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BAIL (GENERALITES) DEFINITION

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dfinitions

notice Le Code civil au titre VIII (art. 1708 et suivants) dsigne sous la
dnomination gnrale de "contrat de louage", la fois le louage de choses,
abrviations le louage d'ouvrage qui est le contrat d'entreprise et le louage de service qui
est le contrat de travail.
cours et En ce qui concerne le louage de choses, pour dsigner la convention par
tribunaux laquelle une personne remet un bien une autre en vue de l'utiliser
moyennant une rmunration dite "loyer", l'usage a consacr deux
juripole expressions, "location" et "bail". Le mot "louage" est peu usit dans la
langue courante si ce n'est pour dsigner le louage de "voitures de matres".
L'expression a disparu en fait avec les matres. En revanche "location" est
utilis par les agences immobilires pour la prise bail des locaux usage
d'habitation.

Dans le langage juridique courant, les mots "bail" et "location" s'emploient


indiffremment pour dsigner le louage de biens immobiliers. Mais avec le
temps les juristes ayant abandonn l'usage du verbe "bailler", on dit quand
on dsigne le propritaire, qu'il "donne bail" et pour celui qui reoit le bien,
qu'il "prend bail". On vite l'expression amphibologique "louer" qui, si elle
n'est pas situe dans un contexte qui en rend le sens explicite, pose le
problme de savoir si le verbe est pris dans son sens actif de "donner en
location" ou dans son sens passif de "prendre en location ". Voir aussi les
mots : "Louage" et Prcaire (Convention).

De prfrence au mot "bail", le mot "location" est d'avantage usit lorsque


l'objet du contrat est une chose mobilire. On dit "louer une voiture" ou,
"louer une paire de skis ". "Louer", s'emploie aussi dans le contrat de
transport de personnes. On dit "louer une place dans un train ". De mme,
les juristes continuent utiliser le verbe "louer les services de quelqu'un "
la place d'"engager" ou d'"embaucher" un salari.

Le bail d'immeuble ou de parties d'immeuble destins l'habitation est rgi


par :

les dispositions gnrales contenues dans les articles 1713 et suivants


du Code civil,
la loi n89-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locatifs,
le Code de la Construction et de l'habitation,
par l'article 62 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 portant rforme des
procdures civiles d'excution concernant la rsiliation et la procdure
d'expulsion,
par la loi n98-657 du 29 juillet 1998 relative la lutte contre les
exclusions.
Lorsquun bail a pour objet une maison dhabitation mais quil contient une
clause par laquelle le bailleur autorise expressment le locataire y exercer
une activit commerciale et industrielle, un tel bail ne peut se trouver
qualifi de bail d'habitation soumis la loi n89-462 du 6 juillet 1989. (3e
Chambre civile 9 juillet 2014, pourvoi n12-29. 329, BICC n812. du 1er
dcembre 2014 et Legifrance).

Si le bail ne stipule pas la solidarit des preneurs et que la dette de loyer


n'est pas par elle-mme indivisible, le bailleur doit diviser son action contre
chacun des locataires. (3e Chambre civile 30 octobre 2013, pourvoi n12-
21034, BICC n796 du 15 fvrier 2014 et Legifrance. De mme, en l'absence
de solidarit entre les locataires, un seul des copreneurs peut donner
valablement cong : le bail se poursuit alors avec le locataire restant sur
l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intgralit du loyer. (mme
Chambre, mme date pourvoi n12-21973, BICC n796 du 15 fvrier 2014
avec une note du SDR et Legifrance. Consulter la note de Madame
Bndicte Humblot-Catheland rfrence dans la Bibliographie ci-aprs.

Les cessions successives d'un bail commercial oprent transmission des


obligations en dcoulant au dernier titulaire du contrat. Celui-ci devient
dbiteur envers son bailleur de la rparation des dgradations commises
par ses prdcesseurs et le syndicat de copropritaires, tiers au contrat,
peut invoquer sur le fondement de la responsabilit dlictuelle, le
manquement contractuel du dernier locataire, ds lors que ce manquement
lui a caus un dommage. Mme en l'absence de clause particulire, le
dernier titulaire du bail doit donc rparer les dsordres laisss par son ou
par ses prdcesseurs. (3e Chambre civile 30 septembre 2015, pourvoi n
14-21237, BICC n836 du 15 fvrier 2016 et Legifrance.).

Relativement aux transferts des baux d'habitation, ils sont soumis larticle
40, III, alina 2, de la loi n89-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23
dcembre 1986. Dans ce cadre juridique, la notion de mnage , le
mnage devant tre entendu dans son acception de cellule conomique et
familiale. Rien ne s'oppose ds lors un bail peut faire l'objet d'un transfert
commun a des frres et soeur qui vivent ensemble dans les lieux depuis de
nombreuses annes. (3e Chambre civile 25 mars 2015, pourvoi n14-11043,
BICC n825 du 1er juillet 2015 et Legifrance).

Les baux professionnels sont soumis aux dispositions de la Loi n86-1290


du 23 dcembre 1986 tendant favoriser l'investissement locatif,
l'accession la proprit de logements sociaux, l'article L. 632-1 du code
de la construction et de l'habitation et le dveloppement de l'offre foncire
et des articles 1713 et suivants du code civil. Le bail professionnel fait
l'objet d'un crit pour une dure qui ne peut tre infrieure six ans et si sa
dure excde douze ans il doit tre notari. Sauf interdiction figurant au
contrat les baux professionnels sont librement cessibles. Le bailleur
comme le locataire peuvent rsilier le bail en respectant un pravis de six
mois; Les loyers sont libres. Les conflits entre bailleurs et preneurs sont de
la comptence du Tribunal de grande Instance. Les parties peuvent dcider
de soumettre le bail au statut des baux commerciaux. L'adoption du statut
des baux commerciaux est exig pour l'exercice de certaines activits.

De leur ct, le statut des baux commerciaux, est rgi, en ce qui concerne
les rgles gnrales, par les dispositions du Code civil et pour ce qui est
des rgles particulires qui gouvernent la matire, par les dispositions du
Code de commerce. Concernant le droit au logement, et les relations entre
bailleur et preneurs, propres ce type de location, voir : Bail d'habitation,
Logement opposable (droit au-) et, pour les baux commerciaux, Proprit
commerciale.

L'absence de publication d'un bail long terme le rend inopposable aux


tiers pour la priode excdant douze ans. En particulier il est inopposable
au crancier poursuivant et ce, mme si le bail est antrieur au
commandement valant saisie immobilire (3e chambre civile 3 fvrier
2010, pourvoi n09-11389, BICC n725 du 1er juillet 2010 et Legifrance) et
mme si le poursuivant avait eu connaissance du bail avant l'adjudication
(3e chambre civile, 7 mars 2007, pourvoi n05-10794, Legifrance).
Consulter la note de Madame Vial-Pedroletti rfrence dans la
Bibliographie ci-aprs.

Dans ses rapports avec le bailleur, et sauf urgence, le bailleur ne doit


rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a t
pralablement mis en demeure de les raliser et, qu' dfaut d'accord, le
preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer lui. (3me
Chambre civile 23 mai 2013, pourvoi : 11-29011, BICC n791 du 15
novembre 2013 et Legifrance). Le preneur rpond de l'incendie, moins
qu'il ne prouve que l'incendie est arriv par cas fortuit ou force majeure, ou
par vice de construction ou que le feu a t communiqu par une maison
voisine, mais que vis--vis des tiers, il n'est responsable des dommages
causs par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe
que s'il est prouv qu'il doit tre attribu sa faute ou la faute des
personnes dont il est responsable (3me Chambre civile 19 septembre
2012, pourvoi : 11-10827 et 11-12963, BICC n774 du 15 janvier 2013 et
Legifrance).

En droit maritime, le louage de tout ou partie d'un navire porte le nom de


"charte-partie" ou "contrat d'affrtement" mais la rmunration de l'affrteur
reste cependant un "loyer" que lui verse le "frteur"(L. n. 66-420 du 18 juin
1965 et D. n. 66-1078 du 31 dcembre 1966). Le mot "fret" est galement
employ en matire de transports ariens.

Voir aussi : Emphytose.

Textes

Code civil, Articles 1451 et s, 1713 et s.


Code de la Construction et de l'habitation.
Loi n67561 du 12 juillet 1967.
Loi n49-972 du 21 juillet 1949 donnant le caractre comminatoire aux
astreintes fixes par les tribunaux en matire d'expulsion, et en limitant le
montant
Loi n82-526 du 22 juin 1982 dite Quillot relative aux droits et obligations
des locataires et des bailleurs.
Loi n84-595 du 12 juillet 1984 dfinissant la location-accession la
proprit.
Loi n86-1290 du 23 dcembre 1986 dite Mehaignerie tendant favoriser
l'investissement locatif, l'accession la proprit de logements sociaux et
le dveloppement de l'offre foncire.
Loi n87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort
et d'habitabilit auxquelles doivent rpondre les locaux mis en location.
Dcret n87-712 du 26 aot 1987 pris pour l'application de l'article 7 de la
Loi 86-1290 du 23 dcembre 1986 (voir ci-dessus).
Loi n89-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locatifs et
portant modification de la loi n 86-1290 du 23 dcembre 1986
Dcret n90-780 du 31 aot 1990 portant application de l'article 19 de la
loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locatifs.
Loi n91-650 du 9 juillet 1991 portant rforme des procdures civiles
d'excution.
Dcret n92-825 du 26 aot 1992 relatif l'volution de certains loyers
dans l'agglomration de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi no
89-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi no 86-1290 du 23 dcembre 1986
Loi n98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative la lutte contre les
exclusions.
Loi n2002-73 du 17 janvier 2002, de modernisation sociale, Article 168 et
s.
Loi n 2006-685 du 13 juin 2006. (droit de premption et la protection
des locataires en cas de vente d'un immeuble)
loi n 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable
et portant diverses mesures en faveur de la cohsion sociale.
Dcret n2007-295 du 5 mars 2007 instituant le comit de suivi de la
mise en oeuvre du droit au logement opposable.
Dcret n2007-1124 du 20 juillet 2007 relatif la domiciliation des
personnes sans domicile stable.
Dcret n2007-1677, 28 nov. 2007, Droit au logement opposable.
Dcret n2008-825 du 21 aot 2008 relatif au supplment de loyer de
solidarit.
Dcret n2008-1227 du 27 novembre 2008 relatif au contentieux du droit
au logement opposable
Dcret n 2008-1411 du 19 dcembre 2008 modifiant les dcrets n 82-
955 du 9 novembre 1982 et n 87-713 du 26 aot 1987 fixant la liste des
charges rcuprables des locaux d'habitation.
Dcret n 2009-26 du 7 janvier 2009 relatif au fonds d'urgence en faveur
du logement.
Dcret n 2009-400 du 10 avril 2009 modifiant le code de la construction
et de l'habitation et modifiant le dcret n 2008-1227 du 27 novembre 2008
relatif au contentieux du droit au logement opposable.
Dcret n2009-1082 du 1er septembre 2009 modifiant le dcret n 48-
1881 du 10 dcembre 1948 dterminant les prix de base au mtre carr des
locaux d'habitation ou usage professionnel.
Dcret n2009-1485 du 2 dcembre 2009 relatif au rpertoire des
logements locatifs des bailleurs sociaux.
Dcret n2009-1486 du 3 dcembre 2009 relatif aux conventions d'utilit
sociale des organismes d'habitations loyer modr.
Loi n2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la
lutte contre l'exclusion.
Dcret n 2009-1659 du 28 dcembre 2009 pris pour l'application de
l'article 22-1 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les
rapports locatifs.
Dcret n 2010-122 du 5 fvrier 2010 relatif aux conventions portant sur
un immeuble ou un logement conclues par l'Agence nationale de l'habitat
en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et
de l'habitation.
Loi n 2010-1609 du 22 dcembre 2010 relative l'excution des
dcisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions
rglementes et aux experts judiciaires.
Dcret n 2011-144 du 2 fvrier 2011 relatif l'envoi d'une lettre
recommande par courrier lectronique pour la conclusion ou l'excution
d'un contrat.
Loi n2012-387 du 22 mars 2012 relative la simplification du droit et
l'allgement des dmarches administratives.
Dcret n2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pices
justificatives pouvant tre demandes au candidat la location et sa
caution.
Bail professionnel

Dcret n 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et


catgories de locaux professionnels en vue de l'valuation de leur valeur
locative.

Bail cheptel

Code civil, Article 1800 et s.

Bail ferme

Code civil, Article 1764 et s.


Code rural, Article L. 411-1 et s. et R. 411-1 et s.
Dcret n95-623 du 6 mai 1995 dterminant les modalits de calcul et de
variation de l'indice des fermages et modifiant le code rural.

Bail mtayage

Code rural, Articles L417-1 et s, L421-1 et R417-1.

Louage de choses et d'industrie (contrat de travail, travaux faon, devis et


marchs).

Code civil Articles 1764 et s., 1779 et s.


Code la construction et de l'habitat ; Articles L. 221-6, R111-24 et s.
Dcret n2013-1052 du 22 novembre 2013 pris pour l'application des
articles L. 642-10 L. 642-12 du code de la construction et de l'habitation

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Liste de toutes les dfinitions

A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-L-M-N-O-P-Q-R-S-T-U-V-W

1996-2016
Serge Braudo, Conseiller honoraire la Cour d'Appel de Versailles
et Alexis Baumann, Avocat au Barreau de Paris

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