NORMAS - 2013

CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBUCA DA CAPITAL

NORMAS PARA AVALIAES DE IMVEIS NA CAPITAL

1. INTRODUO

A Excelentssima Senhora Doutora Juiza de Direito Coordenadora do Centro de Apoio

aos Juizes das Varas da Fazenda Pblica - CAJUFA, pela portaria n001/2.012,
constituiu Comisso de Peritos e determinou que fossem revistos e alualizados os
critrios e regras para a elaborao de laudos oficiais, de modo a ensejar uniformidade
nas concluses avaliat6rias, com a incluso de novos artigos e orientaes sobre o
Mtodo Involutivo, visando atualizao das Normas-2004, com as seguintes
consideraOes, a saber:

A Comisso de Peritos, ao desenvolver os trabalhos de revisao e atualizao das

Normas2004, considerando a Norma NBR-1 4.653 da Associao Brasileira de
Normas Tcnicas - ABNT. eslabeleceu critrios de fundamentao e precisa0
que devem ser delineados quando da escolha da metodologia a ser aplicada nas
avaliaes.

No desenvolvimento das Normas atuais. alguns par!lmetros e metodologias

estabelecidas nas Normas-2004 foram mantidos, por se mostrarem adequados,
eficientes e representativos nas avaliaes.

Atrelados a esta consolidaao, outros conceitos e critrios tcnicos de clculos

fora m adaptados fi realidade fis ica e scio-econmica, uma vez que no estavam
abrangidos pelas Normas-2004.

,
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Salienta-se ainda que os parmetros e metodologias aqui emanados visam

sistematizar os procedimentos avaliat6rios. Quando o engenheiro avaliador, em
circunstncias atpicas de mercado ou singularidades do im6vel avaliando, tenha
razes eletivas para allera-Ios, podera faz-lo, explicitando e fundamentando os
motivos, de maneira clara, objetiva e comprovavel.

2. CONCEITUAO E TERMINOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementaao de informaes, recomenda-se a

teitura das definies adotadas nas bibliografias especializadas, em especial na
NBR- 14.653 da Associaao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT.

A fim de facilitar e complementar a utilizaao das presentes Normas-20 12, a seguir

ser!lo apresentadas as principais definioes:

2.1. Gleba urbanizvel

Terreno situado em zona urbana ou de expans!lo urbana, cujo aproveitamento eficiente

depende de parcelamento do solo, atendidos os aspectos legais e mercadolgicos.

2.2. Desmembramento

Subdivis!lo de gleba em lotes destinados a edificaao, com aproveitamento do sistema

virio existente, desde que nao implique na abertura de novas vias e logradouros
pblicos, nem no prolongamento. modificaao ou ampliaao dos j existentes~ .
C .

( i:;;;d)
~ >I ~
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2.3. Loteamento

Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao. com abertura de novas vias de

circulao. de logradouros pblicos ou prolongamentos. modifica o ou ampliao de
vias existentes.

2.4. Desdobro de lote

~ o parcelamento de lote resultante de loteamento ou desmembramento aprovado.

2.5. Remembram ento

~ a unificao de duas ou mais glebas ou lotes. para a fo rmao de novas glebas ou

lotes.

2.6. !:.Q!!

~ a area resultante de loteamento. desmembramento ou desdobro.

2.7. Terreno Encravado

Aquele que nao se comunica com a via pblica. e que depende de servido de
passagem por outro imvel.
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2.8. lote de Esquina

Aquele em que o prolongamento de seus alinhamentos. quando retos. ou das

respectivas tangentes. quando curvos. determinam angulos internos inferiores a 135 e
superiores a 45. desconsiderados os alinhamentos voltados para vielas ou passagens
de pedestres.

2.9. lote de Frentes Mltiplas

Aquele que possui mais de uma testada para logradouros pblicos. sem estar localizado
na sua confluncia.

2.10. lote de Fundo

Aquele que. situado no interior da quadra. se C<lmunica com a via pblica por um
corredor de acesso. com largura igualou inferior a 4.00m.

2.11. lote Interno

Aquele localizado em vila . passagem ou local assemelhado. acessrio da malha viria

do Municpio. de propriedade pblica ou particular.

2.12. Pesquisa

Conjunto de procedimentos de identificaao. investigaao. coleta. seleo.

processamento. anlise e interpretao de resu ltados sobre dados relativos a imve'
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2.13. Imvel Paradigma

Imvel hipottico cujas caracteristicas s1l0 adotadas como padrao representativo da

regiao ou referencial da avalia1io.

2.14. Homogeneizao

Tratamento dos preos observados, mediante a aplicaao de transform aOes

matemticas que expressem, em termos relalivos, as diferenas entre os alributos dos
dados de mercado e os do imvel avaliando.

2.15. Frente Principal

Nos lotes de esquina ou com frenles mltiplas, a frente principal aquela para a qual se
obtm o maior valor do lote, desconsideradas as demais.

2.16. Frente Projetada

2.16.1. Projeao da frente. normal ao lado maior, obtida conforme os seguintes

exemplos:

RUA ~~
"
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2.16.2. Nas frente s em curva. deve-se considerar a projeo da corda, no

alinhamento.

~
I- - j
- RIJA

"
Pargrafo nico: Nos casos de lotes com frentes em curva. para os quais a frente
projetada determinada conforme o subitem anterior, nao represente a melhor
caracterizaao da mesma, poder ser utilizad o outro mtodo de projeao, que traduza o
melhor aproveitamento do lote.

2.17. Frente Real

Projeao no plano horizontal da linha divisria do imvel com o alinhamento de via

pblica.

2.18. Frente de Referncia

Frente da situaao paradigma adotada.

2.19. Profundidade de Referncia

sao as profundidades minimas e mximas, economicamente recomendveis para uma

determinada regiM.

".
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2.20. Idade da Edificao

~ aquela atribuida ao imvel de modo a refletir sua utilizaao, a arquitetura, a

funcionalidade e as caracterlsticas dos materiais empregados nos revestimentos. Nao
pode ser superior sua idade rea l e ni:lo deve ser considerado seu estado de
conservaao.

2.21. Idade Real

Tempo decorrido desde a conc1usao da construi:lo at a data de referncia.

2.22. Vistoria

Exame circunstanciado de um imvel e da regiao onde se localiza, apresentado na

forma de descrii:lo minuciosa dos elementos que os constituem e documentai:lo
fotogrfica , visando objetivo especifico.

2.23. Preo

Quantia pela qual se efetua , ou se propOe efetuar, uma transaao envolvendo um bem.
um fruto ou um direito sobre ele.

2.24. Regio para Incorporao

I

Regillo onde a procura de terrenos, a qual vise a unificai:lo de lotes para novas
incorporaes intensa, denotando-se de maneira clara a pujana pela qual a micro
reg iao passa . Deve-se considerar as recomendaOes expressas nestas Normas
conforme Anexo V.

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2.25. Terreno Dara Incorporaco

o terreno para incorporaao dever atender, na data da avaliao, simultaneamenle as

premissas abaixo:

a. Possuir dimensOes que possibilitem a implantaao de incorpora1io.

b. Obedecer a legislaao municipal inerente s incorporaes.
c. Ter o terreno vocao condizente cem a implantaao de incerpora1io.

2.26. Vocaco do Imvel

Uso economicamente mais adequado do imvel em funao das caracterlsticas prprias

e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

2.27. Pesqui s a de Incorporaces

Levantamento junto ao Registro de Imveis de matriculas referen tes a imveis

tra nsacionados contemporaneamente data base da avali ao, localizados em regio
para incorporao. em conformidade com as diretrizes expressas nestas Normas, em
capitulo prprio.

2.28. Profundidade Equivalente

~ o resultado numrico da diviso entre a rea total de um terreno e sua frente principal

projetada.
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2.29. Valor de Mercado

Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um

imvel, numa data de referncia. dentro das condies do mercado vigente.

2.30. Solo Seco

Condio de solo padro (paradigma na gran de parte das avaliaes); ocorre quando
no h acmulo ou invaso de gua no terreno, mesmo em fases de cheia ou periodos
recorrentes de chuvas.

2.31. Solo Permanentemente Alagado

Condio de solo na qual existe sobre o terreno lmina de gua, por menor que seja sua
altura (nvel).

2.32. Solo Brejoso

Condio de solo saturado e com baixa consistncia. ou seja, no oferece capacidade

de suporte direta e superficial para edificaOes.

2.33. Solo Alagadio (sujeito a inundacesfenchentes)

Condillio de solo na qual sobre o terreno forma-se a lmina de gua, por menor que
seja sua altura (nvel) , de forma temporria, normalmente devido s ch eias ou periodos
de chuvas recorrentes fortes.
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2.34. lveo ou Leito

t a superflcie do terreno que as guas cobre m sem transbordarem para os lados, ou

seja. o canal por onde correm as guas.

2.35. Margens

So as fai xas de terreno lindeiras ao lveo (ou leito), que ficam descobertas pelas
guas, a no ser durante as cheias. Margem esquerda ou margem direita se localizam,
dando-se as costas para a direo de onde as guas fluem .

2.36. Laudo Prvi o

Nas aes de desapropriao. havendo determinao judicial, dever ser elaborado

laudo preliminar. o qual seguir as recomendaes de norma especffica, conforme
Anexo I.

3. MtTODOS DE AVALlACO

A avaliao de im6veis dever ser feita prefe rencialmente pelo Mtodo Comparativo
Direto. Na impossibilidade da aplicao deste mtodo. ser utilizado o Mtodo da
Composio.

3.1. Mtodo Comparativo Direto aquele em que o valor do imvel obtid o por
meio da comparao de dados de mercado rela tivos a outros imveis de

'm,." ,,,,,ao '" 000""' " oi'"'' " Y

caractersticas semelhantes. As discrepncias obse(\ladas nas caracterlsticas dos

hom",,"~ ~.

(/ J. 7 ~ "'~
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3.2. Mtodo da CornoosicaQ aquele em que o valor do imvel definido pela

soma do valor do terreno com o valor das edificaOes e benfeitorias existentes.

3.2.1. A avaliaao do terreno dever ser fei la preferencialmenle pelo Mtodo

Comparativo Direto. Na impossibilidade da aplicaao desta metodologia ser
utilizado o Mtodo Residual.

3.2.2. Mtodo Residual aquele que o valor do terreno definido pela diferena
en tre o valor total do imvel e o valor das edificaOes e benfeitorias existentes. O
valor das edificaOes dever ser determ inado de acordo com o estudo
"Edificaes Valores de Venda" vigente, elaborado por Comissao de Peritos das
DO. Varas da Fazenda Pblica da Capital - CAJUFA.

4. PROCEDIMENTO AVALIATRIO

4.1. Fundamentaco

A NBR-14.65312, no seu item "8. 1.1". define que a metodologia aplicvel, funao
basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliaao e da
disponibilidade, qualidade e quantidade de informaOes colhidas no mercado.

No item "9" da referida Norma, na metodologia aplicvel, o engenheiro avaliador dever

estabelecer o grau de fundamentaao e de precisa0 em seu trabalho. A Comissao de
Peritos considerou como premissa para a viabilizaao das prese ntes Normas-2012, a
fina lidade judicial das mesmas, que se prestam avaliaao de imveis para todos os
fi ns de direito pertinentes s Doutas Varas da Fazenda Pblica, mediante tratamento de
dadas por fatores.
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4.1.2. Grau de Fundamentao

Considerando os graus de fundamentao da Norma NBR14.65312 da ABNT e a

premissa adotada pela Comisso de Peritos. j expostas no item anterior, o engenheiro
ava liador deIJer no mlnimo atender aos itens do quadro abaixo.

ITEM DESCRIAO CARACTERISTICA

Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto aos fatores
L uti lizados no tratamento
Coleta de dados Caracterlsticas conferidas pelo
2. autor do laudo

3.
Quantidade mlnima de dados de
mercado efetivamente utilizados ,
, Apresentaao de in formaes
Identificao dos dados de mercado relati~as a todas as caractertsticas
dos dados anal isados
Intervalo admisslval de ajuste para
cada fator e para o conjunto de 0,50 a 2,00
fatores

4,1 ,3. Grau de Preciso

Ap. , aplicao dos fatores do homogeneizaao, o intervalo admissrIJel para

saneamento da amostragem ser de 30 % para mais ou para menos da amostra.

Pargrafo nico: O trabalho a~aliatrio ser desenIJolIJido atraIJs da metodologia retro

determinada. apresentando todos os conceitos e parmetros aplicados de maneira clara,
objetiva, com memria de clculo e passvel de conferncia.

,~ ,,,
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4.2. Pressupostos

As seguintes condioos devem ser observadas e preceder o processo avaliatrio:

a) Caracterizaao do objetivo da avaliaao para permitir ao engenheiro de

avaliaao a identificaao das circunstncias que possam influir no valor
do imvel;
b) Individualizao do objeto da avaliao, obtida a partir de plantas,
memoriais descritivos e documentos detalhados englobando o imvel;
c) Complementaao das informaes necessrias ao desenvolvimento da
tarefa avaliatria que possam ser consideradas fatores valorizantes ou
desvalorizantes.

Cabe ao engenheiro de avaliaoos. ao iniciar o procedimento de avaliaao. solicitar o

fornecimento da documentaao relativa ao bem, necessria realizao do trabalho, e
tomar conhecimento das informaes contidas na documentaao disponivel.

Na impossibilidade de ter acesso documentaao necessria, o engenheiro de

avaliaes dever decidir se possivel elaborar a avaliaao. Em caso positivo, dever
explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relativas insuficincia
ou incoerncia de informaes.

4.3. Caracterizaco do im6vel avaliando

4.3.1. Vistoria

Nenhuma avaliaao poder prescindir da vistoria. Na impossibilidade de acesso ao bem

avaliando. dever ser comunicado ao Juizo. Na vistoria devero ser registradas as
caracterlsticas do bem avaliando, e ressaltados aspectos relevantes formao do seu
valor, em especial:
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4.3. 1.1. Caracterizai'lo da regii'lo e logradouro compreendendo os aspectos

fsicos, os aspectos ligados infra estrutura urbana, os equipamentos
comunitrios com respectivas atividades existentes e as posturas legais, com
nfase na Lei de Zoneamento.

4.3.1.2. Caracteriza1lo do terreno avali ando. abra ngendo os aspectos fisicos:

dimenses, formato, topografia, consistncia do solo, locatizai'lo, divisas e
eventuais aspectos valorizantes ou desvalorizantes.

4.3.1.3. As edificaes e benfeitorias atingidas pela desapropriai'lo deverao

ser caracterizadas, englobando os aspectos construtivos, qualitativos,
quantitativos e utilizaao atual.

4.3.1.4. Nos casos de desapropriaao parcial dever constar ainda:

a) anlise de aproveitamento do remanescente. justificando-o:

b) as readequaoes e remanejamentos das construes que
deverao ser avaliadas.

4.3.1.5. Nas perl cias referentes s aes indenizatrias, quando necessrio,

deverao ser apuradas:

a} a real ocorrncia da ocupa1lo alegada:

b) a delimitai'lo e quantificaao da rea ocupada;
c) a data efetiva da ocupai'lo.

4.4. A Pesquisa de Valores

A pesquisa deve ser desenvolvida considerando as caracteristicas do imvel avaliando,

a disponibilidade de recu rsos, relatrios, informaoes, pesquisas anteriores, plantas,
documentos e prazo de execui'lo dos servios. , - ,. ~ I
/ /;7 ' 7~ '
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Na coleta de dados devem ser observadas as seguintes premissas:

a) completa identificaao dos dados de mercado;

b) diversidade de fonte de informaao;
c) contemporaneidade (at 1 ano em relaao data da avaliaao);
d) semelhana com o imvel avaliando:
e) pertencer mesma regi1l0;
f) quantidade mlnima de 06 (I &il ) dados de mercado efetivamente
utilizados.

4.5. Tratamento da Pesquisa de Valores

4.5.1. A pesquisa de valores dever ser tratada aplicando-se os fatores de

homogeneizaao apresentados nestas Normas.

4.5.2. Dada elasticidade dos negcios imobilirios ser aplicada uma reduao
de 10% sobre o valor global ofertado (fator oferta igual a 0,90"); a adoa0 de um
fator oferta diferente dever ser demonstrada e justificada.

4.5.3. No emprego do Mtodo da Composii:lo. terrenos construidos poderi:lo

ser utilizados como comparativos. deduzindose o valor da construi:lo com base
no estudo "Edificaes Valores de Venda" vigente, elaborado por Comissao de
Peritos das DO. Varas da Fazenda Pblica da Capital- CAJUFA.

4.5.4. Quando a atualizai:lo de valores for necessria. deveri:lo ser utilizados

os Indices IPC (Indice de preo ao consumidor) publicados pela Fundaao
Instituto de Pesquisas EconOmicas da Universidade de sao Paulo - FIPEIUSP.

(
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4.6. Clculo do valor do imvel

A apuraao do valor do bem avaliado deve ser efetuada conforme a metodologia que
melhor se aplique ao mercado de inserao do bem e a partir do tratamento dos dados de
mercado.

4.7. Remanejamento de n dice fisca l

Comprovada a necessidade de remanejamento do Indice fiscal, este poder ser

efetuado pelo engenheiro de avaliao, desde Que juslificado e observando-se:

4.7.1 . O Indice fiscal disponivel na regio que melhor reflita as caractersticas

do logradouro, inclusive no Que diz respeito possibilidade de uso e ocupaao do
solo.

4.7.2. Em terreno situado em via secundria. passagem, Iravessa ou local

assemelhado, acessrios da malha viria do Municipio n!lo relac ionados na
listagem de valores, ser adotado 70% do valor da via a Qual tenha acesso o
logradouro eSludado, desde Que dotado dos mesmos melhoramentos.

4.7.3. Caso no seja posslvel adotar os critrios acima, os Indicas de

transposao deverao ser ajustados para Que sejam compatlveis com os
observados na rego. justificando-os.

(
.7 V-- 7 .' 1

C-

~ .., "
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4.8. Recomendase a utitizao de elementos da pesquisa com Indices

compreendidos entre:

0,5 I. < Ip < 2,0 I.

onde:
I. = Indice do local avaliando;
Ip = Indice do local do elemento pesquisado.

4.9. Laudos Avaliat6rios

Os laudos avaliat6rios a serem apresentados nas Varas da Fazenda Pblica, para as

aOes expropriat6rias so: Laudo Prvio e laudo Definitivo.

4.9. 1. O Laudo Prvio dever ser elaborado de acordo com as ' Normas para
laudos Prvios nas Aes Expropriat6rias nas Varas da Fazenda Pblica da
Capital', portaria CAJUFA n001/2002", apresentadas como anexo estas Normas.

4.9.2. O Laudo Definitivo, se necessrio, complementar o Laudo Prvio,

devendo ser rea lizado de forma circunstanciada, dentro dos preceitos e
parmetros avaliat6rios recomendados por estas Normas. utilizandose como
database a mesma do Laudo Prvio.
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5. AVALI AO DE LOTES URBANOS

5.1. Na determinao do valor do terreno objeto de avaliao e no tratamento

dos elementos da pesquisa de valor unitrio devem ser seguidos os mesmos
critrios. assim como suas caracteristicas e restrioes legais. devem ser
semelhantes e de mesma regio estudada.

5.2. Devem ser consideradas as influncias de rea. frente. profundidade,

esquina. frentes mltiplas. topografia e consistncia do solo.

5.3. Profundidade

5.3.1. A influncia da profundidade levada em conta no valor total do terreno.

atravs de relaao entre a profundidade equivalente e as profundidades limites
indicadas para as regiOes.

5.3.2. A profundidade equivalente deve ser o resultado da diviso da rea pela

medida da frente principal projetada.

5.3.3. Se a profundidade equivalente estiver dentro dos limites minimo e

mximo das profundidades estabelecidas para a regio definida no item "5.3.7".
ou resultante de ImposiOes legais. ou seja. se Pmi $ p. $ Pm a avalia<'lo dos
terrenos ser feita pelo valor do metro quadrado, determinado pela expresso:
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5.3.4. Se a profundid ade equivalente estiver no inteNalo entre a mlnima e sua

metade. ou seja. y,p"" ~ p. " Prni dever ser empregada a seguinte frmula :

5.3.5. Para profundidade equivalente inferior a y,P m mantido o fator obtido

para esse limite.

5.3.6. Se a profundidade equivalente for superior mxima de referncia.

dever ser aplicada a seguinte frmula:

Pargrafo nico: Nos terrenos para incorporao. Pm, poder ir at 3 (lth) vezes a
testada.

5.3.7. Os lotes avaliandos sero classificados em uma das seguintes regioes,

caracterizadas pela ocupao pred ominante. para efeito de fixao das
profundidades mnima e mxima:

'" regio ~ casas isoladas padrAo fino e luxo, .................................... .. .... :30.00m a 50,OOm

2' regio ~ casas' comrcios' servios padro simples a superi<lr .. ............ '25.00m a 40 ,OOm

3a regio ~ casas' comrcios' servios padro rsti<:o a econm ico: ........... :15,OOm a 30.00m

4" regio ~ apartamentos I escritrios padro simples a luxo.. ... 25.00m a 50,OOm

5" regio -7 ncleos de comrcios 'servios de alta dens id ade ,..... :20.00m a 40,OOm

6" regio ~
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Pargrafo nico: As regiOes acima classificadas esto de acordo com o estudo

'EdificaOes - Valores de Venda'. Na impossibilidade de enquadramento em uma destas
regiOes, os parmetros adotados del/erao ser justificados.

5.4. Frente

5.4.1. A influncia de frente ser considerada no valor total do terreno, pela

relao entre a frente projetada (F p ) e a frente de referncia (F,), atravs da
seguinte expresso:
V," A,x VuxC f
onde:

Cf = ( Fp f F, )0.25, dentro dos limites F,/2 ~ Fp ~ 2 F,

5.4.2. Para frente projetada inferior a F,/2 ou superior a 2,F, mantido o fator
obtido para esses limites.

5.4.3. So indicadas as seguintes frentes de referncia:

7 1 e 4" regiOes ............... ............. ..: F, = t6,OOm

7 2a, 5- e 6" regiOes .. ........................ : F, = tO,COm

7 3a regio ..... ....... .............. ..... ......... .: F," S,OOm

fi
5.4.4. ExpressOes
?V'
a) F,/2 ~ Fp ~ 2 F, .............. ...fator" (F p 1 F,) O.2~

b) Fp < F, 12 .......... ............. .fator" 0,6409

c) Fp > 2 F, ... ....... ... ............ .fator = 1,1892

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5.4.5. Nao se aplica o fator testad a lotes situados em bairros da 1~ e 3"

regiOes. com frente maior que a de refe rncia. ou seja:

Fp>F,..................... .fator= 1.0000

5.4.6. Lotes conti guos de mesmo proprietrio. com registros distintos. dever1l0
ser avaliados separadamente. A unificaao dos lotes para fins avaliat6rios.
objetivando adequaao ao mercado. dever ser justificada e fundamentada.

5.5. Esguina e Frentes Mltiplas

5.5.1. Os lotes de esquina ou de frentes mltiplas devem ser avaliados como

terrenos de uma s6 frente. sendo que sua eventual influncia valorizante deve ser
j ustificada pelo avaliador.

5.5.2. O coeficiente de valoriza!io pela esquina ou outras frentes (C.). ser

obtido pela seguinte frmula:

C. " [( C, + 20) FI VI + F2 V2 + ... + Fn Vn ) /20 FI VI

onde:
Cf'" 1. nas 1~, 2". 3" re9iOes;
C, = 2. na 4" reg i1l0;
C, = 3. na 5" e 6" regiOes;
FI'" frente principal projelada para via pblica de maior
valor ou frente projelada menor no caso de ruas de
igual valor
F2 .... , Fn " frentes secundrias;
VI. V 2 ...... Vn " valores unitrios das frentes principal e
secundrias.

"'~
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5.5.3. As extenses das frentes utilizadas na frmula , dependendo das regies

definidas no item "5.3.1', serao limitadas a: F, nas 1", 2" e 3" regies e a 2xF, nas
demais regies.

5.5.4. A valorizaao obtida pela frmula, dependendo das reg ies definidas no
item "5.3.1'. ser limitada aos seguintes percentuais:

para as 1", 2", 3" regies ....... ........... ........ . : 10%

" para a 4" regiao ... .. ... ..... ... .. .......................: 15%
para as 5" e 6" regies ........ ... .................... : 25%

5.5.5. A rea de influncia do fator valorizante corresponder quela dada pela

expressa0 Fp x p., dependendo das regies Normas definidas no item "5.3.7",
dentro dos seguintes limites:

Fp ~ 2F, e p. ~ p", . para as 5" e 6" regies.

5.5.6. O coeficiente de va lorizaao pela esquina ou frentes multipias deve ser

aplicado somente sobre a rea de influncia relativa frente principal.

5.5.7. O fator nao se aplica no caso de logradouros ainda nao implantados,

mesmo que legalizados.

5.5.8. O fator nao se aplica no caso de vielas e vilas residenciais .

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5.6. As frentes de referncia, profundidades mximas e mlnimas, coeficientes

de reg iOes e limites para valorizaao esto resumidos no quadro a seguir:

coeficiente
frente de profundidade couflclen te
mblmo
re!llo refer~ncla Iml rf BIJo
_31 orluJo
F, {ml < <. ,
'- '-60 , 1,10
" 16,00 30
,
" 10,00
" "30 ,
1,10
1,10
" ',00
16,00
" , 1,15
" " 60
,
" 10,00
" " ,
1,25

" 10,00
" 60 1,25

5.7. Topografia

5.7.1, A influncia do aclive ou declive do terreno avaliando implica na adoa0

dos seguintes fatores :

Terreno plano / aclive at 5 % ',00

Aclive de 5% at~ 10% 0,95
Aclive de 10% at .0% 0,90
Aclive acima de 20% O,S5
Declive at 5% 0, 95
Decl ive de 5% at 10% ',9<>
Declive de 10% at 20% O,SO
Declive maior que 20% 0,70
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5.7.2. A influncia do nlvel do terreno em relaao ao nlvel da rua implica na

adOa0 dos seguintes fatores:

Aba ixo do nivel da rua at 1.00 m 0,90

AbaixO do nvel da rua de 1,00 m at 2,50 m 0,80

Abaixo do nvel da rua de 2.50 m at 4,00 m 0,70

Acim a do nve l da rua at 1.00 m ' .00

Acima do nlve l da rua d e 1,00 m at 2,00 m O,'"
Ac im a do nve l da rua de 2.00 m at 4,00 m 0,80

5.7.3. Os fatores declividade e desnivel nao sao acumulveis. prevalecendo na

dupla ocorrncia. o mais agravante.

5.8. Consistncia do Solo

A consistncia do solo. no valor do terreno. poder ser corrigid a aplicandose os

seguintes fatores corretivos:

Seco ' ,00

Permanentemente alagado 0,60
Brejm o 0. 50

5.9. Favela

Considerase favela o agrupamento de moradias populares irregulares em reas

invadidas. com ou sem adequada infraestrutura urbana. ausentes os prreq uisitos de

"'0, " " , . , , , , ,,,,,'.m,,'Od, '0'0 C/ ' ~7' ."~, t'

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CAJUFA - CE NTRO DE APOIO AO S JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DACAPITAL

5.9.1. Cada favela possui contexto e caractersticas prprias e peculiares. de

modo que o caso em estudo deve ser analisado luz da compreensi:lo da sua
influncia na formaao de valor para a rea a qual est inserida bem como para
as reas limtrofesflindeiras e circunvizinhas. assim agrupadas:

terreno ocupado por favela;

terreno limtrofe favela :
terreno circunvizinho favela.

Pargrafo nic9: o valor a ser atribudo para imvel que esteja sob influncia direta ou
indireta de favela . conforme a classficaao apresentada acima consequncia da
qualidade da pesquisa de elementos comparativos efetuada na localidade, devendo-se
demonstrar a curva de influncia da presena da favela em funao da distancia do
imvel mesma.

5.9.1.1. No caso de terreno ocupado por favela . em que a ocupaao se limita

ao imvel avaliado. estando o seu entorno livre e desimpedido desta ocupai:lo
rregular. o valor de mercado deste terreno. considerandoo sem a invas<'io.
dever ser depreciado em no mnimo 50% (cirIQuenla po' cento).

5.9.1.2. No caso de terreno ocupado por favela . em que a ocupaao se estenda

a outros imveis circunvizinhos. ou seja. o seu entorno tambm est ocupado. o
valor de mercado deste terreno, considerandoo sem a invaso. dever ser
depreciado em no mlnimo 80% (oitenta 1><>' cento).

5.9.1.3. Na impossibilidade da adoa0 da curva de influncia citada no

pargrafo nico acima, tendo em vista a inexistncia ou insuficincia de dados de

""""'''''0 d, 0,"",00 do ,m6~,,,,,,edO'p if; , 2l

mercado. o engenheiro avaliador dever adotar o fator depreciativo. em funao da

?- ' )I
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CAJUFA - CENTRO OE APOIO AOS JUIZES OAS VARAS OA FAZOIOA PBUCA OA CAPITAl

,. para imveis limitrofes favela caracterizada no item '5.9.1 .1.',

aplica-se o fator depreciativo iguat a '0.6667', ou seja, pratica-se
reduilo de 1/3 em relaao ao vator pteno;

para imveis limitrofes favela caracterizada no item '5.9.1 .2.',

aplica-se o fator depreciativo igual a '0,3333', ou seja, pratica-se
reduao de 2/3 em retaao ao va tOf pleno.

5.9.1.4. No caso de terrenos circunvizinhos favela, a faixa circunvizinha

dever ser iguat a 200m (duz"""" meltOt), contados a partir da divisa do terreno
limllrofe. Para os imveis inseridos nesta faixa , dever ser aplicado um fator
depreciativo linear, iniciando-se no Indice indicado abaixo e finalizando-se com o
fator igual a '1,0000':

inicialmente igual a '0,6667', para circunvizinhana de favela

caracterizada no item '5.9.1.1.'.

inicialmente iguat a '0.3333', para circunvizinhana de favela

caracterizada no item '5.9.1.2.'.

5.10. Terren o Encrav ado

5. 10.1. Terreno originalmente encravado ser avaliado COflsiderando-se o valor

unitrio mdio como equivalente a 50% do valor unitrio do logradouro para o
qual tenha acesso pOf servidilo de passagem, a menos que cond iOes especiais
justirlquem adoa0 de parilmetro d iferente.

Pargrafo nico: pOf n!lo possuir frente prpria para via pblica , mas somente
acesso indireto - servid!lo de passagem precria ou definitiva - n!lo devem ser
aplicados os fatores de frente, profundidade ou esquina na determina!lO do valor

(Jq yJ~
final.

.,.
('

?7
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5.11. Lote de Fundo

S.11.1. Lote de fund o dever ser avaliado atravs do Mtodo Comparativo

Direto e os fatores de profundidade e frente deverao ser calculados mediante os
critrios especificados respectivamente nos itens "5.3" e "5.4" destas Normas,
onde:

a) a profundidade equivalente sera calculada atravs da divisa0

da area total do terreno pela projeo da largura do COfredor
de acesso;
b) a testada a ser considerada a corresponden te projeo da
largura do corredor de acesso.

S.12. Lote Interno

5.12.1. No lote interno de vilas ou ruas particulares, o valor unitario especi fico
para o local sera atribuldo PC( pesquisa de valor, elaborada com consideraAo
das caractersticas valorizantes I desvalOl"izantes do mesmo.

5.12.2. Na impossibilidade de realizaAo da pesquisa, conforme o subitem

an terior, o avaliador dever justificar os fatores corretivos de homogeneizaao
que por ventura adotar.

5.13. Desapropriado Parcial de Terreno

5.13.1. Na desapmpriaao parcial de terreno, o critrio gerat a ser aplicado o

do metro quadrado mdio do lote primitivo.

5.13.2. Comprovadas desvalorizaOes do terreno remanescente, es tas deverao

ser calculadas atravs do critrio "antesdepois".

5.13.3. Remane scente inedificvel, conforme legislaao pertinente ou por perda

de acesso (expressa na planta da tei), sera mencionado no laudo e avaliado na
sua totalidade.
( F- y;:: ,":/1), ~
" A (i! rJ "' ~ ~
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CAJUFA _ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBUCA DA CAPITAL

5,13,4, Sendo o remanescente inaproveitvel e, havendo expresso interesse do

expropriado em permanecer com esta rea, a indenizao ser calculada pelo
valor do metro quadrado mdio do lote primitivo, sendo vedado a aplicaao do
mtodo antes-depois.

5.14. Meio Ambiente

Os imveis que possuam restries ao uso e ocupao do solo em funo de questOes

ambientais advindas do Cdigo Florestal ou das Leis de Uso e Ocupao do Solo, tais
como 'rea de Preservao Permanente - APP ', 'rea de Proteo Ambiental - APA'.
ou ainda o zoneamento do municfpio de So Paulo conhecido como 'Zonas Especiais de
Preservao Ambiental- ZEPAM', devero obedecer s recomendaOes abaixo.

Devero ainda ser observados os parmetros dispostos nas Resolues CONAMA

n0302 e n0303, datadas de 20 de maro de 2002 , conforme Anexos 111 e IV.

A determinao do valor do lote com restrio ambiental, dever partir da anlise do

impacto que tal restrio, em razo de suas dimensOes, caracterlsticas e localizao,
traz ao potencial construtivo til do lote, partindo-se da hiptese inicial de inexistncia da
restrio.

5,14,1, Para lotes sujeitos rea ambiental restritiva, o avaliador dever

calcular, conforme legislao especifica vigente, o potencial construtivo til 'P I ' da
rea gravada , desconsiderando-se o gravame, e ainda o potencial construtivo til
'Pi, o qual refere-se ao potencial que pode ser transferido para a rea sem o
gravame (Ab).
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CAJUfA - CEN TRO DE APOIO AOS JUIZES OM VARAS DA fAZE NOA PBUCA OA CAPITAL

1'" poIt .....

conw .. iYo oti d.....,
dl.conlr.:.,.rodo-M.
r..t,;. mbio nt. 1

P, _ _ t
0IInIIArtIw0 Ulrl
raII_ .",q..
podo _ Ir.... "..,..
..... o lOWo

5.14.2. Os lotes com rea ambiental restritiva , deverao ser avaliados utilizando-
se o conceito de rea equivalente, calculada conforme abaiKo:

se 0.80 x (P1"P ,):> 0.10 A".: ~f ea equlv.I<!nI~ do Iot~,

consid.rlndoK a f ~ .. ,Io;Jo Imblenlal.

A',: ~fU do lote, des.conside"ndOK ..

~ rf' com rewl'o .mt1len~" .

se 0,80 x (P2/P,):S 0,10

P" potencia l conwuU.o "~ i l da A,.
Aeq= At 2+ 0 ,10xAo M\.Conslde,. nclo K I ffSt ,i,lo
ambientaI.

p.' potencial conSlrul;'" ulil fef.......le

....
li A,. Que pode Kf ~ . .. nsferlclo ~fa o

pargrafo nico: o engenheiro avaliador dever utilizar a rea equivalente '~', para
proceder a avaliaao do lote sujeito re slriao ambiental, considerando o valor unitrio
de te rreno da regiao e as re come ndaes destas Normas, em especial, o capitu lo 5 -
Avaliaao de Lotes Urbanos. I
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CANfA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA fAZENDA PBLICA DA CAPITAL

6. AVALlACO DE REAS ESPECIAIS

Este capitulo tem como conclao primordial estabelecer metodologias e parmetros para
avaliao de reas de maior porte. aqui denominadas "reas especiais, cujo
aproveitamento eficiente possa ser de nalureza residencial , comercial ou industrial.

t: certo que tal classificaao - "reas especiais - MO se raz pelo tamanho da rea, mas
pela despropDrcionalidade observada entre ela e o contexto ao qual est inserida,
notadamente em relaao ao padro predominante na mesma regio geoeconmica.

6.1. CONCEITUACO E TERMINOLOGIA (REAS ESPECIAIS)

As "reas especiais, dependendo da regiao geoeconmica onde se encontram inseridas

tm entre suas principais destinaOes:

Parcelamento
Empreendimento
Industrial
Incorporao condominial

6.1.1. rea, para parcelam,nto

Terrenos situados em zona urbana ou de eJq>ansao urbana, cujo aproveitamento

eficiente dependa de parcelamento do solo (loteamento. desmembramento 00
desdobro), desde que atendidos os aspectos legais e mercadol6gicos.

6.1.2. reas de empreendImentos

Terrenos si tu ados em zona urbana ou de expansao urbana, cuja vocao, indicada pel:
ocupao do entorno. seja para a implantao de empreendimentos comerciais, tais
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CAJ UFA - CENTRO DE A PO IO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA P BU CA DA CAPITAL

6.1.3. reas industria is

reas localizadas em zona de destinaao predominantemente industrial. j devidamenle

urbanizadas. cujas dimenses. caracterl slicas fl sicas e de acesso. permitam viabilizar
esse uso. Incluem-se tambm nesle tpico ulilizaes correlacionadas. tais como:
armazenagem. logstica. manutenao. elc..

6.1.4. reas de incorpo races condominiais

reas situadas em regiao onde preexisla concentrao de edifcios de porte. e na qual a

procura de terrenos tende ao agrupamento de lotes para novas incorporaOes. Devem-
se cons iderar. alm da voca ao da regiao para nova s incorporaes. as restries e
especificidades de sua destinao legal.

Pargrafo nico: referid as reas podero advir tam bm do desmembramento de

glebas. viabili zando. de uma forma geral. incorporaes condominiais: residenciais ou
comerciais. horizontais ou verticais.

6.2. Mto dos de Avalia o Ireas Espec iais)

As avaliaes de imveis class ificados como "reas especiais deverao ser feitas
preferencialmente pejo Mtodo Comparativo Direto. Na impossibilidade da aplicao
deste mtodo. ser ulilizado o Mtodo Invo lutivo.

6.2.1 . Mtodo Comparativo Direto aquele em que o valor do imvel obtido

por meio da com paraao de dados de mercado re lativos a outros imveis de
caracterlsticas semelhantes. As discrepi:lncias observadas nas caracterlsticas dos
imveis devero ser ponderadas atra vs de fatores de homogeneizaao.
 NORMAS - 2013
(AJUfA _ CENTRO DE APOIO AOS JVIZES DAS VARAS OA FAZENDA PBLICA DA CAPITAL

6,2,2, Mtodo tnvolutivo aquele baseado em estudo de viabilidade tcnico-

econmica para aproveitamento eficiente (aquele recomendvel para o local,
observada a tendncia de uso circunvizinho, entre os permilidos pela legislaao
pertinente), mediante hipottico modelo imobilirio compatvel com as
caractersticas do imvel e com as condioos de mercado,

Pargrafo nico: para a utilizaao de algorlimos especficos, sob a denominaao de

"mtodos", advindos do conceito original do Mtodo Involutivo, detalhado no item '6.2.2.',
deverao ser obedecidas todas as determinaes contidas nestas Normas, em especial
aquelas deste captulo.

6,3, Procedimento Avaliatrio (reas Especiais)

6,3,1. Fundamentaco

Para o caso da aplicao do Mtodo Comparativo Direto para avaliao de reas

especiais, devero ser seguidas as recomendaoes j descritas nestas Normas, nos
itens '4 .1,2.' e '4.1.3.', para a determ inaao do grau de fundamentao e do grau de
preciso da avaliaao.

6.3.1,2, Grau de Fundamentao (Mtodo Involutivol

Considerando os graus de fundamentaao da Norma NBR-14.653/2 da ABNT e as

premissas adotadas pela Comissao de Peritos, j expostas no item '4.1 .
Fundamentaao' destas Normas, o engenheiro avaliador dever no mnimo atender aos
itens do quadro a seguir.
 NORMAS - 2013

CAJUFA- CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS OA FAZENDA P8 UCA DA CAPITAL

Item Requisito
,
2

, 0iJ conjuntu' l

9 Se m Simu lI .O

Pargrafo nico: O trabalho avaliat6rio ser desenvolvido atravs da

metodologia retro determinada, apresentando todos os conceilos e parmetros
aplicados de maneira objeliva, com memria de clculo e pass fveis de
conferncia, sendo obrigat6ria a apresentaao, de forma clara e detalhada, do
Ouxo de caixa desconlado do empreendimento adotado.

6.4. Pressupostos

As seguintes condiOes devem ser observadas e preceder o processo avaliat6rio:

a. Caracterizaao do objetivo da avalia<'1o para permitir ao engenheiro de

avaliao a identiflC8.Ao das circunstncias que possam inRuir no valor do
imvel;
b. Individualizao do objeto da avaliao, obtida a partir de plan tas,
memoriais descritivos e documentos detalhados englobando o imvel;
c. Complementa.Ao das informaoes necessrias ao desenvolvimento da
tarefa avaliat6ria que possam ser consideradas
desvalorizantes.
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CAJUFA _ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PSUCA DA CAPITAL

Cabe ao engenheiro de avaliaOes, ao iniciar o procedimento de avaliao, solicitar o

fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria reatizao do trabalho, e
tomar conhecimento das informaes contidas na documentao disponfveL

Na impossibilidade de ter acesso documentaao necessria, o engenheiro de

avaliaes dever decidir se posslvel elaborar a avaliaao. Em caso positivo, dever
explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relativas insuficincia
ou incoerncia de informaOes.

6.5. A Pesquisa de Valores (Mtodo Involulivol

A pesquisa de valores para a determinaao do valor unitrio das unidades do projeto

hipottico a ser utilizado na aplicao do Mtodo Involutivo, deve ser desenvolvida
considerand o as caractersticas das unidades do projeto hipottico adotado, a
disponibilidade de recu rsos, relatrios, informaOes, pesquisas anteriores, plantas,
documentos e prazo de execuo dos servios.

6.6. Tratamento da Pesquisa de Vatores (Mtodo Involutivol

No tratamento da pesquisa de valores, referente ao empreendimento hipottico para

utilizao no Mtodo Involutivo, deverao ser obedecidas as recomendaOes expressas nos
itens '4.4.' e '4 .5.', destas Normas.

6.7. Avaliaco (reas Especiais)

6.7.1. Mtodo Comparativo Direto Ireas Especiaisl

Viabilizada a pesquisa de valores unitrios, atendidas as disposies anteriores des as

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CAJUFA ~ CE NTRO DE APOIO AOS JU IZ ES DAS VARAS DA FAZENDA P8L1CA DA CAPITAL

onde:

v, = valor total do terreno avaliando

A" = rea total do terreno avaliando
V u = valor unitrio do terreno (resultante da pesquisa homogeneizada)

Pargrafo nico: Devero ser considerados os fatores referentes a topografia,

nvel em relao via pblica, consistncia do solo e reas sujeitas a inundaao.
A existncia de crregos, favelas ou outros fatores que influenciem no valor do
imvel devero ser apontados e a sua utilizao justificada pelo engenheiro
avaliador.

6.7.2. Mtodo Involutivo freas Especiais)

Na impossibilidade de utilizao da metodologia apontada no item '6.6.1.', a avaliao

da rea especial dever ser feita utilizando-se o Mtodo Involutivo.

Neste caso, o engenheiro avaliador dever proceder investigao do comportamento do

mercado na regio geoeconOmica onde o imvel avaliando est inserido, coletando
dados mercadolgicos que caracterizem os tipos de ocupaes existentes, indicando
qual a predominante; indicadas tais ocupaes, assim como a preponderante. o
engenheiro avaliador dever definir o modelo imobilirio hipottico a ser adotado para a
aplicao do Mtodo Involutivo, considerando aspectos de mercado e a legislao
vigente.

Para o emprego do Mtodo Involutivo devero ser consideradas as seguintes diretrizes'f

obedecidas as faixas especificadas para cada uma, necessrias viabilizao do fluxo .
de caixa descontado. A utilizaao de valores fora das faixas especificadas dever se
 NORMAS - 2013

(A)l)FA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PU8UCA DA CAPITAL

6.7.2.1. Valor RealizAvel (V,,)

Valor rea lizvel o montante totat esperado pelas vendas das unidades (lotes.
apartamentos. salas comerciais, etc) geradas pelo modelo imobilirio hipottico
estabelecido.

6.7.2.2. Distribuido das Vendas (0..1

Distribuiao das vendas a caracterizaao do comportamen to previsto de

comercializaao das unidades hipotticas, em um pr-determinado perlodo de tempo,
expresso em nmero de meses.

A distribuiao das vendas vincula -se ao ritmo de alienaao das unidades, expresso em
Vendas Sobre Oferta (V...), que o percentual do estoque vendido em cada um dos
meses considerados no modelo, apurado no mercado imobilirio.

6.7.2.3. Margem Bruta do Empreendedor (Mb)

Margem bruta do empreendedor o percentual adotado em relao ao valor rea tizvel,

capaz de representar o montante bruto que se espera como resultado da aao
empreendedora.

f@I ~, r,com,Qd.d.: de 20% a 50% do Valor Realizvel (V,, )

6.7.2.4. Implantado do Modelo Imobilirio (1"'11

Implantao do modelo imobilirio a representaao das etapas necessrias expressa

na forma de cronograma fls ico-financeiro, representativo de todos os custos, despesas
previstas e prazos de execuao.
 NORMAS - 2013

CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBUCA DA CAPITAL

6.7.2.5. Verbas de Comerla llzacllo (VcI

Verbas de Comercializaao s!lo aquelas pertinentes corretagem. publicidade e

divulgaao. enlre oul ras congneres.

falu r,eom,ndJd.: de 6% a 10% do Valor Realizvel (V,.)

6.7.2.6. Verbas Admin istrati va, IV. )

Verbas Administrativas silo aquelas pertinentes a projelos. licenas. impostos. laxas.

emolumentos e providncias burocrticas.

faixa r,comendl dl: de 8% a 12% do Valor de Aq uisillo do Terreno (V,)

6.7.2.7. Val or de Agu lslcilio do Terreno (V,)

Valor de Aquisi!lo do Terreno o montante que se Pfocura. representativo do valor de

mercado para a rea especial, denlro do modelo e diretrizes estabelecidos.

6.7.2.8. Taxa Min ima de AJr' l ivldade (T",)

A taxa mlnima de atratividade aquela a ser considerada para trazer os valores do fluxo
de caixa a valores presentes. Corresponde remu neraao paga pelas institui06s
financeiras de renome para aplicaOes de baixo risco. descontada a expectativa
inflacionra. Desta forma . a taxa mlnima de atratividade a remuneraao efetiva que o
empreendedor obteria caso investisse seus recursos nessas aplicaOes.

6.7.2.9. Verbas Definidas e Incgnitas

Assim que o planejamento completo, expresso em fluxo de eaixa descontado. tratar

, )
todas as parcelas correspondentes s diretrizes estabelecidas. em valor presente.
identificandoas. ainda. como verbas definidas (V,.. Imi. V. e V.) e verba Inc6gnita (V,),

t
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CAJUFA _ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBLICA DA CAPITAL

o saldo total do fluxo de caixa deve ser nulo, calculando-se assim a verba incgn ita, ou
seja, o valor do terreno. Portanto:

(valores definidos) + (valores incgnitos) = O

7, AVALIAO DE SERVIOOES

A seguir serao apresentadas as principais definies inerentes s servides:

Servido: encargo especIfico que se impe a uma propriedade em proveilo de

outrem, podendo ser de nalureza pblica ou privada.

rea de Servido: parte do imvel serviente diretamente atingida pela servid::lo.

rea Remanescente da Servidio: parcela da rea original que no atingida

pela faixa de servido. Podem ocorrer casos, os quais devido ao posicionamento
da faixa. existam duas ou mais parcela s de reas re manescentes da servido.

Imvel Serviente: imvel que sofre restrio imposta por servido.

Percentual de Comprometimento de rea : relaao entre a rea objeto de

gravame e a rea tota l do imvel.

Perc entual de Comprometimento de Valor: relaao entre os valores da rea

atingida por um gravame , antes e depois da sua instituio.

7.1 . Classificaes das Servides

I

1
As servides, do ponto de vista aval l atflo :..~evem ser claSSificadas de acordo com os

",c;ot"",tdo, (Y'V'f4 ~~..

 NORMAS - 2 013
CAJUFA - CE NTRO DE APOIO AOS JUIZES OAS VARAS DA FAZENDA P8LlCA DA CAPITAL

Fioalidade
Interferncia
Posicionamento
Duraao

7.1.1 . quanto finalidade : as servides devem ser classificadas de acordo

com sua destinao, entre outras:

o passagem de pedestres
o pa ssagem de ve!cules
o
passagem de linhas de transmi sso (energia ou telefonia)
o passagem de tubulaeS (gua potvel)
o passagem de tubutaes (guas pluviais)
o passagem de tubulaeS (esgoto)
o
passagem de tubulaes (gasoduto)
o
passagem de tubulaes (oleoduto)

7.1 .2. quanto Interferncia : as servides devem ser classificadas de acordo

com a interfernc ia, nos seguintes tpicos:

o Aparente: o resultado da interferncia visl vel. ou seja.

superficial ou areo.
o No Aparente: o resultado da interferncia no vi svel,
ou seja, subterrneo.

pargrafo nico: na ocorrncia das duas situaes na mesma rea serv ienda,
em relaao mesma obra pblica, o engenheiro avaliador dever descrever
pormenorizadamente as interferncias,

(P' ~ 0 ~
/'
 NORMAS - 2 013
CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBUCA OACAPITAL

7.1.3. Quanto ao posllonamento: a rea servienda deve ser identifICada de

aCOfdo com a sua posiao em relaao rea original, sendo:

longitudinal limltrofe
longitudinal interno
transversallimltrofe
transversal interno
oblfquo

croqui Iluslri liYo do posicionamenlo das servide$

POS ICIONAMENTO

I
, - mmlllDUDUll m

l mrilID1IDWl mm ar.
"""'''''I'nn

- -
T,.n".,... T"n,"",,1
l~ it":in.t
Um rol.
Longitud< ", '
Inle<no l iml~oIe Inle'no "''''''

,

 NORMAS - 2013

CAJUfA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA fAZENDA PSUCA DA CAPITAL

7.1. 4. Quanto durado: a area servienda deve ser classificada de acordo

com o tempo de duraao. conforme abaixo:

o perptua
o temporria

7.2. Estudo das Areas

o engenheiro al/aliador del/er proceder ao estudo da configuraao do terreno.

decorrente da implantaao da faixa servienda. identificando as seguintes parcelas:

o rea original (Ao): rea total do terreno.

o rea sel'llienda (Ao): parte da rea original utilizada para

implantao direta da sel'llidao.

o
reas remanescen te s da servidao (A,.,. A,.-z ... A..): porOes
da area original. nao atingidas pela servidao que podem
sofrer Influncia direta da area sel'llienda. ocasionando
depreclaao a mesma.

~i
 NORMAS-2013
CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES OMi VARAS DA FAZEN DA PBLICA DA CAP ITAL

Portanto, das definies acima, tem-se:

"
"

:;.. rea originaL ................... ... ....... .. ........ : perlmetro "a-t>-c-d-a"

:;.. rea seNienda................. .. ......... : perlmetro "e-f-g -he"
:;.. rea remanescente 1......... .. ....... : perlmetro "a-eh-t>-a"
:;.. rea remanescente 2 ......................... .: perimetro "f-d-c--gf'

7.3. Graus de RestrlAQ

Os graus de restrio representam, em funo das caracterlslicas da faixa seN ienda, as

depreciaes impostas prpria faixa, assim como os impactos ocasionados pela
mesma nas reas remanescentes da seNid!lo.

As classificaOes das 5eNidOes definidas no item ' 7.1.', foram anasadas em funao dos
seguintes aspectos. utilizando-se um modelo de notas rela tivas:
 NORMAS - 2013

CAJUFA - ( ENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS OA FAZENDA peLlCA DA CAPITAL

.:. f inalidade: f oram atribudos pesos em runao das caracterlsticas

de sua destinao, considerando os impactos e incmodos de
cada uma, em uma escala de "1" a "10", sendo o peso "1" aquele
de menor re levncia na formao do valor da indenlzaao e o
peso "10" como contrapartida de representao de maior
relevncia.

:. Inlerferiocia: Foram atrib uldos pesos em funo da obra a ser

implantada na servido (aparente ou no aparente). considerando
a inlerven:io no visual e na privacidade do imvel, em uma
escala de "1" a fi 10", represen tando a pfOporcionatidade entre a
interferncia aparente e nao aparente,

.:. Posicionamen to: No modelo de nolas relativas utilizado, esta

caracterlstica no considerada. Sua innuncia restringe-se ao
esludo da area remanescente da servido,

.:. OUracao: No modelo de nolas relativas utilizado, esta

caracterstica no considerada, pois Irata-se de uma anlise
temporal. Os fatores servido definidos a seguir, referem-se
serv ldao perptu a, sendo que a servido lempora ri a ser tratada
adiante.
(y

I'
 NORMAS - 2013

CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBUCA DA CAPITAl

Em decorrncia das notas relativas do modelo acima explanado e as devidas

ponderaoes, determinou-se os fatores servidao abaixo:

FATORES DE SERVIDO

flnllklldl

I m dl
passaglm di velculos
dastrl ' ...
aparenll

.
. ...
..... .....
lO OG'JI.
nlo Iplrlnll

,
linhas di traMmistAo n ....
oleodlllo 90 00'" 11 06'110
{lasod ulo 9000% 77 06'110

ISCOto $700% UOO%

!lua POlv'l (aIMo,a) 6200% 5300'110
aQua pluvial (Qale,la) 5100% 43,06%

7.4. Avaliado de ServidO"

o clculo do valor indenizatrio devera COfItemplar a anlise das parcelas abaixo

explicitadas.

7.4,1, Faixa Servienda

A depreciaao da faixa servienda dever ser calculada atravs da seguinte expressa0:

o,. "A. x V"", x Fs

onde:
Dt..... ... : depreciaao da faixa servienda.
~ ........ : rea servienda .
V""' ...... : valor unitrio mdio da rea original.
Fs ... ..... : fator de servidao (tabela captulo '5').
 NORMAS- 2013
CAJUfA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES OAS VARAS OA FAZENDA P8UCA DA CAPITAL

7.4.1.1. Oepreiacio das reas Remanescente! (forma e dimen,Oesl

o engenheiro avaliador dever, caso a caso, proceder ao estudo das consequncias

geradas pela alteraao de forma e dimens08s, ocasionadas na rea original pela
mplanlao da faixa servienda, Este estudo, que dever analisar a rea Oliginal antes e
depois da implantaao da servidao. dever caso eJ:is tam. ca lcular as perdas geradas pOl
estas consequncias, considerandose as vocaes da rea geoeconOmica que est
inserida a rea original, de modo fundamentado, com mem6ria de clculo deta lhada e
apresentada como parcela parte.

7.4.1,2, Depreciado das reas Remanescentes ({"'plt!o. d. ralx. "al.nd.!

o engenheiro avaliador dever, caso a caso, proceder ao estudo do impacto dos graus
de restriao da faixa servienda que sao impostos indiretamente s reas remanescentes
da mesma. Tal estudo tem como funo primordial analisar se a implantao da fa ixa de
servido causa perdas tambm rea original, devendo esta perda ser calculada de
modo fundamentado, com memria de clculo detalhada e apresentada como parcela
parte.

7,5, Benfeito rias e Co nstru ces

As benfeilorias e constru6es eJ:istentes na faiJ:a servienda. as quais se,.~o demolidas e

nao recoostruldas, devero ser calculadas de acordo com o estudo "Edificaes -

J
Valores de Venda - CAJUFA", vigente.
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CAJUFA - CENTRO DE APO IO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBUCA DA CAPITAL

7.6. Valor da Indenizado

o valor da indenizalio dever ser a soma das seguintes parcelas. determinadas

separadamente. de acordo com os itens anteriores. as quais deverao ser discriminadas
conforme frmula abaixo:

onde:

Vi............... : valor total da indenizaao.

O" ............. : depreciaao da faixa servienda.
Dlfd ...... ...... : depreciao das reas remanescentes (forma e
dimensao).
Ori/s ........... : depreciaao das reas remanescentes (impactos da
faixa servienda).
V b.. ............ : valor das benfeitorias.

7.7. Co nside raes fina is (Sef\tidOesl

7.7.1. Deve-se ressaltar que o engenheiro avaliador dever ficar atento

proporao da perda oom relaao ao valor total da rea original. sendo que o valor
total por ele calculado oomo indenizaao, jamais poder superar o valor da rea
Ofiginal. Quando isso ocorrer. o profissional dever fornecer ao Magistrado, de
modo claro. objetivo e fundamentado. os motivos que recomendam a alleralio da
implantaao da servidlio para a desapropriaao_ I.
7.7.2. Para as faixas de servidao referentes s linhas de transmissao (rea de
fixaao das torres). tubulaes (rea dos poos de visita ou rea para vlvulas de
controle), e outras, para a depreciaao da faixa servienda referente esta rea
especifica dever ser utilizado fator de servidao igual a 9 5. 00~%
~.~_~ .~
 NORMAS - 2013
CAJUfA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBlICA DA CAPITAL

7.7.3. Para as servidOes temporrias dever ser calculado o valor locativo

mensal da faixa servienda. Para esses casos, dever ser calcu lado parte o valor
necessrio para a recomposio da rea e suas benfeitorias condio original.

7.7.4. No caso de mplantao de servidi:lo sobre fa)ta de servido j existente,

o engenheiro avaliador dever comparar a indenizao da faixa de servido j
existente com a indenizaao da servidi:lo que est sendo implantada; se houver
diferena a maiO{, esle valor extra ser a indenizao referente nova servido,
considerando-se que j fora indenizado o valor referente fa ixa de servido
anterior.

8. BENFEITORIAS

8.1, As edifteaes devero ser avaliadas pelo Mtodo Comparativo de dados

de mercado. Na impossibilidade da aplicao desta metodologia, os calculos
devero obedecer aos Cfitrios e procedimentos preconizados pelo estudo
"Edificaes - Valores de Venda 2002~, elaborado pela Comissao de Peritos
nomeada pela Po.1aria CAJUFA n"01199, ou suas atualizaes.

8.2. Os unitrios das edificaes, decorrentes do estudo 'Edifi caes - Valores

de Venda 2002" incluem as benfeitorias acessrias externas de va lores e
dimenses adequadas classificao do corpo principal, tais como muros, pisos,
jardins, entradas de fora, luz, gua, telefone, gs encanado, entre outros.

8.3. No deverao ser indenizadas reas cobertas pO{ marquises ou beirais.

Aquelas que repre sentem funciona lidade e expressem valor representa tivo,
deverAo ser aI/aliados parte, justifICando-se o procedimento.
 NORMAS - 2013

CAJUFA - (E NTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAlENDA PB UCA DA CAPITAL

9. AVALIAO DE APARTAMENTOS E ESCRITRIOS

9.1. A avaliaao de unidades condominiais - apartamentos e escrit6rios-

dever ser feita preferencialmente pelo Mtodo Comparativo Direto.

9.1.1. Havendo disponibilidade mlnima de 3 (lIf.1 elementos comparalivos

diretos no mesmo edifcio da unidade avalianda, consideram -se atendidas as
necessidades bsicas para a avaliao do imvel.

9.2. Sero admitidas, no caso de uso do Mtodo Comparativo, para a

homogeneizaao de valores, as seguintes influncias na formao do valor do
metro quadrado mdio do imvel: condio de oferta ; localizao do im6vel;
padr/lo consltulivo; obsolelismo e estado de conservaao.

9,3, Recomenda -se que a pesquisa de mercado seja homogeneizada em

reJaao rea lH da unidade condominial.

9.4, Elementos pesquisados que manifestem discrepncia de rea superior s

do intervalo 0,5 2,0 em re lao rea til do imvel avaliando no podero ser
utilizados na homogeneizao de valores.

9,5, Na impossibilidade de aplicao do Mtodo Comparativo, a avaliao das

unidades condominiais poder ser feita mediante aplicao do Mtodo da
Composio, respeiladas a fraao ideal de terreno envolvida e obedecido o
estudo 'Valores Edificaoos de Vendas - 2002", publicado pelo ~ UFA~ ,

y'y; ~ .
t // l / .~
 NORMAS - 2013

CAJUFA _ <EN TRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBUCA DA CAPITAL

9.6. As vagas de garagem coletivas (subsolos J trrea sob pilotis) serao

avaliadas razao de 50% do unilrio da edifICao a que se referem.

10. ANALISE REGISTRARIA

10.1. O trabalho pericial dever conter anlises para delinir o registro imobilirio
(matricula ou 'ranscriAo) que abrange o imOvel. o titular de domlnio e eventuais
Onus, con forme Uens a seguir.

10.1.1. A identifi cao do regis lro do imvel dever ser fe ita com base na
documentao oficial arquivada no Registro de Imveis. tais como: projeto de
loteamento. plantas de divisa0 ou desdobros. ressalvado o disposto no item "4.2"
destas Normas.

10.1.2. Os documentos extra-oficiais jlO(Ventura arquivados no Registro

Imobilirio podem. lambm. ser ul ~izados para identificar o (egislro do imvel,
desde que comprovada a correspondncia entre os documentos extra-ofICiais e a
situao registr ria.

10.1.3. Os dados cadastrais e as plantas do cadastro imobilirio municipal.

especialmente a planta da quadra fiscal. nao sao suficientes para identificar
registros. mas podem ser utilizados como informaao auxiliar das pesquisas
(egistrrias.

10.1.4. IdentifICado o registro que alinge o imvel devem ser feitas

comparaes de dimens08s entre a situao reg istrria constan te na matricula ou
transcriao. e a situao ftica . caracterizada na planta que instrui a aao.

Pargrafo nico: as divergncias. porventura existentes. entre as situaO

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CAJUI'A - (ENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA fAZ ENDA POSUCA OA (A.PlTAL

11. CASOS ESPECIAIS

11 .1. LoleSocial

Terreno individualizado legalmente, com dimenses inferiores as mlnimas fIXadas na

lei n"6 .766n9 a, por extenso, na Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano do Municlpio
de So Paulo. decorrente de legislao social (urbanizao especlficafinteresse social),
compaUvel com a ocupao padro que se observa no entorno.

11 .1.1. A metodologia apficvel a obteno do valor do imvel (Ielreno +

edificaOes) a comparaliva direla de dados de mercado, mediante pesquisa
estabelecida a partir do valol do metro quadlado mdio de rea construida til do
imvel. aplicado os seguintes fatores de homogeneizao: fator oferta, fator
padro constru tivo e fator transposlao.

11 .1.2. Na impossibilidade d a uti~zaao da metodologia acima. a avaliao sel a

realizada pelo Mtodo da Composiao, sendo que os dados comparativos
devero situar-se na mesma regio. com dimensOes assemelhadas ao avaliando,
sem influncia dos fatores corretivos de frente e profundidade.

11 .2. Lote Al lp ico

Terreno individualizado legalmente, com dm enses significalivamente inferiores ao

padro do entorno. at mesmo inferiores as mlnimas exigidas ordinariamente.
decorrente de desapropriao parcial ou de usucapio.

11.2.1. A avaliao de lote atlpioo dever ser feita mediante observaAo

justifICada do contexto imobilirio e geoeconmico da circunvizinhana, a partir do
que podero ser eslabelecidos os melhores Cfitrias para colela de elementos
comparativos e homogeneizao de valores. tendo em vista o interesse do
mercado local pelo espao. a partir de unificao com lotes vizinhos, o que se
verifica em regiOas tipicamente de Incorporao e de comrcio expressivo.

.,.
 NORMAS - 2013

CAJUfA _ CENTRO OE APQIO AOS JUIZES DAS VARAS OA f AZENOA PU8UCA OA CAPITAL

11 .3. Terreno em Reg lto Sujeita ilnundaesl Enchenles

As regies sujeitas a inundaes (solo alagadio) so aquelas em que por insuficincia

do sistema de drenagem superficial. ocorre m alagamentos frequenles durante as
estaOes de chuvas, impedindo acesso direto aos imveis. podendo inclusive atingir o
interior do terreno.

11 .3.1. Para terrenos localizados nestas regies. dever ser procedida

pesquisa someole com elementos provenientes deste mesmo local em que se
encontra o avaliando.

11 .3.2. Na impossibilidade em atender o subitem anterior. poder ser utilizado o

Indice 0.50" como fator corretivo de homogeneizao desta caracterlstica.

11 .4. Faixa Undelra a Crrego

lem ambiente urbano eonlolhlado. um Incidncia de APPl

11 .4.1. Nos terrenos contlguos a CJregos, desde que no aplicveis os fatores

corretivos do item "5.8 - Consistncia do Solo. deve ser estabelecida uma
depreciaao de 20% ao longo de uma faixa paralela aos mesmos. at 5.00 m de
largura a contar da margem .

p arigrafo nico: Deve ser observado tambm o previsto na Legislao Federal.

Estadual e Municipal.

11 .4.2. Parcelas de terrenos enCl'avados por CJrego sero depreciadas em

30% a partir da margem do mesmo. no havendo acumulaao com O fator
depreciante estabelecido no item "5.10.1.".

NOTA IfI
As presentes Normas contemplam as partes '1'. 'U' e '111' anteriores. devendose a p/rtir
 NORMAS - 2013
CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBLICA DA CAPITAL

TERMO DE ENCERRAMENTO;

As presentes Normas s!lo compostas de 52 (cinquenla e oon) folhas impressas e rubr icadas
de um s6 lado, exceto a ltima que vai datada e assinada por todos os membros da
Comiss!lo,

Anexos que acompanham estas Normas:

0 1- Normas Para l audos Prvios Nas Aes EXPfoptiatOOas Nas Varas

da Fazenda Pblica da Capital- Ponaria CAJUfA N" 0 112002,
02- Simbologia Recomendada Para os Laudo!.
03- Resoluo CONAMA N 302 de 20 de maro de 2002.
04- ResokJo CON AMA N 303 de 20 de maro de 2002.
05 Recomendaes para Anlise de Regillo para Incorporao

Silo Paulo, 29 de novembro de 2012.

COMISsAO pE PERITOS

,
. FIGUEIREDO

'l--' c;o Gl -
CAM POS MARCO ANTO 10 DELLA PAOLERA

IMAMURA
~g~~III0* IL

ABELARDO FLORES AUGE

(represenlandr> a PM$P)

.,.
 NORMAS - 2013
CAJUFA ~ CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBUCA DACAPI TAL

ANEXO I

NORMAS PARA LAUDOS PRVIOS NAS AOES EXPROPRIATRIAS NAS VARAS

DA FAZENDA PBLICA DA CAPITAL - PORTARIA CAJUFA N 0112012
 NORMAS - 2013

<AJU FA - CENTRO DE APOIO AOS JUI ZES DAS VARAS DA FAZENDA PU8UCA DA CAPITAL

NORMAS PARA LAUDOS PRVIOS NAS AES

EXPROPRIATRIAS NAS VARAS DA FAZENDA PBLICA DA
CAPITAL

1 - CONSIDERANDOS

Considerando que os laudos prvios prestam-se pala d isponibilizar r~rsos para fazer
frente as futuras indenizaes, via de regra, recursos pblicos;

Considerando que os laudos prvios s1l0 elaborados com Wl formaOes que instruem as
iniciais e devem ser apresentados em curto espao de tempo aps a Intimaao da
nomeaao:

Considerando que a fundamentaao dos valores fixados nos laudos prvios que
fornece a segura na para a fi)(aao do percentual da indenizallo a ser liberado
antecipadamente.

A Comissao de Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA n0011201 2, dos MM. Juizes das
Varas da Fazenda Pblica da Capital entende por recomendar os procedimentos que
vao no item seguinte.

2 - LAUDOS PRVI OS

2.1 - Os laudos prvios devem conter obrigatoriamente os seguintes itens:

a. Pretiminares: informaes sumarIas relativas ao pedido inicial.

b. VIStoria: onde serao relatadas as caracteristicas do terreno, das edifICaes e das

benfeitorias avaliandas, instru ldas com fotos oecessrias a captar as
caracteristicas constatadas: eventualmente planta que mostre a edificallo em

-;::rn~v~
se tratar de expropriaao par (ciaL....
V 1 r < ,'.. . .- ",
) 14t--
relaa o s divisas do terreno e a sua distribu illo interna, especialmente quando CI!

, . 7v 1 ."
 NORMAS - 2013
CNUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PU8UCA DA CAPITAL

c. Ava liaAo do Terreno: deverAo ser seguidas as recomendaes das Normas-

2013, atentendo-se para a existncia de relat6rio especifico para o
melhoramento, elaborado por ComissAo de Peritos nomeada para lal fim.

d. Avaliaao das Edifica oes e Benfe itorias: os valores das edificaOes e das
benfeitorias sero fixados de acordo com os parA metros contidos no estudo
EdifICaes - Valores de Venda (CAJUFA). vigente, e em sendo o caso. com base
em composiAo de custos.

e. Valor das Depreciaoes: nas desapropriaoes parciais os aspectos

desvalorizantes devem ser ponderados a partir dos elementos que instruem a
inicial, sendo que o montante referente eventual desvalorizaao, dever ser
apresentado como parcela autOnoma.

pargrafo nico: na eventualidade da vistoria detectar caracterlslicas diferentes,

alteraoes, ocupaao diversa, etc. , em relaao aos elementos con tidos nos autos,
devera o perito judicial levar o fato ao conhecimento do D. Juizo.

2.2 - Os laudos prvios devem informar quem est na posse do imvel e a que titulo.

2.3 - Nos casos em que a edificaao atingida parcialmente. os laudos prvios devem
ser instru idos com croquis que registre o novo alinhamento em relaao s dependncias
atingidas, fundamentando o item relativo depreciaao da ediflcaAo remanescente e
obras necessrias para sua readaptaao. _ .....~n

7~ ~~
- 1 I !!J 1
 NORMAS - 2013

CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBLICA DACAPlTAL

3 - ENCERRAMENTO

A prsente Norma que uniformiza os laudos prvios composta por 03 (Ir&$) folhas e
assinada pelos membros da Comisso de Peritos.

So Paulo, 29 de novembro de 2012.

COMlssAo pE PERITOS

~~d
. C) O
'---I.) (lJ < -
MARCO ANTO Q DELLA PAQLERA

IMAMURA

ABELARDO FLORES AUGE

(representando a PMSP)

'"
 NORMAS - 2 013
CNUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PBLICA OACAPITAL

ANEXO 11

S IMBO L OG IA

1
 NORMAS - 2013

CAJU FA _ CENTRO OE APOIO AOS JUI ZES OAS VARAS OA FAZEHOA P BUCA OA CAPITAL

ANE XO II

SIMBOLOGIA RECOMENDADA PARA OS LAUDOS

A,. Area totat do terreno

Ao Atea com restrio anlbiflntal
A". Area necessria do terreno
A,. Area remanescente do terreno
Ao Area alagadia
Ao Area brejosa
Aw Area permanentemente alagada
A . Area seca
Ao Area ocupada
A. Area das benfeitorias
AnA, , A",u.... Ares s indenizar das benafeitories
A.-A' .4,."2, ... Area dos remanescentes das benfeitorias
C . Coeficiente da aproveitamento
CO CoefICiente da esquine ou frentes mumplas
C, CoefICiente de fran/e (/estada)
C, . Coeficiente de profundidade
C, . Coeficiente de regi~o
D, . DeprecialJo do remanescente do terreno
D DeprecialJo do remanescente des
benfeitorias
D Despesas de urbaniza/Jo
F . Falor de etualizalJo
F, . Falor de consistncia do terreno
F, Falor declividade
F. Felor desn{vat com re/alJo 8 rua
F~ Fetor de adequao ao obsoleti mo e ao

F.
 NORMAS - 2013
CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JU IZES DAS VARAS DA fAZENOA P8UCA OA CAPI TAL

F,- Frente projetada do terreno

F, - Frente de referencia do terreno
F 1,F2,F), ... ,Fn Frentes projetadas do lote (clculo do C. )
I- Valordalnden;za~o

p. - Profundidade equivalente
p- - Profundidade mxima padrSo
P". . Profundidade mfnima padro
V, - Valor total do terreno
V. - Valor da rea necessria do terreno
V. - Valor da rea remanescente do terr800
V. - Valor total das benfeitorias
VIJA, VbB, . . . Valor individual das construes
V , V. b.. Valor para readapta~o da constru~o
alingida parcialmante.
V. - Somatrio de V.. , VIHI ,.
V,- Valor para inslituiSo de faixa"non-
aedificandj"
V. - Valor realizvel (glabas)
V. - Valor unitrio do terreno ( frente nica)
Vu 1 , V~. Valor unitrio de terreno (diversos
logradouros)
2
V""' Valor mdio do m de terreno
V. - Valor mdio do m 2 de terreno "antas'
Vw - Valor mdio do nl de terreno "depois "
VuA, VuIl, . Valor unitrio das construes
Z 1, Z-2.... Zoneamento Municipal
 NORMAS- 2013
CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PB LI CA DA CAPITAL

ANEXO UI

RESOlUO CO NAMA N 302 DE 20 DE MA RO DE 2002

 RESOLUO CONAMA N 302, DE 20 DE MARO DE 2002

Dispe soble os parAmelros, definies e limites

de Areas de F'fesewaAo Permanente de
resef'Vat rios arlirreiai, e o regime tle U$O tio
enl orno.

o CONSELHO NACIONAL 00 MEIO AMBIEN TECONAMA, no uso tias

competnc ias que lhe do con feridas pela Lei nO 6.938. tle 31 tle 81;10sto tle 1981.
regulamentatla pelo Decreto 99.27 4, de 6 tle JunhO de 1990. e tentlo em vi sta o
tlisposto nas Leis nos 4.771. de 15 tle setembro de 1965, 9.433, de 8 de Janeiro
de 1997. e no seu Regimento Interno, e

Considerando que a funb sclo-ambiental da propriedade ",evista nos arts. 5",

inciso XXIII , 170, irlclso VI. 182, 2. 186, inclso 11 e 225 da Conslituio. os
Pfirlcipios da preveno, da preC8t.lo e do poIuidOf-pagador;

ConsiderandO a necesslclade de regulamentar o art 2" da Lei 0 4.77 1, de 1965,

00 que concerne is Meas de pre!>8fVao permanente no entorno dos
reserva tfios artifICiais;

Considerando as responsabilidades assumidas pelo Bras~ por fora da

Conveno da Biodiversidade. de 1992, da ConvenAo de Ramaar, de 1971 e da
Conveno de Washington, tle 1940, bem como os comPfomissos derivados da
Declaraao do Rio de Janeiro, de 1992:

Considerando que as Areas de Preservaao Permanente e outros espaos

territoriais especialmente protegidos , como Instrumento de relevante Interesse
ambiental. integram o desenvolvimento sustentvel, obje!iV{) das presentes e
fulUIaS gelaes:

Considerando a Iuoo ambientai das Areas de PreseIVao Permanente de

Pfeservar os reQJrsos hldricos. a paisagem, a estabilidade geolgica. a
biodiversidade , o lIwro gnico de launa e nCfa, Pfoteger o solo e assegurar o bem
estar das POPulaes humanas. resolve:

Art. l' Constitui oIljeto da presente Resoluo o estabelecimento de pa rmetros ,

definies e limites para as Aren de Preserva:lo Permanente de reservatrio
artificial e a instituiao da elabclao obrigat6ria de plano ambientai de
conserva:lo e uso do seu entorno,

Art. 2 Para eleito desta Resoluao do adotadas as seguintes definiOes:

I - Reservat6rio artirrcial : acumIJla:lo no na tural de gua destinada a quai5QIJer

de $8OS mUlUplos usos;

11 - Atea de Preserva~o Permanente: a area marginal ao redor do reservatrio

artifrcia l e suas ilhas, com a funAo ambiental de preservar 05 recursos hldrlcos, a
paisagem, a estabilidade geol6gica, a biodiversidade, o nu~o gnico de l auna e
n018. protege r o solo e assel;lur,u o bem estar das populaes humanas:

UI - Plano Ambiental de Conservallo e Uso do En torno de Reservatrio Artificial:

conjunto de diretrizes e proposles com o objetivo de disciplinar a conservao,
rllcuperallo, o U$O e OctlPao do entornG do reservatrio artifieial , respeitados
os parmetros estabelecidos nesta ResolutG e em outras fIOfm3S apliciveis ;

".
IV _ Nlvel Mximo NOfmal: a eoIa mxima normal de operallo do reservatfio;

V lvea Urbana Consolidada: aquela que atende aos seguintes crilrios;

a) definillo legal pelo poder pblico;

b) existncia de, no mlnimo, qua tro dos seguintes equipamentos de Infra-

estrutura urbana:

1. malha viria com canalizallo de guas pluviais,

2. rede de abastecimento de gua;

3. rede de esgoto;

... dislribuiao de energia eltrica e lIumirlaao piJblica;

5. recolhimento de reslduos slidos urbanoS;

6. tratamento de reslduos slidos urbanos; e

c) densidade demogrAfica superior a cinco mil habitantes por km2.

Art 3 Constilui rea de Pre servao Permanen te e Area com largura mlnima, em
projeo horizontal , no entorno dos re servatrios artifici ais. medida a partir do
nlv&l mb imo normal de:

I - trinta metros para os reservatrios artifLciais situados em reas urbanas

consolidada s e cem metros para reas rurais;

11 quinze melros, no mlnlmo, para os reservatrios artificiais de gerao de

energia ellrica com at dez nadares. sem prejuizo da compensao ambi8lllal.

til quinze metros, no mlnimo, para rflS8fVatfios artificiais nao utmzados em

abastecimen to pblico ou gerallo de energia eltrica. com at vinte hectares de
superllcie e localizados em lirea rUfal.

l ' Os limites da rea de Pre servalo Permanente, previstos no Inciso I,

poderAo ser ampliado s ou reduzidos, observando-se o patama r mlnlmo de trinta
metros, conforme estabel ecido no licenciamento ambiental e no pleno de
recursos hldricos da bacia onde o reservat6rio se insere, se houver.

2' Os Imites da rea de Preservallo Permanente , previstos no inciso li,

somente poderllo ser ampllaoos, conforme estabelecido no licenciamento
ambiental, e, quando houver, de aCOloo com o plano de recursos hldricos da
bacia onde o reservatrio se insef8.

3' A reduo do limile da luea de Preservao Permanenle, jli"evisla no "

desle artigo nao se aplica as areas de ocorrncia original da floresta ombrf,1a
densa poro amazOnica , il'lClusiYe os cerradOes e aos reservatrios artifH:iais
ut~izados para f,ns de abastecimento plbtlco.

.." A ampliaao ou redullo do limite <Ias reas de Preservallo Permanente, a

que se refere o 1' . dever ser estabelecida considerando, no mlnlmo. os
seguintes critrios:

1 caractertsticas ambientais da bacia hldrogrAfica;

11 geologia, geomooologia, hldrogeologia e fi siog rafi a da bacia hidrogrifiea;

.,.
111 - tipolog ia vegetal;

IV - representatividade ecolgica da area no bioma presente denlro da bacia

hidrografica em que esta inserido, notadamente a e~istncia de espcie
ameaada de extino e a importncia da ~rea como corredor de biodiversidade;

V - final idade do uso da gua;

VI - uso e ocupao do solo no entorno:

VII _ o impacto amb iental causado pela implantao do reservatrio e no enlorno

da Area de Preservao Permanen te at a faixa de cem metros.

5' Na hiptese de reduo, a ocupao urbana. mesmo com parcelamento do

soto atravs de toteamento ou subdiviso em partes ideais. dentre ou tros
mecanismos. nl'lo poder exceder a dez por cento dessa rea, ressalvadas as
benfeitorias existentes na rea urbana consolidada, a poca da solicitao da
ticena prvia amb iental.

6' Nao se aplicam as disposies deste artigo s acumu laes artifIciais de

agua. inferiores a cinco hectares de superfleie. desde qu e no resu ltantes do
barram en to ou represamento de cursos dagua e no localizadas em Area de
Preservaao Permanente. a exceo daquelas destinadas ao abastec imento
pUbl ico.

Art. 4' O empreend edo r, no &mbito do procedimento de licenciamento ambiental,

deve elaborar o plano ambiental de conservao e uso do entorno de reserva trio
artificial em conformidade com o termo de referncia exped ido pelo rgo
amb iental competente. para os reservatrios artificiais destinados a geral'lo de
energ ia e abastecimento pOblico.

I' Cabe ao r9ao ambiental competente aprovar o plano ambienta l de

conserval'lo e uso do entorno dos reservatrios artifIciais. considerando o plano
de recursos hldricos, quando houver, sem prejulzo do procedimento de
licenciamento ambiental.

2' A aprovaao do plano ambiental de consef'iaao e uso do entorno dos

reservatrios artificiais devera ser precedida da realizao de consulta publ ica,
sob pena de nulidade do ato administrativo, na forma da Resolul'lo CONAMA n'
09. de 3 de dezemb ro de 1987. naquilO que for apli cvel. informandose ao
Ministrio PbliCO com antecedncia de trinta dias da respectiva data.

3' Na anl ise do plano ambiental de conservaAo e uso de que traia este
artigo, sera ouvido o respectivo comit de bacia hidrografica, quando houver.

4' O plano ambienta l de conserval'lo e uso poder~ indicar areas para

implantaao de plos turlsticos e lazer no entorno do reserva trio artificial, que
nl'lo podero exceder a dez por cento da rea totat do seu entorno.

5' As reas previstas no pargrafo anterior somente pederao ser ocupadas

respeitadas a legislal'lo municipa l, estadua l e federal. e desde qu e a ocupaao
esteja devidam enle licenciada pelo lgao ambiental competente.

Arl. 5' Aos empreendimentos Objeto de processo de privatizaao. at a data de

publ icaao de sta Resoluo. aplicamse s exigncias ambientais vigentes
poca da privatizal'lo. inclUSive os cem metros mlnimos de Area de PresBrvaao
Permanente.

'"
Pargrafo nico. Aos empreendimen tos que dispOem de licena de operao
aplicam-se as exigncias nela contidas.

Art. 6 Esta Resoluo entra em vigor na data de sua publicao, incidindo,

inclusive, sobre os processos de licenciamento ambienta l em andamento.

."
 NORMAS - 2013

CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES OAS VARAS OA FAZENDA PBLICA OA CAPITAL

ANEXQIV

RESOLUO CONAMA N 303 DE 20 DE MARO DE 2002

 RESOLUO CONAMA N 303 , DE 20 DE MARO DE 2002

Di, pOe sobre parme1ros. defInies e limites de

Areas de Preservaao Permanente.

o CONSELHO NACIONAL DO MEIO AMBIENTE-CONAMA. no uso da s competncias

que lhe do confe ridas peta Lei nO6.938, de31 de a90sto de 1981, regulamentada pelo
Decreto nO99.274. de 6 de junho de 1990. e tendo em vi sta o disposto nas Leis nos
4.711. de I S de setembro e 1965. 9.433. de 8 de janeiro de 1997. e o " u Regimento
Interno. e

Considerando a funo scio-ambiental da propriedade prevista nos arts. so, inciso

XX III. 170, mIO VI . 182, 2, 166. Inciso 11 e 225 da Constituiao e os princlplos da
prevenao. da precau.io e do poIuldor-pI98dor:

Considerando a necessidade de regulamentar o art. ~ da Lei nO 4.711 . de 15 de

setembro de 1965, no que concerne s Ateas de Preservao Permanente;

Conside randO as responsabilidadet assumidas pelo Brasil por /ora da Conveno da

BiOdiversidade, de 1992. da Conven.io Ramsar . de 1971 e da Conven'o de
Washington, de 1940, bem como os compromissos derivadOS da Oeclaralkl do Rio de
Janeiro, de 1992 ;

Considerando que as reas de Preserva'o Permanente e outros espaos territoriais

especialmente protegidos. como instrumentos de relevante intere sse ambientai .
integram o desenvolvimento sustentavel, objetivo das presentes e fuMas geraes.
resotve :

Art , . Constitui otljeto da presente Resolu.io o estabelecimento de par'meltos.

definies e limites referentes b Ateas de Pre5efYao Peunanente.

Arl. 2" Para os efeitos desta Resolulkl. sao adotadas as seguintes definies:

I - nlval mais alto: nlval alcanado por ocas llo da che ia sa~onal do curso d' agUi
perene ou inter-mitente:

11 - nascente ou olho d' gua : local onde aRora na tu ra lm ente , mesmo que de forma
Intermiten te. a gua subterrnea :

111 _ vereda: espao brejoso ou encharcado, que contm nascentes ou cabeceiras de

cursos dgua. onde h ocorrncia de sotos hi(lromrficos. caracterizado
predominantemente por renq ues de \)I.jritls dei brejo (M aur~ia ftelCUOu) e elulras formas
de vegetao tlpica;

IV morro: etevalkl dei teffeno com cota dei topo em relao a base enlle clnqOenta e
lIezentos metros e encostas com dedMdade SUperiOf a lrinIa por cento
(aproximadamente dezessete 9faus) na linha de maior declMdade;

V montanha: etevalel do tl:ll"renel com cola em relao a base superior a trezentos

metros;

VI - ba se de mOfro ou melntanha : planei hori~onta l definido por planlcl e ou superllcle de

lenol d'gua adj acente ou . nos relevos ondulados. peta cota da depressAo mais ba ixa
ao seu redor;

VII tinha de cumeada : linha que une os pontos mais altos de uma seqOncla de
morros ou de montanhas. constitolndo-se no divisOf de guas:

'"
VIII - restinga: dep$~o afanoso pafalelo a linha da costa, de Iofma get'almente
alongada, produzido por ploeeHOS de sedimentao, onde se encontram dileJentes
eomunldades que reoebem Inlluncla malinha, tambm c()fl$idet'adas comunidades
ed~clI$ por dependerem mais da natureza do substrato do que do clima, A cobertura
vegeta l nas restingas ocouem mosaico, e IIfICOrltra-se em praias , cordOes arenosos,
dunas e depressoes, apresentando , de acordo com o estgio sucesslonal, estrato
herbceo, arbustivos e abreo, este ultimo mais inte riorizado;

IX - mangueza1: ecossistema litorneo que ocorre em terrenos baixos, suJeitos aao

dll$ mars, formado por vasas lodosas recentes ou arenosas, s quais se associa,
predominantemente, a vegetaAo natural conhecida como mangue, com Influncia
Mvlo,marlnha, llpica de solos ~mosos de regiOes estuarinas e com dlsperslio
descOfltnua 30 loogo da costa brasileira, entre os estados do Amap e Santa Catarina;

x - duna: unidade geomorfolglca de coostilu~o pcedominante wenosa, com

aparncia de cOmoso OI.! colina, produzida pela aao dos ventos, s~uada no litoral OI.! no
intl!fior do continente, podendo estar fecobefla, OI.! n~, por vegeta!io:

XI - tabuleiro ou chapada: paisagem de topografia plana , com declividade mdia Infel ior
a dez por cen to, aploximadamente seis graUl> e superficie superior a dez. hectares,
terminada de forma abrupta em escarpa, caracterizando-se a chapada por grandes
superflcias a mais de seiscentos metros de altitude;

XII escarpa: rampa de terrenos com inlinaao ijjuat ou superior a quarenta e cinco
graus, que delimitam relevos de tabuleiros, chapadas e planalto, estando limitada no
topo pela luptura positiva da dedividade (linha de escarpa) e no sop por ruptura
r.egativa da declividade, englobando os depsitos de coItNio que localizam-$8 pr6ximo
ao sop da escarpa ;
XtIt - area urbana consolidada: aquela que atende aos seguintes critfios:

a) definio legal pelo poder publico:

b) existncia de, no mlnimo, quatro dos seguintes equipamentos de inlra,esll'\Itura

urbana:

1, malha viria com canaHzaao de guas pluviais,

2. rede de abastecimen to de gua:

3, rede de esgoto ;

4, distribuio de energia eltrica e llumlnao pUblica :

5, recolhimento de reslduos . 6lid0$ urbanos;

6, tratamento de reslduos $6Iido$ tMbanos: e

c) densidade oemogrf,C!I superlO! a clno"", habilanles por km2,

Art . 3 Constitui rea de Preservalo Permanente a rea situada:

I - em la i ~a marginal, medida a panir do nlvel mais alto, em projeao horizontal, com

largura minima, de:

a) Irinta metros, para o curso d'dgua com menos de dez metros de largura:

b) cinqenta metros, para o curso d' goua com dez a eir1qOenla metros de laroura:

".
c) cem metros, para o curso d' gua com eioqllenta a duzentos metros de largura;

d) duzentos metros, para o curso d'gua com duzentos a seistel1tos metros de largura;

e) Quinhen tos metros , para o curso d'gua com mais de seiscentos metros de largura;

11 - ao redor de nascente ou olho dgua. ainda que interm itente. com ralo mlnlmo de
cinQllenta metros de tal forma Que proteja, em cada caso, a bacia hidrog rfica
contribuinte:

111 ,ao redor de lagos e lagoas natulais, em faixa com melfagem mlnima de:

a) trinla melros. para os Que estejam ,~ua<los em reas urbanas consolidadas;

b) cem metros, para as que estejam em reas rurais. exceto os CQo"p05 dgua com at
vinte hlH:tilfes de superficie , cuja faixa marginal serill de cinQllenta metros;

IV ' em vereda e em faixa marginal. em p.rojeo horizontal, com largura mlnlma de

cinqllenta metros. a parti( do limite do espao brejoso e encharcado;

v - no topo de morros e montanhas, em reas delimitadas a partir da curva de nl vel

correspond ente a dois teros da altura mlnlma da elevaao em relao a base ;

VI - na s li nhas de cumeada. em li rea de limitada a partir da curva de nlvel

correspondente a dois teros da altura. em relao base, do pico mais baixo da
C<Jmeada, fi xandc>-se a curva de nlvel para cada segmento da linha de cumeada
equivalente a mil metros:

VII - em encosta ou pane dasAa, com declividade superior a cem por cento ou quarenta
e cinco graus na tinha de maior declive:

VIII ' nas escaIpaS e nas bOIdas dos tabuleiros e chapadas. a partir da linha de ruptura
em faixa nunca inferior a cem metrO$ em projeo horizontal no sentido do reverso da
escarpa:

IX ,nas restingas:

a) em faixa mlnima de trezentos metros, medidos a partir da li nha de preamar m/ixima:

b) em Qualquer localizao ou ed ensao, Quando recoberta por vegetaAo com lunao

hadora de dunas ou estabilizadora de manllues:

X, em manguezal, em toda a sua e)llenslio:

XI-em duna:

XII ' em altitude superior" a mi1 e oitocentO$ me\lO$, ou, em Estados que nao tenham
tais elevaes. li critrio do lgllO amblen!al competente:

XI II , nO$locais de refllio ou rep.'oduAo de aves migratrias:

XIV, nos locais de refUgio ou reproduAo de exe mp lares da fa una ameaadas de

I-
extlnAo que conste m de lis ta elaborada pelo Poder Pblico Federa l, Estadual ou
Municipal:

XV, nas praias, em locais de nTdificaAo e reproduAo da fauna silvestre.

."
Pargrafo nk:o. Na ocorrncia de dois ou mais morros ou montanhas cujos cumes
estejam separados entre si por distncias inferiores a quinhentos metros, a Area de
Presel'lao Permanente abrangerll o conjunto de morros ou montanhas. delimitada a
partir da cUl'la de nlvel correspondente a dois teros da al1ura em relao 11 base do
morro ou montanha de menor al1ura do conjunto, aplicando-se o que segue:

I - agrupam-se os morros ou montanhas cuja proximidade seja de at quinhentos

metros entre seus topos:

11- identiFlcase o menor morro ou montanha;

lIt - traa-se uma linha na cUl'la de nlvel correspondente a dois teros deste: e

IV _ considera-se de preseMlo permanente toda a /lrea acima deste nivel.

Art . 4 O CONAMA estabelecerll, em Resoluo especfica. parmetros das Areas de

Presel'lao Permanente de resel'lalrios artificiais e o regime de uso de seu en torno .

Art . 5 Esta Resoluo entra em vigor na data de sua publicao. revogando-se a

Resoluo CONAMA 004, de 18 de setembro de 1985.

."
 NORMAS - 2013

CAJUFA - CENTRO DE APOI O AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA P8LlCA DA CAPITAL

ANEXQV

REGIO PARA INCORPORAO

 NORMAS- 2013

CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PU8L1CA DA CAPITAL

ANEXO V

RECOMENDAOES PARA ANLISE DE REGIO PARA INCORPORAO

Em havendo determinacao judicial para a verificai'io da viabilidade tcnica, legal e

mercadolgica, a fim de considerar o imvel avaliando inserido em regii'io para
incorporai'io, deveri'io ser atendidas as recomendaes abaixo.

1. Para ser enquadrada como 'regii'io para incorporai'io', o engenheiro

avaliador dever fundamentar a decisi'io em pesquisa de mercado de
incorporaOes, obedecendo os parmetros:

a. os elementos coletados deveri'io estar, exclusivamente, na quadra

do avaliando ou em quadras adjacentes, contemporneos ao
avaliando.

b. a negociao de cada imvel, que formar o terreno para

incorporao, dever ser comprovada, obrigatoriamente. atravs
da matricula do competente Registro de Imveis.

c. todos os elemenlos referentes uma incorporao deveri'io

apresentar o mesmo proprietrio e podero estar ainda
individualizados, devendo no entanto serem adjacentes.

d. as benfeitorias existentes nos elementos coletados, deveri'io ser

descontadas do valor da oferta, utilizandose o estudo EdificaOes
. Valores de Venda 2002'.

e. dever ser comprovada a existncia de no mlnimo 2 (duas)

Incorporaes que obedeam ry> CritriOS anteriormente expostos.

( // Y!i ~ t7~ ."

 NORM AS- 2013
CAJUFA - CENTRO DE APOIO AOS JUIZES DAS VARAS DA FAZENDA PUBLICA DA CAPITAL

ui n"W" llvo d" miuo r .. ao ;or, Ino;or .,

... ... ... ... ...
. .
~. ~. ~. ~.

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... ... ~. ... ~ . ~. ... ...
... ... ... ~ . ... ... ~ . ... ...
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. ...
~. ~ ~

... ... ... ... ... ... ~. ~

_ lote . valia ndo

I llot 'djK<!ntel. com mll, k " l.. com o mfiMO _iollriQ, ......idos tlI' I uniruloo porI ......."",lJo
I 1""'0, adja<ontol. com mll'k......"'" O mfiMO P<. iotMiD. ,dqurlclos tlI' I "rilicfJ,o pofl -.:"''''''fJo

2. Em regiao para incorporaao, a avallaao do Iole dever ser fe ita,

preferencialmente, de modo direlo (V, "A.. x V..), utilizando se como valor unitrio
de leHeoo (V.), a mdia saneada da pesquisa de incorpOl'a6es.

Pa rgrafo nico: para a aplicaao do item '2.'. o lote avaliando dever ser pa sslvel de

~
uniftCaao com outros lotes, pala a implanlao de IlcorporaAo.

d
4? ,1