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4 TEJIDO Y VOLUMETRIA.

4.3 INTRODUCCIN.

4.3.2 ALCANCES Y OBJETIVOS.

3.2.1 CONTENIDO.
Esta Seccin presenta las exigencias generales del Cdigo de Ordenamiento Urbano relacionadas con
la subdivisin y uso del suelo, lmites dimensionales de la edificacin y densidades, el tratamiento de
las fachadas y uso de la publicidad a escala urbana, cercas y aceras.

3.2.2 OBJETIVOS.
Esta Seccin tiene por objetivo establecer normas que controlen el desarrollo del tejido urbano y la
volumetra edilicia a travs de densidades y lmites dimensionales para asegurar condiciones
ambientales aptas de iluminacin natural, ventilacin y asoleamiento segn las caractersticas de cada
zona.
Dichas normas corresponden a las exigencias y objetivos de la Ley Provincial 8912 sobre Uso del
Suelo o sus modificaciones. Esta Seccin tambin controla el tratamiento de las fachadas para
conservar y mejorar el paisaje urbano.

3.2.3 APLICACIN Y REFERENCIAS.


Las zonas y subzonas nombradas en esta Seccin estn delimitadas en la Seccin 5, mientras los
valores especficos de los indicadores urbanos y los lmites dimensionales correspondientes a cada
zona y su subzona se indican en la Seccin 7.
4.4 SUBDIVISIN Y PARCELAMIENTO.

4.4.2 SUBDIVISIN.

4.2.1 AMANZANAMIENTO Y APERTURA DE CALLES.


Los proyectos de apertura de va pblica se realizarn en todo de acuerdo a las Normas, Leyes y
Decretos provinciales vigentes y a las normas que imparte la Direccin de Geodesia y Catastro de la
Provincia de Buenos Aires.

4.2.2 CESIN DE SUPERFICIE Y CALLES.


Al subdividir fracciones catastrales o al desafectar reservas segn el Captulo 7.8., se debern efectuar
las cesiones correspondientes de acuerdo a lo previsto en el ttulo 10.2.7.

4.4.3 PARCELAS.

4.3.1 PARCELAS MNIMAS.


La unidad mnima de parcela admisible resultar de aplicar el Art. 52 de la Ley 8912 o sus
modificaciones y conforme densidad establecida para cada zona segn los indicadores presentados en
la Seccin 7 de este Cdigo.

4.3.2 SUBDIVISIN DE PARCELAS MAYORES DE 5000 m2.


Toda propuesta de subdivisin y construccin que afecte a una superficie de suelo mayor de 5.000
metros cuadrados deber cumplir con la presentacin descripta en el Ttulo sobre obligacin de
Estudio de Impacto Urbanstico (Ttulo 3.3.4.)

4.3.3 ANEXIN DE PARCELAS.


En el caso de anexin parcial de parcelas, no se admitir la disminucin de las superficies de la
parcela cedente por debajo de los mnimos establecidos para cada zona. La Secretaria de Obras y
Servicios Pblicos podr aprobar parcelas de dimensiones menores a las establecidas para la zona
respectiva, sin que implique cambio de uso, cuando la operacin tenga por objeto:
a) Sanear un ttulo afectado por una invasin de linderos materializada por una construccin de
difcil y costosa remocin.
b) Evitar que entre edificios construidos en lotes linderos queden espacios que conformen pasillos
de dimensiones menores a las exigidas en los reglamentos de construccin.
c) Corregir una baja relacin frente/fondo, entendiendo como tal a la inferior a un tercio (1/3).
d) En estos casos el lote remanente deber mantener la superficie mnima establecida para la zona.
e) Transferir superficies entre lotes linderos, para permitir soluciones que, desde el punto de vista
urbanstico, resulten superiores o equivalentes a la situacin anterior.

4.3.4 ANEXIN DE PARCELAS DE MAS DE 5000 m2.


No se considera como zona de reserva segn lo prev el Artculo 5.2.2.7. y Captulo 7.8. (Reservas) a
las parcelas cuya superficie resulte mayor a 5000 m2, cuando sta sea producto de la unificacin de
dos o ms parcelas de superficies menores a 5000 m2 cada una.

4.3.5 ENSANCHE DE CALLES.


En parcelas afectadas al ensanche de calles, los indicadores correspondientes se aplicarn a la
superficie de la parcela resultante del ensanche previsto, salvo en los casos contemplados en el Ttulo
10.2.7.

4.3.6 PLANOS DE MENSURA Y SUBDIVISIN DE PARCELAS.


En los planos de mensura y subdivisin de parcelas, las calles, ochavas y espacios para rea Verde,
Reserva Fiscal u otros que deban ser cedidos conforme lo establecen las leyes, se consignarn en el
plano como "A Ceder" y se incluir en el mismo el balance de todas las superficies, cuya sumatoria
deber ser igual a la superficie total de la parcela original.

4.4.4 FORMAS DE OCHAVAS.


Todo lo referente a ochavas se trata en el Ttulo 4.4.6. de esta Seccin.
4.5 INTENSIDAD DE OCUPACIN E INDICADORES URBANOS.

4.5.2 ALCANCES Y APLICACIN.

5.2.1 ALCANCES.
Este Captulo establece la definicin y aplicacin del factor de ocupacin del suelo, factor de
ocupacin mnima de suelo absorbente, nmero de ocupantes, nmero de dormitorios en casos
especiales y premios correspondientes a parcelas con caractersticas especficas.

5.2.2 APLICACIONES.
La intensidad de ocupacin e indicadores para cada zona se indican en la Seccin 7.

4.5.3 F.O.S.

5.3.1 FACTOR DE OCUPACIN DEL SUELO.


El factor de ocupacin del suelo (F.O.S.) es el nmero ndice que, multiplicado por la superficie de la
parcela, define la superficie mxima del terreno que se puede ocupar con superficies cubiertas. Dicha
superficie queda definida por la proyeccin vertical del permetro mximo del edificio por encima de
la cota de nivel que corresponde a la parcela.

5.3.2 LIMITES MXIMOS DE F.O.S.


El F.O.S. no puede exceder los lmites mximos establecidos, an en los casos de ampliaciones,
premios u otros casos contemplados con otros indicadores.

5.3.3 AMPLIACIONES O MODIFICACIONES DE EDIFICIOS EXISTENTES QUE


EXCEDEN EL F.O.S. PERMITIDO.
Cuando en una construccin existente el Factor de Ocupacin del Suelo est excedido, pero no el
Factor de Ocupacin Total, se autoriza la remodelacin y/o ampliacin de la superficie cubierta
siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) La construccin tenga planos debidamente aprobados.
b) No se superen los valores de F.O.T. ni la densidad establecidos para la Zona por este Cdigo, a
los que, en el presente caso, no se podrn adicionar los incrementos previstos en el Ttulo 4.3.8.
c) No se ample la superficie cubierta en las plantas existentes si se supera el F.O.S. admitido.
d) La superficie a construir en las plantas siguientes, respete el valor mximo del F.O.S de la zona.

5.3.4 ELEMENTOS QUE NO COMPUTAN F.O.S.


No se computarn para el clculo de F.O.S. las superficies correspondientes a prgolas sin cubierta,
los toldos plegadizos de lona, los aleros hasta setenta centmetros (0,70m) de proyeccin, cocheras en
subsuelo y semisubsuelo hasta + 1,40 m de la cota del predio con las limitaciones del Artculo 4.3.3.2.
inciso c), cmaras transformadoras de corriente elctrica que exija EDENOR u organismo que cumpla
sus funciones.

5.3.5 PARA EDIFICIOS DE GARAJE COMERCIAL EXCLUSIVAMENTE.


En todos las Zonas en que se admite el Uso Garaje Comercial (excluido vehculos de transporte y/o
carga), se admitir para los edificios exclusivamente destinados a ese fin, un F.O.S. mximo de 0,6
independientemente del de la Zona. Se deber cumplir con todas las normas de tejido para la Zona.

4.5.4 F.O.T.

5.4.1 FACTOR DE OCUPACIN TOTAL.


El factor de ocupacin total (F.O.T.) es un nmero ndice que multiplicado por la superficie de la
parcela, define la superficie cubierta mxima edificable en dicha parcela.

5.4.2 COMPUTO DE F.O.T.


A los efectos de la aplicacin del F.O.T., no se incluirn las siguientes superficies en el cmputo de la
superficie total edificable:
a) La superficie cubierta o semicubierta destinada a satisfacer los requerimientos de estacionamiento
para edificios destinados a vivienda, siempre que al computar el F.O.T. total no se supere el valor
de 2,5 o el mximo admitido en Zona, ms los premios que correspondiere aplicar.
b) La superficie cubierta o semicubierta destinada a satisfacer los requerimientos de estacionamiento
en general, cuando su solado est por lo menos un metro (1 m) por debajo de la cota de nivel
establecida para la parcela, en subsuelo o semisuelo.
c) La superficie de locales destinados a instalaciones de servicios centrales, instalaciones
complementarias de gas, electricidad, agua corriente, desages cloacales y pluviales, calefaccin y
refrigeracin centrales, salas de mquinas, ascensores y montacargas, salas de aire acondicionado,
bodega, servicios sanitarios, lavaderos y artefactos para la compactacin y depsito transitorio de
residuos, siempre que se ubiquen en azoteas o stanos segn se define en la Seccin 2 del presente
Cdigo. En caso de exceder la superficie mxima correspondiente al F.O.S., su nivel superior no
deber superar (1,40 m) por sobre la cota de la parcela en zonas no Residenciales (R) y la cota de la
parcela en zonas Residenciales (R), RES y REC. En todos los casos se cumplimentarn, en la sobre
elevacin del stano o semistano, las exigencias que sobre retiros se establecen en este Cdigo
para las construcciones a partir de la Planta Baja (retiros de frente, fondo, salvo separacin entre
cuerpos). Ver Ttulo 4.3.5.

LM

a
Rfo Rfr semistano
PLANTA stano

CORTE LONGITUDINAL
Volumen edificable (Computa FOT)

a) Cota de parcela y nivel superior de stano en zonas R


b) Nivel superior de stano en zonas no Residenciales (mximo + 1.40 m)

La superficie de la planta baja libre, balcones salientes hasta un metro con veinte centmetros (1,20 m)
segn Artculo 4.4.7.2. y Ttulo 4.6.3. y aleros hasta setenta centmetros (0,70 m).
d) La mitad de las superficies semicubiertas.
e) La superficie destinada a plantas de tratamiento de efluentes de procesos industriales cuando se
requiera para cumplir con las exigencias del Captulo 9.2. y 9.3. y las cmaras transformadoras de
corriente elctrica que exija EDENOR u organismo que cumpla sus funciones.
f) La mitad de la superficie cubierta de los tramos o rampas de escaleras y la mitad de la superficie
cubierta total de una escalera principal y/o de servicio en edificios en altura cuando se construya
como escalera contra incendios, y la totalidad de la superficie cubierta de las escaleras contra
incendios que se construyan en exceso de la escalera principal y de servicio siempre que el FOT
total del edifico no supere el valor de 3 independientemente de los premios que sean de aplicacin.
g) Para que una escalera sea considerada contra incendios a los efectos de la aplicacin de este inciso,
deber contar con antecmara, conducto de humo en el lado opuesto de antecmara y ser construida
con materiales incombustibles. Las puertas a la antecmara sern de madera maciza. Los aspectos
tcnicos de la construccin de la escalera no incluidos en el presente inciso, se ajustarn a las
normas que sobre la materia rigen en el Cdigo de Capital Federal.
h) Los entresuelos en edificios exclusivamente industriales, hasta un 50 % de la superficie de planta a
la que sirven, acorde con lo especificado en el Cdigo de la Edificacin al respecto; en tanto la
superficie total no supere el FOT de 2,5 ms los premios.
i) Los huecos o pasadizos de ascensores o montacargas computarn su superficie en el FOT una sola
vez.
No se permiten cambios de uso en los locales o espacios semicubiertos definidos en los incisos de este
Artculo por otro admitidos, que determinen un incremento de FOT por sobre los valores permitidos
para la zona o una disminucin de los requerimientos mnimos de estacionamiento.

5.4.3 PLANTA BAJA LIBRE.


Podr ser ocupada nicamente con los siguientes elementos funcionales no habitables: Hall de entrada
con cerramientos transparentes, un bao con una superficie mxima de 4 m y lado mnimo de
1,20 m; Sala de Mquinas para ascensores con una superficie mxima de 2 m ; Cuarto de
Bombeo con una superficie mxima de 4 m ; Gabinete para medidores de gas y/o luz que no
conformen local; Circulaciones verticales, Estructuras para Montantes y Conductos de
instalaciones.
La proporcin de la planta baja libre ocupada por estos elementos funcionales, est sujeta a las
siguientes restricciones:
a) No podr exceder del cincuenta por ciento (50 %) de la superficie total de la proyeccin de las
plantas superiores, el 15 % con construcciones opacas y el 35 % con superficies vidriadas
transparentes.
b) En edificios entre medianeras el ancho de la superficie ocupada por estos elementos no podr
exceder la mitad del ancho de la parcela.
c) En edificios con retiro/s lateral/es no exceder la mitad del largo del cuerpo sobre el lado
mayor y podr alcanzar hasta el 70 % del ancho del cuerpo sobre el lado menor..
d) Contar con una altura mnima de dos metros con veinte centmetros (2,20 m) desde la cota de
nivel de la parcela. (Ord. 17760 17-01-03)
La condicin de planta baja libre deber consignarse expresamente en los planos de planta, cortes y
fachada.

E D IF IC IO E N T R E M E D IA N E R A S
LM

E je m e d ia n e r o

PLA N TA C O R TE TR A N SV ER SA L

E D IF IC IO E N T O R R E LM

E je m e d i a n e r o

PLA N TA C O R TE TR A N SV ER SA L

P ro y e c c io n d e la s p la n ta s s u p e rio re s

S u p e rfic ie o c u p a d a e n P . B . (P la n ta B a ja L ib re )

5.4.4 FOT EN PARCELAS MENORES DE 300 METROS CUADRADOS


En el caso de parcelas cuyas superficies sean menores a trescientos metros cuadrados, el FOT mximo
permitido ser el resultante de la aplicacin del FOT de la zona o el que resulte de aplicar la siguiente
formula:

FOT mx. de la zona x (120 + superficie parcela)


F.O.T. =----------------------------------------------------------------
1,4 x superficie de la parcela

En este caso el FOT mximo permitido por frmula ms los premios indicados en Ttulo 4.3.8. no
puede superar 2,5.

5.4.5 MODIFICACIONES DE EDIFICIOS EXISTENTES QUE EXCEDEN EL FOT


PERMITIDO.
Cuando en una construccin existente aprobada el Factor de ocupacin Total est excedido, se
autorizar la remodelacin de la superficie cubierta siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:
a) La construccin tenga planos aprobados o empadronados antes de la entrada en vigencia del
Decreto Provincial 2.018/81.
b) No se superen los valores de F.O.S. ni la densidad establecidos para la Zona por este Cdigo, a
los que, en el presente caso, no se podrn adicionar los incrementos previstos en el Ttulo 4.3.8.
c) La superficie cubierta de ampliaciones sea menor a la superficie a demoler.
d) Las obras a ejecutar mejoren las condiciones de ventilacin e iluminacin de la construccin
existente y respeten las alturas mximas, los retiros, limites dimensionales de patios y patios de
manzana establecida para esa parcela.
5.4.6 FOT PARA EDIFICIOS DE GARAJE COMERCIAL.
En todas las zonas que se admite el Uso de Garaje Comercial (excluido vehculos de transporte y/o
carga), se admitir para los edificios exclusivamente destinados a ese fin, un F.O.T. mximo de 3 ms
los premios que fuera de aplicacin independiente del de la zona.
Se deber cumplir con todas las normas de tejido para la zona.
En los casos mencionados en el prrafo anterior, slo cuando no se exceda el F.O.S. de Zona, aunque
esto fuera por aplicacin de lo establecido en el Artculo 4.3.2.5. (F.O.S. para edificios de Garaje
Comercial exclusivamente), podr destinarse como mximo un 50 % de la superficie cubierta de la
Planta Baja para local o locales comerciales. El resto del edificio deber ser destinado a cocheras
exclusivamente.

4.5.5 INTENSIDAD DE OCUPACIN DE PARCELAS.

5.5.1 COMPUTO DE INTENSIDAD DE OCUPACIN DE PARCELAS.


La cantidad mxima de personas computables por cada parcela ser el resultado de multiplicar su
superficie en hectreas por la densidad neta mxima que se fija en la Seccin 7 para la zona en que
est incluida. La superficie de la parcela en hectreas es igual a su superficie en metros cuadrados
dividida por diez mil (10.000).

5.5.2 NUMERO MXIMO DE DORMITORIOS.


Establecida la poblacin mxima de personas que podr alojar cada parcela, el nmero mximo de
dormitorios, oficinas y/o locales de comercio se computar de acuerdo a los siguientes ndices:

USOS CANTIDAD DE PERSONAS POR SUPERFICIE


AMBIENTES DORMITORIO O MNIMA
LOCAL CUBIERTA TOTAL
POR PERSONA m2
Residencia Unifamiliar hasta 2 2 14
ms de 2 2 10
Residencia Multifamiliar y hasta 2 2 15
Colectiva
ms de 2 2 12
Comercio y anlogos 1 10
Industrias, talleres y 1 12
anlogos
En ningn caso la superficie cubierta resultante podr ser mayor a la que defina el FOT para cada
caso.

5.5.3 NUMERO MXIMO DE PERSONAS EN EDIFICIOS NO RESIDENCIALES.


Se deber considerar un mnimo de 2 personas por dormitorio en hoteles o edificios de uso similar y 2
personas por unidad funcional de comercios, industrias, local de oficinas con servicios sanitarios
comunes u otros usos anlogos.
En edificios administrativos y de oficinas de planta libre y en industrias, talleres y depsitos, la
cantidad mxima de ocupantes resultar de la aplicacin del FOT mximo de la zona.

5.5.4 INTENSIDAD DE OCUPACIN EN VIVIENDAS UNIFAMILIARES.


El mnimo computable ser cuatro (4) personas en viviendas unifamiliares, sin lmite mximo de
nmero de dormitorios siempre y cuando se cumpla con los dems indicadores urbansticos.

5.5.5 INTENSIDAD DE OCUPACIN EN VIVIENDAS MULTIFAMILIARES.


En las zonas donde se permite la construccin de viviendas multifamiliares, el lmite mnimo
computable ser de cuatro (4) personas por parcela; en el caso de "VIVIENDA MULTIFAMILIAR
ESPECIAL", el lmite mnimo ser de 4 (cuatro) personas por unidad.
La intensidad mxima de ocupacin resultar del producto de la superficie de la parcela por la
densidad neta admisible en la zona.
Ser admisible el mximo que resulte de aplicar el Artculo 4.3.7.1. con seis (6) personas por unidad,
con la cantidad de unidades funcionales que resulten de aplicar los Indicadores Urbanos F.O.S. y
F.O.T., siempre y cuando cada unidad funcional rena las siguientes condiciones:
a) Acceso directo desde la va pblica o con la caracterstica de Vivienda Multifamiliar Especial.
b) Ancho mnimo de la unidad igual o mayor que 3,50 m (tres metros cincuenta centmetros) libres
medidos interiormente.
c) Estacionamiento para un vehculo con una superficie mnima de 12,50 m2 (doce metros
cuadrados con cincuenta centmetros cuadrados) y lado mnimo no menor que 2,50 m (dos
metros con cincuenta centmetros).
d) Acceso directo de la vivienda a un patio formado por el retiro obligatorio de fondo, patio de
manzana u otro espacio con una superficie mnima de 14 m2 (catorce metros cuadrados) y un
lado mnimo de 3,50 m (tres metros cincuenta centmetros).
e) En las construcciones multifamiliares no se permite la superposicin de Unidades con
circulaciones verticales comunes o individuales.

5.5.6 NUMERO DE DORMITORIOS EN CASOS ESPECIALES.


En el caso de parcelas donde se permitan tres (3) unidades funcionales por parcela, se pueden
proyectar dos unidades funcionales por parcela con el nmero de dormitorios correspondiente a tres
unidades (nueve dormitorios en total).

5.5.7 INTENSIDAD DE OCUPACIN EN OTROS CASOS.


En los casos no comprendidos en los Artculos 4.3.4.3.- 4.3.4.4.- 4.3.4.5. y 4.3.4.6. y en vivienda
colectiva, el lmite mnimo computable ser de dos (2) personas por dormitorio y por unidad
funcional, y cuatro (4) por parcela.

5.5.8 LOCALES CONSIDERADOS COMO DORMITORIOS.


En viviendas de cualquier tipo, las salas de costura, estudios u otros locales o ambientes habitables
para actividades domsticas a excepcin de estares, cocinas, espacios para cocinas, baos, retretes,
lavaderos y secaderos, debern contar con las superficies mnimas para dormitorios. Se considerarn
dichos locales como dormitorios para el cmputo de la intensidad de ocupacin y el clculo de
densidad, salvo en unidades con tres o ms de ellos, donde dos de los locales sern considerados como
dormitorios y los restantes tendrn el destino para actividades domsticas que se consigne. Los locales
debern contar con el destino correspondiente aprobado por la D.O.P. segn los usos permitidos en la
zona. En departamentos de un ambiente se computarn como mnimo dos personas por unidad.
En unidades funcionales de oficinas no comprendidas en el Artculo 4.3.4.3. que posean bao
completo y cocina o espacio para cocinar incluidos, se calcular la intensidad de ocupacin
asimilando los usos y destinos a los de una vivienda.

5.5.9 NUMERO DE AMBIENTES Y SUPERFICIE EN EDIFICIOS DE VIVIENDAS


MULTIFAMILIARES Y COLECTIVAS.
A los efectos de establecer la cantidad mnima segn el nmero de personas en edificios
multifamiliares o colectivos afectados al rgimen de propiedad horizontal, no se computarn los
espacios comunes, salvo la superficie destinada a vivienda de portero.

5.5.10 EDIFICIOS DE USO MIXTO.


En los edificios de uso mixto, no se podr exceder la densidad total correspondiente a la zona ni
superar la densidad mxima que corresponda individualmente para cada uso.

5.5.11 DENSIDAD EN PARCELAS SIN CLOACAS.


En las parcelas que carezcan de sistema cloacal, la densidad no superar los 150 habitantes por
hectrea hasta tanto se habilite el servicio.

5.5.12 PARCELAS AFECTADAS POR INSUFICIENCIA DE INFRAESTRUCTURA


CLOACAL.
En las parcelas afectadas por insuficiencia de infraestructura sanitaria segn se establece en el
Artculo 4.3.4.13., se aplicarn los siguientes criterios:
a) El anlisis de las condiciones tcnicas para determinar la suficiencia de la infraestructura
sanitaria se realizar sobre la base de informacin recabada a Aguas Argentinas o al organismo
que en el futuro pudiera reemplazarlo.
b) Cuando hubiera insuficiencia, se aplicarn los indicadores definitivos establecidos para la Zona
en la Seccin 7, cuando el problema de insuficiencia fuera subsanado o en el siguiente caso:
c) El Municipio deber exigir que se cubran las necesidades de infraestructura cloacal cuando
existiera insuficiencia, con la ejecucin de plantas de tratamiento u otros sistemas que lo
reemplacen a satisfaccin del Municipio.
d) En el caso que Aguas Argentinas u organismo que lo reemplace se expidiera desfavorablemente
respecto de la factibilidad de construir edificios con los indicadores definitivos previstos en la
Seccin 7 de este Cdigo, se tomarn los indicadores mximos siguientes si estos son menores a
los correspondientes de la zona; salvo que se proceda segn lo contemplado en el inciso b) del
presente.
INDICADOR EDIFICACIN ENTRE TORRES CON O SIN
MEDIANERAS BASAMENTO
FOS 0,6 0,6
FOT 1,2 1,4
DENSIDAD 300 350
ALTURA MXIMA 10,50 18,00
Se computar la mitad de los premios establecidos en el Ttulo 4.3.8., con un lmite mximo de treinta
y cinco por ciento (35%) de aumento de FOT y densidad neta.

5.5.13 DESIGNACIN DE PARCELAS CON INSUFICIENCIA DE INFRAESTRUCTURA


Las parcelas afectadas por insuficiencia de infraestructura incluyen las siguientes:
a) Parcelas designadas por Aguas Argentinas u organismo que lo reemplace en sus funciones de
contralor, como tales.
b) Parcelas en que se edifique vivienda, comercio o industria con alturas que superen planta baja y
tres niveles superiores (cuatro pisos), con ms de 15 unidades funcionales, y/o ms de 30 baos
y/o toiletes.

5.5.14 INTENSIDAD DE OCUPACIN EN VIVIENDAS MULTIFAMILIARES ESPECIALES


En las parcelas enclavadas en Zonas R2 que cumplan las condiciones establecidas en el inciso 5,
donde se adopte esta caracterstica constructiva, cada unidad funcional resultante poseer una
densidad mnima de cuatro personas y adems, cada Unidad Funcional deber contar con las
siguientes condiciones:
1 - Ancho mnimo de la Unidad igual o mayor a 3,50 m (tres metros con cincuenta centmetros)
libres medidos interiormente.
2 - Cada Unidad Funcional deber contar como mnimo con un estacionamiento vehicular, con una
superficie de 12,50 m2 y con un lado menor no inferior a 2,50 m, no correspondindole en el
presente las excepciones que regula el C.O.U. vigente.
3 - Acceso directo de la vivienda a un patio formado por el retiro obligatorio de fondo, patio de
manzana u otro espacio con una superficie mnima de 14 m2 (catorce metros cuadrados) y un
lado mnimo de 3,50 m (tres metros cincuenta centmetros).
4 - Las alturas resultantes de las unidades funcionales y la cantidad de pisos sern los regulados por
el C.O.U. vigente para zonas R2 en construcciones frentistas a la va pblica y llevadas a cabo en
el predio hasta los 18 m de profundidad, medidos en forma perpendicular a partir de la Lnea
Municipal; en el sector restante y hasta el contrafrente, deducido el retiro obligatorio de fondo
y/u ocupacin del patio de manzana, las construcciones que se proyecten no podrn superar la
altura de 8,50 m medidos desde el nivel 0,00 hasta la altura de la cumbrera, y la cantidad de
pisos estar limitada a Planta Baja y 1 piso, no permitindose a la construccin en Planta Alta
contar con techo plano, mantenindose la obligatoriedad de la colocacin del tanque de reserva
dentro de la cubierta del techo.
5 - Las caractersticas constructivas emergentes del presente Artculo, se podrn ejecutar nicamente
en lotes existentes, cuyas dimensiones mnimas sean 15 m de frente y 40 m de fondo.
6 - Los proyectos son susceptibles de modificacin y ampliacin, debiendo respetarse los restantes
indicadores urbanos establecidos para la zona R2, que no se colisionen o interfieran con la
particular caracterstica normada por el presente artculo.
7 - Se podr construir una Unidad de Vivienda por cada 80 m2 de superficie de parcela o fraccin no
menor de 45 m2 y con un mnimo de 240 m2 equivalente a 3 (tres) unidades. Las unidades en
ms que surjan del clculo de la densidad, ms los premios establecidos por el C.O.U.,
descontando la superficie de parcela de 240 m2 destinada a las 3 primeras unidades, debern
cumplir con las restantes normas del C.O.U. y C.E. y sus modificatorias vigentes (separacin
entre cuerpos, lados mnimos, etc.) no pudiendo exceder el lmite de las 10 unidades por parcela,
aunque existan mrgenes en los factores urbanos (F.O.S.; F.O.T. y Densidad).
8 - Los proyectos constructivos debern guardar sin excepcin en su conformacin, las siguientes
caractersticas:
a) La construccin de las Unidades que se ejecuten sobre los lmites de los predios laterales,
generen retiros laterales o patios internos, debern ser llevadas a cabo en Planta Alta sin
tener vistas hacia los vecinos de los predios linderos.
b)Los proyectos debern ser conformados con una caracterstica constructiva en la cual los
ambientes de 1 y 2 categora, ubicados en Planta Alta y/o Contrafrente, iluminen y ventilen
hacia el interior del predio (Patio de Frente, Contrafrente o separacin entre cuerpos),
tratando por consiguiente de evitar las posibles vistas a vecinos.
c)En el caso que el proyecto contenga la existencia de un balcn, el mismo deber ser ubicado
frentista al interior del predio y no podr ser corrido hacia los restantes frentes laterales de la
construccin, separndose los mismos de los lmites de la construccin a 0,60 m de cada
uno de los extremos.
d)Las construcciones llevadas a cabo debern poseer cubierta de tejas en sus diversas gamas, a
fin de preservar la caracterstica constructiva, urbana mayoritariamente vigente en las zonas
R2.
9 - En el caso de reforma, refaccin o modificacin de construcciones existentes que se pretendan
llevar a cabo en predios que cumplen las dimensiones mnimas establecidas en el Apartado 5, y
para los que se pretenda un encuadramiento dentro de la tipologa constructiva normada por el
presente Artculo, debern cumplir estrictamente con las normativas explicitadas
precedentemente, sin excepcin.
Cuando existan alternativas de proyecto que requieran interpretacin a las normas regladas por el
presente, el nico rgano interpretativo y de aplicacin ser el H.C.D., previo informe del D.E.
10 - Cada unidad deber poseer como acceso un pasaje virtual de 0,90 m como mnimo por Unidad, y
hasta un mximo exigible de 7,20 m, pudiendo superarse la cantidad de unidades a construir a las
que se acceda con el ancho de 7,20 m.
El acceso vehicular y peatonal coincidente, de existir, deber ser diferenciado en su solado, en
cuyo caso el ancho libre del acceso comn no podr ser inferior a 2,50 m de acceso vehicular y
1,10 m por cada acceso peatonal a grupos de vivienda, entendindose que cada grupo debe tener
acceso peatonal directo hacia la va pblica (Ej.: grupos habitacionales enfrentados debern
poseer una vereda peatonal a cada lado del acceso comn).
Los accesos vehicular y peatonal debern diferenciarse en la altura de los solados transitables, en
el cual la acera deber superar en ms 0,10 m mnimo de altura de la circulacin vehicular.
Las Unidades de vivienda proyectadas antes descriptas, no podrn superponerse ni contar con
circulaciones verticales comunes y no superarn el mximo autorizado de 10 unidades de
vivienda por parcela, sin excepcin.

4.5.6 SUPERFICIE DE SUELO ABSORBENTE.

5.6.1 PROPORCIN MNIMA DE SUELO ABSORBENTE.


Por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de la superficie libre exigible de la parcela debe contar
con suelo absorbente para permitir la rpida absorcin del agua de lluvia. No menos de la mitad de
dicha superficie deber ser debidamente parquizada. Para los casos de actividades comerciales cuyo
funcionamiento requiera necesariamente que la parcela cuente con solado en toda su rea libre de
edificacin, la D.O.P. conjuntamente con la Direccin de Planeamiento podrn contemplar
excepciones al cumplimiento de este artculo.

5.6.2 SUELO ABSORBENTE EN LOS RETIROS OBLIGATORIOS DE FRENTE.


El tratamiento de la superficie correspondiente al retiro obligatorio de frente debe cumplir con el
Artculo 4.4.7.3.
El nivel superior de los stanos o estacionamientos construidos en superficies correspondientes al
retiro de frente no puede superar la cota de parcela del predio.

5.6.3 PORCENTAJE DE LA PARCELA OCUPADA POR SOTANOS.


Cuando se proyecten stanos en parcelas en zonas residenciales (R), su superficie no podr superar el
ochenta por ciento (80%) de la superficie del terreno ni el cincuenta por ciento (50%) del patio de
fondo, patio de manzana y retiro de frente obligatorio respectivamente debiendo el sector no ocupado
por subsuelo ser igual o mayor al cincuenta por ciento (50%) de la superficie libre exigible para la
parcela, ubicarse en reas libres de edificacin y destinarse a terreno absorbente.
Ver Art. 4.3.3.2. inc. c).

5.6.4 SUPERFICIE MXIMA DE SOTANOS EN ZONAS NO RESIDENCIALES.


En las parcelas que no se ubiquen en zonas residenciales (R), los stanos pueden ocupar la totalidad
de la superficie del terreno siempre y cuando se cumpla con los requisitos de estacionamiento del
Captulo 8.5 de este Cdigo. Adems, el cincuenta por ciento (50%) de la superficie libre exigible
tendr superficies parquizadas con una capa de tierra de treinta y cinco centmetros (0,35 m) de
profundidad como mnimo, que podr estar por sobre el nivel del stano, y que deber drenar a pozo
absorbente, excepto en la zona de urbanizacin U11.
Ver Art. 4.3.3.2. inc. c).

4.5.7 NUMERO DE OCUPANTES PARA EL CLCULO DE LOS MEDIOS DE


SALIDA.

5.7.1 COMPUTO DE NMERO DE OCUPANTES.


Cuando se computa el nmero de ocupantes para establecer medios de salida, se utilizarn los ndices
de este ttulo.
5.7.2 NUMERO DE OCUPANTES POR SUPERFICIE DE PISO.
El nmero de personas por superficie de piso es el nmero terico de personas por piso en la
proporcin de una persona por cada "X" metros cuadrados. El valor de "X" se establece en el siguiente
cuadro.
USO "X" en m2
a) Sitios de asamblea, auditorio, salas de conciertos, salas de baile, clubes 1
nocturnos.
b) Edificios educacionales, templos 2
c) Lugares de trabajo, locales, patios y terrazas destinados a comercios, 3
mercados, ferias exposiciones, restaurantes
d) Salones de billares, canchas de bolos y bochas, gimnasios, pistas de 5
patinaje, refugios nocturnos de caridad
e) Edificios de escritorios u oficinas, bancos, bibliotecas, clnicas, asilos, 8
internados
f) Viviendas privadas y colectivas 12
g) Edificios industriales:
El nmero de ocupantes ser declarado por el propietario.
En su defecto ser 16
h) Estacionamiento de vehculos 16

5.7.3 SUPERFICIE DE PISO DEBAJO DE COTA DE NIVEL.


En toda superficie de piso debajo de la cota de nivel de la parcela se computar un nmero de
ocupantes doble del que resulte de la aplicacin del cuadro del Artculo 4.3.6.2.

5.7.4 EDIFICIOS SIN USO DEFINIDO.


En edificios sin uso definido por el propietario o cuyo uso no est incluido en el cuadro del Artculo
4.3.6.2., la D.0.P. determinar por analoga el nmero de ocupantes.

5.7.5 EDIFICIOS CON USOS DIVERSOS.


En edificios con usos diversos, (por ejemplo, un hotel que ofrezca servicios de restaurante, baile y
estacionamiento y ocupado por personas que no formen la poblacin habitual del edificio) se exige
que los medios de salida se calculen en forma acumulativa.

4.5.8 NUMERO DE DORMITORIOS EN CASOS ESPECIALES.

5.8.1 VIVIENDAS MULTIFAMILIARES.


Podr admitirse la construccin y/o ampliacin y/o modificacin de viviendas multifamiliares
adoptando la cantidad de dormitorios establecida en los Artculos 4.3.4.5. o 4.3.4.6., siempre que se
cumpla con los respectivos indicadores urbansticos (FOS, FOT, etc.).
En "Viviendas Multifamiliares", donde permita la zonificacin y en zonas R2 donde se adopte la
construccin de "Viviendas Multifamiliares Especiales", se admitir la construccin de una Unidad
por cada 80 m2 (ochenta metros cuadrados) o fraccin no menor de 45 m2 (cuarenta y cinco metros
cuadrados), y las Unidades en ms que surjan del clculo de la Densidad ms premios, descontando la
superficie de 240 m2 (doscientos cuarenta metros cuadrados) destinada a las tres primeras Unidades,
debern cumplir con las restantes normas del C.O.U., C.E. y sus modificatorias vigentes.
Las "Viviendas Multifamiliares Especiales" no debern exceder el lmite mximo de construccin de
diez (10) Unidades por parcela.

5.8.2 VIVIENDAS MULTIFAMILIARES Y COLECTIVAS.


En viviendas multifamiliares y colectivas, se podrn ampliar y/o modificar las obras existentes de
hasta planta baja y dos pisos, estn o no sometidas al rgimen de propiedad horizontal (Ley 13.512),
para aumentar el nmero de dormitorios conforme a la necesidad del ncleo familiar siempre que se
cumpla con todos y cada uno de los siguientes requisitos:
a) Cumplir estrictamente con lo dispuesto en la Ley 13.512 si corresponde.
b) Respetar los indicadores urbansticos de FOS Y FOT de zona.
c) Obtener una certificacin de la necesidad del ncleo familiar expedido por la Secretara de
Accin Social de la Municipalidad.
d) Presentar la propuesta de ampliacin y/o modificacin aprobada por todos los propietarios segn
los reglamentos de copropiedad y las exigencias de la Ley 13.512.
4.5.9 PREMIOS.

5.9.1 INCREMENTO DE FOT MXIMO ADMISIBLE Y DENSIDAD.


Se establecen los siguientes premios por sobre los valores mximos de F.O.T. y densidad
correspondientes a cada zona, los que no podrn superar en conjunto el setenta por ciento (70 %) de
sus respectivos valores mximos, o el treinta y cinco por ciento (35 %) en caso de aplicarse el Artculo
4.3.4.12., Inciso d).
a) Por ancho de frente de parcela:
Parcelas de ms de diez metros (10 m) de ancho: 10 %, pudiendo a partir de los diez
metros de frente aumentarse los indicadores correspondientes en tres por ciento (3 %)
por cada metro hasta un mximo de veinticinco por ciento (25 %). En las parcelas de
esquina, el premio corresponder al ancho de la dimensin menor, incluyendo el cateto
correspondiente a la ochava.
LM

ochava
a
P A R C E L A IN T E R M E D IA a P A R C E L A E N E S Q U IN A

PLA N TA PLA N TA
LM LM
a : a n c h o d e fre n te d e la p a rc e la

b) Por separacin de los ejes divisorios laterales:


Si la edificacin se separa del eje o ejes divisorios laterales ms de cuatro metros (4 m),
por cada eje lateral se podrn aumentar los indicadores correspondientes hasta un
mximo de treinta por ciento (30%) por parcela, segn la tabla siguiente:

DISTANCIA DESDE EL EJE PREMIO


ms de 4,00 m 10 %
4,50 m 11 %
5,00 m 12 %
5,50 m 13 %
6,00 m 14 %
6,50 m 15 %

E je d iv is o rio p a rc e la LM

R e tiro d e e je la te ra l

R e tiro d e e je la te ra l
PLA N TA

Cuando el Municipio, por razones de esttica urbana y/o ventilacin e iluminacin exija
o permita a travs del presente, segn Ttulos 4.5.3. y 4.5.4., se construya apoyado
contra uno o dos de los muros medianeros del lindero, podr hacer uso de los premios
por separacin respecto de cada eje divisorio segn se establece en el Art. 4.4.9.3.
c) Por retiro voluntario de frente:
Si la edificacin se retira voluntariamente de la lnea municipal en el caso de no exigir
retiro obligatorio de frente, o del retiro obligatorio de la zona correspondiente, se
aumentarn los indicadores correspondientes a razn de un tres por ciento (3%) por cada
metro adicional, hasta un mximo de quince por ciento (15%).
LM

PLA N TA

re tiro v o lu n ta rio
d e fre n te

d) Por menor F.O.S.:


Si la edificacin presenta menor superficie de suelo ocupado que la resultante del
F.O.S. mximo establecido para su zona de emplazamiento, el premio ser directamente
proporcional a la reduccin y hasta un incremento mximo de FOT equivalente al diez
por ciento (10%).

Ejemplo: Si el FOS de zona es 0,6 y el proyectado 0,54;


corresponde un 10 % de premios.

LM

S u p e rfic ie d e s u e lo o c u p a d a

R e d u c c i n d e o c u p a c i n d e l
s u e lo re s p e c to d e l F O S
m x im o d e la z o n a
PLA N TA

e) Parcelas con espacio pblico lindero:


En parcelas con espacio verde pblico (parque, plaza, plazoleta) lindero o al frente,
producto de la cesin por el propietario que pretende aplicar el premio o en parcelas
frentistas a espacios verdes pblicos, se aumentarn los indicadores correspondientes
(FOT y DN) en 0,5% por cada metro a partir de los diez metros (10 m), medidos desde
el eje del lmite de parcela al centro del espacio pblico, hasta un mximo de diez por
ciento (10%).

5.9.2 APLICACIN DE PREMIOS EN PARCELAS EN "L" Y "T".


En parcelas con forma de "L" o "T" (u otras que no constituyan polgonos regulares) con frente a una
calle, los premios correspondientes a los casos mencionados en el Art. 4.3.8.1., Incisos a, b, c y e, se
aplicarn a la superficie que resulte del producto del ancho sobre la Lnea Municipal y una lnea
perpendicular a sta trazada desde la Lnea Municipal al eje divisorio de fondo hasta un mximo igual
a la superficie de la parcela.
LM LM LM

PLANTAS

Superficie sobre la cual se computa premio.


(para incisos a), b), c) y e) del Art. 4.3.8.1.

5.9.3

5.9.4 APLICACIN DE PREMIOS EN PARCELAS IRREGULARES CON SALIDA A MAS


DE UNA CALLE.
Para la aplicacin de premios en casos de unificaciones que den o hayan dado como resultado
polgonos irregulares con salida a ms de una calle, podrn considerar separadamente polgonos que
incluyan las parcelas frentistas a una misma calle y que determinen figuras geomtricas simples,
aplicando los premios que correspondan a cada polgono as determinado y calculando el promedio a
aplicar a la totalidad en funcin de las superficies proporcionales.
Cuando los polgonos a considerar no surjan claramente o existan distintas posibilidades para
determinarlos, se recurrir al parcelamiento original, configurndose entonces cada polgono con las
parcelas frentistas a una misma calle.
En casos que involucren lotes de esquina, podr considerarse un frente, o ambos, en cuyo caso el
tratamiento del polgono resultante ser asimilable a predios de esquina.
El criterio descripto deber adoptarse para los premios correspondientes a los incisos a, b, c y e del
Artculo 4.3.8.1. El premio por menor superficie de suelo ocupada (inciso d) deber calcularse sobre
la base de la superficie total de la parcela que resulte de la unificacin.
Solo se considerarn las parcelas ya unificadas o aquellas cuya unificacin pueda garantizarse.
El interesado deber probar grfica y numricamente como calcula los premios que se adjudica.

5.9.5 INAPLICABILIDAD DE PREMIOS CUANDO EL FOS ESTA EXCEDIDO.


Cuando en una construccin existente, el Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S.) est excedido, no
correspondern premios.

5.9.6 AMPLIACIONES EN OBRAS PARA LAS QUE SE HUBIERAN OTORGADO


PREMIOS.
No se autorizan obras de ampliacin de edificios por las que se eliminen retiros de frente y/o laterales
y/o se incremente el F.O.S. si a partir de estas limitaciones se hubieran adjudicado y utilizado premios
que hubieren permitido un incremento de indicadores (FOT y DN) por sobre los admitidos en la zona.
Quedan exceptuados los casos en que el clculo de los indicadores, en funcin del nuevo proyecto no
superara los valores mximos admisibles para la zona segn la seccin 7 de este C.O.U., incluyendo
los premios que s correspondiera aplicar en base al nuevo proyecto.
4.6 ESPACIO URBANO, LIMITES DIMENSIONALES.

4.6.2 ALCANCES.

6.2.1 CONFORMACIN DEL ESPACIO URBANO.


Toda edificacin nueva y/o ampliacin, respetar los lmites dimensionales de patios de manzana,
patios, alturas mximas, retiros, etc., que se establecen en este Ttulo, adicionalmente a los lmites de
los indicadores urbansticos del Captulo 4.3.

4.6.3 PATIOS DE MANZANA.

6.3.1 DISPOSICIONES GENERALES.


En todas las zonas del Partido ser obligatorio dejar un "patio de manzana". La superficie afectada a
tal fin deber estar libre de edificacin y construcciones salientes, a excepcin de las construcciones
complementarias, segn lo establecido en el Ttulo 4.4.4.
En todos los casos, las parcelas cumplirn con el retiro de fondo mnimo que se establezca para la
zona independientemente que sean o no afectadas por patios de manzana, salvo los casos de excepcin
expresamente contemplados.

6.3.2 TRATAMIENTO DE PATIO DE MANZANA.


La superficie afectada como patio de manzana, deber ser parquizada y forestada conservando terreno
absorbente en un porcentaje igual o mayor al cincuenta por ciento (50%), conforme a se establece en
el Ttulo referido a SUPERFICIE DE SUELO ABSORBENTE (4.3.5.)

6.3.3 MANZANA REGULAR..


Se entender por manzana regular aquella que tenga cuatro (4) lados iguales y opuestos dos a dos y un
ngulo recto como mnimo. Se admitirn variaciones en el ngulo recto de hasta cinco (5) grados en
ms o en menos. Se considera manzana regular cuando el lado menor resulte entre un ochenta por
ciento (80 %) y hasta un 100 % del mayor.

MA N Z A N A R E G UL A R
a
LM LM

LM LM LM LM

LM LM
b

Condiciones para una MANZANA REGULAR:


1) Angulo = entre 85 Y 95
2) a y b: lado a entre 80% y 100% del lado b.

6.3.4

6.3.5 PATIOS EN MANZANAS REGULARES.


En manzanas regulares, el polgono que forme el patio de manzana dentro de estas, tendr sus lados
paralelos a las calles que la limitan.
LM
x : distancia entre LM y lado
x correspondiente del pulmn de
manzana.
LM a : lado a de la manzana
a LM a a: lado del patio de manzana
correspondiente al lado a

Patio de Manzana
LM

Las distancias entre la Lnea Municipal y el lado correspondiente del patio a trazar, estn en funcin
del promedio de las longitudes de los lados adyacentes a dicha L.M.:
a) Longitudes promedio menores a 50 metros:
Por longitudes promedio menores a cincuenta metros (50 m.) no ser obligatorio dejar patio de
manzana.
b) Longitudes promedio de 50 metros:
Si la longitud promedio mide cincuenta metros (50 m), el lado del patio, perpendicular a la
misma, deber trazarse a veintids metros con cincuenta centmetros (22,50 m) de la L.M. que le
es paralela.

a
LM LM

a+b = 50 m (longitud promedio).


LM Patio de 2
manzana x: distancia entre LM y lado correspondiente
x del lado de manzana = 22,50 m
x

LM
b

c) Longitudes promedio mayores a 50 metros:


En manzanas con longitudes promedio mayores a cincuenta metros (50m.), se incrementar
veinticinco centmetros (0,25 m.) la distancia mnima de veintids metros con cincuenta
centmetros (22,50 m.) por cada metro que supere los cincuenta metros (50 m.). No se
computarn fracciones de metro para el clculo de la distancia de la L.M. al lado del patio de
manzana.

LM
l = a+b < 50 m (longitud promedio).
x 2
LM LM x = 22,50 m + 0,25 (l - 50 m)

a b

x
Patio de Manzana
LM
6.3.6

6.3.7 PATIOS DE MANZANAS IRREGULARES.


En manzanas que no cumplen las condiciones para ser consideradas regulares, se debern
dejar fondos libres aplicando para cada parcela la frmula:
f= 0,5 (L - 20)

LM

Fondo libre a dejar en la parcela.

f = longitud del fondo libre a dejar en la


parcela
L = Largo total de la parcela.
f
L

En parcelas irregulares se aplicar la frmula respecto de cada eje lateral (L = longitud del eje
divisorio) y el lmite del patio de fondo estar determinado por la lnea virtual que une las dos
distancias de fondo libre determinadas (una para cada eje divisorio).

6.3.8 PATIOS EN PARCELAS RODEADAS POR VA PUBLICA.


En el caso que una parcela est totalmente rodeada por Va Pblica, la superficie equivalente al patio
de manzana podr dejarse en cualquier lugar de la parcela, a condicin que dicha superficie sea libre
de edificacin, continua y parquizada en un porcentaje no inferior al cincuenta por ciento (50%).

6.3.9 PATIOS DE MANZANAS O FRACCIONES AFECTADAS POR PROLONGACIN


DE CALLES.
En manzanas o fracciones afectadas a apertura de prolongacin de calles, los patios de manzana se
determinarn para cada uno de los sectores que conformaran una manzana una vez realizada la
apertura de las calles independientemente que esta se efectivice o no.

6.3.10 CASOS ESPECIALES.


En casos excepcionales de subdivisiones existentes, ser facultad de la D.O.P., definir la ubicacin de
los lados de un patio de manzana sin modificar su superficie total y proporciones ni efectuar quiebres
cuando ello resulte prctico y equitativo y no se afecten derechos de terceros, debindose en todos los
casos inscribir el mencionado patio como restriccin de dominio en las parcelas correspondientes,
debiendo constar la misma en las fichas catastrales.
En estos casos se proceder conforme a lo establecido en el Ttulo 3.3.5. (pedido de consideracin de
casos particulares).

4.6.4 PATIOS Y ESPACIOS LIBRES DE EDIFICACIN PARA ILUMINACIN Y


VENTILACIN.

6.4.1 OBJETIVOS.
Los espacios libres de edificacin, patios reglamentarios y retiros obligatorios, debern cumplir con
las superficies y dimensiones mnimas para asegurar niveles aceptables de iluminacin natural,
ventilacin, asoleamiento y privacidad segn los usos de los locales con aberturas que dan a dichos
espacios. Una proporcin de los espacios libres de edificacin debe contar con superficie parquizada y
suelo absorbente.

6.4.2 PROHIBICIN DE BALCONES Y ESPACIOS SEMICUBIERTOS EN ESPACIOS


LIBRES DE EDIFICACIN.
No se permite construir balcones u otros espacios semicubiertos que ocupen las superficies mnimas o
reduzcan las dimensiones mnimas indicadas en este Ttulo, salvo las excepciones expresamente
indicadas.
6.4.3 PATIOS DE PRIMERA CATEGORA EN EDIFICIOS DE HASTA CUATRO (4)
PISOS.
Los locales de primera y tercera clase, en edificios que no superen las alturas mximas establecidas
para edificacin entre medianeras segn Articulo 4.4.11.4., se deben iluminar y ventilar a uno de los
siguientes espacios:
a) Va Pblica:
En zonas donde se permite edificacin sin retiros de frente. En este caso se permiten elementos
salientes que cumplan con las exigencias de los Artculos 4.6.2.1., 4.6.2.2. y 4.6.2.3.
b) Patio de frente:
Espacio comprendido entre la Lnea Municipal de la parcela y la lnea de edificacin.
En caso de existir obstculos opacos frente a las ventanas de locales de primera y tercera clase,
cuya altura sea mayor que los alfizares, la separacin entre estos obstculos y los paramentos de
los locales tendr un mnimo de tres metros (3m) y el espacio libre deber abarcar todo el ancho
de la parcela.
Se permiten balcones y aleros que cumplan con las exigencias del Artculo 4.4.7.2.
frente frente

LM

h
PLANTA
LM CORTE

frente: Retiro del edificio a la LM que comprende el patio de frente.


h: altura del obstculo opaco frente a ventanas.

c) Patio de fondo:
La distancia entre el eje divisorio de fondo de la parcela y el lmite posterior del edificio ser la
establecida como retiro mnimo de fondo para cada zona, salvo para los casos indicados en el
Ttulo 4.4.4. y segn lo establecido en el Ttulo 4.4.8. (Retiro de Fondo), en que se contemplan
todos los casos particulares. En el caso de parcelas afectadas por el patio de manzana, se
respetar adems la superficie libre de edificacin segn lo dispuesto en el Ttulo 4.4.2. (Patios
de Manzana).
fondo
LM fondo

patio de
LM manzana

mx.
1,20 m
PLANT A
CORTE

fo ndo : R et ir o del edificio a l eje divis or io de F ondo qu e c omp r ende el


Pa tio de F ondo.

d) Patio lateral:
Para que sea vlido como espacio de iluminacin y ventilacin de locales de primera y tercera
clase, el edificio se debe retirar del eje divisorio lateral de la parcela un mnimo de tres metros (3
m) en toda su extensin. En parcelas de esquina donde se exigen retiros laterales, stos
corresponden a ambos laterales.
LM
e je d iv is o rio
la te ra l

PLA N TA

la te r a l: R e tiro d e l e d ific io a l e je d iv is o rio la te ra l.

e) Separacin entre edificios hasta 10,50 m de altura en una misma parcela:


Cuando se construyan dos cuerpos o ms en una parcela, que no superen los 10,50 m. de altura,
el espacio que los separe deber abarcar en un sentido, todo el ancho del terreno y en el otro seis
metros (6 m) como mnimo entre paramentos enfrentados. En el caso de edificios de planta baja y
planta alta solamente, se permite una distancia de cinco metros (5 m) como mnimo entre
paramentos. Se podr ocupar con construcciones exclusivamente dedicadas a circulacin, tal
como escaleras, ascensores y pasillos, siempre que el lado mnimo del patio sea igual o mayor al
setenta por ciento (70%) del ancho de la parcela.
LM

s PLA N TA

s : S e p a ra c io n e n tre c u e rp o s .

Adems, se deber compensar la superficie ocupada del patio con una superficie libre
equivalente a la proyeccin de estas circulaciones, formando un espacio mnimo rectangular de
separacin entre cuerpos.
LM s

a
A

PLA N TA
S u p e rfic ie d e l p a tio d e s tin a d a a c irc u la c i n

S u p e rfic ie lib re e q u iv a le n te a la o c u p a d a e n e l p a tio p o r c irc u la c i n

V o lu m e n a e d ific a r
A : A n c h o d e la p a rc e la .
a : a n c h o m n im o d e l p a tio > = 7 0 % A
s : S e p a ra c i n e n tre c u e r p o s o e d ific io s .

Cuando la distancia vertical entre el nivel de planta baja y el nivel superior del edificio sea mayor
a diez metros con cincuenta centmetros (10,50 m) se permitir la iluminacin o ventilacin de
locales de primera clase, solamente si la distancia horizontal entre el paramento que contiene la
abertura y el paramento enfrentado del ltimo piso resulte de siete metros (7 m) como mnimo.
La distancia mxima vertical entre el nivel superior del techo y el piso de una separacin entre
cuerpos no puede exceder doce metros con cincuenta centmetros (12,50 m).
S
s
LM
h

H
h

C O R T E L O N G IT U D IN A L
H : < = 12,50 m
h : 10,50 m (mximo)
h": parte de la edificacin por sobre 10,50 m
s :>=6m
S:>=7m

f) Patio interno:
Para que sea vlido como espacio de iluminacin y ventilacin de locales de primera o tercera
clase segn se establece a continuacin, los patios internos tendrn en toda su altura una
superficie mnima y un lado mnimo segn la tabla siguiente:

Altura del edificio Lado mnimo Superficie mnima


Hasta 10,50 m 6m 36 m2
Desde 10,50 m a 12,50 m 7m 49 m2

i) Cuando se ventilen locales de primera, estos patios debern estar vinculados a uno de los
espacios indicados en los incisos a), b), c) , d) inciso e) del Artculo 4.4.3.4.
ii) Cuando se ventilen locales de tercera, estos patios podrn ser interiores o estar vinculados a
uno de los espacios mencionados en el Inciso i).

LM LM

P LANTA i nci so i i ) P LANTA i nci so i )

V o l u m e n a ed i f i c a r
Patio interno

g) Patio apendicular:
Los patios apendiculares se podrn utilizar para iluminar y ventilar locales de primera y tercera
clase, siempre que el lado mnimo que los vincula a uno de los espacios indicados en los Incisos
a), b), c), d), e) f) de este Artculo o inciso e) del Artculo 4.4.3.4., tenga una dimensin igual o
mayor a tres metros (3 m) y el doble de su profundidad como mnimo.
La superficie o dimensin del patio apendicular no se podr considerar para satisfacer las
exigencias de patios de fondo, patios laterales, retiros laterales, separacin entre edificios y/o
patios internos.
LM
PLANTA

retiro lateral

V o l u m e n a ed i f i c a r

Patio apendicular

6.4.4 PATIOS DE PRIMERA CATEGORA EN EDIFICIOS EN ALTURA.


Los locales de primera y tercera clase en edificios que superen cuatro (4) pisos, se deben iluminar y
ventilar a uno de los siguientes espacios, segn lo establecido en el Artculo 4.4.3.3.:
a) Va pblica.
b) Patio de frente.
c) Patio de fondo.
d) Patio lateral.
Patios apendiculares: vinculados con la va pblica, patios de frente o patios de fondo.
e) Patio formado entre dos torres y/o semitorres en una misma parcela. En estos casos, la
distancia mnima entre edificios, ser el doble de los retiros laterales exigidos en la zona y los
espacios determinados por la separacin entre torres y/o semitorres debern vincularse al patio de
frente o va pblica y patio de fondo, o a patio lateral conformado por el retiro lateral para
edificios en altura segn lo que se establece en el Ttulo 4.4.9.

L M

S E M IT O R R E

D o s v e c e s e l r e tir o la te r a l m n i m o

T O R R E

R e tir o la te r a l m n im o
P L A N T A

No se admite la ventilacin e iluminacin de locales de primera y tercera categora a travs de patios


internos en edificios que superen cuatro pisos de altura.

6.4.5 ILUMINACIN Y VENTILACIN DE LOCALES DE SEGUNDA CLASE.


Los locales de segunda clase se deben iluminar y ventilar a uno de los siguientes espacios:
a) Patio de primera categora segn Artculo 4.4.3.3. o 4.4.3.4.
b) Patio lateral:
El edificio se debe retirar del eje divisorio lateral de la parcela un mnimo de dos metros (2 m) en
toda su extensin.
c) Patio de segunda categora segn Artculo 4.4.3.6.
d) Patio apendicular:
Los patios apendiculares se podrn utilizar para iluminar y ventilar locales de segunda clase,
siempre que el lado mnimo que lo vincula a uno de los espacios indicados en los Incisos a), b) o
c) de este Artculo tenga una dimensin igual o mayor a tres metros (3 m) y el doble de su
profundidad.
La superficie o dimensin del patio apendicular no se podr considerar para satisfacer las
exigencias de patios de primera categora, patios laterales y/o patios de segunda categora.
6.4.6 PATIOS DE SEGUNDA CATEGORA.
Los patios de segunda categora tendrn las dimensiones que se indican en la tabla siguiente:
ALTURA DEL LADO MINIMO LADO SUPERFICIE MNIMA
EDIFICIO PARAMENTOS MNIMO
ENFRENTADOS
Hasta 12,50 metros 4m 4m 16 m2
12,51 / 19,60 metros 5m 4m 25 m2
> 19,60 metros 7m 4m 35 m2

Se entiende como paramentos enfrentados, a aquellos en los cuales se ubican los locales a ventilar.
Hacia el lado menor nicamente podrn iluminar y ventilar cajas de escaleras y circulaciones;
asimismo locales que no requieran ventilacin salvo por conducto, siempre que los vanos se
encuentren por encima del metro sesenta de altura (1,60 m)
Ampliaciones en edificios existentes
Las ampliaciones de edificios existentes con patio de segunda categora no pueden cerrar ni ocupar
dicho patio. Las ampliaciones que aumenten la altura del edificio, debern cumplir con lo
preceptuado en el prrafo anterior.
EJE DIVISORIO DEL PREDIO

paramentos enfrentados
por los que ventilan
LOCAL DE 2 QUE VENTILA A PATIO
CROQUIS ACLARATORIO AL
ARTICULO 4.4.3.6.

locales de 2
PATIO DE SEGUNDA CATEGORIA

(Ord. 17760 / 17-01-03) VENTILA CIRCULACIN Y CAJA DE


ESCALERA
6.4.7 DIVISIN DE PATIOS CON CERCAS.
Lado Mnimo
Cuando se divida el patio con una cerca, sta tendr una altura mxima de un metro con ochenta
centmetros (1,80 m) contados desde el nivel del patio ms alto.
Adems
LOCALdeber
DE 2cumplir con las condiciones
QUE VENTILA A PATIO siguientes:
a) El lado mnimo de cada una de sus fracciones no ser menor a tres metros (3 m).
b) Cuando la divisin de un patio tenga por objeto separar un paso comn o acceso a una unidad
funcional, el ancho mnimo de este, ser el que resulte de la exigencia del Cdigo de Edificacin.
c) La diferencia de nivel entre los dos sectores del patio, no puede superar un metro.

6.4.8 PATIOS MANCOMUNADOS.


En el caso de ampliaciones de edificios existentes emplazados en parcelas linderas, con patios de
dimensiones insuficientes, se podr mancomunar sus respectivos patios para que el patio comn
resultante pueda ser utilizado como espacio de iluminacin y ventilacin cumpliendo con los
requisitos de ste ttulo y las condiciones siguientes:
a) Que la cerca comn de los patios unificados tenga una longitud mayor o igual a tres metros (3 m)
y una altura menor o igual a dos metros (2 m), medidas desde el nivel del patio ms alto.
b) Que la fraccin del patio de cada parcela, cualquiera sea su categora, tenga como mnimo un
metro (1 m) de ancho, medido en direccin perpendicular a la cerca comn.

L M

>= 1 m
>= 1 m

P L A N T A
P a tio M a n c o m u n a d o

6.4.9 REQUISITOS LEGALES PARA PATIOS MANCOMUNADOS.


La mancomunidad de patios obliga a los siguientes requisitos:
a) Establecer el derecho de servidumbre mientras sea necesaria la mancomunidad, mediante
escritura pblica e inscripcin en el Registro de la Propiedad para cada una de las parcelas
afectadas.
b) La restriccin constar en planos de obra de ambas parcelas afectadas a la servidumbre.
En el caso de dos parcelas pertenecientes al mismo propietario ser obligatoria la unificacin de
las parcelas y la aplicacin de los otros artculos de este Ttulo.
c) La diferencia en nivel entre los dos sectores del patio no puede superar un metro (1 m).

6.4.10 ACCESO A PATIOS.


Todos los patios tendrn acceso para su limpieza y mantenimiento.
6.4.11 PROHIBICIONES RELATIVAS A PATIOS.
No se podr:
a) Dividir un patio cuando las fracciones resultantes tengan dimensiones menores a las fijadas en
ste Ttulo, salvo que se establezca mancomunidad de patios segn lo prescripto en los Artculos
4.4.3.8. y 4.4.3.9.
b) Cubrir patios, an con toldos metlicos plegables o de plstico, etc., salvo la parte que exceda de
las dimensiones mnimas fijadas en este Ttulo y cumpla con los indicadores de FOS y FOT de la
zona. No computan FOS ni FOT nicamente los toldos plegadizos de lona o prgolas sin
cubierta.

4.6.5 CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS EN RETIROS DE FONDO Y/O


PATIOS DE MANZANAS.

6.5.1 CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS EN VIVIENDAS.


Se podr admitir la construccin, ampliacin y/o modificacin de superficies cubiertas y/o
semicubiertas, como construcciones complementarias en retiros de fondo y/o patios de manzana en
viviendas, siempre que cumplan con las siguientes disposiciones:
a) Indicadores urbansticos de la Seccin 7 y segn el Captulo 4.3.
b) Superficies mnimas de patios del Titulo 4.4.3.
c) Usos indicados en el Artculo 4.4.4.2.
d) Lmites dimensionales indicados en el Artculo 4.4.4.3.

6.5.2 USOS DE CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS.


Los locales complementarios se podrn destinar solamente a vestuarios, baos, depsitos para
elementos de jardinera, parrillas y/o jardines de invierno.

6.5.3 LIMITES DIMENSIONALES DE CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS.


Toda construccin complementaria se podr adosar al eje divisorio de fondo de la parcela en cuyo
caso deber adems apoyarse sobre uno de los ejes divisorios laterales. En los casos que dichas
construcciones sean ejecutadas en viviendas multifamiliares y/o propiedad horizontal, se deber optar
por los ejes divisorios que permitan la mayor cantidad de construcciones apareadas por uno de sus
lados, apoyados sobre dichos ejes. Se sugiere adems utilizar preferentemente este mismo criterio
para determinar la ubicacin de construcciones complementarias en viviendas unifamiliares, para los
casos en que ya existan construcciones de este tipo en las parcelas linderas.
No se podrn exceder los valores indicados en el siguiente cuadro:

SUPERFICIE DEL SUPERFICIE DE DESARROLLO DESARROLLO


LOTE OCUPACIN DEL LINEAL LINEAL MAXIMO
FONDO MAXIMO SOBRE EL EJE DIVISORIO
DE FONDO
Hasta 300 m2 15 m2 4m 50% del ancho de la parcela en el
fondo, sin superar 8 m
de 301 a 500 m2 20 m2 4,50 m
de 501 a 800 m2 25 m2 6,00 m
801 m2 y ms 30 m2 8,00 m
Ver tambin Articulo 7.5.1.8. (construcciones complementarias en el fondo en zonas Industriales)

6.5.4 ALTURA Y CUBIERTAS EN CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS.


Las construcciones complementarias debern tener cubiertas intransitables cuyo plano lmite
horizontal no supere las siguientes alturas mximas, segn el tipo de cubierta:
a) Cubierta plana: tres metros (3 m).
b) Cubierta inclinada: cuatro metros con veinte centmetros (4,20 m). Ver grfico.
c) La altura mxima sobre los ejes divisorios no superar los tres metros (3,00 m) de altura. Ver
grfico.
Sobre el plano lmite solo se permitirn conductos de ventilacin o humos.
d) En caso de que la cubierta sea inclinada, la cumbrera se ubicar a no menos de 2m. de los ejes
divisorios laterales y de fondo. Ver grfico.
e) Los faldones con pendiente hacia los ejes divisorios laterales y de fondo, debern arrancar a no
menos de 0,60m de dichos ejes. Ver grfico.
f) Se admitirn cubiertas inclinadas con 1 o 2 faldones con pendiente hacia el interior de la parcela,
siempre que el punto ms alto del techo no supere los 3m.
Plano lmite Mnimo 2 m

E.D.
0,60

h mxima 4,20 m
h muro divisorio 3 m

6.5.5 COMPENSACIN DE SUPERFICIE.


Cuando la construccin complementaria ocupe parte del retiro obligatorio de fondo y/o patio de
manzana, se debe dejar libre una superficie equivalente adyacente al fondo de la misma parcela.

4.6.6 LNEA MUNICIPAL.

6.6.1 ALINEACIN.
Toda nueva construccin que se levante sobre la L.M. no podr rebasar la misma. A pedido del
propietario o profesional actuante, el Departamento de Catastro indicar el trazado de dicha lnea.

6.6.2 EDIFICIO RETIRADO DE LA LNEA MUNICIPAL.


Se permitir construir edificios retirados de la Lnea Municipal si se cumple con lo establecido en el
Artculo 4.6.1.2.

6.6.3 USO PROVISIONAL DEL TERRENO RESULTANTE DE ENSANCHES O


RECTIFICACIONES DE CALLES.
El D.E. podr permitir con carcter provisional, el uso por parte del propietario frentista de la fraccin
de terreno, resultante del ensanche o rectificacin de una calle cuando al edificar en la lnea definitiva
as lo solicite y siempre que se comprometa a cerrarlo con una cerca aceptada por la D.O.P. El retiro
de la cerca ser por cuenta y cargo del usufructuario cuando el D.E. lo disponga.

4.6.7 OCHAVAS.

6.7.1 FORMACIN DE OCHAVAS.


En las parcelas de esquina se debe formar o ensanchar ochavas cuando se solicite permiso para:
a) Apertura de calles.
b) Construcciones de edificios nuevos o cercas.
c) Modificaciones internas o externas en edificios o cercas existentes.

6.7.2 EXCEPCIN DE LA OBLIGACIN DE FORMAS DE OCHAVAS.


Tratndose de modificaciones internas o externas en edificios, no regir la obligacin de formar
ochavas reglamentarias en los siguientes casos:
a) Cuando no se afecte la fachada del edificio, admitindose trabajos de conservacin en la misma.
b) Cuando los trabajos se limiten a modificaciones internas en locales que no estn situados en la
ochava.
c) Cuando se proyectan ampliaciones, si las mismas no superan el cincuenta por ciento (50%) de la
superficie cubierta existente y en tanto la ampliacin no se contraponga a los requisitos
establecidos en los incisos a) y b).

6.7.3 DIMENSIONES DE OCHAVAS.


Toda la lnea de ochava ser perpendicular a la bisectriz del ngulo formado por las lneas municipales
en las calles concurrentes.
La dimensin mnima de la ochava ser la hipotenusa resultante de un tringulo cuyos catetos tendrn
tres metros (3 m), medidos a partir de la interseccin de las dos lneas municipales. Cuando el ngulo
formado por las lneas municipales sea mayor a 135o, se podr suprimir la ochava.
cateto
LM LM OCHAVA

OCHAVA
cateto
LM
bisectriz
bisectriz

LM

6.7.4 OCHAVAS CURVAS O POLIGONALES.


Se podrn proyectar ochavas con trazas distintas a las fijadas por el Departamento de Catastro
conforme se establece en este Cdigo, siempre que no avancen sobre las lneas oficiales.

6.7.5 OCHAVAS QUE COMPRENDEN MAS DE UNA PARCELA.


Cuando el eje divisorio de dos parcelas intercepte la ochava, sta no podr tener voladizos segn el
Artculo 4.6.2.3. ni retiros desiguales, salvo que se edifiquen simultneamente con un slo motivo
arquitectnico y previo establecimiento de una servidumbre que se inscribir en los Ttulos de
Propiedad. La demolicin o reforma de elementos salientes en una parcela requiere anlogas obras en
la otra, obligacin que se deber establecer en la servidumbre mencionada.

6.7.6 CONVENIOS DE OCHAVAS.


Los convenios de ochavas se regirn segn las reglamentaciones y leyes de la Provincia de Buenos
Aires.

4.6.8 RETIRO OBLIGATORIO DE FRENTE.

6.8.1 DIMENSIONES DE RETIRO DE FRENTE.


Los retiros mnimos de frente para cada zona se indican en la Seccin 7.

6.8.2 SALIENTES EN RETIROS DE FRENTE.


Se pueden incluir los siguientes elementos salientes dentro de los retiros de frente:
a) Aleros hasta setenta centmetros (0,70 m).
b) Balcones hasta un metro con veinte centmetros (1,20 m). La distancia del filo exterior del
balcn al eje divisorio ser mayor o igual a la mitad de la profundidad del balcn y mayor a
treinta centmetros (0,30 m).
Las superficies resultantes no se computan en el F.O.T.

6.8.3 TRATAMIENTO DEL ESPACIO DE RETIROS DE FRENTE.


En todos los casos, el espacio destinado al retiro de frente comprendido entre la L.M. y L.E. deber
ser de terreno absorbente y parquizado exceptuando las superficies destinadas a circulaciones
peatonales y vehiculares segn lo establecido en este Ttulo.
Las cercas que limitan estos espacios se definen en el Artculo 4.7.2.2.

6.8.4 ESTACIONAMIENTO EN ESPACIOS DE RETIRO DE FRENTE.


Las superficies de solados destinadas a estacionamiento vehicular descubierto, acceso a garaje y
acceso peatonal, pueden avanzar hasta la L.M. en el retiro mnimo de frente con un ancho total,
continuo o discontinuo, igual o menor al cincuenta por ciento (50%) del ancho del terreno o tres
metros con cincuenta (3,50 m) en terrenos con anchos menores a siete metros (7 m). La distancia
mnima desde la L.M. a la L.E. en los mdulos de estacionamiento, debe tener cinco metros (5 m)
como mnimo.
LM

> = 5,00 m
A

< = A/2 y
> = 3,50 m
P L AN T A Retiro
de frente
Solado para estacionamiento
en retiro de frente

6.8.5 EXCEPCIONES PARA ESTACIONAMIENTO SEMICUBIERTO.


En el caso de refacciones y/o ampliaciones de edificios existentes con planos aprobados con
anterioridad a la entrada en vigencia de la Ordenanza 5891, se permitir el avance hasta la L.M.
invadiendo el retiro de frente obligatorio, con superficie semicubierta destinada exclusivamente a
estacionamiento vehicular, siempre que no vulnere las condiciones de iluminacin y ventilacin de
locales existentes.
La construccin deber estar adosada a un eje divisorio de la parcela y el ancho de la proyeccin del
techo en todo el rea correspondiente al retiro de frente obligatorio, no podr exceder de tres metros
con cincuenta centmetros (3,50 m); el nico cerramiento permitido en el lado opuesto ser reja o
cerca con 15% de opacamiento. La altura mxima de la cochera dentro del retiro obligatorio ser de
tres metros (3,00 m) para cubiertas planas y de tres metros con cincuenta centmetros (3,50 m) para
cubiertas inclinadas. En ningn caso se permiten portones total o parcialmente opacos ni rejas de abrir
que obstaculicen la vereda.

6.8.6 RETIROS EN PARCELAS DE ESQUINA Y CUANDO EXISTE AFECTACIN PARA


APERTURA DE CALLES.
A los efectos de la aplicacin de las normas sobre retiro se considera frente a todos los lados de una
parcela con Lnea Municipal a la Va Pblica y cuando una parcela est afectada a apertura de
prolongacin de calle, la Lnea Municipal que resultara de dicha apertura ser considerada tambin
como frente.
Los retiros mnimos de frente para parcelas en esquina se indican en la Seccin 7.

6.8.7 OBLIGACIN DE RESPETAR RETIROS DE FRENTE.


No se permiten excepciones al retiro de frente, cuando ste se exija en las parcelas con acera sobre las
siguientes calles:
1) Avenida del Libertador. 3 m acera E entre Zufriategui y Pelliza
4.50 m acera E-O entre Pelliza y Anchorena
2) M. Pelliza 3 m acera NE-SO
3) Paran 3 m acera SO entre Av. Maip y Av Mitre
3 m acera SO entre Manuela Pedraza y Primera Junta
4) Gral. Roca 3 m acera NE-SO
5) M. Ugarte 3 m acera NE-SO
6) A. Malaver 3 m acera NE-SO
7) Hiplito Yrigoyen. 3 m acera NE entre Chacabuco y Av. Maip
6 m acera SO entre Chacabuco y Av. Maip
3 m acera NE-SO entre Chacabuco y Av. Mitre
3 m acera NE-SO entre Av. Mitre y vas FF.CC. Belgrano
3 m acera NE-SO entre vas FF.CC. Belgrano y French.
15 m desde el eje de la calzada en ambas aceras entre French y Av.
Constituyentes

Av. Mitre desafectado (Ordenanza 15897 27/9/2001)


8) Vlez Sarsfield 3 m acera NE-SO
9) Av. Constituyentes 3 m acera O
10) Laprida 3 m acera NE-SO entre Panamericana y Av. Constituyentes
11) L.M. Drago 3 m acera NE
12) A. Fleming 3 m acera E entre H. Yrigoyen y V. Sarsfield
13) C.F. Melo 3 m acera NE-SO entre Av. Maip y Av. de los Constituyentes
14) Primera Junta 3 m acera E
15) E. Echeverra 6 m entre eje de vas F.F.C.C.Belgrano y Paran
16) Blas Parera 6 m entre F.F.C.C Belgrano y Paran
17) E. Svori 3 m acera NE-SO
18) C. Calvo 3 m acera NE-SO entre Svori y V. Srsfield
19) B.Ader 15 m desde el eje de calzada en ambas aceras entre Paran y Velez
Sarsfield.
20) V. Sarsfield 15 m desde el eje de calzada en ambas aceras entre Ader y Fleming.
21) A.Fleming 15 m desde el eje de calzada en ambas aceras entreV. Sarsfield y
Drago.
22) A.Fleming 15 m desde el eje de calzada, acera S.E. entre Drago e Yrigoyen.
23) Posadas 15 m desde el eje de calzada en ambas aceras entre Yrigoyen y
Lavalle.
24) Bco. Encalada 15 m desde el eje de calzada en ambas aceras entre Laprida y
Zufriategui.
25) Castelli 10 m desde el eje de calzada en ambas aceras entre Ader y
Tupungato.
26) Castelli 5 m. desde L.M. en la calle de Circunvalacin de la Torre Ader.
27) Av. Ader 3 m entre Velez Sarsfield y J. M. Drago
28) Av. San Martn 3 m acera NE SO entre Panamericana y Av. Constituyentes
29) Carlos Villate 3 m acera NE-SO, en correspondencia con el Anexo II -
Anexo 5 del C.O.U. Ordenanza 14509.

Inc. b) Hasta tanto se pueda conformar lo prescripto en el inciso a) del presente artculo
podrn considerarse todos aquellos casos que contemple el Artculo 4.4.7.8 Excepciones al
retiro de frente in extensu previo expediente de consulta con informes favorables de la
Direccin de Obras Particulares y de Planeamiento, de la Secretara de Obras y Servicios
Pblicos y la Subsecretara de Catastro, y nicamente para los casos de regularizacin,
ampliacin y modificacin de viviendas (en todas sus tipologas), locales comerciales,
industrias. La superficie mxima admitida por todo concepto no superar los 26 m entre
Planta Baja y Planta Alta o en una sola planta y no ms de un piso, o un piso y medio si se
tratara de cubierta inclinada con un entretecho no computable.

Estas construcciones podrn autorizarse temporalmente en las siguientes condiciones:


a) Los Propietarios nopodrn reclamar mayor valo por los metros cuadrados de obra, ante este
Municipio; quedando asentado lo anterior en la Ficha Catastral y en el plano, mediante nota
incorporada al mismo, en el momento de ser registrado.(Ordenanza 18360 / 10-07-03)
b) Deber proyectar en los planos que presente, la estructura independiente para el caso de tener
que remover la construccin por efecto de expropiacin por ensanche de calle.
c) Deber presentar un proyecto alternativo que reemplace al proyecto original una vez
consumada la demolicin.

La modalidad as adoptada deber asentarse en las fichas catastrales en resguardo a los efectos de
una posible traslacin de dominio. (Ordenanza 17669 / 30-12-02)

6.8.8 EXCEPCIONES AL RETIRO DE FRENTE.


Excluyendo las parcelas contempladas en el Artculo 4.4.7.7., se permiten invasiones al retiro de
frente solamente en parcelas correspondientes al lado de una manzana donde la edificacin existente
invade el retiro de frente obligatorio en ms del cincuenta por ciento (50%) de la longitud de la L.M.
de ese lado de la manzana, cuando se verifiquen las siguientes condiciones:
a) En parcelas colindantes con edificios debidamente aprobados construidos sobre Lnea Municipal
y adosados a ambos ejes divisorios, la nueva construccin podr avanzar hasta la Lnea
Municipal en todo el ancho de la parcela.

L M

E d ific io e x is te n te s o b r e L M

N u e v a c o n stru c c i n o a m p lia c i n

P L A N T A
b) En parcelas donde la edificacin debidamente aprobada de la parcela lindera se encuentre
adosada al eje divisorio comn y sobre la Lnea Municipal, la nueva edificacin podr avanzar
hasta la Lnea Municipal en un 50% como mximo del ancho de la parcela, sobre el lado del eje
divisorio correspondiente al edificio lindante construido sobre Lnea Municipal.

LM

Edi f i c i o e xi s t e nt e
s o br e L M
Nue va c o ns t r uc c i n o
ampl i ac i n

P L AN T A

c) Cuando una o ambas parcelas colindantes posean edificacin debidamente aprobada que no
contando con retiro lateral del eje divisorio comn invade parcialmente el retiro de frente
obligatorio, la nueva edificacin en el lote entre ambas parcelas podr avanzar sobre el lado de la
construccin vecina ms adelantada como mximo hasta la lnea de edificacin de dicha
construccin con un desarrollo lineal de no ms del 50% del ancho de la parcela y hasta la lnea
de edificacin de la construccin vecina ms retirada o hasta la lnea de retiro obligatorio en el
resto del desarrollo del frente de la parcela, nicamente cuando esto fuera expresamente
autorizado por la D.O.P. en consideracin de cuestiones de orden esttico y/o paisajsticos. Otros
casos podrn ser nicamente considerados por aplicacin de lo establecido en el Ttulo 3.3.5.

6.8.9 ALTURA DE EDIFICIOS EN LOS CASOS DE EXCEPCIN AL RETIRO DE


FRENTE.
En los casos de invasin contemplados en el Artculo 4.4.7.8., la altura mxima de la edificacin en el
espacio comprendido entre la Lnea Municipal y lnea de retiro, no podr superar la altura de la parte
de la edificacin lindante ms baja comprendida entre la Lnea Municipal y la lnea de retiro de frente
obligatorio.
La distancia mnima desde la L.M. a la L.E. en los mdulos de estacionamiento debe tener cinco
metros como mnimo.

6.8.10 RETIRO DE FRENTE PARA LA INSTALACIN DE ANTENAS.


Las antenas, debern respetar las normas generales sobre retiros mnimos de frente establecidos en
cada zona y lo dispuesto en el Art.4.4.11.11 ALTURA DE LAS ANTENAS Y RESTRICCIONES
ADICIONALES del Cdigo de Ordenamiento Urbano.

4.6.9 RETIRO DE FONDO.

6.9.1 DIMENSIONES DE RETIRO DE FONDO.


Los retiros mnimos de fondo de cada zona, se indican en la Seccin 7. En todos los casos, las
parcelas cumplirn con el retiro de fondo mnimo que se establezca para la zona, independientemente
que sean o no afectadas por patio de manzana debiendo cumplimentarse con ambas exigencias en
forma simultnea, salvo los casos de excepcin expresamente contemplados. Ver grfico Art. 4.4.3.3.
c).

6.9.2 RETIRO DE FONDO EN PARCELAS EN "L" Y DE ESQUINA.


No se aplicarn los retiros de fondo en parcelas en "L" y de esquina. Se ubicar una superficie
equivalente a un patio de primera categora en la esquina interior de la parcela para formar una
superficie compensatoria de retiro de fondo, respetando adicionalmente el patio de manzana si
corresponde. Los lados del Patio se harn a una distancia de los ejes divisorios de la parcela no menor
que la que resultare de aplicar las normas sobre retiro de fondo, no debiendo sus lados ser menores a
cuatro metros (4 m x 4 m mnimo) y su superficie ser igual o mayor a 16 m2.
LM

P at i o de 1 r a. c at e go r i a
r e e mpl aza r e t i r o de f o ndo

Parcela en L Parcela en
esquina
LM

6.9.3 RETIRO DE FONDO EN PARCELAS CON PROFUNDIDAD MENOR O IGUAL A


20 m.
En aquellas parcelas no afectadas por el patio de manzana que no tengan ningn lado lateral mayor a
20 metros, no es exigible el retiro de fondo para edificacin en planta baja, cuya altura en la superficie
compensatoria segn Artculo 4.4.8.2. y correspondiente al retiro obligatorio no podr exceder los
lmites fijados en Artculo 4.4.4.4.

6.9.4 RETIRO DE FONDOS EN PARCELAS CON FRENTES A DOS O MAS CALLES.


a) En parcelas rectangulares con frente a dos calles opuestas, el retiro de fondo ocupar todo el
ancho de la parcela y una profundidad de dos veces el que correspondiera para una parcela
intermedia con salida a una sola calle, y cuya profundidad fuera hasta la mitad de la distancia
entre las Lneas Municipales correspondientes a una y otra calle. Su ubicacin ser establecida
por la D.O.P. en algn lugar de la parcela que no se superponga con el retiro de frente obligatorio
y tomado en consideracin los retiros de parcelas lindantes y la edificacin existente en ellas.
b) En parcelas con frentes a dos o ms calles y en aquellos casos no contemplados, la D.O.P.
establecer la ubicacin del retiro de fondo o compensatorio equivalente, segn los criterios
establecidos en este Ttulo, tomando en consideracin los retiros en parcelas lindantes y la
edificacin existente en ellas. En caso que la superficie a destinar al retiro de fondo surja clara, se
descompondr a la parcela en polgonos simples con uno de sus lados adyacentes a la va pblica,
y una vez calculadas las superficies correspondientes al retiro de fondo de cada polgono, se
sumarn para establecer la superficie total de retiro de fondo de la parcela.
Para los casos previstos en este Artculo, se indicar la ubicacin del retiro de fondo en los planos de
obra que se aprueben y la restriccin en las fichas catastrales.

6.9.5 RETIRO DE FONDO PARA LA INSTALACIN DE ANTENAS.


Las antenas debern respetar las normas generales sobre retiros mnimos de fondo establecidos para
cada zona y lo dispuesto en el Artculo 4.4.11.11. ALTURAS DE LAS ANTENAS Y
RESTRICCIONES ADICIONALES del Cdigo de Ordenamiento Urbano.

4.6.10 RETIRO LATERAL.

6.10.1 RETIRO LATERAL OBLIGATORIO.


El retiro lateral obligatorio para las zonas en que lo contempla el Cdigo u otras que se establecieran,
ser segn se indica en el Captulo 7 y deber respetar el retiro de uno o ambos ejes divisorios
laterales segn corresponda, en toda la extensin de la parcela, a excepcin de las construcciones
complementarias en el fondo segn contempla el Art. 4.4.4.3. y lo establecido en 4.6.3.3. Balcones
en retiros laterales.

6.10.2 RETIRO LATERAL VOLUNTARIO.


Los retiros laterales voluntarios no podrn tener dimensiones menores a los mnimos fijados para
pasillos que permiten acceso para su limpieza y mantenimiento. Se podrn usar los espacios formados
por retiros laterales para iluminar y ventilar locales solamente cuando sus dimensiones cumplan con
los requisitos del Ttulo 4.4.3.
6.10.3 PREMIOS PARA RETIRO LATERAL.
El premio establecido en el Artculo 4.3.8.1., inciso b), solamente corresponde cuando la edificacin
est retirada del eje divisorio lateral en toda su extensin a excepcin de las construcciones
complementarias en el fondo, segn contempla el Artculo 4.4.4.3. En las zonas Torre, donde se
permiten basamentos, corresponde el premio cuando la torre sobre el basamento est retirada a una
distancia mayor al retiro mnimo de cuatro metros (4 m) o al que corresponda en funcin de la altura
de la torre. Cuando un edificio sea construido sobre uno o dos muros medianeros conforme se
establece para los casos particulares contemplados en los Ttulos 4.5.3. y 4.5.4. del presente, podr
hacerse uso del premio mayor por separacin del eje divisorio respecto del o los ejes divisorios que no
verifiquen retiro segn corresponda, y para el lateral sobre el que se deba verificar retiro obligatorio
para el cual se calcular el premio que corresponda por ese retiro.

6.10.4 RETIROS LATERALES EN EDIFICIOS QUE SUPEREN LOS 30 m DE ALTURA.


A partir de la cota treinta metros (30 m) de altura de un edificio, el retiro lateral deber incrementarse
en diez centmetros (0,10 m) por cada metro que lo supere. De esta forma se determinar un plano
lmite vertical que se aplicar en toda la altura del edificio desde el basamento o desde el nivel de
arranque del edificio en zonas donde no se admite basamento, sin permitir escalonamientos en el
espacio entre el plano lmite de retiro y el eje divisorio de la parcela correspondiente.

6.10.5 RETIRO LATERAL PARA LA INSTALACIN DE ANTENAS.


Las antenas debern respetar las normas generales sobre retiros mnimos laterales establecidos para
cada zona y lo dispuesto en el Artculo 4.4.11.11. ALTURAS DE LAS ANTENAS Y
RESTRICCIONES ADICIONALES del Cdigo de Ordenamiento Urbano.

4.6.11 NIVEL.

6.11.1 PLANO DE COMPARACIN DE LOS NIVELES.


Los niveles estarn referidos al plano de comparacin que usa Aguas Argentinas y que sirve de base
para la construccin de la Red de Desages Cloacales de la Ciudad.

6.11.2 MARCA DE NIVELACIN.


Las marcas de nivelacin, colocadas en muros de edificios o en aceras, no deben ser removidas o
alteradas sin previo aviso dado con una anticipacin de quince (15) das a la Municipalidad
(Departamento de Catastro).

6.11.3 CERTIFICACIN DE NIVEL.


A pedido del interesado, el Departamento de Catastro extender una certificacin con la cota de nivel
que le corresponde a la parcela.

6.11.4 COTA MNIMA DE PISO BAJO Y TERRENO.


El piso bajo o Planta Baja de toda Edificacin y el terreno de cada predio se colocar a un nivel no
inferior a la cota de la parcela.
La nivelacin del terreno o piso bajo se realizar de tal forma que asegure su desage a la va pblica.
Se aceptarn sectores del terreno de menor nivel en el caso de parcelas con superficie mayores a 5.000
m2 o las ubicadas sobre pendientes desfavorables cuando el sesenta por ciento (60%) o ms de la
superficie libre de edificacin, sea absorbente.

6.11.5 NIVELES INFERIORES A LOS OFICIALES.


En parcelas situadas dentro del radio en que el desage pluvial se efecte mediante las redes de
servicio pblico y tenga instalaciones adecuadas, aprobadas por la Reparticin correspondiente, el
nivel del terreno y del piso bajo podr ser tan bajo como lo autorice esa Reparticin.
Podrn asimismo, ejecutarse solados de patios a niveles inferiores a los fijados siempre que, se
asegure la evacuacin de las aguas mediante canalizaciones o sistemas mecnicos aprobados por la
Reparticin correspondiente. Las autorizaciones emanadas debern ser exhibidas antes de aprobarse el
permiso de obra e incorporadas al expediente de aprobacin.

6.11.6 DELIMITACION DEL SECTOR RIBEREO.


En el sector delimitado por la avenida General Paz, las vas del F.C.G.B. Mitre "Ramal C", Vas del
F.C.G.B. Mitre "Ramal R", eje calle Paran, su prolongacin y el Ro de la Plata, sern de aplicacin
las disposiciones especiales de los Artculos 4.4.10.7. y 4.4.10.8.
6.11.7 NIVELES MNIMOS DE PISOS EN EL SECTOR RIBEREO.
El nivel de los pisos de los locales habitables de cualquier categora a excepcin de parrilla,
invernadero, taller anexo a vivienda (cuando sea permitido) y otros de similar naturaleza que no hagan
a las funciones esenciales de la vivienda, comercio, etc., a construir en este sector, tendrn una cota no
inferior a + 4 metros del punto de cota de nivel 0,00 IGM (+ 16,03 metros del nivel de referencia de
Aguas Argentinas).

6.11.8 LOCALES BAJO COTA MNIMA.


Los locales en el sector ribereo que por su funcin especfica tengan que estar imprescindiblemente
por debajo de la cota mnima fijada y que as lo admita la D.O.P. debern reunir las siguientes
condiciones:
a) Sern construidos totalmente estancos.
b) Los locales habitables de viviendas no tendrn ninguna abertura ni conducto al exterior por
debajo de la cota mnima establecida.
c) En los locales de comercios, cuyos solados no debern tener nivel inferior al de vereda, se
prevern elementos fijos o desmontables capaces de lograr la contencin de las aguas.

6.11.9 COTA MXIMA DE TERRENO.


El nivel mximo de terreno por sobre la cota de parcela, en caso que ste sea con pendiente hacia la
Lnea Municipal, ser fijado por el Departamento de Catastro con una tolerancia mxima de un metro
con cincuenta centmetros (1,50 m) por sobre dicha cota y siempre que no se produzca el drenaje del
terreno hacia los linderos.
Se prohben los rellenos para alcanzar cotas por sobre los niveles naturales del terreno con pendiente.
nicamente se aceptarn rellenos para alcanzar pendientes mnimas a fin de desaguar las aguas de
lluvia hacia la Lnea Municipal.

6.11.10 COTA DE PISO BAJO Y TERRENO EN PARCELAS CON SALIDA A DOS CALLES A
DISTINTO NIVEL.
Cuando una parcela tenga salida a dos calles que se encuentren a distintos niveles superando la
diferencia entre uno y otro un metro cincuenta centmetros (1,50 m), se considerar a la parcela como
si fueran dos, cada una hasta la mitad de la longitud total. El nivel del terreno de cada sector de la
parcela estar referido a la cota de nivel determinada por la calle a que da el frente de cada sector de la
parcela determinado a estos efectos.

6.11.11 NIVELES DE PISOS EN EDIFICIOS PBLICOS Y/O PRIVADOS DE USO


PUBLICO Y LUGARES DE TRABAJO.
El nivel de piso terminado en planta baja de edificios pblicos y/o privados de uso pblico y en los
lugares de trabajo (centros comerciales, edificios educacionales de servicios pblicos etc.) debe
permitir el acceso directo de P.M.C.R., por rampas cuyo desarrollo no deber ser mayor a un metro
respetando las pendientes mximas, y/o con ascensores cuyas medidas permitan su utilizacin por
personas en sillas de ruedas. Ver Anexo 6 Art. 2, 3 y 4.

6.11.12 NIVELES DE PISOS EN EDIFICIOS PRIVADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.


En edificios en propiedad horizontal que tengan escalones para acceder al hall principal de la Planta
Baja, ser obligatoria la construccin de rampas fijas que permitan su utilizacin por P.M.C.R. Ver
Anexo 6 Art. 2 y 3.

4.6.12 ALTURA MXIMA DE LOS EDIFICIOS.

6.12.1 PLANOS LIBRES DE OBSTCULOS PARA LA AERONAVEGACION.


Ningn elemento constructivo de propaganda u obstculo de cualquier naturaleza podr
superar los planos lmites establecidos por la Direccin de Trnsito Areo de la Fuerza Area
Argentina en la ruta de aproximacin al Aeroparque de la Ciudad de Buenos Aires, debiendo
respetarse toda restriccin establecida por el Cdigo Aeronutico.

6.12.2 ALTURAS MXIMAS.


Se entiende por altura mxima a la medida vertical comprendida entre la cota de nivel
definida en el Ttulo 4.4.10 y un plano virtual horizontal ubicado en la cota mxima del
paramento exterior de la fachada de un edificio con techo plano o en la cumbrera ms alta
de un edificio con techo en pendiente.
6.12.3 CUBIERTA EN PENDIENTE.
Se entiende por cubierta en pendiente a aquella con inclinacin igual o mayor a 23 grados.
En el caso de cubiertas en pendiente cuya cumbrera sea paralela al frente o contrafrente, la
distancia horizontal desde la cumbrera al plano vertical de la fachada, deber superar tres
metros (3 m). Las cubiertas de menor pendiente o con cumbreras ms prximas a la fachada,
sern consideradas como cubiertas planas.
En caso de proyectarse lucarnas cuya volumetra exceda el limite definido segn el Art.
4.4.11.2. ALTURAS MXIMAS y por el presente Articulo, solo sern admitidas aquellas
cuyo desarrollo horizontal mximo por unidad no exceda el 30% de la longitud del faldn de
techo que se trate en cada caso. El desarrollo total de la suma de los anchos mximos de las
lucarnas no podr exceder en cada caso el 50% de la longitud de la fachada de frente,
contrafrente o lateral de que se trate.
En el caso que se proyecten lucarnas cuyo volumen no supere el plano limite de edificacin,
las mismas podrn tener cualquier desarrollo en su longitud.

6.12.4 NUMERO MXIMO DE PLANTAS.


El nmero mximo de plantas computables en la altura (planta baja y plantas altas sin
considerar subsuelos) que se podr construir, est relacionado con la altura mxima
permitida segn la tabla siguiente:

NDE PISOS
ALTURA MXIMA MXIMO
ZONAS
TECHO PLANO TECHO INCLINADO INCLUIDA P.B.
R1, R2, R3, RES, E1a, I1. 10,50m 13,50m ** 3
R4 12,50m 15,50m 4
T1 (entre medianeras) 10,50m 13,50m ** 3
T2 (entre medianeras) 22.50m 25.50m*** 7
T3L 25.50m 28.50m 8
T4 37.00m 40.00m 15
C1 / C2 10,50-12,50/12,50m 13,50-15,50/15,50m* 3-4 s/calle
C3 22,50m 25,50m 7
T1, T2 (Torre) 49,50m/45 m 52,50m/48 m, 15
C4 13,50m 15,50-16,50m 3
C5 / C5 Ugarte (entre D. 16,50m 19,50m 5
F. Sarmiento A. 19,50m/13,50m 19,50m/13,50m 5 ***
Pacheco) *** (Ord. (Ord. 18.875- (Ord. 18.875- (Ord. 18.875-
18.875-24/10/03) 24/10/03) 24/10/03) 24/10/03)
Zona de Seguridad 10,50m 13,50m ** 3
Presidencial

Observaciones:
* En Zonas C1b, en lotes frentistas a la Av. Mitre se admitirn las alturas mximas y nmero de
plantas previstas en el Artculo 7.3.1.6.
** Esta altura mxima podr alcanzarse solo cuando se incluya el tanque de reserva dentro de la
cubierta inclinada y sin sobresalir de la misma. En su defecto, la altura mxima para techo
inclinado ser de (11,50 m) once metros con cincuenta centmetros.
*** En esta zona no se podr superar la altura establecida aun cuando se deje P.B Libre. Art.4.4.11.9.
En parcelas frentistas a colectoras de Panamericana y Av. Gral. Paz, no se admite Planta Baja
Libre.
Las alturas y nmero de los pisos estn sujetos a las condiciones indicadas en este Ttulo y en la
Seccin 7.
En vivienda unifamiliar o multifamiliar, en tanto no se supere la altura mxima establecida, el
espacio til del entretecho o bohardilla (ver definicin en el titulo 2.2.2.) podr ser destinado a
sala de juegos o para usos similares (no incluyendo sanitarios, dormitorios ni otros ambientes
cerrados), pudiendo no computarse en ese caso para el nmero mximo de pisos pero si
computando para el FOT del proyecto. En vivienda colectiva el entretecho o buhardilla (segn
definicin en el Ttulo 2.2.2) podr ser destinado a sala de juegos o para usos similares (no
incluyendo sanitarios, dormitorios ni otros ambientes cerrados), pudiendo no computarse en ese
caso para el nmero mximo de pisos pero s computando para el FOT del proyecto. En ninguno
de los casos aqu contemplados el entretecho o buhardilla podr tener acceso independiente que
no sea desde la vivienda sobre la que se encuentra, ni constituir unidad funcional independiente.
Cuando se proyecten entrepisos (entresuelos o pisos intermedios) que se declaren y/o computen
como tales, debern cumplir con las exigencias y condiciones establecidas para los mismos en el
Cdigo de la Edificacin y el C.O.U. Su superficie no podr superar el 50% de la superficie de la
planta sobre la que se encuentran, debern balconear sobre dicha planta y contar con acceso/s
nicamente desde la misma. El espacio libre del entrepiso o entresuelo medido horizontalmente,
no ser inferior a la tercera parte de la distancia entre muros del local principal, ni inferior a la
altura de la parte situada debajo del entrepiso o entresuelo.
En viviendas, los entrepisos que se declaren y/o computen como tales, adems de lo
anteriormente establecido, no podrn tener una superficie mayor al 50% de la superficie del local
o rea sobre la que balconean y podrn ser destinados solo a cuarto de juegos (play-room) o
escritorios integrados especialmente con el estar o estar-comedor, pudiendo contener toilette (con
inodoro y lavamanos exclusivamente) de hasta 1,50m2 de superficie. Un toilette y/o los medios
verticales de circulacin permitidos podrn construir los nicos elementos cerrados en el
entrepiso.
Para las zonas I (Industriales) y E1a (Esparcimiento) rigen las disposiciones contempladas en
el Artculo 4.4.11.10.
Para la zona C4 se admite una altura mxima de 16,50 m segn lo dispuesto en el Artculo
7.3.4.6.
Para la zona de Seguridad Presidencial rige lo dispuesto en el Ttulo 7.7.1.
Para altura e indicadores en casos Particulares, ver Ttulos 4.5.3. y 4.5.4.
Para altura e indicadores en Garaje Comercial (excluido vehculos de transporte y/o carga, ver
Artculos 4.3.2.5. y 4.3.3.6., y Ttulo 4.5.5.
En zona C5 Ugarte entre D. F. Sarmiento y A. Pacheco, en el plano lmite: Hpmcp= 19,50 m/
13,50 m, Hpmci= 19,50 m/ 13,50 m. (Ord. 18.875-24/10/03).

6.12.5 ALTURAS DE EDIFICIOS EN PARCELAS AFECTADAS POR DOS ZONAS.


En parcelas afectadas por dos zonas, se establecern sectores segn los criterios del Captulo
5.3. La altura mxima que se podr alcanzar en cada sector ser la correspondiente a su zona
respectiva.

6.12.6 CONSTRUCCIONES PERMITIDAS SOBRE LA ALTURA MXIMA.


Por sobre la altura mxima permitida, solamente podrn sobresalir los siguientes elementos
cuando ellos cumplan con el Ttulo 4.6.6.:
a) Antenas Simples (incluyendo las parablicas ), pararrayos simples, conductos de chimeneas.
(Para Antenas especiales de radiocomunicaciones, telefona, etc., ver Art.4.4.11.11)
b) Tanques de agua (ver Art. 4.4.11.4., observaciones) y cajas de escalera de acceso a azoteas.
c) Instalaciones especiales (cuando sean exigidas por autoridad tcnica competente).
d) Locales de sala de mquinas, ascensores y/o montacargas, instalaciones de acondicionamiento
trmico en edificios de ms de 3 pisos, vivienda del portero, bauleras.
e) Techos de edificios industriales en las zonas I1 y de edificios deportivos en las zonas E1a cuando
razones funcionales lo justifiquen; por ejemplo; gimnasios cubiertos o naves con puentes gra
para industrias.
f) Colectores solares planos.
g) Todos estos elementos sern resueltos a dos metros (2 m.) del permetro de azotea, excepto, caja
de escaleras y sala de mquinas de ascensores.

6.12.7 ALTURA DE CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS PERMITIDAS POR


SOBRE LA MXIMA, EN EDIFICIOS HASTA TRES PISOS.
Los elementos de los incisos a), b), c), d) y e) del Artculo 4.4.11.6. podrn alcanzar una
altura mxima de cuatro metros (4 m) por sobre la altura mxima de fachada que rige en la
zona para edificar con techo plano.
Los tanques de agua se regirn conforme a lo establecido en el Artculo 4.6.6.1. (ver Art.
4.4.11.4., observaciones).
Para la instalacin de antenas que no sean antenas receptoras simples de ondas de radio o
televisin segn lo establecido en el inciso a) del Artculo 4.4.11.6. del C.O.U. y que superen
las alturas mximas contempladas en el Artculo 4.4.11.7. se deber cumplir con las
exigencias que se indican a continuacin:
a) La instalacin de antenas deber contar con un sistema de pararrayos.
b) La instalacin elctrica deber contar con descarga a tierra independiente del pararrayos.
c) Se deber presentar al Municipio (Subdireccin de Electromecnica) plano de las
instalaciones elctricas y electromecnicas segn Ordenanza Municipal N 5.892.
d) El profesional actuante deber presentar un informe tcnico en donde se especifiquen
los elementos utilizados en la construccin de la planta transmisora o retransmisora,
tipos, potencias y ubicacin de los equipos y mediciones de las puestas a tierra y
descripciones de todos los elementos utilizados, donde el nico responsable de dichas
instalaciones ser el profesional matriculado actuante.
e) Las instalaciones debern estar acordes a las normas de la Asociacin Electrotcnica
Argentina (A.E.A.).
f) El balizamiento de la torre antena, cuando correspondiera instalarlo, ser alimentado en
baja tensin (24 V). El balizamiento y sealizacin deber ser conforme a lo que
estipule al respecto la Direccin de Trnsito Areo u Organismo que lo reemplace en sus
funciones.
Para toda antena y su estructura portante que no sea antena receptora simple de ondas de
radio o televisin segn lo establecido en el inciso a) del Artculo 4.4.11.6. del C.O.U. y que
supere las alturas mximas contempladas en el Artculo 4.4.11.7., incluyendo las que se
hubieran instalado con anterioridad a la puesta en vigencia de la presente norma, se deber
contar con cobertura o pliza de seguro de responsabilidad civil hacia terceros, cubriendo
daos que sufran terceras personas y/o bienes propios de terceros, debiendo incluirse en la
cobertura del seguro a los Funcionarios Municipales encargados del control o supervisin de
la estructura y/o antenas. Todo ello emergente de la instalacin y/o construccin de la
estructura portante de la antena, o antenas y sus complementos, con vigencia a partir del
comienzo de las obras de instalacin cuando las antenas sean a instalar y con clusula que
obligue a la Compaa Aseguradora a comunicar al Municipio la caducidad de la cobertura
por cualquier motivo. Se deber mantener la cobertura del seguro para la antena y su
estructura portante vigente y actualizada durante todo el tiempo en que la misma se
mantenga emplazada. El monto de la cobertura de la Pliza deber ser a satisfaccin del
Departamento Ejecutivo segn resulte suficiente a juicio del mismo.
En caso de vencer la pliza de seguro y no ser renovada en trmino o de no contarse con
pliza vigente por el motivo que fuera, el permiso para la antena caducar automticamente,
por cuanto la antena y su estructura portante debern ser inmediatamente retiradas, siendo de
aplicacin lo establecido en el Artculo 9 de la presente Ordenanza.
Cuando se instalen antenas sobre edificios sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal,
se requerir la autorizacin fehaciente de la totalidad de los copropietarios.
Las antenas receptoras y emisoras o retransmisoras de ondas, que no sean simples receptoras
de ondas de radio o televisin y que superen las alturas mximas contempladas en el Artculo
4.4.11.7. debern cumplir con las exigencias que se indican a continuacin:
a) Cuando sus estructuras sean de acero, debern cumplir con la Norma Tcnica S.C.-
An.2-29.11. de la Secretara de Comunicaciones o normas que la reemplacen.
b) Las antenas y sus estructuras portantes debern cumplir con la Resolucin N 46 SC/84
de la Comisin Nacional de Telecomunicaciones o disposiciones del mismo Organismo
que la modifiquen o reemplacen.
c) Se deber cumplir con las dems normas o reglamentaciones establecidas o que
establezcan la Secretara de Comunicaciones y/o la Comisin Nacional de
Telecomunicaciones u Organismos que los reemplacen en sus funciones.
d) Para la instalacin de una antena, deber presentarse a la Direccin de Obras
Particulares plano de la estructura portante para la misma incluyendo fundaciones,
estudio de suelo o verificacin de estructura existente en el caso de ser implantada sobre
un edificio ya construido. La presentacin deber estar firmada por el propietario o
copropietarios del inmueble en que se pretenda emplazar la antena y por profesional
matriculado que cuente con el contrato de encomienda visado por el respectivo Colegio
Profesional, profesional que ser responsable por la ejecucin, estabilidad y seguridad
de la antena y su estructura portante.
Deber darse cumplimiento a lo establecido en el Artculo 4.4.11.11. y en el Artculo 6.5.2.2.
del Cdigo de Ordenamiento Urbano que establece que para la instalacin de antenas con
emisin o retransmisin de ondas para Telefona Celular y/o SCP (Sistemas de
Comunicacin Personal) y/o de toda antena emisora o retransmisora de ondas que opere a
ms de 800 Mhz se deber gestionar su habilitacin inicialmente mediante Consulta Previa,
debiendo contarse con la autorizacin previa de los Organismos pertinentes.
El cumplimiento de las exigencias establecidas por el presente Artculo ser exclusiva
responsabilidad del titular de la misma y del profesional actuante.
Para la aprobacin de una antena emisora o retransmisora, se incluir con el resto de la
documentacin a presentar, declaracin jurada de dar cumplimiento a todas las exigencias
que regule la Secretara de Comunicaciones y la Comisin Nacional de Telecomunicaciones
u Organismo que lo reemplace en sus funciones.
Cuando una estructura portante para antenas deje de cumplir su propsito y la antena deje de
ser utilizada para recibir, emitir y/o retransmitir ondas de radio, TV y/o de Telefona Celular
o cuando la antena sea retirada, o si la antena y su estructura portante no contara con seguro
segn lo establecido en el Artculo 7 de la presente, el propietario del inmueble donde se
encuentre emplazada y/o la firma que estaba haciendo uso de la antena, indistintamente y en
forma solidaria, estn obligados a desmantelar, retirar y/o demoler la estructura portante de
la antena en un plazo no mayor a los noventa das (90 das), a su entero costo y cargo. La
sola iniciacin del trmite para la instalacin de una antena implicar el reconocimiento y
aceptacin de esta condicin y obligacin.
En caso de incumplimiento y que por ello el Municipio se viera forzado a retirar la antena
y/o su estructura portante, el costo del desmantelamiento ser imputado al propietario o
copropietarios del inmueble en que se encontraba emplazada.
Mientras la antena y su estructura portante se encuentre en pie, ser obligacin del
propietario del inmueble en que est emplazada y/o de la firma que est haciendo uso de
ella, indistintamente, mantenerla en perfecto estado de conservacin y mantenimiento.
Los Derechos y Tasas que corresponda abonar por las instalaciones de antenas para Telefona
Celular y/o SCP que norma la presente Ordenanza sern incorporadas a la Ordenanza Fiscal
e Impositiva. Por dicha norma se establecer un derecho por la instalacin de una antena y su
estructura portante y una tasa mensual. Las antenas y sus estructuras portantes que se
instalen a partir de la aprobacin de la presente Ordenanza, debern abonar dichos derechos
y tasas contados a partir de su instalacin. Las antenas instaladas con anterioridad a la
aprobacin de la presente Ordenanza debern abonar el derecho y la tasa correspondiente a
partir de que se fijen, desde la fecha de puesta en vigencia de la presente.
Las emisoras de radio y televisin, estudios de grabacin y/o filmacin; las antenas de
transmisin de ondas de radio, radio comunicaciones, televisin y/o telefona celular, tendrn
un plazo de 180 (ciento ochenta) das corridos, contados a partir de su promulgacin, para
adecuarse a la totalidad de las disposiciones contenidas en la presente ordenanza. La
subsecretaria de Inspeccin General ser la oficina responsable de hacer cumplir dicha
normativa.

6.12.8 ALTURA DE CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS PERMITIDAS POR


SOBRE LA MXIMA, EN EDIFICIOS CON MAS DE TRES PISOS.
Los elementos de los Incisos b), c) y d) del Artculo 4.4.11.6. podrn superar la altura
mxima de cuatro metros (4 m) por sobre la altura mxima de fachada que rige en la zona
para edificacin de techo plano.
Los tanques de agua se regirn conforme a lo establecido en el Ttulo 4.6.6.1.

6.12.9 ALTURAS MXIMAS EN EDIFICIOS CON PLANTA BAJA LIBRE


En las zonas R1, R2, R4, C5 Ugarte entre D. F. Sarmiento y A. Pacheco (Ord. 18.875-24/10/03), T3,
T4, REC y U11 la altura mxima no podr superar la permitida para aquellas, an en el caso de
edificios con planta baja libre. En edificios ubicados en otras zonas con Planta Baja libre segn lo
establecido en el Art. 4.3.3.3., las alturas mximas determinadas en el Artculo 4.4.11.4. y en el
artculo en que se indica la altura mxima correspondiente para cada Zona, en la Seccin 7 del
Cdigo, podrn superarse en una altura equivalente a la de planta baja libre sin exceder tres metros
con cincuenta centmetros (3,50 m), medidos a partir de la cota de la parcela. (Ord. 17794 / 19-02-
03).
Exclusivamente en zonas "C", la Planta baja libre podr ser ocupada con local o locales
comerciales minoristas en tanto la ocupacin total de la planta baja no exceda el 50% de la
proyeccin de las plantas superiores y se cumpla con lo establecido en los incisos b) y c) del
art. 4.3.3.3, permitiendo esa ocupacin la posibilidad de superar la altura mxima permitida
en algunas zonas segn lo contemplada en el prrafo anterior, pero no haciendo lugar a la
eximicin para el clculo del FOT contemplada en el inciso d) del artculo 4.3.3.2 (en estos
casos de ocupacin de la planta baja con comercio y hall de entrada, circulaciones verticales
y/o espacios para montantes o conductos de instalaciones, dichos elementos computarn
FOT, correspondiendo aplicar para el clculo de ese indicador la mitad de la superficie a las
reas semicubiertas).
No se admite planta baja libre en parcelas frentistas a la Panamericana y Av. Gral. Paz,
independientemente de la zonificacin que las afecte.
No se admite mayor altura que la indicada en el Articulo 4.4.11.4., en la zona C5,
Ugarte entre D. F. Sarmiento y A. Pacheco. (Ord. 18.875-24/10/03).

6.12.10 ALTURAS MXIMAS EN EDIFICIOS EN CASOS PARTICULARES


En las zonas I y E1a podrn superarse las alturas mximas admisibles nicamente cuando
razones funcionales para los usos industriales (por ejemplo para la colocacin de puentes
gras) y de esparcimiento (por ejemplo para la construccin de estadios cubiertos), as lo
justifiquen, y segn opinin de la Secretara de Obras y Servicios Pblicos (SOS.) previo
informe de la DOP y/o Direccin de Planeamiento. Los volmenes que superen la altura
reglamentaria debern estar retirados de los lmites de la parcela y retiros obligatorios, a
partir de la altura mxima para la zona, a razn de un metro (1 m) por cada dos metros (2 m)
o fraccin mayor de un metro (1 m) que supere la altura mxima permitida para la zona. No
podr incrementarse el nmero mximo de plantas y el rea del edificio que supere la altura
mxima de la zona ser Planta nica, no admitindose bajo ningn concepto la superposicin
de plantas (excepto subsuelo).

6.12.11 ALTURAS DE LAS ANTENAS Y RESTRICCIONES ADICIONALES


Las alturas de las antenas simples (incluyendo las parablicas) para uso domstico o
particular como las antenas para televisin, se regirn conforme a lo establecido en los
Artculos 4.4.11.6. y 4.4.11.7. del Cdigo de Ordenamiento Urbano.
Las antenas que no sean simples (incluyendo parablicas) y/o excedan las alturas
contempladas en el Artculo 4.4.11.7. del C.O.U. y las destinadas a la emisin o
retransmisin de ondas para Telefona Celular y/o SCP se regirn segn el Artculo 6.5.2.2. y
conforme a lo establecido a continuacin:

ALTURA MNIMA PARA ANTENAS CON EMISIN O RETRANSMISIN DE


ONDAS DE RADIO PARA TELEFONA CELULAR Y/O SCP Y/O PARA TODA
ANTENA QUE OPERE A MS DE 800 MHZ Y/O EMISORAS DE ONDAS DE
RADIO FM Y/O TV:
Para todos estos casos, las antenas se ubicarn a una altura total que no ser menor a
dieciocho metros (18 m) del suelo (nivel de cordn de vereda).
Independientemente de su altura mnima total desde el nivel del suelo (nivel de cordn de
vereda), cuando las antenas emisoras o retransmisoras de ondas se ubiquen sobre azoteas no
accesibles o techos de edificios, estarn a una altura no menor a cinco metros (5 m) del nivel
del techo (nivel de cumbrera para el caso de techo inclinado) o de la azotea cuando estos
sean de hormign con contrapiso o de otro material con el mismo nivel de aislacin. Podrn
estar a una altura no menor a tres metros (3 m) exclusivamente cuando se trate de antenas
direccionales orientadas hacia el exterior del edificio y ubicadas en su permetro.
Cuando las antenas emisoras o retransmisoras de ondas se ubiquen sobre un techo o cubierta
no accesible que no sea de hormign con contrapiso o de otro material con el mismo nivel de
aislamiento, las antenas estarn a una altura no menor a diez metros (10 m) del nivel del
techo (nivel de cumbrera para el caso de techo inclinado).
Las antenas emisoras o retransmisoras de ondas que se ubiquen sobre azoteas accesibles
estarn a una altura no menor de dieciocho metros (18 m) del piso o solado de las mismas.
Podrn estar a una altura no menor a cinco metros (5 m) exclusivamente cuando se trate de
antenas direccionales orientadas hacia el exterior del edificio y ubicadas en su permetro.
Cuando exista vivienda de portero u otros locales habitables o de trabajo sobre la azotea, las
alturas mnimas se considerarn a partir de la cubierta o losa sobre stos, segn lo dispuesto
en el prrafo anterior.
Adems de lo establecido anteriormente, las antenas emisoras o retransmisoras de ondas se
ubicarn a una altura no menor a doce metros (12 m) por sobre la altura del edificio existente
ms alto (sin contar la altura del edificio sobre el que se monta la antena en s) y por sobre la
altura mxima (plano lmite de construccin) admitida para edificios con cubierta inclinada,
en un radio de doscientos metros (200 m) a la redonda de la ubicacin de la antena en
cuestin. Dentro del radio estipulado se incluirn las alturas mximas admitidas en zonas
aledaas aunque sean distintas de las alturas mximas admitidas en la zona en que se
pretenda instalar la antena.

ALTURAS MAXIMAS PARA LAS ANTENAS EN GENERAL QUE SE INSTALEN:


En zonas Comerciales (C), en zonas Torre (T) en general, las antenas y sus estructuras
portantes podrn tener como mximo una altura de cuarenta y cinco metros (45 m) por sobre
la altura mxima admitida en zona para edificios con cubierta inclinada, sin superar en total
una altura desde el nivel de cordn de vereda (cota de la parcela) de sesenta metros (60 m).
No se requiere autorizacin de los vecinos linderos.
En zonas Industriales (I) y en las zonas de Usos Especficos (UE) destinadas al Transporte
Pblico de Pasajeros (salvo en los Cuadros de Estacin), Comunicaciones y Defensa y/o
Seguridad, la altura mxima de las antenas y sus estructuras portantes podr alcanzar en total
setenta y cinco metros (75 m). La instalacin de antenas para Telefona Celular y/o SCP
requerir de la autorizacin de los vecinos segn se establece ms adelante, salvo en los
casos de parcelas de ms de 5.000 m2 en tanto se cumplan los requerimientos establecidos
en el presente.
En las dems zonas donde no se prohbe la instalacin de antenas (ver Art. 6.5.2.2. del
C.O.U.), las mismas y sus estructuras portantes podrn tener como mximo una altura de
treinta y tres metros (33 m) por sobre la altura mxima admitida en zona para edificios con
cubierta inclinada sin superar en total (a partir de la cota +/- 0,00 m de la parcela) una altura
mxima de cuarenta y seis metros (46 m).
La instalacin de antenas para Telefona Celular y/o SCP requerir de la autorizacin de los
vecinos segn se establece ms adelante, salvo en los casos de parcelas de ms 5.000 m2 en
tanto se cumplan los requerimientos establecidos en el presente.
Salvo para las zonas Comerciales (C) y zonas torre (T), en otras zonas (donde no se
encuentren prohibidas), para la instalacin de antenas para Telefona Celular y/o SCP se
requerir de la autorizacin de los vecinos previo a la consideracin del pedido, registro de
planos y/o habilitacin de la antena. Para estos casos se requerir autorizacin formal y
fehaciente los propietarios de las parcelas directamente linderas y frentistas a la parcela en
que se pretende instalar la antena y de todos los vecinos (incluyendo frentistas) cuyas
parcelas se encuentren total o parcialmente comprendidas dentro de un radio (con centro en
el epicentro de la base de la antena) equivalente a la mitad (1/2) de la altura de la antena
pretendida. No se requiere autorizacin de vecinos en los casos de parcelas de ms 5.000 m2
en tanto se cumplan los requerimientos establecidos en el presente y segn se contempla en
el siguiente prrafo.
Para las distintas zonas del Partido en que se admita la instalacin de antenas y que segn lo
establecido en el presente artculo requieren en general de la autorizacin de los vecinos, no
se requerir dicha autorizacin slo en los casos que la parcela en que se instale la antena
tenga una superficie mayor a cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) y ancho y profundidad
no menor a sesenta metros (60 m). En estos casos las antenas y sus estructuras portantes
podrn alcanzar sesenta metros (60 m) de altura desde la cota 0.00 de la parcela o setenta y
cinco metros (75 m) de altura desde la cota 0.00 de la parcela en zonas Industriales (I) y en
las zonas de Usos Especficos (UE) donde se las admite segn lo establecido en el Art.
6.5.2.2., destinadas al Transporte Pblico de Pasajeros (salvo en los Cuadros de Estacin y
en sectores de una traza enclavados en zonas donde se prohben las antenas), Autopista
Panamericana Ing. Pascual Palazzo, Comunicaciones y Defensa y/o Seguridad, siempre que
adicionalmente a los requerimientos que en general se establecen para la instalacin de
antenas, sus estructuras portantes o de sostn se encuentren separadas de todos los ejes
divisorios del predio y de todas las Lneas Municipales correspondientes al mismo a una
distancia no menor de veinticinco metros (25 m) y los anclajes de los arriostramientos
(cuando los hubiera) se encuentren retirados a su vez no menos de ocho metros (8 m).
Se requiere la autorizacin de todos los propietarios o copropietarios de la parcela en que se
ubique la antena, estructura portante y arriostramientos (en caso de haberlos). Quienes
suscriban la autorizacin debern haber sido debidamente informados del tipo y
caractersticas tcnicas de la antena, su estructura portante y del equipamiento y equipos a
instalar, debiendo ello constar fehacientemente.

RETIROS MINIMOS PARA LAS ANTENAS EN GENERAL QUE SE INSTALEN:


En general, las antenas y sus estructuras portantes que se instalen debern estar retiradas de
los Ejes Divisorios laterales y de fondo y de la Lnea o Lneas Municipales correspondientes
a la parcela en que se ubiquen, a una distancia no menor a un quinto (1/5) de la altura
propiamente dicha de estos elementos.
Los arriostramientos podrn anclarse en muros y/o estructuras cuyos propietarios hayan
autorizado formalmente a utilizar para los anclajes. Los arriostramientos podrn tener sus
anclajes en parcelas vecinas slo cuando existiera consentimiento formal y fehaciente del
propietario de la parcela vecina en cuestin o de todos los copropietarios cuando se tratara de
edificios bajo el rgimen de Propiedad Horizontal. Asimismo, se requerir el permiso de los
propietarios o copropietarios de todas las parcelas que sean atravesadas por los
arriostramientos o estructuras de sostn.
En parcelas de ms de 5.000 m2, cuando para la instalacin de una antena no se requiera
autorizacin de los vecinos para los casos establecidos en el presente Cdigo, salvo que se
contara con autorizacin expresa de los linderos autorizando una distancia menor (pero no
inferior a la mnima contemplada en la presente norma), las estructuras portantes o de sostn
se encontrarn separadas de todos los ejes divisorios del predio y de todas las Lneas
Municipales correspondientes al mismo a una distancia no menor de veinticinco metros (25
m) libres y los arriostramientos (en caso de haberlos) a una distancia no menor a ocho metros
(8 m) libres.

RESTRICCIONES ADICIONALES:
Parcela Mnima:
Para la instalacin de una antena con emisin o retransmisin de ondas de radio para
Telefona Celular y/o SCP, independientemente de su altura, se requiere una parcela o
parcelas (que se mancomunen o unifiquen al efecto de la instalacin de la antena) con una
superficie individual o en conjunto no menor de setecientos metros cuadrados (700 m2) y
con un frente individual o en conjunto no menor a diecisiete metros con treinta y dos
centmetros (17,32 m) y profundidad no menor a cuarenta metros (40 m). Dependiendo de la
altura de la antena, los requerimientos podrn ser mayores segn lo establecido en el
Artculo 4.4.11.11. La condicin establecida incluye a las parcelas de Uso Especfico (UE).

Vallado y Sealizacin:
Alrededor de las antenas para Telefona Celular y/o SCP y/o de toda antena que opere a ms
de 800 Mhz y/o emita ondas de radio FM y/o TV, se instalar a una distancia no menor a seis
metros (6 m) de la misma un vallado que restrinja el paso al pblico en general y se
sealizar con letreros advirtiendo Peligro por emisin de ondas de radio de alta
frecuencia.

Tratamiento:
Las antenas debern tener un diseo que a juicio de la Direccin de Obras Particulares,
Secretara de Obras y Servicios, sea de caractersticas estticas adecuadas, debindose tratar
de integrarlas con el entorno a fin que pasen en lo posible desapercibidas. Debern ser de
colores que no sean prohibidos para ese fin y que no resulten llamativos.

Prohibicin de instalar Publicidad en Antenas:


No se admite usar para publicidad o colocar carteles de propaganda en las antenas o sus estructuras
portantes de cualquier tipo.
4.7 ALTURA E INDICADORES DE EDIFICIOS EN CASOS PARTICULARES.

4.7.2 PRESENTACIN PARA CASOS PARTICULARES.

7.2.1 PRESENTACIN DE PLANOS DE CONSTRUCCIONES.


En los planos de construccin de los edificios en casos particulares contemplados en este
Captulo, se deber representar obligatoriamente, en planta y elevacin, las fachadas y el
perfil de los muros medianeros de los edificios linderos. Esta representacin ser verificada
por la D.O.P., previo a la aprobacin de los planos.

7.2.2 PRESENTACIN DE CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD.


En todos los casos, y con carcter previo a la formacin del expediente, se deber presentar
certificado de factibilidad otorgado por Obras Sanitarias de la Nacin u organismo que lo
reemplace.

4.7.3 CASOS PARTICULARES EN ZONAS RESIDENCIALES.

7.3.1 CASOS PARTICULARES EN LA ZONA R1.


Parcelas ubicadas entre dos edificios existentes de vivienda colectiva, cuya altura supere los
diez metros con cincuenta (10,50 m), en edificios de techo plano y trece metros con
cincuenta (13,50 m), en edificios con techo en pendiente, y que supere los tres (3) pisos. Se
podrn construir edificios de vivienda colectiva hasta la altura del edificio lindero ms
bajo, sin superar quince metros con cincuenta centmetros (15,50 m) en edificios con
cubierta plana y dieciocho metros con cincuenta centmetros (18,50 m) en edificios con
cubierta inclinada, con los indicadores de FOT y densidad de la zona R2, respetando el FOS
establecido para la zona R1, siempre que se cumplimenten adems los requisitos siguientes:
a) El retiro de fondo no podr ser inferior a cinco metros (5 m).
b) Deber preverse una cochera por cada unidad funcional aunque sta fuera de un solo ambiente.
c) Debern respetarse los retiros laterales y de frente de la zona R1, y los usos complementarios de
la zona.
d) Debern preverse cocheras para P.M.C.R. segn Anexo 6 y Art. 6.4.8.1.
e) No se permitir unificacin de parcelas para acogerse a este artculo.

7.3.2 CASOS PARTICULARES EN LAS ZONAS R2.


En parcelas de las zonas R2 con frentes menores a veinte metros (20 m), ubicadas entre dos
edificios existente de vivienda colectiva, de altura mayor a diez metros con cincuenta (10,50
m), en edificios con techo plano y trece metros con cincuenta centmetros (13,50 m), en
edificios con techo en pendiente, y que supere los tres (3) pisos, se podrn construir edificios
de vivienda colectiva hasta una altura mxima de dieciocho metros con cincuenta
centmetros (18,50 m), en edificios con cubierta en pendiente, y quince metros con cincuenta
centmetros (15,50), en edificios con cubierta plana, utilizando los indicadores de FOT y
densidad de la zona R3. Adems estarn sujetos a los requisitos siguientes:
a) Se debern respetar el FOS, los retiros y los usos de la zona de la parcela.
b) No se admitirn patios interiores para iluminacin y ventilacin de locales de primera y tercera
clase, como tampoco se podrn cerrar lateralmente los patios interiores de edificios existentes por
sobre los diez metros con cincuenta centmetros (10,50 m) de altura.
c) Los sectores de muros divisorios que queden a la vista debern presentar el mismo tratamiento
que la fachada principal.
d) Deber preverse una cochera para cada unidad funcional aunque sta fuera de un solo ambiente.
e) El retiro de fondo no podr ser inferior a cuatro metros (4,00 m).
f) Debern preverse cocheras para P.M.C.R. segn Anexo 6 y Art. 6.4.8.1.
g) No se permitir unificacin de parcelas para acogerse a este artculo.
4.7.4 CASOS PARTICULARES EN ZONAS DE ALTA DENSIDAD (ZONAS TORRES).

7.4.1 REQUISITOS.
En zonas donde se permite edificacin en torre, se establecen los requisitos e indicadores
urbansticos mencionados en los Artculos 4.5.3.2. para cada uno de los casos previstos en
este Ttulo.

7.4.2 PARCELAS ENTRE DOS EDIFICIOS EN ALTURA ENTRE MEDIANERAS.


En una parcela que se encontrare entre medianeras en altura de dos edificios linderos
laterales, se permitir la construccin de edificios con alturas mayores a las permitidas en
zona y sujetos a los requisitos siguientes:
a) En parcelas con frente menor o igual a 26 m se podr construir edificios entre medianeras con los
siguientes requisitos:
i) No podrn superarse la altura del edificio lindero ms bajo que supere la altura mxima
admitida en la zona ni la mxima admitida en la zona para edificio en torre o el edificio
deber hacerse en coincidencia con el edificio existente ms alto.
ii) Debern respetarse los indicadores de FOS, FOT y densidad de la zona.
iii) No se admitirn patios internos para la iluminacin y ventilacin de los locales de primera.
iv) Cuando se construya ms de un cuerpo de hasta cuatro pisos, la separacin entre los mismos
deber cumplir con los lmites establecidos en el Artculo 4.4.3.3..
v) En caso de existir retiro obligatorio de frente y si uno o ambos de los edificios linderos se
encontraren retirados de la lnea municipal, el edificio a construir deber respetar el retiro
mayor.
vi) En zonas donde no se exija retiro de frente, el edificio deber respetar el retiro mayor de los
edificios cuando ambos estn retirados.
vii) Los sectores de muros divisorios que queden a la vista, debern presentar el mismo
tratamiento que la fachada principal.
b) En una parcela cuyo frente est comprendido entre dieciocho y veintisis metros (18 y 26 m), se
podrn construir edificios adosados al muro divisorio existente en uno de los laterales y retirado
del otro eje divisorio (6 m mnimo de los muros medianeros con edificacin en altura), y de
acuerdo al criterio establecido en el Artculo 4.5.3.3. inciso a).
Debern cumplimentarse adems los requisitos establecidos en los incisos i) hasta viii) del punto
a) de ste Artculo.
c) En parcelas cuyo frente supere los veintids metros (22 m), se podrn construir edificios en torre
o en torre con basamento en las zonas en que este se admita, dejando retiro lateral de ambos ejes
divisorios (6 m mnimo de los muros medianeros con edificacin en altura) y con la altura
mxima admitida en la zona, respetando los incrementos de retiros para torres a partir de los 15
pisos.
d) En terrenos entre 18 m y 26 m se podr construir indistintamente conforme a lo establecido en
los puntos a) o b) de este Artculo.
En terrenos entre 22 m y 26 m de frente podr construirse indistintamente segn lo establecido en
los puntos a), b) o c) de este Artculo.

7.4.3 PARCELA LINDANTE A UNA MEDIANERA CON ALTURA SUPERIOR A LA


PERMITIDA EN ZONA.
En parcelas en que uno de los edificios linderos laterales es con medianera con altura
superior a la permitida en zona para edificacin entre medianeras, y el otro no, se podr
construir de acuerdo con los indicadores permitidos para edificios en altura para la zona
correspondiente y segn los requisitos siguientes:
a) En parcelas cuyo frente est comprendido entre doce y veintisis metros (12 y 26 m) se podrn
construir edificios adosados al muro divisorio existente y retirado del otro eje divisorio, (4 m de
retiro mnimo). Debern cumplimentarse adems los requisitos establecidos en el Artculo
4.5.3.2., punto a), incisos i) hasta vii).
b) En zonas T2, en parcelas menores a quince metros de frente, se podrn construir edificios segn
las exigencias que se detallan a continuacin:
i) Podrn construirse edificios en altura entre medianeras cuando la parcela lindera que no
corresponde a la del edificio con medianera con altura superior a la permitida en zona, no
sea apta para construir torre o semitorre en funcin de las dimensiones de la parcela y
conforme a las disposiciones de este Cdigo (ejemplo: parcelas con ancho menor o igual a
12 m para edificacin en semitorre o con ancho menor a 15 m para edificacin en torre o
semitorre), a excepcin que de existir construida una torre o semitorre, la misma ya
estuviera separada del eje divisorio comn en ocho metros (8 m) o ms.
ii) Los muros medianeros que queden a la vista debern ser obligatoriamente revestidos con
ladrillo a la vista o revestimiento imitando ladrillo a la vista, pudiendo nicamente resaltar
la estructura portante de vigas y columnas con terminacin en hormign visto.
7.4.4 PARCELAS ENTRE DOS EDIFICIOS EN TORRE
En parcelas ubicadas entre dos edificios linderos laterales construidos en torre, se podr
construir en conformidad con los indicadores y requisitos establecidos para la zona en la
Seccin 7.

7.4.5 Ver artculo 7.4.2.6.

4.7.5 ZONAS COMERCIALES.

7.5.1 PARCELAS LINDANTES A DOS EDIFICIOS CON MEDIANERAS EN ALTURA.


En zonas comerciales, se podrn construir edificios entre medianeras cumpliendo con los
requisitos e indicadores previstos en el Artculo 4.5.3.2., Incisos a) y b) y segn c). En zona
T2, solo en lotes frentistas a la Av. Maip. No se podr superar con edificios en torre de
permetro libre, en los casos en que estos sean admitidos, la altura mxima admitida en zona.

7.5.2 PARCELA LINDANTE A UNA MEDIANERA CON ALTURA SUPERIOR A LA


ADMITIDA EN ZONA.
Salvo en zona de seguridad presidencial y R1 (Ver Art. 4.5.2.1.), en parcelas en que uno de
los edificios linderos laterales es con medianera con altura superior a la admitida en zona y el
otro no, se podr construir cumpliendo con los requisitos establecidos y conforme a lo
estipulado en el Artculo 4.5.3.3., Inciso a).
En edificios de permetro libre, se respetar la altura mxima que se fija para las zonas en la
Seccin 7.
En Zonas C3, cuando se opte por retiro lateral, ste ser de 6 m como mnimo.

7.5.3 PARCELAS CON LINDEROS CON EDIFICACIONES QUE NO SUPERAN LA


ALTURA MXIMA ADMITIDA EN ZONA, EN TORRE O BALDOS, EN ZONAS C3.
ANULADO.

7.5.4 PARCELAS FRENTISTAS A LA AV. MITRE.


En Zonas C1, exclusivamente en lotes frentistas a la Av. Mitre, se admitir una altura
mxima de doce metros con cincuenta centmetros (12,50 m) para techo plano y quince
metros con cincuenta centmetros (15,50 m) para techo inclinado y un mximo de cuatro (4)
pisos incluyendo Planta Baja.
En dichos predios se admitir un F.O.T. de 1,8 y una Densidad Neta de 400 Hab/Ha.

4.7.6 NUMERO DE PLANTAS EN EDIFICIOS DESTINADOS A GARAJE


COMERCIAL.
NUMERO DE PLANTAS EN EDIFICIOS DESTINADOS A GARAJE
COMERCIAL (EXCLUIDOS VEHCULOS DE TRANSPORTE Y/O CARGA).
En las Zonas donde se admite el Uso de Garaje Comercial (excluido vehculos de transporte
y/o carga), los edificios destinados exclusivamente a dicho uso podrn ser construidos sin
limitacin en la cantidad de plantas (pisos), hasta la altura mxima en metros admitida para
la Zona. Se deber cumplir con todas las normas de tejido, siendo de aplicacin lo
establecido en el Artculo 4.3.2.5.
Tambin ser de aplicacin lo establecido en el prrafo anterior en los casos en que no ms
de un 50 % de la superficie cubierta de la Planta Baja sea destinada a locales comerciales, y
no se supere el FOS mximo de zona conforme se establece en el Artculo 4.3.3.6.
4.8 PAISAJE URBANO.

4.8.2 FACHADAS.

8.2.1 APROBACIN DE ARQUITECTURA DE FACHADAS.


Las fachadas de los edificios sobre la va pblica y/o visibles desde la misma, estn sujetas a
aprobacin y a tal efecto, es obligatorio la presentacin de planos detallados de fachada indicando los
materiales y terminaciones con los planos de obra que se presenten para su aprobacin.

8.2.2 FACHADA DETRS DE LA LNEA MUNICIPAL.


La fachada principal de un edificio se podr construir detrs de la Lnea Municipal. Las superficies de
muros divisorios, existentes o futuros de los edificios linderos que queden libres y visibles por este
retiro, debern ser tratados con el mismo carcter y utilizando los mismos materiales y/o
terminaciones que en las fachadas principales.

8.2.3 ELEMENTOS VISIBLES DESDE LA VA PUBLICA.


Todos los elementos visibles desde la va pblica podrn ser considerados como pertenecientes a la
fachada y estarn sometidos a aprobacin.

8.2.4 MODIFICACIN DE FACHADAS EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL.


Se prohbe ejecutar modificaciones en los frentes y contrafrentes y cerrar balcones, en edificios
sometidos al rgimen de Propiedad Horizontal, sin contar con la autorizacin de los copropietarios de
acuerdo a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
No se podrn realizar cerramiento de balcones cuando en consecuencia no se cumpla con los
requerimientos de iluminacin y ventilacin de locales, se obtengan indicadores urbanos superiores a
los admitidos en zona, o el balcn o balcones se constituyan en un cuerpo saliente cerrado o
configuren un nuevo local habitable.
Cualquier modificacin que se realice deber ser armnica con la fachada general en su conjunto y
mantener un ritmo.

4.8.3 SALIENTES EN LAS FACHADAS.

8.3.1 CUERPOS SALIENTES SOBRE L.M. HASTA TRES METROS DE ALTURA.


En las zonas donde no se exige un retiro de frente, solo se permitir sobresalir de la Lnea Municipal,
los siguientes elementos por debajo de los tres metros (3 m) de altura:
a) Umbrales y antepechos en no ms de dos centmetros (0,02 m) siempre que se redondeen las
aristas.
b) Mnsula de balcones o voladizos, dinteles, en nivel superior a dos metros (2 m) y dentro de una
lnea inclinada con pendiente 1:2 hasta los dos metros con setenta (2,70 m), siguiendo otra lnea
que une este punto con el extremo de la saliente mxima permitida para balcones a la altura de
tres metros (3 m). No se permitir sobresalir hojas de puertas, ventanas, celosas, portones u otros
elementos de abrir, as como salidas de aire acondicionado, ventilaciones de artefactos de gas u
otros similares.

h1 = 2,00 m
a h2 = 2,70 m
h3 = 3,00 m

a = 0,35 m
b = saliente mxima permitida
para balcones

h3 h2 h1

8.3.2 CUERPOS SALIENTES SOBRE L.M. SOBRE LOS 3 M DE ALTURA.


Por encima de los tres metros (3m.) de altura se permite sobresalir de la Lnea Municipal o lnea de
retiro de frente los siguientes elementos:
a) Aleros con un saliente o vuelo mximo de setenta centmetros (0,70 m).
b) Detalles arquitectnicos en forma de pantallas horizontales o verticales, pilastras y similares que,
sin constituir cuerpos cerrados, tengan una saliente o cuerpo mximo de treinta centmetros (0,30
m) y disten ms de treinta centmetros (0,30 m) de los ejes divisorios del predio y de la arista de
la ochava en pisos altos. Tanto los vanos como el muro de la fachada no superarn la Lnea
Municipal o lnea de retiro de frente.
c) Los aleros y marquesinas permitidos segn Artculo 4.6.4.1.

8.3.3 CUERPOS SALIENTES EN OCHAVAS SOBRE LOS TRES METROS DE ALTURA.


No se permitirn cuerpos salientes cerrados fuera de las Lneas Municipales o invadiendo los retiros
mnimos exigibles, excepto en las ochavas donde se permitir una saliente mxima dada por la
prolongacin de las Lneas Municipales, sujetos a las limitaciones del Artculo 4.4.6.5. Los cuerpos
salientes mencionados se mantendrn por encima de los tres metros (3 m) de altura medidos sobre la
acera de la Lnea Municipal.

4.8.4 BALCONES.

8.4.1 DIMENSIONES DE BALCONES SOBRE LNEA MUNICIPAL.


Los balcones de la fachada principal, se mantendrn por encima de los tres metros (3 m) de altura
medidos sobre la acera en la Lnea Municipal, podrn tener una saliente fuera de dicha lnea no
superior a un metro con veinte centmetros (1,20 m), no pudiendo la proyeccin del filo exterior de
esta saliente encontrarse a menos de un metro con cuarenta centmetros (1,40 m) del filo del cordn de
vereda. Podrn ser hasta un metro con cincuenta centmetros (1,50 m) cuando las aceras superen los
cuatro metros (4 m) de ancho.

8.4.2 DIMENSIONES DE BALCONES EN RETIROS DE FRENTE.


Los balcones en los retiros de frente cumplirn con las exigencias del Artculo 4.4.7.2. (Salientes en
Retiros de Frente).

8.4.3 DIMENSIONES DE BALCONES EN RETIROS LATERALES.


La saliente mxima de los balcones que invada los retiros laterales ser de noventa centmetros (0,90
m) con una longitud mxima de una tercera parte de la longitud de la fachada lateral.

8.4.4 ALTURA DE BARANDAS.


Un antepecho o baranda tendr una altura entre un metro (1 m) y un metro con veinte centmetros
(1,20 m) y estar ejecutado de manera que resguarde de todo peligro.

8.4.5 RETIRO DE BALCONES DEL EJE DIVISORIO.


En balcones salientes de la Lnea Municipal o de lnea de edificacin, cuando se exija retiro de frente,
la distancia de filo exterior del balcn al eje divisorio (o su prolongacin), ser como mnimo igual a
la mitad de la profundidad del balcn y no menor de treinta centmetros (0,30 m).
b
e je
a

b a lc n

a
PLAN T A LM

a : > = d e b y n o m e n o r a 0 ,3 0 m
b : p ro fu n d id a d d e l b a lc n

4.8.5 ALEROS Y MARQUESINAS.

8.5.1 COLOCACIN DE MARQUESINAS.


Las marquesinas podrn colocarse en el frente de los edificios en las zonas Comerciales C, Torres T2
e Industriales I, donde se permiten los perfiles indicados en el Artculo 4.6.4.2.
8.5.2 SALIENTES DE MARQUESINAS.
Las marquesinas podrn ser paralelas u oblicuas a la Lnea Municipal. La saliente mxima ser
inferior o igual a dos metros (2 m) y estar a cincuenta centmetros (0,50 m) como mnimo del cordn
de la calzada en aceras de ancho menor o igual a tres metros con cincuenta centmetros (3,50 m). Las
marquesinas no podrn llegar a ms de cincuenta centmetros (0,50 m) del fuste de los rboles.
Debern separarse quince centmetros (0,l5 m) del eje divisorio entre predios. Se mantendrn por
encima de los tres metros (3,00 m) medidos sobre la acera en la Lnea Municipal (V.L.R.).
Para aceras de ancho mayor a 3,50 m la saliente mxima permitida ser del 70% del ancho de la
misma.
No podrn superar los dos metros (2 m) de altura ni construirse por sobre la altura mxima permitida
para el basamento en las zonas T2, ni por sobre la altura mxima del edificio.

4.8.6 TOLDOS.

8.6.1 COLOCACIN DE TOLDOS.


Los toldos podrn colocarse en el frente de los edificios comerciales debidamente habilitados. Su
extensin no puede exceder las dimensiones correspondientes a balcones, salvo en las zonas
comerciales y zonas T2, donde se permiten los perfiles indicados en el Artculo 4.6.5.2.

8.6.2 PERFIL DE LOS TOLDOS.


El toldo y sus brazos debern estar por encima de los dos metros con cuarenta centmetros (2,40 m)
medidos desde la acera, y las telas suspendidas podrn llegar hasta dos metros con veinte (2,20 m) de
la misma (V.L.R.). Los brazos de los toldos podrn alcanzar hasta cincuenta centmetros (0,50 m) del
cordn de la calzada y llegarn a (0,50 m) del fuste de los rboles. En aceras con un ancho mayor a
tres metros (3 m) se podrn colocar soportes verticales a cincuenta centmetros (0,50 m) del cordn de
la calzada y a una distancia mnima de sesenta centmetros (0,60 m) con respecto a los ejes divisorios
de predios y a todo acceso a edificios.

8.6.3 PUBLICIDAD EN TOLDOS.


La publicidad en toldos deber cumplir con lo dispuesto en la Seccin 6.10 de ste Cdigo.

4.8.7 TRATAMIENTOS ESPECIALES.

8.7.1 TANQUES DE AGUA.


Un tanque de reserva de agua debe mantener una distancia mnima de sesenta y cinco centmetros
(0,65 m) a ejes divisorios de predios. El volumen construido a tal efecto deber distar como mnimo
tres metros (3 m) de la lnea de fachada si no tiene tratamiento arquitectnico, tanto en edificios entre
medianeras como en edificios en torre. El plano inferior del tanque o sus vigas de sostn distarn
como mnimo 1,20 m del nivel del piso de azotea, techo o entretecho si est incluido dentro del
volumen del techo. Se debern incorporar los tanques al diseo del edificio tanto volumtricamente
como en su tratamiento arquitectnico. En todos los casos se deber cumplir la reglamentacin de
Aguas Argentinas u organismo de control que la reemplace.
Los tanques de agua no podrn superar los 4 m por sobre la altura mxima para la zona que rige para
edificios de techo plano.

8.7.2 TRATAMIENTO DE CHIMENEAS, CONDUCTOS, ANTENAS, ETC.


Las chimeneas, conductos, antenas y otros elementos en los techos o fachadas deben incorporarse a
las lneas arquitectnicas del edificio.

8.7.3 TERMINACIONES DE MEDIANERAS.


Los materiales y el diseo de las medianeras y de las fachadas laterales de edificios que superen tres
(3) pisos deben ser del mismo carcter y calidad que los del frente, armonizando con el mismo.

8.7.4 MEDIDORES EN CERCOS Y MUROS DE FACHADA.


Sobre la fachada principal y muros visibles desde la va pblica, podrn colocarse las cajas de
conexiones y las de los medidores que preferentemente no excedan de veintisis centmetros (0,26 m)
de alto, por dieciocho centmetros (0,18 m) de ancho, por dieciocho cm y medio (0,185 m) de
profundidad o en cumplimiento de las reglamentaciones de las reparticiones respectivas (Aguas
Argentinas, Edenor, etc.). Los medidores de dimensiones mayores debern colocarse embutidos en
armarios cuyas tapas sern revestidas con el material del paramento, o pintura que armonice con la
arquitectura de la fachada o solucin equivalente a criterio del profesional actuante. En todos los casos
se cuidar la estabilidad de muros y pilares.

8.7.5 DISPOSITIVOS PARA MUDANZAS EN PARCELAS DE DIMENSIONES


REDUCIDAS.
Se permiten dispositivos para mudanzas en las fachadas sobre la va pblica cuando se compruebe que
es prcticamente imposible su ubicacin en el interior de la parcela por las exiguas medidas del
terreno. En tal caso, estos sistemas sern plegables o corredizos, o integrados arquitectnicamente a la
fachada. Estos aparatos constarn en los planos de la fachada sometidos a aprobacin.

4.8.8 UTILIZACIN DE EDIFICIOS PARA SEALIZACIN.

8.8.1 COLOCACIN DE CHAPAS DE NOMENCLATURA.


La D.O.P. puede autorizar en caso de resultar conveniente o necesario, la colocacin en la fachada de
un edificio o en la cerca y/o acera de un predio, las chapas de nomenclatura urbana y las de
sealizacin del trnsito (nombre de calles, ubicacin de sentido circulatorio, etc.).

8.8.2 ANCLAJE DE DISPOSITIVOS PARA SERVICIOS EN LOS EDIFICIOS.


Se puede anclar un soporte, rienda o tensor para artefactos de alumbrado, telfono, telgrafo,
conductores elctricos para servicios pblicos, en un edificio, siempre que el muro de amarre lo
permita y que el anclaje no transmita ruidos, vibraciones o produzca daos en el edificio.

8.8.3 INSTALACIN DE DISPOSITIVOS REQUERIDOS POR SERVICIOS DE


SEGURIDAD O DE DEFENSA.
El D.E. puede autorizar la colocacin de dispositivos y artefactos requeridos por los servicios de
seguridad pblica o de defensa nacional en edificios de cualquier tipo, cuando esto sea debidamente
solicitado y con ajuste a la legislacin vigente.

4.8.9 ANUNCIOS PUBLICITARIOS Y CARTELES EN EDIFICIOS, PARCELAS O


VA PUBLICA.

8.9.1 DISPOSICIONES.
Las disposiciones referentes a anuncios publicitarios, carteles, etc., se tratan en la Seccin 6.10. de
este Cdigo.
4.9 CERCAS Y ACERAS.

4.9.2 NORMAS GENERALES.

9.2.1 DEFINICIN.
Las siguientes definiciones corresponden a Cercas y Aceras:
a) Cerca: Elemento construido o natural localizado sobre la L.M. para separar cada parcela de la va
pblica o localizado sobre el eje divisorio entre parcelas para definir sus lmites.
b) Acera: Para cada parcela es la porcin de terreno correspondiente a la va pblica, comprendida
entre la L.M., el cordn de la calzada y la prolongacin de los ejes divisorios de la parcela.

9.2.2 OBLIGACIN DE CONSTRUIR Y CONSERVAR CERCAS Y ACERAS.


Todo propietario de terreno baldo con frente a la va pblica en el cual la Municipalidad pueda dar
lnea y nivel definitivo, est obligado a construir y conservar en su frente la cerca y la acera de
acuerdo a lo establecido en este Cdigo y el Cdigo de Edificacin.

9.2.3 PLAZOS DE EJECUCIN DE CERCAS Y ACERAS EN CASO DE INTIMACIN.


La construccin, reconstruccin o reparacin de cercas y aceras, deber iniciarse dentro de los treinta
(30) das hbiles, contados desde la fecha en que se notifique al propietario respectivo, y el plazo de
su terminacin no podr exceder de los sesenta (60) das hbiles. En caso de no ejecutarse los trabajos
correspondientes dentro del plazo fijado, la Municipalidad podr llevarlos a cabo con cargo al
propietario.

9.2.4 CERCAS Y ACERAS EN CASO DE DEMOLICIN DE EDIFICIOS.


Una vez concluidos los trabajos de demolicin, a los efectos de dejar un predio libre de edificacin,
deber construirse la cerca y acera definitiva, a saber:
a) En el caso de terminarse una demolicin y hasta tanto no se inicie la construccin de edificios o
de la cerca y aceras definitivas, se deber colocar en la L.M. la valla provisoria con las
caractersticas previstas en el Cdigo de Edificacin.
b) En caso de no existir expediente de permiso de edificacin en trmite, la valla y la acera
provisoria no podrn permanecer con tal carcter ms de sesenta (60) das. En caso de existir
expediente de permiso de edificacin, el lapso se extender hasta la conclusin de las obras,
desistimiento o caducidad del permiso solicitado.
c) En caso de incumplimiento de los incisos a) y b), los trabajos sern realizados por el Municipio
por administracin y con cargo al propietario.

9.2.5 CONSERVACIN DE CERCAS Y ACERAS


La conservacin del buen estado y la higiene de cercas y aceras corresponder al propietario.

4.9.3 CERCAS: NORMAS ESPECIFICAS.

9.3.1 MATERIAL DE CERCAS.


Las cercas podrn ser construidas con cerco vivo, mampostera de ladrillo a la vista a revocada, rejas
de hierro u otros materiales y/o elementos que a juicio de la D.O.P no alteren la esttica y tipologa
edilicia de la zona.

9.3.2 CARACTERSTICAS DE CERCAS.


Las cercas que se ejecuten se ajustarn a lo siguiente:
a) En predios edificados, campos de deportes, huertas o viveros, etc., el propietario estar eximido
de levantar cercas siempre y cuando mantenga, frente a su parcela, jardn o solado en buenas
condiciones, conservando deslindada la propiedad mediante signos materiales que a juicio de la
D.O.P. permitan ubicar la L.M.
b) En parcelas donde se exija retiro de la L.M., los cercos de frente y los cercos laterales
correspondientes al retiro de la L.M. no podrn tener muros ciegos que excedan de noventa
centmetros (0,90 m) de altura. Podrn sobreelevarse por sobre esta altura hasta un total de dos
metros (2 m) como mximo, nicamente aquellos que se realicen con cerco vivo o con elementos
que no constituyan un opacamiento mayor del 20%.
c) En parcelas donde no se exija retiro de la L.M., cerco laterales ubicados entre la L.M. y el
volumen edificado, tendrn una altura mxima de 1,60m de alto.
d) La altura de los cercos laterales ubicados en los espacios correspondientes al volumen edificado
cuando este no este apoyado sobre el eje divisorio de parcelas ser de 3m.
e) La altura de los cercos laterales y de fondo ubicados en el espacio comprendido entre el volumen
edificado y el eje divisorio de fondo ser de tres metros (3.00 m)
f) El espacio destinado a retiro de frente comprendido entre la lnea de edificacin y la L.M., deber
ser de terreno absorbente parquizado a excepcin de las superficies destinadas a circulaciones
vehiculares y peatonales, segn Ttulo 4.4.7.
g) En predios baldos, se aplicar el criterio del Artculo 4.7.1.4., debiendo llegar las cercas de
frente y laterales a una altura mnima de un metro con ochenta centmetros (1,80 m) y mxima de
dos metros con veinte centmetros (2,20 m).
h) En predios que contengan construcciones o depsitos de materiales con aspecto antiesttico, la
construccin de la cerca ser de albailera, hormign u otro material capaz de impedir la vista
desde un punto situado a 1,60 m sobre el cordn de la acera opuesta y sin superar las alturas
mximas para cercas.

9.3.3 CERRAMIENTOS Y CERCAS EN PREDIOS DESTINADOS A ACTIVIDADES


DEPORTIVAS.
El cerramiento de canchas o pistas donde se realicen actividades deportivas (canchas de tenis, squash,
ftbol, etc.) no podr hacer las veces de cerco o muro divisorio de parcelas, debiendo estar a una
distancia no menor de 1,20 m de todo eje divisorio y a no menor de tres metros (3,00 m) del eje
divisorio de fondo.
El cerramiento de las canchas o pistas deber adems cumplir con los retiros de frente que le
correspondieran a la parcela por zonificacin y no estar en ningn caso a menor de 1,20 m de la lnea
Municipal. El cerramiento de las canchas, acorde a las reglamentaciones para la actividad, ser
obligatorio a fin de evitar que las pelotas puedan caer en predios vecinos o en la va pblica.

4.9.4 ACERAS: NORMAS ESPECIFICAS.

9.4.1 ANCHO DE LA ACERA Y DE SU SOLADO.


a) En calles pavimentadas:
El ancho de la acera es el comprendido entre la lnea Municipal y el cordn de la calzada. El
ancho mnimo (reducido) del solado podr ser dos metros con cincuenta centmetros (2,50 m) en
zonas Comerciales C, tres metros (3,00 m) sobre la Av. Mitre, o un metro con cincuenta
centmetros (1,50 m), sobre las zonas restantes, medidos desde la L.M El resto de la acera no
pavimentada ser cubierto con csped y/u otras decoraciones florales a juicio de la D.O.P.
b) En calles no pavimentadas:
El ancho mnimo de solado ser de 1,50 m medido desde la L.M., que permita el paso de dos
personas, una de ellas en silla de ruedas.
a) En zonas R1, R2 y R3 en las aceras correspondientes a parcelas con usos exclusivamente
residenciales, es obligatorio construir solados de ancho reducido conforme a lo establecido en el
inciso a).
b) En puertos y playas se deber tener en cuenta el acceso y circulacin. Ver el Anexo 6 Art. 3 y
Art. 6.4.8.6.

9.4.2 ACERAS ARBOLADAS.


En caso que existan rboles en las aceras, los mismos debern ser respetados. Si resultara necesaria su
remocin, debern ser reemplazados con nuevos ejemplares de especies aprobadas por la
Municipalidad en otro sector de la acera correspondiente a la misma parcela, a cargo de su propietario.
Los mismos no debern constituir obstculos para P.M.C.R. Para que se cumpla ese requisito habr
que tener en cuenta un "volumen libre de riesgo" (V.L.R.) de 1,50m de ancho por 2.20 m de alto, el
cual no debe ser invadido por ningn tipo de elemento perturbador de la circulacin.
En caso que no existan rboles frente a una parcela en aceras de ancho mayor o igual a dos metros con
veinte centmetros (2,20 m) el propietario deber plantar frente a su predio un rbol aprobado por el
Municipio por cada ocho metros de frente. Cuando fuera necesario por existir solado en toda la acera,
en el lugar previsto para su plantacin se deber dejar sin solado una superficie de ochenta
centmetros por ochenta centmetros (0,80 m x 0,80 m) y no mayor de un metro veinte centmetros por
un metro veinte centmetros (1,20 m x 1,20 m) cuyos bordes se protegern con un cordn de siete
centmetros (0,07 m) de espesor como mnimo de ladrillos o de hormign, que no sobresalga del nivel
de vereda.

9.4.3 ACCESOS.
Coincidente con las entradas vehiculares o peatonales a edificios, se har un solado de un ancho de
1,50 m. Este solado se ejecutar con materiales resistentes de acuerdo al tipo de vehculo que ha de
servir. La rampa de unin con la calzada deber comenzar en la lnea del cordn y su desarrollo en las
aceras con ancho menor a tres metros o un metro con cincuenta centmetros (1,50 m) en aceras de
mayor ancho, no invadir el V.L.R. (1,50 m).
En los accesos vehiculares se colocar sealizacin visual y auditiva.
Los accesos peatonales debern ejecutarse segn Anexo 6 y Art. 6.4.8.6.
No estn permitidas las extracciones de rboles en las aceras sin la aprobacin de la Municipalidad.
Si resultara necesaria la remocin de rboles por coincidir con las entradas vehiculares, peatonales u
otros motivos se deber realizar una Consulta Previa, la que ser evaluada por la D.O.P. y la
Direccin de Ecologa y Medio Ambiente (D.E.M.A.)
En caso que la Municipalidad apruebe la remocin de los rboles solicitada, debern ser reemplazados
por canteros segn establece el Art. 4.7.3.2., con nuevos ejemplares de especies aprobadas por la
Municipalidad, en otro sector de la acera correspondiente a la misma parcela, a cargo del propietario.
Adems el mismo deber ceder a la municipalidad tantos rboles como indique la Planilla anexa de
remocin y de la especie y tamao que el municipio considere.
En ningn caso se permitir que todo el frente del predio se encuentre afectado a entrada vehicular o
peatonal a edificios, considerando la obligacin establecida en el articulo 4.7.3.2. en relacin a la
plantacin de rboles en la acera del predio.
Ver Anexo 6 Art.3

9.4.4 PENDIENTES DE LAS ACERAS.


Se aprueban las siguientes pendientes transversales:
Aceras de baldosas o cemento aprobado 2 %
Vados en Va pblica y/o rebaje de cordn

Altura del cordn Pendiente Pendiente


h en cm h/l %
<20 1 : 10 10.00 %
>=20 1 : 12 8.33 %

La pendiente transversal de los senderos y veredas tendrn un mximo de un 2 % y un mnimo de 1


%. La pendiente longitudinal ser inferior al 4 %, superndolo, se lo tratar como rampa. (Ver Anexo
6 Art. 3.)
Estas pendientes podrn ser modificadas en ms o menos un quinto (1/5) de los valores indicados en
zonas con desniveles. Cuando hubiera diferencias de nivel entre una acera y otra contigua existente, la
transicin se har mediante planos inclinados, utilizando los mismos lmites de pendientes.

9.4.5 MATERIAL DE LOS SOLADOS EN ACERAS.


La construccin de aceras debe cumplir con las siguientes condiciones:
a) Caractersticas y colocacin:
El material deber ser resistente, y antideslizante, continuo y plano (salvo por las estras que
presenten para evitar deslizamientos). El solado deber estar colocado sobre un contrapiso adecuado
al material elegido.
En todos los casos el solado deber terminar en un cordn de borde suficientemente afirmado.
b) Materiales aprobados:
Se aprueba el uso de los siguientes materiales:
Baldosa de cemento comprimido "lisa o tipo vainilla"
Baldosa de canto rodado
Baldosas de cemento no pulidas
c) Responsabilidad del propietario:
En caso de solicitar permiso para la construccin de la acera, utilizando nuevos materiales
antideslizantes no mencionados en el inciso b), el propietario deber elevar una nota junto con la
solicitud por la cual asume la responsabilidad Civil y Penal por eventuales daos causados a
terceros y se compromete a cambiar el solado cuando la M.V.L. as lo disponga. La D.O.P. o
Direccin de Obras Municipales D.O.M. rechazarn la solicitud si el material propuesto no cumple
con las condiciones del inciso a) de este Artculo o no corresponde con las caractersticas de la
zona.
d) Solado en Ochavas:
Todo el rea de las esquinas comprendida entre las lneas virtuales perpendiculares al cordn de
vereda que intersecten el encuentro entre las lneas Municipales y de ochava sern cubiertas con
solados.
e) Las reparaciones de veredas debern hacerse con el mismo material del solado existente.
Cuando el material original no sea disponible en plaza, se podr usar otro aprobado en el inciso
b).
f) Queda expresamente prohibido el uso de adoquines y similares en la acera.

9.4.6 CONSTRUCCIN DE VADOS Y/O REBAJES DE CORDON PARA PERSONAS CON


MOVILIDAD Y COMUNICACIN REDUCIDA (P.M.C.R.).
Para obras nuevas y/o ampliaciones en lotes de esquina, se establece con carcter de obligatorio la
construccin de vados y/o rampas en las aceras destinadas a facilitar la transitabilidad de personas con
distinto grado de discapacidad para la ambulacin. Ver Anexo 6. Art. 2. incisos 1, 2, 3, 4.
Los vados destinados especficamente a la supresin de barreras urbansticas de los itinerarios
peatonales, adems de cumplir los requisitos del anterior, se disearan de forma que:
Los vados se forman con la unin de tres superficies planas con pendientes que identifican en forma
continua la diferencia de nivel entre el rebaje del cordn realizado en el bordillo de la acera. La
superficie que enfrenta el rebaje del cordn perpendicularmente al eje longitudinal de la acera, llevar
una pendiente que se extender con la altura del cordn de la acera y con la pendiente transversal de la
misma. Las pendientes se fijan segn la siguiente tabla:
Altura del cordn pendiente pendiente
h en cm h/l %
---- <20 1 : 10 10,00 %
20 ---- 1 : 12 8,33 %

Las superficies laterales de acordamiento con la pendiente longitudinal, tendrn una pendiente de
identificacin segn la que se establezca una superficie central, tratando que la transicin sea suave, y
nunca con una pendiente mayor que la del tramo central, salvo condiciones existentes, que as lo
determinen, pudiendo alcanzar el valor mximo de 1:8 (12,50 %).
Los vados llevarn en la zona central una superficie texturada en relieve de espina de pez de 0,60 m.
de ancho, inmediatamente despus del rebaje del cordn. Toda la superficie del vado, incluida la zona
texturada para prevencin de los ciegos, se pintar o realizar con materiales coloreados en amarillo
que ofrezcan suficiente contraste con el solado de la acera para los disminuidos visuales.
Los vados y rebajes de cordn en las aceras se ubicarn en coincidencia con las sendas peatonales,
tendrn el ancho de cruce hasta un mximo coincidente con el de la senda peatonal y nunca se
colocarn en las esquinas. El solado deber ser antideslizante. No tendrn barandas.

Como mximo

Los vados y rebajes del cordn debern construirse en hormign armado colado in-situ con malla de
acero 4,2, cada 0,15 m. o con la utilizacin de elementos premoldeados.
El desnivel entre el rebaje de cordn y la calzada ser 0,00 m (Ord. 18.684 08/09/03). En la
zona de cruce peatonal a partir del cordn-cuneta de la calzada, la pendiente de la capa de material de
repavimentacin no podr tener una pendiente mayor que 1:12 (8,33 %), debiendo, en caso de no
cumplirse esta condicin, tomar los recaudos constructivos correspondientes para evitar el
volcamiento de la silla de ruedas o el atascamiento de los apoya pies.

9.4.7 OCUPACIN DE ACERAS.


Las actividades que se desarrollan en la acera deben cumplir con lo dispuesto en el Captulo 6.11,
manteniendo el volumen libre de riesgo (V.L.R.). Las columnas y anuncios en la va pblica debern
cumplir con lo enunciado en el Captulo 6.10, manteniendo el "Volumen Libre de Riesgo" (V.L.R.).

9.4.8 ACERAS DETERIORADAS.


Las aceras destruidas parcial o totalmente, por falta de mantenimiento o a consecuencia de trabajos
realizados por la Municipalidad, empresas de servicios pblicos o autorizados para tal fin, sern
reparadas o reconstituidas inmediatamente por el organismo causante, con materiales iguales a los
existentes antes de su destruccin. El propietario y/o vecino denunciar ante la Municipalidad (libre
de sellado), la necesidad de la reparacin o reconstruccin. Ver Artculo 8.3.2.2.

9.4.9 CANTEROS Y MACETEROS EN LAS ACERAS.


En caso de no existir rboles frente a una parcela en aceras de ancho mayor o igual a dos metros con
veinte centmetros (2.20 m.), el propietario deber plantar obligatoriamente frente a su predio, un
rbol aprobado por la Municipalidad, como mnimo cada ocho metros ( 8.00 m.) de frente y a no
menos de tres metros (3.00 m.) de otro rbol existente en la misma parcela y/o parcela vecina. Se
mantendr el V.L.R. Estos rboles se plantaran en planteras o canteros corridos segn corresponda.
a) En los casos establecidos en el articulo 4.7.3.1., donde sea necesario materializar una plantera, se
deber dejar sin solado una superficie de ochenta centmetros por ochenta centmetros (0.80 m x
0.80 m) y no mayor de un metro veinte centmetros por un metro veinte centmetros (1.20 m. x
1.20 m.), cuyos bordes se protegern con un cordn de siete centmetros (0.07 m.) de espesor
como mnimo, de ladrillos o de hormign, sin que sobresalga del nivel de la vereda.
b) En las zonas donde sea obligatorio o se permita segn lo establece el articulo 4.7.3.1., construir
solados de ancho reducido se realizara un cantero cubierto con csped, sin que sobresalga del
nivel de vereda, en donde adems se podrn ubicar los rboles de plantacin obligatoria con las
distancias anteriormente citadas.
c) Queda prohibida la construccin de maceteros cuya altura supere el nivel de vereda. En caso que
sea necesaria su construccin, debern seguir las mismas pautas establecidas para las planteras.