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1.

DERECHO DE PROPIEDAD
L
Concepto de propiedad privada: El CC no tiene un mites y limitaciones del poder del goce (550 CC):
Existen numerosos supuestos en los que las facultades
concepto o definicin expresa de este trmino:
de goce y disfrute de las cosas se ven afectadas por ra-
A pesar de ello, propiedad privada es admitida zones de utilidad pblica o utilidad privada:
como institucin (33 CE). Por servidumbres de utilidad pblica o comunal.
Servidumbre natural de aguas (552 CC): los dueos del
Art. 348 CC: establece que la propiedad es el de- predio no pueden hacer obras que impidan la circulacin
recho de gozar y disponer de una cosa, sin ms de aguas.
Servidumbre temporal por obras o derecho temporal
limitaciones que las establecidas en las leyes. de paso (569 CC).
Por tanto, la propiedad privada implica poder de ex- Preceptos relativos a luces y vistas (581-583 CC).
Recogida de aguas pluviales en el propio fundo (586 CC).
clusin: capacidad para excluir a cualquier persona Prohibicin de inmisiones y obligacin de guardar las
del uso y utilizacin de cuanto le pertenece. distancias debidas (590 CC).
Distancias preestablecidas entre plantaciones: no se
Contenido esencial: No se puede determinar ni con- puede plantar rboles cerca de una finca ajena: 2 m si son
cretar constitucioanlemente hablando. La Ley del sue- rboles altos o 50 cm si son arbustos.
lo comprende las facultades de uso, disfrute y explota- Los propietarios responden civilmente por humos excesivos o
cin conforme al estado y leyes. nocivos, por emanaciones de cloacas o depsito de materia-

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oder de exclusin: el propietario cuenta con las ga- les infectantes construidos sin las precauciones adecuadas.
rantas suficientes para excluir el uso y disfrute de Por vulnerar derechos de otras personas (escuchar m-
una cosa a cualquier persona, salvo en caso de ex- sica a las 3 de la maana y despertando a otros vecinos).
propiacin forzosa. Relaciones de vecindad (creado desde Roma y Edad
Facultad de cerrar o cercar heredades: el derecho de Media - Teora de los Actos de Emulacin): debe prohibir-
exclusin tambin posibilita delimitar sus heredades o se cualquier actuacin del propietario que sin generarles
fincas por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muer- provecho, tenga como fin principal molestar o perturbar
tos, o cualquier otro modo (388 CC). Anteriormente era al vecino. Es un derecho recproco.

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contraria esta norma para favorecer el pastoreo. Ade-
ms, gracias a la delimitacin se evita litigios. edianera (571-79 CC): Se refiere a la utilizacin en comn
entre propietarios de predios vecinos de paredes, cercas o
Referencia al IUS USUS INOCUI: en fincas sin vallar pri-
vallados. No debe ser catalogada como servidumbre (No
ma el uso del predio ajeno e inocuo, es decir, sin que su- hay predio dominante y ni predio sirviente), pues beneficia a ambos.
fra dao alguno. Ciertas conductas son penales: hurto, Tampoco es copropiedad.
usurpacin o robo.

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acultad de disposicin: Se refiere a la capacidad de dis-
acultad de goce (348 CC): el propietario tiene dere- poner la cosa por el propietario:
cho a gozar y disponer de una cosa, sin ms limita- Realizar actos dispositivos, es decir, realizar actos jurdicos,
ciones que las establecidas en las leyes. que culminen o no en la prdida de la propiedad, por transmi-
Concepto tradicional de goce: propietario es el nico sin, renuncia o abandono (esta ltima pasa a ser nullius y con-
facultado para usar, utilizar, modificar o incluso consu- cede derecho de ser ocupada por otro).
mir esa cosa. La disposicin como facultad integrada del derecho subje-
Ahora se extiende a la facultad de disfrute, expandin- tivo: se manifiesta como un valor de cambio en una economa
de mercado, permitiendo al propietario intercambiar sus bie-
dose a los frutos de esa cosa (puede transmitirlos...):
nes o alguna de sus facultades sobre ellos por dinero. Concede
1. Accesin discreta (354 CC): le corresponden al propieta- al propietario el libre albedrio.
rio tanto los frutos naturales, industriales como civiles.

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2. Percepcin de los frutos (451 CC): es posible a prohibicin de disponer: existen supuestos muy diversos
cuando han sido objeto de separacin de la cosa y de naturaleza distinta en los que se constrie esta facultad:
principal que los ha producido: Por disposiciones legales:
Naturales e industriales: la independencia de Disponer de bienes de herencia transcurridos 5 aos del fa-
los frutos se produce desde que se separan. llecimiento del causante.
Frutos civiles: se considerarn producidos Legislacin patrimonio histrico.
por das, esta regla no es imperativa y se pue- Derecho de uso y habitacin que no se pueden arrendar ni
de sustituir por otra fraccin temporal me- traspasar a otro.
diante acuerdo. Personas con discapacidad
3. La transmisin ius fruendi: El poseedor de buena Prohibiciones voluntarias: El derecho vigente no es
fe hace suyos los frutos percibidos (p. e. Una perso- muy partidario de las denominadas prohibiciones volun-
na tiene una explotacin agrcola en usufructo, la tarias, ya sean a ttulo gratuito u oneroso.
finca pertenece al nudo propietario, pero los frutos Gratuito: limites de carcter testamentario (respetar leg-
obtenidos pertenecen al usufructuario). tima, sustituciones fideicomisarias, etc.).
Extensin de dominio en sentido vertical (350 CC): el Oneroso: est prohibida su inscripcin en el Registro de
la Propiedad, por lo que no pueden surtir efectos frente
propietario de un terreno es dueo de su superficie y de
a terceros, estando su eficacia limitada entre las partes.
lo que est debajo, y puede hacer obras, plantaciones
y las excavaciones que le convenga, salvando las servi- Prohibiciones judiciales y administrativas: Existen en
dumbres y con sujecin a lo dispuesto en las leyes sobre Ley Hipotecaria una serie de prohibiciones legales que
Minas y Aguas y en los reglamentos de polica. Tambin requieren de un proceso o juicio para obtenerlas: juicios
limitado a otros supuestos verticales como las que pue- ab intestato, casos de rebelda del demandado y procedi-
dan afectar a obras de metro (p. e. caso de Madrid). miento concursales en general.

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1.2 PROPIEDAD RSTICA vs URBANA
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ropiedad Rstica: El CC es acusadamente agrario por terrenos se encuentran presentes valores protegidos le-
razones histricas: gislativamente (ambientales / histricos / arqueolgicos /
II Repblica Espaola: se incluyera en la Constitu- paisajsticos), su utilizacin quedar siempre sometida a
cin de 1931 una norma programtica de proteccin la preservacin de dichos valores.
al mundo agrcola (estableciendo el patrimonio fami-

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liar inembargable, la exencin de impuestos, el crdito ropiedad Urbana: Este tipo de propiedad ha tenido
agrcola, la indemnizacin por prdida de cosecha...) . ms atencin en la segunda mitad del siglo XX, en par-
Rgimen franquista no desarroll este cuerpo, pero lo te gracias a:
mantuvo. Refundidas en 1973 con Ley de Reforma y 1. Procesos de planificacin econmica y urbanstica.
desarrollo agrario (LDRA). 2. CE consagra ordenacin del territorio como poltica
Con UCD se publicaron 2 leyes fundamentales: pblica independiente de urbanismo (art. 148.1.3).
1. Ley de fincas manifiestamente mejorables 3. Implantacin del Estado Autonmico.
(1979): independientemente de que sean pblicas
o privadas se obliga a que: -LEY del SUELO (2008):
La tierra sea explotada con criterio tcnicos y eco- Carece de tecnicismos para facilitar su comprensin.
nmicos. No es una ley urbanstica, sino referida al rgimen del
Que se realicen en las fincas las transformaciones suelo y a la igualdad de su disfrute.
y mejoras adecuadas para conseguir la adecuada Se incluye derechos y deberes de orden socio-eco-
explotacin.
nmico y medioambiental de todas las personas, con
Condiciones adecuadas y dignas en el trabajo
agrario. independencia de su actividad o patrimonio..
Posibilidad de expropiacin de uso y arrenda- Afecta al derecho de la propiedad y a la libertad de
miento forzoso a tierras no cultivadas por parte del empresa.
INSTITUTO NACIONAL DE REFORMA Y DESARROLLO Es una combinacin de facultades y deberes.
AGRARIO (IRYDA). Tiene una modificacin en 2013 para:
2. Estatuto de explotacin familiar agraria y de los 1. Exigir que el destino del suelo sea compatible con
agricultores jvenes (Ley 49/1981): deroga y mo- la ordenacin territorial y urbanstica.
difica parcialmente LRDA. 2. Recalcar que se deben realizar los trabajo y obras
-LEY del SUELO (art. 8.2): necesarios para adaptar y actualizar progresiva-
Las facultades del derecho de propiedad incluyen las mente las edificaciones
de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de confor- 3. Definir y perfilar el carcter de las obras adi-
midad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro cionales incluidas
de los lmites que dispongan las leyes (...). Si en estos

2. LAS LLAMADAS PROPIEDADES ESPECIALES


Concepto: Por influencia de la UE se crean las siguientes gital. Y dar acceso.
leyes especiales: Propiedad de aguas / Minas / Intelectual Las publicaciones sin soporte jurdico tangible o en l-
/ Industrial. nea regulan esta obligacin y la gestin de publicaciones
en lnea en el RD 635/2015.

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ropiedad Intelectual: Son los derechos legalmente

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reconocidas a ciertas personas (autores, traductores, ontenido de la propiedad Intelectual: Existen 2 as-
refundidores, editores) sobre una produccin inte- pectos en el derecho de autor o propiedad intelectual:
lectual (obras cientficas, literarias o artsticas) que pueden 1. Derecho al aprovechamiento o rendimiento de la obra.
darse a la luz por cualquier medio conocido o que se inven- 2. Otras facultades inherentes a su propia personalidad y
te en el futuro. ser moral.
Regulada 10 aos antes (1879) de que se publicara el CC. -Criterios:
Reformada en sucesivos aos: 1987, 1996, 1998, 2003 (Re- Aspectos patrimoniales: El autor disfruta de la obra y tiene de-
glamento del Registro General de la Propiedad Intelectual), recho de disposicin sobre la misma, independientemente quien
2006 y 2007 (Bibliotecas), 2011 (Economa sostenible), 2014 la haya publicado y divulgado. Estos derechos son renunciantes
(Compensacin equitativa por copia privada y el lmite legal en vida y a mortis causa. Y sus frutos pueden ser embargados.
de esta). Aspectos Morales: La obra NO puede ser alterada, divulgada o mo-
En la actualidad se tiene muy en cuenta las citas o re- dificada sin consentimiento del autor, pues se considera una mani-
seas con fines educativos o de investigacin para festacin de su propia personalidad y tiene carcter irrenunciable:
aumentar la proteccin de autores en entorno digital. Derecho a reconocimiento de la paternidad de la obra.
Derecho a divulgarla mediante seudnimo.

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egistro propiedad Intelectual: tiene por objeto la ins- No puede ser alterada ni divulgada sin su consentimiento.
cripcin o anotacin de derechos de propiedad intelec- Puede retirar la obra del mercado (derecho de arrepentimiento) si
tual y de los actos y contratos relativos a los mismos. indemniza a los perjudicados.
Modificar la obra.
Es slo 1 organismo en todo el territorio espaol (Registro
Temporalidad: se ha limitado el derecho de autor a un periodo
Central) con varias sedes territoriales u oficinas delegadas.
determinado que oscila de una legislacin a otra, a partir del falle-
Es una institucin jurdica
cimiento del autor. Una vez agotado el plazo (70 aos), la obra
Permite a la Administracin recoger ejemplares de las publica-
puede ser publicada o divulgada por el estado , instituciones
ciones de todo tipo en cualquier clase de soporte.
o particulares.
Fin: preservar el patrimonio bibliogrfico, sonoro, visual y di-
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3. LA COPROPIEDAD Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto de Comunidad y propiedad: Por rbitros o amigables componedores: En estos casos tos comunes son copropiedades (en la actualidad hay plazas de
debern formar partes proporcionales, evitando los suple- garage indepnedientes).
Hay comunidad o cotitularidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece a varias personas. A fal-
mentos en metlico. El nombramiento de los rbitros ha de Derechos sobre partes privativas:
ta de contratos o de disposiciones especiales, se regir la comunidad por las disposiciones de este ttulo (392 CC). ser realizado de comn acuerdo entre ellos. Podr realizar obras y modificaciones siempre que no me-
Puede hacerse una mediacin civil o mercantil (Ley 5/2012), pero noscabe a otros apartamentos ni elementos comunes (previa-
COMUNIDAD ROMANA COMUNIDAD GERMNICA se debe formalizar con escritura pblica o disposicin judicial. mente debe informar al presidente).
Cada copropietario tiene una cuota de participacin que, Inexistencia de cuotas, imposible ejercitar la divisin por parte Exactamente igual con la conciliacin. Puede dividir materialmente su parte privativa si la estructu-
en general, rige tanto para la contribucin de gastos como de los comuneros. Por disposicin judicial: ante falta de acuerdo unnime de ra arquitectnica lo permite (habilitar entradas), lo cual gene-
para la formacin de acuerdos. los copropietarios. ra la modificacin de la cuota de participacin.
Tambin agregar 2 pisos en 1. Ambas requiere autorizacin admi-
Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar Imposibilidad de ejercitar la divisin por parte de los comu-
nistrativa y consentimiento de las 3/5 de propietarios del bloque.
acuerdos (pueden incluso provocar su extincin). neros. -Efectos de la divisin entre los comuneros: Puede disponer libremente de su derecho de propiedad.
La copropiedad se concibe como tendencialmente transi- Tendencialmente permanente y estable para las funciones del Se convierte la cuota indivisa en la correspondiente pro- Derechos sobre partes comunes:
toria. grupo familiar. piedad singular de cada uno de los comuneros. Derecho a utilizar, conforme a su naturaleza, todos los ele-
Cada propietario puede realizar, con respecto a su cuota, los El copropietario, debido a la inexistencia de cuotas, no puede Se hace con efecto retroactivo (450 CC). mentos del edificio. SIN ENAJENAR y MENOSCABAR.
actos de enajenacin que estime oportunos (no necesita enajenar su posicin en la copropiedad a terceros. Los copropietarios deben responder recprocamente por Obligaciones del propietario:
consentimiento del resto). eviccin y saneamiento de los bienes adjudicados. Contribuir su cuota de participacin y gastos generales.
No existe vnculos, ms all que la titularidad compartida, Existencia de un vnculo personal entre los copropietarios, la co- -Efectos de la divisin respecto a terceros: Pagar la comunidad.
entre los copropietarios. titularidad est subordinada a este vnculo (normalmente familiar). Los acreedores o cesionarios podrn concurrir a la divisin Observar la diligencia debida en el uso del inmueble.

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y oponerse a que se verifique sin su consentimiento (403 CC). Consentir que se realicen reparaciones exigidas por el con-
opropiedad por cuotas: Para poder analizar el derecho najenacin de la cuota privada: Pese a la situacin de co- junto del inmueble.
No podrn impugnar la divisin consumada, salvo si exis-
sobre la propiedad de varias personas, hay que asignar propiedad, cualquiera de los partcipes puede llevar a cabo Indemnizar a los copropietarios daados.
tiese fraude.
partes a cada uno de ellas. la enajenacin, venta o cesin de su propia cuota, cuando El edificio debe estar inscrito en el registro salvo si por su anti-
La divisin de la cosa comn no perjudicar a tercero,
Los beneficios y cargas sern proporcionales a sus respecti- lo estime oportuno y sin consentimiento del resto. gedad no lo requiere (folio real de la finca / si son edificios de pisos,
el cual conservar los derechos de hipoteca, servidumbre u
vas cuotas (393 CC). El resto de copropietarios tendrn derecho a usar el retrac- un folio por cada uno de ellos).
otros derechos reales (405 CC).
Presuncin de igualdad hasta que no se demuestre lo to de comuneros o adquirir la cosa.

C
Tras la divisin el arrendamiento se mantiene.
contrario (regla de carcter dispositivo y supletorio en

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uota de participacin: determinar la participacin en

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defecto de pruebas). ivisin de la cosa comn: Ningn copropietario est las cargas y beneficios de cada propietario.
a propiedad horizontal: Es el derecho de propiedad que
obligado a permanecer en la copropiedad. Puede solici-

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Se tiene en cuenta a la hora de acuerdos y pactos comunes.
recae sobre las casas construidas por pisos.
acultades y deberes de los codueos de la cosa co- tar su divisin (400 CC). La cuota queda fijada en el ttulo constitutivo de la propiedad.
NO es copropiedad ni propiedad privada.
mn: todos los propietarios podrn usar y disfrutar la El art. 1502 CC permite que todo coheredero pueda solicitar Sern tendencialmente inmodificables (no pueden afectarse
Tiene elementos comunes para todos los propietarios (as-
cosa siempre y cuando: en cualquier tiempo la participacin de la herencia. por mejoras o menoscabos).
censor, escaleras...).
1. No conlleve perjuicio para el inters de la comunidad. Puede hacerse en cualquier momento. Su alteracin solo podr variarse por acuerdo unnime (ex-
Tiene elementos privados pertenecen a cada propietario.
2. No se impida la utilizacin conjunta a los otros coparti- No est limitado excepto en casos de pacto de indivisin o la cepto para eliminar barreras arquitectnicas).
Se rige por disposiciones legales especiales (396 CC).
cipes (p. e. Una piscina comunitaria). cosa sea objetivamente indivisible (inservible o pierda valor). La Para fijar la cuota se tomar como base la superficie til de
Debe permitir que se manifieste la voluntad de los intere-
3. En caso de que no sea posible su uso conjunto (Ejemplo STS 10/05/2013 afirma que si puede hacerse en indivisibles. cada piso y se relaciona con la totalidad del inmueble (criterios
sados (Estatutos). Requiere unanimidad para alterarlos y su
bicicleta), deben ponerse de acuerdo. El pacto de indivisin tiene caducidad para disolverse y se objetivos e imperativos).
aprobacin es por mayora simple.
4. Su mantenimiento puede hacerse a base de cuotas y establece un plazo mximo de 10 aos para poder dividir- Cabe la impugnacin de la cuota injusta (no prescribe ni caduca).
-LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
juntas para recaudar esas cuotas (Ejemplo: en la Ley de la, aunque se hubiera sealado indefinido (400 CC), aunque

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1960: 1 ley de propiedad horizontal.
Montes -Ley 21/2015- existen montes socios y para evitar puede prorrogarse el pacto. 2/1988: Ley sobre funcionamiento de la junta de propietarios y obli- gimen bsico: La comunidad de propietarios es una colec-
su abandono hay cuota de mantenimiento). Ser propor- El testador puede imponer la indivisin de la herencia hasta que gaciones de los propietarios. tividad organizada que carece de personalidad jurdica.
cional respecto a su cuota (gastos de conservacin, admi- se d el hecho futuro pero cierto de la muerte de la esposa (debe 3/1990: Ley en relacin a la adopcin de acuerdos que tengan por finali- Puede comparecer en juicio (demandante / demandado).
nistracin y reparacin, impuestos, tributos, etc.). transcurrir un plazo superior a los 10 aos) (STC 21 dic 2000). dad facilitar el acceso y la movilidad de los minusvlidos en su vivienda. La junta de gobierno es un rgano colegiado y de carc-
Conservacin y defensa: cualquier copropietario est legiti- En cosas indivisibles siempre puede llevarse a cabo una opera- 8/1999: Ley de reforma de la Propiedad Horizontal (modifica ciertos ter asambleario:
mado procesalmente (activa o pasivamente) para salir en de- cin de que 1 de ellos se la quede e indemnice el valor co- rganos de la comunidad de propietarios, regula el rgimen de con- Nombra o cesa a Presidente, Secretario y/o Administrador.
fensa de su comunidad (normalmente bajo juicio verbal). La rrespondiente al resto. Ante falta de acuerdo, se vende la cosa vocatorias y reduce la necesidad de unanimidad...). Aprueba estatutos, cuentas, modificaciones.
sentencia a su favor beneficiar a los dems comuneros, sin y el dinero obtenido se reparte entre ellos segn su cuota. 1/2000: Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el juicio de cog- Los acuerdos deben constar en libro de actas:
Bastar slo que 1 de ellos quiera subasta pblica para presionar al nicin (cuestin entre 80.000 y 800.000 pesetas) es sustituido por el VOTO DE LA JUNTA QUORUM DE LA JUNTA
que les perjudique la adversa o contraria. Unanimidad: acuerdos que afec- 1 convocatoria: 1/2 + 1 de los
resto esta realizacin (1062 CC) (tambin para herencias). juicio ordinario.
Administracin: los acuerdos deben ser adoptados por la ten al ttulo constitutivo o a los propietarios (mnimo asistentes).
51/2003: Ley de Igualdad de Oportunidades y no Discriminacin y

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mayora de los partcipes segn la cuanta que tienen (tam- accesibilidad universal de las personas con discapacidad (se obliga Estatutos. 2 convocatoria: no hay quorum.
bin es proporcional). 1 propietario puede constituir mayora a prctica de la divisin (402 CC): podr hacerse por:
a la comunidad a la realizacin de obras de accesibilidad a favor de Mayora de 3/5: servicios de in- Los que asistan. Normalmente se
(398 CC). Para evitar tiranas, se puede elegir un administrador Por los interesados: La divisin la podrn realizar los co- ters general (ascensor, portera, fija 30 min o 1 hora despus (evitar
personas con discapacidad).
conjunto para resolver casos de empate, desidia o dejacin propietarios de la forma que estimen conveniente, siempre conserjera). que nadie se presente).
19/2009: Ley de eficiencia energtica de edificios (facilita la realiza-
del comunero mayoritario. que haya pacto unnime. Si alguno de los comuneros no tiene cin de obras para mejorar la eficiencia energtica). Mayora simple: modificar barre- A los ausentes se le notifica los
Disposicin y alteracin de la cosa comn (397 CC): ninguno de plena capacidad de obrar, deber tener autorizacin judicial. 26/2011: modifica la 2003 y eleva a 12 el lmite de las mensualidades ras arquitectnicas. acuerdos. Pueden discrepar, si no
los propietarios puede enajenar o alterar la cosa comn sin con- Pueden hacer reparto de lotes por sorteo. para el importe de las obras. 1/3 de propietarios: instalacin de in- lo comunican se entiende como
Ley 15/2015 de jurisdiccin voluntaria: establece que el ex- 8/2013: Ley de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas (evi- fra. comunes de telecomunicaciones. favorable.
sentimiento unnime de todos los dems. Extensible a los actos
pediente de subasta voluntaria se aplicar siempre, fuera de un tar que el rgimen de mayora impidan la realizacin de las reformas). - Presidente (1 ao): unipersonal / gestionar y ejecutar los acuerdos / convocar junta.
de disposicin de la cosa comn (los actos de administracin procedimiento de apremio, a la enajenacin de bienes o dere- - Secretario: levantar actas / emitir certificaciones / custodiar documentacin. Puede no ser

P
son renovables y no afectan permanentemente a la cosa). chos determinados a instancia del propio interesado. Se puede propietario (en este caso no puede votar).
ropiedad de las partes privitivas y copropiedad de ele- - Administrador: Velar por las instalaciones y servicios / preparar presupuestos / Conservar y
solicitar al secretario judicial que acuerde la venta.
mentos comunes: Cada propietario es propietario exclusi- mantener el inmueble / Ejecutar los acuerdos en materia de obras, pagos y cobros. Puede
Ruiz & Prieto Asesores | www.ruizprietoasesores.es @eruizprieto vo de su piso, apartamento, etc.; Mientras que los elemen- no ser propietario (en este caso no puede votar).
4. LOS DERECHOS REALES y LA POSESIN
E
lasticidad del dominio: es una de las caractersticas Posesin de derecho (ius possidendi): La posesin puede
ms importante del dominio y consiste en la posibili- tambin consistir en un mero hecho, consistente en el seoro
dad de que el propietario utilice todas las facultades fctico sobre la cosa, aunque semejante poder no encuentre
que el ordenamiento jurdico le proporciona sobre los bie- fundamento en un ttulo que habilite al poseedor para seguir
nes que le pertenecen. Se relaciona con diversidad de de- sindolo (p. e. En casos donde el poseedor sea simultneamen-
rechos reales. te propietario).

D N
erechos reales: el origen de esta expresin provie- aturaleza de la posesin y fundamento de la pro-
ne del sistema jurdico romano y significa dere- teccin: debate doctrinal = es de hecho / o es de de-
cho sobre cosas (iura in re). recho? Lasarte considera que este debate carece de
Las notas peculiares o tpicas de los derechos reales ra- fundamentos al no poderse concretar y decantar por una u
dican en la inmediatividad o inherencia y en la efica- otra escuela.
cia erga omnes.

F
El seoro puede ser: undamento de la proteccin posesoria: por qu
Total: cuando slo 1 persona est legitimada para protege el legislador el hecho posesorio?
ejercitar todas las facultades inherentes a la domina- Segn IHERING la proteccin de la posesin es fruto de
cin de la cosa (propiedad). varios elementos:
Parcial: 2 o ms personas ejercitan facultades de for- Tutela interdictal: viene de la prohibicin de la violencia,
ma simultnea y compatible sobre un mismo bien consecucin de la paz social y del orden constituido.
(pueden convivir nudo propietario, usufructuario y Protegiendo la posesin tambin se protege la pro-
servidumbre dominante). piedad de forma indirecta.
La coexistencia de una pluralidad de derechos reales
sobre una misma cosa obliga a distinguir entre la pro- Clases de posesin:
piedad en s misma y los dems derechos. -Propiedad en concepto de dueo:
Derechos erga omnes: es un derecho absoluto que Natural: es la tenencia de una cosa o disfrute de un dere-
tiene el titular del bien y consiste en poder exigir a to- cho por una persona.
dos los hombres respetar ese bien. Civil: en esa tenencia le acompaa la intencin de hacer
Derechos limitados o de cosa ajena: se referirse a la cosa o derechos como suyos (art. 430 CC). Es la base de
todas aquellas facultades que, recayendo sobre una la usucapin.
cosa de forma directa e inmediata, son diferentes a la -Segn su titular (430-432 CC):
propiedad. Pueden clasificarse en: Titular: dueo de la cosa (propietario).
Derechos reales de goce o posesin: atribuyen a No Titular: usufructuario.
su titular facultades de uso de cosas pertenecientes -Servidor de la posesin:
al propietario: usufructo, uso, habitacin, censos, Nombre propio: el propietario puede administrar el
servidumbre y superficie. mismo sus bienes y disponerlo para su uso y disfrute.
Derechos reales de garanta: prenda e hipoteca. Nombre ajeno: administrador, comodatario o mandata-
Derechos reales de adquisicin: tanteo, retracto y rio (no hay posesin o servidor de la posesin en termi-
derecho de opcin inscrita. nologa alemana).
-Titularidad Jiridico-Real: consiste en un poder directo e -Segn su goce:
inmediato sobre una cosa: Mediata: quien deja de tener la posesin efectiva y ma-
Mediante la posesin de la cosa (propiedad, usufructo...). terial de ella (arrendador). Admite graduaciones.
Sin que el derecho real implique para su titular po- Inmediata: quien goza de hecho de la cosa (arrendata-
sesin alguna de la cosa sobre la que recae aqul rio). NO admite graduaciones.
(hipoteca). En este supuesto no se tiene posesin de la -Segn su prohibicin:
cosa. Injustas o viciosas: carece de derecho para poseer.
-Posesin como derecho y hecho: Aunque coloquialmen- Se prohbe adquirir bienes de forma violenta (441 CC). El
te se identifique la posesin con la propiedad, jurdicamen- lesionada debe solicitar a la Autoridad su recuperacin.
te no es exacto. Los actos ejecutados clandestinamente y sin conoci-
Tenencia material: poseer o tener una cosa de hecho (ius miento del poseedor de una cosa o con violencia, no
possesionis). afectan a la posesin (444 CC).
Derecho a poseer: posesin de derecho (ius possidendi). -Segn su diligencia: Buena Fe (piensa que adquiri la
Poseedor mediato: el que tiene derecho a poseer (propietario). cosa legalmente) / Mala Fe.
Poseedor inmediato: a quien cuenta con la tenencia material Es importante en temas de usucapin.
(arrendatario). En funcin legitimadora de la posesin de los bienes muebles.
En temas de liquidacin del estado posesorio.

P
erfil histrico y formulaciones de posesin: Existen Deben de demostrarse en trminos objetivos.
mltiples y variadas situaciones posesorias: Salvo que se demuestre lo contrario es buena fe.
-Segn su tolerancia posesoria o posesin precaria (444
Posesin de hecho (ius possesionis): la posesin es un con- CC): no afectan a la posesin.
cepto limitado nacido de una tenencia de la que se deducen Quien lleva a cabo los actos de tolerancia, no llega a ser el verda-
dero poseedor, sino un simple detentador o poseedor de facto.
hechos independientes y separados del dominio (Ley de Ba-
O entenderse que el verdadero poseedor de hecho y derecho ad-
ses de 1888). Por tanto, la posesin puede existir fcticamente mite la posesin de hecho de otra persona para recuperarla cuan-
sin que sea propietario (p. e. Ladrn de una cosa). do le venga la gana.

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5. DINMICA DE LA POSESIN
S A
ujetos de la posesin: Para adquirir una posesin NO dquisicin por si o por representante (439 CC): Se
se requiere la plena capacidad de obrar. puede adquirir por:

Menores e incapacitados: requieren y necesitan la La misma persona que va a disfrutarla.


asistencia de sus representantes legtimos para mate- Su representante legal. La representacin es vlida en los
rializar la adquisicin (443 CC). actos de aprehensin siempre que se entienda como ac-
Personas jurdicas pueden adquirir y poseer cosas (38 CC). tuacin por cuenta e inters ajeno.
Hay posibilidad de poseer la misma cosa dos personas Su mandatario.
distintas, pero slo en casos de indivisin (445 CC) (co- Por un 3 sin mandato (en este supuesto no se entender
posesin = copropiedad). adquirida la posesin hasta que la persona en cuyo nom-
bre se haya verificado y ratificado).

O
bjeto de la posesin (437 CC): Se refiere a cosas y

C
derechos que puedan expropiarse. ontinuacin de la posesin (las presenciones): Ad-
quirida la posesin, su mera existencia, despliega im-
Posesin de las cosas: es extensible a cosas incorporales portantes efectos a favor del poseedor, entre ellos la
o inmateriales (p. e. propiedad industrial o intelectual). de favorecer la continuidad de la posesin, mediante una
Posesin de los derechos: es cuando se poseen dere- serie de presunciones (serie de pruebas):
chos a imagen y semejanza de la posesin de las cosas Buena Fe (434 CC): hay que probar que se ha obrado con
(p. e. Servidumbres prediales). mala fe a travs de hechos.
Las cosas y derechos deben ser susceptibles de Continuidad posesoria (436 CC): la posesin se sigue dis-
apropiacin (se excluye las cosas fuera de comercio frutando en el mismo concepto en que se adquiri, mien-
como el aire, el agua, la lluvia). tras no se pruebe lo contrario.
Adems, los derechos deben ser susceptibles a ser Titularidad o legitimacin posesoria (448 CC): El posee-
estables y duraderos. dor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin
legal de que posee con justo ttulo, y no se puede obligar

A
dquisicin de la posesin (438 CC): Se adquiere: a exhibirlo.
Posesin accesoria de Bienes Muebles (449 CC): la pose-
sin de una cosa raz presupone la posesin de los mue-
Por la ocupacin material de la cosa o derecho. bles y objetos que estn dentro de ella, mientras que no se
Por el hecho de quedar estos sujetos a la accin de nues- pruebe lo contrario.
tra voluntad. Posesin Intermedia (459 CC): el poseedor actual que
En ambas, el poseedor puede llegar a serlo con inde- acredite que en una poca anterior fue poseedor, se presu-
pendencia de que en su posesin haya intervenido o me que tambin lo fue en toda la etapa intermedia.
no el anterior poseedor.

P
Por los actos propios y formalidades legales estableci- rdida de la posesin (460 CC): El poseedor puede
das para adquirir tal derecho. Son mecanismos para: perder la posesin por:
Transmitir la posesin: El traspaso posesorio no tiene Abandono de la cosa (voluntaria). Se presupone
porque conllevar la transmisin de la titularidad domi- que no desea mantenerla.
nical, sino que puede consistir estrictamente en la pura Cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito
posesin. La LEC reconoce: (voluntaria). Parece que es un negocio de cesin,
Por Sentencia. pero no lo es.
Por Embargo preventivo de bienes muebles que Por destruccin o prdida total de la cosa (invo-
se depositaran en persona de responsabilidad. luntaria). Normalmente es involuntaria, pero puede
Por Posesin inherente a administracin judicial darse el caso de ser voluntaria cuando se trata de una
de bines litigiosos (para Lasarte esta categora ca- prdida total (interitus rei) (p. e. Amante despechado
rece de sentido). rompe el florero). Se entiende que la prdida total del
Transmisin por Ministerio de Ley posesin (pose- objeto hace que quede fuera de comercio.
sin civilsima - 440 CC): La posesin de los bienes Por la posesin de otro, an contra la voluntad
hereditarios se entiende transmitida al heredero sin in- del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubie-
terrupcin y desde el momento de la muerte del cau- ra durado ms de 1 ao (involuntaria). El poseedor
sante, en el caso de que llegue a adirse la herencia (ad- podr perder su posesin por la posesin de otro,
quisicin y aceptacin). El que vlidamente repudia una an contra de su voluntad.
herencia se entiende que no la ha posedo en ningn Usucapin: se interrumpe naturalmente la posesin.
momento. Aquellos que acepten sern reconocidos le- Prescripcin: prescribe al ao la accin para retener o
galmente como poseedores. recobrar la posesin.
El juez debe admitir la demanda si se hubiera presenta-
do antes del ao (1653 CC).
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6. EFECTOS DE LA POSESIN
E
fectos de la posesin - Normas generales:
Goce y disfrute de la cosa: es el efecto ms fundamental y ms ostensible de la posesin. Hay que diferenciar:
Si la cosa es fructifera, los frutos o rentas pertenecen al poseedor material de la misma.
Si la cosa NO es fructfera, no hay incremento de su riqueza a travs de frutos y rentas.
Presunciones favorables al poseedor: el cdigo le da presunciones favorables incluso aunque carezca de ius possi-
dendi: presuncin de buena fe, justo ttulo, continuidad posesoria, etc.
Otros efectos: existen peculiaridades para los bienes muebles (se ver despus). Tambin hay que tener en cuenta cier-
tos requisitos: la posesin continuada pude llegar a la adquisicin de la propiedad por usucapin a favor del poseedor.

L
iquidacin del Estado posesorio: La sucesin en la posesin puede darse por una multiplicidad de causas (mejor derecho, motu
proprio). No tiene porqu siempre estar ligada al ejercicio judicial (por el que reclama el poseedor legitimo un bien).
Se habla de liquidacin del estado posesorio a la operacin por la cual se siguen unas reglas que conlleva todo cambio de poseedor.
Prima el criterio de buena o mala fe. Este ltimo conlleva una liquidacin ms rigurosa y gravosa (debe demostrarse la mala fe).
POSEEDOR DE BUENA FE POSEEDOR DE MALA FE
Frutos: rendimiento. Hace suyos los frutos percibidos. Debe abonar todos los frutos recibidos. Incluso el valor de
Respecto de las cosechas pendientes le corresponde los frutos que hubiera podido recibir el poseedor legtimo
una cuota proporcional: conforme a la utilizacin normal de la cosa.
Frutos civiles: se consideran producidos por das y per- La improductividad se debe precisamente a la conducta
tenecen en esa proporcin. culposa o negligente del mismo.
Los frutos naturales: proporcionales al tiempo de pose- Segn TS, debe ser indicado expresamente en las senten-
sin. cias judiciales.
Gastos necesarios: son Deben abonarse a todo poseedor claudicante. Deben abonarse a todo poseedor claudicante.
gastos ligados a la propia Derecho de retencin. NO derecho de retencin.
posesin.

Gastos tiles o mejoras: Se le deben abonar y cuenta con derecho de retencin. No se le deben abonar.
conllevan un incremento
del valor de la cosa.
Suntuarios: gastos de lujo No son abonables. No son abonables.
o de puro recreo (No incre- Si bien se permite al poseedor claudicante llevarse las Si bien se permite al poseedor claudicante llevarse las co-
mentan el rendimiento de cosas aadidas, si no sufre deterioro la cosa principal. O sas aadidas, si no sufre deterioro la cosa principal. O bien
la cosa fructfera). bien que el sucesor se quede con lo accesorio pagando que el sucesor se quede con lo accesorio pagando el precio
el precio que tena en su da. que tiene en la actualidad.

Responsabilidad por dete- No responder por la prdida o deterioro, salvo que se Responder, en todo caso, incluso en casos de fuerza ma-
rioro o prdida de la cosa: demuestre que ha actuado con dolo. yor, cuando haya demorado la entrega de la cosa.
Prorrateo de la cosa: Si. Si.
Virtualidad de las reglas: No responder por la prdida o deterioro, salvo que se Responder, en todo caso, incluso en casos de fuerza ma-
demuestre que ha actuado con dolo. yor, cuando haya demorado la entrega de la cosa.

E P
fecicacia legitimadora de la posesin de bienes muebles roteccin de la posesin: la posesin no es un derecho au-
(adquisicin a non dominio): La posesin tiene mayor im- tnomo, lo que se trata es de resaltar que el poseedor es ti-
portancia en las cosas muebles que las inmuebles. Porque tular de un derecho real, que otorga a su titular facultad para
hay ms, no hay registro. Cuando alguien compra un artculo, au- poseer la cosa. La proteccin de la posesin, ya sea de hecho o
tomticamente pasa a ser su propietario, independientemente de derecho es un presupuesto para mantener la paz social.
de que el vendedor sea su anterior dueo. Interdictos de retener y recobrar la posesin: cauce proce-
Compra de mercaderas en almacenes o tiendas abier- sal que tiene el poseedor inquietado para reclamar o retener
tas al pblico (85 Cod. Comer.): La causar prescripcin de una cosa (forma cautelar y preventiva).
derecho a favor del comprador respecto de las mercaderas LEC 1855: los divida en interdicto de retener e interdicto de re-
adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del cobrar (cada uno con sus reglas).
propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones LEC 1881: especifica que se trata de una misma accin y se regu-
civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que laban conjuntamente. Y tena 1 ao para caducar este derecho.
LEC 2000: no se utiliza el trmino interdicto, aunque persisten
los vendiere indebidamente.
las pretensiones en las mismas condiciones que la ley previa (1
Existe una equivalencia de posesin y titulo en casos de
ao para reclamar).
adquisicin buena fe (464 CC). Sin embargo, el que hubiese
Accin Publiciana: el pretor Quinto Publicio estableci la
perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ile-
ficcin de considerar transcurrido el periodo de usucapin,
galmente, podr reivindicarla de quien la posea. 3 teoras:
asimilando los conceptos de propietario bonitario y civil. A
1. Tesis Romanista: Entiende que solo es justo en caso de
esto se le llamo accin publiciana. Adems de contar con los
usucapin.
interdictos puede recurrir a un proceso declarativo para de-
2. Germanista o dominante: Consagra la adquisicin al
terminar judicialmente el titulo posesorio (en LEC 200 no se
poseedor de buena fe, salvo en los supuestos de prdi-
menciona esta terminologa).
da, hurto o robo.
Interdicto de adquirir: Es un proceso declarativo que se basa
3. Jurisprudencia: se ha de considerar dueo salvo si ha per-
en la posicin de heredero, cuyo objeto principal es hacer efecti-
dido la cosa o hubiese sido privado de ella ilegalmente.
va la posesin civilsima, invistiendo al heredero en su condicin
La adquisicin a non dominio requiere buena fe, posesin
de poseedor. Precisaba la existencia de testamento o en su de-
efectiva del adquirente y trasmisin del bien mediante un
fecto declaracin de herederos (carece de sentido si el heredero
negocio vlido, donacin, compraventa, dacin en pago
si el heredero tiene ya en su posesin los bienes hereditarios).
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7. LA ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES: LA TRADICIN

A
Concepto: Un problema bsico es determinar cmo se dquisicin derivada de los derechos reales: Deter-
minar cuando el comprador adquiere derecho real
llega a ostentar la titularidad jurdico-real de los bienes
sobre la cosa es fundamental por el trfico econmi-
y su dominacin. Ser titular de un derecho real significa: co diario. Existen varias hiptesis:
Tener un podero sobre los bienes. 1. Transmisin derivada en el derecho espaol: El adqui-
rente no se convierte en titular real hasta que no se pro-
Los 3 no podrn aprovecharlo.
duce la entrega de la cosa y se tramite un contrato que lo

M
muestre. Por tanto, la transmisin convencional requiere
odos de adquirir (609 CC):
de ciertos contratos y la t radicin o entrega de la cosa.
Traditio es ttulo? o traditio es modo y ttulo?
2. Teora del ttulo y el modo: en la transmisin derivativa de
Contratos de tradicin: existen contratos para trans-
los derecho reales ha de existir un titulo causal (justa causa)
mitir derechos reales como compraventa o mutuo (fi-
y un modo o tradicin frente a otras opciones legislativas.
nalidad traslativa) y que hay otros contratos que care-
La propiedad sobre las cosas no es transferida por los me-
cen de ella y estn dirigidos a resolver el problema de
ros pactos, sino mediante la tradicin y la usucapin.
la prestacin de servicios y no el de la dominacin de
3. Sistema francs: elimina la tradicin, puede transmitirse
las cosas (mandato, mediacin). Se requiere que sea
por mero consentimiento de las partes.
convencional (o contractual) y se produzca la tradicin
4. Sistema alemn: el titulo causal es irrelevante, basta con el
(disposicin a favor del titular).
mero acuerdo abstracto (postura antagnica al francs).
Ocupacin: Slo legitima la adquisicin de la propie-

T
dad, pero NO sirve como medio de nacimiento y adqui-
radicin: La tradicin es la entrega de la posesin con
sicin de los dems derechos reales.
nimo de transmitir la propiedad, no sirve la traslacin
Por Ley: es cuando la causa se entra en la propia Ley:
posesoria con otra finalidad. Por tanto, tiene que tener
Usufructo, servidumbres, hipotecas, retractos legales.
pretensin traslativa o finalidad de transmitir la cosa, no
Donacin: es de naturaleza contractual y finalidad tras-
pura traslacin posesoria.
lativa. No necesita tradicin para la entrega.
-Clases de Tradicin segn Lasarte:
Sucesin testada e intestada: no son derechos reales,
Espiritualizacin: es un proceso exigido judicialmente
sino tienen su normativa propia regulada en CC.
que llega a convertir al puro acuerdo entre transmitente
Prescripcin adquisitiva (usucapin): Se puede ad-
y adquirente, el titulo que sirve de sustrato, en un modo
quirir tanto la propiedad como los dems derechos rea-
equivalente a su entrega.
les susceptibles de posesin.
Sede Normativa: por analoga se puede transmitir si-
Accesin (No contemplado en CC): es un derecho, que
guiendo las pautas de la compraventa que es el contrato
tiene atribuido el propietario del suelo para hacer suyo
transmisin por antonomasia.
todo aquello que quede unido a dicho suelo.
-Tradicin real: se entiende entregada la cosa cuando este
la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del
-Tipos de Aquisicin:
comprador (1462.1 CC):
Originaria: cuando la titularidad se obtiene con inde-
Materialmente: es una entrega manual y efectiva (p. e.
pendencia del derecho del titular anterior. Porque:
Entrega del pantaln que he comprado...).
La adquisicin coincide con el derecho de propiedad.
Simblicamente: sin haber entrega manual, el transmi-
Se consigue sin estar fundamentada en el derecho
tente realiza un acto que de forma inequvoca demuestra
del titular anterior (usucapin). Extingue derechos
su intencin de transmitir el derecho real (p. e. Entrega de
reales y cargas.
las llaves del piso).
Derivada: cuando el titular cede o transmite su derecho
-Tradicin instrumental: Se llama as porque se genera en
real a otra persona (propiedad, derecho a habitacin).
virtud del otorgamiento de escritura pblica, que equivale a
Translativa: mediante ella se transmite o adquiere el
la tradicin o entrega (1462.2 CC).
mismo derecho del titular anterior (p. e. El propietario
-Otras Formas de Tradicin real (menos transcendencia):
que vende).
Traditio brevi manu: el transmitente no necesita entrega
Constitutiva: El titular transmite parcialmente su de-
de la cosa porque ya est en poder (p. e. Compra de un
recho dando origen a un nuevo derecho real (p. e. Un
piso que tenia arrendado).
usufructo de una vivienda y el otro alquila a su vez
Constitutum possessorium: el transmitente sigue poseyen-
una habitacin).
do la cosa pero en virtud de otro ttulo (p. e. Vende el piso,
Otras clasificaciones:
pero sigue habitando en l mediante arrendamiento).
Oneroso / gratuito (si existe o no contraprestacin).
Traditio ficta: se trata de un simple acuerdo traslativo (ma-
Inter vivos / mortis causa.
nifiesta espiritualizacin en bienes muebles).
Universales (recaer sobre un conjunto patrimonial
Ccuasitradicin o tradicin de derechos: Se aplica a los bie-
como es una herencia) / particulares (refereridos a
nes incorporales (derechos de autor) y a los bienes suscepti-
una parte).
bles de posesin, excluyendo propiedad de las cosas.
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Elaborado por D. Francisco Morales Rubio
.
8. OCUPACIN, ACCESIN y USUCAPIN
O
cupacin: es la forma ms primaria e intuitiva de adquirir rreno, la mitad ser suya (del descubridor). establecer que el edificio constituya accesin. mbito objetivo de la usucapin: debe recaer sobre el dominio
la propiedad. Consiste en apoderarse de algo que nadie El enfiteuta (el que tiene cedido un predio a largo plazo) tiene mismos Requisitos: o los derechos reales incidentes sobre la cosa objeto de posesin
tiene bajo su dominio y que puede ser objeto de libre apro- derechos que un dueo normal, pero el usufructuario carece de ellos. Que el edificio est construido principalmente en suelo del cons- por parte del usucapiente. Son susceptibles todas las cosas que
piacin (animales, tesoro oculto, cosas abandonadas) (610 CC): Primaca de la Ley del Patrimonio Histrico: Si son interesantes para las tructor y parcialmente en suelo ajeno (ambos colindantes). estn en el comercio de los hombres (1936 CC).
Requisitos: Ciencias o las Artes, podr el Estado adquirirlos por su justo precio (expro- La superficie so sea superior al terreno del constructor. Son usucapibles: el derecho de propiedad, el usufructo, los de-
Idoneidad de los bienes. piacin Estatal). En la actualidad siempre se hace y se compensa al descu- Que las dos partes del suelo y el edificio formen un todo indivisible. rechos de uso y habitacin, las servidumbres continuas y apa-
Aprehensin material efectiva de la cosa. bridor y al propietario del terreno con el 50% de su valor (partes iguales Que el edificio en su conjunto tenga un valor econmicamente su- rentes, los censos, la enfiteusis y la superficie.
nimo o intencin de hacerla objeto de su propiedad. entre ellos). El descubridor debe de anunciarlo a la administracin o am- perior al suelo invadido. No es susceptible de usucapin el derecho de hipoteca, el de
Aprehensin material de la cosa: puesto en duda por algunos autores, que bos pierden este derecho. Que haya buena fe por parte del constructor. prenda, los derechos reales de adquisicin y las servidumbres
dicen que la posesin material de la cosa nullius (de nadie) no debe identifi- Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y el due- negativas. Tampoco el arrendamiento.
carse con la ocupacin. sta slo se da cuando existe aprehensin material. -Caza y pesca: El CC no lo regula y nos remite a leyes especiales de o del terreno invadido.
nimo de apropiacin dominical: No se requiere capacidad de obrar CCAA. Son las piezas hayan sido abatidas o atrapadas a travs del Efectos de la accesin invertida: el pago del terreno invadido: la in- -Plazos posesorios: no est muy sistematizada en el CC, aunque tambin
(los menores pueden ocupar), aunque si es necesario que el ocupante instrumental propio de cada suerte. demnizacin reparadora deber abarcar el valor del terreno invadido + es cierto que la materia no ofrece dudas. Con buena fe y justo ttulo:
tenga voluntad y consciencia de la apropiacin los intereses legales + los daos y perjuicios. Usucapin Ordinaria: muebles son 3 aos continuados / inmuebles son
-Animales escapados (465 CC): Los animales fieros solo se poseen
La carencia de dueo (elemento fundamental): consiste en Accesin Invertida o construccin extralimitada: 10 de posesin continuada y 20 si el perjudicado est en el extranjero.
mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados Usucapin Extraordinaria: muebles son 6 aos / inmuebles 30 aos.
inexistencia de dueo. Unin o adjuncin: 2 cosas muebles de distintos dueos se unen y
se asimilan a los mansos o domsticos si conservan la costumbre de forman una sola que si se separan sufrir detrimento:
Se excluyen los bienes inmuebles de este mbito: Histricamente la
volver a casa del poseedor. Criterios: La que se ha unido a otra por adorno o para su uso o per- -Normas Generales en la Posesin o transcurso de tiempo (1941 CC):
tierra era objeto de apropiacin privada, sin embargo esta regla fue de-
Mismo OJ que el resto de cosas, excepto por: feccin / La de mayor valor / La de mayor volumen. Se exige que la usucapin sea:
cayendo en los sistemas jurdicos modernos:
612 CC: atribuye al propietario de un enjambre de abejas el derecho a El dueo de la cosa principal puede exigir su separacin aunque Concepto de dueo: Solo si acta en concepto de dueo puede servir
Ley de Mostrencos y la Ley de Patrimonio del Estado (1962): atri-
perseguirlo en fundo ajeno durante 2 das (indemnizando por los da- la otra sufra detrimento. como ttulo para adquirir el dominio (447 CC). Si el poseedor acta por
buyen los inmuebles sin dueo conocido o abandonados directa-
os causados). Si la unin se produce sin mala fe por los dueos, el propietario de mera tolerancia del dueo de la cosa, sus actos posesorios son irrelevan-
mente al Estado.
612.3 CC: establece que el propietario de los animales amansados po- la principal adquiere indemnizando su valor. tes a efectos de usucapin (1942 CC). Esta condicin es trascendental.
Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones pblicas:
dr reclamarlo en el plazo de 20 das; pasado ese plazo pertenece a Si se produce mala fe por parte del dueo de la cosa principal, el Posesin Pblica: La actividad debe acreditarse mediante la realizacin
atribuye los inmuebles vacantes y sin dueo al Estado (El EEAA de
quien los haya cogido y conservado. dueo de la cosa accesoria puede exigir el pago de su valor o que la de actos posesorios. Si acta de forma clandestina es irrelevante (444 CC).
Catalua trataba de apropiarse de este derecho, pero se declar an-
613 CC: establece que las palomas, conejos y peces que pasen de un cosa se separe (aunque se destruya). En ambos casos habr indem- Posesin Pacfica: no puede ser llevada a cabo de forma violenta (441
ticonstitucional).
criadero a otro, sern propiedad del nuevo dueo (salvo que hayan nizacin por daos y perjuicios. CC) y se debe prolongar durante todo el plazo de la usucapin. Si debate
Muebles vacantes se regula por el CC y las leyes especiales.
sido atrados por algn artificio o fraude). Si se produce mala fe por parte del dueo de la cosa accesoria, judicial se pierde esta condicin.
Inmuebles vacantes pertenecen a la Administracin General del

A
Estado y se producir por ministerio de la ley, sin que sea necesa- pierde la cosa incorporada y tiene obligacin de indemnizar al pro- Posesin ininterrumpida: ha de ser continuada en el tiempo y sin inte-
rio que medie ninguna declaracin o acto (solo estarn obligadas ccesin (353 CC): es adquirir todo lo que ellos producen o se pietario de la principal los perjuicios sufridos. rrupcin. Si se interrumpe, vuelve a contar el plazo de prescripcin para
a pagar impuestos cuando sea efectiva la incorporacin). les une o incorpora, natural o artificialmente. Mezcla o confusin: 2 cosas se confunden al unirse y no pueden se- poderse adquirir por usucapin.
Otros bienes excluidos: Accesin de inmueble a inmueble: Se refiere a los incremen- pararse (vino, grano...). Implica copropiedad ordinaria. Si hay mala fe, Interrupcin civil: cuando se produce una citacin judicial instada
Valores, dinero y bienes muebles constituidos en depsito en sociedades tos fluviales, como aportacin de las aguas o de las crecidas de los se pierde la cosa. por el verdadero dueo o titular del derecho. No tiene efectos si:
financieras o de crdito (si no hay actuaciones en 20 aos). ros. Estas cuestiones tienen escasa importancia prctica debido a la Especificacin: Una persona mediante su trabajo modifica o transfor- Si fuese nula por falta de solemnidades legales.
ma una cosa (p.e. crear una estatua de un trozo de mrmol). Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia.
Buques y aeronaves abandonados o perdidos. sequa y a los embalses.
Si acta de mala fe el dueo del material se queda con la obra y Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.

H
Aluvin: incremento de terrenos ribereos por depsitos fluviales
puede exigir su indemnizacin de daos y materia. Natural: cese o prdida de la posesin por ms de 1 ao.
allazgo de cosas perdidas (615 - 616 CC): las cosas aban- paulatinos. Pertenecern al propietario de la finca en la que se deposi-
Cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor usuca-
ten en virtud de accesin. Si acta con buena fe y el material tiene ms valor que la obra
donadas pueden legalmente ocuparse, pero NO las prdi- resultante, el dueo del material podr elegir quedarse con la obra piente hiciera del derecho del dueo.
das, ni las abandonadas de forma necesaria e involuntaria Avulsin: avenida de aguas extraordinarias y violentas que separan un
trozo de terreno y lo depositan en otra finca. Pertenece al primer dueo. indemnizando por el trabajo o pedir indemnizacin por la materia.
(p. e. un vehculo averiado en la cuneta). Si acta con buena fe y el material tiene menos valor que la -Especiales requisitos de la usucapin ordinaria (1940 CC):
El hallador est obligado a consignar la cosa perdida en dependen- Mutacin de cauce: las fincas ribereas que el cauce ha abandonado,
obra resultante, el artista har suya la obra, indemnizando el valor Es necesario tener la cosa por BUENA FE (creer que la adquiri legalmen-
cias municipales. De no hacerlo puede ser sancionado, incluso en va acrecen en proporcin a las fincas colindantes.
de la materia al dueo de esta. te y es dueo de ella y piensa que no existe vicio alguno). Se demuestra:
penal. Formacin de isla en ros no navegables: pueden ser objeto
Que el usucapiente adquiri de quien tena facultades transmisivas

U
Recompensa o premio: si la cosa supera el valor de 12.02 (2.000 ptas.), de accesin. Las de los navegables y las que nacen en los mares
sucapin (segn CC prescripcin adquisitiva): se trata de suficientes.
el propietario debe abonar una cantidad equivalente al 5%, salvo que se pertenecen al Estado. Que el acto o ttulo transmisivo pueda considerarse vlido.
Accesin de mueble a inmueble (358 CC): lo edificado, plantado o adquirir un determinado bien por continuidad posesoria (ad-
hubiese ofrecido cantidad mayor. Es necesario tener la cosa a JUSTO ttulo y debe probarse (no se pre-
sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en quisicin a travs del uso). Para ello, es necesario que pres-
Atribucin de la cosa: si el propietario no aparece en el plazo de 2 aos, sume nunca). Se entiende por justo titulo el que legalmente baste para
o si apareciendo no reclama la cosa, el hallador tiene derecho a quedarse ellos pertenecen al dueo de los mismos. Si hay buena fe, excepto: criba el derecho que tiene sobre la cosa por parte del propietario transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate.
con la cosa (o con el precio obtenido en subasta pblica). Suelo propio y materiales ajenos: El propietario debe abonar al titu- original (prescripcin de derechos por desidia).
Existen objetos muebles que son directamente del Estado al consi- lar de los materiales el valor, y si hubiera actuado de mala fe, debe, ade- Es una opcin legislativa que bajo ciertos requisitos se produce (prin- -Cmputo (1960 CC):
derarse especiales (p. e. Mercancias de naufragios). ms, de indemnizar por daos y perjuicios. El dueo de los materiales cipio de seguridad). Adicin de periodos posesorios: El poseedor actual puede completar el
slo podr retirarlos si no hay menoscabo en la obra. Puede ser por razones objetivas (necesidad de certidumbre en la titula- perodo necesario para la prescripcin uniendo al suyo el del causante.
Materiales propios y suelo ajeno: El CC reacciona con dureza. Si ha ridad de los derechos reales) o subjetivas (incuria o inactividad del ante- Existe presuncin de continuidad posesoria: se entiende como posee-
-Tesoro pblico (351- 352 CC): se entiende el depsito oculto e
actuado de mala fe, pierde los materiales; si ha obrado con buena fe el rior titular). Existen 2 Clases: dor durante el periodo intermedio.
ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legti- Ordinaria: se establecen plazos ms cortos de prescripcin, si bien es
propietario del suelo decide (quedarse los materiales pagando o no). Cmputo de plazo:
ma pertenencia no conste. necesario que exista buena fe (creencia de que la persona de quien reci-
Suelo ajeno y materiales ajenos (muy extrao): se establece una El da en que comienza a contar se tiene por entero, el ltimo da debe
Tienen carcter mobiliario y valioso de los bienes ocultos, bienes bi la cosa era duea) y justo ttulo (el que legalmente baste para trans-
responsabilidad subsidiaria del dueo del terreno. cumplirse en su totalidad.
preciosos, costosos. ferir la propiedad).
Falta de legtimo dueo. Accesin Invertida o construccin extralimitada: Se utiliza el cmputo civil o continuo, contando los das inhbiles.
La construccin extralimitada y la inversin de las reglas de acce- Extraordinaria: los plazos son ms largos, si bien, no es preciso acredi- Si el plazo es anual, el da final ser el anterior al da del plazo (si co-
Depsito oculto e ignorado que impiden saber quin es su dueo
sin: Desde el siglo XX, la imprecisin de linderos y la inexistencia de tar buena fe y justo ttulo. mienza el 15 de enero, el plazo anual expira a las 24 horas del da 14
actual (aunque se sepa quien lo ocult).
verdaderos planteamientos urbansticos han planteado nuevos litigios Capacidad para usucapir: no se exige limites (inclusive los no cap. obrar). de enero del ao siguiente).
Ser un objeto antiguo.
para los que las reglas tradicionales de accesin pueden no servir. Ima- La prescripcin ganada por un comunero es aprovechada por -Renuncia (1935 CC): Se puede renunciar a la prescripcin ganada, pero
Reglas de atribucin al hallarse por casualidad:
ginemos un constructor que hace un edificio de alto valor econmico el resto (beneficio de la comunidad). Y tiene plena eficacia (inclu- no al derecho a prescribir para lo sucesivo. Y sta debe ser expresa o tcita,
El tesoro pertenece al dueo del terreno donde se hallare (el tesoro
pero con buena fe invade un poco una parcela de terreno ajeno. El TS so a personas jurdicas). con actos que hagan suponer el abandono del derecho adquirido.
no tiene por qu estar enterrado).
Si quien lo descubre lo hace por casualidad y no es el dueo del te- ha establecido jurisprudencialmente que en estos casos, no se puede
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9. LOS DERECHOS REALES DE GOCE: EL USUFRUCTO

U
sufructo (467 CC): el usufructo da derecho a disfrutar El cuasiusufructo o usufructo de las cosas consumibles:
de los bienes ajenos con la obligacin de conservar su Es dar en usufructo las cosas consumibles (CC lo permite).
forma y sustancia (salvo si se autoriza lo contrario). El usufructuario debe pagar la cantidad desgastada de la cosa
Derecho real para disfrutar de una cosa de otra persona y o restituirla (482 CC).
de sus frutos si hay autorizacin. El usufructo de las cosas deteriorables:
Est limitado temporalmente. Para personas fsicas el lmite No est obligado a restituirlas, salvo si ha actuado con dolo o
es su vida y para jurdicas 30 aos. negligencia.
Debe conservar la cosa y cuidarla (para devolverla). El usufructo con facultad de disposicin:
Los derechos y obligaciones del usufructuario sern los que No est regulado en CC, pero es muy frecuente.
determine el ttulo constitutivo del usufructo. Permite enajenar un bien (mortis causa o inter vivos).

D
Constitucin del usufructo se establece (468 CC):
Por Ley: para el cnyuge viudo. erechos y facultades del usufructuario:
Por Voluntad de los particulares: Facultades inherentes al derecho de usufructo:
Vivos: cualquier contrato en vida, sea oneroso o gratuito. El usufructo es un derecho plenamente negociable y
Por Testamentario: para los legados. transmisible. Podr arrendarla y enajenarla, aunque sea a
Por prescripcin adquisitiva o usucapin: requiere ttulo gratuito.
que el usucapiente posea el bien a ttulo de usufructo Derechos = Posesin, goce y disfrute de la cosa:
durante el tiempo necesario y sus requisitos, ya sea ordi- Las facultades de goce y disfrute son asimilables a las del
naria o extraordinaria. propietario, excepto en el descubrimiento de tesoros ocultos,
donde se considera un extrao.
-Sujetos del usufructo (469 CC): Normalmente la posicin de usu- Tiene pleno goce de la cosa (incluye accesiones y servidumbres).
fructuario y de nudo propietario la ocupa una nica persona. Pero, Percepcin de los frutos naturales, industriales y civiles.
podr constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, Realizacin de mejoras siempre que respete la forma y sustancia.
a favor de una o varias personas simultneamente o sucesivamente. La Ley 15/2015 regula cuando el usufructuario puede reclamar
Estas son las reglas: crditos vencidos.

D
El propietario debe tener libre disponibilidad y facultad de dis-
posicin sobre el bien objeto del usufructo. erechos y facultades del nudo propietario: el nudo
El usufructuario deber tener capacidad suficiente en relacin cede temporalmente la posesin de la cosa, pero volve-
con el acto o contrato que sirva de ttulo constitutivo. r a tener la posesin cuando finalice dicho periodo.
Usufructo simultneo: El usufructo lo ostentan varias personas de for- Por ello puede:
ma simultnea, mientras todas las personas entes vivas (extensible al Enajenar los bienes sujetos a usufructo.
naciturus). Hipotecar su derecho de nuda propiedad.
Usufructo sucesivos: Son generalmente testamentarios (hasta 2 pa- Hacer obras y mejoras, sin perjuicio para el usufructuario.
rentesco).

E
xtincin del usufructo (513 CC): El efecto de la extincin del
-Objeto del usufructo: puede ser variopinto y diverso, y puede re- usufructo radica en que el usufructuario o, en su caso, los here-
caer tanto sobre las cosas (muebles e inmuebles) como sobre los de-
deros, deben restituir de forma inmediata la cosa al nudo propie-
rechos. Lmites:
tario (extinguido el usufructo, el usufructuario carece ya de ius fruendi
Deben ser susceptibles de apropiacin, transmisibles y
no estar fuera del comercio. y, aunque materialmente posea la cosa). Las causas pueden ser:
No se puede constituir sobre derechos personalsimos e 1. Por muerte del usufructuario.
intrasmisibles. 2. Por expirar el plazo por que se constituy o cumplirse la condi-
cin resolutoria consignada en el ttulo constitutivo.
-Contenido del usufructo: 3. Por la reunin del usufructo y la propiedad en la misma persona.
Obligaciones previas: hay que identificar las cosas para ga- 4. Por la renuncia del usufructuario.
rantizar la correcta devolucin al nudo propietario. 5. Por la resolucin del derecho del constituyente.
Obligaciones de fianza e inventario (491 CC): antes de en- 6. Por prescripcin: debe haber inactividad de su titular en 6 aos
trar en el goce de los bienes, est obligado a realizar un inven- para muebles y 30 para inmuebles. Si ste se defiende, se pierde
tario de todos los bienes y a prestar fianza. el derecho de usufructo.
Usufructuarios eximidos de la obligacin de fianza: 7. Por la prdida total de las cosas objeto del usufructo.
Vendedor o donante que se hubiere reservado el usufruc- Si la prdida de la cosa es total, se impone la extincin del
to de los bienes vendidos o donados. usufructo. Puede ser fctica (derrumbe de la casa) o jurdica
Padres usufructuarios de los bienes de los hijos (si no con- (prohibir la caza en un coto de caza).
traen nuevo matrimonio). Si la cosa dada en usufructo se pierda solo en parte, continua-
Cnyuge sobreviviente (si no contrae nuevo matrimonio). r este derecho en la parte restante.
La dispensa: en los supuestos anteriores cabe dispensa de La prdida de la cosa puede estar asegurada en bienes in-
estas obligaciones, bien porque se plantea as, bien porque muebles: Seguro es concertado por ambos / a costa del usu-
el nudo propietario no reclama las mismas. Siempre que no fructuario / a costa del propietario.
perjudique a nadie. 8. Por expropiacin forzosa (519 CC). Pero si es expropiada por
utilidad pblica, el propietario est obligado:
-Conservacin de la forma y sustancia: el usufructuario deba ga- Subrogarla con otra de igual valor.
rantizar al nudo propietario que cuando le restituya la cosa est en Abonar al usufructuario el inters legal del importe de la in-
perfecto estado (salva rerum substantia). Por ello, est obligado a con- demnizacin por todo el tiempo que deba durar el usufructo
servar la cosa tanto de forma como de sustancia. (afianzar el pago de los rditos).

D
Obligaciones del usufructuario para conservar las cosas:
Conservar la cosa con diligencia (buen padre de familia). erechos de uso y habitacin: Ambos derechos reales
Est obligado a hacer las reparaciones ordinarias. tienen carcter personalsimo e intrasmisible y se rigen
Avisar al propietario de la necesidad de realizar reparacio- supletoriamente por las disposiciones del usufructo. No
nes extraordinarias. se pueden arrendar ni traspasar.
Abonar cargas y tributos (p. e. IBI). 1. Uso (usufructo limitado): Se circunscribe a los frutos que basten
Comunicar cualquier perturbacin de la nuda propiedad. a las necesidades del usuario y de su familia, aunque esta se au-
Obligaciones del nudo para conservar las cosas: mente.
Abonar costes de reparaciones extraordinarias. 2. Habitacin: se limita a otorgar al habitacionista la facultad de
Pagar tributos e impuestos que le competan (p. e. los que ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para s y para las
devengan con cargo al capital o patrimonio). personas de su familia.
10. OTROS DERECHOS REALES DE GOCE
S
ervidumbres prediales y personales (530 - 531 CC): es un -Servidumbres voluntarias: Todo propietario de una finca puede esta-
gravamen o impuesto sobre un inmueble (predio dominan- blecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente (voluntario),
te) en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. siempre que respete ordenanzas pblicas.
Pueden establecerse en provecho de 1 o ms personas o Se debe establecer mediante pacto.
El ttulo y la posesin de la servidumbre adquirida por prescrip-
1 comunidad (uso de un balcn, derecho de palco...).
cin, determinan los derechos del predio dominante y las obli-
Clasificacin: gaciones del sirviente. En su defecto, se regir la servidumbre
Legales: cuando tiene un origen legal. En estos casos, el por las disposiciones del presente ttulo que le sean aplicables
titular de la servidumbre tendr que reclamarla a travs Es importante establecer la utilidad de la servidumbre (servi-
de un convenio o acuerdo, una resolucin administrativa cio, utilidad o beneficio) en favor del predio dominante.
o una sentencia judicial. Reglas particulares:
Voluntarias: su origen es por voluntad del dueo. Las obras para el ejercicio de la servidumbre correr con los
Positivas: imponen al dueo del predio sirviente la obli- gastos el propietario del fundo dominante.
gacin de hacer cosas o dejar hacerlas. No obstante, cabe la posibilidad que corra a cargo del el pro-
Negativas: prohben al dueo hacer algo que sera lcito pietario de la finca sirviente si se ha pactado. En este caso
podr librarse de la carga abandonando su predio y transfi-
si no estuviese constituida la servidumbre.
rindolo al dueo del predio dominante (se extinguira la ser-
Continuas: aquellas cuyo uso es o puede ser incesante o vidumbre por confusin).
perpetuo sin la intervencin de ningn hecho del hom- En caso de pluralidad de titulares sobre la finca donde haya
bre (p. e. Acueducto). servidumbre ser necesario el consentimiento de todos.
Discontinuas: se usan en intervalos ms o menos largos

D
y dependen de actos del hombre (paso, abrevar). erecho real de Censo: se constituye cuando se sujetan algu-
Aparentes: se anuncian y estn continuamente a la vista nos bienes inmuebles al pago de un canon o rdito anual en
por signos exteriores que revelan el uso. retribucin de un capital que se recibe en dinero.
No aparentes: no presentan indicio alguno exterior de Algunos bienes inmuebles quedan sometidos al poder del titu-
su existencia. lar del derecho real.
Censo enfitutico (1605 CC): es cuando una persona cede a
-Servidumbres legales (establecidas por ley): otra el dominio til de una finca, reservndose el directo y el
1. En materia de agua: se regirn por una ley especial en cuanto no
derecho a percibir del enfiteuta una pensin anual en reconoci-
se halle en el CC (Reglamento del Dominio Pblico hidrulico).
miento de este mismo dominio.
2. De paso:
Servidumbre de paso para fincas enclavadas: El propie- Censo consignativo (1606 CC): es cuando el censatario impo-
tario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a ne sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon
camino pblico tiene derecho a exigir paso por las heredades o pensin que se obliga a pagar al censualista por el capital que
vecinas (previa la correspondiente indemnizacin). de ste recibe en dinero. El propietario grava el bien para garan-
La servidumbre deber hacerse por el punto menos tizar al prestamista que devolver el dinero que ha recibido.
perjudicial y a ser posible donde metros haya. Censo reservativo (1607 CC): es cuando una persona cede a
Esta servidumbre ser perpetua hasta que tenga ac- otra el pleno dominio de un inmueble, reservndose el derecho
ceso sin necesidad de sta. a percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual.
Si adquirida una finca, quedare enclavada entre otras
Propietario-censatario Pagador del canon o pensin
del transmitente, ste est obligado a dar paso sin in-
demnizacin, salvo pacto en contrario. Censo consignativo El que lo era antes del censo Deudor del prstamo
Servidumbre temporal motivada por obras: El dueo de Censo reservativo El nuevo titular del bien Nuevo titular de la propiedad
predio ajeno est obligado a consentir el paso o colocacin

S
de materiales que sean necesarios para realizar obras, reci- uperficie: Lo edificado, plantado o sembrado sobre la superfi-
biendo la correspondiente indemnizacin. Muy frecuente en cie se presume realizado por el propietario del suelo y por tanto
fincas urbanas o edificios.
solo a l le pertenece (accesin) como propietario temporal.
Servidumbres establecidas para el paso de ganado: Se
rigen por las ordenanzas o reglamentos del ramo y en su de- Existe un derecho para negociar con el propietario para recu-
fecto por usos y costumbres del lugar. No pueden superar los perar lo sembrado o edificado a cambio de un canon o indem-
10 metros de anchura. nizacin. Por tanto una vez realizada la construccin (incluso
Las vas pecuarias: NO son servidumbres sensu estricto, son subterrnea) o la plantacin, la propiedad del suelo convive con
bienes de dominio pblico de las CCAA. Tipos: la propiedad temporal del superficiario.
Caadas: 75 m de anchura. / Cordeles: 37.5 m. / Veredas: 20 m. RDL 2/2008 de 20 jun. establece:
3. De luces y vista: no se podr edificar a menos de 3 metros de Bsicamente el suelo se divide en rural o urbanizado.
distancia de la correspondiente linde, cuando existan derecho El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de
a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propie- realizar construcciones en la rasante y el vuelo y el subsuelo de una
dad colindante. finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construccio-
4. De desage: existen 2 tipos: nes realizadas.
Vertiente de tejados: El dueo podr edificar recibiendo las Puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito.
aguas sobre su propio tejado o dndoles otra salida sin perju- Siempre se formular en escritura pblica y registro de la propie-
dicar el predio dominante. dad.
Desage de patio enclavado: Cuando el corral o patio de Existe un plazo temporal mximo de 99 aos, expirado revierte al
una casa se halle enclavado entre otras y no sea posible dar propietario del suelo.
salida por la misma casa, se podr establecer esta servidum- El superficiario podr constituir la propiedad superficiaria en rgi-
bre para buscar la salida ms adecuada. men de propiedad horizontal con separacin del terreno corres-
El Estado puede expropiar forzosamente para establecer cloacas. pondiente al propietario. Podr gravar ese bien y transmitirlo con
5. Acsticas: se establecen sectores afectados por el ruido de in- independencia al resto.
fraestructuras (trenes, aviones) gravados por servidumbres Se admiten los derechos de vuelo y subsuelo, que facultan a su ti-
acsticas. El Gobierno establece ciertos criterios en estas zonas. tular para elevar plantas de un edificio ya construido o para actuar
en el subsuelo (Reglamento Hipotecario).

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11. LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA: LA PRENDA

P
Reglas Generales de la Prenda e Hipoteca (Cap. I, Ttulo XV y libro IV del CC): renda (1864 - 1865 CC): pueden darse en prenda todas las
Prenda Hipoteca cosas muebles que estn en el comercio, con tal que sean
Naturaleza Bienes muebles Bienes inmuebles susceptibles de posesin.
Sirve para garantizar el cumplimiento de una obligacin.
Desplazamiento Si se produce No se produce
El deudor pignorante seguir siendo, en principio dueo de
Requiere posesin para perderla Sigue conservando la cosa
la cosa; mientras que el acreedor un mero poseedor.
Estas reglas fueron insuficientes por necesidades que se iban Si produce intereses son para el acreedor para ir cobrando
produciendo (p. e. buques inmuebles). Por eso, hay que distinguir: lo que se le debe.
Hipoteca inmobiliaria o propia / mobiliaria El acreedor la tiene pero NO puede usarla ni aprovecharla.
Prenda comn u ordinaria / Prenda sin desplazamiento Requiere traslado posesorio o entrega (poner en garanta).
Anticresis. La entrega es cuando perfecciona el contrato. Debe constar

D
la fecha de entrega.
erechos Reales de Garanta: aunque existan diferen- Han surgido nuevos tipos de prenda:
cias entre ambas, hay un rgimen bsico (caracteres) Prenda irregular
coincidente para los derechos reales de garanta: Prenda de derechos
Amplitud de la obligacin garantizada: se constituyen Prenda de crditos
siempre para asegurar el cumplimiento de una obligacin Prenda de valores
preexistente (obligacin principal o asegurada). Prendas constituidas a favor de los Montes de Piedad.
Son accesorios, ya que persistan nicamente mientras la Se puede constituir por usucapin o mortis causa.
obligacin principal subsista.

C
Siempre delimitados con valor pecunario o econmico.
Son indivisibles: se debe cumplir ntegramente (1860 CC). ontenido de la garanta: se entrega una cosa para cum-
La nica excepcin posible es cuando existen varias las co- plir una obligacin. Cuando se realice, debe ser devuelta y
sas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garan- se extingue la obligacin. Si la incumple, el acreedor podr
tice solamente una porcin determinada de crdito. En este enajenarla.
caso el deudor tendr derecho a que se extinga la prenda o Mientras est vigente el derecho real de prenda, los fru-
la hipoteca. tos o productos que pudiera generar son propiedad del
Especialidad: Las cosas gravadas responden estando espe- deudor.
cialmente determinadas. Si produce inters, el acreedor se va cobrando esa par-
Reipersecutoriedad: El acreedor puede ejercitar sus facul- te para cumplir la deuda (si existe).
tades frente a terceros o poseedor de promover la enajena- Puede ocurrir que la cosa pignorada pertenezca a un
cin del bien gravado y de cobro preferente. tercero, distinto del deudor pignoraticio. En este caso la
Acreedor hipotecario Acreedor pignoraticio
eventual ejecucin de la prenda deber realizarse con cita-
cin del deudor y del dueo de la prenda.
Tiene Reipersecutoriedad Activa. Reipersecutoriedad? No es seguro.
Extincin de la garanta de la Prenda:
Puede promover la enajenacin del No tiene que restituir la cosa ms que cuando Cumplimiento ntegro de la obligacin (principal y accesoria).
bien gravado. haya sido ntegramente retribuido.
Condonacin.

F
Sustitucin de mutuo acuerdo de la garanta.
acultades de venta del bien gravado y cobro prefe- Prdida de la cosa pignorada (independientemente de las
rente: Salvo pacto en contrario, estos derechos NO con- responsabilidades que origine).

D
ceden al acreedor la facultad de goce y uso de la cosa,
aunque exista desplazamiento posesorio. erechos y obligaciones del acreedor pignoraticio: La
Su finalidad es garantizar el cumplimiento de la obliga- posesin de garanta del acreedor pignoraticio es una po-
cin asegurada. Por eso, algunos autores han negado estos sesin interina, que debe estar presidida por la idea de
derechos como reales. escrupulosa conservacin de la cosa ajena.
Existe facultad de instar la venta del bien gravado (ius Obligaciones:
distrahendi): incumplida la obligacin principal se puede No usar la cosa, salvo autorizacin del propietario.
promover la enajenacin de la cosa mediante subasta, ad- Conservar la cosa pignorada con la diligencia.
quiriendo el valor de la venta. Responder si se pierde o deteriora.
Prohibicin de apropiacin o pacto comisorio (ius distra- Si el deudor lleva a cabo el total cumplimiento de la obligacin,
hendi): El acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas el acreedor pignoraticio tiene el deber de restituir la cosa.
en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas (1859 CC). Derechos:
El derecho de preferencia en el cobro (ius praelationis): Posesin y derecho de retencin sobre la cosa.
es un tipo de crdito preferente. Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa.
Derecho al abono de los gastos de conservacin.
-Titularidad de los bienes gravados: Derecho a promover la enajenacin forzosa de la cosa (ius
Capacidad dispositiva: Existen 2 requisitos: distrahendi) en caso de incumplimiento de la obligacin.
Que pertenezcan en propiedad al deudor pignoraticio o hi- Puede hacerlo coactivamente. Lo har en subasta pblica
potecario. notarial, con citacin del deudor y del dueo de la prenda de
Que estas personas tengan libre disposicin de esos bienes. ser otra persona (posibilidad de 2 subasta).
En caso de no tenerlo, se hallen legalmente autorizadas al
Derecho a cobrar de forma preferente respecto a otros
efecto.
Deudor y constituyente: Generalmente el constituyente
acreedores (p. e. Subasta pblica). Si el precio obtenido es
de un derecho real de garanta es el deudor de la obligacin superior a lo adeudado, la cantidad restante se ingresar en
principal. cuenta del deudor. Si no es suficiente, el acreedor recibir
Si son diferentes, el constituyente asegura as el cumpli- la totalidad y seguir siendo acreedor por el resto.
miento de una obligacin ajena y arriesga el bien gravado. Derecho a prorrogar la retencin (pignus gordianum) en el su-
puesto de que el deudor contrajera con el acreedor otra deuda.
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12. LA HIPOTECA
C C
oncepto de Hipoteca: Solo 7 artculos del Cdigo Civil re- onstitucin de la Hipoteca: La hipoteca hace nacer un verdade- ciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas. El derecho de superficie ser transmisible y susceptible de gravamen
gulan la hipoteca, sin embargo es una de las instituciones ro derecho real: Continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipote- con las limitaciones con ciertas limitaciones, sobre todo temporales
fundamentales del trfico econmico, complementada por Debe estar vlidamente constituida (1875 CC). cario: Los bienes responden por todos los intereses impagados, por (no superior a 99 aos).
la Ley Hipotecaria. Caractersticas: Para ello, se debe realizar un contrato bajo escritura pblica o por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito (plazo general de La hipoteca de las concesiones administrativas (minas, ferroca-
La hipoteca es un derecho inscrito en el Registro de la Propie- mandamiento judicial e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, 5 aos, aunque puede interrumpirse). El acreedor podr exigir al deu- rriles, canales y puentes): se mantendrn siempre y cuando la con-
dad que sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que sino no surte efectos. dor ampliacin de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados. cesin merezca la consideracin de bien inmueble.
se impone. Es preciso la inscripcin del ttulo que corresponda. Si el obligado Precisiones complementarias: En el Registro se anota la constitucin La hipoteca del retracto convencional: debe ser inferior a 10 aos.
Carcter inmobiliario de la hipoteca. por Ley a constituir la hipoteca no lo hace voluntariamente, el be- de la hipoteca pero no el alcance concreto de la obligacin, por tanto Hipoteca de bienes litigiosos: se puede si la demanda origen del plei-
Es Indivisible. neficiario de la hipoteca legal habr de recurrir al procedimiento un eventual adquirente de la hipoteca slo podr conocer la clusula to se ha anotado previamente en el Registro de la Propiedad, o si se hace
Hay Ajenidad y alienabilidad de los bienes gravados. especial. inscrita que en el peor de los casos le afecta. constar en la inscripcin que el acreedor tena conocimiento del litigio.
Legalmente la hipoteca no sustrae los bienes al goce poseso- La gnesis de la hipoteca tambin puede ser por voluntad como Los intereses variables: Hasta la dcada de los 80 era lo habitual un tipo Hipoteca de los bienes sujetos a condiciones resolutorias expre-
rio del deudor. un testamento (principio de libertad y autonoma privada). de inters fijo (en torno al 18%), a partir de una serie de reformas paso a sas: Es legal la hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorios
La naturaleza constitutiva de la inscripcin de la hipoteca en Su nacimiento coincide exactamente con el momento de la inscripcin ser variable con el fin de conseguir el descenso en los tipos de inters. expresas, pero queda extinguida si se resuelve el derecho del hipo-
el Registro (nace la obligacin) (1875 CC). (naturaleza constitutiva) (art. 130 de LEC 2000 / 130 LH). ST 2003: se estableci la nulidad de las clusulas suelo y la limita- tecante.
La prohibicin del pacto comisorio (1859 CC). Al no existir traslacin posesoria al acreedor, los 3 nicamente cin de la posible retroactividad en la devolucin de las cantida- Hipoteca de los pisos y/o locales sometidos al rgimen de pro-
Presupone la existencia de una obligacin principal que debe pueden constatar su vigencia a travs de un registro (Registro de des cobradas. piedad horizontal: el ms generalizado.
ser cumplida. la Propiedad). RD 1/2015: establece la proteccin de deudores hipotecarios. Se Hipoteca de remate: se trata de hacerlo en un procedimiento judicial (40 das
La accin hipotecaria permite que el acreedor cobre su crdito La inscripcin en el Registro condiciona la eficacia del prstamo implanta bajadas de intereses. Adems, la seguridad jurdica , la para consignar el precio del remate o diferencia entre remate y subasta).

D
en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, ena- subyacente, incluso cuando la falta de inscripcin es culpa de la buena fe y el riesgo de trastornos graves justifican la irretroactivi-
jenando los bienes hipotecados mediante subasta pblica. Si agencia bancaria (claramente un abuso). dad de efectos (STS 25/03/2015). erechos reales no hipotecables: La Ley hipotecaria considera
con ese precio obtenido resulta insuficiente para saldar deuda, Requisitos de los intereses moratorios: NO idneos para ser hipotecados, los siguientes derechos:
continuar como acreedor. Actualmente hay suspensin de lanza- -Obligacin garantizada: La hipoteca podr constituirse en garanta de Establecerse ntidamente de forma diferenciada de los intereses Servidumbres: no pueden ser objeto de hipoteca, salvo que
mientos (desahucios) hasta 2017, por el RD Ley de Segunda Opor- toda clase de obligaciones, ya sean puras, o sujetas a condicin suspensiva remuneratorios. se hipoteque el predio dominante de forma conjunta. Es lgico
tunidad. o resolutoria. La Ley Hipotecaria describe las siguientes: Determinacin de su tipo de inters o de un tope mximo de res- porque no pueden ser tampoco enajenadas.
Clasificacin de Hipotecas: Obligaciones futuras. ponsabilidad por ellos. Serv. en materia de agua (acueducto, estribo de presa, parada o par-
De acuerdo con su origen: Obligaciones sometidas a condicin suspensiva o resolutoria. Respetar, sumados a los remuneratorios, el plazo mximo de 5 aos. tidor servidumbre natural de aguas): No pueden ser hipotecadas.
Si nacen de la autonoma privada: hipoteca voluntaria. Ttulos transmisibles por endoso o al portador. Respecto de las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual, Serv. de agua (saca de agua y abrevadero): Si pueden ser hipotecadas y son
Si es a consecuencia de una disposicin legal expresa: hi- Cuentas corrientes de crdito. los intereses de demora estn limitados en ltimos aos al 4% (no susceptibles de inscripcin independiente en el Registro de la Propiedad.
poteca legal. Rentas o prestaciones peridicas. podrn superar el 5%). Usufructos legales (si son objetos de hipoteca): no pueden ser ob-
Las hipotecas judiciales anteriores a la Ley Hipotecaria fue- Ley 41/2007 (flexibilidad): modific el mercado y sistema hipo- Una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unin Europea de 2015 jeto de hipoteca los usufructos legales, salvo el concedido al cnyuge
ron sustituidas por anotaciones preventivas. tecario, permitiendo la generalizacin de las hipotecas de mxi- establece que si los intereses son abusivos, el Juez, sin necesidad viudo por el Cdigo Civil (nico reconocido en la actualidad).
De acuerdo con su naturaleza y caractersticas de la obli- mo, rompiendo con ello la rigidez de los productos hipotecarios. de nuevo clculo, puede declararlos nulos. Derechos de uso y habitacin: no son hipotecables pues son per-
gacin. Las costas y los gastos: sonalsimos.

E
De acuerdo con el objeto propio del gravamen hipotecario. -Hipoteca de trfico u ordinaria: La obligacin es cierta y, adems, su La garanta hipotecaria se extiende tambin a costas y gastos que
cuanta queda determinada en la propia inscripcin registral. La existencia estn relacionadas con las hipotecas (p. .e costas judiciales). xtensin objetiva de la Hipoteca: La LH establece una serie de

H
ipotecas voluntarias y legales: son las que encuentran su y condiciones del crdito se pueden conocer directamente a travs del Esto no se considera abusivo ni ilegal, se trata de una garanta acce- reglas tendentes a determinar hasta qu extremo quedan afecta-
origen en la propia ley. Obliga a ciertas personas a consti- Registro de la Propiedad. soria (no superar el 5%). dos la nueva realidad de los bienes gravados por la responsabili-
tuiras. -Hipoteca de seguridad: En este caso la obligacin es incierta o de cuan- Valor de tasacin y determinacin del tipo de subasta: dad hipotecaria. Parte del presupuesto que determinados accesorios
ta indeterminada. Se da cuando la hipoteca asegura el cumplimiento de El Registrador har constar el precio en que los interesados tasan la finca. o agregados de los inmuebles hipotecados han de ser considerados
Voluntarias Legales
una obligacin cuya cuanta no se halla determinada. La cuanta se deter- Este precio servir de tipo de subasta que no puede ser inferior al 75% afectos a la garanta inmobiliaria y por tanto quedan excluidos.
Nacen por voluntad Nacen por Ley La extensin natural de la hipoteca: la hipoteca se extiende na-
minara extrarregistralmente en el momento oportuno. del valor sealado en tasacin (682.3 LEC-2000 tras la Ley 1/2013).
No debe exigir Debe exigir constitucin de hipoteca para garantizar su
-Hipoteca de mximo y flotante: Es un subtipo de la anterior y se dife- turalmente por mandato a:

O
constitucin derecho (158.2 LH) Accesiones naturales: en este caso las accesiones de inmueble
rencia porque en ella se registra y consta el importe mximo del crdito bjeto de la garanta (bienes susceptibles a hipotecas): La Ley
- Se necesita inscripcin en el registro (159 LH) asegurado. Se aplica en muchos supuestos a favor de administraciones hipotecaria excluye algunos derechos reales inmobiliarios como a inmueble.
- Una vez inscrita mismos efectos que la voluntaria. pblicas (titulares de crditos tributarios o de la seguridad social) o de en- los derechos personalsimos como el uso o la habitacin y las ser- Mejoras realizadas en la cosa (nuevas plantaciones, obras de
tidades financieras. Debe figurar: vidumbres. Excepto estos son los siguientes: riego o desage...).
- Los derechos o crditos asegurados con hipoteca legal no
Su denominacin. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin, y Indemnizaciones tanto concedidas como debidas al propietario
podrn cederse.
La descripcin general de los actos jurdicos bsicos de las que se Los derechos reales enajenables. de los inmuebles hipotecados por razn de siniestros de los inmue-
- Puede solicitarse ampliacin. bles hipotecados con fecha posterior a la firma de la hipoteca.
derivan o puedan derivar. Derecho de usufructo: es un derecho negociable y transmisible y
Facultad para exigir la constitucin de Hipoteca Legal: Servidumbres de las que el predio hipotecado sea simult-
La cantidad mxima de que responde la finca. temporal por antonomasia.
Los reservatorios sobre los bienes de los reservistas (sucesin). neamente predio dominante.
El plazo de duracin de la hipoteca. Si el usufructo termina a causa de un acto voluntario del usufruc-
El Estado, provincias y municipios. Zonas comunes en caso de inmuebles de propiedad horizontal.
La forma de clculo del saldo final lquido garantizado. tuario podran ser burladas las legtimas y continuar la hipoteca
Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados. Exceso de cabida, es decir, si posteriormente a la inscripcin en
hasta que se cumpla obligacin.

I
Crditos tributarios: La ley otorga preferencia en los crditos tri- el registro se modifica la cabida por constatarse una mayor ex-
ntereses de la obligacin principal: La LH parte del presupuesto de Si el usufructo termina a causa ajena a la voluntad del usufructuario
butarios al Estado, las provincias o los pueblos (Hacienda Pblica) tensin de la finca.
que, si la obligacin garantizada produce intereses remuneratorios, (p. .e fallece), esto determina la propia extincin de la hipoteca.
sobre cualquier otro acreedor. Extensin convencional: no se extiende a los bienes muebles, fru-
la hipoteca tambin cubre el pago de ellos. En caso de no existir pac- La hipoteca de la nuda propiedad: Si el nudo propietario pasa a ser
Crditos de los aseguradores: se habla de preferencia crediticia, tos y rentas del bien hipotecado, salvo pacto en contrario. Si existe
to expreso (cosa extremadamente rara), entrarn en juego los intereses usufructuario, la hipoteca subsiste y adems se extender tambin al
ya que mientras que no se abonen las primas de los 2 ltimos aos pacto expreso afectar:
legales. usufructo (salvo pacto contrario).
o dividendos, tendr preferencia el crdito del asegurador prefe- Bienes muebles que se hayan convertido en bienes inmue-
Bienes hipotecados en poder del 31 poseedor: Llegado el mo- La hipoteca de los bienes previamente hipotecados: Es completa-
rencia sobre los dems crditos (seguro mutuo). bles por incorporacin (no poder separarse).
mento de la ejecucin de un bien hipotecado en poder de un terce- mente posible volver a hipotecar un bien hipotecado. En caso de que
Naturaleza de crditos preferentes: Ambas se conoce con el Frutos, en cualquier situacin.
ro (distinto al deudor hipotecante), la hipoteca solo garantizar los un contrato de hipoteca contenga una estipulacin prohibiendo una
trmino de hipoteca legal tcita, pero es una terminologa inade- Rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse.
intereses de los dos ltimos aos y la parte vencida de la anualidad futura hipoteca, sta ser nula (normalmente la 1 hipoteca no agota
cuada. Extensin objetiva de la hipoteca con respecto al tercer posee-
corriente, salvo pacto contrario. el valor de mercado).
En cualquier momento anterior a la aprobacin del remate o a la ad- Subhipoteca: Se refiere a hipotecar el propio derecho de hipoteca dor (112 de LH): se establece que en el caso de tercer poseedor,
judicacin al acreedor, el 3 poseedor podr liberar el bien, satisfa- (Quedan excluidas las hipotecas legales). No es lo mismo que hipote- no ser extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanen-
cas sucesivas. temente en los edificios ni a las mejoras y obras que hayan sido
Ruiz & Prieto Asesores | www.ruizprietoasesores.es @eruizprieto Hipoteca del derecho de superficie y otros (pastos, aguas, leas...): costeadas por el nuevo dueo (NORMA IMPERATIVA).
13. CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA
C
ontenidos y efectos de la Hipoteca: La constitucin de la hi- Actos Jurdicos Documentados las escrituras de novacin de prs- Los titulares de cdulas y bonos cuentan con un crdito preferente (ac- pleta, el crdito al acreedor hipotecario.
poteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados de tamos con garanta hipotecaria que amplen el plazo del prstamo. cin ejecutiva y una hipoteca sobre los crditos hipotecarios) como Si esto ocurre el deudor lo seguir siendo por responsabilidad patrimo-
la capacidad de disposicin de su posicin jurdica. Los sujetos Y se acuerda con entidades bancarias no cobrar gastos de gestin. garanta de recuperacin del capital invertido y sus intereses. nial universal (1911 CC). Esta regla se aplica incluso en caso de garanta

F
pueden: ase de seguridad de la hipoteca (facultades del acreedor): La Los titulares de las participaciones hipotecarias se asemejaran a la hipotecaria, ya que la hipoteca, no alterar la responsabilidad personal
El deudor hipotecante puede enajenar sus bienes, cuya consen- hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de figura de cotitular del crdito hipotecario. ilimitada del deudor (105 LH).
cuencia ser una depreciacin econmica y la aparicin del adqui- obligaciones duraderas. Hasta que sea satisfecha, ofrece al acree- Se establece un rgimen paralelo al de la cesin, sin necesidad de Se permite agredir o ejecutar otros bienes diferentes a los hipotecarios
riente o tercer hipotecraio. dor una serie de facultades (preventivas): escritura pblica ni de inscripcin. El partcipe solo podr instar la (accin personal).
El adquirente del crdito o cesionario se subrogar en la posicin Accin de deterioro o devastacin: Es una medida de seguridad ejecucin del crdito hipotecario si la entidad financiera no la pro- En relacin con los deudores hipotecarios sin recursos, la Ley 1/2013
jurdica del cedente, convirtindose en nuevo acreedor hipoteca- para evitar la depreciacin del inmueble hipotecado por causas im- mueve cuando resulte procedente. permite la dacin en pago de la vivienda habitual cancelacin to-
rio. Siempre que est bajo escritura pblica y se de conocimiento al putables al dueo. Consiste en que si el valor de la finca se deprecia Las participaciones son nominativas, las cdulas y los bonos pueden tal de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades
deudor (1112 CC). por dolo o culpa del dueo, el acreedor puede solicitar la intervencin ser nominativos, al portador o al orden. personales del deudor y de 3.
La operatividad de la hipoteca depende: judicial para obligar al dueo a hacer o dejar de hacer una accin para Los ttulos hipotecarios pueden transmitirse sin necesidad de escri- La proteccin de los deudores hipotecarios sin recursos (RD 8/2011,
En caso de cumplimiento exacto y total de la obligacin principal evitar devaluacin del bien. Si el deudor hace caso omiso, el juez dic- tura pblica, ni intervencin de fedatario pblico alguno (Notario o 6/2012 y 27/2012): La situacin de crisis econmica de los ltimos aos ha
esta habr de considerarse extinguida (habr de privarse de efectos tar providencia (poner el bien a administracin judicial). Corredor de comercio). Pueden transmitirse incluso sin necesidad de obligado a los ltimos gobiernos a suavizar las consecuencias de ejecucin
a la hipoteca). Subrogacin real: Si el propietario del bien hipotecado recibe una notificacin al deudor, salvo las participaciones. y consiguiente lanzamiento de los deudores hipotecarios:
Cuando el deudor incumpla, el acreedor hipotecario podr hacer indemnizacin por su prdida (por siniestro o expropiacin forzosa), El mercado hipotecario es un instrumento especfico que no altera RD-L 8/2011: procurar el apoyo a los deudores hipotecarios en apuros e
efectivo el ius distrahendi propio de la garanta real a travs de los se produce la extensin natural de la hipoteca y las indemnizacio- reglas del CC. increment la cantidad inembargable en caso de ejecucin hipotecaria.
procedimientos de ejecucin. nes quedarn hipotecadas. Si stas se hacen efectivas antes del ven- Con la LEY 41/2007 se moderniza y es ms flexible el sistema: RD-L 6/2012: establece medidas de mayor calado para proteger a los
De forma preventiva, el acreedor hipotecario podr asimismo ejerci- cimiento de la obligacin asegurada y se notifican al interesado, se Eliminacin de obstculos administrativos que dificultaban los deudores hipotecarios sin recursos sealados en el art. 3 del RD-L. Aun-
tar la accin de deterioro o devastacin si hay presente deterioro de consignar su importe judicialmente hasta que llegue el vencimiento bonos hipotecarios. que las medidas son de carcter voluntario para las entidades financie-
la cosa (o derecho) donde recae la garanta. de la obligacin asegurada (por eso las entidades bancarias suelen es- Mayor sofisticacin en las emisiones de cdulas y bonos hipoteca- ras (Cdigo de Buenas Prcticas). Incluye 3 fases de actuacin:

V
enta de finca hipotecada: Los bienes sometidos a hipoteca pue- tipular que el banco sea el beneficiario de tales indemnizaciones para rios. S e incluyen una serie de mejoras para ambos instrumentos. 1. La reestructuracin viable de la deuda hipotecaria.
den ser objeto de libre disposicin por su propietario. Nunca una evitar que las aseguradoras o la administracin paguen directamente Se fomenta la independencia de las entidades de tasacin. 2. Fase de posible quita sobre el conjunto de la deuda.
clusula puede eliminar este principio, sino sera nulo. al deudor hipotecario). Se modifica el rgimen sancionador de estas entidades. 3. En caso de que las 2 medidas anteriores no lleguen a ser viables, los

C
Si la cosa hipotecada pertenezca a otro, el deudor prestatario no esin del crdito hipotecario: El acreedor puede ceder en todo Rgimen de participaciones, similar al previsto para las entidades deudores podrn solicitar, y las entidades debern aceptar, la dacin
puede liberarse de la deuda mediante su transmisin a un 3 (salvo o en parte el crdito hipotecario, siempre que cumpla con 3 re- de crdito. en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda (2 aos per-
si hay consentimiento del prestamista acreedor). quisitos (si se cumplen el cesionario se subrogar en todos los Con el RD 716/2009 se facilita la transmisin de los ttulos hipoteca- manecer en la casa).
El adquiriente del bien hipotecado puede subrogarse en la posi- derechos del cedente): rios con cualquier medio posible. RD-L 6/2012: freno de desahucios durante 2 aos.

C
cin de deudor hipotecante o limitarse a adquirir la cosa con la Se tramite bajo escritura pblica. ambio de rango: El rango de la hipoteca es la jerarqua que una deter- La Ley 1/2013: Refuerza ms la proteccin de deudores hipotecarios al ver
carga de la hipoteca (sin asumir la responsabilidad personal). Se inscriba en el Registro: no es constitutiva, ni un requisito esencial. minada hipoteca ocupa en el folio registral del inmueble, entre las de- que los RD no frenaban la situacin. Con esta Ley se conforman las medidas
La subrogacin del adquiriente (asuncin liberatoria): en ventas sta solo tiene naturaleza declarativa y despliega efectos frente a 3. ms hipotecas que gravan la finca. Esta jerarqua puede ser negociada. de los RD antes descritos y se faculta al rgano judicial a eliminar clusulas
de fincas, si el vendedor y comprador as lo pactan, el comprador se Puesta en conocimiento del deudor: La notificacin al deudor de La posposicin de hipoteca (reserva de rango): Consiste en la posposicin abusivas en el ttulo ejecutivo.
puede subrogar tanto las responsabilidades como la obligacin per- la cesin de crdito no afecta a su validez, es igualmente eficaz. Si se de una hipoteca a otra futura, siendo indiferente que la hipoteca pospuesta Real Decreto Ley 1/2015 (mecanismo de segunda oportunidad): Flexi-
sonal. omite, el cedente es responsable de los perjuicios que pueda sufrir el lo sea desde el momento de su constitucin o de forma sobrevenida. Reser- biliza los criterios para la aplicacin a los deudores hipotecarios del Cdigo
Es necesario que exista un constenimiento tcito o expreso de las 3 cesionario por consecuencia de esta falta. Normalmente en los con- vndose una mejora o rango preferente. Requisitos: de Buenas Prcticas, incrementando el lmite anual de renta familiar, inclu-
personas (vendedor, comprador y acreedor). tratos de hipotecas con los bancos hay una clusula que admite esta Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la pos- yendo a los mayores de 60 aos en los supuestos de especial vulnerabili-
El primitivo deudor hipotecario deja de serlo tanto en responsabili- operacin sin notificar la cesin (TS las considera nula, pero e sigue posicin. dad y elevando el lmite de precios de adquisicin de inmuebles. Tambin
dad como en la obligacin principal. haciendo). Que se determine la responsabilidad mxima por capital, intereses, costas flexibiliza los acuerdos extrajudiciales de pagos y prev un mecanismo de
Se modifica el deudor hipotecario Reglas particulares: u otros conceptos de la hipoteca futura, as como su duracin mxima. segunda oportunidad siempre que el deudor sea de buena fe.
El comprador del bien hipotecado es deudor hipotecario. En el supuesto de hipotecas transferibles por endoso o ttulos al Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro de plazo ne-

P
NO puede ser considerado 3 poseedor sino que responde al cumpli- portador, su particularidad radica en que bastar la transferencia cesariamente convenido al efecto. lazo del ejercicio de la accin hipotecaria: Como regla general las
miento de las obligaciones mediante el bien gravado y el resto de su del correspondiente ttulo (150 LH). La permuta de rango hipotecario: es viable la permuta. acciones reales sobre los bienes inmuebles prescriben a los 30 aos.
patrimonio. Respecto de las hipotecas legales, la cesin del crdito hipotecario La prescripcin de las acciones personales: 15 aos.

E
La subrogacin de la hipoteca suele ser aceptada por las entidades slo es admisible cuando haya llegado el caso de exigir su impor- jecucin de la Hipoteca: el acreedor puede instar a la ejecucin en caso La prescripcin de la accin hipotecaria: El plazo de vigencia de la accin
bancarias (supone cobro de comisiones). te (152 LH). de incumplimiento de la obligacin principal, pudiendo ser enajenadas hipotecaria es de 20 aos y se computa desde que pueda ser ejercitada.

R
La transmisin de la finca (3 poseedor): Se habla de 3 poseedor eferencias al prstamo hipotecario: La cesin del crdito hipo- las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. No La caducidad de la hipoteca: Nada se opone a que la hipoteca. En
cuando la venta tiene lugar sin que el adquiriente asuma la responsa- tecario, jurdica y econmicamente, queda limitada a la sustitu- se dictar auto para llevar a cabo la operacin de un concursado. Adems el casos de semejante ndole, la accin hipotecaria slo puede ejerci-
bilidad personal. cin de una persona por otra. Pero esto no es realmente un siste- acreedor cuenta con: tarse dentro del plazo convencionalmente previsto.
El adquiriente responde nicamente con los bienes hipotecados. ma adecuado para incrementar las inversiones del sector inmobiliario. La Accin real: instar la ejecucin de la hipoteca o promover enajenacin

E
El 3 poseedor no es deudor (vendedor sigue siendo deudor, aunque A tales finalidad atiende el denominado mercado hipotecario. del bien. xtincin de la hipoteca: La hipoteca siempre sigue la misma vigencia
el verdadero interesado en que no se produzca el impago es el 3 po- La creacin del mercado hipotecario por la Ley 2/1981: Se trata de faci- La Accin personal: es ms difcil que la real. Consiste en agredir o ejecutar que la obligacin principal. Se extingue si:
seedor ya que la eventual ejecucin afecta a un bien que ya es suyo). litar la afluencia de recursos al sector inmobiliario mediante la intervencin otros bienes diferentes al hipotecado.
Suele ocurrir que el deudor hipotecante y el adquirente de la finca profesional de entidades financieras (Bancos y Cajas de Ahorro fundamen- Al incorporarse al crdito la garanta hipotecaria, el acreedor puede realizar Se cumple con la obligacin principal. Pero debe acompaarse de un do-
hipotecada valoran el bien enajenado descontando el importe de las talmente). As se crea un sistema de prstamos por parte de entidades ban- estos procedimientos: cumento bajo escritura pblica que lo acredite (sino continuar vigente).
amortizaciones hipotecarias restantes. El vendedor sigue siendo el carias para facilitar al ciudadano adquirir viviendas y bienes inmuebles. 1. El procedimiento judicial de sumario o de ejecucin. Es el ms importante Derivada de la extincin de la obligacin asegurada: Extinguida la obli-
deudor de la obligacin personal de reintegrar el crdito, el acreedor El cobro se realiza a largo plazo (5-30 aos). Para evitar que las enti- en trminos prcticos. gacin asegurada por cualquier causa, el acreedor hipotecario deja de ser
no tiene porqu conocer ni consentir la operacin realizada. Pero si el dades se queden sin liquidacin, acuden a la refinanciacin, emitien- 2. El procedimiento ejecutivo ordinario. tal por haberse extinguido la hipoteca. Pero tal efecto se produce nica y
vendedor efectivamente paga, se subroga. do ttulos que se ofrecen al pblico en general, para que inversores 3. El procedimiento o la venta extrajudicial, en caso de pacto expreso (refor- exclusivamente inter partes. Para tener efectos contra 3 debe ser modifica-
En caso de impago el acreedor hipotecario ejercitar normalmente y pequeos ahorradores puedan suscribirlos, recibiendo los corres- mado en 2015 por la LEC para las subastas electrnicas). da en el Registro.
la accin real que afecta a la suerte de los bienes, en vez de perseguir pondientes intereses adems del capital invertido. Existen 3 ttulos: Extincin de la hipoteca pese a la subsistencia de la obligacin ase-

C
personalmente al deudor enajenante (si no se produce el pago, el 3 Cdulas hipotecarias (cedulistas). risis inmobiliaria: la crisis inmobiliaria de deudores hipotecarios gurada: Cualquier acreedor hipotecario puede dejar de serlo si existen
se beneficia del descuento de la tramitacin del bien). Bonos hipotecarios (bonistas). sin recursos tiene en cuenta: derechos o cargas preferentes a su propio derecho de hipoteca aunque,
La subrogacin hipotecaria a instancia del deudor: Participaciones hipotecarias (partcipes). La accin personal contra los deudores hipotecarios y la dacin en naturalmente ello no quiere decir que semejante prdida del derecho real
Ley 2/1994: El deudor hipotecario puede subrogar su hipoteca a otro Caractersticas del Mercado Hipotecario y sus ttulos: pago: Los bienes hipotecados suelen tener un valor muy superior al mon- de garanta (y de las consiguientes acciones legales) conlleve, adems, la
acreedor, que le ofrezca mejores condiciones (p. e. cambiar de banco). Todos son ttulos de valores de fcil transmisin. tante de la obligacin garantizada. En consecuencia, es extrao que, por lo extincin de la obligacin garantizada.
Ley 41/2007: no se extingue la hipoteca, sino se modifica, alterando El conjunto del mercado hipotecario se encuentra intervenido por comn, la ejecucin hipotecaria deje de satisfacer, de manera ntegra y com-
el tipo de inters, el plazo o el sistema de amortizacin. las autoridades econmicas y administrativas (Direccin General
RD 2/2008: establece la no sujecin a gravamen del Impuesto de del Tesoro y Poltica Financiera). Ruiz & Prieto Asesores | www.ruizprietoasesores.es @eruizprieto
14. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIN PREFERENTE
Concepto: son derechos que tienen como fin otorgar a su herederos puede vender sus bienes sin que los dems,
puedan ejercitar retracto alguno.
titular la facultad de adquirir con preferencia (frente a 3)

R
la propiedad de una determinada cosa en caso de que su etractos arrendaticios: est regulado por leyes espe-
propietario decida enajenarla. ciales ya que es posterior al CC.
Se perfilan como supuestos excepcionales que cons- Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas
trien la facultad de disposicin del propietario. rsticas (Ley de Arrendamientos Rsticos de 1980): ga-
rantizaba la posibilidad de ejercicio por el arrendatario an-

T
anteo vs retracto: ambos sirven para adquirir el derecho de tes de que el tercero pudiera inscribir su adquisicin en el
adquirir con preferencia respecto a terceros. Registro de la Propiedad. Para evitar latifundios se vetaba
el ejercicio a los arrendatarios que fueran ya propietarios
Tanteo (tantundem) Retracto de 20 hectreas de regado o 200 de secano y se requera
Facultad de que goza una persona para Facultad de adquisicin preferente, por el que el retrayente fuese profesional de la agricultura.
adquirir preferentemente una cosa que va a que el titular de un derecho, abonando el LAR 2003 elimin la proteccin del arrendatario rustico y
ser enajenada a un 3. tantundem, puede dejar sin efecto la trans- suprimi los derechos de adquisicin preferente a favor del
Debe abonar la misma cantidad y en las misin realizada a favor de un 3. arrendatario en aras de la libre circulacin de la tierra.
mismas condiciones LAR 2005 reinstaura los derechos de adquisicin preferente.
Antes de producirse la accin (enajenacin) Despus de producirse la accin Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas ur-
Tanteo y retracto son interdependientes, y los tienen banas: Se otorgan tales derechos tanto a arrendatarios de vi-
conjuntamente las mismas personas (Nota: No tendran viendas o de locales de negocio, se requiere ocupacin efectiva
sentido que deban esperar a un acto para ejecitarlo). por el inquilino.
Pero ambos derechos no estn vinculados y pueden apli- Tanteo y retracto a favor del arrendatario de locales de
carse exclusivamente uno u otro. negocio (TR-LAU 1964): Se refiere a locales que van a ser
traspasados. En caso de ejercitar el tanteo el arrendador habr

R
etracto legal (1521 CC): es el derecho de subrogarse con las de abonar el precio del traspaso y en caso de retracto, dicho
mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar precio y los gastos complementarios.
del que adquiere una cosa por compra o dacin en pago. Los derechos de adquisicin preferente en la Ley de
No existe vinculacin con retracto convencional. Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994): Salvo en el caso
Es necesario que el retrado quede indemne de los gastos de venta conjunta de varios bienes o del inmueble, la LAU con-
cede al arrendatario un derecho de tanteo y un derecho de re-
que le haya originado la abortada misin.
tracto, salvo frente al condueo de la vivienda enajenada o al
Criticas: Quin recae las cargas de impuestos? al retrayen- titular de un retracto convencional inscrito en el Registro. Esto
te o al retrado? Si el impuesto no ha sido satisfecho por el se refuerza al exigir justificar ante el Registro de la Propiedad la
retrado la administracin gira la liquidacin al retrayente realizacin de las notificaciones prevenidas respecto del tanteo
segn el Impuesto de Transmisiones patrimoniales (as se ex- y del retracto. Sin embargo el derecho de adquisicin preferen-
cluye la existencia de una doble transmisin). te del arrendatario solo tiene carcter imperativo respecto de
El plazo de ejercicio del retracto es de 9 das contados los arrendamientos de vivienda (inferior a 5 aos).
desde la inscripcin en el Registro de la Propiedad o La Ley 4/2013, de 4 de junio: Con esta ley resulta ms evi-
cuando tenga conocimiento. dente la prdida de significado de los derechos de adquisicin
preferente en la LAU, pues las partes podrn pactar la renuncia
-Modalidades de Retracto: del arrendatario al derecho de adquisicin preferente (clusula
1. Retracto de comuneros o copropietarios: conlleva que el resto de co- de estilo).

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propietarios de una cosa podrn ejercitar el derecho de retracto, en caso
de enajenarse a un extrao una de las partes de la copropiedad. El requisi- erecho de opcin: est regulado por leyes especiales
to necesario es que aparezca un extrao en la copropiedad. ya que es posterior al CC.
Es aplicable tanto a las cosas muebles como inmuebles.
No estn legitimados: Compra Venta
Los arrendatarios.
Los propietarios del suelo respecto de los del subsuelo y viceversa. El concedente (el dueo de la cosa) otorga un de- El propietario el que puede optar entre
recho de preferencia en la adquisicin al optante vender o no vender.
Los usufructuarios respecto de los nudos propietarios.
a cambio de un precio (prima o seal).
Los cotitulares en caso de propiedad horizontal o multipro-
piedad. Una persona obliga a vender a otra una cosa bajo El eventual adquiriente queda obligado
ciertas condiciones. a comprar.
2. R. Colindantes: Tendrn el derecho de retracto los copropietarios de
El optante quien decide si compra o no.
las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rstica
cuya cabida no exceda de una hectrea (1523 CC). Requiere que las Opcin de compra como derecho real: es perfectamente
tierras colindantes puedan considerarse una unidad fsica (sin lindes lcita y posible. En caso de incumplimiento de lo pactado,
ni servidumbres). el optante puede demandar al concedente de la opcin.
Deben ser terrenos rsticos (excluyndose los terrenos urba- El problema no reside en el valor contractual, sino en deter-
nos, huertos y jardines). minar si su establecimiento puede afectar a 3.
No puede superar 1 hectrea. Respecto a los bienes muebles no puede considerarse derecho
Si 2 o ms lo ejercitan al mismo dueo, ser preferido el que tenga la finca real, pero puede inscribirse en el Registro de Bienes Muebles.
con menor cabida. Si son iguales, el primero que lo solicita. La transmi- Respecto a inmuebles ser inscribible si rene:
sin debe ser a un extrao, pero no a un colindante (STS 13/02/1987). Convenio expreso de las partes.
3. R. de Coherederos: est concedido por el CC. Si uno de los herede- Precio estipulado de la opcin y de la adquisicin de la finca.
ros vendiere a un extrao su derecho hereditario antes de la particin, Plazo para el ejercicio de la opcin. No podr exceder de
podrn todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del 4 aos (en Catalua y Navarra son 10 aos).
comprador , reembolsndole el precio de la compra, con tal que lo veri- Puede configurarse de manera que la declaracin de volun-
fiquen en trmino de un mes a contar desde que esto se les haga saber. tad unilateral del optante sea suficiente para que la compra-
Una vez realizada la particin en cambio, cualquier de los co- venta quede perfeccionada (STS/14/02/1997).
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15. EL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAOL: EL REGISTRO
R I
egistro de la propiedad: A la sociedad y a los poderes nmatriculacin de la Finca: El Registro inmobiliario pretende El Registrador deber verificar la falta de previa inscripcin de la material ante el Registrador, ste extrae el contenido jurdico-re-
pblicos les interesa que determinados hechos, actos proteger el trfico econmico y crediticio sobre los inmuebles. finca a favor de persona alguna y no habr de tener dudas fun- al en exclusiva y lo incorpora al folio registral correspondiente al
o negocios jurdicos puedan ser conocidos por los res- Nacera viciado si antes de garantizar registralmente quin dadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca que se pre- inmueble en cuestin.

I
tende matricular.
tantes miembros de la comunidad. Los registros garanti- es el propietario permitiese la constitucin de derechos reales
En caso de calificacin positiva por el Registrador, ste proceder nscripcin de los derechos reales inmobiliarios: El art. 2 de
zan publicidad. limitados sobre una finca. El IDUFIR es el nmero creado auto- a extender la inscripcin del derecho de dominio y notificar la la LH declara inscribibles a los actos y contratos en cuya virtud
Naci antes que el Registro Civil. mticamente por los procedimientos de gestin que se estn inmatriculacin realizada. se crean o se modifican los derechos reales propiamente di-
Est dedicado a reflejar la constitucin y dinmica de los implantando en las primeras dcadas del siglo XXI, e identifica La certificacin de dominio de Entidades pblicas (206 LH): cho. Su sin es inscribir los derechos reales que recaen sobre los
derechos reales que afectan a bienes inmuebles. permanentemente las fincas registrales inscritas en los Registros Es un procedimiento diseado a favor de las entidades pblicas: inmuebles y lo hace a travs de numerus apertus (otros cuales-
Tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y de Espaa. Por inmatriculacin se conoce a la primera inscrip- el Estado, La Provincia, el Municipio y las Corporaciones de de- quiera).
contratos relativos al dominio y dems derechos reales cin de cada finca en el Registro de la Propiedad. recho pblico o servicios organizados que forman parte de la Se inscribirn:
sobre bienes inmuebles. Cada finca tendr un libro correspondiente para recoger los estructura poltica de aquel (la Iglesia Catlica ha perdido este Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles o de los dere-
Cada una de las oficinas est bajo la salvaguarda de un cambios que se produzcan. derecho). chos reales impuestos sobre los mismos.
tcnico en Derecho (Registrador de la Propiedad). La inscripcin de derechos reales sobre fincas no inscritas: Cuando carezcan de titulo escrito de dominio, podrn inscri- Los ttulos en que se constituyan, transmitan, modifiquen o extin-
Depende del Ministerio de Justicia y est encomendado Si la finca no est inscrita, no habr folio donde registrar nin- bir los bienes inmuebles que les pertenezcan, mediante certi- gan los derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca,
a Registradores de la Propiedad. gn derecho real. Sin embargo est situacin es relativamente ficacin librada por el funcionario. censo, servidumbre y otros cualesquiera reales.
Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del frecuente y segn la normativa, la inscripcin no es obligatoria, Doble matriculacin: Es frecuente el supuesto en el que una Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen bienes inmue-
Registro y lo hace de la siguiente forma (por escrito o ni constitutiva, sino que es un acto puramente voluntario (por finca registral (total o parcialmente) aparezca registrada en dos
bles o derechos reales.
por medios telemticos): razones fiscales existen fincas que no se han inscritos). El nuevo Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos
o ms folios. Esto supone un grave y complejo problema, sien- reales que pertenecen al Estado, o las Corporaciones civiles o
Exhibicin o consulta directa de los libros registrales. titular podr solicitar la inscripcin de su derecho. do el punto dbil del sistema hipotecario. Y deber hacerse una
Mediante nota simple informativa (carece de valor Los medios de inmatriculacin o procedimientos: eclesisticas.
concordancia del Registro segn las reglas del artculo 313 LH.

I
de documento pblico). Mediante expediente de dominio.
Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos
Certificacin registral, requiere peticin escrita, tie- Mediante ttulo pblico de adquisicin. nscripcin de relaciones jurdicas de naturaleza personal:
folios registrales en favor de una misma persona, si los mismos es-
ne valor de documento pblico (el Registrador hace Mediante certificacin de dominio.
tuviesen libres de cargas o fueran estas exactamente las mismas, la
No se expresarn en el Registro de la Propiedad, en ningn
Fe de lo contenido). A partir del 1 de noviembre de 2015 existe la posibilidad de com- caso, las estipulaciones, clusulas o pactos que carezcan de
contradiccin se salvar con el consentimiento de los interesados.
pletar la descripcin de la finca mediante la aportacin de certifi- transcendencia real.
Referencia al registro: Sigue el sistema de folio real y sopor- Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas
cacin catastral descriptiva y grfica con citacin al titular y a los Son inscribibles los arrendamientos de bienes inmuebles:
te electrnico, y tiene secciones: o siendo coincidentes no guardasen idntico orden, el Registrador
colindantes afectados. convocar a los interesados a fin de lograr el acuerdo. Por un perodo de ms de 6 aos.
Buques y aeronaves.
El expediente de dominio: Es un procedimiento judicial volun- Si todos comparecieran y unnimemente convinieran las rectifica- Aquellos en los que se haya anticipado la renta de 3 o ms.
Automviles y otros vehculos a motor.
tario ante el juzgado de 1 instancia del lugar en que radiquen ciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador har cons- Cuando se hubiese convenido expresamente por las partes
Maquinaria industrial.
los bienes. Sirve para: tar documentalmente el acuerdo, que firmar con los interesados, y que se inscriban.
Establecimientos mercantiles y bienes de equipo.
Para inmatricular una finca no inscrita. proceder a cancelar el historial de la finca registral ms moderna. Tambin son inscribibles segn el Reglamento Hipotecario:
Otras garantas reales. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo,
Como medio para reanudar el tracto sucesivo. Los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos.
Otros bienes muebles registrables. formulase oposicin en cualquier fase de la tramitacin, el Regis-
Hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas. El arrendamiento con opcin de compra.
Condiciones generales de contratacin. trador dar por concluido el expediente, dejando constancia docu-
El expediente de dominio es as por: El derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas.

F
Se trata de acreditar la titularidad del bien, por ello la ley mental. Es decir, para inscribir el arrendamiento urbano solo es nece-
inca registral: Para referirse a los bienes inmuebles, la

M
se preocupa en que sean citados todos cuantos pudieran sario elevar a escritura pblica el documento privado.
legislacin hipotecaria suele utilizar el trmino finca. Es odificaciones de la finca registral: Las fincas inscritas Las inscripciones de opcin a compra son posibles y debe
tener algo que decir sobre la pretensin dominical del actor
frecuente hablar de finca material para referirse a las pueden sufrir modificaciones, cualquiera de estas even- constar:
(tengan algn derecho real / quien pueda perjudicar / titu-
fincas rsticas y urbanas, y distinguirlas de las restantes uni- tualidades se contemplan en el Reglamento Hipotecario Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
lares de predios colindantes / el portero...).
dades que la legislacin considera como fincas. Agrupaciones de finca: Consiste en reunir 2 o ms fincas, ya Precio estipulado para la adquisicin de la finca.
Aunque se inscriba la finca en el Registro esto no impedir
Todas las fincas deben estar georreferenciadas. inscritas, en una nueva, a la que se adjudicar un nuevo nmero,
la incoacin posterior del juicio declarativo contradictorio. Plazo para el ejercicio de la opcin que no podr exceder
Fincas Urbanas: seran espacios polidricos que constituyen un es decir se la abrir un nuevo folio realizndose las pertinentes
Con las modificaciones nuevas se desjudializa el proceso y de 4 aos.
Materiales

espacio independiente, sea en su conjunto o previa divisin. Por notas marginales de referencia. Puede permanecer con varios

I
eso se extiende a los edificios en rgimen de propiedad por pisos puede hacerse mediante Notario (no obligatorio juez). ste
dueos distintos siempre que se seale la parte indivisa. nscripcin de relaciones judiciales relativas a la capacidad
y a los pisos o locales en rgimen de propiedad horizontal. debe hacer copia y mandarla al registro.
Divisin de fincas: Una finca ya inscrita se divide en 2 o ms de las personas: Tambin se inscribirn las resoluciones judi-
Fincas Rsticas: es la extensin de terreno de la superficie terres- Los ttulos pblicos de adquisicin, complementados en
porciones. Cada una de las divisiones se inscribir como finca ciales relativas a la capacidad civil de las personas en cuanto
tre que es objeto de trfico unitario. su caso por acta de notoriedad: Sern inscribibles los ttulos
Las fincas discontinuas: son explotaciones agrcolas o industria- nueva en un folio diferente. Supone el cierre del folio de la finca a la libre disposicin de sus bienes. Pero estas inscripciones NO
pblicos otorgados por personas que acrediten de modo feha-
les que constituyen una unidad funcional aunque las fincas no matriz. son obligatorias.
ciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha
sean colindantes. Son bastante frecuentes. Segregacin de fincas: Supone separar parte de una finca ins- La representacin legal se har constar en el Registro Civil.
de dichos ttulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo
El agua: las aguas de dominio privado son consideradas una finca crita para formar una nueva. En trminos materiales puede coin- Cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sobre
derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el
registral independiente de la finca en que nacieran u ocuparan. cidir con la divisin, la diferencia est en que la segregacin no
tabln del Ayuntamiento donde radica la finca. No hay interven- el mismo se integre en un patrimonio protegido (discapacita-
Esto se enfrenta con la actual ley de aguas, pero pese a ello se genera el cierre registral de la finca matriz, es puramente formal.
cin judicial solo actuacin del Registrador y comunicacin a la dos, embargados...), se har constar esta cualidad.
Especiales

mantiene esta contradiccin. Agregacin de fincas: Consiste en anexionar a una finca ins-
Las concesiones administrativas: se les concede siempre que las colectividad. Requisitos: Asimismo, cuando deje de formar parte de este patrimonio
Se requiere la acreditacin de 2 o ms ttulos traslativos del domi- crita otras fincas o porciones, sin que la finca mayor pierda su protegido se podr exigir que canceles estas anotaciones.
facultades del concesionario recaigan sobre bienes inmuebles. La
nio que no han de ser instrumentales. numeracin registral. Si se cerraran las pequeas y se har nota Ley 17/2014 de apoyo a los emprendedores en relacin con el
inscripcin precisar escritura pblica o ttulo de concesin y de-
ber expresar el pliego de condiciones. Tambin se inscribirn las Debe incorporarse certificacin catastral descriptiva y grfica de las fincas. marginal en las mismas. procedimiento concursal establece medidas urgentes en mate-

A
resoluciones administrativas o judiciales que afecten a la existencia Las inscripciones de inmatriculacin practicadas con arreglo a lo ria de refinanciacin y reestructuracin de deuda empresarial.
o extensin de la concesin inscrita (pueden recaer en minas, auto- establecido en los artculos previos no surtirn efectos respecto de ctos de derechos inscribibles: Los actos y contratos ce- Estructura: edictos concursales / publicidad registral (ordenan-
pistas espacios pblicos). 3 hasta transcurridos 2 aos desde su fecha (art 207 LH). lebrados no ingresan de forma ntegra en el Registro, sino zas) / acuerdos extrajudiciales / administraciones concursales y
La descripcin de la finca: debe respetar una serie de normas es- Sern inscribibles sin necesidad de previa inscripcin y siempre que, presentados los correspondientes ttulos en sentido
que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra auxiliares delegados (se inscribirn personas fsicas y juridicas).
tipuladas en la coordinacin entre el Registro y el Catastro de 2015.
Aparte de la descripcin se exige apartado grfico y fecha. persona. Ruiz & Prieto Asesores | www.ruizprietoasesores.es @eruizprieto
16. DINMICA Y EFECTO DE LAS INSCRIPCIONES
P
pacifica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vi-
rocedimiento hipotecario: El procedimiento hipotecario es el contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento, no la inscripcin registral no es obligatoria, ni constitutiva del derecho de pro- gencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
conjunto de acciones, operaciones y diligencias realizadas, tanto computa desde el denominado libro de entrada, sino propiamen- piedad, ni de los dems derechos reales (ni siquiera en fincas inmatricula- La usucapin contra tabulas o en contra del titular inscrito: Cuan-
por los interesados, como por el Registrador, en relacin con la te hablando del asiento de presentacin en el libro Diario. Est das). Esto puede generar que la dinmica de los derechos reales sobre la do la usucapin conseguida extra registralmente pudiera perjudicar
inscripcin de los ttulos presentados ante el Registro a efectos de la permitido supuestos de prrroga. finca se desarrolle extra registralmente (como si el Registro no existiese). la adquisicin del titular inscrito, es necesario distinguir 2 supuestos.
toma de razn del asiento que, en cada caso, corresponda. Reglas de prioridad: Imaginemos que el titular registral de un piso fallece y sus herede-
1. Carencia en el titular inscrito de la condicin de tercero hipote-
El acceso de los ttulos al Registro de la Propiedad: La regla bsica Depende de la forma y del momento de presentacin ros hacen a su vez testamento a favor de su hija, que vende a un 3
cario: La tensin o conflicto entre usucapiente y el titular inscrito se
de acceso al Registro es la exclusin de la oralidad, siendo necesario Forma telemtica: el piso. ste presenta la escritura pblica de compara a inscripcin,
regirn por las normas del CC, sin que la inscripcin desempee un
que su iniciacin se produzca en virtud de presentacin o aportacin Si se realiza dentro de las horas de oficina es tiempo exacto. y el Registrador denegar la inscripcin por no ser la vendedora
papel relevante (de no existir tal regla, cualquier persona de cierta
de un ttulo al Registro y debe ser por escritura pblica o sentencia ju- Si se realiza fuera de horas de oficina, cada uno gana prioridad la titular registral. Dicha eventualidad supone una quiebra, inte-
edad inscrita como propietario, podra vender el inmueble en docu-
dicial. Adems deben reunir los siguientes requisitos: respecto del posterior presentante, y todos la ganan respecto rrupcin o rotura del tracto sucesivo: el verdadero propietario de
mento privado y entregando la posesin).
Ser documentos pblicos. de los faxes fuera de horas, y respecto de los que se presenten la finca no est reflejado en el Registro.
2. Titular registral con condicin de 3 hipotecario: En este caso
Ser fehacientes respecto de alguna mutacin jurdico-real. al da siguiente. Ante la imposibilidad de resucitar al primer titular o a sus hijos para
la prescripcin del usucapiente es irrelevante; prima la fe pblica
Que el ttulo acredite por s mismo la existencia de un acto o dere- De manera fsica, correo o fax: que otorguen los documentos oportunos para reanudar el tracto
registral. La proteccin del 3 hipotecante alcanza incluso hasta el
cho susceptible de inscripcin. Si se lleva a cabo en horas de oficina: tiempo exacto de la pre- sucesivo interrumpido, el sistema hipotecario procura dotar de pro-
hecho de excluir la usucapin consumada en relacin con la finca
Quedan excluidos: sentacin fsica, apertura de correo, o recepcin del fax. cedimientos ad hoc para que quien desee inscribir pueda hacerlo.
registral. No obstante la LH plantea el tema al revs, plantea los dos
Los documentos privados, salvo en que las disposiciones lega- Si es fuera de horario oficial: al abrir el diario del da siguiente, En el caso de que el nuevo adquiriente lo fuera directamente del titular o sus
supuestos tasados en los que la usucapin tiene tratamiento prefe-
les les atribuyan eficacia registral sin ganar prioridad ni entre ellos (los posibles presentantes herederos, no se entiende producida la interrupcin de tracto (208 LH).
rente respecto de la condicin de 3 hipotecario:
Los documento relativos a fincas radicantes en otros distritos antagnicos, ni respecto de los que se presenten fsicamente Si es necesario reanudar el tracto habr de aportarse el ttulo de
Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios
hipotecarios en la apertura del diario del da siguiente. propiedad y la certificacin catastral, documentos justificativos de
para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca
Los dems documentos que por su naturaleza, contenido o fi- Prioridad en sentido formal. Determina el orden en el que el titularidad intermedia (203 LH).

I
estaba poseda de hecho y a titulo de dueo por otra persona
nalidad no puedan provocar operacin registral alguna. Registrador va a despachar y calificar los ttulos. nscripcin y asiento registral: La inscripcin en sentido estricto y distinta a su transmitente.
Admisin excepcional de documentos privados: Como norma gene- Prioridad en sentido material. Si los ttulos son incompatibles asiento registral no son sinnimos. La inscripcin constituye la es- Siempre que no habiendo conocido ni podido conocer tal po-
ral no permiten ser registrados, excepto si: entre s, el primero presentado goza de prioridad. No obstante, se- pecie ms importante de las diversas figuras de asiento registral. En sesin de hecho, el adquirente inscrito la consienta, expresa o
Ttulo privado de adquisicin a efectos de inmatriculacin o pri- gn la Ley 13/2015, la prioridad en las cargas o gravmenes se de- realidad, todo el sistema registral gira en torno a la inscripcin, que es tcitamente durante todo el ao siguiente a la adquisicin.
mera inscripcin del dominio. cidirn atendiendo a las normas de preferencias establecidas por la nica anotacin registral tendencialmente permanente. Los dems La usucapin contra tabulas o en contra del titular inscrito: Cuan-
Derecho de retorno arrendaticio. la legislacin civil y la normativa especfica segn la naturaleza del tipos de asiento se encuentran son dependientes de ella. do la usucapin conseguida extra registralmente pudiera perjudicar
Eficacia de la solicitud hecha en documento privado, firmado por crdito o en su defecto por Tribunales. Inscripcin constitutiva: La inscripcin forma parte del proceso crea- la adquisicin del titular inscrito, es necesario distinguir 2 supuestos.
acreedor y deudor hipotecario, en el caso de que la hipoteca hay dor del derecho real, sin inscripcin no habr nacido el derecho. En Las reglas sobre usucapin liberatoria (usucapio libertatis): Se re-

D
sido constituida bajo condicin. inmica de las inscripciones registrales: nuestro ordenamiento es una excepcin, solo puede exigirse cuando fiere a la extincin de una servidumbre (D. Romano) y hoy en da es la
Anotacin preventiva mediante escrito de contrato de obra del La exigencia del tracto sucesivo: El sistema hipotecario parte as lo establezca una norma de carcter imperativo, como la hipoteca o extincin de derechos reales limitados ante una usucapin.
acreedor refaccionario. de la base de que los sucesivos propietarios de una finca han de el derecho de superficie. La usucapin triunfante respecto de la propiedad del titular inscri-
Cancelacin mediante documento privado de las anotaciones estar registralmente concatenados, a esta concatenacin se le deno- Inscripcin obligatoria: Son impuestas coactivamente por la ley, bajo to, no afecta a los derechos reales limitados inscritos carentes de
realizadas mediante documento privado. mina tracto sucesivo. Aquel principio registral por virtud del cual se pena o sancin en caso de incumplimiento. Son irrelevantes. componente posesorio como una servidumbre o hipoteca.
Asiento de presentacin (248 de LH): exige que el historial jurdico de cada finca figure en el Registro sin so- Inscripcin declarativa: Tiene por misin fundamental dar cuenta a la Existen 3 posibilidades:
El contenido de los Libros del Registro deber ser actualizado en lucin de continuidad (20 LH). Por tanto, NO se pueden inscribir ttulos colectividad en general de la existencia de un derecho real, a travs de un 1. Cuando la posesin ad usucapionem haya sido compatible con el
el mismo da en que se presenten los ttulos a inscripcin (si se que no hayan sido consentidos por el titular inscrito o anotado. asiento registral y otorgar a su titular determinados efectos favorables. ejercicio del componente posesorio del derecho real limitado que
realiza en horas de oficina). Una vez inmatriculada la finca e inscrito el dominio sobre ella, Por tanto, El sistema protege al titular inscrito o titular tabular y estimu- se trate la usucapin no afectar a la pervivencia de aqul.
Debe hacerse la actualizacin independientemnte de como se pueden ya ingresar en el Registro los ttulos referentes a los actos la el acercamiento de todos cuantos son ya titulares civiles de derechos 2. Cuando las posesiones sean incompatibles, el titular del derecho
presente (medio utilizado) y el Registrador deber disponer de o contratos que recaigan sobre la finca inscrita que tengan al- reales al Registro de la propiedad por considerarlo un beneficio del in- real que no conozca ni haya podido conocer la posesin ad usuca-
los medios materiales y personales necesarios para cumplir con la cance jurdico-real al derecho de propiedad del titular registral. ters general (319 LH). pionem tampoco se ver afectado por la usucapin. Este supuesto
obligacin de actualizacin. El tracto sucesivo no juega solo en relacin con la propiedad sino Jueces y Tribunales y Consejos y Oficinas del Estado no admitirn do- es extremadamente raro.
Los Registradores llevarn un Libro de Entrada donde se har tambin respecto de los dems derechos reales. Solo el titular cumentos o ttulos que no hayan sido inscritos en el Registro.

E
3. Cuando el titular del derecho real limitado haya conocido la pose-
constar de modo inmediato la presentacin de los ttulos por el registral del dominio puede constituir derechos reales limitados fectos de la inscripcin: La inscripcin registral produce efectos sin ad usucapionem o la haya consentido durante un ao con pos-
riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos. Se re- para no perjudicar a posibles sucesores. beneficiosos para quien, adems de adquirir un derecho real, pro- terioridad a la adquisicin por parte del usucapiente, la usucapin
cogen los datos personales, la fecha, descripcin del ttulo, etc. La prioridad registral: Es de vital importancia, pues la persona que cura su constancia en el Registro: tendr efectos liberatorios para quien la haya ganado.
Hay cautuleas para que no se manipulen los datos. figura como propietario en el registro podra por ejemplo enajenar la Consigue una posicin de supremaca frente a 3 personas. Referencia a la prescripcin extintiva: Dispone el reglamento hi-
El libro debe ser accesible telemticamente para los funcionarios. finca a 2 personas diferentes en fechas prximas. El Registro solo pue- La inscripcin refrenda o autentifica al titular registral como ver- potecario que la prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa
Reglas de presentaciones telemticas: de declarar duea de la finca a una de ellas y en concreto, ser la que dadero titular del derecho inscrito (principio de legitimacin re- ajena, susceptibles de posesin o de proteccin posesoria, perjudicar
Deber generar un acuse de recibo digital y un sistema de sellado inscriba antes su titulo de adquisicin. gistral). Es una presuncin iuris tantum (admite prueba en contrario). siempre al titular.
temporal. Los ttulos incompatibles y el cierre registral: En relacin a los ttulos El titular registral se considerara como verdadero titular por el -Restricciones de los efrectos de la inscripcin:
Si el ttulo hubiera ingresado en horas de oficina, el Registrador incompatibles (registralmente no puede existir ms de un propietario principio de FE pblica registral que considera exacto al registro. La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripcin: La ins-
proceder en el mismo da a practicar el asiento de presentacin o ms de un usufructuario sobre la finca), la inscripcin del primero de -Legitimacin registral o las 3 presenciones existentes: cripcin carece de fuerza sanatoria de la posibles adquisiciones o trans-
correspondiente al ttulo presentado atendiendo al orden de pre- ellos presupone que los dems no pueden acceder al Registro. Por ello Presuncin de exactitud del registro (38 LH) tanto para proteger al misiones que se hayan podido realizar contra el Derecho imperativo.
sentacin de ste. se habla de cierre registral: el Registro queda cerrado respecto de la ttulo frente a 3 como para conocer el verdadero titular. El carcter de presuncin iuris tantum que se otorga a la inscripcin registral
Si el ttulo se presentara fuera de las horas de oficina, se deber ex- presentacin posterior de ttulos que contradigan otros ya inscritos. Presuncin de pertenencia: quien figura como titular de un deter- no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
tender el asiento de presentacin en el da hbil siguiente. Prioridad a Tabular o principio de prioridad: Se considera como minado derecho en el Registro, est legitimado para llevar a cabo las El transmitente puede anular el contrato y al mismo tiempo instar la
El Registrador notificar telemticamente la aceptacin o denega- fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba produ- facultades que ese derecho otorga (realizacin de actos dispositivos). cancelacin de la inscripcin de dominio del adquirente ilegtimo.
cin del mismo. cir, la fecha del asiento de presentacin, que deber constar en la Presuncin posesoria: Se presume que la persona que tiene atribuida La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificacin:
Si se presentaran telemticamente o en papel en el mismo da y inscripcin misma, con la misma fecha, se atender a la hora de la el dominio de los inmuebles o derechos reales est en posesin de los La inscripcin admite prueba en contrario. Existen casos de exactitud:
hora ttulos relativos a una misma finca que resulten contradicto- presentacin en el Registro de los ttulos respectivos. mismos (ius possidendi).

E
Falta de acceso al Registro de alguna relacin jurdico-inmobiliaria.
rios, se tomar anotacin preventiva de cada uno. Esta anotacin El rango registral de los ttulos compatibles: Hay que aclarar que el cie- ficacia de la inscripcin frente a la usucapin: La prescripcin no Extincin extrarregistral de algn derecho inscrito o anotado.
preventiva se comunicar a los efectos de que se proceda por los rre registral no se da en relacin con aquellos derechos reales que pue- puede ser ignorada por los regmenes inmobiliarios. Se regulan dos Nulidad o error de algn asiento.
interesados o por los Tribunales a decidir el orden de preferencia. den coexistir de forma plural sobre una misma finca. Por tanto, si pueden clases de prescripcin, la tabular que convalida y ratifica las situa- Falsedad, nulidad o defecto del ttulo.
El asiento de presentacin caducar si, en el plazo de 10 das hbi- coexistir varios derechos reales de forma simultnea, se plantea el proble- ciones registrales y la que acta en contra de los derechos inscritos. En general la rectificacin deber ser promovida por el titular o,
les siguientes, no se presenta en el Registro el ttulo original o su ma de establecer el orden de jerarqua o prelacin entre ellos, solventado La usucapin en favor del titular inscrito (secundum tabulas): A los en su caso, por la persona perjudicada. Si es en copropiedad de-
copia autorizada. por la prioridad en la inscripcin. efectos de la prescripcin adquisitiva a favor del titular inscrito, ser jus- bern hacerlo conjuntamente.
La duracin de vigencia del asiento de presentacin es de 60 das Quiebra y reanudacin del tracto sucesivo: Salvo contadas excepciones, to ttulo la inscripcin, y se presumir que aquel ha posedo pblica,
17. LA FE PBLICA REGISTRAL
C A
oncepto de fe pblica (proteccin del 3): La llama- lcance y mbito de la fe pblica registral: La presun-
da fe pblica tiene como fin establecer que el Regis- cin iuris et de iure que otorga la fe pblica registral al
tro sea EXACTO, NTEGRO y que cualquiera pueda tercero hipotecario solo surte efectos frente a 3 y, para
CONFIAR en sus declaraciones. nada, juega inter partes.
La fe pblica registral es una presuncin iuris et de iure La fe pblica registral NO invalida los posibles defectos ju-
establecida a favor del 3 hipotecario. rdicos que pudiera contener el negocio jurdico entre el
El 3 hipotecario debe ser protegido, adquiriendo 3 y el anterior titular.
el bien de quin estaba legtimamente facultado para Existen una serie de circunstancias excludas de la fe pbli-
enajenarlo. ca registral:
Veracidad se desdobla en: 1. Los datos de hecho o circunstancias materiales relati-
Sentido positivo (34 LH): el contenido del Registro vas a los derechos inscritos por no estar sometidos a
debe presumirse exacto e ntegro. El 3 hipotecario se la funcin calificadora del Registrador (p. e. extensin
convierte en titular del derecho inscrito, en las con- o cabida / linderos de la finca / existencia de construccio-
diciones reflejadas tabularmente (como si el anterior nes, etc.).
nunca fue el propietario). 2. Tampoco comprende el destino comercial dado a un
Sentido negativo (32 LH): los ttulos de dominio u local (a pesar de ello, con la reforma de la Ley Hipotecaria
otros derechos reales no inscritos en el Registro, no se presumir que la finca tiene la ubicacin y delimitacin
perjudican a tercero (el tercer adquirente puede des- geogrfica expresada en la representacin grfica catas-
conocer legtimamente cuantas posiciones jurdico tral que ha quedado incorporada al folio real).
inmobiliarias estn ausentes del Registro). 3. Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dis-
positiva de las partes o existencia de vicios de consen-

C
oncepto de 3 hipotecario: Se puede definir como timiento.
una 3 persona con buena fe que adquiere a ttulo 4. Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan
oneroso algn derecho real de la persona que figura su eficacia pese a no estar inscritas.
en el Registro con facultades para enajenarlo. Ineficacia: La fe pblica registral garantiza la adquisicin del
Ser mantinido en su adquisicin, una vez que haya tercero hipotecario (aunque despus se anule...). Pese a ello
inscrito su derecho (aunque despus se anule o resuel- se establece una serie de supuestos que delimitan el al-
va el del otorgante por virtud de causas que no consten cance de la fe pblica:
en el Registro). 34 LH garantiza la adquisicin del 3 hipotecario, aunque
Se denomina as porque su posicin es fruto de la le- despus se anule o reserve el derecho de otrorgamiento
gislacin hipotecaria. por virtud de causas que no consten en el registro. Por tan-
to, si la ineficacia de la adquisicin inscrita se origina por
causas que consten en el registro, el 3 hipotecario no ver

P
resupuestos de la condicin de terceros: debe reunir consolidada su adquisicin. Cualquier 3 puede ver afecta-
los siguientes requisitos (todos ellos): do su adquisicin por los supuestos recogidos en el 37 LH
(acciones recisorias, revocatorias y resolutorias).
La adquisicin y titularidad jurdico-real deben estar 1. Las acciones rescisorias y resolutorias: afectan al 3 cau-
inscrita debidamente (34 LH). El 3 debe inscribir en el sas que consten explicitamente en el Registro.
Registro su derecho. 2. La revocacin de donaciones: puede revocar donacin,
Debe haber sido conseguida con buena fe. La buena fe si el donatario no cumple con las condiciones inscritas en
se presume siempre, mientras que no se pruebe que co- el registro.
noca la inexactitud del Registro (la mala fe siempre hay 3. El ejercicio de los retractos legales: es cuando proceden
que demostrarla). del ejercicio del retracto.
Debe ser a ttulo oneroso: es decir mediante contrapres- 4. La rescisin por fraude de acreedores: se delimitan ac-
tacin. ciones de enejanacin de bienes hechas en fraude de
Y que traiga causa del titular registral anterior: la ad- acreedores.
quisicin debe proceder de la persona titular o con facul-
tades para enajenar segn lo dispuesto en el Registro.
Est excluido el supuesto de inmatriculacin. La ley
13/2015 establece un periodo cautelar de 2 aos para
que no surjan efectos respecto a tercero. Para algunos
autores debe esta limitacin ser sealada expresamente
en el acta de inscripcin (fundamentndose en art. 205
y 206 LH).

Ruiz & Prieto Asesores | www.ruizprietoasesores.es @eruizprieto


18. ANOTACIONES PREVENTIVAS
C 3
oncepto de anotacin preventiva: es un asiento Anotaciones preventivas en funcin de garantas: Se re-
registral que NO tiene carcter estable o definitivo. fiere a las siguientes anotaciones preventivas:
Slo ptedende ASEGURAR y PREVENIR un derecho 1. De embargo (+ importante).
por ahora incierto (p. e. evitar que un titular registral pueda 2. De crditos refaccionarios.
enajenar una propiedad). Todo folio del registro consta de 3. De derechos de ciertos cesionarios.
3 columnas: 4. De algunos legados.
Derecha: asientos principales (inscripciones y anota- Todas ellas aseguran derechos de crdito que NO son aptos
ciones preventivas). Es la parte ms ancha. para generar inscripciones propiamente dichas.
Centro: existe una estrecha columna cuyo fin es insertar
el nmero de anotaciones e inscripciones. -Anotaciones de embargo:
Izquierda: notas marginales. Tienen derecho a solicitarla:

T
El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que
ipos de anotaciones (42 LH): Se enumeran 4 tipos de se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
anotaciones en la LH. No suponen autonoma priva- El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecuto-
da ni del registrador ni de los supuestos tasados (en ria condenando al demandado.
cualquier otro caso se tiene derecho a exigir conforme a lo Se har anotacin preventiva de todo embargo en lo que
dispuesto en sta): se decrete en juicios civiles o criminales, aunque el em-

1
bargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de
Anotaciones preventivas representativas de otro apremio.
asiento: Ingresan en el Registro a consecuencia de la Es necesario tener disposicin judicial.
imposibilidad de llevarse a cabo el asiento verdadera- La anotacin no priva al deudor embargado de sus fa-
mente pretendido por el interesado. cultades dispositivas (los bienes peuedn ser enajenados y
Puede actuar como preventiva. gravados).
Puede cancelar un asiento ya existente. El anotante del embargo no ser afectado por las inscrip-
Normalmente, se debe a la existencia de un requisito ciones posteriores.
subsanable o a consencuencia de la imposibilidad de El acreedor que obtenga anotacin registral a su favor, ten-
un registrador (falta de ndices en un registro, presenta- dr para el cobro de su crdito la preferencia establecida en
cin simultnea de ttulos contradictorios, etc.). el 1923 CC (preferencia especial inmobiliaria).
De no superarse las circunstancias que impiden la Por ello, los crditos anteriores a la anotacin preventiva
inscripcin pretendida, esta pierde sus efectos tam- pueden considerarse preferentes al embargo anotado aun-
bin retroactivamente. que su fecha de acceso al Registro sea posterior a la anota-

2
cin preventiva.
Anotaciones preventivas relativas a los derechos

4
en litigio o formacin: Son anotaciones para sealar Anotaciones preventivas de valor negativo: se agrupa
a quien demanda en juicio la propiedad de ciertos bie- una serie de anotaciones preventivas que tienen como
nes inmuebles o la constitucin, declaracin, modificacin o caracterstica general otorgar publicidad a situaciones ca-
extincin de cualquier derecho real. racterizadas por disminuir las facultades dispositivas que cabra
Se pretende que el titular registral no pueda actuar atribuir a los titulares registrales.
frente a 3. Funcin advertir a terceros.
Se trata de una accin preventiva y a favor de posi- Puede ser:
bles reivindicaciones (p. e. Si el reivindicante que ha Sobre la capacidad de ciertas personas.
anotado vence en juicio al titular registral, cualquier ena- Sobre el secuestro y de ciertas prohibiciones de disponer.
jenacin realizada por ste con posterioridad a la anota-

5
cin preventiva, caer por su propio peso). Los restantes asientos registrales: breve estudio a otros
No slo se pueden sealar demandas, sino tambin to- asientos:
das aquellas acciones que persigan la efectividad de Notas marginales: se sitan a la izquierda del folio.
un derecho personal que lleve aparejada una muta- Se caracterizan por tener mltiples funciones.
cin jurdico-real inmobiliaria: Slo podrn ser las contempladas en la legislacin, aun-
1. La demanda de elevacin a pblico de un do- que este criterio es difcil de determinar dado a la indefini-
cumento privado. cin de este trmino.
2. El ejercicio de la accin pauliana. Algunas tiene fin representativo sobre assientos princia-
ples.
3. El ejercicio de un derecho de retracto legal de
Otras publican modificaciones.
colindantes.
Y algunas son de oficina.
4. La reclamacin de un derecho de retorno Menciones registrales: LH 1994 se pronunci abiertamente con-
arrendaticio. tra este tipo de menciones por la inseguridad que producan.
Plazo de vigencia: 4 aos + prorroga (4 aos ms si es
anotada antes que cadque el asiento). Y la caducidad en-
tra en vigor slo cuando haya recado resolucin definiti-
va firme en su procedimiento.
Efectos: desplegar sus efectos hasta que recaiga sen-
tencia firme.
Asimismo, destruye la posible eficacia de la fe pblica
registral respecto de 3 adquirentes (sin limitar la ca-
pacidad transmisiva del titular registral).

Ruiz & Prieto Asesores | www.ruizprietoasesores.es @eruizprieto