Propiedad Exclusiva Expo XD

FACULTAD : DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS
EAP : DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS
DOCENTE : ABOG. EDUARDO MILAN MATTA
CURSO: DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
CICLO : IX
INTEGRANTES :
GARCA EVANGELISTA KARINA
SALCEDO MORALES EDUARDO
SANTOS FLORES PAUL
SILENCIO ECHENIQUE KEITH
TEMA : PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
HUACHO PER
CARATULA
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL IX CICLO
INTRODUCCIN
En nuestro pas, la actividad de construccin se ha enfocado principalmente en el
desarrollo urbano de edificios. En dichas construcciones, la vida puede ser muy
fructfera, pero tambin estar sujeta a diversos pareceres, sobre todo cuando los
propietarios de cada departamento se enfrentan entre s para hacer vale una posicin
en particular. La Ley N27157, regula el Rgimen de propiedad exclusiva y comn y
establece los criterios para la gestin de las relaciones entre las personas que
conforman la Junta de Propietarios, es ordenador que la referida junta elija una
Directiva, para cumplir con las normas de convivencia y otras formalidades que dicha
ley establece.
Es importante destacar que el Rgimen de propiedad exclusiva y comn refiere a
aquellos edificios de departamentos de uso residencial, industrial, comercial o
tambin mixto; as tambin las galeras comerciales, campos feriales, quintas y
cualquier unidad inmobiliaria que cuente con bienes comunes.
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

NDICE
CARATULA ...........................................................................................................................1
INTRODUCCIN ...................................................................................................................2
NDICE .................................................................................................................................3
CAPITULO I ..........................................................................................................................5
ANALISIS DE LA LEY 27157....................................................................................................5
1. OBJETO ....................................................................................................................5
2. ALCANCE ..................................................................................................................5
3. CONTENIDO DE LA LEY 27157 ....................................................................................5
3.1 MBITO DE APLICACIN DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN.-....................5
3.2 APROBACIN DEL REGLAMENTO INTERNO ........................................................5
3.3 MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO .......................................................6
3.4 ACUMULACIN, SUBDIVISIN E INDEPENDIZACIN ...........................................6
3.5 INSCRIPCIN DE LOS AIRES ................................................................................7
3.6 TRANSFERENCIA DE AIRES .................................................................................7
3.7 CONDICIN JURDICA DE LOS AIRES ...................................................................7
3.8 CONDICION JURIDICA DE OTRAS ZONAS COMUNES ............................................8
3.9 EXTENSIN DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA ..................................8
3.10 APLICACIN DE DIRECTIVA DE ASOCIACIONES ...................................................8
3.11 MODIFICACIN DE LA RESERVA DE AIRES YA CONSTITUIDA ................................9
3.12 PLANOS DE DECLARATORIA DE FBRICA E INDEPENDIZACIN ............................9
3.13 ADQUISICIN DE BIENES ...................................................................................9
3.14 EXTINCIN DEL RGIMEN ..................................................................................9
3.15 DOCUMENTACIN DEL REGLAMENTO INTERNO ............................................... 10
3.16 INSCRIPCIN DE RGANOS DE REPRESENTACIN ............................................ 10
3.17 INTERVENCIN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIN ............................... 10
3.18 REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES ............................................................... 11
3.19 EDIFICIOS PROYECTADOS O EN CONSTRUCCIN ............................................... 11
3.20 APLICACIN DIRECTA ...................................................................................... 11
4. FINALIDAD DE LA LEY 27157 .................................................................................... 11
5. AMBITO MATERIAL DE LA REGULARIZACION DE PREDIOS ........................................ 13
6. MBITO TEMPORAL DE LA REGULARIZACION DE PREDIOS ....................................... 15

CAPITULO II ....................................................................................................................... 17
ANALISIS DE LA LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY N 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO
CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIN DE
EDIFICACIONES- LEY 27333................................................................................................. 17
1. JUSTIFICACIN DE LA INTERVENCIN NOTARIAL ..................................................... 17
2. ALTERNATIVA DE REGULARIZACION MEDIANTE INSTRUMENTO PUBLICO NOTARIAL 20
3. LA ACUMULACION O SUBDIVICION ......................................................................... 21
4. TRAMITE NOTARIAL DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO ......................... 21
4.1 Caractersticas fundamentales ......................................................................... 21
4.2 Competencia del notario ................................................................................. 21
4.3 Solicitud de prescripcin.................................................................................. 22
4.4 Publicaciones .................................................................................................. 23
4.5 Notificaciones y cartel ..................................................................................... 23
4.6 Acta de presencia ............................................................................................ 24
4.7 Declaracin de colindantes .............................................................................. 24
4.8 Declaracin de testigos.................................................................................... 24
4.9 Oposicin a la prescripcin .............................................................................. 25
4.10 Declaracin de prescripcin ............................................................................. 25
4.11 DIRECTIVA N 013-2003-SUNARP/SN ............................................................... 25
5. FORMACIN DE TTULO SUPLETORIO ...................................................................... 27
6. EFECTOS DE LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES PREVISTAS EN EL ART. 36 DE LA
LEY 27157 ...................................................................................................................... 27
7. SANEAMIENTO DE REAS Y LINDEROS .................................................................... 28
8. CONTENIDO DE LA LEY 27333 .................................................................................. 30

CAPITULO I
ANLISIS DE LA LEY 27157
1. OBJETO
Se establece una gua completa de calificacin registral de los actos del
rgimen de propiedad exclusiva y comn.
2. ALCANCE
La norma deber ser aplicada por los rganos de calificacin que integran la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
3. CONTENIDO DE LA LEY 27157
3.1 MBITO DE APLICACIN DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA

Y COMN.-
De conformidad con el artculo 128 del Decreto Supremo No. 035-

2006-VIVIENDA, el rgimen de propiedad exclusiva y comn es
obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias
superpuestas en el plano vertical. En caso contrario puede optarse por el
rgimen de propiedad exclusiva y comn o el de independizacin y
copropiedad.
3.2 APROBACIN DEL REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la

edificacin quien debe ser el propietario de la misma.

Tambin se aprueba conforme al artculo 39 de la Ley 27157, por

acuerdo de ms del 50% de los propietarios que conforman la edificacin,
para lo cual el voto se computa por cada seccin de propiedad exclusiva,
mientras no se encuentre definido el porcentaje de participacin en las zonas
comunes.
En este ltimo caso, la convocatoria se realiza por el propietario-
constructor o por los propietarios que renan por lo menos el 25% de
participacin en la edificacin, debindose notificar a los otros propietarios
mediante esquelas con cargo de recepcin y con una anticipacin no menor
de cinco das naturales.
3.3 MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente

con ms del 50% de la participacin de los propietarios.
De conformidad con el artculo 135 del Decreto Supremo No. 035-
2006-VIVIENDA, para los casos de modificacin del porcentaje de
participacin, desafectacin de los bienes comunes, venta, gravamen, cesin
en uso o afectacin permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo
por mayora calificada de 2/3 partes de las participaciones.
En estos casos, la comunicacin notarial a los propietarios que no
asistieron a la Junta as como el transcurso del plazo de veinte das tiles
contados a partir de dicha notificacin, a que se refiere el artculo 43 de la
Ley 27157, podr ser acreditado mediante declaracin jurada otorgada por
el presidente de la Junta.
3.4 ACUMULACIN, SUBDIVISIN E INDEPENDIZACIN
El propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularlas,

subdividirlas o independizarlas por acto propio.
Para formalizar la modificacin del reglamento interno se requiere
acuerdo de la junta de propietarios a instancia del propietario de los
secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificacin fsica.

Si el reglamento interno contiene clusulas especiales de

consentimiento previo, el propietario podr acumular, subdividir e
independizar por escritura pblica unilateral en la que reordene las cuotas de
participacin de las unidades afectadas. La modificacin tambin puede ser
dispuesta slo por el presidente de la junta de propietarios cuando as se
establezca en el reglamento interno.
3.5 INSCRIPCIN DE LOS AIRES
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de

la edificacin, sta podr independizarse como seccin de dominio
exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participacin en los bienes
comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que se cuente
con un rea proyectada de acceso.
El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin
independizacin, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
especfico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra
partida vinculada.
3.6 TRANSFERENCIA DE AIRES
La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad

superior se inscriben siempre que se constituya reglamento interno y se
adjunten planos de independizacin y memoria descriptiva autorizada por
ingeniero o arquitecto colegiado.
3.7 CONDICIN JURDICA DE LOS AIRES
De conformidad con el artculo 40, inciso h), de la ley 27157 los

aires se reputan zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de las
secciones aparezcan clausulas en contrario por las cuales se les atribuya la
condicin de seccin de propiedad exclusiva.

Para efectos registrales la clusula en contrario consta en el

reglamento interno, o en una modificacin posterior en el que se apruebe el
acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que haba
sido omitida en la declaracin inicial del reglamento interno. Para ello se
requiere la votacin favorable de 2/3 del porcentaje de participacin de los
propietarios.
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condicin de zona
comn a los aires ser aplicable el artculo 135 del Decreto Supremo No.
035-2006-VIVIENDA, salvo que el reconocimiento de la propiedad
preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.
3.8 CONDICION JURIDICA DE OTRAS ZONAS COMUNES
La norma precedente se aplica, en lo que fuese pertinente, a las otras

zonas comunes cuya condicin jurdica tambin se determine por la simple
omisin del reglamento interno.
3.9 EXTENSIN DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA
La inscripcin de las unidades de propiedad exclusiva puede

extenderse al rea techada y al espacio vaco que corresponda a la planta en
que se encuentre, segn la proyeccin vertical y hasta los lmites del
permetro.
La extensin y mbito de la propiedad privada se adquiere y transfiere
con independencia de los lmites impuestos por la zonificacin.
El muro circundante de la edificacin o el suelo se considera zona
comn esencial, sin que sobre ella proceda la desafectacin.
3.10 APLICACIN DE DIRECTIVA DE ASOCIACIONES
La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita,

facultativamente a eleccin del interesado, por el mecanismo previsto en la
directiva de regularizacin de consejos directivos de asociaciones civiles.

La formalizacin por escritura pblica o las declaraciones juradas

son otorgadas, indistintamente, ya sea por el presidente de la junta o por la
persona designada en la propia asamblea.
3.11 MODIFICACIN DE LA RESERVA DE AIRES YA

CONSTITUIDA
En caso que un reglamento interno ya contenga la clusula de

reserva de aires a favor de un propietario, para su modificacin requerir
necesariamente el consentimiento del respectivo titular, adems del acuerdo
de modificacin del reglamento interno.
3.12 PLANOS DE DECLARATORIA DE FBRICA E

INDEPENDIZACIN
Los planos presentados para la inscripcin de Declaratoria de Fbrica e

Independizacin que cuenten con el respectivo visado municipal o de
verificador, segn el caso no podr ser objeto de observacin ni rechazo
registral.
3.13 ADQUISICIN DE BIENES
Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes

muebles e inmuebles.
El asiento de inscripcin expresar como titular a la junta de propietarios,
debiendo consignar el detalle de la edificacin o conjunto inmobiliario al que
se refiere.
3.14 EXTINCIN DEL RGIMEN
El rgimen de propiedad exclusiva y comn se extingue por demolicin o

destruccin del edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan
delinearse exclusivamente en funcin del suelo.
Tambin se extingue el rgimen por acuerdo unnime de todos los
propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulacin respectiva en la

partida matriz. Esta acumulacin no requiere de ningn requisito municipal o

administrativo.
3.15 DOCUMENTACIN DEL REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno o su modificacin se inscriben en mrito de

escritura pblica o documento privado con firmas legalizadas del presidente
de la junta. Cuando slo interviene el presidente bastar la copia certificada
del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin
requerirse la transcripcin del texto del reglamento o su modificacin.
3.16 INSCRIPCIN DE RGANOS DE REPRESENTACIN
Se inscribe en la partida matriz el presidente de la junta de propietarios

o la directiva, de ser el caso.
La falta de inscripcin del presidente o directiva durante un perodo o
ms, no impide la sucesiva inscripcin del rgano de representacin
correspondiente al perodo actual.
3.17 INTERVENCIN DEL PRESIDENTE EN LA

DOCUMENTACIN
El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los

propietarios y puede intervenir en las escrituras pblicas, documentos
privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia personal
de cada uno de los titulares de las secciones de dominio exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente

que cuente con designacin especial realizada por la Junta de propietarios
para formalizar un acuerdo determinado.

3.18 REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
Las normas de la presente directiva se aplican por analoga y en cuanto

fuese pertinente, a los mecanismos de regularizacin de edificaciones
regulados en el Ttulo I de la Ley 27157.
3.19 EDIFICIOS PROYECTADOS O EN CONSTRUCCIN
Es procedente inscribir actos de disposicin e hipotecas sobre las

unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen un correlato fsico
en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o
simultneamente el acto de predeclaratoria de fbrica.
Una vez culminada la edificacin, la inscripcin se convierte
automticamente en definitiva.
En caso que no se culmine la edificacin y se cancelen las partidas
independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en
stas se trasladan a la partida del predio matriz, en el porcentaje que
corresponda segn la participacin en las zonas comunes que se le haba
asignado. Este traslado se realiza en forma automtica y simultneamente
con la asignacin del citado porcentaje.
3.20 APLICACIN DIRECTA
La presente directiva se aplica tambin al rgimen de

independizacin y copropiedad.
4. FINALIDAD DE LA LEY 27157

La Ley 27157, publicada en el diario oficial el 20 de julio de 1999: el
saneamiento fsico-legal (o regularizacin) de los predios con vocacin urbana.
El derecho vivo nos muestra transferencias informales, independizaciones o
acumulaciones irregulares, o por ltimo, construcciones clandestinas. Con el
transcurso del tiempo, y la sucesiva falta de inscripcin de estos actos, se
observa con preocupacin que la informacin registral no responde a la realidad,
por lo que su contenido se vuelve casi en una pieza histrica. En este tema, el
legislador ha captado la esencia del problema, consistente en la discordancia

entre el registro y la realidad, lo que no solo debilita los efectos los efectos de la
publicidad registral y desprestigia el sistema jurdico en su integridad, sino
fundamentalmente paraliza el trfico econmico y el crdito inmobiliario. En
buena cuenta, lo que se pretende es volcar la realidad al registro.
La Ley cuenta con un reglamento (D.S. 008-2000-MTC, luego modificado

por los D.S. 011-2001-VIVIENDA, 013-2005-VIVIENDA, 003-2006-
VIVIENDA Y 032-2016-VIVIENDA), que ha dado lugar al Texto nico
Ordenado aprobado por D.S. 035-2005-VIVIENDA. Previamente, se haba
dictado la ley 27333 (PUBLICADO EL 30 DE JULIO DE 2000),
complementaria de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para
Regularizacin de Edificaciones.
El titulo primero de la Ley 27157 tiene como propsito la regularizacin

de las edificaciones construidas sin licencia de construccin, conformidad de
obra, o que no cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin y/o
reglamento interno, de tal forma que estos actos puedan inscribirse en el registro
correspondiente (art. 3 Ley). En la concepcin del legislador es prioritario que el
saneamiento inmobiliario concluya necesariamente con la inscripcin. Dentro de
esta tnica, la Exposicin de Motivos del Proyecto considera prioritario que:
existan derechos de propiedad saneados y debidamente inscritos en los
Registros de Propiedad, tanto del terreno como de la edificacin, de suerte que
los titulares de los derechos pueden gozar de todos los atributos que la propiedad
otorga, esto es, usar, disfrutar, vender, dar en herencia a los descendientes y
especialmente usar su propiedad inmobiliaria como garanta para acceder al
crdito.
No sera equivocado sostener, por tanto, que la regularizacin de la Ley

27157 sea bsicamente un saneamiento en la historia registral de las fincas, esto
es una REGULARIZACION DE LAS INSCRIPCIONES. No se olvide que el
Registro defiende y protege la adquisicin del titular, asegura el trfico jurdico
y sirve de base para el crdito territorial. Sin embargo, en los casos que el
registro se aleja de la realidad jurdica, aquel pierde su utilidad, originndose
mltiple conflictos con la posesin que ejercen los propietarios no inscritos.

5. AMBITO MATERIAL DE LA REGULARIZACION DE

PREDIOS
La ley 27157 contempla los siguientes tipos de regularizacin (mbito material

de aplicacin)
a) En primer lugar, se posibilita regular la propiedad de los predios, de

forma que los titulares que solo cuentan con documento privado, o con
posesin, tienen la posibilidad de acudir a un procedimiento notarial
breve, a efecto de acceder a la inscripcin legal. Dentro de esta lnea, el
art. 7 de la Ley establece que : Para la inscripcin del derecho de
propiedad de los departamentos se debe presentar el formulario
registral, acompaado de ttulo de propiedad que puede ser escritura
pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o
privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o
cuando el terreno est inscrito a nombre de personas diferentes al
vendedor, el poseedor debe mostrar posicin continua, pacfica y
publica como propietario durante 10 (diez) aos. Idntica regulacin
se encuentra en los arts. 9, 14 y 17 de la Ley. Cuando se trata de
predio no inscrito, entonces el notario podr declarar la propiedad
mediante el procedimiento de formacin de ttulo supletorio (art. 8). El
Reglamento ha denominado a esta modalidad de regularizacin como
SANEAMIENTO DE TITULACION: es el tramite destinado a
obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el
que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para
su acceso al registro. Comprende los tramites de declaracin de
prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de ttulos supletorios
(art. 22, definicin de saneamiento de titulacin). Aqu, se incluyen
los asuntos no contenciosos de prescripcin adquisitiva y ttulos
supletorios, en los que el notario comprueba hechos y concluye con una
declaracin jurdica que reconoce derechos.
b) En segundo lugar, el objeto de la regularizacin comprende tambin las
construcciones sin licencia municipal, ni conformidad de obra; para lo

que basta que el saneamiento se haga efectivo a travs del informe

tcnico de un verificador (art. 25 Ley 27157), conjuntamente con los
requisitos adicionales que ha establecido el Reglamento, y que se
analizaran en el acpite correspondiente. En este caso, la intervencin
notarial se encuentra reducida prcticamente a una simple legalizacin
de firmas; por tanto, NO se trata de un procedimiento no contencioso.
c) En tercer lugar, la Ley permite la regularizacin de los inmuebles que
carecen de reglamento interno e independizacin. Es decir, se facilita la
constitucin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn
(propiedad horizontal), para lo cual se reduce el nmero de propietarios
(inscritos o no inscritos) que pueden otorgar el reglamento interno y la
independizacin de las fincas registrales. Adems, se evita, hasta donde
sea posible, que esta incertidumbre jurdica deba ser resuelta por el
poder judicial, reemplazndolo por el acuerdo de regularizacin
previsto en el artculo 6 de la Ley, y artculo 19 y siguientes del
reglamento. En este caso, la funcin notarial se circunscribe a la
verificacin formal de los documentos, por lo que este tampoco tiene la
naturaleza de un procedimiento no contencioso.
d) Por ltimo, la Ley 27333 permite el saneamiento de las dimensiones
fsicas del predio, esto es, del rea, linderos y medidas perimtricas (art.
13). Tambin se trata de un procedimiento no contencioso, en el cuan el
notario comprueba hechos y concluye con una declaracin de una
determinada situacin jurdica.
El objeto de la regularizacin, y que hemos dividido para fines

didcticos en cuatro tipos, puede presentarse en forma individual o
acumulativa. Nos explicamos: si el seos X ha realizado una
construccin clandestina en el inmueble cuya propiedad se encuentra
registrada a su nombre, pues su derecho de propiedad no adolece de
deficiencia alguna. Por tanto. La regularizacin se presenta en este caso
en forma individual, ya que solamente es de aplicacin en el punto b)
antes mencionado (declaracin de fbrica). En cambio, puede ocurrir
que la construccin clandestina albergue un edificio de departamentos,
que no solo carezca de declaratoria de fbrica y reglamento interno,

sino, adems, los mencionados departamentos pueden haber sido

trasferidos a distintos compradores sin que cuenten con su derecho de
propiedad inscrito. En este caso, la regularizacin es acumulativa
porque el saneamiento inmobiliario comprende los puntos a), b) y, c),
es decir, se deber subsanar la inscripcin de la edificacin, luego el
reglamento interno e independizacin de las unidades inmobiliarias
resultantes y, finalmente, se inscribir las transferencias de dominio a
favor de los compradores. La Ley ha sido concebida, pues, como un
traje a la medida de los interesados, quien podrn acogerse a sus
normas de acuerdo con el problema de titulacin que en concreto les
afecto.
6. MBITO TEMPORAL DE LA REGULARIZACION DE

PREDIOS
En el caso de construcciones clandestinas o irregulares, la Ley estableci

expresamente que el procedimiento de regularizacin de fbrica solo abarca las
edificaciones levantadas antes de la vigencia de la ley (hasta el 20 de julio de
1999), lo que significa que si la construccin o demolicin se concluy hasta el
20 de julio de 1999, entonces ser posible la regularizacin en cualquier
momento posterior, mientras se encuentre en vigor la Ley 27157 y sus
complementarias (art. 3 Reglamento). Por tanto, la amnista no tiene plazo de
vigencia en cuanto a la fecha de acogimiento, siempre que se cumpla el
supuesto de hecho antes indicado (fecha de culminacin de la construccin).
Sin embargo, Qu ocurre con la regularizacin de la propiedad o de las

dimensiones fsicas de los predios (rea, linderos, medidas perimtricas)? En
estos casos, el tema es irrelevante, pues los terrenos sin construir pueden ser
objeto de regularizacin de la propiedad o de las dimensiones fsicas del predio
(arts. 5-k, 13 Ley 27333), sin que en ellos, obviamente, exista ninguna
construccin. Siendo as, no hay lmite temporal que mediatice la aplicacin de
la Ley, por lo que estas modalidades de regularizacin podrn realizarse en
forma indefinida y sin restricciones de temporalidad.

Por otro lado, la dcimo cuarta disposicin complementaria de la Ley

27972, Orgnica de Municipalidades (LOM), modificada por la Ley 28437
(publicada el 28 de diciembre de 2004) estableci una amnista para la
construcciones realizadas sin licencia de construccin o sin habilitacin urbana,
llevadas a cabo hasta el 31 de diciembre del 2003, pero la regularizacin
solamente poda realizarse hasta el 31 de 2005. Es bueno indicar que el trmite
de regularizacin se entiende concluido con la legalizacin de firmas del
formulario; por tanto, es perfectamente posible que se presenten al Registro,
solicitudes de inscripcin de fbricas realizadas de acuerdo con la amnista
prevista en la LOM, aun despus del 31 de diciembre del 2005 (14 disposicin
complementaria dela LOM, modificada por a Ley 28437). Por tanto, la fecha
relevante no es aquella de la inscripcin del ttulo, o de la solicitud de
inscripcin, sino de la legalizacin notarial del formulario. Esta interpretacin
fue ratificada por la Directiva N012-2003-SUNARP/SN, de la Superintendencia
de Registros Pblicos. Siendo as, una vez trascurrido el 31 de diciembre del
2005, sin contar con la certificacin notarial en el formulario de regularizacin,
entonces, ya no ser posible acogerse a la amnista de la LOM, pero si a la
regularizacin de la LRE, siempre que la construccin hubiese sido concluida
hasta el 20 de julio de 1999.
Otro sistema de regularizacin fue otorgado por la Ordenanza N 740 de

la Municipalidad Metropolitana de Lima, por la cual, los propietarios de
edificaciones de la Provincia de Lima, que hayan ejecutado obras sin licencia, o
son declaratoria de fbrica, terminadas durante el periodo de 21 de julio de 1999
hasta el 30 de abril de 2004 (art.1), podan acogerse a la regularizacin con fecha
tope del 01 de febrero de 2006 (art.3), La norma no funciono por varios motivos:
a) El tramite municipal es burocrtico y, en la prctica, implica la
revisin urbanstica de la obra,
b) B) este mecanismo de regularizacin se superpuso a uno u otro, se
emple mayormente este ltimo,
c) C) hubo poco tiempo entre la puesta en vigor de la ordenanza y el
plazo mximo para acogerse a la regularizacin (01 febrero 2006).

CAPITULO II
ANALISIS DE LA LEY COMPLEMENTARIA A LA

LEY N 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO
CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL,
PARA LA REGULARIZACIN DE
EDIFICACIONES- LEY 27333
1. JUSTIFICACIN DE LA INTERVENCIN NOTARIAL

La intervencin notarial en la tramitacin de asuntos no contenciosos se justifica
porque:
a. existe ausencia de litis, es decir se trata simplemente de esclarecer una

incertidumbre jurdica o declarar un derecho no controvertido;
b. existe consentimiento o asentimiento de los interesados;
c. no tiene carcter de cosa juzgada; y,
d. permite que los jueces se dediquen a resolver temas donde es
indispensable su intervencin.
Estas razones hicieron aconsejable la aprobacin y promulgacin de la actual

Ley N 26662 -Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos-, que
en pocos aos de vigencia ha demostrado que el planteamiento no era
equivocado sino, por el contrario, quc el resultado no puede ser ms alentador.
En efecto, al saber los interesados, con certeza, el tiempo que duran los trmites
en sede notarial, prefieren esta va.
Al promulgarse la Ley 26662 se modific expresamente la Ley del Notariado

para precisar que una de las funciones del notario era tramitar asuntos no
contenciosos y se cre un registro especial con la finalidad de dar un tratamiento
ms ordenado a estos temas. En cuanto a la forma de llevar el registro y el
archivo correspondiente, en nuestra opinin, no existe ninguna duda puesto que

siendo supletoria la Ley del Notariado y el Cdigo Procesal Civil resulta claro
que tratndose de minutas stas debern numerarse y archivarse formando el
respectivo minutario y, los expedientes que den origen a las actas debern ser
debidamente foliados y protocolizados formando parte del registro de asuntos no
contenciosos.
Inesperadamente en el ao 1999 se ampliaron los asuntos no

contenciosos de competencia notarial, sin decirlo expresamente, mediante la Ley
27157 denominada Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento
de Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn que hace reposar el peso de la
regularizacin de la propiedad individual urbana sobre los hombros del Notario.
Esta Regularizacin puede ser de dos formas: a) sin saneamiento, si slo

se comprende a la fbrica, sea por construccin o por demolicin, o ambos; y,
b) con saneamiento, si comprende tambin la regularizacin de la propiedad
del suelo, del terreno en que se encuentra la fbrica, trmite que, a su vez,
comprende dos extremos 1) la prescripcin adquisitiva de dominio; y, 2) el
ttulo supletorio. Este trmite de regularizacin fue perfeccionado por la Ley
27333 que en el ao 2000 modifica a la Ley 27157, sin decirlo expresamente.
Ley 27333 ha ampliado el mbito para la declaracin de prescripcin

adquisitiva en sede notarial, a terrenos ubicados en zonas urbanas que no
cuenten con edificaciones (Are 5., inc. k); ha modificado el plazo para formular
oposicin (25 das hbiles, segn incisos f) y j) del acotado artculo); exige la
firma de los testigos en la solicitud aunque mantiene el nmero de testigos (3 a
6) y la edad mnima (25 aos) fijados en el Reglamento; precisa que la
publicacin se haga en el Diario Oficial El Peruano o en el diario encargado de
publicar los avisos judiciales (en el interior del pas se entiende) y en uno de
circulacin nacional (a secas).
Asimismo, nos parece adecuado que se haya precisado en la Ley que en caso
de oposicin de un tercero el notario debe dar por finalizado el trmite,
comunicando este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina
registral respectiva.

En la referida Ley subsiste el problema del formulario registral puesto que en

el inciso f) del artculo 5 se seala que el notario completara el formulario
registral o elevara a escritura pblica la solicitud, en ambos casos declarando
adquirida la propiedad del bien por prescripcin. Inclusive en caso de haberse
optado por Escritura Pblica se acompaara al registro "como parte notarial
nicamente el Formulario Registral debidamente llenado. Si se opta por
presentar a Registros Pblicos solo el Formulario Registral, el Notario archivara
los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos". Es decir, el
formulario registral se convierte en la pieza clave para los efectos de la
inscripcin, siendo ttulo suficiente no solo para inscribir la propiedad sino para
cancelar el asiento registral que favorece al antiguo propietario (inciso i),
resultando lrica la referencia al instrumento pblico notarial o sea la escritura
pblica puesto que en todo caso tiene que adjuntarse como parte notarial (que no
ser la trascripcin de la escritura pblica) dicho formulario. En relacin con la
formacin de ttulos supletorios en sede notarial (artculo 22 de la Ley 27157),
la Ley establece que se sujetad al procedimiento establecido en el artculo 5 en
lo que fuera aplicable.
Cuando se solicite la primera inscripcin de dominio sobre la base de ttulos

con por lo menos cinco aos de antigedad, la verificacin del notario se har
sobre la base de documentos privados de fecha cierta siendo excepcional el caso
de los instrumentos pblicos.
Cabe hacer notar que tanto para la prescripcin adquisitiva cuanto para la
formacin de ttulos supletorios en sede notarial existe deficiencia de redaccin
cuando se expresa que el notario "archivar los actuados en el registro notarial
de Asuntos No Contenciosos" ya que lo que correspondera es referirse a una
acta de protocolizacin. Es interesante anotar que la ley en su artculo 13
establece normas relacionadas con el saneamiento del rea, linderos y medidas
perimtricas del terreno establecindose que se haga por mutuo acuerdo
(mediante escritura pblica), recurriendo al procedimiento notarial, como asunto
no contencioso de competencia notarial (cuando el rea real del predio sea igual
o inferior a ]a registrada en la partida) y recurriendo al procedimiento judicial
(cuando la rectificacin suponga superposicin de reas y linderos o surja
oposicin de terceros).

En sntesis, es por estas leyes que se encarga al Notario el trmite de la

prescripcin adquisitiva de dominio, la formacin de ttulos supletorios y
tambin, por la ltima de ellas, el trmite de la rectificacin de reas, linderos y
medidas perimtricas. En todos los casos existen sensibles vacos que en su
oportunidad y an ahora, se debieron llenar en vas de interpretacin, puesto que
la Ley o el Reglamento no hicieron precisiones expresas con mayor razn
cuando hasta el da de hoy no se ha establecido un trmite propio para la
rectificacin de reas, linderos y medidas perimtricas.
2. ALTERNATIVA DE REGULARIZACION MEDIANTE

INSTRUMENTO PUBLICO NOTARIAL
a. El procedimiento de regularizacin de edificaciones que realice, al amparo
del Ttulo I de la Ley N 27157, un propietario que cuenta con ttulo de
propiedad registrado o que conste por escritura pblica y que no requiera de
saneamiento, se tramita, sin necesidad de intervencin notarial, con la
intervencin de un ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente
inscrito como verificador responsable. Efectuada la inscripcin, el registro
pblico remite a la municipalidad respectiva una de las copias completas del
expediente para los efectos tributarios y catastrales correspondientes. La
otra copia podr ser recabada por el interesado directamente del registro.
b. La regularizacin de edificacin que realice, al amparo del Ttulo I de la Ley

N 27157, un propietario que cuenta con ttulo de propiedad que conste en
documento de fecha cierta, resolucin administrativa o que requiera de
saneamiento por prescripcin adquisitiva de dominio, formacin de ttulo
supletorio o rectificacin de rea o linderos, necesariamente se tramita ante
notario pblico; salvo los procedimientos de regularizacin que tramite la
COFOPRI en los procesos de formalizacin a su cargo, los que se sujetarn
a sus propias normas.

3. LA ACUMULACION O SUBDIVICION
1. LA ACUMULACION.- Es un acto registral que tiene como objetivo
generar una nueva unidad inmobiliaria y se efecta uniendo una sola, dos o
mas inmuebles registralmente independientes.
Tenemos que tener en cuenta que los predios por acumular, cada uno tiene
su inscripcin y la acumulacin genera una nueva inscripcin.
Los predios que se desean acumular deben constituir un todo sin solucin de
continuidad y pertenecer al mismo propietario.
2. LA SUBDIVICION.- Es el seccionamiento de terrenos, se tiene que tener en

cuenta que el predio tiene una sola ficha o partida registral y se tendr que
generar una modificacin registral.
La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza mediante

el formulario registral a que se refiere la Ley N 27157 pudiendo tambin
formalizarse mediante escritura pblica, de conformidad con el Artculo
2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al Registro como
parte notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado.
Para la inscripcin de la acumulacin o subdivisin no ser necesario
ningn trmite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
4. TRAMITE NOTARIAL DE PRESCRIPCIN

ADQUISITIVA DE DOMINIO
4.1 Caractersticas fundamentales
a. Es un asunto no contencioso de competencia notarial.

b. Se aplicarn preferentemente, en este orden, su normatividad especial
(leyes 27157, su reglamento y la ley 27333) y slo supletoriamente y en
este orden, la ley n 26662, la ley del notariado y el cdigo procesal civil.
c. No tiene asunto litigioso. Esto lo diferencia del proceso judicial.
4.2 Competencia del notario

El notario de la provincia donde se localiza el predio materia de

prescripcin.
La competencia notarial es provincial lo que es diferente a la locacin
distrital del oficio notarial segn el artculo 4 de la Ley del Notariado
El notario debe ser abogado.
4.3 Solicitud de prescripcin
Las consecuencias de la aplicacin supletoria de la Ley N 26662 son:
1. La peticin escrita debe ser firmada por todos los interesados, indicando
nombre, identificacin, direccin, motivo, derecho y fundamento legal.
2. Debe tambin tener la autorizacin de abogado.
3. Se debe presentar testigos.
4. Los testigos debern suscribir la solicitud indicando conocer al
peticionario y precisando su tiempo de posesin. Se acompaarn sus
documentos de identidad para verficar la edad y si domicilian en la
provincia deben precisar su domicilio para efecto de notificaciones.
5. Se debe indicar el nombre y domicilio del titular registral y donde corre
inscrito su dominio (salvo caso de inmatriculacin). Si se desconoce se
declarar bajo juramento tal circunstancia, solicitando la notificacin
edictal.
6. En caso que el titular sea una persona jurdica se debe acompaar copia
literal de su partida registral.
7. Se precisar la forma en que se adquiri la posesin y el tiempo de la
misma.
8. Se debe hacer una descripcin exacta del bien materia de prescripcin,
indicando si forma parte de un inmueble mayor.
Los planos deben indicar la ubicacin, la distribucin, cuando existan
edificaciones. Ambos deben estar firmados por ingeniero civil o
arquitecto y visados por la municipalidad respectiva.
Tambin se debe presentar la memoria descriptiva
Las pruebas a presentar son:

1. El certificado municipal de posesin. Este puede sustituirse por uno

relativo a la calidad de contribuyente.
2. Los recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el
predio. Este requisito es facultativo, queda a criterio del notario.
3. Los recibos de pago de servicios pblicos: agua, luz, telfono, etc. No es
obligatorio ni legalmente previsto pero es recomendable presentarlos.
4. La copia literal actualizada de la partida registral del inmueble. Es
recomendable que sea de toda la partida. Si no est inmatriculado, se
debe presentar la certificacin registral de inexistencia de inscripciones.
4.4 Publicaciones
Se debe publicar un resumen de la solicitud 3 veces con intervalos de tres

das - das hbiles en dos diarios: en el Diario Oficial El Peruano y uno
de circulacin nacional.
Debe contener datos que identifiquen el proceso, nombre y direccin del
notario.
4.5 Notificaciones y cartel
Se notifica al titular registral, a los testigos y a los colindantes sobre la

admisin de la solicitud y colocara carteles den el inmueble objeto del
pedido de prescripcin adquisitiva de dominio.
En el caso del titular registral procede la notificacin edictal previa
verificacin de ttulos archivados.

4.6 Acta de presencia
El notario de constituir en el inmueble, extendiendo un acta de presencia

con el fin de comprobar la posesin pacfica y pblica y la descripcin y
caractersticas del inmueble. Asimismo se toma el dicho de quienes se
encuentren en los predios colindantes.
4.7 Declaracin de colindantes
En principio se efecta en la misma ocasin del acta de presencia.

Se considera colindante a quien ocupa el predio. No necesariamente se
considera al titular registral.
No es obligatorio que declaren todos los colindantes sino slo aquellos
que deseen hacerlo y que permitan formar conviccin sobre la posesin.
Si el colindante no se encuentra en el acto de presencia podr brindar su
declaracin posteriormente si lo desea.
4.8 Declaracin de testigos
Los testigos deben ser no menos de tres ni ms de seis.

Tienen que ser mayores de 25 aos. No es necesario que sean colindantes
ni vecinos al predio.
La declaracin no necesariamente tiene que efectuarse en el acta de
presencia. No es necesario presentar pliego de preguntas.
La declaracin debe efectuarse en forma individual y separada indicando
nombre, edad, ocupacin, domicilio, si es pariente, cnyuge o concubino
del solicitante, si tiene amistad o enemistad con l o inters en el
resultado del proceso, si tiene vnculo laboral con l o es su deudor o
acreedor.

4.9 Oposicin a la prescripcin
Cualquier persona est legitimada para formular oposicin.

El plazo es de 25 das hbiles a partir de la ltima publicacin.
No se requiere invocar fundamento alguno para la oposicin. Tampoco
corresponde al notario evaluar si es fundada o no.
Si el notario da por finalizado el proceso, comunica el hecho al
solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral.
No se remite el expediente al Poder Judicial sino que queda expedito el
derecho del solicitante para presentar su demanda en sede judicial o
recurrir a la va arbitral
4.10 Declaracin de prescripcin
La escritura pblica debe contener la solicitud, acta de presencia,

publicaciones y dems instrumentos que el solicitante o el notario
estimen conveniente.
Debe ser suscrita por los solicitantes. No es necesaria suscripcin por
testigos ni colindantes.
Debe contener la declaracin especfica del notario respecto a la
adquisicin de propiedad.
Deben acompaarse los planos al parte notarial, en copia certificada por
el notario.
4.11 DIRECTIVA N 013-2003-SUNARP/SN
Fue aprobada por Resolucin N 490-2003-SUNARP/SN, publicada

el 09 de octubre del 2003.
Tiene por finalidad uniformizar los criterios de calificacin registral
en asuntos no contenciosos notariales de prescripcin adquisitiva,
formacin de ttulos supletorios y de saneamiento de rea y linderos.

El numeral 5.1consagra la procedencia de la prescripcin adquisitiva

notarial y formacin de ttulos supletorios en inmuebles que no
cuenten con el proyecto de habilitacin urbana pero en los que se
acredite que cuenten con zonificacin urbana. Ello se efecta a travs
del certificado de zonificacin o certificado de parmetros emitido por
la municipalidad distrital.
El numeral 5.2 seala que la calificacin registral no comprende la
validez de los actos procesales de competencia del notario ni el fondo
o motivacin de la declaracin notarial
El numeral 5.3 seala que para la anotacin preventiva se requiere el
oficio, copia certificada de la solicitud sin anexos y copia certificada
de planos de ubicacin y localizacin del predio. Si el petitorio se
modifica en el proceso, ello no implica la modificacin de la
anotacin como requisito previo para la inscripcin del acto definitivo.
El numeral 5.4 indica que no se debe anotar preventivamente cuando
el predio no se encuentra inmatriculado.
El numeral 5.5 manifiesta que normalmente la subdivisin requiere la
presentacin de una resolucin municipal de subdivisin y el plano y
certificado catastral del predio. Sin embargo, el artculo 7.2 de la Ley
N 27333 elimina este requisito en el caso de predios objeto de
regularizacin, lo que soluciona el problema respecto a prescripciones
referidas a predios ubicados dentro de otros de mayor extensin. Este
numeral precisa que para efectos del remanente no es necesaria la
intervencin del titular registral.
El numeral 5.7 sostiene que la comunicacin de la oposicin da lugar
a la cancelacin de la anotacin preventiva siempre que se ingrese
como ttulo y se formule rogatoria expresa en tal sentido.

5. FORMACIN DE TTULO SUPLETORIO
El artculo 6.1 de la Ley N 27333 slo se refiere a inmuebles no inmatriculados.

Se sujeta al mismo procedimiento de la prescripcin siendo exigible
especialmente el certificado de bsqueda catastral que establezca la inexistencia
de inscripciones.
El solicitante slo tiene que acreditar 5 aos de posesin e invocar que siendo
propietario carece de ttulos que acrediten su derecho.
Si tiene ttulos con 5 aos de antigedad son suficientes para inmatricular, el

Notario verificar que se trate de documentos de fecha cierta que contengan
actos jurdicos de enajenacin, salvo en los casos en que la ley establezca una
formalidad solemne para dicho acto. El Notario tambin verificar el
cumplimiento del tracto sucesivo archivando los documentos presentados en el
Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 (dos) numerales

anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la certificacin del
Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser
el caso, en el sentido de que el inmueble materia del asunto no contencioso no se
encuentra inmatriculado.
6. EFECTOS DE LA REGULARIZACION DE
EDIFICACIONES PREVISTAS EN EL ART. 36 DE LA LEY
27157
Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la Ley N 27157
sin cumplir con los procedimientos que sta establece, sern sancionadas con
una multa equivalente al 10% (diez por ciento) del valor declarado de la obra,
que constituye renta propia de la municipalidad respectiva.
La aplicacin de la multa establecida en el Artculo 36 de la Ley N 27157 no

exime del cumplimiento de los requisitos tcnicos y urbanos establecidos en la
normatividad correspondiente. Por tanto, para la inscripcin de la declaratoria de

fbrica el interesado debe obtener de la Municipalidad respectiva una resolucin

que certifique el cumplimiento de las normas tcnicas contenidas en el
Reglamento Nacional de Construcciones, la zonificacin vigente y dems
normas municipales aplicables.
La resolucin se expedir en un plazo no mayor a 20 (veinte) das tiles

contados a partir de la presentacin de la solicitud y del pago de la multa a que
se refiere el prrafo precedente. De no expedirse la resolucin en el plazo
previsto se aplica el silencio administrativo positivo.
Las Municipalidades, de acuerdo a su Ley Orgnica tienen la facultad de

imponer las sanciones correspondientes, inclusive la demolicin, cuando la
edificacin no haya cumplido con las normas a que se refiere el presente
artculo.
7. SANEAMIENTO DE REAS Y LINDEROS
El saneamiento de reas y linderos puede realizarse en inmuebles urbanos o

ubicados en rea urbana sean o no materia de regularizacin o saneamiento de
la titulacin. Slo excluye terrenos rsticos.
El saneamiento comprende la determinacin o rectificacin de reas, linderos y

medidas perimtricas de terrenos
En su procedimiento nos remite al Reglamento de la Ley N 27157 que slo se
refiere al procedimiento de prescripcin, debiendo entenderse que tiene el
mismo procedimiento de ella. Obviamente en este caso, existiendo titularidad
dominal no tiene que acreditarse la posesin sino los aspectos fsicos de la
conformacin del terreno.
A travs de ella no puede pretender ms que corregir imprecisiones o subsanar
falta de delimitacin.
El saneamiento tiene tres alternativas:

1. De mutuo acuerdo con la firma de los propietarios de todos los predios

colindantes mediante escritura pblica. Se adjuntar informe tcnico y
planos.
2. Como asunto no contencioso de competencia notarial siempre y cuando no
exista superposicin con derechos de terceros. Es un error de la ley el
suponer que un rea menor no puede generar superposicin. El trmite
procesal es similar al de la prescripcin.
Es decir, cuando sea necesario determinar el rea, linderos y/o medidas

perimtricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre stas y
las que aparecen en la correspondiente partida registral, es posible recurrir
ante el Notario para obtener su rectificacin de la siguiente manera:
Mediante Escritura Pblica suscrita por el propietario del predio y los

propietarios de todos los predios colindantes en la que estos ltimos
manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos,
segn corresponda.
Mediante procedimiento notarial que se tramitar con los siguientes

requisitos:
Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado.

Plano de ubicacin, de localizacin y perimtrico y memoria
descriptiva del inmueble que reflejen situacin real del predio,
firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el
municipio o autoridad administrativa correspondiente.
Copia literal del inmueble expedida por los Registros Pblicos.
Cuando el rea real del inmueble es superior a la que aparece registrada,

proceder ste trmite siempre y cuando exista certificacin registral de que
tal mayor rea no se superpone a otra registrada.
Presentada la solicitud sta se anota preventivamente en el Registro de

Predios y se publica un aviso por tres das con un extracto de la misma en el
Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor circulacin, con intervalo de

tres das tiles entre cada uno de ellos, notificndose a(l) titular(es)
registral(es) y colindante(s).
El Notario realiza una constatacin del inmueble para verificar el rea,

linderos y medidas perimtricas.
Transcurridos veinticinco das tiles luego de la ltima publicacin sin que

medie oposicin el Notario extiende la Escritura Pblica respectiva y remite
partes al Registro de Predios para su inscripcin
3. Como proceso judicial cuando lo desee el solicitante o siempre que exista

superposicin, o cuando se formule oposicin en el asunto no contencioso.
Si durante el proceso no contencioso o judicial, se produce el mutuo acuerdo

entre todos los propietarios la escritura pblica dar por concluido el proceso
iniciado. Hay que tener en cuenta en este proceso el alto componente catastral.
8. CONTENIDO DE LA LEY 27333

El mbito de aplicacin es el siguiente: La ley 27333 se aplica para inmuebles
situados en reas urbanas.
Artculo 1.- De los alcances de la presente Ley La funcin notarial prevista en la

Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para
la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se rige por las disposiciones de
dicha Ley, por lo establecido en la presente Ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en las Leyes N 26002, Ley del Notariado y N 26662, Ley de
Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos y sus modificatorias, en lo
que resulte aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157, su
reglamento y la presente Ley.
Artculo 2.- De la funcin Notarial en la Ley N 27157

2.1. Precsese que la certificacin y verificacin de la documentacin que

se adjunta al formulario registral a que se refiere el prrafo 5.1 del
Artculo 5 de la Ley N 27157 es la constatacin efectuada por el
notario respecto de la existencia y legalidad de dicha
documentacin. El Notario no incurrir en responsabilidad si es
inducido a error debido a la actuacin maliciosa de los interesados,
siempre y cuando haya tomado todas las medidas necesarias en el
proceso de verificacin respecto a la legalidad de los documentos.
Asimismo, en los casos que la Ley N 27157 exige la intervencin
de un verificador, ste asume responsabilidad respecto a la
veracidad de la informacin tcnica que verifica as como su
conformidad con las normas tcnicas y urbanas correspondientes.
2.2. El Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a

que se refiere el Artculo 6 de la Ley N 27157, slo certificar
haber tenido a la vista el acta simple respectiva, acompaada de las
cartas notariales cursadas y la publicacin del correspondiente
aviso, de ser el caso; as como que la reunin de propietarios se
realiz dentro del plazo de 10 (diez) das tiles, contados a partir de
la convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Artculo 6 de la Ley
N 27157. Consecuentemente son los interesados quienes asumen
la responsabilidad respecto a la veracidad de lo manifestado y la
autenticidad de la documentacin presentada. Para su inscripcin
en el registro correspondiente se adjuntar el acta simple.
2.3 El acuerdo adoptado debe constar en acta simple firmada por los
concurrentes. Si el acuerdo se adopt sin la asistencia de todos los
propietarios, una copia del acta deber exhibirse por lo menos
durante 3 (tres) das consecutivos en los lugares ms visibles de la
edificacin. Si el acuerdo se adopt con la asistencia de todos los
propietarios, no requerir de publicacin alguna. En los casos en
que se haya acordado la modificacin del porcentaje de
participacin en las reas comunes, si no asistieron a la reunin
todos los propietarios, adems de la exhibicin antes referida, se
deber publicar, por una vez, un extracto del acuerdo en el Diario

Oficial El Peruano y en otro de los de mayor circulacin del lugar

donde se ubica el inmueble.
Artculo 3.- De la alternativa de regularizacin mediante instrumento pblico

notarial
3.1 El procedimiento de regularizacin de edificaciones que realice, al

amparo del Ttulo I de la Ley N 27157, un propietario que cuenta con
ttulo de propiedad registrado o que conste por escritura pblica y que
no requiera de saneamiento, se tramita, sin necesidad de intervencin
notarial, con la intervencin de un ingeniero civil o arquitecto
colegiado, debidamente inscrito como verificador responsable.
Efectuada la inscripcin, el registro pblico remite a la municipalidad
respectiva una de las copias completas del expediente para los efectos
tributarios y catastrales correspondientes. La otra copia podr ser
recabada por el interesado directamente del registro.
3.2 La regularizacin de edificacin que realice, al amparo del Ttulo I de

la Ley N 27157, un propietario que cuenta con ttulo de propiedad
que conste en documento de fecha cierta, resolucin administrativa o
que requiera de saneamiento por prescripcin adquisitiva de dominio,
formacin de ttulo supletorio o rectificacin de rea o linderos,
necesariamente se tramita ante notario pblico; salvo los
procedimientos de regularizacin que tramite la COFOPRI en los
procesos de formalizacin a su cargo, los que se sujetarn a sus
propias normas.
Artculo 4.- De la acumulacin o subdivisin.-
La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza

mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N 27157
pudiendo tambin formalizarse mediante escritura pblica, de
conformidad con el Artculo 2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso
deber presentarse al Registro como parte notarial nicamente el
formulario registral debidamente llenado. Para la inscripcin de la
acumulacin o subdivisin no ser necesario ningn trmite

administrativo, municipal o de cualquier otra clase.

CONCORDANCIAS: R. N 119-2003-SUNARP-SN
Artculo 5.- Del trmite notarial de prescripcin adquisitiva de dominio.-
El procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin

adquisitiva de dominio previsto en el Artculo 21 de la Ley N 27157 se
tramitar, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se
ubica el inmueble, verificndose el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el primer prrafo del Artculo 950 del Cdigo Civil, de
acuerdo con el trmite siguiente:
a) La solicitud se tramitar como asunto no contencioso de

competencia notarial y se regir por lo establecido en las
disposiciones generales de la Ley N 26662, en todo lo que no
contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157 y la presente Ley.
b) Recibida la solicitud, el Notario verificar que la misma contenga
los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artculo 505
del Cdigo Procesal Civil, para los efectos del presente trmite.
Asimismo, suscribirn la solicitud, en calidad de testigos, no
menos de 3 (tres) ni ms de 6 (seis) personas mayores de 25
(veinticinco) aos de edad, quienes declararn que conocen al
solicitante y especificarn el tiempo en que dicho solicitante viene
poseyendo el inmueble.
c) El Notario mandar a publicar un resumen de la solicitud, por 3
(tres) veces, con intervalos de 3 (tres) das en el Diario Oficial El
Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y
en uno de circulacin nacional. En el aviso debe indicarse el
nombre y la direccin del Notario donde se hace el trmite.
Asimismo, solicitar al registro respectivo la anotacin preventiva
de la solicitud.
d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario
notificar a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean
conocidas y colocar carteles en el inmueble objeto del pedido de
prescripcin adquisitiva de dominio.

e) El Notario obligatoriamente se constituir en el inmueble materia

de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se
compruebe la posesin pacfica y pblica del solicitante. En dicha
acta se consignar la descripcin y caractersticas del inmueble,
as como el resultado de la declaracin de quienes se encuentren
en los predios colindantes.
f) Transcurrido el trmino de 25 (veinticinco) das desde la fecha de
la ltima publicacin, sin mediar oposicin, el Notario completar
el formulario registral o elevar a escritura pblica la solicitud, en
ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por
prescripcin. Slo en caso de haber optado el solicitante por
elevar a escritura pblica la solicitud, se insertarn a la misma los
avisos, el acta de presencia y dems instrumentos que el
solicitante o el Notario consideren necesarios, acompandose al
Registro como parte notarial nicamente el formulario registral
debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros
Pblicos slo el Formulario Registral, el Notario archivar los
actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
g) Si existe oposicin de algn tercero el Notario dar por finalizado
el trmite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de
Notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto,
el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la
declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio
en sede judicial o recurrir a la va arbitral, de ser el caso.
h) El Notario presentar a los Registros Pblicos copias certificadas
de los planos a que se refiere la Ley N 27157.
i) El instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito
por el Notario que declara la propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio es ttulo suficiente para la inscripcin de la
propiedad en el registro respectivo y la cancelacin del asiento
registral a favor del antiguo propietario.
j) Los trminos se contarn por das hbiles, conforme con lo
dispuesto por el Artculo 141 del Cdigo Procesal Civil.

k) El presente trmite comprende tambin a la declaracin de

prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas
urbanas que no cuenten con edificaciones. CONCORDANCIAS:
R. N 540-2003-SUNARP-SN, Reglam.Insc.Reg.Predios., Art.
134
Artculo 6.- Del trmite para la primera inscripcin de dominio
6.1 La declaracin notarial de formacin de ttulos supletorios para

solicitar la primera inscripcin de dominio a que se refiere el
Artculo 22 de la Ley N 27157 se sujetar al mismo procedimiento
establecido en el artculo precedente, en cuanto sea aplicable.
6.2 Cuando se haya solicitado la declaracin notarial para la primera

inscripcin de dominio a que se refiere el Artculo 22 de la Ley N
27157, sobre la base de ttulos con por lo menos 5 (cinco) aos de
antigedad, el Notario verificar que se trate de documentos de
fecha cierta que contengan actos jurdicos de enajenacin, salvo en
los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para
dicho acto. El Notario tambin verificar el cumplimiento del tracto
sucesivo archivando los documentos presentados en el Registro
Notarial de Asuntos No Contenciosos.
6.3 En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 (dos)

numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la
certificacin del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del
Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el
inmueble materia del asunto no contencioso no se encuentra
inmatriculado.
6.4 Para la inmatriculacin del inmueble no ser exigible la

documentacin catastral establecida por el Decreto Supremo N
002-89-JUS.
Artculo 7.- De la inscripcin en los Registros Pblicos.-

7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley N 27157 y de

la presente Ley, no ser exigible para su inscripcin en el registro
la previa autorizacin administrativa o municipal de subdivisin o
independizacin del terreno.
7.2 El Registro, por el solo mrito del acto de regularizacin, proceder a

la desmembracin o segregacin de las unidades inmobiliarias
objeto de la regularizacin.
Artculo 8.- De los efectos de la regularizacin de edificaciones previstas en el

Artculo 36 de la Ley N 27157.-
8.1 Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la Ley

N 27157 sin cumplir con los procedimientos que sta establece,
sern sancionadas con una multa equivalente al 10% (diez por
ciento) del valor declarado de la obra, que constituye renta propia
de la municipalidad respectiva.
8.2 La aplicacin de la multa establecida en el Artculo 36 de la Ley N

27157 no exime del cumplimiento de los requisitos tcnicos y
urbanos establecidos en la normatividad correspondiente. Por tanto,
para la inscripcin de la declaratoria de fbrica el interesado debe
obtener de la Municipalidad respectiva una resolucin que
certifique el cumplimiento de las normas tcnicas contenidas en el
Reglamento Nacional de Construcciones, la zonificacin vigente y
dems normas municipales aplicables.
8.3 La resolucin se expedir en un plazo no mayor a 20 (veinte) das

tiles contados a partir de la presentacin de la solicitud y del pago
de la multa a que se refiere el prrafo precedente. De no expedirse
la resolucin en el plazo previsto se aplica el silencio
administrativo positivo.
8.4 Las Municipalidades, de acuerdo a su Ley Orgnica tienen la facultad

de imponer las sanciones correspondientes, inclusive la demolicin,

cuando la edificacin no haya cumplido con las normas a que se

refiere el presente artculo.
Artculo 9.- De la regularizacin de declaratorias de fbrica.-
Los propietarios de las unidades inmobiliarias que se acojan al

procedimiento de regularizacin de la declaratoria de fbrica, al amparo
del Ttulo I de la Ley N 27157, tendrn derecho a la condonacin de las
multas, recargos, moras, intereses u otras sanciones, por aportaciones al
Sistema de Seguridad Social y derechos municipales por licencia de
construccin, no abonados oportunamente.
Artculo 10.- De la comunicacin a la municipalidad.-
La comunicacin a que se refiere la primera disposicin final de la Ley N

27157 ser efectuada por el registro pblico correspondiente, una vez
efectuada la inscripcin respectiva.
Artculo 11.- De la particin.-
Las acciones para pedir la particin al amparo de los Artculos 984 y 985
del Cdigo Civil quedan suspendidas en tanto las unidades inmobiliarias se
encuentren sometidas a un rgimen de independizacin y copropiedad.
Artculo 12.- De las entidades rectoras.-
12.1 Son entidades rectoras el Instituto Nacional de Cultura (INC), (*)

para la preservacin y conservacin del patrimonio monumental y
arqueolgico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales
(INRENA), para la preservacin y conservacin de las reas
naturales protegidas; la Direccin General de Medio Ambiente del
Viceministerio de Vivienda y Construccin, para la preservacin y
conservacin del medio ambiente urbano; el Cuerpo General de
Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) y el Instituto Nacional
de Defensa Civil (INDECI), para cautelar la seguridad de
edificaciones de ms de 5 (cinco) pisos, los centros y galeras
comerciales, los campos feriales, los establecimientos de

hospedaje, los edificios de concentracin masiva de pblico; y el

Ministerio de Defensa, en las zonas de frontera y otras sometidas a
su competencia conforme a ley. (*) RECTIFICADO POR FE DE
ERRATAS
12.2 Estas entidades rectoras ejercern sus funciones previstas por ley, a
travs de representantes ad hoc, para los procedimientos de
Licencia de Obra o regularizacin de edificaciones, y no podrn
exigir trmites previos distintos a los normados por la Ley N
27157 y su Reglamento, debiendo adecuar sus procedimientos a lo
dispuesto en estas normas, bajo responsabilidad de sus titulares.
Artculo 13.- Del saneamiento del rea, linderos y medidas perimtricas del
terreno
13.1. Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas

perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el
rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los
que figuren en la partida registral del predio, stas podrn
determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes
procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pblica suscrita por el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios
colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su
conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos,
segn corresponda.
b) Procedimiento Notarial: Se podr tramitar como un asunto no
contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos
a los que se refieren los Artculos 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el
rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida. Cuando el rea real es superior a la registrada
proceder este trmite siempre y cuando exista una
certificacin registral de que la mayor rea no se superpone a

otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad

con lo establecido en el Reglamento de la Ley N 27157.
c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento
judicial previsto en los Artculos 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de
reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros.
13.2 Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos

indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese acuerdo
entre los propietarios podr otorgarse la escritura pblica a la que
se refiere el inciso a), dndose por concluido el proceso iniciado.
CONCORDANCIAS: R. N 540-2003-SUNARP-SN,
Reglam.Insc.Reg.Predios., Art. 134
Artculo 14.- De la autoconstruccin.-
La autoconstruccin destinada a la edificacin de vivienda propia y sus

usos compatibles goza de autorizacin dentro de los lmites y
condiciones que establece el Reglamento de la Ley N 27157, y est
sujeta, obligatoriamente, a supervisin de obra.

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FACULTAD : DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

EAP : DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

DOCENTE : ABOG. EDUARDO MILAN MATTA

CURSO: DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

GARCA EVANGELISTA KARINA

SALCEDO MORALES EDUARDO

SANTOS FLORES PAUL

SILENCIO ECHENIQUE KEITH

TEMA : PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

En nuestro pas, la actividad de construccin se ha enfocado principalmente en el

desarrollo urbano de edificios. En dichas construcciones, la vida puede ser muy

en particular. La Ley N27157, regula el Rgimen de propiedad exclusiva y comn y

conforman la Junta de Propietarios, es ordenador que la referida junta elija una

Es importante destacar que el Rgimen de propiedad exclusiva y comn refiere a

aquellos edificios de departamentos de uso residencial, industrial, comercial o

tambin mixto; as tambin las galeras comerciales, campos feriales, quintas y

cualquier unidad inmobiliaria que cuente con bienes comunes.

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

ANLISIS DE LA LEY 27157

3. CONTENIDO DE LA LEY 27157

3.1 MBITO DE APLICACIN DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA

De conformidad con el artculo 128 del Decreto Supremo No. 035-

3.2 APROBACIN DEL REGLAMENTO INTERNO

El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

Tambin se aprueba conforme al artculo 39 de la Ley 27157, por

3.3 MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO

El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente

3.4 ACUMULACIN, SUBDIVISIN E INDEPENDIZACIN

El propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularlas,

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

Si el reglamento interno contiene clusulas especiales de

3.5 INSCRIPCIN DE LOS AIRES

Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de

3.6 TRANSFERENCIA DE AIRES

La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad

3.7 CONDICIN JURDICA DE LOS AIRES

De conformidad con el artculo 40, inciso h), de la ley 27157 los

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

Para efectos registrales la clusula en contrario consta en el

3.8 CONDICION JURIDICA DE OTRAS ZONAS COMUNES

La norma precedente se aplica, en lo que fuese pertinente, a las otras

3.9 EXTENSIN DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD

La inscripcin de las unidades de propiedad exclusiva puede

3.10 APLICACIN DE DIRECTIVA DE ASOCIACIONES

La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita,

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

La formalizacin por escritura pblica o las declaraciones juradas

3.11 MODIFICACIN DE LA RESERVA DE AIRES YA

En caso que un reglamento interno ya contenga la clusula de

3.12 PLANOS DE DECLARATORIA DE FBRICA E

Los planos presentados para la inscripcin de Declaratoria de Fbrica e

3.13 ADQUISICIN DE BIENES

Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes

3.14 EXTINCIN DEL RGIMEN

El rgimen de propiedad exclusiva y comn se extingue por demolicin o

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN

partida matriz. Esta acumulacin no requiere de ningn requisito municipal o

3.15 DOCUMENTACIN DEL REGLAMENTO INTERNO

El reglamento interno o su modificacin se inscriben en mrito de

3.16 INSCRIPCIN DE RGANOS DE REPRESENTACIN