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DECLARATORIA DE FBRICA

NORMATIVA APLICABLE

Ley N 29090(Ley de Regulacin de Habilitaciones urbanas y de edificaciones),


modificada por las leyes N 29300, 29476 y 29566.
D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitacin urbana y licencias
de edificacin). Vigente desde el 28/09/2008. Modificado por D.S. N 003-2010-
VIVIENDA.
Ley 27157 y su reglamento (regularizacin de edificaciones).
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuacin aprobada por
Resolucin N 339-2208-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.
Ley N 30494(02 de agosto 2016) que modifica la Ley 29090.

DEFINICION

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, independientemente de la


fecha de su construccin, que se realiza mediante declaracin del propietario con las
formalidades y trmites previstos en la ley. (1)

o Consideraciones adicionales:

Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe inscribir
la construccin (fbrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podr vender por
ejemplo su tercer piso, son aires o sin aires, dependiendo de cmo este inscrito el predio.
Eso le va a permitir transferirlo ms rpido y su propiedad se valorizara ms por estar
saneada.

OPCIONES PARA LA REALIZACION DE LA DECLARATORIA DE FBRICA (2)

Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta Ley deben
optar por:

a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado,


en Formulario nico Oficial la fecha del inicio de la construccin de la obra, y declarar que
sta se efectuar de conformidad con los planos que se adjuntan y que se cumple con las
normas de zonificacin y otras vigentes, para lo cual se acompaa el plano de zonificacin
respectivo.

Obtenido el cargo de recepcin de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) das tiles


contados a partir de la fecha del cargo de recepcin, sin que la Municipalidad haya observado la
documentacin presentada, se puede iniciar la obra.

La Comisin Tcnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos
Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificacin
de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el prrafo precedente y tiene,
adems, la funcin permanente de supervisin de la obra.

b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, la


licencia de construccin en el Formulario nico Oficial, de conformidad con la presente Ley y con
los dispositivos legales vigentes.

(1) Artculo 27 Ley N 27157


(2) Artculo 28 Ley N 27157
(3) Artculo 30 Ley N 27157
INSCRIPCIN DE LA DECLARATORIA DE FBRICA (3)

Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotacin preventiva de la


predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr vigencia por un ao.

Cuando se solicita la predeclaratoria de fbrica de una unidad inmobiliaria con secciones de


propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el
respectivo Reglamento Interno.

LEGITIMARIOS PARA EDIFICAR Y PARA FORMULAR LA DECLARATORIA DE FBRICA

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o


afectacin en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de
edificacin. (Art. Tres reglamento de la ley)

Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999

- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita en la oficinas de la Sunarp)


debidamente llenado y firmado por el presentante.

- Copia simple del Documento Nacional de Identidad (DNI) del presentante, con la constancia de
haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

- Formulario Registral FOR (distribucin gratuita en las oficinas de la Sunarp) debidamente


llenado y suscrito por los propietarios y el verificador responsable, con firmas certificadas ante
notario.

- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente expedido por la municipalidad


correspondiente.

- Plano de localizacin y ubicacin. Debe contener cuadro normativo y cuadro de reas, suscrito
por el verificador responsable, con firma certificada ante notario.

- Plano de distribucin, suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante
notario.

- En los casos de remodelacin, ampliacin, modificacin y reparacin, deber adjuntar dos


planos: uno correspondiente a la fbrica inscrita donde se visualice los elementos eliminados y
otro plano de la fbrica resultante.

- Informe tcnico de verificacin, suscrito por el verificador responsable, inscrito en el ndice de


verificadores a cargo de la Sunarp, con firma certificada ante notario.

- Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un original
y dos copias). El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las copias es enviada de
oficio a la municipalidad distrital correspondiente luego de la inscripcin, y la otra devuelta al
usuario.

- Pago de derechos registrales


(1) Artculo 27 Ley N 27157
(2) Artculo 28 Ley N 27157
(3) Artculo 30 Ley N 27157
Requisitos para edificaciones iniciadas desde el 21 de julio de 1999

- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de distribucin gratuita) debidamente llenado y


firmado por el presentante.

- Copia simple del Documento Nacional de Identidad del presentante, con la constancia de
haber sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

- Formulario nico de Edificaciones - FUE a que se refiere la Ley N 29090 aprobado por la
municipalidad, o parte notarial de la escritura pblica donde se inserte el FUE.

- Plano de ubicacin, localizacin y distribucin autorizado por el profesional competente,


debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobacin).

- Declaracin jurada con firma certificada por Notario Pblico de los propietarios indicando la
fecha de terminacin de la construccin, cuando esta se hubiera omitido en el FUE (Art. 79 del
Reglamento de Inscripcin del Registro de Predios).

- Pago de derechos registrales.

TTULO III DE LA LEY: REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE


PROPIEDAD COMUN

Art.40 BIENES DE PROPIEDAD COMN

Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:

a) El terreno sobre el que est construida la edificacin;

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos


estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que
sirven a una o ms secciones;

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso


comn; d) Los ascensores y montacargas;

e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad


comn;

f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros; g)
Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin
de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular;

h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan
clusulas en contrario;

i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;

j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.


(1) Artculo 27 Ley N 27157
(2) Artculo 28 Ley N 27157
(3) Artculo 30 Ley N 27157
Requisitos especiales para la inscripcin

- Criterio para la asignacin de porcentajes sobre las zonas comunes.


- Relacin de bienes de propiedad comn con calidad de intransferibles.
- Rgimen de la Junta de Propietarios.
- Remisin al ttulo archivado.

Formalidad del Reglamento Interno

- Documento privado con firma legalizada por notario


- Escritura pblica

Otros actos inscribibles

- Constitucin de la junta de propietarios.


- Eleccin del presidente de la junta de propietarios, junta directiva.

CAPITULO II DE LA LEY 27157 REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACION

Artculo 24o .- Formulario Registral (FOR) El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y
constituye ttulo registral, cuando est debidamente llenado, firmado y acompaado de la
documentacin que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.

Artculo 25o.- Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se acompaarn al FOR,
son:

a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de fecha cierta, donde conste el
derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulacin, de ser el caso.

b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad


respectiva, segn lo establecido en el Art. 63o del presente Reglamento. Si la Municipalidad,
dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindir de este
documento y el Verificador Responsable indicar, en su Informe de Verificacin, bajo su
responsabilidad, los parmetros urbansticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a
la edificacin.

c) Plano de localizacin y ubicacin conforme a las caractersticas sealadas en el inciso d) del


numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas
perimtricas del terreno.

De tratarse de un terreno de permetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollar,


en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta
lectura de las medidas perimtricas.

d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribucin) por pisos, a la menor escala que
permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores
(inclusive los secundarios como closets, despensa, depsitos, piscinas, canchas, etc.),
concordados con la memoria descriptiva del FOR.

(1) Artculo 27 Ley N 27157


(2) Artculo 28 Ley N 27157
(3) Artculo 30 Ley N 27157
e) Informe Tcnico de Verificacin, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la
Verificacin Ad Hoc correspondiente. Los planos y el Informe Tcnico de Verificacin debern
estar firmados y sellados por el o los verificadores.

Artculo 26o .- Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y comn Para
el trmite de la regularizacin de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en
copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, se adjuntar al FOR, adems de los documentos sealados en el artculo precedente,
los siguientes: a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularizacin a que se refiere
el Art. 19o de este Reglamento. b) Plano de independizacin con indicacin de las reas, linderos
y medidas perimtricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad
comn, a la menor escala que permita su perfecta lectura. c) El Reglamento Interno, adecuado
al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn establecido en la Seccin Tercera de este
Reglamento.

(1) Artculo 27 Ley N 27157


(2) Artculo 28 Ley N 27157
(3) Artculo 30 Ley N 27157