois este a plataforma que mais estou presente!

Como lucrar investindo em imveis? - Educar Imveis - Rafael Jantsch

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