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A DINMICA CAPITALISTA DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DO

PORTO DO RIO: FLEXIBILIZAO DA LEGISLAO URBANA,


APROPRIAO PRIVADA DO FUNDO PBLICO E FINANCEIRIZAO DA
TERRA URBANA.

Isabel Cristina da Costa Cardoso


Caroline Rodrigues da Silva

RESUMO
O artigo problematiza a poltica de desenvolvimento urbano para a regio porturia do Rio de
Janeiro formulada atravs do Projeto Porto Maravilha. Analisa a centralidade da produo
social do espao urbano para a dinmica contempornea da acumulao por espoliao.
Discute a forma como esta poltica est ancorada na flexibilizao do planejamento urbano,
na transformao da terra em finana, na apropriao privada dos recursos do fundo pblico e
da terra pblica e em uma concepo de cidade baseada em um modo de vida desigual.
Palavras Chave: desenvolvimento urbano; produo do espao, Projeto Porto Maravilha,
expropriao da terra, certificado de potencial adicional de construo

THE CAPITALIST DYNAMICS OF PORT URBAN OPERATION CONSORTION:


FLEXIBILIZATION OF URBAN LEGISLATION, PRIVATE APPROPRIATION OF
PUBLIC FUNDS AND FINANCIALIZATION OF URBAN LAND.

ABSTRACT

The article discusses the urban development policy for Rio de Janeiros port area formulated
through the Porto Maravilha Project. It analyses the centrality of social production of urban
space for the contemporary dynamic of accumulation by dispossession. It discusses how this
policy is anchored on the urban planning flexibilization, on the transformation of the land into
finance, on the private appropriation of public funds and public land and on a conception of
the city based on an uneven way of life.

Keywords: urban development; production of space; Porto Maravilha Project; expropriation


of land; certificates for potential additional construction.

Professora adjunta da Faculdade de Servio Social/UERJ. E-mail: icostac@superig.com.br

Mestre em Servio Social/UERJ. Assistente Social, coordenadora da Diretoria de Demanda Habitacional da


Subsecretaria de Habitao da Prefeitura de Duque de Caxias. E-mail: cora_rs@hotmail.com
INTRODUO
A convergncia entre a poltica de organizao de grandes eventos internacionais -
como a Copa de 2014 e as Olimpadas de 2016 - e a reestruturao urbana da zona porturia
do Rio de Janeiro, atravs da Operao Urbana Consorciada (OUC) do Porto do Rio, envolve
diferentes interesses locais, nacionais e internacionais. De tal forma que o resultado desta
convergncia a produo de uma cena poltica na qual esto presentes diferentes
representantes do Estado e da iniciativa privada: a prefeitura da cidade, o parlamento
municipal, o governo estadual, o governo federal, empresrios da construo civil e da
incorporao imobiliria, do turismo e do entretenimento, do capital financeiro, organizaes
e entidades internacionais, entre outros.
O texto parte desse contexto histrico e poltico da cidade para ressaltar a centralidade
da produo social do espao urbano na dinmica contempornea da acumulao por
espoliao (HARVEY, 2004 e 2011) no Brasil. O texto analisa a participao significativa do
Estado na criao das condies legais, institucionais, financeiras e polticas para a
participao do capital privado no processo de produo do espao urbano, atravs dos
instrumentos da operao urbana consorciada e da parceria pblico privada. O que se observa
a partir da OUC do Porto do Rio a canalizao direta dos recursos pblicos para remunerar
o capital privado do consrcio Porto Novo, sustentador da parceria pblico privada
responsvel pelas obras e servios urbanos da OUC, com baixo custo e baixo risco ao capital
privado, ao mesmo tempo que os recursos pblicos e a terra pblica passam a compor a
engenharia financeira dos fundos de investimento imobilirio atravs dos quais a terra
transformada em finana.
Como concluso o texto aponta o aprofundamento das prticas de segregao social e
urbana que se produzem atravs das formas de uso e ocupao do espao, como as planejadas
para a regio porturia, a partir do privilegiamento da cadeia produtiva imobiliria, das
atividades de turismo e entretenimento e da articulao entre o acesso terra, a extrao da
renda fundiria e os circuitos da financeirizao. Tais componentes operam como produtores
do espao urbano e como vetores de novas centralidades locais que demandam um tipo de
relao social com o territrio fortemente baseada no potencial de consumo do espao e de
extrao da renda fundiria.

MARCOS LEGAIS DE SURGIMENTO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA


DO PORTO DO RIO
A Operao Urbana Consorciada (OUC) do Porto do Rio de Janeiro foi lanada
oficialmente em 23 de junho de 2009 com a assinatura de diversos documentosi por diferentes
instituies pblicas e representantes de governo. O principal documento de origem foi o
Protocolo de Cooperao Federativa entre o governo federal, estadual e a Prefeitura do Rio
de Janeiro que registrou o compromisso assumido pelas trs esferas de governo de atuar de
forma conjunta nas aes e intervenes da rea do Porto Maravilha.
Outro documento importante assinado nesta ocasio foi o que registrou o
encaminhamento oficial Cmara Municipal, em carter de urgncia, de trs projetos de lei
de autoria do poder executivo que garantiriam o arcabouo jurdico desta Operao.
Observamos que a data de lanamento da OUC do Porto (junho de 2009) foi anterior
aprovao destes projetos de leis que lhe deram sustentao (novembro de 2009).
Para subsidiar a anlise das leis que deram origem ao Porto Maravilha partiremos da
tramitao dos referidos projetos de leis na Cmara Municipal de Vereadores da Cidade do
Rio de Janeiro.
O processo de apresentao do Projeto Porto Maravilha pelo poder executivo
Cmara Municipal de Vereadores do Rio de Janeiro e de discusso e aprovao pelos
parlamentares ocorreu num curto perodo transcorrido entre o dia dez de agosto de 2009 e o
dia vinte e trs de novembro do mesmo ano. Neste perodo, o Plano Diretor de 1992, em vigor
na ocasio, encontrava-se em processo de reviso na Cmara de Vereadores. Ao contrrio do
atual Plano, aprovado apenas em fevereiro de 2011, o Plano Diretor de 1992 no previa o uso
de alguns dos principais instrumentos urbansticos que sustentam o projeto Porto Maravilha e,
por isso, a tramitao das leis do Porto Maravilha dependia da modificao desse plano.
Assim a Lei Complementar n101, de 23 de novembro de 2009, que instituiu a OUC da
Regio do Porto, tambm alterou o Plano Diretor ao criar novos instrumentos da Poltica
Urbana, como os institutos jurdicos e polticos da prpria OUC, da outorga onerosa do direito
de construir e de alterao de uso, da cesso ou qualquer outra forma de transferncia do
direito de construir, alm dos direitos de superfcie e de preempo.
Como qualquer alterao no Plano Diretor deve atender ao disposto no 4 do Art. 40
do Estatuto da Cidade, que determina a realizao de processo participativo na elaborao do
Plano Diretor e na tramitao de projetos que promovam sua alterao, a Comisso Especial
do Plano Diretorii realizou duas audincias pblicas: uma na Cmara Municipal do Rio de
Janeiro, em 11 de setembro de 2009, cujo objeto especfico foi a discusso do projeto de
revitalizao da zona porturia e seu arcabouo jurdico; e outra no dia 17 de setembro de
2009, no Instituto Nacional de Tecnologia, cuja sede se localiza na prpria regio porturia.
Esta segunda audincia tambm teve como objetivo discutir as intervenes propostas pela
Prefeitura para a rea porturia.
Contudo, importante destacar que as duas audincias no estavam previstas pela
referida comisso. Na verdade, para construo da proposta do Plano Diretor que j tramitava
na casa e possua mais de 800 emendasiii, esta Comisso havia organizado um conjunto de
audincias por temas urbanos estruturantes. A agenda e a pauta temtica das audincia foram
alteradas abruptamente para fazer incluir a criao do Projeto Porto Maravilha como primeiro
tema do debate pblico legislativo com a sociedade civil. Este atropelo da pauta de audincias
pblicas da reviso do Plano Diretor expressa a forma aodada e politicamente pactuada pelo
alto entre o Estado e o capital imobilirio, e com o consentimento da maioria dos
parlamentares do legislativo municipal, para aprovar a mudana pontual do Plano Diretor da
Cidade, necessria criao da Operao Urbana Consorciada do Porto do Rio de Janeiro,
vulgo Projeto Porto Maravilha.
Tratava-se, na ocasio, de defender a mudana do Plano Diretor a qualquer preo e de
forma imediata. O resultado foi a alterao pontual do Plano em 2009 para atender ao projeto
de criao da OUC do Porto, enquanto o processo de reviso do Plano s foi de fato concludo
no incio de 2011.
Este mesmo processo de atropelo do Plano Diretor foi interpretado no Prospecto dos
CEPACsiv como um imensurvel avano na legislao urbanstica do Rio de Janeiro j que
introduziu novos instrumentos de carter urbanstico e tributrio e adaptou o Plano Diretor
anterior ao Estatuto da Cidade, introduzindo o conceito de operao urbana consorciada ao
ordenamento jurdico do Municpio (CDURP, 2011, p.111).
De modo distinto da aludida interpretao compreendemos que o processo de alterao
do Plano Diretor de 1992, ao flexibilizar os ritos democrticos de reviso do Plano Diretor
para privilegiar os interesses econmicos do capital imobilirio, criou as condies legais
necessrias ao processo de acumulao do capital, particularmente das grandes empreiteiras
que iro, posteriormente, constituir de forma consorciada a Parceria Pblico Privada
responsvel pelas obras do Projeto Porto Maravilha. Assim, a primeira aprovao legislativa
de alterao do Plano Diretor de 1992 no significou um avano no sentido do que o
Estatuto da Cidade preconiza porque no fortaleceu o desenvolvimento urbano no sentido da
efetivao da funo social da propriedade e da cidade muito menos ocorreu a partir de
qualquer processo participativo popular. Considerando que a flexibilizao dos procedimentos
democrticos garantidos por lei parte constitutiva do processo de acumulao por
espoliao (HARVEY, 2004; 2011), entendemos que a instituio da OUC do Porto nestes
moldes criou condies para valorizao do solo urbano e para a apropriao privada da renda
capitalizada na terra como se ver ao longo deste texto.
Cabe tambm destacar que os pactos pelo alto estabelecidos entre poder executivo,
legislativo e o capital imobilirio e as prticas de flexibilizao das leis e dos procedimentos
democrticos, tambm foram descritos e analisados como prticas constituidoras de outras
experincias de operao urbana e operao interligada em So Paulo (FIX, 2001; 2007).
Sobre esta prtica desmedida da ilegalidade na histria urbana brasileira Maricato
(2011) afirma que:

Para viabilizar a privatizao do patrimnio pblico quando ele torna um


produto irreversvel ao mercado de alta renda, algumas prefeituras e cmeras
municipais no titubearam em se mancomunar para aprovar leis locais que
contrariam a lei federal. Ou seja, bem de acordo com a tradio nacional de
aplicao da lei de acordo com as circunstncias e o interesse dos donos do
poder, aprova-se uma legislao ilegal. Essa verdadeira terra de ningum no
foi criada por falta de planos e nem de leis (...) O Estatuto da Cidade , de
2001, tido como um exemplo para o mundo, objeto de curso para
urbanistas at na Holanda. Ele restringe e limita o direito de propriedade,
subordinando-o ao bem coletivo e ao interesse social. A funo social da
propriedade e o direito de moradia esto previstos na Constituio Federal,
mas entre a retrica e a prtica vai um abismo. comum que a aplicao da
lei ocorra de forma inversa ao motivo que a inspirou isto , na prtica,
afirma-se a concentrao da propriedade e a excluso ou despejo dos pobres.
(MARICATO, 2011, p.188-189)

Essa prtica poltica foi questionada pelo Vereador Eliomar Coelho, do Partido
Socialismo e Liberdade (PSOL), um dos poucos parlamentares a manifestar publicamente sua
oposio aos procedimentos polticos de exceo aqui destacados. Para o vereador no h
como legislar sobre questes to complexas como as concernentes a aprovao de uma
operao urbana consorciada, com base em apresentaes miditicas feitas para vender a
imagem da operao urbana como um excelente negcio para diferentes tipos de investidores
privados e para o prprio Estado. O nome encontrado para batizar a referida operao urbana
j revela a estratgia de marketing que vende a imagem da transformao urbana pretendida
para a regio do Porto do Rio como uma maravilha ou um Porto Maravilha. Tal estratgia
produz tambm a desqualificao poltica da fala e da ao de quem se apresenta para
questionar tanto a concepo de desenvolvimento que fundamenta a proposta, quanto a forma
assumida pela discusso legislativa. Assim, ouvir os citadinos que vivem nesta cidade ou
seus representantes polticos torna-se um obstculo a ser removido pela urgncia do progresso
prometido e vendido de forma virtuosa. O referido vereador chega a questionar a pressa do
poder executivo e de seus apoiadores no legislativo em aprovar o conjunto de leis necessrio
criao da OUC do Porto, sem que, ao menos, fosse dado tempo igual de discurso para os
representantes do poder executivo - defensores do projeto - e representantes do legislativo
que, em posio contrria, questionavam a forma como o mesmo fora apresentado Cmara
de Vereadores.
Assisti nobre Vereadora Clarissa Garotinho (...) estava aflita, querendo que
houvesse uma pressa nossa, que no se retardasse isto ou aquilo. Mas
sabemos que (...) um projeto desta natureza deve ser exaustivamente
discutido. No podemos, de forma alguma, ficar numa apresentao. Porque
isto aqui uma apresentao. No podemos afirmar que a sociedade est
discutindo este projeto. No podemos dizer isso. sair zombando da
inteligncia dos outros. (Eliomar Coelho, na Audincia Pblica do dia 11 de
setembro de 2009, p.32)

Coadunamos com a avaliao do Vereador Eliomar Coelho quando afirma que apenas
duas audincias pblicas no foram suficientes para discutir a complexidade das questes que
o projeto Porto Maravilha trouxe e ainda trar para a populao da cidade do Rio de
Janeiro.
Entendo isto aqui como a apresentao, apenas a apresentao do projeto
para que estas pessoas que esto aqui tenham conhecimento e inclusive
faam um trabalho de divulgao para nas futuras audincias existir uma
afluncia maior. Queremos que a sociedade participe da discusso disto aqui,
seno ela pagar um preo muito alto. (Eliomar Coelho, na Audincia
Pblica do dia 11 de setembro de 2009, p.30).

No que tange participao social no processo de aprovao do projeto, de acordo


com a ata da primeira audincia, apenas um morador da regio, representante da Associao
da Comunidade Remanescente do Quilombo Pedra do Sal (ARQPEDRA), esteve presente. De
modo geral a participao social se restringiu a presena de representantes dos poderes
executivo e legislativo, bem como de estudantes, professores, membros da Associao de
Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (ADEMI), da Associao Comercial do Rio
de Janeiro (ACRJ); da Companhia Docas; do Banco Nacional de Desenvolvimento
Econmico e Social (BNDES) do sindicato patronal das empresas de nibus da cidade (Rio
nibus); da Secretaria Municipal de Habitao (SMH); da Secretaria Municipal de
Urbanismo (SMU) e da Secretaria Especial de Transportes.
Ainda sobre a participao social nas audincias destacamos que, na segunda,
realizada na Regio Porturia, estiveram presentes mais moradores que representaram os
diferentes vnculos de moradia na regio, particularmente interessa destacar os representantes
do Morro da Conceio, dos bairros da Sade e da Gamboa, do Morro da Providncia, dos
Movimentos de Moradia e das ocupaes existentes na rea porturia.
Sobre a fragilidade e os limites dos debates realizados atravs de audincias pblicas,
onde o poder executivo posiciona-se como o propositor do projeto e o legislativo como o
poder pblico que dar o mais alto grau de validao para tal proposta, com raras excees,
destacamos a fala de um morador do Morro da Conceio, durante a segunda audincia
pblica. Aps refletir sobre questes levantadas, conclui afirmando que aquele tipo de
audincia uma forma de legitimao de coisas com as quais no se consegue lutar
(Morador do Morro da Conceio, Ata da Segunda Audincia Pblica, p.2).
Consideramos que essa fala traduz a imagem produzida pelo Estado e pelo capital
imobilirio acerca da OUC do Porto como um projeto inexorvel, porque garantidor de um
ciclo virtuoso de progresso e transformao urbana da cidade e de revitalizao da regio
porturia. Assim, ao lado da imagem de progresso foi forjada a outra face da OUC do Porto: a
da revitalizao. Para tanto, essa dupla imagem virtuosa s opera seu campo de ao atravs
da produo de uma outra imagem oposta: a do atraso e da degradao, no caso da Regio
Porturia.
As trilhas desse percurso poltico de acelerada discusso legislativa nos levam ao final
do ano de 2009 quando a Cmara de Vereadores aprovou a base legal de sustentao jurdica
da OUC do Porto, conforme Quadro I.
No que se refere aos mecanismos de controle democrtico sobre a OUC, a nica
garantia estabelecida pelo projeto de lei inicial foi a divulgao de Relatrios Trimestrais de
Atividades da CDURP que contivessem, no mnimo, as seguintes informaes sobre a OUC:

Art. 8.Trimestralmente, a CDURP divulgar relatrio de acompanhamento


e avaliao da Operao Urbana Consorciada, contendo, no mnimo, o
seguinte:
I quantidade de CEPAC emitidos e a emitir;
II quantidade de CEPAC leiloados e entregues em pagamento de obras
pblicas, com indicao do valor unitrio alcanado e do total arrecadado, ou
pago;
III os projetos de construo licenciados por subsetor e faixas de
equivalncias, com o potencial adicional de construo outorgado;
IV os projetos licenciados com execuo iniciada e concluda;
V a despesa empenhada e paga relativa a intervenes na rea de Especial
Interesse Urbanstico, independente de ser ou no financiada com recursos
oriundos de CEPAC;
VI - as atividades, os investimentos e a evoluo patrimonial da Companhia
de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto CDURP e a destinao
dos CEPAC entregues pelo Municpio para subscrever e integralizar seu
capital. (CMARA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO. Lei
Complementar n 101 de 23 de novembro de 2009).
Contudo, ao longo do processo de tramitao das leis do Porto Maravilha, ficou claro
que apenas a publicizao destes Relatrios Trimestrais no garantiria o controle social sobre
a referida OUC. Tendo em vista essa fragilidade foram propostos dois novos artigos (40 e 41
da Lei 101/2009) que garantiram a criao do Conselho Consultivo para implementao e
fiscalizao da OUC. No entanto, conforme explicitado atravs da descrio a seguir, a
funo de controle social e ingerncia desse conselho sobre as aes e resultados do Projeto
Porto Maravilha, foi esvaziada de sentido pblico e ritualizada em procedimentos meramente
formais e sob controle do Estado e da CDURP.
O Conselho Consultivo possui as seguintes caractersticas: tem poder apenas consultivo, sua
funo a de emitir parecer sobre o Relatrio Trimestral da CDURP, e sua composio
baseada nas representaes da CDURP (um coordenador), do Municpio (trs membros) e da
sociedade civil (trs membros). Cabe destacar que os representantes da funo de controle
social e ingerncia desse conselho sobre as aes e resultados do Projeto Porto Maravilha, foi
esvaziada de sentido pblico e ritualizada em procedimentos meramenteformais e sob
controle do Estado e da CDURP.
QUADRO I
Lei Complementar 101 de 23 de Novembro de 2009
- Instituiu a OUC do Porto,
- Criou a rea de Especial Interesse Urbanstico do Porto (AEIU) que corresponde a 5milhes de m.
- Possibilitou a outorga onerosa do direito de construir e a alterao de uso do solo,
- Regulamentou a utilizao dos Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPACs) que
so valores mobilirios emitidos pela Prefeitura do Municpio atravs da Comisso de Valores
Imobilirios (CMV) que possibilitam a construo acima do que se tem estabelecido pela legislao
como ndice de aproveitamento bsico do solo ou nos parmetros de um terreno ou projeto.
- Expandiu os limites e parmetros construtivos para a regio, possibilitando a instalao de prdios
de at 50 andares em alguns setores, e deu outras atribuies.
Lei Complementar 102 de 23 de novembro de 2009

- Criou a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro (CDURP) a


quem cabe gerir a OUC do Porto pelo prazo de 30 anos. Pela lei, a CDURP goza de todos os direitos
e prerrogativas do Poder Pblico no que tange a gesto dos servios essenciais tais como:
paisagismo, limpeza urbana, coleta de resduos slidos, drenagem de guas pluviais, iluminao
pblica e conservao de logradouros e de equipamentos urbanos e comunitrios, dentre outros. Para
alm destas funes, a CDURP tambm a responsvel pela gesto de seus recursos patrimoniais
que, a partir da criao do Fundo de Investimento Imobilirio da Regio do Porto passaram a ser
geridos junto com a Caixa Econmica Federal.
Lei 5.128 de 16 de dezembro de 2009

- Concedeu isenes e benefcios fiscais para diferentes aes desenvolvidas na OUC do Porto dos
quais destacamos: Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), Imposto sobre a
Transmisso de Bens Imveis (ITBI), Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza (ISS).

Lei Complementar 105 de 22 de dezembro de 2009

- Institui o Programa Municipal de Parcerias Pblico-Privadas PROPAR-RIO, destinado a


disciplinar e promover a realizao de Parcerias Pblico-Privadas (PPP) no mbito da Administrao
Pblica do Municpio. Este Programa possibilitou a CDURP realizar a Concesso dos Servios e
Obras de revitalizao da regio porturia, pelo prazo de 15 anos, Concessionria Porto Novo que
formada pelas empresas Norberto Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia. O valor desta PPP o
maior de todos os tempos e corresponde a 7,6 bilhes.
Fonte: elaborao das autoras a partir da legislao aprovada pela Cmara Municipal.
O Conselho Consultivo possui as seguintes caractersticas: tem poder apenas
consultivo, sua funo a de emitir parecer sobre o Relatrio Trimestral da CDURP, e sua
composio baseada nas representaes da CDURP (um coordenador), do Municpio (trs
membros) e da sociedade civil (trs membros). Cabe destacar que os representantes da
sociedade civil no so eleitos pela prpria sociedade civil, mas sim escolhidos pelos demais
representantes do Conselho. Tal determinao legal, ao centralizar no prprio Conselho o
poder de nomear a representao da sociedade civil, representa uma negao do controle
compartilhado com a sociedade civil, conforme preconiza o Art 33 do Estatuto das Cidades.
Assim, atualmente o Conselho coordenado pelo Presidente da CDURP e formado pelos
seguintes membros: Secretrio Municipal de Meio Ambiente, Secretario Municipal de
Transportes e Secretrio Especial de Desenvolvimento Econmico e Solidrio, representando
o Municpio; e por representantes da ADEMI-RJ, do IAB-RJ e do Conselho de Segurana dos
Bairros da Gamboa e Sade em nome da sociedade civil. importante destacar que, at o
momento, o Conselho emitiu parecer favorvel a todos os relatrios trimestrais da CDURP.
A partir desta breve apresentao j possvel observar que, desde sua origem, a OUC
do Porto foi estabelecida as custas da apropriao dos marcos regulatrios democrticos em
sentido contrrio, ou seja, embora tenha um conselho com participao de membros da
sociedade civil na sua estrutura organizacional - ainda que estes membros no sejam leitos, de
fato, pela sociedade civil e sim indicados pelo prprio Conselho - este no delibera sobre os
caminhos e descaminhos da OUC do Porto. Mesmo tendo cumprido a obrigao de publicizar
os relatrios trimestrais de atividades da CDURP, estes pouco informam e nada explicam
sobre o que mais caro a esta OUC: a sua modelagem financeira que se vale da
expropriao da terra pblica e do fundo pblico para favorecer os interesses econmicos dos
empreendedores dos setores imobilirio, especulativo e financeiro. Estes, no por acaso, so
os principais beneficiados pelo empreendedorismo urbano (HARVEY, 2005) caracterstico
desta OUC, e, por isso, esto representando a sociedade civil no Conselho Consultivo atravs
da ADEMI-RJ.

PORTO MARAVILHA PARA QUEM? A APROPRIAO PRIVADA DA TERRA


URBANA NO CIRCUITO DA ACUMULAO POR ESPOLIAO.

A Operao Urbana Consorciada (OUC) da Regio do Porto do Rio de Janeiro tem seu
territrio delimitado pela rea de Especial Interesse Urbanstico (AEIU) que abrange a
totalidade dos bairros da Sade, Gamboa e Santo Cristo e parte dos bairros do Centro, So
Cristvo e Cidade Nova. A Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do
Rio (CDURP), criada pela Lei Complementar n102/2009, tem a responsabilidade de
promover todo o desenvolvimento urbano da AEIU do Porto do Rio; coordenar, viabilizar ou
executar aes de concesso e parcerias; gerir ativos patrimoniais, dentre outras funes.
Tal operao urbana, com um prazo mximo de realizao de trinta anos e custo
estimado em oito bilhes de reais, conforme Prospecto de Registro da OUC na Comisso de
Valores Mobilirios do Rio de Janeiro, pretende seguir o exemplo internacional de outras
cidades globais que trilharam o caminho das polticas de empreendedorismo urbano
(HARVEY,2005) e reestruturaram suas antigas zonas porturias vocacionando-as para a
cadeia produtiva do turismo e do lazer, com claros contedos de gentrificao (BIDOU-
ZACHARIASEN,2006) da dinmica populao/moradia/territriov e consequente segregao
social (VILLAA, 2009).
Assim, tal poltica urbana pretende ser um
plano integrado de interveno que contempla a alterao de usos,
parmetros edilcios, novos sistemas virios e de transporte pblico alm de
um plano urbano e paisagstico que transformar a regio num local atraente
para moradia e trabalho (...) Este o intuito das intervenes: transformar a
regio da zona porturia numa rea dinmica que seja uma nova referncia
de planejamento urbano para a cidade. Pretende-se seguir o exemplo de
cidades ao redor do mundo como Buenos Aires, Nova Iorque, Baltimore e
Roterd, entre outras, que ao recuperarem suas reas porturias degradadas,
dinamizaram suas economias e ganharam mais um ponto de interesse
turstico. Assim, ganharo tambm as reas em seu entorno, para onde esta
renovao se irradiar atravs de melhorias da ambincia local e dos fluxos
da cidade, alm de todos aqueles que usam a regio de alguma forma.
(CDURP, Estudo de Impacto de Vizinhana EIV da Operao Urbana
Consorciada da Regio do Porto do Rio, s/d, p.17)

Dentre os princpios que fundamentam a OUC, previstos no 1, do art. 2 da Lei


n101/2009 importante destacar: o atendimento econmico e social da populao
diretamente afetada; a promoo do adequado aproveitamento dos vazios urbanos ou terrenos
subutilizados ou ociosos; e o apoiamento da regularizao fundiria urbana nos imveis de
interesse social.
Da mesma forma, ainda no referido art. 2, agora em seu pargrafo 2, so definidas
diretrizes estruturadoras da OUC, interessando destacar as que se seguem:

promover a habitao de interesse social e o atendimento populao


residente em reas objeto de desapropriao; realizar melhoramento nas
reas de especial interesse social e seu entorno, com implantao de
infraestrutura e regularizao fundiria; e incentivar a recuperao de
imveis ocupados para a melhoria das condies de moradia da populao
residente. (CMARA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO. Lei
Complementar n 101 de 23 de novembro de 2009).

Tais princpios e diretrizes no encontram equivalncia prtica e observncia legal no


Programa Bsico da OUC, uma vez que o mesmo apenas define um conjunto de intervenes
fsicas de obras e projetos virios e de insfraestrutura urbana sem qualquer previso de
componente ou programa claramente definido e orientado para a produo de habitao de
interesse social, atravs do aproveitamento dos vazios urbanos existentes na rea de
interveno, notadamente dos imveis e terrenos pblicos. Da mesma forma no so previstas
aes de recuperao e regularizao de imveis ocupados por populao de baixa renda na
regio. Fora do Programa Bsico, em materiais de divulgao da OUC, como boletins
informativos e/ou produo de materiais de apresentao audiovisual, h a veiculao da
produo de aproximadamente 500 unidades habitacionais atravs do Programa Novas
Alternativas da Prefeitura do Rio. Nada mais alm disso. Tal elemento contribui, inclusive,
para o questionamento sobre as bases sociais em que se apoia a projeo do aumento
populacional para a regio. Ora tal projeo anunciada para cem mil moradores, conforme
divulgado no informativo Porto Maravilha, n2 (CDURP, julho de 2010) ora os clculos
triplicam essa previso e anunciam um aumento esperado de aproximadamente trezentos mil
moradores, conforme previsto pelo Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) da OUC do Porto
do Rio. Importa observar que nenhuma das projees parece contar com a participao
significativa dos segmentos de baixa renda j residentes na rea da OUC, nem com a
participao futura de novos segmentos sociais de baixa renda vindos de outras localidades do
Rio de Janeiro procura de habitao de interesse social no centro da cidade.
Assim, tanto os princpios norteadores do planejamento, da execuo e da fiscalizao
da OUC, quanto as diretrizes definidas pela referida lei complementar, no so efetivamente
aplicados. Sem a previso e induo de um eixo habitacional popular, a OUC aprofundar a
reproduo do histrico processo de segregao social dos segmentos de mais baixa renda,
alm de expor os segmentos sociais mais vulnerveis social e economicamente que j habitam
a regio porturia e demais bairros da rea de planejamento n 1 (AP1)vi, situados na faixa de
0 a 3 salrios mnimos, aos efeitos da gentrificao do espao urbano com a consequente
expulso desses segmentos a curto e mdio prazos.
O processo de expropriao de terras e consequente segregao de famlias
trabalhadoras da regio porturia e a redefinio da ocupao do solo urbano dessa regio por
outras fraes de classe deve ser compreendido a partir do processo de valorizao fundiria
decorrente da OUC do Porto e das novas funes e usos planejados para esse espao . O perfil
da populao a ser atrada para esse territrio deve ser solvvel e apta a consumir o espao e
seus novos atributos como os oferecidos pela cadeia produtiva do turismo e do
entretenimento. Uma populao fixa ou rotativa, no importa, mas com capacidade de
consumir o espao e de se inserir nos circuitos e fluxos de troca das mercadorias que passaro
a estruturar a regio porturia.
Ainda sobre a Lei complementar n101, o pargrafo 3, do artigo2, prev a
implantao da OUC atravs da aplicao de diferentes instrumentos da administrao
pblica, dentre estes a utilizao de instrumentos de poltica urbana previstos no Estatuto da
Cidade e no Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro. Assim, a delimitao de
rea de Especial Interesse Social, nos termos do Plano Diretor em vigncia, atravs da Lei
Complementar n111 de 01 de fevereiro de 2011, constitui um instrumento fundamental que
pode ser utilizado pela OUC para fazer valer o direito moradia digna no centro da cidade do
Rio de Janeiro. Todas as duas possibilidades de AEIS previstas no Plano Diretor, tanto a que
se volta para reas ocupadas por populao de baixa renda, quanto a que se destina reas
com predominncia de terrenos e/ou imveis vazios ou subutilizados, so possveis de
aplicao na regio porturia.
Importa ainda observar que o Programa de Atendimento Econmico e Social da
Populao Afetada, uma exigncia do Estatuto da Cidade para a legislao de aprovao da
OUC, prev a produo de habitao de interesse social, aes de reassentamento para
populao removida em qualquer setor da OUC e com a previso de participao social da
populao na definio de planos de desenvolvimento sustentveis locais. Contudo, a
predominncia da lgica financeira como componente estruturador da OUC, acaba por
subordinar tais contedos de poltica urbana. Os elementos que se seguem cumprem o
objetivo de demonstrar tal lgica.
Um dos principais pilares de sustentao financeira da OUC da Regio do Porto a
emisso de Certificados de Potencial de Construo pelo municpio do Rio de Janeiro, na
quantidade de at 6.436.722 (seis milhes quatrocentos e trinta e seis mil setecentos e vinte e
dois) certificados, correspondentes a 4.089.502 m (quatro milhes,oitenta e nove mil
quinhentos e dois metros quadrados) adicionais de construo.
Contudo, a realizao da OUC j conta com os recursos necessrios realizao das
duas fases da OUC que esto em andamento. A primeira fase possui oramento aproximado
de R$350 milhes de reais, desembolsado pela Prefeitura e pelo Ministrio do Turismo e
executada pelo Consrcio Sade Gamboa, formado pelas empresas Construtora OAS Ltda.,
Empresa Industrial Tcnica S.A. e Odebrecht Servios de Engenharia e Construo S.A.
A segunda fase, licitada para formao de uma Parceria Pblico Privada vii atravs da
modalidade de concesso administrativa, est sob responsabilidade do consrcio vencedor
chamado Porto Novo, composto pelas empresas Construtora OAS Ltda., Construtora Norberto
Odebrecht Brasil S.A. e Carioca Christiani-Nielsen Engenharia S/A. Essa etapa da OUC do
Porto do Rio conta com recursos do Fundo de Garantia do Trabalhador por Tempo de Servio
(FGTS) aportados pela Caixa Econmica Federal. O anncio da entrada de tais recursos, a
partir de meados de 2010, significou a mudana da modelagem financeira do fundo de
investimento imobilirio inicialmente pensado para a OUC, passando o mesmo a possuir
apenas dois cotistas: o FGTS, o que significa dizer a Caixa Econmica Federal (CEF)
enquanto agente operador do fundo, e a prpria CDURP. Contudo, em dezembro de 2010, a
Prefeitura do Rio de Janeiro assinou contrato com o Governo Federal, atravs da CEF, para
transferncia de um montante final de recursos na ordem de R$7,6 bilhes para as obras e
servios da segunda fase da OUC que viabilizaram o edital de licitao pblica n 001/2010
para implantao da Parceria Pblico Privada. O contrato possui a vigncia pelo prazo de 15
anos, sendo prevista a possibilidade de prorrogao por mais 15 anos. O contedo da matria
que se segue descreve as diferentes etapas, os recursos envolvidos e os principais atores
institucionais.
O projeto Porto Maravilha est dividido em duas etapas. A primeira fase,
que j est em andamento desde junho de 2009 e conta com R$ 350 milhes
de recursos da Prefeitura, inclui intervenes urbansticas em todo o bairro
da Sade e no Morro da Conceio. O objetivo requalificar aquela rea do
ponto de vista urbanstico, atrair empresas para a regio e realizar
empreendimentos culturais e de turismo, como o Museu de Arte do Rio e o
Museu do Amanh, tambm includos na primeira fase de obras. Alm disso,
est prevista recuperao da Praa Mau e de 13 vias da regio; restauro da
Igreja de So Francisco da Prainha; construo de uma garagem subterrnea
sob a Praa Mau para 700 veculos e criao de 530 unidades residenciais
atravs do programa Novas Alternativas. Dentro dessa verba, tambm est
sendo concludo um novo acesso virio para o Porto diretamente pelo Caju,
desafogando o trfego de caminhes na Avenida Brasil. A segunda etapa
tem como objetivo a requalificao urbana e ambiental para toda a regio
Porturia. Para isso, segundo o secretrio Felipe Ges, sero trabalhadas trs
frentes: a realizao da operao urbana consorciada, que consiste em vender
potencial construtivo e captar recursos para as intervenes necessrias;
contratao de uma Parceria Pblico Privada (PPP), cujo edital ser lanado
at o fim deste ms; e constituio de um Fundo de Investimentos
Imobilirios, que vai receber os CEPACs (Certificados de Potencial
Adicional Construtivo), os terrenos pblicos e os investimentos de terceiros.
Nessa ao, entrar a parceria do FGTS e da Caixa Econmica Federal. O
FGTS ir aplicar os R$ 3,5 bilhes no projeto, investindo recursos nesse
fundo, e a Caixa ser administradora e gestora do fundo. Com a aplicao
dos recursos do FGTS, a Prefeitura do Rio, por meio da PPP, poder dar
incio s obras previstas nessa segunda fase do projeto Porto Maravilha,
como a reurbanizao de 40 km de vias (pavimentao, drenagem,
sinalizao, iluminao, arborizao de caladas e canteiros), construo de
ciclovias, implantao de novas vias (como a de mo dupla paralela
Avenida Rodrigues Alves - o Binrio do Porto), demolio do Elevado da
Perimetral - no trecho entre a Praa Mau e a Avenida Francisco Bicalho - e
a construo de tneis entre a Praa Mau e a Avenida Rodrigues Alves com
1 km de comprimento cada, alm de duas rampas, ligando o Viaduto do
Gasmetro ao Santo Cristo. Ser ainda ampliado o atual tnel ferrovirio sob
o Morro da Providncia para receber trfego de automveis. (disponvel em
http://www.rio.rj.gov.br/web/guest/exibeconteudo?article-id=957518)

J o contedo abaixo revela que o real valor da transferncia de recursos pblicos do


FGTS para a OUC do Porto no se limitou compra dos CEPACs. No total sero quase 8
bilhes de reais investidos tanto para a compra e posterior negociao/especulao com os
referidos certificados, quanto para a remunerao da PPP da OUC do Porto.

BRASLIA - O prefeito Eduardo Paes assinou hoje [27/12/2010], no


gabinete do presidente Lula, acordo com a Caixa Econmica Federal que vai
garantir recursos da ordem de R$7,6 bilhes para as obras e servios da
segunda fase do projeto Porto Maravilha, incluindo a derrubada do Elevado
da Perimetral. Para simbolizar a demolio, o presidente Luiz Incio Lula da
Silva derrubou com uma marreta a maquete do viaduto levada pelo prefeito a
Braslia. Lula tambm recebeu das mos de Paes uma placa do incio das
obras da segunda etapa do projeto, que comeam no primeiro semestre de
2011. Atravs do acordo, o FGTS - que pela primeira vez na histria investe
em uma operao urbana consorciada - se compromete a garantir os R$7,6
bilhes previstos para a recuperao da infraestrutura e manuteno dos
servios pblicos da Regio Porturia nos prximos 15 anos. Em troca, o
fundo de investimentos do FGTS passa a administrar a emisso dos
Certificados de Potencial Adicional Construtivo (CEPACs), ttulos que sero
negociados no mercado e sero necessrios para qualquer um que deseje
construir no Porto. Com o convnio firmado hoje, o FGTS atravs da
Caixa tambm tem prioridade na compra dos terrenos da Unio que
existem na regio. A primeira parcela de recursos do FGTS alocados no
Porto Maravilha de cerca de R$900 milhes e j estar disponvel no incio
de 2011. (...) As obras da segunda etapa do Porto Maravilha sero realizadas
pelo consrcio Porto Novo, vencedor da licitao da maior Parceria Pblico
Privada do Brasil, que tambm vai administrar os servios na regio pelo
prazo de 15 anos. O investimento nesta fase do projeto (R$7,6 bilhes
R$4,1 bilhes apenas em obras) ser custeado pela venda dos CEPACs e
imveis pblicos. A operao vai permitir que todas as obras sejam
realizadas sem gasto pblico. Entre os servios que ficaro sob
responsabilidade do consrcio pelo perodo esto a conservao e
manuteno de vias pblicas e monumentos histricos, iluminao pblica,
limpeza urbana e coleta de lixo domiciliar. (Disponvel em:
http://www.rio.rj.gov.br/web/guest/exibeconteudo?article-id=1411062)

Aps a venda dos CEPACs na bolsa de valores, foi constitudo o FII Porto Maravilha,
administrado pela CEF. O valor adquirido com as vendas de CEPACs ser transferido
CDURP, ao longo de 15 anos, para pagamento dos custos da OUC do Porto do Rio referentes,
centralmente, ao pagamento do contrato da PPP.
De acordo com material divulgado pela Associao de Dirigentes de Empresas do
Mercado Imobilirio (ADEMI), quando da realizao de um evento entre a Caixa Econmica
Federal (CEF) e executivos do mercado imobilirio sobre o funcionamento e as diretrizes de
ao do Fundo de Investimento Imobilirio (FII) Porto Maravilha, o resultado do leilo dos
CEPACs trouxe direitos e obrigaes ao referido Fundo, a saber:
1) Aquisio de terrenos pblicos que podem consumir cerca de 60% do
estoque de CEPACs emitidos; 2)Pagamento de todas as despesas
relacionadas Operao Urbana Consorciada, cujo valor total de cerca de
R$ 8 bilhes (e no R$ 3,508 bilhes, valor do lance vencedor); 3) O
pagamento do montante acima ser realizado na medida em que obras e
servios do contrato de PPP forem realizados (cerca de R$ 4,5 bi em 5 anos
e o restante em 10 anos). 4) Do compromisso total assumido pelo FII PM,
cerca de R$ 7,123 esto condicionados compra de terrenos pblicos.
(Disponvel em http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=47311)

Quanto s diretrizes do Fundo, essas foram resumidas da seguinte forma:

O FII PM vem, desde agosto do ano passado, se colocando


disposio do mercado para negociar propostas envolvendo CEPACs;
J esto sendo discutidas, atualmente, cerca de 15 oportunidades de
negcios, envolvendo aproximadamente 30% dos CEPACs emitidos;
Esto sendo analisados empreendimentos imobilirios de todos os
tipos, tais como torres corporativas, hotis, shoppings, residenciais, etc;
Os negcios sero realizados de modo a evitar uma super oferta em
determinados segmentos imobilirios, contribuindo assim para a valorizao
contnua dos preos.
Sero privilegiados negcios que contribuam para a ocupao
diversificada da rea, repetindo assim outros modelos bem sucedidos de
revitalizao (Beirute, Barcelona e Hamburgo), com a integrao de
moradia, lazer e trabalho.
Um FII PM buscar, em cada negcio, o retorno necessrio ao
pagamento da OUCPRJ e amortizao das cotas de seu investidor;
As decises de investimento do fundo so tomadas por um comit de
investimento, com o suporte tcnico de seu consultor imobilirio (Hines) e
legal (Tozzini Freire). (Disponvel em:
http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=47311).

E, por ltimo, ainda, sobre a mesma fonte, a CEF informa que

Os CEPACs e terrenos precisam ser corretamente investidos para que


haja recursos suficientes para pagar a OUCPRJ e remunerar o investidor;
Os terrenos pblicos que forem comprados pelo FII PM sero
desenvolvidos em conjunto com agentes de mercado e devero trazer
alguns dos empreendimentos ncora da regio. (Disponvel em:
http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=47311).

As diretrizes expostas evidenciam que a terra se transformou em um ativo financeiro.


Logo o princpio bsico que move toda a dinmica de produo do espao na rea da OUC do
Porto do Rio, operao essa assentada sobre um fundo de investimento imobilirio, a
rentabilidade. Como consequncia, os resultados sero medidos, projetados e avaliados a
partir desse princpio. O anncio do leilo para venda do primeiro lote de CEPACs, pelo FII
Porto Maravilha, demonstra um resultado significativo obtido pelo fundo, pois o preo
mnimo significou uma valorizao de mais de 100% do preo inicial quando da compra dos
CEPACs pelo FGTS.

No dia 22 de outubro de 2012, das 12h30 s 12h45, sero ofertados 100


mil Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPACs) da operao
urbana Porto Maravilha com valor inicial de R$ 115 milhes e preo unitrio
mnimo de R$ 1.150. o primeiro leilo desde 13 de junho de 2011, quando
o Fundo de Investimento Imobilirio Porto Maravilha (FIIPM), administrado
pela Caixa Econmica Federal, adquiriu 6.436.722 ttulos mobilirios em
lote nico. "At hoje, a Caixa negociou certificados diretamente com
investidores, como scia ou por meio de permuta nos futuros
empreendimentos. Agora se inicia de fato a criao de um mercado
secundrio de venda dos CEPCS, o que deve estimular novos negcios
imobilirios, de todas as dimenses, distribudos pela Regio Porturia",
explica Sergio Lopes, diretor de Administrao e Finanas da Companhia de
Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp).
Desta vez, a oferta se dar por meio de sistema eletrnico de negociao da
BM&FBovespa. O leilo aberto a qualquer tipo de investidor, sem
restries especficas. A Comisso de Valores Mobilirios (CVM) divulgou
documentos sobre o Leilo de Oferta Pblica de Distribuio Secundria de
CEPACs. (Disponvel em
http://www.portomaravilha.com.br/conteudo/cem_mil_cepacs.aspx).
importante compreender a transferncia de recursos do FGTS, de um lado, como
uma brutal reduo de riscos para os investidores privados que passam a ter, desde j, um
cenrio favorvel aos investimentos mediante a acelerao da execuo das obras e dos
servios de infraestrutura urbana, uma condio fundamental para que se estabelea o que
Villaa (2009) chama de articulao entre valor do espao e o sentido de localizao. Ou seja,
dotar o espao urbano da regio porturia de sentido de localizao condio para que se
extraiam maiores rendas fundirias e se transforme a terra em um ativo financeiro valorizado.
De outro lado, a participao do FGTS na OUC do Porto deve ser compreendida como
uma fenomenal transferncia de recursos pblicos, oriundos do trabalho, para valorizao da
terra urbana atravs das obras e investimentos urbanos necessrios, valorizao essa que ser
apropriada privadamente pelos prprios capitais interessados na compra/venda de CEPACs.
Dessa forma, a partir da experincia em curso com a OUC pode-se afirmar, junto com Fix
(2001, p.118-119), que a OUC funciona como um mecanismo para que apenas uma parte da
cidade continue a resolver seus problemas, utilizando o Estado como instrumento privado de
acumulao, como sempre o fez..
A OUC do Porto do Rio , assim, uma operao complexa que transforma a terra -
precisamente 4 milhes de m de rea adicional de construo - em ttulo mobilirio a ser
comprado na bolsa de valores, com dinheiro do FGTS, que, ao final, remunera o prprio
capital das grandes empreiteiras do consrcio Porto Novo responsvel pela PPP. Alis, uma
das obrigaes do FII do Porto do Rio o pagamento da PPP. Os recurso necessrios para o
cumprimento dessa obrigao, na ordem de 8 bilhes de reais, no foram aportados, ainda,
integralmente no FII. Os recursos vindos do FGTS para compra dos CEPACs, 3,5 bilhes de
reais, garantem alguns anos de obras e servios previstos no contrato da PPP, mas no a sua
totalidade. O restante dos recursos, ainda que garantidos pelo FGTS, dever vir da venda dos
CEPACs e dos terrenos pblicos integralizados pelo FII do Porto do Rio e o resultado dessas
operaes financeiras e comerciais tem ainda que remunerar o prprio FII. Afinal, o retorno
que o Conselho Gestor do FGTS espera ter dos investimentos autorizados OUC tem que ser
superior ao montante do financiamento. Por definio, os recursos do FGTS so onerosos e as
estratgias de mercado para garantia da rentabilidade dos recursos do FGTS condio de
retorno dos prprios investimentos feitos.
No obstante o fato da terra se financeirizar e se comprar na bolsa de valores e, agora,
junto aos gestores do FII Porto Maravilha que detm a totalidade dos CEPACs, como os
certificados dizem respeito apenas a uma terra virtual, a realizao destes potenciais
adicionais de construo demanda a apropriao privada da terra urbana realmente existente e
disponvel na regio que , na sua grande maioria, terra pblica (85%)viii. Por isso, os terrenos
pblicos e os recursos obtidos com a venda dos mesmos integralizam o FII Porto Maravilha
junto com os CEPACs. Ou seja, ao final, a expropriao fecha o seu circuito sobre a terra
urbana e, em especial, sobre a terra urbana pblica e sobre a expulso da populao pobre que
ocupa os cortios, favelas e imveis abandonados/vazios da regio.
Tendo em vista que partimos da compreenso que a expropriao da terra elemento
estruturador das relaes capitalistas e particularmente do processo de acumulao por
espoliao (HARVEY, 2004; 2011), pesquisamos os relatrios de atividades da CDURP e as
atas de reunies do Conselho Consultivo da OUC buscando perceber, de modo geral, quais
tipos de informaes foram ali veiculadas e direcionamos o olhar da investigao para
apreender de que forma estas informaes abordaram a questo da venda dos terrenos
pblicos da rea porturia e de outras prticas imobilirias com impacto sobre a valorao da
terra e da extrao da renda fundiria.
Para expor os dados alcanados com esta pesquisa optamos por construir uma quadro
com os respectivos trimestres de cada ano, desde que a OUC do Porto foi implementada,
destacando, em cada perodo, as informaes disponveis sobre a dimenso fundiria. O
resultado pode ser observado a seguir, no Quadro II.
Como se pode observar a partir do QUADRO II, a venda dos terrenos e imveis
pblicos existentes na rea da OUC no depende de qualquer tipo de controle social, ao
contrrio, a expropriao desta terra pblica tida como elo fundamental da modelagem
financeira da OUC e se realiza a partir de uma ampla articulao entre a CDURP e os rgos
pblicos municipal, estadual e federal. O Estado desempenha a funo de garantir a
acumulao por espoliao (HARVEY, 2004; 2011) ao repassar a terra urbana, at ento
sob domnio pblico, s fraes da classe dominante. Ou seja, at o momento, os terrenos do
Ptio da Martima, da Praia Formosa, da Usina de Asfalto e do Gasmetro.
Embora estes Relatrios Trimestrais sejam instrumentos de transparncia da OUC,
nos parece que as informaes nele contidas so muito incipientes e pouco esclarecedoras.
Um exemplo desta falta de coerncia e explicao das informaes pode ser percebido pelas
inmeras afirmaes pontuais e sem aprofundamento que tratam das negociaes fundirias
realizadas pela CDURP. Frases como: 1) Foram identificados os terrenos pblicos (do
Municpio, do Estado e da Unio) que sero transferidos para a CDURP. No h aqui a
especificao de quais so estes terrenos, onde se localizam e se esto sujeitos a cobrana de
potencial adicional de construo; 2) Foram concludas as avaliaes dos terrenos da Usina
de Asfalto e da Companhia Estadual de guas e Esgotos-CEDAE (na Av. Francisco Bicalho),
Gasmetro, Praia Formosa. No est informado, por exemplo, quem faz essa avaliao e por
quanto foi avaliado.
Por outro lado, enquanto os Relatrios Trimestrais ocultam informaes centrais para
a estruturao da OUC do Porto e, com isso, dificultam a compreenso do emaranhado
financeiro que subordina a terra aos circuitos de valorizao do capital, outras fontes de
informao se dedicam verdadeiramente construo da gesto democrtica do espao
urbano ao divulgar informaes como a que segue abaixo:
(...) Como parte da operao urbana Porto Maravilha como chamado o
projeto de revitalizao da zona porturia do Rio a prefeitura realizou hoje
o leilo dos CEPACs (certificados de potencial adicional construtivo) da
rea. O Fundo de Investimento Imobilirio Porto Maravilha, da Caixa
Econmica Federal, arrematou todos os ttulos por R$ 3,5 bilhes. Cada um
dos 6,4 milhes de CEPACs foi vendido por R$ 545.
O curioso que a maior parte dos terrenos que fazem parte da operao
urbana Porto Maravilha, que ocupa uma rea de 5 milhes de m, so terras
pblicas, principalmente do governo federal, que foram vendidas para a
prefeitura do Rio, a partir de avaliaes feitas por ? Pela prpria Caixa
que, agora, atravs do Fundo que ela mesma criou, com recursos do FGTS
que ela administra, buscar vender os CEPACs no mercado imobilirio para
construtoras interessadas em construir na regio.
Ou seja, estamos diante de uma operao imobiliria executada por empresas
privadas, mas financiada, de forma engenhosa, com recursos pblicos em
terrenos pblicos. Continuamos sem saber onde esto os benefcios pblicos
desta PPP (Parceria-Pblico-Privada). (Disponvel em:
http://raquelrolnik.wordpress.com/2011/06/13/porto-maravilha-custos-
publicos-e-beneficios-privados/).

Deste modo, segundo informao disponibilizada pela relatora da Organizao das


Naes Unidas (ONU) pelo direito moradia, Raquel Rolnik, atravs do seu stio eletrnico, a
CEF foi quem fez a avaliao dos terrenos pblicos citados acima. Paradoxalmente, essa
mesma instituio que avalia o patrimnio pblico existente quem responde pelo FII Porto
Maravilha que tem a opo preferencial de compra de todos os terrenos comercializados e
com previso de potencial adicional de construo na rea da OUC do Porto. Ou seja, o
comprador avalia o prprio patrimnio que ser adquirido por ele para, posteriormente,
transacion-lo no mercado junto com os CEPACs. E assim, a invisibilidade da modelagem
financeira que sustenta esta OUC vai se tornando conhecida, mesmo que os relatrios
trimestrais tentem ocult-la.
Do ponto de vista da reproduo ampliada do capital, ao criar uma modelagem
financeira que tem como um dos eixos estruturantes a transformao da terra pblica em
terra privada, e a transformao da terra virtual em bem mobilirio (CEPACs), a OUC do
Porto possibilita equacionar os obstculos de reproduo do capital, via setor imobilirio
(BOTELHO, 2007) j que garante a autonomizao do capital de giro, isto , garante que o
capital imobilizado no imobilirio ganhe mobilidade e, com isso, acelere o ciclo de rotao do
capital. Desta forma a OUC no apenas desonera o capital imobilirio financiando o custo da
terra real e das benfeitorias nela localizadas, como tambm o desonera financeirizando a terra
- tornando-a um ttulo de propriedade negocivel no mercado mobilirio. Este o invlucro
das finanas sobre a terra. Ao adquirir o direito de propriedade sobre toda a terra representada
atravs dos potenciais adicionais de construo, transformados em bens mobilirios, o FII
Porto Maravilha passou a extrair de forma monoplica a renda fundiria absoluta dessa terra
virtual, incorporando, assim, a renda fundiria circulao capitalista mediada pelo mercado
financeiro. A esse respeito importante observar a anlise de Botelho (2007):
Outra maneira de incorporar a renda fundiria circulao capitalista se d
atravs do mercado financeiro, com a transformao da propriedade da terra
em um ttulo comercializvel e alienvel atravs de emprstimos e hipotecas.
Dessa forma, a terra passa a ser um puro bem financeiro (Harvey,
1990:350), e seus ttulos de propriedade so vistos, segundo os que os
transacionam, como um capital fictcio, pois significam um direito sobre
utilidades futuras sobre o uso da terra, um direito mais-valia gerada por um
trabalho futuro. A renda pode capitalizar-se e converter-se em capital
fictcio, circulando atravs do ambiente construdo, os ingressos gerados so
capitalizados e os ttulos de propriedade podem ser trocados (idem:339).
Assim, a terra e o ambiente construdo podem formar parte do capital fixo, o
que no os impede de circular como valor. (BOTELHO, 2007, p.85).

Do conjunto das informaes expostas, depreende-se que o patrimnio do


trabalhador, representado pelos recursos do FGTS, que custear, no a produo de habitao
de interesse social, por exemplo, mas sim, essa imensa engenharia financeira que mal
QUADRO II

RELATRIOS TRIMESTRAIS DE TIVIDADES DA CDURP


PERODO 2010 2013
JANEIRO ABRIL JULHO OUTUBRO
FEVEREIRO MAIO AGOSTO NOVEMBRO
MARO JUNHO SETEMBRO DEZEMBRO
QUESTES FUNDIRIAS

1) Foram iniciadas aes de cunho 1) Foram identificados os terrenos 1) Foram avaliados 3 projetos para 1) A CDURP intensificou sua
estratgico para a realizao da pblicos (do Municpio, do Estado e da reforma de prdios existentes na rea interao com rgos pblicos para
OUC, tais como a negociao com Unio) que sero transferidos para a da OUC. Todos para uso residencial; transferncia de imveis do poder
a Unio, o Estado e o Municpio CDURP; pblico para a OUC. Isso garantiu a
acerca dos terrenos a serem 2) Foi publicado o Decreto n. 32.666 aprovao da Lei Federal n 12.348,
incorporados OUC, bem como as 2) O Comit Olmpico Internacional que determina a emisso de 6.436.722 que autorizou a venda direta de
2010 negociaes para o engajamento de (COI) acatou a proposta da Prefeitura CEPACs ao preo de R$ 400,00 cada, a imveis da Unio aos demais entes
investidores e proprietrios de de trazer parte das vilas e serem integralizados como capital na pblicos.Neste mesmo perodo a
terrenos de interesse para o Projeto; equipamentos das Olimpadas 2016 CDURP. Entretanto, ainda no houve Cmara de Vereadores aprovou a Lei
para a regio porturia (Projeto Porto comercializao de CEPACs em Complementar Municipal n
2) Foram avaliados 3 projetos para Olmpico); funo da tramitao da aprovao do 108/2010 e a Lei Municipal n
a construo de centros comerciais registro da OUC pela CVM e das 5.230/2010 Pacote Olmpico, que
na rea da OUC; 3) Foram realizados diversos encontros negociaes com FGTS; autorizam a utilizao de imveis
com proprietrios de imveis na regio municipais para a OUC.
3) No houve emisso de CEPACs com o objetivo de abrir negociaes 3) Foi emitido o Boletim de Subscrio
no perodo. para um aproveitamento de seus de Aes n. 4 que viabilizou a 2) Para agilizar as desapropriaes e
imveis em consonncia com o Projeto integralizao dos CEPACs e Terrenos a transferncia de imveis do poder
Porto Maravilha; ao capital Social da CDURP. O valor pblico para futuros
correspondente a essa integralizao empreendimentos imobilirios foi
4) Foram avaliados 5 projetos para a foi de R$ 3 bilhes de reais. O criado o Comit Gestor do Porto, do
construo na rea da OUC, sendo 3 Relatrio no informa quais foram qual participam CDURP, CEF,
residenciais e 2 comerciais; estes terrenos, nem onde se localizam; Secretaria Municipal de Habitao
(SMH), Procuradoria Geral do
5) No houve emisso de CEPACs no 4) No houve emisso de CEPACs Municpio (PGM) e Secretaria de
perodo. neste perodo. Patrimnio daUnio (SPU).

3) No houve emisso de CEPACs


no perodo.
QUESTES FUNDIRIAS

1) As relaes com rgos pblicos 1) O elo fundamental da modelagem 1) Foram avaliados 11 projetos para 1)Foram registrados avanos no
municipais, estaduais e federais financeira da construo na rea da OUC, sendo 8 de processo de aquisio de terrenos
foram intensas e envolveram OUC foi iniciado. A CDURP fez a uso comercial e 3 de uso residencial; para a OUC. Com o apoio do
assuntos como as transferncias de aquisio do primeiro imvel, Governo do Estado, foram fechados
imveis para a OUC e a conhecido como Ptio da Martima, 2) Mesmo aps o leilo, ainda no acordos para aquisio dos terrenos
coordenao de aes em com 23.809 m, pelo valor de R$ houve emisso de CEPACs neste do Gasmetro e da Cedae. Com a
desenvolvimento na regio 23.350.000.00 reais. Este ser perodo. regularizao da Praia Formosa, fica
2011 porturia; integralizado ao Fundo Imobilirio aberto o caminho para a concluso da
Regio Porturia; compra destes imveis, que viabiliza
2) Foram avaliados dois projetos a implantao do Porto Olmpico;
para construo na rea da OUC, 2) Ocorreu o leilo dos CEPACs.
sendo 1 de uso comercial e 1 Neste, o FII, que gerido pela CEF e 2) Foram avaliados os mesmos
residencial; tem como cotistas a CDURP e o FGTS, projetos do trimestre anterior (total de
arrematou o lote nico de 6.436.722 11 projetos, sendo 8 de uso comercial
3) No houve emisso de CEPACs CEPACs, ao custo unitrio de emisso e 3 de uso residencial). Observamos
neste perodo. (R$545,00), num valor total de R$ 3,5 que nada se modificou de um
bilhes de reais; trimestre para o outro;

3) Foram avaliados 3 projetos para 3) No houve emisso de CEPACs


construo na rea da OUC, todos neste perodo.
comerciais;

4) No houve emisso de CEPACs


neste perodo.

QUESTES FUNDIRIAS

1) Foram concludas as avaliaes 1) Foram integralizados ao FII Porto 1) Foram avaliados 60 projetos de 1)O FII Porto Maravilha, que tem
dos terrenos da Usina de Asfalto e Maravilha os terrenos conhecidos construo na rea da OUC, sendo 32 como cotista o FGTS, gerido pela
Cedae (na Av. Francisco Bicalho), como Praia Formosa, Usina do comerciais e 28 residenciais; Caixa, promoveu o primeiro leilo
Gasmetro e Praia Formosa. Com Asfalto e Ptio da Martima. Este secundrio de CEPACs da OUC do
isso, a aquisio destes terrenos aporte garante o repasse de R$ 1,037 2) No houve emisso de CEPACs neste Porto. Ao todo, 26 mil CEPACs
dever ser efetivada ao longo do bilho OUC; perodo. foram vendidos ao preo unitrio de
prximo trimestre; R$ 1.150. O leilo marcou a primeira
2)Foram avaliados 2 projetos para 2) Foram avaliados 2 projetos de operao na BM&FBovespa com
2012 construo na rea da OUC, 1 construo na rea da OUC, sendo 1 CEPACs;
comercial e 1 residencial; comercial e 1 residencial;
2) Foram avaliados 13 projetos de
2) No houve emisso de CEPACs 3)No houve emisso de CEPACs construo na rea da OUC, sendo 8
neste perodo. neste perodo. comerciais e 5 residenciais.
QUESTES FUNDIRIAS

1) O Municpio do Rio e a CDURP 1) Os terrenos do "Gasmetro" e da 1) O Programa Porto Maravilha Cultural


adquiriram os imveis da Cedae "Cedae foram incorporados ao FII lanou edital para valorizao do
(Avenida Pedro II, 67, So Porto Maravilha e o fundo patrimnio da rea por meio de um
Cristvo) e do Gasmetro disponibilizou R$ 1.752.408.196,00 projeto para apoiar aes de restauro de
(Avenida Pedro II, 68, So para a OUC, no trimestre imveis preservados na Regio Porturia.
Cristvo). Aps formalizao no
Registro de Imveis, sero 2) O Terreno do "Gasmetro" foi 2)Foi licenciado o projeto da CHL
integralizados ao patrimnio da incorporado em 6 de junho de 2013, LXVII Incorporao LTDA, com
CDURP. Caractersticas dos com potencial mximo de consumo consumo de 66,162 CEPACs.
terrenos: de 1.713.501 CEPACs. Esta Localizao: Avenida Baro de Tef, 34.
- Gasmetro, com 113.209,93 m, incorporao garantiu que o FII Porto
por R$ 226.300.000,00 Maravlha disponibilizasse R$
2013 - Cedae, com 18.400 m, por R$ 1.533.098.690,00 para a OUC.
36.761.977,59;
3)O terreno da "Cedae" foi -
2) No primeiro trimestre de 2013 incorporado em 12 de junho de 2013,
foram vinculados 68.631 CEPACs com potencial mximo de consumo
para rea Total Edificada de de 239.360. CEPACs. Esta
130.622,16m para o incorporao garantiu que o FII Porto
empreendimento Porto Olmpico da Maravilha disponibilizasse R$
Iota Empreendimentos Imobilirios; 219.309.506,00. para a OUC.

3) Foram avaliados 8 projetos para


construo na rea da OUC, 5
comerciais e 3 de uso misto
(residencial e comercial).
Fonte: elaborao das autoras a partir dos relatrios trimestrais da CDURP disponveis em
http://portomaravilha.com.br/web/esq/mnuTransparencia.asp
consegue encobrir sua real dinmica econmica sob a forma de obras de infraestrutura
urbanas na regio porturia. Os materiais institucionais da OUC revelam este claro vetor de
acumulao financeira, de valorizao e especulao imobiliria/fundiria, como pode ser
evidenciado no documento de estudo de viabilidade econmica da OUC, que visa no apenas
subsidiar o agente operador e regulador da OUC, no caso a CDURP, mas tambm e
fundamentalmente os investidores. Os contedos a seguir foram elaborados pelo referido
estudo enquanto impactos previstos das obras e projetos urbanos sobre o mercado financeiro e
imobilirio. Note-se especialmente a classificao dos empreendimentos (A e duplo A) e as
localizaes dos mesmos. Tal indicador segue a mesma lgica de classificao de ttulos
financeiros (FIX, 2007).
-O aumento de potencialidade incentivar a verticalizao no setor;
-Aumento do nmero de lanamentos residenciais e comerciais na regio
compreendida no seguinte permetro: Praa Mau, Av. Rodrigues Alves, Av.
Francisco Bicalho, Av. Presidentes Vargas e Av. Rio Branco;
-Os empreendimentos tero seus unitrios valorizados em funo da vista da
Baa da Guanabara;
-A requalificao do eixo da Av. Rodrigues Alves possibilitar o surgimento
de empreendimentos voltados para prestao de servios e comrcio
diversificado, alavancando o apelo turstico;
-Concentrao de empreendimentos comerciais Padro A e AA, ao longo
da Av. Rodrigues Alves e da Av. Rio Branco (proximidades da Praa Mau),
onde ocorrer incremento no valor de venda das unidades;
-Concentrao de empreendimentos comerciais Padro A, ao longo da Av.
Francisco Bicalho e Av. Presidente Vargas, onde ocorrer incremento no
valor de venda das unidades;
-Os empreendimentos residenciais ocuparo os bolses internos limitados
pelos corredores comerciais mencionados anteriormente;
-A reurbanizao da Praa Mau e da Av. Rodrigues Alves, com a criao de
novas vias de acesso, recuperao de espaos pblicos e a criao de
calades influenciaro de forma especial a valorizao dos imveis e
contribuir, de forma marcante, para a mudana de ocupao da regio; (...)
-A introduo no Per Mau do Museu do Amanh configurar um novo
espao de uso pblico na rea atualmente pouco utilizada, melhorando a
qualidade de vida e impulsionando a valorizao dos imveis situados no seu
entorno; (...)
-O aumento de potencialidade e os incentivos ao remembramento de lotes
incentivaro a j consolidada verticalizao no setor;
-A reurbanizao do Morro da Conceio e de outras reas degradadas
possibilitar constantes reflexos de valorizao imobiliria.
-A valorizao imobiliria permitir a incluso dos imveis tombados pelo
patrimnio histrico, na paisagem do local, possibilitando e incentivando a
feitura de retrofits (CDURP, Estudo de Viabilidade Econmica da OUC do
Porto do Rio, 2010, p.91-93)

Sobre a questo da classificao dos empreendimentos imobilirios identificada no estudo de


viabilidade econmica da OUC, oportuno o dilogo com Fix (2007) a partir de situaes
anlogas identificadas em seus estudos sobre a cidade de So Paulo.
9
As grandes empresas locatrias costumam contratar empresas
especializadas para auxili-las a escolher o imvel e recriar, aqui, o ambiente
de que dispem nos pases centrais. (...) Funcionando como agncia de
rating imobilirio, classificam os empreendimentos de modo semelhante aos
ttulos financeiros, e sistematizam e divulgam parmetros de avaliao. Os
prdios de mais alto padro so denominados A, duplo A ou triple AAA; os
piores entram em categorias B ou C. Esse tipo de avaliao acaba por gerar
outras exigncias em relao caractersticas dos novos empreendimentos.
No por acaso, as mesmas empresas que cuidam das instalaes de seus
clientes no mundo inteiro, auxiliando na escolha do imvel e na sua gesto,
prestam tambm servios de consultoria aos incorporadores, no
desenvolvimento de novos projetos, e aos investidores, na escolha dos seus
ativos. Assim, a especificidade do seu trabalho criar as condies do
aumento da mobilidade do capital no espao (entre cidades e pases) e no
tempo (aquisio e desmobilizao de ativos). Em outros termos, criam as
condies para homogeneizao produzida pela expanso do capital na atual
lgica de acumulao. (FIX, 2007, p.154)

Como se fosse um buraco negro atraindo tudo ao seu redor, o critrio de


valorizao financeira extrai a sua potncia da submisso dos elementos formadores do
prprio espao: a natureza (a paisagem da baia de Guanabara), a cultura, o ambiente
construdo atravs da instalao das infraestruturas urbanas. Outro elemento que se apreende
do contedo do estudo acima uma diviso territorial do trabalho que se materializa em
empreendimentos estruturadores de diversas cadeias de negcios, com predominncia da
cadeia do turismo e do entretenimento e do setor imobilirio. O espao urbano da regio
porturia , assim, fatiado de acordo com os tipos de usos e ocupaes demandados por essa
diviso territorial do trabalho.
Em sua obra O Mito da Sociedade Global, Ferreira (2007) dialoga com as
contribuies da teoria que analisa criticamente a transformao da cidade capitalista em uma
mquina de crescimento urbano (p.150). O que particularmente interessante observar das
anlises de Ferreira o papel estratgico do Estado nesse processo. O conjunto dos elementos
analisados pelo autor tambm encontrado na OUC do Porto do Rio e permite uma
compreenso terica desmistificadora dos processos de desenvolvimento do Rio de Janeiro e
as consequncias para a estruturao do espao urbano da regio Porturia e da prpria
cidade.

CONCLUSO

Frente aos contedos analisados conclumos que o uso do instrumento da Operao


Urbana Consorciada da regio porturia no assegura os elementos necessrios para garantia
da funo social da propriedade preconizada pelo Estatuto das Cidades, assim como no
estabelece efetivamente a construo de espaos pblicos de debate e participao da
sociedade civil. Exemplo da ausncia de instncias participativas deliberativas na gesto da
OUC do Porto pode ser observado na estrutura do Conselho da CDURP.
Da mesma forma, a partir das anlises realizadas, conclumos que a Operao Urbana
Consorciada do Porto do Rio de Janeiro se vale de uma suposta funo social redistributiva
da renda da terra quando, na verdade, subordina a produo do espao lgica do mercado,
favorece a valorizao do solo e a especulao imobiliria. A valorizao imobiliria
produzida pela implementao da OUC do Porto no deve ser compreendida como um
processo inerente terra da rea porturia, nem como um processo virtuoso de
empreendedores imobilirios, gestores pblicos, administradores privados de fundos de
investimento, mas como parte do excedente global produzido pela explorao da classe
trabalhadora e pela expropriao da terra pblica. Contudo, no capitalismo, tal valorizao
aparece separada do processo que a produziu, aparece disjunta dos outros elementos da
sociedade que lhe do sustentao (trabalho e propriedade).
No atual momento histrico o processo de acumulao do capital necessita criar
ambientes em que os fluxos de pessoas, mercadorias, bens, servios e de dinheiro possam
mover-se no espao, mesmo que para isso seja necessrio destruir aquilo que no pode ser
movido da terra. (HARVEY, 2011). Portanto, ao promover grandes obras de infraestrutura e
investir na recuperao e construo de equipamentos culturais, a OUC do Porto modifica no
s a forma do espao, mas tambm o seu contedo. Ao abrir vias, construir tneis, instalar
novas modalidades de transporte e modernizar a rede de telecomunicaes esta OUC rompe
barreiras fsicas que, por ventura, dificultam os fluxos de capital mvel. Ao faz-lo, cria
condies para que o capital fixo incorporado a terra se valorize e altere a funo daquele
espao. Se antes o espao correspondia s exigncias do capital fixo incorporado a terra, com
a sua valorizao ser necessrio refuncionaliz-lo. Exatamente no bojo dessa
refuncionalizao do espao que os grandes empreendimento imobilirios da regio
porturia esto sendo criados.
Estes empreendimentos traduzem uma estratgia do capital para se apropriar dos
privilgios vinculados a localizao, isto , so esses fixos espaciais imveis, construdos em
lugares estratgicos do territrio, que se beneficiam do capital incorporado terra pelas obras
da OUC sem que isso lhes custe nada. Deste modo, a renda fundiria extrada ao final do
empreendimento se realizar custa do fundo pblico - o FGTS - para financiar todas as
obras urbanas que dotam o espao de valor, um valor que permanece articulado ao processo
histrico de explorao/expropriao da fora de trabalho.

BIBLIOGRAFIA
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FIX, Mariana. Parceiros da excluso: duas histrias da construo de uma nova cidade.
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Fontes publicadas na internet


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novembro de 2009. Disponvel em
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Porto Maravilha: custos pblicos e benefcios privados? Disponvel em:
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Prefeito assina com Governo Federal acordo que garante R$7,6 bilhes para obras do Porto
Maravilha. Disponvel em http://www.rio.rj.gov.br/web/guest/exibeconteudo?article-
id=1411062. Acesso em 15 de janeiro de 2011
Prefeitura assina acordo que libera R$ 3,5 bilhes para segunda fase das obras do Porto
Maravilha. Disponvel em http://www.rio.rj.gov.br/web/guest/exibeconteudo?article-id=957518.
Acesso em 16 de julho de 2010.

NOTAS
i
1)Protocolo de cooperao federativa entre governo federal, governo estadual e Prefeitura do Rio para
acompanhar a execuo do projeto e definir modelo de gesto conjunta; 2) Protocolo de lanamento dos editais
de licitao das obras de reurbanizao da Praa Mau, das principais vias do entorno (seguindo at o armazm 6
na Avenida Rodrigues Alves e Rua Sacadura Cabral, do Morro da Conceio e do Per Mau, com a criao de
um novo espao pblico; 3) Decreto municipal que cria a Comisso Especial de Licitao da garagem
subterrnea na Praa Mau; 4) Memorando de incio das obras do novo acesso ao Porto do Rio, a partir da
Avenida Brasil; 5)Decreto municipal de desapropriao do edifcio Dom Joo VI para a criao da Pinacoteca do
Rio; 6) Termo de cooperao entre a Prefeitura do Rio, o Ministrio das Cidades e a Caixa Econmica Federal
para a implementao do projeto Novas Alternativas recuperao de imveis antigos subutilizados nesta rea da
cidade; 7)Termo de concesso de uso do Per Mau pelo municpio entre a Prefeitura do Rio, a Secretaria
Especial de Portos da Presidncia da Repblica e a Companhia Docas; 8)Entrega da carta consulta do Prodetur
pelo governador Srgio Cabral e o prefeito Eduardo Paes ao ministro do Turismo, Luiz Barretto, para a incluso
do projeto Porto Maravilha no Programa Nacional de Desenvolvimento do Turismo, que utiliza verbas do
governo federal e do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID); 9) Convnio entre a Prefeitura do Rio e
a Fundao Roberto Marinho para a implantao da Pinacoteca do Rio e termo de cooperao para a implantao
do Museu do Amanh; e 11) Entrega presidncia da Cmara Municipal de projeto de lei que institui a operao
urbana consorciada na Zona Porturia, atravs de um conjunto de leis que estabelece as regras de ocupao de
solo e padres urbansticos na regio a longo prazo, permitindo a emisso de Certificados de Potencial Adicional
de Construo (CEPACs).
ii
Esta Comisso foi formada no dia 05/03/09 e instalada no dia 10/03/09. Era formada pelos seguintes
Vereadores: Exma. Sra. Vereadora Aspsia Camargo, Presidente; Exmo. Sr. Vereador Roberto Monteiro,
Relator; Exmo. Sr. Vereador Chiquinho Brazo; Exmo. Sr. Vereador Dr. Carlos Eduardo; Exmo. Sr. Vereador
Renato Moura; Exma. Sra. Vereadora Lucinha; Exmo. Sr. Vereador Jorge Braz; Exmo. Sr. Vereador Jorge
Pereira e Exma. Sra. Vereadora Rosa Fernandes. Destacamos que, embora o Vereador Eliomar Coelho tenha se
candidatado para compor esta Comisso, foi o nico a no ser selecionado entre os candidato. A justificativa
dada para fato pela Presidente foi que a Comisso j possua nmero mximo de membros permitidos (nove).
No estava em questo nesta ocasio o quanto cada um destes membros entendiam de poltica urbana nem
mesmo o quanto o Vereador excludo poderia contribuir nesta temtica.
iii
Destacamos que parte destas emendas foram produzidas pelo Frum Popular de Acompanhamento do Plano
Diretor. Criado em abril de 1997 com o propsito de acompanhar a discusso sobre a regulamentao dos
principais instrumentos do Plano Diretor de 1992 no Legislativo, este importante ator poltico questionava a
ausncia de espaos pblicos para a participao da sociedade civil na gesto urbana local e se posicionava
claramente contra a concepo estratgica de cidade que desde ento se consolidava no Rio de Janeiro. Para
maiores informaes sobre este Frum ver: (BENJAMIN, 2003).
iv
Documento elaborado pela CDURP em 13/05/2011 para atender as exigncias da Comisso de Valores
Imobilirios (instituio responsvel pela regulamentao de ativos imobilirios no mercado, regida pela
instruo 401 de 29/12/2003) para emisso dos CEPACS. Disponvel em:
http://www.portomaravilha.com.br/conteudo/canalInvestidor/prospecto.pdf. Acesso em: 27/07/11.
v
Indica-se a leitura da obra organizada por Andreatta (2010), apoiado pelo Instituto Pereira Passos da
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, para aprofundamento das experincias internacionais inspiradoras do
projeto Porto Maravilha.
vi
A AP1 composta por seis regies administrativas, dentre essas a regio administrativa Porturia formada
pelos bairros da Sade, Gamboa, Santo Cristo e Caju.
vii
Em 23 de dezembro de 2009 foi institudo o Programa Municipal de Parcerias Pblico-PrivadasPROPAR-
RIO atravs da Lei Complementar n 105, conforme analisado no primeiro segmento do texto. No casualmente
essa Lei foi aprovada na sequncia Lei Complementar n 101 que aprovou a OUC do Porto do Rio. De acordo
com o art. 3. da referida Lei n 105, Parceria Pblico-Privada o contrato administrativo de concesso na
modalidade patrocinada ou administrativa. 1. Concesso patrocinada a concesso de servios pblicos ou de
obras pblicas de que trata a Lei Federal n. 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, quando envolver, adicionalmente
tarifa cobrada dos usurios, contraprestao pecuniria do parceiro pblico ao parceiro privado. 2.
Concesso administrativa o contrato de prestao de servios de que a Administrao Pblica seja a usuria
direta ou indireta, ainda que envolva execuo de obra ou fornecimento e instalao de bens. A Parceria Pblico
Privada da OUC do Porto do Rio a da modalidade concesso administrativa. Para uma anlise crtica sobre
outras experincias de articulao entre operao urbana consorciada e parceria pblico privada, indica-se a
leitura de Fix (2001 e 2007)
viii
A situao fundiria dos terrenos disponveis na rea plana da OUC do Porto se divide da seguinte forma: 6%
do estado do Rio de Janeiro, 6% do municpio do Rio de Janeiro e 63% da Unio, e 25% privado. Ou seja, 85%
dos terrenos disponveis, edificados ou no, na referida rea plana da OUC so terrenos pblicos. Cabe destacar
que desse universo, 60% so terrenos localizados em setores demarcados para a comercializao de CEPACS.