VARIABLES EXTERNAS.

UBICACIN.

La ubicacin general de la colonia o zona se determina respecto de las

colonias o zonas que colindan con esta, con el centro de la ciudad, o zona de
comercio ms importante, indicando su localizacin y haciendo referencia en
los puntos cardinales, as como sus distancias aproximadas y tiempo de
transportacin.

USO DEL SUELO.

Es el uso que actualmente tiene la colonia o zona en estudio as como

las colonias y zonas circundantes. Se consultara con la autoridad federal
SEDESOL o con las autoridades locales SEDU para obtener el dato del uso
autorizado de la colonia o zona. Este se establece en el Plan Director de
Desarrollo Urbano del lugar. Si el uso del suelo es de tipo Ecolgico o de
Reserva Territorial se debe de indagar especficamente los alcances, limitantes
y usos permitidos para las posibles construcciones.

FUNCIONES URBANAS.

Se debe de tener el conocimiento de los proyectos que la autoridad

local, estatal y federal tenga para el inmueble en estudio ya que generalmente
influyen en las zonas cercanas:

Vialidad
Rectificacin de cauces o arroyos
Acueductos
Colectores de alcantarillado
Drenaje pluvial
Edificios pblicos o privados
Transporte colectivo

DISTANCIA A CENTROS DE TRABAJO.

Para la colonia o zona habitacional en estudio influyen la distancia y tiempo

de recorrido a los principales Centros de trabajo (centros administrativos.
industrias, etc.).

SERVICIOS PBLICOS.

Indagar los servicios pblicos con que cuenta la colonia o zona de estudio
debiendo aclararse si carece de alguno de ellos, sin dejar de tomar en cuenta si
sus dimensiones son adecuadas.

TRANSPORTE.
Indagar los tipos de transporte colectivo que existen en la colonia o zona de
estudio as como su destino (Centro de la ciudad, principales centros de
trabajo, comercio, educacin, recreacin ).

PORCENTAJE DE CONSTRUCCIN.

Deben observarse las construcciones de la colonia o zona que nos

interesa, as como las de las colonias localizadas entre esta y el centro de la
ciudad. Es importante s en el recorrido de acceso hacia la colonia:

Esta construido o despoblado,

si existen lotificaciones o son terrenos baldos,
el uso de construccin predominante,
el estrato socioeconmico de los habitantes

Si en la colonia o zona en estudio no es uniforme el ncleo o ncleos de

construccin existente, s
determinar:

el porcentaje de construccin de la zona

el porcentaje de construccin de la manzana
el porcentaje de construccin de la acera del lote en estudio.

El porcentaje de construccin deber calcularse en base a la longitud

edificada con respecto a la longitud de la manzana, Otro criterio es el definir
el porcentaje de construccin con respecto al nmero de los lotes edificados
en la acera de esa manzana. Ambos criterios solo en el caso de que todos los
lotes tengan igual medida en el frente. Debe indagarse para cada zona las
disposiciones que la autoridad establece respecto al porcentaje de construccin
permitido en el interior del lote ya sea en uno o varios niveles.

TIPOS PREDOMINANTES DE CONSTRUCCIN.

Verificar en la colonia zona el tipo de construccin existente y acabados,

tomando en cuenta lo siguiente:

si es de tipo unifamiliar o multifamiliar

si son casas de uno o ms niveles
si son edificios departamentales o de oficinas y el nmero de pisos
si son comercios o bodegas
si hay industrias

Se deber describir en cada caso la calidad de la construccin as como la de

sus acabados.

POBLACIN.

Es importante conocer el nmero de habitantes por hectrea que

establece la Secretaria de Desarrollo Urbano de la localidad para ese tipo de
zona habitacional, ya que con respecto a este ndice es como s determina la
densidad de poblacin de la colonia o zona.

Nula
Escasa
Normal
Media
Semidensa
Densa

En las zonas comerciales se observar si la poblacin flotante es:

Normal
Media
Semdensa
Densa

CONTAMINACIN.

El estudio de la contaminacin del medio ambiente es de gran

importancia, define en gran parte la preferencia o deseabilidad de los terrenos
de una colonia o zona, sea para uso habitacional o comercial, la contaminacin
puede ser:
 Gases txicos de la combustin de los vehculos particulares, camiones
de servicio urbano o de pasajeros, humo de las industrias, olores
desagradables, ruido de talleres o fbricas, polvos, etc.

VIALIDAD.

Se considera las avenidas principales de acceso al centro de la ciudad a

la colonia o zona de estudio, tomando en cuenta los anchos de las mismas, el
nmero de carriles, si es de uno o dos sentidos. debiendo indagarse la
importancia que tiene esta arteria dentro del conjunto vial de la ciudad. Para
las avenidas se observa si la circulacin es continua, cuenta con pasos a
desnivel o es lenta.

EQUIPAMIENTO URBANO.

Deber indagarse con que equipamiento urbano instalado cuenta la zona de

estudio.

Escuelas pblicas, privadas y nivel acadmico.

Jardines de nios
Hospitales pblicos o privados
Clnicas del IMSS y del 1SSSTE
Centros comerciales y culturales
Museos
Plazas y parques
Centrales camioneras
Gasolineras

CLASIFICACIN DE ZONA.

Para la colonia o zona en estudio se define si el uso de construcciones

existentes es habitacional, comercial, de bodega, talleres, industrial o de tipo
mixto.

En cada caso debe apreciarse la categora de las construcciones, sus

acabados y numero de niveles, clasificndose de la siguiente manera;

Uso Habitacional

Residencial
Media
Antigua
Inters Social
Popular
Autoconstruccin
Conjunto habitacional
Edificios departamentales
Condominios.
 Industrial

Industria pesada
Semipesado
Ligera
Talleres de servicio a la industria
Bodega

Comercial

De lujo
Media
Antigua

En esta clasificacin se incluyen tambin los edificios de oficinas,

centros mdicos y otros.
Especializados. As como hospitales, hoteles, restaurantes, centros nocturnos,
centros culturales, centros recreativos, centros educativos.

SOCIOECONMICA.

El nivel de ingresos general de los habitantes de una colonia o zona

influye directamente en el valor del lote, siendo el criterio general:

a mayor ingreso individual en una zona, mayor es el valor del lote.

a menor ingreso individual en una zona, menor es el valor del lote

En algunas zonas o colonias los valores de los lotes aumentan debido en

gran parte a los gustos y preferencias de un sector de la poblacin,
incrementado con ello la demanda.

TRAFICO VEHICULAR.

Esta variable influye en los terrenos, la densidad del trafico vehicular da

un beneficio al lote en estudio. A medida que se rebasa un tope mximo de
vehculos por hora el beneficio se reduce,

VARIABLES INTERNAS

RGIMEN DE PROPIEDAD.

Propiedad Privada:

Individual
Co-propiedad

Condominio
Propiedad privada y un porcentaje de propiedad comn.

Otros tipos

Federal
Estatal
Municipal

Los terrenos que estn sujetos a rgimen de propiedad comunal estn

amparados por medio de ttulos que representan un porcentaje del total de la
propiedad.

USO DEL SUELO DEL LOTE.

Lo establece el Plan Director de Desarrollo Urbano en cada localidad, en

ocasiones varia de una acera a otra en la misma calle, debiendo consultarse el
uso en especial para ese lote.

FRENTE.

La variable "frente" representa la dimensin que tiene frente a la calle el

lote en estudio, la que es comparable con las dimensiones establecidas por el
"lote tipo". El criterio es que el lote que tenga menor dimensin que el lote tipo
ser sancionado, de igual manera cuando el lote tenga mayor dimensin que el
lote tipo, representa un beneficio.

PROFUNDIDAD.

La variable profundidad representa la dimensin real del lote en estudio.

La que es comparable con las dimensiones establecidas por el "lote tipo". El
criterio generalizado es que el lote que tenga menor dimensin en profundidad
que el lote tipo representa un beneficio y el lote que tenga una profundidad
mayor deber ser sancionado.

SUPERFICIE.

El rea o superficie del lote en estudio tiene una gran importancia

representa la cantidad de metros cuadrados del lote, siendo que:

a mayor superficie, mayor inversin;

a menor superficie, menor inversin.

Son de especial estudio los lotes localizados en la zona cntrica de la ciudad,

los de mayor superficie adquieren una demanda mayor que los de superficie
tipo. El criterio generalizado es que el lote con superficie menor que el lote tipo
representa un beneficio y con superficie mayor ser sancionado.

FORMA.
 La forma del lote influye en su ptima utilizacin El criterio general
establece que los lotes de forma Irregular sern sancionados.
La forma comn para un lote tipo es la de un rectngulo, en la que segn el
uso del suelo la proporcin frente-fondo varia, siendo por lo general para los
siguientes usos dichas proporciones ms comunes:

Habitacional 1:2 1:3

Comercial 1:2.5
Industrial 1:2.5 A1:4

LOCALIZACIN.

Es la posicin que tiene un terreno en relacin a la distancia a las

esquinas de la calle de la manzana. Esta dimensin es muy importante cuando
el lote se localiza cerca de una calle de mayor importancia en la que el precio
del terreno puede ser considerablemente mayor que el de la calle del lote en
estudio. Se considera que un lote tiene mejor ubicacin cuando esta en
esquina si es para uso comercial ya que tiene el beneficio de dos frentes.

ANCHO DE LA CALLE.

Es de gran importancia la dimensin de la calle que da frente al lote. El

criterio general es que a mayor ancho de calle el beneficio del lote es mayor. El
valor del lote ser castigado si el ancho de la calle es de menor dimensin que
el autorizado.

ORIENTACIN.

Influye para esta variable la inclinacin de las calles con respecto al

norte y la temperatura normal de la localidad. Cuando el clima es clido tienen
menos deseabilidad los lotes con frente al poniente por encontrarse castigados
por el asoleamiento. En otros casos influyen los vientos predominantes del
lugar, el criterio general para describir su orientacin es mencionar si da frente
y hacia que puntos cardinales.

TOPOGRAFA.

Por lo general se establece que los terrenos que predominan son los
planos (pendiente de 0 a 2%). Para los terrenos que presentan pendientes el
criterio general es que a medida que su pendiente aumenta mayor es su
castigo, considerndose que son ms utilizables cuando su pendiente es
ascendente del frente hacia el fondo.
Otros casos, son cuando el terreno en su frente o su interior presenta
desniveles o terrazas las cuales pueden ser superiores o inferiores con respecto
al nivel de la calle, siendo el criterio general que en ambos casos tienen
castigo. Hay casos que esos desniveles favorecen el uso del suelo para un
proyecto.

SERVICIOS PBLICOS INSTALADOS.

 Es imprtame comprobar si el lote cuenta con tomas o descargas
subterrneas correspondientes a los servicios pblicos existentes segn el uso
autorizado del suelo y la topografa, al proyectar servicios es necesario indagar
si los dimetros de las tuberas tienen la capacidad suficiente para suministrar
el servicio.

Para el estudio del valor residual de un terreno con proyecto de

lotificacin, es necesario indagar la localizacin, dimetros y distancias de los
servicios instalados cercanos, de los cuales pueda hacer uso el terreno.

SERVICIOS PROPIOS.

Fosas spticas
Pozos o norias
Tanques estacionarios de gas
Generadores o plantas elctricas
Otros

SERVIDUMBRES.

Dentro del estudio de los terrenos existen varios tipos de servidumbre de paso
es necesario si existen e integrar los demritos correspondientes en el avalu,

la que un terreno da para que pasen por el,

la que tiene un terreno para pasar por otro.
de lneas de torres elctricas
de lneas elctricas
de lneas elctricas subterrneas
de acueductos
de oleoductos

VEGETACIN.

La variable de vegetacin representa la cantidad de rboles en el lote,

siendo un criterio generalizado que a mayor cantidad de rboles, el lote tiene
menor beneficio, y viceversa, ello en el caso de un Fraccionamiento Urbano.

PANORMICA.

Es comn en los terrenos en que la topografa es accidental con

pendientes suaves o pronunciadas, contar con lotes que tengan mayor
preferencia por su posicin con respecto a la panormica que tiene hacia el
rea circundante.

Esta posicin preferente en altura influye el tener una mejor ventilacin

natural y en ocasiones con notorias diferencias de temperatura. El criterio
general es que los lotes con mejor panormica tienen un beneficio y viceversa.