GUAS PRCTICAS

PARA LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN 09

FIDEICOMISOS EN LA CONSTRUCCIN

CONCEPTO RESERVANTES: Son las personas interesadas en

adquirir el derecho a quedarse con una o ms
Es un contrato celebrado por escribano pblico, unidades que reservan su participacin en el
en el que segn Ley 24.441, una persona fideicomiso y, una vez que se consiguen
FIDUCIANTE transmite la propiedad fiduciaria interesados por el 100% de las unidades a
de bienes determinados a otro FIDUCIARIO, construirse, suscriben el contrato en carcter
quien se obliga a ejercerla en beneficio de de fiduciantes y de beneficiarios.
quien se designe BENEFICIARIO, y a
transmitirlo al cumplimiento de un plazo o FIDUCIANTES - BENEFICIARIOS: Son los
condicin al fiduciante, beneficiario o inversores, quienes se obligan a aportar la
fideicomisario. totalidad de los fondos necesarios para
comprar el inmueble y para hacer frente a
Este instrumento se adapta perfectamente a las todos los costos que demande la obra de
necesidades de las partes cuando se trata de construccin necesarios para llevar a cabo el
llevar adelante un emprendimiento edificio proyectado. Cada uno de ellos asume
inmobiliario con fondos de terceros inversores. este compromiso, en la proporcin que le
corresponde conforme la unidad o unidades
que elija.

En el carcter de beneficiarios que tambin

OBJETO revisten, gozan del derecho a recibir el dominio

de las unidades funcionales y complementarias
El objeto de los contratos es la constitucin de cuya adjudicacin les corresponde.
un fideicomiso para la adquisicin de un
inmueble, en condiciones previamente FIDUCIARIO: Es quien recibe el dominio

pactadas generalmente mediante una reserva u fiduciario de los fondos para adquirir el
opcin de compra, con el fin de construir en el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma

mismo un edificio con destino a viviendas temporal y condicionada, en los trminos del

unifamiliares de acuerdo a un anteproyecto ya artculo 2662 del Cdigo Civil y disposiciones de

definido, dividirlo en propiedad horizontal y la ley 24.441 y llevar adelante el

transferir las unidades a los beneficiarios. emprendimiento inmobiliario conforme las

PARTES DE UN CONTRATO DE FIDEICOMISO
pautas fijadas en el anteproyecto y la memoria
descriptiva y tcnica. Una vez finalizadas las
obras proyectadas y afectado el inmueble al
Rgimen de Propiedad Horizontal, transmitir a
los beneficiarios el dominio de las unidades que
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a cada uno le corresponda. Su retribucin movimientos de fondos e inversiones que se
queda establecida en el contrato y es fija e realicen.
inamovible. Convoca cada seis meses a
Asamblea Ordinaria de fiduciantes para ESCRIBANIA: Es ante quien se llevarn a cabo
informar acerca de la marcha de su gestin y todos los actos notariales necesarios y cuya

rendir cuentas de las inversiones efectuadas. retribucin queda establecida en el contrato.

No es vendedor de las unidades ni director de

PATRIMONIO FIDUCIARIO: Est integrado por
obra o constructor y no asume las
el inmueble y el fondo fiduciario. De acuerdo a
responsabilidades atinentes a esas calidades.
lo dispuesto por el art. 14 de la ley 24.441/95,

GERENCIADOR: Es la encargada del constituye un patrimonio de afectacin

gerenciamiento tcnico, financiero y separado de los patrimonios de las partes

administrativo del emprendimiento. Su intervinientes y, en ese carcter, se encuentra

retribucin queda establecida en el contrato y exento de la accin singular o colectiva de los

es fija e inamovible. acreedores del fiduciario y de los fiduciantes.

EL ESTUDIO: Es el encargado de la elaboracin VENTAJAS

del proyecto de arquitectura para la
Vinculacin contractual entre las partes, no
construccin del edificio proyectado. Su
societaria.
retribucin queda establecida en el contrato y
es fija e inamovible. Se reduce el riesgo del inversor en cuanto a
cambios y grado de cumplimiento de lo
EMPRESA CONSTRUCTORA PRINCIPAL:
proyectado, siempre y cuando se dejen
Empresa que surgir de una licitacin (proceso
establecidos en el contrato, entre otras
que se sigue en todos los rubros de obra
cosas:
contratados) con quien se contratan los
principales trabajos de construccin del La individualizacin del inmueble a
emprendimiento, prestando tambin los adquirir.
servicios de ayudas de gremios, provisin de Las condiciones en que se va a
equipos, etc. Toma a su cargo las adquirir.
responsabilidades atinentes a la calidad de Las caractersticas del
constructor (calidad, vicios, etc.) emprendimiento a desarrollar sobre el
inmueble.
DIRECTOR DE OBRA: Profesional que asumir
Los plazos en los que se estima se
las responsabilidades previstas en la legislacin
deben ejecutar las obras.
vigente.
Los costos estimados a incurrir.

AUDITOR: Es aquella persona fsica o Estudio Los derechos y obligaciones de todas

Auditor, elegido por el fiduciario que realizar las partes intervinientes.

las tareas de auditora y certificar la El destino que debe darse al fondo

informacin del fiduciario respecto de los fiduciario (aportes de los inversores).

La forma en que debe administrarse el
patrimonio fiduciario.
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La forma en que sustituye a los
inversores morosos.

Patrimonio autnomo, es decir los bienes

del fideicomiso estn separados del
patrimonio del fiduciario y de los
fiduciantes. Los acreedores de estos, estn
absolutamente impedidos de satisfacer sus
acreencias con los bienes que integran el
fideicomiso.

Salida anticipada de los inversores, sin

necesidad de esperar a la conclusin final
de la construccin del edificio.

Coordinacin: CP. Valeria Tondello Comisin

de Asuntos Tributarios de la Cmara Argentina
de la Construccin