1.

INTRODUCCIN

2. Esta concepcin unitaria del arrendamiento herencia del derecho romano, que
bajo una misma denominacin engloba el arrendamiento de cosas, de servicios
y de obra, resulta inadecuada para el derecho moderno, ya que en la
actualidad no se tipifica como arrendamiento mas que el que recae sobre
cosas, siendo consideradas las otras dos especies previstas por el Cdigo
como contrato de obra o empresa y contrato de trabajo, respectivamente
ambas con regulacin y autonomas propias.

3. En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el contrato en

que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de
una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

4. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales,

que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe
arrendar, y los derechos estrictamente personales. La parte que concede el
goce del bien se llama arrendador y la parte que da el precio, arrendatario.

5. Son de la esencia del contrato de arrendamiento las estipulaciones o acuerdos

entre las partes sobre el goce de la cosa arrendada, el precio y el
consentimiento sobre uno y otro.

6. ANTECEDENTES

7. En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia.

Se confunda con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa,
a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las
conquistas, el auge comercial, la inmigracin y otros factores, sirvieron para
que adquiriera identidad este contrato en atencin a la necesidad de vivienda
para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso,
con la obligacin para el usuario de pagar una renta.

8. En la poca primitiva el arrendamiento de cosas era poco usual, ya que cada

familia explotaba su herencia o la tierra del clan, pero la comunidad o vecino
ponan a su reciproca disposicin algunas cosas mobiliarias tales como:
esclavos, animales, los instrumentos agrcolas; pero se trataba de servicios
generalmente gratuitos, realizados en la forma de comodato, es decir,
prestamos de usos.
9. No obstante, el arrendamiento de los animales se conoce desde las primeras
leyes de las XII tablas. Por lo dems en su origen, el arrendamiento no se
distingua claramente de la compra y venta: se equiparaba a una venta durante
cierto tiempo.

10. El arrendamiento no se desarroll en Roma, sino con la conquista, con el gran

comercio, con la afluencia de extranjeros y con la emancipacin de esclavos.
En el sistema feudal se caracteriz por la perpetuidad de las relaciones entre el
propietario y el terrazguero.

11. NATURALEZA JURIDICA

12. Confiere un ttulo de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con
nimo de seor y dueo, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en
este caso).sea casa, autos, u objetos, etc.

13. DEFINICION

14. Cuando hablamos de contrato de arrendamiento hacemos referencia a un tipo

de contrato que se establece normalmente entre dos partes y que supone que
la primera (el arrendador) le entrega algn elemento suyo (mueble o inmueble)
a la segunda parte (el arrendatario) para que la utilice en su beneficio propio.
Este contrato de arrendamiento supone que la segunda parte, el arrendatario,
debe pagar por ese prstamo de manera peridica a lo largo del tiempo que se
establezca de comn acuerdo en el contrato. En algunos casos, el pago puede
ser en dinero y en otros casos puede ser otorgndosele al arrendador parte del
producto que el arrendatario logra a partir del uso de ese espacio o elemento
(por ejemplo, si se arrienda una porcin de tierra para ser trabajada).

15. El Cdigo Civil ha definido este contrato en su artculo 1666 al establecer

que: Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente
al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida (Taboada
Cordova, 2006)

16. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

a) LOS SUJETOS:
17. Intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina
Arrendador normalmente es el propietario o la persona autorizada, y la
 contraparte Arrendatario, que es la persona que entra en posesin y disfruta
del bien, pagando una renta.
b) CAPACIDAD:
18. Poder realizar actos jurdicos, ser susceptible de obligaciones, poder
contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayora
de edad (18 aos), as lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de
edad, la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurdicos,
contratos privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos,
etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la
capacidad de goce.
c) CONSENTIMIENTO.
19. Es un concepto jurdico que hace referencia a la existencia de un
acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su
principal marco de actuacin es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de
obligaciones y de contratos, en dnde el consentimiento juega un papel
fundamental en el marco de la autonoma de la voluntad.
20.
d) EL BIEN:
21. Se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al
momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor
econmico y que sea permitido por la ley o las buenas costumbres. Tratndose
de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no consumibles,
pues existe la obligacin del arrendatario de devolver el mismo bien sin ms
deterioro que el uso normal y diligente. Cuando se cede temporalmente un bien
mueble fungible o consumible, al contrato se le denomina Mutuo.
e) PLAZO:
22. Una caracterstica de este contrato es el plazo determinado. El Art. 1688
del C.C. establece que no puede exceder de lO aos; los bienes del Estado no
pueden ser arrendados por ms de 6 aos, y los de menores, por ms de 3
aos. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso. Nuestro
Cdigo Civil sin embargo hace referencia en el Art. 1687 que el contrato de
arrendamiento puede ser de duracin determinada o indeterminada, utilizando
inadecuadamente el trmino indeterminada, pues la esencia del contrato es
su temporalidad. Considero en todo caso, que el Cdigo debi haber sealado
como presuncin legal que en los contratos que no se hubiese pactado plazo
se considere que son por un ao y de igual forma en las prrrogas o
renovaciones tcitas o de hecho.
f) PAGO DE UNA RENTA.-
 23. El arrendador cede el uso de un bien a cambio de percibir una renta,
que viene a constituirse en una remuneracin por el uso del bien que debe
pagar el arrendatario. La renta debe consistir en una determinada suma de
dinero pactada en moneda nacional o extranjera, pagada por el arrendatario
por perodos que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales, anuales o
en otros plazos, en forma adelantada o al vencimiento del periodo. La renta
debe ser fijada necesariamente en dinero, pues si se pacta en una parte de los
frutos o productos provenientes del mismo bien, el contrato se convierte en un
Joint Venture, y si no se pacta renta o es gratuito, al contrato se le denomina
comodato.
g) FORMALIDAD.
24. Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por
escritura pblica. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece diferentes
preferencias para cuando el mismo bien es arrendado a dos o ms personas,
tenindose en estos casos importancia la forma adoptada en el contrato.
25. El orden de dicha preferencia es el siguiente:
El contrato celebrado por escritura pblica e inscrito en los
Registros Pblicos.
El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que
conste de escritura pblica. Si son varios contratos por escritura,
prevalece el de fecha anterior.
Si los contratos son privados y por escrito, ser preferido el de
fecha anterior.
26.
27. La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura
pblica no slo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino tambin
cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art.
1708 del C.C. establece los siguientes derechos:
Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pblica y se
encuentra inscrito en los Registros. el comprador est obligado a
respetar el plazo y las dems condiciones del contrato.
Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo
por concluido, salvo y por excepcin, que expresamente se haya
obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

28. CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 a. Estamos ante un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artculo
1915, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el
arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o
ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio.
b. Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos
contratantes, gravndose recprocamente.
c. Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran
como equivalentes (Alessandri, 1997). Lo que una parte se obliga a entregar o
hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que sta a su vez
se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u
obra que se realizar en su favor.
d. Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convencin;
tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra
convencin.
e. Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se
entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades
f. Es tpicamente de Tracto Sucesivo: Porque se entrega el bien por cierto
tiempo, no en forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del
uso, hace suyo los frutos y posee el bien mueble o inmueble durante un
determinado tiempo.

29. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

30. La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueo, quien naturalmente podr demandar su restitucin. Privado
el arrendatario de la cosa arrendada por virtud de la accin ejercida por el
verdadero dueo que la reclama, se tratar de un caso de eviccin y por lo
mismo tendr accin de saneamiento contra el arrendador.

31. Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de
buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de
eviccin.

32. Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura
pblica o privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento;
igualmente pueden pactar arras.

33. Con respecto al arrendamiento de los bienes del Estado; Se refiere

exclusivamente al arrendamiento de bienes de la nacin y entidades
descentralizadas del nivel nacional, habiendo debido referirse tambin el
 arrendamiento de bienes de las Regioness y municipios y de las entidades
descentralizas de los niveles regionales y municipales sujeto al derecho
pblico.

34. Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento,

acta en el campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las
disposiciones del Cdigo Civil por ciertas leyes.

35. DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURDICAS

36. Con respecto a las dems fiuras jurdicas encontramos las siguientes
diferencias:

a. Con el contrato de Compraventa

37. La distincin con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al sealar
que .... el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa,
es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias
esenciales entre uno y otro que estn bien claras. La venta trasmite la
propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y
es un acto de disposicin que requiere, por parte del que lo otorga, la
capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un contrato
sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recprocos de disfrute y de pago
de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el
extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el
alquiler. Y finalmente, arrendar es realizar un acto de simple administracin.
(Taboada Cordova, 2006)

b. Con el contrato de Permuta.-

38. El contrato de permuta origina la obligacin de los permutantes de transferirse

recprocamente la propiedad de bienes (Artculo 1602 del Cdigo Civil).la
esencia del contrato de permuta radica precisamente en la transmisin
recproca del dominio de las cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del
contrato de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesin temporal al
arrendatario del uso de un bien.

c. Con el contrato de Suministro.-

39. Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona
prestaciones peridicas o continuadas de bienes. Este contrato puede
comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.

40. Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para

diferenciarlo del contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la
cesin temporal de un bien al arrendatario. El problema se presenta ms bien,
cuando nos hallamos frente a un suministro de bienes en el que solamente se
transfiere el uso de los mismos. este ultimo caso, los medios de locomocin
proporcionados por un periodo determinado y el aprovisionamiento de trajes o
muebles, hechos a teatros, de manera que la propiedad del bien suministrado
no sale del patrimonio del suministrante (Messineo)

41. Cabe an en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del

suministro, aunque en ambos se produzca la transmisin del derecho de uso
sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del
arrendador constituye una nica prestacin, que tiene como contraprestacin
el pago de una renta convenida.

42. En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en

diversas prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las
prestaciones son autnomas e independientes una de las otras, aunque
conexas entre s.

d. Con el Contrato de Comodato.-

43. Al analizar la naturaleza jurdica del arrendamiento, que La locacin difiere del
comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita
para el segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la
responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que
ella sufra por su culpa y hasta llega a responder del caso fortuito o de fuerza

44.

45. La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en comn
la entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la
esencia de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad
(arrendamiento).

46.
 e. Con la Prestacion de Servicios.-

47. El Cdigo Civil de 1984 ha regulado la prestacin de servicios en su artculo

1755 como el gnero por el cual se conviene que la prestacin de servicios o
su resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El Cdigo Civil
de 1936 involucra en un mismo concepto el arrendamiento de bienes y la
locatio operarum. Explicaba Cornejo al referirse al artculo 1490 del Cdigo
Civil de 1936 que: La locacin de servicios es una variedad del arrendamiento,
y se identifica con el contrato de trabajo que nuestro cdigo legisla
independientemente en el Ttulo VI de esta seccin. La locacin de servicios se
refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y
exclusiva, la produccin.

48. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

49. Segn el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta
facultad respecto de los bienes que administra.

50. Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locacin - conduccin por

el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructe
mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como arrendador
debe ser una persona que goce de la administracin del bien a arrendar ya que
si no fuera de este modo, perdera veracidad el acto de arrendar, puesto que
uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorizacin respectiva o al
menos el consentimiento del administrador del bien.

51. Los menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice
para ejercer una profesin u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes
que hayan incorporado a su patrimonio a ttulo oneroso o gratuito. Tambin
puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes
que administra. El administrador Judicial solo podr dar en arrendamiento por
tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios. (Gulln)

52. Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la
autorizacin judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de
tres aos, ya que durante los tres aos no hay ningn problema de poder
arrendar, y con la autorizacin se llegara a un arrendamiento que no podr ser
mayor de seis aos.
 53. QUIENES QUE NO PUEDEN DAR EN ARRENDAMIENTO

54. Segn el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:

55. 1. El administrador, los bienes que administra.

56. 2. Aquel que por Ley esta impedido.

57. En general no existe ninguna limitacin en cuanto a la capacidad de quien

puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las
excepciones sealadas por la Ley se presentan en funcin de la relacin que
puede tener la persona con los bienes a arrendar.

58. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

59. Efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar, plazo
y estado convenidos (Art. 1678 CC.)
60. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe
realizarse inmediatamente donde se celebr el contrato, salvo que por costumbre
deba efectuarse en otro lugar o poca. Entregado el bien al arrendatario, se
presume que se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para ser
usado.
61. El Art. 1680 del Cdigo Civil, seala otras obligaciones tales como:
a. Mantener el arrendatario en uso del bien durante el plazo del contrato y a
conservarlo en buen estado el fin del arrendamiento:
62. Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario
el disfrute de la cosa arrendada, de ah se desprende que est en la obligacin
de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La
medida de esta obligacin de sostenimiento de la cosa arrendada, depende del
estado en que el arrendador se obligo a entregar: si conforme a lo anterior visto
ha debido de entregarla en buen estado, deber en el curso del arrendamiento
conservarlas en ese estado; si conforme tambin con lo antes visto el
arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se
encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que poda no ser
bueno, la obligacin a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en
las condiciones en las que la entrego.
b. Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo
pacto distinto.
- La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en
hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepcin de
las locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se
entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la cosa
desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las
reparaciones locativas son tambin a cargo del arrendador si los deterioros que
las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la
mala calidad de la cosa arrendada.
63.
- Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las
reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al
arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el
arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las
haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo
mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse a
tiempo, o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones, se
abonara al arrendatario su costo razonable, probado la necesidad.
64.
- Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las
reparaciones indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes
condiciones: a) que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa
del arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador oportunamente la
existencia del dao para que procediera a repararlo por su cuanta y c) que no
le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del dao, o que
habindole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la
reparacin.
65.
- Mejoras tiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra
realizada por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto
conservar esta, sino mejorarla aumentando su valor venal.
-
- Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de
mejoras tiles, es indispensable que este haya consentido en que el
arrendatario las hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla.
El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles; en
que no ha consentido con la expresa condicin de abonarla. Pero el
arrendatario podr separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa
 arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valan
los materiales considerndolos separados.
- El arrendador tiene la obligacin de efectuar en la casa arrendada, las
reparaciones que por pacto o costumbre no sean de cuenta del arrendatario.
- Las mejoras corrern a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean de
cuenta del arrendatario.
- El propietario o arrendador, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento,
responde no solamente por los vicios ocultos existentes al momento de la
entrega, sino tambin de los que se manifiestan en el curso del arrendamiento.
- Si las reparaciones impiden el uso parcial del bien, el inquilino tiene derecho a
exigir la reduccin proporcional del alquiler en relacin al tiempo y a la parte
que no ha usado segn el Art. 1640 del Cdigo Civil.
- Cuando las reparaciones requieren la exigencia de la desocupacin total,
procede al aviso de despedida y el inquilino tiene el derecho preferencial para
volver a ocupar el predio (Art. 19 del CL. 21939, tambin aplicable slo en el
caso de la Ley 26400)
66. El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe
o embarace al goce de la cosa arrendada por el arrendatario.
67. Esta obligacin de saneamiento se refiere:
68. 3.1 A LOS ACTOS PERTURBATORIOS DEL MISMO ARRENDADOR.
69. El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda
turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario mudar
la forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan
turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si el arrendador
pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones
indispensables, no podr proceder a ello sin tener previamente el
consentimiento del arrendatario.
70.
71. Puede tratarse de obras cuya no ejecucin inmediata causaran al
arrendador graves perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero
con derecho a que mientras tanto se rebaje el precio o renta
proporcionalmente.
72.
73. En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario
en forma tal que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin
que se tuvo presente al celebrarlo. Frente a esta situacin se le concede
derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para solicitar
indemnizacin por perjuicios bajo ciertas condiciones.
74. 3.2 A LOS ACTOS PERTURBATORIOS DE TERCEROS.
75. Aunque el Cdigo civil no lo dice, podemos decir que otra obligacin del
arrendador es defender el uso del bien arrendado por el arrendatario, contra un
tercero que pretenda tener o quiera ejercer algn derecho sobre l.
76. La perturbacin por terceros debe ser de derecho, por que las de hecho,
las pu a) Si el arrendatario es turbado en goce por vas de hecho terceros
que no pretendan la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre
perseguir la reparacin del dao. Por consiguiente el arrendador no tiene por
que responder de ellos: es el propi arrendatario quien debe acudir ante las
autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y que decreten en
su favor las indemnizaciones correspondientes.

77. b) Cuando la perturbacin o molestias provienen de terceros que

justifican algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho
hubiere sido anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la
responsabilidad del arrendador por que se trata de una verdadera eviccin.
Siendo parcial la eviccin, el arrendatario tendr en primer trmino derecho a
exigir una disminucin proporcionada del precio o renta durante el tiempo
subsiguiente. ede repeler el propio arrendatario con acciones posesorias e
interdctales.

78. 3.3 A LOS VICIOS REDHIBITORIOS DE LAS COSAS ARRENDADAS.

79. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a

la recisin del contrato segn los casos si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador
conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun
en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del
contrato, pero sin culpa del arrendatario.

80. Cuando se habla de terminacin se refiere al caso de que el contrato se

ha empezado a ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo,
tratndose de un contrato de tracto sucesivo no puede tener lugar el fenmeno
de la resolucin. Cuando se habla de rescisin se est empleando mal la
palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de resolucin, naturalmente en
relacin con el evento en que la existencia del vicio redhibitorio que ha de dar
lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar a ejecutarse el
contrato, pues en estas circunstancias la resolucin si puede operar.
 81.

82. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

83. Estn contenidos en el Art. 1681 del Cdigo Civil.

1. A recibir el bien y cuidarlo con diligencia, as como usarlo para el destino

que se le concedi en el contrato o que pueda presumirse de las
circunstancias: Gozar de la cosa segn los trminos o el espritu del contrato.
El arrendatario est obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del
contrato; y no podr en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los
convenidos, o a falta de convencin expresa. A aquellos que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse las circunstancias del
contrato o de la costumbre del pas. La forma en que el arrendatario puede
gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los siguientes criterios:
a. por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espritu del
mismo;
b. por la naturaleza de la cosa arrendada,
c. a falta tambin de la estipulacin expresa, por las circunstancias que
rodeen la celebracin del contrato o por la costumbre del lugar, si un
inmueble destinado a casa y habitacin es tomado en arriendo por una
entidad de beneficencia con ocasin de una epidemia, esta
circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue arrendado
para destinarlo a hospital.
84. El arrendatario empleara en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen
padre de familia. Si el arrendatario no emplea dicho cuidado en la
conservacin de la cosa, el arrendador tendr derecho a exigirle indemnizacin
de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el descuido del arrendatario
genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene
un derecho ms: el de pedir la terminacin del contrato, art. 1997 inciso 2.
85. Daos debidos a culpa de ciertos terceros. El dao causado a la cosa
arrendada por un familiar, husped o dependiente del arrendatario, no permitir
al arrendador perseguir la correspondiente reparacin sino en el campo de la
responsabilidad civil extracontractual as: directamente contra el familiar,
husped o dependiente autor del dao, en el caso del dao causado por un hijo
o dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable
del hecho de aquellos.
2. A pagar puntualmente, el alquiler el contrato seala la tcnica del pago. A
falta de convenio, se paga cada mes en el domicilio del arrendatario
86. El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es estipulado en el contrato.
Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero
posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que
ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este
problema lo resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el precio
o renta.
87.
88. Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo
absolutamente por indeterminacin del objeto de la obligacin del arrendatario,
o mejor inexistente por incompleto.
89.
90. Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer trmino, se
atender a lo estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha
estipulado se atender entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulacin
ni costumbre fija al respecto, entonces hay que distinguir segn que la cosa
arrendada sea un predio urbano, un predio rstico, o una cosa mueble o
semoviente: si es un predio urbano la renta se pagar por perodos
mensuales; si es un predio rustico la renta se pagar por anualidades; si es una
cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de aos, meses o
das, la renta se pagara inmediatamente despus de la expiracin del
respectivo ao, mes o da.
91. Puede ocurrir que la renta no sea peridica por que se arrienda la cosa por una
suma fija: en este caso la suma se deber una vez que termine el
arrendamiento.
92. El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo
correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es
decir que el precio o renta, lo pague el arrendatario por anticipado.
93. Con la terminacin del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la
obligacin de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni
aun en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario
rehus restituir la cosa al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando
se de ella como si el arriendo subsistiera. En este caso solo por la va de
indemnizacin de perjuicios, o, en ltimo extremo por la de enriquecimiento sin
 causa, cabra lograr que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia
condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al
arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situacin, es recomendable
a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario
permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato,
sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la
efectiva restitucin de ella al arrendador.
3. A pagar puntualmente, los servicios pblicos suministrados en beneficio
del bien.
4. A dar aviso al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o
imposicin de servidumbre que se intente contra el bien.
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien,
previo aviso de siete das.
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a ley o al
contrato.
7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las
buenas costumbres.
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin
consentimiento escrito del arrendador.
10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el
estado en lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.
94. Expirado el contrato de arrendamiento por cualquier motivo legal, cesa la causa
para que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y por lo mismo es apenas
natural que deba restituirla a aquel de que la recibi.
95.
96. Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el
arrendador de la accin de lanzamiento.
97. Destruccin prdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre
que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o
por culpa suya, si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se
menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una situacin muy desventajosa
frente al arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del
 arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la presuncin demostrando
que la destruccin, prdida o deterioro, ocurri por fuerza mayor o caso fortuito.
98.
99. Como se hace la restitucin tratndose de cosa inmueble. Esta se verificar
desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y
entregndole las llaves, si las tuviere la cosa.
100.
101. Constitucin del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea
constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el
contrato, sino que es necesario que el arrendador lo requiera para que
restituya, solo constituido en mora en la forma dicha, viene a hacerse el
arrendatario responsable de los perjuicios moratorios: antes de ese momento
no es responsable de estos, ni en general puede considerrsele en mora para
ningn efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo est obligado a restituir y
pueda imponrsele judicialmente la restitucin, art. 2007.
11. A cumplir sus dems obligaciones que se establezca la ley o el contrato.
102. El Art. 1683 del Cdigo Civil, establece que el arrendatario es responsable de la
prdida o deterioro del bien que ocurren en el curso del arrendamiento, an
cuando deriven del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza
mayor o vicio de construccin, es decir, por causas no imputables al
arrendatario.

103. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

104. Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario,

apoderado o condmino, puede accionar contra el acupante, inquilino,
arrendatario, sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:

105. 1. DESALOJO.- Procede la accin de desalojo conforme a Proceso

Sumarsimo previsto en el Titulo III de la Seccin Quinta (art. 546 y siguientes
del TUO del Nuevo Cdigo Procesal Civil) como accin principal en los casos
de resolucin de contrato, por la condicin de precario y por vencimiento de
plazo, y como accesorio o anticipado.

106. 2. ACCIN PRINCIPAL.- Procede la accin de desalojo como accin principal

contra el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolucin del contrato;
condicin de precario y por vencimiento de plazo como veremos.
107. Resolucin del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en el
Art. 1697 del Cdigo Civil se procede:

108.

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence

otro mes y adems quince das. Si el alquiler se conviene por periodos
menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

109.

En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que

hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se
vence con exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya
pagado la nueva renta devengada.

110.

Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le

concedi expresa o tcticamente, o permite algn acto contrario al
orden pblico o a las buenas costumbres.
Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus
obligaciones.
Condicin de precario.- Es poseedor precario el que no tiene
documentos que justifiquen su posesin. Se considera ocupante
precario al que carece de titulo o cuando el que tena ha fenecido (art.
911 del Cdigo Civil).
Vencimiento de plazo.- Es procedente la accin de desalojo cuando el
contrato de arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las
partes o la ley, como lo sealan los artculos 1688 hasta 1709 del
Cdigo Civil.
Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o
Abreviado, siempre que la restitucin se haya demandado
acumulativamente, como lo seala el art. 590 del TUO del Nuevo
Cdigo Procesal Civil.
Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante
acredite indubitablemente el derecho a la restitucin pretendida y el
 abandono del bien, tal como se precisa en el art. 679 del TUO del
C.P.C..

111.

112. En la accin de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la

TERCERA DISPOSICIN MODIFICATORIA DEL NUEVO CDIGO
PROCESAL CIVIL que modifica la Tercera Disposicin Final del D. Leg. 709,
que quedo redactada as: Las pretensiones de restitucin de inmuebles por
vencimiento de plazo de contrato de arrendamiento, de que se trata este
Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo dispuesto para el proceso de
Desalojo en el Cdigo Procesal Civil.

113.

114.

115. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO

116. La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino

arrendatario, con contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal
convenido con la persona autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos
y como tal puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. La
acciones que puede plantear son:

INTERDICTO DE RETENER.-
117.Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones en la posicin
o tenencia del bien puede accionar ante el rgano Jurisdiccional para que
se disponga la suspensin de esas perturbaciones y se paguen los daos y
perjuicios. La accin y el procedimiento es similar a la que corresponde al de
recobrar.
INTERDICTO DE RECOBRAR.-
118.Si un inquilino es desposedo sin previo juicio, tiene derecho a accionar
para que se le restituya en la posesin del bien y se le paguen los daos y
perjuicios que se le ha ocasionado.
CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO.-
119.El arrendatario que ingresa al predio en mrito a un contrato de
arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de las clusulas del
contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del contrato, puede
accionar para que se de cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la
ley. La accin y el procedimiento estn determinados por la ubicacin del
 bien, el domicilio del demandado y la cuanta derivada del contrato, previsto
en el TUO del Cdigo Procesal Civil.
PAGO DE MEJORAS.-
120. Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los
casos previstos en el art. 917 del Cdigo Civil. Si el arrendatario es
demandado para que desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se
le pague esas mejoras. la forma de hacer valer ese derecho se precisa en el
art. 595 del TUO del Nuevo Cdigo Procesal Civil.
DEVOLUCIN DE EXCESO DE ARRIENDOS.-
121. Si el arrendatario paga mayor cantidad que la prevista en le Ley
o en el contrato, puede accionar para que se le restituya toda cantidad que
exceda lo que le corresponde pagar. Esta figura se presenta en inquilinos
sujetos al D.L. 21938 y que ahora se van reduciendo en la medida en que se
vencen los plazos previstos en el D. Leg. 709.
REDUCCIN DE LA MERCED CONDUCTIVA.-
122. Si por alguna razn, motivo o hecho no previsto en el contrato, el
arrendatario ha pagado sumas que exceden a lo que corresponde, puede
accionar para que le sean devueltas esas sumas.
CORTE DEL JUICIO.-
123. En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la
merced conductiva, el arrendatario si es que todava se mantiene bajo la
proteccin del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D.
Leg. 709 puede pedir, cuando la accin judicial es de desahucio por falta de
pago, que se corte el juicio.
CONSIGNACIN DE ARRIENDO Y DEL BIEN ARRENDADO.-
124. Cuando el arrendador se niega a recibir los alquileres o no
quiere dar por recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene la facultad para
accionar y consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el
inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo seala el art. 1706 del
Cdigo Civil.

125. EL SUBARRENDAMIENTO
126. Como es conocido, la figura del subarrendamiento ha sido reconocida y
recogida por casi todos los ordenamientos contemporneos. De una manera
casi uniforme, la mayora de cdigos en el mundo, le han dado un contenido
que respeta la esencia de esta institucin, sin embargo, ms all de su
definicin, el tratamiento y alcances de esta figura no han sido asumidos de
manera homognea. Cada legislacin y pas tiene su propio enfoque y le ha
dado al subarrendamiento consecuencias propias. A diferencia de lo
 establecido en nuestro Cdigo Civil, en otros pases, por ejemplo, es normal y
permitido que el arrendatario subarriende el bien a cualquier persona (a menos
que el arrendador lo hubiese prohibido); o que el subarrendatario tenga, a
travs de la accin directa, asidero legal para exigir al arrendador que cumpla
las obligaciones que el propio arrendador contrajo con el arrendatario
subarrendatario; o que subarrendatario slo responda frente al arrendador
hasta el lmite de su obligacin contrada con su subarrendador. Precisamente
hemos efectuado este trabajo, sin pretender en modo alguno moldear una
respuesta nica y absoluta de cmo es que debera ser regulada esta figura en
nuestro pas, sino nica y exclusivamente con la modesta intencin de abrir el
debate acadmico acerca de los temas que tal como lo destaca y simplifica
Luis Mara Rezzonico "subarrendar es dar en locacin a otra persona, en todo
o en parte, la cosa que se tiene en locacin" (REZZONICO, 1969)

127. De esta pequea, pero descriptiva definicin tenemos que el subarrendamiento

implica el nacimiento de un arrendamiento, ya sea total o parcial, que deriva de
otro arrendamiento pre-existente sobre un mismo bien. As, "la sublocacin o
subarrendamiento es un nuevo contrato de locacin, una locacin nueva, en la
cual el antiguo locatario principal o sublocador, acta como locador, da en
locacin una cosa que l mismo tiene en locacin, en todo o en parte,
establecindose entre l y el sublocatario las relaciones ordinarias de locador a
locatario, sin que desaparezca su calidad de locatario con relacin al locador"
(REZZONICO, 1969)

128. Se define de esta manera al subarrendamiento, por sobre todo, como un

subcontrato que no pierde su naturaleza, que es la de ser un arrendamiento
puro y simple (por lo que se regir aparte de su por su propio contrato, por las
normas jurdicas inherentes al arrendamiento) pero con la particularidad de que
el contratante en comn posee un doble papel: arrendatario y subarrendador.

129. El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea

que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca
un arrendatario para l. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de
una renta.

130. En este caso hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario,

sigue obligado en todas las formas frente al arrendador, pero as mismo hay
 otro contrato entre el subarrendatario y el arrendatario, llamndose a ste
arrendador. En cada caso hay vinculaciones propias.

1. EL SUBARRENDAMIENTO EN EL CDIGO CIVIL PERUANO.

131. Al igual que lo descrito por la doctrina, en nuestro pas el artculo 1692 define
al subarrendamiento como un subcontrato, tal como se enuncia a continuacin:
"Artculo 1692: El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien
arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una
renta, con asentimiento escrito del arrendador". Es interesante ver que, a
diferencia de lo sealado por la doctrina, nuestro legislador no ha puesto
nfasis en el tema de la coexistencia de contratos pues ello se desprende de la
interpretacin del propio 1692 ce, que menciona que es el arrendamiento total
o parcial del bien arrendado. Al considerarse que la naturaleza jurdica del
subarrendamiento es la de un contrato de arrenda~iento, esta figura adems de
regirse por sus reglas especiales relativas al subarrendamiento (Art. 1692-
1695), se regular por las dems reglas propias del contrato de arrendamiento
(Ttulo VJ. de los Contratos Nominados, Seccin Segunda del Libro VII,
Fuentes De Las Obligaciones).

2. CONSIDERACIONES PARA CELEBRAR UN SUBARRENDAMIENTO.

132. Debido al tratamiento que ha recibido en nuestro pas, as como las reglas que
seran aplicables a la figura del subarrendamiento, analizaremos a continuacin
algunos puntos que tendrn que ser considerados por el subarrendador y el
subarrendatario al momento de subarrendar.

3. PROHIBICIN DE SUBARRENDAR EL BIEN SIN ASENTIMIENTO

ESCRITO DEL ARRENDADOR.

133. Una de las primeras consideraciones para celebrar un contrato de

subarrendamiento es que el artculo 1692 del Cdigo Civil establece que el
bien arrendado slo ser susceptible de subarrendamiento cuando exista 11 el
asentimiento escrito el arrendador'. Es decir, la regla sealada por el Cdigo
Civil implica que no se puede subarrendar un bien si es que no existe el
consentimiento escrito del arrendador. El dar, o no, el asentimiento para que
pueda celebrarse el subarrendamiento, es una decisin subjetiva y arbitraria
del arrendador porque el Cdigo Civil, no ha establecido parmetros objetivos
 que deba cumplir el potencial subarrendatario, como condiciones de solvencia,
buen crdito o el otorgamiento de garantas, entre otros. Por ello, el arrendador
es libre de dar su conformidad o negarse a dar su asentimiento a la celebracin
de un subarrendamiento. Para algunos autores como Salgado, el contrato de
arrendamiento sera un contrato intuito personae y no podra ser cedido a un
tercero a travs de un subarrendamiento. As, tal como lo seala este autor el
contrato (de arrendamiento) se celebra en virtud de la confianza que le merece
el inquilino, ya que se lo ha elegido no slo por su solvencia sino tambin por
sus condiciones morales, su seriedad y sus costumbres. De esta manera surge
el carcter de contrato como intuito persona (SALGADO, 1992.) Por ello, para
quienes sostienen esta posicin , le resulta sumamente relevante al arrendador,
por sus distintas caractersticas personales o econmicas, decidir quien debe
ser el que utilice el bien arrendado, y por lo tanto, el bien no podra ser cedido a
travs de un subarrendamiento a un tercero sin el asentimiento del arrendador.
Ms all de la discusin acerca de si el contrato de subarrendamiento es o no
un contrato intuito personae, lo cierto es que nuestro legislador ha optado por
esta solucin porque le ha reconocido al arrendador el derecho de decidir quin
ser el poseedor del bien9 . Por ello, la autorizacin escrita para subarrendar,
es una obligacin reconocida y exigida por el Cdigo Civil al arrendatario

4. Consecuencias de subarrendar el bien sin asentimiento escrito del

arrendador.

134. Si bien es cierto, el Cdigo Civil de 1984 seala que resulta necesario contar
con el asentimiento escrito para subarrendar, debemos entender que se trata
de una formalidad "ad probationem", ya que la no observancia de esta forma no
ha sido sancionada con nulidad. Conforme lo establece el artculo 144 del
Cdigo Civil" cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su
inobservancia, constituye slo un medio de prueba de la existencia del acto".
Por ello, podr aceptarse tambin un asentimiento de manera verbal o
cualquier otro modo distinto al escrito. De acuerdo a lo indicado, a diferencia de
lo sealado por algunos autores, consideramos que la consecuencia de
subarrendar sin la autorizacin del arrendador no es la invalidez del contrato de
subarrendamiento, sino la ineficacia de dicho contrato frente al arrendador.

135. Opinamos distinto a estos autores debido a que dicha posicin nos llevara a
aceptar tambin, contrario sensu, que antes de la referida aceptacin el
 subarrendamiento era invlido. Como hemos sealado en otra oportunidad "la
validez del acto significa el cumplimiento de todos los requisitos o elementos
esenciales establecidos en nuestra legislacin para que alcance existencia
jurdica sin que la autonoma de la voluntad pueda soslayarlos o enervarlos"
Por ello, si es que se encuentran presentes todos los elementos esenciales del
acto jurdico sealados en el artculo 140 del Cdigo Civil, y no nos
encontramos en ninguno de los supuestos de nulidad o anulabilidad del acto
jurcin del arrendador- sera vlido y eficaz entre el subarrendador
(arrendatario del contrato base) y el subarrendatario.

136. Si bien es cierto, hemos aceptado que dicho acto jurdico (subarrendamiento)
sera vlido, es importante distinguir, sin embargo, que su eficacia slo se
encontrara restringida a las partes que celebraron el negocio. Es decir, el
subarrendamiento slo sera eficaz entre el subarrendador y el subarrendatario
-tal como lo dispone el artculo 1363" del Cdigo Civili 5 - y por ende, dicho
negocio no vincular ni tendr efectos directos ~> frente al arrendador que no
dio su consentimiento a la realizacin del referido subarrendamiento. As, por
ejemplo, si como consecuencia de haberse celebrado un subarrendamiento
(sin el asentimiento del arrendador), el subarrendatario fuera perturbado o
imposibilitado de utilizar el bien subarrendado, el subarrendatario tendra
expedita la posibilidad de exigir en va contractual la indemnizacin por los
daos y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones
contradas por el subarrendador en el marco del contrato de subarrendamiento
(responsabilidad contractual), debido a que, precisamente, el contrato de
subarrendamiento es un contrato vlido y eficaz entre las partes
(subarrendador y subarrendatario). Pensar lo contrario nos llevara a considerar
que el subarrendamiento celebrado entre el arrendatario (subarrendador) y el
subarrendatario es un contrato invlido, por lo que al no existir contrato,
cualquier consecuencia o dao derivado tendra que exigirse por la va de la
responsabilidad extracontractual. Por ello, concluimos que el subarrendamiento
efectuado sin el asentimiento del arrendador o incumpliendo la obligacin de no
subarrendar, es . un contrato vlido y exigible entre las partes que lo
celebraron, lo cual implica que no se producir la nulidad o invalidez del
subcontrato. Sin perjuicio de ello, el arrendador quedar facultado para resol
ver el arrendamiento (contrato base), en aplicacin de lo dispuesto por el inciso
4 del artculo 1697" del Cdigo Civil.
 137. CESIN DE ARRENDAMIENTO
138. La diferencia entre el subarrendamiento y la cesin del arrendamiento, esta en
que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento
superpuestos, en la cesin del arrendamiento es el mismo contrato de
arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario.

139. De conformidad con lo previsto en Art. 1696 la cesin de arrendamiento

constituye la transmisin de los derechos y obligaciones del arrendatario a
favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de
posicin contractual.

140. RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

141. Las causales de resolucin del contrato de arrendamiento se establecen en el
Art. 1697 del Cdigo Civil y puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y

adems quince das. Si la renta se pacta quince das. Si el alquiler se conviene
en periodos menores a un mes, basta que venzan tres perodos.
2. En los casos previstos en el Inc. Primero, si el arrendatario necesit que
hubiese contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence con
exceso de quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.
3. Si el arrendatario da el bien destino diferente de aqul para el que se le
concedi expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico
o a las buenas costumbres.
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito por el arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.
142. La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero
en ningn caso procede, tratndose de casas-habitacin comprendidas en leyes
especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince das.

143.

144. CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO

145. El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos:

1. Por concluirse el trmino fijado por las partes (Art. 1699)

 146. Si vencido el plazo el sin que el arrendador solicite el bien ni el
arrendador lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo
contrato, sino que hay continuacin del arrendamiento, bajo las mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin (Art. 1700 del
CC.)

2. En el arrendamiento cuya duracin se pacta por periodos forzosos para ambas

partes y voluntarios a opcin de una de ellas, os periodos voluntarios se irn
convirtiendo uno a uno en forzosos, si la parte a la que concedi la opcin no
avisa a la otra que el arrendamiento se concluir al finalizar los perodos
forzosos a cada uno de los voluntarios.
147. El aviso a que se refiere debe cursarse con no menor de dos meses de
anticipacin al da del vencimiento del respectivo perodo si se trata de
inmuebles y de no menos de un mes, en el caso de los bienes (Art. 1701).

3. Si en el contrato se establece que los perodos sean voluntarios para ambas

partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra aviso prescrito en el Art. 1701
para que el arrendamiento concluya al finalizar los perodos forzosos. (Art.
1702).
4. Si el contrato de arrendamiento es de duracin indeterminada, se le pone fin
dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (Art. 1703)
5. Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tena (esta
arrendando un bien ajeno)
6. Por Muerte Arrendatario. Si dentro de los 90 das del fallecimiento, sus
herederos comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Por
muerte de arrendatario no concluye el contrato, si es que los herederos no
manifiestan su voluntad de poner trmino al mismo. El arrendamiento se
trasmite, es un contrato personal, pero no personalismo.
7. Por estar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad.
8. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algn
albacea.
9. Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con
el fin de repararlo.
10. En caso de expropiacin.
 148. CONSIGNACIN DEL BIEN ARRENDADO
149. La situacin previa normalmente se produce cuando el arrendatario una vez
que ha decidido no seguir en la vivienda o local alquilado, lo que quiere es
entregar las llaves lo antes posible a fin de que no se produzca el devengo de
las rentas sucesivas, y choca frontalmente con la oposicin del arrendador que
no est de acuerdo con dicha resolucin y por tanto no acepta recibir las llaves.
150. En caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho
para devolver, si pone el bien a disposicin del arrendador y ste no puede o
no quiere recibirlo, aquel podr consignarlo (Art. 1706 CC.)

151. EFECTOS DE LA CONSIGNACIN

152. Desde el da en que el arrendatario efecte la consignacin se extingue su
responsabilidad por la renta, salvo que la impugnacin a la consignacin fuese
declarada fundada (Art. 1707 CC.)

153. TRANSFERENCIA DEL BIEN ARRENDADO

154. En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder de siguiente modo
(Art. 1708 CC.)

1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deber respetar el

contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en
todos sus derechos y obligaciones del arrendado.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por
concluido.
155. Excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el
arrendamiento, si asumi dicha obligacin.

3. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est obligado a respetar

el contrato si recibi su posesin de buena fe.
156. Comenzaremos por analizar el siguiente caso: A celebra un contrato de
compraventa con B respecto de un inmueble, el mismo que se encuentra
arrendado a C. A (propietario originario) ha celebrado con C un contrato de
arrendamiento con una duracin de dos aos, al momento de producirse la
transferencia de la propiedad de A hacia B an faltan por cumplir 8 meses del
arrendamiento celebrado entre A y C.
157. Qu tpicos podemos encontrar ac?
158. En un artculo pasado ya analic los puntos pertinentes tanto sobre un contrato
de arrendamiento como de un contrato de compraventa, as que ahora ir
directo a analizar los artculos pertinentes al caso planteado.
159. El artculo 1708 del Cdigo Civil especifica lo siguiente: En caso de
enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:
160. 1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deber respetar el
contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los
derechos y obligaciones del arrendador.
161. 2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por
concluido.
162. Excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el arrendamiento, si
asumi dicha obligacin.
163. 3. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est obligado a respetar
el contrato si recibi su posesin de buena fe.
164.
165. Respecto del primer inciso no hay mucho que comentar puesto que en base al
principio de publicidad del que goza los instrumentos inscritos en los Registros
Pblicos, toda inscripcin registral es de conocimiento pblico y por ende si el
adquiriente del predio arrendado decidi comprarlo debi de haber tomado la
precaucin de que este contrato deba ser respetado.
166. Pero nuestro tema viene ms enlazado con el primer prrafo del inciso
segundo del artculo 1708 del Cdigo Civil. Para analizar ello voy a referirme a
una interesante obra la cual encontr por cuestiones del destino en la
biblioteca, se trata de la Obra titulada La Venta de la cosa arrendada de la
profesora universitaria de la Universidad Autnoma de Madrid Pilar Benavente
Moreda, la cual comenta lo referente a la legislacin espaola, pero que en
base a sus slidos argumentos tratar de encuadrarla en nuestra legislacin.
167. Primero analizaremos dos principios inspiradores de dos teoras sobre
nuestro tema: Emptio tollit locatum y Emptio non tollit locatum
Venta quita renta y Venta no quita renta.
168. 1. Venta quita renta: el adquiriente de un bien arrendado no viene
obligado a soportar el citado arrendamiento por el carcter personal del
arrendamiento, por ello el conductor carece de ius in re sobre la cosa
arrendada, de la cual aparece como simple detentador; en principio en nada
 queda vinculado quien adquiere, respecto de las obligaciones de ndole personal
asumidas por el transmitente.
169. Mucius Scaviola, jurisconsulto romano, refuerza en su comentario al art. 1571
del C.C. espaol venta quita renta argumentando que entre el derecho del
arrendatario a permanecer en el arrendamiento, el del propietario a disponer
libremente de su propiedad y el del nuevo dueo a utilizar el predio en aquella
forma que juzgue ms conveniente a sus intereses la jerarqua de esos
mismos derechos otorga la primaca y preferencia a los de dominio sobre el
mero uso y disfrute.
170. Sin embargo, Garca Goyena, defensor del principio emptio non tollit locatum
pregunta pero no es un principio de equidad y de jurisprudencia universal que
nadie puede transmitir a otro ms derecho del que el mismo tiene? El
arrendador que por escritura pblica, o de fecha legalmente cierta se ha
desistido por un tiempo convenido del uso y goce de su cosa, que ha prometido
asegurar este uso o goce al arrendatario, y cuya obligacin principal consiste
efectivamente en hacrsela gozar puede acaso vender o legar a un tercero la
propiedad libre de esa obligacin?
171. La justificacin de tal derecho del adquiriente frente al arrendatario se deduce
del carcter personal del arrendamiento, careciendo el conductor de un
autntico ius in re (derecho sobre la cosa) sobre la cosa arrendada, respecto
de la cual aparece como simple detentador, por lo que en principio en nada
queda vinculado quien adquiere, respecto de las obligaciones de ndole
personal asumidas por el transmitente.
172. Excepciones a la regla:
173. 1. El pacto en contrario: Fue habitual introducir en los contratos un pacto de
respeto del arrendamiento.
174. 2. Casos en los que al arrendar se hubiese constituido hipoteca sobre los
bienes del arrendatario en garanta de la observancia del contrato.
175. 3. Regla general:
o inoponibilidad del arrendamiento al adquiriente
o Pacto de respeto, arrendamiento ius ad rem (derecho a la cosa)
o larga duracin del arriendo (adquiere la calidad de ius in re)
176. Entonces tenemos como regla general la Facultad resolutoria del
arrendamiento por el adquiriente.
177. El adquiriente del bien arrendado no viene obligado a respetar el arrendamiento
vigente en el momento de producirse la transmisin, pudiendo dar por resuelto
el mismo.
178. Pero a esta postura surge la interrogante de se trata de una extincin
automtica, ipso iure, o requiere en su caso una declaracin del comprador?
179. 1. La escogida autora Pilar Benavente Moreda analiza el artculo 1571 del
Cdigo Civil Espaol el comprador tiene derecho a que termine el arriendo
existente al verificarse la venta y el inciso segundo del artculo 1708 de
nuestro cdigo civil peruano especifica que Si el arrendamiento no ha sido
inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. Esta comparacin nos lleva
a la conclusin de que esta norma no es una norma imperativa que determina
la extincin del arriendo automticamente, sino de una facultad conferida al
adquiriente, o en su caso, por aceptar la situacin arrendaticia asumiendo el
papel de nuevo arrendador.
180. Respecto a esta afirmacin existe la duda de si la opcin del adquiriente en uno
u otro sentido est sometida a algn plazo especfico y en todo caso si viene
obligado a notificar al arrendatario su decisin.
181. Ni en el caso espaol ni en el peruano el arrendador transmitente, ni el
adquiriente estn obligados a notificar en plazo alguno ni la transmisin del
bien arrendado, ni la decisin de resolver.
182. No obstante, pese a la ausencia de la exigencia de notificacin, el adquiriente
de alguna forma ha de denotar la tcita aceptacin del arrendamiento, sobre
todo dado el carcter peridico o de tracto sucesorio que el arrendamiento
implica en cuanto al cumplimiento de las obligaciones de las partes.
183. La transmisin al tercero no basta para operar la extincin del arrendamiento,
porque si el adquiriente no ejercita la facultad que le confiere, el arrendatario
contina en la relacin, pero no con el primitivo arrendador, con quien pierde
toda vinculacin desde el momento en que este pierde la posesin de la cosa,
sino con el adquiriente que, con su tolerancia se subroga en el lugar del
derechohabiente.
184. Por otro lado, la ausencia de notificacin al arrendatario determinar la
liberacin de este (si desconoca la cesin), en cuanto al cumplimiento de las
obligaciones derivadas de su contrato, mientras contine realizando las
prestaciones al primitivo arrendador, sin consentimiento ni asentimiento del
 arrendatario, este se libera cumpliendo con quien originariamente estaba
vinculado.
185. El derecho a la extincin del arrendamiento conferido al adquiriente aparece as
como una causa del desahucio del arrendatario.
186. La excepcin a la regla general: Oponibilidad del arrendamiento
Supuesto de oponibilidad absoluta
187. 1. El Pacto en contrario: Pacto entre adquiriente y el arrendador
transmitente, no al que pueda existir entre arrendador y arrendatario estipulado
en el contrato de arrendamiento.
188. Hay que tener en cuenta, que tal tipo de pacto o estipulacin constituye una
excepcin frente a la regla general conforme a la cual los contratos son res
inter alios acta (cosa realizada entre otros).
189. Esto en nuestra legislacin se desprende del segundo prrafo del inciso
segundo del artculo 1708 excepcionalmente, el adquiriente est
obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin.
190. Diez Picazo lo considera como uno de los supuestos de estipulacin a favor de
terceros (Diez Picazo, Fundamentos de Derecho Civil I).
191. Ciertamente puede entenderse que tal pacto a quin beneficia realmente
es al arrendador transmitente, puesto que como consecuencia del mismo,
este quedar liberado de la obligacin de indemnizar los daos y
perjuicios al arrendatario.
192. Segn Dors del texto romano no poda deducirse una estipulacin a favor de
tercero, porque puede interpretarse en el sentido de que la accin se establece
nicamente a favor del vendedor (Derecho Privado Romano N 533)
193. Scaveola dice que el pacto de respeto al arrendamiento previo se tratara de
una modalidad de estipulacin cuya razn encuentra su origen en el
mantenimiento de un contrato previo (el de arrendamiento) que se trata de
respetar, por lo que en tal caso ni sera necesaria la aceptacin del
arrendatario, no la notificacin al obligado. Pese a tratarse de pacto a favor de
tercero en el momento en el que el comprador da su conformidad, adquiere
todos los caracteres de una subrogacin del acreedor, permaneciendo intactas
las obligaciones y derechos del arrendatario.
194. En conclusin en este punto la inscripcin determina la oponibilidad erga
omnes de los inscritos, lgica consecuencia del principio de publicidad
registral, quedando afectado por la misma cualquier adquiriente posterior de la
 finca arrendada, sin poder hacer uso de la facultad resolutoria que ex lege le
confiere el artculo 1708.
195. La transcendencia de esta excepcin al principio de inoponibilidad del
arrendamiento, en orden a la valoracin del derecho arrendaticio como derecho
personal o real. Fundamentalmente porque el derecho romano se ha tratado de
justificar el principio emptio tollit locatum, o el contrario emptio non tollit
locatum en el carcter personal (e inoponible erga omnes) del derecho de
arrendamiento, o en su configuracin real (por tanto oponible erga omnes, lo
que justificara la oponibilidad al adquiriente del bien arrendado)
respectivamente.
196. Quiere ello decir que los arrendamientos inscritos tienen tal carcter o que en
su caso, la inscripcin transforma la naturaleza de los citados arrendamientos?
197. Se puede observar la existencia de una doble tendencia en cuanto a la
valoracin del arrendamiento como derecho real o personal:
198. a) La de quienes han venido considerando como derecho real al
arrendamiento inscrito
199. b) La de quienes entienden que el arrendamiento es un derecho
personal o de crdito. En tal caso, ni la inscripcin del mismo, ni su
sometimiento a leyes personales, desvirta tal carcter, aunque en
determinados casos los derechos del arrendador lleguen a tomar cierta
apariencia de reales.
200. Scaveola dice al respecto: La inscripcin por s sola carece de potencialidad
jurdica suficiente para mudar la naturaleza esencial de los contratos, pero
cumple oficios de transformador. Las corrientes a altas tensiones del derecho
personal de arrendamiento se convierten, sin cambiar de naturaleza en
corrientes de baja tensin para que a su amparo puedan los terceros estipular
por seguridad
201.
202. EFECTOS DE LA VENTA PARA EL ARRENDATARIO:
203. La consecuencia fundamental de la oponibilidad del arrendamiento al
adquiriente es para el arrendatario la subsistencia del contrato de
arrendamiento, en las mismas condiciones pactadas con el primitivo
arrendador, si bien asumiendo tal relacin con el adquiriente subrogado. No
obstante, aunque la relacin subsista, el hecho de que la persona del
arrendador cambio, puede tener trascendencia para el arrendatario puesto que
 el arrendamiento es una relacin bilateral, en que el arrendador es al mismo
tiempo acreedor y deudor, y la sucesin del mismo como consecuencia de la
transmisin, se produce no solo en su calidad de acreedor sino tambin en la
de deudor, como pone de manifiesto el hecho de que el adquiriente asuma no
slo los derechos, sino tambin las obligaciones del transmitente.
204. Existe, se ha sealado anteriormente, una subrogacin ex lege de la posicin
del arrendador (acreedor), para lo que no se exige legalmente notificacin al
arrendatario (deudor), aunque sin embargo ha de ser conocida por el mismo
para que surta efectos frente a l. Pero por lo indicado anteriormente, tambin
se produce una subrogacin en la calidad de deudor que el arrendador ostenta
frente al arrendatario y, tal cambio de deudor en toda relacin obligatoria
requiere el consentimiento del acreedor.
205. Por lo que sera lgico admitir la posibilidad de que si el arrendatario no
consiente tal subrogacin, puede resolver por tal motivo el contrato de
arrendamiento.
206. Mucius Scaveola opinaba que pese a no parecerle justo, dado que el cambio
de arrendatario supone una subrogacin en la posicin del mismo, haba de
aceptar el cambi

207. INDEMNIZACIN AL ARRENDATARIO

208. Cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien arrendado, el
arrendador que obligado al pago de daos y perjuicios irrogados al arrendatario
(Art. 1709)

209. AUTORIZACIN PARA DESOCUPAR EL BIEN (Art. 1711 CC.)

210. Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorizacin

escrita del arrendador o, en su defecto de la autoridad respectiva.

211. Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, ser

responsable:

- De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se

devenguen despus de la desocupacin hasta que el arrendador
tome posesin del bien.
- De los daos y perjuicios correspondientes.
- De que un tercero se introduzca en l.
212. Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen
213.