CADUCIDAD DE HIPOTECAS QUE GARANTIZAN OBLIGACIONES FUTURAS

O EVENTUALES : CONTINUANDO EL DEBATE ENTRE LA

JURISPRUDENCIA REGISTRAL Y LOS REGLAMENTOS REGISTRALES

Jorge Luis Gonzales Loli

1.- LA LEY N 26639 Y LA CADUCIDAD DE GRAVMENES

En el Cdigo Civil de 1936, a diferencia del vigente de 1984, se establecieron

disposiciones que regulaban la caducidad de gravmenes. As, la caducidad de la
inscripcin de hipotecas ya estuvo regulada en el artculo 1049 del derogado
Cdigo Civil de 1936, el mismo que sealaba: Las inscripciones de las hipotecas
y de los gravmenes indicados en los incisos quinto y octavo del artculo 1042,
inclusive las que consten en los asientos de dominio se extinguirn a los treinta
aos de las respectivas inscripciones si no fueran renovadas.

En el Cdigo Civil de 1984, no estableci plazo de caducidad alguno para las

inscripciones de las hipotecas. Dicha supresin del plazo de caducidad no fue
accidental, sino que fue producto del entendimiento que no exista razn jurdica
vlida que justificase la existencia de un plazo de caducidad de gravmenes.
Inclusive, en la Exposicin Oficial de Motivos del Cdigo Civil, elaborada por la
Comisin Revisora de dicho Cdigo, se dedic una amplia fundamentacin a los
motivos que determinaron la supresin del referido plazo de caducidad. 1 Ello
determin que las hipotecas que haban cumplido 30 aos desde su inscripcin, a
la fecha de vigencia del Cdigo Civil (14 de Noviembre de 1984), se extinguieran
a dicha fecha, de no haber sido renovadas. Contrariamente, las hipotecas que no
haban cumplido el referido plazo, incluyendo las constituidas durante la vigencia
del Cdigo Civil de 1936, no se encontraban sujetas a plazo de extincin alguno,
siendo que deban aplicarse las causales de extincin ordinarias, reguladas por el
artculo 1122 del mismo Cdigo Civil de 1984.

Esta situacin permaneci inalterada durante ms de 10 aos, hasta que se

public la Ley N 26639 (27 de Junio de 1996), la misma que entr en vigencia 90
das despus de su publicacin. La mencionada norma legal, adems de precisar
y ampliar los alcances de las normas del la caducidad entonces prevista en el
Cdigo Procesal Civil para los embargos y dems medidas cautelares (Artculos 1
y 2), estableci en su Artculo 3, un nuevo plazo de extincin de hipotecas y
otros gravmenes y restricciones a las facultades del titular registral 2, bajo el

1
As tenemos que se expres: No encontramos razn jurdica alguna para que la inscripcin de una hipoteca
o de un embargo se extinga a los 30 aos de practicada, por cuanto entendemos que ellas, al igual que
cualquier otra garanta o medida deben subsistir mientras se encuentre pendiente el crdito que se garantiza o
la obligacin de pago precautelada. (Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil Registros Pblicos -
Comisin Revisora del Cdigo Civil, publicada en el Diario Oficial El Peruano, Edicin del 19 de
Diciembre de 1990)
2
Tcnicamente, debe interpretarse que no todos los gravmenes o limitaciones a las facultades del titular, son
siguiente texto:
Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las restricciones a las
facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras
resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se
extinguen a los 10 aos de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
La norma contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se trata de
gravmenes que garantizan crditos, a los 10 aos de la fecha de vencimiento del
plazo del crdito garantizado.

Conforme fluye de la misma Exposicin de Motivos de la Ley N 26639, la

finalidad de la misma fue, precisamente, lograr que gravmenes de gran
antigedad, se extinguieran por el slo transcurso del tiempo, sin requerir que se
acreditase la existencia de alguno de los supuestos tpicos previstos en el Cdigo
sustantivo vigente, facilitando de esta manera el trfico jurdico. Vale decir, que el
argumento considerado insuficiente y carente de valor por la Comisin Revisora
del Cdigo Civil de 19843, fue el que, precisamente, dio lugar a que volviera a
establecer un nuevo plazo de extincin de las hipotecas y otros gravmenes.
Evidentemente, la Comisin Revisora no tuvo en cuenta que la realidad demuestra
que, en muchos casos, una hipoteca permanece inscrita muchos aos, no por
que no se haya cumplido la obligacin garantizada con la misma, sino debido a
que, dado el tiempo transcurrido, es muy difcil (y a veces imposible) lograr que el
acreedor hipotecario (o sus sucesores si este ya ha fallecido) otorguen el
instrumento de cancelacin y levantamiento del gravamen. Entonces, la supresin
del plazo de extincin de las inscripciones de las hipotecas, slo lograba que
permanecieran registrados gravmenes hipotecarios que carecan de utilidad
alguna. Inclusive, en el Derecho Comparado ya existan disposiciones similares
que regulaban la caducidad de gravmenes (p.ej: el Artculo 31514 del Cdigo Civil
Argentino, entre otros).

susceptibles de extincin al amparo del Artculo 3 de la Ley N 26639, no obstante que la redaccin del
mismo no hace distincin alguna. As, difcilmente podran ser considerados como gravmenes
susceptibles de caducidad. las sentencias judiciales ejecutoriadas y otros derechos reales limitados, que se
inscriben en el rubro de gravmenes (servidumbres, usufructo, superficie, etc.). Por ello, en primer lugar la
jurisprudencia registral y, actualmente, el Artculo 91 del vigente Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, han limitado la aplicacin del Artculo 3 de la Ley N 26639, a los gravmenes y restricciones
de las facultades del titular, que por su naturaleza, no caducan. Al respecto, dichos problemas ya fueron
advertidos hace muchos aos. Permtasenos remitirnos a: GONZALES LOLI, Jorge Luis, Caducidad de
Anotaciones Preventivas y Asientos de Inscripcin: A propsito de la aplicacin de la Ley N 26639 en
Revista Jurdica del Instituto Peruano de Estudios Forenses-IPEF, Ao V N 9 Lima, 1998.
3
La Comisin Revisora del Cdigo Civil sustent, tambin, la supresin del plazo de extincin de las
hipotecas y otros gravmenes, de la siguiente manera: Algunos autores estiman que la razn de ser de esta
disposicin es la de no permitir que un gravamen pese demasiado tiempo, sobre una propiedad. Otros agregan
que son razones de orden prctico y de garanta y en la contratacin de inmuebles los que sirven de
fundamento a este plazo. Estas son razones que no resisten el menor anlisis. Un gravamen debe y puede
pesar sobre una propiedad el tiempo que las partes acuerden, atendiendo a las estipulaciones del contrato
constitutivo de la garanta. (Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil Registros Pblicos -
Comisin Revisora del Cdigo Civil, publicada en el Diario Oficial El Peruano, Edicin del 19 de
Diciembre de 1990)
4
Artculo 3151 del Cdigo Civil Argentino: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el
trmino de veinte aos, si antes no se renovare.
Ahora bien, como se aprecia de la redaccin del Artculo 3 de la Ley N 26639,
esta norma legal, adems de reducir el plazo de extincin de gravmenes que
estableca el Cdigo Civil de 1936 (30 aos) a slo 10 aos, guardando
concordancia con similar reduccin en el plazo de prescripcin de las acciones
personales (Artculo 2001 del Cdigo Civil de 1984) ; procur perfeccionar uno
de los defectos advertidos en el plazo de extincin previsto en el Cdigo abrogado:
su aplicacin desvinculada del inicio del plazo de exigibilidad de la obligacin
garantizada por la hipoteca, que era el que dada lugar al inicio del cmputo de la
prescripcin extintiva de la accin respectiva. As, la Comisin Revisora del
Cdigo Civil de 1984, en la Exposicin de Motivos ya citada, indic que: En el
caso de la hipoteca, el plazo de prescripcin de la accin, que es personal,
comienza desde que el crdito garantizado no se paga y por lo tanto la hipoteca se
puede ejercitar, y no desde que se inscribe el derecho de hipoteca. Es pues, el
transcurso del plazo de prescripcin de la accin personal, propia del crdito
garantizado, el que determina la extincin de la hipoteca. Recogiendo ello, para
solucionar el tema del comienzo del cmputo del plazo de prescripcin de la
accin personal al cual se vincula la extincin de la inscripcin, es que, el segundo
prrafo del Artculo 3 de la Ley N 26639, precis que el plazo de extincin, EN
LOS GRAVMENES QUE GARANTIZAN CRDITOS, slo comienza a
computarse desde el vencimiento del plazo del crdito garantizado por el
gravamen; el que, a su vez, determina el inicio del computo del plazo de
prescripcin de la accin personal. Consecuentemente, a diferencia del Cdigo
abrogado, este plazo debe empezar a computarse en distintas fechas:

a) Si los gravmenes garantizan crditos, a partir de la fecha de vencimiento del

plazo del crdito garantizado, segn lo establece el segundo prrafo de la Ley.
b) Todos los dems gravmenes, a partir de la fecha de su inscripcin, segn lo
establecido en el primer prrafo de la Ley

Sin embargo, esta nueva forma del cmputo del plazo de extincin de las
inscripciones, aunque ms adecuado y tcnico que el anterior, origin nuevas
dificultades en su aplicacin, en la medida que introdujo nuevos elementos para
determinar el inicio del plazo a ser considerados para determinar que la inscripcin
de la hipoteca se haba extinguido. Ello, fundamentalmente, en el caso de las
hipotecas que garantizaban obligaciones futuras o eventuales; y, tambin, en el
caso de obligaciones garantizadas ya existentes, cuando en el ttulo constitutivo
de la hipoteca no exista una clara determinacin del plazo de exigibilidad de
dichas obligaciones.

2.- PRIMEROS CRITERIOS ESTABLECIDOS POR EL TRIBUNAL REGISTRAL

Como quiera que la Ley N 26639, vencido su plazo de vacatio legis, entr en
vigencia sin contar con reglamentacin alguna5 (que por cierto an ahora no se ha

5
Slo hubo celeridad para excluir de la aplicacin del plazo de extincin previsto en el Artculo 3 de la Ley
dictado) el Tribunal Registral de la Oficina Registral de Lima y Callao (actualmente
Tribunal Registral de la SUNARP), fue el ente encargado de sentar jurisprudencia
(a veces acertada y en otras veces sumamente discutible), respecto a la forma de
aplicar, en Sede Registral, las nuevas disposiciones sobre extincin de
gravmenes contenidas en el Artculo 3 de la mencionada norma legal.

As, por ejemplo, se consider que la forma de solicitar la extincin de los

gravmenes comprendidos en el artculo 3 de la Ley N 26639 (que no se
encontraba expresamente prevista en dicha Ley) era a travs del mismo
mecanismo establecido por su Artculo 1, para solicitar la caducidad de
inscripcin de medidas cautelares: un escrito con firma legalizada del interesado,
indicando los datos de inscripcin del gravamen y declarando bajo juramento que
el plazo de extincin ya haba vencido. Este criterio, totalmente diferente a lo
establecido en el Artculo 91 del Reglamento de Inscripciones entonces vigente6,
elimin cualquier intervencin judicial en la extincin de las inscripciones de
hipotecas, correspondiendo, exclusivamente al Registro, determinar la
procedencia o no de la extincin solicitada y la forma de computar el plazo
requerido para tal efecto.

De otro lado, en un criterio an ms discutible que el anterior, el Tribunal Registral

de la ORLC, consider que el plazo se aplicaba a los gravmenes inscritos CON
ANTERIORIDAD A SU VIGENCIA, aunque (como ya se ha indicado ut supra) el
Cdigo Civil de 1984, elimin el plazo de caducidad establecido por el Cdigo
abrogado. Dicho de otra manera, una hipoteca inscrita en el mes de Enero de
1985, se constituy sin que existiera plazo alguno de caducidad de su inscripcin
ni, obviamente, obligacin alguna de renovarse el gravamen. Sin embargo, bajo
el criterio adoptado por el Tribunal Registral (en el supuesto que la obligacin
garantizada con dicha hipoteca hubiera sido de ejecucin inmediata), con la
vigencia de la Ley N 26639 (1996), la referida hipoteca ya se haba extinguido,
computando el plazo existente entre la vigencia del Cdigo Civil (Noviembre de
1984) y la vigencia de la Ley N 26639 (Setiembre de 1996), lapso temporal en el
cual, (reiteramos) no existi plazo de caducidad alguno aplicable a los
gravmenes inscritos, menos an obligacin de renovarlos. No ha faltado quien
sostenga que dicha forma de aplicacin del plazo de extincin establecido en el
Artculo 3 de la Ley N 26639 es incorrecto, puesto que el mismo debi
comenzar a computarse desde la vigencia de la citada Ley. Empero, en Sede
Registral, hasta la actualidad, se ha mantenido en forma uniforme el citado criterio,
es decir que el plazo de extincin ya mencionado, se computa desde la inscripcin
del gravamen7 o desde la fecha de vencimiento del crdito garantizado por el
gravamen, sin importar si este era anterior o no a la vigencia de la Ley N 26639.

N 26639, a los gravmenes constituidos a favor de empresas del sistema financiero, lo que se logr a travs
del Artculo 172, segundo prrafo de la Ley N 26702 (Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros y Orgnica de la SBS), publicada el 09-12-1996.
6
Artculo 91 del Reglamento de Inscripciones de 1936: La cancelacin de las hipotecas o gravmenes cuya
extincin establece el artculo 1049 del Cdigo Civil se efectuar por orden judicial
7
Con mayor precisin desde la fecha del asiento de presentacin del ttulo que dio lugar a la inscripcin
Respecto al cmputo del plazo de extincin de las hipotecas que garantizaban
obligaciones futuras o eventuales, por el contrario, la posicin inicialmente
asumida por el Tribunal Registral fue ms conservadora y restrictiva. El criterio
general y uniforme fue considerar que a sta clase de gravmenes se les aplicaba
lo dispuesto en el segundo prrafo del Artculo 3 de la Ley 26639, es decir que
las hipotecas se extinguan a los 10 aos del vencimiento del crdito garantizado
por ellas. Y como, por regla general, era imposible, registralmente, determinar el
vencimiento del plazo de una obligacin que no constaba expresamente el ttulo
constitutivo de la hipoteca, al no poderse establecer el inicio del cmputo del
plazo de extincin de dicha clase de hipoteca, no haba forma de proceder a su
cancelacin por caducidad. En este sentido, entre numerosas Resoluciones del
Tribunal Registral, nos permitimos citar la siguiente: (..) 5. Por lo reseado en el
numeral precedente, se tiene que la obligacin garantizada an no se haba
efectivizado a la fecha del otorgamiento de la escritura pblica de constitucin de
la hipoteca solicitada cancelar. Por consiguiente, si bien el crdito se encuentra
determinado, por cuanto se establece su monto as como la forma en que se va a
realizar, es futuro, es decir, no existe al momento de la constitucin de la garanta
hipoteca, supuesto contemplado en la normatividad vigente (Art. 1104 del Cdigo
Civil). Asimismo, no se establece la fecha de vencimiento del crdito otorgado. 6.
En razn a lo sealado no resulta posible, para efectos de la cancelacin del
asiento que publicita, constatar que haya caducado la hipoteca, dado la
imposibilidad de realizar el cmputo del plazo de caducidad contemplado en
segundo prrafo del Artculo 3 de la Ley N 26639 (Resolucin del Tribunal
Registral N 317-2004-SUNARP-TR-L de 21 de Mayo del 2,004).

3.- LA REGULACIN CONTENIDA EN EL PRIMER REGLAMENTO DE

INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Y LA RESPUESTA DE LOS
PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA DEL TRIBUNAL
REGISTRAL

En el primer Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por

Resolucin N 540-2003-SUNARP/SN, vigente a partir del 19 de Enero del 2,004,
se establecieron algunas disposiciones para la aplicacin del Artculo 3 de la Ley
N 26639, entre ellas su artculo 112, con el texto siguiente:

Artculo 112.- Caducidad de la inscripcin de los gravmenes: La

inscripcin de los gravmenes a que se refiere el primer prrafo del artculo
3 de la Ley N 26639, caduca a los 10 aos de la fecha del asiento de
presentacin del ttulo que las origin. Se encuentran comprendidas dentro
de dicho plazo las inscripciones correspondientes a gravmenes que
garantizan obligaciones de ejecucin inmediata.

respectiva, conforme al artculo 143 del Reglamento General de los Registros Pblicos abrogado,
concordante con el Artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General vigente.
 En el caso de los gravmenes que garantizan obligaciones de ejecucin
diferida a que se refiere el segundo prrafo del artculo Articulo 3 de la Ley
N 26639, la inscripcin caduca a los 10 aos contados desde la fecha del
vencimiento del crdito, siempre que este pueda determinarse del contenido
del respectivo ttulo.
El plazo de caducidad previsto en el prrafo anterior no es aplicable a
los gravmenes que garantizan obligaciones futuras o eventuales

No obstante las (seguramente) buenas intenciones de los autores de dicho artculo

del actualmente derogado Reglamento de Inscripciones (en adelante RIRP-2004),
su redaccin (en especial la de su tercer prrafo) no result clara, y, por el
contrario, dio lugar a distintos criterios interpretativos.

As, para algunos, el texto del citado tercer prrafo del Artculo 112 del RIRP-
2004, deba entenderse como una consagracin reglamentaria de lo establecido
por reiterada jurisprudencia del Tribunal Registral: el plazo de caducidad previsto
en el artculo 3 de la Ley N 26639, no era aplicable, EN NINGN CASO, a las
hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales. De este modo, la
imposibilidad (o suma dificultad) para determinar registralmente el inicio del
vencimiento del crdito garantizado con la hipoteca, dara lugar a la inaplicacin
absoluta del plazo de extincin regulado por el artculo 3 de la Ley N 26639.
Dicho de otra manera, bajo esta interpretacin, el entonces vigente Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios consagraba la imposibilidad que las
inscripciones de hipotecas que garantizaban obligaciones futuras o eventuales, se
extinguieran por el transcurso del tiempo, siendo necesario que la cancelacin de
las mismas obedeciera a alguno de los supuestos previstos en el artculo 1122
del Cdigo Civil de 1984. Para otros, en sentido totalmente contrario, efectuando
un anlisis ms preciso (pero literal) del tercer prrafo del artculo 112 del RIRP-
2004, la norma bajo comentario, SOLO NEGABA QUE A LAS HIPOTECAS QUE
GARANTIZAN OBLIGACIONES FUTURAS SE LES APLICABA EL PLAZO
PREVISTO EN EL SEGUNDO PRRAFO DEL MISMO ARTCULO (es decir el de
10 aos contados desde la fecha del vencimiento del crdito), SIN ESTABLECER,
EN FORMA CLARA, CUL ERA EL PLAZO APLICABLE A ESTA CLASE DE
GRAVMENES.

Precisamente, la deficiente redaccin del referido tercer prrafo del Artculo 112
del RIRP-2004, es la que motiv que el Tribunal Registral de la SUNARP, a travs
de la Resolucin N 136-2004-SUNARP-TR/T de fecha 21 de Julio del 2,004,
declarada precedente de observancia obligatoria en el Octavo Pleno del Tribunal
Registral, adoptara el siguiente criterio: Cuando una hipoteca garantiza
obligaciones futuras o eventuales y no consta en el registro que stas hayan
nacido, se trata de un gravamen que en estricto no garantiza un crdito, por lo
cual caduca a los diez aos desde que fue inscrita, en aplicacin del primer
prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, concordado con el ltimo prrafo del
artculo 112 del Reglamento del Registro de Predios. Ello, pareca
absolutamente contrario a la finalidad que presuntamente pretenda tener el
Artculo 112 del RIRP-2004, por lo que es conveniente que, a continuacin,
repasemos algunos conceptos que podran explicar el criterio adoptado por el
Tribunal Registral, en el citado precedente de observancia obligatoria.

4.- EL PRECEDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL TRANSGREDI EL

ARTCULO 112 DEL RIRP-2004 O SLO LO INTERPRET?

De acuerdo al artculo 1104 del Cdigo Civil, resulta vlida la hipoteca que
garantiza obligaciones futuras o eventuales. Las obligaciones futuras, al igual que
las eventuales no existen al momento de la constitucin de la hipoteca. La
diferencia radica en que (al menos para las partes que constituyen el derecho real
de hipoteca), las futuras, necesariamente tendrn existencia, mientras que en las
eventuales, slo existe la posibilidad que dichas obligaciones tengan existencia
futura. Al respecto, en un escueto comentario del Artculo 1104 del Cdigo Civil,
indica Arias-Schreiber Pezet8: Esta norma no exista en el Cdigo derogado de
1936 y est dirigida a favorecer el desarrollo del crdito, permitiendo que la
garanta no slo cubra una obligacin existente, sino tambin una futura o
eventual. Desde luego y en aplicacin del principio de accesoriedad, la validez de
la garanta estar sujeta a que la obligacin futura o incierta se convierta en una
obligacin que en un momento determinado tenga existencia y que sea cierta. De
otro modo, no habr forma de hacer efectiva la garanta, pues segn quedo dicho
esta presupone una obligacin que le es principal.

Ntese, que en el comentario anterior, se establece claramente que en las

hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales, por la simple
aplicacin del principio de accesoriedad inherente a la naturaleza misma del
gravamen hipotecario, SI BIEN LA HIPOTECA SE ENCUENTRA YA INSCRITA,
est no se encuentra completamente configurada jurdicamente: slo si la
obligacin futura o eventual llega a existir, la hipoteca ser vlida (en nuestro
concepto eficaz); caso contrario, la hipoteca ser un continente sin contenido.
Cabra entonces preguntarse: esta clase de hipotecas, REALMENTE
GARANTIZAN CRDITOS? O, planteado de otra manera: existir forma registral
de determinar el crdito garantizado por dicha clase de hipoteca?

En el Derecho Hipotecario Espaol, tambin existen esta clase de hipotecas que

garantizan obligaciones futuras o eventuales, a las que se denomina Hipotecas de
Seguridad. De ellas expresa Manuel Pea Bernaldo de Quirs: Hipoteca de
Seguridad: Cuando la obligacin garantizada no est registralmente determinada
en alguno de sus elementos. Puede no estar registralmente determinado el
acreedor (hipoteca en garanta de ttulos endosables o al portador); puede no
estar registralmente determinada la existencia, efectividad o cuanta de la
obligacin garantizada (hipoteca en garanta de obligaciones futuras o de
obligaciones condicionales, hipotecas de mximo) 9 De igual modo el artculo 142
8
ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Max y otros, Exgesis, Tomo VI, Gaceta Jurdica Editores, Primera
Edicin, Lima, Marzo 1995, pg. 188
9
PEA BERNALDO DE QUIRS Manuel, Derechos Reales Derecho Hipotecario, Tomo II, Centro de
de la Ley Hipotecaria Espaola establece que: La hipoteca constituida para la
seguridad de una obligacin futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas,
surtir efecto contra tercero, de su inscripcin, si la obligacin llega a
contraerse o la condicin a cumplirse Queda claro, entonces, que al momento
de inscribirse no existe obligacin (ni crdito) garantizado con la hipoteca.
Inclusive, en el Derecho Espaol, se establece la posibilidad de registrar la
obligacin futura materia de la garanta hipotecara, cuando sta llega a existir.
As, el Artculo 143 de la misma Ley Hipotecaria Espaola, establece que:
Cuando se contraiga la obligacin futura o se cumpla la condicin suspensiva de
que trata el prrafo primero del artculo anterior, podrn los interesados hacerlo
constar as por medio de una nota al margen de la inscripcin hipotecaria. Vale
decir, que la nota marginal que se extienda, COMPLETA la inscripcin hipotecaria,
precisando la identificacin del crdito garantizado, y, consecuentemente, su
vencimiento.

En la Resolucin N 136-2004-SUNARP-TR/T de fecha 21 de Julio del 2,004, la

Cuarta Sala del Tribunal Registral de la SUNARP (Sala con Sede en Trujillo), tena
que determinar si era susceptible de extincin, al amparo del Artculo 3 de la Ley
N 26639, una hipoteca constituida a favor de BANCOOP, en garanta de una
lnea de crdito de hasta S/. 4,000 (Cuatro mil nuevos soles) otorgada a los
esposos Gonzales-Arellano. La observacin efectuada en la Primera Instancia
Registral (Registrador Pblico) haba partido del errneo concepto que el
BANCOOP (siglas de la Central Cooperativa de Ahorro y Crdito Banco Nacional
Cooperativo del Per Ltda.) era una entidad del Sistema Financiero, a la cual no le
era aplicable el plazo de extincin previsto por el Artculo 3 de la Ley N 26639,
de acuerdo con la excepcin establecida por el segundo prrafo del Artculo 172
de la Ley N 26702. El Tribunal Registral, despus de desechar la equivocada
afirmacin del Registrador, puesto que el BANCOOP no es una entidad del
sistema financiero sino una cooperativa de ahorro y crdito en liquidacin,
precis, principalmente lo siguiente:

a) Que, una lnea de crdito no da lugar al nacimiento inmediato y directo de

obligaciones, siendo que las obligaciones que podran derivarse son
siempre eventuales;
b) Que, en el caso de hipotecas que garantizan obligaciones futuras, existen
dos fases: la primera, cuando la garanta ya ha nacido, pero la obligacin se
encuentra en estado potencial; y, la segunda, cuando nace recin la
obligacin, en cuyo caso la circunstancia puede hacerse constar en el
Registro;
c) Que, consecuentemente, al menos registralmente, las hipotecas que
garantizan obligaciones futuras no garantizan, en estricto, un crdito;
d) Que, el ltimo prrafo del Artculo 112 del RIRP-2004, no era obstculo
para esta interpretacin, pues el mismo slo indicaba que NO se aplica el
plazo establecido en el SEGUNDO PRRAFO del Artculo 3 de la Ley N

Estudios Registrales, Tercera Edicin, Madrid. 1999, pginas 118-119.

 26639, a las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales; y,
dicho segundo prrafo se refiere especficamente al cmputo de la extincin
desde el vencimiento del plazo de las obligaciones coberturadas; ms no a
la imposibilidad que dicha clase de hipotecas se extingan por caducidad
conforme al primer prrafo del mismo Artculo 3;
e) Que, siendo ello as, cuando el Registro no publicitaba el nacimiento de la
obligacin futura o eventual, y, consecuentemente se trataba de una
hipoteca en fase potencial, se aplicaba el plazo establecido en el primer
prrafo del artculo 3 de la Ley N 266639, vale decir que se extinguira a
los 10 aos desde la fecha de inscripcin del gravamen, pues en este caso
no se trataba de un gravamen que, registralmente, garantizara un crdito,
con prescindencia de si, extrarregistralmente, la obligacin surgi y est
vigente;

Consideramos que la interpretacin desarollada por la Cuarta Sala del Tribunal

Registral de la SUNARP, si bien discutible, era sustentable. Ya hemos
expresado que, an doctrinalmente, se debate la existencia efectiva de una
hipoteca que garantiza obligaciones futuras o eventuales, en tanto no conste que
la obligacin se ha contrado realmente. Pensamos que este supuesto, es decir
la extincin de hipotecas en garanta de dicha clase de obligaciones, no fue
pensado por los autores de la Ley N 26639, quienes slo tuvieron en mente dos
clases de obligaciones: las de ejecucin inmediata y las de ejecucin diferida; sin
tener en cuenta que nuestro Cdigo vigente (a diferencia del abrogado), s
contemplaba la posibilidad de la existencia de hipotecas en garanta de
obligaciones futuras o eventuales. Empero, reiteramos que esta interpretacin
jurisprudencial, aprovechando de las deficiencias de la redaccin del Artculo 112
del RIRP-2004, pareci haber buscado neutralizar la verdadera finalidad de la
derogada reglamentacin que apuntaba, ms bien, a que las hipotecas que
garantizaban obligaciones futuras o eventuales no estuvieran sujetas a plazo de
caducidad alguno.

5.- EL REGLAMENTO CONTRAATACA: LA NUEVA REGULACIN

CONTENIDA EN EL ARTCULO 87 DEL VIGENTE REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Aunque era jurdicamente sustentable, el referido precedente aprobado por el

Octavo Pleno del Tribunal Registral fue objeto de numerosas crticas, en especial
de los representantes de entidades financieras, que consideraban sumamente
peligroso para sus intereses, que las hipotecas constituidas a favor de las
instituciones del sistema financiero en garanta de obligaciones futuras o
eventuales, pudieran ser objeto de cancelacin por caducidad.10

10
Recordemos que la mayor parte de hipotecas constituidas a favor de entidades del sistema financiero
adoptan la modalidad denominada sbana, es decir que no slo garantizan una obligacin actual, sino todas
las obligaciones futuras o eventuales que pueda tener el cliente frente a la misma institucin del sistema
financiero. Cierto es, que conforme el Artculo 172 de la Ley N 26702, la caducidad establecida por el
Artculo 3 de la Ley N 26639 no se aplica a gravmenes constituidos a favor de instituciones financieras.
Por ello, con ocasin de la aprobacin del actualmente vigente Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin N 248-2008-
SUNARP/SN de fecha 28 de Agosto del 2,008, en adelante RIRP-2008, el
Directorio de la SUNARP estableci en su artculo 87, un texto que contradeca
frontalmente y dejaba sin efecto tcitamente el precedente de observancia
obligatoria aprobado por el Octavo Pleno del Tribunal Registral, bajo la siguiente
formulacin:

Artculo 87.-Caducidad de la inscripcin de los gravmenes:

La inscripcin de los gravmenes a que se refiere el primer prrafo del
artculo 3 de la Ley 26639 caduca a los 10 aos de la fecha del asiento de
presentacin del ttulo que los origin. Se encuentran comprendidas dentro
de este supuesto las inscripciones correspondientes a gravmenes que
garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en stas
deber entenderse que la obligacin es exigible inmediatamente despus
de contrada, en aplicacin del artculo 1240 del Cdigo Civil, salvo que el
plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cmputo se
har conforme al siguiente prrafo.
En el caso de gravmenes que garantizan crditos a que se refiere el
segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, la inscripcin caduca a
los 10 aos contados desde la fecha de vencimiento del crdito, siempre
que ste pueda determinarse del contenido del asiento o del ttulo.
Tratndose de inscripciones correspondientes a gravmenes que
garantizan obligaciones que remiten el cmputo del plazo a un
documento distinto al ttulo archivado y dicho documento no consta
en el Registro, as como las que garantizan obligaciones futuras,
eventuales o indeterminadas, slo caducarn si se acredita
fehacientemente el cmputo del plazo o el nacimiento de la obligacin,
segn corresponda, y ha transcurrido el plazo que seala este prrafo,
contado desde la fecha de vencimiento de la obligacin garantizada.

Como puede apreciarse, el vigente Artculo 87 del RIRP-2008 contiene cuatro

supuestos:

a) Primer Prrafo: Referido a los gravmenes que garantizan obligaciones que

no tienen plazo de vencimiento, para los cuales se aplica una presuncin de
exigibilidad inmediata y que caducan a los diez aos computados desde el
asiento de presentacin respectivo. Es decir, aplica el plazo general

Pero, tambin lo es que el Tribunal Registral, consider que s era posible la cancelacin de gravmenes
otorgados a favor de entidades del sistema financiero, s el plazo de caducidad ya se haba cumplido antes de
la vigencia de la Ley N 26702, lo cual fue declarado precedente de observancia obligatoria, inclusive
respecto a aquellas que garantizaban obligaciones indeterminadas o sabana, en el XII Segundo Pleno del
Tribunal Registral de la SUNARP, dando lugar a la expedicin de la Resolucin N 451-2005-SUNARP-TR-
L de 05 de Agosto del 2,005.
 establecido en el primer prrafo del Artculo 3 de la Ley N 26639. La
excepcin que plantea su parte final es absolutamente irrelevante: salvo
que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, pues en ese caso,
OBVIAMENTE, no nos encontramos frente a obligaciones sin plazo de
vencimiento.
b) Segundo Prrafo, parte inicial: Referido a gravmenes que garantizan
crditos, en los que el vencimiento del crdito puede determinarse
revisando el asiento registral o el ttulo archivado. En cuyo caso, se aplica el
plazo previsto en el segundo prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, es
decir que la caducidad se producir a los diez aos contados a partir de la
fecha de vencimiento del crdito respectivo.
c) Segundo Parrafo, parte final: Referido a gravmenes que garantizan
obligaciones que remiten el cmputo del plazo a un documento distinto al
ttulo archivado y que no consta en el Registro, en cuyo caso slo
caducaran si se acredita fehacientemente el cmputo del plazo y
transcurre el plazo de diez aos contados a partir del vencimiento de la
obligacin garantizada.
d) Segundo Parrafo, parte final: Referido a gravmenes que garantizan
obligaciones futuras o eventuales o indeterminadas, en cuyo caso slo
caducarn si se acredita fehacientemente el nacimiento de la obligacin
de la obligacin garantizada y transcurre el plazo de diez aos contados a
partir del vencimiento de la obligacin garantizada

Entonces, para los efectos del tema materia de anlisis, el Artculo 87 del RIRP-
2008, considera que, an en el caso de las hipotecas que garantizas obligaciones
futuras o eventuales, nos encontramos frente a un gravamen que garantiza un
crdito (Segundo prrafo del Artculo 3 de la Ley N 26639) y que ante el Registro
debe acreditarse fehacientemente el nacimiento de la correspondiente
obligacin, para computar el plazo de diez aos exigido para su caducidad. Ello,
concuerda con la posibilidad establecida en el Artculo 84 del mismo Reglamento,
permitiendo que sea materia de ampliacin del asiento de inscripcin de una
hipoteca, entre otros aspectos, el nacimiento de la obligacin garantizada con ella.

Consecuentemente, esta nueva formulacin reglamentaria, en la prctica, niega la

posibilidad de cancelar hipotecas que garantizan obligaciones futuras o
eventuales, pues al exigirse la acreditacin de su nacimiento, es evidente que las
mismas ya tienen que ser existentes. Sin embargo, su vigencia da lugar a nuevos
problemas e incoherencias en su aplicacin, que pasamos a desarrollar en los
puntos siguientes.

6.- EL ARTCULO 87 DEL RIRP-2008 SLO SE APLICA A LOS

GRAVMENES QUE GARANTIZAN OBLIGACIONES FUTURAS O
EVENTUALES CUYO PLAZO DE CADUCIDAD VENCE A PARTIR DE SU
VIGENCIA?
Un primer problema que surgi al entrar en vigencia el Artculo 87 del RIRP-2008,
fue establecer si el mismo se aplicaba slo a aquellos gravmenes que
garantizaban obligaciones futuras o eventuales, cuyo plazo de caducidad se
cumpla a partir de la fecha de su vigencia. Recordemos, recapitulando lo
anteriormente expuesto, que bajo la interpretacin del Artculo 112 del RIRP-
2004, establecida por el sealado precedente de observancia obligatoria del
Tribunal Registral, S caducaban las hipotecas que garantizaban obligaciones
futuras o eventuales, siendo su plazo de caducidad, diez aos a partir de la fecha
del asiento de presentacin del ttulo que dio lugar a su inscripcin. En cambio,
desde la vigencia del RIRP-2008 (30 de septiembre del 2008), como ya se ha
indicado, dichas hipotecas slo caducaran si es que se haba acreditado
fehacientemente el nacimiento de la obligacin garantizada y desde esa fecha
haban transcurrido dos aos.

Ello dio lugar a que, ya durante la vigencia del RIRP-2008, en una primera
Resolucin11, la Cuarta Sala del Tribunal Registral, resolviera un recurso de
apelacin, afirmando que: La hipoteca que garantiza una obligacin futura o
eventual caduca a los 10 aos desde su inscripcin, siempre que dicho plazo haya
vencido con anterioridad al 30.09.2008, fecha de entrada en vigencia del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por la Resolucin
N 248-2008-SUNARP/SN, salvo que se haya hecho constar en la partida registral
el nacimiento de la obligacin determinada o determinable antes del vencimiento
de dicho plazo, en cuyo caso caducar a los 10 aos desde la fecha del
vencimiento del plazo del crdito garantizado. Es decir, que sin que el Artculo 3
de la Ley N 26639 hubiera sido modificada en modo alguno desde su entrada en
vigencia, para dicho criterio, en aplicacin de la (pretendida) redaccin del
Artculo 112 del RIRP-2004 y el precedente de observancia obligatoria del
Octavo Pleno del Tribunal Registral, se planteara que existan dos tramos para la
aplicacin de la caducidad de una hipoteca que garantizaba obligaciones futuras o
eventuales: uno, cuando haban transcurrido 10 aos desde su inscripcin hasta
el 30 de septiembre del 2,008, en cuyo caso s era procedente registrar su
caducidad; y, otro, en el caso que el plazo de diez aos contados desde la
inscripcin era posterior a dicha fecha, en cuyo caso no se computaba la
caducidad sino desde que se acreditara el nacimiento de la obligacin
garantizada, conforme al vigente al Artculo 112 del RIRP-2008.

Personalmente, discrepamos de dicha interpretacin, por los siguientes

fundamentos:

a) El Artculo 112 del RIRP-2004 nunca estableci, en forma expresa e

indubitable, que las hipotecas que garantizaban obligaciones futuras o
eventuales, caducaran a los diez aos de su inscripcin. El hecho que un
precedente de observancia obligatoria, por los defectos de redaccin tanto

11
Resolucin N 238-2009-SUNARP-TR-T de 03 de Julio del 2,009
 de la Ley N 26639 como del mismo RIRP-2004, llegara a dicha conclusin,
en una interpretacin sustentable pero altamente discutible, no implica
que la Ley N 26639 sufriera modificacin alguna o que fuera
reglamentada. No existen, por tanto, dos tramos de aplicacin del Artculo
3 de la Ley N 26639, sino la misma norma que fue interpretada en
distintos sentidos, inclusive por el mismo Tribunal Registral.
b) No existiendo, entonces, norma legal expresa ni reglamentaria que
regulase el cmputo del plazo de caducidad de obligaciones futuras o
eventuales, el Stimo Precedente de Observancia Obligatoria del Octavo
Pleno del Tribunal Registral, en concordancia con el Artculo 154 del Txto
nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, slo
contiene criterios de interpretacin de las normas que regulan los actos y
derechos inscribibles y no disposiciones legales con aplicacin
ultraactiva a casos que deban resolverse cuando quedan sin efecto.
Ntese, tambin, que si bien el Artculo V del Ttulo Preliminar de la Ley
del Procedimiento Administrativo General, considera en su numeral 2.9 que
los denominados precedentes administrativos12, son fuentes del
procedimiento administrativo, slo sirven, en armona con el numeral 3 del
mismo Artculo de dicha Ley, para interpretar o delimitar el campo de
aplicacin del ordenamiento positivo al cual se refieren. Ergo, no son
normas de derecho material y cuando quedan sin efecto, no generan
derechos adquiridos sino slo criterios interpretativos.
c) Por ello, si como indica la misma Cuarta Sala del Tribunal Registral, en su
propia Resolucin N238-2009-SUNARP-TR-T de 03 de Julio del 2,009, no
es materia de cuestionamiento que el RIRP-2008 ha dejado sin efecto el
Stimo Precedente del Octavo Pleno del Tribunal Registral, no puede
sostenerse que la interpretacin en l contenida, siga vigente
ultraactivamente para los gravmenes que hayan caducado durante su
vigencia. 13

12
Artculo V del Ttulo Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo General.- (..)
2.- Son fuentes del procedimiento administrativo: (..)
2.9.- Las Resoluciones emitidas por la Administracin a travs de sus tribunales o consejos regidos
por leyes especiales, estableciendo criterios de carcter general y debidamente publicadas. Estas
decisiones generan precedente administrativo, agotan la va administrativa y no pueden ser
anuladas en dicha sede
13
Otro tema que s es discutible, es si los Reglamentos Registrales, como el RIRP, pueden, sin cumplir con
la jerarqua normativa necesaria (Decreto Supremo), contener disposiciones que regulen el aspecto sustantivo
de una disposicin legal. Recordemos que el Tribunal Constitucional, en Sentencia de 04 de Julio del 2,003,
diferencia dos clases de reglamentacin: a) Los Reglamentos Secundum Legem, de ejecucin o ejecutivos de
las Leyes: Complementan y desarrollan la Ley y que son exclusivamente dictados por el Presidente de la
Repblica; b) Los Reglamentos Extra Legem, independientes, organizativos o normativos: No desarrollan
directamente una Ley, estn destinados a reafirmar, mediante la auto disposicin, autonoma e independencia
que la Ley o la propia Constitucin asignan a determinados entes de la Administracin, normando dentro de
los alcances del ordenamiento legal. En nuestro concepto, vertido en numerosas publicaciones, en muchas
ocasiones los Reglamentos y Directivas de SUNARP, sin que sus normas orgnicas se lo autoricen, llegan a
aprobar verdaderas reglamentaciones ejecutivas, que exceden largamente su potestad de regular el
funcionamiento de los registros. Ello, empero, no es desarrollado por la Cuarta Sala del Tribunal de la
Por lo expuesto, y sin que ello signifique que consideremos que la actual
redaccin del Artculo 87 del RIRP-2008 sea la mejor o lo ms compatible con el
texto del Artculo 3 de la Ley N 26639, consideramos que ha sido saludable que
en posteriores resoluciones, como por ejemplo la Resolucin N 1449-2009-
SUNARP-TR-L de fecha 23 de Setiembre del 2,009, el Tribunal Registral haya
modificado su criterio, al expresar que: En consecuencia, a partir de la entrada en
vigencia del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ya no es
posible cancelar por caducidad, las hipotecas constituidas en garanta de una
obligacin futura, eventual o indeterminada. En este caso, la norma registral 14
exige, para su cancelacin al amparo de la Ley N 26639, que se haga constar el
nacimiento de la obligacin y el plazo de su vencimiento, a efectos de realizar el
cmputo de conformidad con el segundo prrafo del artculo 3 de la referida Ley.
Con ello, queda claro que, cuando menos en sede registral, no existen dos tramos
de aplicacin del Artculo 3 de Ley N 266339, para el caso de la caducidad de
hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales, sino que existe slo
una disposicin aplicable, en este caso el Artculo 87 del RIRP-2008, bajo cuyos
alcances no podr computarse plazo alguno de caducidad, en tanto no se acredite
el nacimiento de la obligacin garantizada con la misma.15

7.- BASTA DE REGLAMENTOS Y JURISPRUDENCIA: MODIFIQUEMOS EL

ARTCULO 3 DE LA LEY N 26639

Pareciera que los autores de la Ley N 26639, partieron del falso concepto que,
en todos los casos el plazo de vencimiento de la obligacin garantizada siempre
puede determinarse de la lectura del ttulo constitutivo de la hipoteca. Ello, no
siempre es as, inclusive en el caso de obligaciones, ya existentes de ejecucin
diferida, cuando el plazo de exigibilidad se encuentra determinado por hechos que
ocurren extrarregistralmente (p.ej; cuando se inscribe una hipoteca legal derivada
de una compraventa, en la que, el saldo del precio debe pagarse a la entrega de la
posesin del inmueble). No discutimos la sana la intencin de los legisladores, en
el sentido que la extincin de la inscripcin de la hipoteca se produjese, siempre,
en relacin con el vencimiento del plazo de prescripcin de la obligacin
garantizada, pero ello, no siempre es determinable en Sede Registral, ni siquiera

SUNARP, que de haber considerado vlida esta lnea interpretativa, tendra que haber sostenido que el
Artculo 87 del RIRP-2008 era contrario al Artculo 3 de la Ley N 26639, y disponer su inaplicacin va
control de legalidad, con lo que su precedente de observancia obligatoria NO HABRA QUEDADO SIN
EFECTO.
14
El resaltado es nuestro. Con buen criterio, el mismo Tribunal Registral reconoce lo que hemos afirmado
anteriormente: sus precedentes son meras interpretaciones y no sustituyen a las normas registrales. Dictada
una norma registral distinta, queda sin efecto cualquier precedente que tenga un sentido contrario a la misma,
siendo de aplicacin inmediata la norma vigente y rechazndose cualquier pretendida aplicacin ultraactiva
del precedente registral. Con ello se evita las terribles consecuencias de afirmar, como parecera colegirse de
la Resolucin N 238-2009-SUNARP-TR-T, que lo que ya no es precedente: sigue siendo obligatorio?
15
Tenemos informacin que este criterio ha sido materia de un Acuerdo de Sala Plena del Tribunal Registral.
Lamentablemente, como hasta la fecha que estamos redactando el presente artculo, el mismo no ha sido
publicado, no nos es posible proceder a su comentario y anlisis.
en el caso de hipotecas que garantizan obligaciones ya existentes, menos en el
caso de las que respaldan obligaciones futuras o eventuales.

En ese sentido, si nos atenemos estrictamente al deseo del legislador, es decir

que las hipotecas se extingan al presunto vencimiento del plazo de prescripcin
de la accin destinada a hacer efectivo el crdito garantizado con la hipoteca 16,
debera negarse en modo absoluto la posibilidad de la extincin de inscripciones
que garantizan obligaciones futuras o eventuales cuyo plazo de exigibilidad no
resulte claramente del instrumento constitutivo de la hipoteca, que es, en buena
cuenta, lo que hace el actual Artculo 87 del RIRP-2008.

Sin embargo, ello no es lo que se ha plasmado en la redaccin final del Artculo 3

Ley N 26639, en la que en un primer prrafo, se alude a que las inscripciones de
las hipotecas ()se extinguen a los 10 aos de las fechas de las inscripciones, si
no fueran renovadas; para, luego, en su segundo prrafo indicar que la norma
contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravmenes que
garantizan crditos, a los 10 aos de la fecha de vencimiento del plazo del crdito
garantizado. El defecto est en la misma Ley, pues si se la revisa con atencin,
el primer prrafo, al aludir expresamente a hipotecas y precisar que las mismas
caducan a los diez aos desde su inscripcin, en contraposicin a los gravmenes
que garantizan crditos a que se refiere su segundo prrafo, da a entender que:
existen hipotecas que no garantizan crditos. Ello, ha sido precisamente el
problema que ha hecho que el Tribunal Registral, buscando encontrar una
interpretacin razonable, a lo que es ms bien un error en la formulacin
legislativa, haya encontrado un supuesto que cumpla con dichas caractersticas:
las hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales, en las que en un
inicio, no existe, propiamente, un crdito garantizado. Y ello, ha llevado tambin a
que la SUNARP, va reglamentaciones diversas, haya tratado de reconducir la
Ley a su verdadera finalidad, en la que es la presuncin de haber operado la
prescripcin extintiva la que fundamenta que, registralmente, se cancele la
hipoteca por caducidad.

Por todo ello, para acabar con todas estas idas y venidas de la jurisprudencia y
los reglamentos registrales, y peor an, de lo que pueda interpretar la
jurisprudencia judicial, lo que debe hacerse, con carcter de modificacin
legislativa, es atar la caducidad de la hipoteca a la posibilidad de cmputo de su
plazo de prescripcin extintiva. As por, ejemplo, lo hace el quinto prrafo del
Artculo 82 de la Ley Hipotecaria Espaola (Aadido por la Ley N 24/2002) que
16
Uno de los proyectos que, en conjunto con otras iniciativas parlamentarias, dieron lugar a la promulgacin
de la Ley N 26639, fue el N 1050, presentado por el Dr. Javier Alva Orlandini, que fundamenta la medida
de la siguiente manera: Que los mencionados plazos de prescipcin adquisitiva y extintiva estn reducidos a
diez aos por los arts. 950 y 2001 del actual C.C.; Que se ha omitido en el actual C.C. una disposicin similar
a la del art. 1049 del C.C., hecho que perturba el ejercicio del derecho de la propiedad inmueble y obliga a
realizar trmites engorrosos y onerosos, que carecen de justificacin; Que es menester resolver la situacin
anotada mediante la correspondiente ley, que no tiene costo y si beneficio es evidente. Innecesario es
resaltar que todo el fundamento de la caducidad est en la presuncin de que la obligacin garantizada con
la hipoteca ya ha prescrito.
concede el derecho al titular registral de solicitar la cancelacin de hipotecas en
garanta de cualquier clase de obligacin cuando haya transcurrido el plazo
sealado en la legislacin civil aplicable para la prescripcin de las acciones
derivadas de dichas garantas () contados desde el da en que la prestacin
cuyo cumplimiento debi ser satisfecha en su totalidad segn el Registro, siempre
que dentro del ao siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas,
interrumpida la prescripcin o ejecutada debidamente la hipoteca. Si la legislacin
peruana adoptara una redaccin similar, ya no cabra interpretacin alguna
respecto a la posibilidad o no de caducidad de hipotecas que garantizan
obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, salvo que el legislador (y no la
jurisprudencia ni los reglamentos registrales), atendiendo a razones de simplicidad
de su cancelacin y para favorecer el trfico jurdico, les estableciera un plazo de
caducidad mucho ms prolongado (por ejemplo 30 aos desde su inscripcin) sin
vincular en modo alguno el cmputo del mismo con una inaplicable presuncin de
haber transcurrido el plazo prescripcin extintiva desde el vencimiento de la
obligacin garantizada con ellas.17

0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0

17
En este ltimo sentido, aunque con imprecisa redaccin, se orientaba el Proyecto de Ley N 12793/2004,
presentado por el Congresista Alcides Chamorro Balvn, que propona agregar un tercer prrafo al Artculo
3 de la Ley N 26639, aadiendo un plazo de caducidad de 15 aos contados a partir de su inscripcin, para
el caso de los gravmenes que garantizan obligaciones futuras o eventuales No hemos encontrado
informacin alguna sobre si respecto al mismo recay algn dictamen legislativo.