Vous êtes sur la page 1sur 8

2.

CONTRATO DE RESERVA:

En el contrato el adquiriente dej de pagar la cantidad establecida en la


Clusula Quinta, cuando fue notificada para la firma del documento
definitivo. La pag tres (3) meses despus, el propietario la acepto pero le
indico que el precio haba aumentado doscientos mil bolvares (Bs.
200.000,00) ms. Usted como abogado que representa al adquiriente que
acciones debe tomar jurdicamente y documente?

Primeramente como abogado estudiar el caso planteado a travs del


contrato de reserva, pero surge la interrogante qu es un contrato de reserva?
Es un contrato nominado o innominado? pues la respuesta es, un contrato de
reserva es un contrato innominado por cuanto no lo estipula nuestro Cdigo Civil,
entonces debemos acudir a la doctrina o jurisprudencia para determinar cul es su
naturaleza y que implicaciones tcnico jurdicas que trae consigo y en
consecuencia tomar un accin jurdica que sea favorable para ambas partes y
sobre todo para nuestro cliente.

Ahora bien, mediante la indagacin respecto al tema, se encontr la


existencia de una sentencia que contiene criterios jurisprudenciales en materia de
contratos preparatorios y definitivos de compra venta, dicha sentencia emitida por
la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del
Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrn, en fecha 20 de julio de 2015, cuyo
contenido tiene carcter vinculante para todos los Tribunales de la Repblica y de
ella la se tomarn algunas consideraciones para resolver el caso que nos ocupa.

Pero es un contrato de reserva lo mismo a un contrato preparatorio? Pues


s, el contrato de reserva es un contrato preparatorio que ha sido denominado de
otras formas, pero su denominacin actual lo estableci la jurisprudencia mediante
la sentencia ut supra como un contrato preliminar bilateral de compra venta, que
se produce en razn del principio de la autonoma contractual y tienen cabida
dentro de la teora general del contrato, este tipo de contratos crea un vnculo
generador de efectos jurdicos que se inserta en el proceso de formacin del
contrato definitivo que se debe celebrar.

Para que sirven los contratos de reserva? Estos contratos de reserva tienen
un efecto instrumental, que consiste en generar la obligacin de prestar el
consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como
sera el que produce el contrato definitivo; al mismo tiempo la utilidad de este tipo
de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de
la suscripcin de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la
propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o
hacer la tradicin de la cosa (titulus modus adquirendi), ejerciendo el principio
consensual establecido en el artculo 1.161 del Cdigo Civil, el cual dispone:

Artculo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la trasmisin de la


propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por
efecto del consentimiento legtimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y
peligro del adquirente, aunque la tradicin no se haya verificado.

Estos contratos permiten que las partes que se encuentran a la espera de la


verificacin de una situacin futura e incierta, o que desean posteriormente definir
mejor las condiciones y clusulas del contrato definitivo, finalizando la negociacin
en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial,
mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variacin del precio
del inmueble que pueda ser sustancial. Tambin permiten, la posibilidad de
intentar la accin resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la
obligacin de una de las partes.

El contrato preliminar bilateral de compraventa de inmuebles se caracteriza


porque para el momento de su estipulacin, se aceleran algunos efectos del
contrato definitivo, como la anticipacin de buena parte del precio o la inmediata
ocupacin del inmueble por parte del promitente comprador. En caso que nos
ocupa se cumpli la anticipacin por cien mil bolvares (Bs. 100.000,00) cuando
las partes firmaron el contrato de reserva.
Pero surge otra pregunta, en el caso donde est involucrado nuestro cliente
como parte adquiriente si el documento definitivo ya fue protocolizado ante el
registro inmobiliario correspondiente sigue siendo un contrato de reserva ahora
llamado por la jurisprudencia contrato preliminar bilateral de compra venta? La
respuesta es que a partir del momento de la protocolizacin del documento
definitivo por la venta del inmueble ante el registro inmobiliario la figura del
contrato de reserva o contrato preliminar bilateral de compra y venta perdi validez
jurdica o mejor dicho caduc y estamos en presencia de un verdadero
contrato definitivo de compra venta, el cual ya fue suscrito y en el que
adems se fij el precio de quinientos cincuenta mil bolvares ( Bs. 550.000,00)
como valor del inmueble.

Por otra parte y en consonancia de lo establecido en la sentencia up supra,


la autonoma y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que ste tiene
un contenido divergente con relacin al contrato preliminar, tanto en los elementos,
como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia
del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en
cumplimiento de una obligacin previa y 2) las obligaciones derivadas de este
negocio jurdico pueden extinguirse por novacin, remisin u otras figuras
extintivas. Como negocio autnomo y de efectos realmente sustanciales, el
definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la
forma que stas consideren ms oportuno, an de manera distinta a la
originalmente contemplada.

A partir de este criterio, analizando el caso planteado y lo que establece la


clusula quinta surge la interrogante el adquiriente incumpli con el pago? La
respuesta es negativa, por cuanto si realiz el pago pero de manera inoportuna y
es que esto queda evidenciado cuando el propietario acept el dinero restante
pasados tres (03) meses de la fecha que dispuso el registro inmobiliario para la
protocolizacin del documento definitivo de compra y venta del inmueble. Es decir,
se materializo manifestacin de voluntad de vender del propietario y lo ms
importante es si hubo perfeccionamiento del contrato de compra y venta al
momento del propietario recibir el dinero restante, es decir, los cuatrocientos
cincuenta mil bolvares (Bs. 450.000,00) pero hay un detalle, l vendedor acepto el
dinero y al mismo tiempo exigi doscientos mil bolvares (Bs. 200.00,00) ms por
el precio inicialmente contratado. Pero es la cantidad justa que debe cancelar el
cliente por el retraso del pago?, veamos que le podemos ofrecer como solucin a
nuestro cliente:

Primeramente actuar siempre de buena fe y agotar la mediacin a travs de


un convenio entre nuestro cliente y el vendedor porque ha de suponerse que el
comprador no tiene capacidad econmica para cancelar estos doscientos mil
bolvares (Bs. 200.00,00) porque de lo contrario no nos fuese contratado e
indicarle a nuestro cliente que por su incumplimiento en la obligacin de pagar el
precio en el da y en el lugar determinado por el contrato (Artculo 1.527 del
Cdigo Civil venezolano) le caus un dao al vendedor y por tanto debe repararlo
a travs de la cancelacin de Intereses moratorios, entendindose stos como el
lucro que se genera inmediatamente despus del vencimiento del plazo de pago
de una deuda. Es decir, son los intereses que se causan cuando el deudor no
respeta el plazo convenido con el acreedor para pagar su deuda e incurre en
mora.

Por otro lado, debemos tomar en consideracin la situacin econmica del


pas con respecto a la inflacin monetaria, la cual es un hecho que disminuye
considerablemente el poder adquisitivo de la moneda, razn por la cual una deuda
de valor o una obligacin de pago debe ser cumplida exactamente como ha sido
convenida o pactada, ya que la tardanza de su cumplimiento en el tiempo, se
traduce en una prdida significativa para el acreedor.

Si bien es cierto que los intereses de mora son el resarcimiento que est
obligado el deudor a pagar a favor del acreedor, no es menos cierto que adems
de esta circunstancia, el poder adquisitivo del dinero se pierde con el tiempo
debido al fenmeno inflacionario, razn por la cual, el deudor, adems de pagar
los intereses de mora, se encuentra obligado a actualizar el valor de lo adeudado
para el momento de la fecha de pago (estamos refirindonos a la indexacin como
la actualizacin del valor del dinero en el tiempo).

Pero que ha dicho la doctrina venezolana con respecto a la indexacin? Es


Doctrina Patria reiterada en decisiones constantes del Tribunal Supremo de
Justicia que cuando la inflacin supera el 5% anual, la indexacin del capital
adeudado es un derecho indiscutible del acreedor. Es deber aclarar que la
indexacin aun cuando puede solicitarse conjuntamente con el pago de intereses
moratorios, aquella solo puede aplicarse sobre el capital adeudado y nunca sobre
los intereses. Solo as pueden aplicarse ambos conceptos. (TSJ- Sala de
Casacin Civil- Exp. 2011-000556, entre otras decisiones). La indexacin se aplica
de acuerdo con los porcentajes mensuales establecidos en el ndice nacional de
Precios al Consumidor (INPC). Estos porcentajes mensuales son de fcil
obtencin a travs de la pgina Web del Banco Central de Venezuela
(www.bcv.org.ve).

Una vez comprendido el contenido del prrafo anterior procederemos a realizar


los clculos que por concepto de intereses moratorios deber cancelar nuestro
cliente y el porcentaje correspondiente por concepto de indexacin. Los intereses
debern calcularse sobre la cantidad Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolvares (Bs.
450.000,00), porque se trata de la cantidad adeudad y se efectuar a partir del da
en que se protocolizo el contrato definitivo a la fecha en la cual se efecto el pago,
es decir, tres meses despus , pero cmo se har el clculo de esto intereses
moratorios? Bueno, tenemos dos opciones:
1. Conforme a lo que establece el cdigo civil en el artculo 1.746 (porque
estamos en presencia de particulares y no comerciantes), la rata mxima
permitida para convenir es del 3% anual, es decir 0,25% mensual.
(defasado)
2. Conforme a la tasa activa promedio de los seis (6) principales bancos
comerciales del pas, segn el boletn publicado por el Banco Central de
Venezuela (BCV). Es decir 21,46% anual lo que corresponde a 1,788%
mensual. (Vigente)

Si el clculo se hace por la primera opcin quedara de la siguiente manera:


Bs.450.000,00 x 0,25% = Bs. 1.125,00 x 3meses = Bs. 3.375,00

Si el clculo se hace por la segunda opcin quedara de la siguiente manera:


Bs. 450.000,00 x 1,788% = Bs. 8.046,00 x 3meses = Bs. 24.138,00

Ahora se calcular el Monto por indexacin de acuerdo a los parmetros


anteriormente sealados:
Bs. 450.000,00 x 8,7% = Bs. 39.150,00

Si smanos ambos conceptos quedara este resultado:


Monto por intereses Bs. 24.138,00
Monto por indexacin Bs. 39.150,00
total Bs. 63.288,00

Entonces esta sera la propuesta definitiva para presentarle al vendedor, por


cuanto comprende un justo clculo del valor del inmueble, ya que se tomaron
como base de clculo los porcentajes legalmente establecidos para ambos
conceptos y en consecuencia la oferta a convenir sera de pagarle al vendedor Bs.
63.288,00 quedar de parte del vendedor aceptar o no la propuesta.

Para finalizar, y ante la absoluta imposibilidad de llegar a un acuerdo se tomaran


acciones judiciales bien sea para ejercer la accin Resolutoria del contrato de
compra y venta del inmueble.

Nota: a falta de la fecha especfica de la suscripcin del contrato y por el monto all
estipulado se consider que el inmueble fue transado durante el ao 2015, y
porque no se tiene referencia exacta del INPC del ao 2016 y lo que va del ao en
curso.
UBICACIN DEL CONTRATO DE RESERVA A DENTRO DE LAS
CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS

1.- Segn surjan obligaciones para una o a. Unilateral


ambas partes del contrato
b. Bilateral X

2.- Segn el fin perseguido por las partes a. Oneroso X

b. Gratuito

3.-Segn la determinacin de las a. Conmutativo X


prestaciones de alguna de las partes
dependa de un hecho casual o no b. Aleatorio

4.- Segn su modo de perfeccionamiento a. Real X

b. Consensual

5.- Segn su forma a. Solemne

b. Consensual X

6.- Segn su carcter a. Preparatorio X

b. Principale

c. Accesorio

7. Segn la duracin de la enajenacin a. De cumplimiento


de las prestaciones instantneo

b. De cumplimiento
sucesivo X

8. Segn las normas legales que lo a. Nominados


regulan
b. Innominados X
9. Segn que el contrato produzca a. Individual X
efectos obligatorios exclusivamente para
las partes contratantes o tambin los b. Colectivo
produzca para terceros que no lo hayan
convenido

10. Segn la naturaleza personal de la a. Ordinarios


prestacin de una o algunas de las
partes b. Intitue personae X

11. Segn su duracin a. Determinado X

b. Indeterminado