Direccin de obra

La Direccin de Obra es como una actividad profesional independiente dentro del proceso de la
Edificacin, hecho que puede producirse en el caso, de que el Promotor contrate al Arquitecto sin
que haya sido ste el realizador del proyecto ejecutivo.

Cuando la direccin de obra se contrate de manera conjunta a ms de un tcnico, los mismo

respondern sin perjuicio de la distribucin que entre ellos corresponda.

El Arquitecto entrante, asume el proyecto y la obra ejecutada. Se debe realizar acta de aceptacin
y traspaso de competencia, reflejndose a su vez el estado de las obras (realizndose una memoria
y si se puede acompaando reportaje fotogrfico) y remitir dicho acto al organismo
correspondiente.

AGENTES QUE PARTICIPAN: REALCIN Y COMPETENCIA.

Promotor
Director de obra y Director de ejecucin de la obra
Coordinador en materia de seguridad y salud
Constructora: tipos
Jefe de obra
Encargado
Subcontratos
Entidades y laboratorios de control de calidad
Suministradores de productos
Propietarios y usuarios

PROMOTOR (Persona o entidad que realiza el encargo de la direccin de obra)

El promotor es como cualquier persona, fsica o jurdica, pblica o privada que individual o
colectivamente decide. Programa y financia con recursos propios o ajenos, las obras de edificacin

TIPOS DE PROMOTOR

-Pblico. Es un organismo pblico quien contrata a la Direccin de obra, normalmente por

concursos o licitaciones. Posteriormente a la contratacin del proyecto ejecutivo.

Actualmente se puede contratar servicios profesionales a los Servicios Tcnicos, sin necesidad
de haber realizado el proyecto.

La supervisin de parte de los Servicios Tcnicos, que es el caso del director de obra ser la
mxima autoridad.

Conviene fijar algunos aspectos como: modelo y control de documentos, calendario de visita, libro
de rdenes y asistencias, etc.

-Privado. La Direccin de Obra procede de una persona particular, o entidad privada, y/o un
pequeo promotor que, por lo general, cuenta con algn Tcnico de infraestructura, lo que dar
lugar a diferentes tipos de relaciones.
No hay que olvidar que el promotor es nuestro cliente y la obra realizada estar encaminada a
conseguir los fines tanto econmicos, estticos, tcnicos y de uso, para los que la obra fue
concebida

DIRECTOR DE OBRA Y DIRECTOR DE EJECUCIN DE OBRA

El director de obra junto con el director de la ejecucin sern los que dirigen su desarrollo en los
aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales, conforme al proyecto a realizar, la
licencia de edificacin y dems autorizaciones requeridas y las condiciones del contrato.

Ser el responsable de la ejecucin de la obra, siendo su misin principal, la de dirigir la ejecucin

material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construccin y la calidad de lo
ejecutado.

COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD

Cuando en la ejecucin de la obra intervenga ms de una empresa, o una empresa y trabajadores

autnomos, o diversos trabajadores autnomos, el promotor antes de iniciar los trabajos,
designar un coordinador en materia de seguridad y salud.

Tendr las siguientes funciones:

Coordinar la aplicacin de los principios generales de prevencin y de seguridad.

Coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas, los
subcontratistas y los trabajadores apliquen de manera correcta y responsable las acciones
preventivas.
Aprobar el plan de seguridad y salud elaborado por el contratista y, en su caso, las
modificaciones introducidas en el mismo.
Adoptar las medidas necesarias para que slo las personas autorizadas puedan acceder a
la obra.

Cuando la obra no es de gran complejidad, el promotor suele hacer recaer este nombramiento al
mismo Arquitecto.

CONTRUCTORAS: TIPOS

Ejecutar la obra segn el proyecto, la legislacin aplicable y a las instrucciones del director
de obra y al director de la ejecucin de obra.
Tener la titulacin y capacitacin profesional
Designar al jefe de obra que asumir la representacin tcnica del constructor en la obra.
Asignar a la obra los medios humanos y materiales que se requieren.
Formalizar las subcontrataciones o instalaciones de la obra dentro de los lmites
establecidos en el contrato.
Facilitar al director de obra los daos necesarios para la elaboracin de la documentacin
de la obra ejecutada.
Suscribir las garantas previstas.
Empresa Pequea (familiar) Tipo A

Tiene escasa infraestructura y, por tanto, no tienen medios auxiliares ni tcnicos en su

organizacin. Suele utilizar el subcontrato y la persona de contacto en la obra suele ser el propio
dueo de la empresa que controla todo.

Suele establecerse una relacin ms estrecha entre el Promotor, el Director de Obra y la persona
que interviene en la obra en representacin de la Empresa.

Empresa Medianas Tipo B

Cuentan con algn tcnico en plantilla, quien interviene como representante de la obra. En
ocasiones, tienen un departamento que realiza las certificaciones y el control econmico.

Ya poseen clasificacin administrativa, y acceden a un mayor tipo de obras por concurso.

Grandes Constructoras Tipo C

Mayor infraestructura, por tanto, mayores gastos generales y medios auxiliares, lo que supone
mayor presin econmica.

Tienen un organigrama mas complejo como: delegados, jefes de grupo, jefes de obra, jefes de
produccin, departamento administrativo, asesora jurdica, etc. Acceden a obras de elevado
presupuesto y aunque la relacin se complica por la dificultad de la obra y de la empresa, suelen
ofrecer mayores garantas y seguridad.

En algunos casos la constructora puede ser el promotor. Esto puede complicar la Direccin de
Obra ya que los intereses de la constructora y el promotor suele ser la misma, y la prioridad es lo
econmico. Por lo cual es fundamental fijar los cambios o consideraciones sobre el proyecto o la
obra desde el inicio, ya que cualquier negociacin durante la obra se hace muy complicada.

JEFE DE OBRA

Es la persona que representa a la empresa constructora y es el interlocutor en la obra. Debe de

exigirse que sea un tcnico que por su titulacin o experiencia tenga la capacidad adecuada al tipo
de obra que se pretende ejecutar.

No siempre lo mejor es un titulado, ya que en ocasiones personas con una experiencia muy
dilatada en el tiempo, y sin aparentes conocimientos tcnicos, aportan soluciones constructivas en
obra y resuelven las incidencias que se van produciendo, de modo que resulta cmodo dirigir la
obra, frente a soluciones tcnicas muy sofisticadas que suponen complicacin constructiva e
incremento econmico
ENCARGADO

Las funciones sern las siguientes:

Recepcin de materiales: comprobando su llegada a la obra, pero sin control tcnico que
deber comprobar el jefe de obra.
Controlar la ejecucin y orden de los trabajos.
Controlar los distintos oficios, vigilando que no se produzcan interferencias.
Controlar los acopios, (almacenamiento de materiales) y su ubicacin.
Controlar las mquinas y herramientas de la obra.

SUBCONTRATOS

Son empresas ajenas a la empresa constructora y contratadas por ella para ejecucin de
determinadas unidades de obra, bajo su supervisin y responsabilidad. En algunos casos puede ser
una contratacin directa por parte del promotor.

Todas las incidencias o indicaciones estarn canalizadas a travs del jefe de obra.

Siempre es aconsejable mantener reuniones al comienzo de la obra con las responsabilidades de

los distintos captulos a realizar y aclarar todos los aspectos necesarios, incluso rectificar los planos
para evitar problemas posteriores.

ENTIDADES Y LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD

Entidades de control de calidad de la edificacin, son aquellas capacitadas para presentar

asistencia tcnica en la verificacin de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecucin
de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y normativa aplicable.

Son laboratorios de control de calidad de la edificacin, los capacitados para prestar asistencia
tcnica, mediante la realizacin de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o
instalaciones de una obra.

SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS

Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o

vendedores de productos de construccin.

Los productos constructivos son aquellos que se fabrican por su incorporacin permanente en una
obra.

Sus obligaciones son:

Entregar los productos de acuerdo a las especificaciones pedidas, respondiendo de su

origen, identidad y calidad, as como del cumplimiento de exigencias que, en su caso,
establezca la normativa tcnica aplicable.
Facilitar, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, las
garantas de calidad correspondientes, para su inclusin en los documentos de la obra.

No debe de existir relacin con el director de obra, salvo a travs del jefe de obra.
PROPIETARIOS Y USARIOS

Es obligacin del propietario conservar en buen estado la edificacin mediante un adecuado uso y
mantenimiento, as como, transmitir la documentacin correspondiente con que este cuenta.

La obligacin del usuario, sea o no propietario, la utilizacin adecuada de los edificios o de

conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentacin del
edificio o de la obra.

PASOS PREVIOS, ANTES DE INICIAR LAS OBRAS

Contratos
Proyecto de ejecucin
Topografa
Licencia de obra
Aprobacin plan de seguridad y salud.

CONTRATOS

Previamente a iniciar la Direccin de Obra, se debe firmar un contrato especifico con el promotor
donde se establezca los siguientes aspectos:

Datos del Arquitecto y del Promotor.

Situacin y emplazamiento de las obras.
Caractersticas de las obras, con referencia al proyecto ejecutivo.
Presupuesto estimado.
Honorarios establecidos y forma de pago.
Clusulas que regulen posibles variaciones en cuanto a calidades, precios, plazos, etc.
Clusulas relativas a la posible rescisin del contrato.

PROYECTO DE EJECUCIN

Documentos que define y determina las caractersticas y calidad de la obra.

Deber justificar tcnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones
requeridas por las normativas.

Todos los documentos deben ser coherentes entre si. En caso de que en el proyecto ejecutivo
existen contradicciones entre los documentos o se introducen variaciones o modificaciones, ser
un modo de proporcionar excusas a la constructora para exigir aumentos econmicos, ya que
precios no fijados de antemano podran suponer posteriormente abuso. Exigir la confirmacin del
promotor por escrito, as como confeccionar lista exhaustiva de los posibles cambios.

TOPOGRAFA-GEOTECNIA

Siempre es muy importante hacer un estudio de mecnica de suelo y un levantamiento

topogrfico, para la ayuda de la realizacin del proyecto ejecutivo (especialmente arquitectnico y
cimentacin).
LICENCIA DE OBRA

Las obras no pueden iniciar sin la licencia de obra. En caso contrario se estara generando
una infraccin.
Se pueden iniciar ciertos tramites mientras se esta en el Proyecto Bsico (alineamiento y
numero oficial, uso de suelo), pero no se puede tramitar ni comenzar la obra sin el
Proyecto Ejecutivo.
A efectos de la Direccin de Obra, si se realiza por un tcnico distinto al que realizo el
Proyecto Ejecutivo, conviene saber que debe comprobarse la existencia de licencia y su
adaptacin a las obras que vamos a dirigir.

APROBACIN DEL PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD

Cada contratista elaborar un Plan de Seguridad y Salud en el que se analicen, estudien,

desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio o estudio bsico, en funcin
de su propio sistema de ejecucin de obra.

El Plan de Seguridad y Salud deber ser aprobado, antes del inicio de la obra, por el coordinador
en materia de seguridad y de salud durante la ejecucin de la obra. En caso de obras con las
Administraciones Pblicas, el plan, con el correspondiente informe del coordinador en materia de
seguridad y salud se elevar para su aprobacin a la Administracin Pblica.

EJECUCIN DE OBRA

Acta de Replanteo
Libro de ordenes y asistencias
Plan de control de calidad
Actas control de documentos
Certificaciones de obra
Visitas de obra
Eleccin de materiales
Ritmo de obra

ACTA DE REPLANTEO

Documento previo al inicio de obra, firmado, donde se verificar las caractersticas y alineaciones
de la obra.

LIBRO DE RDENES Y ASISTENCIAS

Documento donde reflejar las instrucciones precisas para la correcta interpretacin del proyecto,
as como las ordenes necesarias durante la ejecucin de las obras.

PLAN DE CONTROL DE CALIDAD

Antes de iniciar la obra se realizar por parte del director de ejecucin de la obra un Plan de
Control de Calidad, donde se establezcan las unidades que debern ser controladas y el nmero de
controles a realizar.
ACTAS CONTROL DE DOCUMENTOS

Libro u hojas de actas, que sirvan para dejar constancia de las incidencias que se produzcan en las
visitas de obra.

Se reflejarn, la fecha, personas que han efectuado la visita o reunin en obra.

VISITAS DE OBRA

Al inicio de la obra, sobre todo en obras grandes, establecer un da de visita que procurar
mantenerse fijo. Aunque es posible que al inicio de las obras y en la fase de acabados, sea
necesario visitar la obra con mayor frecuencia.

ELECCIN DE MATERIALES

Los materiales que van a intervenir en la obra, deber estar reflejados en el proyecto de
ejecucin, pero no siempre se describe la marca o modelo a ejecutar.
Cuanto mayor sea la descripcin del material menor ser el problema. Si no es as exigir
muestras en obra para comprobar su adecuacin a las prescripciones tcnicas del
proyecto.
Firma o marcar las muestras para su comprobacin futura.
Deben de estar en posesin de algn certificado, sello, marca de calidad que responda de
su origen, identidad y calidad.
Exigir las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados y sus
garantas para incluirlas en la documentacin.

RITMO DE LA OBRA

La presentacin de la programacin de obra. Reflejara la realizacin de la obra, su comienzo y

finalizacin de cada captulo. Aqu se puede utilizar el importe de la obra ejecutada.

INCIDENCIAS DURANTE LA EJECUCIN DE LAS OBRAS

Modificaciones sobre el proyecto

Precios contradictorios
Conflicto de criterio
Paralizacin de las obras
Incidencias climatolgicas

MODIFICACIONES SOBRE EL PROYECTO

Normalmente con el promotor privado suelen resolverse, evaluando su incidencia tcnica y

econmica, y acordado por todas las partes.

Cuando el promotor es un organismo oficial las modificaciones pueden alterar todo el proceso. Es
conveniente aclararlo previamente con el departamento que supervisa la obra cual debe ser el
procedimiento a seguir.
PRECIOS CONTRADICTORIOS REFORMADO COMPLEMENTARIO

Si las unidades sugeridas no existentes en el proyecto podrn incorporase al mismo contrato, se

denomina proyecto reformado o modificado, es decir, incorporarn tanto las unidades originales
como sugeridas dentro de la modificacin.

CONFLICTO DE CRITERIOS

Durante la ejecucin de la obra, alguno de los aspectos tratados con anterioridad, puede ser
motivo de conflicto de criterio, como por ejemplo:

No aceptacin por parte de la constructora de rdenes expresadas durante la ejecucin.

Incumplimiento de plazos en el desarrollo de las obras.
Errores materiales que supongan deterioro de las obras.
Modificaciones en presupuesto no aceptadas por las partes.

PARALIZACIN DE LAS OBRAS

Si el Director de obra y ejecucin determinan que existen causas graves que implique que
la obra no llegue a buen termino, como:
Incumplimiento de rdenes expresas.
Mala ejecucin de unidades de obra.
Utilizacin de materiales no descritos en proyecto.
Presentacin de certificaciones no acordes con las mediciones o precios establecidos.
Ser necesario establecer las medidas de seguridad necesaria si la obra se paraliza.
Se comunicara al Ayuntamiento la paralizacin de las obras y si no se diera cumplimiento
de la orden, se recurrir a las fuerzas de seguridad necesaria.

LIQUIDACIN FINAL DE LA OBRA

Pruebas
Recepcin de la obra
Documentacin de la obra ejecutada
Liquidacin econmica total
Responsabilidades y garantas

PRUEBAS

Antes de recibir la obra se realizaran diferentes pruebas para verificar la correcta ejecucin. Como:

Pruebas estanqueidad en cubiertas.

Pruebas de instalaciones de todas y cada una de las realizadas en el edificio.

En obras grandes y con presupuesto importante, se establecen estas pruebas dentro del control
de calidad contratado; hay que cerciorarse de que est incluido en el Plan de Control presentado
al inicio de las obras.
RECEPCIN DE LA OBRA

Al concluir la obra, el constructor har entrega de la misma al promotor y es aceptada por este.

DOCUMENTACIN DE LA OBRA EJECUTADA

Se har entrega al promotor:

Documentacin del proyecto, con las modificaciones durante la obra.

Documentacin de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
Conformidad con la Normativa de Aplicacin.
Se adjuntaran:
1. Acta de Recepcin
2. La relacin identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de edificacin.

NOTA: En algunos casos es necesario hacer de nuevo el proyecto por la cantidad de modificaciones
hechas durante la obra.

LIQUIDACIN ECONMICA TOTAL

Despus de la finalizacin de la obra y la firma del acta de recesin, se proceder con la liquidacin
de la obra.

En obras Pblicas se entrega la liquidacin sobre 6 meses despus de la entrega de la obra, dentro
de la Privada no hay una fecha determinada.

Se redactara la certificacin final de la obra.