6.12. Obligaciones ambulatorias o propter rem Guillermo .

Borda69 se refiere
a las obligaciones ambulatorias o propter rem, a las que atribuye una
naturaleza especial, cuya estrecha vinculacin a un derecho real les da una
fisonoma propia. Sus caractersticas esenciales, seala Borda, son las
siguientes: (a) Tanto el acreedor como el deudor son titulares de un derecho
real, sea sobre ta misma cosa, sea sobre dos cosas vecinas. Por eso ha podido
decir Aberkane que la obligacin propter rem une a los titulares de dos
derechos rivales; se resuelve este conflicto instituyendo entre los derechos una
coexistencia pacfica y un modus vivendi aceptable. (b) Puesto que la
obligacin propter rem est siempre vinculada a un derecho real, se transmite
junto con ese derecho. El enajenante queda liberado de la obligacin que pasa
al adquirente. Por eso son llamadas obligaciones ambulatorias. Otra
consecuencia de este carcter es que el deudor puede liberarse de su
obligacin haciendo abandono de la cosa. (c) La obligacin propter rem es
propiamente una obligacin y no un derecho real, porque el sujeto pasivo debe
dar, hacer o no hacer, y porque responde de su cumplimiento con todo su
patrimonio. Se ha discutido si la obligacin que pesa sobre el poseedor de una
casa hipotecada es propter rem. Para la teora clsica, ste era precisamente el
ejemplo tpico: la obligacin de responder pesa sobre el tercero poseedor,
cualquiera que sea; se transmite junto con el dominio; est limitada al valor de
la cosa. A lo que se ha replicado que la nica BORDA, Guillermo A. Tratado de
Dcrcclio Cirv', Obligaciones. Buenos Aires: Editorial Perrot, 1986, 3." edicin
actualizada, tomo I, pp. 16 y ss. 132 FEUPE OSTERLINC PARODI / MARIO
CASTILLO FREYRE TEORA GENERAL DE LASOBLIGACIONES 133 obligacin del
tercero poseedor es la de guardar una actitud pasiva; cumple con lo que la ley
pide de l, limitndose a dejar hacer; no est obligado con el resto de su
patrimonio. En suma, la ley no lo obliga a pagar, sino a dejar que el acreedor se
cobre haciendo ejecucin de su bien; y aunque no haga manifestacin positiva
de abandono, el acreedor no puede dirigirse contra sus otros bienes.
Llambas,70 continuando con el tema, expresa que las obligaciones propter
rem constituyen una hiptesis muy interesante de indeterminacin relativa del
sujeto, activo o pasivo. Ellas tambin son llamadas obligaciones ambulatorias.
Sostiene Llambas que en rigor no hay indeterminacin del sujeto, sino
ausencia de su individualizacin, porque ello depender del momento de la
vida y de la obligacin en que se la haga valer. Citando a Alsina Atienza, dice
que el crdito de deuda nace, subsiste o se extingue, junto con la relacin de
seoro mencionada; si el acreedor o deudor propter rem dejan de estar en
dicha relacin con la cosa, sea porqu la abandonan, o porque la enajenan, o
porque otro venga a entrar en ella originariamente, o porque la cosa
desaparezca hacindose imposible la relacin de seoro respectiva, el
acreedor o deudor quedan desligados, por lo menos para lo sucesivo, de la
obligacin propter revi, y sta se desplaza hacia el nuevo dueo o poseedor;
por lo que se habla a menudo de que la obligacin es ambulatoria. En nuestra
opinin, las obligaciones propter rem tienen todas las caractersticas de una
obligacin civil, aun cuando se encuentran vinculadas a los Derechos Reales.
En esta clase de obligaciones el deudor nace, necesariamente, como
determinado, pero es posible que finalmente, al cumplirse la obligacin, ella
sea exigida a una tercera persona, inicialmente indeterminable que, en ese
momento, tendra que responder por la deuda originaria. Vamos a referirnos al
caso clsico de la hipoteca. Una persona grava un bien de su propiedad con
hipoteca, en garanta de una obligacin que est contrayendo con su acreedor,
quien por tanto tiene la condicin jurdica de acreedor hipotecario. Luego,
antes del vencimiento 'de la obligacin, el deudor transfiere el bien a un
tercero. Al tiempo de vencimiento de la obligacin, si no se acude con la
prestacin al acreedor, ste tendr el derecho de exigir la acreencia y, en caso
que no sea satisfecha, de hacer efectivo el crdito hipotecario realizando el
inmueble. En esta clase de obligaciones existira un deudor inicial, identificado,
cuya prestacin estara garantizada con hipoteca; pero no se tendra la certeza
de que fuera a esa misma persona a quien, al vencerse la obligacin, se
le.exigiera el pago. El bien gravado con hipoteca se puede ir transfiriendo, de
persona a persona, y finalmente la obligacin ser exigible, a su vencimiento, a
quien ostente la calidad de dueo, pero limitndose la cobranza de la acreencia
al valor de realizacin del inmueble en remate pblico, en la medida en que no
se cumpla con la obligacin. Por eso las obligaciones propter rem son
denominadas tambin obligaciones ambulatorias.

FELIPE OSTERLINC PARODI / MARIO CASTILLO FREYRE, TEORIA GENERAL DE

LAS OBLIGACIONES , PALESTRA EDITORES S.A.C Pg 131, 132 y 133