INDAABIN, NORMATIVA DE

CARCTER TCNICO EN MATERIA

DE AVALOS DE BIENES
NACIONALES

Junio de 2011
 LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES, 2004

Publicada en el Diario oficial de la Federacin

el 20 de mayo de 2004

Contiene 7 ttulos y 152

artculos.
El Ttulo Sexto regula el avalo de
los bienes nacionales.

Se integra de 7 artculos (142 al 148)

Artculo 142. Le otorga atribuciones a la Secretara para emitir normativa
en materia de valuacin y justipreciacin de rentas

NORMAS conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y

justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes
Nacionales. (publicado el 27 de septiembre de 2006 en el DOF)
Artculo 143. Le da facultades al
INDAABIN para dictaminar valores
en funcin de 6 actos jurdicos.
(adquisicin, enajenacin,
indemnizacin, arrendamiento,
concesin y diligencias judiciales)

Artculo 144. Le da facultades al

INDAABIN para dictaminar valores
en funcin de 5 actos jurdicos.
(adquisicin, enajenacin,
indemnizacin, aseguramiento
contra daos y reexpresin de
estados financieros).
Artculos 143 y 144. Le dan atribuciones al INDAABIN, a las instituciones de
crdito y a los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional
expedida por autoridad competente, para determinar valores en funcin de
ocho actos jurdicos.

FRACCIONES DEL ACTO JURIDICO FRACCIONES DEL

ARTCULO 143 ARTCULO 144
I, III y XVII Adquisicin I y VIII
II, III, IV, V, VI y XIV Enajenacin II, III, IV, VII y IX

Aseguramiento contra daos V

X y XIII Concesin

XI, XII y XVII Arrendamiento

Reexpresin de Edos. VI
Financieros
VII, VIII, XI y XV Indemnizacin XI y XII
XVI Diligencias Judiciales
X y XIII
Artculo 145. Es base de la Finalidad de los
dictmenes al establecer valor mximo cuando
la APF adquiera y valor mnimo cuando la APF
enajene.

Dictamen valuatorio = Trabajo valuatorio + Certificado

Trabajo valuatorio Valor comercial

Certificado Valor mximo o valor mnimo

Artculo 148. Especfica la vigencia legal de los
dictmenes valuatorios y de justipreciaciones de
rentas.

Los Dictmenes Valuatorios tienen vigencia legal de un ao ,

con excepcin de los trabajos valuatorios a nivel de
consultora que solicita la APF, los concluidos con base en
Valor de Realizacin Ordenada, los solicitados por la SRA
para el Uso de Indemnizacin (expropiacin) y Tabuladores
de BDT.
El 2 de septiembre del 2004, se crea el Instituto de Administracin y
Avalos de Bienes Nacionales, como rgano desconcentrado de la
Secretara de la Funcin Pblica (SFP); siendo el rgano tcnico
especializado en materia de avalos de la APF.

Para ejercer las atribuciones que a la SFP le confieren la Ley General

de Bienes Nacionales y dems leyes, reglamentos y ordenamientos
jurdicos de carcter federal, en materia de avalos, justipreciaciones de
rentas;

de inventario, registro y catastro de inmuebles federales y de los

pertenecientes a entidades paraestatales, as como de administracin,
vigilancia, control, proteccin, adquisicin, enajenacin y afectacin de
inmuebles federales competencia de la propia Secretara.
 RGANO TCNICO ESPECIALIZADO EN MATERIA DE
AVALOS, PARA ATENDER REQUERIMIENTOS DE LA APF,
ADEMS DE OTRAS INSTITUCIONES PBLICAS.
LOCALES COMERCIALES

DESARROLLOS
TURSTICOS

PUERTOS MARTIMOS
PRESAS EMBARCACIONES
MARTIMAS
PLANTAS DE ENERGA ELCTRICA RESCATE DE
HOTELES
CONCESIONES
AUTOPISTAS

DERECHO DE VA
MONUMENTOS HISTRICOS

AERONAVES ALMACENES

AEROPUERTOS
CONJUNTOS PETROQUMICOS

PLATAFORMAS
PETROLERAS
INGENIOS AZUCAREROS
 INDAABIN

CORREDORES PBLICOS
(artculo 132 de la LGBN)

VALUADOR DE
ESPECIALISTAS INSTITUCIONES
BIENES NACIONALES
en materia de valuacin con DE CRDITO
cdula profesional expedida
por autoridad competente.

En este sentido el INDAABIN se convierte en la Institucin

reguladora de las normas tcnicas para la valuacin de bienes
nacionales que deben regir el marco de actuacin:
Para dar cumplimiento a lo que establece la Ley se esquematiz la
normativa a travs del Octgono de Control, en cuanto a normas,
procedimientos, criterios y metodologas de carcter tcnico.

Una Norma
Ocho Metodologas
25 Criterios
53 Procedimientos de carcter tcnico
Dos Procedimientos en apego al Art. 147 de la LGBN
Un Glosario de Trminos en Valuacin de Bienes Nacionales
 MEH MEM AJG OA
IA CUS RAQ IH

ARREDU TRC TT ARRPD ARREDU OP TVA

TCP TCH TCC RAQ TZM PTO EA AMS
TGF TU TR AR RES IA PIV UIM AS-BI AS-BM
PIV RES VRO TCH TCC AR TC TD TGF
ECST OTS VO VR AI IH DJ-BI AD-BI IA TU TR TT TRC AM IH TVA

TGA RC ID AM RCO I APT UI UE DJ-UE AD-UE UE UI APT I TD

AR SE OA AJG MEM MEH DJ-BM AD-BM MEH MEM AJG OA SE AR PIV

METODOLOGAS
LC RAM DP DJ-DP
AS
SE BDT DJ-BDT
DJ AD TD PIV VRO RES TCH TCC TGF VP RC
EN-BI
NORMAS TU TR TT TRC AMS TGA RC ID
IA RES TD PIV TC EA CO EN EN-UE UE UI APT I TD TC
CO-BI
TCH TCC IH TRC TT TU TR GTVBN
EN-BM MEH MEM AJG OA SE VP PIV
PTO UE CO-UE ARR IN
REF
PIV TD TCH TCC TVA TGF TC OP IA
IN-BI TU TR TT TRC TZM OTS AI UIM
TC ARRPD ARRTR ARRTU
ARR-BI IN-UE UE APT I RCO TD UI
CAS
CAS UI ARREDR ECST ARREDU
IN-BM MEH MEM AJG OA PIV
MEH SE MEM ARR-BM IN-BDT BDT S
E
UI CAS UE
UE ARR-UE IN-DP DP RAM LC
REF-BI REF-BM
ART. 147

VO VR TCH TCC RAQ MEH MEM AJG OA SE

IH TCP TRC TT TR TU
Metodologas Procedimientos Tcnicos
CLAVE DESCRIPCIN CLAVE DESCRIPCIN
AD ADQUISICIN AI ACTUALIZACIN POR NDICES
ARR ARRENDAMIENTO AJG ALHAJAS, JOYAS Y GEMAS
AS ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS AM AVALO MAESTRO
CO CONCESIN AMS AVALO MASIVO
DJ DILIGENCIAS JUDICIALES APT ACCIONES PARTES SOCIALES Y TTULOS DE
CRDITO
EN ENAJENCACIN
AR AVALO RETROSPECTIVO
REF REEXPRESIN DE ESTADOS FINANCIEROS
ARREDR ARENDAMIENTO EDIFICACIONES RURALES
IN INDEMNIZACIN
ARREDU ARRENDAMIENTO EDIFICACIONES URBANAS
Criterios Tcnicos ARRPD ARRENDAMIENTO DE POSTES Y DUCTOS
CLAVE DESCRIPCIN ARRTR ARRENDAMIENTO TERRENO RURAL
BDT BIENES DISTINTOS A LA TIERRA ARRTU ARRENDAMIENTO TERRENO URBANO
BI BIENES INMUEBLES BDT BIENES DISTINTOS A LA TIERRA
BM BIENES MUEBLES CAS CLCULO DE REAS Y SUPERFICIES
DP DAOS Y PERJUICIOS CIR CRITERIOS DE INCREMENTO O REDUCCIN
UE UNIDAD ECONMICA CUS CONSTRUCCIN URBANA ( PARA
ASEGURAMIENTO )
Normas EA ESPEJOS DE AGUA
CLAVE DESCRIPCIN ECST ESPACIOS COMERCIALES DE SISTEMA DE
GTVBN GLOSARIO DE TRMINOS DE VALUACIN DE TIENDAS
BIENES NACIONALES I INTANGIBLES
Procedimientos Tcnicos
CLAVE DESCRIPCIN
Procedimientos Tcnicos
CLAVE DESCRIPCIN
IA INMUEBLES ARTSTICOS
TCC TERRENO CON CONSTRUCCIN COMERCIAL
ID INMUEBLE DAADO
TCH TERRENO CON CONSTRUCCIN HABITACIONAL
IH INMUEBLE HISTRICOS
TCP TEMPLOS PARA EL CULTO PBLICO
LC LUCRO CESANTE
(NACIONALIZADO)
MEH MAQUINARIA Y EQUIPO, Y HERRAMIENTA
TD TASA DE DESCUENTO
MEM MOBILIARIO, EQUIPO Y MENAJE
TGA TERRENOS GANADOS AL AGUA
OA OBRAS DE ARTE Y OBJETOS DECORATIVOS
TGF TERRENOS DE GRAN FONDO
OP OCUPACIN PREVIA
TR TERRENO RURAL
OTS OCUPACIN TEMPORAL Y SERVIDUMBRE
TRC TERRENO RURAL CON CONSTRUCCIN
PIV PONDERACIN DE INDICADORES DE VALOR
TT TERRENO EN TRANSICIN
PTO PUERTOS
TU TERRENO URBANO
RAM RIESGOS AMBIENTALES
TVA TERRENO CON VESTIGIOS ARQUEOLGICOS
RAQ RUINAS ARQUEOLGICAS
TZM TERRENOS EN ZONAS MINERAS
RC REGULARIZACIN CORETT
UE UNIDAD ECONMICA
RCO RESCATE DE CONCESIONES
UI UNIDAD INSTALADA
REF REEXPRESIN DE ESTADOS FINANCIEROS
UIM UNIDAD INMUEBLE MAYOR
RES RESIDUAL
VP VALOR EN PAQUETE
SE SEMOVIENTES
VR VALOR DE REGULARIZACIN
TC TASA DE CAPITALIZACIN
VO VALOR DE OPORTUNIDAD
 APLICACIN DE LA NORMATIVA EN
MATERIA DE AVALOS:

Adquisicin
IN-BI
Enajenacin IN-UE Proceso
Valuatorio
Criterios IN-BM
Indemnizacin
Tcnicos IN-BDT
Norma para la Reexpresin de IN-DP
elaboracin de Metodologas Estados Financieros
avalos y Procedimientos
justipreciaciones Arrendamiento Tcnicos
de rentas
Concesin
Ejemplos:
Aseguramiento Contra Daos
Diligencias Judiciales IN- BM - PIV
IN- BM -MEH
IN- BM -MEM
SE TOM EN CUENTA EL:

V
SELECCIN DEL
PROCEDIMIENTO
TCNICO
PROCESO VALUATORIO

ENFOQUE
DE
COSTOS
VIII
VII
VI
ELABORACIN PONDERACIN Y ENFOQUE DE
CLCULO DE
OBTENCIN INGRESOS
DEL TRABAJO INDICADORES
DEL
DE VALOR
VALUATORIO Y VALOR
CONCLUSIVO
CERTIFICADO ENFOQUE
COMPARATIVO
DE MERCADO
 EN LA VALUACIN DE BIENES NACIONALES, QUE ENTENDEMOS
POR:

Son las disposiciones generales para la realizacin de avalos y

justipreciaciones de renta, a fin de que la prctica valuatoria
gubernamental, se realice con homogeneidad, transparencia y
NORMAS: calidad.
Artculo 3, fraccin II, del Reglamento del INDAABIN.

Son las disposiciones de trabajo que sirven de gua a los

METODOLOGAS Y
Valuadores de Bienes Nacionales para efectuar su trabajo
CRITERIOS DE
CARCTER valuatorio, que establecen los conceptos legales y tcnicos
TCNICO: necesarios as como los alcances y mbito de aplicacin del
proceso valuatorio.
Artculo 5, fraccin V, del Reglamento del INDAABIN.

Es el modelo descriptivo que incluye actividades concretas y

PROCEDIMIENTO ordenadas a desarrollar de manera sistemtica y lgica,
TCNICO: contemplando los diversos enfoques como los de Mercado,
Ingresos y Costos, a fin de estimar el valor de un bien inmueble,
mueble o unidad econmica, dando cumplimiento al Uso,
Propsito y Finalidad del avalo.
Artculo 5, fraccin V, del Reglamento del INDAABIN.
Se gener la estructura del contenido de las
metodologas y procedimientos tcnicos, los cuales
quedaron plasmados en las:

Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los

Avalos y Justipreciaciones de Rentas a que se
refiere la Ley General de Bienes Nacionales.
Publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 27
de septiembre de 2006.

Cuadro D):
Contenido de metodologas
y criterios de carcter
tcnico para la valuacin de 5. GENERALIDADES DE LA METODOLOGA
bienes nacionales.
EMISOR Y FUNDAMENTO JURDICO
DENOMINACIN
1. INTRODUCCIN
2. OBJETO
3. MBITO DE APLICACIN
4. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGA
5.1 Uso del avalo
5.2 Propsito del avalo
5.3 Finalidad del dictamen
5.4 Alcance de valuacin
5.5 Fecha y escenarios de valor
6.CRITERIOS TCNICOS
6.1 Clave y Denominacin
6.1.1 Proceso valuatorio
6.1.1.1 Identificacin del avalo
6.1.1.2 Inspeccin del bien a valuar
6.1.1.3 Recopilacin de informacin
6.1.1.4 Seleccin del procedimiento tcnico
6.1.1.5 Clculo de valores
6.1.1.6 Obtencin del valor conclusivo
6.1.1.7 Elaboracin del documento valuatorio correspondiente
6.1.2 Dictaminacin
6.1.3 Fundamento legal con apego al Art. 143 144 de la ley
6.1.4 Vigencia del dictamen
6.1.5 Documentacin Procedente
7. INTERPRETACIN
8. TRANSITORIOS
9. ANEXOS
9.1 Procedimientos tcnicos aplicables
 EMISOR Y FUNDAMENTO JURDICO
DENOMINACIN Y CLAVE DEL PROCEDIMIENTO
Cuadro E): 1. INTRODUCCIN

Contenido de los 1.1 Generalidades

procedimientos de carcter 1.2 Criterios tcnicos en que aplica

tcnico para la valuacin de 1.3 Premisas a la valuacin

bienes nacionales. 2. PROCEDIMIENTO TCNICO

2.1 Identificacin del Avalo (Objetivos y Alcances)

2.1.1 Definicin del bien por valuar
2.2 Parmetros del avalo

2.3 Valor que se dictamina

2.4 Inspeccin Fsica

2.5 Obtencin y Clasificacin de Datos (Investigacin de Mercado)

2.6 Mtodo de Valuacin (Enfoques: Comparativo, Costos e Ingresos)

2.7 Ponderacin de Indicadores de Valor

2.8 Estimacin Final del Valor

3. EJERCICIO ILUSTRATIVO

4. TRANSITORIOS
PARA LA
ELABORACIN DEL
DICTAMEN
VALUATORIO SE
UTILIZAN LOS
FORMATOS TIPO Terreno Urbano
QUE EMITE EL
INDAABIN. Terreno Urbano con construccin
Terreno Rural
Terreno Rural con construccin
Justipreciacin de Rentas
Maquinaria y Equipo
LA VIGILANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LA
NORMATIVA CORRESPONDE EN EL MBITO DE
SUS RESPECTIVAS COMPETENCIAS A:

SECRETARA DE LA FUNCIN PBLICA

RGANOS INTERNOS DE CONTROL DE LAS

DEPENDENCIAS, LA PGR, LAS UNIDADES
ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA
REPBLICA Y LAS ENTIDADES.
RESMEN:

Por primera vez se cuenta con una normatividad en

materia de avalos de bienes nacionales, publicada
en el Diario Oficial de la Federacin.
A la fecha se han publicado: Una Norma, un Acuerdo,
cinco metodologas y criterios, 19 procedimientos de
carcter tcnico, y un procedimiento administrativo.
Adems se han emitido dos procedimientos para dar
respuesta a lo establecido en el artculo 147 de la
LGBN.


Su observancia es de carcter obligatorio una vez

publicado en el DOF.
Lo anterior redunda con toda seguridad, en la
emisin de dictmenes valuatorios que solicitan a los
Valuadores de Bienes Nacionales las diferentes
Instituciones Pblicas, siempre elaborados bajo las
mismas reglas, en beneficio del ciudadano a quien
nos debemos, al brindarle calidad, confianza, certeza
jurdica, tcnica y transparencia.
 PROCESO DE EMISIN DE DICTMENES
VALUATORIOS SIMPLIFICADO

Normas Padrn Nacional

SOLICITUD de Peritos valuadores
Comit de Evaluacin
y Asignacin
RECEPCIN E (participa el OIC)
IDENTIFICACIN
ASIGNACIN
DEL TRABAJO
AL PERITO
Minuta
P
E
CUERPO INSPECCIN
COLEGIADO DE DEL BIEN A VALUAR
AVALOS
(Colegios) Evaluacin R
I
T
REVISIN TRABAJO
REVISIN Y FIRMA ELABORACIN DEL VALUATORIO
TCNICA

O
DEL DICTAMEN DICTAMEN DEL TRABAJO
VALUATORIO

ENTREGA DEL
DICTAMEN AL
PROMOVENTE
 AVALO PARAMTRICO
(estimacin de valor)

INDAABIN
REGISTRO PBLICO DE LA LEY GENERAL DE
PROPIEDAD FEDERAL CONTABILIDAD
SINBI GUBERNAMENTAL
103,000 ( S H C P ) DOF 31-12-2008

REGISTRO
63%
3%
INVENTARIO al 31 diciembre 2011
34%
35,000 VALORES al 31 diciembre 2012

INDAABIN
INSTITUCIN CON ATRIBUCIN
PARA EMITIR AVALOS DEL
GOBIERNO FEDERAL
INMUEBLES EN USO Y DESTINO,
SUSCEPTIBLES DE VALUACIN PROPONE AVALO PARAMTRICO
PARA REGISTRO EN ESTIMADO
CONTABILIDAD (estimacin de valor )
GUBERNAMENTAL
 VALUACIN MEDIANTE EL SISTEMA
PARAMTRICO
PARA FINES DE REGISTRO EN LA CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL
Y ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS
REGISTRO CONTABLE
--Dictamen
Ley General de Valuatorio para
Contabilidad REGISTRO EN
Gubernamental:
CONTABILIDAD
--Inventario
GUBERNAMENTAL
-- Valoracin
-- Registro Contable

Firma de Bases de Acceso al Sistema

Colaboracin Informtico del Productos:
-DEPENDENCIA
- INDAABIN
ASEGURAMIENTO - - -(Avalos
CONTRA DAOS - INDAABIN Paramtricos)
-- Dictamen
Pendiente de Normas que
emita la SHCP: Valuatorio para
--Inventario
ASEGURAMIENTO
--Valoracin (construccin
CONTRA DAOS
con o sin cimentacin,
instalaciones especiales
segn negociacin de pliza)
 PROCESO DEL SISTEMA PARAMTRICO DE AVALOS

Captura en el Sistema Recibe y Sistema

Revisa Paramtrico
(inventario y paramtrico) realiza el
registro con
captura de clculo de
parmetros estimacin
de valor

DEPENDENCIA INDAABIN
Responsable Datos del DGA Se emite el
Inmobiliario Inmueble Dictamen
(RFI)Registro Federal Valuatorio con
Inmobiliario Valor
Paramtrico
Verifica (modifica) Estimado
datos principales

Sistema de
Inventario SINBI
Nacional de
Bienes Inmuebles
 DATOS DEL VALOR
SISTEMA DE DATOS DEL PARAMTRICO
INVENTARIO
NACIONAL DE RESPONSABLE PARA
BIENES INMOBILIARIO REGISTRO
INMUEBLES CONTABLE
Responsable Inmobiliario Tipo de construccin Costo de reposicin
Nombre de Inmueble Topografa y configuracin Costo de reemplazo
Propietario del Inmueble Uso del suelo autorizado Valor razonable
Ubicacin del Inmueble Habitantes en la poblacin
Superficie del Terreno Estado de conservacin
Edad de la construccin Clasificacin del uso y
calidad de construccin
reas Complementarias
BIENES INMUEBLES NACIONALES Propuesta Tcnica para su registro Contable 32
 PROGRAMA DE AVALOS MEDIANTE
EL SISTEMA PARAMTRICO

BENEFICIOS

COSTO SIMBLICO EN COMPARACIN

BAJO COSTO DEL COSTO REAL DE UN AVALO
REALIZADO BAJO PROCESO NORMAL

DEPURACIN DEL INVENTARIO NACIONAL

ACTUALIZACIN DEL INVENTARIO DE BIENES INMUEBLES DEL REGISTRO
PBLICO FEDERAL

AVALOS PARAMTRICOS BAJO CRITERIOS

SISTEMA INFORMTICO INDAABIN HOMLOGOS PARA TODA LA
ADMINISTRACIN PBLICA FEDERAL

REGISTRO EN CONTABILIDAD
CUMPLIMIENTO DE LAS LEYES, GUBERNAMENTAL
NORMAS Y ACUERDOS APLICABLES
ASEGURAMIENTO CONTRA DAOS