INSPEO PREDIAL

1 - INTRODUO
Grande tem sido o aumento da demanda por inspees prediais, motivadas por
reclamaes de usurios de edifcios, cada vez mais exigentes e cada vez mais
dispostos a conhecer e defender seus direitos.
Da, a necessidade de estabelecer critrios e disciplinar procedimentos e formas
de atuao dos profissionais que dessa rea, levou formao da presente
disciplina, bem como a criao de norma especfica, alm de publicaes que vm
sendo lanadas.

2 - O QUE INSPEO PREDIAL?

Inspeo predial uma vistoria, realizada para avaliar estados de conformidade
de uma edificao.
As no conformidades so chamadas anomalias.

3 - PORQU ELABORAR INSPEES PREDIAIS?

A importncia da elaborao de inspees prediais reside essencialmente na
razo econmica. Quanto mais se demora a executar uma interveno reparatria
num imvel mais caro fica e a progresso do aumento de custo exponencial.
Estudos mostraram que uma recuperao pode atingir a casa de 125% do custo
original da edificao.

4 - EM QUE DEVE ESTAR FOCADA A INSPEO PREDIAL?

Uma inspeo predial deve ser focada nas necessidades dos usurios.
Normalmente as necessidades dos usurios so orientadas pela segurana,
habitabilidade e sustentabilidade do imvel.
 Os usurios necessitam essencialmente de garantia de segurana
estrutural, segurana contra incndio e segurana quanto ao uso e operao do
imvel
Quanto habitabilidade do imvel, os usurios normalmente exigem os
seguintes fatores: estanqueidade, conforto higrotrmico, conforto acstico,
luminosidade, higiene/limpeza, qualidade do ar, funcionalidade, acessibilidade,
conforto ttil, esttica e conforto visual.
No que se refere sustentabilidade, so requisitos das edificaes:
durabilidade, facilidade de manuteno e adequao ambiental.

5 - PARA QUE SE FAZ INSPEO PREDIAL?

Alm da finalidade de orientar a manuteno, a inspeo predial pode ser
encomendada para:
constatao da situao da edificao;
oferecer informaes tcnicas sobre problemas e procedimentos
necessrios;
documentar o estado da edificao a fim de preservar direitos, resguardar
administradores em situaes de transio, etc.
estabelecer planos de manuteno
orientar a elaborao de manuais de utilizao (manual do proprietrio,
manual do sndico, manual do condmino, etc.)
Subsidiar transaes imobilirias, gesto administrativa, gesto
condominial, contratao ou renovao de aplices de seguros, etc.

6 - ONDE SE FAZ INSPEO PREDIAL?

Os imveis objeto de inspees prediais so todas as edificaes, essencialmente
as de permanncia humana, seja ela transitria ou prolongada, das quais
destacam-se:
Casas trreas
Edificaes assobradadas
Edifcios (mltiplos andares)
 Galpes
Shopping Centers
Hospitais
Escolas
Postos de combustveis
Garagens
Supermercados
Templos religiosos
Prdios pblicos especiais (delegacias, presdios, etc.)
Prdios de acesso pblico (museus, centros de convenes, estdios, etc.)

8 - QUAIS OS ASPECTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NUMA

INSPEO PREDIAL?
Os principais aspectos que devem ser observados numa inspeo predial so: o
desempenho dos elementos construtivos e da edificao como um todo, a vida til
do edifcio, a segurana, a conservao, a manuteno e a manutenabilidade, a
exposio ambiental, a utilizao (forma e freqncia), a operao, dentre outros.

9 - NVEIS DE RIGOR PARA INSPEES PREDIAIS

Para elaborao de inspees prediais, convencionou-se estabelecer trs nveis
de rigor, fixados em funo do tipo de imvel, complexidade dos sistemas
construtivos e atuao do(s) profissional(is) envolvido(s). So eles:
NVEL 1: correspondente s vistorias para identificao de anomalias aparentes.
Devem ser elaboradas por profissional habilitado, contando com orientao
tcnica pertinente.
Neste nvel se enquadram inspees em imveis cuja natureza evidenciam
sistemas e componentes construtivos simples, tais como; casas trreas, sobrados
e edifcios sem elevador.
NVEL 2: correspondente s vistorias para identificao de anomalias aparentes
identificadas com auxlio de equipamentos. Devem ser elaboradas por equipe de
profissionais de diversas especialidades e seu produto deve conter indicao das
orientaes tcnicas pertinentes.
Destina-se a imveis cuja natureza evidencia sistemas e componentes
relativamente mais complexos, tais como: edifcios de mltiplos andares, galpes
industriais, etc.
NVEL 3: correspondente s vistorias para identificao de anomalias aparentes e
ocultas, identificadas com auxlio de equipamentos, testes e ensaios (realizados
no local e/ou em laboratrios especializados). Devem ser elaboradas por equipe
de profissionais de diversas especialidades e seu produto deve conter indicao
das orientaes tcnicas pertinentes.
Nvel este, no qual se enquadram os imveis com suspeita de vcios ocultos
significativos.

10 - COMO SE FAZ UMA INSPEO PREDIAL?

Para elaborao de uma inspeo predial, recomenda-se a adoo da
seguinte metodologia:
Determinao do nvel de rigor (1, 2 ou 3 explicando o significado,
segundo a conveno fixada em norma);
Definio da equipe e dos profissionais que devero ser envolvidos e suas
respectivas especialidades;
Determinao dos elementos a serem vistoriados e grau de profundidade da
inspeo;
Especificao do tipo de imvel a ser inspecionado (casa, edifcio, etc.)
Verificao da documentao existente;
Coleta de informaes dos usurios, responsveis, proprietrios e gestores
da edificao;
Inspeo dos tpicos da listagem de verificao;
Descrio de caractersticas construtivas, condies submetidas e grau de
degradao;
 Classificao e anlise das anomalias de acordo com o grau de urgncia
necessria para interveno;
Classificao do estado geral de conservao da edificao;
Formulao de recomendaes e orientaes tcnicas, com indicao da
ordem de prioridades;
Elaborao de laudo.

11 - ROTEIRO
Dentro desta metodologia pode-se estabelecer um roteiro de para
elaborao da atividade, que pode ser dividido na parte de campo, ou diligncia(s)
e a parte a ser desenvolvida no escritrio.

Na(s) (s) diligncia(s), deve-se proceder:

Entrevista com o contratante e com usurios de maneira geral para promover
um arrolamento de problemas j identificados.
Levantamento da documentao existente (tcnica, administrativa, legal,
funcional).
Questionamento aos usurios para apurar detalhes e expectativas, que poder
ser feito verbalmente ou atravs da distribuio de um questionrio pr-
elaborado.
Definio da equipe tcnica de inspeo.
Vistoria, observando-se os itens da lista de inspeo.
Levantamento e documentao, preferencialmente fotogrfica, das anomalias
existentes.
Anlise das causas e possveis conseqncias das anomalias encontradas.
Anlise do desempenho dos elementos e sistemas, inclusive quanto s
solicitaes, exposio, etc.
Recomenda-se estabelecer uma seqncia lgica para desenvolvimento da
vistoria, por exemplo: um prdio deve, preferencialmente, ser vistoriado de cima
para baixo, partindo-se da cobertura ou caixa dgua at o subsolo, enquanto que,
para uma instalao eltrica, seria interessante iniciar da entrada para os ramais.
 Quanto parte de escritrio, que compreende basicamente o desenvolvimento
e a montagem do laudo, sugere-se:
Anlise da documentao existente.
Organizao de relatrio fotogrfico.
Introduo de legendas com descrio das anomalias.
Classificao das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia de
interveno.
Ordenao das anomalias de acordo com a urgncia de tratamento.
Elaborao de lista de orientaes tcnicas, de acordo com cada anomalia.
Classificao do estado de conservao do imvel.
Observaes referentes documentao existente.
Anlise das condies de manuteno.
Elaborao de recomendaes tcnicas para interveno nas anomalias e
manuteno dos elementos construtivos.
Determinao da periodicidade recomendada para inspees.
Observaes de carter geral sobre o imvel.
Concluso.

12 - DOCUMENTAO
A documentao que deve ser analisada pelo profissional que ir realizar a
inspeo predial, pode ser dividida, segundo uma classificao, em:
administrativa, tcnica, legal e normativa.

13 - DOCUMENTAO ADMINISTRATIVA
Documentos administrativos so aqueles relativos administrao do imvel ou
administrao pblica, que tambm tem responsabilidade pelo imvel.
Dentre os documentos administrativos, que devem ser analisados pelo
profissional, podemos citar:
Conveno de Condomnio.
Regulamento Interno.
 Manual do Proprietrio.
Alvar de Construo.
Auto de Concluso.
Alvar(s) de funcionamento.
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA).
Auto de Verificao de Segurana (AVS).
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).
Plano de Operao, Manuteno e Controle (PMOC).
Selos dos extintores.
Relatrio de Inspeo Anual dos Elevadores (RIA).
Certificado de treinamento de brigada de incndio.
Atestado do(s) Sistema(s) de Proteo a Descargas Atmosfricas (SPDA).
Certificado de limpeza e anlise qumica dos reservatrios.
Certificado de ensaios de pressurizao de mangueiras dos hidrantes.
Certificado de ensaios de pressurizao de cilindros de extintores de incndio.
Certificados de Manuteno dos Sistemas de Segurana.
Ficha de Inscrio no Cadastro de Manuteno de Sistemas de Segurana
(FICAM).
Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional (PCMSO).
Relatrio de acompanhamento de rotina de manuteno geral.
Relatrios de acompanhamentos de manutenes especficas (ar
condicionado, elevadores e demais equipamentos eletromecnicos).

14 - DOCUMENTAO TCNICA
Dentre os documentos tcnicos que merecem ateno do inspetor predial,
mencionamos:
Levantamentos topogrficos.
Perfis de sondagens.
Projetos:
 Aprovao

Modificao

Execuo

Terraplenagem

Fundaes

Arrimos e contenes

Estrutura (formas e armaduras)

Instalaes
Hidrulicas, sanitrias, captao de guas pluviais

eltricas, telefnicas e sistemas de proteo contra

descargas atmosfricas

Gs

Ar condicionado

Impermeabilizao

Revestimentos

Laudos de inspeo predial.

15 - DOCUMENTAO LEGAL
Dentre os documentos de ordem legal citamos:
Cdigo de Obras, Cdigo de guas, Cdigo Sanitrio, Cdigo de Defesa do
Consumidor, etc
Leis e Decretos relativos construes, uso e ocupao do solo.
Ttulos imobilirios.
Notificaes.
Intimaes.
Processos.
Sentenas
16 - DOCUMENTAO NORMATIVA
A documentao normativa consiste essencialmente nas normas tcnicas normas
da ABNT, normas do IBAPE, normas reguladoras e normas internacionais.

17 - LISTAGEM DE VERIFICAO
A seguir colocada uma listagem de itens, que poder servir de base para as
verificaes necessrias numa inspeo predial:
Solo
Estrutura
Vedaes
Revestimentos
Impermeabilizaes
Esquadrias
Cobertura
Paisagismo
Instalaes

Eltricas
Hidrulicas
Sanitrias
Drenagem e captao de guas pluviais
Gs
Proteo contra descargas atmosfricas
Telefonia
Automao
Proteo contra incndio
Ar condicionado/ventilao/exausto
Segurana patrimonial
Iluminao de emergncia
 Mquinas e Equipamentos

Elevadores
Escadas rolantes
Caldeiras
Geradores
Pressurizadores
Bombas e filtros
Automao de portes
Acessibilidade

Portadores de necessidades especiais

Demais

Pragas Urbanas

Roedores

Baratas

Formigas

Cupins/brocas

Mosquitos

Diversos

Quadras esportivas
Play grounds
Churrasqueiras
Saunas
 Equipamentos de ginstica
Salas de projeo
Helipontos
Adegas
Piscinas
Lixeiras
18 - CLASSIFICAO DO ESTADO DE CONSERVAO

Fixou-se trs estados de conservao, para classificao das edificaes

inspecionadas: crtico, regular e satisfatrio.
ESTADO CRTICO corresponde situao em que as anomalias oferecem risco
sade ou segurana dos usurios ou solidez da edificao, acarretando em falta
de condies de uso e falta de condies de reparo.
ESTADO REGULAR a classificao do estado do imvel cujas anomalias
ofeream risco funcionalidade, no qual exista deteriorao e o uso tenha sido
afetado ou prejudicado, implicando na necessidade de reparos.

ESTADO SATISFATRIO corresponde ao imvel que no possua anomalias

significativas, tenha um plano de manuteno normal e oferea condies normais
de uso.

19 - CRITRIO PARA ELABORAO DE INSPEO PREDIAL

O critrio adotado para elaborao de inspeo predial consiste em analisar as
condies de risco e grau de urgncia para interveno, no que se refere aos
fatores de conservao, depreciao, sade, segurana e funcionalidade dos
elementos e sistemas da edificao.
CLASSIFICAO DO GRAU DE URGNCIA
Estabeleceu-se trs nveis de grau de urgncia para interveno nas edificaes:
crtico, regular e mnimo.
GRAU CRTICO: quando h risco iminente sade ou segurana do usurio.
GRAU REGULAR: quando h risco funcionalidade da edificao ou parte dela.
GRAU MNIMO: quando h risco de desvalorizao precoce.

20 - O QUE DEVE CONTER NO LAUDO DE INSPEO PREDIAL?

Num laudo de inspeo predial deve constar os seguintes dados:
Solicitante.
Classificao do objeto.
Localizao.
Data da vistoria.

DESCRIO DO OBJETO

Tipo.

Uso.

Idade.

Padro.

Nvel de rigor.

Critrio.

Descrio dos elementos construtivos, registro de anomalias, localizao,

graus de risco e urgncia.

Relatrio fotogrfico.

Documentos analisados.

Recomendaes tcnicas (preventivas e corretivas).

Estado geral de conservao.

 Recomendao da data p/ nova inspeo.

Concluso.

Data do laudo.

Assinatura.

CREA.

ART.

A documentao das anomalias importantssima e estas devem ser registradas

individualmente, para facilitar a classificao quanto ao grau de urgncia e
conseqente recomendao tcnica. Por exemplo: numa fachada de uma
edificao que tenha um vidro quebrado em uma esquadria e um pilar, prximo,
com armaduras expostas as duas anomalias, apesar de poderem receber
registro nico, por estarem prximas, devem ser registradas separadamente, pois
a urgncia para interveno no pilar com exposio de armaduras muito superior
do vidro quebrado.
As orientaes tcnicas devem ser expressas com clareza e simplicidade e devem
apresentar uma ordenao adequada (do mais urgente ao menos urgente),
indicando-se, quando possvel, as possveis simultaneidades de intervenes. ,
tambm, de grande importncia, a aluso s normas de referncia.
Na inspeo predial, a apurao dos responsveis pelas ocorrncias das
anomalias e correspondente indicao no laudo tambm imprescindvel, quando
se realiza um trabalho dessa natureza.
21 - QUAIS AS ANOMALIAS MAIS COMUNS ENCONTRADAS NAS
INSPEES PREDIAIS?

21.1 - SOLO
Com relao ao solo, normalmente so observados: recalques, adensamentos,
deslocamentos e outras deformaes, como rupturas, deslizamentos, rastejos, etc.

21.2 - ESTRUTURAS
As estruturas encontradas em edifcios podem ser de concreto armado, concreto
protendido, alvenaria, mista (concreto armado + alvenaria) ou ao.
As estruturas de concreto armado podem ser reticuladas, pr-moldadas ou pr-
fabricadas.
As anomalias mais comuns nas estruturas de concreto so: deformaes (que
normalmente devem ser monitoradas), fissuras, trincas, rachaduras, fendas (que
eventualmente tambm necessitam de monitoramento), o fenmeno da
carbonatao, salinizao, corroso das armaduras, eflorescncia, avarias por
impactos (choque) e desgastes (abraso). No caso das estruturas protendidas,
convm verificar se h perda ancoragem e relaxamento das cordoalhas.
Em todos os casos devem ser verificadas as condies de proteo das estruturas
de concreto, inclusive revestimento e/ou pintura.

21.3 - ESTRUTURAS DE AO
Nas estruturas de ao, deve ser verificada a exist6encia de deformaes,
corroso, desgastes e tambm as condies de proteo (revestimento e pintura)

21.4 - SISTEMAS DE VEDAO

Os sistemas de vedao podem ser subdivididos em: horizontais (compostos

essencialmente pelas lajes e forros) e verticais.
Quanto aos sistemas de vedao horizontal, encontramos os seguintes principais
tipos de sistemas:
Alvenaria convencional (tijolo, bloco de concreto, bloco cermico, bloco silico-
calcreo macios, vazados)
Alvenaria estrutural (armada, auto-portante)
Gesso acartonado
Painis pr-fabricados (cimentceo, concreto celular, slico-calcreo, misto)

Nos sistemas de vedao, as principais verificaes que devem ser feitas so as

seguintes:
Prumo, planicidade e nvel
Fissuras e trincas (vos, junes, interface c/ estrutura inclusive
encunhamento)
Deformaes (trmica, mecnica, higroscpica diferencial)
Infiltraes (estanqueidade)
Isolao (acstica, trmica, higroscpica)

21.5 - REVESTIMENTOS
Os sistemas de revestimento so responsveis no somente pela esttica, mas
tambm pela proteo de outros sistemas como:
PAREDES (internas e fachadas lembrando que as condies de exposio e
requisitos de desempenho entre elas so bastante distintos).
PISOS
FORROS
Os tipos de revestimentos encontrados em edificaes podem ser de:
Argamassa
Gesso
Cermica
Pedra natural
Pedra artificial
Madeira
 Papel
Plsticos (diversos)
Outros (texturas, resinas, metais, vidros)
As anomalias comumente observadas em revestimentos so:
Fissuras (trmicas, higroscpicas, estruturais, etc.)
Manchas (infiltraes, eflorescncia, ataque qumico, fungos, etc.)
Empolamento
Descolamento (execuo aderncia e juntas, fadiga, fatores exgenos)
Deslocamento (fixao)

Particular tipo de revestimento a pintura. Os principais tipos de pintura imobiliria

so: caiao, ltex a base de PVA, ltex a base de resina acrlica, leo mineral,
verniz, esmalte sinttico, resina epoxdrica.
As patologias freqentes em revestimentos de pintura so
Descamao
Fissuras
Trincas
Enrugamento
Empolamento
Manchas e eflorescncias
Desagregao
Saponificao
Reaes (calcinao, etc.)

21.6 - SISTEMAS DE IMPERMEABILIZAO

Impermeabilizao pode ser definida como sistema de proteo contra a

passagem indesejvel de fluidos (lquidos, vapores, gases).
Os sistemas de impermeabilizao encontrados em edificaes podem ser
classificados em segundo os seguintes tipos:
 Membrana moldada (emulses ou solues: asflticas, acrlicas,
elastomricas)
Membrana flexvel pr-moldada (mantas: asflticas, elastomricas)
Tratamento rgido (Cristalizao, argamassa)

O sistema de impermeabilizao de lajes deve ser composto pelas seguintes

fases:
Regularizao do substrato com adequada inclinao para sadas e ralos
Aplicao de manta pr-moldada, observando sobreposies, vulcanizao de
emendas, sobrelevaes de bordas (arredondadas - armadas), adentramento a
ralos
Camada de isolao
Proteo mecnica

As impermeabilizaes rgidas so recomendadas somente para reservatrios, por

haver menor variao trmica e presso favorvel a veiculao e conseqente
ao do cristalizante
Anomalias mais comuns nas impermeabilizaes:
Materiais inadequados
Aplicao inadequada
Ressecamento da manta
Perfurao da manta
Ausncia ou inadequao de algum elemento do sistema
Tratamento inadequado do substrato
Insuficincia de pontos de captao

21.7 - ESQUADRIAS

As esquadrias podem ser de madeira, ferro, alumnio, PVC, concreto, etc.

Nas esquadrias devem ser verificados:
Resistncia mecnica
 Durabilidade
Funcionalidade e funcionamento
Dimensionamento
Estanqueidade (intemperismo, conforto trmico e acstico)

As anomalias freqentemente encontradas nas esquadrias so:

Alterao de tonalidade
Pintura danificada
Deteriorao
Corroso
Problemas de vedao (massa, gaxeta, silicone, talisca)
Perda de fixao
Deformaes (travamento, emperramento)
Desgastes (folgas)

21.8 - COBERTURA
Os sistemas de cobertura podem ser constitudos de lajes impermeabilizadas ou
telhados.
Os telhados so compostos por estrutura e telhas.
As estruturas podem ser de madeira ou metlicas.
As telhas podem ser compostas pelos seguintes materiais:
Cermicas
Fibrocimento
Concreto
Metal (ao, alumnio, zinco, cobre)
Papelo
As anomalias encontradas nos telhados so:
NA ESTRUTURA

Inclinao inadequada

Deformaes
 Deteriorao

NAS TELHAS:

Deslocamentos

Perfuraes

Trincas, quebraduras

Ausncia de complementos (rufos, vedaes)

NOS TELHADOS, DE MANEIRA GERAL:

Calhas, condutores e outros

21.9 - PAISAGISMO
Em relao ao paisagismo, as principais condies que devem ser verificadas so
Drenagem e impermeabilizao
Interferncia de razes (porte arbreo)
Risco de queda (porte arbreo)
Interferncia climtica
Favorecimento formao de focos de pragas urbanas

21.10 - INSTALAES
Nas instalaes, devem ser verificados:
Dimensionamento
Distribuio
Conexes
Materiais
Sobrecargas
Funcionamento (incl. Pressurizao)
Proteo
Validade
Cores de identificao
 Deteriorao
Perdas e vazamentos
Limpeza

21.11 - MQUINAS E EQUIPAMENTOS

Quanto aos equipamentos e mquinas, devem ser vistas as condies de:
Alimentao
Segurana
Conforto
Higiene
Periodicidade de testes e substituio de componentes

21.12 - ACESSIBILIDADE
O item de acessibilidade, objeto de grande preocupao em outros pases, vem
agora despertando cada vez mais ateno domstica, no somente com
referncia aos portadores de necessidades especiais, como para com os usurios
em geral.
No que se refere acessibilidade, devem ser observadas:
Exigncias normativas
Funcionalidade
Adequao
Conforto
Os equipamentos mais importantes acessibilidade so:
Rampas
Escadas
Corrimos
Barras
Portas
Peas sanitrias (inclusive metais)
Portas
Acessos
 Equipamentos

21.13 - PRAGAS URBANAS

No que se refere proliferao de pragas urbanas, deve-se verificar:

Se h ambiente propcio proliferao

Se h fcil acesso das pragas
Se os ambientes propiciam alimento para elas
Providncias recomendadas:

Ataque s pragas
Remoo dos elementos que facilitam a proliferao
Reparo ou substituio do elementos atingidos
Execuo de barreira fsica
Execuo de barreira qumica
21.14 - EQUIPAMENTOS DIVERSOS
Quadras esportivas, play grounds, churrasqueiras, saunas, equipamentos de
ginstica, salas de projeo, piscinas, adegas, demais equipamentos de lazer,
helipontos, lixeiras, etc.
Deve-se verificar as condies de:
Legalidade

Higiene

Segurana (inclusive estrutura e acessos)

Deteriorao

Deformaes

Estanqueidade (essencialmente nas piscinas)

 Revestimento

Acessrios