Arq.

Augusto Mora

PRIMERA EDICION
MEXICO 2014
TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS
COMO GANAR
DINERO
INVIRTIENDO
EN LOS
BIENES RAICES

Arq. Augusto Mora

EDITADO EN MXICO
REGISTR PBLICO DEL DERECHO DE
AUTOR MXICO
No: 03-2014-051309494500-
01

ISBN
978-607-00-8023-4

Copyright 2014
TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS

Queda prohibido copiar, reproducir, distribuir,

publicar, transmitir, difundir, o en cualquier modo
explotar, la totalidad o parte de este libro sin la
autorizacin previa por escrito del autor.
INDICE
CAPITULO I
LA ARQUITECTURA LA PRINCIPAL DE
LAS BELLAS ARTES.

CAPITULO 2
POR QU NECESITO UN PLAN?
LA INTELIGENCIA FINANCIERA

CAPITULO 3
CMO PUEDO GANAR DINERO SIN
TENER CAPITAL PARA INVERTIR?
COMO CONVERTIRSE EN UN
COMPRADOR PROFESIONAL

CAPITULO 4
CASAS EN DNDE EST EL DINERO?

CAPITULO 5
COMO SE DEBE COMPRAR UNA CASA

CAPITULO 6
COMO SE CONSTRUYE UNA CASA

CAPITULO 7
COMO SE VENDE UN INMUEBLE SIN
SER ESTAFADO

CAPITULO 8
CUNTO DINERO DEJA UN TERRENO?
COMO SE ENCUENTRA EL VALOR DE
UN TERRENO
PLANES DE NEGOCIO POSIBLES DE
REALIZAR EN UN TERRENO DE
500 m2.

CAPITULO 9
FRACCIONAMIENTOS CMO SE
HACEN?

CAPITULO 10
TCNICAS DE NEGOCIACIN
ETAPAS DE LA NEGOCIACIN
CARACTERSTICAS QUE TIENE UN
BUEN NEGOCIADOR
FORMAS DE NEGOCIACIN
TIPOS DE NEGOCIADORES, QUE TE
PUEDES ENCONTRAR
ESTRATEGIAS
TCNICAS DE ACUERDO
LUGAR DE LA REUNIN

CAPITULO 11
TCNICAS DE VENTAS
EL ARTE DE INTERROGAR
HAY 4 PASOS PARA REALIZAR UNA
OPERACIN:
EL MANEJO DE OBJECIONES
REBATIR DIRECTAMENTE
COMO REACCIONAR A LAS
OBJECIONES CON PREGUNTAS
TCNICAS DE CIERRE
LA TCNICA DEL CIERRE SUPUESTO
LA TCNICA DE LAS DOS OPCIONES
LA TCNICA DE USAR UNA CONDICIN
POR QUE COMPRA LA GENTE?
RESOLUCION DE PROBLEMAS
CINCO PASOS PARA RESOLVER UN
PROBLEMA
COMO LIDIAR CON LOS CLIENTES
DIFICILES
EL HOME STAGING

CAPITULO 12
CONTRATOS
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-
VENTA
CONTRATO DE COMPRA-VENTA

CAPITULO 13
LOS METODOS DEL XITO.

CAPITULO 14
LOS METODOS DEL FRACASO
LOS SECRETOS DE LA PROSPERIDAD
SON
DEFINICION DE LO QUE ES LA
LIBERTAD FINANCIERA

B I B LI O G R AF I
A
La arquitectura la principal de las bellas artes
 CAPITULO I
LA ARQUITECTURA LA
PRINCIPAL DE LAS
BELLAS ARTES.
La Arquitectura, pertenece a las 7
bellas artes, (la msica, la literatura, el
cine, la danza, el teatro, la poesa.), y a
mi personal consideracin es la mejor y
la principal de estas, pues la vivienda,
la Ciudad, es una necesidad vital, del
ser humano y ella muestra cmo piensa,
que filosofa tiene, que nivel econmico
y que desarrollo de la inteligencia, tiene
un individuo o un pas. En la forma, en
que se construye su casa-habitacin, su
urbe, demuestra su cosmogona, por
ejemplo; Los templarios construyeron la
catedrales gticas, (de goticas,
mgicas), alineadas de acuerdo a la
constelacin de virgo y las iglesias
catlicas en forma de cruz, con las
mismas medidas y proporciones del
templo del Rey Salomn.
 Los templarios construyeron las catedrales
gticas

En Mxico y en todo el mundo la

necesidad de vivienda es muy grande, y
por esto, para que seas muy prospero,
solo necesitas, suplir una pequea parte
de esa demanda pero, tambin son muy
necesarios, los locales comerciales e
industriales, y necesitamos que nuestras
colonias, y ciudades estn bien
diseadas y planeadas, con visin al
futuro y no solo para este fugaz
presente, pues los constructores, de las
actuales ciudades de Mxico, nos dejan,
miles de problemas al porvenir.
En mis investigaciones, descubr, que
una de las principales razones de la
pobreza de Latinoamrica y de su baja
calidad de vida, es el mal diseo de
nuestras ciudades, y al contrario, en los
Estados Unidos, las ciudades fueron
diseadas y planeadas, desde que
comenzaron y esto te da una gran
ventaja, pues tratar de arreglar drenajes,
tuberas, instalaciones elctricas etc. de
colonias mal planeadas, que estn en
barrancas, cerca de ros de aguas
negras, en rellenos sanitarios, resulta a
veces mucho ms costoso, y a veces
hasta, resulta imposible dotarlas de los
servicios bsicos, creando cinturones de
pobreza, y es ah cuando me pregunto
Si los gobiernos son ciegos,
incompetentes, corruptos, negligentes,
ignorantes? o todo lo anteriormente
mencionado, y el resultado de esto, es la
pobreza, como ms adelante amplio, en
este mundo hay suficiente espacio,
recursos y dinero, para que todos
tengamos, una buena calidad de vida y
pases pequeos como Finlandia,
pueden vivir muy bien sin ser
extremadamente grandes en poblacin ni
contar, con tantos recursos, como los
que cuenta Mxico. Las ciudades en
Latinoamrica, son una de las
principales causas, de la pobreza, pues
la falta de riqueza es causada por el
desperdicio de; tierra, recursos, tiempo
y por una mala distribucin de todo.
 CAPITULO 2
POR QU NECESITO UN
PLAN?

Cuando un ser humano toma la

decisin como en mi caso de ser libre
financieramente, te das cuenta de que lo
primero y principal de esto es,
QUERER serlo y a lo que me refiero
con querer, es tener, la voluntad, el
coraje y la astucia de hacer todo lo
necesario para lograrlo y esto es
capacitndote y trabajando
inteligentemente. Y esto es crucial, por
que conozco a muchas personas que
tienen todo, (dinero para invertir,
preparacin en los negocios,
inteligencia etc.), para triunfar y no lo
hacen, pues porque sencillamente, no
quieren, cuando quieres triunfar se busca
la manera, se buscan los recursos, los
apoyos y se persevera hasta lograrlo, lo
segundo es SABER, lo que ests
haciendo, (capacitarte constantemente
por ejemplo; en ventas y aunque hice un
captulo dedicado al tema, es necesario,
que tomes de preferencia un curso en
vivo, que adems te prepares en
finanzas, en como manejar el dinero,
etc.), pero que sobre todo realices las
investigaciones, que te voy a pedir que
hagas, a fondo. El tercer punto necesario
es HACER pues la teora sin prctica
es totalmente intil, as como la
prctica, sin saber, es tiempo
infructuoso y perdido, (y como
recomendaba un experto en negocios
web, que l prefera perder dinero, que
perder tiempo, porque el dinero se
recupera, pero el tiempo perdido es
imposible recuperarlo, adems esta la
frase celebre de Time is Money, el
tiempo es dinero y eso es muy cierto). Y
por ltimo es arriesgarte, por que
aunque, te voy a guiar, para que el riesgo
se vaya a cero, vas a tener, una que otra
sacudida, mientras aprendes.
Hace tiempo conoc a un Presidente
Municipal (Mxico est dividido
polticamente en 31 entidades
federativas y un Distrito Federal y a su
vez en 2 mil 438 Municipios), que me
dijo una frase que se me ha quedado muy
grabada, en la memoria y esta frase es
Los hombres inteligentes, trabajamos
con nuestras mentes y los bueyes,
(tontos), con la frente y esto es muy
importante, si quieres ser libre
financieramente, porque siempre, debes
usar la inteligencia y nunca trabajar
como burro, pues eso no te va a llevar a
ningn lado, lo que te estoy pidiendo, no
es que, no trabajes, si no, que lo hagas
eficientemente.
Deberamos de imitar a Dios, la
naturaleza o como quieras t llamarle
a la causa de la creacin de este
mundo, pues, llevo la eficiencia al
mximo, al lmite y logro obtener los
mayores resultados, con los mnimos
materiales, recursos y esfuerzos.
Y te contare un secreto este universo
es infinito y abundante en forma
extraordinaria. El cientfico de origen
rabe Nassim Haramein dice: que el
cosmos es infinito y finito al mismo
tiempo, esto es, si t, dibujas un circulo
en el piso, este crculo es finito, pues
tiene un radio, una circunferencia, un
rea que aparentemente es finita, se
puede medir, pero que pasa si ese
crculo finito, o sea que tiene fin, lo
comienzas a dividir en 2, 4, 8 etc. Lo
que pasara es que podrs dividirlo hasta
la eternidad, hasta lo inconmensurable y
jams tendr un lmite de divisiones, los
cientficos han tratado de dividir el
tomo y ya he perdido la cuenta, de
cuantas divisiones han logrado y dice
Haramein que es intil su bsqueda,
pues es infinita la capacidad de la
materia en dividirse y por la parte
contraria, tiene una capacidad infinita de
multiplicarse.
Y a esto se refiere la biblia, en unos
de sus pasajes Jess se encontr con
que haba una gran multitud
compadecindose de ellos, Jess cur a
los enfermos y predic su mensaje a
toda la gente. Cuando ya se haca tarde
se le acercaron los discpulos y le
dijeron que despidiera a la gente para
que se fuese a las ciudades vecinas a
comprar comida, pero l respondi:
"Denles de comer ustedes mismos" (Lc.
9.13). Ante la aparente imposibilidad de
hacerlo, los apstoles reflexionaron
sobre la situacin. Felipe estim que
doscientos denarios no eran suficientes
para comprar comida para todos, (un
denario poda bien conformar el jornal
de un trabajador), mientras que Andrs
el Apstol encontr a un nio que tena
cinco panes de cebada y dos pescados.
Sin preocuparse, Jess orden que todos
se sentaran en grupos de cien y de
cincuenta. Luego tom los cinco panes y
los dos pescados, pronunci la
bendicin, y se los dio a sus discpulos
para que los distribuyeran entre las
personas. Los que comieron fueron
cinco mil hombres, pero sin contar a las
mujeres ni a los nios. Cuando todos
quedaron saciados, el Cristo orden:
"Recojan los pedazos que sobran, para
que no se pierda nada" (Jn 6.12); y se
juntaron doce canastas de sobras.
Te voy a contar otro secreto, los que
controlan este mundo, (si deseas saber
quines son y cmo nos controlan, te
recomiendo, que veas, los videos en
youtube: the money masters espaol.),
han creado la ilusin, de que hay una
tremenda, escasez de todo;
El mito de la carencia de que ya, no
hay espacio para habitar en nuestro
planeta, (imagnate solo se ha
construido el 3% de la superficie, que
es habitable del planeta tierra y toda la
actual, poblacin humana, podra vivir
cmodamente, en un rea, como de el
estado de Texas de E.U. Y el problema
real es que nos amontonamos en
pequeos espacios, por ejemplo: la
Ciudad de Mxico, una de las ciudades
ms grandes del planeta, tiene solo un
rea de 7,815 km2 , cuando el pas
tiene una extensin cercana a los 2
millones de km2, eso significa que
cerca de 25 millones de personas, que
habitan o transitan, la ciudad, y que
son casi una cuarta parte de la
poblacin total de Mxico, viven en el
0.39 % del territorio nacional), la
falsedad de la carencia de agua y es
totalmente ilgico, pues deca un
gelogo que el planeta tierra, debera
llamarse el planeta agua, pues tres
cuartas partes estn cubiertas de agua,
adems el agua es eterna, pues se la
pasa transformndose de hielo a lquida
y luego a vapor y as por siempre, ahora
nos quieren engaar, con que solo hay
un poco de agua potable, cuando
existen tecnologas, desde las de costo
casi cero, hasta unas extremadamente
costosas, para limpiar el agua y
tenemos la tecnologa suficiente y
todos los recursos necesarios para
hacer que toda el agua del planeta sea
potable.
La mentira de la poca cantidad de
comida que hay en el mundo, y lo que
mucha gente, no sabe, es que en los
mercados, centrales de abastos, tiendas
de autoservicio, se llega a tirar a la
basura el 35% y a veces, un porcentaje
mayor de la comida perecedera, como
son las frutas y verduras, que no se
venden. En todo el mundo se queman y
destruyen cosechas enteras de trigo o
maz, para mantener los precios altos,
mientras que millones de personas, se
estn literalmente muriendo de hambre y
esto sucede porque el sistema que
tenemos impide que esta comida, llegue
a los que la necesitan.
La falacia de la falta de dinero,
antiguamente el dinero eran monedas de
plata, o de oro, despus inventaron el
papel moneda, el cual supuestamente,
estaba respaldado por el oro
depositado, en la casa de moneda,
despus ese papel moneda, ya no estaba
respaldado por nada y se le llamo
fiduciario, que significa dinero, que solo
vale por la fe de los que lo aceptan y lo
utilizan, actualmente el dinero
electrnico que solo son unos y ceros o
bytes en un servidor y que si ese
servidor se apaga o se descompone o se
sabotea, todo tu dinero puede
desaparecer instantneamente, por
lo que los expertos te recomiendan que
guardes tu dinero en dos partes:
Una en monedas de plata, pues el oro
esta artificialmente caro y la otra en
Bienes Races.

El dinero se hace o se crea, para pagar

los productos, servicios que un pas
produce o consume, por lo que si a
todos nos pagaran mejores salarios o un
precio justo por nuestros productos o
servicios, el gobierno, y los bancos,
solo tendran que aumentarle ms ceros
a los servidores. Jams en la historia de
la humanidad haba existido tanto dinero
en circulacin y el problema es que solo
unos cuantos, lo tienen en su poder y
esto es as, por que literalmente
esclavizan a todos los que no tienen
dinero, por esto, te motivo a que seas
libre financieramente, no para daar a
otros, sino para liberarte t y ser feliz
con los tuyos.
La poca cantidad de energticos;
Esto es una total y completa mentira, la
de que no hay petrleo en el subsuelo. Y
aunque este recurso contamina mucho, es
muy abundante, algunos expertos sobre
el tema dicen que hay reservas para
cientos de aos. (Y te lanzo varias
preguntas al aire Porqu los fabricantes
de autos, no le colocan un sistema de
filtros, para que el auto tenga una
contaminacin cero, antes de
entregarnos el vehculo, y porqu desde
que se construye una industria, no se les
obliga, a tener filtros o sistemas que
eviten la contaminacin de aire, tierra y
agua? y Qu acaso ellos o sus hijos no
viven en este planeta?).
(Petrleo significa "aceite de
piedras". Es una mezcla de
hidrocarburos, es decir de compuestos
de carbono e hidrgeno que provienen
de las profundidades de la Tierra, El
cientfico francs Jean Laigret
consigui "fabricar" en un recipiente
de un litro, 2 centmetros cbicos de
petrleo por da a partir de la bacteria
"Bacilus Perfringens" y tambin
demostr que el metano y varios
hidrocarburos lquidos se han formado
con intervencin de la bacteria
"Bacilus Perfringens" , algo que
corroboraron experimentos de la
NASA, en la luna Titn de Saturno.
Nunca habra crisis energtica, si
utilizramos, las reservas ilimitadas de
la bacteria "Bacilus Perfringens" para
hacer cultivos y para as "fabricar
artificialmente" el petrleo.
La NASA public en 2005 un estudio
que demostraba que el metano
encontrado en Titn, la gigante luna de
Saturno, no era de origen fsil (World
Net Daily, 1-12-2005).
"Este descubrimiento confirma uno de
los argumentos principales de el libro el
"Monopolio del Oro Negro: El Mito de
la Escases y las Polticas del Petrleo,"
-declar el coautor de este impactante
trabajo, Jerome R. Corsi- "Nosotros
discutimos que el petrleo y el gas
natural, son productos abiticos, NO
SON "COMBUSTIBLES FSILES"
creados por la descomposicin de los
restos de dinosaurios muertos y
plantas antiguas". El Metano ha sido
creado sintticamente en el
laboratorio, apunta Corsi, y ahora la
NASA confirma que se hall metano
abitico abundante en Titn.
"EL PETRLEO TIENE CARBONO
13, NO ES FSIL. Proskurowski
demostr que los hidrocarburos
contenan istopos, (igualdad de
uniformidad, de tipos de tomo), de
carbono 13 que se originaban, dentro de
la Tierra. El carbono 13 se relaciona
con origen abitico (sin vida), no fsil y
el carbono 12 con el origen fsil, lo que
confirma que el oro negro no proviene
de restos "podridos de animales".
Muchos cientficos, sobre todo rusos,
han demostrado con creces que el
petrleo, no es de origen fsil, como
Berthelot, Kundryantsev, Thomas
Gold, y el autor de la tabla peridica de
los elementos, Mendeliev.
Una copiosa evidencia cientfica, la
lgica, el sentido comn y el hecho de
que puede ser inagotable y hasta
fabricarse en laboratorio, te demuestran
que la sandez del origen del petrleo, de
restos animales prehistricos, es uno de
los mayores engaos de la historia, pues
hay reservas en el subsuelo para cientos
de aos y adems de que sera posible
el fabricarlo artificialmente, lo que hara
bajar el precio del petrleo, con unas
consecuencias capitales para tu bolsillo
y tu nivel de vida. Podra evitarse que
estos combustibles contaminaran, pero
argumentan que esto es muy costoso y
prefieren, seguir destruyendo el planeta.
Y te comento todo esto para qu
reflexiones que la riqueza, no es solo la
acumulacin de dinero, si no la
liberacin de tu mente de la pobreza
mental en la que est sumergida la
mayora de la poblacin mundial, y que
el objetivo de ser millonario, es ser
libre de la esclavitud que es el dinero y
la deuda, y ser feliz, viviendo como t
lo quieras hacer, sin estar esclavizado a
los horarios, y a las limitaciones que
impone la pobreza.

Ahora te preguntaras porque los dueos

del capital hacen esto, existen, dos
razones principales: La primera es que
esta falsa escasez produce altas
utilidades que mantiene los precios
altos y la segunda es que al limitar el
dinero, la comida, el espacio, tienes a
una gran parte de la poblacin mundial
pobre, enferma, hambrienta,
deprimida, desesperada, ignorante de
lo que pasa, que piensa que hay escasez
de todo y por ello est totalmente
controlada por el miedo y esto hace que
venda su fuerza de trabajo por unos
centavos de dlar, y tambin por lo que
se permite una serie de abusos y
despojos y todo esto te lo dijo porque
necesitas entender que la riqueza y la
pobreza estn nicamente en tu mente y
que las falsas creencias que te han
enseado son las responsables de que no
alcances una gran abundancia. Pues t y
todas las personas que te rodean creen
que ser millonario es imposible, y por
eso la mayora de los motivadores dicen
que te juntes con personas exitosas, o
que estn tratando de lograr el xito,
para que te contagien del deseo de
alcanzar las alturas. Y para esto tienes
que trabajar con
 LA INTELIGENCIA
FINANCIERA
La inteligencia se define como la
capacidad de elegir, lo ms conveniente.
La inteligencia permite, elegir las
mejores opciones, para resolver una
cuestin.
La palabra inteligencia fue utilizada
por Cicern para denotar la capacidad
mental de un individuo.
Y por desgracia siempre elegimos, la
peor opcin, por falta casi siempre del
conocimiento real, del negocio en el
que queremos, prosperar. Por lo que la
primera regla para ser exitoso es
informarte de todo, lo relacionado con tu
negocio, en este caso los Bienes Races,
a lo largo del curso te explicare lo que
tienes que saber y lo que tienes que
hacer y con la advertencia, de que si no
lo realizas vas a fracasar, as que mucha
atencin.
Primer paso para tener t libertad
financiera, se necesita un plan, una
estrategia para triunfar y el plan que te
recomiendo es el siguiente, durante mis
aos de Empresario en Bienes Races,
me percate que las grandes ganancias
que estaba obteniendo, se me estaban
escapando en dos lados; Uno era en
mis gastos personales, y como me gusta
vivir bien, estos se coman mis
ganancias rpidamente y el otro era el
pagar intereses por crditos no
pagados y as comprend que no importa
cunto ganes, siempre, te puedes gastar
todo, en las dos razones anteriormente
expuestas y por lo tanto lo primero que
hay que hacer es pagar las deudas,
que estn sangrando tus utilidades.
Una de las estrategias para lograr
esto es que si tienes un ingreso fijo,
debes apretarte el cinturn y no gastar en
nada que no sea indispensable e ir
pagando deuda por deuda,(sobre todo
las tarjetas de crdito), de la menor a la
mayor y tienes que hacerlo, pues tu
futuro depende de ello, en el Captulo 3,
te explico cmo ganar dinero sin capital
para invertir y cuando logres algn
ingreso, salo para curarte
financieramente de esos canceres que
son las deudas y te sentirs ligero, feliz
y despejado para hacer grandes
negocios.
Otra estrategia, que se podra llamar, la
tcnica kamikaze, (esta estrategia, la
aplico un amigo, que estaba, hasta el
cuello de deudas, de tarjetas de crdito
y prestamos personales y estos, se
coman todo su ingreso mensual), esta
consiste en dejar de pagar, todas las
tarjetas menos una, (la que te convenga
ms, o la de el banco donde tengas, tu
cuenta de ahorros y es importante
mantener aunque sea una, para negocios
en internet, o para compras en lnea,
pues si vendes algo en internet, paypal te
pide tener vigente alguna tarjeta para
poder cobrar), por lo menos 90 das,
para obligar a los bancos a negociar,
(mientras tanto tienes que ahorrar , lo
que pagabas en las otras tarjetas), y de
esta manera, se pueden obtener
descuentos de hasta el 90% del monto
de la deuda y sobre todo, dejas de
perder el dinero, pagando intereses. Se
le llama kamikaze, por que pierdes tu
crdito, por un periodo de 5 a 7 aos, y
en los bancos en donde no pagas, es muy
difcil que te vuelvan a prestar, adems
en Mxico, cambiaron las leyes y te
pueden embargar tu cuenta de banco, por
lo que no puedes tardarte mucho tiempo
en negociar y pagar.
Ya que te hayas liberado de las deudas,
para tener xito necesitas como mnimo
dos fuentes de ingresos, y si
puedes tener muchas es mejor y
acurdate que deben ser mnimo dos,
una que te de lo suficiente para tu
mantenimiento, sin deudas y si no
puedes aumentar tu ingreso, es necesario
que te adaptes a este, y que no te
endeudes, (en su libro el hombre ms
rico de babilonia George S. Clason te da
un consejo muy til, para la persona que
es empleada, o auto- empleada, y este
consiste en, mejorar tus habilidades, en
ser el mejor en tu rea de trabajo, para
ganar ms y ahorrar el 10 % de lo que
ganes y posteriormente, este ahorro
invertirlo, mi consejo seria si tienes o
posteriormente logras un ingreso ms
alto, dividas este ingreso en dos
partes, una para tus gastos personales
y el otro 50% lo inviertas en bienes
races, pues mientras ms inviertas y
menos gastes, ms rpidamente, sers
libre financieramente), y el segundo
ingreso que es llamado el capital
semilla, es el que te har
millonario y este ingreso nunca,
nunca, NUNCA se toca, nicamente se
invierte, y por ende se multiplica.
Te recomiendo que en un principio, si
no tienes un capital para invertir,
ahorres , un conocido mo, me dio un
plan que comparto contigo y que es muy
vlido, lo que l hace es que separa,
parte de su ingreso y lo deposita en el
banco a plazo fijo, (si no se hace as, la
mayora de nosotros nos gastamos ese
ahorro), a un ao o dos y cada mes o
cada vez que l puede deposita algo all
y despus de un tiempo ya se ha reunido
un capital suficiente para invertir y esto
se puede hacer con el segundo ingreso
que puedas conseguir.
Lo que yo hago para ahorrar es
comprar un terreno a crdito y as
cuando termino de pagarlo, ya hubo una
plusvala mucho ms alta que los
intereses que te da el banco,(aunque
nunca es despreciable el inters
compuesto, sobre todo despus de un
tiempo, en el cual los intereses y el
capital se reinvierten ao con ao y
existen tablas que te muestran que
ahorrando un dlar al da, con solo una
tasa de inters del 7% anual en 60 aos,
tendras 1 milln de dlares).
En conclusin los tres pasos para ser
millonario son:
1.- AHORRAR.- (o en su defecto
conseguir prestado el ahorro de otros,
aunque esto es muy arriesgado), Y eso
nicamente al principio, pues tratar de
ahorrar, cuando tus inversiones estn
creciendo, puede ser un grave error.
2.- INVERTIR.- En mi caso particular
todo el dinero que yo recibo lo invierto,
esto es el 100% y por esto a veces me
quede sin capital, pero gracias a eso,
tengo millones de pesos en propiedades
y en cambio me he encontrado, con que
la mayora de mis conocidos se gastan,
el total de sus ingresos y no ahorran
nada y mucho menos invierten y
prcticamente no tienen nada.
3.- CREAR FLUJOS DE
EFECTIVO.- O tambin conocidos
como ingresos pasivos y les llamamos
as porque son: Negocios, o rentas de
Bienes Races o de cualquier medio
licito, de obtener un ingreso, sin tener
que trabajar en l, 10 horas al da
(Robert Kiyosaki; nos dice en sus libros
que l considera, que se puede ser rico
teniendo estos flujos de efectivo sin
capital para invertir en ellos, pero en los
Bienes Races, esto no siempre es
posible, por ejemplo: el dice que se
puede comprar infinidad de casas y
generar un flujo de efectivo por cada
casa, pero aqu en Mxico y creo que en
la mayora de los pases los bancos o
los fondos de vivienda estatales, no le
daran a un individuo en particular una
cantidad ilimitada de crditos a menos
que tuviera un increble ingreso y si es
as, que caso tendra endeudarse, por un
poco de flujo de efectivo al mes, esta
idea de Robert funciona en algunos
casos, por ejemplo Aqu en Mxico
existen unos fondos de vivienda
estatales (Infonavit, Fovissste.), que dan
crditos blandos o baratos, que no dan
los bancos y que permiten a quien tenga
el derecho, a estos crditos que obtenga
un flujo de efectivo comprando una casa
y posteriormente rentndola al doble de
la mensualidad que se est pagando y
con la gran ventaja de que cuando se
termina de pagar, se es propietario de
una casa que seguir dando un flujo de
dinero, por mucho tiempo.)
En el caso, de los libros de Robert
Kiyosaki, la mayora de las personas
mal interpretan, el mensaje de Robert,
pues su discurso principal es la compra
de activos, (los activos segn Kiyosaki
serian todos los negocios o fuentes de
ingresos, en los que t no tengas que
trabajar directamente, una vez que ellos
estn, funcionando), y lo que l propone
es preferir tener, los ingresos de los
activos que adquieras y no de las
ganancias de capital, (l pone el
ejemplo de las vacas, en donde hay dos
formas de hacer negocios que serian:
una la venta de la vaca y en el cual, solo
obtienes un ingreso una vez y si no
administras bien, ese dinero, o te lo
gastas, te haces cada vez que vendas una
vaca, ms pobre, en cambio si solo
vendes la leche, eso te generara un
ingreso siempre.), yo estoy totalmente,
de acuerdo, con tener ingresos pasivos,
pero si no tienes el capital para
comprarlos, te tardaras mucho tiempo
en adquirirlos, por lo que yo te
recomendara, primero tener ganancias
de capital o ahorrar, para comprar y
hacer esos activos, (el internet es de los
pocos negocios que te pueden dar
ingresos pasivos, con muy poca
inversin de dinero, pero que requieren
aos de trabajo, antes de ver algn
resultado palpable).
En su libro ROBERT ALLEN y
MARK V. HANSEN,
MILLONARIO AL INSTANTE nos
dice que, tienes que pensar como un
empresario que utiliza: El
dinero de otros, (prestamos,
inversionistas), el tiempo de
otros,(empleados, socios), las
ideas de otros,(patentes, marcas,
franquicias) el trabajo de otros,
para lograr tu objetivo, que
es tener mucha abundancia,
a esto en otras palabras se le llama,
delegar lo que t no quieras o no puedas
hacer, y es que lograr, una gran meta es
como mover una gran piedra y al
compaginar todos los recursos, t ests
haciendo, una gran palanca, que mover
todas las piedras, que se te atraviesen en
tu camino.
El uso de la palanca, del trabajo de
otros, por ejemplo; seria que si t eres
el vendedor de un producto o servicio,
suponiendo que t solo puedas ganar
unos Us$1,000.00 al mes con muchos
trabajos y sufrimientos, la palanca
consistira en que t, te convirtieras, en
un jefe de vendedores y que contrataras
a 100 o a mil vendedores, (los cuales
solo ganaran, una comisin, por lo que
vendan y en un principio sin un sueldo
fijo y esto se logra convenciendo al
vendedor que nuestro producto, sea solo
en un comienzo, un ingreso extra.
Actualmente empresas de calzado y de
cosmticos utilizan, este sistema), y que
de los $1,000.00 USD que cada uno de
ellos se ganara, te quedaras t, con solo
el 10% unos $100.00 USD, si contratas
a 100, t ingreso mensual seria de
$1,000.00 USD de tu trabajo y
$10,000.00 USD de el trabajo delos
otros vendedores y solo t decidiras,
cuanta gente contratas, (la empresa de
multinivel Amway, te contrataba como
empresario o profesionista
independiente, pues si tu los contratas
como empleados tienes que darles
prestaciones laborales,
indemnizaciones, etc.), y cuanto quieres
ganar.
Tienes que pensar, tambin como
inversionista, el cual
invierte su dinero o el de
otros, en proyectos seguros y
rentables y que nunca, pero
nunca se arriesga
innecesariamente.
Por ltimo te contare como un
conocido mo, est aplicando estas
tcnicas de riqueza, tal vez sin saberlo,
y l las aplica de la siguiente manera:
l tiene un negocio de tintorera, que le
funciona muy bien porque trabaja de
manera excelente su rea y entrega a
tiempo la ropa, es decir es muy
profesional en su trabajo, pero el aparte
tiene un ingreso extra que yo calculo le
deja varios cientos de miles de pesos en
el ao y que es, la compra-venta de
autos, y l se tarda entre unos 15 das y
3 meses en vender un auto, esto es algo
muy parecido a la venta de terrenos,
adems los autos que l vende no
sobrepasan los 70 mil pesos mexicanos
y esto lo hace as, para mover ms
rpido, el dinero, si l supiera invertir
en bienes races, l ahora seria
multimillonario y adems ya no tendra
que seguir trabajando.
 CAPITULO 3
CMO PUEDO GANAR
DINERO SIN TENER
CAPITAL PARA
INVERTIR?
La mejor manera de hacer esto es
convertirte en un Vendedor Profesional
de Bienes Races, en Mxico no se
requiere una licencia especial, pero para
hacerlo en E.U.A. y en otros pases si se
necesita, por lo que te recomiendo que
investigues, al respecto antes, de
iniciarte en esta actividad.
Y que ganan los vendedores,
normalmente reciben un pago de un 5%
del precio del inmueble a vender y este
porcentaje va bajando mientras el precio
de las propiedades, sean ms altos y
puede llegar a ser del 2% y esto siempre
est a negociacin, aunque la forma de
ganar ms dinero, por el mismo trabajo
es negociar con el propietario, un sobre
precio, esto es, por ejemplo, suponiendo
que una propiedad que se venda, en 100
mil dlares y siempre que no sobre
pasaras el precio del mercado, t le
agregues 20 mil dlares al precio
original y as el propietario recibe
ntegramente su dinero y t te ganas una
comisin de un 20%.
Para ser un Vendedor exitoso debes
investigar la propiedad como si t
fueras a comprarla, (Toda la
informacin al respecto te la doy en el
CAPITULO 5 COMO SE COMPRA
UNA CASA .), porque si no, haces la
investigacin, te arriesgas a perder tu
tiempo y tu dinero, pues cuando empec
venda propiedades que no tenan su
escritura y todo mi trabajo era intil,
otro grave error de principiante es
vender propiedades sobre valuadas por
el propietario que nunca se vendan, o
que tenan algn problema legal, etc.
Adems es totalmente necesario que te
capacites en ventas, con libros, videos,
seminarios, etc., pues todos necesitamos
ser vendedores y nadie, nace siendo
vendedor, todos nos capacitamos hasta
lograr la habilidad, y si no quieres
vender, tendrs que contratar o asociarte
con alguien que tenga esta habilidad.
Te recomiendo que cuando
empieces, trata que tus gastos sean
cero, que tus promociones sean
tendientes a cero, esto es no gastes en
nada que no sea total y completamente
necesario, todo lo que uses, pdelo
prestado, alqulalo, maqulalo, tu oficina
que sea tu casa, o de algn pariente, lo
que s es indispensable es un telfono
fijo, (pues los clientes en Mxico no
llaman tanto a los celulares, como a los
telfonos fijos) y que tengas a alguien, a
un familiar tuyo o amigo para tomar los
recados y dar informes.
Otra opcin es que actualmente hay
oficinas virtuales donde por un mdico
pago tienes a una secretaria que recibe
las llamadas y una sala de reuniones
profesional para recibir a tus
prospectos. Tambin es indispensable un
celular y si no tienes el telfono fijo, hay
celulares que tienen nmeros que
parecen locales.
Requieres tarjetas de presentacin, y
muy importante folletos o volantes con
los datos, planos, ubicacin, de ser
posible, con foto de los inmuebles que
ests vendiendo, y trata de que esta
inversin sea mnima.
Es necesario, hacer la publicidad, por
medio de anuncios de peridicos
locales, anuncios en internet que
funcionan, muy bien, en Mxico existen
revistas tipo folleto como gua de
inmuebles que son muy tiles para
promocionar.
Muchas inmobiliarias ponen mantas de
lona impresas en computadora, en la
fachada de las casas o en postes o en
cualquier lugar donde se puedan
colocar, y estas son altamente exitosas y
tienen un bajo costo.
Ahora para comenzar debes de
iniciarte con parientes, amigos, personas
conocidas por ti y a las que les tengas
confianza, que t sepas que pagan sus
compromisos, porque cuando hay dinero
de por medio, la gente cambia y como
dice una persona, se les mete el diablo y
no te pagan tus comisiones.
Tambin algo muy importante debes
pedirles que te firmen un contrato, o una
carta opcin, si se niegan pinsalo dos
veces antes de hacer el trabajo, pues
puede ser que no estn dispuestos a
pagar, o que te den lo que a ellos se les
antoje, si a pesar de eso vas a vender la
propiedad, haz de todos modos el
contrato, (aunque no se firme), y haz que
lo lea el propietario y djale una copia
para que as no te salga, despus con
que no entendi, los trminos del
acuerdo. Una regla bsica de este
trabajo, es que si no te pagan la primera
vez, no lo van a hacer despus, he
conocido vendedores, que no les pagan
o nos les pagan completo su comisin y
siguen trabajando y se creen el cuento de
que algn da, les pagaran todo lo que
les deben.
 COMO CONVERTIRSE EN UN
COMPRADOR PROFESIONAL
El trabajo de Comprador es lo mismo
que el Vendedor pero de forma inversa,
esto es t cobras una comisin o un
porcentaje por encontrar una propiedad,
que un cliente requiere, por ejemplo una
casa en el sur de la ciudad, y esto es tan
difcil o ms difcil que la venta pues
los clientes que pagan este servicio
quieren bonito, bueno y barato, y bien
ubicado y los dueos de las propiedades
a menos que estn muy motivados o
necesitados a vender no te van a vender
su propiedad en esos trminos tan
fcilmente, otro problema es, que,
cuando encontraste lo que te piden tus
clientes, los propietarios , no te quieren
vender y hay que convencerlos y esto es
muy desgastante, las ventajas de ser un
Comprador Profesional, es que a veces
se gana ms que como vendedor y a
veces se puede ganar el doble, pues se
le cobra al comprador que te contrato y
al propietario que vende su inmueble.
 CAPITULO 4
CASAS EN DNDE EST
EL DINERO?
Las casas como todos sabemos
generan ingresos y estos son:
Por comisiones por la venta de la
casa.
Por rentas de alquiler de un inmueble,
(y este ha sido desde hace mucho
tiempo, la mejor forma de tener un
ingreso pasivo), este ingreso puede
ser, por el hecho de ser el propietario,
o como hacen algunas inmobiliarias ,
por recibir t, un porcentaje de la
renta, generalmente este porcentaje es
del 10 al 20 %, el cual es negociable
y de esta manera, puedes ganar , al
rentar 5 o 10 propiedades que sean
similares, lo mismo que el propietario
de una de ellas, sin invertir ms que tu
trabajo y esto te lo pagan, por alquilar
el inmueble y tener que cobrar la renta
a los inquilinos, cada mes y si hay
algn problema resolverlo.
Por remodelar o construir y vender,
una casa usada o nueva.

En dnde est el dinero?

Las casas se rentan entre el 1 y el 2 %
del valor de la vivienda, por ejemplo; si
el inmueble cuesta 100 mil dlares la
renta seria entre mil y dos mil dlares,
pero esto est sujeto a oferta y demanda
y a la ubicacin de la casa, (si la casa
est localizada en una ciudad principal y
en el centro de la urbe o est en o cerca
de fraccionamientos caros y lujosos,
este porcentaje puede duplicarse, y as
en ciudades secundarias o en
poblaciones pequeas podra ser de la
mitad de los porcentajes primeramente
expuestos), si es nueva o usada, el
estado de conservacin, los servicios
que tenga, etc. La mejor manera de
comprobar el precio que se puede pedir
es checando a la competencia que renta
o venda una propiedad similar y sondear
a los clientes interesados en la
propiedad, hasta en cuanto estaran
dispuestos a pagar por rentar la casa,
departamento o local.
La forma ms lucrativa de vivir de la
renta de casas, es la de comprar un
terreno, lo ms amplio posible y en el, ir
construyendo una casa, y con el ingreso
que genere la renta, reinvertirlo en
construir otra y as sucesivamente,
suponiendo que la renta de la primera
casa que construyas fuera de
US$ 400.00 mensuales, para cuando
tengas 10 casas o departamentos
rentados, ya tendras ingresos de
US$ 4000.00 al mes y esto es como una
bola de nieve, yo conozco personas, que
tienen 100 departamentos con ingresos
de ms de US$ 40,000.00 mensuales, y
ellos tienen trabajadores que hacen todo;
rentan, cobran la renta, reparan los
inmuebles, y que comenzaron con un
solo departamento.
En el caso de comprar, una casa usada,
suponiendo que el valor de mercado es
de unos 100 mil dlares, t tienes que
comprarla cuando mucho al 50% o sea
en 50 mil dlares, porque la utilidad
mnima que debes de tener es de entre un
20 y un 30% , para que valga la pena la
inversin y por que las reparaciones te
pueden costar ms de un 30%, por lo
que te recomendara tratar de adquirirla,
en un menor precio o mejor no
comprarla, en la prctica profesional,
descubr que sale ms caro restaurar una
casa, que hacerla nueva y en Estados
unidos est peor el asunto pues ellos
construyen con madera y esta se pudre,
se llena de polilla, moho y a veces hay
que tirar el inmueble y volverlo a
construir, siendo esto una gran prdida,
aqu en Mxico, en ocasiones se venden
casas como si fueran terrenos y si el
precio es justo, conviene invertir ah
pues casi siempre estn bien ubicadas.
Pero en general casi siempre no es
buena idea, remodelar una casa y
venderla, por lo que te recomiendo
mejor construirla.
En el caso de construir una casa nueva
y venderla, la utilidad que puedes lograr
aqu en Mxico es de entre un 25% y un
50% del precio de venta del inmueble,
(esto es una utilidad de entre el 33% y
el 100% del dinero que t invertiste, con
la total seguridad de que si hiciste bien
las cosas la ganancia es tuya), y ahora
te voy a decir en donde est el dinero
en las casas y para esto te voy a dar las
cifras de dos empresas constructoras una
en Mxico y otra en Estados Unidos que
tienen presencia a nivel nacional.
La primera es:
Urbi uno de los desarrolladores de
vivienda ms grande en Mxico
y lder en una de las regiones de ms
alto crecimiento, la zona norte. En sus
ms de 27 aos de operaciones ha
construido y comercializado ms de
300,000 viviendas.
Enfocndose principalmente a la
vivienda de inters social y media baja.
 Informacin 2009 2010
operativa ao
Vivienda de Inters 17,195 26,831
Social
Vivienda Media 10,875 5,419
Baja
Vivienda Media Alta y 1,639 1,317
Vivienda
Residencial
Viviendas vendidas 29,709 33,567
en
Total por ao

Precios de las Viviendas

Vivienda de Inters $305,355 $292,943

Social
Vivienda Media Baja $609,486 $655,602
Vivienda Media Alta y $977,734 $1,176,199
Vivienda
Residencial

Precio $453,776 $386,392

promedio

Precios dados en pesos mexicanos.

Casa Tipo de la Constructora Urbi
 Estas cifras nos indican que el dinero
est en construir, o vender casas, de un
costo no mayor a $643,739.00 pesos
mexicanos, (las otras constructoras
grandes de Mxico: ARA, GEO,
HOMEX, tienen un precio promedio de
venta de 400 mil pesos mexicanos por
casa), pues en algunos estados se
vendieron 1000 casas de Inters social
y media baja por solo UNA de inters
residencial con valor de 1 milln de
pesos, en todo un ao y esta
informacin es valiossima, pues evita
estar perdiendo el tiempo y el dinero en
tratar de vender una casa de un precio
mayor, y de saber en qu rubro tienes
que invertir, adems lgicamente
mientras menor sea el precio de un
inmueble ms rpido se vender y por
ejemplo, es mucho ms rpido y
rentable, vender 8 casas de 500 mil
pesos, que una de 4 millones de pesos.
(Nota aclaratoria: Actualmente las
grandes constructoras de Mxico estn
en crisis, por haber administrado mal,
sus empresas pero no por que el sector
de la vivienda, este en problemas, pues
es al contrario las constructoras
medianas y chicas estn teniendo un gran
xito, sin la competencia de las
constructoras grandes).
La otra es KH Home Corp., que es una
de las constructoras ms grandes en
los Estados Unidos, y sus cifras son las
siguientes:

CASAS VENDIDAS PRECIO

POR REGION MAXIMO VE
Westcoast $467,800.00

Southwest $237,500.00

Central $198,900.00

Southeast $233,900.00

Precios dados en dlares

estadunidenses.
Casa Tipo de la Constructora KH Home
Corp.
 En Estados Unidos, tal vez, uno
pensara que la venta de las casas, seria
de millones de dlares, pero pues no es
as y los rangos van de $198,900.00 a
$467,800.00 dlares, dndote una gua
sobre, que rango de precios, se debe de
vender o construir, una casa para su
venta.
En otras partes del mundo les
recomiendo ir a la pgina web de la
constructora de casas ms grande de su
pas que cotice en bolsa y all en
informacin, a los inversionistas,
encontraran estas cifras y no dejen de
investigar esto, pues, he conocido
muchos constructores de casas, que
por no tener esta informacin, se han
quedado con sus inmuebles durante
mucho tiempo, por ejemplo conoc a
una Seora que tena un terreno en el
centro de una ciudad principal, de uno
de los Estados de Mxico y por eso se
confi y construyo una casa de 2
millones de pesos, pero como no saba
cmo invertir, cometi demasiados
errores y lleva 10 aos con el inmueble
y no ha podido venderlo, uno de sus
principales errores fue, que la calle en
donde est ubicado el terreno, es de un
tipo popular, de vecindades, con
propietarios, que tienen casas o muy
viejas o en muy mal estado, y en Mxico
una casa del precio antes mencionado se
construye y se vende en zonas caras o en
fraccionamientos de lujo y que debi
haber hecho, la primer opcin, era
vender el terreno, al mejor postor e irse
a invertir a otro lado, la segunda opcin,
hubiera sido construir 4 departamentos
de 500 mil pesos y estos se hubieran
vendido el primer mes, pues los clientes
que compran este tipo de departamento
no son tan exigentes como los
compradores de casas de lujo o caras.
 CAPITULO 5
COMO SE DEBE
COMPRAR UNA CASA
Dice Robert Kiyosaki con razn que la
ganancia en una casa se obtiene
cuando se compra y no cuando se
vende y esta es una gran verdad, pues
existen muchas personas, que compran
caro y piensan en vender ms caro
todava y se enfrentan con la realidad,
de que eso no funciona y se tardan
mucho en vender la propiedad, (en ese
sentido se puede decir que los bienes
races, se comparan a la industria de la
engorda del ganado en donde si un
animal, tiene su tiempo de cra y
engorda, en 6 meses, si el productor se
queda, ms tiempo con el ganado, pierde
dinero, cada vez que lo alimenta, as,
como el almacenaje, mantenimiento y el
espacio requerido para el ganado nuevo,
en bienes races si t te quedas mucho
tiempo con el inmueble pierdes dinero,
pues despus de cierto tiempo, la casa
va a requerir limpieza, pintura, pagos de
luz, predial, etc. Y adems tu dinero
parado, no puede ser invertido de nuevo,
ocasionndote prdidas, aunque hay que
considerar que la nica ventaja del bien
raz, que no tienen los otros negocios, es
la plusvala de la propiedad con el paso
del tiempo), y terminan, los
propietarios desesperados, rematando la
casa, a veces con una gran prdida.
Cuando vayas a comprar una propiedad
que te haya gustado mucho, lo que tienes
que hacer es actuar, como un Comprador
Profesional, este cuando ve algo que le
gusta, inmediatamente pone cara de
disgusto, y le empieza a encontrar
defectos a la casa y le dice al
propietario que el inmueble esta caro y
que otra casa parecida ,costaba menos,
la idea es desanimar al vendedor, para
que nos haga, un descuento, pero
tampoco hay que exagerar, pues se
puede lograr que a ningn precio nos
venda el inmueble.
Otra forma es no mostrar ni gusto, ni
disgusto, nada que pueda hacer pensar al
vendedor que estamos interesados, pues
si el se da cuenta de que nos interesa,
puede que nos suba el precio y que se
niegue a cualquier rebaja.
Siempre hay que preguntar si es el
ltimo precio y que si de contado, tal
vez, aceptara menos.
Conoc a un seor que (en tono de
broma) su frase favorita era Por qu tan
caro? Y Cual es su ltimo precio?
Ahora para comprar una casa para
revender se deben seguir los siguientes
lineamientos:
1.- Encontrar el precio de mercado,
como se hace esto:
a).-Checar en peridicos, locales y
nacionales, revistas de bienes races,
internet, los inmuebles que me interesan
comprar, en el capitulo anterior te doy
las razones de por qu debes de invertir
en Mxico en casas de un monto que va
de los 100 mil pesos a los 650,000 mil
pesos y no mas o te arriesgas a perder o
estancar tu dinero. Cuando hayas
decidido que inmueble vas a comprar,
trata de encontrar todas las casas de un
precio similar, acabados parecidos,
reas y colonias semejantes.
Suma los precios de todas las viviendas,
que encontraste y divdelo, entre el
nmero de casas de la muestra y as se
obtiene un promedio, que es lo que se
llama el precio del mercado. Un
empresario me comentaba, al respecto,
que de una casa su verdadero valor de
mercado, es lo que un cliente est
dispuesto a pagar por ella y a veces esto
lo descubres, hasta que ya estas
vendiendo el inmueble.
2.- Si tienes el capital (o si puedes
conseguir a un amigo, pariente, o
conocido, que tenga el capital liquido)
en la mano, puedes, por ejemplo, ir a
una preventa de casas en donde el
constructor, que seguramente, esta hasta
el cuello de deudas, te vender la casa
con un buen descuento, que mnimo debe
de ser del 20% al 30% y normalmente el
precio de preventa, es ms bajo que el
precio normal , por lo que si logras un
descuento, sobre este precio, tu ganancia
estar asegurada, para esto debes
asegurarte que el constructor, cumpla
con sus compromisos y todo lo que
acuerdes debe de ser por escrito, sino
quiere drtelo por escrito, no le compres
la casa, pues despus, puede que no te
cumpla los acuerdos.
Para comprarle una casa a un
particular y siendo esta casa usada, no
debe ser muy antigua, pues los bancos
y fondos de vivienda estatales, piden
que el inmueble permanezca en pie por
lo menos el tiempo del crdito que va de
15 a 30 aos, (se considera que la vida
til de una casa o departamento es de 30
aos, y por esto los bancos solo prestan
hasta 30 aos en una casa nueva. Para
saber que tanto, se devala una casa, se
divide el 100% del valor, de una casa
nueva de tamao y ubicacin , similares
a la casa que vas a verificar, entre 30
aos , por lo que la casa, tiene una taza
de devaluacin del 3.33% , por cada
ao trascurrido y hay que tomar en
cuenta esto, para descontrselo al precio
de la casa usada.), Y cuando tu vendas
la casa lo ms seguro es que tenga que
hacerlo a travs de un crdito bancario,
por lo que es recomendable que la casa
no tenga ms de 10 aos de
construccin, y algunos bancos piden
que sea menor este tiempo, y
nicamente, si est muy bien ubicado el
inmueble, podrs conseguir venderlo al
contado a un particular, o a una empresa,
sobre todo si la propiedad esta en el
centro de una ciudad principal o en una
calle con mucho flujo vehicular.
Adems el inmueble debe de tener todos
los servicios; pavimento, luz, agua
potable o pozo, drenaje, y de ser posible
telfono y fibra ptica, y estar en la
mejor ubicacin que puedas encontrar,
por que, no es comprar lo que sea, y t
tienes que ponerte en el lugar del
cliente, que te va a comprar, y ser t
mismo muy exigente, para que no tengas
problemas o demoras para venderla.
3.- Para comprar, el inmueble se
recomienda, buscar a un propietario
que este muy motivado a vender y que
est dispuesto a dar un mejor precio,
normalmente se anuncian, con los
eslogan de remato, urge vender, por
cambio vendo, cambio propiedad,
oportunidad, etc. Tambin hay remates
judiciales de los que te puedes enterar
en los peridicos en la seccin de
edictos, (los inmuebles que se rematan
casi siempre cuestan entre un 30% a
50% menos del precio de mercado. La
ley en Mxico establece que una
propiedad tiene 3 opciones de venta, en
la primera se remata a 2/3 del valor, si
no se vende 45 das despus se le hace
una rebaja de un 20% extra, y si ni as se
vendiese, esta se remata al precio, en lo
que los compradores quieran ofrecer. Se
estima que hay actualmente en Mxico
4000 inmuebles en remate), tambin en
los juzgados civiles y con los abogados
civiles, los contadores pblicos, los
remates de los bancos, puedes preguntar
en las hipotecarias y ellos te dan
informes de los inmuebles en remates.
4.- Tambin he conocido personas que
se anuncian que compran remates,
oportunidades y que hasta a veces,
ponen ellos mismos el precio que estn
dispuestos a pagar por una casa.
5.- Otra fuente de informacin son las
inmobiliarias que normalmente les
llegan las gangas y por lo que te
recomendara ir a presentarte, y pedirles
que te tomen en cuenta, en cuanto algo
bueno, aparezca.
6.- Ya que encontraste lo que buscabas
debes verificar que las escrituras
estn bien, esto se hace pidindoles una
copia o los datos de el titulo de
propiedad, e ir al registro pblico de la
propiedad, de tu localidad y all ver si
est registrada y si no hay nada anormal,
(hay compradores que investigan la
escritura anterior y a veces hasta la
anterior a esta), ir a la notaria donde se
expido el titulo y verificar que no haya
ningn problema, ir a la direccin de
obras pblicas y a la oficina de
desarrollo urbano a investigar si no va a
ver una expropiacin, o que no tenga
acceso a algn servicio, tambin hay que
ir a la direccin de agua y drenaje
municipal, pues casi siempre es una
coordinacin independiente de las obras
publicas, y esta es una investigacin
que se tiene que hacer de manera
obligatoria o puedes perder tu dinero,
en una mala inversin.
Hace tiempo conoc a un cliente, que
compro una casa que todava tena una
deuda, con un fondo de vivienda y por
no verificar antes de dar el dinero,
perdi su inversin, pues la casa estaba
embargada y prxima a remate, por falta
de pago.
7.- Un Comprador Profesional,
regatea el precio todo lo que puede, y
como deca un seor que negociaba y
negociaba hasta cansar al propietario y
obtena as muy buenos precio y
comentaba que en esas 3 horas de
negociacin se haba ganado 30 mil
pesos, diez mil pesos por hora, nada mal
para un da de trabajo.
8.- Robert Shinn, nos dice que una
forma de comprar una casa sin
enganche es rentarla con opcin a
compra, (para esta tcnica necesitas
encontrar un vendedor, que sea el
propietario y que no tenga urgencia de
vender la propiedad), y consiste en que
despus de que regateaste todo lo que se
pudo, el precio, le planteas que no tienes
el dinero completo en este momento,
pero que, si estas interesado en la
propiedad y que mientras se la compras,
t se la rentas, y es muy importante que
quede establecido en el contrato de renta
con opcin a compra, que todos los
pagos que t des se descontaran del
precio total y que no haya un plazo fijo
para liquidar el inmueble. La ventaja de
esta tcnica, es que compraste una casa
sin dar enganche, y sin el riesgo de
perder este, pues si la hubieras
comprado a crdito, con el propietario
te hubiera subido el precio, y por el
banco se te hubiera duplicado el precio
de la casa a 20 o 30aos, y la
mensualidad seria ms alta, y si
subarriendas la casa esta se pagara sola;
(para esto es necesario incluir en el
contrato que t puedes usar el inmueble,
como a ti te resulte ms conveniente y de
que puedes, subarrendar parte o toda la
propiedad), Y todo el dinero que recibas
de aguinaldo o de otros negocios, t se
lo das al vendedor, para que ms pronto
seas el propietario de la casa.
 CAPITULO 6
COMO SE CONSTRUYE
UNA CASA
Para tener xito en la construccin y
venta de casas, se tienen que seguir los
siguientes pasos:
1.- Debes buscar un terreno, lo
mejor ubicado, que puedas encontrar
de preferencia cerca o en una Ciudad
principal, o en un Fraccionamiento,
(ltimamente los clientes piden que la
casa este en un fraccionamiento, por la
falsa sensacin de seguridad y por las
reas verdes, que debe de tener) que no
se salga de tu presupuesto, esta decisin
es crucial para lograr una utilidad, lo
ms rpido y abundante posible.
2.- Te aconsejo, que te leas el
reglamento de construccin, de tu
localidad, pues siempre recomiendo,
que no te confes ciegamente, en tu
Arquitecto o Abogado y cheques por tu
cuenta esos detalles legales para evitar
problemas a futuro.
3.- Y antes de comenzar la
construccin, te recomiendo que te
hagan una maqueta en 3d, en la
computadora, para que puedas observar
cmo se va a ver la casa que construyas.
Si tienes acceso a una ciudad grande, en
algunas universidades y despachos de
Arquitectos te pueden hacer una
representacin en realidad virtual y ver
cmo queda la casa interiormente y
darte cuenta de si funciona o no la
distribucin que te hizo tu Arquitecto.
Por ltimo, siempre es conveniente ir
y checar a la competencia, hacindote
pasar por un cliente interesado, en
comprar una casa.
4.- Debe ser construida de acuerdo a
la moda reinante y esto es una dura
leccin que aprendes despus, de tiempo
y dinero perdido, pues la gente quiere el
reloj, el celular, el auto, la ropa y la
casa de moda y como la casa no es para
ti, debes darle gusto a los clientes y lo
que est de moda en construccin de
casas es el estilo arquitectnico llamado
minimalismo, (o un estilo mezclado, con
interiores minimalistas), este se
caracteriza por la mnima decoracin y
ornamentacin, paredes y techos de
color blanco, cancelera de aluminio
color blanco, grandes ventanales ,los
pisos de color obscuro, de tonalidad:
caf, rojo, verde, negro, existe la
tendencia al uso de pisos de cermica y
tambin ltimamente a la duela sinttica
que da la apariencia de madera, en
Mxico se ha ido modificando el estilo y
le colocan algunos detalles, de otras
tendencias, como por ejemplo; el
colonial mexicano, el estilo californiano
etc. Lo que es cierto es que mientras ms
decorados les coloques, sube el costo y
baja la ganancia pues se compite con
otros constructores que le dan una vista
agradable al inmueble y que no le
colocan acabados de primera calidad, ni
muy costosos y por desgracia los
clientes en su gran mayora no saben
distinguir, entre calidades y precios en
los materiales y acabados y ellos
nicamente comparan las casas de
acuerdo; al rea, al precio, ubicacin y
vista que se le d al inmueble y si t te
gastaste de ms en unas molduras ellos
no lo toman en cuenta, para comprar tu
inmueble.
 Casa estilo minimalista

5.- Actualmente, para vender un

inmueble, aparte de un lugar lo mejor
posible que puedas encontrar, de la
fachada ms esttica, se requiere
tambin que la casa sea prctica, que
este bien distribuida y que los espacios
sean aprovechados al mximo, (no
hacer pasillos de distribucin muy
anchos, o meter separaciones
innecesarias), por ejemplo; las reas
mnimas que en mi prctica profesional,
si funcionan son:
a).-Sala- comedor de 4 x 6 metros o
24 m2. Si debes construir ms chica la
casa, en una esquina colocas la cocina
integral, a un lado del rea destinada al
comedor y pones una barra para separar
las reas.
b).-Cocina de 2.5 x 3 metros o 7.5
m2. En algunas obras tipo inters social
me encontr que la cocina era un pasillo
de 1.2 metros de ancho que conduca a
el patio de servicio, hay que tomar en
cuenta que los compradores son cada
vez, ms exigentes y algo que no
funcione te va a costar mucho
esfuerzo venderlo.
c).-Recamara de 3 x 4 metros o 12m2.
d).-Bao completo (lavabo, wc y
ducha) de 1.2 x 2 metros o 2.40m2.
e).-Cochera de 5 x 3 metros o 15m2.
f).-Patio de servicio de 4 x 1.5 metros
o 6m2.
(Algunos bancos en Mxico
manejaban, por lo que debes investigar
esto antes de invertir, pues sus
lineamientos cambian de un ao a otro,
que el rea mnima de construccin debe
ser de 40 m2 y de terreno de 60 m2 y
que el lote debe medir mnimamente 6
metros en el frente que d al acceso ya
sea calle privada o pblica. En otros
pases debes checar como estn sus
mnimos en el Ayuntamiento y en los
bancos que van a dar el crdito.)
6.-Un consejo que te ahorrara mucho
dinero es de ser posible constryela en
una planta, pues eso baja el costo de
construir un inmueble en un 40%,
adems que la tendencia mundial es a
que las poblaciones cada vez son de ms
edad y ahora los clientes piden casas de
un piso para evitar las escaleras y si es
en dos plantas, estn pidiendo una
alcoba, con bao completo en la planta
baja para un familiar de la tercera edad,
que no puede subir escaleras sin ayuda.
7.-Antes de iniciar la obra se debe,
hacer un presupuesto de cuanto te va
a costar, te recomiendo que consigas un
presupuesto pagues a un experto que te
lo haga, pues es muy importante cuanto
vas a invertir, en el caso de una casa de
$400 mil pesos la utilidad mnima que
debes tener es de un 25% , es decir
$100 mil pesos por lo que la casa te
debe de costar mximo $300 mil pesos,
(Normalmente hay que tener una reserva
de un 25% del presupuesto porque
siempre hay gastos, no considerados y
es mejor tener dinero de sobra y no que
te quedes con la obra sin terminar y no
puedas venderla por ese motivo. Si te
llegaras a exceder, en el costo de la
obra, si lo empleaste bien, podrs
siempre encontrar un cliente que te
pague un poco ms, por eso si te vas a
exceder, debe de ser en los acabados,
pues si te gastas dems, en la
cimentacin o cualquier rea que no se
vea, te va a ser muy difcil recuperar ese
dinero).
Antes de iniciar la construccin, debes
de ponerte de acuerdo con las personas,
que te van a hacer la casa, en cuanto te
van a cobrar por el trabajo y negociar
antes los precios por destajo que es el
precio por metro cuadrado o lineal de
todo lo que haga, por ejemplo: Un metro
cuadrado de muro.
Necesitas reunir un equipo ganador que
incluya un buen Arquitecto, un maestro
de obras, que tenga sus cuadrillas de
albailes y que tenga o pueda conseguir,
yeseros, pintores, azulejeros, plomeros,
electricistas, etc. Y esto es muy
importante pues el contratar
independientemente a cada uno, no es
una buena idea y sobre todo cuando se
inicia en este negocio, pues no se
conoce el trabajo de estas personas y
probar cuesta muy caro, el maestro
debe de ser confiable y profesional y
que no sea alcohlico, pues eso es lo
que hunde a los albailes, el vicio del
alcohol, y para que sea un maestro
encargado de una obra debe de tener
mnimo 20 aos de experiencia como
albail y dominar el oficio y por esto l
conoce, como trabaja la gente, que el
contrata para la obra, tambin es
recomendable utilizar lo que se llama
just on time, una tcnica de
administracin japonesa que consiste en
entregar los materiales justos para
trabajar ese da para evitar robos o
desperdicios, esto se puede hacer
pidiendo a la tienda de materiales que
manden nicamente lo necesario a la
obra o pedirle al maestro de obras, el
cual casi siempre tiene una camioneta,
que vaya trayendo nicamente lo
necesario para ese da.
La construccin de casas se divide
en dos tipos:
1).- Las casas para venta.
2).- Las casas para renta.
Mientras en las primeras se busca darle
la mejor vista, posible, los mejores
acabados y se trata de complacer a los
clientes, en las casas para renta se le
colocan los acabados ms baratos
posibles y sobre todo los acabados que
duren ms tiempo, que requieran el
mnimo mantenimiento, que sean los ms
resistentes al trato duro, pues en la
prctica los inquilinos daan y maltratan
las casas y a veces se tienen que
remodelar los inmuebles despus de
cierto tiempo, por ejemplo; Las puertas
para venta son de madera, las puertas
para renta son de metal, los pisos de las
recamaras para venta son de madera o
imitacin madera para renta se utiliza
cermica de la ms econmica y vistosa
posible, las tazas de los baos para
venta, la ms caras y lujosas que permita
el presupuesto, para renta las ms
baratas de color blanco, (por si hay que
cambiarlas), y es as en casi todos los
acabados.
Una forma de hacer, casas para renta,
seria construir, (en la mayora de las
ciudades principales de Mxico, y del
mundo los mejores terrenos, para
construir son demasiados costosos y por
esto, las tiendas, tipo franquicia OXXO,
no compran el terreno, lo rentan), en un
terreno rentado y esa puede ser una
opcin interesante, pues si la renta no es
muy alta se pueden construir casas para
rentar, estas casas, se construiran en
condmino horizontal, con muros
compartidos y se haran de block
macizo de preferencia, con una cara con
acabado de piedra que no requiera
mantenimiento, cimentos con zapatas y
al ser construidas en un solo piso se
ahorrara, mucho capital, tambin se
podran construir con el panel convitec,
que son muros de placas de espuma de
poliestireno, con mallas electro
soldadas y que despus se revocan con
mezcla o cualquier tcnica constructiva
que sea econmica o ms practica, en
Estados Unidos vi unas casas de
madera, que eran totalmente movibles y
que solo requeran una cimentacin, que
consista en unos postes de acero,
enterrados en el suelo.
 Casas, oficinas o locales, modulares
mviles

Se puede negociar la renta del terreno

con opcin a compra y con los pagos de
la renta de los alquileres de las casas, se
va abonando al precio del predio.
Tambin se puede negociar que se rente
a 20 o 30 aos y que despus de ese
tiempo las casas se vendan y el
propietario reciba el costo de su terreno
y t lo que invertiste.
 CAPITULO 7
COMO SE VENDE UN
INMUEBLE SIN SER
ESTAFADO
Como vender una casa o un terreno sin
ser estafado De acuerdo a las leyes
mexicanas, se establece, (por lo que te
recomendara leer bien y con mucho,
detenimiento algn ttulo de propiedad),
que t ya recibiste el pago, antes de
firmar la escritura, por lo que la mayora
de los defraudadores, lo que hacen es
pedirte que les firmes la escritura antes
de pagarte y te dan un cheque falso, o sin
fondos, o te dicen que despus te van a
transferir el dinero a tu cuenta y as tuve
varios conocidos, que les quitaron su
propiedad, a uno despus de la firma
ante notario, lo citaron en un banco y al
no llegar al banco los compradores, mi
conocido, fue al otro da a la notaria y
se entero que ya haban revendido el
terreno a un tercero, por lo que no pudo
recuperar el predio. A otro vendi su
terreno un viernes en la tarde, le dieron
un cheque sin certificar, de un banco que
no abra los sbados y el lunes se entero
que no tenia fondos, por suerte el
supuesto comprador, no lo revendi y
este conocido recupero su propiedad
despus de seis meses de batallar con el
Registro Pblico de la Propiedad y el
Ministerio Pblico y haber pagado a un
abogado que hizo los trmites para
recuperar el bien raz, y que le cobro el
20% del costo el terreno, lo que fue una
terrible perdida, por no asegurar el
pago.
La forma de protegerse es solicitar,
que si te van a pagar con transferencia
bancaria, que esta se haga antes de la
firma, y t les puedes garantizar la
operacin con la firma de un contrato de
Promesa de Compra-Venta, para despus
ir a la notaria. Otra forma es pedirle que
en tu presencia te certifiquen un cheque,
(debe ser un cheque certificado o de
caja), del comprador en su banco y que
adems les pidas, una copia para
verificar en el momento de la firma, y
acurdate solicitar el pago antes de
firmar.
 CAPITULO 8
CUNTO DINERO DEJA
UN TERRENO?

Los terrenos dejan ms utilidad que las

casas, por ejemplo, una casa te deja una
utilidad de un 33% a un 100% mximo,
mientras que un fraccionamiento
residencial, deja una ganancia del
1000% al 10000%, (esto depender del
precio en que se logre adquirir el
terreno), pues a veces los constructores
consiguen el terreno rustico en $10.00
dlares el m2 y lo revenden ya
urbanizado de $100.00 hasta $1,000.00
dlares el m2, (a veces las zonas
residenciales de lujo, de alto precio son
creadas de cero, por los mismos
constructores, por ejemplo: La colonia
Santa Fe en la Ciudad de Mxico, era
una zona de basureros y con un capital
bien invertido, actualmente, es una zona
de moda, en donde el terreno, (en el
centro de la colonia), vale ms de 3 mil
dlares el m2. Y este proyecto se lo
ofrecieron primero a Carlos Slim el
dueo de Telcel y lo rechazo por una
gran falta de visin, por lo que l aos
despus, comento que se haba
arrepentido de no invertir en Santa Fe)
es necesario contar con el capital y la
visin para realizar esto, en el captulo
siguiente te explico cmo se puede hacer
un fraccionamiento sin dinero.
Miguel Alemn Valds (Sayula,
Veracruz; 29 de septiembre de 1903
Ciudad de Mxico; 14 de mayo de 1983.
Fue un poltico y abogado mexicano que
se desempe como el Presidente de
Mxico del 1 de diciembre de 1946 al
30 de noviembre de 1952. Su
administracin se caracteriz por la
creacin de la Ciudad Universitaria y la
industrializacin de Mxico.), el ex
presidente estuvo asociado con el Lic.
Ramos Milln, quien compr, a crdito
y a dos pesos el metro cuadrado, los
terrenos del rancho Polanco, que
fraccion con utilidades astronmicas,
para formar las colonias capitalinas de
Polanco y Rincn del Bosque. A cambio
de que realizara trabajos de litigante,
entregaba a Miguel Alemn un
porcentaje de las ganancias. Adems, el
licenciado Alemn adquiri a un precio
muy bajo, los terrenos del rancho los
Pirules, que aos despus albergaran a
Ciudad Satlite y otras colonias anexas.
Los jvenes abogados urbanizaron, con
apoyo del general Manuel vila
Camacho, terrenos en Cuernavaca. Y en
un extremo del bosque de Chapultepec,
Miguel Alemn y sus amigos
construyeron hermosas residencias de
tipo californiano. Los negocios de
bienes races le proporcionaron, en sus
propias palabras, la seguridad necesaria
para proseguir, libre de presiones su
carrera poltica.

La Colonia Polanco actualmente

 Para ser millonario es necesario tener
la visin de lo que puede ser y entender
que en un terreno se puede hacer lo que
sea, que podemos transformar el mundo.
(Por ejemplo: La Colonia Polanco una
de las ms lujosas y caras de la Ciudad
de Mxico. Y que hace 80 aos se
compro en dos pesos el metro
cuadrado.)
 COMO SE ENCUENTRA
EL VALOR DE UN
TERRENO

Los terrenos a diferencia de las casas, el

precio en Mxico est sujeto a
negociacin total, y muchas veces no
importa su valor real, sino el precio que
est dispuesto a pagar un cliente y la
parte vendedora a la cantidad en que
est dispuesta a vender, en mi
experiencia he comprado terrenos a 5
veces menos de su valor real y he
vendido hasta 4 veces su valor en
avalu, por ejemplo: una ocasin
compre un terreno en 100 mil pesos y lo
vend en 400 mil pesos, pero es
necesario que sepas como, se le da un
avalu, a un terreno, en Mxico, en los
Estados y Municipios, el gobierno edita
en el diario oficial de cada Estado, cada
ao, a veces por cada tres aos, (esto
varia por Estado), los valores
catastrales , que sirven de gua para los
notarios y valuadores, el valor se da de
la siguiente manera si es:
a).- Rustico
b).- Semi-rustico
c).- Urbanizado
Estos valores son referencia pero
actualmente me he encontrado que o
estn exageradamente bajos o viceversa
muy altos, por lo que la especulacin
reina en las operaciones de compra-
venta, tambin influye mucho la cercana
o lejana de la ciudad capital o ciudad
secundaria de el predio, sus servicios y
principalmente la vista que tenga este, a
su alrededor.
Un ejemplo: de que se puede hacer
con un predio que tenga su frente a una
va principal o carretera y que puede
tener los siguientes:
PLANES DE NEGOCIO POSIBLES DE
REALIZAR EN UN TERRENO DE 500 m2.

1.- CONSTITUIR UN AHORRO, al

comprar el terreno a crdito, (en el caso
de que no seamos el propietario), pues
solo cuando existe la presin de pagar
un enganche y una cuota mensual, se
realiza el crecimiento del patrimonio,
pues todos los seres humanos cuando
tenemos un dinero en el banco o un
ingreso mensual lo gastamos y a veces
sin saber en qu, por eso el ahorro solo
se hace , como la renta de una casa, la
cual nos vemos obligados a separar
cada mes ,(yo tengo un conocido, el cual
se caso y le prestaron un inmueble para
habitar sin pago alguno y en 5 aos que
estuvo viviendo ah no ahorro, ni un solo
centavo para comprarse otra casa y
ahora paga renta y se est dando cuenta
de que pudo ahorrar algo y no lo hizo
por no tener ninguna presin para
hacerlo). La gran ventaja de ahorrar
comprando una propiedad es que esta
tiene una mayor plusvala, para cuando
se termina de pagar, ya que hay una
utilidad por el simple hecho de haber
comprado el terreno que puede ir del
50% al 100% dependiendo en donde y a
que precio se haya comprado
(actualmente el banco en sus
instrumentos de inversin solo te da
entre el 4% y el 5% de inters anual y
la inflacin al ao, est arriba del 10%,
y en algunos productos la inflacin es de
ms de un 35% anualizada, por lo que
tener el dinero, en el banco implica una
perdida en cada
$ 1000.00 pesos, depositados de entre $
100.00 a $ 350.00 pesos mexicanos
cada ao, que el capital este ah y eso
sin considerar las comisiones por
manejo de cuenta, por retiro, lo que
hace que est perdida sea mayor).
2.- LA CONSTRUCCIN DE UNA
CASA TIPO CAMPESTRE PROPIA,
(esto lo pongo como ejemplo de que
conviene ms comprar un terreno que
este fuera de la ciudad y construir un pie
de casa, que comprar en un
fraccionamiento una casa de inters
social, en la ciudad ), la cual contara
con un predio de 500 m2 y esto es muy
importante pues te DARA UNA GRAN
CALIDAD DE VIDA A TI COMO SU
POSEEDOR, pues no se estara
viviendo en una casa reducida con un
rea mnima de jardn propio y tener que
compartir muros, reas verdes y
accesos, lo cual es molesto y que a la
larga provoca conflictos. Ejemplo
prctico: Si el terreno tuviera un costo
de $ 150,000.00 pesos mexicanos,
(precio de contado), mas un pie de casa
de 60m2, (sala-comedor-cocina, 2
recamaras, un bao completo y que
puede ser ampliado hasta donde t
necesites y desees, pues tienes un
amplio predio, adems los acabados
serian de primera calidad), construido
en una planta el cual tiene un costo
aproximado de $ 180,000.00 pesos
mexicanos, si sumamos ambas
cantidades nos encontramos con la
cantidad de $ 330,000.00 pesos
mexicanos y con esta suma ,solo
alcanzaras a comprar un departamento
de tipo inters social , los cuales no
tienen terreno propio y un rea de
construccin de 45.00 m2 con los
acabados ms corrientes que te puedas
imaginar y eso cuando tienen acabados,
pues luego este tipo de casas te la
entregan casi en obra gris.
3.- LA CONSTRUCCIN DE 5
CASAS, PARA VENDER, DE TIPO
INTERES SOCIAL. Con un costo
aproximado por cada vivienda de $
30,000.00 pesos mexicanos, por el
terreno (100 m2) y $170,000.00 pesos
mexicanos por la construccin (45 m2) y
con un precio de mercado de
$300,000.00 pesos mexicanos
obteniendo una utilidad de un 50% que
sera de $100,000.00 pesos mexicanos y
por las 5 casas, la utilidad total seria de
unos $ 500,000.00 pesos mexicanos,
(puedes comenzar, comprando el terreno
a crdito y una fraccin (100 m2) del
mismo, la pagas al contado, para que te
la escrituren, construyes la primera casa
y la vendes y as te sigues, hasta
terminar).
4.- LA CONSTRUCCIN DE 4
CASAS Y 4 LOCALES PARA
RENTA con un costo de $ 150,000.00
pesos mexicanos, de el terreno y
aproximadamente de $ 400,000.00 pesos
mexicanos por la construccin,
(dependiendo tamao y acabados), los
cuales generaran un flujo de efectivo
por rentas, cada mes de $10,000.00
pesos mexicanos (de acuerdo a como
este el mercado, el banco por este
dinero invertido en un pagare bancario,
te dara solo $1866.00 mensualmente).
5.- FRACCIONAR EL PREDIO EN 5
LOTES CHICOS, (en 5 fracciones de
100 m2 cada una, en Mxico y en
algunos estados o municipios, es posible
fraccionar lotes hasta de un mnimo de
90 m2, todo depende de la zona), y
venderlos a $700.00 pesos mexicanos el
m2 a crdito obtenindose una utilidad
de $ 500.00 pesos mexicanos por cada
m2 y por los 500m2, una utilidad total
de $250,000.00 pesos mexicanos. (En
las leyes mexicanas se puede dividir un
terreno hasta en 10 partes, sin ser
considerado un fraccionamiento, pues
este ya requiere permisos, y por esto es
indispensable hacer las cosas
legalmente, para evitar meterte en
problemas).
CAPITULO 9
FRACCIONAMIENTOS
CMO SE HACEN?
Ejemplo de un fraccionamiento
Fraccionamiento de alto lujo
En mi opinin la forma ms efectiva
de ser millonario es hacer un
fraccionamiento, porque uno compra
terrenos en brea y al urbanizarlos se
eleva el precio como la espuma.
Hoy en da, cada vez ms personas
demandan, que los terrenos sean de tipo
residencial con todos los servicios, ya
que antes los clientes compraban ms
los terrenos rsticos y tenan la
esperanza que los gobiernos estatales o
municipales, en un futuro no muy lejano,
los dotaran de todos los servicios, pero
eso era como jugar a la lotera, pues los
Ayuntamientos solo dotan de servicios a
los terrenos de su capricho o
conveniencia personal, como un
Presidente Municipal que adoquino la
calle donde l viva y todas las de
alrededor, las dejo en terracera.
Los fraccionamientos en Mxico se
dividen en dos tipos:
a).- Fraccionamientos de lotes, en los
cuales se venden nicamente terrenos,
que a su vez se dividen en:
1.-Fraccionamientos rsticos sin ningn
servicio.
2.-Fraccionamientos semi-rsticos con
algunos servicios.
3.-Fraccionamientos residenciales con
todos los servicios, y con jardines etc. Y
que a su vez se dividen en:
- Fraccionamientos residenciales de alto
lujo ubicados en las zonas ms caras de
la ciudad y que normalmente son lotes
de 300m2 o ms y con precios de $
350.00 dlares el m2 en adelante.
- Fraccionamientos residenciales de tipo
medio, ubicados en zonas de tipo medio,
zonas bonitas pero no de lujo, los lotes
son de 150 m2 a 300 m2 y con valores
de $150 a $250 dlares el m2.
- Fraccionamientos residenciales de tipo
bajo, ubicados en zonas populares o
alejados de la ciudad principal, o
secundaria, con lotes de 90m2 a 150m2,
(esto depender del municipio que
permita lotificar as o menos, en los
planes de desarrollo del Municipio, all
se especifican las reas mnimas de los
lotes, aunque el Ayuntamiento puede
autorizar lotes ms pequeos pagando
una cuota.) y con valores de entre $100
a $ 150 dlares el m2.
b).- Fraccionamientos de casas-
habitacionales que a su vez se dividen
en:
1.-Inters Social, casas de 45 m2 a 90
m2 con un valor de 145 mil pesos a 650
mil pesos.
2.-Inters Medio; casas de 100m2 a 180
m2 con un valor de entre 700 mil pesos
y 1 milln 500 mil pesos.
3.-Interes Alto o Residencial de Lujo;
casas de 200m2 en adelante, con un
valor 1 milln 600 mil pesos en
adelante.
(En otro pas tienes que investigar, en
los Ayuntamientos como son las leyes de
fraccionamientos y que est permitido y
que no, en Mxico es un delito
fraccionar un terreno sin sacar los
permisos correspondientes, por eso la
investigacin es fundamental para tener
xito.)
Para hacer un Fraccionamientos de
lotes, en los cuales se venden
nicamente terrenos, primer paso; Se
necesitan mnimo 2 hectreas, o 20,000
m2, (puedes comprar, y fraccionar
terrenos ms pequeos, pero ah te
recomendara, venderlo rustico, sin
servicios o con pocos, pues si quieres
urbanizar un predio muy pequeo, puede
que salgas con perdidas o sin ganancia),
porque se requiere mnimo esta rea,
porque en los estudios de costos,
descubr que costaba lo mismo,
urbanizar una hectrea que dos, tres o
cuatro y que con una hectrea o menos la
utilidad es muy menor, pues los
permisos, las obras de drenaje, tuberas
de agua potable, energa elctrica etc.
Prcticamente son los mismos, en una,
que en dos hectreas, esto es muy
importante porque, muchas personas
urbanizan predios, muy pequeos y
descubren, despus que salen casi a
mano, por no saber lo antes expuesto. Ya
que tienes el terreno, el segundo paso,
necesario es hacer un levantamiento
topogrfico, tercer paso despus se
procede a hacer el plano de lotificacin,
para lo que te voy a dar los siguientes
tips; Trata de lotificar , los lotes con las
reas ms pequeas que puedas, porque
mientras ms grandes los lotes, ms
costosos serian y te vas a llevar ms
tiempo en venderlos y eso te va a
implicar ms los costos de ventas y de
todo en general, (conoc fraccionadores
que hicieron fraccionamientos de lujo
con lotes de 1000, o 2000 m2 y que
despus de 10 aos, no podan terminar
de vender el fraccionamiento), si puedes
ubica la entrada en el mejor lugar, ya sea
de acceso a una calle principal o
carretera, o trata de aislar si tienes
vecinos con casas feas o mal
construidas, porque la mayora de los
clientes, se fijan muchsimo en la
entrada y si no logras que se vea de gran
lujo, vas a perder muchas ventas,
tambin si estas a una o dos cuadras del
pavimento te recomiendo arreglar esa
terracera, pues de no hacerlo vas a
perder ventas, una manera econmica de
hacerlo es a los lados coloca
guarniciones de unos 30 centmetros de
alto, por 10 centmetros de ancho, las
cuales van enterradas en 20 centmetros
y sobre salen 10 centmetros, estas
guarniciones para que no se lleven
mucho concreto , se les aade a la
mezcla la piedra bola de rio y esta baja
mucho el costo del concreto, en el centro
del arrollo, si es una calle de doble
sentido se hacen dos pares de huellas
como las que se usan en las cocheras de
50 centmetros de ancho por cada huella
y estas se pueden hacer con concreto y
piedra bola, y en medio de estas huellas
o carriles, se les puede poner; Grava o
tezontle rojo, o piedrecillas pequeas, o
pasto, y eso le va a dar al entrada un
buen aspecto, claro al ser calle pbica
hay que pedir permiso y se puede pedir
apoyo del ayuntamiento para las
guarniciones o los materiales y a veces
si lo dan.
Tambin es conveniente hacer bellos
jardines en las entradas, en Mxico
piden los ayuntamientos, que un
porcentaje del terreno se destine a las
reas verdes, en algunos lugares de un
20%, en otros de un 15%, y que estas
reas, te recomiendo que como mnimo,
que la mitad, se pongan en la entrada,
(en un fraccionamiento que fui tenan en
la entrada un pequeo lago artificial con
patos y cisnes y que bien se vea, y eso
ayuda mucho en la venta, pues hay unos
tontos que ponan las reas verdes hasta
el fondo y a veces como escondidas, y
eso no motiva para nada, a que nos
compren).
El cuarto paso son los permisos, si
tienes el capital para sacar todos los
permisos, y piensas vender rpidamente
los lotes, puedes hacerlo todo de una
vez, pero si no tienes todo el dinero, se
pueden hacer dos cosas, una es que en
casi toda la Repblica Mexicana, se te
permite vender 10 lotes sin necesidad de
tantos permisos, y si de plano nada mas
tienes el terreno, puedes lotificar de
forma rustica y con la venta de esos 10
lotes, urbanizas el resto del predio y lo
conviertes en un Fraccionamiento.
Tambin si no tienes todo el dinero
necesario para los permisos, pero si una
parte, puedes urbanizar una parte, el
principio, y con la venta de los lotes que
urbanizaste, terminas lo dems, en los
fraccionamientos, es muy dado que se
hagan por partes, llamndolas
Fraccionamiento (su nombre) primera
seccin, segunda seccin y as
sucesivamente.
El quinto paso es construir el
Fraccionamiento, este paso es crucial,
pues es donde muchos constructores, e
inversionistas, quiebran, porque a
menos que cuentes con un capital sin
lmites, en la prctica siempre, los
costos aumentan, de un 25% o ms, por
imprevistos y tambin el error ms
comn, es que tratan de terminar todo el
Fraccionamiento, de un solo golpe y por
eso dejan a medias todo, por lo que te
recomiendo que vayas terminndolo por
secciones, de 10, 20, 30 lotes y que
estas secciones estn totalmente
terminadas, para poder venderlas y
seguir el proyecto, hasta terminarlo.
El sexto paso es vender el
fraccionamiento, la mayora de los
constructores lo que hacen es una pre-
venta a un precio menor, que el precio
estimado, para financiarse con los
enganches, en el caso de la venta de
terrenos te recomiendo, que vendas
barato para captar a los constructores de
casas que tienen el capital, para hacer 1
o 2 casas y ellos buscan terrenos en
fraccionamientos que no sean muy
costosos y pagan de contado, pues si
vendes muy caro vas a tener que dar
crdito, y eso atrasa a que se vea tu
ganancia, y lo ms recomendable es
mezclar tu sistema de ventas, contado-
crdito.
Es necesario contar con una fuerza de
ventas, en donde la caseta de vigilancia
se convierta en la oficina de ventas, y
tener a uno o dos vendedores en la
entrada o si el fraccionamiento esta a
varias calles de la va principal, apostar
ah a la gente.
El fraccionamiento requiere una gran
inversin de tiempo y dinero, y se puede
hacer con el siguiente plan:
1.-Buscas el terreno idneo, y te
asocias con el propietario, para hacer el
fraccionamiento y le ofreces el precio
de su terreno, ms una ganancia y te
recomiendo que tantees el asunto,
ofreciendo la mnima ganancia y te
esperes a que el propietario te pida una
utilidad justa para l, si pide demasiado,
bscate otro terreno, para amarrar el
trato se debe hacer un contrato llamado
de Joint venturi o de riesgo compartido
ante notario, (nunca, solo de palabra,
pues el aceptara todo, mientras no haya
dinero de por medio que repartir).
2.-Ya que tengas el terreno asegurado,
buscas inversionistas que pongan el
dinero, para construir el
fraccionamiento, a ellos los amarraras
igual con contrato llamado de Joint
venturi o de riesgo compartido ante
notario, tu inversin ser la de hacer el
proyecto, el presupuesto, el cual te
recomiendo que lo aumentes en un
mnimo de un 25%, este proyecto debe
hacerlo un Arquitecto, y el presupuesto
de preferencia un Ingeniero Civil.
3.-Tu ganancia la decides t, pero no
debe de ser menor de un 20%. Un
fraccionamiento, de 2 hectreas debe
dejar mnimo una utilidad de 1 milln de
dlares.
Si no tienes dinero para comprar el
terreno, y no quieres asociarte con el
dueo, endrogarte con el banco, o algn
prestamista, ni buscar inversionista, un
conocido mo, lo que hizo fue, con el
dueo de un terreno de 4 hectreas y le
compro el terreno, dndole un pequeo
enganche, que era el dinero que
necesitaba, el propietario en ese
momento y le pidi un plazo de 6 a 12
meses, para pagarle el resto del precio
del terreno, y vendi la mitad del
terreno aun conocido y con lo que
recibi pago el terreno se quedo con la
mitad y le quedo un resto de ganancia.
En los fraccionamientos de casas, se
sigue el mismo procedimiento, nada ms
que hay que hacer las casas, por lo que
se requiere mayor inversin, y una
menor utilidad, adems que construir,
10, 20, 30 casas es muy complicado y
requiere de mucha logstica, y la nica
ventaja de hacer un fraccionamiento de
casas es los crditos de los fondos de
vivienda estatales y los crditos
bancarios, pero actualmente los bancos
prestan para comprar terreno.
Tambin puedes buscar financiamiento
en grupos o clubs de inversin por
internet, as como hay sitios de fondeo
de proyectos como
https://fondeadora.mx de Gustavo
lvarez Moreno, director general. En
Estados Unidos hay varios fondos como
este.
CAPITULO 10
 TCNICAS DE
NEGOCIACIN
La negociacin, es tratar de lograr un
acuerdo entre dos personas o grupos que
tienen intereses antagnicos y para esto
es necesario quitar del camino, todos los
puntos, que impidan llegar a un arreglo
satisfactorio para los involucrados.
Un punto principal es del respeto al
otro, pues este no debe de ser visto,
como un rival a vencer, sino como un
socio, con el que se pueda trabajar.
Cuando trata de lograr un convenio, no
se pelea, contra el otro, si no contra los
problemas, que impiden el acuerdo.
Por lo que habra de buscarse, la
armona en el trato, pues cuando no se
logra, se convierte una batalla campal,
en la que cada involucrado, trata de
perjudicar al otro, con las siguientes
consecuencias:
Que l que pierda incumpla lo
acordado, aunque haya, aceptado de
mala gana.
Que l que perdi cumpla lo pactado,
pero que nunca este dispuesto a negociar
con quien le gano, por lo que ya no se
pueda seguir, teniendo relaciones
comerciales, de ningn tipo.
Ahora si t, quieres una negociacin
feliz y el otro se niega, no hay que
aceptar, su forma de proceder, y tratar
de convencerlo que lo mejor es la
colaboracin y no la confrontacin.
 Para hacer bien las cosas, es
necesario, prepararse, investigando a
conciencia, todos los por menores del
trato.
Una buena preparacin ayuda a
aumentar la confianza del negociador, te
har sentirte, ms confiado y en ltima
instancia, negociar de mejor manera.
En esta fase inicial hay una serie de
puntos que se tienen que trabajar:
1.- Conozca en detalle la oferta
presentada: sus caractersticas tcnicas,
la gama de productos, entrega, garantas,
servicio post-venta, el pago y la
situacin financiera, etc.
2.- Determinar los objetivos a
alcanzar, distinguiendo entre un
resultado ptimo, (la mejor posible), un
resultado aceptable y uno mnimo, (por
debajo del cual no le interesa cerrar un
trato).
Adems de estos objetivos, es
interesante desarrollar posibles
alternativas por si estos objetivos son
inalcanzables.
Llevar alternativas a la mesa de
negociaciones puede hacer la diferencia,
entre no cerrar ningn acuerdo o lograr
uno bueno para ambas partes.
3.- Pngase en contacto dentro de la
empresa con las reas involucradas
para que todos estn al tanto y puede
definir una posicin comn. T tienes
que saber como es el proceso de
autorizacin.
4.- Saber quien es, que hace, cules
son sus fortalezas y debilidades, cuales
podran ser sus objetivos y su manera de
negociar habitual, que esperan de ti.
5.- Pregunte acerca de los
competidores lo que son sus productos,
cmo se comparan con los nuestros, sus
fortalezas y debilidades, rango de
precio, etc. De qu manera nuestra
oferta es superior? y en cules no.

6.- Otras informaciones: las

transacciones similares en el mercado
(precios y condiciones convenidas) que
podran servirte como referencias, otros
indicadores (valor en bolsa de valores,
etc.), los precios en los mercados de
segunda mano, peritajes, etc.
Diarios, los informes anuales de las
empresas, pginas web, consultas a
expertos de la industria, cmaras de
comercio, etc.
Una vez que tengas, toda la
informacin anterior es necesario
determinar los argumentos que se
utilizarn para tratar de persuadir a la
otra parte.
Hay que ser muy convincente y nada
mejor que estar bien preparado,
evitando, siempre, la improvisacin.
Hay que ser muy selectivo, utilizando
los argumentos ms fuertes y no debes
de ofrecer una larga lista de argumentos
de importancia menor. Podra dificultar
la claridad de nuestra posicin. La otra
parte centrara sus ataques contra los
argumentos de menor peso.
 Es mejor anticipar posibles
objeciones que la otra parte puede
plantear y debes de estar preparado con
las respuestas adecuadas.
 ETAPAS DE LA
NEGOCIACIN

En toda negociacin se pueden

distinguir tres fases distintas, cada una
de igual importancia.
1.- Preparacin
2.- Desarrollo
3.- Cierre
La preparacin es la pre -
negociacin y es un perodo de tiempo,
que se utilizar para buscar informacin
y para definir nuestra posicin:
Precisar y definir nuestros objetivos,
la estrategia que vamos a utilizar y la
tctica que vamos a emplear.
 El desarrollo de la negociacin dura
desde que te sientas en la mesa de
negociaciones hasta el final de la
discusin, ya sea que haya un acuerdo o
no.
Es la fase en la que ambas partes
intercambien informacin, (definido sus
posiciones), se dan cuenta de sus
discrepancias y tratan de acercar
posturas a travs de concesiones.
Este desarrollo es indefinido, a
menudo se requieren altas dosis de
paciencia. Por lo general, no es
aconsejable adelantar los
acontecimientos, siendo preferible
esperar hasta que maduren las ideas.
El cierre de la negociacin puede ser
con o sin acuerdo.
 Antes de suponer que ya se lleg a un
acuerdo hay que asegurarse de que no
hay ningn cabo suelto y que ambas
partes entienden de la misma manera los
acuerdos logrados.
Tras el cierre se deben recoger por
escrito todos los aspectos del trato. A
menudo, en este momento, es cuando no
debes relajarte, sino todo lo contrario,
hay que tener mucho cuidado porque el
papel se deben especificar muchos
detalles hasta entonces probablemente
slo tratados, superficialmente.
Un malentendido que no se detecta a
tiempo, o una clusula en el contrato que
es ambigua puede llevar despus, a una
disputa legal.
CARACTERSTICAS QUE
TIENE UN BUEN
NEGOCIADOR

Hay muchas caractersticas que

definen a un buen negociador y que lo
diferencian de " negociador agresivo " o
de un simple " vendedor - charlatn.
Entre ellas podemos destacar los
siguientes:
Si te gusta negociar: la negociacin
no te asusta, por el contrario, son para ti
un desafo, te sientes cmodo
negociando. Tampoco te asustan las
negociaciones complicadas, te pueden
motivar an ms.
Entusiasta: Negocia con gusto, con
entusiasmo. Aplica todo su entusiasmo y
energa en tratar de llegar a un buen
acuerdo.
Gran comunicador: Tiene claro como
presentar su oferta, se las arregla para
captar el inters de la otra parte. Habla
con conviccin.
Persuasivo: Puede convencer a cada
parte utilizando los argumentos que son
ms apropiados, y que pueden interesar
ms.
Muy observador: Capta el estado de
nimo de la otra parte, lo que son sus
necesidades, lo que esperan lograr. Se
da cuenta de su forma de negociacin,
sabe " leer " el lenguaje no verbal.
Psiclogo: Captura las principales
caractersticas de la personalidad de la
otra persona y de sus intenciones (si es
honesto, riguroso, cumplidor, si fiar, si
tiene intencin real de cerrar un negocio,
etc.).
Sociable: Una cualidad esencial de un
buen negociador es su capacidad para
establecer relaciones personales, su
capacidad para romper el hielo, para
crear una atmsfera de confianza. Cuenta
con una platica interesante y animada,
variada, oportuna.
Respetuoso: Muestra deferencia hacia
su interlocutor, comprende su posicin y
le resulta lgico que este luche por sus
intereses. Su objetivo es llegar a una
solucin justa, mutuamente beneficiosa.
Honesto: negocia de buena fe, no
busca engaar a la otra parte, cumple
con lo pactado.
Profesional: una persona capacitada,
con gran formacin. Preparara
cuidadosamente cualquier nueva
negociacin, no deja nada a la suerte.
Odia la improvisacin: la falta de
rigor y seriedad. Conoce las
caractersticas exactas de su oferta,
cmo se compara con sus competidores,
y cmo puede satisfacer las necesidades
de la otra parte.
Es meticuloso: Rene toda la
informacin que hay, ensayando
meticulosamente sus presentaciones,
define con precisin su estrategia, sus
objetivos. Le da mucha importancia a
los pequeos detalles.
Firme, slido: Sus ideas son claras,
(sabe lo que quiere, en donde se puede
renunciar, cules son los aspectos
indispensables, etc.). El buen
negociador es suave en las formas pero
firme en sus ideas (aunque sin ser
inflexible).
En la negociacin, no se puede, ser
suave, (se puede pagar muy caro). Esto
no significa que usted tiene que ser duro,
agresivo o arrogante; s lo esencial es
tener las ideas muy claras y el coraje de
luchar por ellos.
Confianza en s mismo: el buen
negociador se siente seguro de su
posicin, no est impresionado por la
otra parte, no se siente intimidado por el
estilo agresivo del oponente. Sabe
mantener la calma en situaciones
estresantes.
gil: capta los puntos de acuerdo y de
no acuerdo. Encuentra rpidamente las
soluciones, toma decisiones sobre la
marcha, ajusta su posicin conocida,
sobre la base de la nueva informacin
recibida y la marcha de las
negociaciones. No pierde la
oportunidad.
Con energa: Logra xitos, en poco
tiempo, pero sin anticiparse. Sabe
cuales son sus objetivos y va hacia
ellos. Los problemas, los resuelve.
Acepta los desafos: Toma riesgos,
pero sin ser irresponsable.
Paciente: sabe que los tratos tienen su
tiempo de maduracin y debe de tener
paciencia de su momento indicado. No
hay que adelantarse, tratando de lograr
un convenio, por miedo a no lograrlo.
Creativo: encuentra formas de superar
los obstculos, "inventa" nuevas
soluciones, ve nuevas reas de
colaboracin.
 FORMAS DE
NEGOCIACIN

Cada trato es nico, cada cliente, es un

problema diferente. Pero se podra,
decir, que hay dos maneras de hacer
acuerdos:
Los acuerdos rpidos, en donde se
llega a una resolucin lo ms pronta
posible, sin preocuparse de la otra
parte.

Y los acuerdos que se hacen a largo

plazo, en donde se tiene que ganar, la
confianza del otro.
A algunas personas prefieren ir
directo al punto, mientras que otros
prefieren establecer un vnculo personal
antes de pasar a discutir posiciones.
Los primeros tienden a basar su
decisin en datos concretos, (precio,
financiacin, especificaciones tcnicas,
garanta, entrega, etc.). Mientras que los
otros valoran ms y especialmente las
consideraciones subjetivas (confianza,
la amistad, la honestidad, etc.).
En los acuerdos rpidos, no se busca
tener amigos, si no, la mayor utilidad
posible.
Cuando nos interesa, tener un trato
comercial de largo plazo, es mejor
llevarse bien.
 TIPOS DE
NEGOCIADORES, QUE TE
PUEDES ENCONTRAR
Personas que solo les interesan las
ganancias: buscan su xito, a cualquier
costo, asuntan, amenazan, mienten,
presionan.
Si tiene el control del acuerdo,
abusara de la otra parte. No le interesa
tener amigos, a largo plazo. A veces ser
as, logra buenos resultados.
Personas, que buscan armona en sus
tratos: buscan hacer amigos y se llevan
bien con casi todos. Evaden la pelea, y
ceden antes de enojar al otro.
Es un negociador que busca la
colaboracin, facilitando toda la
informacin que le pidan, diciendo
claramente sus condiciones.
Juega limpio, no utiliza tcticas de
presin. Confa en la palabra de los
dems, cede y no manipula.
Este negociador puede ser demasiado
suave, por lo que otros se pueden
aprovechar de l.
En la vida real los negociadores se
encuentran en algn lugar entre estos dos
extremos.
Ninguno de estos dos extremos es
apropiado: la primera, ya que puede
generar un clima tal de tensin, que la
negociacin se pierda y el segundo por
tener una bondad excesiva, la
contraparte pueda tomar una ventaja
excesiva de l.
El negociador debe ser exquisito en la
forma, en lo que respecta a la otra parte,
considerando y teniendo en cuenta sus
intereses. Pero, al mismo tiempo, tiene
que defender con firmeza sus
posiciones.
Esta firmeza no debe ser entendida
como falta de flexibilidad. Por el
contrario, el negociador debe ser capaz
de ajustar su posicin a la nueva
informacin recibida, a los nuevos
enfoques surgirn durante las
negociaciones.
Resulta importante conocer que tipo
de negociador es uno, para identificar
tus puntos fuertes y tus posibles
deficiencias, y en ese caso tratar de
corregirlas.
 ESTRATEGIAS

1.- Tctica de beneficio - beneficio, los

dos ganan.
2.- Tctica de beneficio perdida, t
ganas el otro pierde.
El riesgo de esta tctica, es que
mientras t puedes salir victorioso en
base a presionar al rival y este,
pensando que es injusto el resultado,
puede resistirse a cumplir su parte del
acuerdo y puede terminar todo, en los
tribunales.
3.- Tctica de perdida beneficio, l
gana t pierdes.
 Es aquella en la que se le haces creer,
a la otra parte que ella es la nica que se
beneficia, y esta es muy efectiva, sobre
todo con personas, que se niegan a
compartir beneficios.
4.- Tctica de perdida- perdida, los
dos pierden algo. A veces para que algo
suceda, es necesario ceder parte de la
ganancia.
TCNICAS DE ACUERDO

Las tcnicas de acuerdo se dividen

en:
Tcnicas de conciliacin: Son
aquellas en que se toma la iniciativa
presentando una propuesta o se espera
la propuesta de la contraparte, dar la
informacin necesaria para llegar a un
acuerdo. Dar la primera concesin o
esperar la contrapropuesta.
Las tcnicas de presin trataran de
ayudarnos a nosotros y debilitar al
oponente. Las tcticas de presin daan
la relacin personal. Se busca confundir,
asustar o hacer menos al contrario,
algunas son:
 Cansar al oponente: no dar ninguna
concesin o solo las mnimas. Se busca
cansar a la otra parte hasta que acepte
el trato.
Atacar: presionar, asustar, rechazar
cualquier intento, de la otra parte de
calmar los nimos. Se busca crear un
ambiente tenso, incmodo, en el que
uno se sienta cmodo y el oponente no.
Tcnicas engaosas: dar datos
falsos, expresar opiniones que no se
corresponden con la realidad, prometer
beneficios que no se piensan cumplir,
falsear ciertos estados de nimo.
Engaar En resumen, el oponente.
Ultimtum: presionar y no darle
tiempo a la otra parte, para reflexionar.
El tpico "ahora o nunca", "Tengo
varias personas interesadas, as es que
ahora te decides o considralo ya,
perdido." Normalmente esta urgencia es
falsa y slo busca desestabilizar al
contrario.
Hacer cada vez ms demandas: se
trata de hacer nuevas peticiones a
medida que la otra parte esta aceptando
sin que lo que se ha concedido sea
nunca suficiente. Finalmente la otra
parte har todo lo posible por cerrar el
trato, para que ya no haya nuevos
pedimentos.
Tener que consultar con los jefes: se
hace creer, que se tiene toda la
autoridad para cerrar el trato, y cuando
se esta a punto de cerrar el asunto, se
dice que se tiene que consultar con los
jefes y que habr ms peticiones por
parte de ellos.
Esta tctica, se aplica tambin,
presionando a la otra parte para que
acepte nuestras condiciones, o de lo
contrario se tendra que consultar con
los jefes, por lo que es probable, que
no se realice el trato.
Negociar en nuestras oficinas: se
trata de sacar provecho de la situacin,
tratando mal al contrario, haciendo que
este se sienta menos, pero de tal manera
que no se de cuenta.
Por ejemplo; lo hacemos esperar, se
le da una silla ms baja, que a los
dems, se le pone enfrente de una
ventana paraqu se deslumbre con la
luz, se le sienta en el lado ms extremo
de la oficina, se interrumpe la
negociacin, por un exceso de
llamadas, etc.
Tiempo: utilizar el tiempo en nuestro
beneficio.
Por ejemplo, se dilata la junta mucho
tiempo hasta vencer al oponente por
cansancio, se fija la cita despus de
comer, se pierde el tiempo, y a ultima
hora, se le apresura a cerrar el trato.
Estas tcticas hay que evitarlas. Si se
usan, la otra parte no debe de darse
cuenta.
La tcnica que funciona: hacer las
cosas bien, la preparar las
negociaciones, la honestidad, el respeto
al contrincante y luchar por nuestros
intereses.
 LUGAR DE LA REUNIN

Con respecto al lugar donde se

negociara hay tres opciones.
A.- Reunirse en nuestras oficinas.
Disposicin de todos los datos,
muestras, apoyo de nuestro personal.
Evitar que nos apliquen las tcticas de
presin.
Usar la hospitalidad para convencer a
la otra parte.
B.- Ir a sus oficinas.
Se le puede presionar a la otra parte
para que actu y tome una decisin lo
ms pronto posible.
En caso contrario se puede ganar
tiempo, argumentando que en nuestra
oficina se quedaron, archivos,
materiales que necesitamos, para tomar
una decisin, que tal vez tenemos que
consultar, con el jefe, o con otros
colaboradores.
C.- En un lugar neutral
Ambas partes estn en igualdad, por lo
que ninguna esta con cierto temor, de ser
intimidados en la oficina de la contra
parte.
Un problema es que no se tienen los recursos
de la oficina de uno.
Negociar en un lugar neutral, es mejor cuando
las partes no se han tratado antes.
A pesar de todos los esfuerzos una
gestin de acuerdos, puede finalizar
en fracaso y no se debe de
apresurarse al tomar una decisin.
Es mejor, no tener un trato, que
firmar, un mal acuerdo.
Y por ltimo
Nunca subestimes a un
contrario!
 CAPITULO 11
TCNICAS DE VENTAS
Esta es una recopilacin de las
mejores Tcnicas de ventas que son
necesarias para que logres tus metas y
estas son:
1.- Estudia a profundidad, el
producto, servicio o proyecto, (e
investiga, si el cliente compro o
piensa comprar con nuestra,
competencia), que vas a vender.
Tienes que saberlo todo, pues de lo
contrario, te arriesgas a hacer el
ridculo y perder la venta.
2.- Haz lo ms profesional, que
puedas, tu presentacin de negocios,
pues si esta no esta bien hecha vas a
perder tu venta. Me refiero a folletos,
con toda la informacin de tu
producto, nunca des cualquier hoja
escrita a mano, tener planos, mapas,
etc.
3.- Siempre di la verdad, pues si te
sorprende en una mentira, perders la
venta inmediatamente.
4.- Nunca discutas con el cliente,
pues si le ganas en la discusin, el no
te comprar, por tener su orgullo
lastimado, lo adecuado es salirse por
un lado, y cambiar la conversacin y
tratar de llevarlo a un acuerdo.
5.- Haz un seguimiento a los
clientes, que realmente estn
interesados, esto es llamarlos o
mandarles un mensaje de texto o
email, para saber en que parte del
proceso de compra van o para
descrtalos de nuestra lista de
prospectos.
6.- Hay que encontrar a los
verdaderos clientes, por medio de
preguntarles directamente, si quieren
el producto, y si tienen el dinero o el
crdito suficiente para comprarlo,
pues hay muchos vendedores que
buscan, presionan y hostigan a
personas que no quieren o no pueden
comprar, y esto es una gran prdida de
tiempo y dinero.
Y por lo que debemos preguntar:
Quin es el comprador, el que va a
pagar?
Si es una familia, Quienes la integran?
Quin dice la ultima palabra?
Quin ayuda a decidir la esposa, o los
hijos, o los amigos u otras personas?
Hay vendedores que van con quien creen
que comprara directamente y hay otros
que primero convencen a las dems
personas involucradas en el trato.
Es tambin necesario identificar a los
que se benefician de la compra.
Para qu o para quien va a ser la
compra?

Un exitoso vendedor, busca siempre a

un cliente insatisfecho, pues l esta
dispuesto a escuchar una mejor
oferta.

7.- Un excelente Vendedor siempre

promociona su producto en donde
este, y con todas las personas que
trata, pues t nunca sabes, quien te
pueda comprar o recomendar a un
cliente potencial.
8.- Lleva un control muy detallado,
con las siguientes listas: Una general
de todos con los que contactaste y te
dieron sus datos, otra de clientes que
pueden comprar tu producto, una
tercera de personas que conocen a
clientes que te puedan contactar, y la
ultima y ms importante una lista de
clientes que pueden comprar, que
quieren comprar y que te manifestaron
su intencin de comprar. Es necesario
separar y discriminar a los clientes,
por que si no llevas un control o solo
tienes una lista general, cuando se
acumulen los clientes no podrs saber
quien es quien.
No puedes, ni debes hacerle el
seguimientos a todos los clientes, (a
menos que lo hagas por email por
medio de un sistema automtico de
auto responder), me refiero a
buscarlos por medio de las llamadas
personales o las entrevistas cara a
cara.
Un tip importante, es que si el cliente
te busca, (aclaro me refiero a un
cliente, al que ya le hayas enseado la
propiedad, o el producto y al que
anteriormente, le hayas respondido
todas sus dudas) para pedir ms
informes, o para pedirte el producto
es casi seguro que este prospecto,
tiene altas probabilidades de comprar,
por lo que no hay que dejarlo, hasta
que se cierre la venta.
9.- Darle al cliente un ultimtum:
Que lo saque de su zona de confort, y
que adems le resulte muy
beneficioso. Por ejemplo:
Sr. Martnez, por necesitar efectivo,
le vender la propiedad, con
un 10% de descuento, si solo si, toma
hoy, la decisin de comprar.

10.- Vende beneficios, no productos,

por ejemplo: cuando le vendemos un
terreno, a las personas les interesa
ms, lo que pueden hacer con el, los
sentimientos de seguridad, los sueos
que ellos tienen de cmo seria su
casa, etc. Enfocndonos siempre en
los ms fuertes beneficios que
recibirn al comprar una propiedad,
como por ejemplo el alta plus vala
que tienen los terrenos, con el paso
del tiempo, comparndolos por decir
algo, con un auto nuevo, que se
deprecia, hasta en un 50% en dos o
tres aos.
11.- Cerrar la venta, que consiste en
concretar el trato, pues hay muchas
personas que presentan, durante horas
un producto, pero no realizan, la
venta.
Todas estas tcnicas se aplican con
exposiciones bien presentadas en
orden, de lo menos a lo ms
interesante, para el cliente y tambin
por medio de preguntas bien pensadas
y dichas con oportunidad, que guen al
posible cliente, hacindole preguntas
respecto de lo que le agrada, de lo
que le disgusta o de sus esperanzas,
temores y problemas (todo con
relacin, a lo que estas vendiendo); de
tal manera, que llegue por l mismo a
la idea de que necesita nuestro
producto o que tiene un problema, del
que no se haba dado cuenta.
En su obra Ventas, Frederic Rusell
recomienda hacer, las preguntas
necesarias para saber: Quienes son los
que pueden comprar, sin otros
intermediarios; Quienes nos pueden
ayudar a que la operacin se cierre y a
Quienes beneficia la compra

LAS PREGUNTAS SE DIVIDEN

EN:

1.- Amplias: La pregunta general nos

ayuda a encontrar los propsitos
amplios del prospecto. Se le pide al
posible, comprador, que nos explique de
manera general, que es lo que el quiere
o necesita, y utilizando sus propias
palabras se le trata de convencer, que
compre.
2.- Concretas: su finalidad es reducir
un tema a informacin bsica y concreta.
Preguntas de "quin, qu cosa, dnde,
cundo, cmo y por qu"; se trata, pues,
de preguntas concretas.
3.- De prueba: En las cuales
especulamos si el comprador adquiere,
el producto Qu hara con el?, o
Que pasara si saliera beneficiado
con la compra? por ejemplo: "S..." Si
yo pudiera aumentarle sus ganancias
en un 10%, Me comprara, mi
propuesta?
4.- Preguntas que proponen una
respuesta: la idea es ayudar al
comprador a que el mismo se de cuenta
de sus necesidades, o de problemas de
los que no se haba percatado. Por
ejemplo: No es...?, No es verdad que
este terreno esta bellsimo? Y la
pregunta Qu prefiere? Qu
prefiere un terreno chico o uno
grande? Y Cul resolvera su
necesidad de espacio?
No hay que abusar de estas preguntas, ni
decirlas de manera insistente o violenta
En su libro Sales man ship, Willar M.
Thompson dice que las preguntas son
herramientas para encontrar lo que los
clientes necesitan y da 6 reglas de cmo
usarlas:
1. Debe de ser de un nico tema. Cada
cuestionamiento debe tener una idea.
Que tiene que ser tranparente, breve y
sin divagaciones.
2. Fciles de responder.
3. Sin ser muy obvias, de que tratamos
de vender.
4. Impersonales.
5. Educadas y corteses.
6. Hechas en el momento justo.
 EL ARTE DE
INTERROGAR

A veces es ms importante
saber escuchar, que saber
preguntar, pues tenemos el mal
habito de no poner atencin a lo que un
cliente nos dice, por estar pensando, en
un argumento valido, para rebatir, lo que
nos esta respondiendo.
Tambin pasa que estamos, tan
emocionados presentando, nuestro
producto, que no dejamos hablar al
cliente, y es necesario que el cliente, nos
diga lo que necesitamos saber para
cerrar una venta.
HAY 4 PASOS PARA REALIZAR
UNA OPERACIN:
El primero es interesar al comprador,
hacer que se active su curiosidad,
dicindole cosas que ignora, o
dndole puntos de vista diferentes a
los suyos, o mostrarle datos ocultos, o
muy sobresalientes, o ventajas que no
tiene la competencia, de lo que
vendas.
Se debe de encontrar las necesidades
de los prospectos, para saber por
donde atacar.
El segundo es mantenerlo enfocado en
los beneficios de nuestro artculo,
ayudando a que identifique sus
necesidades y problemas que tiene o
puede llegar a tener, y mostrndole las
posibles soluciones a sus problemas,
que resuelve nuestro producto.
Explicar con mucho detalle, qu es lo
que hace el producto o servicio, cmo
funciona y qu servicios adicionales
incluye (garantas, plazos de entrega,
mantenimientos, etc.).
Explicar una necesidad o
problemtica poniendo como ejemplo
a otros, Por ejemplo, las necesidades
de casas en el pas, los problemas de
los clientes con constructoras marca
patito, etc.
El tercero crear el deseo de comprar
el producto, hacerlo imaginarse,
disfrutando de los beneficios, antojar,
apelar al alto status, que le dar tener
o usar nuestra mercanca.
Decirle las ventajas ms
sobresalientes que tiene el producto,
en contraposicin de otro parecido de
la competencia (sin decir el nombre
de la competencia). Darle todas las
ventajas de tener o comprar el
producto y las desventajas de no
comprarlo.
El cuarto hacer que el cliente se
comprometa y compre.
Dndole al cliente, razones o hechos
contundentes.
Plantearle que estamos para ayudarlo y
beneficiarlo. Por
Ejemplo:
" Sr: Le envi este correo
electrnico para ver si podemos
ayudarlo a incrementar su flujo de
efectivo, con el bien raz que le estoy
ofreciendo
Pocas personas se niegan a una
cordial ayuda.
Las ventas se dividen en ventas de
bajo precio y en ventas de alto
precio.
En las de bajo valor, se requiere
hacerlas con un poco de presin, para
hacer que el cliente tome una decisin
inmediata, para que despus, no
cambie de opinin, una vez que lo
hayamos convencido, y en este caso,
el cliente puede que acepte
fcilmente, por que la decisin de
compra, implica poco riesgo, pues si
se equivoca, la perdida que tendra
sera mnima, aunque hay una frase
que se debe de analizar que seria De
que al cliente no se le vende, l
compra y que lo nico que debemos
hacer es ayudarlo, a que la compra
se realice.
En cambio las de alto precio, como
son los bienes races, no se puede
presionar al cliente, pues esto har
que el no acepte comprar, pues si
insisten mucho, lo puedes hacer
sospechar que hay algo malo oculto en
la transaccin y por esto, se tiene que
ir por pasos o avances, que pueden
llevar semanas, meses o a veces aos.
Y como sabemos que estamos
avanzando y no perdiendo el tiempo,
solicitando algn tipo de compromiso,
concretando entrevistas, pues si el
cliente se niega, a hacer el mnimo
compromiso o a fijar una nueva fecha
para una prxima reunin, entonces
sabremos que estamos por mal
camino.
 EL MANEJO DE
OBJECIONES
Las objeciones, son una barrera que el
prospecto, nos pone para no comprar, y
a veces estas son de mucho peso, pero
desde el punto de vista positivo, nos
pueden hacer saber que fallas, tiene
nuestro producto y que a la prxima
corrijamos este error. Por que hay
vendedores que se brincan las
objeciones en vez de tratar de
resolverlas.
El tener xito con un prospecto difcil,
se debe al conocimiento profundo del
producto y de las razones por las que l
nos compra un producto en particular.
Y debes evitar que el prospecto, te
desvi de tu meta que es venderle, de la
mejor manera, una propiedad.

REBATIR
DIRECTAMENTE
Esto debe de hacer de la manera que
puedas, para evitar la confrontacin con
el posible adquiriente, y rebatir
consistira, en que si, nos dice que
nuestro terreno, esta caro, por ejemplo,
podremos refutar este hecho
mostrndole, una investigacin de los
precios de la competencia y
proporcionndole, esta informacin, en
una hoja impresa, para qu tengamos
ms credibilidad.
Otro ejemplo, seria si l nos cuestiona,
el por que, tendra que comprarnos
nuestro producto, le podramos
argumentar, que nuestro producto le da
un 20% ms de ganancia, que el de la
competencia.
Consiste tambin, en que t te pones de
su lado, aceptando su objecin, pero le
rebates con los beneficios reales que
tiene nuestra mercanca, por ejemplo:
Lo que Ud. Me dice es cierto, nuestro
producto, es el ms caro del mercado,
pero tambin es el que ms plusvala
tiene
 COMO REACCIONAR A LAS
OBJECIONES CON PREGUNTAS

La pregunta Por qu? Nos ayuda a

vencer la objecin pues hace que el
cliente tenga que explicar y justificar,
las razones de su negativa a comprar y
entonces el solo destruye una a una sus
objeciones.
Por ejemplo, si el cliente nos dice que
nuestro producto es muy caro, nosotros
le preguntamos Y por qu piensa Ud.
que esta caro?
La pregunta Si esto es as, no le
parece a Ud. que con mayor razn
debera comprarlo? Esta pregunta se
utiliza cuando el comprador, alega que
no adquiere nuestro producto, por que
esta subiendo mucho de precio y se
aplicara as: Si como Ud. dice los
precios estn subiendo tan de prisa, no
le parece a Ud. que eso seria un motivo
ms para que adquiera hoy el producto y
gane dinero con la subida?
La idea es cambiar, la objecin del
cliente en un motivo para comprar.
Y por ultimo NO INTERRUMPAS AL
CLIENTE, ESCUCHALO!
 TCNICAS DE CIERRE

COMO VENDERLE A LOS CLIENTES

DIFICILES
Se sugiere lo siguiente:
Evita presionar demasiado:
Es decir, que no se debe insistir en
exceso, porque se terminar enojando
al cliente.
Darle razones al cliente,
para que te compre: Sustentadas en
hechos y beneficios que sirvan a sus
necesidades o deseos y que
solucionen sus problemas.
Pedirle al cliente que
te compre: Despus de presentarle
todos los hechos y beneficios, ms
importantes, lo lgico es solicitarle que
nos compre.
LA TCNICA DEL CIERRE
SUPUESTO
En esta tcnica t supones que el
cliente ya compro, por lo que si l, no
te detiene, tu rellenas el contrato, o la
orden de pedido del producto que
vendes, y casi, casi t decides por el
cliente, esta tcnica funciona si el
cliente quiere comprar y esta un poco
indeciso, pero en un cliente que se
resiste a comprar, lo puede tomar como
una agresin, as que tienes que ser muy
juicioso en como la utilizas, pero
generalmente si funciona.
LA TCNICA DE LAS DOS
OPCIONES
Este cierre es muy efectivo y se trata de
darle solo dos opciones al cliente para
decidir sin darle la oportunidad de
salirse por la tangente, por ejemplo; -
Seor Martnez, como veo que ya no
tiene ninguna duda, le parece que
escrituremos la propiedad El viernes o
el lunes prximo? En el caso de un
producto; -Seor, Cual va a Ud. a
comprar el de color rojo o el de color
negro?
 LA TCNICA DE USAR
UNA CONDICIN
Esta consiste en que si el cliente te pide
que tu producto tenga alguna cualidad,
que para el sea importante, se le
compromete a comprar, por ejemplo, si
el quiere que la casa este pintada de
color rosa, se le puede amarrar al trato,
dicindole, que tu se la pintas de rosa,
siempre y cuando el te compre, claro
que tu se la pintas del color que el
quiera despus de haber cerrado el trato,
y nunca antes o vas a perder mucho
dinero, si el se arrepiente del trato. Y si
el cliente te pone como condicin que
hagas t algo, sin el comprometerse de
ninguna forma no lo hagas, pues lo ms
seguro es que despus te pida otra cosa
o que te cancele el trato.

NUNCA TENGAS MIEDO DE

SOLICITAR EL PEDIDO!
 POR QUE COMPRA LA
GENTE?
El comprador sabe cuales son sus
necesidades y escoge el producto que
tenga la mayor utilidad, al menor
precio posible.
Expertos en sicologa de masas nos
dicen:
Sigmund Freud, "Somos impulsados
por exigencias irracionales.
Carl Jung "El instinto sexual es slo
uno de los muchos que nos presionan a
buscar una satisfaccin desde dentro".
Abraham Maslow: "Luchamos por
satisfacer una jerarqua de necesidades,
desde la simple supervivencia hasta la
ltima realizacin personal".
Por qu elegimos un producto y no
otro? porque un producto dice algo
sobre nosotros y el otro no.
Por qu le compramos a un
vendedor y a otro no? Porque uno, nos
genera confianza y el otro no, y esto
pasa generalmente porque el que nos
genera confianza, es el que esta ms
preparado, y es el que nos hablo con la
verdad, de lo bueno y de lo malo que es
su producto.
Dorothy Cohen, en su libro Consultor
Behavior, da dos motivos por los que
los consumidores compran: motivos
personales internos y motivos sociales
externos.
 MOTIVOS PERSONALES
INTERNOS

Las compras que tradicionalmente se

hacen por gnero, o condicin social.
Por curiosidad.
Por estar deprimidos y tratar de
cambiar nuestro estado de nimo, con
alguna cosa que nos guste.
Por aburrimiento, muchas veces se va
al centro comercial, para distraerte y
estirar las piernas y terminas comprando
algo que no buscabas y que no necesitas.

MOTIVOS SOCIALES EXTERNOS

 Comprar lo que esta de moda.
Se compra por la fuerte publicidad
que nos llega al inconsciente y a veces
compramos de manera automtica.
Se compran productos o servicios
que nos dan Status y autoridad ante
los dems.
Sentirnos tratados como reyes, nos
atacan nuestra baja auto estima.

Terri Ralson, vendedor de bienes

races nos dice que el cliente, siempre
llega a su oficina con una lista de
requerimientos prcticos muy pensados
racionalmente y al final decide
comprar en base a sus emociones, y s la
casa proyecta la imagen que el desea
que perciban, de l sus amigos o
conocidos.
Sommerby Dowst dice que "ganarse la
confianza del cliente es lo ms
importante."
Lo que te dar la oportunidad de influir
positivamente en la decisin de compra
del cliente.

EL EXITO EN LAS VENTAS: SE

REDUCE A QUE SI T RESUELVES
MI PROBLEMA...
T TIENES MI COMPRA!
 RESOLUCION DE
PROBLEMAS

El vendedor exitoso es aquel que

resuelve problemas (acompae a una
persona a comprar su primer auto y el
vendedor fue muy amable y resolvi el
problema que tenia mi acompaante,
para tramitar un crdito y adquirir el
carro y de esa manera logro cerrar la
operacin exitosamente).
Un problema es un asunto sin esclarecer
que necesita una solucin o un anlisis y
que requiere de mucho conocimiento y
habilidad, para solucionarlo, de la
mejor manera.
 CINCO PASOS PARA
RESOLVER UN
PROBLEMA

1.- El primer paso es tener conciencia

de que hay un problema real por el que
no estas vendiendo, pues hay muchos
vendedores que tratan de ignorar este
hecho y por no dar una solucin, a esto,
pierden las ventas.
2.- Ya que sabes que hay un problema,
ahora es buscar e investigar cual es y
no confundir el problema con los
sntomas.
3.- Entender que tan grave es, por
ejemplo, la constructora Geo, hizo unas
casas, en el cause de un rio, en el estado
de Veracruz, por lo que los clientes por
miedo a una afectacin grave, no queran
comprar las casas, y eso si es un
problema de peso que ningn vendedor
por experto que sea, puede superar.
4.- Buscar soluciones, cuando sea
posible y este al alcance de tu mano.
5.- Aplicar la solucin es la mejor
manera de convencer a un cliente para
que te compre t producto o servicio.
Y por ultimo trata siempre de lograr,
una solucin que beneficie al
comprador.
COMO LIDIAR CON LOS
CLIENTES DIFICILES
Para con clientes difciles se siguen
estos cuatro pasos:

1. Tener siempre una actitud cordial y

muy profesional.
2. Aceptar que hay un problema, no
esquivarlo ni ignralo.
3. Tranquilizar al cliente con
preguntas y verificaciones.
4. Hacer que al cliente se fije en la
solucin del problema.
 EL HOME STAGING

Es una de las mejores tcnicas de

venta inmobiliaria. Utilizada en
Estados Unidos, Canad e Inglaterra,
y que ya se esta usando en Espaa y
Mxico, con muy buenos resultados.
Esta tcnica consiste en preparar un
inmueble, para su venta y se trata de
cambiar la decoracin de una casa y
si es posible de mejorarla. Y las
estadsticas nos dicen que bien
utilizada la tcnica, la casa se vender
en la mitad de tiempo.
Y se fundamenta, esta tcnica en la
hiptesis de que entre dos viviendas
iguales, la que tenga una presentacin
mejor, ser elegida por el cliente, que
siempre buscar, la mejor casa, al mejor
precio.
Un cliente no solo compra una casa, un
objeto, tambin esta comprando un
sueo, una forma diferente de vida, un
status.
El cliente, juzga una casa, (o cualquier
otro inmueble), con una mirada crtica, y
decide inconscientemente si comprarla o
no, en medio minuto, despus de ver la
casa.
Se recomienda al vendedor de un
inmueble, distanciarse
sentimentalmente de la casa a vender y
juzgarla de manera objetiva.
Neutralizar el espacio y quitarle la
personalidad que tiene la casa en caso
de ser usada y si es nueva, del gusto
individual del constructor, (la
experiencia, me enseo que lo ms
conveniente es pintar la casa de blanco
en su interior, y de ser posible, en su
exterior tambin, pues el blanco es la
ausencia de color, y es como si fuera
una libreta en blanco, que le da al
cliente la posibilidad de imaginar, como
la puede personalizar a su gusto e
idiosincrasia. Me paso que en una casa
tipo colonial, que constru y vend,
batalle mucho para encontrar el color
adecuado y el cliente que la compro, la
pinto de blanco).
Antes los constructores, y vendedores de
casas ofrecan sus productos sin
importarles los gustos o necesidades, de
los clientes y sobre todo en las casas de
inters social de bajo precio, los
clientes aceptaban y compraban todo lo
que se les ofreca, hoy esto ha cambiado
radicalmente los jvenes piden y exigen
un mejor diseo, una mejor urbanizacin
y al ms bajo precio posible, lo que ha
obligado a los constructores a bajar sus
mrgenes, de utilidad y a ofrecer
mejores productos.
Y al aumentar, fuertemente, la
competencia y al estar ms limitados,
los crditos de las casas de inters
social, ahora es cuando ms se requiere
darle una excelente presentacin al
inmueble, que t vas a promover para su
venta.
Y a continuacin una tabla de en donde,
puedes promover tu inmueble, el
ejemplo, es de Mxico, y debes
investigar, que paginas web, se
localicen en tu pas y que puedas ocupar.

BUSCADORES GENERALES
GOOGLE, BING,YAHOO, MSN, etc.
ANUNCIOS CLASIFICADOS
VIVANUNCIOS.COM.MX,
INMUEBLES.MERCADOLIBRE.COM.M
etc.
BUSCADORES VERTICALES
CASAS.TROVIT.COM.MX,
WWW.INMODIARIO.COM, etc.
PORTALES INMOBILIARIOS
 WWW.ZONAPROP.COM.MX,
WWW.RENTASYVENTAS.COM, etc.
TENIENDO T BLOG
BLOGGER, WORDPRESS, etc.

EL PROPOSITO FUNDAMENTAL
DE UN NEGOCIO, ES DEJAR
SIEMPRE, AL CLIENTE
SATISFECHO.
 CAPITULO 12
CONTRATOS
En la prctica, descubr que las
ganancias dependan de muchos
factores, y uno, que es principal, (y
que nadie menciona), era el de los
contratos, pues los abogados y
notarios, me asesoraban errneamente
y me provocaban perdidas y riesgos
innecesarios, por lo que me obligaron
a convertirme en un experto en
contratos, y si t quieres tener xito,
en los bienes races debes aprender,
sobre esta rea o el riesgo de
confiarse y de no saber, puede
implicar hasta la crcel, por no hacer
las cosas de la manera correcta. Para
empezar te dir que las legislaciones
en Mxico, (en otras partes del mundo
recomiendo comprar libros, sobre
contratos de su Pas de origen y
enterarse de cmo funcionan las leyes
en su Nacin.), son de tres tipos:
Federal, (que aplica en todo el Pas.),
Estatal, (que aplica en todo el Estado
y que puede modificar la ley Federal.)
Municipal, (que aplica solo en el
Municipio y que puede modificar la
ley Estatal.), en el caso de los
contratos estos, estn regulados solo
por leyes Federales y Estatales, por lo
que es necesario checar el cdigo
civil Federal y el cdigo civil Estatal
que vara de Estado a Estado, por lo
que te dar la informacin, de la ley
Federal y la del D.F. (te recomiendo
que cualquier contrato que hagas,
certifica las firmas, ante un notario y
eso te dar certeza jurdica, en el caso
de un juicio) y tendrs que buscar la
informacin particular de tu Estado en
cuanto a contratos, los contratos que
usamos en los bienes races
generalmente son dos los de
PROMESA DE COMPRA-VENTA y
los de COMPRA-VENTA.
 CONTRATO DE PROMESA DE
COMPRA-VENTA
Este contrato se distingue por que en
este, lo que se estipula es que se va a
realizar el acto jurdico de una
compra-venta, en un cierto tiempo y
bajo ciertas reglas, esto significa
que la compra-venta no se ha
realizado por lo que este contrato te
lo recomiendo para cuando vendas
una propiedad en pagos y si no te
cumplen con los pagos, estipules en
este contrato que se anule, o que
prescriba, (es decir, que se termine en
un mes, a partir de que se firme por
ejemplo, por que de lo contrario, si el
comprador no cumple, te vas a ver
impedido de vender o disponer de tu
propiedad hasta que no arregles ese
asunto), y eso te da una seguridad
jurdica como vendedor, de que no
necesitas, hacer una demanda civil,
para que se te restituya el bien por no
haber sido pagado.
Ejemplo de un contrato de promesa
de compra-venta:
CONTRATO DE PROMESA DE
COMPRA-VENTA
Celebrado en___________. Por
una parte el Sr. ___________
quedando l como EL VENDEDOR
y por la otra parte como EL
COMPRADOR el Sr.___ el cual
declara:, haber nacido el
__________en la ciudad de____ .,
ser casado, tener su direccin en
______ , ser de profesin _________,
y se identifica con su credencial de
elector con folio No.0000000.

Antecedentes

I.- Declara EL VENDEDOR que

mediante contrato y escritura de
compra-venta adquiere un lote el tres
de Julio del ao dos mil uno ubicado
en la Poblacin de__________,
inscrito en el Registro Pblico de la
Propiedad del distrito Judicial de
________, bajo la partida nmero
000, a fojas 80 frente del libro I
tomo 131 agregndose a fojas 350-
356 del Libro 0 volumen 000 el
cual cuenta con __________ m2.
II.- Continua declarando EL
VENDEDOR bajo protesta de decir
verdad, que la fraccin que se vende
al COMPRADOR est
libre de gravamen, as como tambin
se encuentra libre de cualquier
anotacin relativa a declaratoria que
le imponga prohibiciones por usos, y
que est al corriente de sus
contribuciones prediales segn consta
en la boleta expedida por el H.
AYUNTAMIENTO DE_______, en la
cuenta con nmero ---------------------
-------------------------------------------
--------------
III.- EL VENDEDOR tiene como
domicilio_________________________.
Expuesto lo anterior los
comparecientes llevan a cabo el
contrato con las siguientes clusulas:
PRIMERA.- Declaran los
contratantes tener concertado entre
ambos la compraventa del inmueble
descrito en el antecedente anterior,
por lo cual, a travs de este
instrumento vienen a formalizarlo al
grado de contrato privado y
comprometindose desde hoy a
elevarlo a escritura pblica para su
plena validez formal y legal.
SEGUNDA.- Declaran los
contratantes que ambos tienen
capacidad plena para suscribir tanto
este documento como su
correspondiente cuando se convierta
en pblico, as como para
comprometerse a cumplir legal y
econmicamente el presente contrato.
TERCERA.- Declara el comprador
ser de nacionalidad mexicana y ser
capaz sin limitacin alguna de
dominio para adquirir en propiedad el
inmueble de este contrato.
CUARTA.- Las medidas y
colindancias sern las siguientes:
AL NORTE : 00 metros
colinda con.
AL SUR : 00 metros
colinda con.
 AL ORIENTE : 00 metros
colinda con.
AL PONIENTE : 00 metros
colinda con.
Siendo su rea de_______.
QUINTA.- La forma de pago ser de
la siguiente manera:
SEXTA.- Ambas partes manifiestan
que por el presente contrato no sufren
lesin o error, ni obtienen
enriquecimientos ilegitimo, por lo que
renuncian a las disposiciones
contenidas en los artculos 1477 y
1480 del Cdigo Civil vigente en el
Estado de Puebla, que a la letra dicen:
Articulo 1477: Habr lesin en los
contratos cuando la parte que se
adquiere de dos tantos ms o la que
enajena recibe el cincuenta por
ciento del precio o estimacin del
bien. Articulo 1480. La accin de
nulidad por lesin solo es procedente
en los contratos conmutativos y
prescribe a los dos aos, que se
contar desde que se celebre el
contrato.----------------
Para la ejecucin del cumplimiento
e interpretacin del presente contrato,
las partes se someten a la jurisdiccin
de los Tribunales competentes del
Distrito judicial
de__________________, y por lo
tanto renuncian al fuero de cualquier
otro domicilio presente o futuro.-------
--
SPTIMA.-Los gastos, impuestos y
honorarios que se causen por motivo
del presente contrato, son por cuenta
de EL COMPRADOR ---------------
-----------------------------------
OCTAVA.-En el caso de que la parte
compradora no pagar en tiempo y
forma cualquiera de los pagos
restantes quedara anulado el presente
contrato siendo la responsabilidad de
EL COMPRADOR y est
indemnizar con el ___% (esta
indemnizacin puede ser de hasta el
100% del monto del contrato) del
importe del costo total de la fraccin
de terreno por el concepto de
gastos de administracin, ventas y
por las prdidas causadas a la
PARTE VENDEDORA. En el caso
de que quedara un resto a favor de
EL COMPRADOR este ser
devuelto en el tiempo y forma en que
est se lo entregara a EL
VENDEDOR. En el caso de que EL
VENDEDOR cancelar el contrato
devolver a EL COMPRADOR el
importe total de lo que le haya
entregado est, ms el 00% del
importe del costo total de la fraccin.
(Esta clusula es la que se denomina,
de castigo o penal y esta no puede
exceder ni en valor, ni en cuanta a la
obligacin principal (Articulo 1843.)
Al respecto, la Suprema Corte ha
establecido, que cuando la clausula
penal es excesiva es nula, pero tan
solo cuando sobrepasa a la obligacin
principal.)
NOVENA-. La parte vendedora se
reservara el dominio de la fraccin
hasta en tanto no sea cubierto el costo
total del lote.
Habiendo ledo el presente contrato
y manifestando ambas partes que lo
aprueban y ratifican en cada una de
sus partes el da ___________y lo
firman (es recomendable que tambin
se coloquen las huellas digitales, al
lado de las firmas) al calce.
EL COMPRADOR
EL VENDEDOR
_____________
______________

TESTIGOS
 CONTRATO DE
COMPRA-VENTA
En la Legislacin Mexicana.

El Cdigo Civil al referirse al

contrato de compra-venta seala que:
"Habr compraventa cuando uno de los
contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho y
el otro a su vez se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero"
(2248).
"Por regla general, la venta es perfecta
y obligatoria para las partes cuando se
han convenido sobre la cosa y su precio,
aunque la primera no haya sido
entregada, ni el segundo satisfecho"
(2249). (Esto quiere decir que la
propiedad ya es del comprador,
aunque este no lo haya pagado, y lo
que no puede hacer este, es venderlo a
un tercero hasta que te pague).
El principio de consenso que adopta el
cdigo fue tomado del Cdigo Civil
Argentino. Esa definicin difiere de la
reglamentacin francesa, ya que la
transmisin de la propiedad de una cosa
o de un derecho surte por efecto del
contrato al sealar que la venta es
perfecta y obligatoria cuando las partes
se han puesto de acuerdo en la cosa y en
el precio, aunque la primera no haya
sido entregada ni el segundo satisfecho,
compraventa que queda condicionada al
principio de que nadie puede vender
sino lo que es de su propiedad (2249 y
2269).

Denominacin jurdica de las partes.

Los sujetos que intervienen en la

compraventa se denominan vendedor, el
que transmite el dominio de una cosa o
un derecho; y comprador el que paga el
precio cierto y en dinero. Cuando se
refiere a la accin de enajenar en
sentido genrico, se denomina
enajenante y adquiriente.
En relacin a la materia que
reglamenta el contrato se clasifica en
compraventa civil y compraventa
mercantil.
En cuanto a la intervencin del juez
para hacer efectivo el cumplimiento
forzoso de la obligacin, se clasifica en
venta forzosa y venta judicial.

Clasificacin del contrato de

compraventa

La compraventa no obedece a reglas

uniformes. En realidad, no hay un
contrato de compraventa, sino contratos
de compraventa, distintos los unos de
los otros. Las diferencias proceden del
objeto de la venta, de la intencin de los
contratantes, de los procedimientos
utilizados y tambin de las modalidades
de las obligaciones del comprador y del
vendedor.
La diferencia de este contrato con el
anterior es de que el comprador, se
convierte en el propietario del bien ya
sea que lo haya pagado o no y en caso
que no se page el precio ofrecido es
necesario, cancelar el contrato con el
acuerdo de ambas partes o hacer una
demanda civil para recuperar la
propiedad, por lo que te recomiendo
que lo uses para comprar y nunca para
vender. Ejemplo de contrato:

C O N TR ATO D E C O M P R
A- V E N T A
 CONTRATO DE COMPRA-
VENTA QUE CELEBRAN, POR
UNA PARTE __________, A QUIEN
EN LO SUCESIVO EN ESTE ACTO
JURDICO SE LE DENOMINAR
EL VENDEDOR, Y POR LA OTRA
__________, A QUIEN EN
ADELANTE SE LE IDENTIFICAR
COMO El COMPRADOR,
RESPECTIVAMENTE, QUIENES
LIBRE Y VOLUNTARIAMENTE SE
SUJETAN A LOS SIGUIENTES
ANTECEDENTES,
DECLARACIONES Y CLUSULAS:

A N T E C E D E N T ES
 Por escritura pblica No. ______ de
fecha ______ otorgada ante la fe del
Notario Pblico No. ______ de la
ciudad de ______ Sr. Lic. ______ e
inscrita en el Registro Pblico de la
Propiedad el da ______ de ______
de ______ en la seccin ______,
tomo ______ volumen ______ a fojas
______ No. ______, la hoy parte
vendedora adquiri en propiedad el
inmueble materia de este contrato y
que, segn se desprende de este
instrumento pblico, est marcado con
el No. ______ de las calles de
______, colonia ______, delegacin
______, de la ciudad de ______
ocupando una superficie total de
______ m2; teniendo como lmites y
colindancias: al nte. con ______ m.
hacia la calle de ______; al sur con
______ m. hacia ______; al ote. con
______ m. con ______ y al pte. con
______ m. con ______.

D E C L A R A C I O N E S

I.- Declaran los contratantes tener

concertado entre ambos la
compraventa del inmueble descrito en
el antecedente anterior, por lo cual, a
travs de este instrumento vienen a
formalizarlo al grado de contrato
privado y, comprometindose desde
hoy a elevarlo a escritura pblica
para su plena validez formal y legal.

II.- Declaran los contratantes que

ambos tienen capacidad plena para
suscribir tanto este documento como
su correspondiente cuando se
convierta en pblico, as como para
comprometerse a cumplir legal y
econmicamente.

III.- Declara el vendedor a) Ser

legtimo y exclusivo propietario del
bien inmueble, objeto indirecto de
este contrato, como consta en el ttulo
escriturado a que se refiere el
antecedente arriba anotado y que lo
acredita como propietario del predio
que hoy transmite en propiedad al
comprador con todo lo que de hecho y
de derecho le corresponde y conforme
a las clusulas que comprende este
contrato. b) Que dicho inmueble se
encuentra libre de gravmenes as
como al corriente en el pago del
impuesto predial y de los derechos
por el suministro de agua, como queda
demostrado con: 1) Certificado de
gravmenes expedido por el Registro
Pblico de la Propiedad de la ciudad
de ______, el da ______ de ______
de ______; 2) Las boletas
correspondientes de pago del
impuesto predial y de derechos por
suministro de agua pagadas,
expedidas por la Tesorera del
Distrito Federal (o bien: de esta
ciudad) y 3) Constancia de no adeudo
expedida por la Secretara de
Finanzas de la propia tesorera. c)
Que el valor catastral base renta del
predio suma la cantidad de (con
nmero y letra) $ ______ segn queda
determinado en cada boleta del
impuesto predial por la propia
tesorera, y el valor comercial
asciende a (con nmero y letra) $
______ conforme al avalo formulado
por ______ el da ______ de ______
de ______. d) Estos documentos a que
se refieren los anteriores incisos, los
exhibo en copias fotostticas,
previamente cotejadas con sus
originales por la compradora, quien
comprueba la autenticidad de los
mismos y manifiesta estar conforme y
que en su oportunidad sern agregados
al apndice de la escritura
correspondiente.

IV.- Declara el comprador ser de

nacionalidad mexicana y ser capaz sin
limitacin alguna de dominio para
adquirir en propiedad el inmueble de
este contrato.

V.- Declaran ambas partes que en

atencin al antecedente y
declaraciones expuestas, manifiestan
su conformidad y sujetan su
compromiso a los siguientes trminos
y condiciones insertos en las
siguientes:
 C L U S U L A S

PRIMERA. Las partes convienen en

que el precio total del inmueble ser
de (con nmero y letra) $ ______
mismo que el comprador pagar al
vendedor puntual y cabalmente, en
efectivo en la siguiente forma: a) La
cantidad de (con nmero y letra) $
______ al momento de la firma de
este contrato, a cuenta del precio, a
entera satisfaccin del vendedor,
quien le otorgar el recibo
correspondiente. b) ______ pagos
parciales por la cantidad de (con
nmero y letra) $ ______ cada uno,
que el comprador entregar al
vendedor a ms tardar los das
______ de ______ de ______
respectivamente. c) Una cantidad final
que completa el precio pactado, por la
cantidad de (con nmero y letra) $
______ al momento de la firma de la
escritura pblica de este acto jurdico
en la fecha y lugar que se seala en la
clusula siguiente.
A partir de la firma del presente
contrato y una vez recibida por parte
del vendedor la suma inicial
convenida en el inciso A de esta
clusula, las cantidades subsiguientes
aceptadas por el comprador sern
garantizadas, adems, en sendos
ttulos de crdito suscritos por la
compradora y aceptados cada uno por
un fiador, quien se comprometa a su
pago si el deudor no lo hace y
renunciando, desde hoy, a los
beneficios de orden, excusin y
divisin que la ley concede.
SEGUNDA. Acuerdan las partes a
recurrir ante el Notario Pblico No.
______ de la ciudad de ______, Lic.
______ domiciliado en la casa No.
______ de las calles de ______,
colonia ______, delegacin ______,
de la ciudad de ______, el da
______ de ______ de ______, fecha
en que se firmar la escritura pblica
en que este acto jurdico debe constar,
para lo cual el vendedor habr de
haber entregado la documentacin
necesaria y completa al mencionado o
funcionario y, por su parte el
comprador deber exhibir y entregar
al vendedor la cantidad pactada para
ese momento en el inciso a) de la
clusula anterior.

TERCERA. El vendedor se reserva

el derecho de propiedad sobre el
inmueble objeto de este contrato hasta
que el comprador satisfaga puntual y
totalmente el pago del precio
convenido; en consecuencia, el
comprador no podr en ningn caso
gravar, enajenar o traspasar ningn
derecho derivado de este contrato, ni
celebrar acto jurdico que altere los
efectos del mismo, pues para ello
requerir, en todo caso e
indispensablemente, el consentimiento
por escrito del vendedor, por lo tanto,
el comprador queda obligado a
responder por la prdida o
destruccin de la cosa y, por daos y
perjuicios que sufra el inmueble en
cuestin.

CUARTA. Se conviene desde el

momento de la firma de este contrato
que el comprador ya tendr derecho
de tomar posesin fsica del inmueble
para su uso normal, el cual declara
que se destinar para ______ y que de
aqu en adelante corrern por su
cuenta y a su cargo todo pago de
derechos e impuesto que genere el
predio. (Esto no es muy recomendado,
pues si no se cumple con los pagos el
comprador se puede amparar y sera
muy difcil sacarlo del terreno o
casa.)

QUINTA. Los contratantes

convienen en que la falta de pago
inicial completo y oportuno, as como
el incumplimiento de pagos
subsecuentes para cubrir el precio
total, dar derecho al vendedor a
rescindir el presente contrato sin
necesidad de declaracin judicial,
pudiendo ste disponer libremente del
bien material de este pacto (esto
aunque se coloque en este tipo de
contrato es invalido), (y esto es vlido
pero en La promesa de compra-
venta), (en algunos Estados y sobre
todo en un terreno para construir una
casa o en un inmueble que va a habitar
el comprador la clausula penal es
invalida.) y el comprador no tendr
derecho a exigir la devolucin de las
cantidades que haya entregado, en
tanto que no cubran la pena
convencional que en esta clusula
acepta para el caso de que cualquiera
de las partes incumpla con lo
estipulado en este pacto a ttulo de
indemnizacin por los daos y/o
perjuicios que se ocasionen a la parte
que s haya cumplido con sus
obligaciones, incluyendo el tiempo
que el comprador haya estado en
posesin fsica del inmueble se le
cobrar, conforme a la ley, como
renta, fijando dicha pena convencional
en la cantidad de (con nmero y letra)
$ ______. (Si t vas a comprar trata
de que no se le ponga esta clausula de
penalizacin, al contrato, previendo
que te atores en los pagos, para esto te
recomiendo hacer t el contrato, no
dejar que la otra parte redacte el
acuerdo o la puedes pasar muy mal)
SEXTA. Admite el comprador y su
fiador que los documentos, por ellos
suscritos, a que hace referencia la
clusula primera, inciso C en su
prrafo final devengarn un inters
mensual de ______% en el caso de
que los obligados en ellos incurran en
mora a su pago. Asimismo se
conviene en que los gastos de
escrituracin y honorarios que cause
la formalizacin de este contrato,
estarn a cargo del comprador; no as
el Impuesto sobre la Renta que la
operacin origina, ser absorbido por
el vendedor.
SPTIMA. Admite el vendedor
responsabilizarse por los vicios
ocultos que el bien objeto de este trato
pudiere tener y responder a la
eviccin que sufriera el comprador
por un tercero con mejor derecho para
adquirirlo.
OCTAVA. Las partes se someten,
para la interpretacin, cumplimiento y
ejecucin de este contrato a las leyes
y tribunales competentes en_____,
renunciando de antemano al fuero que
por razn de su domicilio presente o
futuro les podra corresponder.
NOVENA. Para constancia de todo
lo anterior, se extienden tres
originales para las partes y fiador que
suscribe este contrato, ante los
testigos a quienes les consta la
veracidad de lo aqu declarado y,
ledo que fue su texto, firman los que
en l intervinieron a los ______ das
del mes de ______ de ______ en la
ciudad de ______.

EL COMPRADOR EL
VENDEDOR
_____________
____________

TESTIGOS
 CAPITULO 13
LOS METODOS DEL
XITO.
Para tener xito, existen mtodos que
en todo el libro, te fui mostrando, y la
idea de este captulo, es hacer una
sntesis de todos estos que son:
1.- Ahorrar del 10% al 50% de
nuestro ingreso mensual y depositarlo
a plazo fijo a uno o dos aos, para
invertirlo en bienes races. Y ES
NECESARIO SEPARAR EL
AHORRO EN CUANTO LO
RECIBAS, ANTES DE GASTAR ESE
DINERO, (por que si a fin de mes
quieres ahorrar lo que te sobre, ser casi
imposible lograrlo, como dice Robert
Kiyosaki pgate a ti mismo primero).
2.- Ahorrar el dinero, comprando un
bien raz, comprndolo en preventa, con
descuento y asegurndonos, que este
bien la propiedad.
3.- TENER MNIMO DOS
INGRESOS que permitan que uno sirva
para cubrir todos nuestros gastos y el
otro se invierta y que este segundo
ingreso nunca se gaste.
4.- Conseguir inversionistas que
aporten el capital para hacer un proyecto
grande, que nos haga millonario, en el
menor tiempo posible.
5.- Con tus ahorros, construir casas o
departamentos con un valor de venta, no
mayor a los 650 mil pesos, (a los
amigos de otros pases, en el
CAPTULO 5 COMO SE COMPRA
UNA CASA, les explico cmo obtener
esta informacin en sus pases de
origen).
6.-Despues de acumular el suficiente
capital, hacer un fraccionamiento de
nicamente, lotes de terreno, que son los
que ms utilidad dejan, y que menos
trabajo representan.
7.- Investigar y leer todos los
cdigos, leyes, reglamentos de
construccin, pago de impuestos, (d tu
pas, o buscar asesora, de estudiantes
avanzados o de profesores de
universidad, en Mxico las
universidades, en el caso de las leyes
tienen despachos de consultora
gratuitos, no te recomiendo ir con los
profesionales, pues cobramos caras las
asesoras), si vas a construir leerte los
manuales de construccin, plomera,
electricidad, y nunca confiarte
ciegamente de tu Arquitecto,
Licenciado, Maestro de obras o
albailes.
8.- Comprar o alquilar un terreno
amplio, cerca de una ciudad principal,
universidad, etc. Y construir un
conjunto de casas o departamentos
para rentar y obtener un flujo de
efectivo que permita tu pronta
jubilacin.
9.- Comprar o construir locales
comerciales o industriales para
rentarlos.
10.-Si no tienes capital para invertir,
aparte de ahorrar, vende propiedades
los fines de semana, o en tus das libres
y este dinero, ahrralo y en pocos
aos, tendrs un fuerte capital para
invertir.
11.- Existen dos caminos hacia la
riqueza el corto y rpido, y el largo y
lento, en mi experiencia, el camino
corto se convierte en largo, pues como
para la va rpida se requiere buscar
dinero prestado, o inversionistas esto
puede tomar mucho tiempo y en cambio
en el camino largo t eres el que le
pone el tiempo y solamente depende
de ti y si puedes intentar los dos hazlo,
pero la va larga, te permite empezar,
por ejemplo con poco dinero e ir
incrementndolo cada mes,(los chinos,
son un claro ejemplo de esto ellos, a un
con sueldos miserables, ahorran, y
despus de cierto tiempo invierten o
ponen un negocio y esto lo hacen en
todas partes del mundo, por esto China
es la segunda potencia mundial y esta
por desplazar a E. U. como primera
potencia, porque los estadunidenses
todo lo que ganan se lo gastan y todo lo
que tienen es a crdito y por eso no
pueden salir del hoyo en el que estn) de
manera geomtrica y as hasta alcanzar
tu meta, y lo importante de esto es no
gastarse los ahorros, ni las utilidades,
pues de lo contrario vuelves a cero y
con el tiempo cada vez cuesta ms
obtener el dinero para invertir y salir de
donde estas.
12.- Trata de que tus gastos tiendan a
cero, (por lo menos mientras te
capitalizas), evita pagar rentas
mensuales, de casa, (compra una casa,
con tu crdito infonavit, o busca
programas del gobierno para adquirir tu
casa, pues pagar renta, es un grave error,
del que te das cuenta, muchos aos
despus), de televisin por cable, el
pago del internet comprtelo con un
vecino, cocina en casa o busca lugares
en los que pagues menos por la comida,
cmprate ropa de buena calidad, en
outlets, para no comprar cada ao y ese
dinero ahrralo e invirtelo, y solo
ahorra hasta que puedas invertir, y
crearte, tus flujos de efectivo, pero no
cometas el error de ahorrar as toda la
vida, porque es necesario disfrutar el
tiempo que tengamos la oportunidad
de vivir.
13.- Conctate a la abundancia
universal, (en el libro el secreto; nos
dicen que cuando algo te lo propones
con un intenso deseo el universo se
alinea para que tu cumplas tus sueos,
yo dira que cuando te empeas en
lograr una meta tarde o temprano
aparecen las puertas abiertas que no
veas y que cuando defines el que
quieres, aparece el como por arte de
magia y recuerda que nadie consigue el
xito al primer intento).
14.- La creatividad se logra cuando
dejas de poner lmites a tus
pensamientos y a t imaginacin.
15.- Y por ultimo te doy una tcnica que
utilizo una Seora para alcanzar su
libertad financiera; Ella tenia una casa
de dos plantas y 4 recamaras, y ella
rento las 4 recamaras a 8 estudiantes,
(dos por recamara), a cada estudiante le
cobro $100.00 dlares y obtuvo en total
$800.00 dlares de renta, ahorro esos
$800.00 dlares, ms un poco de su
ingreso como empleada y al mes
guardaba $1000.00 dlares en el banco,
este dinero lo puso a plazo fijo a un ao,
al pasar este tiempo, como su casa le
permita, construir una tercera planta,
ella, logro con ese dinero, construir,
otras 5 recamaras ms, para rentar y su
flujo de efectivo alcanzo los $1800.00
dlares mensuales y al ahorrar ese
dinero en 2 aos tuvo el dinero
suficiente para comprar otra casa, que
estaba ubicada cerca de alguna
Universidad y repiti el esquema y ya
tenia un flujo de rentas de $3600.00
dlares (aproximadamente, $63000.00
pesos mexicanos). Ella reciba de
sueldo al mes, menos de $500.00
dlares, por lo que pudo dejar de
trabajar y seguir ahorrando para
comprar otra casa de oportunidad y
seguir aumentando, su flujo de efectivo.
Si t no tienes una casa para rentar,
puedes hacer lo que hizo un Seor que
rentaba casas, para subarrendarlas y a
los propietarios les deca, que el rentaba
la casa para sus sobrinos o parientes
lejanos y as no tenia ningn problema.
Y en el esquema anterior si la renta de
la casa es de $400.00 dlares, al rentar
las habitaciones, se obtiene el doble, y
se pueden ganar $400.00 dlares
mensuales y l logro rentar 4 casas. El
Seor ganaba $1600.00 dlares
mensuales, sin invertir en comprar las
casas, aunque, te recomendara que con
esas ganancias compraras o construyeras
tus propias casas o departamentos o
locales y as asegurar ms los ingresos.
 CAPITULO 14
LOS METODOS DEL
FRACASO

Los mtodos del fracaso, son tan

importantes como los del xito pues
estos son crculos viciosos, que nos
alejan del xito y la riqueza que estamos
buscando y son diferentes de acuerdo a
nuestro nivel socio-econmico:
1.- Unas de las principales enseanzas
de Robert Kiyosaki nos dice que las
clases sociales tienen diferentes formas
en que gastan o invierten su dinero y que
esto es su educacin financiera y es lo
que determina la pobreza y la riqueza de
una persona o familia, l divide a la
sociedad en tres:
a).-La clase baja, pobre, o tambin
llamada proletaria en Mxico y me
atrevo a decir que en toda
Latinoamrica, lo que hace con su
dinero, es que ahorran todo el ao y
ese dinero lo tiran en la fiesta del
pueblo, y en la zonas urbanas, en los
festejos de 15 aos, bodas, bautizos, ya
sean propios o de sus parientes o amigos
y a veces se gastan toda la herencia, que
recibieron de sus padres, en ser
padrinos y en haber pagado, las fiestas
de otros, y el resultado de todo esto, es
la pobreza, y luego si le sumas el
alcoholismo, te da la pobreza extrema. Y
s que es muy difcil vencer este crculo,
pues los parientes y amigos presionan
a las familias para que se gasten a veces
hasta lo que no tienen.
b).-La clase media, que en Mxico, es
ms pobre, que la clase baja pues, por
ejemplo los campesinos son dueos de
su jacal y con la inmigracin a Estados
Unidos, se ven en los pueblos casas
grandes y lujosas y sobre todo, no las
deben, como en la ciudad donde la clase
media compra su casa a crdito o paga
renta, y all se les va el capital, y si
adems tiene un carro, televisin, ropa
todo a crdito, prcticamente no tienen
nada, pues el banco, su acreedor, es el
verdadero dueo de todas sus cosas y
si adems se tienen tarjetas de crdito,
se hace un crculo vicioso muy difcil de
romper.
c).-La clase alta Mexicana es en su
mayora extranjera o descendiente de
extranjeros y ellos tienen una visin
totalmente diferente de la vida, y ellos
solo gastan el dinero que obtienen de
sus activos, y todo el dinero que ganan
lo invierten en activos, como los
bienes races, por ejemplo ellos
prefieren gastarse el dinero en una casa,
o en un terreno que comprar un auto
nuevo o estar renovando el auto, cada
ao, adems un dato curioso es que ellos
compran propiedades y nunca las
venden, solo, las alquilan.
 Y yo he visto como la clase media
gasta todo lo que tiene en comprar un
auto nuevo que en dos aos se va a
devaluar, un 50% de su valor original.
Hace unos aos asist a un curso de
prosperidad y lo que nos decan es que
la pobreza es causada, por trabajar en
lo que no nos gusta y apasiona, pues
cuando el trabajo que haces lo odias es
muy difcil que tengas xito en el.
LOS SECRETOS DE LA
PROSPERIDAD SON
1.- No tener deudas.
2.- Organizar: tu vida, tu casa, tu
trabajo, tu empresa, pues el desorden
genera pobreza.
3.- Trabajar en lo que te apasiona, sin
pensar, si deja dinero o no, por que
puedes estar en el empleo mejor pagado,
en el giro empresarial ms rentable,
pero si odias lo que haces tarde o
temprano te despedirn o tu empresa
quebrara.
Y yo aadira, nunca trabajes en
cualquier trabajo, ni en uno que te
paguen muy poco o en un negocio que
no sea rentable, por que lo ms valioso
que tenemos es el tiempo y t puedes
perder, dinero, propiedades, es ms,
todas tus cosas y trabajando las puedes
recuperar, pero el tiempo, ya no es
posible, recuperarlo. A dems cuando
t trabajas en cualquier cosa, estas
perdiendo la oportunidad de encontrar
algo, verdaderamente beneficioso
para ti.
4.- No perder el tiempo, aqu en
Mxico es muy dado a que las personas,
que estn en edad de trabajar, se llenan
de un montn de actividades intiles, y
piensan que por que estn muy
ocupados, eso significa que estn
prosperando, pero eso no es as, lo
nico que estn haciendo es correr en el
mismo lugar, como cuando uno se sube a
una caminadora, pues no importa cuanto
corras y cuanto te canses no vas a
avanzar ni un solo paso.
5.- Utilizar todos tus talentos, o dones,
al mximo. Y para un gran ejemplo; La
parbola de los talentos (Mt 25, 14-30).
Un hombre que se iba al extranjero
llam a sus siervos y les encomend su
hacienda: a uno le dio cinco talentos, a
otro dos y a otro uno, a cada cual segn
su capacidad; y se ausent. Enseguida,
el que haba recibido cinco talentos se
puso a negociar con ellos y gan otros
cinco. Igualmente el que haba recibido
dos gan otros dos. En cambio el que
haba recibido uno se fue, cav un hoyo
en tierra y escondi el dinero de su
seor. Al cabo de mucho tiempo, vuelve
el seor de aquellos siervos y ajusta
cuentas con ellos. Llegndose el que
haba recibido cinco talentos, present
otros cinco, diciendo: Seor, cinco
talentos me entregaste; aqu tienes otros
cinco que he ganado. Su seor le dijo:
Bien, siervo bueno y fiel!; en lo poco
has sido fiel, al frente de lo mucho te
pondr; entra en el gozo de tu seor.
Llegndose tambin el de los dos
talentos dijo: Seor, dos talentos me
entregaste; aqu tienes otros dos que he
ganado. Su seor le dijo: Bien, siervo
bueno y fiel!; en lo poco has sido fiel, al
frente de lo mucho te pondr; entra en el
gozo de tu seor. Llegndose tambin el
que haba recibido un talento dijo:
Seor, s que eres un hombre duro, que
cosechas donde no sembraste y recoges
donde no esparciste. Por eso me dio
miedo, y fui y escond en tierra tu
talento. Mira, aqu tienes lo que es tuyo.
Mas su seor le respondi: Siervo malo
y perezoso, sabas que yo cosecho
donde no sembr y recojo donde no
esparc; debas, pues, haber entregado
mi dinero a los banqueros, y as, al
volver yo, habra cobrado lo mo con
los intereses. Quitadle, por tanto, su
talento y ddselo al que tiene los diez
talentos. Porque a todo el que tiene, se
le dar y le sobrar; pero al que no
tiene, aun lo que tiene se le quitar. Y a
ese siervo intil, echadle a las tinieblas
de fuera. All ser el llanto y el rechinar
de dientes.
Y vaya que es verdad que el que no
utiliza sus talentos esta condenado a la
pobreza.
6.- Aplicar todos los consejos y
recomendaciones que te hice en este
libro.
DEFINICION DE LO QUE
ES LA LIBERTAD
FINANCIERA

La libertad financiera es.- Cuando t

tienes la capacidad de generar un
ingreso pasivo, sin tener que trabajar
directamente en el y que este ingreso sea
lo suficientemente grande, para vivir
muy bien, y adems que te permita
invertir, un ejemplo, de esto seria l que
produjo y vendi una pelcula y que
despus de que el trabajo esta
terminado, sigue recibiendo regalas de
la venta o de la renta de ese film, o un
compositor que hizo una cancin
famosa, o actualmente, como los
negocios web, en donde te cobran una
mensualidad, por darte un contenido o
servicio especial, y el caso es buscar
algo que podamos hacer, que nos motive
a trabajar, con mucha pasin.
En su libro CAMPOS DE
DIAMANTES, NELSON J.
ASTEGHER nos dice que en todas
partes, en todos los trabajos en todas las
empresas, existen campos de diamantes,
listos a que lleguen hombres y mujeres,
que tengan el valor de cosecharlos, que
tengan la capacidad de ver lo que otros
no ven, y te recomiendo que t, seas uno
de ellos.
 Y POR ULTIMO TE QUIERO,
PEDIR, QUE REFLEXIONES; QUE
NI, LA CRISIS, NI, EL
DESEMPLEO, NI, LA
COMPETENCIA, NI, LA
ENFERMEDAD, NI NADIE, PUEDE
DETENERTE, PARA QUE T,
LOGRES, EL GRAN XITO, QUE
TE PROPONGAS. LA UNICA
PERSONA, QUE PUEDE
DETENERTE ERES T
MISMO!
BIBLIOGRA
FIA
He colocado solo 50 libros, por ser los
mejores que utilice en la realizacin de
este libro, a su vez los que de a mi
particular punto de vista, aportaron
ideas que pude realizar, y aunque no
estoy totalmente convencido con algunos
autores, ser decisin tuya si aplicas
alguno de sus conceptos. En este libro
solo expuse las tcnicas y mtodos
probados por mi o que vi que otros
realizaban exitosamente.
1.- PLAZOLA ARQUITECTURA
HABITACIONAL
TOMOS I II III IV V VI
EDIT. TRILLAS 2000.
2.- DONALD TRUMP POR QU
QUEREMOS QUE
TU SEAS RICO
EDIT.AGUILAR 2007.
3.- DONALD TRUMP COMO
HACERSE RICO
POCKET
EDIT. PLANETA 2008.
4.- DONALD TRUMP PIENSA EN
GRANDE
EDIT.AGUILAR 2009.
5.- DONALD TRUMP EL CAMINO
HACIA LA
CIMA
EDIT.OLIMPUS 2009.
6.- DONALD TRUMP EL ARTE
DEL TRATO
EDIT.AGUILAR 2009.
7.- ROBERT KIYOSAKI PADRE
RICO, PADRE
POBRE
EDIT.AGUILAR 2000.
8.- ROBERT KIYOSAKI EL
CUADRANTE DEL
FLUJO DE DINERO
EDIT.AGUILAR 2003.
9.- ROBERT KIYOSAKI GUA
PARA INVERTIR
EDIT.AGUILAR 2003.
10.- WALLACE WATTLES LA
CIENCIA DE
HACERSE RICO
EDIT.PLANETA 1993.
11.- GEORGE S. CLASON EL
HOMBRE MS RICO
DE BABILONIA
EDIT.PLANETA 1999.
12.- NELSON J. ASTEGHER
CAMPOS DE
DIAMANTES
EDIT.TRILLAS 1995.
13.- ADAMS T. "LOS SECRETOS
DEL EXITO EN
LAS VENTAS",
EDIT.MC.GRAW HILL 1988
14.- HULBERT, JAMES M.
"MERCADOTECNIA,
UNA PERSPECTIVA
ESTRATEGICA"
EDIT.MC.GRAW HILL 1988.
15.- POPPE F.C. "50 REGLAS PARA
MANTENER
CONTENTOS A SUS CLIENTES"
EDIT.MC.GRAW HILL 1989.
16.- RAPP, S. COLLINS T.L, MAXI
MARKETING
EDIT.MC.GRAW HILL, MEXICO.
1990.
17.- RIES AL, TROUT J.
"POSICIONAMIENTO" ED.
REVISADA
EDIT.MC.GRAW HILL 1986.
18.- RIES AL, TROUT J."LA
GUERRA DE LA
MERCADOTECNIA"
EDIT.MC.GRAW HILL 1989.
19.- ROTHSCHILD W.E. "COMO
GANAR Y
CONSERVAR LA VENTAJA
COMPETITIVA"
EDIT.MC.GRAW HILL 1987.
20.- RUSELL F. A. "VENTAS,
MANUAL PRACTICO"
TOMOS I II
EDIT.MC.GRAW HILL 1984.
21.- ROBERT ALLEN. MULTIPLES
FUENTES DE
INGRESO
EDIT. TIME & MONEY NETWORK
2007.
22.- ROBERT ALLEN y MARK V.
HANSEN.
MILLONARIO AL INSTANTE
EDIT. PLANETA 2006.
23.- MARIO BORGINO EL ARTE
DE HACER
DINERO
EDIT. GRIJALBO 2008.
24.- NAPOLEON HILL PIENSE Y
HAGASE RICO
EDIT. GRIJALBO 2008.
25.- RAFAEL AGUAYO EL
METODO DEMING
EDIT. VERGARA 1993.
26.- DONALD TRUMP LOS
MEJORES CONSEJOS
DE BIENES RAICES QUE HE
RECIBIDO
EDIT. 10 PUNTOS 2006.
27.- NEIL RACKHAM COMO
VENDER
PRODUCTOS DE ALTA
INVERSION
EDIT. NORMA 1989.
28.- OVEJERO BERNAL
ANASTASIO TCNICAS
DE NEGOCIACIN
EDIT.MC.GRAW HILL, ESPAA.
2000.
29.- JOS LUIS MONGE RECALDE
TCNICAS DE
NEGOCIACIN COLECTIVA: EL
DECLOGO
DEL BUEN NEGOCIADOR
EDIT. FUNDACIN CONFEMETAL
2009.
30.- MANUEL DASI, FERNANDO
DE MARTINEZ-
VILANOVA Y RAFAEL MARTINEZ
TCNICAS DE NEGOCIACIN,
UN MTODO
PRCTICO
EDIT. ESIC EDITORIAL 2006.
31.- ROBERT KIYOSAKI
RETIRATE JOVEN Y
RICO
EDIT.AGUILAR 2007.
32.- DALE CARNEGIE
ESTRATEGIAS DE VENTAS
GANADORAS
EDIT. SUDAMERICANA 2003.
33.- JORGE GONZALEZ CORRAL
EL ARTE, LA
MAGIA Y LA TECNICA DE LAS
VENTAS
EDIT. PLANETA 1984.
34.- EUGENE RAUDSEPP VENDA
SUS IDEAS
EDIT. SELECTOR 1981.
35.- DARREL PARRISH LOS
GENIOS DE LAS
VENTAS
EDIT. SELECTOR 1991.
36.- ROBERT KIYOSAKI EL
JUEGO DEL
DINERO
EDIT.AGUILAR 2007.
37.- ROBERT KIYOSAKI
HISTORIAS DE XITO
EDIT.AGUILAR 2003.
38.- AGUSTIN J. CARDENAS
ADMINISTRACION
CON EL METODO JAPONES
EDIT.COMPAIA EDIT.
CONTINENTAL 1993.
39.- OLAF SERGIO OLAVE
IBARRA
OBLIGACIONES Y CONTRATOS
CIVILES
EDIT. BANCA Y COMERCIO 2000.
40.- HEBERTO MAHON LAS
PERSONAS LA
CLAVE PARA EL XITO DE SU
EMPRESA
EDIT. VERGARA 2002.
41.- PAT WILLIAMS 3 SECRETOS
DEL XITO
EDIT. SELECTOR 2004.
42.- BRIAN TRACY EL CAMINO
HACIA LA
RIQUEZA
EDIT. GRUPO NELSON 2008.
43.- ROBERT SHEMIN SECRETOS
DE COMPRA Y
VENTA DE BIENES RACES: SIN
UTILIZAR SU
PROPIO DINERO
EDIT. GRIJALBO 2008.
44.- LUIS RAUL DIAZ GONZALEZ
MANUAL DE
CONTRATOS CIVILES Y
MERCANTILES
EDIT. GASCA 2008.
45.- PETER GEORGESCU LA
FUENTE DEL XITO
CINCO PRINCIPIOS DURADEROS
DEL
VERDADERO LIDERAZGO
EDIT. JOSSEY-BASS 2005.
46. - WILLIAM WALKER
ATKINSON EL SECRETO
DEL XITO
EDIT. SIRIO 2009.
47.- JAVIER FERNNDEZ
AGUADO 1010
CONSEJOS PARA
EMPRENDEDORES
EDIT. LID 2009.
48.- BRIAN TRACY 21 SECRETOS
PARA
MEJORAR SUS FINANZAS
EDIT. AMAT 2009.
49.- VARIOS AUTORES 50
HISTORIAS DE XITO
EDIT. GRANICA 2009.
50.- CHARLES FILLMORE 12
LECCIONES SOBRE
PROSPERIDAD
EDIT. OBELISCO 2008.