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[CADERNOS DE PS-GRADUAO EM ARQUITETURA E URBANISMO]
2011.2 40
http://www.mackenzie.br/dhtm/seer/index.php/cpgau ISSN 1809-4120
VAZIO URBANO OU SUBUTILIZADO? ENTRE CONCEITOS E CLASSIFICAES
CLEMENTE, Juliana Carvalho; Mestranda do Programa de Ps-Graduao em Engenharia

Urbana e Ambiental -, Universidade Federal da Paraba; Joo Pessoa; Brasil;
jucarvalhojp@gmail.com
SILVEIRA, Jos Augusto Ribeiro; Doutor em Desenvolvimento Urbano. Professor do

Departamento de Arquitetura no Centro de Tecnologia, da Universidade Federal da
Paraba. Professor dos Programas de Ps Graduao em Engenharia Urbana e Ambiental -
PPGEUA; Joo Pessoa; Brasil; jaugusto@ct.ufpb.br
SILVEIRA, Julio Gonalves; Bacharelando em Arquitetura e Urbanismo,Universidade Federal

da Paraba; Joo Pessoa; Brasil;
2011.2 41
RESUMO
Diante das inmeras abordagens que consideram o fenmeno dos vazios urbanos nas
cidades contemporneas, surgem questes relacionadas abrangncia do termo vazio
urbano e das categorias utilizadas em inventrios tcnicos e acadmicos. Ora o vazio
urbano associado apenas s reas fundirias nunca antes ocupadas e s reas
intersticiais, ora relacionado condio de vacncia de estruturas que tiveram o uso e a
ocupao alterados por esvaziamento. Sendo assim, este artigo tem a inteno de discutir
conceitos e sugerir uma classificao, na escala do lote, para os vazios urbanos e imveis
subutilizados, que sero ilustradas com exemplos encontrados no Centro Histrico tombado
de Joo Pessoa, PB. Discutem-se aqui diferentes abordagens que geram questionamentos
diversos: quando um espao considerado vazio urbano? Que aspectos delimitam a
condio de subutilizao? Edifcios obsoletos so considerados vazios da mesma forma que
os lotes no utilizados? A partir de uma reviso bibliogrfica dos principais autores que
discutem o tema, foi elaborada uma classificao que distingue os vazios urbanos dos
imveis subutilizados. Acredita-se que esta distino essencial, por garantir coeso a
um conceito que de outra forma poderia se estender indefinidamente, passando a designar
diversos espaos e confundindo o objeto da anlise.
Palavras Chaves: vazio urbano, subutilizado, centro histrico.
ABSTRACT
In the face of the numerous approaches that consider the phenomenon of urban voids in
contemporary cities, it arises issues related to the coverage of the term urban voids and
the categories used in technical and academic inventories. Sometimes the gap is only
associated to urban land never previously occupied before and to interstitial areas,
sometimes it's related to the condition of vacant structures that have been altered the use
and occupation by deflation. Therefore, this article intends to discuss concepts and
suggest a classification, in the scale of the actual lot, for the urban voids and underutilized
properties, which will be illustrated with examples found in the tumbled Historic Center
(Donwtown) in Joo Pessoa, PB. It discusses here different approaches that generates
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several points: when a space is considered urban void? Which aspects surrounds the
condition of underutilization? Are obsolete buildings considered just as empty not utilized
lots? Based on a literature review of the main authors who discuss the issue, it was created
a classification that distinguishes the "urban voids" of "underused property". It is believed
that this distinction is essential for ensuring the cohesion to a concept that might
otherwise be extended indefinitely, being able to designate several spaces and, therefore,
confusing the analysis object.
Keywords: urban void, underutilized, historic center
RESUMEN
Dada la diversidad de enfoques que tengan en cuenta el fenmeno de los vacos urbanos en
las ciudades contemporneas, emergem cuestiones relacionadas a la extensin del trmino
vaco urbano y de categorias utilizadas em los estdios tcnicos y acadmicos. Algunas
veces o vaco urbano es associado unicamente com las reas de tierra nunca antes
ocupadas y las reas intersticiais, algunas veces se relaciona com ele estado de vacante de
las estructuras que hubiera alterado el uso y ocupacin por el vaciado.Por lo tanto, este
artculo tiene la intencin de discutir los conceptos y proponer una clasificacin, en la
escala de la parcela, de los vacos urbanos y bienes races subutilizadas, que se ilustrarn
con ejemplos que se encuentran en el Centro Histrico protegido de Joao Pessoa, PB.Aqu
analizamos los diferentes enfoques que generan muchas preguntas: Quando un espacio es
considerado vaco urbano? Qu aspectos conceptun la condicin de sub-utilizacin? Los
edifcios obsoletos son considerados vacos as como los lotes baldos? A partir de una
revisin bibliogrfica de los principales autores que discuten el tema, hemos creado una
clasificacin que distingue a los "vacos urbanos" de la "bienes races subutilizadas". Se cree
que esta distincin es essencial, porque asegura la cohesin de un concepto que, de lo
contrario, podra extenderse indefinidamente, pasando a designar a varios espacios y
confundir el objeto de anlisis.
Palabras-clave: vaco urbano, subutilizado, centro historico.

2011.2 43
VAZIO URBANO OU SUBUTILIZADO? ENTRE CONCEITOS E

CLASSIFICAES
INTRODUO
O universo conceitual da expresso vazio urbano engloba leque considervel de espaos

e diversos significados a ela ligados, permitindo relao com espaos ociosos das reas
centrais histricas. Para Nuno Portas (2000), vazio urbano uma expresso ambgua, at
porque a terra pode no estar literalmente vazia, mas encontrar-se simplesmente
desvalorizada com potencialidade de reutilizao para outros destinos, mais ou menos
cheios. Segundo Magalhes (2005), o conceito de vazio urbano bastante amplo,
envolvendo termos como terrenos vagos, terras especulativas, terras devolutas, terrenos
subaproveitados, relacionando-se com a propriedade urbana, regular ou irregular, ao
tamanho e localizao.Partindo da questo etimolgica, vazio vem do latim vacivus,
palavra que significa desocupado, vago, desprovido, sem nada (CUNHA, 2010). A expresso
vazio urbano, luz da investigao terica, apresenta uma srie de definies, em
conjunturas diversas e com objetivos distintos, que iro permear essa discusso. Dada essa
dificuldade de conceituao do objeto vazio urbano, este texto procura contribuir para o
estudo terico desses espaos, ditos vazios ou subutilizados, que se apresentam como
resultados persistentes dos processos de ocupao e apropriao do espao intraurbano.
1. DISCUSSO CONCEITUAL
A expresso vazio urbano comea a figurar como um elemento instigante no contexto da

vida urbana a partir de meados do sculo XIX, como consequncia ps-industrial, quando as
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cidades atingem dimenses metropolitanas em razo do crescimento tanto fsico quanto

populacional, decorrente do xodo rural (BORDE, 2006).
A partir dos anos 1970, multiplicam-se as ferrovias desativadas, zonas industriais e

edifcios abandonados, consequncias da desfuncionalizao de reas do tecido industrial.
reas desfuncionalizadas correspondem a lotes e quadras constitudas por terrenos e
edifcios que passaram por um processo de perda de uso ou de funo. Tais espaos passam
a constituir o foco dos primeiros estudos europeus sobre vazios urbanos que so elaborados
a partir de inventrios realizados na Frana, em 1979, e na Inglaterra, em 1982 (BORDE
2006). Surge da uma primeira inquietao com relao ambiguidade ou at inadequao
da expresso para algumas situaes. Se os vazios urbanos das reas industriais no
coincidiam com terrenos vacantes (no sentido de vago), a condio de vazio desses
terrenos estava mais relacionada ausncia de uso e no de ocupao. Consistiam, pois,
nas chamadas reas desafetadas ou desfuncionalizadas (SOUSA, 2010).
Villaa (1983) utilizou a definio de vazio urbano como uma grande extenso de rea
urbana equipada ou semiequipada, com quantidade significativa de glebas ou lotes vagos.
Atualmente esse conceito se expandiu, pois surgiram diversas tipologias de vazios urbanos
em estudos variados.
Vrias expresses foram utilizadas em estudos de diferentes pases (Quadro 1) para

descreverem o fenmeno dos vazios urbanos, dentre essas podem ser destacadas do
francs terrrains dsaffects, dlaisss, vides urbains; do ingls derelict land, blight
areas, vacant land, entre outras variaes, cuja polissemia de significados e de contextos
no permite o entendimento do vazio urbano como uma expresso unssona (BORDE,
2006).
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Quadro 1: Expresses utilizadas para determinar os vazios urbanos em outros pases
Contexto Espanha Inglaterra/EUA Frana Brasileiro
derelict area
terrain vague
Vazios Urbanos
tierras vacantes wastelands vazios urbanos

friches urbaines
Denominaes vacos urbanos blight areas terreno baldio
vides urbaines
terreno baldio expectant lands reas obsoletas
terrains dsaffects
vacant land
Fonte: Elaborao prpria.
Dessa forma, cabe aqui a leitura dos principais conceitos para a explicitao dessas
expresses e categorias pertinentes a elas, partindo da constatao de que a expresso
vazio urbano abrange variadas conotaes, envolvendo diferentes espaos que
atualmente so identificados por essa expresso.
Uma primeira questo advm da ideia generalista de que os vazios urbanos so espaos da
cidade ausentes de construo ou preferencialmente no edificados (SOUSA, 2010,
MORGADO, 2005). No entanto, a expresso usualmente muito mais abrangente e vem
designando tambm os terrenos e edificaes no utilizados, subutilizados, desocupados
ou desestabilizados, localizados em terrenos infraestruturados e que passaram ou esto
passando por processo de esvaziamento (BORDE, 2006). Porm, parece inapropriado
classificar espaos que esto passando por processos de esvaziamento como vazios,
uma vez que o futuro de tais espaos desestabilizados, na verdade, no cientificamente
presumvel, no sendo aceitvel inseri-los nessa classificao genrica, seja por sua
condio de transitoriedade, seja pelo aparente percurso estagnao, podendo
constituir-se uma imprudncia indic-los como vazios e rotular um espao baseando-se na
antecipao de uma condio futura no garantida.
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Ainda para Borde (2006, p. 8), consideram-se vazios urbanos aqueles terrenos localizados
em reas providas de infraestrutura que no realizam plenamente a sua funo social e
econmica, seja porque esto ocupados por uma estrutura sem uso ou atividade, seja
porque esto de fato desocupados, vazios.
Dittmar (2006) conceitua vazios urbanos como sendo reas construdas ou no,
desocupadas ou subutilizadas, que possuem como caracterstica em comum o fato de
serem resduos do crescimento da cidade, podendo ser caracterizados pelas questes
fsicas e/ou esvaziamento de uso. Para Medeiros (2007), o vazio urbano um fenmeno
tpico da sociedade ps-industrial, podendo ser resultante de espaos residuais, zonas
industriais obsoletas, de corredores e ptios ferrovirios esquecidos, dos movimentos de
especulao imobiliria, de catstrofes ou mesmo de edifcios centrais abandonados.
O Manual de Reabilitao de reas Urbanas Centrais (2008) ratifica a definio de Medeiros

(2007), apresentando o seguinte conceito de vazios urbanos:
..consistem em espaos abandonados ou subutilizados localizados dentro da malha urbana

consolidada em uma rea caracterizada por grande diversidade de espaos edificados, que
podem ser zonas industriais subutilizadas, armazns e depsitos industriais desocupados,
edifcios centrais abandonados ou corredores e ptios ferrovirios desativados (BRASIL,
2008, p. 142).
Conforme a definio de Janeiro (2007), os vazios urbanos so bolsas vazias na cidade,

reas destitudas, onde aquilo que l acontecia j no acontece, ou onde l nunca nada
aconteceu; so, portanto, espaos inativos, espaos de nada, configurados como
receptculos do passado, que se sobrepem ao agora. Clichevsky (2000) coloca que os
vazios urbanos compreendem terrenos e edificaes espera de serem demolidas,
caracterizados por serem estruturas com alto nvel de degradao e obsolescncia nos
centros urbanos.
Na literatura norte-americana, utilizam-se as expresses vacant land e wasteland, por

exemplo, para denominar os espaos vazios do tecido consolidado, terras no utilizadas ou
subutilizadas (BOWMAN; PAGANO, 2004).
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Na literatura europeia, a referncia aos vazios urbanos feita em um sentido tambm

polissmico, uma vez que esses designam imveis ou terrenos vazios ou subutilizados,
dando enfoque para os que esto abandonados ou caram em desuso (FAUSTO; RABAGO,
2001).
Sol-Morales (2002) prefere a utilizao da expresso francesa terrain vague, em virtude

da multiplicidade de significados que ela permite vago no sentido de vacante,
indefinido, impreciso ou sem horizonte definido, e tambm no sentido de improdutivo,
obsoleto. Define terrain vague como lugares aparentemente esquecidos onde parece
predominar a memria do passado sobre o presente. So lugares obsoletos nos quais
apenas certos valores residuais parecem manter-se apesar da sua completa desafectao
da actividade da cidade (SOL-MORALES, 2002 p. 187).
Para essa mesma expresso, Cavaco (2007) utiliza vazio expectante para definir
espaos intersticiais, que constituem grandes reas vagas que, mesmo em estado de
obsolescncia, caracterizam-se pela expectativa e oportunidade de transformao
intrnsecas.
Segundo Rodrigues (2007, p. 3), os vazios urbanos podem ser pequenas, mdias ou
grandes glebas, edifcios e estruturas abandonadas, enfim, toda uma sorte de enclaves ou
apndices que so comumente lidos como mcula ou evidncia de certas falhas no
processo de urbanizao de uma cidade.
Geralmente, associa-se a expresso vazio urbano a uma abordagem negativa de espaos

abandonados, degradados, estagnados, em runas, desprovidos de uso e considerados,
sobretudo, inteis cidade. No entanto, um ponto comum a algumas definies
encontradas que os vazios urbanos constituem espaos de transio temporal com
potencialidades para transformaes, porque esses espaos configuram oportunidades de
mudana, que pode implicar novo uso, nova construo (SOUSA, 2010, p. 60). Dessa
forma, o vazio pode ser entendido como potncia, como algo que ainda no existe no
plano material, mas que significa energia de fazer.
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Conforme Portas (2000), os vazios urbanos podem denotar reas encravadas da cidade
consolidada [...] cujo aproveitamento poder ser decisivo para reurbanizar ou revitalizar
a cidade.
Entre estagnados e expectantes, vazios e subutilizados, inteis e potenciais, so

pautadas as discusses que conformam a expresso vazio urbano como um constructo de
idias justapostas que carecem de maiores esclarecimentos (SOUSA, 2010).
O termo vazio faz aluso ausncia de algo e contrape-se noo de cheio na

cidade, conforme explica Cavaco (2007):
[...] no contexto do urbano o termo vazio est normalmente associado ideia de um cheio,
em que as densidades construdas materializadas sob a forma de estruturas e edificaes
confinam directamente com as ausncias de construdo conformadas ou emolduradas por
essa mesma construo [...]. Mas a condio suburbana do vazio e as manifestaes que
este adquire na contemporaneidade impem outra lgica e um outro desgnio para os
espaos de ausncia.
Mas, se o cheio designa, no desenho urbano, a massa construda, como entender um objeto
edificado como vazio urbano?
Minock (2007), em seu estudo sobre o fenmeno dos vazios urbanos (urban voids) nas
cidades ps-industriais dos Estados Unidos, traz outra noo para a expresso vazio urbano,
aps distinguir os vazios intencionais dos vazios no intencionais, estes ltimos
consistem em espaos abandonados presentes em bairros pouco atraentes e em reas
indesejadas e, sobretudo, carentes de qualquer futuro previsvel.
Tranick (1986) coloca que existem cinco tipos de vazios intencionais na cidade, com
diferentes conotaes, que vo desde os espaos de passagem, passando pelos ptios
internos e quintais, ruas e praas, parques e jardins (apud MINOCK, 2007).
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Figura 1: Esquema de espaos cheios e vazios no meio urbano.
Fonte: Tranick (1986) (apud MINOCK, 2007).
Abstraindo-se da relao fsica e morfolgica entre cheios e vazios colocada por vrios
autores (TRANICK,1986; KOHLSDORF, 1996; LAMAS, 2000), e considerando os vazios de
Tranick como espaos livres, ser explorado, aqui, o vazio urbano no intencional, ou
seja, o espao que no previamente concebido como vazio ou livre. O vazio no
intencional est mais relacionado ao resultado do declnio de uma rea, do abandono, da
degradao, do que aos interstcios ou espaamentos da forma urbana (MINOCK, 2007).
Considera-se que o princpio morfolgico cheio/vazio tem conotao dbia ao estudo dos
vazios urbanos, pois nesse tema, essa relao no uma questo estanque, uma vez que o
que cheio (no sentido de construdo) pode ser vazio (no sentido de estar sem uso). A
ausncia associada ao vazio urbano no deve, portanto, ser encarada apenas como a
inexistncia do objeto construdo: a verdadeira ausncia no existe quando h falta de
volume construdo, mas sim quando, a uma lgica consequente, se sucede um lapso, uma
falha ou uma ausncia de remate (JORGE, 2007, p. 3).
Da, j se pode inferir que a expresso vazio urbano pode tambm incluir espaos
edificados; desde que tais espaos estejam improdutivos, desprovidos de uso, ou vazios
de uso para alguns autores. Nesse sentido, o vazio urbano tratado como consequncia
de um processo de esvaziamento (Borde, 2006), como o resultado daquilo que se esgotou.
O esgotamento do sentido, da essncia, espaos que incomodam pela improdutividade
intrnseca (MEZACAPPA, 2008).
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Jorge (2007), ao colocar que a cidade se constitui de regras e excees como dois
valores opostos, compartilha da noo morfolgica em que a massa construda a regra,
e que interrompida pela ausncia dessa, ou seja, o vazio, a exceo. Para ele, fica
subentendido que tanto o cheio quanto o vazio dividem-se em duas categorias relacionadas
com o papel que desempenham na cidade: teis ou inteis. Embora as associaes desse
autor refiram-se muito mais ao carter de utilidade dos espaos imagem da cidade do
que funo que desempenham, algumas consideraes podem ser utilizadas para o
estudo dos vazios urbanos.
De acordo com o esquema proposto por Jorge (2007) (Figura 2), determinados vazios
constituem espaos inteis, do ponto de vista da ocupao fsica, por serem uma
interrupo regra do cheio. Esse carter de inutilidade dos vazios se d quando o
espao no tem uso, nem funo prtica, nem simblica, o caso dos vazios urbanos e dos
espaos intersticiais. Da mesma forma, o cheio pode constituir-se em uma exceo
quando no tiver utilidade ou coerncia com a morfologia, e o vazio, mesmo sendo
sempre a exceo massa, pode ter utilidade, caso possua uso, funo e participe da
formao da imagem da cidade. Esse o caso dos espaos livre pblicos.
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Figura 2: Regra/exceo, cheio/vazio.
Fonte: Jorge (2007).
Do ponto de vista do uso, os cheios inteis so designados por espaos edificados que no
possuem nenhum uso atual. E os imveis que se encontram parcialmente utilizados e que
esto em processo de esvaziamento? Por que inseri-los na categoria de vazio urbano? So
vazios de qu, afinal? Um exemplo que pode elucidar essa questo o dos edifcios
comerciais com o pavimento superior desocupado. O lote possui edificao, a edificao
possui uso, ainda que parcial. Por essa primeira condio, j seriam os edifcios
subutilizados inseridos em uma categoria parte da dos vazios urbanos. E a segunda
condio inerente a esses imveis, a de estar passando por um processo de esvaziamento
de uso ou de desfuncionalizao, recairia mais uma vez na antecipao de uma
circunstncia futura, sendo a categoria vazio urbano inoportuna para denominao desses
imveis.
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E por que considerar vazio urbano o edifcio que est totalmente sem uso? Partindo da
ideia j exposta de que vazio pressupe ausncia de algo, importante especificar em
relao a que o objeto (edificao ou terreno) estaria vazio e o que serve de referncia
para caracterizar esse objeto como vazio. O vazio, aqui, uma categoria relacionada
ausncia de algo e no ausncia de tudo. Em outras palavras, um lote considerado
vazio urbano quando, relacionado com o conjunto de lotes, destaca-se por no ter
edificao. Do mesmo modo, um edifcio considerado vazio quando, relacionado com o
conjunto de edifcios, destaca-se por no possuir uso. O conjunto de lotes (construdos ou
no) , pois, a referncia para identificao do imvel fundirio vazio; e o conjunto de
edifcios (com ou sem uso) a referncia para identificao do imvel edificado vazio.
Interessa estudar tanto o vazio urbano, como imvel no ocupado e como edifcio no
utilizado, quanto os imveis subutilizados, ou seja, os imveis que atualmente ainda tm
uso e/ou ocupao, mas que j entraram em processo de obsolescncia (SOUSA, 2010),
visto que se considera que nenhum dos conceitos de vazio urbano citados define com
exatido esses espaos, a no ser pelas qualidades de obsolescncia e improdutividade
intrnseca a quase totalidade de espaos definidos pela expresso. Conforme Sousa (2010,
p. 77), espaos urbanos subutilizados so aqueles que tm uma ocupao e/ou uso, mas
que atualmente essa ocupao/uso inadequada, ou esses espaos tm potencial para um
uso/ocupao mais eficaz e eficiente no tecido urbano enquanto um todo.
A distino entre vazio urbano e imvel subutilizado uma forma de dirimir imprecises e
delimitar o universo conceitual que o termo vazio urbano envolve; todavia, como
predomina a caracterstica de improdutividade e obsolescncia dessas duas modalidades de
espaos, importante entender alguns conceitos pertinentes ao tema antes de discutirmos
as categorias de anlise.
2. ENTRE CRITRIOS, CLASSES E CARACTERSTICAS
Vrias expresses so colocadas, e at mesmo confundidas entre si, para caracterizar os

vazios urbanos e os espaos subutilizados da cidade, entre essas: a obsolescncia, a
ociosidade, a degradao, a situao de vacncia, que so caractersticas qualificadoras
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dos vazios urbanos; e o subaproveitamento, a desafetao, a desocupao e a

desestabilizao, que, segundo Borde (2006), so critrios identificadores dos vazios
urbanos. O esclarecimento terminolgico pretende explicar alguns aspectos tericos
pertinentes ao objeto de estudo e que, fundamentados em pesquisa bibliogrfica,
constituiro base para a construo do mtodo de anlise.
Figura entre as discusses sobre a temtica dos vazios urbanos a caracterstica sempre
presente de obsolescncia que, conforme Peixoto (2011, p. 13) designa o momento em
que a funo original de um edifcio deixa de existir, momento em que a estrutura pode
ser demolida, readequada ou at transformada e armada em outro local, se sua
constituio assim permitir. Segundo Sampaio (2007), o conceito de obsolescncia
polmico e foi utilizado de forma distorcida para justificar demolies e renovaes de
edificaes localizadas em bairros considerados ultrapassados pelo mercado imobilirio.
Todavia, os documentos internacionais sobre salvaguarda de cidades histricas abordam a
obsolescncia como um fator temporrio e reversvel que compromete a integridade e a
autenticidade de edificaes e reas urbanas (CURY, 2000).
De acordo com Carmona et al. (2003), existem cinco dimenses de obsolescncia,

relacionadas ora com o espao edificado e suas funes, ora com os espaos urbanos em si,
a saber: a obsolescncia fsica/estrutural, resultante de fatores fsicos, deteriorao por
uso, desgaste e envelhecimento; a obsolescncia funcional, quando os espaos no esto
aptos para o seu uso corrente ou quando seu uso inadequado ao contexto da cidade;
obsolescncia locacional, relacionada acessibilidade e mobilidade; obsolescncia legal,
correspondente s regras impostas pelos cdigos; e, por fim, a obsolescncia de imagem,
ligada imagem negativa que alguns espaos podem conferir paisagem.
Por sua vez, a ociosidade, tambm colocada por vrios autores como caracterstica
intrnseca aos vazios urbanos, gerada quando um lote ou um edifcio permanece vazio
apesar de apresentar condies de ocupao. No caso das edificaes, a ociosidade pode
vir aps a obsolescncia, como momento em que a funo original deixa de existir, quando
a estrutura no apresenta condies de adequao para novos usos e tambm no
2011.2 54
demolida. Algumas edificaes, todavia, tornam-se ociosas mesmo sem se tornar

obsoletas, muitas vezes pelo simples abandono (PEIXOTO, 2011).
Dittmar (2006) define como rea ociosa ou vazio fsico os espaos no parcelados, espera
de ocupao, que constituem as grandes glebas e os loteamentos, frutos da especulao
imobiliria. Segundo Magalhes (2005), os terrenos ociosos exercem um paradoxal poder de
presena no ambiente urbano, pelo seu potencial em influir na perda da vitalidade urbana
e, ao mesmo tempo, constiturem os espaos potenciais para a transformao da condio
atual. Em outros casos, tambm podem ser includas nessa categoria aquelas construes
cuja utilizao deixou de ter interesse econmico e permanecem em p, mas com
ociosidade.
J os conceitos de deteriorao e degradao so associados perda de funo, danos em

estrutura fsica ou reduo do valor de transao econmica de um lugar. No entanto,
ambos os conceitos tm conotaes diferentes; enquanto a deteriorao est mais ligada
inferiorizao de um bem, a degradao est relacionada noo de aviltamento e
desmoronamento. Nos espaos considerados degradados, verifica-se a reverberao da
situao fsica para os grupos sociais (VARGAS; CASTILHO, 2006). Borde (2006) ratifica essa
afirmao, apontando os edifcios desocupados, sem uso ou subutilizados, como pontos de
desequilbrio na cidade, de instabilidade, que so percebidos geralmente como focos de
decadncia e degradao. Acrescenta ainda que esses edifcios possam ter associado a si
um fenmeno de contgio denominado desestabilizao, compartilhando da ideia de
Bowman e Pagano (2004), por meio do qual se parece multiplicar a presena desse tipo de
vazio que afasta a populao dessas reas (Figura 3).
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Figura 3: Efeitos dos vazios urbanos nos lotes adjacentes.
Fonte: Bowman e Pagano (2004).
Essa desestabilizao tambm associada ao conceito de vazios demogrficos, os quais

constituem reas urbanas cuja desocupao levou reduo da densidade demogrfica e,
por vezes, substituio do perfil populacional, que se traduzem no abandono e
degradao das construes e do tecido urbano (SOUSA, 2010).
H ainda a caracterstica de subaproveitamento que inerente aos espaos j ocupados e

edificados, mas que o foram aqum das potencialidades urbansticas e sociais do lote
(MAGALHES, 2005). Para essa mesma definio, o Estatuto das Cidades (BRASIL, 2001)
denomina, em seu artigo 5, subutilizado o imvel cujo aproveitamento seja inferior ao
mnimo definido no plano diretor ou em legislao dele decorrente.
Sousa (2010) considera espaos urbanos subutilizados aqueles que, embora sejam dotados
de uso e ocupao 1, j entraram em processo de obsolescncia e possuem um carter
1
No confundir ocupao do lote, dada pela taxa de ocupao, referente edificao no lote, com
ocupao do espao urbano, referente ao parcelamento do solo urbano.
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expectante, ou seja, enquanto esperam a transformao ainda so estruturas ativas, pois

mantm um uso e ocupao, mesmo que esses no sejam viveis para a cidade.
Borde (2006) denomina desafetadas, subutilizadas e desocupadas, as reas com

potencial para construo, mas que no so ocupadas, utilizadas ou edificadas, no
realizando plenamente seu potencial construtivo ou cumprindo sua funo social. Segundo
a autora, a desocupao (terrenos no ocupados) e a desafetao (terrenos no utilizados)
possuem diferenas:
terrenos no ocupados so aqueles nos quais no h edificao, mas que podem estar sendo
temporariamente utilizados para circulao ou lazer, por exemplo; terrenos no utilizados,
por sua vez, so terrenos que at podem ser ocupados por edificaes, mas onde no se
verifica algum uso, ainda que temporrio. Os terrenos e edifcios subutilizados desenvolvem
usos e ocupaes temporrias que o caracterizam como parcialmente ociosos,
subaproveitados (BORDE, 2006, p. 15).
Sousa (2010) compartilha da definio de Borde, no entanto no usa a nomenclatura de

terrenos no utilizados para associar aos espaos desafetados. De acordo com essa
autora, desafetados so espaos normalmente edificados, mas que, atualmente, no tm
uso. Caracteriza ainda essas construes como devolutas, no sentido em que no so
usadas, independentemente do seu estado de conservao, e remanescentes no tempo e
no espao.
Dittmar (2006) denomina esses espaos desafetados de remanescentes urbanos, ou seja,

reas vazias de uso, abandonadas, frutos de rupturas e mutaes da estrutura urbana
que podem constituir antigas reas porturias, ferrovirias, industriais, rodovirias ou
edifcios abandonados.
Coloca, ainda, que h espaos que podem ser tanto vazios fsicos quanto vazios de
uso, os quais ela considera espaos residuais, intersticiais, desocupados, e que associa ao
conceito anteriormente exposto de terrain vague (SOL-MORALES, 2002), para fazer
referncia s orlas ferrovirias, rodovirias, espaos entre quadras ou baixios de viadutos
(DITTMAR, 2006). Essa reviso de termos e conceitos permite a estruturao de um quadro-
2011.2 57
sntese (Quadro 2), que relaciona classes e caractersticas principais utilizadas por
diferentes autores para distinguir as categorias propostas.
Quadro 2: Classes de vazios urbanos e respectivas caractersticas.
Vazios Urbanos
Autor Classes Caractersticas
desafetado no mais utilizado
desocupado no mais ocupado

Borde (2006)
subutilizado em relao ao potencial construtivo
desestabilizado em processo de esvaziamento
desocupado no edificado/nunca antes ocupado
Sousa (2010) desafectado sem uso/ remanescente fsico
subutilizado em processo de obsolescncia/uso inadequado
remanescentes urbanos espaos e edifcios abandonados
Dittmar (2006) reas ociosas espaos no parcelados, grandes glebas com

i f
espaos residuais espaos intersticiais
Fonte: Elaborao prpria com base em Borde (2006), Sousa (2010), Dittmar (2006).
A partir da leitura dessa srie de classificaes, possvel perceber pontos divergentes,

que vo desde as conceituaes entre autores at as nomenclaturas das categorias e
caractersticas inerentes a cada uma.
2011.2 58
O primeiro ponto que parece inoportuno inserir na categoria desafetados ou no

utilizados os terrenos ocupados por edificaes atualmente sem uso. Uma vez que o lote
est ocupado por uma edificao, a promoo do uso do imvel deve partir da edificao e
no mais do terreno, ou seja, o uso de um espao edificado inerente ao edifcio e no
mais ao lote sobre o qual ele est edificado.
Outro ponto desfavorvel, em termos de classificao, a relao da subutilizao com o

potencial construtivo de um lote. Essa relao est presente no artigo 5 do Estatuto das
Cidades (BRASIL, 2001), que diz que considerado imvel subutilizado aquele cujo
aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no plano diretor ou em legislao dele
decorrente. Ora, se a subutilizao relativa ao fato de o espao estar sendo usado
parcial ou temporariamente, mais coerente relacionar a subutilizao com o uso
desenvolvido no imvel. A definio do Estatuto das Cidades (BRASIL, 2001) seria mais
adequada se em vez de tratar de subutilizao, fossem usadas as expresses
subaproveitamento ou subocupao, pois constituem expresses mais prximas,
inclusive, de indicadores de potencial construtivo, tais como ndice de aproveitamento e
taxa de ocupao.
evidente que a subutilizao nos casos de imveis subaproveitados ou subocupados est

implcita, pois na medida em que o espao tem potencial construtivo para ampliao,
aumenta a possibilidade de utilizao desse espao. No entanto, deve ser considerado,
para efeito de caracterizao como subutilizado, o imvel no estado atual em que se
encontra e no pelo seu potencial de construo ou de ampliao futura.
3. CONSTRUINDO CATEGORIAS DE ANLISE
A partir da noo de que o vazio urbano pode ser associado tanto perda de uma funo
anterior quanto a aspectos de degradao no presente e incerteza futura, possvel
comear a esquematizar um mtodo de classificao para os vazios presentes na rea de
estudo.
A evidente inadequao do conceito de vazio urbano associado a espao livre e espao

pblico remete questo anteriormente levantada, da abrangncia do conceito e dos
2011.2 59
mtodos citados, e conduz ao afastamento de algumas classificaes observadas,

sobretudo porque essas classificaes consideram no distinguir o objeto vazio urbano do
objeto subutilizado.
Dentre as classificaes estudadas, observa-se que um ponto comum a todas a

caracterstica atual de improdutividade dos vazios urbanos. Enveredou-se nesta anlise,
pelas classificaes que relacionam os espaos vazios, sobretudo ausncia de uso. No
entanto, alguns ajustes conceituais foram necessrios, tanto para adequao dos critrios
escala de observao previamente definida quanto pelas controvrsias entre autores,
categorias propostas e suas respectivas caractersticas.
A partir do aporte terico, foi possvel traar os dois principais conceitos que nortearo
essa anlise e que consistem na aglutinao de algumas ideias anteriormente expostas. O
critrio norteador desta anlise, proveniente da discusso conceitual exposta no item 1,
baseia-se na distino entre o vazio urbano e o imvel subutilizado. Essa primeira
disposio baliza a esquematizao da classificao dos imveis fundirios ou edificados
encontrados. Partindo do critrio norteador, identificaram-se as categorias de anlise, que
por sua vez possuem tipologias de espaos com caractersticas peculiares, todos dentro da
escala do lote e da edificao. Esse arranjo ser explicado na Figura 4 conforme o esquema
proposto.
Caractersticas
Tipologias
Categorias
Escala de
Critrio norteador
Figura 4: Arranjo metodolgico para definio de categorias de anlise. Fonte: Elaborao prpria.
2011.2 60
O vazio urbano , ento, o espao que no foi concebido como espao livre pblico,
localizado em rea urbanizada, sem ocupao e/ou sem uso, e que, por sua
improdutividade, tem uma conotao negativa no meio intraurbano, mas que traz consigo
o carter expectante, representando a possibilidade de transformao futura.
Sem fugir desse primeiro conceito e relacionando o vazio ausncia de uso, adota-se,
tambm, a de que a expresso vazio urbano pode fazer referncia tanto a espaos
vagos, literalmente, quanto a espaos edificados que estejam sem uso e no cumpram sua
funo social e econmica (BORDE, 2006; SOUSA, 2010). Dessa forma, arremata-se a
distino entre o vazio urbano e o vazio morfolgico relacionado apenas ausncia de
massa edificada. Assim, tanto lotes vagos (nunca antes ocupados ou frutos de demolies
de antigas edificaes) quanto edificaes sem uso podem ser considerados vazios urbanos,
desde que estejam localizados em reas urbanizadas.
Com base no que foi exposto, trataremos, aqui, do vazio urbano no intencional (TRANICK,
1986), que, na escala do lote e do edifcio, consiste no lote no ocupado (nesse caso,
sinnimo de vago ou desocupado) e no utilizado; e nas edificaes no utilizadas
(sem uso ou desafetadas). Transpondo o conceito de Sousa (2010) de espaos urbanos
subutilizados para a escala de anlise em questo, pode-se inferir que os imveis
subutilizados so aqueles que ainda tm uso e/ou ocupao, mesmo que parciais ou
temporrios, e onde se verifica um processo de desestabilizao, deteriorao ou
ociosidade. Os imveis subutilizados consistem nos lotes parcialmente utilizados e nas
edificaes temporria ou parcialmente utilizadas.
Com base em atributos pertinentes aos imveis constantes nas classificaes estudadas,
elaborou-se um arranjo que define as categorias de anlise, a partir da existncia de
funo, uso e ocupao no espao a ser identificado. Dentro dessas categorias podem ser
inseridos espaos com tipologias diversas que atendam os atributos colocados, ou que,
mesmo no correspondendo em todas as especificidades, tenham a caracterstica imbuda
de improdutividade no espao urbano.
2011.2 61
A Figura 5 apresenta as categorias para anlise dos vazios urbanos e imveis subutilizados
encontrados no objeto emprico de estudo, e o Quadro 3 aponta atributos dos imveis,
cuja presena implica a constituio de cada categoria. Exemplificando, no Quadro 3, o
lote que possui ocupao, no possui uso e no possui funo constitui uma edificao no
utilizada; ou ainda, chamamos de edificao subutilizada, o espao ocupado, com funo e
com uso parcial ou temporrio.
Imvel subutilizado Vazio urbano
Lotes Edificao Lotes Edificao
Lotes Edificaes
Edificaes no-ocupados no-utilizadas
Lotes parcialmente parcialmente ou desocupados, ou desafetadas,
utilizados utilizadas lotes vagos sem uso
Construes
Edificaes interrompidas
Estacionamentos temporariamente Runas
[alicerces]
utilizadas
Figura 5: Categorias de anlise dos vazios urbanos e imveis subutilizados.
Fonte: Elaborao prpria, 2011.

2011.2 62
Quadro 3: Categorias de vazios urbanos e imveis subutilizados quanto presena de uso,

ocupao e funo
Categorias Funo Uso Ocupao
Critrio Categorias Total Parcial
lote no ocupado No No No No
edificao no utilizada No No No Sim

Vazio urbano
runa Sim No No Sim
construes interrompidas No No No No
Lote Sim No Sim No
Edificao Sim No Sim Sim

Imvel subutilizado
estacionamento Sim Sim Sim No
Fonte: Elaborao prpria, 2011.

2011.2 63
Na categoria de edificaes subutilizadas, encontram-se especialmente aqueles edifcios com mais de

um pavimento, geralmente com uso comercial no pavimento trreo e sem uso nos pavimentos
superiores, ou ainda com os pavimentos superiores sendo utilizados para depsitos. Essas
edificaes se caracterizam por estarem passando por um processo de obsolescncia e de
desestabilizao que, provavelmente, conduz ao esvaziamento e at ao arruinamento da edificao,
caso no sejam realizadas intervenes de requalificao. So edifcios desestabilizados e com
intenso grau de deteriorao e degradao especialmente nos pavimentos superiores.
Figura 6: Exemplos de imveis subutilizados situados na Rua Maciel Pinheiro e na Rua Joo Suassuna,
no permetro de preservao do Iphan em Joo Pessoa.
Fonte: Acervo pessoal.
Classificam-se como lotes parcialmente utilizados aqueles em que h um visvel

subaproveitamento, em termos de ocupao, e onde, consequentemente, o uso
desenvolvido apenas em uma pequena poro do lote. o caso de lotes ocupados por
pequenas bancas de jornal ou cobertas improvisadas. Consideram-se os estacionamentos
como uma tipologia dos lotes subutilizados mesmo havendo o desenvolvimento do uso, pois
embora o solo seja de propriedade privada e a utilizao da propriedade seja livre, a
infraestrutura capital de propriedade social e o uso deve atender funo social, de
acordo com a Constituio de 1988. importante destacar que h uma diferena entre
esses estacionamentos improvisados e, por vezes, irregulares, que causam impacto
negativo paisagem urbana, e as reas projetadas para estacionamentos, dentro das bases
do plano diretor e do plano de mobilidade da cidade.
2011.2 64
inquestionvel a importncia de estacionamentos para atender a demanda existente,

porm, segundo Sipinski (2011), estudiosos da problemtica urbana afirmam que o
trnsito insolvel menos importante do que um solo urbano subutilizado que leva
degradao, perda da diversidade, perda do interesse e ao consequente esvaziamento
de determinadas reas de uma cidade.
Figura 7: Exemplos de imveis subutilizados; estacionamentos presentes no interior do permetro de

preservao.
Quanto aos vazios urbanos correspondentes s edificaes no utilizadas, classificam-se

aqui tanto as edificaes que se encontram atualmente sem uso quanto aquelas que, por
seu alto grau de deteriorao e pssimo estado de conservao, so consideradas como
runas e que, por conseguinte, encontram-se sem uso, em razo de seu esvaziamento ou
abandono. No se consideram como edificaes no utilizadas, no contexto dos vazios
urbanos, aqueles imveis recm-construdos ou reformados cuja atividade ainda no
est sendo desenvolvida, visto que, mesmo eles estando sem uso temporariamente, se
encontram dentro da dinmica imobiliria atual, ou seja, no so imveis esvaziados por
abandono.
Borde (2006) denomina esses espaos como vazios arquitetnicos e coloca que podem
ser observados em toda a cidade, mas se intensificam na rea central, constituindo-se
muitas vezes em patrimnio arquitetnico a ser preservado, e outros ainda, em runas
urbanas, resultantes de edificaes desafetadas, compostas apenas por seus elementos
2011.2 65
remanescentes, como as fachadas com interior vazio em reas delimitadas por legislao
especfica de preservao urbana. Esses vazios tm uma caracterstica peculiar em relao
aos outros citados, pois as runas e edificaes patrimoniais representam a memria
urbana e coletiva de um lugar e so consideradas exemplares de inestimvel valor histrico
e simblico.
Figura 8: Exemplos de edificaes no utilizadas.

Por fim, considera-se como pertencentes categoria de lotes no ocupados, alm dos
que se encontram literalmente vagos, aqueles que possuem alicerces de construes
abandonados, visto que, como nesses espaos no h projeo de edificao, no h,
consequentemente, taxa de ocupao. So espaos que se caracterizam pela
improdutividade, pelo abandono, pela falta de uso, funo e ocupao, sendo, portanto,
cabvel a denominao deles como vazios urbanos, correspondendo a uma variao
tipolgica de lotes no ocupados.
importante ressaltar que todas essas categorias citadas so frutos de um processo de

esvaziamento combinado com a degradao e a deteriorao causadas pelo abandono.
Em geral, o esvaziamento se d por uma sucesso de acontecimentos que seguem a mesma
lgica, quando no se observam intervenes de recuperao. Sigamos o exemplo de um
sobrado residencial: o uso residencial substitudo pela atividade comercial que, salvo
algumas excees, utiliza apenas o pavimento trreo; a atividade comercial termina e o
imvel abandonado, ficando sem uso; no raras vezes os proprietrios esperam o
2011.2 66
arruinamento da edificao, para sua consequente renovao, sobretudo em mveis de

valor patrimonial (Figura 9). Algumas runas permanecem, outras so substitudas por
novas edificaes, ou apenas demolidas e utilizadas como estacionamento de automveis.
Todavia, esse ciclo no uma regra inflexvel, uma vez que o processo de esvaziamento
pode ser adiantado e algumas etapas no serem seguidas ou pode haver alguma
interveno de requalificao que interrompa esse processo.
Imvel utilizado Imvel subutilizado Imvel no utilizado Runa
Com uso Sem uso
Figura 9: Classificao das edificaes quanto presena ou no de uso.

4. CONSIDERAES FINAIS
Entre abandonados e obsoletos, arruinados e despovoados, se inserem os conceitos e

caractersticas dos vazios urbanos nos estudos citados. Na busca de diminuir as
ambiguidades e indefinies expostas, optou-se, aqui, por definir o vazio urbano como
um termo que remete a uma dupla ausncia, a ausncia de uso e a consequente ausncia
de significado social; ou seja, o espao abandonado, esvaziado, o resultado do que se
esgotou e que, por esses aspectos, esse termo abrange e at se confunde com o objeto
subutilizado, aqui tratado como categoria parte do vazio urbano. A partir dessa
distino e do entendimento do vazio urbano como o resultado de um processo que,
geralmente, passa pela subutilizao, foi possvel traar classificaes de acordo com o
contexto a ser estudado.
2011.2 67
Cabe ainda ressaltar que, embora este artigo no tenha investigado todas as manifestaes
e alcunhas que a expresso vazio urbano foi recebendo ao longo do tempo, acredita-se que
possa contribuir para uma reflexo terica e conceitual sobre o tema, apontando, at
mesmo, pontos importantes a serem considerados em futuras classificaes. Associar
atributos de uso, funo e ocupao para construir categorias de anlise pode indicar uma
alternativa plausvel para o estudo desses espaos, sob variadas escalas de observao.
Todavia, importante destacar que a classificao ora sugerida no deve funcionar como
uma proposta estanque e aplicvel a qualquer situao, visto que para cada contexto
devem ser adaptados os critrios, classes e tipologias aqui expostos.
2011.2 68
REFERNCIAS
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[CADERNOS DE PS-GRADUAO EM ARQUITETURA E URBANISMO]

http://www.mackenzie.br/dhtm/seer/index.php/cpgau ISSN 1809-4120

VAZIO URBANO OU SUBUTILIZADO? ENTRE CONCEITOS E CLASSIFICAES

CLEMENTE, Juliana Carvalho; Mestranda do Programa de Ps-Graduao em Engenharia

SILVEIRA, Jos Augusto Ribeiro; Doutor em Desenvolvimento Urbano. Professor do

SILVEIRA, Julio Gonalves; Bacharelando em Arquitetura e Urbanismo,Universidade Federal

http://www.mackenzie.br/dhtm/seer/index.php/cpgau ISSN 1809-4120

Palavras Chaves: vazio urbano, subutilizado, centro histrico.

http://www.mackenzie.br/dhtm/seer/index.php/cpgau ISSN 1809-4120

Keywords: urban void, underutilized, historic center

Palabras-clave: vaco urbano, subutilizado, centro historico.

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VAZIO URBANO OU SUBUTILIZADO? ENTRE CONCEITOS E

O universo conceitual da expresso vazio urbano engloba leque considervel de espaos

A expresso vazio urbano comea a figurar como um elemento instigante no contexto da

http://www.mackenzie.br/dhtm/seer/index.php/cpgau ISSN 1809-4120

cidades atingem dimenses metropolitanas em razo do crescimento tanto fsico quanto

A partir dos anos 1970, multiplicam-se as ferrovias desativadas, zonas industriais e

Vrias expresses foram utilizadas em estudos de diferentes pases (Quadro 1) para

http://www.mackenzie.br/dhtm/seer/index.php/cpgau ISSN 1809-4120

Quadro 1: Expresses utilizadas para determinar os vazios urbanos em outros pases

Contexto Espanha Inglaterra/EUA Frana Brasileiro

tierras vacantes wastelands vazios urbanos

Fonte: Elaborao prpria.

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O Manual de Reabilitao de reas Urbanas Centrais (2008) ratifica a definio de Medeiros

..consistem em espaos abandonados ou subutilizados localizados dentro da malha urbana

Conforme a definio de Janeiro (2007), os vazios urbanos so bolsas vazias na cidade,

Na literatura norte-americana, utilizam-se as expresses vacant land e wasteland, por

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Na literatura europeia, a referncia aos vazios urbanos feita em um sentido tambm

Sol-Morales (2002) prefere a utilizao da expresso francesa terrain vague, em virtude

Geralmente, associa-se a expresso vazio urbano a uma abordagem negativa de espaos

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Entre estagnados e expectantes, vazios e subutilizados, inteis e potenciais, so

O termo vazio faz aluso ausncia de algo e contrape-se noo de cheio na

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Figura 1: Esquema de espaos cheios e vazios no meio urbano.

Fonte: Tranick (1986) (apud MINOCK, 2007).

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Figura 2: Regra/exceo, cheio/vazio.

Fonte: Jorge (2007).

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2. ENTRE CRITRIOS, CLASSES E CARACTERSTICAS

Vrias expresses so colocadas, e at mesmo confundidas entre si, para caracterizar os

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dos vazios urbanos; e o subaproveitamento, a desafetao, a desocupao e a

De acordo com Carmona et al. (2003), existem cinco dimenses de obsolescncia,

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demolida. Algumas edificaes, todavia, tornam-se ociosas mesmo sem se tornar

J os conceitos de deteriorao e degradao so associados perda de funo, danos em

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Figura 3: Efeitos dos vazios urbanos nos lotes adjacentes.

Fonte: Bowman e Pagano (2004).

Essa desestabilizao tambm associada ao conceito de vazios demogrficos, os quais

H ainda a caracterstica de subaproveitamento que inerente aos espaos j ocupados e

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expectante, ou seja, enquanto esperam a transformao ainda so estruturas ativas, pois

Borde (2006) denomina desafetadas, subutilizadas e desocupadas, as reas com

Sousa (2010) compartilha da definio de Borde, no entanto no usa a nomenclatura de

Dittmar (2006) denomina esses espaos desafetados de remanescentes urbanos, ou seja,

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