TCNICA JURDICA

Gloria Mariel Martnez Portillo

Ao 2014 TURNO TARDE

RETENCIN DE INMUEBLE POR COBRO DE MEJORAS

JUICIO: CARLOS A. LVAREZ Y OTROS C/ NSTOR GERARDO BEZ Y

OTROS S/ RETENCIN DE INMUEBLE POR COBRO DE MEJORAS.

SNTESIS DEL HECHO

El seor CARLOS ANTONIO LVAREZ y la seora FLORENCIA

CAYETANA DE LVAREZ se presentaron a promover demanda sobre
retencin de inmueble por cobro de mejoras en contra de NSTOR
GERARDO BEZ MARTNEZ y MARIANA DE JESS ROMERO DE BEZ,
por las mejoras incorporadas a la Finca N 26.263, del Distrito de
Luque, con cta. ctral. N 27-0808-20.

El Seor Carlos lvarez haba celebrado un contrato de locacin

con Nstor Gerardo Bez, en el cual una de las clusulas estableca
que no poda introducir mejoras sin que tenga una autorizacin
escrita firmada por los propietarios. La parte demandada no
reconoce las mejoras introducidas en el inmueble objeto de litis y se
opone al pago de los gastos efectuados por la parte actora.

Pero como es sabido por ms que haya existido esa clusula los
propietarios no se pueden enriquecer indebidamente.

DOCTRINA. CONCEPTO. TIPO DE JUICIO

Es un juicio de procedimiento ordinario.

Es el derecho que tiene una persona que en carcter de

tenedor, posee una cosa ajena en la cual ha realizado mejoras para
conservar la posesin, hasta el pago de lo debido en razn de
aquellas.

Es la accin que corresponde al poseedor de un inmueble ajeno

que se niega a restituir el mismo, conservando la posesin, hasta el
pago de lo debido, en razn de las mejoras efectuadas en ella. Puede
darse luego de un conflicto sobre la propiedad, cuando el poseedor
result vencido y rehusarse a la entrega de la propiedad nterin le
sean reconocidos los gastos efectuados en beneficio del inmueble,
dado que los mismos sern de utilidad para el propietario, quien se
encuentra obligado al pago en razn de que dichas mejoras son del
inmueble y acrecientan su valor, pues el poseedor tiene derecho a la
retencin de la cosa en tanto no le sea pagado todo lo que el
reivindicante le adeude en concepto de mejoras. La solucin dada

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por el cdigo, sin duda, es acertada, porque el derecho de retencin

es el medio ms eficaz que se le puede acordar al poseedor para
asegurar la percepcin de las indemnizaciones que le fueren debidas.

JUEZ COMPETENTE

Segn dispone el Art.17 C.O.J. En las acciones personales ser

competente el Juez del lugar convenido para el cumplimiento de la
obligacin, y a falta de ste, a eleccin del demandante, el del
domicilio del demandado, o el del lugar del contrato, con tal que el
demandado se halle en l aunque sea accidentalmente.

PRESUPUESTOS

La procedencia de la accin de retencin de inmueble por

cobro de mejoras se subordina a la concurrencia de las siguientes
condiciones:
1) la individualizacin del inmueble objeto de retencin;
2) La justificacin de la calidad de posesin del inmueble objeto de
litis;
4) Posesin del inmueble objeto de litis por el o los demandados;
5) Crdito cierto y exigible, en virtud de gastos efectuados en el
inmueble, introduccin de mejoras.

ESTRATEGIAS PROBATORIAS

PARTE ACTORA
Documental: * Comprobantes de pago de algunas mejoras.
Testificales.
Inspeccin o Reconocimiento Judicial: Del inmueble, orientada a
probar las mejoras introducidas.
PARTE DEMANDADA
Documental: *Contrato de Alquiler.
Testificales.

DISPOSICIONES LEGALES Y CONCORDANTES ATINENTES AL

CASO

Se funda la demanda en las disposiciones de los artculos 814,

1826, 1827 y dems concordantes del Cdigo Civil.

Art.814.- Las mejoras y dems obras efectuadas en la cosa

durante el contrato se regirn por los principios siguientes:

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a) el permiso del locador para realizarlas slo podr ser probado

por escrito;

b) si el locatario fuere autorizado para efectuarlas, deber ser

designado expresamente.

Cuando se conviniere que las abonar el locador, habr de

consignarse el mximo que el locatario podr gastar y los alquileres
o rentas con que se verificar el pago. No observndose estas
disposiciones, la autorizacin ser nula;

c) si el locatario no realizare las mejoras prometidas, el locador

podr optar entre exigirle el cumplimiento de ellas dentro de un
plazo determinado, o conminarle con la resolucin del contrato, si no
las afectare. Cuando se hubiere entregado por el locador alguna
suma, o disminuido el precio en vista de las mejoras, podr exigir,
adems, el reintegro de aqullas con los intereses, o el total del
alquiler reducido, sin perjuicio del resarcimiento a que hubiere lugar;

d) el locatario no podr, sin autorizacin expresa, efectuar las

mejoras que alteren la forma de la cosa. Respecto de terrenos
incultos, se presume autorizado el locatario para cualquier cultivo o
mejoras rsticas;

e) si el locatario hiciere sin autorizacin del locador, mejoras

prohibidas por el contrato, o que alteren la forma de la cosa, podr
aqul impedirlas, y si ya estuvieren terminadas demandar su
demolicin o exigir antes de la entrega del objeto, que el locatario lo
restituyan al estado en que lo recibi. Si ellas fueren nocivas, o
mudaren el destino de la cosa, podr el locador ejercer los mismos
derecho, o exigir la resolucin; y

f) el locatario tendr derecho de retencin por las mejoras o los

gastos que correspondan abonar al locador.

Art.1826.- El obligado a restituir una cosa podr retenerla

cuando le correspondiese un crdito exigible en virtud de gastos
efectuados en ella, con motivo de daos causados por dicha cosa.

No tendr esta facultad quien poseyese la cosa por razn de un

acto ilcito. Este derecho podr invocarse respecto de cosas muebles
no robadas ni perdidas, si mediase buena fe.

Art.1827.- Aqul que retenga con derecho una cosa o fuere

demandado por devolucin de ella, slo deber restituirla cuando el

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demandante efecte la contraprestacin a que estuviese obligado, o

afianzare su cumplimiento.

Si se tratare de inmuebles, la retencin podr ser decretada con

carcter provisorio y hasta un monto determinado, en las mismas
condiciones en que proceda el embargo preventivo, y anotarse en el
Registro de inmuebles.

Dictada la sentencia, podr el acreedor proceder a la ejecucin

forzosa, sin efectuar su contraprestacin, si el deudor ha sido
constituido en mora o de recibir.

Concordantes: Art. 815. Art. 1828 al art. 1832. Art. 465. Art. 1773.
Art. 1984 al art. 1988. Art. 2198. Art. 2246 C.C.

JURISPRUDENCIA

Tribunal de Apelacin Civil y Comercial de la Capital, Cuarta

Sala, (Carlos A. lvarez y otros c/ Nstor Gerardo Bez y otros s/
Retencin de Inmueble por cobro de mejoras) Acuerdo y Sentencia
N 75 de fecha 10/08/2007. Magistrados: Ral Gmez Frutos,
Basilicio Garca Ayala y Eusebio Melgarejo Coronel. Sentencia
Apelada: S.D. N 413 de fecha 05 de julio de 2006, dictado por el
Juez de Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Laboral de la Niez y
Adolescencia de Luque.

RESOLUCIN DEL JUZGADOR.

S.D. N 413 de fecha 05 de julio de 2006, dictado por el Juez de

Primera Instancia en lo Civil, Comercial, Laboral de la Niez y
Adolescencia de Luque.

El Juzgado resolvi HACER LUGAR, con costas a la demanda que

por retencin de inmueble por cobro de mejoras promueven CARLOS
ANTONIO LVAREZ y FLORENCIA CAYETANA DE LVAREZ contra los
seores NSTOR GERARDO BEZ MARTNEZ y MARIANA DE JESS
ROMERO DE BEZ hasta que aquellos sean indemnizados en la suma
de cien millones de guaranes por las mejoras incorporadas a la Finca
N 26.263, del Distrito de Luque, con cta. ctral. N 27-0808-20.

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ACUERDO Y SENTENCIA

La parte recurrente manifiesta en esta instancia que no

reconoce las mejoras introducidas por la parte actora y que no puede
ser posible que el Juez otorgue dicha cantidad en concepto de
indemnizacin (Cien millones de guaranes) teniendo en cuenta que
el inmueble tiene considerablemente un costo menor, adems
presenta el contrato de alquiler suscrito entre las partes, solicita que
la sentencia sea revocada.

El Tribunal disiente con el a quo en el sentido de que la parte

actora no ha demostrado lo suficiente las mejoras introducidas en el
inmueble de la propiedad de la parte demanda, debido a que sus
instrumentales no coinciden con la fecha de adquisicin del
inmueble, adems suma a ello el contrato de alquiler suscrito por la
parte actora con los propietarios ahora demandados y que en una de
sus clusulas estableca que no podrn modificar ni introducir
mejoras sin autorizacin de los propietarios.

Decide confirmar parcialmente la sentencia dictada en Primera

Instancia en la parte que hace lugar a la demanda de retencin de
inmueble por cobro de mejoras y establece la suma de guaranes
treinta y cinco millones que los demandados debern abonar a los
actores en concepto de mejoras introducidas al inmueble objeto de
litis.

CONCLUSIN

El juez sentenciante fall a favor de la parte actora, en razn de

que a su criterio los mismos acreditaron la posesin del inmueble
objeto de litis y tambin las mejoras introducidas en el mismo,
comprobados a travs de la inspeccin judicial y aunque en autos no
existen comprobantes que demuestren el precio de los materiales de
las mejoras, atendiendo a los precios vigentes en el mercado que son
de conocimiento del ciudadano comn, as como la mayor valuacin
que ellas otorgan al inmueble, le permite concluir que el precio
reclamado por los actores resulta ajustado a lo demostrado en juicio.
Pero el Juez a mi criterio omite gravemente el contrato de alquiler
suscrito por la parte actora con los propietarios ahora demandados,
cuestin que el Tribunal no pasa por desapercibido adems de que a
criterio de estos no han demostrado las mejoras introducidas en el
inmueble objeto de litis porque las instrumentales presentadas por la
actora no coinciden con la fecha de adquisicin del inmueble. Pero
como es sabido por ms que haya existido una clusula dentro del

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contrato de locacin los propietarios no se pueden enriquecer

indebidamente.

En Segunda Instancia, el Tribunal decide tener por desistido el

recurso de nulidad, por los fundamentos expresados anteriormente y
confirma parcialmente la sentencia reduciendo considerablemente el
monto solicitado por la parte actora.

Por todo lo expuesto y ajustndonos a los artculos 1826 y

siguientes del C.C., considero personalmente que la sentencia del
Tribunal se ajust a derecho subsanando el error en que incurri el a
quo.

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