Desahucio

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Dos hombres con hijos, en un desahucio, de pie con sus pertenencias en la acera, alrededor del ao 1910, en Nueva
York.

Desahucio es la denominacin que recibe el aviso de terminacin de ciertos contratos de

tracto sucesivo, tales como el arrendamiento y el contrato de trabajo.

ndice

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1 El desahucio en Espaa

1.1 Desahucio Exprs

1.2 Oficinas de Intermediacin Hipotecaria

1.3 Alternativas

2 Legislacin y desahucios
 2.1 Europa

2.1.1 Alemania

2.1.2 Francia

2.1.3 Grecia

2.1.4 Holanda

2.1.5 Irlanda

2.1.6 Italia

2.1.7 Portugal

2.1.8 Reino Unido

2.2 Estados Unidos

2.3 Australia

3 Vase tambin

4 Referencias

5 Enlaces externos

El desahucio en Espaa[editar]
 Manifestacin del 16 de febrero de 2013 en Madrid contra los desahucios.

Vase tambin: Desahucios en Espaa durante la crisis econmica

En Espaa, el trmino jurdico desahucio se utiliza cuando se procede a privar al inquilino de

la posesin (uso del inmueble) mediante una resolucin judicial por un incumplimiento del
contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento
contractual).

En ocasiones desahucio se utiliza como sinnimo de desalojo o de

la indemnizacin por despido, dado que una orden judicial de desahucio tiene como finalidad
el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. En Espaa, el trmino desahucio se utiliza
para hacer referencia en exclusiva al desalojo de los inquilinos de una vivienda o local
comercial por orden judicial.

El acto que consiste en desalojar fsicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se

llama lanzamiento. A l acuden: el propietario junto con una representacin del Juzgado y un
cerrajero, para volver a tomar posesin del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble (si
es necesario por la fuerza y cambiar la cerradura o el candado.

Desahucio Exprs[editar]

En noviembre del 2009 entr en vigor en Espaa el Desahucio Express, una modificacin de
la Ley de Arrendamientos Urbanos1 y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nueva ley se crea
con el objetivo de promover el alquiler en un contexto de crisis inmobiliaria creando
mecanismos ms rpidos y efectivos en caso de morosidad o impago del alquiler del
inmueble. Las ventajas que otorga el Desahucio Express son:

El tiempo de espera desde que el casero hace el requerimiento fehaciente de pago al

inquilino (mediante burofax) hasta la presentacin de la demanda baja de dos meses a uno.
El casero puede incluir en su demanda de desahucio por falta de pago o expiracin de
contrato su compromiso a perdonar toda o parte de la deuda y costas a cambio del desalojo
voluntario. El plazo mnimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la
notificacin de la demanda es de 15 das, antes era un mes.
 Se facilita la notificacin de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de
desahucio por impago o expiracin de contrato o reclamacin de rentas o cantidades
debidas, se proceder, sin ms trmites, a anunciar la citacin en el juzgado.
La reclamacin de rentas o cantidades debidas sigue los trmites del juicio verbal sin tener
que unirla a la peticin de desahucio.
La sentencia de desahucio por impago o expiracin de contrato fijar la fecha del
lanzamiento y ser suficiente para desalojar en el da y hora sealados en la sentencia o en
la fecha fijada en la citacin al demandado. Antes haba que poner una demanda ejecutiva
para hacerlo efectivo.
Cuando la orden de desahucio ya ha sido emitida se puede paralizar el desalojo si se abonan
las cantidades impagadas en el plazo de 10 das. 2
Antes el casero slo poda reclamar el piso antes de cumplir los cinco aos de alquiler si lo
necesitaba para uso propio, ahora tambin lo podr pedir para sus padres, hijos o ex-
cnyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial. Debe hacerse constar en el contrato.
Recientemente con la Ley 37/2011, han sido introducidas variaciones al proceso de
desahucio que lo nico beneficioso que han logrado es que se evite la celebracin de
muchos juicios, pero que en general supone perjudicar los derechos del arrendador, para
ms informacin os recomiendo la lectura de el siguiente enlace sobre Desahucio Exprss

Oficinas de Intermediacin Hipotecaria[editar]

Las Oficinas de Intermediacin Hipotecaria estn impulsadas por los Ayuntamientos. Es un

servicio de apoyo dirigido a las personas o familias con dificultades para hacer frente al pago
de los prstamos hipotecarios y se encuentran en riesgo de desahucio de su domicilio
habitual. La intermediacin es un procedimiento que facilita la comunicacin entre las parte
deudora y la entidad financiera, para encontrar una solucin ante una demanda de ejecucin
hipotecaria y /o durante el proceso de la misma. Se facilita, por tanto, informacin y
asesoramiento desde una perspectiva legal a la vez que de media con la otra parte
interesada.Los objetivos de la intermediacin son:3

Plantear medidas correctoras que permitan mantener el pago de las cuotas hipotecarias y
eviten el inicio de los procesos de ejecucin.
 Negociar medidas alternativas a las dificultades derivadas y faciliten el mantenimiento de la
vivienda por parte de la persona o ncleo familiar.
Evitar los lanzamientos, siempre que sea posible.

Alternativas[editar]

Las principales soluciones ofrecidas para evitar el lanzamiento de la vivienda son, entre
otras, acuerdo de refinanciacin, acuerdo de carencia, dacin en pago y suspensin del
plazo procesal de lanzamiento.4

Por lo que respecta al desahucio visto desde el prisma del arrendamiento y no desde el de la
ejecucin hipotecaria, no existen opciones a posteriori, es decir, una vez que se produce
un incumplimiento de contrato el arrendador apenas tiene ms opciones que interponer la
correspondiente demanda de desahucio.

No obstante, existen garantas preventivas que ayudan al arrendador a paliar el perjuicio

econmico sufrido por el proceso de desahucio, tales como el aval bancario, el depsito o
el seguro de impago de alquiler.

Legislacin y desahucios[editar]
Europa[editar]

Alemania[editar]

Cuando el propietario de un piso deja de pagar, se pasa a la subasta del piso, con el
propietario en su interior, como en Espaa. Es decir, no se echa a la calle al propietario por
parte del banco. Ser la persona que lo compra la que tenga la opcin de echarlo, de
negociar un alquiler o de tomar la mejor decisin posible. Habitualmente, no se suele llegar a
esto y los propietarios de los pisos suelen intentar venderlos y buscarse algo de alquiler. En
el caso de ser expulsado del piso, hay una serie de entidades estatales que ayudan a esas
personas a encontrar otra vivienda digna. Es decir, en el caso de no tener recursos, los
alemanes no se ven en la calle, puesto que tienen el respaldo del Gobierno, que siempre les
encuentra una solucin.
Francia[editar]

Los desahucios son inusuales en Francia, donde suelen concederse prstamos inmobiliarios,
y no hipotecarios, con lo que el inmueble no respalda el prstamo, sino que el prestatario
paga un seguro al Estado para que este se haga cargo de las letras en ciertos casos, como
la prdida del empleo.

Adems, en caso de perder la capacidad de pago, el afectado puede recurrir al Banco de

Francia, que actuar como intermediario entre ste y sus acreedores, proponiendo un pago
escalonado, una reduccin de las tasas de inters o sugiriendo la venta de la vivienda en el
plazo de un ao.

Grecia[editar]

Hasta 2009, la legislacin griega sobre desahucios por impago hipotecario era similar a la
espaola, sin que existiera la posibilidad de la dacin en pago. Sin embargo, el Gobierno
socialdemcrata de Yorgos Papandreu aprob una moratoria, vigente hasta 2013, que
impide a los bancos expulsar por impago de la hipoteca a los inquilinos de una casa si es su
primera residencia y es menor de 200 metros cuadrados.

Holanda[editar]

En Holanda, al cabo de 4 meses de falta de pago, el banco contacta con la persona que ha
firmado el crdito y, si hay perspectiva de que la situacin financiera del propietario mejore,
se suele acordar una medida de 'transicin de pago' en la que se rebaja temporalmente la
renta. En los casos extremos, el mismo propietario pone la casa en venta o, si no, es el
banco quien la subasta, un mtodo a travs del cual se considera zanjada la deuda.

Irlanda[editar]

En Irlanda, la mayora de los desalojos de viviendas de hipotecados con problemas de

deudas se producen de manera voluntaria, segn datos del Banco Central Irlands (ICB). El
banco y el hipotecado abordan esta cuestin a travs del llamado Proceso de Resolucin de
Deuda Hipotecaria (MARP, sus siglas en ingls), diseado por el ICB, que en muchas
ocasiones resulta en la reestructuracin de la deuda o en la dacin de la vivienda para evitar
un largo proceso judicial de desahucio.
Italia[editar]

En Italia, el sistema jurdico en cuanto a las hipotecas es parecido al de Espaa, pero un

decreto-ley de 2008 suspendi los desahucios a las familias que tuvieron unos ingresos de
27.000 euros al ao o menos.

Portugal[editar]

La dacin en pago tampoco est contemplada en Portugal, donde ms de 150.000 familias

se encuentran en situacin de impago de sus crditos hipotecarios. El Gobierno luso anunci
este ao medidas para facilitar que los propietarios en impago puedan renegociar su deuda y
habitar el inmueble mediante el pago de una renta.

Reino Unido[editar]

El proceso para desalojar a una persona de su vivienda porque no ha podido pagar su

hipoteca en el Reino Unido puede ser largo y plagado de recursos judiciales por ambas
partes, tanto de la entidad hipotecaria que concedi el crdito como del propietario.

La entidad de crdito est obligada a vender la vivienda al mejor precio, pero si la venta no
llega a cubrir los fondos que debe recaudar, entonces pasar la diferencia de la deuda al que
debe la hipoteca. Si la persona no puede pagar lo que debe, siempre puede declararse
en bancarrota, como en Espaa y en otros pases.

Estados Unidos[editar]

En Estados Unidos lo normal es que la entrega de la vivienda sirva como pago total de la
hipoteca cuando el propietario no la puede pagar.

Australia[editar]

En estados australianos, el desalojo es un proceso judicial, siendo las leyes especficas a los
mismos y teniendo ciertas variaciones dependiendo del estado. Sin embargo, el proceso de
desalojo es bastante general. Es ilegal bloquearle el acceso a la propiedad a un inquilino u
obligarlo a que se vaya de la propiedad sin tener antes una orden de desalojo de una
autoridad judicial. El arrendador tiene que enviarle una notificacin al inquilino, solicitndole
que deje la propiedad para cuando finalice el perodo de la notificacin, la cual tiene que
 describir una base vlida para el desalojo. Si el inquilino no se va de la propiedad, el
arrendador tiene que obtener una orden de la corte o funcionario de arrendamientos que
autorice el trmino del contrato de arrendamiento.

En la mayora de los estados, la ley protege a los inquilinos si la intencin del arrendador no
es de buena fe y el motivo para obligar que el inquilino se vaya es que este ltimo, haciendo
cumplir sus derechos como inquilino, haya enviado una queja a las autoridades pblicas
contra el propietario. Los inquilinos, al trmino del contrato de arrendamiento, pueden ir a la
corte para pelear el caso. Las leyes australianas tambin toman en consideracin las
dificultades por las que probablemente pase inquilino despus de un desalojo, sea por edad,
enfermedad o indisponibilidad de conseguir hospedaje en un lugar alternativo. En estos
casos, los inquilinos pueden pedir que se suspenda la orden de desalojo temporalmente por
unos das.

Vase tambin[editar]
Wikcionario tiene definiciones y otra informacin sobre desahucio.
Anticresis
Dacin en pago
Dacin en pago en Espaa
Crisis inmobiliaria espaola de 2008
Desahucios en Espaa durante la crisis econmica
Ley Hipotecaria (Espaa)

Referencias[editar]
1. Volver arriba [/legislacion/alquiler-vivienda/ley-de-arrendamientos-urbanos/ Ley de arrendamientos
urbanos] |url= incorrecta (ayuda). /.

2. Volver arriba [/desahucio-express/ Desahucios express] |url= incorrecta (ayuda). /. 8 de febrero de 2004.

3. Volver arriba http://www.terrassa.cat/Front/final/_b7jUqTOaomZgV2WO65cAE8LZQXID9uQJraHVth6fhnn4cCGOjD2gFQ

4. Volver arriba http://web.archive.org/web/http://www.abogados.es/portalABOGADOS/archivos/ficheros/1335774378428.pdf

 Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler
y de la eficiencia energtica de los edificios Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado,
Prembulo, Artculo 1 y 2 y Disposicin Adicional Primera
La Ley de Enjuciamiento civil ha sido recientemente modifcada por la Ley 37/2011, que
introduce novedades en el proceso de desahucio por impago de rentas. El nuevo proceso de
Desahucio tras la Ley 37/2011
Infografa del Desarrollo de un Desahucio por Impago de Rentas actualizado a 2016