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Normativa Vigente

ACUERDO No. 029-16


(EXPDENSELASNORMASTCNICASNACIONALESPARAELCATASTRO
DEBIENESINMUEBLESURBANOSRURALESYAVALOSDEBIENES
OPERACINYCLCULODETARIFASPORLOSSERVICIOSTCNICOSDE
LADIRECCINNACIONALDEAVALOSYCATASTROSDELMINISTERIO
DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA)

Arq.MaradelosngelesDuartePesantes
MINISTRA DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

Considerando:

Que,elnumeral1delartculo154delaConstitucindelaRepblicaestablecequealasMinistrasyMinistrosdeEstado,ademsdelas
atribuciones establecidas en la ley, les corresponde: Ejercerlarectoradelaspolticaspblicasdelreaasucargoyexpedirlosacuerdosy
resolucionesadministrativasquerequierasugestin

Que,elartculo226ibdemdispone:LasinstitucionesdelEstado,susorganismos,dependencias,lasservidorasoservidorespblicosylas
personasqueactenenvirtuddeunapotestadestatalejercernsolamentelascompetenciasyfacultadesquelesseanatribuidasenla
ConstitucinylaLey.Tendrneldeberdecoordinaraccionesparaelcumplimientodesusfinesyhacerefectivoelgoceyejerciciodelos
derechosreconocidosenlaConstitucin

Que,elartculo58delaLeyOrgnicadelSistemaNacionaldeContratacinPblicaestablecequeCuandolamximaautoridaddelainstitucin
pblicahayaresueltoadquirirundeterminadobieninmueble,necesarioparalasatisfaccindelasnecesidadespblicas,procederaladeclaratoria
deutilidadpblicaodeinterssocialdeacuerdoconlaLey

Perfeccionadaladeclaratoriadeutilidadpblicaodeinterssocial,sebuscarunacuerdodirectoentrelaspartes,hastaporellapsomximode
noventa(90)dassinperjuiciodelaocupacininmediatadelinmueble.

Paraesteacuerdo,elpreciosefijar,tantoparabienesubicadosenelsectorurbanocomoenelsectorrural,enfuncindelavalorealizadoporla
DireccindeAvalosyCatastrosdelaMunicipalidadenqueseencuentrendichosbienes,queconsiderarlosprecioscomercialesactualizadosde
lazona

Que,elartculo63delReglamentoalaLeyOrgnicadelSistemaNacionaldeContratacinPblicadisponequeelavalodeuninmueblese
establecer(...)enfuncindelqueconstareenlarespectivaUnidaddeAvalosyCatastrosdelMunicipioenelqueseencuentreubicadoel
inmuebleantesdeliniciodeltrmitedeexpropiacin,elcualserviraefectosdedeterminarelvalorapagaryparabuscarunacuerdoenlos
trminosprevistosenlaley.

EnlosGobiernosAutnomosDescentralizadosMunicipalesoMetropolitanosquenocuentenconlaDireccindeAvalosyCatastros,oa
peticindeesaentidad,elavalolopodrefectuarlaDireccinNacionaldeAvalosyCatastrosDINAC,paratalefectosepodrsuscribirun
conveniodecooperacininterinstitucional.

Asimismo,laDireccinNacionaldeAvalosyCatastrosDINACrealizarelavalosiesquehabiendosidorequerido, elGobiernoAutnomo
DescentralizadoMunicipaloMetropolitanonoefectuareyentregareelavaloenelplazodetreintadasdepresentadalapeticin

LosMinistrosdeEstadoson
Que,elartculo17delEstatutodelRgimenJurdicoAdministrativodelaFuncinEjecutivaERJAFEestablece:
competentesparaeldespachodetodoslosasuntosinherentesasusministeriossinnecesidaddeautorizacinalgunadelPresidentedela
Repblica,salvoloscasosexpresamentesealadosenleyesespeciales

Que,elartculo55ibdemdeterminaque:LasatribucionespropiasdelasdiversasentidadesyautoridadesdelaAdministracinPblicaCentral
eInstitucional,serndelegablesenlasautoridadesurganosdeinferiorjerarqua,exceptolasqueseencuentrenprohibidasporLeyopor
Decreto

Que, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda -MIDUVI-, fue creado mediante Decreto Ejecutivo No. 3, de 10 de agosto de 1992; y, publicado
en el Registro Oficial No. 1, de 11 de agosto de 1992;

Que,medianteDecretoEjecutivoNo.688,de10demarzode2011,publicadoenelRegistroOficialNo.410,de22demarzode2011,secreel
SistemaNacionaldelCatastroIntegradoGeoreferenciadodeHbitatyVivienda,cuyoobjetivoes(...)registrardeformasistemtica,lgica,geo
referenciada y ordenada, en una base de datos integral e integrada, los catastros urbanos y rurales, que sirva como herramienta para la
formulacindepolticasdedesarrollourbano
Que,elartculo2delreferidoDecretoEjecutivoestableceque:LarectoradelSistemalaejercerelMinisteriodeDesarrolloUrbanoy
Vivienda,quedandofacultadoaexpedirpolticasnacionalesylosactosadministrativosparaelcorrectofuncionamientodelSistemaenelmarco
delaConstitucin,laleyyelpresenteDecretoEjecutivo,elcualcoordinarconlosGobiernosAutnomosDescentralizados

Que,medianteDecretoEjecutivoNo.585,de18defebrerode2015,elseorEcon.RafaelCorrea,PresidenteConstitucionaldelaRepblicadel
Ecuador,designalaArq.MaradelosngelesDuartePesantescomoMinistradeDesarrolloUrbanoyVivienda

Que,medianteAcuerdoNo.017CG2016,de15deabrilde2016,laContraloraGeneraldelEstadoexpidielREGLAMENTOGENERALPARA
LAADMINISTRACIN,UTILIZACIN,MANEJOYCONTROLDELOSBIENESYEXISTENCIASDELSECTORPBLICO,publicado
RegistroOficialNo.751,de10demayode2016,queensuartculo27establece:Elavalodelosbienesmuebleslorealizarnservidoresque
poseanlosconocimientoscientficos,artsticosotcnicosylaexperiencianecesariaparavalorarlosbienesdesignadosporlamxima
autoridad,quienesconsiderarnelvalorcomercialactual,elpreciodeadquisicin,elestadoactual,elvalordebienessimilaresenelmercado
y, en general, todos los elementos que ilustren su criterio en cada caso, de manera que se asigne su valor razonable o valor realizable neto. De
noexistirunservidorqueposealosconocimientoscientficos,artsticosotcnicosylaexperiencianecesariaparavalorarlosbienes,se
recurriralacontratacindeunperitosegnlanaturalezaycaractersticasdelosbienesdequesetrate.Elavalodelosbienesinmuebleslo
realizarnlasmunicipalidadesydistritosmetropolitanosrespectivosconsiderandolosprecioscomercialesactualizadosdelazona.Enlas
municipalidadesquenocuentenconlaDireccindeAvalosyCatastroselavaloloefectuarlaDireccinNacionaldeAvalosyCatastros

Que,laReformaalEstatutoOrgnicodeGestinOrganizacionalporProcesosdelMinisteriodeDesarrolloUrbanoyVivienda,expedidomediante
Acuerdo Ministerial No. 051-15 del 27 de noviembre de 2015, establece como atribuciones y responsabilidades del Ministro/a, las siguientes:

a)EjercerlarepresentacinlegaldelMinisteriodeDesarrolloUrbanoyVivienda,pudiendocelebraranombredeeste,todaclasedeactos
administrativos,conveniosycontratosnecesariosparaelcumplimientodesusobjetivosdeconformidadalalegislacinvigente.

Que,medianteAcuerdoMinisterialNo.002315,de31dejuliode2015,seemitilaCodificacindelTextoUnificadodeLegislacindel
MinisteriodeDesarrolloUrbanoyVivienday,ensuartculo16dispone:"LaDINAC,serlainstanciaencargadadedesarrollareimplementar
actividadesyserviciosquepermitanlaimplementacindelSistemaNacionaldeCatastroIntegradoGeoReferenciadodeHbitatyViviendadel
cual el MIDUVI es el ente rector (...)

Que,elincisotercerodelenunciadoartculotextualmenteestablece:PorlosservicioseintervencionesdelaDINACquesondesucompetencia,
seaplicarelcuadrodetarifassealadoenelReglamentoqueemitirelMinisteriodeDesarrolloUrbanoyViviendaparaelefecto:

Que,esnecesarioestablecerrequisitosmnimos,criteriostcnicos,polticas,directricesymetodologasdeaplicacinnacional,queregulenla
formacin,mantenimientoyactualizacindelcatastrourbanoyruraldebienesinmueblesascomotambin,lasactividadesrelacionadasala
valoracindebienesurbanosyrurales

Que,esimportantedisponerdeuninstrumentoquepermitaestablecerrequisitosyprocedimientosparalaoperacin,clculoycobrodetarifasdelas
actividadesdelaDireccinNacionaldeAvalosyCatastros

Enejerciciodesusfacultadeslegales,atribucinqueleconfiereelnumeral1delartculo154delaConstitucindelaRepblicadelEcuador
artculos17y55delEstatutodeRgimenJurdicoyAdministrativodelaFuncinEjecutiva:

Acuerda:

Expedir las siguientes: NORMASTCNICASNACIONALESPARAELCATASTRODEBIENESINMUEBLESURBANOSRURALESY


AVALOSDEBIENESOPERACINYCLCULODETARIFASPORLOSSERVICIOSTCNICOSDELADIRECCINNACION
DEAVALOSYCATASTROS.

TtuloI
CONSIDERACIONES GENERALES
Art. 1.- Objetoymbitodeaplicacin.Elpresenteinstrumentotieneporobjetoestablecerlineamientosgenerales,requisitosmnimosycriterios
tcnicosaplicablesalaestructuracindelSistemaNacionaldeCatastroIntegralGeoReferenciadodeHbitatyVivienda,quepermitaregularla
formacin,mantenimientoyactualizacindelcatastroensuscomponenteseconmicos,fsicos,jurdicosytemticosascomolavaloracin
individual y masiva de los bienes inmuebles para garantizar resultados confiables, imparciales y transparentes.

ElMinisteriodeDesarrolloUrbanoyViviendaencalidaddeenterectordelSistemaNacionaldeCatastroIntegralGeoReferenciadodeHbitaty
Vivienda,emitelasNormasTcnicasdeCatastroyAvalosaplicablesenlasEntidadesCompetentesyatodoslosentesAvaluadoresjurdicoso
naturales a nivel nacional.

AdicionalmenteesteinstrumentocontieneelprocedimientodetarifadoporserviciosdeasistenciatcnicadelaDireccinNacionaldeAvalosy
Catastros -DINAC.
Art. 2.- Definiciones.- Cuandoenelpresenteinstrumentooenlosdocumentosjurdicosyoperativosrelacionados,semencionenoutilicenlas
siguientesabreviaturasotrminos,seentenderlosiguiente:

1.Avalo.Esladeterminacindelvalorcomercialdeunbien,realizadaporunprofesionalcompetente,deacuerdoacriteriospreviamente
establecidosydesarrollandounametodologaadecuadaalfinpropuesto.

2. Bienes ambientales.- Sonlosrecursosutilizadosporelserhumanocomoinsumosenlaproduccinoenelconsumofinal,quesegastany


transforman como el agua, madera, las sustancias medicinales, objetos que son productos de la naturaleza directamente valorados y aprovechados por
el ser humano.

3. Bien mostrenco.- Sonaquellosbienesinmueblesquecarecendedueoconocido.

4. Catlogodeobjetosgeogrficos.permitelacatalogacindeobjetosgeogrficos,susatributosydominios,conlafinalidaddeconstruirunabase
geogrficaquefaciliteelalmacenamiento,procesamiento,disponibilidad,intercambio,actualizacinydifusin.

5.CatastroEconmico.Eselregistroencuyasbasesconstandatosdescriptivoscorrespondientesalvalordelosinmueblesdeterminadoatravs
dediferentesenfoques,biencomoelmapadevaloresdelsueloapartirdelcualsedefinepolticatributaria.

6.CatastroFsico.Eselregistroencuyasbasesconstandocumentoscartogrficosydatosdescriptivosquecaracterizanalsueloyalas
construcciones de cada inmueble.

7.CatastroJurdico.Es el registro en cuyas bases constan los datos personales de los tenedores del inmueble (propietarios, poseedores u
ocupantes),biencomolosdocumentoscartogrficosylosdatosdescriptivosquepermitenidentificardeformaclaraellmitedelaposesinefectiva
determinadoporelusodelpredio,materializandoporentesnaturalesoantropolgicos(paredes,carcas,etc.),enrelacinallmitejurdicoque
correspondaalainterpretacindelosttulos.

8.CatastroTemtico.Sonregistrosencuyasbasesconstandocumentoscartogrficosydatosalfanumricoscorrespondientesalosaspectosde
infraestructuracomosonlasredesdeaguayalcantarillado,energaelctrica,gas,telefona,cableentreotrosambientalcuyoobjetivoesevaluarla
calidadambientaldelmediofsiconaturalyelcomportamientourbanoysocial.Losmismosquesonadministradasporempresasprivadaso
institucionespblicasdediferentesnivelesyreasdegobierno.

9. Catastro Territorial Multifinalitario (CTM).- EselmodelocatastralquerelacionalosDatosCatastralesBsicosregistradosenelInventario


CatastralBsicodelaEntidadCatastralTerritorial,conlosCatastrosTemticos.Laarticulacininterinstitucionalsebasaenacuerdosoconveniosa
travsdeloscualesinstitucionesytemassevanincorporandodeformagradualalsistemadeinformacincatastral.Sematerializamedianteuna
InfraestructuradeDatosEspacialeslocalconformadadeacuerdoalasnormasyestndaresdefinidosporelConsejoNacionaldeGeoinformtica
(CONAGE).

10. Ciclos vegetativos.- Sonlasetapasfenolgicasdeloscultivossemiperennesyperennes.Lasetapasociclosvegetativosson:

Ciclototaldevida:desdelasiembrahastaeldescarteosustitucindeplantas

Ciclodelevante:desdelasiembrahastaeliniciodeproduccin

Cicloproductivo:desdelainiciacindelaproduccinhastaeldescarteosustitucindeplantas.

11. Clave Catastral.- Eselcdigoqueidentificaalobjetocatastraldeformanicayexclusivarespectoasulocalizacingeogrfica,mismoquese


conformarapartirdelacodificacinoficialdelInstitutoNacionaldeEstadsticasyCensos(INEC)paraprovincia,cantnyparroquiayla
conformacinsubsecuentedelaclave,serdeterminadalocalmenteyestarconformadaporzona,sector,manzanaylote.

12.CoeficientedeVariacin.Eslarelacinporcentualentreladesviacintpicaoestndaryelpromedio.

13.DatosCatastralesBsicos.SonlosqueconformanelInventarioCatastralBsicodelosprediosubicadosdentrodelajurisdiccindela
EntidadCompetentecontemplandosusatributoseconmicos(valordelsueloydelasconstrucciones),fsicos(forma,dimensionesyubicacingeo
referenciada)yjurdicos.

14.DatosGeogrficosCatastrales.Sedenominaalarepresentacingrficaquedefinelaidentificacin,delimitacinydeslindedelosprediosy
susrespectivasconstrucciones,cualquieraqueseaelusooactividadalaqueestndestinados,constituyndoseensuconjuntoelsoportegrficoy
catastral.EstcompuestaporlosPlanosCatastralesylasCartasPrediales.

15. Entidad Competente.- ParaestanormasereferiralGobiernoAutnomoDescentralizadoMunicipaloMetropolitano

16. Entidad Catastral Territorial.- Eselrganomunicipalresponsableporelregistroylapublicacindelosdatosbsicoscorrespondientesalos


prediosyalosobjetoscatastraleslegalesdederechopblicoyprivadodesujurisdiccin.CorrespondealasactualmentedenominadasJefaturaso
DireccionesdeAvalosyCatastros.

17. Infraestructura de Datos Espaciales (IDE).-Eselconjuntodepolticas,leyes,normas,estndares,organizaciones,planes,programas,


proyectos,recursoshumanos,tecnolgicosyfinancierosintegradosadecuadamenteparafacilitarlaproduccin,elaccesoyusodelainformacin
geoespacialregional,nacionalolocal,paraelapoyoaldesarrollosocial,econmicoyambientaldelospueblos.

18.InventarioCatastralBsico.EselinventariooficialysistemticodetodoslosprediosdelaEntidadCompetente,administradoporelCatastro
Territorial, y constituido esencialmente por:

Datosdescriptivosreferentesaloscomponenteseconmicos,fsicosyjurdicosdelospredios.

Planoscatastralesoriginalesgeneradosporlevantamientosaldetalle.

Cartaspredialesdigitalesgeoreferenciadas.
Mapadevaloresdelsuelourbanoyrural.

19. Inventario Catastral Multifinalitario.- EselinventarioterritorialoficialysistemticodelaEntidadCompetente,coordinadoporlaEntidad


CatastralTerritorial,constituidoporelInventarioCatastralBsicoybasesdelosCatastrosTemticos.SiendoqueelCTMesmodular,noexisteun
modelonicodedatosniuninventariotipo,ambosdependendelacapacidaddearticulacindelaadministracindelaEntidadCompetente.

ParalaestructuracindelInventarioCatastralMultifinalitariodelaEntidadCompetenteesnecesarioque:

SeadopteunabasecartogrficacatastralnicaparatodoslosaliadosdelCTM.

SecorrelacionelaclavecatastraldelInventarioCatastralBsicoconlosidentificadoresdefinidosporlasinstitucionesresponsablesporlos
diferentesCatastrosTemticos.

Seregistrenlosdatosesencialesparatodoslosaliados,esdecir,losdatosquepuedenmantenerseactualizadosconeficiencia.

20. Lote.- Eslaunidadterritorialmnimadondeseubicaunprediourbanooruralasociadoaunapropiedadyaseajurdicaonatural,delimitada


generalmenteporvas,otroslotesyaccidentesgeogrficos.Sereconocecomolotelostrminos:terreno,suelo,solar.

21.Modeloderegresin.Esutilizadopararepresentardeterminadofenmeno,conbaseenunamuestra,teniendoencuentalasdiversas
caractersticasinfluyentes.

22. Predio.- Eslamenorunidaddecatastro,correspondealbieninmuebledeextensinterritorialcontinua,definidaporloslmitescorrespondientes


aunoomsttulosdepropiedad,unaposesinounaocupacinejercida.Sereconocecomopredio,eltrmino:parcelacatastral.

23.PolgonoCatastral.Espaciogeogrficoquecontieneunconjuntodeprediosruralesedificadososinedificardemarcadoporaccidentes
geogrficosy/ovaspblicas.

24.RedGeodsica:conjuntodevrticesgeodsicos,materializadossobrelasuperficieterrestreatravsdeunmojnoplacasubicadasensitios
seleccionadosRedPasivaoconjuntodeestacionesdemonitoreocontinuodedatosdelGPSy/oGNSSRedactiva,distribuidasestratgicamente
enunentornogeogrfico,estaredmaterializadaformarparteyporendeseencontrarenlazadaalSistemaGeodsicoNacionalensuscomponentes
horizontal y vertical.

25.REDGEODSICANACIONAL(RENAGE). Correspondealamaterializacindelsistemadereferencia,medianteunconjuntodemarcaso
hitos,consusrespectivascoordenadas.Dichasmarcasohitosseencuentranestratgicamentedistribuidasenelterritorionacional.

26. Sector.- Espaciogeogrficoquecontieneunconjuntodemanzanasopolgonoscatastrales.

27.Sueloruraldeexpansinurbana.Eselsueloruralquepodrserhabilitadoparasuusourbanodeconformidadconelplandeusoygestinde
sueloencadajurisdiccindelaEntidadCompetente.Elsueloruraldeexpansinurbanadebersersiemprecolindanteconelsuelourbanodel
cantnodistritometropolitano,aexcepcindeloscasosespecialesquesedefinanennormativasecundaria.

28. Suelo urbano consolidado.- Es el suelo urbano que posee la totalidad de los servicios, equipamientos e infraestructuras necesarios y que
mayoritariamenteseencuentraocupadoporlaedificacin.

29.Suelourbanodeproteccin.Eselsuelourbanoqueporsusespecialescaractersticasbiofsicas,culturales,socialesopaisajsticas,opor
presentarfactoresderiesgoparalosasentamientoshumanos,deberserprotegidoyenelcualserestringirlaocupacinsegnlalegislacin
nacionalylocalcorrespondiente.Paraladeclaratoriadesuelourbanodeproteccinlosplanesdedesarrolloydeordenamientoterritorial
municipalesometropolitanosacogernloprevistoenlalegislacinnacionalambiental,patrimonialoderiesgo.

30. Suelo urbano no consolidado.- Es el suelo urbano que no posee la totalidad de los servicios, infraestructuras y equipamientos necesarios y que
requieredeunprocesoparacompletaromejorarsuedificacinourbanizacin.

31.Valoracinmasiva.Consisteenasignarvaloresdeformaextensiva,globalazonasdesimilarescondicionesqueposeenparmetrosqueson
comuneseidentificaatodoslosprediosqueseencuentranenlamisma,esdecirsinunaidentificacinprecisaynicadelbienobjetodelamisma.

32. Zona.- Espaciogeogrficoquecontieneunconjuntodesectoresparafacilitarlagestin,administracinyplanificacindelaEntidad


Competente.
Art. 3.- Siglasy/oAcrnimos.

CONAGE ConsejoNacionaldeGeoinformtica
CNT: CorporacinNacionaldeTelecomunicaciones
DINARDAP DireccinNacionaldeDatosPblicos
DPA: DivisinPolticaAdministrativa
IGM InstitutoGeogrficoMilitar
ISO OrganizacinInternacionaldeEstndares(InternationalOrganizationforStandarization)
MINTEL Ministerio de Telecomunicaciones
MEER MinisteriodeElectricidadyEnergaRenovable
MSP MinisteriodeSaludPblica

CaptuloI
CLASIFICACINDEBIENES
Art. 4.- Los bienes se clasifican de acuerdo a la aplicabilidad para:

Avalosycatastros

oUrbanos(Sueloyconstruccin)

oRurales(Tierrayconstruccin)

Lavaloracinindividual(tasacin)enbienesmuebles:

o Cultivos, pastos y forestales

o Semovientes

o Maquinaria y Equipo.

o Bienes y servicios ambientales.

TtuloII
CATASTRO
Art. 5.- Clave catastral.- Cadapredioylotedeberestaridentificadodeformainequvocaconunaclavecatastral,siguiendolaestructura
presentada en la Tabla No. 1 y Tabla No. 2.

Tabla No. 1: Clave Catastral Urbana

Propiedad Horizontal
Componentes de la clave catastral Provincia Cantn Parroquia Zona Sector Manzana Lote
Bloque Piso Unidad
Nmerodedgitos 2 2 2 2 2 3 3 3 2 3

Tabla No. 2: Clave Catastral Rural

Componentes de la clave catastral Provincia Cantn Parroquia Zona Sector Polgonocatastral Lote
Nmerodedgitos 2 2 2 2 2 3 3

Paragenerarelpolgonocatastralsedeberprocurarseguirlmitesnaturales(ros,quebradas,etc.)y/oantrpicos(vas,senderos,canalesetc.)que
sean foto identificables.
Art. 6.- Administracindelasclavescatastrales.Sedebertomarlassiguientesconsideraciones:

a.Laclavecatastralsedeberutilizartantoparaprediosurbanoscomoparaprediosrurales,enestosltimossecodificarconcerosloscampos
correspondientesapropiedadhorizontal.Enprediosurbanosquenoestndeclaradosenpropiedadhorizontalsellenarconceroloscampos
correspondientes a: bloque, piso, unidad.

b.Parareasurbanassedeberutilizarlaunidadmanzanayparalasreasruralesseutilizalaunidadpolgonocatastral.

c.Siunpredioesfraccionadoseasignaracadaunadelasfraccionesresultantesunanuevaclavecatastralcancelndoselaclavecatastraldel
prediomatriz,estaclaveseregresadayquedarregistradaenelarchivohistrico.

d.Sidosomsprediosconclavecatastralasignadaseunifican,seleasignarunanuevaclavecatastralalpredioresultante.Lasclavescatastrales
anterioressecancelarnyseconservancomoantecedentehistricoynopodrusarsenuevamente.

e.Enelcasodequeunprediosedeclareenpropiedadhorizontal,sedebermantenerlaclavecatastraldelprediomatriz,ysellenarnloscampos
correspondientes a: bloque, piso, unidad.

f.Todaslasinstitucionesqueprestenserviciosasociadosalprediodebernutilizarlaclavecatastralcomoenlacedeinformacin.

g.Encasodedetectaralgnerrorenlaasignacindelaclavecatastral,lorectificarlaEntidadCompetentealaquepertenezca.
h.Sicambialaestructuradelaclavecatastraldeberdejarseregistradaenelarchivohistrico.

CaptuloI
COMPONENTES DEL CATASTRO MULTIFINALITARIO
Art. 7.- ElCatastroMultifinalitarioestcompuestoporlossiguientescomponentes.

1.Componenteeconmico.Loselementosbsicosson:

a) Valor del suelo

b) Valor de las construcciones

2.Componentefsico.Loselementosmnimosson:

a) Predio.- Losdatosesencialesdecaracterizacinson:

Clavecatastral

Nmerodepredio(cuandotienedelcatastroanterior)

Nombresector

Tipodepredio

Rgimendetenencia(Propiedadhorizontal,Unipropiedad)

Nombredelpredio

Usodelpredio

Direccin(ejeprincipal,placapredialyejesecundario)

reagrficadelloteopredio

Dimensindelfrente

Localizacinenlamanzana

Coberturanaturalpredominante(rural)

Ecosistemarelevante(rural)

Infraestructura,servicioseinstalaciones

oTipodevadeacceso

o Rodadura

oOtrasvasdeacceso

o Aceras

o Bordillos

o Agua

o Sanitarias

oEnergaElctrica

oRecoleccindebasura

o Comunicaciones

o Transporte urbano

o Disponibilidad de riego (rural)

oMtododeriego(rural)
o Instalaciones especiales

Linderosocolindantes

Planodelpredioolote

Fotografadelafachada

Actualizadorpredial

Fiscalizador

b)Construccin.Losdatosesencialesdecaracterizacinson:

Cdigodeidentificacindelaconstruccin(BloqueoPH)

Cdigodeidentificacindelpiso

Niveldeedificacindelpiso

Condicinfsica

Valorcultural

Estadodeconstruccin

Aodeconstruccin

Aoderestauracin

reaconstruida

Usoconstructivodelpiso

PropiedadHorizontal

oAlcuotaoreadeclarada

o Unidad de medida

oreadeaumentoconstructivo

Elementosconstructivos

o Estructura

o Acabados

c) Obras complementarias o mejoras.- Losdatosesencialesdecaracterizacinson:

Tipodeobraomejora

Material

rea

Estado

d) Vivienda.- Losdatosesencialesdecaracterizacinson:

Cdigodeunidad

Clasificacin

Tipodevivienda

Condicindeocupacin

Jefedehogar(Documentodeidentificacin,nombres)

DatosCensales
o Acabados del piso

o Estado del piso

o Agua para consumo humano

oEliminacindeexcretas

oEnergaelctrica

oEliminacindebasura

oNmerodehabitaciones(excluye:bao,cocinaynegocio)

oNmerodedormitorios

oEspaciosparabaarseoduchas

o Tenencia de la vivienda

oNmerodehabitantes

o Observaciones

oTienetelfonoconvencional

oNmerodetelfonoscelulares

o Servicio de internet

3.Componentejurdico.Losdatosesencialesdecaracterizacinson:

a) Datos del propietario, poseedor, posesionarlo

Tipodepropietario(NaturaloJurdica)

Personerajurdica(Pblicooprivado)

PersonaNatural

oDocumentodeIdentificacin

o Nombres

oEstadocivil(Encasodesercasadoingresarlainformacincnyuge)

oTelfono

oCorreoelectrnico

Cnyuge

oDocumentodeIdentificacin

o Nombres

o Estado civil

oTelfono

oCorreoelectrnico

PersonaJurdica

oRaznsocial

o RUC

o Inscrito en (Ministerio o superintendencia)


oLugardeinscripcin

oNmero(Acuerdooregistro)

oRepresentanteLegal(Documentodeidentificacin,nombrescompletos)

b) Datos copropietario (s) en derechos y acciones

Copropietario(Documentodeidentificacin,nombrescompletos)

Porcentajedeparticipacindecadacopropietario

Fechadeinscripcindelosttulosdepropiedaddecadacopropietario

c) Tenencia

Documentottulodepropiedad

a.Nmerodenotara

b.Provinciadeinscripcindelttulo

c.Cantndeinscripcindelttulo

d.Fechadeprotocolizacin

e.FechadeinscripcinenelRegistrodelaPropiedad

f.rea(Unidad)

Sinttulo

a)Requiereperfeccionamientodelttulo

b)Aossinperfeccionamiento

c)Aosqueestenposesin

d) Nombre del pueblo o etnia (de ser el caso)

e)Formadeadquisicin

4.Componentetemtico.Para la estructura del Inventario Catastral Multifinalitario de la Entidad Competente es necesario que:

SeadopteunabasecartogrficacatastralnicaparatodaslasEntidadesqueaporteninformacinparaelCTM.

SecorrelacionelaclavecatastraldelInventarioCatastralBsicoconlosidentificadoresdefinidosporlasinstitucionesresponsablesporlos
diferentescatastrostemticos.

SeregistrelosdatosesencialesparatodaslasEntidadesquecontribuyanconinformacinparaelCTM,bsicamentelosdatosquepueden
mantenerse actualizados con eficiencia.

Nota: LasfuentesdeinformacintemticasedebernobtenerdelasinstitucionesgeneradoresconformealCatlogoNacionaldeObjetos
GeogrficosascomotambinMEERCNT,MINTELyotros.

CaptuloII
CARTOGRAFABSICACONFINESCATASTRALES
Art. 8.- reasurbanasyrurales.ContienenlosobjetoscatastralesmnimosespecificadosenelAnexoCatastro:AyBademsdelosdescritosen
elCatlogodeObjetosparaCartografaBaseconFinesCatastralesEscala1:1000y1:5000respectivamentedefinidoporelInstitutoGeogrfico
Militar.

Laexactitudposicionalparacartografabsicaes:

Planimetra.Laprecisindelosobjetoscartogrficosnodebesersuperiora0.3multiplicadoporeldenominadordelaescala.(Instituto
PanamericanodeGeografaeHistoria(IPGH).EspecificacionesParaMapasTopogrficos.ECUADOR:InstitutoGeogrficoMilitar)

Altimetra.Laprecisinaltimetradelosobjetoscartogrficosnodebesermayora1,5porlaprecisinhorizontal.(ASPRS Positional Accuracy


Standards for Digital Geospatial Data, 2014)
CaptuloIII
DATOSCARTOGRFICOSCATASTRALES
Art. 9.- Losdatoscartogrficosseregistranendostiposdedocumentos:losPlanosCatastralesylasCartasPrediales.
Art. 10.- Planos catastrales.- Corresponde a planos originales de: lotizaciones, unificaciones o divisiones de predios, elaborados a partir de
mtodoscartogrficostcnicamenteaceptadosquegaranticenlasprecisionesdescritasenestanormarepresentadosenformatosanalgicoodigital,
generalmenteenescalasquevaranentre1:100y1:1.000.
Art. 11.-Caractersticasdelosplanoscatastrales.

Loslmitesfsicosdelosprediosdebernconstituirunafigurageomtricacerradayserrepresentadosenlosplanoscatastrales.

Loslmitesfsicosdebernserlevantadosconunatoleranciadel2.1460porladesviacinestndar,esdecirserealizarauncontroldecalidadcon
un nivel de confianza del 90%

Losprediospuedenserubicadosporposicionamientoabsoluto(georeferenciadoenSIRGASEcuador)paratodoslosplanoscatastralesemitidosa
partirdelapromulgacindeesteinstrumento.

Elplanocatastraldeberconteneruncroquissegnttulodepropiedaddelbieninmueble.

Losplanosdebernserregistradosenunarchivonico(mapoteca)delaEntidadCompetente.
Art. 12.- Cartas prediales.- Elaboradasapartirdemtodoscartogrficostcnicamenteaceptadosquegaranticenlasprecisionesdescritasenesta
norma.
Art. 13.-Caractersticasdelascartasprediales.

LoslmitesfsicosdelosprediosdebernconstituirunafigurageomtricamentecerradayserrepresentadosenlasCartasPrediales.

Lacartografapredialpuedeserestructuradaatravsderecopilacindedocumentoscartogrficosexistentes,queserndebidamentevalidadapara
verificar sus precisiones.

LasCartasPredialesdebernserreferidasalaproyeccinUniversalTransversaldeMercator(UTM),tomandocomobaseelSistemade
ReferenciaGeocntricoparalasAmricas(SIRGASEcuador),materializadoporlaRENAGE,laREGME(RedGeodsicaactivademonitoreodel
Ecuador), o por la red que Ecuador adopte.

LaEntidadCompetenteenelmbitodesuautonomaycompetencia,deberimplantar,conservarymantenerlainviolabilidaddelosmarcos
vinculadosalSistemadeReferenciaGeodsicoNacional,deacuerdoalasdisposicionesdelInstitutoGeogrficoMilitarIGM

LasCartasPredialescorrespondientesajurisdiccioneslocalizadasenmsdeunazonaUTMpodrnextenderunadelaszonashastaellmitedesu
territorio,deformaquelarepresentacinseacontinua.

LoslmitesterritorialesdebernserregistradosenlaEntidadCatastralTerritorial,siguiendoelordendepreferenciacomenzandopor:

o Predios

o Manzanas (urbano)

oPolgonos(rural)

o Sector

o Zona

o Parroquias

oPermetrourbano

o Cantones

o Provincias

Enelcasodeduplicidaddeunatributoparadeterminarellmite,prevalecerelordendepreferenciapresentadoenestetem.

ElorigendealtitudesconsignadoenlasCartasPredialesserelnivelmediodelmar,materializadoenunmojnlocalizadoenelmaregrafodeLa
Libertad (Provincia de Santa Elena), o aquel que el Ecuador adopte.

Loslevantamientosyreplanteosdeobras,subdivisionesdeprediosynuevaslotizacionesdebernserreferenciadosalSistemadeReferencia
GeodsicoNacional,apoyadosenlosmarcosdelaEntidadCompetenteoenlasestacionesquecomponenlaRedGNSSdeMonitoreoContinuodel
Ecuador - REGME.

LaadministracindelaEntidadCompetentedeberexigir,atravsdelaEntidadCatastralTerritorial,lademarcacindelosvrticesdelos
inmueblesqueannolaposean,comorequisitoprevioalaemisindelCertificadoCatastral.
LaEntidadCompetentequeposeaDatosGeogrficoscatastralesgeoreferenciadosbajootrosistemadereferencia,deberadecuarlaalsistema
UTM para alimentar al Sistema Nacional de Catastro.

LosobjetoscatastralesmnimosespecificadosenelAnexoCatastro:AyBademsdelosdescritosenelCatlogodeObjetosparaCartografa
BaseconFinesCatastralesEscala1:1000y1:5000paraelurbanoyruralrespectivamentedefinidoporelInstitutoGeogrficoMilitar.

CaptuloIV
FORMACINDELINVENTARIOCATASTRALBSICO
Art. 14.- Consideraciones generales.-

LosingresosdeprediosnuevossedebernrealizarenlaEntidadCatastralTerritorialquepertenezcanlospredios,deacuerdoconellmitepoltico
administrativo determinado por la Entidad Competente.

Cuandounpredioestubicadoenunazonadondeconcurrandosomslinderospolticosadministrativos,cadaporcindesuelocorrespondienteal
prediosetienequegraneargeogrficamenteensutotalidadeidentificarconuncdigonicopropioalcantndondeseencuentrelamayor
proporcindelsuelo.

CadaprediotienequeestarrepresentadoeidentificadoenlasbasescatastralesadministradasporlaEntidadCompetentequecorresponda.

Conflictodelmites.Cuando se presenten diferencias entre propietarios y/o poseedores de predios colindantes, la Entidad Catastral Territorial
deberregistrarenelcatastromientrasseobtengaladecisinlegalporpartedelaautoridadcompetentedetalformaquesepuedainscribir
definitivamenteloslinderosdelosprediosqueestnenconflicto.

Conflictos entre propietarios sobre un mismo predio.- SisediereelcasodedosomsttulosdepropiedadinscritosenelRegistrodela


Propiedadprovenientesdeunmismopredio,sedeberinscribirenelcatastroaquientengaelttuloconelregistromsantiguo,hastaquela
Autoridad Competente dirima el derecho.

Predios municipales.- SedeberregistraranombredelaEntidadCompetentecorrespondiente.

Bien mostrenco.- Losprediosdeclaradoscomomostrencossedebernregistrarprovisionalmentecomotalesy,unavezqueseencuentren


regularizadosdeacuerdoaloslineamientosvigentes,secatastrarnanombredelaEntidadCompetentedondeestnubicados.

Comunas ancestrales.- Sedeberregistraranombredelasrespectivascomunasancestrales,deacuerdoconlosactosadministrativosde


constitucin,adicinomodificacinydemsdocumentosdeidentificacin,expedidosporlaAutoridadCompetente.

Dentro del territorio de las comunas ancestrales no proceden inscripciones catastrales a nombre de otra persona o entidad, salvo que exista previo
ttulodepropiedadlegalmenteinscritoenelRegistrodelaPropiedad.

Reservas naturales nacionales.- CuandosetratedesuelosdereservasnaturalesnacionalesqueconformanpartedelPANEsedeberregistrara


nombre de la Autoridad Ambiental Nacional.

Propiedad horizontal.- Sedeberregistrarenlabasededatosanombredelpropietarioopropietariosseanpersonasnaturalesojurdicas,tantos


registroscuantosprediosPHfigurenenlaescriturapblicaregistradaquelasautorizyteniendoencuentalosporcentajesdecopropiedado
participacindefinidosenladeclaratoriadepropiedadhorizontal.

Bienesdeusopblico.Sedeberregistrardeacuerdoconloscorrespondientesttulosdepropiedad,siexistieren,ylareglamentacinvigenteen
cada Entidad Competente.

Fraccionamiento,subdivisin,urbanizacin.Sedeberregistrarenelcatastrocadaunodelosprediosresultantesdelosprocedimientos
administrativosdeautorizacinparafraccionarelsuelo,losprediossedebernregistrarconclavescatastralesnuevas.

Unificaciones/Consolidaciones.- Sedeberregistrarenelcatastroelnuevopredioresultantedelaunificacinconunaclavecatastralnueva.

Entodosloscasosanterioreslaautoridadcatastraldebersolicitaralospropietarioslainformacinrelativaalinderos,reasyplanosparala
respectivainscripcincatastraldesusbienes.

Losinformantesidneosparadatosdeviviendasson:

o Jefe/a de hogar

ol/lacnyuge

oPersonade15aosoms,quehabitepermanentementeenlavivienda

Losdatosvlidosdeviviendasonlosproporcionadosporelinformanteidneo.

Enelcasodeviviendashabitadasysininformanteduranteellevantamientodeinformacinsedeber:
o Realizar una visita adicional.

oAveriguarelnmerodeviviendasexistentesyregistrarlas.

oEntregaraldueodelpredioovecinoslanotificacinparaqueunmiembrodelafamiliaseacerquealasoficinasdelaEntidadCompetentea
proporcionarinformacindelavivienda.

Cuandolosinformantesdelaviviendaseresistanaproporcionarlosdatosselesdebernotificarparaqueproporcionenlosmismosenlasoficinas
de la Entidad Competente.

Enelcasoqueelinformanteproporcionedatosincompletos,recabarinformacinvisualhastadondeseaposible.
Art. 15.- Etapas.-

a.Programacindelproceso.Generar un cronograma detallado de cada una de las actividades a efectuarse.

b.Anlisisdeinformacinexistente.Utilizarlainformacinalfanumricacatastralycartogrficaexistente,previaevaluacinycontroldecalidad
afindedefinirloquevaagenerary/oactualizar.Sedeberverificarlaprecisinyexactituddelainformacincartogrficabasepreexistenteal
procesocatastral,siprovienedelacompilacindeplanosdigitalesofsicostcnicamenteelaborados,siprovienedetopografa,fotogrametrao
cualquierotromtodocartogrfico.Encasodequelosdocumentosdisponiblesseandibujosocroquis,stosnosedebernutilizarniconsiderar
comocartografa.

c. Planeamiento catastral.- Definirelmbitodetrabajotomandocomobaselosinsumoscartogrficamenteaceptadosquegaranticenlasprecisiones


descritasenestanormayverificandoloslmitesdelaszonasurbanasyruralesquedebernserconcordantesconloestablecidoenelPlande
Ordenamiento Territorial vigente en la Entidad Competente.

d.Investigacinjurdica.Coordinar con el Registro de la Propiedad con la finalidad de verificar el estado legal de los predios a intervenir.

e. Generacindatosgeogrficoscatastrales.Producir mediante procesos que pueden ser directos o indirectos

f.Controlgeodsico.GarantizarquelaredGeodsicaLocalesteenlazadaalaRedGeodsicaNacional

g. Trabajos de campo.- Gestionarlafichapredial,enformatofsicoodigital,confechayfirmadelapersonaresponsabledelatomadeinformacin


y su fiscalizador; en el caso de que no es posible acceder al interior del predio o unidad de vivienda, notificar a la Entidad Catastral Competente.

h.SistemadeInformacinGeogrficoCatastralLocal (SIGCAL).-Ingresartodalainformacingrficaydescriptivalevantadaencampo
correspondientealajurisdiccindelaEntidadCatastralTerritorial.

i.Procesamientodelainformacin.ProcesarinformticamentelainformacingrficayalfanumricaingresadaenelSIGCAL.

j. Control de calidad.- Garantizar la calidad y veracidad de los datos recolectados en cada etapa del levantamiento catastral.

k.Valoracincatastral.Esrequisitobsicoparaestafaselainformacingrficayalfanumricamnimadeterminadadentrodelosprocesosde
valoracincatastraldetalladosenlaNormadeAvalos.

l.Exposicininformacincatastral.Comprendelavalidacindelosresultadosyunasocializacinpblicadelosresultadospreviasu
implementacin.
Art. 16.- Documentos preliminares.- Paralaformacindelcatastrosedebercontarconlossiguientesdocumentos:

Reglamentacindelusodelsuelovigente(PlandeOrdenamientoTerritorial)

Delimitacindelpermetrourbano.

Lmitedelreadeintervencin.

Lascartaspredialesgeoreferenciadas,tomandocomobaseelSistemadeReferenciaGeocntricoparalasAmricas(SIRGASEcuador)conlas
precisionesespecificadasenelArtculo.9

Planos,ortofotografas,imgenessatelitalesocualquierproductocartogrficamenteaceptadosquegaranticenlasprecisionesdescritasenesta
norma.
Art. 17.- Productos.- Comoresultadodelaformacincatastralsedeberobtenerlossiguientesproductos:

CartografaBsicaCatastral.

CartasPredialesgeoreferenciadasdetodoelterritoriointervenido.

Mapadezonashomogneaseconmicas.

Mapadevalordesuelo.
Tablas,modelosocualquierotroinstrumentoutilizadoparaelclculodevaloresunitariosparalossuelosyconstrucciones.

Fichacatastralparacadapredioconsurespectivaconstruccinsilotuviere.

Basededatoscontodalainformacinlevantadaencampo.

Estadsticascatastrales(nmerodeprediosnuevos,nmerodeinconsistenciasencontradas,nmerodehectreasintervenidas,predios
consideradoscomosolares,reasnuevasdeconstruccinincorporadasalcatastroenprediosenUnipropiedadypropiedadhorizontal).

Memoriatcnicadetodoslosestudiosrealizados.

CartografaTemtica.
Art. 18.- Trabajos Finales.- Sedeberprocesarlainformacinobtenidaencampolamismaquesealmacenarenlabasededatoscatastral
alfanumricaygrfica,apartirdelacualsepuedegenerar:estadsticas,informes,certificadosydemsreportesconlafinalidaddeservircomo
baseparalagestincatastraldecadaEntidadCompetente.

CaptuloV
MANTENIMIENTO DEL CATASTRO
Art. 19.- Sedebermanteneractualizadalainformacindecadaunodelosprediosylasvariacionesquestosexperimentenensuscomponentes:
econmico,fsicoyjurdicoapartirdelingresodelosinmueblesalcatastroporlosprocesosdeformacinoactualizacin.
Art. 20.- Objetivos del mantenimiento catastral.-

a. Manteneractualizadoslosdatoscartogrficoscatastralesylabasededatoscatastralesdeacuerdoconloscambiosqueexperimentenlospredios.

b. Realizar el control en las transacciones inmobiliarias entre el catastro y el Registro de la Propiedad de cada Entidad Competente.

c.Establecerlabaseimponibleparalaliquidacindelimpuestopredialytodoslosdemsimpuestosytasasquetengansufundamentoenelavalo
catastral.
Art. 21.- Personal capacitado.- Serequierepersonaltcnicoespecializadoentemascatastrales.LaEntidadCatastralTerritorialserencargadade
capacitaryactualizarlosconocimientosdelpersonaltcnicodelaEntidadCompetente.
Art. 22.-Mtododeactualizacinporgoteo.Utilizalevantamientosplanimtricosgeoreferenciadosoinspecciones,correspondeamodificaciones
enlotesoconstruccionesydependendelavelocidaddelmovimientoinmobiliario,porloquedichaactualizacinservariableenlapsoy
localizacinenelterritorio.
Art. 23.-Actualizacinporautogestin.Solicitalainformacinrequeridamediantecoordinacindirectaconlossectoresdelaadministracin
pblicay/oprivada,generadoresdedichainformacin,sinnecesidaddelevantardatosencampoporpartedelosfuncionariosdecatastro.
Art. 24.-Actualizacincontinuadelcatastro.Elmantenimientocatastralnodeberinterrumpirseduranteelprocesodeactualizacindela
formacincatastral.
Art. 25.-Obligatoriedaddecomunicacin.Los propietarios o poseedores de lotes o construcciones que no hayan sido incorporados al catastro,
deberncomunicaralaEntidadCatastralTerritorial,presentandosucduladeidentidad,RUCopasaporte,laubicacindelosmismos,elrea,la
escrituraregistradaodocumentodeadquisicin,ascomolafechadeterminacindelasconstrucciones,conelfinderegistrarlosinmueblesenel
catastro.
Art. 26.Egresocatastralporubicacinerrnea.- Cuando por orden legal, judicial o administrativa se cambia un predio de una Entidad
Competenteaotra,elpredioseegresardelabasededatosrespectivay,simultneamenteseinscribeenlabasededatoscatastralcorrespondiente
a la otra Entidad Competente. El cambio se inscribe catastralmente por acto administrativo.
Art. 27.Omisincatastral.Elingresodelosprediosquenoconstanenelcatastrodeberserapartirdelafechadelaescrituraoensudefecto,
desde la fecha en que el solicitante manifiesta ser propietario o poseedor del predio.
Art. 28.Archivodedocumentacinderespaldo.Losdocumentosgeneradosenlosprocesosdeformacinyactualizacincatastral,juntoconlos
documentosaportadosporlospropietariosqueproporcionensoportealasoperacionesdelmantenimientocatastral,debernserarchivadosdetal
maneraquepermitansuconservacinyfcilconsultaencadaunadelasEntidadesCatastralesTerritorialesdelasEntidadesCompetentes.

CaptuloVI
ACTUALIZACINDELCATASTRO
Art. 29.- Enelprocesodeactualizacincatastralsedeberdesarrollarlasmismasactividadescontempladasenelprocesodeformacin,encuanto
seacompatibleconesteltimo.

Documentosmnimos:

Basededatoscatastralvigente

Cartografapredial

Productos:

CartografaBsicaCatastral
CartasPredialesgeoreferenciadasdelterritoriointervenido.

Fichacatastralparacadapredio.

Basededatoscontodalainformacinlevantadaencampo.

Estadsticascatastrales.

Memoriatcnicadetodoslosestudiosrealizados.

Cumplidoslostrabajosdeactualizacincatastralsedeberprocesarlainformacinlevantadaencampoeincluirenlabasededatosvigentedela
Entidad Competente.
Art.30.Tiposdeactualizacin.

Modificacin.Elnicoelementoquenosemodificaeselcdigonicocatastral,losdemsdatospuedenvariar.

Inscripcinoegreso.Puedetratarsedeunamanzana,predio,construccin,tantoenUnipropiedadcomoenpropiedadhorizontal.

CaptuloVII
VALIDACINDEINFORMACINCATASTRAL
Art. 31.-ValidacinNormaNTEINENISO28591:2009.Lavalidacindelainformacinbasadadelapresentenormasecumplirconlos
siguienteslineamientosyrequisitosmnimos:

Definirlamagnitudotamaodellote(poblacin).

DeterminarelcdigodetamaodelamuestraparaelnivelgeneraldeinspeccinII.

Seleccionarlostemsdelamuestraenfuncindelmuestreoaleatoriosimple

Seleccionarelplandemuestreosimpleparainspeccinnormal

Seleccionarelnivelaceptabledecalidaddel6.5

Determinarlacantidaddedefectosaceptables(Ac)yrechazables(Re)

Revisinyseguimientodelosresultados.
Art. 32.-ComponentesmnimosparalavalidacindelageoinformacindeacuerdoalaNormaISO19157:2075.CalidaddelaInformacin
Geogrfica.

a. Completitud.- Presenciayausenciadefenmenos,susatributos,relacionesyloselementosson:

Comisin:Datosexcedentes

Omisin:Datosausentes

b.Consistencialgica.Gradodeadherenciaalasreglaslgicasdelaestructuradelosdatos,atributos,relacionesyloselementosson:

Consistenciaconceptual:Adherenciaalasreglasdelmodeloconceptual

Consistenciadedominio:Adherenciadelosvaloresasudominio

Consistenciadeforma:Gradoenquelosdatossealmacenandeacuerdoconlaestructurafsica.

Consistenciatopolgica:Correccindelascaractersticastopolgicasexplcitamente.

c. Exactitud posicional.- Losfenmenosyelementosson:

Exactitudabsolutaoexterna:Proximidadentrelosvaloresdecoordenadasreportadosylosvaloresverdaderosoaceptadoscomotales.

Exactitudrelativaointerna:Proximidadentrelasposicionesrelativasdelosfenmenosysusrespectivasposicionesrelativasverdaderaso
aceptadas como tales.

CaptuloVIII
SISTEMADEINFORMACINGEOGRFICOCATASTRALLOCAL(SIGCAL)
Art. 33.- LasEntidadesCompetentesdebernanalizarlosrequisitosmnimosparagarantizarelsoporteeimplementacindeloscomponentes
tecnolgicosencuantoahardware,comunicacionesysoftware.Lavariacinenestosrequerimientos,dependendelvolumendeinformacinque
gestiona cada Entidad Competente.
Art. 34.-CaractersticasdelSIGCAL.ElSistemadeInformacinGeogrficaCatastralLocal,(SIGCAL)estandarizalageneracin,
administracin,mantenimientoyactualizacindelainformacincatastralconformealosestndaresnacionaleseinternacionalesrelacionadosconla
geoinformacinatravsdelaISO,CONAGEentreotros.

Open Source.- SistemadesarrolladoenCdigoAbierto,lenguajes,librerasyotrosrequeridos.

Base de datos.- Detipolibre,tantoparalapartegrficacomoparalaalfanumrica.

Multiplataforma.- Permitelaimplementacinendiferentestiposdesistemasoperativos.

TipoWeb.Arquitectura orientada a la Web.


Art. 35.- Funcionalidades del SIGCAL.-

a. Seguridad.- Controlyseguridadpornivelesdeaccesoydeacuerdoalosrolesdelusuariolosmismosquedebernserparametrizablescontroles
deAuditorainformtica.

b.Integracindedatos.Manejacombinadamentelosdatosalfanumricosygrficosenlaspartespertinentesdelsistema.

c. Integridad.- Medidasdeseguridadparaevitarlaprdidadedatosenlastransaccionesdelsistema.

d. Operatividad catastral.- Elsistemadeberpermitir:

Realizarlasactividadescatastralesurbanasyruralesenunsolosistema.

Manejarygestionartodoslosprocesospara:formacin,mantenimientoyactualizacin.

RealizarlosavalosrespectivosdelospredioshastagenerarlaBaseImponibledeacuerdoaestanormaycuyaconfiguracinseaparametrizable.

EmisindevariosreportesconinformacincatastralgrficayalfanumricarequeridasporlaEntidadCompetente.

Consultasyreportesporvarioscriterios(depreferenciaintegraralsistemaunreporteadorautomtico).

Controltopolgico.

OperacionesdegeoprocesamientoyanlisisespacialdeacuerdoalosprocesoscatastralesynecesidadesorequerimientosdelaEntidad
Competente.

Opcionesdeprocesosgeoestadsticosyemisindereportespordiferentescriteriosporpantallaeimpresos.

Administracindelsistemaparametrizableymantenimientodetablas.

e. Manuales.- Elsistemadebertenermanualesde:usuarioenlnea,administradorytcnico,yenformatodigital.

LasEntidadesCompetentesquedispongandeSistemasdeInformacinCatastralesdetipoPropietarioodecdigoabierto,debernmodificaro
adaptarlaprogramacinpertinente,conlafinalidaddequecumplanconlodescritoenestaNorma.

Lascapacidadesdelsistemaquedebernserimplementadasconposterioridadson:

TodotitularcatastralpuedeteneraccesoalainformacindelosprediosdesupropiedadatravsdelaWeb.

InteroperabilidaddelsistemacatastralconotrasinstitucionesdelEstado.

Clientesligeros,desarrollodeaplicacionesparadispositivosmviles,paracapturadedatoscatastralesensitio.

CaptuloIX
PUBLICACINEINTERCAMBIODELAINFORMACINCATASTRAL
Art. 36.-Publicacin.LainformacinrequeridaparaelSistemaNacionalIntegraldeCatastroGeoReferenciadodeHbitatyViviendaesla
definida en los Anexos Catastro: A, B y C delpresenteinstrumento,sinperjuiciodequecadaEntidadCompetentepuedaincorporarinformacin
adicionalocomplementariaensusSistemasdeInformacinGeogrficaCatastralLocal.

Estainformacinserdecarcterpblicoconrelacinaloquedictaminanlasleyesynormativasvigentes,conelfindepromoverelseguimientoy
laparticipacinciudadanaalamisma.
Art. 37.-InformacindelSistemaNacionalIntegraldeCatastroGeoReferenciadodeHbitaty Vivienda.ElMIDUVIatravsdelaDireccin
NacionaldeAvalosyCatastrosDINAC,publicarlainformacincatastralensuinfraestructuradedatosespacialesdemaneraquefacilitesu
bsqueda,visualizacinydescargaapoyndoseenherramientasinformticasyserviciosdemapaswebconsusrespectivoscatlogosdemetadatos.
Art. 38.- Intercambiodeinformacin.LaDINARDAPalmacenarlaBasedeDatosdelSistemaNacionaldeCatastroIntegradoGeoReferenciado
deHbitatyVivienda,conformeResolucinNo.24NGDINDARDAP2013.Elintercambiodeinformacinentrelossistemasdeinformacin
geogrficolocal(SIGCAL)ylaplataformadelaDINARDAPseloharutilizandolosestndaresestablecidosporestaEntidad.
LosrequisitosquedebencumplirlasEntidadesCompetentesparalacargadeinformacinenlosformatosestablecidosporestanormaseencontrarn
enlapginawebdelaDINARDAP

TtuloIII
AVALOS

CaptuloI
REQUISITOSYPROCEDIMIENTOSPARALAVALORACIN
Art. 39.-Requisitosydocumentosmnimos.Son los especificados en el siguiente cuadro.

CULTIVOS, BIENES Y
MAQUINAS VALORACIN
TIPO DESCRIPCIN INMUEBLES PASTOS Y SEMOVIENTES SERVICIOS
Y EQUIPOS MASIVA
FORESTALES AMBIENTALES
Solicituddeavalo X X X X X
Escritura X
Ttulodepropiedad,facturade
DOCUMENTO compra,contratodefabricacino X
matrcula
Certificado del Registro de la
X
Propiedad
Ficha catastral actualizada del bien
X
inmueble
Plano de levantamiento
planimtricoy/otopografageo
referenciado, en el que conste el
X X
cuadrodereas,afectacionesy
linderos, en formato digital e
impreso
Informederegulacinurbanao
Lneadefbricaquesealelos
usos de suelo admitidos,
zonificacin,dimensionesdellote X
mnimoomodal,COS,CUS,
afectacionesymsregulaciones
urbanas para ese predio.
Declaratoria de propiedad
X
horizontal
Inventario,caractersticasy
REQUISITO
registros contables de la especie X X
avalorar
Cartografabsica,cartografa
temticaadiferentesescalas,
Planes de Ordenamiento X
Territorial,Diagnsticosocio
econmico
Descripcinyespecificaciones
tcnicasdelbien,estado,historial
delmantenimiento,informacin X
contableydocumentacin
complementaria
Inventario de bienes y servicios
X X
del Ecosistema.
Adicional el Perito puede solicitar
cualquier otro documento y/o
X X X X X X
requisito necesario de acuerdo a la
finalidaddelavaloracin.

Nota: Encasodebienesdeexpropiacinamsdelosrequisitossolicitadosparalavaloracindeinmueblesseadjuntarlasiguienteinformacin:
a)Ultimaresolucindeladeclaratoriadeutilidadpblicadelbienconsurespectivafichatcnicaylaobrapblicageneradaenlosltimosaos.
Art. 40.- Requisitos para el avaluador y revisor.- LosrequisitossepublicarnenlapginawebinstitucionaldelMIDUVI
www.habitatvvivienda.gob.ec
Art. 41.-Procedimientoparalavaloracin.- Comprende:
1.Levantamientodeinformacin:

1.1.RecopilacindeantecedentesSedeberlevantardatosydocumentosnecesariosparalaelaboracindelavalo.Todoslosantecedentes
debernserrevisados,sistematizadosydocumentadosdemaneraquelavaloracinestdebidamenterespaldada.

1.2.Investigacindecampo.Consta de las siguientes actividades:

Inspeccindelbien.Constatalaexistencia,identificacinyubicacindelbienylevantatodoslosdatosquepermitandeterminareluso,tipo,
caractersticasysucondicinfsica.

Enningncasosedeberemitiruninformedevaloracinsinrealizarpreviamentelainspeccindelbien.

Estudio del entorno.- Sedeberlevantaryanalizarloselementosexternos,queincidenenelvalor,talescomo:equipamientourbano,vasy


transportepblico,infraestructuradeserviciosbsicosycomplementarios,usosyclasificacindelsuelo,tipologayalturadelasedificaciones
predominantes,niveldeconsolidacinodeteriorourbanodelsector,caractersticasagrolgicas,distanciaacentrospoblados,entornoambiental,
derechosyrestriccionesycualquierotroelementoqueincidaenelvalor,segnelcaso.

Investigacindemercado.Consisteenlevantarpreciosovaloresdeelementoscomparablesvendidosuofertados,similaresoidnticosalbien
materiadevaloracin.Lainformacindemercadodebersercomplementadacondatosreferidosacostosdeconstruccin,costosdeproduccin,
rendimientos y otros datos que se considere esencial, dependiendo de la naturaleza del bien.

2.Procesamientoyanlisisdedatos.Losdatosobtenidosdurantelainvestigacindecampo,debernsercomparadosconladocumentacin
presentadaporelsolicitante,deexistirdiferencias,sedeberreportarlasituacinalsolicitantedelavaloquiendeberratificarorectificarla
informacinproporcionadayrealizarnuevoslevantamientosporpartedelavaluadorresponsable,enlasInstitucionesfuentes.

Cuandoelavaluadortengarazonesparadudardelacredibilidaddelainformacinfacilitada,deberabstenersedeutilizartalinvestigacin,
debiendosustentarsudecisinenelrespectivoinforme.

Unavezrealizadoelprocesamiento,sedeberanalizarlosdatosparadeterminarlosenfoquesy/omtodosdevaloracinaseraplicados,loscuales
debernserconformeconlanaturalezadelbienavalorar,lafinalidaddelavaloracinylosdatosdelmercadodisponibles.

CaptuloII
ENFOQUESYPRINCIPIOSAPLICADOSALAVALORACIN
Art. 42.Enfoquesdevaloracin.Recogenloscriterios,principiosylosmtodosenbasealoscualessedeterminaelvalordelosbienes.

Cuandoenlavaloracinseutilicemsdeunenfoqueuotroquenoestcontempladoenestanorma,losmismosdebernestardebidamente
analizados y avalados por la Entidad Competente.

Cadaenfoquetienediferentesmtodos,losmismosquesedescribenenelAnexoAvalos:A.

Elperitodeberconocerestosenfoquesysercapazdeelegirjustificadamenteaquellosquehadeaplicarensutrabajo.
Art. 43.- Enfoque de mercado.- Proporcionaunaestimacindelvalorcomparandoelbienconotrosidnticososimilares.Esteenfoqueest
relacionado con el principio de oferta y demanda.

Paralaaplicacindeesteenfoquesedeber:

Realizarlaindagacindesuficientesdatosdepreciosovaloreshomogeneizablesdetransacciones,ofertasdeelementossimilaresoidnticosal
bienmateriadevaloracin,quepermitan,luegodelprocesodehomogeneizacinyunavezdescartadosaquellosquenoreflejanlasituacinrealdel
mercado, disponer de al menos tres datos.

Disponerdepreciosovaloresdetransaccionesyavalosnosuperioresadosaosdeantigedad.

Especificarloscriteriostcnicos,coeficientesy/oponderacionesutilizadosenelprocesodehomogeneizacin.

Elvalorcomercialdelbieneselpromediodelosvaloreshomogeneizados,siemprequeelcoeficientedevariacinseaigualoinferior(<=)ams
(+) o menos (-) 15%.

DebernserutilizadoscomootrasfuentesdeinformacinavalosdelaEntidadCompetente,observatoriosdelvalordelsueloydatosde
avaluadores y/o informantes del sector, en los casos en que el avaluador responsable no haya podido obtener datos suficientes de ofertas o
transacciones directas.

Todaslasfuentesdeinformacindeberncontarconlosrespaldoscorrespondientes:nombrecompletodelavaluador,y/oinformante,direccin,
telfono,georeferenciacinyotrasquecomplementenlaconfiabilidaddelamuestra.

Deberverificarselainformacinobtenidaatravsdeanunciosdeperidicos,avisosclasificados.Sedeberacudiraltelfonoolavisita
personaldelosinmueblesafindeobtenerdatosdetalladossobrelascaractersticasdelosinmueblesquehaganposiblelahomogeneizacin.

Sisetomacomoreferenciatransacciones,avalos,realizadosconanterioridad,selosdeberactualizarconelndicedepreciosalconsumidor,
desdeelmomentodelatransaccinodatoinvestigadohastaelmomentoenquesehaceelavalo.
Lasencuestasconsideradascomootrasfuentesdeinvestigacinslosepodrnutilizarparaconfirmarlosdatosdemercadoobtenidos.Deninguna
maneraelavalosedeberapoyarsolamenteenelresultadodelasencuestasaperitos.Enelcasoenquenoexistandatosdemercadoonosepueda
utilizarningnotromtododevaloracinelavalopodrabasarseenlasencuestasalosperitos.

Cuandoseacudaaencuestasaperitosyprofesionales,selasdeberrealizarbajolossiguientesparmetros:

oHacerreferenciaalpropiobienaavaluaryconstatarqueelentrevistadoconoceelbien.Siexistenlimitanteslegales,deberhacersemencinde
ellasparaqueelencuestadolotengaencuentaenlaestimacindelvalor.

oHacerreferenciaalasunidadesdesuperficiequeusualmenteseutilizanenlazona(hectrea,metrocuadrado).

oRealizarunaestimacinpreviadelvalorasignable,ycuandolainformacinobtenidaenlaencuestadifierasustancialmentedelestimado,selo
debermanifestar,paraqueelencuestadoexpliquelasposiblesrazonesdetaldiferencia.
Art. 44.- Enfoque de renta.- Paradeterminarlaestimacindelvalorporelenfoquedelarentasedebercuantificarlarentabilidaddelbienmateria
delavaloracin,ascomolatasadecapitalizacin,deintersodescuento,aplicablealcaso.Esteenfoquesedeberdeterminarconbaseenlos
principiosdeanticipacinydemayorymejoruso.
Art. 45.- Enfoque de costo.- Paradeterminarlaestimacindelvalorporesteenfoqueesnecesariocuantificarlascaractersticasfsicasdelbien,as
comosuvalordereemplazooreproduccin,afectndoloposteriormenteporlosfactorescorrespondientesaldemritoporedadyconservacin,as
comolasobsolescenciaseconmicas,funcionalesytcnicas.Sedeberdescribirenelinformedevaloracinlanaturalezadelosdemritos
aplicados.

Enelcasoderequerirseelindicadorvalordereproduccinsedeberconsiderarlautilizacindetcnicasymaterialesigualesalosdelbienmateria
delavaloracin.Esteenfoquesedeterminaconbaseenelprincipiodesustitucin.
Art. 46.-Principioseconmicosaplicadosalavaloracin.Losprincipioseconmicosaplicadosalavaloracinson:

Principiodesustitucin.Establecequeelvalordeuninmuebleesequivalentealdeotrosbienesdesimilarescaractersticasquepuedansustituira
aquel.

Principiodeanticipacin.Establecequeelvalorpresentedelbienmateriadelavaloracinsesustentaenlosbeneficiosfuturosquepueden
retribuirsuusooexplotacin,ascomoloscostosygastosasociadosconestos.

Principio de mayor y mejor uso.- Establecequeelvalordelbienmateriadelavaloracindeberdeterminarseconbaseenelusoprobablems


apto,queseafsicamenteposible,apropiadamentejustificado,legalmentepermitidoyfinancieramentefactible,detalmaneraqueseestablezcael
valormsalto.

Principio de oferta y demanda.- Establecequelaescasezinfluyeenlasfuerzaseconmicasdelaofertaylademandayquecuandolaofertasupera


alademandaexistedisminucinenelnivelgeneraldelospreciosdebienesespecficos,mientrasquecuandoocurrelocontrario,steaumenta.Este
principiosealalaexistenciadeunarelacininversaentrelaofertayelprecio,ascomodeunarelacindirectaentrelademandayelprecio.

CaptuloIII
VALORACINDEBIENES
Art. 47.- LosbienesseclasificandeacuerdoalosealadoenelCaptuloIdelpresenteinstrumento.Enlosbienesurbanosloscomponentesa
valorarsonsueloyconstruccin.
Art. 48.-Valoracindelsuelourbano.Paravalorarelsuelourbanosedeberlevantardatosreferentesa:

a.Caractersticasdelentornourbano.

b.Propiedadesintrnsecasdelpredio:tamao,frente,fondo,forma,proporcin,edificabilidad,topografa,servidumbresyafectaciones,entreotros.

Paralavaloracindelsuelourbanosedeberconsiderarlosiguiente:

Realizarlacomparacindepreciosovaloresdebienessimilaresoidnticosalbienmateriadevaloracinquehansidointercambiados
recientementeoqueestnactualmentedisponiblesenelmercado,aplicarelmtodocomparativooelmtodoresidual.(VerAnexoAvalos:A)

Aplicarelmtodoresidualenzonasenlasquenohayasolaresvacantes,sueloenzonasenlasqueelmercadoestdistorsionadoynoseaposible
obtenercomparablescongarantassuficientesparaaplicarotrosmtodos,einmueblesqueporsuscaractersticasactualestenganlaconsideracinde
ruinosos o en mal estado, entre otros.
Art. 49.-Valoracindeconstrucciones.Sedeberlevantardatossobre:usodelaedificacin,readeconstruccinenbasealosplanos
presentadosycomprobacindemedidasenelsitio,tipodeconstruccin,calidadespacialoarquitectnicadelinmueble,calidaddelosmateriales
empleados,edadyestadodeconservacindelinmueble.Paraexpresarlascaractersticasdeloselementosconstructivossedeberutilizartrminos
contempladosenlaramadelaarquitectura,ingenierayconstruccin.

ParalavaloracindeconstruccionesurbanassedeberaplicarelEnfoquedelCostoconlassiguientesconsideraciones:

a.EstimarelCostodereposicinanuevodeunbienigualodecaractersticassemejantesalanalizado,alafechaenqueseestrealizandouna
valoracin.Sielbiennoesnuevo,suvalordeberserafectadoporlosfactoresdedepreciacin.
b.Depreciarsolamentelasedificacionesquetenganmsdeunaodeedad.

c.Valorardeacuerdoasuetapaconstructivaalasobrasinconclusas,considerandonicamentelosvolmenesdeobraejecutadaalafechaenquese
avala.Paralavaloracinlosvolmenesdeobrasemultiplicarporelpreciounitariodecadarubro,depreciadocadaunodeellosporlaedadyel
estadodeconservacin.

d.Costodereposicin,vidatilyvalorresidualdependendelatipologadelaedificacinenavalo.Sedebersealarlafuentedeinformacin
respectiva.

e.Avaluarlasobrascomplementariasoadicionalesconstructivosconelmismoenfoqueasumidoparalavaloracindelasconstrucciones.Esterubro
se lo incorpora al componente: construcciones.
Art. 50.-Valoracindebienesrurales.En los bienes rurales los componentes a valorar son: suelo, construcciones, cultivos, pastos y forestales.
Art. 51.-Valoracindesuelorural.Sedeberlevantardatosreferentesa:

a.Caractersticasdelentorno

b.Caractersticasintrnsecasdelpredio:ubicacin,tamao,linderos,topografa,potencialidadycalidaddesuelo,disponibilidadderiego,
clasificacinagrolgica,infraestructurabsica,servidumbresyafectaciones,entreotros.

ParalavaloracindesueloruralsedeberconsiderarlosEnfoquesdeMercadoyRenta.

ParalaaplicacindelenfoquedemercadosedeberconsiderarlosealadoenelArtculo44del presente instrumento.

Paralaaplicacindelenfoquederentasedeberconsiderarlosiguiente:Elsuelodeberestarenplenaproduccinogenerandoingresoscomo
inmuebledestinadoaexplotacineconmicadisponerporlomenosde2aosdebalancescontablesyestadosdeingresosyegresosenlaunidad
productiva.Conestabasesedeberdeterminarlosflujosfuturosalperodoqueseconsidere,proyectandoingresosyegresoshastaobtenerlas
utilidadesoperacionalesesperadasy,disponibilidaddedatosoficialesquepermitalaaplicacinesteenfoque(horizontesdecapitalizacin,tasasde
inters,ndicedeprecios,entreotros).
Art. 52.Valoracindelasconstrucciones.Paralavaloracindeconstruccionesrurales,referirseenfoquedecostoyvaloracinde
construcciones.
Art. 53.-Valoracindecultivoscicloscortos,semiperennes,perennes.Confinesdevaloracinloscultivosseclasificandecicloscortos,semi
perennes y perennes.

a. Cultivos ciclo corto: Sedebernvalorardeacuerdoalainversinrealizadaenelplanto,alafechadelavaloesdecirseestableceelcostode


laslaboresrealizadasdesdelapreparacindelsuelo,agregndoleloscostosindirectosyunporcentajedeutilidadestimadosegnelestadoy
desarrollodelcultivo,cifraquedebercalcularseconbasealasutilidadesacostumbradasdelcultivoenlaregin.

Encasodeexpropiacin,siestoscultivosseencuentranenperododecosechanosedebernvalorarysedeberdisponerellevantedelamisma
paracultivosqueseencuentrenenplenodesarrollo,suvaloracindeberestimarseconelcostodesuinstalacinhastaelperodovegetativoenque
seencuentre,alafechaenqueseproducelaexpropiacin.

b. Cultivos semi-perennes y perennes: Paralavaloracindeloscultivossemiperennesyperennessedeberntomarencuentalosiguiente:

Separarelvalordelatierradeloscostosdelcultivoysuestructuradeexplotacin.

Considerarlosperodosociclosvegetativosenqueseencuentrenloscultivos.

Tomarencuentalosparmetrosreferentealadensidaddesiembra,talescomo:espaciosentreplantasytipodesiembra.

Enelciclooetapadelevanteelcultivosedebervalorarporelcostodeinversin(similarvaloracindeloscultivosdeciclocorto)yenelciclo
oetapadeproduccinsedebervalorardeacuerdoalarentabilidaddelcultivo.(VerAnexoAvalos:A).

Considerar la edad, estado, rendimiento de los cultivos y el precio de los productos en el mercado.
Art. 54.-Valoracindepastos.Paralavaloracindepastossedebertomarencuentalosiguiente:

Paralavaloracindepastossedeberconsiderarelcostodeinversin(valoracinsimilaracultivosciclocorto),dondesedeberdeterminarlos
costosdeproduccin,elestablecimientodelpastizal,laimplementacinderiego,drenaje,laboresculturales(preparacindelsuelo,rotacinde
potreros,fertilizacin,mezclasforrajeras)yespeciesembrada.

Paralavaloracindeespeciesdepastossemiperennesyperennessedebercomprobarelmantenimientoyestadodelpastizal.Lavaloracin
deberrealizarsedeacuerdoalomencionadoenloscultivossemiperennesyperennes.
Art. 55.-Valoracindeforestales.Paralavaloracindeforestalessedeberconsiderar,elusoqueseleestdandoalaplantacin,deacuerdoa
los siguientes lineamientos:

a.Enelavalodeplantacionesmaderablesobosquesplantados,sedeberanalizarloscomponentespropiosdelsembrocomoalturacomercial,
dimetrodealturadepecho,coeficientedeforma,reabasal,volumen,preciosderbolesenpie,entreotros.

b.Paralosprediosquepresentenreasdedicadasalaconservacin,comobosquesprimarios,secundariosyotros,sedebertomarencuentalo
siguiente:

Determinarelvalordesueloagrcola,deacuerdoalosenfoquesdemercadoy/orenta.

Incrementarunvalorenfuncindelaconservacindelprediomientrasunpredioestbienconservado,seledeberdarelplusvalorconelfinde
estimularlaconservacindelrecurso(bosque).(VerAnexoAvalos:D).

Elvaloradicionaleshastaun100%delvaloragrcola,basndoseenunpuntajedeacuerdoalaclasificacindelaszonasdevidadelpasyen
funcindelossiguientesparmetrosambientales:topologaycorologa,coberturavegetal,recursoshdricosybiodiversidad.

LaEntidadCompetentedentrodesuterritoriodeberrealizarlaclasificacindezonasdevidadeacuerdoalsistemadeL.RHoldridge,quedefine
launidadcentralcomozonadevida,lacualcomprendetemperatura,precipitacinyevapotranspiracin.

Seentiendequeel100%adicional,quesedeberpagaralpredioconservado,noesunvalorporlucrocesanteodaoemergente.Elplusvalorse
lo incorpora como elemento a considerar dentro del valor comercial del predio.

Lavaloracinsedeberrealizarconunequipomultidisciplinarioqueabarquelastemticasambientales.

Lavaloracinforestal,contemplaunplusvalorporlaconservacindelpredioyesconsideradounvalorcomercial.

Lavaloracindeserviciosambientalestienenunvaloreconmicoynodeberserconsideradoenelavalocomercialdelosforestales.

SielEstadorequiereunpredioquetengaconsideracionesdeconservaciny/oproteccin,deberindemnizardeacuerdoaladeterminacindel
justoprecioqueincluyeelvaloragrcolamselplusvalorporlaconservacin.
Art. 56.-Valoracindesemovientes.Paralavaloracindesemovientesdeberconsiderarelenfoquedemercadoyelenfoquederenta.

a.Enfoquedemercadoaplicadoalavaloracindesemovientes:Sedeberrealizarlacomparacindepreciosovaloresdeespeciessimilareso
idnticosalbienmateriadevaloracinquehansidointercambiadosrecientementeoqueestnactualmentedisponiblesenelmercado.Sedeber
tomarencuentalaespecie,raza,volumendeproduccinyotros.

b.Enfoquederentaaplicadoalavaloracindesemovientes:

Paralaaplicacindelenfoquederentasedeberconsiderarlosiguiente:

Sedeberutilizarenelcasoenquelossemovientesnosecomercialicendirectamente,sinoqueformanpartedeunaactividadproductiva,endonde
se obtiene productos, como leche, queso, lana y otros.

Disponerporlomenosde2aosdebalancescontablesyestadosdeingresosyegresosenlaunidadproductiva.Conestabasesedeber
determinarlosflujosfuturosalperodoqueseconsidere,proyectandoingresosyegresoshastaobtenerlasutilidadesoperacionalesesperadas.
Art. 57.-Valoracindemaquinariayequipo.Enlavaloracindemaquinariayequiposedeberidentificarlossiguientesaspectos:descripcin,
nombregenrico,marca,modelo,tipoynmerodeserie,pasdeorigen,estadoactual,estimacindelavidatil,preciooriginal,fechade
fabricacin,aodeadquisicin,valoractualdelamquinaoequiposimilaronuevoydescripcindemejoras.

a.Enfoquedemercadoaplicadoalavaloracindemaquinariayequipo.Paralaaplicacindelenfoquedemercadosedeberconsiderarlo
sealadoenelartculo44delpresenteinstrumento.

b.Enfoquedecostoaplicadoalavaloracindemaquinariayequipo.Paraaplicarelenfoquedecostosedeberdeterminarelcostoderemplazar
unactivoalternativoodeutilidadequivalentealbienobjetodevaluacin,estopuedeserunarplicaexactadelbienobjetoounactivomoderno
equivalente que proporciona la misma funcionalidad.

Conlainformacinrelevantedelbienregistradodurantelavisitadeinspeccin,paralacotizacindeunonuevosedeberconsiderar,entreotros:

Sielbienseencuentraenelmercadoactual,sedebercotizarelmismoequipoomaquinariaanuevo,conelfabricanteoconalgndistribuidor.

Sielbienyanosefabrica,sedebercotizarunequipoomaquinariasustituadelmismofabricante.

Silaempresafabricanteyanoexiste,sedebercotizarunbiendeotraempresaconlasmismascaractersticasosimilares.

Sielbienesusadoselodeberdepreciartomandoencuentalaobsolescenciafsica,funcionalyeconmicadelactivo.
Art. 58.Valoracindebienesyserviciosambientales.Paralavaloracindebienesyserviciosambientalessedebertomarencuentalas
siguientes consideraciones:

a. Los bienes ambientales tienen un valor comercial.

b.Losserviciosambientalestienenvaloreconmicoperonocomercial,nosonsusceptiblesdeapropiacinysernreguladosporelEstado,por
tantonodebernserobjetodeindemnizacinaterceros.

c.Lavaloracinsedeberrealizarconunequipomultidisciplinarioqueabarquelastemticasambientales.

d.Sedeberaplicarelenfoqueecosistmico,queesunaestrategiaproactivaparaunmanejointegradodelatierra,elaguaylosrecursosvivos,que
promuevelaconservacinyelusosostenibledeformaequitativa.

e.ParalavaloracindebienesyserviciosambientalessedebernutilizarlasmetodologasycriteriosdevaloracinemitidosporlaAutoridad
AmbientalNacionalylalegislacinaplicablevigente.

CaptuloIV
VALORACINPARAEXPROPIACIONES
Art. 59.- Enlavaloracindebienesparaexpropiacionessedeberconsiderarlosiguiente:

a.Efectuarunanuncioformalquepermitadefinirunmomentoeneltiempoapartirdelcualseentiendeoficialmentedeclaradounproyectodeinters
social.Esteinstrumentopermiterealizarelavalodelosinmueblesdentrodelaszonasdeinfluenciasdeobraspblicasalvalorprevioalanuncio
pblicodelasrespectivasobras,afindeevitarelpagodeunsobreprecioencasodeexpropiacionesinmediatasyfuturas.

b.Investigarenlosplanesdeusoygestindesueloolosinstrumentosdeplaneamientourbanstico,consideracionestalescomo:usoyclasificacin
delsuelo,delimitacindepolgonos,localizacindeinfraestructura,equipamientoyotros.

c.Determinarlasplusvalas,generadaporlaejecucindelaobrapblica,deacuerdoalanormativavigente.

d.ElavalodeexpropiacindeberseranalizadoyaprobadoporuncomittcnicoformadoencadaEntidadCompetente.

Sedeterminaacontinuacinlasconsideracionestcnicasdevaloracinparadiferentestiposdesuelo:
Art. 60.-Valoracindelsuelourbanoconsolidadoynoconsolidado.Paralavaloracindesuelourbanoconsolidadoynoconsolidadosedeber
considerar lo siguiente:

Elavalocomercialdeberserrealizadodeacuerdoalavaloracindebienesurbanos.

Losmtodosquesedebernaplicarson:elmtodocomparativooelmtodoresidual.(VerAnexoAvalos: A).
Art. 61.-Valoracindelsueloruraldeproduccin.Paralavaloracinruraldeproduccinsedeberconsiderarlosiguiente:

Elavalocomercialdeberserrealizadodeacuerdoalavaloracindebienesrurales.

Losmtodosquesedebernaplicarson:elmtodocomparativooelmtododerenta.(VerAnexoAvalos: A).
Art. 62.-Valoracindelsueloruralparaaprovechamientoextractivo.Paralavaloracinruralparaaprovechamientoextractivosedeber
considerar lo siguiente:

Elavalocomercialdeberserrealizadodeacuerdoalavaloracindebienesrurales.

Losmtodosquesedebernaplicarson:elmtodoelcomparativooelderenta.(VerAnexoAvalos:A).

Losrecursosnaturalesnorenovablesqueseextraendelsuelonosonsusceptiblesdeapropiacin,porlotanto,noselodeberconsiderarenlos
valores a indemnizar
Art. 63.-Valoracindelsueloruraldeexpansinurbana.Lavaloracindelosprediosensueloruraldeexpansinurbana,debertenerencuenta
lacondicindesuelorural,esdecirsuscaractersticasagronmicas,disponibilidaddeagua,pendiente,ubicacinyengenerallacapacidad
productiva del suelo.

Paralaestimacindelvalorcomercialsedeberutilizarlosmtodosdemercadoorenta.(VerAnexoAvalos:A).

Enlavaloracindelsueloruraldeexpansinurbana,porelmtodocomparativo,sedeberconsiderarlosiguiente:

Realizarlainvestigacindeprecios,enzonasrurales,lomscercanaalsectorenavalo.Considerarterrenossinexpectativasdeconstruccino
parcelacinurbanaosuburbanaylomshomogneoencaractersticasalbienobjetodevaloracin,talescomo:tamao,clasificacinagrolgica,
ubicacin,entreotros.

Sinoseencuentranvalorescomparablesdeofertasotransaccionesconbaseenelusorural,sernecesariohacerunainvestigacinmsdistante,
conlocualseobtieneunvalordemercadoanalgico,conlasmismascaractersticasdelsuelorural,peroenunaubicacindiferentenoafectadapor
laespeculacindelsueloconexpectativasurbanasosuburbanas.
Art. 64.-Valoracindelsueloruraldeproteccin.Paralavaloracindesuelodeproteccinsedeberconsiderarlosiguiente:

Lavaloracindelosprediosdebertenerencuentalacondicindesuelorural,esdecirsuscaractersticasagronmicas,disponibilidaddeagua,
pendiente,ubicacinyengenerallacapacidadproductivadelsuelo.

Paralaestimacindelvalorutilizarelenfoquedemercadoorenta.(VerAnexoAvalos:A).

CalcularelvalordeMercadoAmbiental,queeseljustopreciodelsueloprotegidoteniendoencuentalosbeneficiosparalasociedadycubriendo
los perjuicios al propietario.

ParacalcularelvalordeMercadoAmbiental,considerarsuvalorpotencialagrcolaadicionandounplusvalorenfuncindelacalidaddelsuelo
protegido. (VerAnexoAvalos:D).
Elvalormnimodeunsueloruraldeproteccindebersersuvaloragrcola.

CaptuloV
REQUISITOSMNIMOSPARALAESTRUCTURACINDELINFORMEDEAVALO
Art. 65.- ParalaestructuradelinformedeavalosedeberconsiderarlosealadoenelAnexoAvalos:C.

CaptuloVI
VALORACINMASIVACONFINESCATASTRALES
Art. 66.- Lavaloracinconfinescatastralestienecomofinalidadestimarelvalorvenaldelosinmuebles,elcualesentendidocomoelvalorde
mercado,demaneraque,aldefinirlapolticatributaria,sepuedaasegurarlaequidad,lajusticiasocialyfiscal.

Lasvaloracionesdelosinmueblesdeberntomarcomobaselosdatosdelinventariocatastralydatosdelmercadoinmobiliario,atravsdelos
observatorios de valores locales.

LaEntidadCompetentedeber:

Estructurarymantenerlosobservatoriosdevaloresparamonitoreardeformaconstanteelmercadoinmobiliario.Dichainformacindeberser
remitidaperidicamentealaDireccinNacionaldeAvalosyCatastrosDINACconlafinalidaddeconformarelobservatoriodevaloresanivel
nacional.

Calcularlosvalorescatastralesatravsdelamedianadelcocienteentrelosvaloresqueconstanenelcatastroeconmico,enrelacinalos
valorespracticadosenelmercadoinmobiliario,tomandounamuestradedatosestadsticamenterepresentativa.

Medirelgradodeuniformidaddelosvalorescatastralesmedianteelcoeficientededispersinenrelacinalamedianadelcocienteentrelos
valoresqueconstanenelcatastroeconmicoylosvalorespracticadosenelmercadoinmobiliario,tomandounamuestradedatosestadsticamente
representativa.

Realizarunarevaloracincatastralcuandoelniveldelosvalorescatastralesseainferiora70%osuperiora100%,ocuandoelcoeficientede
dispersinseasuperiora30%,dadalainequidadqueestosindicadoresdemuestran.

Aplicarprocesostcnicostransparentes,tomandocomobase,tcnicasestadsticasygeoestadstica.

Lavaloracinmasivaselaclasificaenvaloracinmasivaurbanayvaloracinmasivarural.
Art. 67.- Valoracinmasivaurbana.Loscomponentesdelavaloracinmasivaurbanason:sueloyconstruccin.
Art. 68.-Valoracindesuelourbano.Paradeterminarlosvaloresdelosprediosurbanosyelaborarelplanodevaloresdelsuelo,sedeber
considerarlacartografamnimaconsusrespectivasescalas,conformeloindicadoenlasiguientetabla:

TABLANo.1.Cartografamnimaparalaelaboracindelplanodevalores

No. INSUMO ESCALA


1 Basecartogrfica 1:1.000
2 Regulacindeusoyocupacin 1:1.000-1:5.000
3 Precios unitarios de mercado de suelo 1:1.000
4 Catastral predial 1:1.000 (*)
5 Redesdeinfraestructurabsica(energaelctrica,aguayalcantarillado) 1:5.000 (*)
6 Equipamientourbano(salud,educacin,seguridad,recreativo) 1:5.000 (*)
7 Otrosservicios(recoleccindebasura,transporteurbano,telecomunicacin) 1:5.000 (*)

Nota: (*)Deberentendersecomoescalasmayoresalasescalas1:500,1:1000,1:2000,1:3000y1:4000.

Lacartografatemticamnima,consusrespectivasescalas,quesirvenparaladeterminacindevaloresdelosprediosurbanosysuconsecuente
elaboracindelplanodevaloresdelsuelo,sedescribenconformeloindicadoenlasiguientetabla:

TABLANo.2.Cartografatemticamnima

No. INSUMO ESCALA


1 Pendientes 1:1.000
2 Accesibilidad(Vas,reasurbanas,centrosadministrativos,industrialesyotros) 1:1.000
3 Redesdeinfraestructuraestratgica(oleoductos,poliductos,puertosfluviales,martimos,pistas,aeropuertos,entreotros) 1:25.000

Nota: Las escalas mencionadas corresponden al documento de trabajo como insumo de catastro con su correspondiente margen de error. No expresa
escaladeimpresin.

a.Determinacindeestratosenlazonadeestudio(ZonasHomogneas).Sedeberdeterminarzonashomogneasquerepresentensectores
dondeelmercadoinmobiliariourbanosecomportedemanerasimilar,deacuerdoacriteriosyconsideraciones:urbansticas,administrativas,
circunstanciasdelmercado,ubicacineconmicasocial,quesedebernobtenerdelacartografadetalladaenlasTablasNo.1y2yotrosaspectos
tcnicosconsideradosporcadaAutoridadCompetente.

b. Estudios de mercado inmobiliario.- Paraefectuarlosestudiosdelmercadoinmobiliariosedeber:

Recopilarinformacindetransaccionesefectivasuofertasrealizadasenfirmerealizadasenlosltimos24meses,evitandoaccionesqueafecten
las condiciones de mercado.

Definirlainvestigacinenfuncindelnmerototaldetransferenciasporcompraventay/oofertasrealizadasenlos24meseslasmismasque
debenserrepresentativasrespectoaluniversodepredios,conunadistribucinhomogneaenelterritoriopreviosaliniciodelostrabajosde
valoracin,evitandoaccionesqueafectenlascondicionesnormalesdelmercado.

IdentificarelcomportamientodelmercadolocalatravsdelasZonasHomogneas.

Encasodenodisponerdeinformacindemercadoinmobiliariosepodrrecurriraobservatoriosdevalordelsuelo,institucionesquetengandatos
de valores del suelo del territorio, peritos y corredores de bienes.

Sisetomacomoreferenciatransaccionesdemercadodeinmueblesosisedisponedeavalos,realizadosenaosanteriores,selosdeber
actualizarconelndicedepreciosalconsumidor,desdeelmomentodelatransaccinodatoinvestigadohastaelmomentoenquesehacela
valoracin.

c.Procesamientodedatosyanlisisderesultados.Lainformacindecamposesistematizadeacuerdoalassiguientesconsideraciones:

Deberdisearselamatrizdevalorenfuncinalainvestigacindemercadoconlaszonashomogneas.

Sedeberverificarlacoherenciadelospreciosenrelacinalazonahomogneaanalizadaydepuraraquellosdatosoinformacinespeculativa
que distorsionen los valores de mercado.

d. Plano de valor del suelo.- Realizadoelprocesamientodedatosyanlisisderesultadossedeberobtenerlosvaloresbasedelaszonas


geoeconmicashomogneas.

ElplanodelvalordesuelodeberconsiderarcomoreferencialosestndaresvigentesdefinidosporelConsejoNacionaldeGeoinformacin.

e. ValorindividualdelsuelooindividualizacindelPredio.Paradeterminarelvalorindividualdelprediosedeberpartirdelvalorbasedel
suelodelazonageoeconmicahomogneayaplicarfactoresdecorreccintomandoencuentalascaractersticaspropiasdelpredio,talescomo:
ubicacin,tamao,accesibilidad,frente,forma,proporcin,instalaciones,infraestructurayotrosfactoresestablecidosenelmarcolegalvigente.

Ademsseconsiderarlosdemritosporafectaciones(bordedequebrada,ubicacinderiesgogeolgico,volcnico,entreotros)alpredio.
Art. 69.Valoracinmasivarural.Loscomponentesdelavaloracinmasivaruralson:Sueloyconstruccin.
Art. 70.-Valoracindesuelorural.Paraladeterminacindevaloresdelosprediosruralesysuconsecuenteelaboracindelmapadevaloresdel
suelo,sedeberconsiderarlacartografamnimaconsusrespectivasescalas,conformeloindicadoenlasiguientetabla:

TABLANo.3.Cartografamnimaparalaelaboracindelmapadevalores

No. INSUMO ESCALA


1 Basecartogrfica 1:5.000
2 Uso del suelo 1:25.000 (*)
3 Precios unitarios de mercado de suelo 1:5.000-1:25.000
4 Catastral predial 1:5.000
5 Suelos 1:25.000 (*)
6 Redesdeinfraestructurabsica(energaelctrica,aguayriego) 1:25.000
7 Equipamientorural(salud,educacin) 1:5.000-1:25.000

Nota: (*)Deberentendersecomoescalasmayoresalasescalas1:1000,1:2000,1:3000y1:4000.

Lacartografatemticamnima,consusrespectivasescalas,quesirvenparaladeterminacindevaloresdelosprediosruralesysuconsecuente
elaboracindelmapadevaloresdelsuelo,sedescribenconformeloindicadoenlasiguientetabla:

TABLANo.4.CartografaTemticamnima

No. Producto ESCALA


1 Pendientes 1:5.000
2 Accesibilidad(Vas,reasurbanas,centroseconmicosvacopio) 1:5.000
3 Capacidaddeusodelatierra(Clasesagrolgicasousopotencial) 1:25.000 (*)
4 Regulacindeusovocupacin 1:25.000 (*)

Nota: (*)Deberentendersecomoescalasmayoresalasescalas1:1000,1:2000,1:3000y1:4000.

a.Determinacindeestratosenlazonadeestudio(Zonashomogneas).Sedeberdeterminarzonashomogneasquerepresentensectores
dondeelmercadoinmobiliarioruralsecomportedemanerasimilar,deacuerdoacriteriosyconsideraciones:urbansticas,administrativas,
circunstanciasdelmercado,econmicosocial,quesedebernobtenerdelacartografadetalladaenlasTablasNo.3y4yotrosaspectostcnicos
considerados por cada Autoridad Competente.

b. Estudios de mercado inmobiliario.- Paraefectuarlosestudiosdelmercadoinmobiliariosedeber:

Recopilarinformacindetransaccionesefectivasuofertasenfirmerealizadasenlosltimos24meses,evitandoaccionesqueafectenlas
condiciones de mercado.

Definirlainvestigacinenfuncindelnmerototaldetransferenciasporcompraventay/oofertasrealizadasenlos24meseslasmismasque
debenserrepresentativasrespectoaluniversodepredios,conunadistribucinhomogneaenelterritoriopreviosaliniciodelostrabajosde
valoracin,evitandoaccionesqueafectenlascondicionesnormalesdelmercado.

IdentificarelcomportamientodelmercadolocalatravsdelasZonasHomogneas.

Encasodenodisponerdeinformacindemercadoinmobiliariosepodrrecurriraobservatoriosdevalordelsuelo,institucionesquetengandatos
de valores del suelo del territorio, peritos y corredores de bienes.

Sisetomacomoreferenciatransaccionesdemercadodeinmueblesosisedisponedeavalos,realizadosenaosanteriores,selosdeber
actualizarconelndicedepreciosalconsumidor,desdeelmomentodelatransaccinodatoinvestigadohastaelmomentoenquesehacela
valoracin.

c.Procesamientodedatosyanlisisderesultados.Lainformacindecamposesistematizadeacuerdoalassiguientesconsideraciones:

Deberdisearselamatrizdevalorenfuncinalainvestigacindemercadoconlaszonashomogneas.

Sedeberverificarlacoherenciadelospreciosenrelacinalazonahomogneaanalizadaydepuraraquellosdatosoinformacinespeculativa
que distorsionen los valores de mercado.

d. Mapa de valor del suelo.- Realizadoelprocesamientodedatosyanlisisderesultadossedeberobtenerlosvaloresbasedelaszonas


geoeconmicashomogneas.

ElmapadelvalordesuelodeberconsiderarcomoreferencialosestndaresvigentesdefinidosporelConsejoNacionaldeGeoinformacin.

e.ValorindividualdelsuelooindividualizacindelPredio.Paradeterminarelvalorindividualdelprediosedeberpartirdelvalorbasedel
suelodelazonageoeconmicahomogneayaplicarfactoresdecorreccintomandoencuentalascaractersticaspropiasdelpredio,talescomo:
ubicacin,tamao,accesibilidad,accesoariego,pendientesyotrosfactoresestablecidosenelmarcolegalvigente.Ademsseconsiderarlos
demritosporafectaciones(torresdetendidoelctricodealtatensin,gasoductos,oleoductosyotros)alpredio.
Art. 71.-ValoracindeconstruccionesUrbanasyRurales.Se considera:

a.Determinacindetipologasosistemasconstructivos.Paralavaloracindelasconstruccionessedeberestablecertipologasdeconstruccin
quepermitandeterminarunmodeloestndardesistemasconstructivossobreelcualsecalculalospreciosunitariosdeconstruccin.

Paradeterminarlastipologasdeconstruccin,sedebertomarencuentaalmenoslossiguienteselementosconstructivos:Estructura,paredes,
cubierta y acabados.

b.Presupuestosdetipologasysistemasconstructivos.Paracadatipologadeconstruccinsedeberelaborarunpresupuestodeconstruccin
estndarenbasedeanlisisdepreciosunitariosactualizados.

c.Valorindividualdeconstruccin.Sedeberindividualizarelvalordelaconstruccinaplicandofactoresdecorreccintomandoencuentalas
caractersticaspropiasdecadaunadelasconstruccionesimplantadasenelpredio.Enelcasodeconstruccionesusadassedeberprocedera
depreciarlasdeacuerdoalaedadyestadodeconservacin.
Art. 72.-Valoracinenpropiedadhorizontal.-

Avaluarlasedificacionesenfuncindelreadepropiedadprivadadecadacondmino,alqueseaadirnlosvaloresdelasreascomunales
construidasydelterreno,enfuncindelasalcuotasrespectivaso,

Avaluarlosinmueblesporreaprivadadeconstruccin(reatilovendible).
Art. 73.-Modeloeconomtricoaplicadoalavaloracindebienes.La Entidad Competente de acuerdo a la naturaleza del bien a valorar, los
recursosylainformacindemercadodisponibles,puedenutilizarlosprincipiosdelaeconometraoregresinmultivariada.
Enlaaplicacindelosmodeloseconomtricossedeberrealizarlassiguientesconsideraciones:

a.Deberestimarelvalorcomercialapartirdeunaomsvariablesindependientesprovenientesdeunamuestra.

b.Laestimacindelvalordelbiendeberserdeterminadomediantemodelosnumricosqueasumenlaformadeecuacionesofunciones.

c.Laeleccindelavariabledependienteylasvariablesindependientesdeberpartirdemodelosyaformuladostericamenteorelacinexhaustiva
devariablesqueinfluyenenelvalordemercadodelbien.Lasvariablesindependientessondeordenfsico,jurdico,social,econmico,ambiental,
entre otros.

d.Definirlaformadelaecuacinquemsseajustaalosdatosobservados.

e.Definireltamaoadecuadodelamuestraenfuncindelavarianzaresultantedelmodelo.

f.Realizarelprocesamientoyanlisisdelainformacinrecolectadaparadeterminareltipodedistribucindelosdatos,identificacindedatos
atpicosenlamuestra,formacindeestratos,lacorrelacinentrelasvariablesyfinalmenteladeterminacindelprecioprobabledemercadodel
bien a avaluar.

TtuloIV
TARIFASPORSERVICIOSTCNICOS DELADIRECCINNACIONALDEAVALOSYCATASTROS
Art. 74.- LaDireccinNacionaldeAvalosyCatastrosDINACestablecerunmecanismodeprogramacindeltrabajoydistribucindetareas,
quedebernsometersealaaprobacindelaSubsecretaradeHbitatyAsentamientosHumanosascomotambin,aplicarelcobrodetarifaspor
losserviciosdeavalosdebienesinmueblesyasistenciatcnicaespecializada,enlostemasdeAvalosyCatastrosdeacuerdoalasdisposiciones
establecidas en el presente instrumento.

LaDINAC,serlainstanciaencargadadedesarrollaryejecutaractividadesyserviciosquepermitanlaimplementacindelSistemaNacionalde
CatastroIntegradoGeoreferenciadodeHbitatyVivienda.
Art. 75.-Programacindeltrabajo,distribucindetareasycontratacindeprofesionales.

a. CuandolasAutoridadesdelMIDUVIlorequieran,asignarnalpersonaldelaDINAC,conlaformacinyexperienciaprofesionallastareasde
AsistenciaTcnicayprcticadeavaloscuandoaslorequiera,demodoqueseasegurelacalidaddelservicio

b.ElMIDUVIatravsdelaSubsecretaradeHbitatyAsentamientosHumanos,cuandoconsiderepertinente,podrcontratarlosservicios
profesionalesdeconsultores,peritosavaluadores,expertoscatastralesopersonalcalificadodeapoyopersonasnaturalesojurdicasaquienesse
lesencarguelaejecucindetrabajosquelehubierensidosolicitadosalaDINACoqueengeneralfuerennecesariosparaelcumplimientodesus
funcionestantodeasistenciatcnica,deprcticadeavalosuotrasasociadasconsusfunciones.

c.TantolaasignacindetareasalpersonaldelaDINAC,cuantolacontratacindeserviciosprofesionalesdebernorganizarseasegurandoque
existanprocedimientosderevisin(metodologaaplicadaenelavalo),controlyevaluacindeltrabajo,detalmodoquesegaranticelaeficiencia
en el tratamiento y la calidad de los productos obtenidos; y,

d.LacontratacindeserviciosprofesionalesseregirnporelderechocomnylosprocedimientosinternosespecficosqueestablezcaelMIDUVI
en concordancia con las normas legales pertinentes.

Losprofesionalesytcnicosquedesarrollenactividadesvaluatoriasycatastralesenelpasencarcterdeconsultoresoempleados,debernestar
registradosporelMIDUVIycumplirelperfilylosrequisitospublicadosenlapginawebinstitucionalwww.habitatyvivienda.gob.ec.

e.ElMIDUVI,podradjudicarloscontratosdeconsultoraenelmbitodesucompetencia,observandolasdisposicionesprevistasenlaLey
OrgnicadelSistemaNacionaldeContratacinPblicaysuReglamentoGeneralrespectivo,lasResolucionesdelSERCOP,losprocedimientos
internosespecficosqueestablezcaelMIDUVIenconcordanciaconlasnormaslegalespertinentes.
Art. 76.Suscripcindeconveniosocontratos de servicios de la DINAC.-ParalaintervencindelaDINACenactividadesvinculadasconsus
funciones,elMIDUVIpodrsuscribirconentidadesdelEstado,GobiernosAutnomosDescentralizados,Municipales,Metropolitanos,
AsociacionesdeProfesionales,entidadesy/ocompaasPrivadas,organizacionesnogubernamentalesypersonasNaturales,notasreversales,
conveniosocontratosdeasistenciatcnica,deprcticadeavalosodeotranaturaleza,porloscualesprestarnsusservicios.

Losconveniosocontratoscontemplarnelobjeto,lasobligacionesdelaspartes,elcostoglobalquedeberpagarseporlosserviciosprestados,la
forma de pago, los plazos y otras precisiones que permitan un cabal cumplimiento del objetivo perseguido.

Adicionalmentesecumplirnlassiguientesdisposiciones:

a.CuandounaEntidadsolicitevariasintervencionesdelaDINAC,cuyaprogramacineneltiemponopuedaserestablecida,sepodrsuscribir
cualquierfiguralegalprevistaenesteartculodelpresenteinstrumentoy,laEntidadcontratanteparasucumplimientodeberextenderrdenesde
trabajoosolicitudesdeintervencinparalaDINAC,encadacaso.

b.Paraestefin,lasrdenesdetrabajoylassolicitudes,sesujetarnalosformularioscorrespondientesy,

c.Cuandosetratedeintervencionesespordicas,laEntidadsolicitantedeberpresentarlasolicitudrespectiva
d.LaDINAC,podratenderlasolicituddelserviciodeavalosatravsdeperitosexternos,loscualespreviamentedebernsercalificadosporesta
Direccin

e.Losavalosrealizadosporlosperitosexternos,deberncumplirconlasespecificacionestcnicasynormativaquelaDINACestablezcaparael
efecto;

f.AlinformetcnicodeavalorealizadoporelperitoexternodeberadjuntarunadeclaracinjuramentadaanteNotarioPblicoindicandoquela
informacinconstantedelesveraz,queseharealizadoconsujecinalanormativaydisposicioneslegalesaplicablesy,queelperitosehace
responsablecivilypenalmentedelcontenidototaly/oparcialdelinformedeavalo

g.Elpagodelosavalosrealizadosmedianteestamodalidadlorealizardirectamenteelsolicitantedelservicioalperitodebidamentecalificado.
Sinembargo,deformapreviaalaemisindelinformefinal,laDINACsepronunciaracercadelacorrectaaplicacindelanormativay
especificacionestcnicasdefinidasparaelefecto

h.EncasodecontroversiasentreelperitoexternoylaEntidadsolicitanteenrelacinalinformetcnicodeavalo,esdeabsolutaresponsabilidad
delaspartesllegaraunacuerdosinembargo,encasodepersistirelconflicto,laDINACintervendrcomoEntidadDirimente.
Art. 77.-Tarifasporlosserviciosyasistenciatcnica de la DINAC.-PorlosservicioseintervencionesdelaDINACdestinadosalaprcticade
avalos,asistenciatcnicauotrasactividadesafinesasusfunciones,seaplicarntarifasqueseregirnporlassiguientesdisposiciones:

a.Paraprogramasoproyectosdeasistenciatcnicaenavalosycatastros,capacitacinyentrenamientodepersonalelaboracindetablasde
preciosdelsuelo,avalosdecultivosybosquesyotrasactividadesdiferentesalaelaboracindeavalosdebienesinmueblestalcomoestn
contempladosenlosliteralesbycdeesteartculo,laDINACprepararelpresupuestodetalladodelproyecto,divididoentantaspartes,cuantos
organismosintervengan,yacordarconlaparteinteresada,elcostoquestadeberpagaralMIDUVIporsuintervencin.

b.CuandopordisposicindelaleyfuerenecesariocontarconelavalodebienesinmueblesqueseandepropiedaddelEstado,talescomo:venta,
arriendo,concesiones,permuta,confinescontables,convenios,oporotroslaEntidadinteresadadeberasumirlossiguientesrubros:

Costosdemovilizacindelpersonalasignadoaltrabajo,estoscomprenden:alojamientoalimentacinytransporte,queincluyepasajesareos,
terrestres,fluvialesomartimosyalquilerdemediosdetransporte

Lastarifasporelservicio,deacuerdoalastablasindicadasenlosliteraleseygdeesteartculo

c.CuandopordisposicindelaleyfuerenecesariocontarconelavalodebienesinmueblesquenoseandepropiedaddelEstado,talescomo:
expropiacin,permuta,arriendo,uotroselcostodelosserviciosdelaDINACdebercubrirlosmismosrubrosestablecidosenlosdosincisosdel
literal"b"deesteartculo.

d.ElMIDUVIpodrutilizarsuspropiosmediosdetransportepararealizarinvestigacionesoprestaralgunosdelosserviciosmencionadosenlos
incisosprimeroysegundodelliteral"b",porcuentadelaparteinteresadayestablecerenacuerdoconsta,losvaloresacobrarporesosservicios
y,

e.PorlaprcticadeavalosparaentidadesdelEstadooparaparticularesporlosserviciosqueparaelefectoprovealaDINAC,secobrarlas
tarifas que se indican en la siguiente tabla:

TablaNo.5TarifasporAvalosdeBienesInmueblesDINAC

Avalo(USS)entrevalor Tarifa sobre la base (US $) Por c/1000 sobre la base


0,01 40.000 120,00 0,00
40.001 50.000 120,00 2,85
50.001 75.000 149,00 2,75
75.001 100.000 217,00 2,32
100.001 250.000 275,00 2,34
250.001 500.000 626,00 1,78
500.001 1.000.000 1.070,00 1,24
1.000.001 2.500.000 1.691,00 0,90
2.500.001 5.000.000 3.044,00 0,51
5.000.001 10.000.000 4.322,00 0,28
10.000.001 yms 5.075,00 0,91

f. ParaestableceruncompromisodepagolaDINAC,solicitarunanticipodel50%,elmismoquesefijarenrelacinalavalodelaEntidad
Competente.

g.Encasosespeciales,previamenteanalizadosyaprobadosporlaSubsecretaradeHbitatyAsentamientosHumanos,lastarifasprecedentesse
reducirnorebajarnsegneltamaodelapoblacintotaldelcantnenlosavalosparaexpropiacin,venta,permutauotroconcepto,que
soliciten la Entidad Competente, de acuerdo a lo establecido en la siguiente tabla:

TablaNo.6:RebajasdelatarifaporavalosdelaDINACparacasosespecialesdeEntidadesCompetentes
Poblacin % de rebaja
1 30.000 100%
30.001 50.000 95%
50.001 75.000 92%
75.001 100.000 87%
100.001 150.000 78%
150.001 250.000 64%
250.001 500.000 40%
500.001 yms 0%

a.ParaotrasinstitucionesdiferentesalasEntidadesCompetentes,sepodrnacordarrebajasbajoelmismocriteriocontempladoenelliteral
anterior.Paratalobjetosetomarnencuentalascondicionespresupuestariasdeesasinstituciones.Entodocasolarebajanopodrsermayoral
40%.

b.ParalaprcticadereavalosodeactualizacindeavalosdepropiedadesquepreviamentehayansidorealizadosporlaDINAC,bajola
modalidaddeconvenios,contratos,notasreversalesysolicitudesindividualesapartirdelavigenciadelpresenteinstrumento,seaplicarlatablade
tarifas, bajo las siguientes disposiciones:

Larebajade75%,50%y25%alosvaloresdelasegundaytercerafilasdelaTabla6,cuandoelavalooriginalhayasidoefectuadodentrodelos
dos,cuatrooseisaosprecedentes,respectivamente

Larebajaseaplicarnicamenteenelcasodequelascaractersticasdesuperficieoconstruccindelosinmueblesnohayanvariadoconrespecto
alasquetuvieroncuandosepracticelavalooriginal.

c.Loscostosporlosconceptoscontempladosenlosincisosprimeroysegundodelliteral"b"deesteartculosemantendrn,encasodequese
requieralaaccinolainformacinaludidaaellos.
Art. 78.- Fondos de la DINAC.-LosfondosqueingresenalMIDUVIporconceptodelaaplicacindetarifasporsusserviciosyengeneralporlas
disposicionesdelpresenteacuerdo,sedepositarnenlacuentacorrientedelMIDUVI.
Art. 79.- Anticipo por servicios y asistenciatcnica.LaDINAC,exigiralosbeneficiariosdelosserviciosprestados,elanticipodel50%en
efectivoochequecertificado,paragarantizarelcompromisodepago,valoresqueserncanceladosenunplazomximode5daslaborables,
contadosapartirdelaaprobacindelasolicitudydepositadosenlaTesoreradelMIDUVI.

TtuloV
NORMASPARAELPROCEDIMIENTODEAVALO DEBIENESINMUEBLESYASISTENCIATCNICA
ENAVALOSYCATASTROS
Art. 80.- Paralaaprobacindelasolicituddeavalosedeberadjuntarlossiguientesdocumentos:

a. Oficio de solicitud dirigida al Director de la DINAC;

b.Copiadelosplanosdeterreno,construccionesyobrascomplementariasconsurespectivocuadrodereas

c.CopiadeEscrituraspblicasdelbienavalorar

d. Copia del impuesto predial o ficha catastral actualizada emitida por la respectiva Entidad Competente de la localidad;

e.Inventariodeplantacionesexistentesparaavalosrurales

f.Sielinmuebleaadquirirseespartedeotrodeclaradocomopropiedadhorizontal,seadjuntarn,amsdelplano,reasyespecificacionesdel
bien,losplanosdeledificio,reasdelterrenosobreelqueselevantaelmismo,reatotalconstruida,reatotalcomunal,cuadrodealcuotas
aprobado por la Entidad Competente respectiva;

g.Siexistenconstruccionescivilesespeciales,como:obrashidrulicas,deinfraestructura,edificacionesengeneral,laapreciacindesumagnitudse
determineporelvolumen,sedeberadjuntar,uncuadrodevolmenesdeobra,demodocomplementario

h. Cualquier otro requisito que sea necesario de acuerdo a la naturaleza del bien inmueble a valorar;

LosplanosquesepresentendebernestarsuscritosporelprofesionalqueloselaborydebidamenteaprobadosporlaEntidadCompetente
respectiva.
Art. 81.- Unavezcomprobadalapresentacindelosdocumentosexigidosenelartculoprecedente,elDirectorNacionaldeAvalosyCatastros,
dispondraquiencompetasegnelcaso,procedanalainspeccindelbieninmuebleobjetodelasolicitud.
Art. 82.- ElDirectorNacionaldeAvalosyCatastros,remitiralamximaAutoridaddelorganismooEntidadsolicitante,eloficioadjuntandoel
informetcnicofinaldelavalo.
Art. 83.- LaEntidaduorganismosolicitanteprestaralaDINACtodaslasfacilidadesparalaprcticadelavalo,aesteefecto,oportunamentese
establecerladebidacoordinacin.
Art. 84.- ParadarasistenciatcnicaalaEntidadCompetenteenlatemticadeavalosycatastro,laDINAC,definirlosrequisitospertinentesde
acuerdo al alcance de la asistencia solicitada.

TtuloVI
SANCIONES
Art. 85.- LaDINACy/olosperitosexternos,procedernalavalorespectivosinexcederelplazoquecontempleenlosrespectivosacuerdos,
contratos y otros.
Art. 86.- Encasodeinobservarladisposicinprevistaenelartculoqueantecede,elMIDUVItendrlafacultaddeimponersanciones
administrativasalosservidoresdelaDINACy/osancioneseconmicasalosperitosexternos,deacuerdoconlossiguientescasos:

a.ParalosfuncionariosdelaDINAC,lassancionessernaplicadasdeacuerdoconlasdisposicionescontenidasenlaLeyOrgnicadelServicio
Pblico,suReglamentoGeneralyelReglamentoInternoparalaadministracindelTalentoHumanodelMIDUVI

b.Encasodequeelinstrumento(acuerdo,convenio,contrato)suscritoentrelaEntidadContratanteyelperitoexternoestablezcamultas,sern
aplicadasafavordelaEntidadContratanteysedescontarndelvalordelavalodelaEntidadCompetentey,enelcasodenocontemplarmultas
dichoinstrumentoseaplicarcomosancinpecuniariaporcadadaderetrasounamultadel1x1000,sobreelvalordelavalodelaEntidad
CompetentequeserndepositadosenlaTesoreradelMIDUVIy,adicionalmenteenamboscasos,seregistrarenlabasededatosdePeritos
externos calificados por la DINAC, como incumplido;

c.Elvalorpormultasqueseimponganalperitoexterno,nopodrsuperarel5%deltotaldelavalo

d.Siexistereincidenciaporpartedelperitoexternoenlafalta,laDINACtendrlafacultaddesuspendersusactividadescomoavaluadorenel
MIDUVIpordosaos.

DISPOSICIONES GENERALES
Primera.- El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda en calidad de ente rector del Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo Referenciado de
HbitatyVivienda,verificareldesarrollodeaccionesdemantenimientocatastralporpartedelasEntidadesCompetentesatravsdelanlisisde
losrequerimientoscitadosensteinstrumentoyotorgarunCertificadodeMantenimientoCatastral,enelcualseindiquequelaEntidadCompetente
poseesucatastroadecuadoalasdisposicionesdesteAcuerdoMinisterial.
Segunda.- LosCertificadosdeMantenimientoCatastralemitidosporlaDireccinNacionaldeAvalosyCatastrostendrnlavigenciadeun(1)ao
apartirdesuemisin.
Tercera.- Laejecucin,controlyseguimientodelpresenteAcuerdoestaracargodelaDireccinNacionaldeAvalosyCatastros.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- LaDireccinNacionaldeRegistrodeDatosPblicosDINARDAPapartirde90das,contadosdesdelapublicacindeesteAcuerdoen
elRegistroOficial,establecereimplementaraensuplataformatecnolgicalosrequisitosparacargadelainformacinparalageneracindela
BasedeDatosNacionaldelCatastroIntegradoGeoReferenciadodeHbitatyViviendaconlasEntidadesCompetentesyenestemismolapso,las
EntidadesCompetentesremitirnalaDINARDAPlainformacincatastralcomoconstanenlosAnexosCatastro:A,B,yCyAnexoAvalosA,
segncomoseespecificaenelAnexoCatastroDdeesteAcuerdo.
Segunda.- LaDireccinNacionaldeAvalosyCatastros,emitirlaCertificacindeMantenimientoCatastralsiemprequesecumplanlossiguientes
requisitos:

a.Ordenanzasyrepresentacionescartogrficasactualizadasquedefinanelpermetrourbano.

b.Basesdedatosalfanumricasycartogrficasdelosdosltimosaosfiscales.

c.Basecartogrficadigitaldelreaurbanaenescala1:1000conformealAnexoCatastro:Ddeconformidadalasfasesparaelcumplimientode
entrega de datos catastrales.

d.BasededatosalfanumricasistematizadaconformealAnexoCatastro:Denlopertinentealasfasesparalaentregadedatoscatastrales.

EncasodequelaEntidadCompetenterequirieraaplicarparaCatastroruralaplicarlosmismosrequisitosyfasesdecumplimientodelAnexo
Catastro: D; con escala 1:5000.

LuegodelafaseIIdescritaenelAnexoCatastro:DparalaemisindelCertificadodeMantenimientoCatastralserequerirquelaEntidad
CompetentecumplacontodoslosrequisitosestablecidosenfaseIIIparaelcumplimientodestaNorma.
Tercera.- ElpresenteAcuerdoentrarenvigenciaapartirdelafechadesususcripcin,sinperjuiciodesupublicacinenelRegistroOficial,por
lo que se deroga de forma expresa toda normativa que contravenga las disposiciones contenidas en este instrumento.

DadoenelDistritoMetropolitanodelaciudaddeQuito,alos28dasdejuliode2016.
ANEXO D- ESPECIFICACIONES PARA Y LA
LATRANSFERENCIADEINFORMACINENTRELAENTIDADCOMPETENTE
DINARDAP

Periodicidad: serealizarcada90dasconformealcronogramaqueloestablezcalaDINARDAPdesdesuplataformatecnolgica.

Formatos: sondedostiposparalapartegrficayalfanumrica,losmismosquealmacenarndatosdelosprediosurbanosyrurales:

- Grfica

a.Shape(.shp)paraSistemasDeInformacinGeogrfica(SIG)

b.dwgo.dgnparadiseosasistidosporcomputadora(*)

- Alfanumrica
a.SerdefinidosegninformetcnicoremitidoporlaDINARDAP,establecidoenlorequisitosparalacargadelainformacinpriorizandola
eficienciatecnolgica.

Nota: (*) solo aplica para la I Fase

Esquema: constituyenlosdiferentesarchivosgrficosyalfanumricosqueconformanlainformacincatastral.

- ArchivosInformacinGrfica

a. Zona

b. Sector

c.Manzana(Urbano)oPolgono(Rural)

d. Predios (urbanos y rurales)

e. Construcciones (Bloques)

f. Construcciones ( Bloque- Piso; o PH)

Losarchivosdelosliteralesaf,sondiferentescapasenSistemasdeInformacinGeogrficaoLayersparaelcasodelosCAD.

- Alfanumrica

a.Archivoprincipal(maestro)quecontienelosdatoscorrespondientesaloscomponentesfsicos,jurdicosyeconmicos.

b. Copropietarios

c. Construcciones (Bloque)

d. Construcciones ( Bloque -Piso; o PH)

e. Vivienda (Censal)

Interrelacindearchivos

Losarchivosquecontienenlapartegrficadelosobjetoscatastralesdeberninterrelacionarsemedianteuncampocomndelarchivoalfanumrico
maestroconunatributodelapartegrficaquedebeserelcdigocatastral.

Fases para el cumplimiento de entrega de datos catastrales

- Fase I: Paraelao2016,laEntidadCatastralTerritorialremitiralaDINARDAPlosarchivosgrficosyalfanumricosconlosquecuenten
actualmente de acuerdo a los formatos establecidos y literales del esquema de este anexo.

o Grfica:serequieremnimoslosliterales:a,b,c,dye.SilaEntidadCatastralTerritorialnoposeelosliteralesaybnotificaralaDINAC

o Alfanumrica:requieremnimoslosliterales:ayc

EspecificacindeCamposenlosArchivos:paraestafaseseentregarnporpartedelaEntidadCompetente,lossiguientescamposnumeradosdel
Anexo Catastro: C EsquemaGeneraldeDatosBsicosdelPredio

Maestro:17,1129,3643,5061,63,6667,7179,8587

Construcciones:98,100107,111116,119122,135

- Fase IL Paraelao2017laEntidadCompetenteingresarasuSistemadeInformacinGeogrficaCatastralLocal,lasespecificacionescontenidas
en el Anexo Catastro B; y, los campos del 127 al 151 del Anexo Catastro: C; conforme se realice el mantenimiento al Catastro.

DuranteesteperodoseremitiralaDINARDAPlosarchivossiguientes:

o Grfica:requieremnimoslosliterales:a,b,c,dye.

o Alfanumrica:requieremnimoslosliterales:a,b,yc.

- Fase III. Apartirdel2018laEntidadCatastralTerritorialdelasEntidadesCompetentesremitirndemaneraobligatoriatodoslosdatosdelAnexo


Catastro:C,ylaaplicacinintegraldetodalanorma.

o Grfica: requiere todos los literales desde el a al f


o Alfanumrica:requiere todos los literales desde el a al e

AVALOS

ANEXOA(NORMATIVOS):MTODOSDEVALORACIN

Mtodocomparativoodemercado.Eslatcnicavaluatoriaquebuscaestablecerelvalorcomercialdelbien,apartirdelestudiodelasofertaso
transaccionesrecientes,debienessemejantesycomparablesaldelobjetodeavalo.Talesofertasotransaccionesdebernseranalizadasy
homogeneizadasconelfinderealizarunacomparacindelosdatosobtenidosenelcampoconlascaractersticasdelbieninmuebleaavaluar,para
llegaralaestimacindelvalorcomercialdelbien.

Sedeberespecificarloscriterios,coeficientesy/oponderacionesutilizadosqueelavaluadorhatenidoencuentaendichahomogeneizacin.

Paralautilizacindelmtodocomparativo,aefectosdelospropsitosprevistosenlapresentenormasernindispensableslassiguientes
condiciones generales:

a.Establecerlascualidadesycaractersticaspropiasdelbienaavaluarqueinfluyenensuvalor.

b.Analizarelsegmentodelmercadoinmobiliariorelativoalosbienescomparablesalquesevalorabasndoseeninformacionesconcretassobre
transacciones reales u ofertas.

c.Utilizarlossiguientesfactoresenelprocesodehomogeneizacindelasmuestrasinvestigadas:fuente,ubicacin,tamao,topografa,fondo,forma,
servicios,obrasdeinfraestructurayotrosquepermitanajustarvaloresenrelacinalascaractersticasdelbieninmuebleenanlisis.

d.Someteralosprocesosestadsticoscomolaestimacindemedidasdetendenciacentralydispersinalasobservacioneshomogeneizadas.
Normalmentesecalculalamediayladesviacinestndarysetienecomoreferentedeaceptacinquelarelacinentreladesviacinyelpromedio
nosupereel15%.(coeficientedevariacin).Sedeberdescartaraquellosejemplosquesedesvenporpreciosanormalesocircunstancias
especiales.

e.Lasfrmulasparalaestimacindelvalorcomercialdelbienavalorarsonlassiguientes:

Promedio

Donde:

__
X=Promedio

Xi=Valor que asume cada uno de los datos observados

n=Nmerodeobservacionesdelamuestra

Desviacinestndar

Donde:

S=Desviacinestndar

__
X=Promedio

Xi=Valorqueasumecadaunodelosdatosobservadosn=NmerodeobservacionesdelamuestraCoeficientedevariacin:

Donde:

CV=CoeficientedevariacinS=Desviacinestndar

__
X=Promedio
Mtododelarentaocapitalizacinderentas.Propiodelosinmueblesdeproduccinodeexplotacineconmicaconsisteenobtenerelvalor
delinmuebleapartirdelarentalquidaquesteproduce,generalmenteporconceptodealquileroporlautilidadeconmicadeunaactividad
productivamtodoaplicablecuandoexisteuncomportamientoregularconfiablequedeterminaproporcionesconstantesentreelvalordelinmuebley
elmontodesualquileroelrditomonetarioqueproduce.

Se denomina Mtododerentadirectocuandosellegaalvalordelinmuebleapartirdelarentalquida.Engeneraldenominamosalquileralarenta
queproduceuninmueble.Obteniendounatasaderentapromedioparalazonayelusoespecficopodemoscalcularcuntopuedevalerelinmueblea
partir de la renta.

Encasodeinmueblesenarriendo,laestimacindelvalordelinmuebleutilizandolarentaoarrendamientodeinmuebles,sepuedeutilizarla
siguienteexpresin:

A=avaloovalordelinmuebleapartirdelarenta.

r=arriendo

i=tasa de renta aplicable.

ElMtododeCapitalizacinoMtododelarentaindirecto,esunavariantedelMtododelaRenta.Sebasaenelclculoesperadodelasrentas
futuras de un inmueble, un negocio o un activo, actualizadas a valor presente. Estas utilidades futuras capitalizadas o actualizadas al valor presente
constituye la base para calcular el valor del inmueble.

Setratadeunaevaluacinfinancieradelnegocioodelinmueblequeseestavaluandoenfuncindelarenta,paraelloesnecesarioutilizarbasesde
lasmatemticasfinancierasylateoradelaevaluacinfinancieradeunproyecto.

LosinstrumentosgeneralesparaelMtododeCapitalizacinson:

Flujodecaja

Proyeccindeingresosyegresos

Tcnicadelvalorpresente

Tasainternaderetorno.(TIR).

Valoracindecultivos

Enlavaloracindecultivosanualesseutilizalasiguientefrmulaqueaplicasielcultivotienemsdecuarentadas(40das)encampo.

VA=VFxdas/Ciclo

Donde:

VA=Valor Actual.

VF=Rendimientosporhectreaxprecioventaalcomprador.

Das=Tiempodelcultivoenelterreno.

Ciclo=Lapso de tiempo que dura el cultivo para madurar.

Enlavaloracindecultivospermanentes,sedebertomarencuentaelvalorpresentedelaproduccinfutura,descontandoloscostosde
mantenimientoyexplotacindelmismo.DichavaloracinpresentalaEtapadeLevantedondeseavalaelcultivosumandoloscostostotales
adelantadosdesdelasiembra,talescomolacompradeplantas,adecuacindelsuelo,trazado,hoyado,preabonamiento,siembra,desyerba,podas
sanitariasydeformacin,controldeplagasyenfermedades,instalacinymanejoderiego,entreotros.

Enlaetapaproductivaelcultivotambinexigelaslaboresdemantenimientotalescomodesyerbasentreplantas,fertilizacin,podasanitaria,manejo
deriego,controldeplagasyenfermedades,recoleccinymercadeo.Endichaetapa,elavaloserealizaporrbol,aplicandoelMtodode
Rentabilidadparaelloseinvestigalaproduccinpromediaporrbol(P)multiplicandoestacifraporelvaloractualpromediodelproductode
mercado(V)aesteresultadoselerestanloscostosdemantenimiento,recoleccinymercadeo(C)obtenindoseaslarentabrutaporrbol.Larenta
brutaaslogradasecastigaodemerita(D)hastaun30%,segnlascircunstanciasporconceptoderiesgosclimticos,fluctuacionesdelmercadoy
decrecimientoproductivodelplanto,locualnosarrojaralarentalquida,cifraquemultiplicadaporlavidaproductivapendienterestantedelrbol
(VP),arrojasuavaloindividualoporrbol.

VA = [(P x V) - C] - D% x VP

Donde:
VA=Valorrbol(u.s.d)

P=Produccinpromedioporrbol

V=Valor actual promedio

C=Costo de mantenimiento (u.s.d)

D=Demrito(%)

VP=Vidaproductivarestante(aos).

Mtododecostodereposicin.Eselquebuscaestablecerelvalorcomercialdelbienapartirdeestimarelcostototaldelaconstruccin,a
valoresactualesdeunbiensemejantealdelobjetodeavaloyrestarleladepreciacinacumuladaenelcasodebienesoinmueblesusados.Alvalor
asobtenidoseledeberadicionarelvalorcorrespondientealterreno.Paraelloseutilizarlasiguientefrmula:

VC=(CT-D) + VT

Donde:

VC=Valor comercial del Inmueble

CT=Costototaldelaconstruccin

D=Depreciacin

VT=Valor del terreno

Mtodoresidualyelpotencialdedesarrollo.ElMtodoresidualencuentrasucamponaturaldeaplicacinenelmbitourbano.Seutilizapara
calcularelvalordelsuelo,edificadoono,restandoalvalordelinmueble,elvalordelaconstruccin,llegandoporresiduoalvalordelsuelo.

Unavariantedeestemtodo,eselpotencial del desarrollo busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de
estimarelmontototaldelasventasdeunproyectodeconstruccin,acordeconlareglamentacinurbansticavigenteenloqueserefiereausosy
edificabilidad(determinadaporloscoeficientesdeocupacindelsuelotantoenlaplantabajacomototal)ydeconformidadconelmercadodelbien
finalvendible,enelterrenoobjetodeavalo.Esdecirqueademsdelafactibilidadtcnicayjurdicaseevalelafactibilidadcomercialdel
proyecto o la real posibilidad de vender lo proyectado.

a.Mtodoresidualtcnicadeductiva

Paraencontrarelvalortotaldelterrenosedeberdescontaralmontototaldelasventasproyectadas,loscostostotalesylautilidadesperadadel
proyecto constructivo.

Donde:

VT=Valor del mercado del proyecto x (1-b) -

VT=Valor del terreno

VC=Valor de mercado del Proyecto

b=Margen del beneficio del promotor en tanto por uno.

Ci=Cadaunodeloscostosdeconstruccin.

Sintticamenteyamododeconclusin,lasfasesparalaaplicacindeesteMtodosonlascuatrosiguientes:

Identificacindelmximoaprovechamientoenbasealasnormas.

Determinacindelpreciodemercadodelproyectoterminado.

Clculodeloscostosdeconstruccin,losbeneficiosdelpromotor.

Determinacindelvalordelterrenopordiferenciaentrepreciodemercadoypreciodeconstruccin.

b.Mtodoinductivooinmobiliario.

Elvalordelobjetodelavalocalculadoporstemtodoserdeterminadoconlaaplicacindelasiguientefrmula:

VT=a(K x P x CosT)

Donde:
VT=Valor del terreno.

a=Factoralfa,laincidenciaquetieneelterrenoenunproyectodeconstruccin.

K=Porcentajevendibleoreatilconstruida

P=Precio de venta por m2dereatilconstruida.

CosT=CoeficientedeocupacindelsueloTotal.(COSTOTAL).

Nota: MtodosnocontempladosenelpresenteanexodebernseranalizadosyavaladosporlaEntidadCompetente,previoasuaplicacin.

ANEXOB(INFORMATIVO):DETERMINACINDELVALORPOTENCIALRURAL

Enelsectorrural,seempleaelanlisistcnicodesuelo,afindedeterminarmedianteunpuntaje,sucapacidaddeproduccinovalorpotencial,el
cualestapreciadoenunaescalaquevadesdelastierrasimproductivashastalasexcelentes,comoseexplicarmsadelante.

Entrminosgenerales,laclasificacinutilizada,sigueelSistemadelDepartamentodeAgriculturadelosEstadosUnidos(SISTEMA
AMERICANO), con las adiciones y aclaraciones que son necesarias, para nuestra realidad.

El Sistema, considera algunas suposiciones importantes, que son necesarias tomarlas en cuenta:

1.Laclasificacinsebasaenlaspropiedadespermanentesdelossuelos,quetieneninfluenciaenelcrecimientodelasplantasdecultivo:elrelieve,
eldrenaje,latextura,lapermeabilidad,lacapacidadderetencindelagua.

2.Seasumequelossuelossonutilizadosporagricultorescapacesoasesoradosportcnicosparaaplicarunnivelmoderadoenlastcnicasde
manejo.

3.LaClasificacinnoesestticapuedecambiarsecuandosetengaconocimientomsdetalladodelossuelos,selogreexperienciaencultivosyse
obtengan nuevas informaciones.

Tambinsemodificarlaclasificacincuandosedesarrollenobrasderecuperacin,talescomodiquesparacontrolarinundaciones,nivelaciones,
etc.

ElValorPotencialdelSuelo,esunvalorabstractorepresentadoporlacapacidaddeproduccindelsuelo(independientementedelavoluntad
humana),provenientedesuscondicionesnaturalesydesuscaractersticasfsicasconsideradasdesdeelpuntodevistadelafertilidad.Paramedirlo
se usa una unidad convencional llamada Unidad de producibilidad.

Lascondicionesengeneralquesetomanencuentaparalacalificacindelvalorpotencialdelsuelosonlassiguientes:

1.CONDICIONESAGRONMICAS.

1.1 Textura de la capa arable

Hacereferenciaaltamaorelativodelaspartculasindividualesqueloforman(arena,limoyarcilla),yalporcentajedeestas,queesloqueda
origen a las diferentes clases de textura. (Suelos arenosos, arcillosos, francos).

1.2 Profundidad efectiva del perfil

Seentiendeporestefactor,laprofundidaddisponibledesueloparaelcrecimientoydesarrollodelasraces,sininterferenciadeobstculoalguno,
comopodraserformacindeclaypan(arcillabola),ohardpan(arcilladura),opiedra,oconcentracindesalesnocivasparaeldesarrollode
races,ounnivelfreticoqueobstaculiceelnormaldesarrollodelasplantas.

1.3Apreciacintexturaldelperfil

Eslaresultantedelacalificacindecadaunadelastexturasdelasdiversascapasqueloforman,dandolugaracuatrogrupos:Muylivianos,
livianos, medianos y pesados.

1.4 Drenaje

Factorlimitantedelaexplotacindeunsuelo,porcuantolasplantasrequierencondicionesespecialesdeeste,parasubuendesarrolloysonmuy
susceptiblesengeneralalascondicionesadversasdeunfactor.Eldrenajeseapreciadeexcesivoamuyrpido,buenoorpido,regularomedio,
maloolento,ymuylentoconvariacionesdentrodeestaagrupacinporencharcamientooinundacionesperidicas.

1.5 Nivel de fertilidad

TomaencuentalosanlisiscuantitativosdelosnutrientesN,P,K.

1.6PotencialHidrgenodelsuelo(pH)
Factorimportante,porlarelacinestrechaqueexisteconsufertilidad,yaqueelmejoraprovechamientoquehaganlasplantasdelosnutrientesest
muy correlacionada al mayor o menor grado de acidez o alcalinidad del suelo.

2.CONDICIONESTOPOGRFICAS

Relacionadaconelrelieve,estefactorcontemplalaapreciacindelapendiente,porcuantoestadesempea,unafuncinprimordialenla
explotacineconmicadelatierraeindicalasposibilidadesdeirrigacinymayorsusceptibilidadalaerosincuandoestasobrepasaciertos
lmites.

3.CONDICIONESCLIMATOLGICAS

Estascondicionesabarcanlosfactoresqueincidenenlagnesisdelossuelos,desarrollodeplantasyanimales.

4.CONDICIONESDEEXPLOTACIN.

Dentrodeestascondicionesconsideramosladisponibilidaddemanodeobra,salubridad,aprovechamientoyusodesuelo,vasinternas,formas
geomtricasdelpredioydiscontinuidad.

Acontinuacinsedetallalapuntuacinutilizadaencampo,almomentoenqueeltcnicocomienzaconelprocesodeclasificacinagrolgicade
tierras.

PUNTUACINDETALLADA.CONDICIONESAGRONMICAS

1. Textura de la capa arable:

a. Arenosos

Arenosogrueso 4
Arenosomedio 5
Arenosofino 5
Arenosomuyfino 5
b. Arenosos francos
Arenosogruesofranco 6
Arenosofranco 7
Arenosofinofranco 8
Arenosomuyfinofranco 8
c. Franco arenoso
Francoarenoso 8
Francoarenoso 8
Francoarenosofino 10
Francoarenosomuyfino 10
Limoso 10
d. Franco y Franco limoso 10
e. Franco arcillosos
Francoarcilloarenoso 10
Francoarcilloso 10
Francoarcillolimoso 10
f. Arcillosos
Arcilloarenoso 6
Arcillolimoso 5
Arcilloliviano 6
Arcillopesado 4

Cuandoeltipodelaserieolafasedelamismasearocoso,pedregoso,cascajosoogravilloso,secalificarrestndoleelvalordeltipo,as:

Rocoso -5
Pedregoso -3
Cascajoso -2
Gravilloso -1
2. Profundidad efectiva del perfil
MuyprofundoMsde150cm. 15

Profundo De 90 a 150 cm. 14 a 9


Moderadamente profundo De 50 a 90 cm. 8 a 5
Superficial De 25 a 50 cm. 4 a 1
Muy superficial De 0 a 25 cm. -1 a-5

Cuandoelperfilseamuysuperficialyelsueloestirrigadoynohayapeligrodeerosinnosecalificarconvalornegativo.Lapuntuacinquedara
juiciodelIng.Agrnomo,segnlaproductividaddelsueloconriego.

3.Apreciacintexturaldelperfil

Muylivianos:Arenosos,Arenosofranco

De 5 a 9

Livianos:Francoarenoso,Francos,Francolimoso,yLimoso

De 15 a 10

Medianos:Francoarcillosos,Francoarcilloarenoso,Francoarcillolimos

De 15 a 10

Pesados:Arcilloarenosos,ArcillolimososyArcilloso

De 9 a 5

Cuando se presenten dentro del perfil, horizontes de diversas apreciaciones texturales, con espesor variable o condiciones especiales que limiten la
profundidadefectivadelperfil,laapreciacintexturaldestaserestudiadaycalificadaparacadacasoparticularporelIng.Agrnomo
investigador.

4. Drenaje

Excesivoomuyrpido.Perfilesmuylivianos(ArenososaArenosofrancos)

De 1 a 4

Buenoorpido.Perfileslivianos(Francoarenosos,FrancolimososyLimosos)

De 10 a 5

RegularomedioPerfilesmedianosomoderadamentepesados(Francoarcillosos,Francoarcilloarenosos,yFrancoarcillolimosos).

De 10 a 5

MaloolentoPerfilespesados(Arcilloarenosos,Arcillolimosos,yArcillosos)

De 1 a 4

MuylentoEncharcamientoporlluviasyaguafreticaalta.

De 1 a -1

Inundacionesperidicasnomayoresdeunmesalao.

De -1 a -2

EncharcadosInundacionesperidicasdeunoodosmesesalao

De -3 a -6

Inundacionesperidicasdedosacuatromesesenelao

De -3 a -6
Pantanospormsdecuatromesesenelao.

De3a6

5. Nivel de fertilidad

Nutrientes:Nitrgeno,FsforoyPotasio

Rico 6
Medio De 5 a 4
Pobre De 3 a 1
Muypobre De -1 a -3

6. pH

Neutro o vecino a la neutralidad (De 6,6 a 7,3) 4


Ligeramente alcalino (De 7,4 a 8,4) De 1 a 3
Ligeramentecido(De5,6a6,5). De 1 a 3
Alcalino (mayor de 8,5) -1
cido(menorde5,5). -1

7.CONDICIONESTOPOGRFICAS.Relieve

Pendiente de 0 a 3% De 10 a 9
Pendiente de 3 a 7% De 8 a 7
Pendiente de 7 a 12% De 6 a 5
Pendiente de 12 a 25% De 4 a 2
Pendiente de 25 a 50% De 1 a -1
Pendiente de 50 a 100% De -2 a -4
Pendiente de msde100% -5

Cuandolossuelosnoseansusceptiblesalaerosinniestnerosionados,secalificarcadapendienteconlamayorcalificacinestablecidaenel
grupo que antecede

Cuandolossuelosseansusceptiblesalaerosinoestnerosionados,setomardecadagrupodelaspendientesanteriores,lacalificacininferiory
aestaselesumaralgebraicamenteelvalornegativoquelecorresponde,escogiendocuidadosamentedelaspuntuacionesdadasacontinuacinpara
loscincogradosdeerosin.

Erosinligera -1
Erosinmoderada De -2 a -4
Erosinsevera De -5 a -7
Erosinmuysevera De -8 a -10

CONDICIONESCLIMATOLGICAS

1.Distribucin,lluviasytemperatura

Lluviassuficientes,enclimaclidoen,losdossemestres,paraeldesarrolloadecuadodedoscosechas,consusveranoscorrespondientes De 10
paralaslaboresderecoleccinypreparacindetierras. a7
De 10
dem,pero,enclimamedio.
a7
De 10
dem,pero,enclimafro.
a7
De 6 a
Lluviassuficientes,enclimaclidoen,unsemestreparaeldesarrolloadecuadodeunacosecha.
4
De 6 a
demperenclimamedio.
4
De 6 a
dem,peroenclimafro.
4
De -1 a
Lluviasdeficientesenlosdossemestres,climaclido,noesposibleeldesarrolloadecuadodealgunacosecha.
-5
De -1 a
dem.Peroenclimamedio
-5
De -1 a
dem.Peroenclimafro
-5
De 3 a
Lluviasexcesivasdurantetodoelao
1
De 3 a
dem.Peroenclimamedio
1
De 3 a
dem.Peroenclimafro
1

NOTA: Cuandoexistariegoenalgnsector,sevalorarnlascondicionesclimatolgicasconlapuntuacinquedeterminasegnelriego,seapor
gravedadobombeo,teniendoencuentaademslaseguridaddelencualquierpocadelao.

2.Exposicinsolar
Mala De -1 a -2
3. Vientos
Zonadevientosfuertes De -1 a -2
Zonadevientosmuyfuertes De -3 a -5
4. Heladas
Heladasaisladas De -1 a -2
Heladasfrecuentes De -3 a -5
Condicionesdepramo De -3 a -5

CONDICIONESDEEXPLOTACIN

1. Mano de obra
Escasa,buenaycara -1
Escasa,malaycara De -2 a -5
2. Salubridad
Zonasdeenfermedadesendmicas De -1 a -5

3. Aprovechamiento y uso de agua

Riegoporgravedad,suficienteentodoelao,conbocatomapermanente18

Riegoporgravedad,suficienteentodoelao,conbocatomaprovisional

De 17 a 15

Riegoconsistemamecnicosuficienteentodoelao

14

Riegoporgravedadoporsistemasmecnicos,deficienteenalgunaspocasdelao

De 8 a 5

Conaccesoaaguaspermanentes,corrientesoestancadas,pozosconequiposmecnicos,etc.

De 13 a 5

dem.Peroconaguanopermanenteenalgunaspocasdelao

De 5 a 3
Pozosprofundossininstalaciones

De 2 a 1

Sinagua

-1

4.Vasinternas
Buenas De 1 a 2
Regulares 0
Mala De -1 a -5
5.Formageomtricadelpredio
Difcildetrabajar De -1 a -3
6. Discontinuidad
Fallas,huecos,barrancos,ysurales
Sindiscontinuidad 0
Condiscontinuidad De -1 a -5

ANEXOC(NORMATIVO):REQUISITOSMNIMOS PARALAESTRUCTURACINDELINFORMEDEAVALO

Identificacindelavaluador(referidoaperfilyregistroprofesional).Elavaluadordeberserunapersonanaturalojurdica.Paraunapersona
naturalsedeberindicar:elnombrecompleto,ttulos,especialidad,registro,certificacinyacreditacionesactualizadasenelcasodepersonas
jurdicassedebersealarelnombredelrepresentantelegal.Derequerirelavaluador,ayudaprofesionalespecializadaenotroscampos,sedeber
acordaryregistrarlanaturalezadeestacolaboracin.

Datos del propietario y/o posesionario.- Sedeberindicarelnombredelapersonanaturalojurdicaqueconsteen:laescriturapblica


debidamenteregistradaenelcantnrespectivo,enresolucinemitidaporlaAutoridadCompetente,oensudefectoelnombredelposesionario.
Ademssedebercitarenelinforme,culfuelareferenciaencadacaso.

Datos del solicitante.- Sedeberindicarlaidentificacin,elnombredelapersonanaturalojurdicaquerequiereelservicio.Enelcasode


entidadesyorganizacionesademsdeindicarsudenominacinoraznsocial,sedebersealarelnombredelrepresentantelegal,elcualse
constituirenlapersonadereferenciaparaapoyosulterioresespecialmenteparalainspeccindelbienmateriadelinforme.

Descripcindedocumentoshabilitantes.Sedeberdescribirlosdocumentospresentadosporelsolicitantedelavalo,talescomo:escrituras,
declaratoriadepropiedadhorizontal,certificadodelregistrodelapropiedad,planosdescriptivosdelterrenoy/odelaconstruccin,cartas
catastralesdelapropiedad,informederegulacinurbanayotrosdocumentosquecontenganreferenciassobreelobjetodelavalo.Enelcasode
maquinariasyequipos,serequierettulodepropiedad,registrodelmantenimiento,proformaofacturas.

Finalidaddelavaloracin.Sedeberindicarclaramenteelfinparaelcualsesolicitelserviciodeavalo,esdecirelusoqueseledaral
reportedeavalo:Comercializacindebienes,finestributarios,expropiaciones,otorgamientodecrdito,dacindepago,adjudicacin,
legalizacin,entreotros.

Fecha de solicitud.- Sedeberregistrarlafechaquesepresentaelpedidodeavalo.

Fecha(s)deinspeccin.Eselperiododuranteelcualserealizalaidentificacinyverificacindelascaractersticasdelbienmateriade
valoracin.

Fecha del informe.- Eseldacalendarioenelqueseemiteelinformedevaloracin

Ubicacindelbienavalorar:(descriptiva,grficaygeogrfica).Enelinformeconstarlalocalizacinpolticoadministrativo:provincia,
cantn,parroquia,sectorydireccindelbien,descripcindelinderos,colindantes,reaeinfraestructurayubicacingeoreferenciada.Paraelcaso
demaquinariasyequipos,seidentificaralaubicacinpropiaoimpropia.

Identificacindelobjetoavalorarse.Descripcinsintticayordenadadelbienavalorarreferentea:definicinprincipaldelbiendeterminada
porsuconformacinfsica(terreno,unidadhabitacional,edificacin,galpn,propiedadesruralesysuscomponentes).

Descripcindetalladadelbien.Referidoalascaractersticasespecficasdelmismo:rea,forma,topografa,edad,tipologa,especificaciones
tcnicas,entorno,nmerodepisos,usoactualdelbien,servicios,entreotros.

Enfoquedevaluacin.Sedeberexponerenelinformedeavalolosfundamentossobreelenfoqueoenfoquesadoptados.

Fuentesdeinformacin.Sedeberdeclararlanaturalezayprocedenciadecualquierinformacinrelevanteenlaquesehabasadolavaloracin
delbienmateriadeestudio.Estainformacinpuedenprovenirde:inscripcionesenlosregistrosdelapropiedad,mercantil,catastrales,
documentacingeodsica,estudiosoperitajesprevios,fallosjudiciales,fallosodeterminacionesdeautoridadesadministrativas,contratosciviles
relacionados con los inmuebles, entre otros.

Enelcasodemaquinariasyequipos,ladocumentacinpuedeser:notasdeventa,facturas,pedidosdeimportacin,cotizacionesdeproveedores,
registroscontables,catlogosygravmenesdeterminadosporlasleyescorrespondientes.

Declaracindequelavaloracinseharealizadoconformeconlanorma.Enelinformedeberconstarquelavaloracindelbien,estacorde
con lo descrito en la presente Norma.

Determinacindelavaloracindelbien.Manifiestaelresultadodevaloracinobtenido,expresadoennmero,letrayenmonedavigenteala
fechadevaluacin.

Excepciones y condicionamientos.- Sedeberindicarenelinformelasexcepcionesycondicionamientospresentadosenelprocesodevaloracin,


segncorresponda.

Firma del avaluador y revisor.- Elavaluadorqueemiteelinformeesresponsabledelcumplimientodelodispuestoenestanorma,deberincluiren


elinforme,sufirmaderesponsabilidad.Enelcasodepersonasjurdicas,elinformedevaluacindeberserfirmadoporelresponsabledelproceso
devaloracin,elrepresentanteoasuvezelapoderadolegal.Deexistirunrevisoresteestarsujetoalasmismasconsideracionesdelapresente
norma.

Respaldofotogrfico.Elinformedeberincluirunrespaldofotogrficoalafechadeinspeccinconsurespectivadescripcin,queregistrelos
aspectosmsimportantesdelbienyelentonoquepuedeincidirenelavalodelmismo.

Anexos.- Eslainformacinquecomplementaysustentaeltrabajodevaloracin.Talescomo:videos,clculos,referenciascomerciales,
consideraciones ambientales cuando correspondan.

Nota: RequerimientosnocontempladosenelpresenteAnexo,debernseranalizadosyverificadosporlaEntidadCompetente,previoasu
incorporacin.

ANEXOD(INFORMATIVO):VALORACINDESUELORURALDEPROTECCIN.

Losbosqueshantomadounaimportanciamuyrelevanteenlaconservacindelosecosistemaspuessonelhbitatdeunamultituddeseresvivos,
ademsqueregulanelagua,conservanelsueloylaatmsfera,suministranmultituddeproductostilesyotrasventajasrelacionadasconcaptacin
de C02,regulacindelclima,etc.

Sedeberdeterminarsiunazonaesbosqueono,ycomocriteriosedebertomarencuentaelporcentajedesuperficiecubiertoporlascopasdelos
rboles.Enunbosquenormalmsdel30%delasuperficiedeberestarcubiertoporeldoselarbreo.Silasuperficieestcubiertamenosdel30%
ya no se considera un bosque.

Los bosques pueden ser primarios, aquellos en los cuales no ha habido acciones humanas, y secundarios aquellos que han sufrido importantes
modificaciones o ha habido intervenciones humanas.

LametodologaindicaqueelPlusvalor Ambiental deunpredioubicadoenunsueloconusodeconservacinoproteccinambientalrural,de


acuerdoalaszonasdevida,corresponderalresultadodelaaplicacindelatabladeponderacindeatributosambientalesestatablacalificael
estadodeconservacindelaspectoambientaldelpredioenunaescalaquevadeuno(1)acien(100)puntos.

Lapuntuacinfinaldelprediofijarelporcentajeadicionalquesepagarporelpredioruralprotegido,apartirdelValorAgrcolaoRural(precio
determinadoporelmtododemercadoorenta).Sielsuelocarecedevalorambientalohasidointervenido,noseconsiderarplusvalorambiental,y
slotendrreconocimientocomovaloragrcolaorural.

EnelsistemadeZonasdeVidadeL.R.Holdridge,launidadcentraleslazonadevida,lacualcomprendetemperatura,precipitaciny
evapotranspiracin.Elobjetivodedichazonificacineseldedeterminarreasdondelascondicionesambientalesseansimilares,conelfinde
agruparyanalizarlasdiferentespoblacionesycomunidadesbiticas,paraasaprovecharmejorlosrecursosnaturalessindeteriorarlosyconservar
elequilibrioecolgico.

LasZonasdeVidaserndeterminadasporlaEntidadCompetente,comoejemplotenemos:

ZONAA:bosquesecomontanobajo.

ZONAB:bosquehmedoymuyhmedomontanobajo.

ZONAC:bosquehmedoapluvialmontano.ZONAD:pramo.

Los criterios que generan Plusvalor Ambiental son:

Topologaycorologa.

Caractersticasdelacobertura.

Biodiversidad.
RecursoHdrico.

DeterioroAmbiental.

Cadacriteriotieneindicadoresyverificadoresconsurespectivapuntuacin,deacuerdoalaszonasdevidasestudiadas.

Tabla No. 1. Criterios e indicadores del plusvalor ambiental.

TopologayCorologa Conectividad Dimensionalidad Representatividad


Caractersticasdelacobertura Desarrollo estructural
Biodiversidad LloradeintersLaunadeinters
Recursohdrico Condicionesdelafuentehdrica
Deterioro ambiental (-) indicadores de deterioro ambiental

Fuente: AgustnCodazzi.

Ao:2007.

LasdefinicionespresentadasenlaLabiaNo.1,sepresentanacontinuacin:

TopologayCorologa.LaTopologaseinteresaporconceptoscomoproximidad,nmerodeagujeros,eltipodeconsistencia(otextura)que
presentaunobjeto.Ensistemasvivosseconstituyeunaunidadenelespaciofsicoybiolgico,esdecirunaunidadtopolgica

LaCorologaesunadelascienciasauxiliaresqueformapartedelaBiogeografa,seocupadeestudiarelreadedistribucindelosorganismosy
deladeterminacindeunaseriedecorotiposcomunesamuchosdeellos.Laformaenquesedistribuyengeogrficamentelaflorayfaunasepuede
expresarmedianteloscorotipos.Acontinuacinrevisaremoslostresindicadoresqueson:conectividad,dimensionalidadyrepresentatividad.

Conectividad.- Esunfenmenodeumbralquedependedelaabundanciaydisposicinespacialdelhbitat,delascaractersticasdedispersinde
los organismos y la naturaleza de la matriz. La conectividad representa la distancia entre elementos, largo y ancho de corredores y comportamiento
deorganismos.LaMatrizeselelementoquepresentalamayorconectividadesdecirlamayorcontinuidaddelpaisaje,ademseselelementoque
ejerceelmayorcontrolsobreladinmicadelpaisaje.

Loscorredoressonfragmentosalargadosqueatraviesanelpaisajeycuyocontenidodifieredeldeloselementosvecinos.Puedenestaraislados
peroamenudoconectanparchessimilares.Casitodoslospaisajesseencuentrandivididosporcorredoresperoalmismotiempostosunendistintos
puntosdelmismo.Puedendiferirenorigen,ancho,gradodeconectividad,gradodelinealidad,siexistealgnflujooseencuentraninterconectados
en una red.

Laconectividadtienedosverificadoresqueson:cercanaafragmentosycalidaddevecinos.

Dimensionalidad.- Esunnmerorelacionadoconlaspropiedadesmtricasotopolgicasdeunobjeto.

LosverificadoressonlaUnidadprincipaldeCoberturaytamaodelacobertura.Relacionadaconlosparchesquesonsuperficiesnolinealesquese
diferenciadelaslneascontiguas,varanentamao,forma,tipo,caractersticasdelosbordesyheterogeneidad.Losparchesamenudoseencuentran
embebidosenlamatriz,sondebordescerrados(sinotocanelpermetrodelpaisaje)oabiertos(silosinterceptan).Elorigenesantrpico,por
disturbios o condiciones ambientales.

Bajoestosconceptossepuededecirque"Unanicareservaesmejorquevariaspequeasquecontabilicenlamismasuperficie.",ademsla
distanciaentrereservasdeberserlomscortaposible.AsmismounParchedeformacircularesptimodebidoaqueminimizalasdistanciasde
dispersindentrodelareserva.EncambiounParcheIrregular,alargadoaumentaladistanciadedispersin.

Representatividad.Referida a la superficie de cada unidad respecto del tipo vegetacional correspondiente, de esta manera aquellas unidades que
ocupenlamayorproporcindelasuperficiedeltipo,sernmsrelevantesqueaquellasenmenorproporcin.Tenemosdosverificadoresquesonla
Cobertura Nativa y Cobertura Nativa Extraordinaria.

Caractersticadelacobertura.Referidasprincipalmentealascaractersticasdelasespeciesforestalesqueconformanelbosque.Los
verificadores son los siguientes:

Dimetrodealturadepecho(DAP).Enprrafosanterioresseexplicdemejormaneraesteparmetro.Selodefinecomoeldimetroquesetoma
delrbola1.30mdealturasobreelniveldelsuelo.LaclasificacinesdeIndividuosanchos,normalesydelargo.

Alturamximapromediovegetal.Referidoalpromediodealturadelosrboles,clasificadoscomoIndividuosaltos,normalesybajos.
Desarrollo estructural.- Especficamenteserelacionaconelestratoarbreoyepifitsmo.Losverificadoresson:Epifitsmo,estratificacindel
nmerodeestratosleososycontinuidaddelestratosuperior.Elepifitsmoserefiereacualquierplantaquecrecesobreotrovegetalusndolo
solamentecomosoporte,peroquenoloparsita.

Biodiversidad.- Comprendevariedaddeecosistemasylasdiferenciasgenticasdentrodecadaespeciequepermitenlacombinacindemltiples
formas de vida, y cuyas mutuas interacciones con el resto del entorno fundamentan el sustento de la vida sobre el planeta. Este criterio se relaciona
directamenteconlaflorayfaunadentrodelbosque.Losindicadoressonflorayfaunadeinters.

Floradeinters.Conjuntodeespeciesvegetalesquesepuedenencontrarenunaregingeogrfica,quesonpropiasdeunperodogeolgicoque
habitanenunecosistemadeterminado.Losverificadoresson:Plantasnativasdegrantamao,orqudeasepifitas(lasmsconocidasincluyenmusgos,
lquenes,orqudeas,helechosybromelias),yespeciesdefloraamenazada.

Faunadeinters.Sedefinecomounconjuntodeanimalesquehabitanenunaregingeogrfica,quesonpropiosdeunperodogeolgico.Los
verificadoresson:Presenciadeavesrapaces,especiesdefaunaendmicayespeciesdefaunaamenazada.

Recursohdrico.Losrecursoshdricosseconstituyenenunodelostemasnaturalesrenovablesmsimportantes.Losverificadoresson:

Conservacinrondahdrica.LaRondaHdricaesunazonadeproteccinambientalehidrulica,constituidaporunafranjaparalelaoalrededor
deloscuerposdeagua,medidaapartirdelalneademareasmximas(mximainundacin),dehasta30mdeanchodestinadaprincipalmenteal
manejohidrulicoylarestauracinecolgica.MedidaporelniveldeconservacinonodelaRonda.

Porcentajedepredioafectadoporronda.Silosprediosestnafectadospormsdel50%delarondatendrmejorpuntajequeaquellosqueestn
afectados entre 0 y 10%.

Origendelcuerpodeagua.Serpuntuadomejorsielorigenesnatural.Menorpuntuadosielorigenesporintervencinhumana(antrpico).

Lugardelnacimientodefuentenatural.Siestdentrodelprediosermejorqueaquellosdondeellugardenacimientoestamenosde5Kmomayor
a esta distancia.

RelacinAgua/reapredio.Referidosielprediotieneunaalta,medianaobajaproporcin.

Deterioro ambiental.- EselnicocriterioquerestaenelclculodelPlusvalorambiental.Eldeterioroambientalselodefinecomolaintensidad


deldaoocasionadoaunhbitat,especialmenteporinfluenciadelhombre.Poseeunsoloindicador.

Indicadores de deterioro ambiental.- Enprimerainstanciatenemoselverificadordepresenciadeerosindesuelo,elperitodeterminasiexisten


surcos,calvas,crcavas,queindiqueneldeteriorodelrecursosuelo.Tambindeterminaotrosverificadoresquesonporcentajedesueloerosionado
eIndicadoresderemocinenmasa.Secompletaconlosverificadorescomoextraccindemadera,prcticadequema,prcticadecaza/pescay
contaminacindeagua.

FUENTESDELAPRESENTEEDICINDELACUERDOQUEEXPIDELASNORMASTCNICAS
NACIONALESPARAELCATASTRODEBIENESINMUEBLESURBANOSRURALESYAVALOSDE
BIENESOPERACINYCLCULODETARIFASPORLOSSERVICIOSTCNICOSDELADIRECCIN
NACIONALDEAVALOSYCATASTROSDELMINISTERIODEDESARROLLOURBANOYVIVIENDA

1.- Acuerdo 029-16 (Tercer Suplemento del Registro Oficial 853, 3-X-2016).