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UNIVERSIT HASSAN II

Facult des sciences juridiques


conomiques et sociales
Ainchock - CASABLANCA

Master Droit des Affaires

Module : Techniques contractuelles

Sous la direction de Monsieur le Professeur Bouabidi

Les promesses unilatrales de contrat

Cherkaoui Anas
Bouziane Idrissi Meriem

2015-2016

1
Abstract

Un tour d'horizon de la nature, du rgime et des effets de la promesse de contrat.


Une caractrisation gnrale de ce type de contrat, leurs modalits d'excution et notamment la
leve de l'option qui est une tape particulirement cruciale thorique et pratique pour mettre en
oeuvre la promesse de contrat.
Nous allons aussi voquer des problmes rencontrs et une attention particulire a t port la
sanction de l'inexcution par le promettant,et surtout sur la rvocation de la promesse de contrat
avant la leve de l'option. Cela a emmen un questionnement encore plus prcis sur la nature du
contrat et surtout sur la nature de l'obligation du promettant et les tergiversation de la jurisprudence.
Une prsentation des rgles relatives la question apportes par l'ordonnance de 2016 rglant
certains problmes majeurs exposs.
Un expos des clauses a aussi t fait. Des clauses trs frquentes dans ce cadre ainsi que des
clauses remdiant certains dfauts majeurs du rgime du contrat de promesse.

2
Les promesses n'engagent que ceux qui les coutent selon Henri Queuille prsident
du Conseil sous la quatrime Rpublique, ou encore les promesses nengagent que ceux
qui y croient citation que l'on prte Charles Pasqua et Jacques Chirac.

Ces citations ont une rsonance particulire en droit.


On considre assez classiquement qu'une simple promesse ne peut tre cratrice de droit et
encore moins connatre un rgime juridique ou tre force.
On dit souvent qu'il s'agit d'une obligation morale que de s'y conformer.

Nanmoins, les promesses ont en ralit une place particulire en Droit et notamment dans
les contrats.
La vie d'un contrat connait de nombreuses tapes. Sa formation et son excution sont les
grandes priodes qu'on distingue.
De plus, au sein de la formation du contrat lui mme, il existe ou il peut exister plusieurs
tapes , en effet le processus de formation du contrat peut tre plus ou moins long avec des
tapes qui peuvent tre ludes.
Les pourparlers qu'on a dj eu l'occasion de traiter dont la ngociation ou rupture des
pourparlers est libre en principe.
Les avants-contrats qui se place chronologiquement aprs en sont une autre.
Les avants-contrats sont une tape assez particulire. En effet, si les pourparlers peuvent tre
juridiquement peu engageants,les avants-contrats sont des contrats en soi avec toutes les
conclusions qu'on doit en tirer.

Au sein de cette sous-catgorie, nous allons nous focaliser sur les promesses unilatrales de
contrats.
Selon le Cornu , la promesse unilatrale de contrat (de vente, de louage etc) est un accord de
volont par lequel une personne s'engage immdiatement envers une autre passer avec elle
un certain contrat des conditions dtermines, le bnficiaire de cet engagement investi
d'un droit d'option, pendant un dlai donn-restant libre de ne pas conclure le contrat
envisag (en laissant passer le dlai) ou de le conclure en "levant" l'option dans le dlai.
Il faut donc immdiatement le diffrencier de la promesse synallagmatique de contrat.
Il faut aussi le diffrencier du pacte de prfrence qu'on aura l'occasion d'voquer a nouveau
par la suite.

Lintrt de tels contrats est vident. Il s'agit pour le bnficiaire de la promesse de contrat
de se rserver une option puisqu'il ne veux ou ne peux pas s'engager immdiatement ou ne
veux pas se lier alors que l'autre partie l'est.

Il y a gnralement deux grands types de promesses unilatrales de contrat : d'achat et de


vente.
C'est un type de contrat assez rare, et la promesse unilatrale d'achat l'est encore plus.
Ils sont intressants d'un point de vue thorique juridique mais aussi pratique en raison des
avantages qu'elle peut procurer.
La connaissance des ces mcanismes se rvle essentielle pour tout juriste.

3
On peut penser que le domaine de prdilection de tels contrats est la vente immobilire et en
effet, les promesses sont courantes en la matire, mme si surtout synallagmatique.
Il faut noter que le Droit des Affaires est dsormais un domaine ou les promesses
unilatrales sont courantes.On les retrouve notamment dans les contrats de socits et dans
les cas de cessions d'actions qui peuvent tre trs varies.
D'ailleurs l'utilisation de la promesse ne se limite pas qu'a un avant-contrat , mais peut
constitue aussi en un contrat s'ajoutant a un contrat initial pour par exemple prvoir le
bnfice d'une option sur des actions ou bien taler dans le temps la cession des droits
sociaux en raison de leurs importances.
Ainsi , le vendeur-promettant est dj li vendre les actions au bnficiaire.
On peut citer cet effet sa prsence dans certains "mcanismes de sortie anticipe d'un
associ d'une socit et spcialement dans les oprations de capital-risque, dans lesquelles le
capital-risqueur n'accepte de souscrire une augmentation de capital qu' la condition
que les autres associs de la socit lui promettent de lui racheter les parts ou actions
souscrites leur prix de souscription augment d'un intrt"1.

Ces constructions contractuelles et juridiques mlant des ngociations qui peuvent tre plus
ou moins formalises, des types de promesses et d'autres contrats.

Il est donc primordiale de pouvoir identifier ces promesses, leurs rgimes , leurs effets , la
sanction de leurs inexcutions ainsi que les clauses susceptibles d'tre inclues.

Dans quelles mesures la nature de la promesse unilatrale de contrat affecte son rgime et sa
sanction? Et quelles solutions peut-on apporter?

Pour rpondre cette question , nous allons traiter de la sanction de l'inexcution de la


promesse de contrat(II) aprs avoir traiter du rgime (I).

1 A.Gaudemet , "Promesse unilatrale de contrat : piti aussi pour le droit des socits !", D. 2012.
130

4
I) Rgime juridique de la promesse unilatrale

A) Caractres gnraux de la promesse unilatrale de contrat

B) Exercice de loption, pierre angulaire de promesse unilatrale de contrat

II) Des difficults dans l'inxecution du contrat et des clauses

A) La sanction de la non-excution de ces contrats et l'volution du droit

B) L'insertion eventuelles de clauses pertinentes

5
I) Rgime juridique de la promesse unilatrale

A) Caractres gnraux de la promesse unilatrale de contrat

La promesse unilatrale de contrat na jamais t rglemente par le droit franais, en


revanche, la jurisprudence y a largement contribu dans un souci de protection des parties et
dquilibre entre les obligations.
Cependant, le lgislateur franais a enfin dcid de poser un cadre rglementaire pour cette
promesse qui vient par la mme occasion anantir les jurisprudences prcdentes et ce, dans
lordonnance de 2016 portant rforme du Code civil.
En effet, il la dfini larticle 1124 qui dispose que : La promesse unilatrale est le
contrat par lequel une partie, le promettant, accorde l'autre, le bnficiaire, le droit d'opter
pour la conclusion d'un contrat dont les lments essentiels sont dtermins, et pour la
formation duquel ne manque que le consentement du bnficiaire.
La rvocation de la promesse pendant le temps laiss au bnficiaire pour opter n'empche
pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatrale avec un tiers qui en connaissait
l'existence est nul .
Il y a deux types de promesses unilatrales de contrat, il y a la promesse de vente et la
promesse dachat, examinons de plus prs la promesse de vente qui est la plus courante et la
plus utilise.
Voyons tout dabord les caractristiques gnrales de cette promesse, commencer par son
objet principal qui correspond l'option accorde au bnficiaire pendant un certain temps
qui est gnralement fix ds le dpart. Le promettant quant lui sera dfinitivement
engag, et le bnficiaire est libre de lever loption soit dans le but dacqurir le bien ou
alors de renoncer la vente.
Il en rsulte que cest lexistence de cette option qui caractrise la promesse unilatrale et la
distingue de la promesse synallagmatique. Lorsque le bnficiaire lve loption, la promesse
se transforme instantanment en vente, le transfert de proprit peut tre retard, par
exemple jusquau paiement du prix, si celui-ci nest pas une condition de la leve de
loption ou jusqu la signature de lacte authentique de vente.2
Le promettant soblige ne pas vendre un tiers tant que le bnficiaire na pas exerc son
option, il doit donc immobiliser le bien, afin que ce dernier dispose dun vritable choix.
Dans la mesure o le bien est immobilis et que cela peut constituer une perte pour le
promettant, alors le bnficiaire peut sengager payer ou paye, ds la conclusion de la
promesse, une indemnit dimmobilisation, dans le cas o loption ne serait pas leve.
Thoriquement rductible prorata temporis (si le bnficiaire renonce trs vite la vente),
une clause de style, insre dans toutes les promesses, en fait en ralit une indemnit due
forfaitairement quel que soit le temps rel dimmobilisation.3

2
P.MALLAURIE ; L.AYNES ; P-Y.GAUTHIER, Les contrats spciaux,Defrnois, 2005, 2me
dition refondue p.73
3

6
Lexistence ou labsence de cette indemnit, sauf lorsquelle est trop leve, ne peut pas
justifier la requalification de la promesse unilatrale en promesse synallagmatique, car
lessentiel qui est loption donne au bnficiaire, demeure sans contrepartie.
Paralllement lincertitude lie loption, la promesse de vente contient souvent une
condition suspensive, comme lobtention dun prt pour financer lacquisition.
Sagissant des conditions de formation de la promesse de vente, comme tout contrat, elle est
forme par la rencontre de l'offre du promettant et de l'acceptation du bnficiaire, quil ne
faut pas confondre avec la leve de loption, et quant la chose et le prix, ils doivent tre
dtermins.
Le promettant doit maintenir sa promesse pendant toute la dure pour laquelle elle a t
convenue. Il sagit, en effet, dun engagement de vendre, que la simple leve de loption par
le bnficiaire suffira transformer en une vente4.
Le promettant nest pas tenu dune obligation de faire, car il y aura vente sans quil ne
fournisse aucune prestation, et il nest pas non plus tenu dune obligation de donner, puisse
que la formation de la vente ne dpendra pas de la remise de la chose.
La formation de la vente se fait en deux temps, tout dabord lors de la promesse, et la
leve de l'option, elle engage le bnficiaire.
Bien que le bnficiaire soit souvent tenu de lobligation de payer une indemnit
dimmobilisation, la promesse demeure unilatrale car mme si les deux parties ont donn
leur consentement, seul le promettant sengage vendre.

Cependant, la vente nest pas forme par le seul effet de la promesse, car le bnficiaire ne
dtient pas de droit rel sur le bien, en effet cest ce qua jug la Cour de cassation dans son
arrt du 7 mars 1938, elle considre que la promesse unilatrale de vente na pour effet de
transmettre celui qui en est bnficiaire ni la proprit, ni aucun droit immobilier sur le
bien qui en est lobjet ; tant que le bnficiaire na pas dclar acqurir, lobligation du
promettant quoique relative un immeuble constitue une obligation de faire qui ne peut
engendrer, pour celui au profit duquel elle existe, quune crance mobilire .
En revanche, le bnficiaire dispose dun droit personnel contre le promettant, on peut
considrer que cest un droit de crance quil peut transformer de faon unilatrale en un
droit rel de proprit, mais en ralit, il sagit dun droit potestatif, cest--dire quil a le
pouvoir dacqurir le bien par un acte de volont unilatrale.
Sagissant de lopposabilit de la promesse aux tiers, dans la mesure o le bnficiaire ne
dispose pas dun droit rel avant la leve de loption, alors on applique le principe de leffet
relatif des contrats.
Cependant, il faut noter que le droit du bnficiaire nest opposable quaux tiers de
mauvaise foi, cest--dire ceux qui ont eu connaissance de la promesse et t ainsi
complices de la violation de son obligation par le promettant5, et cest l une jurisprudence
constante depuis un arrt de la cour de cassation du 8 juillet 1975 qui a considr que le
bnficiaire dune promesse unilatrale de vente est fond invoquer contre une personne
trangre cette promesse, soit la fraude laquelle celle-ci se serait associe, soit seulement

B.BOURDELOIS, Droit civil-les contrats spciaux-,Dalloz, 2009, 1re dition p.7


4
P.MALLAURIE ; L.AYNES ; P-Y.GAUTHIER, op.cit, p.73
5
P.MALLAURIE ; L.AYNES ; P-Y.GAUTHIER, op.cit, p.75

7
la faute dont elle se serait rendu coupable en acceptant dacqurir un immeuble quelle
savait faire lobjet de la promesse .
Quelque soit la nature reconnue au droit doption, il est unanimement admis que ctait un
droit spcifique il doit lier suffisamment le promettant au bnficiaire pour quil ne puisse
violer sa promesse tout en laissant aux bnficiaires lentire libert de son choix. Nous
avons pu constater que la nature que lui reconnat la jurisprudence ne peut donner entire
satisfaction et quune volution trs compatible avec nos institutions simpose. 6

Concernant la dure de la promesse de vente, elle est toujours temporaire, car elle a pour but
de prparer une vente.
En principe, la dure de loption est fixe par les parties, donc dans le cas o le bnficiaire
lve loption lexpiration du dlai, il ne peut en aucun cas exiger la ralisation de la vente,
car la promesse est devenue caduque, cependant le promettant a la possibilit de renoncer au
dlai et dcider de conclure la vente, celle-ci devient parfaite.
Dans le cas o la dure nest pas dtermine, dans un premier temps, le promettant peu
exiger du bnficiaire de lever ou non loption, et ce dans un dlai raisonnable dans les deux
cas.
Si aucun des deux ne se manifeste, le bnficiaire dispose d'un dlai qui expire au plus tard
30 ans aprs la promesse.
Enfin, si laffaire est porte devant le juge celui-ci peut considrer que le bnficiaire a
renonc lacquisition, cest ce qua dcid la Cour de cassation dans un arrt du 24 avril
1970 : aucun dlai nayant t stipul pour lever loption, le promettant ne pouvait
rtracter ses engagements sans mettre en demeure pralablement le bnficiaire daccepter
ou de refuser lachat de limmeuble dans un dlai dtermin ou bien de prouver sa
renonciation se prvaloir de la promesse .

La promesse de vente peut faire lobjet dune cession, cest une cration de la pratique pour
contourner le formalisme de la cession de contrat, la clause de substitution permet lune
des parties de se substituer la personne de son choix et de lui confrer les avantages de la
promesse.7
La cessibilit de la promesse doit tre expressment prvue par l'acte, ce qui est prfrable,
pour viter toute contestation ultrieure sur le consentement du promettant.
Le cessionnaire dispose alors de lexercice de l'option et se trouve dans lobligation de payer
lindemnit dimmobilisation sil y en a une.
Le rgime de la substitution a t progressivement forg par la Cour de cassation, en effet la
jurisprudence considre quelle ne tombe pas, en principe, sous le coup de larticle 1840 A
du code gnral des impts, qui prescrit peine de nullit lenregistrement de lacte sous-
seing-priv constatant la cession de promesse, sauf pour les cessions de promesses
consenties titre onreux par un professionnel de limmobilier (loi sapin du 29 janvier
1993).
Les formalits de l'article 1690 qui dispose que Le cessionnaire n'est saisi l'gard des
tiers que par la signification du transport faite au dbiteur.

6
F.BENAC-SCHMIDT, Le contrat de promesse unilatrale de vente ,L.G.D.J, 1983 p.118
7
B.BOURDELOIS, Droit civil-les contrats spciaux-, Dalloz, 2009 p.9

8
Nanmoins, le cessionnaire peut tre galement saisi par l'acceptation du transport faite par
le dbiteur dans un acte authentique. ,ne sappliquent pas en matire de cession de
promesse de vente.
Cela se justifie par le fait que cette substitution ne constitue pas une cession de crance,
donc le non respect de ces formalits nempche pas le bnficiaire substitu d'exiger la
ralisation de la vente, cest en effet le principe affirm par la Cour de cassation chambre
dans un arrt du 27 novembre 1990 qui considre que le fait pour le bnficiaire dune
promesse de vente de se substituer un tiers ne constituant pas une cession de crance, la cour
dappel, qui a retenu que rien nobligeait le bnficiaire initial notifier la venderesse
quil se substituait le bnficiaire substitu pour lachat du terrain a lgalement justifi sa
dcision de ce chef .
Quant au bnficiaire initial (le substituant), il conserve la facult dexercer les droits issus
de la promesse la place du substitu si celui-ci demeure passif ou renonce la vente, alors
il pourra lever loption pour son compte.8

En droit marocain, il ny a pas de dispositions propres la promesse de vente, mais nous


pouvons relever quelques articles qui pourraient sy appliquer.
Il y a tout dabord larticle 18 du DOC qui dispose que dans les obligations unilatrales,
les engagements sont obligatoires, ds quils sont parvenus la connaissance de la partie
envers laquelle ils sont pris .
Concernant la dure de la promesse, il y a les dispositions relatives la vente sous condition
suspensive, notamment concernant le droit doption.
Celui-ci est limit dans le temps comme en droit franais et dans le cas o le terme nest pas
prcis, nous pouvons nous rfrer larticle 604 du DOC qui fixe les limites temporelles,
savoir 60 jours pour les immeubles et 5 jours pour les choses mobilires, et prcise que toute
stipulation dun dlai suprieur est nulle.
Sagissant de la facult de repentir, qui se dfini comme le droit de rsoudre unilatralement
le contrat de vente, celle-ci est possible en introduisant une clause de ddit et lobligation de
paiement des arrhes.
Cette clause nest pas expressment prvue par le DOC, mais sa licit rsulte certainement
par analogie des dispositions rgissant les arrhes. La libert quon cherche assurer au
bnficiaire de la clause de ddit saccompagnera donc de labandon dune somme dargent
au cocontractant.9
Les arrhes pourraient tre assimils lindemnit dimmobilisation propre la promesse
unilatrale de vente en droit franais, mais le DOC donne une dfinition trs vague
larticle 288, ils sont considrs comme tant ce que lune des parties donne lautre afin de
sassurer lexcution de son engagement.

B) Exercice de loption, pierre angulaire de promesse unilatrale de contrat

8
B.BOURDELOIS, op.cit., p.10
9
S.M OULD AHMED VALL, Les contrats spciaux en droit marocain,Editions Somagram,
2013 p.24

9
Le bnficiaire a le choix entre lever l'option ou refuser lacquisition du bien, mais la leve
de l'option suppose une manifestation expresse de volont, donc s'il garde le silence pendant
tout le dlai d'option, cela sera considr comme un refus implicite de lever loption.
Celle-ci est trs importante car elle manifeste la volont d'acqurir et forme donc la vente.
Comme nous lavons vu prcdemment loption ne peut tre leve que pendant la dure
pour laquelle elle a t consentie, pass ce dlai elle devient caduque.
La formation de la vente ne rtroagit pas au jour de la promesse, car le bnficiaire n'avait
pas encore consenti acqurir, mais elle peut tre soumise une condition suspensive. 10
Dans le cas o la chose promise a t dtruite par cas fortuit entre la promesse et la vente, la
promesse devient caduque et le bnficiaire nest tenu daucune obligation et surtout nest
plus oblig de payer une indemnit d'immobilisation.

La leve de l'option est un acte unilatral du bnficiaire, soumis un certain formalisme


comme lenvoi dune lettre recommande par exemple, mais dans le cas o rien n'a t
prvu dans la promesse, la leve de loption peut tre dduite des circonstances, ce qui
soulve les difficults habituelles de linterprtation des volonts implicites.
Gnralement, la pratique subordonne lefficacit de la leve de loption au paiement du
prix par exemple entre les mains du notaire rdacteur de la vente venir, afin que le vendeur
ne se heurte pas linsolvabilit de lacqureur, si le prix nest pas pay avant lexpiration
du dlai, loption est caduque.
La jurisprudence s'est prononc d'une manire catgorique sur la nature du droit d'option :
c'est un droit de crance, en effet lauteur d'une tude trs approfondie de l'option serait
partisan de reconnatre au droit d'option la nature d'un droit potestatif. 11
La leve de l'option forme dfinitivement la vente, mais le transfert de proprit ne se fait
pas forcment au moment, cela peut tre du au fait que le contrat lavait subordonn la
rdaction d'un acte authentique, ou au paiement du prix, ou parce qu'il comportait une clause
de rserve de proprit, ou encore que la promesse avait pour objet des choses de genre. 12
En fait le bnficiaire est titulaire du droit de proprit, terme ou, le cas chant, sous
condition suspensive, selon que la survenance de lvnement qui entrane le transfert de
proprit est certaine ou incertaine.
Ds que le bnficiaire lve loption, le promettant est oblig de procder toutes les
formalits ncessaires pour finaliser la vente, savoir signer lacte authentique de vente, la
publicit foncire en matire immobilire, ou bien un ordre de virement sil sagit de
valeurs mobilires. Cela peut tre considr comme une obligation de dlivrance, et dans le
cas o il ne sexcute pas, le bnficiaire peut ly contraindre en justice, parce que leffet
principal de la vente, leffet translatif, se ralise dune manire immatrielle.

Sagissant du cas o le bnficiaire exerce son option en faveur du refus dacquisition,


celui-ci ne viole aucune obligation, puisque justement il avait le choix de lever ou non
loption. Mais souvent et surtout en en matire immobilire, le bnficiaire est tenu de

10
P.MALLAURIE ; L.AYNES ; P-Y.GAUTHIER, op.cit, p.79
11
F.BENAC-SCHMIDT, op.cit., p.112
12
P.MALLAURIE ; L.AYNES ; P-Y.GAUTHIER, op.cit, p.80

10
verser une indemnit dimmobilisation, ou abandonner celle quil avait verse lors de la
conclusion de la promesse. 13
La Cour de cassation considre que lobligation de payer pesant sur le bnficiaire avait
pour cause limmobilisation du bien laquelle stait oblig le promettant pendant la dure
de loption et plus exactement le prix de lexclusivit consentie au
bnficiaire (Cass.civ.1re, 5 dcembre 1995)
Cette somme dargent nest ni un ddit, ni une clause pnale, en effet la Cour de cassation
considre que le bnficiaire dune promesse unilatrale de vente, ntant pas tenu
dacqurir, ne manque pas une obligation contractuelle en sabstenant de requrir du
promettant lexcution de sa promessela stipulation dune indemnit dimmobilisation au
profit du promettant ne constitue pas une clause pnale .
Lorsque le contrat prvoit que le montant de lindemnit dpend de la dure de
limmobilisation, la Cour de cassation juge que cette indemnit constitue des dommages-
intrts acquis de plein droit au promettant (Cass.civ.3me, 10 dcembre 1986 : larrt qui
relve que lindemnit dimmobilisation serait acquise de plein droit au promettant, navait
pas rechercher si son montant devait tre rduit en considration de la dure effective de
limmobilisation de limmeuble).
La rduction de lindemnit ne peut avoir lieu que si elle est stipule dans la promesse, mais
le bnficiaire conserve son indemnit (ou doit en tre rembours) lorsque son refus de lever
loption est justifi, par exemple en raison dun vice de la chose ou dun dfaut de
conformit.

La promesse unilatrale peut comporter, dans lintrt du bnficiaire, une condition


suspensive comme lobtention dune autorisation administrative ou dun prt.
Si cette condition se ralise, la promesse sexcutera, dans le cas contraire, elle est caduque,
cependant le bnficiaire peut toujours renoncer lobtenir et conclure le contrat ferme,
cest ce qua jug la cour de cassation dans un arrt du 13 octobre 1999 : la condition
suspensive avait t stipule dans lintrt des bnficiaires et ceux-ci pouvaient ds lors y
renoncer et valablement lever loption .
Lorsque le consommateur bnficiaire dune promesse entend recourir un prt sil lve
loption, la promesse unilatrale de vente accepte est conclue sous la condition suspensive
de lobtention du ou des prts qui en assurent le financement.
Mais dans le cas o le prt nest pas obtenu dans le dlai convenu, le contrat est caduc et les
acomptes ou indemnits dimmobilisation verss par lacqureur doivent tre restitus.
Le problme se pose donc de combiner option et condition suspensive, et dans ce cas trois
hypothses peuvent se prsenter.
La premire est que la condition se ralise avant la date fixe pour la leve de loption, donc
si le bnficiaire renonce lacquisition, il doit payer lindemnit stipule.
La deuxime est le cas o la condition fait dfaut avant la date fixe pour la leve de
loption, alors le bnficiaire est libr de toute obligation mais il peut lever loption et
renonce ainsi la condition.
La dernire enfin est le cas o la condition est pendante alors que loption est expire,
situation rare impliquant que les deux dlais(doption et de jeu de la condition) ne
concident pas. Le bnficiaire peut alors exercer son option, mais la leve de cette option

13
P.MALLAURIE ; L.AYNES ; P-Y.GAUTHIER, op.cit, p.83

11
est subordonne la ralisation de la condition, sauf sil renonce celle-ci.
On considre que le prt est obtenu du seul fait que le prteur a adress lemprunteur une
offre de prix conforme sa demande, et ce dernier ne doit pas ncessairement laccepter, ce
qui aurait rendu la condition potestative.
En effet, le prt sera considr comme obtenu lorsque les deux conditions suivantes seront
cumulativement remplies : tout dabord le bnficiaire aura reu de ltablissement ou des
tablissements prteurs une offre ou des offres de prt formules. En outre, le prt ou les
prts rpondront aux caractristiques nonces.14
Si le prt est obtenu et que le bnficiaire ne veut pas lever loption, il perd son indemnit
dimmobilisation. Au contraire si le prt nest pas obtenu, lindemnit doit tre rembourse,
quelque soit les clauses stipules ou les circonstances dans lesquelles le prt na pas t
obtenu.

La promesse unilatrale d'achat est l'inverse de la promesse de vente, il y lacheteur (le


promettant) qui promet d'acheter un bien lorsque le propritaire se dcidera vendre.
Seul le promettant est engag et non le propritaire, on trouve des applications de cette
promesse dans les clauses dexclusivit, ou bien, dans les ventes commerciales, ou bien
dans les cessions daction.
La promesse dachat est soumise aux mmes rgles que la promesse de vente, notamment
lirrvocabilit et aux rgles affrentes la leve de loption (indemnits, conditions
suspensives, etc.).
Parfois les parties changent en mme temps une promesse unilatrale de vente et une
promesse unilatrale d'achat du mme bien. Le principe est que lun promet de vendre si
lautre achte, et l'autre promet d'acheter, si le premier vend.
En principe, une vente dfinitive est forme, mais les parties peuvent dcider de diffrer la
formation de la vente jusqu'au moment o l'une d'elles exercerait son option.
Si aucune des deux ne lve loption dans le dlai convenu, les promesses sont caduques et
les promesses croiss sont alors potestatives, ou ne constituent qu'un projet. En revanche, si
lune delle lve loption, lautre est engage, mme si elle a renonc la sienne propre.

II) Des difficults dans linexcution du contrat et des clauses protectrices

A) La sanction de la non-excution de ces contrats et l'volution du droit

Nous allons prsenter des cas ou ces promesses sont confrontes des difficults.

Ainsi que se passe-t-il si le bnficiaire ne lve pas l'option dans les dlais? Si le promettant
ne respecte pas son obligation et se refuse finaliser la vente et transmettre la proprit?

14
P.MALLAURIE ; L.AYNES ; P-Y.GAUTHIER, op.cit, p.84

12
Nous allons voquer assez vite les premires hypothses avant de nous attarder sur des
questions plus complexes, cristallisant de nombreux conflits allant jusqu de vives
controverses, mais aussi des ventuels problmes de comprhension du droit .
La question de la nature juridique de la promesse unilatrale est dj en cause.
Il s'agit d'un contrat ,ainsi la responsabilit contractuelle du fautif est engageable.

Si le bnficiaire de la promesse tente de lever l'option aprs les dlais prvus, cette dernire
sera sans effet.

Nous allons pass lhypothse qui suscite le plus de dbats et est sans doute la plus
importante.
Cela concerne la rtractation du promettant de sa promesse.
Il faut distinguer les moments de cette rtractation
Si elle se fait aprs la leve de l'option, elle n'aura aucun effet puisque la rencontre des
volonts est indiscutable.

Si cela se fait avant la leve de l'option par le promettant, cette rvocation de la promesse
sera sanctionne, mais comment? C'est le point le plus important que nous allons
developper.

Un arrt de la troisime chambre civile de la cour de Cassation du 15 dc. 1993 (mise en


perspective par Cass. 1re civ., 27 mars 2008) pose la principe selon lequel la rvocation
unilatrale de la promesse unilatrale de vente avant la leve de loption par le bnficiaire
ne peut tre sanctionne que par lallocation de dommages et intrts et non par la
conclusion force du contrat.

La Cour de cassation a fond son raisonnement sur l'application de l'article 1142 du Code
Civil.
Cet article fait videmment rfrence l'obligation de faire "toute obligation de faire ou de
ne pas faire se rsout en dommages et intrts en cas d'inexcution de la part du dbiteur."
Contrairement l'obligation de donner qui se rsout en une excution par nature.

Cette position jurisprudentielle a t trs fortement critique, que ce soit au niveau du


rsultat de la dcision que de la motivation.
En effet, premirement cette dcision vide de sens la promesse dans la mesure ou lintrt et
l'utilit15 mme du contrat , de promesse unilatrale de contrat est d'engager une des parties
et que c'est au bnficiaire de dcider si il veut lever l'option et donc finaliser le contrat ou

15
F.Terr, Prcis de Droit Civil : Les obligations, Dalloz d. 2009

13
non, mais le rle du promettant n'est plus que passif et d'attendre la dcision du bnficiaire.

La Cour considre que cette promesse se caractrise par une obligation de faire et ce point a
t fortement critiqu par la doctrine.

En effet, la frontire entre l'obligation de faire et de donner peut souvent tre floue. Et c'est
sans doute la raison pour laquelle le lgislateur franais a dcid de l'abandonner dans son
ordonnance portant rforme que nous verrons.
Il serait nanmoins ardu de considrer l'obligation du promettant comme tant une
obligation de donner.
Par ailleurs, l'un des principes du droit franais et dfendu par la Cour de cassation est que
l'excution en nature , force si besoin, est de droit sauf impossibilit.

La premire chambre civile de la Cour de cassation franaise dans son arrt du 27 mars
2008 a rejet le moyen dfendant une excution force en nature aux motifs que si les
parties une promesse unilatrale de vente taient libres de convenir que le dfaut
d'excution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se rsoudre en nature
par la constatation judiciaire de la vente, force tait de relever que les actes conclus entre la
socit Foncire Costa et la socit Ogic n'avaient pas stipul que l'inexcution par la
socit Foncire Costa de sa promesse ferme et de son engagement ferme et dfinitif
de vendre se rsoudrait par une autre voie que celle prvue l'article 1142 du code civil .
On voit dans cet arrt une premire inflexion de taille par rapport la dcision de 1993 qui
tait reste le principe pendant longtemps.
Nanmoins, cette inflexion est temprer dans la mesure que dans le contrat litigieux, il
tait justement prvu qu'en cas de carence du promettant, la vente de l'immeuble pourrait
intervenir sur dcision de justice mais cette clause n'a pu produire ses effets apparemment
en raison d'une rdaction pas assez claire.
Il semble donc que la rdaction de ce contrat et de l'exclusion de l'article 1142 et de
lexcution en nature de la promesse doit tre particulirement univoque, claire et limpide.

Mais malheureusement la position de la Cour de cassation n'a pas vraiment volu et


certainement pas dans le sens qu'on pouvait esprer. En effet, la dcision de cassation de le
troisime chambre civile du 11 mai 2011 vient exclure la possibilit de forcer la vente
nouveau.
Les faits sont assez particuliers, mais lide tait que la promesse unilatrale de contrat liant
un bnficiaire a un promettant dcdant durant la dure de l'option avait selon la Cour
d'appel d'Aix-en-Provence, le 10 nov. 1999 pour consquence que le promettant ne pouvait
mettre en oeuvre une quelconque facult de rtractation et devait maintenir son offre jusqu'
l'expiration du dlai d'option et ainsi et avait dclar la vente parfaite.

Mais la Cour de cassation a censur cette dcision en raison de la rtractation de lhritire


comme le montre cet attendu de principe : La leve de l'option par le bnficiaire de la
promesse postrieurement la rtractation du promettant excluant toute rencontre des

14
volonts rciproques de vendre et d'acqurir, la ralisation force de la vente ne peut tre
ordonne.

Cette dcision semblait enterr toute possibilit d'excution force en nature en cas de
rtractation antrieure la leve de l'option.
Cela est videmment extrmement dommageable, le rgime de la promesse unilatral de
contrat devient assez dsavantageux.

De plus , le cas de vente un tiers de mauvaise foi,et la possibilit de s'y substituer, ntait
ouvert qu'au pacte de prfrence.

Tel tait ltat du droit autour de la sanction de linexcution de la promesse de contrat en


France.
En l'absence de textes en la matire, il est probable que les juges marocains arrivent un
rsultat similaire.
En effet l'article 261 dispose que " l'obligation de faire se rsout en dommages-intrts
en cas d'inexcution. Cependant, si l'obligation consiste en un fait dont l'accomplissement
n'exige pas l'action personnelle du dbiteur, le crancier peut tre autoris la faire excuter
lui-mme aux dpens de ce dernier.
Cette dpense ne peut excder, toutefois, ce qui est ncessaire pour obtenir l'excution de
l'obligation : lorsqu'elle dpasse la somme de cent francs (100 francs), le crancier doit se
faire autoriser par le juge comptent."

Les juges ont donc chang de mcanismes, se rendant certainement compte de sa faiblesse
mais pas leurs positions en la matire et ne vise plus l'article relatif la rsolution en
dommages-intrts mais vise dsormais les articles 1101 et 1134 relatifs la dfinition du
contrat et de sa force obligatoire.
Ces dcisions ont mconnu l'engagement irrvocable unilatral sous le prtexte que le
promettant voulait s'en dfaire et que donc la rencontre des volonts ne peut plus se faire.
Ce raisonnement peut tre dfendu ,mais, cette rtractation est la fois "fautive et
pleinement efficace". En effet le juge considre cette rtractation comme un fait juridique,
une donne avec laquelle il faut composer et non comme un acte juridique qu'il est
rellement.
C'est un acte est donc il faut le traiter comme tel, et cet acte ne peux produire les effets
escompts unilatralement.16

L'ordonnance n 2016-131 du 10 fvrier 2016 portant rforme du droit des contrats,


du rgime gnral et de la preuve des obligations entrant en vigueur le 1er octobre 2016
vient apporter des changements majeurs en la matire.
Le premier d'entre eux est justement la prsence de dispositions relatives ces contrats.

Sous-section 3

16 N. MOLFESSIS ," De la prtendue rtractation du promettant dans la promesse unilatrale de


vente" , D. 2012. 231

15
Le pacte de prfrence et la promesse unilatrale

Art. 1123.-Le pacte de prfrence est le contrat par lequel une partie s'engage proposer
prioritairement son bnficiaire de traiter avec lui pour le cas o elle dciderait de
contracter.
Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de prfrence, le
bnficiaire peut obtenir la rparation du prjudice subi. Lorsque le tiers connaissait
l'existence du pacte et l'intention du bnficiaire de s'en prvaloir, ce dernier peut galement
agir en nullit ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Le tiers peut demander par crit au bnficiaire de confirmer dans un dlai qu'il fixe et qui
doit tre raisonnable, l'existence d'un pacte de prfrence et s'il entend s'en prvaloir.
L'crit mentionne qu' dfaut de rponse dans ce dlai, le bnficiaire du pacte ne pourra
plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullit du contrat.

Art. 1124.-La promesse unilatrale est le contrat par lequel une partie, le promettant,
accorde l'autre, le bnficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les
lments essentiels sont dtermins, et pour la formation duquel ne manque que le
consentement du bnficiaire.
La rvocation de la promesse pendant le temps laiss au bnficiaire pour opter n'empche
pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatrale avec un tiers qui en connaissait
l'existence est nul.

On peut donc voir que dsormais, la sanction de l'inexcution du contrat de promesse


unilatrale ainsi que le non respect du pacte de prfrence sera soumis des sanctions.
Les sanctions prvues permettent enfin de mieux scuriser le bnficiaire de la promesse et
pourront sans doute de rendre le recours ce mcanisme utilise plus souvent.
Ainsi que le dcrit Monsieur le Professeur Ibrahim Najjar , "le lgislateur fait de la
potestativit sans le dire"17.
Le pouvoir potestatif , non rel ni personnel du bnficiaire tait ce que la doctrine voulait et
dfendait.
En effet, cela avait pour consquence que la promesse de contrat ne pouvait tre rvoque
par le promettant et que cela mettait le bnficiaire dans une position potestative, et le
pouvoir qu'il avait ntait de nature ni relle ni personnelle mais potestative.

C'est donc le cas dsormais , puisqu'on considre que la formation du contrat ne manque que
le consentement du bnficiaire et que la rvocation du promettant est sans effet.

Cette ordonnance prvoit trois actions interrogatoires, mcanismes destins permettre


une partie de mettre fin des situations parfois ambigus et visant assurer une plus grande
scurit juridique.
Celle qui nous concerne est la premire qui permet un tiers de demander par crit au
bnficiaire dun pacte de prfrence davoir confirmer ou non lexistence dun tel pacte
et son intention de sen prvaloir (nouvel article 1123 al 3 et 4 du code civil).

17 I. NAJJAR , "La sanction de la promesse de contrat", D. 2016. 848

16
Au final , cette rforme a finalement pu mettre fin une jurisprudence critique par
quasiment toute la doctrine.

B) L'insertion ventuelle de clauses pertinentes

La pratique rdactionnelle des contrats et en particulier des contrats de promesses


unilatrales est lie l'insertion de clauses varies.

La prsence d'indemnits d'immobilisation du bien pendant la priode de bnfice de


l'option est trs courante.
Il s'agit d'une somme que paye le bnficiaire de l'option au promettant.
La nature de cette somme n'est pas indemnitaire contrairement ce que laisse penser son
nom18.

La Premire chambre civile de la Cour de cassation franaise le 5 dcembre 1995 a rendu un


arrt de principe en la matire et dfinit la nature de lindemnit dimmobilisation dans une
promesse unilatrale de vente: elle na pas de fonction indemnitaire, elle est due en
labsence de tout prjudice et constitue le prix de lexclusivit consentie par le vendeur. La
clause par laquelle le bnficiaire dune promesse unilatrale de vente sengage payer au
promettant un certain prix sil dcide de ne pas lever loption est trs courante dans la
pratique. Forme de garantie des intrts de celui qui soblige unilatralement, lindemnit
dimmobilisation assure au promettant un gain minimal dans le cas o le bnficiaire de la
promesse changerait davis et dciderait finalement de ne pas acheter le bien immobilis
son profit. Pourtant, sa vritable nature juridique fut pendant longtemps incertaine.
Larrt de la Premire chambre civile de la Cour de cassation du 5 dcembre 1995 clt le
dbat en dfinissant avec force et clart la cause et la nature de lindemnit
dimmobilisation.

Pour Mme BENAC-SCHMIDT , le contrat de promesse unilatrale de vente est un contrat


synallagmatique car il est onreux et que l'obligation du bnficiaire, "payer l'indemnit
d'immobilisation, est la cause dterminante de l'obligation du promettant"19.

18 O. BARRET ,"Promesse de vente", Rp. Immo. Dalloz, janvier 2011 (actualisation : avril 2015)
19 BENAC-SCHMIDT F., "Dans une promesse de vente, l'obligation du promettant est une

17
M. P. MALAURIE qualifie le contrat de "virtuellement synallagmatique" 20 parce que
justement la rencontre des volonts peut se faire.

Nanmois, la position de Mme BENAC-SCHMIDT et dans une moindre mesure celle de M.


P. MALAURIE est assez critiquable.
En effet on peut arguer du fait que cela ne remet pas en cause le caractre unilatral du
contrat dans la mesure ou l'objet du contrat est la conclusion du contrat final et que
concernant ce point, seul le promettant est engag.

Nanmois, si cette somme est trop importante, le contrat peut tre requalifi de
synallagmatique.

Cette notion ressemble assez fortement aux arrhes prvues prvues aux articles 288 et
suivants du D.O.C.
Selon le Cornu, il s'agit d'une somme d'argent qui, remise par une partie contractante
l'autre en garantie de l'excution d'un march conclu est destine soit s'imputer sur le prix ,
comme acompte en cas d'excution , soit (dans les cas ou elle vaut ddit) tre perdue par
celui qui l'a verse, s'il se dpartit de l'opration ou lui tre restitue au double par l'autre,
si le ddit vient de son fait.

Il faut aussi diffrencier la clause de ddit de la clause pnale.


La clause de ddit est celle par laquelle une partie, gnralement le promettant doit payer
une somme prvue si il veux se dlier de son engagement.
Il s'agit d'un amnagement contractuel donnant au promettant la possibilit ne pas excuter
le contrat sans que cela soit une faute ou une inexcution illicite.
Cette clause incarne "la contrepartie l'exercice "d'un droit potestatif? Ou d'un droit
formateur ngatif? (...) qui, contrairement au droit d'option, permet son titulaire, par un
acte unilatral de volont d'anantir un rapport de droit".21

Il ne s'agit donc pas d'une clause pnale prvue l'article 264 qui a un rle indemnisateur,
comminatoire22 et sanctionnateur.
La clause pnale peut tre de nature moratoire comme compensatoire.
Elle est encore plus susceptible d'un contrle du juge au Maroc qu'en France en raison de la
rdaction plus large de l'article, contrairement l'indemnit d'immobilisation et la clause
de ddit qui sont insusceptibles d'ajustement du montant par le juge.

La rdaction de clause d'excution force en nature peut venir combler l'une des failles
majeures de ce type de contrat.
obligation de faire ", Recueil D. , 1994. 507
20 MALAURIE P. - AYNES L., Droit civil, Les contrats spciaux, d. 94/95, Cujas.
21 S. PIMONT, "Clause pnale", Rp. Civ. Dalloz, 2010, n43.
22 CERVETTI, P-D., "Clause pnale" in MESTRE,RODA(dir.) Les principales clauses des
contrats d'affaires , Lextenso ditions, 2011

18
En effet, avant l'entre en vigueur de l'ordonnance de 2016, comme on l'a expos, le
bnficiaire tait dans une situation assez prcaire. L'une des faons de se mnager une
meilleur position contractuelle et de se protger contre le rvocation du promettant est de
justement prvoir comme le nom de la clause l'indique , l'excution force du contrat qui
faisait l'objet de cette promesse.
Ici , notre droit ne connaissant pas cette rforme, les solutions jurisprudentielle pertinentes
absentes et une pratique peu intresse par ce contrat, la rdaction d'une telle clause est
fortement recommande pour le bnficiaire de l'offre.
Il faut noter qu'il est sans doute impossible de cumuler le bnfice de cette clause et d'une
clause pnale compensatoire "puisqu'il s'agirait de rclamer deux fois la mme chose : le
principal et la peine."23

Il existe aussi la clause "subject to contract" ou clause de non-droit qui nous parvient de la
pratique contractuelle anglo-amricaine et internationale qui vient retirer sa force obligatoire
ce qui aurait pu tre a priori un engagement contractuel. 24
Son efficacit est sujette discussion, en effet, si les lments essentiels du contrat sont
prsents, le juge pourra considrer le contrat comme ayant t dfinitivement conclu 25.

D'autres clauses comme la clause anglaise (ou d'offre concurrente) et ses clauses voisines
peuvent aussi venir s'intgrer la promesse de contrat.
Il s'agit d'une clause par laquelle une partie un contrat peut faire valoir auprs de l'autre
partie les conditions plus avantageuses pratiques par un tiers pour le mme bien ou service
que celui objet du contrat26.

La clause de traitement gal ou pari passu27 est celle par laquelle un contractant obtient de
son partenaire qu'il lui consente les conditions plus avantageuses dont celui-ci a fait profiter
un autre de ses partenaires , pourtant plac dans la mme solution que lui. Son lment de
differnciation rside dans son caractre automatique et gnralis de cette dernire.
On imagine que c'est le genre de clause qu'on retrouvera plus souvent dans le cadre de
promesse de contrat relative la cession d'action dans le domaine des affaires que pour les
promesses de contrats de ventes immobilires.

La clause de substitution est une autre clause que l'on peut citer qui peut se rvler trs utile
en pratique. Souvent tudie avec la promesse de vente, elle n'y est pourtant pas
structurellement lie. La stipulation d'une substitution conventionnelle ou lgale peut,
comme un clone juridique , accompagner toutes les situations juridiques o l'intuitu
personae n'est pas essentiel. La substitution gnre, dans le domaine conventionnel, une
23 Ibid.
24 J.-M. JACQUET , P. DELEBECQUE et S. CORNELOUP , Droit du commerce international ,
Prcis Dalloz 2007, n410
25 Cass.com, 23 janvier 2007, n05-13189, Bull.civ. IV, n12, RTD civ. 2007, p 340, obs
J.MESTRE et B. FAGES.
26 V. par ex. B. FAGES (dir.), Lamy Droit du contrat, D. MAINGUY, J.-CI. Contrat Distribution,
"Clauses relative la vente commerciale", fasc 400, 2000, n7
27 L. VATINET , La clause de traitement gal dite "pari passu", thse Paris II, 1999

19
cession de position contractuelle. Cette cession maintient les contractants de base et largit
le contrat. Vritable option, l'exercice de la substitution n'est donc ni une cession de contrat,
ni une reprsentation, ni une simple substitution de personne. La notion de position
contractuelle est ainsi une position sans rgime propre ni distinct de la situation de base dont
elle dpend intimement.28
Cette clause est possible dans le cadre de la promesse de contrat et complexifie le cadre
contractuel.
Ce qui est intressant c'est que dans le cadre de la promesse unilatrale , cette clause permet
au bnficiaire de monnayer sa position contractuelle.
Il faut diffrencier ce mcanisme de la cession de crance ou de contrat.

Des conditions suspensives pourraient se voir greffes ces contrats de promesses mais
leurs insertions sont souvent maladroites dans la mesure ou c'est gnralement une vente
sous condition suspensive que l'on veut effectuer.
Dans ce cas, il faut tre vigilant sur la ralisation de la condition.
Nous pouvons citer cet effet la subordination de la ralisation du contrat l'obtention d'un
crdit bancaire par exemple,ainsi, la personne sur qui elle pse peut se voir reprocher son
manque de dilligence. Ainsi, le fait de demander un crdit bancaire d'un montant suprieur
aux besoins de financement de l'opration ou du bien et se le voir refuser peut constituer une
faute que le juge pourra sanctionner.
En effet, il est possible que la promesse soit assortie d'une clause d'indemnit
d'immobilisation, de clause pnale sous condition suspensive d'obtention d'un crdit et d'un
dlai dtermin.
Ainsi, en cas de faute dans le demande de crdit , les sommes seront dfinitivement acquis
par le promettant29.

La pratique contractuelle s'ingnue toujours trouver de nouveaux mcanismes dans le


cadre de la libert contractuelle.
En effet, si un besoin se fait sentir, on essaye de le combler , et cela passe par des rformes ,
mais aussi par les clauses des contrats.

28 I. Najjar ," Clause de substitution et position contractuelle ", D. 2000. 635


29 Cass. civ. 3e, 19 mai 1999, n 97-14.529, Bull. civ. III, n 120

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Bibliographie :

Ouvrages gnraux:

CORNU (G.),dir. Association Henri Capitant, Vocabulaire juridique, PUF, 8e ed, 2009

Ouvrages spcialiss:

BNAC-SCHMIDT (F.) , Le contrat de promesse unilatrale de vente, L.G.D.J, 1983

BOURDELOIS (B.) , DROIT CIVIL, Les contrats spciaux, DALLOZ 2009, 1re dition

JACQUET (J.-M.) et DELEBECQUE (P.) et CORNELOUP (S.) , Droit du commerce


international , Prcis Dalloz 2007, n410

MALAURIE (P.) et AYNES (L.), Droit civil, Les contrats spciaux, d. 94/95, Cujas.
MALAURIE (P.) et AYNES (L.)GAUTHIER (P-Y.), Les contrats spciaux, DEFRNOIS,
2005, 2me dition refondue

MESTRE (J.) et RODA (J-C) , dir. , Les principales clauses des contrats daffaires, dition
lextenso, 2011.

TERR (F.), Prcis de Droit Civil : Les obligations, Dalloz d. 2009

Articles,mmoires,thse, notes,

BARRET (O.) ,"Promesse de vente", Rp. Immo. Dalloz, janvier 2011 (actualisation : avril
2015)

BENAC-SCHMIDT (F.)," Dans une promesse de vente, l'obligation du promettant est une
obligation de faire" , Receuil Dalloz , 1994. 507

GAUDEMET (A.) , "Promesse unilatrale de contrat : piti aussi pour le droit des socits !
"D. 2012. 130

MOLFESSIS (N.) ," De la prtendue rtractation du promettant dans la promesse unilatrale


de vente ", D. 2012. 231

NAJJAR (I.), "La sanction de la promesse de contrat", Dalloz 2016. 848

NAJJAR (I.), "Clause de substitution et position contractuelle ", D. 2000. 635

PIMONT (S.), "Clause pnale", Rp. Civ. Dalloz, 2010, n43.

VATINET (L.), La clause de traitement gal dite "pari passu", thse Paris II, 1999

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