Vous êtes sur la page 1sur 28

www.EducarImoveis.com.

br/Metodo - Rafael Jantsch


0
ndice
1. Introduo 2
1.1. Quem o Rafael Jantsch? 3
2. Lucrando com imveis 7
3. Selecionar regio com potencial de valorizao 8
3.1. Fatores fsicos, naturais e comunitrios 8
3.1.1. Infraestrutura 9
3.1.2. Olhando de outra perspectiva 10
3.2. Fatores sociais e econmicos 10
3.3. Fatores definidos por regras governamentais 11
4. Comprar abaixo do valor de mercado (AVM) 13
4.1. Como encontrar imveis abaixo do valor de mercado? 13
4.1.1. Famlia que se muda para longe 14
4.1.2. Inventrio 15
4.1.3. Partilha do divrcio 15
4.1.4. Oferta inesperada 16
4.1.5. Imvel malcuidado 16
4.1.6. Imvel que voc aluga 17
4.1.7. Imveis em leilo 17
4.1.8. Imveis na planta 18
5. Agregar valor 20
5.1. Construir 20
5.2. Reformar 20
5.3. Demolir 21
5.4. Regularizar 21
6. Qual a melhor estratgia? 23
6.1. Mtodo Pai Rico, Pai Pobre 23
7. Concluso 25

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


1
1. Introduo

Investir em imveis ainda uma atividade muito


lucrativa, apesar dos rumores da BOLHA IMOBILIRIA!

H muito rumores sobre a existncia de uma bolha imobiliria no mercado


brasileiro atualmente.

Esse assunto muito controverso, e ningum sabe com certeza se haver ou no


uma recesso nos preos dos imveis.

No estou aqui para falar contra ou a favor de uma possvel bolha no mercado
imobilirio brasileiro, mas para deixar bem claro que, mesmo que haja tal
recesso, possvel ter ALTOS GANHOS.

COMO? (Voc deve estar se perguntando...)

Vem comigo que eu j te respondo! ;)

A questo :

O seu sucesso NO depende da flutuao do mercado!

Seus ganhos vo depender das ESTRATGIAS que usar.

certo que, se voc usar uma estratgia de comprar esperando a valorizao e o


mercado cair, voc vai PERDER DINHEIRO.

Contudo, h diversas formas de investir em imveis que NO DEPENDEM da


flutuao do mercado. Assim, possvel ter altos lucros mesmo com o mercado
caia.

E so essas estratgias que veremos agora, neste E-Book!

Decidi dar este E-Book de presente, pois acredito que muitas pessoas podem se
beneficiar bastante com esse conhecimento.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


2
Mas, antes de entrar no contedo, eu gostaria de me apresentar.

1.1. Quem o Rafael Jantsch?

Meu nome Rafael Jantsch e sou fundador do Blog


Educar Imveis e do Canal Rafael Jantsch Educar
Imveis no Youtube.

Tanto o Blog quanto o canal se destinam a trazer informaes de qualidade


a todos que pretendem investir em imveis com mais segurana e rentabilidade!

Atualmente (abril, 2016), tenho 27 anos. Minha jornada como investidor


comeou perto dos 19 anos, quando entrei para o curso de Engenharia Civil da
UFRGS, em Porto Alegre.

Naquela poca, eu no tinha noo do que gostaria de fazer. Depois de alguns


anos de curso, fiquei um pouco desiludido com a profisso e decidi que gostaria
de ter uma vida diferente.

Foi ento que entendi o porqu de me interessar pelo curso primordialmente:


eu queria ser investidor. E, de uma forma ou de outra, o curso me preparou
para isso.

Mas eu ainda tinha outras barreiras.

Eu no tinha dinheiro para realizar os investimentos que sabia serem possveis e


lucrativos.

No tinha dinheiro prprio e muito menos renda suficiente para comear a


economizar para esses investimentos. Isso uma barreira sim, mas pode e deve
ser superada.

Depois de algum tempo, meus pais estavam com capital e interessados em


investir.

Foi ento que mergulhei no assunto e aprendi muito sobre imveis e


investimentos.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


3
A busca pela OPORTUNIDADE CERTA.

Comecei a buscar uma boa oportunidade para investir em imveis.


Primeiro, tentei encontrar boas oportunidade com imveis na planta! Depois,
pensamos em comprar um terreno para construir alguns sobrados e vender.

Quase compramos um terreno, mas ainda bem que no fizemos o negcio, pois
o terreno estava muito embaraa e em processo de inventrio!

A grande verdade que eu no sabia muito bem o que est fazendo. Estava
completamente perdido!

Foi ento que eu decidi buscar conhecimento. E por muita sorte, encontrei um
grande Mentor para me guiar na busca de fazer bons investimentos no mercado
imobilirio.

Nesse momento, tive contato com cursos e livros e palestras que at ento
nunca havia visto ou ouvido falar.

Atravs desse conhecimento, aprendi formas de investir diferentes da


construo e da reforma e percebi a grandeza desse setor!

Foi ento que encontrei um MENTOR.

Este mentor, na poca, estava ensinando como investir em imveis atravs


de LEILES!

Ele explicava que para fazermos timos investimento temos que encontrar
formas de comprar abaixo do valor de mercado!

E foi isso que eu fiz!

Depois de muitas horas (muitas mesmo) buscando por um imvel em leilo,


indo em diversos leiles judiciais e da Caixa, cconseguimos adquirir uma casa
com R$ 150.000,00 de desconto.

Atualmente este imvel est sendo alugado e rendendo um timo aluguel!

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


4
O tempo passou, me formei na faculdade, trabalhei ao lado de um grande
investidor e incorporado imobilirio e continuei me aperfeioando nesta rea.

Decidi dividir meu conhecimento.

Agora, depois de alguns anos inserido no mercado imobilirio, decidi dividir


meus conhecimentos com voc.

Sempre que estou conversando com amigos, recebo inmeras perguntas,


sugestes e principalmente pedidos de dicas sobre como lucrar investindo
em imveis.

Afinal, esse sempre o objetivo do investidor.

Foi ento que eu decidi escrever um E-Book Completo com todo o


conhecimento que eu tinha sobre assunto.

E chamei esse E-Book de Mtodo Investidor Completo.

Este E-book que voc est lendo agora o Como Lucrar Investindo Em
Imveis que contm as informaes introdutrias mais importante para voc
comear sua jornada de investidor.

Portanto, neste E-Book, vou ensinar quais so AS 3 GRANDES ESTRATGIAS


que so usadas por 99% dos investidores em imveis.

Prometo que, ao longo deste E-Book, voc vai aprender muitas coisas novas e
vai compreender a forma correta de investir usando essas estratgias.

Agora voc deve estar se perguntando:

Por que ele resolveu dividir DE GRAA os segredos mais


importante dele ?

A melhor frase que representa o porqu eu ensino meus segredos vem do


palestrante Jim Rohn que diz:

Se voc AJUDAR pessoas suficientes a alcanar o que elas


querem, voc pode ter tudo o que voc quiser

Eu acredito que quanto mais pessoas eu AJUDAR, mais parceiros eu vou fazer!

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


5
Logo, acredito que, te ajudando, ou seja, te ensinando o que eu sei, vou fazer
mais um PARCEIRO.

E mais um parceiro, significa mais um companheiro que vai me ajudar a


alcanar meus prprios objetivos.

Portanto, resolvi fazer estes E-Book no somente para juntar todo o


conhecimento que eu possua, mas tambm por que sei que posso ajudar
muitas pessoas em sua jornada de investidores em imveis.

OBS: Eu no me considero o maior investidor de todos os tempos... Sei que


tenho muito a aprender e a crescer neste mercado.

Minha ideia crescer junto com meus leitores.

Espero que, atravs desta publicao, eu consiga solucionar muitas dvidas


sobre como investir em imveis e, assim, ajudar o mximo de pessoas.

Se voc gostar das dicas que encontrar aqui, divulgue-as s pessoas que voc
conhece e que se interessam por este assunto!

Sempre temos amigos e conhecidos querendo comprar um imvel e precisando


de informaes de qualidade.

_____________

NOTA:

Este texto foi primeiramente desenvolvido para fazer parte do E-Book chamado
Mtodo Investidor Completo.

Mais tarde, decidi pegar essa parte do E-book original e entregar


GRATUITAMENTE como um E-Book chamado Como lucrar investindo
em imveis (Este).

Decidi fazer isso para que mais pessoas tenham acesso as ESTRATGIAS
FUNDAMENTAIS para fazer um investimento com mais segurana,
rentabilidade e previsibilidade.

Acredito que voc vai gostar!

Boa leitura!

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


6
2. Lucrando com imveis

O que necessrio para lucrar com imveis?

Primeiramente, no precisamos tornar este assunto muito complexo!

Por isso, simplifiquei e separei muitas das possveis formas de se investir em


imveis em 3 GRANDES ESTRATGIAS.

Essas trs estratgias vo guiar o seu comportamento como investidor no


mercado imobilirio.

Para cada uma das estratgias, voc precisar tomar atitudes diferentes para
realizar um investimento bem-sucedido.

Ento, sem mais delongas, vamos direto s 3 GRANDES ESTRATGIAS.

1 Selecionar regio com potencial de valorizao.

2 Comprar abaixo do valor de mercado (AVM).

3 Agregar valor ao imvel.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


7
3. Selecionar regio com potencial
de valorizao

Como dito anteriormente, h trs formas bsicas de se investir em imveis:


1)comprar em uma regio com potencial de valorizao e esperar essa
valorizao ocorrer, 2) comprar abaixo do valor de mercado, e 3)
agregar valor com melhorias no imvel.

Quando investimos em uma regio com potencial de valorizao, devemos


entender que cada cidade, cada regio, cada local tem o seu prprio mercado.

E esse mercado pode estar inflado ou no. Pode haver bolha localizada em cada
regio ou no.

A questo que existem muitos locais onde certamente no h bolha e onde os


preos podem at estar abaixo do normal.

H ainda regies que vo receber muitos investimentos pblicos e privados e


que certamente vo aumentar de valor, apesar de rumores de bolha no mercado
imobilirio brasileiro.

Aqui veremos o que importante observar em uma regio para sabermos se ela
tem ou no alto potencial de valorizao.

H diversos fatores a serem analisados; eu os classifiquei e irei descrev-los.

Lembro que esses fatores tambm so os mesmos que determinam o valor atual
do imvel, mas, na verdade, o que buscamos so mudanas futuras nessa
regio, que venham a valoriz-la.

Ento, vamos aos fatores de valorizao imobiliria.

3.1. Fatores fsicos, naturais e comunitrios

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


8
Os fatores fsicos e naturais so aqueles incorporados regio, como clima,
topografia e fertilidade do solo.

Junto esto os fatores comunitrios, nos quais se enquadram todo o


transporte pblico, escolas, igrejas e reas de lazer, como praas, shoppings,
cinema, etc.

Os fatores fsicos e naturais so dificilmente modificados, pois mudar a


topografia e a fertilidade de uma regio inteira custa muito caro.

Logo, o que realmente importante para a valorizao nesse grupo de fatores


so os fatores comunitrios, os quais vou tratar agora como infraestrutura
como um todo.

3.1.1. Infraestrutura

Repito, o que procuramos aqui no simplesmente observar se h ou no a


infraestrutura desejada, mas, sim, se haver alguma mudana grande o
suficiente para que a regio seja valorizada.

A implementao de um metr que passe especificamente em uma regio, por


exemplo, um fator muito importante e faz com que todos os imveis ao seu
redor aumentem de valor.

Isso acontece, pois as pessoas veem esse metr perto de sua casa como atrativo.

Contudo, se o metr vir a ser um problema para a regio (supondo que a


criminalidade aumente por causa disso), ela vai desvalorizar. H sempre risco!

O importante fazer uma boa anlise sobre se essa mudana vai ou no, de fato,
valorizar a regio e se voc quer ou no embarcar nesse investimento.

Outro timo exemplo so praas. Suponha que, em um bairro, o governo decida


construir uma praa para recreao. Olhando para essa praa, voc acredita que
ela vai ou no valorizar a regio?

Depende!

Essa praa cercada?

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


9
Se no for, pode ser que muitos moradores de rua enxerguem a praa como
ponto de moradia, tornando, assim, a regio mais perigosa e com menos valor.

claro que, em muitos lugares, existem praas sem cerca totalmente seguras e
que so fatores de valorizao dos imveis.

Meu ponto : devemos analisar bem cada fator para ver se ele de fato valorizar
ou no a regio.

Para finalizar esta anlise, importante ter em mente que uma regio que j
possui infraestrutura bem desenvolvida (bairros desenvolvidos) tem, em geral,
pouco potencial de alta valorizao.

Por outro lado, regies pobres, com pouca infraestrutura, tm, em muitos casos,
maior potencial de valorizao, devido infraestrutura que est por vir.

3.1.2. Olhando de outra perspectiva

Se voc procura investir usando essa estratgia (valorizao da regio), sugiro


que procure no site da prefeitura de sua regio quais so as obras a serem
realizadas nos prximos anos.

Assim, se voc descobrir que uma avenida X ser ampliada no ano que vem,
por exemplo, uma boa ideia comprar agora um imvel nessa regio.

At o trmino da ampliao da avenida, seu imvel certamente estar


valorizado.

Isso vlido para qualquer grande obra a ser feita. Se voc ficar sabendo que um
shopping ou um estdio ser construdo no bairro Y, talvez seja uma boa ideia
investir seu capital no bairro Y hoje, para amanh obter lucro.

3.2. Fatores sociais e econmicos

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


10
Os fatores sociais so aqueles relacionados com a populao. Crescimento e
declnio populacional, densidade populacional e nmero de pessoas por famlia
so alguns exemplos.

J os recursos naturais daquela regio, como gua, ouro e fertilidade do solo


(antigamente imveis perto de rios valiam mais), as tendncias da regio (se
comercial, industrial ou residencial), o nvel de emprego da populao e a
disponibilidade de crdito dos moradores dessa regio so fatores
econmicos.

Aqui importante ter em mente que, de novo, buscamos por mudanas futuras
que faro com que o valor dos imveis aumente. Assim, quanto maior o poder
aquisitivo da populao de uma regio, maior ser o preo dos imveis daquela
regio.

Quando um shopping construdo, ele atrai para seu entorno pessoas com
maior poder aquisitivo do que antes. Assim, o poder aquisitivo daquela regio
aumenta e, consequentemente, aumentam os valores dos imveis.

Outro exemplo a facilidade e o acesso a financiamento. Quando, em certa


regio, pessoas de determinada classe social passam a ter facilidade e acesso a
crdito, o local tende a ter os imveis valorizados, pois haver mais demanda
pelos bens e, quanto maior a demanda, maiores os preos.

Outro aspecto importante a modificao da funo social de uma regio


na cidade. Se uma regio primordialmente residencial passa a ter funo
comercial, provvel que ela se valorize, visto que imveis comerciais custam
mais caro que imveis residenciais.

Ento verifique se a regio onde voc est pensando em investir sofrer


mudanas sociais e econmicas e analise se essas mudanas iro de fato
aumentar ou reduzir o valor dos imveis.

3.3. Fatores definidos por regras


governamentais

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


11
Esses fatores tambm so importantes, e poucas pessoas esto cientes deles. O
governo tem livre arbtrio para modificar algumas regras. claro que h sempre
um motivo para isso. Alguns exemplos de possveis mudanas so: modificao
no plano diretor de uma regio, programas de habitao, facilidade ao crdito,
etc.

No plano diretor de uma cidade, so especificadas as regras para construo de


cada regio. H regies onde se podem construir at 20 andares de edifcio,
enquanto em outros bairros s possvel construir dois.

Quando h mudana no plano diretor, permitindo que em um local no qual s


era possvel construir dois andares se passem a construir 20, tal regio vai ter
seus imveis valorizados.

Conheci um senhor que possua um imvel antigo na praia, o qual ele alugava. O
imvel valia algo em torno de R$ 300 mil (o terreno tinha valor). Ele estava
pensando em vend-lo, mas resolveu esperar, continuando a alug-lo.

Um ano depois, certo dia, dois representantes das construtoras locais ligaram
perguntando se ele no tinha interesse em vender o imvel e ofereceram R$ 600
mil.

Ele achou estranho e, antes de fechar qualquer negcio, ligou para a prefeitura
para ver se o plano diretor da regio no havia mudado. E havia! Antes era
permitido construir at trs andares, e passou a serem permitidos 18 andares.

Ele acabou fechando negcio com uma das construtoras, trocando o terreno por
rea construda. Ele ficou com oito apartamentos, que valiam pelo menos R$
100 mil cada um. timo negcio!

Esteja consciente das mudanas governamentais. Quanto mais conhecimento


voc tiver, maiores sero as possibilidades que ter para fechar bons negcios.

OBS: Dentro do E-Book Mtodo Investidor Completo eu explico com


mais detalhe cada uma das maneiras de encontrar as melhores regies para
investir em sua cidade.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


12
4. Comprar abaixo do valor de
mercado (AVM)

A segunda forma de lucrar com imveis achando uma forma sistemtica de


comprar imveis abaixo do valor de mercado (AVM).

Aps a compra, possvel vend-lo pelo valor de mercado ou alug-lo, obtendo


uma rentabilidade maior pelo imvel.

H algumas semanas escrevi um artigo chamado Como encontrar imveis


abaixo do valor de mercado?. Nele demonstro nove maneiras pelas
quais possvel comprar imveis por menos do que eles realmente valem.

Resolvi incluir o artigo aqui, no livro, por ele estar bem completo.

Ento, vamos ao artigo.

4.1. Como encontrar imveis abaixo do valor de


mercado?

Quando o assunto investimentos em imveis, muitas pessoas acreditam


que a principal estratgia comprar o imvel pelo seu valor de mercado e
esperar pela valorizao.

Depois que ele se valorizar, vende-se o imvel e obtm-se o lucro da valorizao.

Essa uma estratgia que pode ser boa em algumas regies.

Contudo, ela falha, pois nem sempre a regio tem a valorizao esperada, e os
custos de espera at que se valorize so altos.

A maneira mais sistemtica para investir em imveis comprar AVM (abaixo do


valor de mercado).

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


13
Robert Kiyosaki, autor do livro Pai Rico, Pai Pobre, afirma que:

O lucro ao se investir em imveis feito na


COMPRA, no na venda.

Ou seja, preciso focar energia em encontrar imveis por menos do que eles
realmente valem!

Assim, voc no fica dependente das flutuaes do mercado.

Mas como? Como achar imveis AVM?

Calma... Chegaremos l!

A regra comum no mercado imobilirio :

O vendedor quer ganhar o mximo possvel pelo seu bem, enquanto


o comprador quer pagar o mnimo possvel (Essa regra acontece em
todos mercado).

Por isso, existe o valor de mercado, para equilibrar essa disputa entre
vendedores e compradores. O valor de mercado o preo justo a se pagar
naquele momento por determinado bem.

Entretanto, existem diversos motivos para que o vendedor esteja disposto a


aceitar menos pelo imvel.

Separei, ento, 9 maneiras de encontrar imveis abaixo do valor de


mercado (AVM).

4.1.1. Famlia que se muda para longe

Um dos motivos principais para que os vendedores aceitem receber menos que
o imvel vale a necessidade forte de vender o imvel rapidamente.

Isso ocorre, pois imveis so, geralmente, ativos de baixa liquidez, ou seja, no
so vendidos rapidamente.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


14
Pode ser que sejam vendidos logo; pode ser que demore anos.

Vai depender de cada caso e do preo estipulado.

Logo, se uma famlia estiver se mudando para outra cidade, estado, ou pas,
normal que ela tenha pressa em vender seu bem, para, assim, poder comear
vida nova.

E a maneira mais rpida de vender um imvel ofert-lo por menos do que ele
vale.

4.1.2. Inventrio

No caso do inventrio, os proprietrios tambm tm pressa em vender o imvel


rapidamente, mas por outro motivo.

Nesse caso, eles esto passando por um processo judicial para poder fazer a
partilha dos bens de herana.

Muitas vezes existem brigas na famlia, e ningum tem dinheiro ou quer colocar
seu prprio dinheiro para desembaraar os problemas judiciais dos imveis
herdados.

A soluo vender um dos imveis herdados para poder pagar as custas


judiciais, dividir a herana mais rapidamente e, assim, acabar logo com o
problema.

Esta uma maneira um pouco arriscada de comprar abaixo do valor de


mercado. preciso se cercar de alguns cuidados.

Um deles a necessidade de autorizao judicial para a venda do imvel.

tambm aconselhvel ter algum advogado acompanhando o processo para ter


certeza do desembarao dos bens.

4.1.3. Partilha do divrcio

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


15
Na compra de um imvel proveniente da partilha de um divrcio, os
proprietrios mais uma vez tm pressa de fazer a venda.

Nesse caso, o motivo a quebra dos laos matrimoniais que os ligavam.

Muitas vezes essa separao no muito amigvel e de comum acordo que se


faa a venda do bem abaixo do valor de mercado, para que se encerre logo
qualquer tipo de contato entre as duas partes.

Quando esse o motivo da venda abaixo do valor de mercado, no h grandes


riscos envolvidos.

Sero necessrias anuncia por escrito das duas partes e certides negativas.

4.1.4. Oferta inesperada

A oferta inesperada muito usada por INVESTIDORES EXPERIENTES. Eles


primeiro pesquisam e encontram o imvel que querem comprar.

Assim que possvel, fazem uma oferta inesperada, mesmo que o imvel no
esteja realmente venda. Eventualmente, o proprietrio pode aceitar.

Algumas vezes a regio do imvel teve uma rpida valorizao e o proprietrio


ainda est com o preo antigo em mente.

4.1.5. Imvel malcuidado

A oferta inesperada pode surtir timo efeito em imveis descuidados. Imveis


antigos e mal cuidados recebem em geral pouca procura de compradores.

Ningum gosta de se envolver com construo e reforma.

D Muita Dor De Cabea Lidar Com A Mo De Obra pensa a maioria.

E d mesmo!

Assim, no raro haver muitos imveis venda nas imobilirias que esto l h
vrios meses.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


16
Dessa forma, basta voc descobrir quais so esses imveis antigos, mal cuidados
e h muito tempo venda e fazer uma oferta inesperada.

O proprietrio pode aceitar!

4.1.6. Imvel que voc aluga

Outra situao tima para fazer uma oferta inesperada quando voc est
interessado no imvel que voc aluga.

Se voc j mora h alguns anos nesse imvel, j deve ter se apegado a ele e
sentir que essa casa j no mais somente uma casa, mas sim um lar.

Se esse j o seu lar, por que no torn-lo seu de verdade?

Mais um grande motivo para comprar o imvel que voc aluga so os fortes
laos de confiana j criados com o proprietrio (se voc for um bom inquilino,
claro), e, nesse caso, ele no teria objeo em lhe vender o imvel por um bom
preo.

4.1.7. Imveis em leilo

O leilo tambm uma excelente forma de comprar imveis abaixo do valor de


mercado.

possvel comprar um imvel atravs de leilo pela metade do que ele


realmente vale.

Contudo, antes de se aventurar em comprar em leilo, preciso entender o que


voc est fazendo.

Os leiles de imveis podem ser judiciais e extrajudiciais.

Os leiles judiciais so fruto de uma ao judicial, ou seja, por algum motivo o


proprietrio do imvel estava devendo dinheiro a algum e no pde arcar com
o compromisso.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


17
Ento, para que a dvida fosse paga, foi aberta uma ao judicial e o imvel foi
posto a leilo.

Os extrajudiciais so provenientes da alienao fiduciria. A alienao fiduciria


a forma que os bancos tm de ter garantia sobre o financiamento.

O imvel, quando financiado, fica no nome do banco, e, se o proprietrio no


paga trs parcelas do financiamento, o banco retoma o imvel e o vende em
leilo extrajudicial.

Os riscos nos leiles so muitos; logo, preciso entender bem como tudo isso
funciona.

4.1.8. Imveis na planta

Tambm possvel comprar imveis abaixo do valor de mercado comprando na


planta.

Os construtores, ao lanar um empreendimento, colocam na ponta do lpis


todos os custos para a construo e ainda o lucro que pretendem ter, para ento
formar o preo de venda.

Acontece que, muitas vezes, as margens que eles tm so to boas que o custo,
mais o lucro, ainda resultam em um valor menor que o valor de mercado.

As construtoras poderiam vender no valor de mercado, mas, como elas j tm o


lucro desejado, podem vender abaixo dele e ganhar na velocidade de venda.

E o investidor que compra na planta ajuda o incorporador, injetando dinheiro


na obra.

Assim, o incorporador no precisa usar dinheiro prprio na construo, nem


solicitar emprstimos ao banco.

O sonho de todo incorporador ter todas as unidades de um empreendimento


vendidas antes da construo. Imveis AVM vendem rpido.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


18
Quando voc se depara com boas oportunidades, no h muito tempo para
tomar uma deciso. Se demorar demais, outro interessado vai se decidir antes
de voc.

Devo lembrar que importante ter clareza de qual o real valor de mercado
do imvel que voc est pretendendo comprar.

Existem diversas metodologias para aferir o valor de mercado de um imvel. A


mais comum o mtodo comparativo dos dados de mercado.

Dessa forma, possvel avaliar um imvel atravs dos valores dos imveis
semelhantes quele desejado.

Existem diversas formar de adquirir imveis AVM.

No fcil, e muitas vezes necessria muita iniciativa do comprador para


encontrar essas pechinchas.

As oportunidades esto ao alcance de quem vai atrs e faz acontecer.

V atrs e faa acontecer!

OBS: No Mtodo Investidor Completo eu ensino com mais detalhes


como possvel encontrar as melhores oportunidades do mercado imobilirio.

E tambm explico exatamente como voc pode fazer para encontrar o valor de
mercado dos imveis para saber se voc est fazendo um bom negcio ou no!

Quero Investir Em Imveis


Com SEGURANA!
www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch
19
5. Agregar valor

J falamos sobre a possibilidade de a regio se valorizar e sobre como encontrar


imveis AVM.

Agora iremos entender um pouco mais sobre AGREGAR VALOR AO


IMVEL que voc for adquirir.

Existem diversos tipos de imveis e, assim, diferentes maneiras de se agregar


valor a eles. Se voc comprar um terreno desnivelado, por exemplo, possvel
aplain-lo e vend-lo com valor agregado.

Ou, ainda, aplain-lo, depois construir no terreno e ento vend-lo. Abaixo


veremos uma a uma as possveis formas de agregar valor aos imveis.

5.1. Construir

Repito que construir d trabalho e dor de cabea.

Essa a razo de ser lucrativo usar essa forma para agregar valor.

A maioria das pessoas prefere pagar mais caro e comprar o imvel pronto.
Assim, voc pode fazer o trabalho sujo (ou mandar fazer) e lucrar com isso.

5.2. Reformar

H muitos imveis antigos que necessitam de reforma, mas poucos tm


coragem de compr-los, por no saberem o tamanho do monstro, do
problema.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


20
Esses imveis podem ser comprados por preos baixos e, aps uma boa
reforma, ficam com aspecto de novo, podendo ento ser comercializados por
timos preos.

5.3. Demolir

H muitas pessoas especializadas em encontrar imveis antigos em tima


localizao por valores convidativos.

Eles ento demolem o imvel e limpam completamente o terreno.

Esse terreno muito bem localizado e pronto para construir tem timo valor para
as empresas construtoras (est cada vez mais difcil encontrar terrenos bem
localizados).

Assim, o investidor pode vender tal terreno com valor agregado ou negociar por
rea construda.

Muitas vezes, negociar por rea construda vantajoso.

importante analisar bem as duas opes e a relao custo-benefcio.

5.4. Regularizar

Quando digo regularizar, me refiro a trs formas de regularizao, que so:

1 Nivelar

2 Cortar as rvores

3 Judicialmente

A primeira forma de regularizar aplainar ou nivelar o terreno.

H muitos terrenos, verdadeiros brejos, que poucas pessoas querem comprar


para construir e morar ou investir.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


21
Ento, o investidor que enxergar essas oportunidades pode ter bons lucros
comprando o terreno, regularizando-o e vendendo-o por um preo conveniente.

A segunda forma cortar as rvores e limpar o terreno.

muito trabalhoso fazer a limpeza do terreno, conseguir licena, etc.

Assim, quem for bom em acelerar esse processo pode lucrar muito com isso,
visto que so poucos os interessados.

Uma vez que o terreno estiver limpo e pronto para construir, basta vend-lo
para uma construtora ou troc-lo por rea construda.

A ltima forma de regularizar um imvel legaliz-lo judicialmente.

Aqui que entra o advogado e sua expertise em regularizar e desembaraar


problemas judiciais de algum imvel.

Muitos investidores, mesmo no sendo advogados, fazem isso.

No necessrio ser advogado para isso; necessrio contratar um


timo advogado. ;)

Ns precisamos mudar nossa mentalidade, e ver oportunidade onde os outros


no veem!

OBS: No Mtodo Investidor Completo voc pode aprender muito mais


sobre como investir em imveis agregando valor!

Nele eu explico com possvel fazer uma reforma gastando o mnimo possvel,
tendo o mximo de valorizao no imvel.

Tambm explico quais so as anlises que voc deve fazer para saber se vale ou
no a pena investir na construo de um terreno.

Quero Investir Em Imveis


Com SEGURANA!

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


22
6. Qual a melhor estratgia?

A pergunta certa : existe uma melhor estratgia?

um pouco difcil falar em MELHOR ESTRATGIA.

H muitos fatores e riscos que devem ser analisados. Para certo perfil de
investidor, uma forma pode ser melhor que outra.

Mas, se eu tivesse que escolher uma forma, escolheria (se possvel fosse) juntar
as trs estratgias: comprar abaixo do valor de mercado, agregar valor
(reformar ou construir) e esperar pela valorizao da regio.

Como assim?

Explicarei!

6.1. Mtodo Pai Rico, Pai Pobre

O autor do livro Pai Rico, Pai Pobre tem uma estratgia bem interessante para
investir em imveis.

Ele ensina que a melhor coisa a se fazer , primeiro, comprar abaixo do


valor de mercado (AVM). Ento fazem-se as melhorias necessrias,
aluga-se o imvel e reinveste-se o dinheiro do aluguel.

Com o passar dos anos, possvel que o imvel aumente o seu valor, devido
a melhorias de infraestrutura, etc. Assim, depois de sete ou oito anos, vende-se o
imvel e obtm-se um timo lucro.

Dessa forma, consegue-se usar as trs estratgias de investimento no mesmo


imvel.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


23
Ao comprar o imvel abaixo do valor de mercado, o investidor vai conseguir
alugar o imvel com uma boa taxa de retorno (1% ao ms, por exemplo) e, ao
vend-lo, vai conseguir obter um timo lucro.

Outro ponto importante que o investidor empurra o pagamento do imposto


sobre o lucro (da venda) para sete ou oito anos depois.

Assim, ele se protege, no momento inicial, da mordida do leo. Esperto!

Voc pode adaptar essa estratgia para a sua realidade no momento.

O importante agir e FAZER ACONTECER!

Quero Investir Em Imveis


Com SEGURANA!

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


24
7. Concluso

Estas so as principais formas de lucrar investindo em imveis:

1. Selecionar regio com potencial de valorizao.

2. Comprar abaixo do valor de mercado.

3. Agregar valor ao imvel.

Mesmo com a possibilidade de bolha no nosso mercado, os bons investidores


continuaro tendo timos lucros.

Portanto, minha inteno aqui torn-lo um INVESTIDOR COMPLETO.

Digo isso, pois lucrar com imveis no uma tarefa fcil. Se fosse, todo mundo
o faria.

Em pocas de euforia e mercado em alta, normal haver muitas pessoas


ganhando muito dinheiro.

Contudo, quando o mercado se estabiliza, ou at mesmo cai, somente os


investidores preparados ficaro e faro bons investimentos.

Por isso, sempre recomendo a aquisio de conhecimento.

Conhecimento algo que ningum pode lhe tirar e sempre vai agregar valor
para voc.

Segundo Benjamin Franklin:

Investir em conhecimento rende sempre os


melhores juros

Se voc quer dar os prximos passos e aprender muito mais sobre como investir
em imveis com mais CONSISTNCIA, SEGURANA E RENTABILIDADE eu
tenho um convite para voc.

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


25
Eu recomento fortemente a leitura do E-Book Mtodo Investidor
Completo, pois nele explico todo o Passo-a-Passo para voc investir em
imveis e LUCRAR MUITO, sem precisar ficar dependendo do humor do
mercado e sem precisar correr riscos desnecessrios!

Nele voc vai aprender algo que realmente vai levar os seus investimentos em
imveis para o prximo nvel!

Para voc saber mais como ter acesso ao Mtodo Investidor Completo,
clique AQUI!

Por fim, eu gostaria de AGRADECER IMENSAMENTE por voc estar aqui


junto comigo.

O simples fato de ter chegado at o final da leitura deste e-book j demonstra


que voc est interessado em se aprofundar neste mercado.

Eu realmente espero que voc comece a dar os prximos passos para fazer
investimentos em imveis mais lucrativos mais seguros.

BOA SORTE!

Forte abrao,

Rafael Jantsch

Viva com paixo!

PS: Caso voc queira entrar em contato, mande e-mail para


contato@educarimoveis.com.br. Ou se inscreva no Canal do Youtube e me deixa
uma mensagem por l, pois este a plataforma que mais estou presente!

PS2: Vou adorar saber o que voc achou deste contedo! Gostou? No gostou?
Me escreva para o e-mail acima me falando o que achou!

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


26
PS3: E se voc gostou mesmo, acredito fortemente que vai adorar o meu E-Book
Mtodo Investidor Completo, pois nele eu explico com muito mais
detalhes todas as estratgias que te ensinei aqui!

Quero Investir Em Imveis


Com SEGURANA!

www.EducarImoveis.com.br/Metodo - Rafael Jantsch


27