O artigo 5 do Cdigo de Registo Predial e a Compra e Venda Imobiliria.

1 Consideraes Gerais
Apesar de o nosso sistema assentar no ttulo e, por isso mesmo, a
inscrio registal no representar uma condio necessria nem suficiente para
a aquisio1, ela no indiferente para a situao jurdica dos prdios, pois
resultam da inscrio registal efeitos de importncia muito significativa. No se
pode, por isso, considerar irrelevante ou indiferente a inscrio no registo
predial. Alis, nem o registo enunciativo pode ser entendido como indiferente
no que respeita s situaes jurdicas que procura publicitar. Basta pensar no
registo da mera posse que altera o respectivo prazo de aquisio por
usucapio. Porm, se o registo pode interferir na aquisio de direitos reais
bom recordar o que tem sido enfatizado por Oliveira Ascenso a base da
nossa ordem imobiliria no reside no registo mas na usucapio que no pode
ser prejudicada pelas vicissitudes registais2.
Mas o registo de um facto jurdico a favor de um determinado sujeito no
garante, nem pode garantir, que a situao jurdica publicitada no padece de
outros vcios e, por isso, se torne indestrutvel. Como escreve, Maria Clara
Sottomayor, o registo no supre outros vcios derivados de uma alienao ou
onerao no registada3. Em suma, adoptando a orientao de Orlando de
Carvalho, a verdade material no foi substituda por uma verdade registal ou
tabular, pois que o registo oferece a imagem possvel da situao jurdica do
bem4

1 Cf. Mnica Jardim, A Segurana Jurdica Gerada pela Publicidade Registal em

Portugal e os Credores que Obtm o Registo de uma Penhora, de um Arresto ou de uma
Hipoteca Judicial in Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, n
83, 2007, p. 384.
2 Para Oliveira Ascenso a usucapio vale por si. Quem acreditou no registo pode ficar
defraudado, uma vez que ele nada pode contra a usucapio. Cf. Direito Civil: Reais,
Coimbra, 1993, p. 382.
3 Cf. Maria Clara Sottomayor, Invalidade e Registo: A Proteco do Terceiro
Adquirente de Boa F, Coimbra, 2010, p. 332.
4 A imagem no pode nem pretende esgotar os dados relativos exacta situao do
prdio. Cf. Orlando de Carvalho, Terceiros para Efeitos de registo in Boletim da
Faculdade de Direito, Vol. 70, 1994, p. 100.

1
 Pela nossa parte, sem procurar aprofundar as questes atinentes
teoria geral registal, propomos proceder a uma releitura do artigo 5 do Cdigo
de Registo Predial, tendo em conta a controvrsia que o preceito tem suscitado
na doutrina e na jurisprudncia, extravasando, por vezes, aquilo que
efectivamente procura regular. No entanto, procuraremos concentrar esforos
nos efeitos registais atribudos ao artigo 5 designadamente o efeito
consolidativo e o efeito atributivo a propsito da compra e venda imobiliria.

2- Os efeitos consolidativo e enunciativo

O artigo 5, encimado pela epgrafe oponibilidade a terceiros, determina
no n 1 que os factos susceptveis de registo s produzem efeitos contra
terceiros depois da data do respectivo registo. Assim, tendo em conta o sistema
do ttulo, bem como o princpio da consensualidade, nos termos do qual o
direito real se transmite por mero efeito do contrato, parece claro que o preceito
no promove um efeito constitutivo mas algo muito dissemelhante. Alis, basta
compreender as respectivas diferenas, em contraste com o contedo do artigo
4, apesar de, nem a, o efeito constitutivo ser admitido, de modo unnime 5.
O n 1 do artigo 5 tambm no decorre da estrita aplicao do artigo
408 nem representa a pretendida contra-face do princpio da
consensualidade6. Ao determinar que os factos sujeitos a registo s produzem
efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo, isso no
representa, nem pode representar, uma ligao estrita entre a validade do
contrato e a inscrio registal. Ao invs, devemos aceitar a orientao de
alguns realistas no sentido de entender o princpio da consensualidade como
princpio da eficcia real imediata que atribui o correspondente direito sem
necessidade de acto ulterior7.

5 Oliveira Ascenso sustenta que, no artigo 4, a lei no recorre tcnica de inscrio

constitutiva, distinguindo factos constitutivos e factos condicionantes de eficcia. Cf.
Direitoop. cit., pp. 357-8. Alis, o autor tambm j tinha manifestado idntica posio
na vigncia do anterior Cdigo de Registo Predial. Cf. Efeitos Substantivos do Registo
Predial na Ordem Jurdica Portuguesa in Revista da Ordem dos Advogados, n 34,
1974, pp. 15-6. .
6 Rejeitamos, portanto, a expresso de Andr Dias Pereira, A Caracterstica da Inrcia
dos Direitos Reais: Brevssima Reflexo sobre o Princpio da Publicidade in Estudos
de Homenagem ao Professor Manuel Henrique de Mesquita, Vol. I, Coimbra, 2009, p. *
7 Cf. Orlando de Carvalho, Direito das Coisas, Coimbra, 1977, pp. 281 e segs,.

2
 Se o efeito perante terceiros deriva, no da validade, mas da proteco
do negcio em face de outra aquisio sobre o mesmo bem, compreende-se
melhor a sua autonomia face ao contrato e at relativamente a factos que lhe
so posteriores. Realmente, enquanto a aquisio do direito de propriedade
sobre um bem no for registada podem ocorrer vicissitudes, riscos 8,
susceptveis de compreender a sua correlativa desproteco, em favor de uma
outra aquisio registada. Da que o registo receba uma proteco adicional,
uma confirmao9 das situaes jurdicas correspondentes a esses actos,
reforando a sua prpria eficcia externa. Mas se a eficcia externa no
depende do registo, reconhece-se uma outra imunidade depois da
correspondente inscrio. Antes era vulnervel em relao a eventuais
actuaes de terceiros. Ou seja, antes do registo a eficcia existe mas no se
refora, no se consolida, enquanto no houver registo 10. Assim, se
compreende o significado e a justeza da designao efeito consolidativo. Ele
concorre para proteger a titularidade do direito e, por isso mesmo, exercer uma
funo consolidativa, confirmativa de algo que lhe preexistia.
Inversamente o n 2 exceptua do efeito consolidativo, da oponibilidade a
terceiros, a aquisio por usucapio de direitos de propriedade, usufruto,
superfcie ou servido, as servides aparentes e os factos relativos a bens
indeterminados. Como tal, no s a validade no atingida por falta de registo,
como inexiste qualquer proteco adicional em virtude de ter sido efectuado o
registo. Este regime destina-se, sobretudo, a situaes aquisitivas por
usucapio, uma vez que a aquisio originria depende apenas do facto
aquisitivo, ao passo que a regularidade da aquisio derivada se apoia,
simultaneamente, no facto aquisitivo e na posio jurdica do anterior titular 11.
Ora, o registo de uma situao concorrente com a do sujeito adquirente nos
termos do n 2, no o afecta nem o ameaa, mesmo que ele no tenha

8 Menezes Cordeiro sublinha o risco perante terceiro que deixa de existir se o titular
registar o seu direito. Cf. Direitos Reais, Vol. I, 1979, p. 392.
9 Uma outra expresso utilizada por Oliveira Ascenso, de modo a explicar como o
registo, ao confirmar situaes, elimina a pendncia anterior. Cf. Efeitos in op, cit.,
p. 27.
10 Cf. Carvalho Fernandes, Terceiros para Efeitos de Registo Predial in Revista da
Ordem dos Advogados, n 57, 1997, p. 1307.
11 Cf. Paulo Henriques, Terceiros para Efeitos do Artigo 5 do Cdigo de Registo
Predial in Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra, Volume Comemorativo,
Coimbra, 2003, p. 9.

3
registado, tendo em conta a supremacia das situaes a prescritas, em face
do efeito proveniente do registo.
Mas se o sujeito decidir registar, o acto correspondente no lhe d nem
lhe retira direitos, embora o registo desempenhe o fim a que se destina, a
notcia, a publicidade da situao do prdio. Discordamos, por isso, quando se
afirma que o efeito enunciativo no permite ao registo desempenhar a
consabida funo de publicidade 12. Pelo contrrio, a funo de publicidade
sempre desempenhada. Basta haver registo 13. O elemento caracterstico do
efeito enunciativo reside no resultado neutro da inscrio registal, em sede
protectora face a terceiros. Ou seja, se a inscrio confere publicidade, ela no
reconhece novos direitos nem refora os direitos j existentes.
A causa aquisitiva mais relevante, abrangida pelo efeito enunciativo, a
usucapio que, como se compreende, atentando no efeito neutral da inscrio
registal, revela, por isso mesmo, uma natureza preponderante em relao ao
registo predial. Talvez a preponderncia estruturante do efeito enunciativo
ajude a compreender a inadmissibilidade, nesta sede, do registo constitutivo 14.
Efectivamente a inscrio de um facto no confere uma situao de vantagem,
nem a falta de inscrio pode, de alguma sorte, assumir-se como prejudicial em
si mesma. Mas a neutralidade descrita do efeito enunciativo no pode significar
a irrelevncia da inscrio registal. Alm da publicidade, a inscrio de factos
anteriores invocao da usucapio pode assumir consequncias no
despiciendas para a ordem jurdica. Basta recordar que o registo de mera
posse confere um prazo aquisitivo mais curto, nos termos dos artigos 1295 e
1296 do Cdigo Civil. Algo de similar decorre do registo do ttulo de aquisio,
que tambm reduz os prazos de prescrio aquisitiva, nos termos e para os
efeitos do artigo 1294 do mesmo Cdigo.

12 Cf. Jos Alberto Vieira, Direitos Reais, Coimbra, 2008, p. 314.

13 Estamos a pensar na publicidade provocada ou racionalizada, utilizando expresses
de alguma doutrina. Cf. Carlos Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos,
Coimbra, 1966, pp. 81 e segs; Menezes Cordeiro, Direitos, Vol. I, op. cit., p. 364..
14 Para Vassalo Abreu a prevalncia dada usucapio, em detrimento do registo,
encontra-se indissociavelmente ligada ao efeito enunciativo ou declarativo. Se o efeito
constitutivo vier a ser adoptado, o papel da usucapio ser consideravelmente reduzido,
como sucede noutros pases que adoptam sistemas distintos do nosso. Cf. A Relao de
Coexistncia entre a Usucapio e o Registo Predial no Sistema Jurdico Portugus in
Estudos de Homenagem ao Professor Henrique de Mesquita, Vol. I, Coimbra, 2009, p.
98.

4
 3 Terceiro, a vexata quaestio
Alm dos nmeros 1 e 2 do artigo 5, sem dvida o n 4 do mesmo
artigo que contribui para densificar a questo relativa aos efeitos decorrentes
do registo. Efectivamente, a propsito da noo de terceiro para efeitos de
registo, suscitam-se questes complexas que extravasam, por vezes, o mbito
da noo de terceiro e os propsitos do prprio artigo 5. Pela nossa parte,
apesar de no enjeitarmos os argumentos de natureza sistemtica nem os
daqueles que procuram buscar a coerncia do sistema, entendemos terem sido
cometidos exageros que em nada contriburam para clarificar as questes em
presena, v.g. aquela que antecedia todas as outras o alcance da noo de
terceiro.
Como se compreende, a amplitude da noo de terceiro pode assumir
directas consequncias nos efeitos do registo. Eles no se restringem ao
adquirente mas afectam outros sujeitos que tenham intervindo nesse ou noutro
negcio sobre a mesma coisa ou at num outro acto que contribui, por aco
ou por omisso, para a inscrio registal. Por isso, a amplitude da noo de
terceiro pode ser importante, qui decisiva, tanto para a proteco do titular do
direito como daquele que, por via do registo, procura adquirir a titularidade, em
detrimento do primeiro adquirente. Alis, o adquirente pode ter sido enganado
pelo facto de no constar no registo a ltima titularidade, o que o levou, de boa
f, a negociar com o anterior titular que, no momento da celebrao de um
negcio, alegadamente transmissivo, j no dispunha da titularidade do bem.
Da a estrita necessidade de fixar um entendimento autnomo de
terceiro para efeitos registais. Tanto mais que a noo de terceiro para efeitos
civilsticos, de um modo geral aplicvel ao artigo 291 do Cdigo Civil, se
afigura desadequada para os efeitos registais, reconhecendo-se a diferena de
fundamentos entre o plano substantivo e o plano registal 15. No entanto, como a

15 Para Lus Couto Gonalves, o fundamento de proteco de terceiro para efeitos do

registo o princpio da publicidade e a confiana do adquirente numa aparente
legitimidade do transmitente. Nesses termos, o primeiro adquirente sofre consequncias
por no ter cumprido o nus do registo. Ao passo que o fundamento de proteco do
terceiro para efeitos do artigo 291 do Cdigo Civil o da estabilidade dos negcios
jurdicos, punindo o primeiro transmitente por no ter actuado, em prazo razovel, na
defesa do seu direito. Cf. A Aplicao do artigo 291, n 2 do Cdigo Civil a Terceiro
para Efeitos de Registo in Cadernos de Direito Privado, n 9, 2005, p. 52.

5
verso inicial do Cdigo de Registo Predial no continha uma noo de
terceiro para efeitos de registo teve de ser a doutrina e a jurisprudncia a
procurar uma frmula que permitisse estribar as questes conexas com os
efeitos do registo.
S que a procura da tal frmula motivou ampla controvrsia que nem
cessou depois de se ter constatado a necessidade de emitir acrdos
uniformizadores de jurisprudncia nem aps o prprio legislador ter intervindo
no propsito de dilucidar aquela vexata quaestio.. Realmente se a verso inicial
do Cdigo de Registo Predial, na parte relativa oponibilidade a terceiros no
continha uma noo de terceiro16, se foi necessrio o Supremo proferir um
acrdo uniformizador de jurisprudncia 17 e alter-lo posteriormente18, se o
legislador foi chamado a inserir uma noo legal 19, o actual nmero 4 do artigo
5, nem assim terminou aquela que , em nossa opinio, a maior controvrsia
do direito registal.
Alis, a controvrsia assentou num equvoco. Antes de reconhecer a
necessidade de procurar uma noo de terceiro para efeitos registais, a
doutrina apoiou-se em noes prprias do direito civil. Uma delas assentava
numa ideia restritiva que partia da definio de Manuel de Andrade, segundo a
qual terceiro todo aquele que tenha adquirido de um autor comum direitos
incompatveis20. A partir dai, diversa doutrina e jurisprudncia seguiu esta
orientao21. O prprio Orlando de Carvalho adopta a ideia restritiva ao
identificar os terceiros como aqueles que se encontram em conflito entre si,

16 Cf. o artigo 5 do Cdigo de Registo Predial na verso do Decreto-Lei 305/83 de 29

de Junho
17 Cf. o Acrdo Uniformizador de Jurisprudncia n 15/97 de 20 de Maio, publicado
em Dirio da Repblica de 4 de Julho do mesmo ano.
18 Cf. o Acrdo Uniformizador de Jurisprudncia n 3/99 de 18 de Maio, publicado
em Dirio da Repblica de 10 de Julho do mesmo ano..
19 O n 4 do artigo 5 apenas foi introduzido pelo Decreto-Lei n 533/99 de 11 de
Dezembro.
20 Cf. Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relao Jurdica, Vol. II, Coimbra, 1960,
pp. 19-20.
21 Cf. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 1976, Coimbra, pp. 468 e segs;
Heinrich Ewald Hrster, A Parte Geral do Cdigo Civil Portugus, Coimbra, 1992, pp.
601 e segs; Acrdo da Relao de vora de 3 de Julho de 1974, Acrdo do Supremo
Tribunal de Justia de 27 de Maio de 1980; Acrdo da Relao de Coimbra de 24 de
Maio de 1988.

6
sobretudo quando um direito posto em causa por outro 22. Acrescenta ainda
que um terceiro todo aquele que recebe do mesmo autor direitos sobre o
mesmo objecto, total e parcialmente conflituantes 23. Adoptando perspectiva
semelhante, Vaz Serra sublinha a importncia do registo predial de modo a
assegurar a quem adquire direitos de uma certa pessoa que esta no realizou
actos susceptveis de o prejudicar na sua estrita qualidade de adquirente 24.
Antunes Varela adoptando os pressupostos de Vaz Serra no que respeita
funo do registo, comea por reiterar a ideia restritiva de terceiro, pois a
inscrio tabular no pode declarar que o contrato de compra e venda,
celebrado entre A e B, no tem defeitos que comprometam a sua validade 25,
mas, posteriormente, evolui para uma concepo mais abrangente do que a
defendida pela orientao tradicional 26.
De modo diverso, Guilherme Moreira, ao contrapor o terceiro a um
sujeito, sublinha que aquele termo no pode designar uma qualquer pessoa
estranha a um negcio, mas, apesar disso, deve assumir um sentido muito
amplo. Assim, terceiro resultaria no da participao directa ou indirecta num
determinado acto jurdico mas da qualidade de ser parte noutro acto em
conjunto com sujeitos do primeiro acto, assumindo assim uma relao com
ele27. No entanto, contribuindo para promover a autonomizao dos dois
planos, terceiro, para efeitos de registo, seria aquele que tivesse adquirido e
conservado direitos sobre o imvel, lesado em caso de o acto no registado

22 Cf. Orlando de Carvalho, Terceiros para Efeitos do Registo in Boletim da

Faculdade de Direito de Coimbra, n 52, 1994, p. 102.
23 Idem, p. 105.
24 Vaz Serra sustenta a posio restritiva, contrariando at, em anotao, um acrdo do
STJ que havia adoptado a orientao ampla. Anotao in Revista de Legislao e de
Jurisprudncia, n 97, 1964, p.57.
25 Da que Antunes Varela reconhea ser o valor do registo bastante frouxo, apagado e
precrio. Cf. Anotao in Revista de Legislao e de Jurisprudncia, n 118, 1985, p.
313.
26 Numa anotao mais tardia, Antunes Varela, em co-autoria com Henrique de
Mesquita, defende que o conceito de terceiro deve incluir no apenas os sujeitos que
adquirem do mesmo alienante direitos incompatveis, mas tambm aqueles que, sobre
determinada coisa alienada, adquiram contra este, direitos de natureza real, por meio de
actos permitidos por lei. Cf. Anotao in Revista de Legislao e de Jurisprudncia,
n 127, 1994-5, p. 19.
27 Cf. Guilherme Moreira, Instituies do Direito Civil Portugus, Vol. I, Coimbra,
1907, p. 523.

7
produzir efeitos em relao a ele 28. Esta orientao tambm encontra
seguidores. Alm de alguma jurisprudncia dos tribunais superiores 29, devemos
destacar Oliveira Ascenso que, a propsito da necessidade de interpretar o
artigo 17 n 2, entende preferir a noo mais ampla de terceiro, tendo em
conta o seu efeito perante o subadquirente 30.
Atentando no dissdio, o STJ recusa o conceito mais restritivo de
terceiro, por considerar que o registo deve contemplar outras situaes, alm
da dupla transmisso de direitos incompatveis sobre a mesma coisa,
assumindo a seguinte orientao uniformizadora: s o conceito amplo de
terceiro tem em devida conta os fins do registo e a eficcia dos actos que
devem ser registados31. .Apesar da maioria tangencial e das diversas
declaraes de voto, alguma doutrina manifestou, como era de prever,
concordncia com a deciso. Foi o caso de Carvalho Fernandes, embora
acabe por reconhecer no bastar um qualquer acto unilateral de terceiro,
devendo excluir-se os actos jurdicos em que intervenha exclusivamente a
vontade do terceiro que regista32.
O segundo acrdo uniformizador, ao consagrar a orientao oposta
a orientao restritiva manifesta preferir a tutela do adquirente, ainda que
no registe, em vez do que pretende adquirir a non domino. A motivao do
acrdo valora o princpio da consensualidade e constata que o sistema do
registo no dispe de um cadastro moderno e eficiente no sentido de promover
a segurana no comrcio jurdico imobilirio pretendido pelo primeiro acrdo
uniformizador33. Por isso, constatando a ausncia de reformas legislativas
entendidas como imprescindveis, de modo a complementar a orientao
jurisprudencial anterior, v.g. o registo obrigatrio e a imediata comunicao ao
conservador do registo predial, e uma factualidade preocupante a corrida ao
registo das penhoras e a procura da inexistncia de escrituras pblicas de

28 Ibidem, pp. 5525-6.

29 Cf. o Acrdo da Relao de Coimbra de 22 de Julho de 1986; Acrdo do Supremo
Tribunal de Justia de 13 de Fevereiro de 1996.
30 Cf. Oliveira Ascenso, Direitoop. cit., pp. 370 e segs; Idem, Efeitos in op. cit.,
pp. 28 e segs.
31 Cf. o Acrdo Uniformizador n 15/97, op. cit..
32 Cf. Carvalho Fernandes, Terceiros in op. cit., pp. 1311-2
33 Cf. o Acrdo Uniformizador n 3/99, op. cit..

8
transferncia de propriedade considerou-se ser mais prudente e sensato
regressar ao conceito tradicional de terceiro 34.
Ainda nesse ano, de modo a remover quaisquer dvidas, o legislador foi
chamado a intervir, aditando um n 4 ao artigo 5 35, de modo a promover uma
clarificao legal de terceiro para efeitos do registo aquele que tenha
adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si.
A clarificao legal no mereceu a concordncia de determinada
doutrina36, tendo alguns sublinhado as desvantagens da inverso de sentido do
segundo acrdo e a posterior alterao legislativa. Nesta perspectiva, Teixeira
de Sousa manifesta grande inconformismo perante tal mudana, alertando para
as situaes de desproteco de uma orientao restritiva 37. Na mesma linha,
de modo menos enftico, Pedro Nunes alerta para aquilo que em sua opinio,
representa o esvaziamento de contedo do artigo 5 do Cdigo de Registo
Predial38. Ao invs, outros reconhecem a orientao restritiva como a mais
adequada para promover a coerncia do princpio da consensualidade, em
sede registal39.

34 Idem.
35 Cf. o Decreto-Lei n 533/99 de 11 de Dezembro.
36 Rui Pinto Duarte manifestou-se nesse sentido. Apesar de reconhecer ao artigo 5,
aps o aditamento por via legislativa, o cerne da interpretao do segundo acrdo
uniformizador tornou-se incontestvel, de iure condito. Mas logo sublinha que a
alterao legislativa no solucionou todos os problemas anteriormente suscitados. Cf.
Curso de Direitos Reais, Cascais, 2002, p. 138; Tambm Isabel Pereira Mendes integra
este grupo ao defender que o conceito de terceiro do artigo 5 no pode estar na
dependncia de qualquer limitao, no pode ser, por isso, um conceito restrito. Cf.
Cdigo de Registo Predial Anotado e Comentado, 16 ed., Coimbra, 2007, pp. 152-3;
Teixeira de Sousa considera que a concepo restrita de terceiros provoca resultados
inadmissveis. Cf. Sobre a Eficcia Extintiva da Venda Executiva in Cadernos de
Direito Privado, n 2, 2003, p. 61; Algo de semelhante dito por Joo Paulo Remdio
Marques, Curso de Processo Executivo Comum Face do Cdigo Revisto, Coimbra,
2000, pp. 219 e segs.
37 Teixeira de Sousa sublinha a desproteco do credor exequente e a incompatibilidade
com a eficcia extintiva da venda executiva. Cf. Sobre o Conceito de Terceiros para
Efeitos de Registo in Revista da Ordem dos Advogados, 1999, pp. 43 e segs.
38 Cf. Pedro Nunes, Anlise Metodolgica do Acrdo do Supremo Tribunal de
Justia n 3/99 Sobre o Conceito de Terceiros Para Efeitos de Registo, in Themis, n
11, 2005, pp. 302-303..
39 Couto Gonalves partilha desta orientao quando refere que o adquirente regista,
no para constituir um direito real mas para o consolidar. Acrescenta ainda que o artigo
5 do Cdigo de Registo Predial no pode desvirtuar a norma civilista do artigo 408 n
1. Cf. A Aplicao in op. cit. p. 50.

9
 Todavia, a questo extravasou a estrita antinomia entre a noo ampla e
a noo restritiva de terceiro para efeitos registais, tendo em conta a ampla
variedade de alternativas40 e a defesa de que a noo legal adoptada no
esgota a concepo de terceiro para efeitos registais no Direito positivo.
Efectivamente, Jos Alberto Vieira considera a noo de terceiro do n 4 do
artigo 5 aplicvel s situaes de dupla alienao, mas inaplicvel s previstas
nos artigos 17 n 2 e 122 do Cdigo de Registo Predial e 291 do Cdigo
Civil41.
Pela nossa parte, apesar de entendermos que os artigos 17 n 2 e
artigo 122 do Cdigo de Registo Predial no contm uma noo de terceiro,
ao invs do n 4 do artigo 5, onde o legislador deixa claro que a noo no
apenas aplicvel a este preceito mas a todo o articulado do registo predial,
temos dvidas de que a vexata quaestio contribua para solucionar as questes
emergentes dos efeitos do registo predial. Alis, se reflectirmos sobre algumas
das formulaes doutrinrias, verificamos que o propsito no est
verdadeiramente dirigido ao que se deva entender por terceiro mas, ao fim e ao
resto, necessidade de justificar o alcance de determinados efeitos registais
que se apoiam numa ideia de terceiro, por vezes afastada da letra e do esprito
da lei.

5 Efeito atributivo no artigo 5?

Colocando a problemtica do terceiro na sua verdadeira dimenso,
devemos prosseguir de modo a procurar dilucidar a dvida que contamina
aquela problemtica. Em nossa opinio, o fulcro de toda a questo reside em
saber se o artigo 5 contempla um efeito atributivo semelhante ao previsto nos
artigos 17 n 2 e 122 do Cdigo de Registo Predial.

40 Paulo Henriques recusa a ideia de reduzir a complexidade da questo noo ampla,

restrita ou intermdia de terceiro. Segundo ele, as alternativas seriam, no mnimo, oito
pelo que qualquer reduo ou simplificao geraria equvoco. Cf. Terceiros in op.
cit., pp. 24-5.
41 Jos Alberto Vieira defende que o conceito de terceiro possui, para efeitos de
proteco registal, uma extenso maior do que a que resulta do n 4 do artigo 5. O
terceiro protegido pelos artigos 17 n 2, 122 do CRP e 291 do Cdigo Civil seria
distinto do outro previsto pelo artigo 5. Cf. A Nova Obrigatoriedade de Registar, o
Seu Impacto sobre a Aquisio de Direitos Reais Sobre Coisas Imveis e a Segurana
no Comrcio Jurdico Imobilirio in Estudos em Homenagem ao Professor Doutor
Srvulo Correia, Coimbra, 2010, p. 100.

10
 Devemos sublinhar que o efeito atributivo do registo consiste uma
excepo aos princpios caracterizadores do nosso sistema registal. Por isso,
agiremos com cuidado ao analisar o alcance daquele efeito no conjunto das
normas registais. Consideramos ser uma metodologia adequada partir dos
preceitos que claramente consagram o efeito atributivo para, de seguida,
estudar o artigo 5 do Cdigo de Registo Predial. Ora, como se sabe, o n 2 do
artigo 17 e o artigo 122 do Cdigo de Registo Predial prescrevem, expressis
verbis, a proteco dos direitos de terceiro perante a ocorrncia de uma
vicissitude, a nulidade ou a rectificao do registo. Segundo o artigo 17 n 2 a
declarao de nulidade do registo no prejudica os direitos adquiridos a ttulo
oneroso por terceiro de boa f, se o registo dos correspondentes factos for
anterior ao registo da aco de nulidade. Nos termos do artigo 122, a
rectificao do registo no prejudica os direitos adquiridos por terceiro de boa
f, se o registo dos factos correspondentes for anterior ao registo da
rectificao ou da pendncia do respectivo processo. Ainda no que respeita
proteco do terceiro de boa f, o artigo 291 do Cdigo Civil acautela os
direitos de terceiro perante a declarao de nulidade ou de anulao de um
negcio jurdico que respeite a bens imveis ou bens mveis sujeitos a registo.
Se estas trs prescries legais consagram, indubitavelmente, um efeito
atributivo, ser que encontramos algo de semelhante no artigo 5? Uma
apreciao perfunctria s pode concluir em sentido negativo. Efectivamente o
artigo 5 no refere a proteco de direitos de terceiro, perante algumas
vicissitudes registais ou substantivas. Como vimos, trata, no n 1, de uma
eventual oponibilidade a terceiros, o efeito consolidativo ou confirmativo, no n
2 das excepes que, por sua vez, representam o efeito enunciativo e no n 4
de noo de terceiro para efeitos de registo. Acrescem ainda os n 3 e n 5,
relativos inoponibilidade da falta de inscrio registal aos interessados e
inoponibilidade a terceiros de arrendamento no registado, com durao
superior a seis anos, respectivamente.
Em sntese, suscita-se legitimamente a questo: ser que existe algo
que escape a um intrprete mdio e diligente? Se voltarmos a reinterpretar as
preceitos citados responderemos negativamente mas se compulsarmos parte
muito significativa da doutrina e da jurisprudncia portuguesas, constatamos a
defesa do efeito atributivo. Ou seja, alm do efeito consolidativo, o artigo 5

11
encerra ainda um efeito atributivo ou aquisitivo. Ou de outro modo o artigo 5
conteria, simultaneamente, um efeito consolidativo e um efeito atributivo.
Tambm se desvaloriza a perspectiva consolidativa e se encontra,
principalmente, no artigo 5, um efeito atributivo. Alis, cumpre sublinhar que
esta orientao desvalorizadora do efeito consolidativo, busca razes numa
linha argumentativa que nem sequer lhe atribua relevncia ou autonomia 42.
Em nossa opinio, Jos Alberto Vieira desvaloriza o efeito consolidativo
ao reconhecer, sem mais, que o registo evita a aquisio tabular de um
terceiro43, para, de seguida, a propsito do efeito atributivo, conferir especial
relevncia ao prprio artigo 5. Embora reconhea que o sentido literal pode
indicar que o direito real s tem oponibilidade contra terceiro se houver registo,
de seguida, recusando a perspectiva literal, sustenta que o objectivo do artigo
5 reside na proteco de um terceiro que, confiando na aparncia de uma
situao registal desconforme realidade substantiva, celebra um negcio e
regista a sua aquisio44. Nestes termos, tendo em conta o desiderato protector
para terceiro que contrata com o que figura no registo como titular 45, o registo
representa a correlativa extino de uma primeira aquisio, no registada, a
favor das pretenses do terceiro de boa f46.
Tambm Clara Sottomayor perspectiva o artigo 5 como o preceito que
d especial proteco a terceiro, representando sria limitao eficcia
absoluta dos direitos reais, com prevalncia da confiana daquele terceiro na
titularidade aparente do transmitente 47. De tal sorte o efeito atributivo se afigura
importante no seu contedo que Sottomayor decide destac-lo, a par do efeito
prprio do artigo 291 do Cdigo Civil, nos seguintes termos: se no artigo 5
existe um conflito entre adquirentes do mesmo transmitente, no artigo 291 h

42 Menezes Cordeiro no se impressiona com a eliminao do risco por via do registo

tempestivo. Acrescenta que a correspondente inscrio, que se diz consolidativa, no
configura um efeito autnomo de registo. Cf. Direitosop. cit., p. 392.
43 Cf. Jos Alberto Vieira, Direitosop. cit., p. 288.
44 A desconformidade com a realidade substantiva assentaria nos casos de registo
incompleto em que o terceiro adquire um direito e regista o facto correspondente.
Ibidem, p. 292.
45 Ibidem, p. 295.
46 Cf. Jos Alberto Vieira, A Nova Obrigatoriedade in op. cit. p. 99.
47 Cf. Maria Clara Sottomayor, Invalidadeop. cit., p.. 338.

12
um conflito entre o primeiro transmitente e o ltimo subadquirente de uma
cadeia de nulidades48.
Diferentemente, procurando equiparar os efeitos consolidativo e
atributivo do artigo 5, Menezes Leito atribui relevo a ambos, procurando-os
distinguir, a partir de um mesmo patamar. Quanto ao primeiro efeito,
caracteriza-o como verdadeira consolidao do direito do adquirente porque,
depois do registo, o pode opor perante terceiros, de modo eficaz, pois no
abala os princpios da consensualidade e da causalidade do artigo 408 49.
Quanto ao segundo, parte do mesmo nmero do artigo 5, o n 1, afirmando
que a aquisio tabular se funda na circunstncia de os factos sujeitos a registo
s produzirem efeitos contra terceiro depois da data do registo, exigindo uma
dupla alienao ou onerao e o registo prvio da segunda alienao 50.
Adoptando uma equivalncia semelhante, j Oliveira Ascenso e
Carvalho Fernandes haviam colocado, ao mesmo nvel, ambos os efeitos
imputados ao artigo 5 do Cdigo de Registo Predial. Na opinio de Oliveira
Ascenso, o registo consolidativo no confere oponibilidade suplementar, a
eficcia absoluta existe ab initio, mas, no entanto, pode ser afastada se outrem
adquirir posteriormente um direito incompatvel e o registar antes do primeiro
titular do direito51. Quanto ao efeito atributivo, entende o artigo 5 aplicvel s
incompletudes registais, pelo que o terceiro pode ver a respectiva situao
protegida se houver um registo preexistente e se proceder primeiramente sua
inscrio52. Carvalho Fernandes, por seu turno, configura o registo
consolidativo como requisito de oponibilidade a terceiros de actos que a ele
esto sujeitos53 e o efeito atributivo ou aquisitivo o que atribui a um negcio
invlido uma eficcia que no lhe era garantida pelo direito substantivo 54.
De outro modo, atingindo o mesmo propsito, mas sem destacar ou
sequer mencionar, de modo equivalente ou prevalente, os efeitos consolidativo

48 Ibidem, p. 338.
49 Cf. Lus Menezes Leito, Direitos Reais, 2 ed., Coimbra, 2011, pp. 268 e segs.
50 Ibidem, p. 272.
51 Deste modo, o registo assume a natureza de uma resoluo do direito de outrem. Cf.
Oliveira Ascenso, Direito Civil:Reais, Coimbra, 1993, p. 362.
52 A expresso utilizada a favor deste terceiro tambm , curiosamente, uma
consolidao. Todavia, no da titularidade, mas de um registo preexistente. Cf. Oliveira
Ascenso, Direitoop. cit., p. 373.
53 Cf. Carvalho Fernandes, Liesop. cit., p. 129.
54 Ibidem, p. 137.

13
e atributivo, outros autores j haviam reconhecido ambas as virtualidades do
supra-citado preceito legal. Nessa perspectiva, Antunes Varela, comentando o
artigo 5 e a posio de Vaz Serra sobre o artigo equivalente a este, no Cdigo
anterior, concorda com o seu teor e com a segurana dada pelo registo, uma
vez que os actos susceptveis de prejudicar o adquirente no lhe so oponveis
se no registados55. Avanando um pouco mais, considera que o registo no
assegura apenas que, pertencendo o direito quele em cujo nome se encontra
inscrito, ele no constitui sobre o imvel encargos, alm dos inscritos no
registo, assegura ainda que o mesmo sujeito no o alienara anteriormente a
outrem56. Assim, a alienao de um imvel feita anteriormente pelo
transmitente, que no registo continua inscrito como titular do prdio, no produz
efeitos contra o adquirente posterior que registou a aquisio, em primeiro
lugar57. Isso significa que o adquirente posterior no adquire do verdadeiro
titular mas adquire em virtude de ter registado primeiramente, consistindo o
registo, como bom de ver, numa aquisio por via do registo, um efeito
atributivo ou aquisitivo, desta feita por via do artigo 5.
Mas ser assim? Estamos de acordo com o reconhecimento de que a
principal funo do artigo 5 consiste em limitar o princpio da
consensualidade58, pois, apesar de estarmos perante um negcio vlido, que
produz efeitos reais, estes efeitos podem ser destrudos por via da aquisio
atributiva a favor de outrem, nos termos do artigo 291 do Cdigo Civil ou dos
artigos 17 n 2 ou 122 do Cdigo de Registo Predial. Em virtude da vicissitude
acima descrita que acautele a proteco de um terceiro de boa f que regista
uma aquisio a ttulo oneroso, em detrimento daquele que, apesar de ter
celebrado um contrato vlido, v a sua pretenso desvalorizada, em virtude de
no ter registado.
Duvida-se ou melhor contesta-se que o prprio artigo 5 reconhea um
outro efeito aquisitivo na sua prpria prescrio normativa. Consideramos esse
raciocnio contraditrio e dificilmente inteligvel. Como pode o artigo 5 prever a
oponibilidade a terceiro de um direito de um titular e, simultaneamente,
abranger a eficcia da pretenso de um terceiro que registou? Alis, intuindo a

55 Cf. Antunes Varela, Anotao in op. cit., p. 314

56 Ibidem, p. 314.
57 Ibidem, pp. 314-5.
58 Cf. Maria Clara Sottomayor, Invalidadeop. cit., p. 338.

14
contradio, Jos Alberto Vieira escreve que o n 1 do artigo 5 nada tem a ver
com a oponibilidade do direito real 59. Salvo o devido respeito, o n 1 do artigo 5
nada tem a ver com o efeito atributivo, respeitando apenas ao efeito
consolidativo e, por isso mesmo, a um fortalecimento da oponibilidade do titular
perante terceiros.
Em nossa opinio, o n 1 do artigo 5 pode representar, quanto muito,
um entreabrir de porta, uma compatibilizao do efeito aquisitivo ou atributivo,
exactamente em sede do prprio efeito consolidativo. Nada mais do que isso.
Seno vejamos. Aquele que no registar, que no consolidar o seu direito,
arrisca-se a sobrevir o efeito aquisitivo, em virtude da estrita aplicao, no do
artigo 5, mas dos artigos 17 n 2 e 122 do Cdigo de Registo Predial ou do
artigo 291 do Cdigo Civil, desde que os respectivos requisitos se encontrem
totalmente preenchidos. isto que o n 1 do artigo 5 pretende dizer. Nada
mais. Assim, perante a eventualidade de um efeito atributivo a favor de um
terceiro, o verdadeiro titular pode evitar aquele efeito, desde que registe,
consolidando a respectiva pretenso. Como a epgrafe do preceito e o n 1
indicam, o artigo 5 no se aplica a terceiros no titulares para isso
dispomos dos preceitos relativos ao efeito atributivo mas antes ao sujeito
que adquiriu o bem ao verdadeiro titular e que pretende acautelar o seu direito,
de modo a torn-lo inatacvel perante terceiros. O artigo 5 no encerra
qualquer conflito entre um titular inscrito e outro no inscrito 60, mas a
susceptibilidade de proteger, de modo consolidativo ou confirmativo, o titular de
um direito, caso decida inscrever no registo o facto a salvaguardar.
Alis, a perspectiva descrita mais lgica, dota de maior coerncia o
prprio sistema registal. Seno vejamos. Se o efeito atributivo representa uma
excepo ao princpio nemo plus iuris in allium transferre potest quam ipse
habet61 e ao princpio da consensualidade, se s alguns preceitos fundam a
aquisio tabular, a leitura proposta, ao afastar do mbito excepcional o artigo
5, confere menor amplitude ao efeito atributivo do que as demais

59 Cf. Jos Alberto Vieira, Direitosop. cit., p. 299.

60 Perspectiva defendida por Mnica Jardim, Segurana in op. cit., p. 393.
61 Heinrich Ewald Hrster d especial relevo excepo a este princpio, segundo o
qual no se permite transferir mais do que se tem, a propsito do estudo do efeito
atributivo. Cf. Efeitos do Registo, Terceiros, Aquisio a Non Domino in Revista de
Direito e da Economia, n 8, 1982, pp. 119 e segs.

15
interpretaes. Alm disso, adequa-se letra da lei, porque, como vimos, o
artigo 5 no reconhece o efeito atributivo expressis verbis mas s nos outros
artigos supra-citados e desde que se reconhea o ttulo oneroso e o terceiro de
boa f. Reitera-se a inaceitabilidade da perspectiva oposta. No h, como se
sabe, um princpio geral de proteco de terceiro mas somente uma aquisio
tabular a favor de terceiro, em situaes excepcionais. Tais situaes devem
estar necessariamente previstas na lei, constituindo o ncleo protector do
terceiro de boa f, em detrimento do usual ambiente favorvel ao adquirente
legtimo. Como tal, aquele ncleo, de natureza excepcional o efeito
atributivo ou aquisio tabular implica um metodologia estrita, incompatvel
com a interpretao analgica ou mesmo com uma interpretao extensiva.
Nestes termos, no conseguimos acompanhar os autores que reconhecem o
regime excepcional da proteco de terceiros do registo atributivo, mas que
nele incluem, alm dos artigos 17 n 2 e 122 do CRP e 291 do Cdigo Civil,
o prprio artigo 562.
Os outros elementos de interpretao, os factores hermenuticos 63,
tambm no ajudam a equacionar o suposto efeito do artigo 5. Como vimos,
se o elemento gramatical concorre para afastar o efeito atributivo daquele
preceito, temos de assentir que os prprios elementos histrico e racional no
permitem solidificar tal efeito. Quanto ao elemento racional ou teleolgico, o
intuito do artigo 5, indicado pela respectiva epgrafe o de promover o reforo
da oponibilidade a terceiros de factos sujeitos a registo por parte do legtimo
titular. No prescreve, como se compreende, uma causa autnoma de
oponibilidade de terceiro que, como o nome indica, no , por si s, titular da
coisa. Sobre o elemento histrico, lembremos que o artigo 5 corresponde ao
antigo artigo 7 do Cdigo de Registo Predial de 1967 que, por sua vez, se
inspirou, enquanto projecto, no preceito do Cdigo italiano mas cuja verso
final se afastou radicalmente dele, como por todos reconhecido.

62 Jos Alberto Vieira reconhece como excepcional a proteco do terceiro de boa f

que no permite fundamentar idntica tutela noutros preceitos legais, alm dos artigos
5 n 1, 17 n 2 e 122 do CRP e do artigo 291 do Cdigo Civil. Cf. A Nova in op.
cit., p. 103.
63 Expresso usada por Joo Baptista Machado, Introduo ao Direito e ao Discurso
Legitimador, Coimbra, 2007, p. 181.

16
 No estamos s convencidos da justeza do raciocnio proposto como
entendemos que a orientao inversa efeito atributivo do artigo 5
enfrenta fragilidades importantes e contradies inquietantes. Faamos um
simples exerccio: admitamos, como hiptese de trabalho, o efeito atributivo do
artigo 5. Mas temos logo um srio problema. Como se sabe, o efeito atributivo
no pode ser desencadeado de modo automtico, mediante o aparecimento de
um terceiro adquirente. O efeito atributivo s merece acolhimento quando, aps
uma verificao cumulativa, se reconhece existir, pelo menos, os seguintes
requisitos64: preexistncia de um registo desconforme, registo posterior
incompatvel, boa f e onerosidade.
Porm, quando tentamos apurar os requisitos propostos pelos apoiantes
do efeito atributivo no artigo 5, constatamos, de modo muito significativo, que
os tais requisitos nem sempre coincidem com os indicados para sustentar a
aplicabilidade do efeito atributivo nos outros artigos do Cdigo de Registo
Predial ou no artigo 291 do Cdigo Civil. Tem mais. No s se verifica uma
dissemelhana, como, por vezes, os requisitos so menos numerosos ou at
limitados mera exigncia de um terceiro que regista. No podemos deixar de
sublinhar que este raciocnio revela uma postura assaz contraditria sobre a
admissibilidade, a ttulo excepcional, do efeito atributivo.
Examinemos, com maior ateno, alguns argumentos da doutrina que
partilha este ponto de vista. Assim, Antunes Varela comea por sublinhar
diferenas entre os requisitos prprios do artigo 291 do Cdigo Civil e os do
artigo 5 do Cdigo de Registo Predial, sustentando que a boa f no deve
integrar o quadro prprio do efeito aquisitivo deste ltimo preceito legal 65. Sob
perspectiva semelhante, Mnica Jardim prope a eliminao da onerosidade e
a inexistncia de um conceito unitrio de terceiro do registo predial, acentuando

64 Indicamos os requisitos de maior consenso entre os estudiosos do efeito atributivo.

No procuramos a exaustividade nem indicamos o requisito dos trs anos, exclusivo do
artigo 291 do Cdigo Civil. Reconhecemos ainda que nem esses requisitos tm
desempenhado o papel de denominador comum, entre os demais requisitos propostos.
Cf. Oliveira Ascenso, Direitoop. cit., pp. 376 e segs; Menezes Cordeiro, Direitos,
Vol. I, pp. 378 e segs; Carvalho Fernandes, Liesop. cit, pp. 129 e segs; Antnio
Santos Justo, Direitos Reais, Coimbra, 2007, pp. 65 e segs; Rui Pinto Duarte, Curso
op. cit., pp. 138 e segs; Menezes Leito, Direitosop. cit., pp. 272 e segs; Jos Alberto
Vieira, Direitosop. cit., pp. 292 e segs..
65 Antunes Varela considera que o valor tico-jurdico da boa f, consagrado no Cdigo
Civil, no pode reduzir a eficcia do registo. Cf. Anotao op. cit., pp. 308 e segs

17
tambm a diferena entre os requisitos do artigo 5 e os requisitos dos outros
preceitos configuradores do registo atributivo 66. Paulo Henriques pretende
ainda ir mais longe, considerando inexistirem razes para colocar a
onerosidade ou a boa f no elenco de requisitos prprios do efeito atributivo do
artigo 5. Relativamente onerosidade, considera no ser importante distinguir
entre o interesse do adquirente a ttulo oneroso e o adquirente a ttulo gratuito
mas verificar, em vez disso, quem acautela os seus interesses, inscrevendo o
facto no registo competente, e quem os no acautela 67. Sobre a boa f, reputa-
a de irrelevante e a respectiva exigncia susceptvel de inviabilizar a
publicidade da situao dos bens e, assim, frustrar a estabilidade e a
segurana do comrcio imobilirio68.
Discordamos, como bvio, da desvalorizao dos requisitos que se
afiguram, em nossa opinio, estruturantes do prprio registo aquisitivo. Ao
enfatizar-se a segurana e a confiana promovida pelo registo, nem se percebe
como pretende premiar-se o sujeito que se aproveitar da inscrio registal, bem
sabendo no ser o legtimo adquirente. Admitir esta possibilidade contribuiria
para abalar os fundamentos do reconhecimento do registo atributivo, em
concretas e restritivas situaes. Em vez de protegermos aquele que confia no
registo, protegeramos o que se aproveita de um registo desconforme, o que
consegue registar antes do verdadeiro titular. Mesmo que, para a prvia
inscrio, tenha usado de estratagemas, de uma actuao reprovvel ou
fraudulenta. Insistimos, assim, na exigibilidade da boa f do adquirente que
regista, em primeiro lugar, de modo a assegurar o desconhecimento no
culposo da existncia de direito de outrem 69. A exigncia da boa f deve ser
sublinhada, tanto mais que se preconiza uma concepo tica, no o mero
desconhecimento psicolgico da tutela de outrem 70. Quanto onerosidade,

66 Para Mnica Jardim o terceiro referido no artigo 5 no o terceiro do artigo 17 n 2

e os interesses do adquirente, a ttulo gratuito, que regista prevalecem sobre o que no
acautelar os seus prprios interesses. Cf. A Segurana in op. cit., pp. 395 e segs.
67 Cf. Paulo Henriques, Terceiros in op. cit., p . 52..
68 Cf. Paulo Henriques, Terceiros in op. cit., p. 59.
69 Para Carvalho Fernandes, que at dispensa a onerosidade, a boa f do adquirente no
deve ser afastada, sob pena de o terceiro no poder ser tutelado para efeitos do registo
predial. Cf. Terceiros in op. cit., p. 1310.
70 Oliveira Ascenso, em defesa da concepo tica da boa f, considera no bastar o
mero facto psicolgico do desconhecimento da desconformidade. Cf. Direito.op. cit.,
p 377. De acordo com a mesma perspectiva, Jos Alberto Vieira socorre-se do n 3 do

18
apesar de reconhecermos a sua menor importncia, perante a boa f, a
subsistncia deste requisito encontra-se prescrito em todos os artigos prprios
do registo atributivo71, pelo que no se encontra motivo atendvel para o excluir.
Os inconvenientes do reconhecimento do registo atributivo no artigo 5
no ficam por aqui. Se o admitssemos, com inerente aligeiramento ou
supresso dos respectivos requisitos estruturantes, designadamente a boa f,
poderamos erigir o seguinte paradoxo: embora reconheamos que o registo
predial no condio de validade do acto e no possui, de um modo geral,
efeito constitutivo, a aceitao de um efeito aquisitivo, com base numa forada
interpretao do artigo 5 dispensadora dos prprios requisitos dde aquisio
tabular, pode contribuir para criar uma nova uma funo registal. Reparemos
no seguinte: no efeito constitutivo, a causa aquisitiva origina a inscrio registal
que, depois, reconhece a existncia e a validade do direito. Com a descrita
interpretao do artigo 5, permitiramos a um sujeito, sem causa aquisitiva e
sem requisito justificativo, a aquisio de um direito correspondente ao facto
inscrito, apenas porque o conseguiu inscrever. No interessa a motivao, o
engenho ou arte. No interessa se o sujeito est de boa f, se houve compra e
venda ou se o acto de disposio foi praticado com base na situao registal
desconforme. Basta ter registado, em momento anterior ao adquirente legtimo.
Seria o plano factual da inscrio a sobrepor-se aos demais. Da ser mais
gravoso e bem diferente do efeito constitutivo 72. Teramos uma nova frmula
registal, criadora de direitos, que nos causa a maior perplexidade e
preocupao, alm de uma fundada discordncia, motivada na
compatibilizao deste raciocnio com o nosso Direito positivo.

6 O Registo, a penhora e a venda executiva

Apesar de o artigo 5 no parecer consagrar o efeito atributivo, tem-se
argumentado, por vezes a fortiori, com a necessidade de manter a

artigo 291 do Cdigo Civil, aplicando-o a todas as hipteses de efeito atributivo do

registo predial. Cf. Direitosop. cit., p. 298.
71 Jos Alberto Vieira tambm no prescinde do requisito da onerosidade. Vai mais
longe, ao reconhec-lo no artigo 5, com base no argumento sistemtico extrado a partir
dos artigos 17 n2 e 122 do CRP e 291 do CC. Cf. Direitosop. cit., p. 298.
72 Mnica Jardim reconhece que o registo do segundo adquirente desempenha uma
funo constitutiva pois o registo de um negcio invlido atribui um direito ao titular
inscrito, em detrimento do anterior adquirente. Cf. A Segurana in op. cit., p. 389.

19
interpretao relativa ao efeito atributivo, de modo a proteger o efeito derivado
dos registos da penhora ou da venda executiva. Cumpre indagar o seguinte:
ser isto possvel? Ser que a proteco do sujeito que promove os registos da
penhora ou da venda executiva justifica aquela interpretao do artigo 5?
Antes de responder a estas questes, cumpre atentar nos preceitos
directamente aplicveis, consagrados nos Cdigos Civil e de Processo Civil.
Por um lado, o artigo 819 do Cdigo Civil determina que, sem prejuzo das
regras de registo, so inoponveis execuo os actos de disposio ou
onerao de bens penhorados. Por outro, o artigo 838 n 4 do Cdigo de
Processo Civil impe um registo definitivo da penhora antes da consignao
judicial ou da venda. Alis, algo de semelhante sucedia na antiga redaco do
n 4 deste preceito do Cdigo de Processo Civil. Alis, dizer que a penhora s
produzia efeitos depois da data do respectivo registo, no pode significar mais
do que isto mesmo. Tambm as ilaes da sua alterao no podem motivar
uma forada extrapolao73. Assim, sem prejuzo de uma anlise mais
profunda, parece que o regime acima descrito no susceptvel de prefigurar
uma inatacvel proteco para o sujeito que regista.
Se o beneficirio do registo o exequente e o executado ainda o titular
do direito, um terceiro no pode obter, depois disso, um registo definitivo a seu
favor. Diferente ser o caso de o executado j no assumir a titularidade do
bem. Neste caso, se o terceiro registar a aquisio, o registo posterior da
penhora pode no ser suficiente para proteger as pretenses do exequente.
Por isso, o exequente no imune a situaes incompatveis com a satisfao
do seu crdito sem reflexo no registo no momento do registo da penhora mas
com efeito posterior. Como refere Paula Costa e Silva nem o acto de nomeao

73 Depois de colocar a hiptese de saber se o legislador pretendeu dar alguma indicao

com a alterao do n 4 do artigo 838, v. g. influenciar a interpretao do n 4 do artigo
5 do Cdigo de Registo Predial, Mariana Gouveia reconhece que isso no sucedeu.
Acrescenta ainda que, quanto muito, o legislador deixou antever que a problemtica do
terceiro para efeitos de registo deve ser regulado pelo registo predial e no pelo Cdigo
de Processo Civil. Cf. Penhora de Imveis e Registo Predial na Reforma da Aco
Executiva in Cadernos de Direito Privado, n 4, 2003, p. 33. Em idntico sentido,
defendendo que esta alterao legislativa no atinge a questo relativa ao conceito de
terceiros para efeitos de registo predial, cf. Lus Couto Gonalves, Terceiros in op.
cit., p. 932.

20
 penhora nem o despacho ordenatrio de penhora conferem ao exequente
uma garantia de imobilizao jurdica dos bens penhorados 74.
Tambm a alterao do artigo 819 do Cdigo Civil ao introduzir a
expresso inoponveis, em vez de ineficazes, no dota o registo da penhora
de uma eficcia indestrutvel75, incluindo o afastamento de registos posteriores
de factos correspondentes a direitos incompatveis com as pretenses do
exequente. Como se percebe, o artigo 819 pretende dizer o seguinte: os actos
de disposio ou de onerao de bens penhorados so inoponveis. De outro
modo, regula os actos relativamente a bens penhorados no momento da
disposio ou da onerao. Nada diz sobre os actos praticados antes de o bem
ter sido penhorado. Quanto a esses, tanto os princpios do registo como a
inteligibilidade do preceito concorrem para solidificar a ideia de que eventuais
actos de disposio no so ineficazes. Alis, nem o artigo 824 n 2 do Cdigo
Civil concorre para uma proteco indestrutvel, dado prescrever que os bens
so transmitidos livres de direitos reais que no tenham registo anterior ao de
uma penhora, com excepo dos que, constitudos em data anterior, produzam
efeitos em relao a terceiros independentemente de registo.
Avaliando tudo isto, devemos aceitar a ideia de que uma outra
interpretao do artigo 5 n 4, no a interpretao literal ou histrica 76, permite
solucionar situaes socialmente relevantes, nomeadamente as do direito do
penhorante? Temos de convir, por um lado, que a ideia de atribuir maior
relevncia ao registo da penhora no nova. Mas nem mereceu, noutro tempo,
grande acolhimento na doutrina nacional e estrangeira 77. Entre ns, basta
pensar na posio de Jos Alberto dos Reis, ao reconhecer como efeito da
penhora, a apreenso judicial dos bens respectivos e ao sustentar que tal

74 Cf. Paula Costa e Silva, Exequente e Terceiro Adquirente de Bens Nomeados

Penhora in Revista da Ordem dos Advogados, n 59, 1999, p. 329.
75 Para Mnica Jardim, embora a nova redaco no elimine todas as dvidas, a
penhora posterior, registada antes do registo de venda, assume prevalncia sobre ela,
sob pena de se adoptar uma regra de inoponibilidade fragmentria prejudicial para o
credor penhorante. A Segurana in op. cit. p. 407.
76 Couto Gonalves reconhece a interpretao literal e histrica do n 4 do artigo 5,
favorvel a uma soluo de proteco do adquirente em detrimento do penhorante. Cf.
Terceiros para Efeitos de Registo e a Segurana Jurdica in Estudos em Homenagem
do Professor Henrique de Mesquita, Vol. I, Coimbra, 2009, p. 930.
77 Cf. Domenico Rubino, La Fattispecie e Gli Effetti Giuridici Preliminari, Milo,
1939, pp. 469 e segs.

21
efeito no consiste na expropriao da faculdade de dispor, mas antes na
criao de um estado de indisponibilidade relativa 78. Tambm Vaz Serra admite
a ineficcia da alienao dos bens penhorados 79. Alis, mesmo depois da
proposta de alterao do Cdigo Civil, no sentido de consagrar a ineficcia das
alienaes posteriores penhora 80, continua a reconhecer que a lei substantiva
no resolve o problema81.
exactamente a partir deste ponto, da impossibilidade de resolver a
questo no plano substantivo, que a doutrina o tenta resolver no plano registal.
Como no existe um preceito atinente aos efeitos do registo da penhora, no
Cdigo de Registo Predial, os autores socorrem-se da maior amplitude da
noo de terceiro, com o intuito de promover a resoluo do assunto que os
preocupa. O prprio Vaz Serra admite, de modo muito claro, este raciocnio
quando, aps a anlise da inadequao dos preceitos vigentes, afirma o
seguinte: saber, pois, se os actos de alienao anteriores penhora sujeitos a
registo e registados depois do registo desta so ou no eficazes em relao ao
penhorante, depende de este poder ou no considerar-se como terceiro para
efeitos do registo predial82. Assim, depois de assinalar esta importante
encruzilhada, opta por uma resposta afirmativa, nos termos da qual o
penhorante terceiro e, ao penhorar a coisa, consegue que ela fique afectada
aos fins da execuo83.
Aquela via, trilhada por autores que se dedicam ao estudo da aco
executiva, pode revelar-se sedutora, tendo em conta os resultados pretendidos.
exactamente esse o percurso de Carvalho Fernandes. Partindo da

78 Cf. Jos Alberto dos Reis, Venda no Processo de Execuo in Revista da Ordem
dos Advogados, 1972, p. 435.
79 Vaz Serra reconhece a discusso da inalienabilidade dos bens penhorados em face do
Cdigo Civil de 1867 e do Cdigo de Processo Civil de 1876 , mas defende que a
alienao voluntria dos bens penhorados s pode considerar-se inadmissvel enquanto
ofender os interesses da execuo. Por conseguinte, a alienao dos bens penhorados
no deve ser nula mas ineficaz em benefcio da execuo Vaz Serra, Realizao
Coactiva da Prestao (Execuo), in Boletim do Ministrio da Justia, n 73, 1958, pp.
146-7.
80 O Anteprojecto determinava, no artigo 403, a ineficcia em prejuzo do penhorante
e dos demais credores intervenientes na execuo, das alienaes que a lei sujeita a
registo, se no forem registadas antes da penhora.
81 Cf. Vaz Serra, Anotao in Revista de Legislao e de Jurisprudncia, n 103,
1970-1, p. 161.
82 Ibidem, pp. 161-2.
83 Ibidem, p. 162.

22
concepo ampla de terceiro subjacente ao primeiro acrdo uniformizador de
jurisprudncia, entende ficarem abrangidos pela tutela registal dos terceiros de
boa f os que registam o arresto, a penhora, a hipoteca judicial e a apreenso
de bens em processo de falncia84. Acrescenta ainda, a ttulo de justificao,
que do regime contido no artigo 819 do Cdigo Civil e do artigo 838 do
Cdigo de Processo Civil no parece poder extrair-se argumentos contra a
concepo ampla de terceiro85.
Todavia, tanto o segundo acrdo uniformizador de jurisprudncia como
a subsequente actividade do legislador, ao incluir uma noo restritiva de
terceiro no n 4 do artigo 5, parecem ter obstaculizado uma via que tanto apoio
reunira na doutrina. Da a crtica de Teixeira de Sousa ao segundo acrdo,
lamentando que ele tenha desfavorecido o credor exequente e, sobretudo,
duvidando que seja concilivel com a oponibilidade a terceiros da penhora
registada, consagrada no Cdigo de Processo Civil 86. Mais tarde, depois da
entrada em vigor do n 4 do artigo 5, continua a verberar a noo restritiva
porque a entende responsvel por uma contradio insanvel perante o artigo
824 n 2 do Cdigo Civil, uma vez que permite oposio penhora da parte de
um titular de um direito atingido pelo efeito extintivo da venda executiva, nos
termos deste preceito do Cdigo Civil87.
Remdio Marques, adoptando a mesma perspectiva crtica, defende a
aplicabilidade do artigo 5 resoluo de conflitos entre o exequente
penhorante ou o adquirente da venda executiva e o adquirente que registou a
sua aquisio depois do registo da penhora 88. Nestes termos, porque a
resoluo do conflito favorvel aos primeiros e a coisa fica numa situao de
indisponibilidade para o executado, porque a aquisio da venda executiva a
consequncia da penhora, nos termos dos princpios do trato sucessivo e da
prioridade, o direito de propriedade do adquirente antes da data do registo da

84 Cf. Carvalho Fernandes, terceiros in op. cit., p. 1312

85 Idem, p. 1315 e segs.
86 Teixeira de Sousa defendia ainda a compatibilizao do artigo 5 do CRP, antes da
incluso do n 4, com o artigo 838 n 4 do CPC. Cf. Sobre o Conceito in op. cit.,
pp. 35 e segs.
87 Cf. Miguel Teixeira de Sousa, Sobre a Eficcia in op. cit., pp. 61-2.
88 A prioridade do registo da penhora determina que a coisa fique afecta aos fins da
execuo, pelo que o Estado, ao agir em substituio do executado, no se afasta da
previso de terceiro do n 4 do artigo 5. Cf. Joo Remdio Marques, Cursoop. cit., p.
292.

23
penhora no pode prevalecer 89. Alis, mesmo que este entenda requerer a
anulao da venda executiva, a aco de reivindicao no procede porque a
venda assume a natureza de uma aquisio derivada 90.
Mnica Jardim, assentando em pressupostos semelhantes, vai um
pouco mais alm. Para ela, a penhora definitivamente registada prevalece
sobre o direito de propriedade no registado mas adquirido em data anterior,
assumindo a natureza de um direito real de garantia, tendo em conta que o
exequente tutelado pelo artigo 5 e, assim, se torna titular de um direito que
visa assegurar a satisfao privilegiada do direito de crdito, de modo
equiparado a uma hipoteca91. Porm, recusa entender que a previso do artigo
5 inclua todos e quaisquer conflitos originados pela compra e venda de um
bem sujeito a registo definitivo de penhora 92.
Diferentemente Lebre de Freitas, apesar de admitir a proteco do
sujeito que regista a penhora, face aos termos do n 4 do artigo 5, reconhece
que a consagrao da noo restritiva de terceiro retira essa possibilidade 93.
No mesmo sentido, Mariana Gouveia, embora entenda ser prefervel proteger o
penhorante com registo, e, por isso, acautelar a inoponibilidade a terceiros de
boa f de factos no registados, reconhece que o conceito de terceiro em vigor
permite a oponibilidade do direito do adquirente, no registado, ao penhorante
e ao comprador da venda executiva94.
Claro que tambm houve autores que recusaram 95. e que continuam a
recusar96 socorrer-se de uma maior amplitude da noo de terceiro para efeitos
do registo predial, no sentido de solucionar os efeitos conexos do registo da

89 Ibidem, p. 295.
90 Ibidem, p. 295.
91 Cf. Mnica Jardim, A segurana in op. cit., pp. 399 e segs..
92 Mnica Jardim procura demonstrar que o registo definitivo da penhora no assegura,
em qualquer caso, a validade da subsequente venda judicial. Realmente se um bem no
pertencer ao executado nem a terceiro responsvel pelo cumprimento da dvida, o
conflito gerado no poderia ser subsumido no artigo 5 do Cdigo de Registo Predial.
Cf. Efeitos Decorrentes do Registo da Penhora Convertido em Definitivo nos termos do
Artigo 119 do Cdigo de Registo Predial in Cadernos de Direito Privado, n 9, 2005,
pp. 37-8.
93 Assim, o princpio da prioridade registal no considera terceiros os adquirentes por
causa diversa do titular anterior da inscrio registal. Cf. Lebre de Freitas, A Aco
Executiva Depois da Reforma da Reforma, 5 edio, Coimbra, p. 267.
94 Cf. Mariana Gouveia, Penhora in op. cit., pp. 34-5.
95 Cf. Orlando de Carvalho, Terceiros in op. cit., p. 105.
96 Cf. Paula Costa e Silva, Exequente in op. cit., pp. 327 e segs.

24
penhora ou da venda executiva. Outros consideram a opo no decisiva,
tendo em conta os princpios estruturantes do registo predial. Assim, para
Paulo Henriques, a conjugao dos princpios do trato sucessivo e da
legitimao concorre para diminuir os conflitos entre adquirentes mediatos 97,
pelo que no pela aplicao do n 4 do artigo 5 que o beneficirio da
inscrio registal protegido, mas pela prova dos requisitos dos artigos 291
do Cdigo Civil, 17 n 2 e 124 do Cdigo de Registo Predial 98.
Por nossa parte, importa reequacionar o debate em torno da natureza da
penhora jurdica da penhora e, a partir da, modificar, se for caso disso, a
legislao atinente aos efeitos do registo da penhora no direito substantivo.
Enquanto isso no sucede, aceitamos que a alterao do artigo 838 do Cdigo
de Processo Civil, a propsito da realizao da penhora atravs de
comunicao electrnica, contribui para determinar a prioridade entre as
situaes jurdicas conflituantes sobre um mesmo imvel 99 e representa,
inegavelmente, uma aproximao do momento da constituio dos direitos com
o da data do seu registo100.

7 Um outro artigo 5?
Se so estas as nossas consideraes, a propsito de uma releitura do
artigo 5, isso no significa pugnar pela sua imutabilidade. Todavia, manifestar
abertura para uma reforma do preceito citado, no pode implicar o
reconhecimento da interpretao contra legem de alguma doutrina. Mesmo que
tal interpretao se funde em pretenses alegadamente atendveis, v.g. a
modernidade do registo predial ou o reforo da proteco do beneficirio da
penhora. No que respeita modernidade, porque o regime registal portugus
se afigura antiquado e desajustado, seria necessrio reinterpretar o artigo 5 de
modo diferente101. Sobre a proteco do beneficirio, a interpretao do n 4 do

97 Na maioria dos casos, o beneficirio do registo baseia o seu direito em facto

aquisitivo derivado de titular ou sucessor do facto anteriormente inscrito, procurando
manter uma linha ininterrupta de inscries. Cf. Paulo Henriques, Terceiros in op.
cit., p. 19.
98 Idem, p. 20.
99 Cf. Paula Costa e Silva, A Reforma da Aco Executiva, 3 ed., Coimbra, 2003, p. 93.
100 Cf. Mariana Gouveia, Penhora in op. cit., p. 33.
101 Esta a postura de Isabel Pereira Mendes ao recusar o conceito restrito de terceiro.
Para fundamentar a recusa, acrescenta ser caricato que algum confie na inscrio
registal e, mais tarde, confrontar-se com a possibilidade de uma aquisio fundada

25
artigo 5, em divergncia do seu sentido literal, concorre para proteger o
penhorante, em desfavor do adquirente que regista a sua aquisio, depois do
registo da penhora102.
Alm destas pretenses, subsiste ainda o reconhecimento do alegado
efeito atributivo do artigo 5. Por isso, para os defensores dessa tese, a
invocao de uma ideia restritiva de terceiros no produz qualquer efeito til,
pois ignora o efeito aquisitivo deste artigo 103. Pela nossa parte, no podemos
estar mais de acordo, a ideia ou concepo restritiva de terceiro, que decorre
do n 4 do artigo 5, concorre para ignorar um efeito que, a nosso ver, o artigo
5 no contm o aludido efeito atributivo. Da que no possamos partilhar
tal preocupao, em sede de status quo, nem o correlativo anseio sobre uma
futura reviso do artigo 5, por estritas razes de coerncia.
Existem ainda outras consideraes sobre o artigo 5, na perspectiva do
Direito a constituir, tanto no que respeita aos sujeitos dignos de proteco
registal104, como noo de terceiro, sugerindo, inclusivamente, uma redaco
diferente para o artigo 5 105 ou uma perspectiva mais vasta, uma orientao
mais moderna, que assuma a confiana dada ao registo pela informatizao
dos servios e pelo recurso Internet106.

naquela inscrio vir a ser posta em causa, em virtude do registo posterior de outrem.
Considera anacrnico que a hiptese se funde numa presuno de que o direito existe..
Cf. Cdigoop. cit., p. 153.
102 Cf. Maria Clara Sottomayor, Invalidadeop. cit., pp. 364-5.
103 Cf. Mnica Jardim, A Segurana in op. cit., p. 414.
104 Mariana Gouveia coloca-se neste plano, defendendo a plena eficcia da penhora, na
sequncia das posies de Vaz Serra, embora reconhea que o Direito vigente no lhe
confere apoio ou sustentao. Cf. Penhora in op. cit., pp. 34-5.
105 Mnica Jardim sustenta a necessidade de consagrar no artigo 5 a seguinte noo.
terceiros so aqueles que adquiram do mesmo alienante direitos incompatveis, mas
tambm aqueles cujos direitos, adquiridos ao abrigo da lei tenham esse alienante como
sujeito passivo, ainda que no haja intervindo nos actos jurdicos de que tais direitos
resultam. Cf. Segurana in op. cit., p. 421. Para Lus Couto Gonalves, a actual
noo de terceiro manifestamente insuficiente, retrgrada, justificando-se o
alargamento do conceito, de modo a proteger o penhorante e aquele que tenha um
direito a incidir sobre um bem que, entretanto, o mesmo titular inscrito haja alienado.
Prope, assim, uma redefinio de terceiro no sentido daquele que tendo efectuado, de
boa f, em relao ao mesmo titular inscrito, o registo de um facto sobre determinado
prdio, v o direito afectado por qualquer outro facto conflituante anterior no registado
ou registado em momento posterior. Cf. Terceiros in op. cit., pp. 934 e segs.
106 Cf. Armindo Matias, Efeitos do Registo Predial Portugus in Galileu: Revista de
Economia e Direito, n 5, 2000, p. 63; Mouteira Guerreiro, Publicidade e Princpios do
Registo in Temas de Registos e de Notariado, Coimbra, 2010, p. 35.

26
 Mas a reflexo no sentido de obviar os problemas detectados no deve
ser restringida s fronteiras do artigo 5, uma vez que o preceito no a chave
ou a pedra angular das questes prementes com que o registo predial se
defronta. Devem equacionar-se aspectos mais latos do registo predial que
tenham em conta os princpios estruturantes do registo e a modernidade do
regime jurdico da compra e venda imobiliria nas suas mltiplas vertentes.
No se deve, ao invs, promover o artigo 5 a algoz ou a santo milagreiro dos
problemas atinentes ao registo predial da penhora ou da prpria compra e
venda. Consideramos, por isso, consideremos inadequado e perigoso aceitar a
ideia de adoptar uma cirrgica alterao do contedo do n 4 do artigo 5.
Alis, alguns dos que defendem posies das quais divergimos,
nomeadamente a revogao do artigo 824 do Cdigo Civil, insistem na
necessidade de reforar a funo de segurana do registo predial 107, parecendo
olvidar que a publicidade registal no procura proteger, de modo absoluto e
infalvel, o titular inscrito, tendo em linha de conta a primazia da regularidade da
conformao, em detrimento da sua prpria indiscutibilidade 108, confirmando o
princpio da prevalncia da situao substantiva sobre a situao registal 109.
Por isso, as vrias tentativas de acentuar a segurana do registo, por
meio de argumentos mais ou menos grandiloquentes 110, no podem motivar a
nossa adeso. Se o fizermos, contribumos para desvirtuar o sistema de
equilbrio entre os princpios do nosso regime jurdico. cautela, bom
recordar que ele se estriba no interesse da regularidade na constituio do
direito real111, em detrimento do interesse da segurana e apesar de alguma

107 Nesse sentido, cf. Mariana Gouveia, Penhora in op. cit., pp. 34-5; Mnica
Jardim, Segurana in op. cit., p. 420..
108 Orlando de Carvalho apela compreenso dos princpios da consensualidade e da
publicidade, bem como a conciliao dos interesses subjacentes, a regularidade e a
indiscutibilidade de conformao, de modo a compreender o que est verdadeiramente
em causa. Como em Portugal prevalece o sistema do ttulo, o interesse da regularidade
prevalece sobre o da indiscutibilidade, pelo que o requisito da publicidade se limita a
uma condio de eficcia, no a uma condio de validade. Cf. Direito das Coisas,
Coimbra, 1977, pp. 268 e segs.
109 Cf. Jos Alberto Vieira, A Nova Obrigatoriedade in op. cit., p. 97.
110 No sentido de procurar reforar a aludida perspectiva securitria, Mnica Jardim
antev uma crise do Direito com a destruio dos princpios da segurana que sustentam
o sistema jurdico. Cf. A Segurana in op. cit., pp. 420-1.
111 Expresso feliz de Lus Menezes Leito, cf. Direito das Obrigaes: Contratos em
Especial, Vol. III, 7 ed., p. 30.

27
doutrina insistir no reforo deste interesse, que no poria em causa o princpio
da consensualidade nem a natureza declarativa do registo 112, duvida-se que
assim seja. De qualquer modo, e independentemente dos proclamados
benefcios que o reforo do princpio da segurana pode trazer ao Direito
registal113, parece-nos que tal reforo passa, inegavelmente, por uma reforma
global e no por uma circunscrita e confuso alargamento da noo de terceiro
inscrita no n 4 do artigo 5.
Algo diferente seria a minimizao ou o desaparecimento do princpio da
consensualidade. Sabendo que a consensualidade nunca obteve unanimidade,
nem antes114, nem agora115, que a consensualidade no representa o nico,
nem o principal meio de transmisso da propriedade 116, no podemos olvidar os
movimentos em prol da uniformizao do Direito europeu que preconizam
exactamente o desaparecimento do consensualismo 117. No admira, por isso,
que se defenda, quase por consequncia, a adopo genrica do efeito
constitutivo do registo118 e a correlativa aproximao ao sistema germnico,

112 Cf. Lus Couto Gonalves, Terceiros in op. cit., p. 935.

113 Sobre este assunto, cf. Rosario Fernandez, Publicidad Registral, Seguridad del
Mercado y Estado Social in Anurio de Derecho Civil, n 58, 2005, pp. 1544 e segs.
114 Cf. C. Bufnoir, Proprit et Contrat: Thorie des Modes d Acquisition des Droits
Rels et des Sources des Obligations, 2 ed., Paris, 1924, pp. 59 e segs; C. Demolombe,
Trait des Contrats ou des Obligations Conventionelles en General, Vol. I, Paris, 1887,
pp. 25 e segs.
115 Jean- Pascal Chazal e Serge Vicente defendem que a soluo adoptada no Code
Civil no s no respeitou as origens do Direito Romano como adoptou uma soluo
eivada da filosofia voluntarista que representou um erro para o Direito Civil. Cf. Le
Transfert de Proprit par l Effet des Obligations dans le Code Civil in Rvue
Trimestrielle de Droir Civil, n 3, 2000, pp. 486 e segs.
116 Carlos Ferreira de Almeida sublinha que, apesar da lei destacar o modelo da
consensualidade, existem outras situaes, porventura mais frequentes, onde a causa da
transmisso mais complexa, aproximando-se, inclusivamente, do sistema do ttulo e
do modo. Cf. Transmisso Contratual da Propriedade: Entre o Mito da
Consensualidade e a Realidade de Mltiplos Regimes in Thmis, n 11, 2005, pp. 7 e
segs; Adoptando orientao semelhante quanto importncia e amplitude das
excepes, Assuno Cristas defende a inaplicabilidade do consensualismo
transmisso de direitos de crdito. Cf. Transmisso Contratual do Direito de Crdito;
Coimbra, 2005, p. 430.
117 Cf. Ulrich Drobnig, Transfer of Property in Towards a European Civil Code,
coord por Hartkamp, Londres, 2004, p. 732-3.
118 Maria Clara Sottomayor perspectiva o futuro desaparecimento do princpio da
consensualidade e a adopo do registo constitutivo, como resultado da uniformizao
do Direito europeu. Cf. Invalidadeop. cit., pp. 195 e segs.

28
tanto mais que j se constata uma evoluo nesse sentido 119, motivadora de
leituras diversas, designadamente da orientao que o nosso registo j adopta
um efeito semi-constitutivo120.
Tambm no recusaremos uma suposta evoluo para um registo com
predominante preponderncia do efeito constitutivo. Porm, tambm aqui no
devemos ter iluses de que tal modelo permite resolver os problemas
equacionados a propsito da interpretao do artigo 5 do Cdigo de Registo
Predial. Basta pensar, a ttulo exemplificativo, nas questes emergentes dos
actos dispositivos posteriores pr-inscrio registal 121, nas restries
reconhecidas tanto inoponibilidade do primeiro adquirente ou na prevalncia
do direito real sobre o direito de crdito122.

8 Concluses
Depois de concluda a releitura do artigo 5, estamos em condies de
enunciar algumas concluses, sem prejuzo de, como bvio, aprofundar, em
momento ulterior, alguns dos assuntos agora trazidos colao, v.g. a aludida
reforma do Cdigo de Registo Predial e alguns dos preceitos relativos aos
efeitos da penhora, consagrados nos Cdigos Civil e de Processo Civil.
Atentando no Direito positivo, somos da opinio de que o n 1 do artigo
5 consagra o efeito consolidativo ou confirmativo do registo, mas no o efeito
atributivo ou aquisitivo, reservado, de modo exclusivo, para os artigos 17 n 2
e 122 do Cdigo de Registo Predial e 291 do Cdigo Civil. Nessa perspectiva,
o efeito consolidativo do artigo 5 constitui o reverso daqueles preceitos, pois

119 Oliveira Ascenso reconhece que o direito registal portugus partiu do sistema da
tutela da segurana dos direitos para se aproximar do sistema germnico da tutela da
segurana do trfego. Cf. Efeitosop,. cit., pp. 33-4.
120 Para Mouteira Guerreiro o sistema registal portugus em parte declarativo e em
parte constitutivo, pelo que se pode assumir como semi-constitutivo ou semi-
declarativo. Cf. Publicidade in op. cit., pp. 32-3. Num outro estudo, Mouteira
Guerreiro defende ser mais seguro e mais justo uma aproximao do modelo germnico
de registo imobilirio Cf. A Posse, o Registo e Seus Efeitos in op. cit., p. 346.
121 Cf. Mnica Jardim, O Sistema Registal Germnico in Boletim da Faculdade de
Direito de Coimbra, n 78, 2002, pp. 427 e segs.
122 Maria Clara Sottomayor, depois de ter alertado para o esbatimento das diferenas
entre os sistemas declarativo e constitutivo, sublinha, quanto a este ltimo, a relevncia,
admitida pela jurisprudncia, da fraude ou da m f de terceiro, com consequncias na
inoponibilidade e a invalidade da transmisso por ofensa aos bons costumes, pondo
assim em causa, a prevalncia do direito real. Cf. Invalidadeop. cit., p. 198.

29
que a efectivao do efeito consolidativo ou confirmativo, a favor do legtimo
adquirente, evita a aquisio de um direito conflituante por parte de um terceiro
que tenha conseguido inscrever no registo o acto correspondente. No entanto,
esse terceiro s adquiriria, nos termos dos outros preceitos citados, no por
causa do artigo 5.
O efeito consolidativo do n 1 do artigo 5 assume plena coerncia com o
princpio da consensualidade porque representa, na perspectiva registal, a
eficcia real imediata que atribui o correspondente direito sem necessidade de
um acto posterior o registo subsequente s protege ou consolida um direito
existente. Ao recusar, em sede do artigo 5, o efeito atributivo, alm do efeito
consolidativo, discordamos, como bvio, das orientaes que promovem o
equilbrio ou a supremacia entre aqueles dois efeitos registais. Em nossa
opinio, o n 1 do artigo 5 no consagra outro efeito a acrescer quele que a
lei prev, de modo expresso, o efeito consolidativo.
O n 2 do artigo 5 exceptua da oponibilidade a terceiros a aquisio por
usucapio de direitos de propriedade, usufruto, superfcie ou servido, as
servides aparentes e os factos relativos a bens indeterminados. A validade
no atingida por falta de registo e no existe uma proteco adicional em
virtude de ter sido efectuado o registo. Trata-se do efeito enunciativo. Assim, se
o sujeito decidir registar, o acto correspondente no lhe d nem lhe retira
direitos, embora o registo desempenhe o fim a que se destina, contribuindo
para dar publicidade situao do prdio.
Se aceitamos a noo restritiva de terceiro e a consideramos aplicvel,
no apenas no artigo 5 mas tambm a todos os outros preceitos do Cdigo de
Registo Predial, reconhecemos, no entanto, que a questo extravasou uma
estrita antinomia entre noo ampla e noo restritiva de terceiro para efeitos
registais, tendo em conta a proliferao de alternativas citadas pela doutrina.
Porm, tais alternativas no permitem justificar a admissibilidade do efeito
atributivo no artigo 5 e muito menos admitir o efeito atributivo estaria, no artigo
5, quase desprovido de requisitos estruturantes, nomeadamente da boa f ou
da aquisio a ttulo oneroso. Porque no h um princpio geral de proteco
de terceiro, a aquisio tabular a favor de terceiro, s pode ser reconhecida em
situaes excepcionais. E nas situaes excepcionais prevista na lei, no em
quaisquer outras. Alm disso, o aligeiramento de requisitos, de modo a fazer

30
actuar o efeito atributivo no artigo 5, a admitir-se, pode gerar um outro efeito,
diferente do atributivo ou do constitutivo.
Quanto penhora e venda executiva, concordamos com a
necessidade de voltar a reflectir sobre a natureza jurdica da penhora, de modo
a aquilatar a verdadeira extenso e eficcia dos efeitos do registo da penhora.
Todavia, se a lei substantiva no resolve os problemas com que se defronta
certo sector da doutrina, no nos parece que uma forada interpretao do n 4
do artigo 5 os possa resolver. Tambm no nos parece que exista algo de
inconcilivel com a oponibilidade a terceiros da penhora registada, consagrada
no Cdigo de Processo Civil, nem uma contradio insanvel perante o artigo
824 n 2 do Cdigo Civil. Recusamos ainda que a penhora definitivamente
registada prevalea sobre o direito de propriedade no registado mas adquirido
em data anterior, assumindo a natureza de um direito real de garantia, em
termos semelhantes a uma hipoteca. Seria mais razovel defender que esta
ideia, apesar de se configurar como teoricamente sedutora, no tem qualquer
correspondncia com o Direito positivo.
No que respeita ao plano do Direito a constituir, alm do debate em torno
da natureza jurdica da penhora, reconhecemos que a consensualidade no
representa o nico, nem o principal meio de transmisso da propriedade e no
recusamos, a priori, as opinies favorveis ao desaparecimento do
consensualismo ou instituio do registo constitutivo. No entanto, temos
fundadas dvidas de que tais medidas solucionem, por si s, as questes
atinentes segurana da compra e venda imobiliria e da consequente
inscrio na instituio de registo predial competente. Se, diversamente, no
se pretender proceder a um corte epistemolgico com a tradio do Direito
registal portugus, deve recordar-se que o nosso sistema se estriba na
regularidade na constituio do Direito real, em detrimento dos interesses da
segurana.

Lisboa, 30 de Agosto de 2011

Jos Lus Bonifcio Ramos

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