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Su clculo puede parecer complejo, pero a grosso modo lo podemos resumir diciendo que la
amortizacin de capital acta en forma creciente, mientras que los intereses se amortizan de
forma decreciente. La principal desventaja del sistema francs es que si tienes la posibilidad de
prepagar el crdito en un corto o mediano plazo, el capital adeudado ser mayor comparado
con otros mtodos de pago.
Dnde:
C = Cuota a pagar
V = Cantidad del prstamo hipotecario
i = tipo de inters del perodo
n = nmero de cuotas
Cuota de inters: el inters de cada cuota se obtiene al aplicar la tasa de inters
correspondiente al capital del prstamo pendiente de amortizar.
Total amortizado: equivale a la suma de todas las cuotas de amortizacin canceladas hasta
cierto perodo. O sea, el total de capital que ya se ha cancelado.
Resto por amortizar: es monto de capital que an queda pendiente por amortizar.
Corresponde a la diferencia entre el valor del prstamo y el total amortizado hasta un momento
determinado. Tambin puede obtenerse valorando en ese ao todas las anualidades que
quedan pendientes.
Es importante sealar que si ocurre un aumento de las tasas de inters, como estamos en
un sistema de amortizacin de cuotas constantes, se deber aumentar la duracin del
prstamo o aumentar la cuota a pagar (usualmente se ajusta al alza la cuota).
Ejemplo
Por supuesto que si quitamos la restriccin de la cuota fija hay otras formas de amortizar. Pero
claro, el requisito es pagar siempre los intereses que queden pendientes. Por ejemplo,
podramos querer amortizar en todos los pagos una cantidad fija. En nuestro caso $833.333 (es
decir, $300.000.000 dividido en 30 aos y entre 12 meses). El problema es que en el primer
pago tendramos que seguir dando al banco el $1.000.000 de intereses, luego en el primer
pago la cuota sera de $1.833.333. En el ltimo pago slo nos quedara por devolver
$1.000.000, luego los intereses seran de $40.000 al ao o $3.333 al mes. Por lo tanto, la
ltima cuota sera de nicamente $1.003.333. Justo lo contrario de lo que quiere la gente,
cuotas altas al principio y bajas al final de la vida del prstamo. Este sera un sistema de
amortizacin constante.
Por ltimo un pequeo detalle. Cuando vara el tipo de inters, la cuota no puede permanecer
constante a no ser que se cambie tambin el plazo del prstamo, y siempre que los intereses
no excedan la cuota fija. Por tanto lo que se suele hacer es aumentar la cuota. Los bancos
suelen operar a travs del sistema francs.
La desventaja es que las cuotas no son todas iguales en el Sistema Alemn, al principio son
mayores, mientras que el Francs s se mantienen constantes. Si piensas cancelar
anticipadamente el crdito en algn momento, te conviene elegir el sistema Alemn, debido a
que las primeras cuotas se componen en mayor proporcin de capital y su saldo de deuda ser
menor que bajo el sistema Francs.
El sistema de amortizacin alemn, se caracteriza por pagar los tipos de inters de manera
anticipada en cada cuota. Cabe destacar que los tipos de inters a pagar se calculan sobre el
saldo pendiente de pagar, el cual va disminuyendo paulatinamente a lo largo del tiempo.
La parte del monto que corresponde a amortizacin es la que resulta de dividir el valor nominal
del crdito por el nmero de perodos en los que se va a cancelar el capital:
Por otro lado, el inters se calcula sobre el saldo del capital que an no ha sido cancelado:
Por lo tanto, el clculo de la cuota total queda determinado por la suma de ambos
componentes: