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valuer lenveloppe

nancire prvisionnelle
dun ouvrage de btiment

Juin 2008
Pour prparer cet ouvrage, la MIQCP a constitu un groupe de rflexion, compos de professionnels de la matrise douvrage
et de la matrise duvre, ainsi que procd un certain nombre dauditions. Des petites phrases personnelles tires de ces
auditions vont mailler le dveloppement et venir, nous lesprons, renforcer les arguments en faveur dune dtermination
aussi rflchie que raliste des enveloppes financires prvisionnelles.

Ainsi, sont restitus des propos tenus par : Dominique Delord et Olivier Arene, Architectes; Vronique Lancelin et
Monique Lopez, Programmistes ; Didier Gaudinet, conomiste de la Construction; Jean-Claude Dumont, Prsident de
lEMOC ; Dominique Versini, Directeur Juridique et Financier de la SCET ; Daniel Lebreton, Directeur Adjoint des Collges,
Conseil Gnral de lEssonne.

Directeur de la publication : Jacques Cabanieu


Ralisation : Michel Ducroux et Jean-Marie Galibourg
Communication : Franck Vercruysse
Conception graphique : Compdit Beauregard

Juin 2008

N ISBN : 978-2-11-097899-8
Mission Interministrielle pour la Qualit des Constructions Publiques
Arche Sud
92055 La Dfense Cedex
Tlphone : 01 40 81 23 30 Tlcopie : 01 40 81 23 78
www.archi.fr/MIQCP
C
PRFACE

et ouvrage de la MIQCP, consacr aux aspects programmatiques, des outils simples mais structurants, un
financiers des constructions publiques, est destin contrle continu du programme et du projet, tout le long du
sensibiliser et faire acte de prvention, car les processus.
oprations de qualit ne seront obtenues que si les
matres douvrage les fondent sur des bases financires En dautres termes, sentourer ds le tout dbut de lopration
ralistes. des expertises ncessaires en matire de programmation et
dconomie de la construction, mettre en place une conduite
On pourrait mme dire pessimistes , ceci au regard de de projet clairement mandate et lgitime, capable de
pratiques trop souvent observes. matriser les cots et dviter les drapages (ces
expressions sont dailleurs souvent employes mauvais
Chacun est convaincu de la ncessit dlaborer un escient).
programme avant de se lancer dans une opration de
construction. Mais il nest pas de programme sans budget. Outre le suivi rigoureux, la ncessaire autorit et la capacit
Plus prcisement, et pour reprendre les termes prcis de la loi danticipation du conducteur dopration, la matrise des cots
sur la Matrise dOuvrage Publique, sans avoir arrt reposera sur laptitude de lquipe de matrise doeuvre
lenveloppe financire prvisionnelle qui lui correspond et produire et mettre en oeuvre un projet respectueux des
qui sera ncessaire pour le mener bien. contraintes budgtaires.

Programme et enveloppe financire relvent de la prvision. Le travail de programmation, le travail sur les exigences
Or, les prvisions sont difficiles, surtout lorsquelles dexploitation et de maintenance, le travail li aux ambitions
concernent lavenir disait Pierre Dac. de qualit environnementale, et enfin celui de lvaluation
sincre des budgets, ncessitent des comptences
Quon en juge : lexercice consiste anticiper le cot final particulires. On recommandera donc aux matres douvrage
dune opration dont le programme est, dans la trs grande occasionnels de les runir le plus tt possible dans un pool
majorit des cas, unique, sur un terrain dont chaque dassistance, de faon ce que les nombreuses interfaces
caractristique est unique, pour un ouvrage dont on ne soient au mieux matrises.
connait pas encore les concepteurs et ses solutions
constructives, et alors que le cot final resultera de ltat futur Mais au del, il faudra oser la transparence, le dialogue (y
du march de la construction, ceci plusieurs annes de compris dans les procdures) et miser sur la confiance pour
distance... que stablissent les meilleures offres professionnelles aux
meilleures conditions conomiques sur la dure de vie de
Et pourtant, lenjeu est capital, car laction de tous les lopration.
partenaires ultrieurs sera engage partir de cette prvision.

Ds lors que les moyens de lvaluation prvisionnelle sont Franois KosciuskoMorizet


imparfaits, il faut tre dautant plus rigoureux dans la Prsident de la MIQCP
mthode : une dmarche entame ds les premires rflexions Maire de Svres

3
Sommaire

UN CONTEXTE
Chapitre 1 Chapitre
LENVELOPPE FINANCIRE
2 Chapitre
LADTERMINATION,ENPHASE
3 Chapitre
LA MAITRISE DE LENVELOPPE
4
PRVISIONNELLE PROPRATIONNELLE, DE LA FINANCIRE PRVISIONNELLE
7

PARTIE DE LENVELOPPE CHAQUE TAPE DE


15

FINANCIRE AFFECTE AUX LOPRATION


TRAVAUX
47
33
En forme de rappel et des Remarques pralables 16 Remarques pralables 34 Remarques pralables 48
choses entendues 8 Versunednitiondeslments Les lments cls de la La phase proprationnelle :
La drive des cots 10 constitutifs de lenveloppe dterminationdelenveloppe- prprogramme et programme 48
La responsabilit de la matrise nancire 17 travaux 34 La phase de concours de matrise
douvrage 12 Le cot du foncier et de ses Les donnes lies au site 34 doeuvre et de passation
frais annexes 18 Les donnes lies au du march 49
Le futur cot des travaux 18 programme 36 La phase des tudes de
Le futur cot des mobiliers et Laprogrammationdessurfaces matrisedoeuvre 51
quipements 19 et leurs dnitions 36 La phase de consultation des
Les prestations intellectuelles Les donnes gnrales et entreprises et de passation
et les frais divers 19 contextuelles 38 des marchs de travaux 52
Les provisions diverses 23 Un outil : la bibliothque de La phase de ralisation des
Lesprovisionspouractualisations ratios de prix 39 travaux 52
et rvisions de prix 24 Dnirunegrillededcompo- Les phases de garantie 53
Les frais nanciers 25 sitiondelenveloppe-travaux 41
Tableau de synthse 26 La dtermination de
Le calendrier prvisionnel lenveloppe-travaux 42
dopration 28 Tableau rcapitulatif 44
Exempledeplanningdopration 28
Prendre en compte les cots
diffrs 30

ANNEXE 1 : Les surfaces et leurs dfinitions 55


ANNEXE 2 : Les dommages de nature dcennale et leur assurance 59

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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Mise au point quant au vocabulaire


utilis dans cet ouvrage
Le dbat smantique sest tabli ds le premier instant de prparation de cet ouvrage. De quels cots parlons nous, tablis
par qui et pour qui, et quand ? Le sujet tant lenveloppe prvisionnelle dune opration et son valuation en phase de
programmation, la terminologie de la Loi MOP sera reprise :
ainsi, quand il sagit de lopration dans son ensemble, on utilisera le terme estimation de lenveloppe nancire
prvisionnelle , ou estimation de l EFP ,
ainsi, quand il sagit des travaux, on utilisera le terme estimation de la partie de lenveloppe nancire
prvisionnelle affecte aux travaux , ou pour faire court, lestimation de l Enveloppe Travaux (ET).
Rappelons que, de son ct, la matrise duvre est charge de l estimation du cot prvisionnel des travaux ,
provisoire tout dabord, puis dfinitive avec engagement juridique, en gnral lAPD.
la fin, la matrise douvrage voquera le cot de lopration ou le cot des travaux et les comparera leurs enveloppes
initiales et respectives.

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CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE

1
Un contexte
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

rhabiliter un ouvrage existant, llaboration du programme


En forme de rappel et la dtermination de lenveloppe financire prvisionnelle
peuvent se poursuivre pendant les tudes davant pro
et de choses entendues jets .
Il nest peut tre pas inutile, notamment pour les jeunes En ce qui concerne le dcret 92 1268, dont le but est dtablir
gnrations, de rappeler les principes qui ont prsid la no un langage commun, ceci par la dfinition dlments nor
tion denveloppe financire prvisionnelle , enveloppe nces maliss de la mission de matrise duvre :
sairement dfinie en amont du lancement, par les matres Les tudes desquisse ont pour objet : a) De proposer une
douvrage soumis la Loi MOP, de leur opration de construc ou plusieurs solutions densemble, traduisant les lments
tion. majeurs du programme, den indiquer les dlais de ralisation
Selon larticle 2 de cette loi : Il appartient (au matre dou et dexaminer leur compatibilit avec la partie de len-
vrage), aprs s'tre assur de la faisabilit et de l'opportunit veloppe nancire prvisionnelle retenue par le matre
de l'opration envisage, de dterminer la localisation (de de louvrage et affecte aux travaux .
louvrage), d'en dfinir le programme, d'en arrter l'enve- Ainsi, le matre douvrage, lorsquil passe commande dun
loppe nancire prvisionnelle, d'en assurer le finance projet architectural un concepteur, devra prciser combien
ment, de choisir le processus selon lequel l'ouvrage sera il souhaite consacrer aux seuls travaux. Et ce dernier aura
ralis, et de conclure, avec les matres d'uvre et entre proposer un projet qui, bien que seulement esquiss ,
preneurs qu'il choisit, les contrats ayant pour objet les devra tre compatible avec cette part de lenveloppe
tudes et lexcution des travaux .
Voil pour le principe : en vertu de la loi, pour une saine ges
nancire alloue aux travaux.
Suivront, dans la mission de matrise duvre telle que d
tion de largent public, et dans un objectif de transparence, finie par le dcret, les lments suivants : APS, APD, projet
la matrise douvrage se doit de dclarer la masse financire Aprs approfondissement des intentions initiales, la matrise
quelle compte mettre disposition de lopration projete, duvre devra sengager sur le respect dun cot prvi-
notamment en fonction de son programme. sionnel. Le jeu est que le cot prvisionnel, annonc par la
Quant au mode opratoire, la suite de larticle 2 de la loi matrise duvre, soit voisin (il est assorti dun taux de
(dont le texte a t modifi par lordonnance n 2004 566 tolrance ) de la part de lenveloppe financire affecte aux
du 17 juin 2004), ainsi que son dcret missions de matrise travaux, puis que le rsultat des consultations des entre
duvre , apportent les prcisions suivantes : prises ne sloigne pas trop du cot prvisionnel.
En ce qui concerne larticle 2 de la loi : La prvision du cot dun ouvrage, notamment en raison du
Le programme et lenveloppe financire prvisionnelle, caractre unique de celui ci, ne peut qutre affine, par
dnis avant tout commencement des avant projets, pour approches successives et progressives, au fur et mesure
ront toutefois tre prciss par le matre de louvrage, avant que le projet sera, lui mme, de mieux en mieux dfini dans
tout commencement des tudes de projet. ses composantes. Il ny a pas dautres voies. Et pour autant,
Lorsque le matre de louvrage dcide de rutiliser ou de cela ne veut pas dire que ce cot devrait augmenter

8
UN CONTEXTE

Dailleurs, dautres processus de commande, comme ceux


qui ouvrent directement un contrat de travaux, et donc
suscitent lannonce dun vrai prix , ncessitent que chacun
des groupements candidats ralise un APD en vue de la pro
duction de leur offre.
De lardente obligation
La dfinition dune enveloppe financire prvisionnelle
Une des vertus de la loi MOP est de susciter un dia- est, certes, une obligation qui simpose la matrise
logue constant entre la matrise douvrage et la ma- douvrage publique, mais elle est aussi un vritable outil
de gestion des projets, et des deniers publics
trise duvre an dafner ensemble le projet
condition quelle soit srieusement dfinie en amont .
architectural jusquau dtail, de prciser le programme,

Monique Lopez
de lamender si besoin est. La souplesse du processus et
son caractre itratif taient, pour les concepteurs de
la loi, un lment indispensable la russite nale de
louvrage.
Or, quobserve t on lusage ?
des matres douvrage se plaignant des programmistes et
des AMO, lesquels sous estimeraient le cot futur des
De lenveloppe et de linformation des
oprations, ou du moins, ne mettraient pas toujours en
concepteurs
uvre leur devoir de conseil, Lenveloppe financire prvisionnelle permet
larchitecte de concevoir son projet dans des limites
des matres douvrage se plaignant de ce que les concep
donnes. Il ne s'agit pas dun chiffrage de btiment,
teurs ne respectent ni les budgets ni les dlais et se font
plaisir ! Quils cachent le ralisme des cots venir mais d'une estimation partir de donnes prexistantes
jusqu la sanction des rsultats dappel doffres. Et dans et tangibles : un contexte gographique, social,
certains cas, seraient plus soucieux de la mdiatisation de conomique, politique, Il ny a pas dobjectivit dans
leurs uvres que de la dpense publique, cette estimation. Larchitecte, comme les autres, a une
responsabilit citoyenne vis vis de largent public.
des matres douvrage qui croient avoir trouv une parade
Mais encore faut il quon linforme des paramtres pris
en affichant une enveloppe sciemment sous estime
en compte afin quil puisse comprendre comment
pour parer aux invitables dbordements des concepteurs
et qui, ainsi ds lorigine, mettent en place les lments l'enveloppe financire prvisionnelle a t labore et
dun jeu pervers, quil puisse dire que sa position peut tre diffrente en
fonction de lenvironnement de lopration .
des programmistes dnonant des matres douvrage qui
ne se donnent pas les moyens de leurs ambitions, ou qui Olivier Arene
refusent de voir la ralit en face malgr leurs avertis
sements,
des matres duvre qui souffrent des incompatibilits

9
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

entre les ambitions programmatiques des collectivits et


la maigreur des budgets, mais sans pour autant alerter,
La drive des cots
quand il le faudrait, leur impuissance les solutionner, Cest lexpression communment juxtapose aux oprations
mais aussi des matres duvre se lamentant propos de de constructions publiques. Trop souvent, des personnes
programmes peu explicites, ou au contraire inutilement trangres lacte de construire, sautorisent des jugements
lemporte pice : le cot de telle opration a driv .
tatillons, des budgets inadapts, de concours insuffisam
Les oprations publiques et leurs cots sont trs souvent
ment ddommags, du poids de la commission technique
lobjet de discussions, de polmiques, souvent la cible de
dans le choix du laurat, des dlais dtude trop courts, campagnes politiques locales ou mmes nationales.
des dlais dapprobation des tudes trop longs, de rmu
Sil est normal de vouloir approcher le cot rel dune op
nrations de la matrise duvre trop faibles, de la remise
ration passe, de comparer les cots de plusieurs oprations
en cause du programme en cours dtude, voire en cours entre elles, encore faut il que la dmarche soit documente,
de ralisation des travaux, , raisonne et objective pour tre pertinente ( ce sujet,
en concours, des commissions techniques estimant que le lvaluation des oprations de construction douvrages pu
fruit de leur travail et leurs mises en garde se perdent au blics est toujours inventer).
fil des dbats de jury, Le sujet est vaste. Les acteurs sont nombreux avec leurs
des entreprises dnonant des dossiers de consultation ambitions, leurs dsirs, leurs stratgies personnelles, leurs
imprcis et incomplets, des dlais dexcution des travaux contraintes, leurs erreurs Les paramtres dune opration
trop courts pour permettre une qualit de ralisation, sont varis jusqu lextrme. Les professionnels dexprience
une opinion publique ayant le sentiment que la drive le savent : construire exige de prendre des risques. Le rcit
dune construction est quelque part un rcit daventures. Et
du cot des constructions publiques est aussi systma
lon ne peut juger du rsultat dune opration que lorsque
tique quinluctable, quelle cache des inconsquences ou
celle ci est rapporte son contexte historique et la
des incomptences, ou mme, quelle dissimule des pra vie de son droulement.
tiques douteuses,
En fait, tout acteur intervenant dans la longue chane de
et en dernier ressort, la loi MOP et son processus de dcisions (quelquefois dindcisions) peut avoir, quil sen
commande qui sont eux mmes mis en question, alors rende compte ou non, un impact sur le droulement dune
que la critique devrait, nul doute, plutt porter sur opration et sur son cot.
lapplication plus ou moins vertueuse de ses principes. Le facteur temps est galement de la partie. Outre larith
mtique des actualisations ou des rvisions de prix, la
conjoncture peut bouleverser lconomie dune opration,
surtout si celle ci met des annes et des annes voir le jour
aprs une annonce largement prmature.

10
UN CONTEXTE

Il ne faut pas perdre de vue, que les prix, principalement ceux


des travaux, sont le rsultat dune rencontre entre une
demande et une offre. Ils refltent ltat du march dans
un environnement donn, une poque donne, et sont
rsultants des stratgies dentreprises. Il nexiste pas, comme le
Pour une vrit de lenveloppe
Dire la vrit met l'opration sur des rails ralistes .
croient trop souvent les collectivits publiques, de juste prix, Dominique Delord
de bon ou de meilleur prix, encore moins de miracle.
Enfin, voquer une drive suppose de comparer la somme
dargent effectivement dbourse avec la somme dargent
prvue. Encore faut il tre certain de parler, ceci plusieurs
annes de distance, du mme ouvrage, des mmes surfaces,
des mmes caractristiques ou prestations, La vrit encore
Et surtout, avant de dsigner tel ou tel corps de mtier, telle Au bout de trois concours perdus alors que les enve
ou telle personne responsable de drive , est on certain loppes sont sous estimes, on dcide de ne plus dire le
que la somme dargent initialement prvue tait pertinente ? vrai prix du projet, et l'on dit ce que le matre d'ouvrage
veut bien entendre. Cette situation cote gnralement
cher la matrise d'uvre et elle est trs prjudiciable au
Lenveloppe nancire prvisionnelle, telle quarbitre
et mise disposition, tait-elle rellement ce quelle matre douvrage et son projet .
Dominique Delord
devait tre ?

Et encore
Lenveloppe financire prvisionnelle, cest une ligne
de crte de laquelle le matre douvrage ne veut pas
entendre ce qui le drange .
Olivier Arene

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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

duvre, mais en oubliant assez souvent la rmunration


La responsabilit dautres intervenants indispensables.
de la matrise douvrage Certains jugeront de la ncessit dintgrer des provisions
pour alas, marges derreurs, actualisations ou rvisions.
Ds lors, la question sera : comment un service de matrise Plus rarement, on intgrera le cot du foncier, les frais
douvrage peut il faire en sorte quune opration parte sur lis au montage ou au financement de lopration.
des bases aussi solides que possibles ? Plus rarement encore, on prendra en compte les mobi
Beaucoup de difficults proviennent des jeux dacteurs et de liers et les quipements ncessaires au fonctionnement
leurs comportements. Tout en observant que le ressort des du btiment.
oprations publiques, tout fait lgitimement, relve du
politique , dans ses approches, ses dcisions, ses attitudes
Est-on rellement averti de ce que le coefcient de

voire ses raccourcis. La MIQCP, la place quelle occupe, ne


majoration entre la partie de lenveloppe dopration

peut que proposer un corpus technique et mthodologique.


consacre aux travaux et son entiret varie entre 170
et 190 %, ceci hors foncier, hors mobilier, hors em-
On sait les techniques consistant parfois faire passer un prunts, et pour une opration se droulant sur 5 ans ?
projet en vitant dafficher une enveloppe sincre, ceci de Au fur et mesure de la dcouverte des divergences dinter
manire demeurer en de des seuils psychologiques . prtation, de la prise en compte doublis ou de demandes igno
Ou bien, faire trs consciemment des impasses afin damorcer res lors de la programmation, il faudra improviser, refaire faire
une opration politiquement indispensable , des projets, les dshabiller et promouvoir des conomies qui
Toujours est il que les premiers chiffres annoncs auront se rvleront la longue coteuses. Voire annuler lopration
un impact considrable, demeureront gravs dans les aprs de premiers investissements en pure perte.
mmoires ainsi que dans les documents lis lopration.
Ils sopposeront aux acteurs. Mais par contre et plus tard, ils Lobjet des chapitres qui vont suivre est didentifier le plus
nauront pas le pouvoir de simposer vis vis de ralits qui clairement possible les composantes de lenveloppe finan
reviendront au galop . cire prvisionnelle, puis de donner quelques recommanda
tions pour la grer efficacement tout au long de lopration.
Une enveloppe financire sous estime fait partir une op
ration sur de mauvaises bases. De mme lorsque le manque Ce dernier terme grer est employ dessein afin que
de clart de sa dfinition laisse libre cours des interprta lon ne se mprenne pas : lenveloppe prvisionnelle est
tions diverses : le cas dcole consiste confondre len lment vivant . Elle peut voluer. Encore faut il que ce
veloppe financire de lopration avec le sous ensemble qui soit en connaissance de cause, et surtout, que ce soit dans
pourra tre effectivement consacr aux travaux. un objectif damlioration de la qualit de la construction.
Pour beaucoup, lenveloppe financire de lopration cor Enfin, il sera peu abord la question de lapproche en cot
respond au futur cot des travaux engager. global, cest dire la volont dinvestir plus et mieux, ceci en
Pour dautres, elle comprend les honoraires de matrise faveur dconomies futures sur lexploitation et la mainte

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UN CONTEXTE

nance, en faveur dune qualit dusage accrue, en faveur de


lenvironnement.
la matrise douvrage le soin dintgrer les investissements
correspondants, identifis et justifis, dans leurs rubriques
respectives, au sein des grilles plus loin proposes.
Pour une clarication
Enveloppe financire prvisionnelle, budget prvision
(On pourra, sur ces sujets, se reporter la plaquette : ou- nel, cot dobjectif, cot total, cot toutes dpenses
vrages publics et cot global tlchargeable sur le site confondues, et mme cot global ! Que de mots pour
de la MIQCP www.archi.fr/MIQCP). exprimer le cot dune opration ! Cette situation
Lapproche en cot global ne signifie pas obligatoirement gnre des incomprhensions et des tensions dont tout
investir plus pour dpenser moins par la suite, mais de trou le monde semble saccommoder : il est grand temps de
ver le meilleur quilibre entre les cots dinvestissement, jeter le voile
dexploitation, de maintenance et de dconstruction en Vronique Lancelin
fonction des besoins et des moyens de la matrise
douvrage

et du ralisme
Il faut savoir dire non un lu quand on ne peut pas
faire ce quil demande. Il faut dabord expliquer quil faut
du temps, dire ensuite que la qualit cote cher, expli
quer que quand on fait mal, cela cote encore plus cher.
Aujourdhui, avec du recul, cette approche nous apparat
longue construire, pour parvenir faire partager une
mthode et sy tenir.
Employer une dmarche dans laquelle on essaye de
rflchir avant dagir, cela na pourtant rien de surpre
nant. Il faut donc tre crdible, courtois, mais ferme
mme par rapport aux lus .
Daniel Lebreton

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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Dune ncessit : lexprience


Au stade du prprogramme, on travaille avec les
lments dinformation disponibles, des donnes
qualitatives et quantitatives, des hypothses de
dvolution de marchs de travaux, des ratios de prix.
Mais lexprience joue beaucoup : au del de la recette,
il y a un tour de main .
Didier Gaudinet

De lvaluation des oprations


La question de lenveloppe financire pose celle de
l'valuation. Il n'existe pas de relle politique d'valua
tion en France, les lus ne peuvent donc pas connatre
le prix des choses .
Dominique Delord

Le long cours
Une estimation denveloppe ralise de manire
srieuse en phase programmation ne suffit pas pour ga
rantir, in fine, le montant des dpenses ncessaires la
ralisation. Cette estimation, il faut la matriser tout au
long de lopration : savoir renoncer certaines
solutions architecturales ou prestations techniques,
tenir les dlais, ngocier les prix, obtenir les finance
ments au bon moment, La matrise dun budget
ncessite une matrise douvrage dtermine et
prenne .
Vronique Lancelin

14
CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE

2
L e n v e l o p p e f i n a n c i r e
prvisionnelle
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

En cas de surestimation de lEFP, le matre douvrage :


Remarques pralables mobilise des ressources qui pourraient tre utilises
Lestimation de lEnveloppe Financire Prvisionnelle (EFP) dautres besoins,
est tablie bien en amont du choix de la matrise duvre, peut tre inutilement contraint rduire, diffrer, voire
gnralement au cours de ltablissement du prprogramme, renoncer son projet.
ou au plus tard au cours de celui du programme. propos des
En cas de sous-estimation de lEFP, quelle soit mise en
mthodes de programmation et des contenus de celle ci, on
vidence pendant la phase de programmation, de concep
pourra se reporter louvrage de la MIQCP : Programmation
tion ou lors de la remise des offres des entreprises, le ma
des constructions publiques , (ditions du Moniteur, 2001).
tre douvrage :
Afin quil ny ait pas de confusion, il sera utilis les termes peut l encore, tre contraint de rduire, diffrer, voire
dEnveloppe Financire : renoncer son projet, alors que des frais importants
prvisionnelle , de ltude du prprogramme jusqu' auront t engags, pour tout ou partie, fonds perdus;
la livraison du btiment, peut crer une difficult politique, devant suivant les cas,
constate , lissue de larrt des comptes et de la fin faire voter un budget complmentaire, rechercher de
de la priode de garantie de parfait achvement. nouvelles subventions ou recourir un emprunt;
Lestimation de cette enveloppe est une tche dlicate, car il affecte sa crdibilit vis vis de ses partenaires;
convient danticiper sur les caractristiques du futur ouvrage ne peut que remettre en cause la qualit finale de louvrage;
et des modalits de droulement de lopration. gnre des tensions entre la matrise duvre, les entre
Cette premire approche de lEFP mrite dtre soigneuse prises, et lui mme pendant toutes les phases de concep
ment tablie car il sagit le plus souvent dune EFP pla- tion et de ralisation.
fond , que lon va faire voter, ngocier avec ses partenaires Surestimation et sous estimation sont difficiles dtecter,
financiers, et trs souvent rendre publique. Son montant est si ce nest par une contre expertise, en cas de doute, du
en gnral le montant maximal que le matre douvrage sera matre douvrage ou des partenaires de lopration. Dans le
en mesure dengager, les volutions inhrentes au dvelop meilleur des cas, la matrise duvre ou les entreprises atti
pement du projet, en gnral sur plusieurs annes, devant reront lattention du matre douvrage sur la validit de la
sinscrire dans ce montant. part de lenveloppe consacre aux travaux, mais de toutes
Llaboration de lEFP, dans sa sincrit, constitue un enjeu faons, bien tardivement, alors que beaucoup de choses
particulirement important. Il est essentiel que le matre auront t dcides et engages.
douvrage se donne tous les moyens ncessaires pour lta La dcouverte de lEFP, pour les matres douvrage peu rom
blir dans les meilleures conditions possibles et ainsi tenter pus lexercice, est bien souvent un moment dstabilisant,
dviter les consquences toujours prjudiciables dune sur une prise de contact avec la dure ralit, et mme quelque
estimation ou dune sous estimation. fois, un coup dur pour eux

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LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

Vers une dnition


De lintrt de ne pas se tromper
des lments constitutifs Les budgets sont vots en amont. Les matres
douvrage disposent dune marge trs faible. Et il est trs
de lenveloppe nancire pr- difficile dobtenir des financements complmentaires.
Personne ne peut saffranchir de cette obligation, mme
visionnelle pas les matres douvrage eux mmes
LEFP comprend lvaluation des cots passs ou futurs sui Monique Lopez
vants :
le cot du foncier et ses frais annexes, Pour insister
le futur cot des travaux, Des projets sous calibrs sont trs difficiles conduire.
Partir sans marge gnre des relations trs conflictuelles
le futur cot des mobiliers et quipements,
avec nombre dintervenants, de la dmotivation, des
les prestations intellectuelles et les frais divers, appels doffres infructueux, des chantiers difficiles
les provisions pour alas, les provisions pour actualisa mener Quand le financement ncessaire est
tion et rvision, sous estim, cela nous revient dans les dents . Le jeu
du poker menteur nest pas trs constructif. Le prix
les frais financiers.
prexiste dans labsolu, mais le prix rellement
LEFP se doit dtre accompagne dun calendrier prvision- important, cest le prix final. Tout ce qui existe avant est
nel dopration qui permettra de grer les diffrents dlais : provisoire
prprogrammation et programmation, consultation et choix Jean Claude Dumont
de la matrise duvre, tudes de matrise duvre, y compris
le dossier de permis de construire et son dlai dinstruction,
temps de validation des diffrentes phases dtudes par la
Au risque de se rpter
Le matre douvrage a une responsabilit essentielle
matrise douvrage, consultation et choix des entreprises, mise
lorsquil dfinit son enveloppe financire prvisionnelle.
au point et notification des marchs, ralisation des ouvrages, Il doit se donner les moyens de lestimer de manire
ainsi que la priode de garantie de parfait achvement. fiable. Sil provoque le mensonge, il rcoltera un produit
Ce calendrier permettra par ailleurs de calculer de faon plus falsifi, une contrefaon. Mauvaise qualit et cumul de
prcise les provisions pour actualisations et rvisions, ainsi tous les problmes sont la cl de son estimation .
que les dpenses annuelles prvisionnelles. Didier Gaudinet

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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

souches,
Le cot du foncier les terrassements gnraux, la rcupration des terres
et de ses frais annexes vgtales ncessaires lopration,
lamnagement des accs au terrain,
Ce poste comprend les lments suivants :
les ventuels dvoiements des rseaux,
lachat du terrain, ventuellement du btiment et de son
les ventuelles fondations spciales, des reprises en sous
assiette en cas de rutilisation (y compris les diagnostics
uvre au droit des mitoyens,
obligatoires),
la matrise de lhydrologie du terrain en fonction du
les frais notaris (rglements),
projet,
les droits et les taxes diverses rgies par le code de
lurbanisme et le code gnral des impts tels que parti les ventuels traitements lis la pollution des sols, aux
cipations financires lamnagement, taxe locale dqui fouilles archologiques prventives,
pement (TLE), taxes durbanisme, qui peuvent tres
imputes aux collectivits locales (cf. code gnral des
Les travaux de btiment proprement dits :
collectivits territoriales, article 1585c), les travaux constituant le clos et le couvert : structure
(bton, acier, bois), couverture, tanchit, menuiserie
les frais ventuels de libration du terrain : frais dexper
extrieure, traitement des faades,
tise, frais dacte dviction, frais de relogement,
les quipements techniques de chauffage, ventilation,
les frais relatifs lventuel achat de mitoyennet, pros
rafrachissement, climatisation, plomberie sanitaire, lec
pects, et autres servitudes,
tricit, appareils lvateurs,
les frais davocat ou dhuissier ventuellement ncessaires,
les quipements spcifiques certains types de bti
les frais de gnalogiste si le propritaire dun terrain est ments : enseignement, hospitalier, culturel, restauration,
rechercher,
les amnagements intrieurs et les finitions : cloisonne
les frais de raccordements des concessionnaires. ment, menuiserie intrieure, mtallerie, serrurerie, pla
fonds suspendus, revtements des sols et murs.
Le futur cot des travaux Les travaux de desserte, de rseaux divers et damna-
Ce poste comprend les lments suivants :
gements extrieurs dans lemprise de lopration :
les raccordements sur les rseaux concessionnaires (eau,
Les travaux et ouvrages dadaptation du terrain au projet : gaz, lectricit, tlphonie, rseaux de chaleur ou de froid),
la dmolition des constructions existantes, les voiries et rseaux divers,
le dbroussaillage, labattage darbres, lenlvement des les stationnements de surface,

18
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

les parvis, cheminements pitons,


les amnagements extrieurs et les espaces verts,
les cltures et les portails daccs.
Pour les travaux raliss en site occup, il y aura lieu de prvoir
les ouvrages provisoires permettant dassurer laccessibilit et la
De la dmarche
scurit des personnes, les installations permettant de pour Construire une enveloppe financire prvisionnelle,
suivre lactivit dans des conditions satisfaisantes. Il se peut que cest entamer une dmarche trs importante pour tous
la matrise douvrage ait mettre en place de vritables op ceux qui construisent les projets. Cest se mettre en tte
rations tiroirs entranant dimportants frais annexes dam de rflchir tout ce qui est indispensable afin que le
nagements provisoires, de location et de dmnagements qui, projet se fasse .
de plus, gnreront trs souvent des dlais supplmentaires. Jean Claude Dumont

Le futur cot des mobiliers


et quipements
Ce poste comprend : La question
les mobiliers du commerce ou sur mesure ncessaires au Les matres d'ouvrage sont susceptibles dtablir trs
fonctionnement, en amont, et de prsenter leur assemble dlibrante,
les quipements, matriels et fournitures ncessaires au lenveloppe que devra assumer la collectivit.
fonctionnement de certains types de btiments : ensei Curieusement, j'ai eu des dbats houleux avec des
gnement, hospitalier, culturel, restauration, etc. matres d'ouvrage qui se refusaient l'annoncer.
Pourquoi lancer une opration si on n'a pas la certitude
d'avoir les moyens de la financer. La premire question
Les prestations intellectuelles laquelle le matre d'ouvrage doit pouvoir rpondre,
c'est : ai je les moyens de financer mon opration ?. Et
et les frais divers au del : Aurai je les moyens de la faire fonctionner ?.
Certaines collectivits refusent de voir ces ralits l .
Ce poste comprend les lments suivants :
Dominique Delord
La matrise douvrage
Le cot de la matrise douvrage publique, en elle mme et
par elle mme, y compris dans ses tches administratives
(personnel, frais de secrtariat, temps de runions, frais

19
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

de dossiers divers), nest jamais, ni valu, ni comptabilis. Les tudes de sol


Il devrait tre au moins valu, mme en labsence de Les missions gotechniques sont dfinies par la norme NFP
comptabilit analytique, pour si possible amliorer les 94 500 de dcembre 2006. Les missions de diagnostic des
dispositifs de management de la collectivit. sols pollus font lobjet dun guide de recommandation du
MEEDDAT/BRGM pour la Gestion des sites (potentielle
ment) pollus version 2 de mars 2000 partiellement mis
La programmation
La mission de programmation est prvue par la Loi MOP.
jour le 9 dcembre 2002 et aux spcifications de la norme NF
Cette dmarche est videmment essentielle et lon pourra se X 31 620 relative aux prestations de services sur sites et sols
rfrer louvrage prcit. Concernant lorganisation de cette pollus. Le projet peut galement ncessiter une mission
mission, une bonne solution est de solliciter lassociation des gohydrologique.
comptences ncessaires au sein dune mme quipe (travail
programmatique, conomie de la construction, monitorat Lexpertise et le diagnostic des ouvrages existants
environnemental,), ceci dans un objectif de cohrence den Il nexiste pas de mission type dexpertise diagnostic des exis
semble. Un cahier des charges dfinira la prestation attendue. tants. Elle doit faire lobjet dun cahier des charges dfinissant
la prestation attendue sur la base des indications du pro
grammiste. Elles portent en gnral sur les thmes suivants :
Le mandat, la conduite dopration
Les missions de mandat et conduite dopration sont pr
vues par la Loi MOP. On pourra se rfrer la plaquette de ltat des structures (solidit, surcharges admissibles,
la collection de la MIQCP : Guide des Matres dOuvrage tenue au feu, acoustique, ),
Publics pour le choix dun conducteur dopration ou dun ltat du clos et couvert (faades, menuiserie extrieure,
mandataire . Elles doivent faire lobjet dun cahier des couverture tanchit, ),
charges dcrivant le service attendu. Outre la rmunration ltat des installations techniques (chauffage, ventilation,
de ces missions, on provisionnera les frais de consultation plomberie, sanitaires, lectricit, appareils lvateurs, )
des prestataires extrieurs. des points de vue rglementaire, de la vtust des instal
lations, de ltat du second uvre.
Les assistances ponctuelles
Les diverses missions dassistance la matrise douvrage Les diagnostics rglementaires
sont prvues par la Loi MOP. Elles sont essentiellement fonc Ils peuvent couvrir : lamiante, le plomb, ltat parasitaire,
tion de la spcificit des projets. les surfaces au sens de la loi Carrez, le diagnostic thermique,

Les frais de gomtre
La profession de gomtre est rglemente, mais les missions Les ventuels frais lis larchologie prventive
assures ne le sont pas. Elles doivent donc faire lobjet dun On se reportera au dcret n 2004 490 du 3 juin 2004 rela
cahier des charges dfinissant la prestation attendue. tif aux procdures administratives et financires en matire

20
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

d'archologie, ainsi qu la notice : larchologie en ques


tions consultable sur le site du Ministre de la Culture et
de la Communication. La matrise douvrage devra valuer le Faire partir le projet du matre douvrage sur de
risque archologique : ventuellement ralisation de diag bonnes bases
nostics, de fouilles prventives, voire de modifications de la La prvision de cot des travaux dfinie dans le cadre
consistance de son projet ou de son calendrier dopration. de lEFP est fondamentale. Elle oriente la conception du
projet, son traitement architectural, sa fonctionnalit,
Le 1 % artistique son niveau de confort, ses quipements techniques, etc.
Ltat, certains de ses tablissements publics, les collectivits Elle doit tre en cohrence avec les objectifs du matre
territoriales pour des ouvrages entrant dans le champ de douvrage, ses besoins et ses exigences.
comptences transfres, sont tenus de consacrer 1 % du De ce point de vue, la phase de prprogrammation est
cot prvisionnel des travaux la commande dune cra essentielle, car elle met en adquation le projet du
tion artistique. On se reportera au dcret n 2002 677 du matre douvrage avec sa capacit financire, quitte
29 avril 2002 modifi par le dcret n 2005 90 du 4 fvrier raisonner avec des tranches conditionnelles, baisser les
2005, ainsi qu la circulaire du Ministre de la Culture et de surfaces ou abandonner une partie du programme .
la Communication du 30 septembre 2006. On nomettra pas Didier Gaudinet
de prvoir les frais annexes de la consultation des artistes.
Les frais lis la consultation de matrise duvre, De la responsabilit de chacun et de la conance
notamment en cas de concours mutuelle
la publicit lgale, les frais de communication, Au lancement des tudes de programmation, on tablit
les frais du dossier de concours, une srie de diagnostics gnraux et on laisse la
la commission technique et le jury, y compris leurs frais possibilit la matrise d'uvre de demander ensuite des
annexes, investigations complmentaires. La portance des plan
lindemnisation des concurrents non retenus. chers, le dsamiantage, l'tat des installations lectriques,
l'tat du chauffage, sont autant d'incidences que l'on
Les honoraires de la matrise duvre doit apprcier pour dfinir un niveau de faisabilit.
Les missions de matrise duvre sont dfinies par la Loi Le contrat ne fait que grer le partage des torts, il faut
MOP, son dcret du 29 novembre 1993, complt par larrt expliquer aux partenaires la volont de portage collectif
du 21 dcembre 1993. Tout en demeurant forfaitaires, les et la responsabilit collective de ne pas laisser traner
honoraires seront ngocis, au cas par cas, avec lquipe les problmes .
choisie, sur la base dune proposition de nombre de journes Daniel Lebreton
prix moyen de vente de ces dernires. On pourra se rf
rer au modle de contrat public du Conseil National de

21
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

lOrdre des Architectes labor avec le concours de la MIQCP. La rmunration du contrle technique
La mission de base peut comprendre ou non les tudes La mission de contrle technique est dfinie par la norme
dexcution. Pour la rhabilitation, la mission de base est AFNOR P 03 100 de septembre 1995. Elle a fait lobjet du
prcde dun lment diagnostic (on pourra se rfrer la dcret n 99 443 du 28 mai 1999. Lorsque le contrle tech
fiche mdiations n 17). nique des ouvrages est obligatoire (IGH, ERP, article R 111 38
du CCH), la mission porte, a minima, sur la stabilit de lou
vrage et la scurit des personnes. On pourra se rfrer aux
La mission de base peut devoir tre complte par des

documents publis par la COPREC (www.coprec.com). Cette


prestations ou des missions complmentaires :
lOrdonnancement, le Pilotage et la Coordination (OPC). La mission ne peut tre confie la matrise duvre.
mission dOrdonnancement, Pilotage, Coordination est
prvue par la Loi MOP, sa dfinition fait lobjet de plusieurs Les frais de consultation des entreprises
ouvrages et publications. Cette mission doit faire lobjet
la publicit,
dun cahier des charges dfinissant la prestation attendue,
les frais de dossier,
la coordination des systmes de scurit incendie (SSI). La
mission de coordination SSI est dfinie par la norme NF S les frais lis aux commissions techniques ou dappel doffres.
61 932 de septembre 1993, les oprations concernes par En matire de frais annexes, on pense gnralement au
larrt du 25 juin 1980 portant approbation des disposi concours et ses indemnits comme voqu plus haut, ou
tions gnrales du rglement de scurit contre les risques aux frais engendrs par lappel doffres de travaux, mais les
dincendie et de panique dans les tablissements recevant obligations de mise en concurrence sont aujourdhui multi
du public, ples : mandat ou conduite dopration, programmiste,
la coordination de la scurit du chantier et de la pro assistances ou tudes prparatoires, relevs de gomtre et
tection de la sant (CSPS). La mission de coordination tudes de sol, diagnostics et expertises, consultation
scurit protection de la sant (CSPS) est dfinie par la loi dartistes, de contrleurs techniques,
n 93 1418 du 31 dcembre 1993. Cette mission est dite
de niveaux 1, 2 et 3 en fonction de limportance de lop Les frais dassurances de la matrise douvrage
ration. Elle peut tre confie la matrise duvre, Il ny a pas dobligation dassurance pour ltat et les Col
des missions complmentaires concernant par exemple lectivits Territoriales qui peuvent tre leur propre assureur.
la scnographie, le mobilier, la signaltique, lamnage Il est nanmoins prudent, afin de limiter les risques finan
ment despaces extrieurs, des simulations dexploitation ciers, de souscrire des polices dassurances Dommages
maintenance pour loptimisation du cot global du bti Ouvrage , Tous Risques Chantiers (TRC), Police Unique
ment, la production de documents en vue dactions de de Chantier (PUC). Des complments sont apports en
communication, annexe 1 de cet ouvrage.

22
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

Les provisions diverses De la rhabilitation

Ce poste comprend les lments suivants : On apprhende un cot de travaux plus facilement en
neuf quen rhabilitation. Le niveau de remise niveau
les taux de tolrance dtudes et de ralisation du march
que les matres d'ouvrage esprent peut varier du simple
de matrise duvre conformment aux dispositions du
au double. Les matres d'ouvrage n'ont pas toujours une
march type de matrise duvre propos plus haut,
ide prcise de ce qu'ils veulent, et le diagnostic est
les alas du matre douvrage pour la possible modifi souvent fait par la matrise duvre alors mme que
cation du programme, les ventuelles volutions des lenveloppe dopration est dj scelle. Cela pose la
niveaux de prestations en cours dopration, linfructuosit question du diagnostic : quel contenu, qui le doit,
dune ou plusieurs consultations dentreprises, la dfail remplace t il l'esquisse ?
lance dun prestataire en cours dtudes, la dfaillance
dune entreprise en cours de chantier (notamment dans le La fiche Mdiations de la MIQCP ce propos ne lve
cas de lots spars), pas l'ambigut : le diagnostic est dfini comme une
mission de matrise d'uvre. Cela peut tre le cas, mais
les imprvus qui simposent au matre douvrage, comme il peut aussi tre ralis sous lgide de la matrise
lvolution des rglementations ou des normes techniques, d'ouvrage. Certains matres d'ouvrage commandent des
lvolution technique de produits ou quipements ainsi diagnostics en phase proprationnelle, demandent la
que leurs alas de production ou de commercialisation. matrise d'uvre de les valider et de les complter si
Lattention des matres douvrage est attire sur limpact ncessaire. Cela permet de connatre l'tat du btiment
redoutable dune possible dfaillance dentreprise. En pareil pralablement au choix de la matrise d'uvre, de mieux
cas, ils auront faire face, avec la matrise duvre, un calibrer l'EFP, et ainsi de choisir une matrise d'uvre
arrt brutal du processus, ce qui ncessitera une recompo adapte .
sition immdiate du rle de chacun : reprise des contrats Dominique Delord
existants, remise en concurrence, difficult des repreneurs
inscrire leurs interventions dans un chantier en cours, sur
Note de la MIQCP : les interrogations de Dominique
cots importants, glissement des calendriers, La prven
Delord se situaient avant la publication de la fiche
tion rside en la qualit des dossiers de consultation, le Mdiations n 17 consacre la rhabilitation.
bannissement de la prcipitation, la mfiance du moins Llment de mission diagnostic de la loi MOP nest
disant , lcoute de la matrise duvre quant au choix des pas seulement un tat des lieux. Il doit proposer des
entreprises, scnarios dutilisation des locaux et des propositions en
Mais de faon plus gnrale, les matres douvrage noublie matire de travaux effectuer et leur estimation.
ront pas quun terrain, mme aprs sondages et reconnais

23
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

sances gologiques, peut encore rserver de mauvaises sur dpenses annuelles.


prises.
En rgle gnrale, le calcul des provisions pour actualisa
Dans un autre registre, il ne faudra pas sous estimer lven
tion et rvision s'appuie sur lindex BT 01. Celui ci est tabli
tualit de blocages tels que des avis impratifs concer
nant, par exemple, les rgles durbanisme, la scurit, les par le Ministre de lnergie, de lcologie, du Dveloppe
rgles ou agrments techniques, voire des recours juridiques ment Durable et de lAmnagement du Territoire (MEEDDAT)
divers avec leur cortge de frais davocat, de constitution de et est publi tous les mois (avec 6 mois de dcalage). Cest
dossiers, En fait, dans tout acte de construire, il existe une un index tous corps dtat qui est utilis pour la rvision
zone grise dimprvisibilit, chappant la responsabilit des marchs de travaux.
des intervenants classiques, mais lintrieur de laquelle se
situe une part possible dalas. Toutefois, cet index BT 01 est lagglomration des index BT
par corps dtats, et de ce fait, ne correspond aucune
Il faudra donc valuer les risques, les provisionner, mais sur
typologie de construction particulire. Il y aura donc lieu, en
tout les prvenir et les dsamorcer par lanticipation, la
concertation et linformation. fonction de la spcificit de lopration envisage, de se
poser la question de savoir si la rfrence au BT 01 est rel
lement la plus approprie.
Les provisions titre indicatif, la moyenne de lindex BT 01 des trois der
pour actualisations nires annes 2004/2005/2006 est de 4,60 %.

et rvisions de prix Il faut toujours avoir en tte, lors de la phase de prparation


de lopration, que la date de livraison de louvrage nest
quune hypothse, quels que soient les affichages plus ou
Une opration de construction courante se droule sur moins volontaristes . Les taux dactualisation et de rvi
quatre cinq ans, il y a donc lieu de provisionner lactua sion participent de la mme hypothse. Il faut donc que le
lisation des honoraires et des frais divers devant tre
mois m0 , date dtablissement de cette EFP, et que les
engags durant cette priode, ainsi que la rvision du
taux ainsi anticips figurent en bonne place dans tous les
prix des travaux.
documents du matre douvrage. En outre, on ne peut que
Le calendrier prvisionnel de lopration a pour objectif de recommander un relatif pessimisme vis vis du calen
positionner dans le temps les dpenses engager, ce qui drier prvisionnel et de la valeur des taux qui sappliqueront
permet de calculer le plus prcisment possible les provi jusqu la date de livraison.
sions pour lactualisation des honoraires et la rvision des
travaux, ainsi que dtablir un tableau prvisionnel des

24
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

Les frais nanciers


Ce poste comprend les frais demprunts pour le financement
de lopration, emprunts relais en attente du versement
des participations de co financeurs (FEDER, tat, Rgion,
Dpartement,..).
Vers le cot global
Il y a ncessit de susciter un rflexe conomique sur
Lorsquun matre douvrage public doit laborer son plan de le rel cot global des btiments publics. Cest par le
financement et mesurer son enveloppe prvisionnelle, la biais du cot dun btiment que lon pourra procder
question de la TVA, de son ct nest pas neutre. La gestion la rflexion sur le cot du service acceptable pour tout
en est relativement complexe pour les collectivits territo ce qui concerne les ouvrages dutilit banale. Il faudra
riales en raison de la diversit des types dassujettissement que cette pratique passe dans les collectivits qui de
dont relvent leurs changes conomiques. Elles auront plus, devront mieux connatre leur patrimoine. Cest un
parfois grer, dans le cadre dune mme opration des des moyens de retrouver un cercle vertueux. Il faudra
quilibrages fiscaux entre des apports non assujettis, des viter la rupture de la chane des responsabilits, de la
dpenses relevant de taux divers, et selon les cas des droits programmation la construction jusqu la mainte
rcupration, nance, forcer lensemble des acteurs analyser les cots
dexploitation et devoir les payer. Il sagit de les faire
devenir responsables de la gestion des services. Ils
apprendront ainsi arbitrer sur les cots et ne pas
les sous estimer. Ce qui manque donc vraiment
aujourdhui, cest lvaluation pralable. Les textes pour
les raliser existent, mais pas les moyens financiers et
humains
Dominique Versini

25
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

TABLEAU DE SYNTHSE DES PRINCIPAUX LMENTS CONSTITUTIFS


DE LEFP ET DE LEURS MODES DVALUATION

Foncier
Achat du terrain ou du btiment en cas de rutilisation Prix de vente, valuation du Service des Domaines.
Frais de notaire Honoraires et frais rglements.
Droits et taxes divers Dito.
Permis de construire, taxes diverses Dito.
Prestations intellectuelles et frais divers
Matrise douvrage Comptabilisation des frais internes.
Mandat Suivant mission, de 2 4 % de lenveloppe travaux. Voir note ci dessous.
Conduite dopration Suivant mission, de 1,5 3 % de lenveloppe travaux. Voir note ci dessous.
Programmation Suivant mission, de 1 2 % de lenveloppe travaux. Voir note ci dessous.
Autres formes dassistance spcialises Selon la mission confie.
Gomtre Selon la mission confie et limportance du terrain ou du btiment.
tude de sol Dito.
Diagnostic amiante, plomb, tats parasitaires Dito.
Diagnostic archologique Suivant rglementation.
1% culturel Dito.
Frais lis la consultation de matrise duvre : Selon le mode de consultation.
frais de publicit
frais de dossiers
commission technique et jury valuer au cas par cas (concours notamment).
indemnisation des concurrents non retenus Voir la fiche de la MIQCP.
Pour les petites oprations de 10 15 % de lenveloppe travaux, de 7 10 pour les plus impor
Matrise duvre
tantes. Voir note ci dessous.
Contrle technique Selon la mission, de 1 3 % de lenveloppe travaux.
Selon la mission, de 1 2 % de lenveloppe travaux. Non compris dans la mission de base de la
Coordination Scurit/Protection de la Sant (CSPS)
Loi MOP.
Selon la mission, de 0,25 0,50 % de lenveloppe travaux. Non compris dans la mission de
Coordination des Systmes de Scurit Incendie (CSSI)
base de la Loi MOP.
Selon la mission, de 1 2 % de lenveloppe travaux. Non compris dans la mission de base de la
Ordonnancement, pilotage, coordination (OPC)
Loi MOP.

26
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

(suite du tableau de la page 26)

Frais de consultation des entreprises :


frais de publicit Suivant le mode de consultation.
frais de dossiers
commission dappel doffres valuer au cas par cas.
Assurance dommages ouvrage De lordre de 1,5 % 4,5 % selon la nature de lopration.
Provisions pour alas/tolrance
Taux de tolrance du march de matrise duvre Suivant le type dopration. Cumul des taux de tolrance tudes et ralisation.
Alas du matre douvrage pour volution de programme, Provision valuer au cas par cas suivant le type dopration,
volutions rglementaires en cours dopration, le profil de la matrise douvrage, le contexte administratif ou conomique,
volution du calendrier de mise en uvre,
Provisions pour actualisation et rvisions
Pour la prise en compte de lvolution des prix calculer sur la base dun taux dactualisation et dun calendrier prvisionnel.
pendant la dure de lopration.
Frais nanciers
Selon le montage financier de lopration.
Travaux
Suivant mthodologie propose ci aprs.
Mobiliers et quipements
Suivant mthodologie propose ci aprs.

Note sur les postes de lenveloppe prvisionnelle ngociation dans la trs grande majorit des cas. La MIQCP,
consacrs aux formes dassistance la matrise de son ct, rappelle que la ngociation est ncessaire, quelle
douvrage et aux prestations intellectuelles. est, avant tout, ltablissement dun dialogue entre la ma
La recommandation constante de la MIQCP est que ces pres trise douvrage et lquipe de matrise duvre pressentie, de
tations doivent tre ngocies dans leurs contenus et leurs manire voquer et se mettre daccord sur lensemble des
rmunrations. La ngociation est un pralable incontour paramtres de la future mission (contenus, moyens et per
nable lobtention de prestations intellectuelles de qualit sonnes, temps, organisation et mthodes, et prix).
dans une collaboration fructueuse. Et tout le monde Le tableau ci-dessus indique des ordres de grandeur
saccorde sur le fait que les tudes sont dterminantes. Faut prvisionnels, lesquels ne doivent, en aucun cas, deve-
il rappeler que le Code des Marchs Publics permet cette nir des modes de calcul, tant pour la constitution des

27
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

offres que pour la ngociation des contrats.


En particulier et concernant la matrise duvre, la variabi
lit et lvolution des contenus (dossier dexcution ou non,
SPS, SSI, HQE, ), la personnalisation des programmes, la
part majoritaire ddie la rhabilitation, la libert des prix
et la modernisation des professions, enfin la recherche du
meilleur prix, nautorisent plus une quelconque barmisa
tion , aujourdhui par trop rudimentaire.

Le calendrier prvisionnel
dopration
lEnveloppe Financire Prvisionnelle ainsi dtermine, doit
correspondre un calendrier prvisionnel dopration, repre
nant au minimum les postes suivants :
les tudes proprationnelles : prprogramme et pro
gramme, mais aussi toutes les tudes ou expertises
ncessaires pralables la dcision de faire ,
ventuellement, la consultation et le choix dun manda
taire ou dun conducteur dopration,
la consultation et le choix de la matrise duvre,
le droulement des tudes de matrise duvre (incluant le
permis de construire et son dlai dinstruction),
la consultation et le choix des entreprises,
ralisation des ouvrages, ainsi que la priode de garantie
de parfait achvement.
Ce calendrier devra tre tabli en tenant compte des dlais

28
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

29
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

normaux de chaque tape, et en intgrant les phases de


validation de la matrise douvrage.
Prendre en compte
La sous-estimation des diffrents dlais dune opration les cots diffrs
revient sous-estimer lEFP.
Les principaux points sensibles dune opration sont : Il sagit danticiper, le plus tt possible, donc lors de la phase
dlaboration du programme et de son enveloppe financire
le dlai du montage dopration : montage juridique, prvisionnelle, la vie future du btiment sous le double
recherche des financements, recherche de consensus et aspect de ses usages futurs et de son impact environ
accords divers, Cest, sans doute, le dlai le plus sous nemental. On pourrait dailleurs parler de cots dexploita
valu, tion maintenance et de cot environnemental , ce
les diffrents dlais dtudes : programmation, diagnos dernier concept tant appel saffiner, si ce nest se
tics, relevs de gomtre, tudes de sol, matrise montiser .
duvre, , On pourra notamment consulter un prcdent ouvrage de
les diffrents dlais imposs par les procdures de choix de la MIQCP : Ouvrages publics et cot global tlchar
prestataires, geable sur le site internet de la Mission.

les dlais de consultation des entreprises, que ce soit en On verra plus loin que lenveloppe travaux est dtermine
entreprise gnrale, en corps dtats spars ou en macro par le croisement dun certain nombre de donnes (site,
lots : il est rarement prvu quun appel doffres puisse tre objectifs du programme et surfaces, contexte dopration)
infructueux. et de ratios de prix.

De mme, des imprvus de chantier sont rarement provi La seule mthode, est deffectuer, partir dune program
sionns : contraintes de sous sol non dceles lors des mation que lon pourrait appeler de rfrence , des allers
et retours entre les exigences de la matrise douvrage et les
tudes gotechniques, modifications rglementaires, .
lments constitutifs des enveloppes financires (travaux
Dans le cas o le calendrier prvisionnel viendrait tre et globale), de manire provisionner des surcrots
modifi (par exemple, du fait de retard pris dans lobtention dinvestissement initial lorsque jugs ncessaires satisfaire
des financements, dans la libration du foncier,), il lobjectif.
conviendra de rviser le calcul de lEFP.
La recherche des cibles HQE demeure une bonne clef
dentre pour la rflexion, la formulation dexigences ou de
performances attendre de louvrage, ainsi que le chiffrage
des dispositions prendre. noter que certains gains de
qualit dusage ou de qualit environnementale peuvent tre
obtenus sans surinvestissement, mais au moyen dun travail

30
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

programmatique approfondi ou de solutions architecturales


astucieuses.
Certains investissements, mme de faible ampleur, peuvent
apporter bien des bnfices partager entre les utilisateurs,
Des invitables marges derreur
Quand on travaille au ratio, on sait que cela induit
les usagers, et la socit toute entire au titre du dve
une probabilit d'erreur forte, mais il faut le faire tout de
loppement durable. Ces bnfices ne sont pas toujours
mme et l'amliorer chaque fois. Sans ralit
mesurables (les calculs de temps de retour ou les hypo
physique du projet, on peut tout de mme sortir des
thses de taux dactualisation demeurent, cet gard, des chiffres puisquon a le terrain, le site, Mais sans le
outils manier avec prudence). contenu programmatique, cest l que l'on fait les plus
Au bout du compte, la volont politique de faire avancer graves erreurs. Les objectifs, les surfaces, cest un
les choses demeure incontournable. Mais celle que tout minimum de prrequis pour pouvoir faire une valua
matre douvrage, aujourdhui, se plat afficher implique la tion. Le pire est de partir sans avoir conduit cette
reconnaissance que la qualit a son prix rflexion pralable .
En conclusion de ce chapitre, la dtermination de lEnve Jean Claude Dumont
loppe Financire Prvisionnelle repose essentiellement sur :
la fiabilit de lestimation de l enveloppe travaux (voir
chapitre suivant),
le ralisme du calendrier prvisionnel de lopration, De la bibliothque de ratios de prix...
lapproche exhaustive des frais lis au foncier, aux hono Le comportement des matres d'ouvrage consistant
ne pas actualiser les ratios, par rapport aux prix passs
raires des diffrents prestataires, aux provisions pour alas
des entreprises, gnre un cot public, des concours
et tolrances, aux frais financiers.
relancs, et bien des dboires. C'est un gaspillage
Enfin, cette enveloppe prvisionnelle ne devrait jamais tre colossal d'argent public. La matrise duvre demande la
nonce sans que ses contours exacts ne laccompagnent, construction d'une enveloppe financire prvisionnelle
par exemple : raliste parce qu'elle a un rle de conseil jouer. Nous
telle ou telle date, avons t jusqu' analyser les horaires d'occupation des
salles, optimiser leur utilisation, et construire ainsi
pour telle surface de telle ou telle nature, moins de surface
ce quelle inclut ou ninclut pas : y compris foncier ou non, Olivier Arene
y compris mobiliers ou non, y compris frais financiers ou
non,

31
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Du suivi dopration avec le concours du


programmiste
Les rares retours que les programmistes recueillent par
rapport aux prvisions, c'est quand cela ne va pas. On
peut imaginer que quand on n'a pas de retour c'est que
cela va bien, mais la ralit est sans doute diffrente...
Lorsqu'on tablit le programme, on va jusqu' l'APS dans
70 % des cas, jusqu' l'APD dans 10 % des cas. Les
missions de suivi jusqu'au PROJET sont rarissimes.
Ensuite, un AMO ne travaille plus que sur les prestations
techniques, plus du tout sur la fonctionnalit. Aprs
l'APS, personne ne contrle plus les surfaces alors
quelles devraient ltre chaque phase d'tudes, puis
le programme est compltement oubli, sauf peut tre
pour les prestations techniques. Les matres d'ouvrage
n'ont pas de traabilit, parce que cela cote
lintervention dun prestataire, et que cela ne leur
semble pas indispensable. Quelquefois le projet est parti
avec des excs de surface rductibles et l'on ne parvient
pas convaincre la matrise d'uvre de rduire son
projet. On garde les surfaces excdentaires au dtriment
des prestations techniques. Ce sont de mauvais choix,
mais plus personne n'est l pour le dire. On espre que
l'AMO sera l pour le dire, mais si ce n'est pas le mme
que celui qui a tabli le prprogramme et le programme,
celui ci n'a pas forcment comptence et sensibilit
pour dfendre l'essentiel .
Monique Lopez

32
CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE

La dtermination,
3
en phase proprationnelle,
de la partie de lenveloppe
financire affecte aux travaux
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Remarques pralables Les lments cls


De manire trs gnrale, on observe que lenveloppe- de la dtermination
travaux TTC reprsente quelque 50 % 60 % de lEn- de lenveloppe-travaux
Lenveloppe travaux est dfinie partir de donnes
veloppe Financire Prvisionnelle TTC, hors foncier et

quantitatives et qualitatives sur lesquelles sont appliqus


mobiliers, valeur date de livraison.
La fiabilit de lEFP dpend donc, de faon dterminante, de
des prix issus dune bibliothque de ratios de prix, adapts
la fiabilit de lvaluation prvisionnelle de lenveloppe
pour prendre en compte les caractristiques dune opra
travaux , dautant que la plupart des postes composant tion dtermine.
lEFP sont calculs en pourcentage de celle ci. Il sagit
surtout de ne pas cumuler les erreurs : la sous estimation de Pour valuer cette enveloppe travaux , les donnes indis
pensables et devant tre disponibles ds la phase propra
lenveloppe travaux et loubli de certains autres postes
tionnelle sont nombreuses.
parties prenantes de lEFP.
Ainsi, au cours des chapitres suivants seront successivement
La pratique la plus courante consiste utiliser des ratios de
examines :
prix au mtre carr de surface utile (SU), de surface hors
les donnes lies au site,
uvre nette (SHON) ou de surface dans uvre (SDO),
constats sur des oprations plus ou moins similaires, mais les donnes lies au programme,
sans forcment bien prendre en compte : la programmation des surfaces et leurs dfinitions,
les postes particuliers relatifs au site et les contraintes que les donnes gnrales et contextuelles,
celui ci implique : fondations spciales, terrassements, VRD,..., la bibliothque de ratios de prix.
les quipements spcifiques : traitement de lair ou clima
tisation, gestion technique du btiment (GTB), traitement
de leau, domotique, immotique, ..., Les donnes lies au site
lidentification et le chiffrage des espaces extrieurs En ce qui concerne le terrain dassiette de lopration, il
devant tre traits (ces derniers figurent rarement au conviendra de disposer des lments suivants :
programme !). un relev de gomtre qui permettra de connatre : la
surface exacte du terrain, son primtre et ses mitoyen
nets, ses servitudes, son altimtrie, les ouvrages, rseaux
et plantations existants;
une tude gotechnique permettant de connatre la
nature du sous sol. dfaut, on effectuera une enqute

34
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

de voisinage, linterrogation dun contrleur technique


tant intervenue sur une opration proche, celle du service
des carrires ou celle du B.R.G.M. De manire gnrale, on
clairera lhistoire du terrain (carte archologique, occu Ne rien oublier surtout les inconnues !
pations prcdentes, ventuelle pollution des sols). Cette Les tudes de site, les tudes hydrogologiques et
premire tude gotechnique devra tre trs souvent archologiques, les tudes de march, les diagnostics,
complte en fonction du projet ultrieur; Ce sont des analyses indispensables, menes en amont
une enqute V.R.D. afin de connatre la nature et la de la dcision de lancer ou non lopration. Cela appa
ratra dans le budget final, mais si le projet avorte cela
capacit des rseaux publics et des compagnies conces
restera une dpense de prospection.
sionnaires passant proximit de lopration : gouts, eau,
gaz, chauffage urbain, lectricit, tlphone, cble, , mais Dans la conduite de projet, on peut avoir de trs grands
aussi les conditions de desserte; plantages avec l'urbanisme ou l'archologie. L'urba
nisme, on s'en rendra compte au permis de construire,
lexamen des rgles d'urbanisme qui s'appliquent la
mais avec l'archologie, les problmes se rvleront
zone dans laquelle est situ le terrain, de manire beaucoup plus tard. En cas de dcouverte, on peut se
connatre : trouver avec plus dune anne d'arrt de chantier sur
la surface hors uvre constructible (SHON), une erreur des archologues .
lemprise au sol possible, Jean Claude Dumont
les rgles dalignement et de recul,
les rgles dfinissant le gabarit, permettant de dfinir la
volumtrie constructible,
les obligations daccroche sur les hberges,
Et encore
les obligations lies au stationnement, Une cause dambigut, c'est souvent : mobilier ou pas,
musographie ou pas, Les uns pensent que c'est
les obligations en terme damnagement extrieur et
compris, et si l'on manque d'argent on dit que a ne
despaces verts,
l'tait pas. D'o la ncessit d'avoir une check list. Dans
les servitudes, le cas d'un muse de petits objets, les vitrines consti
les lments dinformation sur laspect des constructions, tuent une masse conomique forte et les oublier gnre
les matriaux utiliser, un vritable problme. Un centre d'archives sans les
tagres, a aussi c'est un problme
;
Jean Claude Dumont
le contexte spcique du terrain : environnement
sonore bruyant, les pollutions de lair, du sol, les condi
tions daccs pour le chantier, les mesures de protection

35
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

de son contexte urbain. ventuellement apprhender les


des riverains, ... suggestions en termes dimplantation ou de formes archi
tecturales impliquant des surcots (simulations de volum
En cas de rutilisation dun btiment existant, il conviendra tries, emprises au sol, expositions, nivellement, ouvrages
dajouter aux postes numrs ci avant : annexes ncessaires la viabilit du terrain, ).
un relev de gomtre du btiment qui permettra de
connatre :
Le programme et les rgles durbanisme
le relev dtaill des diffrents niveaux, Les rgles durbanisme et leurs exigences (PLU, plan de sau
les coupes ncessaires la bonne comprhension du vegarde, rglement de ZAC, protections diverses, ) peuvent
btiment, avoir des consquences trs importantes sur le cot de lou
vrage (aspect extrieur, natures de couvertures, limitations
le relev des faades, pignons et hberges,
de hauteurs, implantations imposes, ouvrages de protec
la surface exacte du btiment, tion des titres divers),
ses mitoyennets et son primtre,
son altimtrie, Les objectifs et les exigences propres la matrise dou-
les ouvrages extrieurs, rseaux et plantations existants; vrage
des diagnostics techniques permettant de connatre : Au travers du prprogramme, puis du programme, le matre
ltat des structures et leurs capacits de surcharges, de douvrage dtermine les prestations ou le niveau de presta
stabilit au feu, etc., tions souhaites. Il convient de dtecter suffisamment tt
ltat des quipements techniques (chauffage, ventila les attentes particulires pouvant avoir un impact significa
tion, plomberie sanitaire, lectricit, ), tif sur le cot de louvrage, et de sattacher lever les ven
tuelles ambiguts.
diagnostic amiante, plomb, tats parasitaires,
diagnostic acoustique.
La programmation des surfaces
Les donnes et leurs dnitions
lies au programme La dfinition des surfaces est un lment fondamental, car
Le programme et sa faisabilit spatiale elle servira de base la faisabilit de lopration :
Il sagit dexaminer la relation qui devra stablir entre le vrification de la compatibilit entre le programme de sur
programme et le site daccueil. Une dmarche de simulation faces envisages et les moyens financiers que le matre
doit permettre de vrifier que le terrain est effectivement en douvrage pourra mobiliser pour lopration,
capacit de recevoir le projet en regard de sa morphologie et vrification de la compatibilit du programme de surfaces

36
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

(ou de volumes) avec le terrain envisag, notamment en


fonction des rgles durbanisme.
De la prvision des honoraires
Effectuer une prvision dhonoraires divers, cest
En tout tat de cause, il est fondamental de prciser,
envisager la faon dont le matre douvrage va conduire
chaque instant de la gense du projet du matre dou-
son projet, identifier les moyens qui permettront la
vrage, la nature des surfaces programmes : de quelles
surfaces parle-t-on ? matrise duvre de bien travailler, savoir si les travaux
Lapproche de lenveloppe travaux est faite sur la base se feront en entreprise gnrale ou en corps dtat
des lments quantitatifs fournis par le prprogramme : spars Ce poste de lEFP est sans aucun doute celui
surface utile, surface hors uvre nette et surface du terrain qui demande le plus de rflexion sur le droulement
dassiette de lopration. concret de lopration .
La dfinition des besoins du matre douvrage est, en gn Vronique Lancelin
ral, exprime en termes de surfaces utiles (SU).
La surface utile nest pas dfinie de faon rglementaire. Ce
fait peut crer difficult car tous les matres douvrage et
De la prise en compte des alas
Concernant les alas et avec une inflation plus de
tous les programmistes nont pas forcment la mme dfi 2 %, il y a souvent mensonge objectif. Ce poste devrait
nition de la surface utile. Par exemple, pour un btiment recouvrir uniquement de vrais alas techniques et
denseignement : de chantier, voire des modifications de programme.
certains considreront que la surface utile est limite aux Il constitue un montant significatif et les matres
surfaces rellement lies lactivit (les salles de classes et douvrage reconnaissent qu'il faut une dotation aux
les locaux administratifs et de service), lexclusion des alas pour aller au bout des projets. Dans le neuf, les
circulations et des locaux techniques (la dfinition la plus alas sont matrisables. Ce nest pas le cas en rhabili
courante de la SU), tation, car on ne connat pas forcment bien lexistant,
pour dautres, celle ci intgrera les circulations, mais pas ce que lon va toucher ou pas .
les locaux techniques, Daniel Lebreton
pour dautres, celle ci contiendra lensemble des locaux.
Quant elle et en rgle gnrale, la surface hors uvre
nette (SHON) est obtenue par application dun coefficient
Les alas encore
Parfois la ralit des appels d'offres fait qu'on absorbe
sur la surface utile. Ces coefficients sont trs souvent im les alas dun coup. On sait alors qu'on aura un sacr
poss par la matrise douvrage publique dans un souci dop problme
timisation de la SHON. Dans la ralit beaucoup de
Jean Claude Dumont
projet sont lourdement pnaliss de ce fait, car ces coeffi
cients imposs ne prennent pas forcment en compte le

37
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

paramtre important qui est celui de la forme du terrain. les intentions du matre douvrage concernant le choix des
concepteurs. Par exemple, la recherche de signature
darchitectes de renom peut avoir un cot en termes
Pour reprendre lexemple du btiment denseignement, il est
dhonoraires et de travaux,
bien vident qu mme surface utile, la surface hors uvre
nette sera diffrente selon que le terrain affect lopra le mode de dvolution des travaux : appel doffres ouvert
ou restreint, recours lentreprise gnrale ou des corps
tion est troit et en longueur, la circulation ne desservant
dtat spars,
quune classe, ou selon que le terrain est plus compact, la
circulation desservant alors vraisemblablement deux classes. exigences et clauses administratives des contrats :
actualisations, rvisions, dlais dexcution, dlais de
noter que certains programmistes prfrent travailler en
paiement, ,
surface dans uvre (SDO).
politique de gestion patrimoniale : conception et ralisa
La compatibilit du programme avec les rgles durbanismes tion de louvrage en fonction des systmes de mainte
applicables au terrain permettra de dfinir : nance et dexploitation propres la collectivit,
lemprise au sol du btiment, des exigences particulires en matire de matriaux ou
le nombre probable de niveaux du btiment, dquipements non standard et coteux,
les surfaces au sol affectes aux espaces verts, la volont de raliser une construction HQE , qui certes,
si le stationnement sera enterr ou en surface. ncessitera un surcrot dinvestissement initial (et non un
surcot), mais dont une partie sera, dans une logique de
cot global et des degrs divers, amortie dans le futur.
Le lecteur trouvera, en annexe 1, les dnitions des

lheure o ces lignes sont crites certains matriaux


surfaces auxquelles se rfrent les diffrents profes-

ou matriels ne sont pas disponibles en France, ou bien


sionnels selon les documents prsenter.

posent la question de leur agrment.


Les donnes gnrales
et contextuelles On ne peut clore ce paragraphe sans voquer deux notions
essentielles :
Celles ci sont dtermines ou influences par deux sources la perception du matre douvrage par les entreprises : le
principales : professionnalisme, la notorit et la crdibilit, les enga
gements publics, la politique de communication autour du
La matrise douvrage projet sont des paramtres que les entreprises savent ana
les habitudes constructives du matre douvrage (il est lyser et utiliser pour optimiser leurs offres de service,
recommand de visiter quelques ralisations rcentes du enfin, une conviction de la MIQCP : des tudes srieuses,
matre douvrage et davoir un entretien avec les services menes avec le temps ncessaire, correctement rmun
techniques ou gestionnaires), res sont non seulement des facteurs de qualit future,

38
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

mais galement, conditionnent lobtention de cette qualit


au meilleur cot.

Le contexte conomique
Lenvironnement socio conomique de lopration a, bien De linscription de provisions
sr, une incidence sur la qualit et les prix : Il y a un hiatus : alors que le prix d'une opration ne
au plan national, ce que lon intitule la conjoncture peut tre valablement dfini qu'aprs les tudes de
BTP : stratgies des grands groupes, reconstitution de conception, il est difficile de revenir sur un budget vot
marges bnficiaires, volution des prix des matires par une assemble dlibrante. L'enveloppe doit donc
premires, , imprativement inclure les provisions ncessaires et suf
au plan rgional, la situation du secteur du btiment : tissu fisantes pour permettre des ajustements l'APD .
dentreprises et qualifications, disponibilit et qualit Jean Claude Dumont
de la main duvre, carnets de commande, tat de la
concurrence, ,
la situation et le contexte de lopration par rapport aux
oprations en cours ou venir sur le march : importance,
complexit, prestige, ..., De la pdagogie des alas et de leur provision
la relation entre les caractristiques du projet et le tissu Les alas, cest une question dhabitude et de volont.
local des entreprises. Par exemple : on envisage de Depuis 12 ans, la procdure est toujours la mme au
construire un btiment ossature mtallique alors que ce sein de notre Conseil Gnral : ltude prsente notre
type dentreprise nexiste pas dans la rgion. assemble est accompagne d'une estimation financire
prvisionnelle comprenant les tudes prliminaires, les
tudes de matrise duvre, les fonctions annexes
Un outil : la bibliothque (contrle technique, coordination SPS, SSI,), l'enve
loppe travaux, ainsi qu'une marge pour alas et actua
de ratios de prix lisation, denviron 10 % aujourdhui, et qui apparat
Lvaluation prvisionnelle de lenveloppe travaux ne clairement dans l'tude prsente aux lus. Ils savent
peut tre effectue qu la lumire de prix pratiqus ant donc que c'est un produit que l'on ralise, qui demande
rieurement, cest dire en constituant une bibliothque du temps et qui prsente un ala .
de ratios de prix. Celle ci rsultera de lanalyse de borde Daniel Lebreton
reaux de prix march et/ou doprations ralises r
centes (au maximum 5 ans), suivant une grille danalyse
propre chaque personne ou organisme avec sa faon de
travailler.

39
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

En dautres termes, cette bibliothque ne peut tre tenue rieures/SHON ou SU, volume construit,
que par des structures de matrise douvrage spcialise
dans un domaine (le logement, lhospitalier, luniversitaire
ou le scolaire, lamnagement, ) ou par des professionnels Enfin, les donnes recueillies :
bnficiant de rseaux dexprience, au premier chef, les doivent provenir du plus grand nombre possible doprations,
conomistes de la construction. ne sont exploitables que si elles sont rellement comparables,
La bibliothque de ratios sera dcompose le plus possible, doivent pouvoir tres exploites par types de matrises
de manire pouvoir prendre en compte la spcificit de douvrage (tat, Collectivit Locale, Entreprise Publique,
chaque projet, les diffrentes catgories de btiments tant Socit dconomie Mixte, socit prive), par types
elles mmes dcomposes en fonctions et/ou en corps dentreprises (entreprises gnrales, corps dtats spars,
dtat . macro lots), par types de consultations (MAPA, appel dof
Afin de pouvoir utiliser les ratios, il est impratif de dispo fres restreint, appel doffre ouverts),
ser dlments complmentaires permettant leur interpr doivent tre actualises en utilisant de prfrence les Index
tation, savoir pour chaque opration analyse : BT par corps dtats plutt que lIndex gnral BT01 qui ne
reflte pas lvolution des cots par corps dtats.
Enfin, il faut tre conscient de la difficult dtablir et duti
Ses caractristiques contractuelles
march trait en entreprise gnrale ou corps dtat spars,
liser des ratios, ce qui ncessite une bonne exprience. En
march rvisable ou non,
effet, il convient de :
dlais dtudes et de ralisation,
sassurer de la concordance entre les ratios de prix au
,
mtre carr utiliss et la nature des mtres carrs pris en
Ses caractristiques techniques rfrence,
nature des prestations, vrifier que le programme comprend bien tous les
techniques mises en uvre, locaux (en rgle gnrale, les m2 utiles du programme ne
, comprennent pas les circulations et les locaux tech
niques !),
vrifier que les ratios de prix retenus correspondent bien
Ses caractristiques dimensionnelles
SU, SHON, SHOB, des prestations de mme qualit et de mme impor
surface demprise au sol, tance, ralises dans des conditions comparables,
dvelopp de faade, vrifier la base conomique (date de valeur) des ratios de
surface des menuiseries extrieures, prix utiliss,
ratios quantitatifs significatifs : SHON/SU, dvelopp de vrifier si les ratios sont hors taxes ou toutes taxes
faade/SHON ou SU, surface des menuiseries ext comprises.

40
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

Il ne faut jamais oublier que les ratios de prix sont le


constat du pass, et que de ce fait, ils ne prjugent en
rien de lavenir. Il faut savoir les analyser et les adapter
une opration spcique. Et encore
Et pour cela, le savoir-faire est essentiel Lintgration des provisions pour actualisations dpend
de nos partenaires. Certains considrent qu'on doit par
ler en euros courants. Travailler en euros courants oblige
budgter les rvisions, ce qui ne peut tre fait que sur
des hypothses. Ce poste est toujours incertain, et
Dnir une grille quand les oprations prennent deux fois plus de temps
de dcomposition que prvu, il est pratiquement impossible de ne pas de
mander des crdits supplmentaires .
de lenveloppe-travaux Jean Claude Dumont
La dfinition, ds la phase proprationnelle, dune grille de
dcomposition de lenveloppe travaux est ncessaire.
Cette grille de dcomposition pourra, par ailleurs, servir de
grille danalyse et de comparaison des projets remis lors dun
concours. Elle facilitera lexamen de leur compatibilit avec
De lactualisation des budgets
Lors dun concours, on peut tre appel en assistance
lenveloppe travaux du matre douvrage.
uniquement pour contrler le cot des travaux affich
Michel Ducroux, conomiste de la construction et consul par les quipes mises en concurrence. Ma premire
tant de la MIQCP pour cet ouvrage, propose ci aprs une tche est de vrifier lenveloppe annonce par le matre
grille simple, dcompose en fonctions (adaptation au ter douvrage. Ensuite, jvalue quels montants se situent
rain, structure et enveloppe, ) et en corps dtat (dmoli les diffrents projets. Si cela s'chelonne de 1 10, cela
tion, gros uvre, ) se voit immdiatement et on peut avertir le matre
d'ouvrage qu'il y a probablement un problme desti
mation initiale. Frquemment, il s'agit d'un dfaut
Adaptation au terrain :
dmolitions, terrassements gnraux, fondations spciales, ... d'actualisation de montants budgts des annes
Structure et enveloppe : auparavant .
gros uvre (en distinguant linfrastructure et la super Didier Gaudinet
structure), charpente, couverture,
tanchit, verrires, faades vitres, menuiseries
extrieures, ...

41
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

quipements techniques :
chauffage, ventilation, climatisation, plomberie, sanitaire,
La dtermination
lectricit (courants forts et courants faibles), ascenseurs,, de lenveloppe-travaux
(en distinguant, pour chacun des corps dtat, linfrastruc
ture et la superstructure). En rgle gnrale, lenveloppe travaux est tablie par
tir de ratios globaux par types de btiments.
quipements techniques spciques : Cette pratique est dangereuse, car elle tend ce que toutes
quipements de cuisine, quipements mdicaux, quipe les spcificits dun btiment et celles de son contexte, au
ments de laboratoire, quipements scnographiques, qui premier chef celle du terrain dassiette, ne soient pas prises
pements musographiques, mobiliers, ... en compte.
Amnagements intrieurs et nitions : Il conviendra davoir toujours prsent lesprit que la sp
pltrerie et isolation, menuiserie intrieure bois, mtalle cificit du secteur de la construction, par rapport aux au
rie et serrurerie, revtements de sol, faux plafonds, pein tres secteurs industriels, est le pralable du foncier. Il ny a
ture et revtements muraux, signaltique, ... pas de btiment sans foncier : de ce fait, chaque btiment
est unique , car construit sur un terrain unique avec
Amnagements extrieurs :
V.R.D., espaces verts, mobilier urbain,
ses caractristiques propres.
Mais galement, et encore une fois : les ratios ne peuvent
Au del, l'Union Nationale des conomistes de la Construc
conduire la dduction, par les matres douvrage, quil exis
tion et des Coordonnateurs (UNTEC) a sa propre mthode
terait de bons prix , de justes prix , des prix normaux ,
destimation au moyen dune grille dcompose par fonc
encore moins de vrais prix . Ces notions sont complte
tions et sous fonctions. (www.untec.com).
ment hors de propos dans une conomie librale : il se
On citera galement the European Code of Measurement
for Coast Planning propos par le Comit Europen des
formera un prix convenu entre deux agents cono-
conomistes de la Construction (CEEC) et qui est lorganisa
miques une date donne.
Les ratios globaux sont avant tout des indicateurs permet
tion dune base standard pour la subdivision des cots et la
tant de conforter une estimation. Ce sont avant tout des
mesure des quantits de rfrences des constructions de b
outils de contrle.
timents. (www.ceecorg.eu).
On prfrera donc la pratique courante une estimation
dcompose au minimum par fonctions et dans la
mesure du possible par corps dtats , ce qui permettra de
mieux prendre en considration toutes les spcificits du
btiment et celles de son terrain dassiette.
partir de la grille de dcomposition ci aprs prsente, et
en distinguant, pour chacun des lots, linfrastructure et la

42
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

superstructure.
En rsum, la fiabilit de lestimation de lenveloppe
travaux repose essentiellement sur :
Matrise douvrage !
Matriser les cots, cest aussi matriser les dlais .
lidentification des caractristiques du terrain et de son
Vronique Lancelin
environnement,
la pertinence des surfaces utiles programmes et le
Note de la MIQCP : mais encore, matriser les dlais,
ralisme de leur traduction en SHON en relation directe
cest contribuer la matrise des cots
avec la morphologie du terrain,
la dcomposition la plus fine possible des ratios de cots
permettant de prendre en compte toutes les spcificits
du programme. De linuence du temps de dcision
Nous validons chaque tape de manire collective, et
notre culture est de dcider vite. Nous pouvons tre
exigeants vis vis dun matre d'uvre que si nous
sommes capables de prendre une dcision sous une
semaine. Cela permet soit une continuit dans les
tudes, soit un retour en arrire immdiat sans tempo
risation inutile .
Daniel Lebreton

De linuence du temps
Par exemple, pour des questions de foncier, la dure
dopration devient un paramtre important. Entre 4 et
5 ans peuvent s'couler entre programmation et livrai
son. Aujourd'hui, le montant moyen du toutes
dpenses confondues, c'est le montant des travaux
hors taxes multipli par 1,7. Avant 2000 le coefficient
tait beaucoup plus bas. Quand les travaux se font
la cinquime anne, c'est leur cot qui absorbe toute
l'actualisation .
Dominique Delord

43
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

TABLEAU RCAPITULATIF
Adaptation au terrain
Dmolitions Ratio au m2 de plancher ou m3 de gravois
Terrassements gnraux Ratio m3 suivant plan de gomtre, tude gotechnique
Dpollution des sols, rabattement de nappe, , Ratio m3 selon ltude gotechnique
Ratios au mtre linaire de pieux suivant ltude gotechnique,
Fondations spciales
m3 de bton pour puits, ,
Etc.
Structure et enveloppe
Gros uvre Ratio au m2 de SHON ou de SDO
Charpente, couverture, tanchit, verrires Ratio au m2 de surface couverte (minimum emprise au sol du btiment)
Faades vitres Ratio au m2 de surface dveloppe de faade
Menuiseries extrieures Ratio au m2 de plancher ou de dvelopp de faade
Etc.
quipements techniques
Chauffage, ventilation, climatisation Ratio au m2 de SHON
Plomberie et sanitaires Ratio au m2 de SHON
lectricit, courants faibles, Ratio au m2 de SHON
Ascenseurs Ratio par appareil
Etc.
quipements techniques spciques
quipements de cuisine Ratio par unit, suivant la liste des quipements et matriels du programme
quipements mdicaux Dito
quipements de laboratoire Dito
quipements scnographiques Dito
quipements musographiques Dito
Mobiliers,
Etc.
Amnagements intrieurs et nitions
Ratios au m2 de SHON, ou de SDO suivant la typologie de construction, ou par unit (logement,
Pltrerie et isolation
lit dhpital,)
Menuiseries intrieures bois Dito

44
LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE

(suite du tableau de la page 44)


Mtallerie et serrurerie Dito
Revtements de sol Dito
Plafonds suspendus Dito
Peinture et revtements muraux Dito
Signaltique Dito
Etc.
Amnagements extrieurs
Raccordements aux rseaux publics Ratio par ensemble
Voiries et stationnement Ratio au m2 selon les besoins mentionns au programme
Ratio au mtre linaire selon la configuration du terrain et le positionnement de lemprise
Rseaux divers
constructible
Espaces verts Ratio au m2 selon le programme et les rgles durbanisme
Arbres de haute tige Ratio par unit selon le programme et les rgles durbanisme
Mobilier urbain Ratio par ensemble tous les x m2 amnags
Cltures Ratio par mtre linaire suivant le plan gomtre et les rgles durbanisme
Portails daccs voitures et pitons Ratio par ensemble selon le programme
Etc.

45
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Du mcnat et limites de celui-ci


On ne peut pas reprocher un architecte de prendre
toute la place qu'il souhaite prendre en tant que cra
teur quand il a en face de lui une matrise d'ouvrage qui
ne joue pas son rle. Ce rle est il celui d'un prince qui
favorise les arts ? Pourquoi pas ? C'est effectivement
une trs belle ambition, mais a n'est pas toujours le cas.
Et pour la plupart des btiments quon construit, a ne
l'est pas du tout Il faut certainement retrouver une
mesure, qui n'est pas celle de l'assemble gnrale ,
mais celle de la gestion des moyens publics .
Dominique Versini

De lutilit de la transparence
Certaines matrises d'ouvrage se comportent comme
si nous tions des entreprises qui il ne faudrait pas
annoncer le prix au lendemain de l'appel d'offres. Ce
n'est pourtant pas un secret, c'est une information que
l'on peut se procurer, et il n'y a aucune raison que
l'architecte la mconnaisse. Ce serait plutt un gage de
sincrit et d'honntet de la part de l'un et de l'autre
que de jouer sur un budget affich .
Dominique Delord

46
CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE

La matrise de lenveloppe
4
financire prvisionnelle
chaque tape de lopration
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Remarques pralables La phase proprationnelle :


La dfinition de lEnveloppe Financire Prvisionnelle est une prprogramme et programme
dmarche politique dont dpendra, en grande partie, la qua
lit de louvrage futur pendant sa dure de vie. En phase de prprogrammation
Le respect de cette EFP s'impose la matrise douvrage et Cette phase couvre les tudes dopportunit et de faisabilit
ses partenaires ds lors quelle a t approuve par lauto du projet du matre douvrage, ceci avant toute dcision de
rit comptente. Celui ci passe, en premier lieu, par le res faire. Elle consiste interroger les diffrentes voies qui per
pect de la partie de lenveloppe consacre aux travaux et mettraient dapporter ou de faire voluer un service public.
donc la matrise de leur cot. Mais pas seulement ! Cette dmarche ne dbouche pas forcment sur la construc
tion dun btiment.
tre conscient de ce que, ds ce stade, nombre de choix
La matrise douvrage devra, pour ce faire, mettre en

dterminants seront effectus, simuler diffrents scnarios;


place une organisation rigoureuse de suivi et de
contrle adapte chacune des phases de lopration.
toujours mettre en parallle les ambitions de la collectivit
Une opration se dcompose en 6 phases dterminantes et les moyens financiers mettre en uvre, non seule
bien distinctes : ment du point de vue de linvestissement, mais galement
les tudes de prprogrammation (faisabilit et opportu de celui du fonctionnement futur de louvrage;
nit) et de programmation,
dterminer lenveloppe travaux par comparaison
le choix de la matrise duvre (notamment aprs un une fourchette de ratios globaux doprations de mme
concours) et la passation de son march, nature, dtecter les sources dventuels carts et les
les tudes de matrise duvre, intgrer. Les ratios choisis sont ils compatibles avec les
la consultation des entreprises et la passation du ou des exigences qualitatives ?;
marchs de travaux, ne pas sous estimer les sources de dpenses annexes, ne
la ralisation des travaux, rien occulter, et toujours bien distinguer lEFP de sa par
tie exclusivement consacre aux travaux;
le dlai de garantie de parfait achvement et le solde des
avant validation du pr programme, avoir vrifi sa
comptes.
capacit de financement, le ralisme du planning prvi
sionnel, la sincrit des chiffres annoncs.
En phase de programmation
voir si lensemble des paramtres pris en compte pendant
la phase de pr programmation ont volu ou non. Ceci
concerne le contexte de lopration, les exigences de la

48
LA MATRISE DE LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE CHAQUE TAPE DE LOPRATION

matrise douvrage et de ses partenaires, les ratios prc


demment utiliss;
en cas dvolution des paramtres, lister leur origine, les De lenjeu des tudes proprationnelles
estimer et les faire valider par la collectivit;
L'objectif des tudes dopportunit et de faisabilit, telles
sassurer que le programme, propos aux concepteurs, est
que les mentionne la loi MOP en son article 2, c'est bien
en cohrence avec lenveloppe travaux qui laccom
de parvenir prendre la dcision de faire ou pas, de sa
pagne. Sassurer que toutes les caractristiques particu
voir si on peut porter, supporter l'opration ou pas ? ce
lires dues la nature douvrage, que toutes les exigences
stade du projet, je n'imagine pas qu'on puisse raliser
explicites et implicites, ont bien t prises en compte lors
moins de deux scnarios, quitte dboucher sur un troi
de sa fixation.
sime que l'on n'avait pas envisag. En programmation, le
matre d'ouvrage prend souvent conscience de ce que ses
La phase de concours moyens ne sont pas en adquation avec ses besoins.
cette tape, l'abandon du projet n'a engag que les d
de matrise duvre penses lies ces tudes. La matrise d'ouvrage se
et de passation du march serait peut tre lance dans un projet qui aurait sans
doute cot fort cher au contribuable. Il faudrait pouvoir
Le programme et lenveloppe travaux , qui sont troite convaincre et faire partager lide que les tudes ne co
ment lis, sont les documents de rfrence partir desquels tent presque rien, les relativiser par rapport au cot de
les concepteurs tudieront les projets rendre dans le cadre construction, et au cot d'exploitation .
du concours. Dans la majeure partie des cas, ces derniers
devront remettre une esquisse compatible avec lenve Dominique Delord
loppe qui leur est alloue.
Contrairement une certaine ide reue, lintrt de la ma
trise douvrage et celui de son opration commandent de
livrer aux concurrents dun concours (ou dune autre proc
Note de la MIQCP en rponse Dominique Delord :
pour un btiment tertiaire moyen dont lenveloppe fi
dure) le mode de calcul de lenveloppe travaux . Les nancire prvisionnelle serait de 100, le prprogramme
quipes apporteront alors leurs expertises croises et seront, va coter entre 1,5 et 2 % de celle ci, la maintenance et
bien que concurrentes, plus enclines avertir la matrise lexploitation pendant la dure de vie du btiment autour
douvrage de possibles erreurs dapprciation. de 400 %. Arrter lopration en phase prprogramme
Plus gnralement et dans le mme esprit, la matrise dou aura cot entre 0,3 et 0,4 % du cot global dune op
vrage a tout intrt livrer aux quipes concurrentes, au ration mal partie
del des classiques schmas fonctionnels et listes de locaux,
lensemble des informations qui susciteront lintelligence

49
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

collective des quipes concurrentes. En effet, le travail sur niveau,


le projet architectural interroge le programme, et dans ventuellement un cadre de calcul des volumes construits
nombre de cas, des propositions astucieuses pourront tre et des dvelopps de faades.
nonces en faveur dune conomie globale du projet.
Ces informations tiennent : Il appartient la commission technique de :
lhistorique et les enjeux de lopration, vrifier les surfaces annonces par les quipes par rapport
la prsentation de la matrise douvrage, de son projet et aux surfaces programmes,
de ses objectifs, vrifier les dvelopps de faade et analyser les volumes
le concept de lquipement, la description du service construits ( surfaces gales, les dvelopps de faade et
rendre, la description des usagers et utilisateurs, leurs les volumes construits peuvent tre, entre les projets, trs
activits et leurs pratiques, ventuellement les volutions diffrents !),
probables, y compris les zones dombre sil en existe,
vrifier les prestations proposes par les quipes au
lanalyse du site, les attentes en termes dimage et de regard du programme et des performances attendues,
relation la ville,
vrifier la compatibilit des projets avec lenveloppe
les conditions de la future exploitation maintenance,
travaux qui leur est alloue.
les souhaits particuliers, par exemple de qualit environ
nementale, Il est rappel que le march de matrise duvre, lissue du
le planning prvisionnel et les ventuelles ncessits de concours, sera ngoci avec lquipe laurate. Cette ngo
phasage. ciation doit tre, avant tout, un dialogue sur la manire de
mener bien lopration, ce qui passe gnralement et
Afin que la commission technique et le jury puissent dispo naturellement par des ajustements entre le projet laurat,
ser de bonnes bases de comparaison entre les projets remis, le programme, et lenveloppe travaux .
il est souhaitable que la matrise douvrage fournisse la
matrise duvre, dans le dossier de consultation, les l Ceci est la condition dun march de matrise duvre
ments suivant : scuris .

une grille de dcomposition de lestimation (qui puisse si Ce chapitre, consacr la phase de consultation, ne peut
possible servir tout au long de lopration), tre clos sans que la MIQCP ne formule deux remarques :
une notice descriptive qui suive la grille de dcomposition lors de lorganisation de concours sur esquisse, certains
de lestimation, matres douvrage imposent aux quipes concurrentes, par
le biais du rglement de consultation, non une compa
le cadre dun tableau de surfaces utiles, tibilit , mais un respect de la partie de lenveloppe
le cadre dun tableau de surfaces (SHOB, SHON, SDO) par financire affecte aux travaux. Dans le cas dune inad

50
LA MATRISE DE LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE CHAQUE TAPE DE LOPRATION

quation programme enveloppe travaux (ce qui est trop


souvent le cas), cette imposition relve de la fausse assu
rance, car les dclarations non sincres , dont seront Du suivi nancier
tentes les quipes concurrentes, feront partir le projet En cas de drapage, les enveloppes sont rarement
sur de mauvaises bases. Linjonction sera insuffisante face rvalues, sauf si l'on modifie le programme. Il est diffi
une ralit qui ne manquera pas de resurgir. Qui mieux cile de comprendre que l'on ne touche pas tous les
est, on a vu le juge annuler une procdure de concours postes, mais, qu' l'intrieur de l'enveloppe, on ajuste sim
parce que les projets remis ne respectaient pas len plement d'un poste l'autre. Nous avons des cahiers de
veloppe travaux du matre douvrage. Condamne tout suivi financier en cot global. tout moment, le respect
recommencer, la matrise douvrage sest pnalise elle de l'engagement global est vrifi. Chaque chef de ser
mme. Le poids des mots ! vice est garant de l'enveloppe, du calendrier et des pro
La MIQCP incite donc les matres douvrage la prudence : cdures. C'est un outil de gestion et de suivi .
programme et enveloppe financire sont ncessaires, mais Daniel Lebreton
pour autant, ils nrigent pas lacte de construire en science
exacte.
linverse, et sadressant cette fois ci aux quipes de ma
trise duvre : malgr que le concours soit une compti
Pendant quil est encore temps
tion, celles ci ont le devoir davertir la matrise douvrage Quand, sur la base d'un prprogramme, on parvient
des incohrences ventuelles entre ses ambitions pro une prvision qui dpasse de 30 % le budget du matre
douvrage, il est presque toujours possible de trouver des
grammatiques et son enveloppe travaux . Il sagit
solutions en travaillant sur le programme. En phase de
dthique, de limage dune profession, mais aussi de se
conception, les choses ne sont pas si simples
prmunir : cest souvent la matrise duvre qui paie le
plus lourd tribut lorsquune opration doit partir sur de Didier Gaudinet
mauvaises bases.

De la mise en place de tableaux de bord


La phase des tudes Il manque des outils de gestion des projets, et notam
de matrise duvre ment des tableaux de bord qui permettraient de suivre le
projet jusqu' la livraison, danticiper les problmes, dac
Les contrles prcdemment noncs doivent tre raliss tualiser et de matriser les budgets .
chaque phase dtude, avec une rigueur toute particulire Dominique Delord
lors de la remise de lAPD, car cet lment de mission prside,
en rgle gnrale, lengagement dfinitif de la matrise

51
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

duvre sur le futur cot des travaux. rvision, ,


la qualit du dossier de la matrise duvre : clart, coh
rence entre les diverses pices,
Comme la toujours conseill la MIQCP, la matrise douvrage

devrait conserver la prsence ponctuelle du programmiste
pendant les tudes de matrise duvre, car ce dernier est la
mmoire experte et impartiale de lopration.
Lanalyse des offres devra permettre de vrier la

Pour faciliter ces contrles, et pour avoir une bonne traa


conformit des offres toutes les clauses du dossier de

bilit de lvolution du projet, il est souhaitable que, le plus


consultation, notamment :
la pertinence du dtail de lestimation, tant au niveau des
tt possible, la matrise douvrage mette au point avec la quantits que des prix unitaires, et surtout dceler les
matrise duvre : anomalies, les oublis, ,
une grille de dcomposition de lestimation prvisionnelle la qualit du mmoire technique et sa cohrence avec
du cot des travaux utilisable tout au long de lopration, lestimation propose,
afin de permettre un meilleur suivi, Lanalyse des offres permettra galement la mise au point
un systme de fiches de suivi permettant de garder en du march avec la ou les entreprises retenues par la
mmoire toutes les modifications apportes au projet, commission dappel doffres (articles 59.2 et 64.2 du CMP et
quelles quen soient les origines. formulaire DC 12). Cette mise au point du march est un
lment important de la matrise des cots en phase
ralisation.
La phase de consultation des
entreprises et de passation La phase de ralisation
des travaux
des marchs de travaux Les travaux modificatifs doivent tre traits au fur et
La matrise des cots en phase de consultation des entre mesure de leur apparition. Pour chaque modification, il
prises est fortement conditionne par : conviendra :
les conditions de mise en concurrence : clart des clauses, den dterminer lorigine : matrise douvrage, matrise
dlai de remise des offres, critres de choix, contenu du duvre, entreprise, contrleur technique, coordonnateur
mmoire justificatif demand aux entreprises, , SPS, ,
les clauses du ou des marchs : notamment dlai de den estimer les consquences financires,
ralisation des travaux, dlais de paiement, clauses de den estimer les consquences sur les dlais de ralisation,

52
LA MATRISE DE LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE CHAQUE TAPE DE LOPRATION

de rgulariser au plus tt,


dengager les actions correctives ncessaires la matrise
du cot de lopration. Ne pas laisser perdurer
Lavancement mensuel des travaux, servant de base au Bien souvent, les sous estimations en phase de
rglement des acomptes mensuels, doit tre ralis contra programmation tiennent des ratios SHO/SU minors,
dictoirement. la non prise en compte du mobilier, des aspects tech
Le strict respect des points ci avant permettra larrt des niques mal matriss, sans compter labsence rcurrente
comptes dans les dlais contractuels. d'tudes de sol, de donnes acoustiques, de diagnostics
de lexistant, Parfois mme, lassiette du terrain trai
ter nest pas claire
Les phases de garantie Par ailleurs, ces manquements, qui apparaissent ds le
prprogramme, perdurent au moment de llaboration du
La matrise du cot de lopration nest pas acquise la programme qui est donn la matrise duvre
notification du dernier dcompte gnral des travaux. La
Didier Gaudinet
matrise douvrage et la matrise duvre ont encore grer
les garanties de parfait achvement, biennale et dcennale,
afin dobtenir les rparations qui sont dues.

En ne suivant pas rigoureusement les procdures lies ces


Savoir tre pessimiste
Lorsque lenveloppe est manifestement insuffisante, on
garanties, la matrise douvrage peut tre contrainte de
essaye d'tre raliste et de prvoir une rduction de pro
prendre sa charge des dpenses normalement dues par les
gramme, ou un phasage. Certains matres d'ouvrage n'ad
constructeurs ou leurs assureurs.
mettent pas facilement ces adaptations et veulent faire
Ne pas oublier que la matrise douvrage a la possibilit de leur opration cote que cote en s'imaginant, que par
prolonger le dlai de garantie de parfait achvement (arti miracle, ils trouveront des concepteurs qui pourront la
borer un projet ce prix l. On aura alors une matrise
cle 44.2 du Cahier des Clauses Administratives Gnrales).
d'uvre compresse, des projets dshabills, et des ap
Ce nest qu lissue des phases de garantie de parfait ach pels d'offres infructueux.
vement et de garantie biennale que le matre douvrage Nous prvoyons souvent la solution pessimiste , alors
pourra tablir lenveloppe financire constate de que le matre d'ouvrage prfre la vision optimiste .
lopration et quil pourra tirer les enseignements de son Monique Lopez
opration.

53
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Des marchs prix forfaitaire


La France est le pays qui construit le moins cher avec la
main d'uvre la plus chre. La consquence logique, c'est
qu'on construit mal. C'est un march de dupes o l'en
treprise doit sans cesse ruser pour se refaire une sant.
On sait, ds la signature du march, qu'il est truff d'er
reurs et qu'on passera le temps du chantier chercher
une issue plus performante. Cela pose fondamentalement
le problme du march prix unitaire ou forfaitaire. Au
jourd'hui, un problme est cette dimension bien franaise.
Avec des dossiers l'anglo saxonne, le prix unitaire ne
poserait pas de problme .
Olivier Arene

Pour une bonne organisation de lquipe


de matrise douvrage
Pour chaque concours de collge, une commission tech
nique comprenant le programmiste, le coordonnateur
SPS, l'conomiste, un reprsentant de la commune et le
reprsentant du collge est constitue sous la responsa
bilit du chef de service. N'ayant pas de suprieur hirar
chique ce stade, cela l'oblige un trs bon
niveau de travail. Le chef de service est responsable de la
commission technique qui analyse les projets. Depuis que
l'on fonctionne ainsi, nous matrisons mieux nos choix,
et ainsi nos investissements .
Daniel Lebreton

54
CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE

5
Annexe 1 :
Les surfaces et leurs dfinitions
ANNEXE 1 : LES SURFACES ET LEURS DFINITIONS

les paliers dtage,


La surface utile (SU) les surfaces demprise au sol des lments de
En ce qui concerne le secteur du logement, la surface utile construction : murs, voiles, poteaux, cloisons, gaines
est rglemente par les articles R. 331 10 et R. 353 16 du techniques, .
Code de la Construction et de lHabitation, ce qui en permet De son ct, le CERTU dans son guide des ratios de cots
la dfinition. Mais hors logement, un certain flou rgne constructions publiques neuves indique :
entre les intervenants sur ce qui est pris en compte ou non
La SU est la somme des surfaces intrieures des locaux
dans la surface utile.
dfinis au programme (y compris celle du hall daccueil)
Cette incertitude est trs dangereuse pour le matre dou et dduction faite des locaux techniques des services
vrage car, en phase proprationnelle, la surface utile consti gnraux .
tue la base de calcul des surfaces SHON, SHO et SDO en Enfin, le Syndicat des Programmistes en Architecture et en
mme temps que dtre utilise pour le calcul de lEFP, puis Amnagement (SYPAA) propose la dfinition suivante :
pour lestimation prvisionnelle du cot des travaux.
La SU correspond la surface mesure lintrieur des
On sattardera donc sur cette dlicate question. limites des locaux ou zones intrieures abritant les activits,
Philippe Estingoy et Michel Rabatel dans leur ouvrage ma lexception des circulations et du stationnement des
trise douvrage publique montage et suivi dune opration vhicules .
de construction proposent la dfinition ci aprs : Cette dfinition est complte par le commentaire suivant :
La SU (dune construction publique) est la somme des sur Cela implique que lensemble des locaux sanitaires et
faces de plancher des locaux abritant les activits principales, techniques est compris dans la SU, que les zones de dga
des locaux annexes ou dassistance (tels par exemple les gement abritant une activit (accueil, attente par exemple)
locaux sanitaires) et les locaux techniques y compris les ou un quipement (distributeur de boissons, cabine tl
circulations internes de ces locaux et les emplacements des phonique, ) le sont galement.
placards et quipements finis (mobiliers ou immobiliers). En ce sens, lensemble des locaux ou zones non compris dans
Pour une construction publique, la SU doit exprimer la la surface utile (circulations, abris extrieurs, parkings, )
surface ncessaire lexercice des activits dfinies par le doit imprativement tre prsent dans une ou plusieurs
programme. Ds lors, elle ne doit pas comprendre : rubriques autres surfaces , dont la dfinition et la
les circulations verticales et les trmies dascenseur, rpartition sont lies la nature du projet ou au matre
douvrage .
les circulations horizontales sauf les halls daccueil,
dattente ou dorientation et autres circulations abritant
une activit spcifique (par exemple, les galeries
dexposition),

56
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

La surface
hors uvre nette (SHON) De la question de lexploitation
et de la maintenance
La surface hors uvre nette est rglemente par les articles Pour lavenir, il y a une piste creuser concernant les
L. 112 7 et R. 112 2 du Code de lUrbanisme. diagnostics, les questions de maintenance. Le travail sur
La dfinition de la SHON est donne par larticle R. 112 2. Les le dveloppement durable servira mesurer dans le temps
prcisions indispensables son calcul sont fournies par la le fonctionnement du btiment. Il est difficile d'tre te
circulaire n 90 80 du 12 novembre 1990 relative au res nace et prenne en changeant de poste tous les trois ans.
pect des modalits de calcul de la surface de plancher hors La consolidation de la matrise d'ouvrage ncessite un
uvre des constructions et par la brochure illustre SHON courant de pense continu des gens qui la font. Un bti
SHOB de fvrier 1995 dite par le Ministre de lquipe ment peut tre de bonne ou de mauvaise qualit, mais il
ment. n'est ni de droite ni de gauche, seulement le rsultat de
visions de l'avenir.
Ce sera ce type de surface qui sera pris en compte lors du
Les grands travaux prsidentiels ont au moins permis, en
permis de construire.
l'absence de contrainte financire, de travailler bien, de
se proccuper de la qualit des matriaux mis en uvre,
La surface hors uvre (SHO) sachant que la mise en uvre est la mme pour un ma
La SHON tant une surface rglemente, calcule sur la base triau de bonne ou de mauvaise qualit. Employer une
dun projet architectural, les programmistes considrent dmarche o l'on essaye de rflchir avant d'agir, cela n'a
quen phase proprationnelle, faute de lexistence de ce pourtant rien de surprenant .
dernier, ils ne peuvent qutablir des hypothses quant la Daniel Lebreton
SHON venir. Afin quil ny ait pas de confusion entre lva
luation a priori de la SHON et ce quelle sera effective
ment dans le projet architectural, le SYPAA recommande
Du bilan et de lvaluation
ses membres dutiliser le terme SHO. Il sagit donc dune En fin de chantier, cela pourrait tre une mission de la
terminologie propre cette profession. matrise d'uvre de refaire un bordereau avec l'cono
miste, ou l'entreprise gnrale de refaire son bordereau
et produire des ratios constats. Cela permettrait peut
tre aux matres douvrage de se rendre compte du cot
La surface dans uvre (SDO) de ce quils demandent .
Il sagit, l encore, dune surface non normalise pouvant Olivier Arene
tre utilise par de nombreux matres douvrage et
programmistes avec des risques dinterprtation.

57
ANNEXE 1 : LES SURFACES ET LEURS DFINITIONS

Philippe Estingoy et Michel Rabatel proposent la dfinition


suivante : La surface dans uvre dune construction est
gale la somme des surfaces de plancher de chaque Du langage des surfaces
niveau de construction calcules partir du nu intrieur des Le travail sur les surfaces reprsente l'une des principales
faades et des structures porteuses. sources d'erreur, car elles ne sont que rarement dfinies
La surface dans uvre comprend : et ne signifient pas la mme chose pour tous :
c'est trs compliqu, principalement sur le plan
les circulations verticales et horizontales,
smantique.
les paliers dtages,
Au dbut de la programmation, on raisonne en surface
lemprise au sol des structures non porteuses (cloisons, utile, qui correspond lusage, mais tous les program
gaines techniques, ) . mistes ne saccordent pas sur la dfinition. Aprs, il faut
Par ailleurs, ils citent une dfinition propose par le CERTU passer en hors uvre pour sengager dans les tudes de
dans le guide Ratios de cots Constructions publiques faisabilit, ce qui se fait gnralement en appliquant un
neuves : La SDO est gale la SU augmente de la coefficient la prcdente surface utile. Mais ce coeffi
surface des circulations tout en lui apportant le commen cient est lui mme incertain, et ne tient gnralement pas
taire suivant : Cette dfinition ne comprend ni les surfaces compte de la configuration du terrain. De fait, on multi
de locaux techniques, ni les surfaces demprise au sol des ple les risques toutes les tapes. Les dmarches
structures non porteuses . mcaniques sont trs dangereuses. Il vaut mieux en par
ler de faon littraire que de donner des formules. De
toutes faons, il faut se poser les questions au bon mo
ment .
La surface Jean Claude Dumont
hors uvre brute (SHOB)
Du maniement des surfaces
Le premier alina de larticle R. 112 2 du Code de lUrba Le coefficient de passage de la surface utile la surface
nisme dispose que la surface de plancher hors uvre brute hors uvre est dfini par lexprience, par analogie avec
dune construction est gale la somme des planchers de d'autres oprations, et en tenant compte de la forme du
chaque niveau de la construction . Elle se mesure partir terrain qui est dterminante. Il y a des formules, des re
des nus extrieurs et est utile pour mesurer, par diffrence coupements, des contrles, mais cest lexprience qui
avec la SDO, les caractristiques de lenveloppe et de la prime .
structure du projet architectural.
Didier Gaudinet
Ce sera la surface qui sera prise en compte pour tous les
travaux raliser.

58
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

59
CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE CHAPITRE

Annexe 2 :
6
Les dommages de nature
dcennale et leur assurance
VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

sont pas soumis obligation d'assurance : les ouvrages


Les principes maritimes, lacustres, fluviaux, les ouvrages d'infrastructures
Ceux ci sont contenus dans la Loi 78 12 du 04 janvier 1978, routires, portuaires, aroportuaires, hliportuaires, ferro
applicable depuis le 1er janvier 1979. viaires, les ouvrages de traitement de rsidus urbains, de
dchets industriels et d'effluents, ainsi que les lments
Le principe de la responsabilit dquipement de lun ou lautre de ces ouvrages .
Les voiries, les ouvrages pitonniers, les parcs de stationne
dcennale ment, les rseaux divers, les canalisations, les lignes ou cbles
En vertu de larticle 1792 du Code Civil, la prsomption de et leurs supports, les ouvrages de transport, de production, de
responsabilit pse sur tout constructeur envers le matre stockage et de distribution dnergie, les ouvrages de tl
ou lacqureur de louvrage pour les dommages qui communications, les ouvrages sportifs non couverts ainsi que
compromettent la solidit de louvrage ou qui, laffectant leurs lments dquipement, sont galement exclus des obli
dans lun des lments constitutifs ou lun de ses lments gations dassurance () sauf si louvrage ou llment dqui
dquipement le rendent impropre sa destination. Cette pement est accessoire un ouvrage soumis ces obligations.
prsomption ne sapplique pas au sous traitant. Ces obligations dassurance ne sont pas applicables aux
Il nexiste pas dexception ce principe : la responsabilit ouvrages existants avant louverture du chantier, lexcep
dcennale pse sur tout constructeur, quel que soit louvrage tion de ceux qui, totalement incorpors dans louvrage neuf,
concern, travaux neufs ou intervention sur lexistant en deviennent techniquement indivisibles .
(lorsque les travaux concerns constituent un ouvrage, selon Les ouvrages autres que ceux ci dessus numrs sont
notamment le critre de lapport de matire). soumis aux obligations dassurance de dommages et de
responsabilit.
Le principe de lassurance des dom-
mages de nature dcennale Les drogations aux principes pour
Lassurance est obligatoire pour les ouvrages qui y sont
les ouvrages soumis :
soumis, tant en termes de responsabilit que de dommages exonration de lobligation dassurance de responsabilit
(articles L. 241 1 et 241 2/L. 242 1 et 242 2 du Code des pour ltat lorsquil construit pour son propre compte
Assurances). (article L 243 1 du code des assurances),
exonration de lobligation dassurance de dommages
Les ouvrages soumis ou non lobli- (police dommages ouvrage) pour ltat lorsquil construit
pour son propre compte (article L 243 1 du code des
gation dassurance assurances), et pour les autres personnes de droit public
En vertu de lordonnance n 2005 658 du 08 juin 2005, ne lorsquelles ralisent, pour leur compte, des travaux

60
ANNEXE 2 : LES DOMMAGES DE NATURE DCENNALE ET LEUR ASSURANCE

autres que dhabitation (loi n 89 1014 du 31 dcembre


1989). Selon la circulaire des Ministres de lquipement,
de lconomie et des Finances et de lIntrieur du 11 juillet
1990), les btiments partiellement affects lhabitation
doivent tre couverts par une assurance dommages
ouvrage dans leur globalit, De la responsabilisation de la matrise douvrage
pour mmoire, les personnes morales de droit priv dont Ce qui me parat actuellement intressant, c'est qu'on
limportance de lactivit dpasse certains seuils pour des rintroduit une capacit de ngociation, chez l'acteur pu
travaux autres que dhabitation. blic, qui n'existait pas auparavant. Si vous avez d'un ct
un cartel et de l'autre quelqu'un qui ne peut pas ngocier,
il est clair que le cartel gagne. Le matre d'ouvrage n'a
aucun moyen d'chapper au cartel, sauf ne pas donner
suite son projet. Mais il se heurte alors un problme
Lassurance construction politique. partir du moment o il y a ngociation, on
responsabilise l'acheteur public, on signifie qu'on lui fait
en termes de cot pour confiance. Et si on le responsabilise en tant qu'acteur co
nomique et non pas acteur pnal, on s'engage sur une
le matre douvrage voie intressante. Cette responsabilisation, c'est la capa
cit de ngocier, reprendre avec l'entreprise point par
Il ne faut pas oublier que la matrise douvrage, outre sa pro
point, demander des explications, pouvoir vrifier, Au
pre garantie, assume la totalit du cot des assurances lies
tant de choses qui s'organisent aujourd'hui avec des pro
la construction. En effet, les diffrents intervenants int
cdures nouvelles comme celle du dialogue comptitif.
grent leurs charges, et donc rpercutent dans leurs prix le Peut tre y aura t il des drives, mais on ne peut pas par
montant de leurs propres assurances. tir avec l'ide que l'acteur public est irresponsable. Il faut
Il nen reste pas moins que la rgle de prudence, pour un sanctionner trs fortement les carts, mais cela ne doit
matre douvrage, mme non assujetti, est de souscrire une pas entraver les latitudes, les pouvoirs de ngociation. Le
assurance Dommages Ouvrage dont le but essentiel est contrle doit s'exercer a posteriori et non a priori .
de permettre le prfinancement des dommages de nature Dominique Versini
dcennale dans les dlais trs brefs figurant dans la police.
Outre une rapidit dintervention, les recours contre les
intervenants concerns seront introduits par lassureur et
les dlais de rglement des sinistres seront grandement
amliors.

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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Rappel du contenu des garanties de


ainsi que dune cause trangre.

la police Dommages-Ouvrage Les fourchettes de tarication des


Encore faudra t il faire appel la police Dommages polices Dommages-Ouvrage
Ouvrage bon escient.
Il sera indiqu ci dessous quelques ordres de grandeur ta
Sont garantis les dommages qui :
blis selon une base conomique de janvier 2008/travaux
compromettent la solidit des ouvrages constitutifs de neufs/technique courante/hors protocoles de souscrip
lopration de construction, tion/chantiers dun cot infrieur 8 M/taux taxes assu
affectent lesdits ouvrages dans lun de leurs lments rances comprises :
constitutifs ou lun de leurs lments dquipement, les habitations (collectif et maison individuelle) destines
rendant impropres leur destination, la location : de 0,80 1,20 % du cot des travaux et
affectent la solidit de lun de ces lments dquipement honoraires techniques,
indissociables des ouvrages de viabilit, de fondation, habitations destines la vente (DO + CNR dont la sous
dossature, de clos ou de couvert, au sens de larticle cription est obligatoire) : de 2,50 3 % du cot des tra
1792 2 du Code Civil. vaux et honoraires techniques pour le collectif, de 1,80 %
Peuvent tre galement garantis, leur souscription tant 3,00 % pour lindividuel,
facultative, les dommages relevant de la garantie de bon bureaux et locaux dactivits (bureaux, casernes de gen
fonctionnement des lments dquipement dissociables darmerie, pompiers, tribunaux, ) : de 1,30 % 2 %,
(article 1792 3 du code civil), les dommages immatriels btiments denseignement (coles, collges, lyces,
rsultant directement dun dommage garanti survenu aprs crches, garderies,) : de 1,50 % 2 %,
rception, et le cas chant, les dommages subis par les exis
btiments culturels (bibliothques, mdiathques, muses,
tants (non viss par lordonnance du 08 juin 2005) aprs
salles polyvalentes, ) : de 1,50 2 %.
rception du fait des travaux neufs.
En matire douvrages publics, de trs rares exceptions
Pendant la priode de parfait achvement, lassureur ne peut
prs, lassiette de prime des polices Dommages Ouvrage
tre saisi quaprs mise en demeure reste infructueuse des
sexprime TVA comprise.
intervenants concerns.
Selon une tude de la commission assurance construction
En dehors de cette priode, et pour les sinistres susceptibles
de la Fdration des Courtiers dAssurance, le cot moyen
de relever des garanties du contrat DO, les garanties seront
cumul des assurances obligatoires dun chantier (DO + RC
actionnes sans pralable. Rappelons que ne relvent pas
Dcennale des constructeurs) stablit dans une fourchette
des garanties les dommages qui rsultent du fait intention
de 2,50 % 6 % du cot de lopration.
nel ou du dol du souscripteur ou de lassur, des effets de
lusure normale, du dfaut dentretien ou de lusage anormal,

62
ANNEXE 2 : LES DOMMAGES DE NATURE DCENNALE ET LEUR ASSURANCE

La Responsabilit Civile Dcennale


et la souscription de la police
Dommages-Ouvrage
des constructeurs dans le cas
des chantiers importants
La loi du 04 janvier 1978 ne fournit aucune indication
expresse quant au montant de la garantie RC Dcennale
obligatoire que chaque constructeur doit souscrire. Il
ressort nanmoins de linterprtation des textes, que le
constructeur doit tre garanti pour la responsabilit
potentielle pouvant lui incomber. Cest la raison pour
laquelle la Cour de Cassation nadmet pas les plafonds
de garantie dans les polices de RC Dcennale obligatoire.
Toutefois, larticle 145 de la loi de finances rectificative
pour 2006 a cr un article L. 243 9 du code des
assurances, disposant que : les contrats dassurance
tablir la ralit des choses
souscrits par les personnes assujetties lobligation Il serait souhaitable que les vrais comptes soient
dassurance de responsabilit () peuvent, pour des annoncs en fin d'opration. Cela participerait de la
travaux de construction destins un usage autre que culture du vrai cot, plutt que de celle des ratios .
lhabitation, comporter des plafonds de garantie dont Dominique Delord
les conditions dapplication seront fixes par dcret en
Conseil dtat. Le dcret nest pas paru ce jour et la limite
des chantiers concerns nest pas connue.

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VALUER LENVELOPPE FINANCIRE PRVISIONNELLE DUN OUVRAGE DE BTIMENT

Pour les constructions dun cot excdant environ 50 M,


La pratique actuelle ces plafonds peuvent tre augments. Par exemple, pour une
construction de bureaux de 180 M :
Les chantiers faisant lobjet dune pour larchitecte, BET Structures et le BET Sols : 5 M,
police dommages-ouvrage pour les autres BET et le Contrleur Technique : 3 M,
pour les entreprises des lots de fondations/structures/
Au del dun cot de construction de 10 15 M, les assu couvert : 15 M,
reurs Dommages Ouvrage exigent que les constructeurs, lis pour les autres entreprises : 7,5 M.
par contrat de louage douvrage avec le matre douvrage (et

Les chantiers ne faisant pas lobjet


ventuellement les sous traitants de 1er rang), justifient
dune garantie RC Dcennale dun montant minimum fix
par le contrat DO : dune police Dommages-Ouvrage
pour les matres duvre : de 1,5 3 M, Les polices dassurances des constructeurs prvoient tou
pour les entreprises de structures, de clos et de couvert : jours un plafond de garantie RC Dcennale.
de 6 9 M, Outre le fait que certaines demandes injustifies gnrent
pour les autres entreprises : de 3 9 M. sur un mme ouvrage des cumuls de garanties trs impor
Le matre duvre ou lentreprise ne disposant pas des mon tants, il est inutile de demander chacun de justifier de ga
tants de garantie exigs devra acquitter une surprime pour ranties RC Dcennales hauteur de la valeur de louvrage,
augmentation de sa garantie. Il en est de mme, le cas ceci pour la raison prcdemment exprime, sans oublier le
chant, pour labrogation de la rgle proportionnelle. Il est fait que le matre douvrage paie in fine la totalit desas
donc important de prvoir les dispositions adquates dans surances des intervenants (SUPRA).
les clauses assurances figurant aux conventions et mar On prvoira plutt des clauses adaptes au chantier, pre
chs des constructeurs. nant en compte des critres de cot, de nature, de techni
Lassureur DO dispose de plusieurs possibilits : cit, , de louvrage ainsi que de la nature des missions et
des lots.
soit, il met en place (dans la police souscrite ou par police
spare) une garantie RC Dcennale complmentaire qui Il peut tre demand au mandataire de la matrise duvre,
intervient au del des plafonds demands, ou celui des entreprises, la mise en place dune garantie RC
Dcennale complmentaire garantissant les intervenants
soit, il renonce recourir contre les intervenants au del au del des plafonds de leur propre police.
desdits plafonds,
Le conseil avis dun spcialiste du risque construction est
soit, il ne prvoit aucune disposition particulire, notam utile dans bien des cas et, quoiquil en soit, sur les chantiers
ment en cas de pluralit de btiments dans la mme op importants.
ration, donc de fractionnement de son risque.

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Remerciements
La Mission interministrielle tient remercier les nombreux la matrise duvre : Dominique Delord, Olivier Arene,
professionnels qui ont bien voulu accorder de leur temps en Vronique Lancelin, Monique Lopez, Didier Gaudinet, Jean
vue de la prsente publication. Claude Dumont, Dominique Versini, Daniel Lebreton.
Michel Ducroux, conomiste de la construction, dont le Les enqutes ont t ralises par Sophie Szpirglass, socit
professionnalisme tranquille , issu dune longue exp Mthodus.
rience, invite lintrospection des diffrents acteurs, lvo Enfin nos remerciements sadressent tout particulirement
lution de leurs comportements, lments du dbat sans Maryse Clairet, expert du cabinet Legay, qui a conu lan
lesquels les techniques seront de peu defficacit. nexe assurances , dont nous esprons quelle soit utile aux
Mais aussi les professionnels de la matrise douvrage et de matres douvrage.

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