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15/5/2017 IVA vivienda y cmo se aplica en las operaciones con bienes inmuebles.

El iva en las distintas operaciones de bienes inmuebles y

arrendamientos sobre los mismos.
Hoy en da son muchas y muy diversas las distintas operaciones relacionadas con in m u e b l e s o
arrendamientos sobre los mismos, alojamientos tursticos, etc.., en las cuales surgen dudas y controversias
sobre el tip o d e I VA a p l ic a b l e , normal o reducido, si son actividades sujetas, sujetas y exentas o no
sujetas, si se aplica la inversin de sujeto pasivo, etc.

Para ello lo primero que tenemos que tener claro es que el I VA e s un tr ib uto d e n a tur a l e z a
in d ir e c ta q ue r e c a e s o b r e e l c o n s u m o , siendo el consumidor quien debe soportar por tanto este
impuesto y teniendo por lo tanto un carcter de neutro para los empresarios o profesionales.

Esquema IVA

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Con este post voy a desglosar por grupos cada una de ellas de la manera ms sencilla posible, de esta
maner tendr claro cul es su caso y cul sera la correcta tributacin del mismo.

Veala opcin que se ajuste a su situacin para conocer el IVA aplicable:

1.- IVA EDIFICACIN VIVIENDAS

1.1.- IVA en la construccin de viviendas.

Los tipos impositivos establecidos actualmente en cuanto a la c o m p r a d e un a v iv ie n d a n ue v a son los
siguientes:

I VA e n v iv ie n d a n ue v a :

1 0 % con carcter general.

4 % cuando se trata de viviendas de proteccin oficial de rgimen especial o de promocin pblica.

A las plazas de garaje con un mximo de dos unidades y a los a n e x o s que se transmitan conjuntamente con
la vivienda se les aplicar el mismo tipo impositivo de I VA q ue a l a v iv ie n d a n ue v a .

Para el resto de casos, se les aplicar el 2 1 % c o n r e s p e c to a l im p o r te e s c r itur a d o . En este sentido

debemos tener en cuenta que no se consideran anexos a las viviendas los locales de negocio, aunque se
transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a vivienda.

1.2.- Qu es vivienda nueva?

V iv ie n d a d e o b r a n u e v a o p r im e r a e n tr e g a d e v iv ie n d a es aquella que se adquiere al promotor
cuando la construccin o rehabilitacin est terminada, salvo que la v iv ie n d a
(http://www.yaencontre.com/noticias/economia/hipotecas/requisitos-desgravar-la-hipoteca-vivienda/)se
hubiese utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos aos por personas distintas a los
adquirentes.

Por lo tanto, si el promotor finaliza las obras, alquila las viviendas y tras dos aos las vende a una tercera
persona, se entiende que se trata de una s e g u n d a tr a n s m is i n q u e s e g r a v a c o n e l I m p ue s to d e
Tr a n s m is io n e s P a tr im o n ia l e s ( I T P) y no por el Impuesto sobre el valor aadido ( I VA ) , salvo los
casos en los que se pueda renunciar a la exencin de I VA
( h ttp : / / w w w .y a e n c o n tr e . c o m /n o tic ia s / v iv ie n d a /a fe c ta - iv a - l a - r e fo r m a - un a -
v iv ie n d a / ) porque se cumplan los requisitos legalmente establecidos.

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2.- IVA ALQUILER

2.1.-Aquilerde alojamientos o apartamentos tursticos.

El arrendamiento de un inmueble, cuando se destine a uso exclusivo de v iv ie n d a e s t s uje to y e x e n to
d e l I VA .

E l a p a r ta m e n to tur s tic o puede ser utilizado como vivienda, pero habr que atenerse a la normativa de
cada Comunidad Autnoma, para establecer si son residencia permanente o alojamiento turstico ocasional,
por lo que se exigir licencia de apertura como apartamentos tursticos.

I v a a l q u il e r a p a r ta m e n to tu r s tic o :

Residencia permanente(licencia primera ocupacin) >> Sujeto y exento (Uso vivienda)

Alojamiento turstico ocasional (licencia apertura)>> Sujeto y no exento(Con servicios propios de la industria
hotelera)
Alojamiento a personas jurdicas>> Sujeto y no exento(Uso oficinas, viviendas para empleados, etc)

2.2.- Entrega de edificacin destinada a apartamentos tursticos.

Va depender de que el edificio destinado a apartamentos tursticos tenga, segn la comunidad autnoma a la
que pertenezca, la calificacin de vivienda y por lo tanto licencia de primera ocupacin, por lo que ira por lo
tanto al tip o r e d uc id o d e l 1 0 %, o si por el contrario son considerados apartamentos tursticos y por tanto
alojamiento turstico ocasional, con licencia de apertura y servicios propios de la industria hotelera, el servicio
se producira al tip o g e n e r a l d e l 21 % .

2.3.- Servicios complementarios hoteleros.

Se consideran servicios complementarios de la industria hotelera, el servicio de limpieza interior y cambio de
ropa del apartamento, con periodicidad semanal.

Por el contrario no lo sera la limpieza y cambio de ropa a la entrada y salida del perodo contratado.

2.4.- IVA alquiler de vivienda.

ARRENDATARI O NO SS LIMPI EZA SI SS LIMPI EZA

Persona Jurdica Sujeto y no exento 21% Sujeto y no exento 10%

Persona Fsica Sujeta y exenta 0% Sujeto y no exento 10%

3.- IVA VIVIENDAS: PROMOCIN PARA USO PROPIO

3.1.- IVA viviendas: Promocin para uso propio.

La promocin de una vivienda realizada por una persona fsica para habitarla, n o e s t s u je ta a I VA , por lo

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15/5/2017 IVA vivienda y cmo se aplica en las operaciones con bienes inmuebles.

La promocin de una vivienda realizada por una persona fsica para habitarla, n o e s t s u je ta a I VA , por lo
tanto el particular acta como consumidor final y d e b e s o p o r ta r e l I VA correspondiente a la ejecucin de
obra, no pudiendo efectuar la deduccin de cuotas soportadas.

En ningn caso se produce la inversin de sujeto pasivo, ya que el destinatario no tiene la condicin de
empresario o profesional.

Sin embargo, s se produce la inversin del sujeto pasivo si el contratista principal formaliza contratos con
subcontratistas.

4.- IVA ALQUILER CON OPCIN A COMPRA

4.1.- Alquilercon opcin a compra.

El arrendamiento de vivienda con opcin a compra se considera una prestacin de servicios, cuya entrega se
considera s uje ta y n o e x e n ta d e l I VA .

A estos arrendamientos (incluidas hasta dos plazas de garaje y anexos) se les aplica el tipo del 10%, si son
viviendas de proteccin oficial sera el 4%.

5.- IVA INVERSIN DE SUJETO PASIVO

5.1.-La inversin de sujeto pasivo en las ejecuciones de obra.

Inicialmente vamos a establecer los nuevos supuestos de in v e r s i n d e s uje to p a s iv o :

En las entregas de bienes inmuebles cuando se renuncie a la exencin del art.20.uno.20 y 22, es decir, la
entrega de terrenos rsticos y no edificables y segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
En las entregas efectuadas con ejecucin de garanta real sobre bienes inmuebles, que se entiende
expresamente en las operaciones de dacin en pago.
Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.
Las ejecuciones de obra inmobiliarias, consecuencia de contratos directamente formalizados entre promotor
y contratista, cumpliendo determinados requisitos.

5.2.- Requisitos para aplicar la inversin de sujeto pasivo en operaciones entre promotor o
contratista principal y subcontratistas.
El destinatario de la operacin sujeta a IVA debe tener la condicin de empresario o profesional.
Las operaciones deben tener por objeto la urbanizacin de terrenos o la construccin o rehabilitacin de
edificaciones.
Las operaciones deben tener la naturaleza de ejecuciones de obra, con o sin aportacin de materiales,
inculida la cesin de personal necesario para su realizacin.
Deben formalizarse contratos ente el promotor y los contratistas o el contratista principal y subcontratistas.

Por tanto, si se cumplen los requisitos la inversin de sujeto pasivo se aplicar a toda la cadena de
intervinientes en las ejecuciones de obra, haciendo constar en la factura la siguiente leyenda:

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Operacin de inversin del sujeto pasivo de acuerdo al art. 84., apartado uno, nmero 2f) de la
Ley 37/92 de IVA.

Por tanto, para aplicar la Inversin de Sujeto Pasivo es necesario que el contratista principal y el resto de
contratistas y subcontratistas, destinatarios de la ejecucin de obra o cesin de personal, comuniquen expresa
y fehacientemente al proveedor o prestador de servicios, que dichas operaciones se integran dentro de un
contrato principal, promotor-contratista, con objeto la urbanizacin de terrenos o la construccin o
rehabilitacin de edificaciones.

5.3.- Precisiones y aclaraciones, en la aplicacin de la inversin de sujeto pasivo.

Si existen varios contratistas principales, no hay que atender a las ejecuciones de obra realizadas
aisladamente, sino la llevada a cabo en su conjunto para ser consideradas como de urbanizacin, construccin
o rehabilitacin.
La ISP es aplicable para las ejecuciones de obra y cesiones de personal que realiza el contratista principal o
subcontratistas, cuando provengan de un contrato principal con objeto la urbanizacin, construccin o
rehabilitacin, con independencia de que el promotor acte o no con la condicin de empresario o profesional,
es decir, sin que sea necesario la ISP en las operaciones realizadas entre el contratista principal y el promotor.
Tambin se aplica la ISP para las ejecuciones de obra como reparacin de humedades, alicatados y trabajos
similares realizados en perodo de garanta, tras la entrega de la obra final, siempre que se deriven del contrato
principal de urbanizacin, construccin o rehabilitacin.
Si en un mismo contrato se incluyen ejecuciones de obra y otro tipo de prestaciones, se aplicar la ISP al
contrato, salvo que la parte de la ejecucin de obra fuera irrelevante respecto al total del contrato.

6.- TIPOS IMPOSITIVOS EN LAS EJECUCIONES DE OBRA

6.1.- Contratistas y subcontratistas. Constutruccin.

Obras de edificacin realizadas por contratista a promotor, destinadas a viviendas, tr ib uta n a l 1 0 %

Tributan al tipo reducido del 10% las ejecuciones de obra, con o sin aportacin de materiales,
consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, con objeto la
construccin o rehabilitacin de edificaciones, en las que al menos el 50% de su superficie se destine a
dicha utilizacin.

Ejecuciones de obra realizadas por subcontratista para contratista, tr ib u ta n a l 21 %

Se incluyen en construccin de viviendas:

Las obras previas como movimiento de tierras y explanacin.

Obras de acondicionamiento, infraestructura y urbanizacin.
Ejecuciones de obra de carpintera de madera, con aportacin de materiales, entre el promotor y el
contratista.
Ejecuciones de obra encargadas por el promotor, con objeto ampliar la superficie til de un inmueble
preexistente.

6.2.- Rehabilitacin.
Para determinar si una obra es r e h a b il ita c i n y tr ib uta a l 1 0 % hay que determinar:

Que ms del 50% del coste total del proyecto de rehabilitacin se corresponda con obras de consolidacin
o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras anlogas o conexas a las de
rehabilitacin.

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15/5/2017 IVA vivienda y cmo se aplica en las operaciones con bienes inmuebles.

o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras anlogas o conexas a las de
rehabilitacin.
Que el coste total de las obras o proyecto de rehabilitacin exceda del 25% del precio de adquisicin o
valor de mercado de la edificacin antes de su rehabilitacin, con exclusin del valor del suelo.
Si las obras de reforma se califican como de rehabilitacin, tributarn al 10% la colocacin e instalacin de
grifera, caldera, mrmol, azulejos, parqu, pladur, pavimento, puertas de paso, mamparas, sanitarios,
iluminacin cocinas y baos, instalacin climatizacin, escayola, radiadores y pintura.
As mismo, la venta con instalacin de muebles de cocina y bao, que realice una empresa encargada de la
reforma de la vivienda, si la obra se considera rehabilitacin, tributar al 10%. No as las entregas o instalacin
de electrodomsticos que realice la empresa, que tributarn al 21%.

6.3.- Renovacin reformas y reparacin de viviendas.

Cuando un proyecto de obras no puede calificarse como rehabilitacin segn criterios LIVA, debe tomarse en
consideracin que se podr aplicar el tip o im p o s itiv o d e l 1 0 % a las prestaciones de servicios de
renovacin y reparacin realizadas en edificios de viviendas, cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el destinatario sea persona fsica y la vivienda sea para uso particular.
2. Es aplicable a las obras realizas por las Comunidades de Propietarios.
3. Que la construccin o rehabilitacin de la vivienda, haya concluido al menos dos aos antes del inicio de la
renovacin.
4. Que quien realice las obras no aporte materiales para su ejecucin y si los aporta, su coste no exceda del
40% de la base imponible de la operacin. Si el coste de los materiales aportados supera el lmite del 40%,
tendr la consideracin de entrega de bienes y tributar al 21%.
5. Las entregas con instalacin de electrodomsticos de la reforma, tributarn en cualquier caso para la
renovacin al 21%.

Para acreditar estos requisitos, la empresa de reformas debe solicitar una declaracin escrita que los certifique.

6.4.- Servicios
Servicio prestado por arquitecto a promotor o constructor >> 21%
Direccin facultativa de obras >>21%
Traslado de tierras no tiene la consideracin de ejecucin de obra, sino prestacin de servicios >> 21%
Suministro de gruas y maquinaria pesada con operarios especializados >> 21%
Transporte de residuos, escombros de obras menores de construccin y reparacin domiciliaria >> 10%

R e s u m e n d e l tip o im p o s itiv o r e d uc id o d e I VA d e l 1 0 %

1. Ejecuciones de obra de construccin y rehabilitacin, obras anlogas y conexas a las estructurales.

2. Venta con instalacin de armarios de cocina, bao y empotrados, si se encuentran incluidos en proyecto
construccin o rehabilitacin.
3. Ejecuciones de obra de reparacin y renovacin, si es para viviendas de particulares, que la vivienda tenga
ms de dos aos y el coste de materiales aportados no supere el 40% de la base imponible de la
operacin.
4. Ejecuciones de obra de rehabilitacin, si se cumplen los requisitos estipulados.

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