Commissioning Tcnico: Rentabilizando la

inversin en edificios nuevos 2014.

October 5, 2015

Por

Francisco Villarreal CxA, CMVP

Hendrick Muoz CEM, BEAP, CEAM. LEED AP

ANTECEDENTES

El Commissioning es una tcnica de ingeniera que tiene su origen en la industria naviera. La

tcnica se aplica en la construccin y funcionamiento de navos, para asegurar que el barco y
equipo instalado, cumplen con los estndares de calidad y servicio que se requieren para su
ptima operacin, el Commissioning incluye el entrenamiento completo y exhaustivo de la
tripulacin con el fin de asegurar la adecuada operacin de los sistemas. Hace treinta aos, la
industria de la construccin adapt las buenas prcticas implementadas en el sector naval, a fin
de garantizar la ms alta calidad en los procesos constructivos.

Objetivo del Commissioning

El Commissioning aplicado a la construccin tiene como objetivo que las instalaciones del
edificio cumplan los requerimientos funcionales del propietario y usuarios, de forma fiable,
eficiente y sostenible. El objetivo del Commissioning es cuidar, verificar y documentar que el
edificio desempee las funciones de acuerdo al proyecto y diseo, desde la etapa de prediseo
hasta su ocupacin.
Beneficios del Commissioning

Es importante mencionar que con la aplicacin del Commissioning se consiguen beneficios tales
como:

Incrementar la satisfaccin de usuarios y propietarios.

Mejorar la productividad de los ocupantes del edificio.

Abatir los costos tradicionales de operacin y de construccin, mediante la reduccin de

consumos energticos.

Garantizar (espacios/ambientes) seguros y sanos bajo elenfoque del uso optimizado de

los recursos.

Optimizar las condiciones ambientales logrando mayor confort, salud y seguridad.

Mayor fiabilidad de las instalaciones en explotacin.

Mejorar las condiciones de Operacin y Mantenimiento (O&M).

Disponer de documentacin completa.

Extender la vida til de los equipos y sistemas.

Elevar la calidad y valor del edificio

Posibilitar la introduccin de mejoras al proyecto.

Problemas de la industria de la construccin tradicional en contraste con Commissioning.

La edificacin tradicional presenta una problemtica muy compleja derivada entre otras cosas, de
la cada vez mayor competencia en el mercado de la construccin, as, a fin de elevar la
competitividad, los desarrolladores se han visto en la necesidad de reducir costos, que
generalmente impactan en los niveles de supervisin de los proyectos y alcances de diseo;
aunado a lo anterior, se tiene la especializacin de los subcontratistas que se integran al proceso,
que si bien, son expertos en un rea o aplicacin, desconocen la interaccin entre los sistemas
que integran el proyecto en cuestin.

Lo anterior, trae como consecuencia un conjunto de deficiencias que hacen costosos e

inoperantes los proyectos. De acuerdo a las experiencias compartidas por dueos de los edificios,
que generalmente sealan los altos costos de operacin de las instalaciones y equipo, problemas
con las garantas de los sistemas, elevada cantidad de tiempo empleado en llamadas a los
contratistas para ajustar sistemas, respuesta lenta de equipo de O&M ante fallas y elevado
nmero de quejas de los inquilinos.

Un estudio desarrollado en 2009 por Lawrence Berkeley National Laboratory (LBNL) acerca de
la experiencia de aplicar Commissioning en edificios comerciales en los Estados Unidos de
Amrica; se invirtieron cuarenta y tres millones de dlares en Commissioning, un promedio de
$49,000 dlares (0.30 dlares/pie cuadrado) por cada edificio existente y de $87,000 dlares
($1.16 dlares por pie cuadrado) por cada edificio nuevo; la muestra consisti en 82 edificios de
nuevos y 561 existentes.

Las conclusiones a las que llego el estudio considerando nicamente la correccin de

deficiencias relacionadas con los ahorros en energa, al implementar Commissioning en los
proyectos, fueron:

Retorno simple de 1.1 aos en edificios existentes y 4.2 aos en construcciones nuevas.

Ahorro de energa en edificio existente de 16% a 13% en construccin nueva.

Relacin costo beneficio de 4.5 para edificio existente y de 1.1 para construccin nueva.

Tasa de capitalizacin de 91% para edificio existente y 23% para construccin nueva.

Los costos evitados por correccin de deficiencias operacionales no relacionadas con la

energa, representan 49% del costo del Commissioning.
Segn el National Institute of Building Sciences (NIBS), como resultado de cada dlar invertido
en Commissioning, los dueos de los inmuebles alcanzan ahorros en operacin hasta por 4
dlares dentro de los primeros 5 aos de ocupacin. Por su parte el United States Green Building
Council (USGBC), las guas de Leadership in Energy & Enviroment Design (LEED) y el
proceso de Commissoning han mejorado la calidad de los procesos de diseo y construccin de
hoy en da, sin embargo, siguen existiendo edificios que durante su operacin no logran las
expectativas y desempeo esperado por los dueos.

El National Research Council Canada Institute for Research and Construction realiz en el 2009
un reanlisis de datos suministrados por el New Buildings Institute y el Green Building Council
de la medicin de uso de energa de 100 edificios comerciales e institucionales certificados por
LEED; concluyendo:

En promedio los edificios certificados LEED, utilizan de 18 a 39% menos energa por
rea que los edificios convencionales.

Sin embargo entre el 28 y 35% de los edificio LEED, usan ms energa que los edificios
convencionales.

Los datos sealan que no existe correlacin entre el desempeo energtico y el nivel de
certificacin del edificio LEED, o el nmero de crditos conseguidos por el edificio en el
momento de su diseo.

Para lograr los objetivos de diseo, construccin y operacin, as como alcanzar las exigencias
de las certificaciones y del mercado, es necesario establecer y garantizar procesos robustos de
optimizacin, uso y ahorro de energa. Si bien el Commissioning es una gran herramienta, es
insuficiente para satisfacer las necesidades de los proyectos que requieren de un enfoque
Commissioning ms detallado, con mayor capacidad tcnica y comunicativa.

Commissioning Tcnico vs Commissioning Proceso

La baja en el desempeo de los edificios tiene relacin directa con la falta de procesos integrales
durante las fases del proyecto, en esto radica la importancia de contar con el Commissioning
tcnico.
Commissioning de proceso

Centra su alcance en monitorear la calidad del proyecto mediante la observacin y revisin de

procedimientos de pruebas. Los ingenieros/contratistas en el Commissioning de proceso son los
expertos tcnicos para la realizacin de pruebas y evaluacin de la operacin de los sistemas. El
Agente de Commissioning, establece los lineamientos del proceso, que posteriormente ser
implementado y ejecutado por los ingenieros/contratistas; dicho agente no requiere experiencia
tcnica.

Commissioning Tcnico

El Commissioning tcnico es un brinco cuntico que establece y garantiza procesos slidos de

optimizacin, uso y ahorro de energa; centrado en la revisin, el desarrollo de pruebas
funcionales y verificacin del desempeo de sistemas, en el Commissioning tcnico, el Agente es
el experto acreditado que realiza y verifica las pruebas en equipos y sistemas aplicando
procedimientos seguros y equipos apropiados. Se ocupa del proyecto en todas sus etapas, con un
enfoque holstico.

Acreditaciones de Commissioning

Para lograr los objetivos del Commissioning, es importante contar con profesionales
certificados/acreditaciones por instituciones de reconocido prestigio internacional como:

Certified Commissioning Authority, Commissioning Group

Certified Building Commissioning Professional

Certified Commissioning Professional

 Building System Commissioning Certification

Accredited Commissioning Process Authority Professional, Universidad de Wisconsin

Madison.

Conclusiones

La demanda de los servicios de Commissioning por el mercado global es cada vez mayor, de
carcter obligatorio en cdigos de construccin a nivel internacional, ya sea debido a las
exigencias de garantizar la certificacin de edificios de alto desempeo o como una necesidad
por asegurar el buen funcionamiento del inmueble.

En este sentido, KINENERGY es una empresa mexicana que brinda servicios de Commissioning
Tcnico, proveyendo soluciones integrales superiores en cada una de las etapas de proyecto. Es
un servicio centrado en el desarrollo de valor y satisfaccin del cliente.

Bibliografa

Masanet, Eric R., Klaas Jan Kramer, Gregory K. Homan, Richard E. Brown, and Ernst Worrell.
"Assessment of Supply Chain Energy Efficiency Potentials: A U.S. Case Study.", 2009.

Granderson, Jessica, Mary Ann Piette, Girish Ghatikar, and Phillip N. Price. Building Energy
Information Systems: State of the Technology and User Case Studies. LBNL, 2009.

Stadler, Michael, and Timothy Lipman. California CHP Greenhouse Gas Abatement:
Contribution of Medium-Sized Commercial Buildings. Calilfornia Energy Commision,
Sacramento, CA, 2009.
Shehabi, Arman, Srirupa Ganguly, Lara A. Gundel, Arpad Horvath, Thomas W. Kirchstetter,
Melissa M. Lunden,William F. Tschudi, Ashok J. Gadgil, and William W. Nazaroff. "Can
combining economizers with improved filtration save energy and protect equipment in data
centers?" Building and Environment(2009).

Wang, Liping, Julie Gwilliam, and Phillip Jones. "Case study of zero energy house design in
UK." Energy and Buildings 41, no. 11 (2009):

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Diagnostico Energtico
Inicio / Diagnstico Energtico

El Diagnostico energtico de KINENERGY identifica las reas de oportunidad energticas

que existen dentro de un edificio o proceso. Trabajamos estrechamente con nuestros
clientes para asegurar que los diagnosticos energticos sirvan como punto de partida para
un ahorro significcatvo con el mejor costo beneficio.

KINENERGY no solo identifica las reas de oportunidad de energa, sino tambin genera
diagnosticos financieros que permiten generar opciones rentables para la implementacin de
proyectos de eficiencia energtica.
Los tipos de diagnosticos que realizamos en KINENERGY son:

Walk-trough Energy Audit (Anlisis de recorrido)/ASHRAE Level I Energy Audit

Se realiza un recorrido inspeccionando la instalacin para identificar problemas en el
mantenimiento, operacin o deficiencias de los equipos para identificar cuales necesitan una
evaluacin con mayor profundidad.

ASHRAE Level II Energy Audit

Se realiza revisin de mantenimientos, pruebas, mediciones y monitoreo de los equipos para
identificar sus consumos, perdidas y deficiencias, con el fin estimar medidas de ahorro y
costos de las mismas.

Investment Grade Audits with energy modeling/ ASHRAE Level III Energy Audit
Se realiza un anlisis de nivel detallado de las medidas de ahorro energetico a travs de
modelos energticos avanzados para determinar el consumo de energa anual. Esta auditora
incluye una estimacin de los riesgos en los clculos econmicos.

Construir con diseo verde?

Evale pros y contras de Leadership in Energy & Environmental Design (LEED)

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POR DIANA LUCA SALAS VQUEZ / dsalas@elfinancierocr.com / 23 SEP 2012, 12:00 AM

Imgenes

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Vivir y Comer / 21 SEP 2012 /

Aplicar criterios de sostenibilidad y conciencia ecolgica es una de las ventajas de

optar por la certificacin.

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Est interesado en construir un proyecto que sea declarado verde y sostenible?

Si es as, una certificacin otorgada por el Consejo de la Construccin Verde de Estados Unidos
(US Green Building Council) le podra interesar.

Se trata del sistema LEED (Leadership in Energy & Environmental Design), certificacin que
evala rubros de diseo y construccin, entre ellos eficiencia energtica, uso de energas
alternativas, mejoras de la calidad ambiental interior, eficiencia del consumo de agua y desarrollo
sostenible de espacios libres.

La certificacin tambin toma en cuenta la seleccin de sitio (sostenibilidad), calidad de aire y

ambiente interno, materiales y recursos e innovacin y diseo.

A cada uno de los rubros se le otorgan puntos y dependiendo de la calificacin final se asigna la
bsica LEED Certified, la LEED Silver, la LEED Gold o la LEED Platinum.

A la certificacin puede optar cualquier tipo de proyecto, incluyendo remodelaciones. Entre

algunos de los edificios certificados se menciona una seccin de oficinas del Boston Scientific
(El Coyol de Alajuela) y una remodelacin de las oficinas del Banco Interamericano de
Desarrollo (BID). En proceso de recibirla se encuentra uno de los edificios de la Universidad
para La Paz, segn especific Enrique Granados, LEED AP BD+C, de Ossenbach, Pendones &
Bonilla Arquitectos.

La certificacin fomenta la creacin de centros de acopio, el uso de materiales de contenido

reciclado y de madera proveniente de bosques sostenibles.

Granados destaca como indispensable que se tome la decisin de optar por la certificacin desde
que nace el proyecto, pues se deben evaluar los costos de inscripcin y la participacin de
profesionales en el tema.

Lo normal es que el costo aumente entre un 10% 15%, pero todo depende de qu tipo de
proyecto se trata, dice el arquitecto.

El primer hotel en Costa Rica en recibir la certificacin LEED fue el Aloft, ubicado en el Parque
Empresarial Forum II. El proyecto obtuvo la LEED Certified. La marca internacional Marriot
inaugur recientemente su primer hotel bajo estndares LEED, el Courtyard Marriott SanJos
Aeropuerto Alajuela.

30% ms de eficiencia

Recientemente la marca internacional Marriot inaugur su primer hotel bajo estndares LEED, el
Courtyard Marriott San Jos Aeropuerto Alajuela.

Federico Aguilar, gerente del proyecto, asegur que en el proceso de certificacin se enfocaron
en el ahorro energtico para lograr un retorno de la inversin.

Utilizaron paneles solares, un sistema de aire acondicionado central, ventanas de alto

desempeo, aislamiento en paredes y techo, sistema de ozono para la lavandera,
economizadores en las habitaciones y lozas, grifos y luminarias de bajo consumo

Comparado con un hotel standar, esperan un 30% ms de eficiencia y recuperar la inversin en 2,

3 aos.

La certificacin implic una inversin adicional del 3%, sin embargo, pretenden un ahorro de
energa de $150.000 por ao despus de los 2,3 aos de recuperacin. La inversin total del hotel
fue de $15 millones.

Entre los sitios sostenibles del hotel, Aguilar destac una estacin preferencial para carros
hbridos y un espacio con racks para bicicletas.

El terreno seleccionado tambin les permiti ganar puntos, pues es urbano, con acceso a
transporte pblico y cercana a servicios bsicos pblicos como bancos, supermercados, etc.

Recomendaciones
-Valoracin del ciclo de vida de la inversin, es decir, considere que la certificacin implica un
sobrecosto pero ofrece un retorno de la inversin rpido y permite una operacin ms eficiente.

-Seleccione puntos que se traduzcan en ahorro energtico o de agua, pues se trata de dos rubros
cuantificables que permiten evaluar si es un buen negocio.

-Considere costos indirectos de consultores especializados, quienes son indispensables para

lograr los proyectos.

-Establezca objetivos claros y realistas, pues la certificacin s implica un costo significativo

sobre la inversin.

Fuente Federico Aguilar, Caribe Hospitality.

Al optar por la LEED

Pros-Un tercero se encargar de auditar el diseo y la construccin. -Requiere de un plan de

prevencin y proteccin de la erosin y de la sedimentacin. -Evala la documentacin de los
procesos, lo que refuerza la aprobacin de equipo y de materiales.-Solicita requerimientos de
eficacia de equipo, lo que obliga a ser ms exigentes con los estndares. -Ofrece una gama de
prerrequisitos aprobados para obtener la Certificacin de Sostenibilidad Turstica (CST).-Sin
importar la obtencin de una certificacin, se llevan a cabo prcticas sostenibles que fomentan el
menor impacto directo e indirecto naturales del proceso constructivo.-Otro punto a favor de
llevar a cabo un proceso de estos, es el retorno de la inversin en los sistemas mecnicos y sobre
todo elctricos en beneficio del propietario. Las ventajas responden a la implementacin de
sistemas ms eficientes.

Contras-La certificacin requiere mucha documentacin en los procesos de construccin y

diseo, lo que se traduce en costos directos. Con el tiempo se esperara que se estandaricen y que
luego no signifique un sobrecosto.-En el pas no existen incentivos gubernamentales o de
agencias para realizar una construccin verde. -En Costa Rica la certificacin es poco conocida,
necesita de ms divulgacin. -El poco o nulo conocimiento de toda la cadena de involucrados
(diseadores, proveedores, contratistas, etc) necesarios para desarrollar un proyecto puede
representar costos asociados que no necesariamente se le pueden atribuir a la certificacin.-
Costos por atrasos, imprevistos, etc.-El proceso de documentacin debe ser muy ordenado y
meticuloso para asegurar el respaldo para la obtencin de los crditos, lo que puede llegar a
generar ms trabajo y costos. En una estructura predeterminada se logran con mayor facilidad.

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