Valor Predial

VALOR PREDIAL Y VALOR COMERCIAL DE UNA EDIFICACION
Ao del Buen Servicio al Ciudadano
Curso: Planeamiento Urbano y Regionanal
Docente: Ing. Blas Rebaza Rocio
Alumna: Montenegro Salazar Iris
Ciclo:
2017-I
Lambayeque, 31 de mayo de 2017

VALOR PREDIAL
I. INRODUCCION
El valor de los terrenos y predios urbanos en general se

encuentran en alza desde hace algunos aos atrs, ello por un
proceso de renovacin urbana, edificacin masiva de viviendas,
por inversiones y en algunos casos por especulacin, para
verificar una posterior alza y generar una ganancia de capital por
ello.
En el caso de los predios rsticos ubicados en su mayora en la

periferia de las zonas urbanas o al interior del pas, estuvieron
descuidados o casi olvidados durante aos por sus propietarios,
por diversas razones, como la afectacin a la reforma agraria, la
violencia terrorista, el proceso de migracin de sus pobladores a
otras regiones, dificultades financieras, entre otras situaciones.
Sin embargo, desde hace algn tiempo los predios rsticos han
retomado protagonismo ya sea por procesos de irrigacin en
marcha, la explotacin minera, la construccin de condominios
rsticos de viviendas, la creacin de granjas avcolas y centros de
ordeo, haras, sembros, entre otros.
Por ello, consideramos necesario desarrollar un tema vinculado

con la manera en la cual los propietarios de los predios rsticos
deban valorizar los mismos, para efectos del correcto pago del
Impuesto Predial ante la municipalidad donde se encuentra
ubicado el predio.
II. CONCEPTOS GENERALES.
A. EL IMPUESTO PREDIAL
Al efectuar una revisin de la legislacin que regula el Impuesto Predial,

observamos la existencia de la Ley de Tributacin Municipal, la cual fue
aprobada por el Decreto Legislativo N 776, el cual fuera publicado en el Diario
Oficial El Peruano el 31 de diciembre de 1993, vigente desde el 1 de enero de
1994.
Actualmente existe un Texto nico Ordenado TUO de dicha norma que fue
aprobado mediante Decreto Supremo N 155-2004-EF.
Dentro del artculo 8 de la Ley de Tributacin Municipal, se precisa el aspecto

objetivo del Impuesto Predial. En este sentido, podemos afirmar que el
Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rsticos.
Dicho artculo tambin determina que se considera predios a los terrenos,

incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ros y a otros espejos de agua, as
como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan
partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar
deteriorar o destruir la edificacin.
A.1. LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL:
Dentro del texto del artculo 8 de la Ley de Tributacin Municipal se aprecia

que no existe una definicin de predio rstico, sino ms bien est orientado a
describir en cierto modo un predio urbano al identificar a las edificaciones e
instalaciones fijas, por lo que resulta necesario recurrir a otra normatividad
relacionada con los predios y edificaciones que incluya alguna definicin de
predios rsticos.
Si bien en la legislacin existen conceptos no necesariamente unvocos de

predio urbano y rstico, debe preferirse el concepto recogido por las normas
del Reglamento General de Tasaciones del Per (hoy Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per) que estn dirigidas a valorizar los predios sobre la base de
sus caractersticas o uso, independientemente del cumplimiento de las
formalidades del caso.
Predio urbano: El situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio,

industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que
cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan
terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, estn o no
habilitadas legalmente.
Predio rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola,

pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a
dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn
comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.
A2. BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO PREDIAL
Al efectuar una revisin del texto del artculo 11 de la Ley de Tributacin

Municipal, cuyo Texto nico Ordenado fue aprobada por el Decreto Supremo
N 156-2004-EF, observamos que all se consignan los elementos que se deben
tomar en cuenta para la correcta aplicacin de la base imponible del Impuesto
Predial.
Sin embargo, el citado artculo no contiene informacin precisa para la

valorizacin de los predios denominados rsticos, motivo por el cual debemos
recurrir al Reglamento Nacional de Tasaciones.
A.3. EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
Conforme a lo indicado en los puntos anteriores, observamos que existe el

Reglamento Nacional de Tasaciones, el cual fuera aprobado por la Resolucin
Ministerial N 126-2007-VIVIENDA y que fuera publicado en una separata
especial del Diario Oficial El Peruano el domingo 13 de mayo de 2007.
En el Ttulo I que regula las Disposiciones Generales, en el captulo nico

contiene el artculo I.01 que determina lo siguiente: El Reglamento Nacional
de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos,
definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin
de bienes inmuebles y muebles.
En concordancia con lo dispuesto en el prrafo anterior apreciamos que el

artculo I.02 indica que Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento
mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus
cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la
estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
presente reglamento.
De las normas citadas anteriormente se aprecia que sern tiles al momento de

elaborar una valuacin del predio rstico, el cual como hemos manifestado
anteriormente no tiene una definicin clara en la Ley de Tributacin Municipal,
al igual que la forma en la cual se debe valorizar el mismo para efectos del pago
del Impuesto Predial, permitiendo de este modo determinar la base imponible
que sirva como base para dicho tributo.
III. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE E A PAGAR
Conociendo que cada Municipalidad es autnoma (independiente) segn Ley ,

y que por lo tanto puede actuar ampliamente en su jurisdiccin distrital , es
recomendable estar enterado de cmo establecen el valor del bien inmueble
de su propiedad en zona urbana, porque de acuerdo a ste valor se

determinarn los impuestos municipales que pagar por cada ao.
En principio es conveniente tener conocimiento que para las Municipalidades el

Valor de un bien inmueble lleva el nombre de VALOR TOTAL DE AUTOAVALO
(Valorar sealar precio) tambin se nombra BASE IMPONIBLE, para
precisarlo considerarn los siguientes valores, los cuales siempre estarn
aprobados por el Ministerio de Vivienda:
Valor del terreno (aplicando valor arancelario) + Valor de la construccin

(aplicando tabla vigente de valores unitarios oficiales de edificaciones) adems
teniendo en cuenta el rea construda, acabados, etc. (-) menos depreciacin
deduccin si tuviese ms de 5 aos de construido (usando la tabla de
antigedad y conservacin) + Valor de otras instalaciones (que puede ser
cercos de material noble, cisterna tanque alto de agua potable, piscina, etc.)
La suma total resultante de stos valores ser como ya hemos anotado antes,
el VALOR TOTAL DE AUTOAVALUO de un predio VALOR DE SU INMUEBLE;
para efectos del clculo del impuesto predial, que es el tributo que se impone
grava sobre ste valor de su predio inmueble y que tambin se tiene en
cuenta para determinar los arbitrios.
Aun cuando actualmente todos estos clculos los hacen las computadoras por
el sistema mecanizado, hay que tener conocimiento de la forma de calcular el
impuesto, los valores anotados que intervienen pueden ser verificados por
cada propietario, que tiene la potestad de reclamar por algn importe que
encuentre no correcto.
Estos valores quedarn determinados a partir de la Declaracin Jurada que el

nuevo propietario presenta a la Municipalidad al comprar un inmueble y que es
enviada una copia al Dpto. de Catastro.
Teniendo ya conocido el VALOR TOTAL DE AUTOAVALUO procederemos a

informarle cmo se define el impuesto predial; para tal fin observaremos el
cuadro:
TRAMO DE AUTOVALUO ALICUOTA
HASTA S/. 15 UIT 0.20%
MAS DE 15 UIT HASTA 60 UIT 0.60%
MAS DE 60 UIT 1.00%
MONTO MNIMO 0.6 % UIT
1. Tendremos en consideracin la Unidad Impositiva Tributaria (UIT) que se

encuentre vigente y que para el presente ao 2015 es el importe de S/.3,850.
2. Procederemos a definir los tramos de valor autoavalo base imponible.
3. Aplicaremos la escala progresiva acumulativa de porcentajes alcuota

(proporcin) tomando la tasa correspondiente.
4. Utlizando la secuencia anotada encontar el valor que deber pagar como

impuesto predial correspondiente al presente ao 2015, una vez determinado
el importe, la municipalidad agregar un importe por derecho de emisin.
Debemos saber tambin que ste tributo se grava impone a los terrenos sin
construir y a las modificaciones y/o ampliaciones que realice en su inmueble,
cuyo valor sobrepase las 5UIT (S/.19,250.-) todas las ampliaciones tambin
deben ser informadas al Dpto.de Catastro de la Municipalidad.
Existen casos especiales donde las Municipalidades estn facultadas para

disponer un importe mnimo a pagar por el tributo impuesto predial que es el
0.6% de la UIT = S/.23.10 , estos casos estn amparados por el art.13 del
D.S.156-2004-EF (Ley de Tributacin Municipal)
VALOR COMERCIAL
I. INRODUCCION
Existen varias formas de conocer el valor de una propiedad. Cada uno de
ellos, da una referencia relativa, de tal forma que, finalmente podemos
tener un monto cercano al precio de venta en el mercado.
El mtodo ms sencillo que se acerca mucho a la realidad, consiste en
averiguar el precio de otras propiedades que actualmente se encuentran en
venta, en la misma zona. Sin embargo, como no sabemos cual ser
finalmente el valor de comercializacin real, debemos agregar otras fuentes
de informacin.
La tasacin es aquel clculo realizado por un perito tasador para obtener

una aproximacin, lo ms cercana a la realidad, del posible valor comercial
de un bien mueble o inmueble. En otras palabras, fija el precio que el
mercado est dispuesto a pagar al momento de la evaluacin
III. MTODOS MAS USADOS PARA CALCULAR EL VALOR

COMERCIAL.
IV.
A. METODOS DE VALORACION DE UN INMUEBLE

Existen varios mtodos para calcular el valor de un inmueble, entre ellos
tenemos:
A.1. Mtodo del precio por metro cuadrado:
El mtodo de precio por metro cuadrado normalmente lo usan los

agentes de bienes races que no estn familiarizados con el lugar o no
son hbiles para darle un precio a un inmueble. La razn del por qu
este mtodo es ineficaz para determinar el valor comercial de un
inmueble es porque cada casa es distinta y nica. Mientras los
inmuebles son similares en lo que respecta a medida, nmeros de
cuartos o nmeros de baos, hay muchos factores que no se toman en
consideracin al usar el mtodo de precio por metro cuadrado.
A.2. Tasacin del precio comercial por internet:
Hay muchos propietarios que creen en todo lo que leen en internet. Si

los agentes de bienes races recibieran un dlar cada vez que un
propietario dice pero en internet vi que vala ms, tendran mucho
dinero para poder salir de vacaciones. Uno de los peores mtodos para
determinar el valor comercial de un inmueble es pedir una tasacin por
internet.
Hay muchos sitios web que ofrecen valores estimados. Solo pinsalo,
cmo podr una pgina web que no vive cerca a ti determinar el valor
comercial de tu inmueble? Es imposible saberlo ya que estas pginas no
tienen ni idea de lo que est ocurriendo por tu casa o en qu estado se
encuentra su casa.
A.3. Modelo de valoracin automtica:
El modelo de valoracin automtica, conocido como AMV, es un

servicio que brinda valoraciones de bienes races usando un modelo
matemtico combinado con una base de datos. La valoracin

automtica se realiza en unos segundos y usa informacin pblica junto
con una lgica computacional para calcular el valor estimado de un
inmueble.
Da la impresin que el AMV fuera una gran manera de determinar el
valor comercial de un inmueble porque usa estadstica y mucha
informacin pero en realidad es todo lo contrario. Este es un terrible
mtodo para determinar el valor comercial de una inmueble. Asi como
el modelo de precio por metro cuadrado, el AMV no toma en cuenta las
caractersticas del inmueble, ni las mejoras, ni las comodidades.
Otro obstculo de usar el AMV para determinar el valor comercial de un
inmueble es que la informacin no siempre est actualizada. Si esta
informacin no se actualiza por meses y no va de acuerdo a la realidad,
mucho puede cambiar.
A.4. Anlisis comparativo del mercado:
Una de las mejores formas para determinar el valor de un inmueble es

haciendo un anlisis comparativo en tu casa. Un anlisis comparativo
del mercado, conocido usualmente como CMA, es una anlisis detallado
realizado por un profesional de bienes races que evala las casa
vendidas (y comparables) en los ltimos 6-12 meses de un determinado
lugar.
Debes asegurarte que el agente sea experimentado para que tengas un

CMA completo y preciso. Una vez que lo tengas, hay un lista de aspectos
evaluados para un CMA.
Comparacin de inmuebles con medidas similares

Comparacin de inmuebles de la misma rea
Comparacin de inmuebles con la misma cantidad de habitaciones y

baos
Comparacin de inmuebles con mejoras similares
A.5 Valorizacion Relativa:
La valoracin relativa es posiblemente el mtodo de valoracin de

acciones ms utilizado en la actualidad. Este mtodo est
especialmente extendido entre las personas que estn empezando a
aprender a invertir en bolsa, aunque es usado por inversores de todos
los niveles.
El mtodo ms usado y el menos recomendable, la valoracin relativa:
Para calcular el valor de un inmueble en base a este mtodo, se utiliza

como baremo el precio de otras viviendas de localizacin cercana y
similares caractersticas, aplicando al final diferentes correctores de
A.6. Descuento de flujos de caja:
Se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble segn la

rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los
ingresos como los gastos futuros que generar el inmueble.
La tasa de descuento que vayamos a aplicar ser la rentabilidad

requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversin. La
tasa de descuento ser subjetiva, y depender principalmente de 2
factores:
Las alternativas de inversin que tengamos

El riesgo intrnseco de la inversin en inmueble
Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias
cuando la rentabilidad de las alternativas de inversin sea mayor, y
viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas
cuyos ingresos sean menos estables o estn expuestas a mayores
riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).
En mi opinin, la tasa de descuento adecuada estara entre un 5% y un

10% en la mayora de los casos.
valor relativas a las diferencias que puede haber con los pisos que se
han comparado.
VALOR PREDIAL
I. INRODUCCION
El valor de los terrenos y predios urbanos en general se

encuentran en alza desde hace algunos aos atrs, ello por un
proceso de renovacin urbana, edificacin masiva de viviendas,
por inversiones y en algunos casos por especulacin, para
verificar una posterior alza y generar una ganancia de capital por
ello.
En el caso de los predios rsticos ubicados en su mayora en la

periferia de las zonas urbanas o al interior del pas, estuvieron
descuidados o casi olvidados durante aos por sus propietarios,
por diversas razones, como la afectacin a la reforma agraria, la
violencia terrorista, el proceso de migracin de sus pobladores a
otras regiones, dificultades financieras, entre otras situaciones.
Sin embargo, desde hace algn tiempo los predios rsticos han
retomado protagonismo ya sea por procesos de irrigacin en
marcha, la explotacin minera, la construccin de condominios
rsticos de viviendas, la creacin de granjas avcolas y centros de
ordeo, haras, sembros, entre otros.
Por ello, consideramos necesario desarrollar un tema vinculado

con la manera en la cual los propietarios de los predios rsticos
deban valorizar los mismos, para efectos del correcto pago del
Impuesto Predial ante la municipalidad donde se encuentra
ubicado el predio.
A. EL IMPUESTO PREDIAL
Al efectuar una revisin de la legislacin que regula el Impuesto Predial,

observamos la existencia de la Ley de Tributacin Municipal, la cual fue
aprobada por el Decreto Legislativo N 776, el cual fuera publicado en el Diario
Oficial El Peruano el 31 de diciembre de 1993, vigente desde el 1 de enero de
1994.
Actualmente existe un Texto nico Ordenado TUO de dicha norma que fue
aprobado mediante Decreto Supremo N 155-2004-EF.
Dentro del artculo 8 de la Ley de Tributacin Municipal, se precisa el aspecto

objetivo del Impuesto Predial. En este sentido, podemos afirmar que el
Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rsticos.
Dicho artculo tambin determina que se considera predios a los terrenos,

incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ros y a otros espejos de agua, as
como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan
partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar
deteriorar o destruir la edificacin.
A.1. LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL:
Dentro del texto del artculo 8 de la Ley de Tributacin Municipal se aprecia

que no existe una definicin de predio rstico, sino ms bien est orientado a
describir en cierto modo un predio urbano al identificar a las edificaciones e
instalaciones fijas, por lo que resulta necesario recurrir a otra normatividad
relacionada con los predios y edificaciones que incluya alguna definicin de
predios rsticos.
Si bien en la legislacin existen conceptos no necesariamente unvocos de

predio urbano y rstico, debe preferirse el concepto recogido por las normas
del Reglamento General de Tasaciones del Per (hoy Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per) que estn dirigidas a valorizar los predios sobre la base de
sus caractersticas o uso, independientemente del cumplimiento de las
formalidades del caso.
Predio urbano: El situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio,

industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que
cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan
terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, estn o no
habilitadas legalmente.
Predio rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola,

pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a
dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn
comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.
A2. BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO PREDIAL
Al efectuar una revisin del texto del artculo 11 de la Ley de Tributacin

Municipal, cuyo Texto nico Ordenado fue aprobada por el Decreto Supremo
N 156-2004-EF, observamos que all se consignan los elementos que se deben
tomar en cuenta para la correcta aplicacin de la base imponible del Impuesto
Predial.
Sin embargo, el citado artculo no contiene informacin precisa para la

valorizacin de los predios denominados rsticos, motivo por el cual debemos
recurrir al Reglamento Nacional de Tasaciones.
A.3. EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

Conforme a lo indicado en los puntos anteriores, observamos que existe el

Reglamento Nacional de Tasaciones, el cual fuera aprobado por la Resolucin
Ministerial N 126-2007-VIVIENDA y que fuera publicado en una separata
especial del Diario Oficial El Peruano el domingo 13 de mayo de 2007.
En el Ttulo I que regula las Disposiciones Generales, en el captulo nico

contiene el artculo I.01 que determina lo siguiente: El Reglamento Nacional
de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos,
definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin
de bienes inmuebles y muebles.
En concordancia con lo dispuesto en el prrafo anterior apreciamos que el

artculo I.02 indica que Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento
mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus
cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la
estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
presente reglamento.
De las normas citadas anteriormente se aprecia que sern tiles al momento de

elaborar una valuacin del predio rstico, el cual como hemos manifestado
anteriormente no tiene una definicin clara en la Ley de Tributacin Municipal,
al igual que la forma en la cual se debe valorizar el mismo para efectos del pago
del Impuesto Predial, permitiendo de este modo determinar la base imponible
que sirva como base para dicho tributo.
B. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE E A PAGAR
Conociendo que cada Municipalidad es autnoma (independiente) segn Ley ,

y que por lo tanto puede actuar ampliamente en su jurisdiccin distrital , es
recomendable estar enterado de cmo establecen el valor del bien inmueble
de su propiedad en zona urbana, porque de acuerdo a ste valor se

determinarn los impuestos municipales que pagar por cada ao.
En principio es conveniente tener conocimiento que para las Municipalidades el

Valor de un bien inmueble lleva el nombre de VALOR TOTAL DE AUTOAVALO
(Valorar sealar precio) tambin se nombra BASE IMPONIBLE, para
precisarlo considerarn los siguientes valores, los cuales siempre estarn
aprobados por el Ministerio de Vivienda:
Valor del terreno (aplicando valor arancelario) + Valor de la construccin

(aplicando tabla vigente de valores unitarios oficiales de edificaciones) adems
teniendo en cuenta el rea construda, acabados, etc. (-) menos depreciacin
deduccin si tuviese ms de 5 aos de construido (usando la tabla de
antigedad y conservacin) + Valor de otras instalaciones (que puede ser
cercos de material noble, cisterna tanque alto de agua potable, piscina, etc.)
La suma total resultante de stos valores ser como ya hemos anotado antes,
el VALOR TOTAL DE AUTOAVALUO de un predio VALOR DE SU INMUEBLE;
para efectos del clculo del impuesto predial, que es el tributo que se impone
grava sobre ste valor de su predio inmueble y que tambin se tiene en
cuenta para determinar los arbitrios .
An cuando actualmente todos stos clculos los hacen las computadoras por
el sistema mecanizado, hay que tener conocimiento de la forma de calcular el
impuesto, los valores anotados que intervienen pueden ser verificados por
cada propietario, que tiene la potestad de reclamar por algn importe que
encuentre no correcto.
Estos valores quedarn determinados a partir de la Declaracin Jurada que el

nuevo propietario presenta a la Municipalidad al comprar un inmueble y que es
enviada una copia al Dpto. de Catastro.
Teniendo ya conocido el VALOR TOTAL DE AUTOAVALUO procederemos a

informarle cmo se define el impuesto predial; para tal fin observaremos el
cuadro:
TRAMO DE AUTOVALUO ALICUOTA

HASTA S/. 15 UIT 0.20%
MAS DE 15 UIT HASTA 60 UIT 0.60%
MAS DE 60 UIT 1.00%
MONTO MNIMO 0.6 % UIT
Tendremos en consideracin la Unidad Impositiva Tributaria (UIT) que se

encuentre vigente y que para el presente ao 2015 es el importe de S/.3,850.
Procederemos a definir los tramos de valor autoavalo base imponible.
Aplicaremos la escala progresiva acumulativa de porcentajes alcuota

(proporcin) tomando la tasa correspondiente.
Utlizando la secuencia anotada encontar el valor que deber pagar como

impuesto predial correspondiente al presente ao 2015, una vez determinado
el importe, la municipalidad agregar un importe por derecho de emisin.
Debemos saber tambin que ste tributo se grava impone a los terrenos sin
construir y a las modificaciones y/o ampliaciones que realice en su inmueble,
cuyo valor sobrepase las 5UIT (S/.19,250.-) todas las ampliaciones tambin
deben ser informadas al Dpto.de Catastro de la Municipalidad.
Existen casos especiales donde las Municipalidades estn facultadas para

disponer un importe mnimo a pagar por el tributo impuesto predial que es el
0.6% de la UIT = S/.23.10 , estos casos estn amparados por el art.13 del
D.S.156-2004-EF (Ley de Tributacin Municipal)
VALOR COMERCIAL
I. CONCEPTOS GENERALES.
ARANCEL: Un arancel es un impuesto o gravamen que se aplica solo a los

bienes que son importados o exportados. El ms usual es el que se cobra
sobre las importaciones; en el caso del Per y muchos otros pases no se
aplican aranceles a las exportaciones.
En el Per los aranceles son aplicados a las importaciones registradas en las

subpartidas nacionales del Arancel de Aduanas. La nomenclatura vigente es
la del Arancel de Aduanas 2017, aprobado mediante Decreto Supremo N
342-2016-EF, publicado el 16 de diciembre de 2016 y puesto en vigencia a
partir del 01 de enero de 2017. El Arancel de Aduanas 2017 ha sido
elaborado en base a la Sexta Recomendacin de Enmienda del Consejo de
Cooperacin Aduanera de la Organizacin Mundial de Aduanas (OMA) y a la
nueva Nomenclatura ANDINA (NANDINA), aprobada mediante Decisin 812
de la Comunidad Andina de Naciones (CAN), las cuales tambin entraron en
vigencia el 01 de enero de 2017.
El Arancel de Aduanas del Per comprende en la actualidad a 7 789

subpartidas nacionales a 10 dgitos, las que se encuentran contenidas en 21
Secciones y 97 Captulos; el Captulo 98 corresponde a mercancas con
algn tipo de tratamiento especial. La estructura del Arancel de Aduanas
incluye el cdigo de subpartida nacional, la descripcin de la mercanca y el
derecho ad-valorem. Los derechos ad-valorem son expresados en
porcentaje, los que se aplican sobre el valor CIF (Cost, Insurance and
Freight, "Costo, Seguro y Flete") de importacin.
II. TIPOS DE ARANCELES
A. Arancel ad-valorem es el que se calcula como un porcentaje del valor

de la importacin CIF, es decir, del valor de la importacin que incluye
costo, seguro y flete.
B. Arancel especfico es el que calcula como una determinada cantidad de

unidades monetarias por unidad de volumen de importacin.
C. "Arancel mixto" es el que est compuesto por un arancel ad-valorem y

un arancel especfico.
En nuestro pas, los niveles arancelarios ad-valorem aplicados a terceros

pases (nacin ms favorecida, NMF) para el 100 por ciento del universo
arancelario son de tasas arancelarias de 0, 6 y 11 por ciento (ver Cuadro
1). Es de resaltar que el 70 por ciento de este universo arancelario,
representando el 73 por ciento en trminos de valor de las
importaciones del ao 2016, se encuentra sujeto a un arancel de cero
por ciento, y el 100 por ciento de los bienes de capital. El arancel
promedio nominal es 2,2 por ciento (el promedio ponderado por
importaciones es de 1,9 por ciento) y la dispersin arancelaria es 3,6
puntos porcentuales. En virtud de la vigencia de los 19 acuerdos
comerciales con los principales socios comerciales del Per, los cuales
han eliminado aranceles para el comercio bilateral o han ido reduciendo
el arancel NMF segn calendarios de desgravacin; en el 2016 el arancel
efectivo (recaudacin arancelaria efectiva como proporcin del total del
valor CIF de importaciones) fue de 1,1%.
Actualmente existe el Sistema de Franjas Agropecuarias, el cual incluye

48 subpartidas nacionales a 10 dgitos, relativas a azcar, maz, arroz y
algunos lcteos, el cual permite aplicar aranceles especficos variables
(en funcin de cun por debajo del precio piso de la banda est el
precio de referencia de importacin internacional), as como realizar
descuentos en el arancel ad-valorem, cuando el precio de referencia
internacional supera el precio techo de la banda. A partir del mes de
mayo del 2015, segn el Decreto Supremo N 103-2015-EF, se ha
establecido que los derechos variables adicionales que resulten de la
aplicacin de lo dispuesto en el Sistema de Franja de Precios, sumados a
los derechos ad valorem CIF, no podrn exceder del 20% del valor CIF de
la mercanca cuya subpartida nacional est incluida en el Anexo 1 del
referido decreto supremo.
VALOR CATASTRAL
I. CONCEPTOS
El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente
para cada bien inmueble a partir de los datos que existen en el catastro
inmobiliario y que est integrado por el valor catastral del suelo y el valor
catastral de las construcciones art. 22 del Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario
II. LA VALORACIN CATASTRAL
La valoracin catastral es un procedimiento de valoracin colectiva

mediante el cual se actualizan simultneamente los valores catastrales de
todos los inmuebles de una misma clase o de un municipio.
El objetivo es obtener valores homogneos para tener relacionados con

los valores de mercado.
Est integrado, por dos valores:
Valor del suelo

Valor de la construccin
Estos valores se calculan desde:
Mdulo bsico de suelo
Mdulo bsico de construccin
El clculo tiene adems un conjunto de coeficientes que corrigen las
diferencias entre los distintos inmuebles.
Los criterios para el clculo del valor del suelo son:
Longitud y nmero de fachadas

El fondo de la parcela, forma irregular, superficie diferente a la

mnima exigida por el planeamiento urbanstico
Imposibilidad de edificacin temporal por antigedad y afeccin por
destino del terreno a la construccin de viviendas acogidas a algn
rgimen de proteccin oficial.
Respecto de la valoracin de la construccin se contemplan:
Antigedad
Uso
Nivel de reforma y estado de conservacin
Adems existen otros coeficientes que afectan conjuntamente a la

edificacin y al terreno como son:
Depreciacin funcional o inadecuacin

Cargas singulares
Una de las mejores fuentes de informacin inmobiliaria es el Catastro,

tanto por su carcter institucional como por el volumen de la informacin
que dispone. En las tasaciones inmobiliarias, la informacin descriptiva y
grfica del Catastro sirve para identificar tanto fsica como registralmente
el inmueble a valorar. Necesitas una tasacin? Solicita
tu Tasacin Quieres conocer el valor estimado de tu piso? Realiza
una Tasacin Online con nosotros y obtn el valor al instante.
ANEXO
EJEMPLO INTERNACIONAL
A. VALOR COMERCIAL.
A.1. METODO DE VALORIZACION RELATIVA(MADRID)
Ejemplo de valoracin de un inmueble mediante el mtodo de

valoracin relativa
Queremos calcular el valor de un piso de 100 m2 en una zona cntrica

de Madrid, construido en 1.970 y que cuenta con un garaje. El piso
necesita una pequea remodelacin de unos 20.000 euros.
Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente unos 6.000 euros

por m2 por pisos de tamao medio y caractersticas similares sin garaje
y sin necesidades de remodelacin.
Para calcular el valor del piso multiplicaremos su superficie por el precio

por metro cuadrado, lo que nos da un total de 600.000 euros. A ese
precio le restamos los gastos necesarios para su remodelacin, dando
como resultado 580.000 euros. Se pagan unos 60.000 euros por los
garajes en esa zona, por lo que aadiremos el valor del garaje para la
obtencin del valor total del piso.
El resultado del valor del inmueble mediante la valoracin relativa es de

640.000 euros.
A.2. METODO DE FLUJOS DE CAJA (MADRID)
Vamos a valorar el inmueble del ejemplo anterior, pero esta vez

mediante descuento de flujos de caja. Nos vamos a basar en los
siguientes datos:
Ingreso mensual por alquiler: 1.800

IBI (anual): 700
Gastos de comunidad (anual): 600
Reparaciones y seguros (media anual): 1.000
Gastos varios (anuales): 200
Gasto inicial de rehabilitacin: 20.000
Por experiencia, creemos que el 80% del tiempo podremos cobrar el

alquiler, estando en 20% restante sin alquilar o con inquilinos que no
pagan. El tipo impositivo que va a pagar el posible comprador sera de
aproximadamente un 18% de media despus de aplicar las reducciones
correspondientes. Consideramos que tanto las rentas como los gastos
pueden subir un 2% de media anual. La rentabilidad requerida para la
inversin, dadas sus caractersticas, es de un 6%.
Para calcular el valor del inmueble, seguiremos los siguientes pasos:
Calcular los ingresos anuales esperados
En este caso sern 17.280 (12*1.800*80%)
Calcular los costes fijos anuales esperados
2.500 (700+600+1000+200)
Calcular el beneficio anual esperado antes del IRPF restando ingresos

menos costes
14.780 (17.280-2.500)
Calcular en beneficio despus de impuestos esperado
12.119,60 (14.780*(1-0,18))
Calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de

valoracin Gordon-Shapiro teniendo en cuenta la rentabilidad requerida
y el aumento esperado de los beneficios.
309.049,80 ((12.119,60*1,02)/(0,06-0,02))
Restar los gastos iniciales, que en este caso sera la rehabilitacin del
inmueble
289.049,80 (309.049,80-20.000)
Como podis apreciar, este mtodo es mucho ms riguroso para

conocer el valor exacto de un inmueble.
LINKOGRAFIA
1. http://www.asesoriasperu.com/asesoria-inmobiliaria/2-calculo-del-
impuesto-predial-y-valor-de-inmueble
2. http://aempresarial.com/asesor/adjuntos/EJEMPLO_DE_CALCULO_DE_I
MPUESTO_PREDIAL.pdf
3. https://www.toctoc.com/Ayuda/ValorizacionPropiedades
4. http://gestion.pe/empleo-management/como-determino-valor-
comercial-inmueble-2100371
5. https://www.mef.gob.pe/es/economia-internacional/politica-
arancelaria/definiciones
6. https://www.st-tasacion.es/es/informes/glosario/valor-catastral.html

Valor Predial

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VALOR PREDIAL Y VALOR COMERCIAL DE UNA EDIFICACION

Ao del Buen Servicio al Ciudadano

Curso: Planeamiento Urbano y Regionanal

Docente: Ing. Blas Rebaza Rocio

Alumna: Montenegro Salazar Iris

Lambayeque, 31 de mayo de 2017

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En este caso sern 17.280 (121.80080%)