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PRODUCTIVIDAD Y COMPETITIVIDAD

La productividad.- es la relacin que existe entre la cantidad de factor utilizada


y la cantidad de producto obtenida por el uso de ese factor, as por ejemplo para
fabricar un metro cbico de hormign con resistencia de 210 kgs/cm2 se utilizan
7,2 sacos de cemento, la productividad del cemento ser 1 m3 por 7,2 sacos de
cemento.
La competitividad.- puede ser definida como la obtencin de la mayor cantidad
de producto al menor costo posible; los conceptos de productividad y
competitividad son complementarios porque la productividad por si sola no
garantiza competitividad, se puede ser altamente productivo pero a costos
elevados y esta condicin se da cuando siendo altamente productivo los costos
de los factores son altos.

CAPITULO III
CONSTRUCTABILIDAD O CONSTRUCTIBILIDAD

2.1. PANORAMA HISTRICO DE LA CONSTRUCTABILIDAD:


En 1,986 el Construction Industry Institute (C.I.I), defini la Constructabilidad
como: El uso ptimo del conocimiento y experiencia de construccin en la
planificacin, en el diseo, en las adquisiciones y en el manejo de las
operaciones de construccin.
Esta prctica, que puede ser convertida en una metodologa, en ingls se conoce
como Constructability y tambin se encuentra en la bibliografa como
Constructibility, trminos que han sido traducidos igualmente al espaol como
Constructablidad (V. Guio 1,997) o como Constructibilidad (A. Serpell 1,993).
En este artculo usaremos la primera de estas denominaciones.
2.2 CARACTERSTICAS DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN
La industria de la construccin es una actividad importante dentro del desarrollo
econmico de un pas. Se satisface las necesidades de infraestructura y
vivienda. Constituye una fuente importante de trabajo. Genera actividades
indirectas en otras reas de la economa de un pas.
La industria de la construccin es uno de los sectores econmicos con menor
grado de desarrollo. Se producen deficiencias variadas falta de efectividad y
limitada competitividad. Segn Alfredo Sepell,
La curva de aprendizaje es limitada. Sensitividad al clima y entorno natural.
Capacitacin y reciclaje limitado. Relaciones antagnicas. Planificacin
deficiente. Investigacin y desarrollo casi inexistente. Actitud mental hacia el
inmovilismo considerar eficiente lo tradicional. Descuido de las actividades de
apoyo al trabajo productivo entonces surge la pregunta.
Cmo lograr un entorno cada vez ms competitivo, globalizado y en el que se
demanda un mejor desempeo de las empresas ejecutoras, se logre mejoras en
el diseo de procesos, en la productividad en obra y en la calidad del producto
final que se entrega al cliente? La respuesta a esta pregunta puede encontrarse
en la adecuada explotacin de estrategias de gestin del conocimiento.
1.- La industria de la construccin enfoca su trabajo principalmente en la
produccin de un producto final nico, el que se desarrolla bajo el formato de
proyectos temporales (Halpin, 2006), con un nivel de fragmentacin mucho
mayor al de otros sectores industriales (Pathirage, 2006), lo que se debe al alto
nmero de stakeholders y fases involucradas en cada proyecto de construccin
(Nitithamyong y Skibniewski, 2004).
2.- Los proyectos de construccin son nicos y temporales. Los equipos de los
proyectos de construccin tambin son temporales y consisten en equipos
multidisciplinarios. Tras la finalizacin de un proyecto, las partes involucradas
pasarn a un nuevo proyecto.
3.- La industria de la construccin tiene bajos niveles de productividad y
desarrollo en comparacin con otros sectores de la industria. Presenta
dificultades para alcanzar los estndares de calidad requeridos por los clientes
(Rodney y Clinton, 2006). Hay carencia de procesos de gestin de la calidad.
4.- El pobre desempeo del sector es la falta de eficiencia y efectividad en los
procesos de trabajo en la fase de construccin. No se usa informacin de la
produccin en la construccin.
5.- La informacin obtenida de proyectos previos no es usada debido a que no
es conservada, ya que en la mayora de las compaas no existen mecanismos
apropiados para hacerlo. Esto resulta paradjico si se considera que la industria
de la construccin se sustenta fuertemente en el conocimiento y la experiencia
juega un rol fundamental en la toma de decisiones.
6.- En la actualidad, los procesos de construccin dependen los mtodos
tradicionales de comunicacin y el intercambio de documentos en forma de
dibujos tcnicos, especificaciones e instrucciones en el sitio (Stewart, 2007). La
informacin y el conocimiento creado durante la ejecucin de un proyecto
normalmente es propiedad del equipo del proyecto y la falta de informacin e
intercambio de conocimientos se convierte en un factor importante que afecta al
rendimiento del negocio (Wuet al., 2004)
7.- Si la experiencia y el conocimiento se compartieran y utilizaran
adecuadamente, los problemas iguales o similares en los proyectos de
construccin no tendran que ser resueltos repetidamente (Tserng y Lin, 2004).
8.- La industria de la construccin es una industria intensiva en conocimiento
(Egbu et al., 2004) (Carrillo et al., 2004), ya que el desarrollo de las actividades
de construccin requiere de una alta componente de conocimiento experto y
know-how para resolver problemas (Anumba et al., 2005). Dada esta realidad, la
implementacin de la gestin del conocimiento se ve particularmente interesante
para la industria de la construccin (Carrillo y Chinowsky, 2006)
9.- El conocimiento de una empresa constructora se obtiene a travs de los
proyectos que sta realiza. En cada uno de estos proyectos ocurren situaciones
que generan nuevo conocimiento, por lo que es deseable que las lecciones
aprendidas en estos proyectos se puedan capturar para ser usadas nuevamente
(Maqsood, 2006)
10.- En general, el conocimiento que se genera al interior de cada proyecto es
almacenado en reportes que finalmente muy pocos leen, o se pierde porque las
personas involucradas se mueven a un nuevo proyecto, dejan la empresa o se
retiran (Kivrak et al. 2008) (Anumba et al., 2005), llevndose con ellos no solo el
conocimiento tcito, sino tambin una potencial fuente de ventajas competitivas.
11.- Schindler y Eppler (2003) lograron identificar algunas razones por las que
no se capturan y documentan adecuadamente las lecciones aprendidas en
proyectos; entre las que destacan:
Alta presin por terminar el proyecto en la fecha estipulada
Falta de voluntad para aprender de los errores de las personas implicadas
Falta de comunicacin de las experiencias por las propias personas que las
desarrollaron, debido a factores de modestia (en el caso de experiencias
positivas) o al temor de sanciones (en el caso de errores),la captura de
experiencias no est incluida entre los procesos propios del proyecto
Los miembros del equipo no ven un beneficio personal en la codificacin de
experiencias
Dificultades para coordinar sesiones informativas de cierre del proyecto, ya que
quienes participaron en este proyecto ya han sido asignados a uno nuevo
12.- Es comnmente aceptado que las empresas de construccin han tenido
xito en recopilar y almacenar conocimientos explcitos. Sin embargo, tambin
se ha reconocido que son pobres en la recuperacin e intercambio de los
conocimientos (Woo et al. 2004). Cuando se considera que gran parte del
conocimiento durante la fase de construccin de proyectos reside en cabeza de
los individuos, administrar este tipo de conocimiento tcito se vuelve ms crucial
para las empresas constructoras, a fin de ser competitivas y sostenibles en el
largo plazo.

2.3. DEFINICIN DE CONSTRUCTABILIDAD


Se define como la ptima utilizacin del conocimiento y la experiencia de la
construccin, en cuanto a la planificacin, diseo y procedimientos en el campo
para alcanzar los objetivos establecidos en el proyecto.
2.4 PROPOSITOS DE LA CONSTRUCTABILIDAD
Los propsitos de la Costructabildad es:
1.- Identificar errores en el diseo.
2.- la seleccin de los materiales.
3.- Evala la factibilidad de construir lo que se est diseando.
4.- Construir con fundamento en la experiencia y lecciones aprendidas por parte
del grupo de constructores con las competencias requeridas por el proyecto.
5.- El Constructor participa en la etapa de diseo desde su ptica operativa, para
integrar las mejores prcticas constructivas y conceptualizacin de los proyectos.
La Constructabilidad proporciona beneficios al efectuar esta actividad en la fase
previa a la construccin, por mencionar algunos tenemos:
Reduccin de costos
Reduccin de tiempos muertos al mejorar la eficacia de las actividades
programadas.
Construccin con Calidad
Reduccin en los cambios de proyecto
Construir, cumpliendo cabalmente con los compromisos contractuales.
Identificacin y evaluacin de los riesgos con anticipacin.
2.5 BARRERAS QUE LIMITAN LA CONSTRUCTABILIDAD
1. Renuencia al cambio.
2. Rechazo a destinar recursos adicionales a la etapa de planificacin.
3. Falta de experiencia en construccin por parte de la empresa diseadora.
4. No se cuenta con la experiencia del trabajo en equipo entre Diseadores y
Constructores en proyectos a Libro Abierto.
5. Lecciones aprendidas que no son consideradas como un valor agregado.
6. Falta de Comunicacin.
2.6 QUE SE GANA CON LA CONSTRUCTABILIDAD
1. Las Gerencias de Diseo y Construccin dominan de forma contundente los
costos del proyecto.
2. El personal seleccionado para el proyecto cumple con las competencias de
acuerdo a la informacin de diseo y Construccin, evitando reclutar al personal
no idoneo.

2.7 ESPECIALIZACIN DE ACTIVIDADES


La industria de la construccin contempornea es mediamente especializada, lo
que, en general, es beneficioso y productivo. Sin embargo, el actual nivel de
especializacin ocasiona problemas de constructabilidad por dos razones
principales:
(1) porque los objetivos de las distintas especialidades son esencialmente
diferentes y semicompetitivos entre s (Ferguson, 1989; Nicholson, 1992);
(2) porque los lmites de accin y alcance de las distintas especialidades no
estn completamente definidos o se traslapan entre ellas.
La primera amenaza a la constructabilidad de un proyecto se explica por la
propia naturaleza de los participantes.
En general, el trabajo de los diseadores (arquitectos e ingenieros) consiste en
definir las caractersticas del producto final, con la optimizacin del desempeo
del edificio construido como objetivo principal.
Los constructores, en cambio, privilegian la optimizacin de los procesos de
construccin (Glavinich, 1995).
Cuando estas diferencias de objetivos se agudizan y no se integran o articulan
fluidamente, se produce una competencia tcita al interior de los equipos que
acaba en diseos que desconocen excesivamente las particularidades de la
etapa de construccin que ocasionan errores en obra, o en cambios no
programados en obra que amenazan la correcta constructabilidad. LOYOLA,
Mauricio y GOLDSACK, Luis. Constructividad y Arquitectura 1ra edicin.
Santiago: Universidad de Chile, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, 2010
materializacin del diseo.
La segunda amenaza a la constructabilidad de un proyecto se explica por la falta
de una definicin precisa (directa e indirecta) de los lmites de accin de los
distintos actores.
Formalmente, la definicin de los mtodos y procesos de construccin le
corresponden al constructor, pero en la prctica estn implcitos en el diseo
(Glavinich, 1995). Esto implica que, aunque una parte de los problemas de obra
tienen su origen en el diseo, el constructor es siempre responsable por ellos y
por lo mismo se le exige que los resuelva. Los diseadores, y en especial los
arquitectos, no sufren las consecuencias de un proyecto con baja
constructabilidad y por tanto, no tienen mayores incentivos para mejorarla.
2.8 MTODOS CONTRACTUALES DE CONSTRUCCIN
Las condiciones contractuales pueden tambin jugar un rol decisivo en el grado
de la constructabilidad de los diseos.
Representan amenazas aquellos proyectos organizados con equipos
extremadamente independientes o fragmentados, con poca articulacin entre
sus participantes, sin intervencin de los diseadores en la construccin o con
restricciones fuertes de tiempo dedicado al diseo.
En un sistema contractual integrado (o D/B Design-Build, Diseo-Construccin),
el mandante solicita a un solo equipo profesional la realizacin total del proyecto.
Al ser naturalmente integrado, los diseadores (arquitectos e ingenieros)
trabajan de la mano con los constructores. Desde las ms tempranas etapas del
proyecto se incorporan las particularidades y caractersticas especficas de los
procesos de construccin en el diseo.
En cambio, en un sistema contractual no integrado (o D/B/B Design-Bid-Build,
Diseo-Oferta-Construccin) el mandante contrata a un equipo especfico para
el diseo y luego elige a otro equipo exclusivo para la construccin; por ejemplo,
a travs de una licitacin pblica o privada.
Esto supone que el equipo constructor (y sus caractersticas particulares y
especficas de trabajo) no aparece en el proyecto sino hasta cuando el diseo
ya est en un nivel avanzado de desarrollo; justo cuando las modificaciones para
mejorar la constructabilidad son complicadas y costosas.
En una parte importante de los casos, slo los cambios crticos son realizados,
y por lo tanto, el diseo sufre una prdida importante de constructabilidad
potencial.
La excesiva subcontratacin de especialidades acrecienta los problemas: aun
conociendo a la empresa y al constructor, no se puede saber cules son las
caractersticas y procedimientos particulares (maquinarias, herramientas, mano
de obra, etc.) de quienes realmente realizarn el trabajo, pues sern
posteriormente subcontratados a proveedores que no participan de los procesos
de diseo o licitacin. LOYOLA, Mauricio y GOLDSACK, Luis. Santiago:
Universidad de Chile, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, 2010
Un ejemplo del impacto negativo que puede tener esta modalidad contractual
ocurre en aquellos proyectos en los cuales la Inspeccin Tcnica de Obra (ITO)
es tambin subcontratada por el mandante a un equipo profesional externo. Esto
desliga de obra a los diseadores del proyecto, especialmente a los arquitectos
responsables histricos de esta labor impidindoles aprender de los errores que
slo aparecen en terreno.
Otra amenaza est dada por aquellos contratos que ejercen excesiva presin
por lograr que los proyectos se completen en el menor tiempo posible. Aunque
esto tiene razonables ventajas econmicas, usualmente tambin implica que:
(1) que los tiempos destinados al estudio y desarrollo del diseo se ven
reducidos al mnimo posible; y (2) que las obras de construccin comienzan
antes que el diseo est completamente terminado (Del Ro, 2005; Fox et al.,
2002; Sabbagh, 2005).
Respecto a lo primero, es evidente que un diseo sin el tiempo de estudio y
desarrollo necesario tendr deficiencias que afectarn la eficiencia y calidad de
los procesos de construccin (Lam et al., 2006). Respecto a lo segundo, cuando
el proyecto comienza a construirse se aplica una restriccin de cambios al diseo
que es cada vez mayor a medida que la obra avanza, poniendo un obstculo
tcnico y econmico a las modificaciones de proyecto. Consecuencia de estas
dos situaciones son proyectos con sucesivas modificaciones y adaptaciones
parciales de diseo durante el transcurso de obra, necesarias dado que el diseo
est por definicin incompleto, pero que no son lo idealmente ptimas ni cerca
del potencial que podran tener. Representan una amenaza fuerte a la calidad y
desempeo del producto final, y una prdida general de eficiencia en el
procedimiento.

2.9 COMPLEJIDAD TCNICA DE LAS TECNOLOGAS DE CONSTRUCCIN


c. Complejidad tcnica de las tecnologas de construccin Cada da los proyectos
de construccin son ms complejos y requieren mayor conocimiento tcnico
experto. La oferta de materiales, sistemas constructivos, procedimientos de obra,
herramientas, equipos, tecnologas de gestin, y en general, de soluciones
tcnicas para los proyectos de construccin es interminable. Como
consecuencia, entre ms opciones disponibles, menos conocimiento comn. Los
diseadores, y especialmente los arquitectos, ya no conocen ni pueden conocer
todos los detalles involucrados en la construccin de un edificio. El ideal
vitruviano del arquitecto como una persona culta, que conozca la literatura, ()
domine el arte del dibujo y la geometra, () entienda la ptica y la aritmtica,
() conozca a fondo la historia, () sea estudioso de la filosofa, sepa msica,
() tenga conocimientos de medicina y de los diversos climas, () domine las
leyes, () comprenda los cursos de agua y sepa de astrologa (Vitruvius Pollio,
1999) es hoy imposible. El desarrollo obliga a los arquitectos a ser ms eficientes
y concentrar su conocimiento tcnico en aquellos puntos que efectivamente son
relevantes para el diseo. LOYOLA, Mauricio y GOLDSACK, Luis.
Constructividad y Arquitectura [Versin digital PDF] 1ra edicin. Santiago:
Universidad de Chile, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, 2010 Sin embargo,
esta incapacidad no es una realidad asumida en la arquitectura. Est
profusamente documentado que muchos de los problemas en obra se explican
principalmente por la falta de conocimiento tcnico sobre los procesos de obra
por parte del arquitecto (Adams, 1990; Del Ro, 2005; Fischer y Tatum, 1997;
Fox et al., 2002; Glavinich, 1995; Lam et al., 2006; Oyedele y Tham, 2007; Uhlik
y Lores, 1998), quien, sin embargo, o bien desarrolla el diseo a pesar de esta
insuficiencia, o bien omite de plano las decisiones. En otras palabras, el
arquitecto toma decisiones para las cuales carece del conocimiento suficiente, o
sencillamente no las toma y deja el proyecto con informacin incompleta,
afectando irresponsablemente el grado de constructividad de los diseos.

2.10 COMPETENCIA POR PRODUCTIVIDAD


La industria de la construccin contempornea es altamente competitiva.
Factores como la globalizacin econmica, liberacin de mercados, una mayor
y abierta transferencia tecnolgica, mercado de capitales con crditos de ms
fcil acceso y una mayor cantidad de empresas proveedoras de servicios han
acentuado la competencia a un punto en el que mantener elevados niveles de
productividad es esencial para la sobrevivencia empresarial.
El mercado exige que los diseos arquitectnicos no slo sean de alta calidad
en cuanto al producto final (edificio construido), sino tambin sean eficientes,
rpidos, fciles, econmicos y seguros en su construccin.
El grado de constructividad de los diseos representa un indicador de calidad. A
mayor grado de constructividad, ms eficiente su construccin y ms eficiente el
proyecto en general. Al respecto, Arditi et al. (2002) sealan que un programa
formal y explcito de constructabilidad al interior de toda empresa de diseo se
ha vuelto imprescindible para sobrevivir en el altamente competitivo mercado de
hoy.
Caractersticas de la actual industria de la construccin que impulsan el estudio
de la constructabilidad
Especializacin actividades
Objetivos diferentes
Lmites de accin no definidos
Desintegracin de equipos de trabajo
Tiempos de diseo insuficientes
El arquitecto no puede tener todo el conocimiento tcnico Mtodos
contractuales Complejidad tcnica Competencia por i productividad
Constante y creciente exigencia de calidad y productividad

2.7 La constructabilidad en el diseo


EJEMPLO
Ing. Pablo Orihuela A.
CONSTRUCTABILIDAD EN PEQUEOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
QUE DICE EL ING. PABLO SOBRE CONSTRUCTABILIDAD
La constructabilidad es una prctica muy eficiente para lograr mejoramientos en
la gestin de proyectos de construccin. Esta prctica captura los conocimientos
operacionales, no slo para aplicarlos en la etapa de la construccin, sino sobre
todo para aprovecharlas en etapas ms tempranas y de niveles estratgicos
como las de planificacin y de diseo.
APLICACIN DE LA CONSTRUCTABILIDAD
En proyectos de construccin que se realizan por licitacin o por concurso,
generalmente el constructor recibe los planos de ingeniera de detalle y todas las
especificaciones tcnicas pertinentes, el postor realiza los metrados y sus
presupuestos, una vez ganada la obra, entregado el terreno y con el personal ya
movilizado, la puesta en prctica de la constructabilidad se ve limitada a
optimizar algunos procesos constructivos concernientes a esta etapa.

Es frecuente ver en las casetas de obra los ploteos del Primavera o del Microsoft
Project, con planificaciones muy detalladas de recursos y tiempos, pero
tendramos que preguntarnos Cunto se ha participado al personal de obra de
estos cuadros de programacin, es decir, ha habido alguna coordinacin o
retroalimentacin de los maestros de obra, los capataces, los jefes de grupo o
muchas veces el mismo residente? Lean Construction denomina a esto la teora
del Ultimo Planificador (Last PlannerTM), que si bien es imprescindible para
hacer programaciones a corto plazo (Look Ahead Planning), es tambin parte
del conocimiento prctico que puede ser llevado a la etapa de planificacin. Esto
con el fin de que aquello que est ploteado y que es lo que Queremos Hacer
coincida con lo que realmente en el campo Podemos Hacer (Ballard, 2000). No
ser que estas decisiones tan importantes han sido tomadas solamente por la
gente de la oficina? Igualmente, la posibilidad de que los planos de Arquitectura
o los de Estructuras consideren la influencia de algunos aspectos operativos, es
de suma importancia para que la obra sea ms construible No ser que el
arquitecto dise sus espacios y sus ambientes sin previa coordinacin con el
ingeniero estructural?, sabemos que es muy frecuente que estas especialidades
se desarrollen en forma secuencial e independiente una de otra y suele ocurrir
que al ingeniero estructural no se le comunique de ciertos detalles sobre los
procesos operativos que se utilizarn en obra; muchas veces se pueden
encontrar planos originales en los que se especifica un aligerado tpico y sin
embargo la obra se est construyendo con viguetas prefabricadas; o tambin en
los planos originales figura el clculo con fierro convencional pero en la obra se
usan soluciones equivalentes como mallas o columnas electrosoldadas, por lo
cual manejamos planos paralelos. Tan tardas tienen que ser las decisiones de
abastecimiento y de eleccin de proveedores, que estas no pueden ser
planificadas? o ser que no ponemos en prctica el concepto de
Constructabilidad.
Las ms grandes oportunidades de mejorar la productividad de una obra, no se
dan durante la etapa de construccin, es un primer paradigma que hay que
romper; estas oportunidades se dan mucho antes, en la etapa de diseo, en la
etapa de planificacin y ms importante an en las etapas de anteproyecto y
factibilidad.
Actualmente, con el auge del programa MIVIVIENDA, se vienen construyendo
una gran cantidad de edificios pequeos y medianos dentro del casco
consolidado de la ciudad, donde generalmente no hay disponibilidad de grandes
terrenos lo cual no impide aplicar el concepto de constructabilidad.
A continuacin, ampliaremos estos conceptos para cada una de las etapas del
desarrollo de un proyecto y nos referiremos especialmente a pequeos y
medianos proyectos inmobiliarios de vivienda.
CONSTRUCTABILIDAD DESDE LA FACTIBILIDAD
Luego de elegir el mercado meta al que queremos dirigirnos y haber diseado
nuestras estrategias de mercado, nos queda la bsqueda del terreno y la
eleccin del producto que lanzaremos al mercado. Para esto es imprescindible
hacer la evaluacin costo-beneficio para cada uno de los terrenos que podramos
adquirir.
Es en esta etapa donde ya se pueden incorporar con mucho beneficio los
conceptos de Constructabilidad. En esta evaluacin de factibilidad de
alternativas, el anlisis de la rentabilidad es de suma importancia para la
empresa, en este sentido es muy importante tomar las decisiones en funcin de
los indicadores dinmicos basados en la TIR y el VAN, en vez de hacerlo en
funcin nicamente a los tpicos indicadores estticos, los cuales no consideran
el costo del dinero a travs del tiempo. Sabemos que la herramienta fundamental
en una evaluacin de factibilidad financiera es el flujo de caja y que el mayor
beneficio que sta nos brinda es sensibilizamos la rentabilidad con diferentes
variables y escenarios.
La experiencia en estas evaluaciones nos dice que las variables de mayor
incidencia frecuentemente son el precio, la velocidad de ventas, el plazo de obra
y el costo de construccin. La velocidad de ventas depende en gran medida del
precio y a su vez el precio del costo de construccin; por otro lado el periodo de
duracin de todo el proyecto inmobiliario y por ende la rotacin del capital,
dependen tambin del plazo de obra. Finalmente el plazo de obra y el costo de
construccin, dependen del manejo y de los sistemas constructivos a emplearse.
Si optamos, por ejemplo, por usar muros de concreto vaciados en sitio en vez de
albailera confinada, nuestros flujos de caja van a tener una configuracin muy
diferente; los plazos de ejecucin sern menores, consecuentemente el
horizonte del flujo de caja tendr menos periodos, el cronograma de gastos
arrojar una inversin mucho ms rpida, los montos de gasto por periodo sern
mayores, los principales proveedores sern distintos, los gastos generales
tendrn un menor impacto, quizs habr una inversin inicial mucho mayor, etc.
Todo esto movilizar los flujos de caja de forma muy diferente y por ende la TIR
y el VAN nos darn valores que cambiarn nuestras decisiones sobre la
factibilidad.
A continuacin presentamos un caso en el cual la puesta en prctica de la
constructabilidad cambia una decisin de factibilidad y de diseo: Se tena un
terreno de 565 m2 de geometra irregular en el distrito de Pueblo Libre, en el cual
el inversionista haba decidido construir un pequeo edificio de 25
departamentos dentro del programa de MIVIVIENDA, el proyecto contemplaba 5
pisos y 4 departamentos de 60 m2 por planta.

La forma irregular de este terreno generaba un edificio con unos departamentos


muy diferentes unos de otros lo cual haca muy difcil desarrollar una
programacin rtmica, herramienta muy poderosa para conseguir una alta
productividad. El inversionista ya tena una idea global del costo de la obra y
tena planeado una estructura del financiamiento que consideraba un 45% de
aporte propio y un 55% de apalancamiento bancario. La propuesta fue plantear
un pequeo grupo de 8 casitas que por ser idnticas unas de otras nos permitan
desarrollar un perfecto tren de produccin con un ritmo de 3 das por fase, esto
permitira terminar el casco tarrajeado en solo 36 das.
Bajo estas condiciones, la inversin era mucho menor por lo que la estructura de
financiamiento ya no requera apalancamiento bancario, si bien la utilidad era
inferior, el margen era casi similar, pero sin embargo la TIR era mucho mayor.
Con este ejemplo podemos ver que el uso del conocimiento y la experiencia de
construccin nos permiten tomar las mejores decisiones para las etapas de
factibilidad y diseo. La obra actualmente est en la etapa de acabados, la
gestin de ventas ha sido mnima y se tiene una pre-venta total; debido a la
ausencia de oferta de casas, la demanda es tan atractiva que se ha podido
escoger a clientes que estn dispuestos a comprar al contado. Gracias a ello, no
habr que tramitar crditos hipotecarios y el Cash Flow ser incluso mejor de lo
previsto. Con esta alternativa se rompe otro paradigma de algunos inmobiliarios
y constructores, la premisa de conseguir rentabilidad en funcin a agotar el
mximo coeficiente de edificabilidad del terreno. Esta no es siempre una regla,
la sensacin del lado del inversor de desperdiciar terreno puede ser equivocada
si comparamos la constructabilidad que ofrecen 8 casas iguales e
independientes contra la constructibilidad de 20 unidades diferentes y con inicios
dependientes, con mayor razn si esto adems viene acompaado con un efecto
de mayor rentabilidad y de mayor rotacin de capital. Adems desde el punto de
vista de mercado, estamos ofreciendo la oferta que la demanda quiere y no
encuentra; y desde el punto de vista urbanista, no sobrecargamos las
densidades habitacionales, ni saturamos las lneas de vida que dentro del casco
consolidado estn muchas veces ya sobrecargadas.
CONSTRUCTABILIDAD EN EL DISEO
Cuando ya tenemos la factibilidad y el tipo de producto que vamos a ofrecer al
mercado, entramos a la etapa del desarrollo del proyecto, aplicar la
Constructabilidad en esta etapa implica traer toda la informacin y los
conocimientos de la construccin antes de desarrollar la ingeniera de detalle,
para esto es muy importante trabajar sobre el anteproyecto arquitectnico. Para
una mejor comprensin, presentaremos un caso, en el cual se trabaj sobre un
proyecto ya concluido, donde se podr apreciar claramente como el enfoque de
constructabilidad nos modifica los planos estructurales, permitindonos tener
una serie beneficios y ganar mucha productividad en la etapa de la construccin
de la obra.
Se trata de un proyecto para MIVIVIENDA, el edificio a construirse es de 5 pisos
y contempla una planta tpica de 4 departamentos por piso. El arquitecto al
disear estos departamentos pens en la modulacin, tal como lo planteaba era
perfecta para aplicar una programacin rtmica. Sin embargo, el ingeniero
estructural inicialmente no conoca de esta inquietud, quizs porque se pens
que al tener la arquitectura definida no era necesaria ninguna coordinacin
adicional. Si bien el diseo arquitectnico era totalmente modular en reas y en
distribucin, el diseo estructural impeda que la construccin se lleve a cabo
con las ventajas de esta modulacin. Al analizar la constructabilidad del edificio
se pudo observar que para programar la obra con 4 frentes iguales se hubiera
requerido que la caja de escalera sea independiente. El clculo estructural no lo
haba contemplado as, la estructura de la caja era monoltica con los
departamentos.

El conocimiento y el convencimiento de las ventajas de la constructabilidad hizo


que se coordinara con el ingeniero estructural para que rediseara la estructura
de tal forma de poder construir primero la caja de escaleras y luego efectuar la
construccin de los departamentos en 4 frentes idnticos de trabajo. Esto implic
reforzar dicha caja de escaleras con unas pequeas placas que trabajaran
temporalmente mientras sta se encuentre aislada del resto de la estructura, de
esta forma la torre de escaleras nos servira para mejorar tremendamente los
flujos de abastecimiento en los trabajos de los pisos superiores. Asimismo, el
diseo estructural contemplaba un aligerado con viguetas prefabricadas que
cubran las dos salas de los dos departamentos contiguos, por lo cual era
imposible cortar el aligerado para programar rtmicamente la obra en 4 frentes
por planta, esto tambin implic el rediseo de una losa maciza en el pasadizo
del primer piso, para convertir a portante el muro central que separa las dos salas
y poder as cortar el aligerado para formar los frentes de trabajo planificados.

Este ejemplo pretende ilustrar cmo en este caso las directivas de las
necesidades constructivas nos cambian el diseo estructural. Dirigir y coordinar
el desarrollo de los proyectistas de las diferentes especialidades, focalizando los
esfuerzos para conseguir una mejor constructabilidad de la obra, nos dar
muchas oportunidades de lograr una mejor productividad y rentabilidad en
nuestra gestin.
CONSTRUCTABILIDAD EN EL ABASTECIMIENTO
Cada vez el mercado ofrece ms variedad de productos y sistemas
constructivos; sin embargo, muchas veces elegimos a nuestros proveedores por
la simple moda, por el simple hecho de haber trabajado anteriormente con ellos,

Fundamentalmente porque nos ofrecen el menor precio, olvidndonos muchas


veces de la eleccin por el criterio de constructabilidad. Por ejemplo, si elegimos
un tipo y marca de ladrillo, habra que considerar diferentes factores, tales como
el consumo de cemento por m2 de muro, la influencia de superficies ms
uniformes que nos permiten adelgazar los tarrajeos, la facilidad o dificultad en el
transporte, la adherencia con el mortero, el porcentaje de absorcin de agua, la
necesidad de paeteo previo, la facilidad o dificultad para el corte, la facilidad
para empotrar las tuberas, la generacin de desperdicios, la eliminacin de
algunas actividades a la hora de su colocacin, etc. Si tenemos que elegir un
determinado tipo de encofrado, deberamos disponer de un cuadro comparativo
que considere factores como pesos por m2, necesidad de desmoldantes
especiales, facilidad para los engrampes, necesidad de gras, costos
adicionales por aditamentos no previstos en el costo de alquiler, disponibilidad
de dispositivos de ayuda, etc.

Elegir marcas, suministros, subcontratistas, compras o alquileres por el menor


precio es una costumbre bastante arraigada en nuestro medio que debemos
desterrar, esta prctica generalmente a la larga nos conduce a lo contrario.
CONSTRUCTABILIDAD DURANTE LA CONSTRUCCIN
Una vez en la etapa de obra, es decir cuando ya estamos en el campo, es
aplicable tambin el concepto de Constructabilidad, tratando de hacer el mejor
uso de los recursos para lograr una mayor eficacia en las operaciones de
construccin. Para ello, es necesario proponer soluciones creativas y plantear
mtodos innovadores. VII Congreso Iberoamericano de Construccin y
Desarrollo Inmobiliario M.D.I. Per 2003 Constructabilidad en pequeos
proyectos inmobiliarios www.motiva.com.pe 9 A continuacin se mencionan
algunos aspectos importantes a tomar en consideracin en esta etapa: - En
ningn momento debemos perder de vista la Productividad Global, ya que
muchas veces podemos estar mejorando procesos aislados que no
necesariamente se reflejan en una mejora integral. Para mejoras reales de
productividad primero debemos identificar las restricciones y luego recin
proceder a mejorar la Productividad Local (Teora de Goldratt). - Una de las
formas ms eficientes de visualizar en el campo las restricciones es aplicando la
programacin rtmica y el dimensionamiento de pequeos lotes de produccin. -
Para resolver las restricciones es recomendable usar los estudios de tiempos y
movimientos (Teora de Taylor). - Para la implantacin de las mejoras es muy
importante considerar la participacin de los Ultimos Planificadores y adems
tener presente que el cambio implica el entendimiento del comportamiento
humano. - Una vez levantada la restriccin de una determinada partida y lograda
la mejora de la Productividad Global, habr que buscar la nueva restriccin e
iniciar el ciclo de la mejora continua. Creemos que la programacin de obra de
pequeos proyectos es generalmente ms difcil que la de grandes obras. Es
importante tener en cuenta que la teora de la Produccin Sin Prdidas (Lean
Production), recomienda el diseo de lotes pequeos de produccin, ya que
cuando ms fraccionada se pueda tener una obra, ms eficiente ser su
planificacin y su control. Trabajar lotes pequeos implica tambin romper
algunos paradigmas constructivos, como el cambio de cuadrillas tpicas
conformndolas de acuerdo a las dimensiones de dichos lotes o frentes; el uso
de nuevas herramientas y equipos, lo cual no slo requiere de la compra de las
mismas sino fundamentalmente de la estrategia de implantacin de uso por el
personal obrero. Algo muy importante es tambin desterrar el paradigma que la
mano de obra barata se consigue pagando menos a la gente, cuando realmente
es todo lo contrario; compartir no significa ganar menos, significa lograr un
involucramiento con los obreros, quienes respondern da a da con su trabajo.
La nica forma de bajar el costo de la mano de obra es obteniendo altos
rendimientos lo cual no se logra sino se comparte beneficios. Hay que tener en
cuenta adems que no se debe dejar la responsabilidad de estos altos
rendimientos solamente a los obreros, sta es una tarea de responsabilidad
compartida. VII Congreso Iberoamericano de Construccin y Desarrollo
Inmobiliario M.D.I. Per 2003 Constructabilidad en pequeos proyectos
inmobiliarios www.motiva.com.pe 10 Finalmente, para aplicar estos conceptos
es importante romper el paradigma de que esto es viable solamente para
grandes obras. Dirigir un proyecto pequeo, en el cual las condiciones de
temporalidad, de alta movilidad y de ciclicidad son muy marcadas, no debe
implicar una limitacin en la incorporacin del uso de estas herramientas de
gestin, ya que con su puesta en prctica obtendremos razones de costo /
beneficio muy alentadoras.
CONCLUSIONES
La aplicacin de la constructabilidad permite mejorar eficientemente la
productividad en la construccin y la gestin de proyectos de construccin. En el
presente artculo se han expuesto ejemplos reales que facilitan la comprensin
de su aplicacin en las distintas etapas de un proyecto de construccin. Es
importante resaltar que, como se ha mencionado, la constructabilidad tiene un
mayor impacto sobre el proyecto si se realiza en etapas tempranas del mismo.
Finalmente, podemos mencionar que la constructabilidad no es un concepto
aislado y que para aplicarla de manera eficiente se deben tener en cuenta otros
conceptos de gestin como la Teora de Goldratt, la Teora de Taylor y conceptos
relacionados a Lean Construction.
REFERENCIAS
Ghio, V. (1997). Gua para la innovacin tecnolgica en la construccin.
Santiago: Editorial Universidad Catlica de Chile. Serpell, A. (1993).
Administracin de obras de construccin. Santiago de Chile: Ediciones de la
Universidad Catlica de Chile. University of Texas at Austin. Construction
Industry Institute. Constructability Task Force. (1986). Constructability: A Primer.
Institute, University of Texas at Austin. Ballard, H. G. (2000). The last planner
system of production control (Doctoral dissertation, University of Birmingham)

La Constructabilidad
El CII (Construction Industry Institute) define esta tcnica como un sistema para
conseguir una ptima integracin del conocimiento y experiencia constructivos
en las operaciones de planificacin, ingeniera y construccin; orientado a tratar
las peculiaridades de la obra y las restricciones del entorno con la finalidad de
alcanzar los objetivos del proyecto.
mbito de la Constructibilidad
1.Integracin: La Constructibilidad debe de ser una parte integral del plan del proyecto.

2.Conocimiento constructivo: El plan del proyecto debe contar con conocimiento y experiencia
constructiva.

3.Equipo experto: El equipo debe de ser experto y de composicin apropiada para el proyecto.

4.Objetivos comunes: La constructibilidad aumenta cuando el equipo consigue el entendimiento del


cliente y los objetivos del proyecto.

5.Recursos disponibles: La tecnologa de la solucin diseada debe de ser contrastada con los
recursos disponibles.

6.Factores externos: Pueden afectar al coste y/o programa del proyecto.

7.Programa: El programa global del proyecto debe ser realista, sensible a la construccin y tener el
compromiso del equipo del proyecto.

8.Mtodos constructivos: El proyecto de diseo debe de considerar el mtodo constructivo a adoptar.

9.Asequible: La constructibilidad ser mayor si se tiene en cuenta una construccin asequible en la


fase de diseo y de construccin.

10.Especificaciones: Se aumenta la constructibilidad cuando se considera la eficiencia constructiva


en su desarrollo.

11.Innovaciones constructivas: Su uso aumentar la constructibilidad.

12.Retroalimentacin: Se aumenta la constructibilidad si el equipo realiza un anlisis de post-


construccin.
2.8. La constructabilidad en el abastecimiento

2.9 La constructabilidad durante la construccin

2.10.Diferencia entre constructividad y constructabilidad

2.11. Costo/beneficio de la aplicacin de un estudio de constructibilidad