Anex

la Hotrrea Guvernului
nr.___ din___________

CONCEPTUL
Programului Prima cas

1. Identificarea problemei i unele practici

1.1. Situaia curent a creditelor imobiliare n Republica Moldova

n Republica Moldova soldul creditelor raportat la PIB scade continuu: 42,0 la sut n
2013, 31,0 la sut n 2015 i cca 27,5 la sut n 2016. Conform datelor oficiale ale Bncii
Mondiale, n economiile dezvoltate ponderea creditelor ipotecare n PIB nregistreaz valori
n limitele i peste 100 %: media n UE - 138%; Olanda - 220%; Suedia 132%, Danemarca
- 180%, Austria -118%, Islanda - 99%. n rile n curs de dezvoltare, ponderea acestor
credite n PIB variaz ntre 60%-100%, de ex. Bulgaria - 60%, Croaia - 70%, Rusia - 60%,
Turcia - 70%, Ucraina - 61%.

1.2. Constrngerile de baz identificate de ctre bnci la acordarea creditelor

imobiliare

Insuficiena garaniei/gajului pentru obinerea creditelor imobiliare din partea

clienilor n proporiile solicitate de ctre banc. Bunul imobil procurat este acceptat n
garanie, n medie, de 65-70 la sut din valoarea acestuia, solicitanii fiind nevoii fie s
participe cu o contribuie proprie foarte mare (de circa 30 la sut) sau s constituie gaj
suplimentar;
Lipsa resurselor financiare pentru creditare n condiii de dobnd atractiv, n
special pentru familiile tinere care nu dispun de locuin;
Veniturile modeste ale solicitanilor de credit pentru deservirea creditului imobiliar.

1.3. Practici de susinere din partea statului a creditrii imobiliare

Practici naionale

a) Programul Prima cas al Primriei mun. Chiinu

Programul a derulat n perioada anilor 2011 2012. Primria mun. Chiinu a garantat
100 % pentru creditele imobiliare n cadrul programului municipal. Ipoteca a fost creat n
proporie de 100 % n favoarea bncii. Suprafaa imobilului eligibil n program se determina
pornind de la 12 m2 pentru fiecare membru al familiei. n perioada menionat au fost
acordate cca 250 credite imobiliare.

b) Programul emis n scopul finisrii lucrrilor de construcie a caselor cooperatiste de

locuit (CCL)
Finanarea bncilor pentru acest program a fost realizat din sursele BNM, prin
acordarea acestora n perioada anilor 1992 2000 a creditelor pe termen lung n baza unor
hotrri ale Guvernului i Parlamentului Republicii Moldova. Pentru deservirea creditelor
respective, BNM stabilete o rat de baz a dobnzii pentru creditele pe termen lung (mai
1
 mare de 5 ani), care se determin periodic de ctre aceasta. Conform ultimelor statistici ale
BNM, acest indicator constituie 6,0 la sut.

c) Programul naional de susinere a tinerilor absolveni angajai n sfera bugetar

Acest program a fost lansat prin Hotrrea Guvernului nr.1259 din 12 noiembrie 2008
i a fost destinat asigurrii cu locuin gratuit a tinerilor specialiti cu studii superioare,
repartizai i angajai n cmpul muncii n instituiile bugetare din sate (comune). Ca rezultat,
prin intermediul Ministerului Administraiei Publice Locale, au fost procurate din contul
bugetului de stat 25 case de locuit n diferite raioane ale rii. Costul unei case nu putea s
depeasc 100,0 mii lei.

Practici internaionale

a) Practica Romniei
Programul Prima cas n Romnia a fost lansat n anul 2009. Conform ultimilor statistici
din Romnia, valoarea medie a unui credit Prima cas este de cca 178,0 mii RON (echivalentul
n lei moldoveneti 850 mii lei sau 38,0 mii euro). Iniial, statul garanta 80 la sut din valoarea
creditului, la moment 50 la sut.
b) Practica Italiei denot, de asemenea, susinerea din partea autoritilor locale (a
regiunilor) a tinerilor - cupluri de familie n procurarea de locuine sociale (ex. Bologniei).
c) n Kazahstan, n scopul asigurrii cu locuine a populaiei prin intermediul sporirii
accesului cetenilor la sistemul de creditare i mbuntirii calitii funcionrii acestuia, n anul
2003 printr-o hotrre a Consiliului de administraie a Bncii Naionale a fost creat Fondul de
garantare a creditelor ipotecare, sub form de societate pe aciuni, iar acionari au devenit Banca
Naional i Ministerul Finanelor. Sarcinile de baz ale Fondului respectiv snt crearea condiiilor
optime pentru creterea termenului de scaden a creditelor ipotecare, scderea nivelului
dobnzilor, majorarea sumei creditelor i micorarea avansului, precum i crearea sistemului de
garantare a creditelor ipotecare i a segmentului de pia a asigurrilor. Fondul achit pierderile
creditorului n limitele sumei maximale de acoperire, prevzute de obligaia de garantare.

2. Conceptul Programului Prima cas n Republica Moldova

Planul de aciuni al Guvernului pentru anii 2016-2018, aprobat prin Hotrrea Guvernului
nr.890 din 20 iulie 2016 include aciuni referitor la elaborarea conceptului i cadrului normativ
pentru implementarea Programului Prima cas n Republica Moldova.

2.1. Dispoziiile generale ale Programului

Scopul Programului const n facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziia unei

locuine prin contractarea de credite garantate parial de stat, n special, pentru familii tinere.
Programul este unul naional, aplicabil pe ntreg teritoriul Republicii Moldova i poart un caracter
social, reprezentat de intervenia statului n procesul de garantare a creditelor.

Obiectivele Programului snt ndreptate spre:

Suportul familiilor tinere n obinerea primei locuine prin facilitarea accesului la credite
ipotecare;
Crearea condiiilor optime pentru creterea termenului de scaden a creditelor ipotecare;
Reducerea migraiei n rndul tinerilor. Absena unei locuine este cauza principal pentru
care tinerii moldoveni decid s migreze;
Oficializarea angajrilor n economia naional i transparentizarea salarizrii;
Creterea transparenei tranzaciilor imobiliare;

2
 Subiecii Programului:
Beneficiarul Programului persoana fizic care dorete s-i procure o locuin prin
creditare,
Creditorul banca finanatoare i
Garantul Ministerul Finanelor, prin mandatarea Organizaiei pentru Dezvoltarea
Sectorului ntreprinderilor Mici i Mijlocii (n continuare - ODIMM) s emit garanii n
numele i n contul statului, n favoarea bncilor care acord credite persoanelor fizice
pentru achiziia unei locuine n cadrul Programului, n limita plafoanelor aprobate anual
pentru acest scop.

Obiectul Programului: Locuine finalizate, date n exploatare i locuinele din fondul locativ
existent, aflate pe teritoriul Republicii Moldova.

Elementele principale ale Programului Prima cas:

1. Criteriile de eligibilitate ale beneficiarului Programului:

Vrsta beneficiarului pn la 45 de ani la momentul solicitrii creditului ipotecar;
Este cetean al Republicii Moldova, angajat n Republica Moldova i dispune de
venituri din surse oficiale;
Nu deine n proprietate individual sau n comun cu soul/soia sau cu alte persoane,
o locuin, i nu are n derulare un credit ipotecar pentru achiziionarea locuinei;
Plata lunar achitat de ctre beneficiar (dobnda i suma principal) nu va depi 50
la sut din veniturile oficiale salariale nete cumulative ale familiei beneficiarului
Programului. La stabilirea valorii veniturilor salariale vor fi acceptate i veniturile
oficiale rudelor de gradul I ;
Se oblig s nu nstrineze locuina achiziionat n primii 5 ani de la data dobndirii,
cu excepia cazului de achitare deplin. Dup expirarea acestui termen, cu acordul
bncii i ODIMM, n cazul prelurii contractului de credit de ctre un ter, acesta
trebuie s ntruneasc criteriile de eligibilitate a beneficiarilor Programului;
ntrunete, n dependen de politica bncii, alte condiii specifice prevzute de
normele interne de creditare i principiile de management a riscurilor bncilor
finanatoare.

2. Condiiile Programului Prima cas:

Plafonul maxim al preului de achiziie a locuinei 1,0 milion lei;
Participaia proprie iniial a beneficiarului Programului este de cel puin 5 la sut
din preul de achiziie a locuinei;
Termenul creditului va fi de pn la 25 de ani;
Unitatea monetar de creditare: lei moldoveneti;
Rata maxim a dobnzii efective la creditele acordate se reglementeaz de condiiile
programului;
Creditul va fi rambursat integral pn la momentul expirrii contractului de credit,
cu posibilitatea achitrii anticipate;
Constituirea ipotecii asupra locuinei achiziionate n cadrul Programului:
50 la sut din valoarea locuinei n favoarea bncii i,
50 la sut din valoarea locuinei n favoarea statului.

3. Criterii de eligibilitate ale bncii finanatoare:

Participarea bncilor n Programul Prima cas este voluntar;

3
 Orice banc liceniat din Republica Moldova poate acorda credite ipotecare n
cadrul Programului Prima cas persoanelor fizice, care ndeplinesc criteriile de
eligibilitate ale Programului;
Volumul total al creditelor acordate de ctre bnci n cadrul Programului Prima
cas va fi monitorizat de ctre ODIMM i comunicat bncilor. Din momentul
atingerii nivelului maxim de creditare al Programului, bncile nu vor mai acorda
credite noi, cu excepia cazului n care se va decide asupra extinderii Programului;
Solicitarea achitrii mijloacelor n baza garaniei acordate de stat numai n condiiile
n care beneficiarul nu-i onoreaz plata sumei principale i a dobnziilor n decurs
de peste 91 de zile consecutiv;

4. Mecanismul de garantare a creditelor prin intermediul Programului Prima

cas:

a) Valoarea Programului i procentul de garantare

Valoarea maxim a Programului nu va depi 1000,0 milion lei n primii 2 ani de
la lansarea acestuia;
Statul va garanta 50 la sut din soldul creditului (suma principal);
Beneficiarul Programului, concomitent cu achitarea plii lunare pentru credit va
achita, lunar, bncii finanatoare un comision de garantare n sum de 0,5 la sut
anual din soldul garaniei de stat;
Comision de garantare va fi revizuit cel puin o data la 2 ani de ctre Ministerul
Finanelor n baza experienelor de default la creditele Programului Prima cas;
Banca finanatoare va transfera, trimestrial, ctre ODIMM comisioanele de
garantare colectate de la beneficiari pentru fiecare contract de credit acordat n
cadrul Programului Prima cas.
b) Rata dobnzii la creditele ipotecare
Rata maxim efectiv a dobnzii (n continuare - DAE) va fi suma a urmtoarelor
componente:
a) rata de referin pentru programul Prima cas comunicat de ctre BNM
(calculat ca rata medie ponderat a dobnzilor la depozitele cu termenul de la 6
luni pn la 12 luni);
b) o marj maxim de pn la 3,0 la sut, care va fi precizat anual de ctre Guvern;
c) comisionul de garantare de 0,5 la suta anual din soldul garaniei de stat;
Rata DAE va fi flotant i va fi publicat de ctre ODIMM o dat la 6 luni. Rata
dobnzii care se va aplica pentru semestrul urmtor va fi adus la cunotina
beneficiarului de credit n scris sau n format electronic de ctre bncile finanatoare
n termen de 10 zile lucrtoare a semestrului urmtor. Modificarea ratei DAE va fi
obligatorie pentru bnci doar n cazul micorrii ratei de referin.

c) Alte comisioane i tarife

Bncile nu sunt n drept s perceap alte taxe adiionale, cu excepia unui comision
unic la acordarea creditului pentru a acoperi costurile juridice ce in de
documentarea creditului, valoarea cruia va fi stabilit n cadru juridic al
Programului Prima cas, , dar nu mai mult de 1,0 la sut din suma creditului;
4
 Beneficiarii vor achita separat prima de asigurare pentru asigurarea ipotecii n
favoarea bncii finanatoare i Ministerului Finanelor proporional cotelor
garaniilor acordate (50 la sut/ 50 la sut) n conformitate cu prevederile Legii cu
privire la ipotec nr.142 din 26 iunie 2008;
Guvernul va revizui taxele de stat pentru autentificarea contractelor de nstrinare
a imobilului i pentru autentificarea contractelor de gaj semnate n cadrul
Programului Prima cas.
d) Procedura de obinere a garaniei de ctre banca finanatoare
n cazul n care beneficiarul nu-i onoreaz plata sumei principale i a dobnzii n
decurs de peste 91 de zile consecutiv, banca va clasifica creditul ipotecar ca
neperformant;
Dup clasificarea creditului ca neperformant, banca va expedia o solicitare n adresa
ODIMM de efectuare a plii garaniei n sum de 50 la sut din soldul creditului
(Anexa la Conceptul Programului Prima cas);
Dup recepionarea solicitrii de plat a garaniei, Ministerul Finanelor va efectua
plata garaniei n valoare de 50 la sut din soldul creditului n termen de 15 zile
lucrtoare.
e) Exercitarea dreptului de gaj
Odat cu clasificarea creditului ca neperformant, n cazul n care banca solicit plata
garaniei de stat, bncile imediat vor iniia procesul de exercitare a dreptului de gaj
n modul stabilit de legislaia n vigoare;
Preul de vnzare a gajului urmeaz a fi coordonat de ctre banc cu ODIMM. n
cazul comercializrii gajului, banca va transfera Ministerului Finanelor 50 la sut
din preul obinut, dar nu mai mult dect suma primit ca urmare a activrii
garaniei;
n cazul n care suma obinut de Ministerul Finanelor ca urmare a comercializrii
gajului este mai mic, dect cea transferat bncii din contul garaniei, beneficiarul
este obligat s achite diferena Ministerului Finanelor i bncilor n decurs de 30
de zile calendaristice.

Anex
la Concepia Programului
Prima cas

Procedura de obinere a garaniei de ctre banca finanatoare

Bncile care vor acorda credite n cadrul Programului Prima cas urmeaz s verifice
dac beneficiarul ndeplinete condiiile de eligibilitate. Bncile pot s impun i unele condiii
mai rigide n conformitate cu politicile proprii de gestionare a riscurilor. Dup efectuarea
verificrii corespunderii beneficiarului tuturor criteriilor de eligibilitate, banca va expedia n mod
electronic ODIMM informaii cu privire la eligibilitatea beneficiarului i locuin care va fi
ipotecat.

5
 Dup recepionarea solicitrii de credit din partea bncii, ODIMM n termen de 5 zile
lucrtoare va informa banca dac solicitarea a fost aprobat sau nu. n cazul respingerii acesteia,
ODIMM va meniona motivele deciziei respective. ODIMM va menine o baz de date cu privire
la creditele ipotecare garantate de stat i va atribui un numr de nregistrare a acestora, informnd
banca n acest sens.
Bncile care au acordat credite n cadrul Programului Prima cas vor transfera
comisionul de garantare la nceputul fiecrui trimestru i vor comunica n acelai timp soldul
creditelor. Imediat ce un credit este clasificat drept neperformant, banca va solicita ODIMM plata
garaniei de stat. Comunicarea din partea bncii va conine numrul de nregistrare a creditului la
ODIMM i soldul creditului care este datorat.
Odat cu recepionarea solicitrii de plat a garaniei de stat, Ministerul Finanelor n baza
unei confirmrii de ctre ODIMM va efectua n numele bncii, n termen de 15 zile lucrtoare,
plata garaniei n sum de 50 la sut din soldul creditului.
Odat cu clasificarea unui credit drept neperformant, banca care a acordat creditul va iniia
imediat procedura de exercitare a dreptului de gaj. Valoarea net de recuperare a gajului dup
deducerea costurilor administrative generate de procedurile de lichidare va fi adus la cunotina
ODIMM n termen de 10 zile lucrtoare de la data vnzrii gajului. Banca, de asemenea, va
transfera ctre Ministerul Finanelor 50 la sut din suma obinut n termen de 5 zile lucrtoare
de la data informrii n scris a ODIMM cu privire la lichidarea gajului. Pentru orice ntrziere,
Ministerul Finanelor va percepe o dobnd egal cu rata de baz stabilit de BNM.