Vous êtes sur la page 1sur 56

QUADRO SINÓTICO

DA COMPRA E VENDA

1. CONCEITO;
2. OBJETO
3. CLASSIFICAÇÃO;
4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS;
5. OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR E COMPRADOR.
6. LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES
7. REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS
MODALIDADES DE VENDA
8. PROTEÇÃO JURÍDICA DA EVICÇÃO
9. GARANTIA JURÍDICA PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS
10. CONSEQÜÊNCIAS PRINCIPAIS E SUBSIDIÁRIAS
DERIVADAS DA COMPRA E VENDA

DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA


PACTOS ADJETOS

1. DA RETROVENDA;
2. DA VENDA A CONTENTO;
3. DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA;
4. DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO;
5. DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS

PACTOS ADJETOS PREVISTOS NO CÓDIGO CIVIL, DE


1916:

6. DO PACTO DE MELHOR COMPRADOR,


7. DO PACTO COMISSÓRIO.
DA COMPRA E VENDA

1. CONCEITO –CC, art. 481

Art. 481 – Pelo contrato de compra e venda, um dos


contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro, a pagar-
lhe certo preço em dinheiro.

Em singela síntese, pode ser definida a compra e venda como a


troca de uma coisa por dinheiro, distinguindo-se desta forma, da troca
(permuta ou escambo), ou seja, a troca de alguma coisa por outra. P.ex. : a
troca de um livro por uma caneta.
Segundo Caio Mário da Silva Pereira, compra e
venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a
outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea,
mediante o pagamento de certo preço em dinheiro.
A compra e venda, bem como a locação e a doação, inserem-se
no grupo dos contratos que objetivam a transferência de um bem de um
contratante a outro.
O contrato de compra e venda gera aos contraentes tão somente
um direito pessoal, gerando para o vendedor apenas uma obrigação de
transferir o domínio; conseqüentemente produz efeitos meramente
obrigacionais, não conferindo poderes de proprietário àquele que não
obteve a entrega do bem adquirido. Não opera, portanto, com a simples
transferência do domínio a aquisição da propriedade, que só se perfaz pela
tradição, se a coisa for móvel ou pela transcrição do título aquisitivo no
registro competente, se o bem for imóvel. É um contrato que não serve
como titulus adquirendi.
Há exceção ao efeito obrigacional do contrato de compra e
venda, podendo haver transferência do domínio e da propriedade pelo
contrato. É o caso da compra dos títulos de da dívida pública da União,
Estados e Municípios; o artigo 1361, do CC/02, dispõe que alienação
fiduciária transfere a propriedade independente da tradição.
As dúvidas do contrato de compra e venda devem ser
interpretadas contra o vendedor, neste tipo de contrato o vendedor é tratado
pela lei com desconfiança.

2. OBJETO – CC, ART. 483

A definição de compra e venda deixa bem claro que este


contrato pode ter por objeto bem de natureza: corpóreos tangíveis – que
podem ser comercializados (móveis, imóveis e semoventes); e
incorpóreos – direitos autorais, direito de invenção, crédito, direito de
propriedade literária, científica e artística.

3. CLASSIFICAÇÃO

Na sua caracterização jurídica, afirmam os civilistas que esse


contrato é:
• Bilateral ou Sinalagmático:
Cria obrigações para ambos os contratantes (o vendedor e o
comprador), que serão ao mesmo tempo credor e devedor. A bilateralidade
está no fato de estabelecer para o vendedor a obrigação de transferir a
propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o
preço avençado.

Direito: receber o pagamento Direito: receber a coisa


VENDEDOR COMPRADOR
Dever: entregar a coisa Dever: pagar o preço
Não fosse essa reciprocidade de obrigações, ter-se-ia um
contrato de doação pura e simples.
É muito importante essa característica, pois a execução da
prestação por um dos contratantes será causa do cumprimento da do outro,
e, havendo inadimplemento de qualquer uma das obrigações, romper-se-á o
equilíbrio contratual

• Oneroso:

Ambas as partes dele extraem proveito e vantagens


patrimoniais, pois, de um lado, o sacrifício da perda da coisa corresponderá
ao proveito do recebimento do preço avençado, e de outro, o sacrifício do
pagamento do preço ajustado corresponderá ao proveito do recebimento da
coisa. Há, pois, uma equivalência entre ônus e vantagens.

• Comutativo ou Aleatório:
É contrato geralmente comutativo porque, no momento de sua
conclusão, as partes conhecem o conteúdo de sua prestação. O objeto é
conhecido e perfeitamente caracterizado no momento da formação do
contrato (CC, art. 483, 1ª parte). A coisa deve ser existente no momento de
sua formação sob pena de nulidade.
Contrato com objeto coisa futura (CC, art. 483, 2ª parte). P. ex.
frutos de uma colheita futura.
Admite-se a compra e venda aleatória (Artigos 458 e 459) de
coisas ou fatos futuros, quando uma das partes pode não conhecer de início
o conteúdo de sua prestação, o que não suprime os fundamentos básicos do
negócio. Entra aqui o fator risco, sorte, álea. É um contrato em que a
prestação de uma ou ambas as partes depende de um risco futuro e incerto.
O contrato aleatório tem duas modalidades:
• EMPTIO SPEI – (Contrato da Esperança) é modalidade de contrato
aleatório em que um dos contratantes, na alienação de coisa futura, toma
a si o risco relativo à existência da coisa, ajustando um preço, que será
devido integralmente, mesmo que nada se produza, sem que haja culpa
do alienante (CC, art. 458). Neste caso a álea refere-se a existência da
coisa em si. P.ex.: Compra da rede do pescador ao lançá-la ao mar.
• EMPTIO REI SPERATAE – é uma espécie de contrato aleatório em que
o adquirente, na alienação de coisa futura, assume o risco quanto à maior
ou menor quantidade da coisa, sendo devido o preço ao alienante, desde
que este não tenha culpa, mesmo que o objeto venha a existir em
quantidade mínima irrisória. A álea diz respeito a quantidade da coisa.
Neste tipo de contrato pode ser inserida cláusula sobre a possibilidade do
pagamento do preço quando a quantia obtida for muito pequena. Se nada
existir, nula será a venda, e o alienante deverá restituir o preço (CC, art.
459). P. ex: Colheita em que não se garante a quantidade de frutos.

• Consensual ou Solene
Comumente é consensual, formando-se pelo mútuo consenso
dos contraentes. Em certos casos, é solene, quando além do consentimento a
lei exigir outros requisitos, como no caso da compra e venda de imóveis.

4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS ESPECÍFICOS- CC, art. 482

A doutrina, indica três elementos constitutivos essenciais à


sua existência: a coisa, o preço e o consentimento.
Os elementos acima mencionados são comuns a todos os
contratos de compra e venda. Todavia, há casos em que se pode acrescentar
um quarto elemento – a forma, que é o elemento essencial para àqueles
contratos de compra e venda de bens imóveis, em que há a necessidade da
escritura pública, e, posteriormente, para efetivação do domínio do bem há
necessidade da transcrição. Para Maria Helena Diniz, a forma escrita dos
contratos é uma formalidade, isto porque na venda de bem imóvel acima de
30 salários mínimos é necessário escritura pública, assim é formal. Porém,
na venda de imóvel abaixo de 30 salários mínimos não e necessária a
escritura pública, sendo assim informal, mas para M. H. Diniz, por precisar
de forma escrita para registrá-lo é formal. Cita-se, também, a venda e
compra de bens móveis, que via de regra, são revestidos da informalidade,
porém, nos casos de venda de bens móveis, como as licenças ou contratos
para explorar a distribuição e venda de jornais que precisam de escritura
pública. Portanto, revestem-se de formalismo.

• Coisa : CC, art. 483 – A compra e venda pode ter por


objeto coisa atual ou futura, o contrato de compra e venda nem sempre
incide sobre coisa já conhecida e perfeitamente caracterizada no momento
de sua formação (CC, art. 483, 2ª parte). Neste caso, ficará sem efeito o
contrato, se a coisa não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de
concluir contrato aleatório.
Objeto deve ser lícito, possível, disponível, pois sua
inalienabilidade não permitiria seu ingresso no comércio, determinado ou
determinável, sob pena de nulidade absoluta da compra e venda. Pode
ainda, ser atual ou futura.
A coisa é atual quando tem existência, e, é futura quando tem
existência potencial, no momento da realização do contrato, sua total
impossibilidade de existência acarreta nulidade do contrato.
Ser individuada, ou seja, determinada, ou pelo menos
determinável, suscetível de individuação no momento de sua execução, uma
vez que poderá ser indicada pelo gênero e quantidade.
Ser disponível ou estar in commercio, uma vez que sua
inalienabilidade natural, legal ou convencional impossibilitaria a sua
transmissão ao comprador.
Ter possibilidade de ser transferida ao comprador, não
poderá pertencer ao próprio comprador, nem o vendedor poderá alienar
coisa se for de propriedade de terceiro, pois ninguém poderá transferir a
outrem direito de que não seja titular.
Venda de coisa alheia: existe grande controvérsia quanto à
possibilidade de venda de coisa alheia :
- Clóvis Beviláqua – entende ser nulo o contrato de venda
de coisa alheia.
- Espínola – admite sua validade.
- Carvalho Santos – ocupa posição intermediária: a venda
de coisa alheia é nula, mas se tornará válida quando o
vendedor se obrigar a entregar a coisa vendida, depois de
adquiri-la do verdadeiro proprietário.
- A melhor doutrina, é a que sustenta a admissibilidade doa
to, cuja eficácia dependerá, naturalmente, de sua
posterior revalidação pela superveniência do domínio.

• Preço: é o elemento vital, o traço mais característico da


compra e venda. É a remuneração devida na compra e venda, é o elemento
natural deste negócio jurídico, é o que identifica o contrato de compra e
venda, é um elemento essencial da compra e venda.
O preço deverá constituir-se da pecuniariedade, por
constituir uma soma em dinheiro que o comprador paga ao vendedor em
troca de coisa adquirida. Porém, nada obsta que seja pago por coisas
representativas de dinheiro ou a ele redutíveis, como cheque, letra de
câmbio, nota promissória, títulos da dívida pública. Porém, não pode ser
convencionado o preço mediante prestação de serviços, haveria, neste caso,
contrato inominado e não venda.
O preço precisa ser: determinado – deste logo conhecido e
fixado por ambas as partes contratantes no momento da celebração do
contrato, em atenção à lei da oferta e da procura, de acordo com seus
interesses, ou segundo os atos administrativos, se tabeladas se acham as
coisas vendidas; ou indeterminado, mas determinável “a posteriori” . P.
ex: compra e venda de coisas vendidas na bolsa ou mercado, cujo preço será
determinado pela abertura da bolsa ou pelo seu fechamento, ou pelo preço
médio (CC, art. 486). O que não é possível é a indeterminação absoluta,
como a constante da seguinte estipulação: pagarás o que quiseres.
Atualmente, foi dada maior flexibilidade a determinação dos
preços, mas anteriormente, o preço precisava ser certo(conhecido), justo (de
valor correspondente à coisa) e verdadeiro (real e exato). Os dois primeiros
deixaram de ser essenciais no direito moderno, que optou por critérios
diferentes. A vileza do preço não é mais obstativa da compra e venda, esta é
valida, ainda que se aliene por dez o que vale cem, salvo prova de erro.
Acarreta nulidade do contrato de venda e compra se este vier
expresso em moeda estrangeira ou ouro (art. 318, do CC/02), exceto no
caso de compra e venda internacional. O preço não pode ser expresso em
moeda estrangeira, mas pode ser cotado em moeda estrangeira, em ouro –
“cláusula ouro”, e também ser seu valor cotado na Bolsa de Valores ou
Mercadorias (Artigos 486, 487, do CC/02).
O preço pode ser cotado pelas partes, mas também terceiro
poderá cotá-lo, é o chamado preço de avaliação. O terceiro deverá ser da
confiança de ambas as partes, portando-se de acordo com os princípios da
boa-fé objetiva e a função social do contrato (CC, art. 485). O terceiro não
será considerado um avaliador da coisa, mas sim, um mandatário escolhido
pelos contratantes, que não quiseram ou não puderam determinar o preço,
de tal sorte que sua estipulação equivalerá à determinação do preço pelos
próprios contratantes, tornando-o, por isso, obrigatório. O terceiro ao fixar o
preço, deverá considerar os elementos contemporâneos da estimativa, e as
partes contratantes não poderão repudiar sua deliberação, que é irrevogável,
exceto se houver erro, dolo, ou se o terceiro ultrapassar os limites de sua
incumbência. Não aceitando o encargo o primeiro escolhido, ao ser
nomeado outro terceiro à exercer a função, podem as partes estipular as
partes que seu arbitramento seja definitivo e inderrogável, como também,
pactuar recurso ao judiciário.
É possível compra e venda sem preço estipulado?
Artigo 488, CC/02 – Paulo Luiz Netto Lôbo entende ser
impossível venda sem preço fixado, uma vez que a indeterminação absoluta
é inadmissível. Caso não haja fixação do mesmo, deverá ser usado um
tabelamento oficial, se houver. Na sua ausência será adotado o preço de
costume. Na ausência de ambos será adotado o preço médio existente na
praça, a ser fixado pelo juiz. A justificativa repousa na aplicação da função
social do contrato, onde a autonomia privada não pode se sobrepor às
normas de ordem pública.
CC, artigo 489 – nula é a compra e venda quando o preço é
deixado ao livre arbítrio de uma das partes, pois, poderia a parte a quem
fosse cometido o arbítrio fixar exageradamene ou irrisoriamente o preço a
seu benefício em detrimento do outro. Em uma interpretação literal deste
artigo, todos os contratos de adesão seriam nulos, mas, na verdade, o que se
deseja e impedir a formação de cartéis, vedado pela Lei 8884/94. Se um
objeto a ser vendido estiver exposto numa vitrine com a determinação do
preço, não se deverá interpretar que este foi estipulado pelo arbítrio
exclusivo de uma partes, mas que integra a proposta, considerando-se
estabelecido pelos contratantes no instante em que o comprador o aceita. O
mesmo se diga do leilão, em que ao maior lanço parece indicar que o preço
é fixado arbitrariamente pelo comprador, porém, tal não ocorre, visto que
aparece, como condição da oferta, que o adquirente seja aquele que mais
alto preço oferecer, sendo até lícito estipular-se preço mínimo, dispondo
que, se ele não for alcançado não terá contrato.
• Consentimento ou vontade : decorre da autonomia
privada, é a convergência de vontades sobre a coisa, o preço e as condições
do negócio. É a vontade deve ser livre e sem vícios (dolo, erro, coação,
simulação, estado de perigo e lesão). É consensual por ter seu
aperfeiçoamento com a manifestação da vontade pelas partes (Artigo 482,
do CC/02). Não é contrato real, pois este tem seu aperfeiçoamento na
simples entrega da coisa.
De acordo com a interpretação do artigo 482, a compra e
venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes: a coisa, o preço
e o consentimento, bastando portanto, em uma compra e venda simples e
pura, o acordo de vontades quanto ao preço e a coisa.
O consentimento requer das partes contratantes:
• Capacidade genérica para praticar atos da vida civil;
• Legitimação para contratar- restrição a liberdade de comprar e vender.
As partes – vendedor e comprador deverão na realização do
negócio jurídico de compra e venda possuir capacidade e legitimidade. O
contrato celebrado por absolutamente incapaz é nulo, e celebrado por
relativamente incapaz é anulável. Estes somente poderão contratar se
devidamente representados ou assistidos.
A legitimidade das partes, é uma capacidade especial para
celebrar um determinado negócio jurídico. No caso da compra e venda de
bem imóvel, precisa ser verificado a outorga conjugal. A outorga conjugal
divide-se em:

• Outorga uxória – da mulher


• Outorga marital – do marido

5. OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR E DO COMPRADOR

Nascem do contrato de compra e venda obrigações


recíprocas para as partes.
5.1 OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR
• Entregar a coisa com todos os seus acessórios,
transferindo ao adquirente a sua propriedade ;
• Garantir a efetividade do direito sobre a coisa.

5.2 OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR


• Pagar o preço, na forma e no prazo estipulados

6. LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES DA


FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES:

A lei veda em relação à posição que ocupam na relação


jurídica aos descendentes, aos condôminos, aos tutores, aos curadores, a
legitimidade para o livre exercício do negócio jurídico de compra e venda.
6.1 VENDA A DESCENDENTE:

É vedado ao descendente pelo artigo 496, do CC/02, a


possibilidade de adquirir bens do ascendente, sem anuência prévia dos
outros descendentes e do cônjuge.
O fundamento deste artigo é evitar que mediante simulação
fraudulenta, o ascendente altere a igualdade dos quinhões hereditários, por
meio de doações sob disfarce de compra e venda, sendo que, na realidade
tratar-se-ia de uma doação simulada.
O novo Código Civil acrescentou a necessidade de anuência
também do cônjuge para realização do negócio jurídico. Portanto, na
ausência de outorga marital ou outorga uxória o negócio será anulável (CC,
art. 108).
A anuência deve ser por escrito para bens móveis com
valores acima de 10 vezes o salário mínimo, para valores inferiores, não há
necessidade de anuência escrita. Na aquisição de bem imóvel é
indispensável a outorga conjugal, sob pena de anulação do negócio jurídico.
No CC/16 está nulidade era absoluta, no novo CC/02 é anulável. Esta
diferença é importante para solução de litígios, quanto ao momento de
realização dos contratos na vigência do CC/16 ou CC/02. Recomenda-se a
utilização da Escada Pontiana (Pontes de Miranda) para verificação do
negócio jurídico:
Escada Pontiana (Pontes de Miranda):
Aplica a norma
do Aplica a norma do momento da
momento dos efeitos
celebração
___________________
_____________________ Plano da
Eficácia
Está no CC/02 Plano da validade(art. 104)
________________________ - Agente capaz;
Plano de Existência - Objeto lícito possível e determinado
ou determinável;
-Forma prescrita ou não defesa em
lei

A anuência do cônjuge é dispensada se o regime do


casamento for de separação obrigatória ou legal.
Questão importante, se dá com a possibilidade ou não do
suprimento judicial do consentimento?
Inicialmente, deve ser analisado o motivo da recusa, se for
injusta. Para alguns autores como Clóvis Beviláqua, Washington de Barros
Monteiro e Agostinho Alvim, não há possibilidade no suprimento judicial,
por não haver lei que permita expressamente, que o juiz supra a
concordância dos interessados, como faz no caso de suprimento judicial
para o casamento. Em posição oposta, Sílvio Rodrigues entende que não
pode haver proibição, simplesmente por não ter previsão expressa para a
questão. Pode, neste caso, ser aplicada interpretação analógica se o
suprimento corrigir uma recusa injusta, admitindo-o, pois o interesse social
na circulação da riqueza prevalece sobre o individual do cônjuge ou do
descendente recusantes.
A ação para anular venda realizada, após muita polêmica,
quanto às Súmulas 152 e 494, deve obedecer aos ditames do artigo 179, do
CC/02, e, nos caso em que for caracterizado algum vício CC, art. 178, II.
Súmula 152: A ação para anular a venda de ascendente a descendente, sem
o consentimento dos demais, prescreve em 4 anos, a contar da abertura da
sucessão. A interpretação a estes dizeres é de que o negócio é anulável, com
prazo prescricional de 4 anos, pois eqüivaleria o defeito do negócio jurídico
a um dos vícios do negócio jurídico (simulação). Aqui, a anulação somente
poderia ser pleiteada após a morte do ascendente, se ele era jovem à época
do negócio, o retorno à forma desejada “status quo” seria praticamente
impossível.
Súmula 494 : A ação para anular a venda de ascendente a descendente,
sem o consentimento dos demais, prescreve em 20 anos, contados da data
do ato, revogada a Súmula 152. Esta súmula deverá ser interpretada, sendo
o negócio jurídico nulo, por se tratar de nulidade obedeceria o prazo
prescricional das ações de cunho pessoal – 20 anos contados da data do ato.
A propositura da ação poderia ser com o ascendente ainda vivo.
A solução mais justa está contida na norma do artigo 179,do CC/02, quando
a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para
pleitear-se a anulação, será este de 2 anos, a contar da data da conclusão do
ato. Para Washington de Barros Monteiro: o prazo a ser aplicado é
decadencial previsto no art. 178, II, do CC/02, 4 anos.

6.2 COMPRA POR PESSOA ENCARREGADA DE


ZELAR PELO INTERESSE DO VENDEDOR
O artigo 497, do CC/02, veda a realização de compra e
venda, ainda que em hasta pública, por aqueles que guardam ou
administram interesses alheios, por faltar-lhes legitimação para adquirir ou
vender bens, em virtude de lhes cumprir zelar pelo interesse do vendedor,
quer por desfrutarem de uma posição de que poderiam valer-se para tirar
injustificada vantagem do negócio.
Tudo para manter a isenção de ânimo naqueles a quem se
confiam interesses alheios, por moralidade e estabilidade da ordem pública.
Será nulo, o negócio jurídico realizado pelas pessoas
mencionadas neste artigo. Elas estão proibidas de realizar contrato de
compra e venda mesmo em hasta pública, em razão do seu dever de ofício.
Esta proibição é absoluta e não pode ser afastada, todavia, o impedimento
cessa , findo o dever.
Discussão importante surge quanto à proibição aos
mandatários, vacila a jurisprudência ao interpretar mesma norma contida no
Código de 1916:
- para alguns, o ato é sempre nulo;
- para outros, a proibição legal não abrange a alienação
direta do mandante ao mandatário.
Para Sílvio Venosa, no CC,1916 a nulidade era relativa, no
CC, 2002, ao expressar a transgressão do preceito é de nulidade. Para
Washington de Barros Monteiro, a solução mais plausível e mais lógica, é
pela nulidade do contrato, uma vez que o mandatário pode fomentar ou
preparar situação desfavorável que aconselhe ou imponha a necessidade da
venda, induzido pelo seu procurador o mandante poderia ser levado a
venda, com a qual, de outra forma, provavelmente não concordaria.

6.3 VENDA POR CONDÔMINO DE COISA


INDIVISÍVEL
CC, art. 504, um condômino somente poderá vender a
estranhos coisa indivisível após havê-la oferecido por igual preço e
condições aos consortes. Só após a oferta e mediante recusa dos mesmos,
fica legitimado para vendê-la a estranhos. O código institui preferência em
favor dos condôminos porque a intenção e, sempre que possível, extinguir o
condomínio e evitar o ingresso de estranhos na comunidade condominial
sempre ponto de discórdias. A preferência somente poderá ser exercida na
compra e venda, e não, no compromisso de compra e venda. Aplicando-se,
também, a cessão de direitos hereditários, por parte de co-herdeiros (CC,
art. 1791).
O condômino preterido tem o direito ao exercício do direito
de preferência ou preempção (CC, art. 513 a 520), depositando o preço
integral, atualizado se for o caso, no prazo decadencial de 180 dias,
contados do momento da alienação de bem móvel, bem imóvel o prazo
passa a ser contado do registro em cartório imobiliário, não se suspendendo
nem interrompendo.
Requisitos do direito de preferência:
- que a coisa seja, indivisível pois, no caso de ser divisível
nada impede que o condômino livremente aliene sua
parte;
- que o consorte a quem não se deu conhecimento da venda
deposite o preço pago pelo estranho, tanto por tanto;
- que o requeira no prazo decadencial de 180 dias
contados da alienação, sob pena de decadência, que não
se suspende nem se interrompe.
O parágrafo único, estabelece que na alienação judicial de
coisa comum será preferido:
1. em condições iguais, o condômino ao estranho;
2. entre os condôminos, o que tiver benfeitorias de
maior valor;
3. o condômino proprietário de maior quinhão, se
não houver benfeitorias.

6.4 VENDA ENTRE CÔNJUGES

O artigo 499, do CC/02, estabelece que, em regra, os


cônjuges não poderão efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre
marido e mulher está proibida, se o regime for o da comunhão universal,
pois ninguém pode vender ou comprar o que já é seu, caracterizando venda
fictícia.
Porém, os ditames do artigo podem ser mitigados ao
analisar-se os artigos 1668 e 1659, do CC/02, pois são bens excluídos da
comunhão os bens ali enumerados. P.ex. aqueles utilizados para o trabalho e
os de uso pessoal, portanto, passíveis de negociação, mesmo com o
cônjuge.
Quando aos companheiros pode ser aplicada a mesma regra,
os bens excluídos da comunhão poderão ser negociados com o
companheiro, desde que o negócio ocorra realmente no plano fático, não
gerando fraude contra credores (anulável), fraude à execução (ineficaz) e
simulação (nulo)

7. REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES DE


VENDA

7.1 VENDA POR AMOSTRA

Trata-se de venda à vista de amostra, protótipo ou modelo


exibidos pelo vendedor, que provocou o assentimento do comprador.
Entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas
correspondem. P.ex.: compras feitas em feiras e exposições.
Por isso, há de ser tudo igual à mercadoria que se vai
entregar; se o vendedor não a entrega em perfeita correspondência com a
amostra, protótipo ou modelo, pode o comprador recusá-la no ato do
recebimento.
Caso não seja entregue a coisa correta, caracterizando
inadimplemento do vendedor, caberá ao comprador enjeitá-la, bem como
exigir a mercadoria que adquiriu igual à amostra.
A venda funciona sob condição suspensiva, até a entrega da
coisa, conforme a oferta. Se não houver prazo fixado pelos contratantes, a
verificação deve ser feita imediatamente, no ato do recebimento, em tempo
razoável para a sua efetivação.
Se a coisa for entregue conforme a amostra, protótipo ou
modelo funcionará como condição resolutiva, a venda torna-se definitiva.
Se não houver correspondência entre a amostra e a mercadoria recebida,
cabe ao comprador pedir em juízo a competente vistoria ad perpetuam rei
memoriam, que servirá de base à ação de rescisão de contrato, com
indenização das perdas e danos.
O silêncio do comprador em relação ao exame da
mercadoria é interpretado como reconhecimento de que ela corresponde à
amostra.
É negócio anulável, com prazo prescricional de 4 anos (CC,
art. 178, II), não sendo expresso o prazo, aplica-se o artigo 205 – 10 anos
(Sílvio Venosa).

7.2 VENDA “AD CORPUS” E “AD MENSURAM”


O Artigo 500, do CC/02 distingue a venda ad corpus e ad
mensuram, as conseqüências oriundas da distinção repousam na diferença
que possa existir nas áreas adquiridas.
Vendas ad corpus se dá quando a preocupação das partes é
vender e comprar coisa certa e discriminada, na forma que existe
objetivamente, sem que a circunstância de ter uma outra extensão constitua
motivo de maior relevo na formação do consentimento. P. ex.: fazenda
Petrópolis, chácara Marengo, vila Maria, mansão Oliveira, palácio Veneza,
etc.
Presume-se que o comprador adquire o imóvel conhecendo-
o em sua extensão e dimensão. Presume-se a venda de corpo certo,
determinado e conhecido, referindo-se, por exemplo, a Sítio São João,
Fazenda Bela Vista.
Não é preciso que conste do instrumento a expressão ad
corpus , embora seja aconselhável que se faça.
Assim, a lei (CC, art. 500, § 3º) não admite ação de
complementação de área, nem devolução de excesso, se a venda foi ad
corpus, por conhecer o comprador sua extensão e dimensão, ser coisa certa
e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad
corpus, presunção juris et de jure.
Venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do
imóvel vendido, estipulando-se o preço por medida de extensão. Há
determinação do preço de cada unidade ou medida, de cada alqueire,
hectare, metro quadrado ou metro. P. ex.: terreno de mil metros quadrados,
fazenda com trezentos alqueires, R$ 100,00 por metro quadrado, R$
1000,00 por alqueire.
Na venda ad mensuram o adquirente poderá exigir o
complemento da área, reclamar a rescisão do negócio ou o abatimento no
preço, se faltar correspondência entre a área efetivamente encontrada e as
dimensões dadas. Nessa hipótese abre-se ao comprador a possibilidade de
acionar o alienante para que complemente a área – ação ex empto ou ex
vendito-. Poderá também, fazer pedido de resolução ou redução do preço
subsidiariamente. Por ser uma presunção, poderá haver exceções, uma delas
dar-se-á quando a venda for estipulado o preço por medida de extensão ou
se determina a respectiva área, o vendedor está a garantir as dimensões.
Prazo para exigir complementação de área, de reclamar
resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço é decadencial
(art. 501, e parágrafo único), de 1 ano, contados a partir do registro do
título; havendo atraso na imissão da posse, começará a fluir a partir dela.
Artigo 501,§1º, CC/02 – há presunção juris tantum , se na
venda ad mensuram se encontrar uma diferença inferior a um vinte avos
(1/20) – um vigésimo-, presume-se que a menção à área foi meramente
enunciativa, ou seja, empregada apenas para dar uma indicação aproximada
do todo que se vende; logo, o comprador não poderá ingressar em juízo para
obter a complementação de área, salvo se provar, que, em tais
circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Anote-se que, se, em vez de diferença, existe excesso de
área, o comprador não está obrigado a repor preço correspondente, salvo se
assim se convencionou. A declaração de quantidade é garantia para o
comprador, e não para o vendedor, que deve conhecer o que é seu e o que
está alienando.

7.3 DEFEITO OCULTO NAS VENDAS DE COISAS


CONJUNTAS

CC, art. 503 - O alienante terá responsabilidade por defeito


oculto nas vendas de coisas conjuntas. Isso porque o defeito em uma das
unidades pode macular ou prejudicar as demais. P. ex.: uma enciclopédia
que apresenta defeito de impressão em um dos volumes. A devolução desse
volume prejudica toda a obra.
Se o objeto da compra for uma universalidade, responderá
pela existência desse complexo, não respondendo individualmente pelos
objetos que o compõem. Logo, o defeito oculto de um deles não autorizará
a rejeição de todos pelo comprador , ainda que o preço seja global, desde
que as coisas não formem um todo inseparável, só a defeituosa será
restituída e o seu valor deduzido do preço, depois de feitas as avaliações
(CC, art. 503). P. ex.: rebanho, biblioteca.
Entretanto, se o defeito de um contaminar parte ou o todo,
diminuindo-lhe o valor, poderá o comprador devolver toda a mercadoria. P.
ex.: par dos brincos (falta um); parelha de calos iguais, coleção composta
por três livros.
Para solução do problema, invoca-se o CDC – Lei 8078/90,
art. 18, e § 1º) – não sanado o vício no prazo máximo de 30 dias, ao
consumidor se abrem três alternativas:
1. Substituição do produto por outro;
2. Restituição da quantia paga, sem prejuízo de
perdas e danos;
3. Abatimento proporcional do preço.

8. PROTEÇÃO JURÍDICA DA EVICÇÃO

A evicção (CC, art. 447) diz respeito à perda da coisa em


razão de vício jurídico. É a perda total ou parcial da coisa, por força de
decisão judicial, baseada em causa preexistente ao contrato.
A evicção e os vícios ocultos não são condições essenciais
do contrato, são garantias que recaem sobre o alienante, por ser uma
obrigação de fazer, a cargo, do alienante. Por isso, podem as partes dentro
de sua autonomia de vontade, dispensar, restringir ou alargar, modificar,
tais garantias.
Por ser uma obrigação do alienante não é preciso estar
expressa, submete-se ele, a garantia. Esta garantia subsiste até mesmo nas
vendas em hasta pública.

Somente se excluirá a responsabilidade do alienante se


houver cláusula expressa (CC, art. 448), devendo ser traduzida em termos
explícitos, categóricos, expressos, sendo inadmissível cláusula tácita de
não-garantia. De acordo com o mesmo artigo pode o vendedor reforçar ou
diminuir a garantia- ao convencionar, seu pagamento em dobro, ou por
metade; instituir solidariedade entre os alienantes; livre se acha o campo à
iniciativa e disposição da vontade individual dos contratantes em ampliar a
garantia de evicção contra determinado terceiro, eventual turbador da coisa,
uma vez que, a responsabilidade correrá por sua conta.
CC, art. 449 – com a presença de cláusula que exclui a
garantia contra a evicção, tem o evicto o direito de receber o preço que
pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção ou, dele
informado, não o assumiu.
As três fórmulas do artigo 449 são:
1. cláusula expressa de exclusão da garantia +
conhecimento do risco da evicção pelo evicto = isenção
de toda e qualquer responsabilidade por parte do
alienante - perde o evicto, integralmente, o que
desembolsou, sem direito a qualquer ressarcimento;
2. cláusula expressa de exclusão da garantia – ciência
específica desse risco por parte do adquirente =
responsabilidade do alienante apenas pelo preço pago
por aquele pela coisa evicta - assiste ao evicto o direito
de recobrar o preço que havia pago com a aquisição da
coisa;
3. cláusula expressa de exclusão da garantia, sem que o
adquirente haja assumido o risco da evicção de que foi
informado = direito deste de reaver o preço que
desembolsou – pode o evicto reaver do alienante o que
pagou pela coisa.

Observação importante: via de regra, a escritura de compra e venda de


bens imóveis é passada por valor inferior ao real, a fim de reduzir o
montante dos direitos fiscais. Percebe-se, frente ao artigo 449, claro
inconveniente, pois, frente à evicção o alienante será obrigado a pagar
apenas o que se consignou em escritura pública.
CC, art. 450, estabelece as quantias a serem pagas:
I. à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a
restituir;
II. à indenização pelas despesas dos contratos e pelos
prejuízos que direitamente resultarem da evicção;
III. às custas judiciais e aos honorários do advogado por
ele constituído.
Há duas correntes a interpretar tal artigo:
1. o alienante somente é obrigado a restituir o preço, ou as
quantias pagas, além das demais parcelas mencionadas,
desprezando-se, portanto, a valorização como a
desvalorização subseqüente.
2. Na apuração dos prejuízos resultantes, deve-se tomar por
base o valor da coisa ao tempo em que se evenceu.
A última, é a solução mais justa e própria.
No caso de evicção parcial (CC, art. 455), poderá o evicto
optar:
- Se considerável a perda – Pela rescisão do contrato ou a
restituição da parte do preço correspondente ao desfalque;
- Se não for considerável – Caberá somente direito à
indenização. A indenização deve tornar-se efetiva na
proporção da perda sofrida. Subsiste a obrigação para o
alienante, ainda que a coisa esteja deteriorada, exceto
havendo dolo do adquirente (CC, art. 451).
Em qualquer dos casos, se, a evicção for de tal relevância em
relação ao todo, que o contrato não teria sido efetuado, faculta-se ao
adquirente optar entre a rejeição total da coisa e o abatimento proporcional
do preço, como nos vícios redibitórios.
A evicção parcial poderá ocorrer:
1. Quando privado o adquirente de uma parte da coisa, ou
de seus acessórios – o adquirente devolverá a coisa ao
alienante, no estado em que a recebeu, restituindo-lhe,
correlatamente, o preço, ou as quantias, que pagou, mais as
parcelas indicadas no art. 450;
2. Quando tiver adquirido diversas coisas, formando um
conjunto, e for privado de alguma delas – a importância do
desfalque será calculada em proporção ao valor da coisa ao
tempo da evicção;
3. Quando privado o imóvel de alguma servidão ativa, ou
reconhecido sujeito a servidão passiva- direito apenas a
indenização, se for parcial, embora não considerável.
As benfeitorias necessárias e úteis serão indenizáveis (CC, arts.
1219,1220 a 1222).
No CDC, art. 6º, VIII, o consumidor é favorecido com a
inversão do ônus da prova a seu favor a fim de facilitar a defesa de seus
direitos. Caberá ao fornecedor provar ausência de culpa, culpa da vítima,
caso fortuito ou força maior, eis que a responsabilidade do fornecedor é
objetiva.
(CDC, art. 19, n. I a IV), permite a redução proporcional do
preço, a complementação do peso ou medida e a substituição do produto,
bem como a imediata restituição da coisa paga, inclusive o aniquilamento
das cláusulas abusivas.
Nesse diapasão, caberá ao fornecedor provar ausência de
culpa, culpa da vítima, caso fortuito ou força maior. A lei do consumidor
erigiu responsabilidade objetiva do fornecedor, o qual se safará de
responsabilidade somente se provar as excludentes aqui enumeradas.
A obrigação do vendedor não é unicamente entregar a coisa,
mas fazê-la de forma livre e desembaraçada de vícios. Essa é a efetiva
garantia da evicção e pelos vícios redibitórios. Deve o vendedor garantir
que a coisa seja efetivamente útil para o destino proposto e que não sofra
turbação de terceiros por fato ou ato anterior ao contrato.
Para poder exercitar o direito que da evicção resulta, o
adquirente deverá chamar de imediato o alienante, ou qualquer dos
anteriores à autoria – denunciação à lide -, perde os direitos
decorrentes da evicção.
Só depois de ganha a demanda pelo evictor, o adquirente
terá ação direta contra o alienante para obrigá-lo a responder pela evicção,
declarando a sentença, conforme o caso, o direito do evicto ou a
responsabilidade por perdas e danos, como título executivo.

9. GARANTIA PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS

CC, art. 441 - Os vícios redibitórios têm a ver com defeitos


materiais na coisa vendida, quando conhecidos, quando descobertos,
produzem a redibição da coisa, isto é, tornam sem efeito o contrato,
acarretam-lhe a resolução, com restituição da coisa defeituosa ao seu antigo
dono. Porém, nem sempreresulta a redibição, já que ao contratante
prejudicado é lícito optar pelo abatimento do ficando com a coisa (CC, art.
442).
A garantia repousa na teoria do inadimplemento. Ao celebrar
o contrato, compromete-se o vendedor a entregar a coisa efetivamente útil
para o destino proposto, assegurando-lhe a incolumidade, as qualidades
enunciadas e a adequação aos fins propostos, e que o adquirente não sofra
turbação de terceiros por fato anterior ao contrato. O vendedor assegurará a
posse mansa e pacífica e útil da coisa entregue, por esse motivo poderá
estender ou diminuir o prazo legal de garantia dos vícios redibitórios. Não
pode ele fugir à responsabilidade contratual, se a coisa se apresenta com
defeitos ou imperfeições que a tornem inapta aos seus fins ou lhe diminuam
o valor.
O alienante responde pelos vícios ocultos de que a coisa
vendida por acaso seja portadora (CC, art. 443) – se o alienante conhecia o
vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos
(lucros cessantes, juros moratórios, honorários advocatícios e outras
despesas); se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais
as despesas do contrato. (CC, art. 444) – a responsabilidade do alienante
subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por
vício oculto, já existente ao tempo da tradição.
Os limites da garantia podem ser ampliados ou restringidos,
graduar para mais ou para menos o quantum do ressarcimento, aumentar ou
diminuir os prazos, dispor sobre a assistência devida à coisa alienada,
permitir refugo, etc., tudo feito pelas partes contratantes. Contudo, qualquer
cláusula inserida deve ser clara e explícita, porque sua inserção no contrato,
se visará à modificação do direito comum.
Evidenciando-se, o vício redibitório, emergem para o
comprador duas alternativas, à sua escolha:
- Rejeitar a coisa, rescindindo o contrato e recobrando o
preço pago – Ação redibitória-;
- Ou conservá-la, reclamando, porém, abatimento do preço
– Estimatória ou quanti minoris.
Prazo prescricional para as duas ações, dar-se-á no momento
da tradição: (30) trinta dias, se a coisa for móvel, e de (1)um ano, se imóvel,
contados da sua entrega efetiva; se o comprador já estava na posse dela, o
prazo conta-se da alienação reduzido à metade (CC, art. 445).
No caso de vício, que por sua natureza, só for conhecido
mais tarde, é de (180) cento e oitenta dias, para bens móveis, e de (1)um
ano para bens imóveis, contando-se o prazo do momento em que tiver
ciência o contratante (CC, art. 445, § 1º).
CC, art. 446 – quando o fornecedor de produtos ou
serviços estabelece período de garantia, há causa impeditiva para o
início do prazo decadencial; como regra, terminando o prazo de
garantia, inicia-se a contagem dos prazos estabelecidos em lei. Contudo,
se durante a garantia surgir o defeito na coisa, o comprador deve
denunciar o fato nos trinta dias seguintes ao do seu descobrimento , sob
pena de decadência.
Se a coisa foi vendida em hasta pública não cabe a ação
redibitória, nem pedir abatimento do preço. A publicidade em torno do ato
justifica a exceção.
No CDC, art. 6º, VIII, o consumidor é favorecido com a
inversão do ônus da prova a seu favor a fim de facilitar a defesa de seus
direitos. Caberá ao fornecedor provar ausência de culpa, culpa da vítima,
caso fortuito ou força maior, eis que a responsabilidade do fornecedor é
objetiva.
CDC, art. 19, n. I a IV, permite a redução proporcional do
preço, a complementação do peso ou medida e a substituição do produto,
bem como a imediata restituição da coisa paga, inclusive o aniquilamento
das cláusulas abusivas.
Nesse diapasão, caberá ao fornecedor provar ausência de
culpa, culpa da vítima, caso fortuito ou força maior. Alei do consumidor
erigiu responsabilidade objetiva do fornecedor, o qual se safará de
responsabilidade somente se provar as excludentes aqui enumeradas.
A obrigação do vendedor não é unicamente entregar a coisa,
mas fazê-la de forma livre e desembaraçada de vícios. Essa é a efetiva
garantia da evicção e pelos vícios redibitórios. Deve o vendedor garantir
que a coisa seja efetivamente útil para o destino proposto e que não sofra
turbação de terceiros por fato ou ato anterior ao contrato.

10.CONSEQÜÊNCIAS PRINCIPAIS E SUBSIDIÁRIAS


DERIVADAS DA COMPRA E VENDA

O principal efeito da compra e venda é a transferência do


domínio. Por essa razão a tradição é o marco divisor na apuração de
responsabilidades dos contratantes.
Dos efeitos principais (transferência do domínio +
obrigações e deveres para os contratantes), decorrem outros (subsidiários),
os riscos pela perda ou deteriorização da coisa, s despesas com o respectivo
contrato, a proteção jurídica d a evicção e a garantia dos vícios redibitórios,
somadas à obrigações acessórias: desocupação do imóvel, entrega de todas
as chaves do imóvel, entrega de documentos.
Como parte da conseqüência principal do contrato, a
transferência do domínio, o vendedor tem obrigação de entregar a coisa
vendida, conservada, sem modificação de seu estado, bem como entregar
coisas do mesmo gênero, quantidade e espécie, segundo o contratado, até o
momento da tradição. Trata-se de encargo ligado a qualquer obrigação de
entrega. O comprador deve pagar a integralidade do preço, nas condições
especificadas no contrato. Deve, também, em algumas das modalidades do
contrato de compra e venda, guardar e usar devidamente a coisa.
Os riscos pela perda ou deteriorização, são efeitos
subsidiários ao contrato, que serão verificados, segundo o momento da
tradição. Se a perda ou deteriorização decorrer de culpa do vendedor,
responderá ele pelo valor da coisa mais perdas e danos (art. 1335). Porém,
se ocorrer a tradição, mesmo que simbólica (art. 492,§ 1º), as perdas
correrão por conta do comprador. Se a entrega for distante, o vendedor
exime-se da responsabilidade por ela, tão logo seja feita a entrega ao
transportador, salvo se proceder diferentemente das instruções recebidas.
Neste caso, a tradição ocorre com a entrega ao encarregado de transportá-la.
Ocorrendo perda ou deteriorização no transporte, quem irá suportá-la é o
comprador que já é dono da coisa adquirida. Com a tradição, toda perda,
deterioração ou benefício sobre a coisa atinge unicamente o adquirente,
para quem foi transferida a titularidade dos bens.
Em resumida síntese vigoram as seguintes responsabilidades
pelos riscos de perda ou deteriorização:
- Até o momento da tradição,
responsabilidade por conta do vendedor;
- Depois da tradição, mesmo
simbólica, por conta do comprador;
- Por conta do comprador, se
estiver sendo transportada;
Quando os riscos devem ser suportados pelo comprador, fica
ele obrigado a pagar o preço sem receber a coisa.
No direito mercantil, as cláusulas FOB (free on board) –
despesas por conta do comprador, e CIF (cost, insurance, freight) - o preço
do transporte abrange o seguro e o frete, eximindo de responsabilidade o
vendedor.

A aquisição de bens imóveis, implica que o vendedor não


poderá opor-se a que o comprador efetue a transcrição imobiliária do título.
Trata-se de obrigação negativa. O vendedor, exceto se houver estipulação
em contrário, responderá por todos os débitos, inclusive fiscais, que
gravarem a coisa alienada até o momento da tradição, porque o domínio é
seu.
Na escritura pública de transferência do imóvel, tendo-se
em vista o interesse do Fisco e do adquirente, será transcrita certidão de que
não há qualquer débito fiscal com Fazenda Federal, Estadual e Municipal,
exonerando-se assim o imóvel, isentando o adquirente da responsabilidade
de pagar qualquer imposto a que o imóvel possa estar sujeito. O princípio
da autonomia contratual faculta às partes a prerrogativa de ajustar o que
entenderem a respeito, atribuindo a uma ou a outra as despesas provenientes
do contrato.
No silêncio, supre a lei (art. 490), parcialmente, a omissão,
dispondo que as despesas da escritura ficarão a cargo do comprador,
enquanto as da tradição, a cargo do vendedor.
O artigo 502, estabelece que o vendedor exceto se houver
estipulação em contrário, responderá por todos os débitos, inclusive fiscais,
até o momento da tradição, porque o domínio lhe pertence.
Os efeitos das garantias da evicção e vícios redibitórios,
foram tratados no tema anterior.
DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E
VENDA OU
PACTOS ADJETOS

No contrato de compra e venda podem ser inseridas


cláusulas especiais que modificam a sua fisionomia, submetendo-a às regras
particulares que são denominadas de pactos adjetos à compra e venda.
São eles:

1. DA RETROVENDA – CC, ART. 505

É o contrato de compra e venda pelo qual uma das partes se


obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo em
contraprestação, determinada soma em dinheiro ou valor fiduciário
equivalente. Trata-se de cláusula em favor do vendedor e só admissível nas
vendas de imóveis, por isso seu objeto são bens imóveis. Aplicável apenas
aos contratos de compra e venda. P. ex: João não querendo perder sua
propriedade, ante o fato de se encontrar em dificuldade financeira, vende
seu imóvel a Pedro sob condição de recobrá-lo no prazo pactuado ou legal,
mediante restituição do preço e todos os dispêndios feitos pelo comprador.
Esta cláusula especial possui valor histórico, uma vez que
com o compromisso de venda e compra as partes, com economia de todos
os ônus fiscais, os mesmos efeitos da retrovenda podem ser alcançados por
meio de um compromisso de compra e venda. Atualmente, o pacto só tem
servido para acobertar acordos usurários, acarretando a usura e infração ao
art. 1428, do CC/02. Sabido da importância para o patrimônio dos
contratantes, resulta extremamente inconveniente essa cláusula, cuja franca
utilidade facilmente percebida é mascarar empréstimos ou negócios não
perfeitamente transparentes, principalmente porque a venda a retro priva o
comprador da expectativa de lucro que move a maioria dos adquirentes,
nestes tempos de valorização imobiliária e desvalorização da moeda, um
dos motivos que acabou tornando-se praticamente sem uso.
O pacto deve constar do mesmo instrumento da venda, deve ser
registrado em cartório imobiliário (transcrição), eis que deve constar do
mesmo instrumento da venda (escritura pública). Se constar de instrumento
autônomo, não será pacto adjeto, mas promessa de contratar ou outro
negócio subordinado ao princípios da compra e venda.
É o direito a recompra. É condição arbitrária, puramente
potestativa do vendedor (sem sujeição ao interesse alheio). Portanto, nesse
ajuste se insere uma cláusula resolutiva expressa, cujo advento, desfaz a
relação jurídica, transportando as partes para o estado em que antes do
contrato se encontravam.
Uma vez pactuada, a cláusula torna a propriedade resolúvel,
resolve-se o contrato, com reposição das partes ao status quo ante. Possui
efeito ex tunc – pode ser alegado até contra terceiro de boa fé. Tem
oponibilidade “erga omnes”. (CC, art. 507)- O direito de retrato é
intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, por ser
personalíssimo do vendedor, mas passa a seus herdeiros.
O vendedor, na retrovenda, conserva sua ação contra terceiro
adquirente da coisa retrovendida, mesmo que ele não conheça a cláusula
de retrato, pois o comprador tem a propriedade resolúvel do imóvel. O
sucessor, enquanto não vencido o prazo continua como legítimo
proprietário do imóvel, com a mesma obrigação, de restituí-lo ao vendedor
ao expirar-se o prazo, pois o comprador tem propriedade resolúvel do
imóvel (CC, art. 1359), voltando a ser dono da coisa, como se nunca
tivesse havido qualquer mudança de proprietário. Logo, o vendedor
poderá recuperar o bem do poder de quem o detenha, ou possua, por
tê-lo adquirido de proprietário resolúvel.
O prazo do retrato, decadencial por natureza, até o limite
legal de três anos, prevalece ainda contra incapaz. Vencido o prazo,
extingue-se o direito ao retrato, e torna-se irretratável a venda, É ineficaz,
qualquer prazo de retrato contratado que ultrapasse o limite legal (3 anos).
Avençado no contrato prazo maior, operará o limite legal. Este prazo é
extintivo, não pode ser prorrogado, tampouco admite suspensão ou
interrupção, apenas pode ser diminuído. O direito ao retrato é renunciável,
porque somene beneficia o vendedor de forma unilateral, a elel não
podendo opor-se o comprador.
São seus pressupostos:
- Somente bens imóveis,
- O exercício do retrato se perfaça
no prazo de três anos, sob pena de caducidade, por ser
decadencial, contado do dia em que se concluiu o
contrato. Este prazo prevalecerá ainda conta incapaz.
Podem o vendedor e o comprador convencionar o prazo
do resgate do imóvel que, no entanto, não pode
ultrapassar três anos. Caso o prazo convencionado seja
maior, reputa-se não escrito o excesso, reduzindo-o para
três anos.
- Cláusula de retrovenda, condição
resolutiva, que torna a propriedade resolúvel, resolve-se o
contrato, com reposição das partes ao estado em que se
encontravam anteriormente.
- Solenidade – precisa ser escrito e
registrado no cartório competente.
Por meio da cláusula de retrovenda o vendedor se reserva no
direito de recobrar, em certo prazo o imóvel que vendeu, restituindo o
preço, mais despesas feitas pelo comprador, inclusive as empregadas em
benfeitorias necessárias ou melhoramentos do imóvel. (CC, art. 505).
Não está o vendedor obrigado a reembolsar o comprador de
benfeitorias que este, maliciosamente tenha feito, para dificultar-lhe o
exercício do direito de retrato. Em qualquer situação, tendo agido o
comprador com culpa ou dolo, deve indenizar o prejuízo ao vendedor que
se retrata. Eventuais indenizações a que tenha direito o retratante são
direitos pessoais indenizatórios que não se confundem com o direito ao
retrato. Nada impede que os pedidos sejam cumulados em uma mesma
ação, mas são independentes.
Não há necessidade de interpelação judicial ou notificação
judicial por parte do comprador. Para o resgate é preciso que o vendedor
devolva o valor correspondente, e se houver recusa em recebê-lo, por parte
do comprador (CC, 506); deverá ser promovido o seu depósito judicial, para
que o vendedor possa requerer a devolução do imóvel. Se, porventura, o
vendedor vier a consignar quantia inferior ao devido, apenas lhe será
restituída a propriedade quando pagar integralmente o comprador(CC, art.
506, parágrafo único).
O artigo 508, preleciona que o direito de retrato atribuído a
duas ou mais pessoas, e apenas uma delas, ou algumas, mas não todas, o
exercem, o comprador poderá intimar as demais para acordarem no retrato,
prevalecendo o pacto em benefício do que fez o depósito da importância
integral. Se não houver acordo, ou se um dos interessados não quiser entrar
com a importância integral do retrato, caducará o direito de todos.
Se a coisa perecer em virtude de caso fortuito ou força
maior, extingue-se o direito de resgate, uma vez que houve perda do bem
para o comprador, sem que ele esteja obrigado a pagar o seu valor, e do
direito para o vendedor.
Se o imóvel se deteriorar, o vendedor não terá direito à
redução proporcional do preço, que deverá restituir ao vendedor. O
comprador, enquanto detiver a propriedade sob condição resolutiva, terá
direito aos frutos e rendimentos do imóvel, não respondendo pelas
deteriorações, não respondendo pelas deteriorações surgidas dentro do
prazo reservado para o resgate, salvo se agir dolosamente.
Se a cláusula de retrovenda for nula, tal nulidade não afetará
a validade da obrigação principal (CC, art. 184, in fine) .
Extingue-se a retrovenda:
- Pelo exercício do direito do
vendedor;
- Pela preclusão do prazo
decadencial;
- Pelo perecimento do imóvel ou
pela renúncia;
- Pelo perecimento do imóvel , por
caso fortuito ou força maior, para o comprador, sem que ele
esteja obrigado a pagar o seu valor, e do direito para o
vendedor.

2. DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A


PROVA – CC, ART. 509

Para Clóvis Beviláqua – a venda a contento é cláusula que


subordina o contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se
agradar da coisa.
A venda a contendo é aquela que se realiza sob a condição
de só se tornar perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que a
coisa o satisfaz, ou seja, o importante é a total satisfação do comprador.
Qualquer que seja o objeto da compra e venda, comporta
essa cláusula, que, geralmente, se insere no contrato de compra de gêneros
que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos.
Normalmente, venda a contento (pactum displicentiae) é
negócio jurídico sob condição suspensiva, cujo contrato não se aperfeiçoa
enquanto o comprador não se declarar satisfeito, ainda que a coisa lhe tenha
sido entregue (CC, art. 509).
Enquanto pender a condição suspensiva não se terá direito adquirido, mas
expectativa de direito ou direito eventual. Só se adquire o direito após o
implemento da condição.
Em razão da natureza suspensiva da venda a contento e
sujeita a prova, o adquirente assumirá as obrigações de mero comodatário,
como se a coisa fosse cedida a título de empréstimo, enquanto não
manifestar a intenção de aceitar o objeto comprado, portando-se com o
dever de devolvê-la, como se a coisa lhe tivesse sido emprestada (CC, art.
511).
A venda a contento compreende a venda sob prova ou
degustação e a venda sob experimentação ou ensaio. Também a cláusula ad
gustum, aplicável sobretudo aos gêneros alimentícios, depende igualmente
da expressa concordância das partes, não podendo ficar subentendida. Na
falta de estipulação expressa, a venda é pura, regendo-se pelo art. 482.
A cláusula a contento diz respeito ao consentimento, pela
verificação objetiva das qualidades da coisa atinentes ao uso a que se
destina, o que somente poderá ser constatado pelo exame, pelo
funcionamento, pela experimentação ou ensaio o que obviamente só pode
ser feito pelo comprador, excluindo, o mero arbítrio que possa parecer
existente. P. ex.: aquisição de trator para ser utilizado na lavoura, a venda
somente se considerará perfeita se, em determinado prazo quando fixado,
ou havendo pagamento do preço, ficará constatado pelo comprador que a
máquina lhe satisfaz.
Trata-se de venda condicional, e não simples promessa
unilateral de venda, pois advindo a condição (aprovação do adquirente), o
negócio se aperfeiçoa, sem necessidade de nova manifestação da vontade
do alienante (CC, art.509).
Poderá realizar-se na hipótese do comprador alienar a coisa a
terceiro, quando então, tacitamente aceitou-a. É a cláusula que subordina o
contrato à condição (suspensiva) de ficar desfeito se o comprador não se
agradar da coisa.
(CC, art. 510) - A venda sujeita a prova aplica-se aos
gêneros que, costumeiramente, são experimentados, provados, medidos,
pesados, antes de aceitos; traduz incerteza, esse estado de coisas não poderá
perdurar indefinidamente; daí ser conveniente a sua cessação e conversão
do contrato em definitivo, pela declaração de vontade do comprador. P. ex.:
compra de vinho de determinada safra, se estiver de acordo com as
especificações do comprador.
Era a cláusula ad gustum, modalidade de venda sujeita a
prova, muito aplicada a um comércio especializado, como vinhos, azeite e
congêneres, em que a prova prévia era indispensável para a consumação do
negócio.
Hoje, com os métodos modernos de comércio, em que se
procura a padronização de mercadorias, a difusão dos preços fixos, a
despersonalização das relações entre as partes, por força da ampliação da
oferta, tornaram os negócios com a venda a contento e sujeita a prova
procedimentos superados.
O direito resultante da venda a contento e sujeita a prova é
simplesmente pessoal, gerando apenas ação pessoal para entrega de coisa
certa ou indenização nas hipóteses de inadimplemento.
Não se transfere, assim, a outras pessoas, quer por ato inter
vivos, quer por causa mortis, terminando com o falecimento do adquirente
ou a alienação da coisa, pois terceiro não poderá valer-se do pacto. Mas será
oponível aos sucessores do vendedor; assim, se o alienante vier a falecer, o
direito do comprador subsistirá relativamente aos sucessores do vendedor.
Quanto ao comprador , terceiro não pode provar ou experimentar a coisa
adquirida.
O direito do comprador deverá ser exercido dentro de certo
prazo, que normalmente será estipulado pelas partes. Se o comprador não
declarar seu aceite dentro de um certo tempo, reputar-se-á perfeita a venda,
por ser suspensiva a condição, quando houver pagamento do preço, o que
indicaria aceitação da coisa vendida.
Na ausência de prazo determinado e não havendo pagamento
deverá o vendedor intimar o adquirente extrajudicialmente ou judicialmente
para que, em intervalo improrrogável, desde logo cominado, declare se a
coisa o satisfaz ou não, sob pena de se considerar a venda como perfeita e
acabada (CC, art. 512).
Durante o período determinado não poderá haver rescisão do
contrato, competindo ao alienante, na falta de prazo, reclamar sua fixação
extrajudicial ou judicial. E, se, o adquirente se recusar a fazer a
experimentação dentro do prazo contratual ou judicial, reputar-se-á aceita a
coisa.
A venda a contento, por ficar na dependência da
manifestação da vontade de uma só das partes, pode parecer que contém
condição potestativa, que o código proíbe e condena. Tal, porém, não
ocorre. A cláusula a contento diz respeito ao consentimento pela verificação
objetiva das qualidades da coisa atinente ao uso a que se destina, o que
somente poderá ser constatado pelo exame, pelo funcionamento, pela
experimentação o que obviamente só pode ser feito pelo comprador.
Portanto, embora a coisa já esteja em poder do comprador,
os riscos que ocorrerem não serão de sua responsabilidade, se proveniente
de caso fortuito ou força maior. Se, no entanto, houver danos em
conseqüência de culpa do comprador, será ele responsabilizado, não em
virtude do contrato, mas a título de perdas e danos.
O caso fortuito ou força maior, a perda ou deteriorização da
coisa será suportada pelo vendedor, uma vez que ainda não se havia
operado a transferência da titularidade.
Podem as partes, atribuir cunho resolutório à referida
condição; nesse caso, efetuada a venda e operada a tradição, o domínio é
transferido ao comprador, mas a compra e venda ficará desfeita se o
adquirente, depois de provar ou experimentar a coisa, devolvê-la ao
vendedor, por não lhe convir ou não lhe agradar a aquisição. P. ex.: comum
nas vendas via postal e meios eletrônicos de comunicação, em que o
comprador tem um certo prazo para desistir da compra. Nesse caso os riscos
são do comprador, já que até a manifestação de sua repulsa ele é o
proprietário.
A circunstância de o objeto vendido ter todas as qualidades
que dele se poderia esperar não significa que o comprador não o pode
recusar, pois não há outra regra a orientar sua conduta senão a exclusiva
circunstância de a coisa agradá-lo ou não. O julgamento do comprador é de
caráter subjetivo, interno, escapando de qualquer interferência do vendedor.

3. DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA

Segundo Caio Mário da Silva Pereira, a preempção é o pacto


adjeto à compra e venda em que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica
com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu
direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-
la ou dá-la em pagamento (CC, art. 513). O direito de prelação só é
garantido se aquele se dispuser a pagar tanto por tanto.
O artigo 513, define a preempção ou preferência
convencional é a cláusula pela qual o adquirente de coisa móvel ou imóvel
terá o dever de oferecê-la a quem lha vendeu, para que este use do seu
direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender
vendê-la ou dá-la em pagamento.
É um pacto expresso, estipulado em favor do alienante, visto
que impõe ao comprador o dever de dar ciência ao vendedor de seu intuito
de vender ou de dar o bem em pagamento, para que ele possa usar seu
direito de preferência, readquirindo a coisa vendida em igualdade de
condições com terceiro, tanto quanto ao preço, como no que atina à
vantagens oferecidas. O vendedor ou ex-proprietário poderá também
exercer seu direito de prelação, se tiver conhecimento de que a coisa vai ser
vendida, intimando ao comprador (CC, art.514).
Para que o direito de preferência se caracterize são precisos
três requisitos:
1. que o comprador queira vender a coisa;
2. que o vendedor queira readquirir, dispondo-se a oferecer
o preço encontrado ou ajustado, bem como as vantagens;
3. que exerça esse direito dentro de determinado prazo (CC,
arts. 513 e 516).
Inserida essa cláusula , por acordo entre comprador e
vendedor, em nada desfigura a compra e venda verificada, é tida como
plena, inclusive quanto à aquisição do domínio pelo comprador.
O Código Civil não estabelece forma especial, para
notificação do comprador ou do vendedor, podendo assim, ser judicial ou
extrajudicial.
A iniciativa do direito de preferência pode ser também do
vendedor, isto é, do ex-proprietário. Este não é obrigado a aguardar que o
comprador o notifique judicialmente ou extrajudicialmente da pretensão de
alienar a coisa, pode antecipar-se, desde que tenha conhecimento de que o
comprador pretende fazer a alienação, notificando-o de que deseja valer-se
do seu direito de preferência (CC, art. 514). O que é essencial, naquela feita
pelo comprador, que todas as condições oferecidas pelo terceiro constem
detalhadamente, e que se lhe dê ciência de que, se não se manifestar dentro
do prazo fixado, será interpretado como desinteresse pela preferência.
Assim como, se não pagar o preço ajustado, também perderá o direito de
preferência CC, art. 515).
Há de observar-se que se o comprador não oferecer a coisa
primeiramente àquele de quem adquiriu, e efetuar a venda para terceiro,
essa venda não fica sem efeito, mas o vendedor que descumpriu a cláusula
responde a perdas e danos. Responderá solidariamente o adquirente se tiver
procedido de má-fé (CC, art. 518.)
A preempção, portanto, não tem caráter de direito real, mas
assegura, apenas, ao vendedor um direito pessoal, perdas e danos (CC,
art.518).
Prazo para o exercício do direito de preferência: não
poderá exceder 180 dias, sendo o bem móvel, ou dois anos, se imóvel (CC,
art. 514, parágrafo único). O exercício da preferência, inexistindo prazo
estipulado, subordinar-se-á a um prazo decadencial, que poderá conduzir à
caducidade do ato, que variará conforme a natureza do objeto; se este for
móvel, será de 3 dias; se imóvel, de 60 dias, contados da data da oferta, ou
seja, da data em que se der a comunicação do comprador ao vendedor (CC.
art. 516), Não exercido o direito de preempção dentro do prazo, este
caducará.
O direito de preferência em favor de dois ou mais indivíduos
em comum, ele terá de ser exercido em relação à coisa no seu todo, por não
comportar fragmentação, uma vez que é um direito indivisível. Cada um
dos preemptores deverá exercer o direito sobre a totalidade do bem. E, se
algum dos favorecidos vier a perdê-lo ou não mais quiser exercê-lo, os
demais poderão utilizá-lo, pois ficarão investidos do poder de aquisição da
coisa em sua totalidade, e não na proporção de seu quinhão (CC, art. 517).
CC, art. 518 – o descumprimento por parte do comprador,
de notificar o vendedor (ex-proprietário), não acarreta o desfazimento da
venda. Acarreta, apenas, a obrigação de ressarcimento de perdas e danos
que tiver causado ao ex-proprietário, por não ter cumprido a obrigação de
fazer a prévia notificação. Responde solidariamente o adquirente, se agiu de
má-fé.
Intransmissibilidade do direito de preferência- CC, art.
520 - sendo a prelação um direito pessoal, e não real, será insuscetível de
transmissibilidade; logo, não pode ser cedido por ato inter vivos nem passar
a herdeiros do preemptor por ato causa mortis. Há quem entenda que este
artigo não se aplica ao direito de prelação do expropriado, que seu direito
seria, então, transmissível.
Distinção do direito de preferência e retrovenda:
1. enquanto na retrovenda o negócio original se resolve, no
pacto de preferência há uma nova aquisição feita pelo
vendedor primitivo ao primitivo comprador;
2. enquanto a retrovenda recai tão-só sobre bens imóveis, o
pacto de preferência não sofre igual restrição;
3. enquanto na retrovenda o vendedor conserva o direito de
readquirir a coisa, desde que o queira e pelo preço que a
vendeu, na preempção o preferente só pode recompor a
coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço que
for alcançado no mercado;
4. enquanto da retrovenda derivam direitos transmissíveis,
o pacto de preempção gera direitos pessoais, que não
ultrapassam a pessoa de seu titular. Não podem ser
cedidos, nem passam aos herdeiros (CC, art. 520).

PREEMPÇÃO LEGAL OU RETROCESSÃO

Preempção legal ou retrocessão, consiste no dever, imposto


ao poder desapropriante, no caso de pretender vender o imóvel
desapropriado, de oferecê-lo ao ex-proprietário pelo preço atual da coisa,
caso não tenha o destino para o que se desapropriou.
A Constituição Federal garante o direito de propriedade,
admitindo, porém, restrições, dentre as quais o caso de desapropriação por
necessidade ou utilidade pública, ou interesse social. Assim sendo, quando
ocorre uma desapropriação, é porque interesse de ordem pública justificou o
cerceamento do direito do proprietário. Se, portanto, essa necessidade ou
esse interesse público deixa de existir, a entidade expropriante pode dar
outro destino ao bem expropriado, inclusive vendendo-o a terceiro, mas
nesse caso deverá dar ciência ao desapropriado, para que ele manifeste se
lhe interessa recuperar aquilo que coercitivamente lhe foi retirado.
Não havendo esse pronunciamento prévio do ex-
proprietário, o expropriante não poderá alienar o bem desapropriado.
Poderá fazê-lo, todavia, se o desapropriado não se interessar pela aquisição
do bem, ou se no prazo que lhe for fixado em notificação, não se
pronunciar, caso em que o seu silêncio significará desinteresse de sua parte
para exercer o seu direito de prelação.
No Código Civil de 1916, art. 1150: a preempção consistia
na obrigação, imposta ao poder desapropriante, na hipótese de pretender
vender o imóvel desapropriado, de oferecê-lo ao ex-proprietário pelo
mesmo preço por que foi desapropriado, caso não tenha o destino previsto
no decreto ex-proprietário (necessidade e utilidade pública). Baseado no art.
1150, do CC/16 e no art. 35 do Decr.Lei nº 3365/41, a jurisprudência via na
retrocessão um direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não
um direito de reaver o bem.
Hoje, com o CC/02, art. 519, ficou restabelecido o sentido
doutrinário da preempção, pois, caberá ao expropriado o direito de
preferência na reaquisição do bem expropriado, ofertando o preço atual da
coisa.
Desta maneira, o expropriado só tem direito à retrocessão;
esta só é exercitável se, desaparecida a necessidade ou utilidade pública,
pretender o expropriante vender o imóvel desapropriado. Não lhe cabe o
direito se lhe atribuir outra finalidade, outra destinação pública. Por tratar-se
de preempção legal (retrocessão), o imóvel deve volver ao expropriado, não
se podendo cuidar de sua substituição por perdas e danos. Não é devido
ITBI na retrocessão.
A preempção legal difere da convencional quanto ao preço
oferecido. Na convencional, o ex-proprietário gozará da preferência se
oferecer preço igual ou superior ao oferecido por terceiro interessado; na
legal, a sua preferência deverá ser atendida desde que se disponha a pagar o
preço atual da coisa expropriada.

DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO

A legislação do inquilinato já tornou tradicional entre nós a


preferência legal do inquilino para aquisição do imóvel locado, introduzida
pela primeira vez pela Lei nº 3912/61. Foi transplantado do pacto adjeto da
compra e venda. Por essa razão, aplicam-se à relação inquilinária os
mesmos princípios, naquilo que não conflitar com a lei específica.

4. DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

Em razão dos contratos de compra e venda a prestação,


como dos eletrodomésticos e dos maquinários, o Código Civil de 2002,
passou a tratar sobre a matéria, em razão da necessidade de expansão do
mercado consumidor, e por razões ligadas à inflação e aos anseios de fugir
da desvalorização monetária.
É uma cláusula especial do contrato de compra e venda (CC,
arts. 521 a 528), instrumento que garante o vendedor. Constitui a cláusula
de domínio elemento incentivador do crédito ao consumo. Sob o ângulo
econômico o crédito ao consumo pode ser censurado ou defendido, a
verdade é que o pactum reservati dominii foi a mola propulsora que
possibilitou o desenvolvimento das vendas a prestação.
A reserva de domínio pode ser definida como cláusula
aposta aos contratos de compra e venda a crédito de objetos individuados
ou infungíveis, em virtude da qual o comprador, não obstante se achar na
posse da coisa comprada, só vem adquirir-lhe o domínio depois que
integralizar o pagamento do preço, geralmente dividido em prestações.
(CC, art. 521). P. ex.: venda de aparelhos de TV, automóveis, máquinas de
lavar, de costura, refrigeradores, etc.
De sua definição ressaltam cinco elementos que
caracterizam a reserva de domínio:
1. A compra e venda a crédito- pode o vendedor exigir
garantia como a que incide sobre a própria coisa vendida,
só transferir o domínio ao comprador depois de embolsar
todo o preço CC, art. 521;
2. Que recaia sobre objeto certo, individuado, inconfundível
com outros da mesma espécie, ou seja, infungível – pois
a coisa será a garantia à satisfação integral do preço. Por
isso, precisa ser perfeitamente determinada, para que o
juiz possa eventualmente, ordenar sua apreensão e
depósito, caso o comprador deixe de pagar o preço.
Também, os estabelecimentos comerciais podem ser
alienados com reserva de domínio. O comprador tem a
posse precária, diante da condição suspensiva, vindo a ter
propriedade plena somente com o preço quitado. A
reserva de domínio quando estipulada, em contrato de
compra e venda, tem como objeto coisa móvel infungível
(CC, art. 523), - objetos móveis duráveis-, capazes de
serem individuados pelo seu tipo, marca ou número
indelével. É requisito objetivo a individuação completa e
precisa do bem, é pressuposto necessário, na reserva de
domínio de modo a distingui-la de outras coisas do
mesmo gênero ou similares. E se dúvida houver, decidir-
se-á em favor do terceiro adquirente de boa-fé;
3. Entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador – essa
entrega não é irrevogável, irretratável; ao inverso, é
entrega condicional, subordinada ao implemento da
condição suspensiva, o integral pagamento do preço
ajustado. Trata-se de condição suspensiva, em que o
evento futuro e incerto é o pagamento integral do preço,
pois enquanto ele não se der, suspende-se a transmissão
da propriedade;
4. Pagamento do preço convencionado nas condições
estipuladas, comumente em prestações- número e valor
pactuados, a serem satisfeitos no prazo combinado, nas
épocas prefixadas, ressalvando-se ao comprador sua
antecipação. Por meio desse negócio o vendedor transfere
a posse direta da coisa ao comprador, conservando não só
a posse indireta, como o domínio, reserva para si a
propriedade até o momento em que se realize o
pagamento integral do preço. De modo que, se o preço
não foi integralizado no tempo devido, o vendedor pode
reivindicar a coisa ou se reintegrar em sua posse, porque
conserva a condição de dono, e o comprador
inadimplente perde a legitimação para detê-la;
5. Obrigações do vendedor de transferir o domínio ao
comprador tão logo se complete o pagamento do preço- é
o que se positiva ou se sublinha com a quitação ou com
entrega da via do contrato em poder do vendedor.
É controvertida a natureza da compra e venda com reserva
de domínio; para Carvalho Mendonça, é venda pura e simples, diferindo-se
apenas na transferência da propriedade para certo dia, o do pagamento da
última prestação. Para outros, é negócio jurídico sob condição suspensiva;
para outros, condição resolutiva. A opinião comum é no sentido de que se
trata de condição suspensiva: o ato só se efetiva uma vez realizada a
condição de que depende, ou seja, o integral pagamento do preço.
Prevalece a opinião sobre a natureza jurídica da venda com
reserva de domínio, classificando-a:
• de venda condicional, que se aperfeiçoa pelo
advento de um fato futuro e incerto, ou seja, o
pagamento do preço;
• contrato solene, pois depende de instrumento
escrito, uma vez que o vendedor, que fez a tradição do
objeto, não poderia comprovar a reserva da propriedade,
sem exibir instrumento que elucidasse a relação jurídica.
Para que o contrato de compra e venda com reserva de
domínio tenha validade entre as partes, deverá ser por escrito, e para surtir
efeito contra terceiros ser transcrito no Registro de Títulos e Documentos
do domicílio do comprador (Lei 6015/73, art. 129,§ 5º). Será oponível ao a
terceiro adquirente (CC, art. 522), mesmo que o contrato silencie a respeito,
competindo ao vendedor a ação de apreensão e reintegração de posse contra
ele. Washington de Barros Monteiro, entende que para a venda se haja feita
sob reserva de domínio, não é indispensável conste de contrato essa
expressão, basta que o comprador nele se obrigue a não vender ou onerar a
coisa. Porém, sem garantias contra terceiros.
Responsabilidade do vendedor pelos riscos da coisa –
pago o preço, obriga-se o vendedor a transferir o domínio que se achava
reservado em garantia do referido pagamento. Incumbe-lhe a prática dos
atos conservatórios ou de defesa de seu direito de propriedade, a cessão a
outrem, respeitando o pacto, a renúncia em benefício do comprador, a
novação das obrigações e a fiscalização para que a coisa vendida seja
convenientemente conservada.
Responsabilidade do comprador pelos riscos da coisa - O
comprador deverá suportar os riscos da coisa (CC, art. 524, 2º parte), pois
embora o vendedor conserve a propriedade, desde a celebração do contrato
dá-se a tradição ao comprador, que usa e goza do bem, como mero
possuidor, podendo não só praticar os atos apropriados à conservação de
seus direitos, socorrendo-se, inclusive, se for necessário, dos interditos
possessórios para defender a coisa contra turbações de terceiros ou do
próprio vendedor, mas também podendo retirar dela todas as vantagens que
for capaz de produzir. Está o comprador impedido de dispor ou de alienar o
bem, a não ser que haja expressa autorização do vendedor.
Conseqüências da mora do comprador – Exige-se o
protesto dos títulos ou interpelação judicial antes da execução da cláusula
(CC, art. 525), para constituir o comprador em mora. Verificada mora do
devedor (comprador), terá o vendedor a opção da ação de cobrança- das
prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá
recuperar a posse da coisa, pela reintegração de posse (CC, art. 526).

Opção para recuperação da posse do bem vendido sob


reserva de domínio – o vendedor optando pela recuperação da coisa,
poderá reter as parcelas recebidas até o momento suficiente para cobrir a
depreciação do valor da coisa, as despesas feitas e os débitos de que é
credor. O excedente será devolvido ao comprador; o que faltar poderá ser
cobrado na forma da lei processual (CC, art. 527).
O Código de Processo Civil, nos arts. 1070 e 1071, em
consonância com o Código Civil, previu as situações oriundas das vendas a
crédito com reserva de domínio:
1. Cobrança – desde que as prestações estejam
representadas por título executivo. Nas vendas a crédito com reserva de
domínio, quando as prestações estiverem representadas por títulos
executivos, o credor poderá cobrá-las pelo processo de execução. Iniciando
o processo, poderá requerer alienação judicial da coisa penhorada, e sobre o
produto apurado em leilão que ficará depositado se sub-rogará a penhora,
prosseguindo a execução.;
2. Aprensão e depósito – no caso de mora do comprador,
provada com o protesto do título. Todavia, o CPC faculta ao vendedor,
desde que prove a mora do comprador com o instrumento de protesto do
título, requerer liminarmente, e sem audiência do adquirente devedor, a
apreensão da coisa vendida e o seu depósito judicial. Ao despachar a
petição e decretando a apreensão e o depósito da coisa sua avaliação,
lavrando o respectivo auto, onde fará pormenorizada descrição, inclusive
sobre o seu estado de conservação. Procedidos, portanto, a apreensão e o
depósito, cuja diligência cabe ao oficial, e feita a vistoria, com o
arbitramento do valor, o juiz determinará a citação do comprador, para
contestar a ação em cinco dias. Caso o comprador já tenha pago mais de
40% do preço, poderá, no prazo de contestação, requerer ao juiz que lhe
conceda 30 dias de prazo para reaver a coisa, pagando, então, as prestações
vencidas, acrescidas de juros, custas e honorários do advogado do
vendedor.
3. Imediata reintegração na posse da coisa depositada, uma
vez que o réu não conteste, não peça concessão de prazo ou não efetue o
pagamento, na forma prevista no § 2º. Se, porém, o réu não apresentar
contestação, deixar de requerer a purgação da mora, ou não efetuar o
pagamento das prestações vencidas, custas e honorários advocatícios (se
tiver requerido a purgação), assiste direito ao vendedor de requerer a
reintegração imediata da coisa depositada, para isso apresentando os títulos
vencidos e vincendos. Nesse caso, descontada do valor arbitrado
inicialmente a importância da dívida, acrescida das despesas judiciais e
extrajudiciais que o devedor tenha feito, o saldo, se houver, será restituído
ao comprador, mediante depósito em juízo.
Vindo o comprador a contestar a ação nos cinco dias após ter
sido citado, a ação continuará no procedimento ordinário, sem prejuízo, no
entanto, da reintegração liminar decretada.
Contestada a ação, haverá oportunidade de conciliação na
audiência de instrução e julgamento. Se esta não for alcançada, prossegue a
audiência.
Momento da transferência de propriedade: quando o
comprador efetuar o pagamento integral do preço ajustado, a transferência
de domínio dar-se-á automaticamente.
O artigo 528 – Se o vendedor receber o pagamento à vista,
ou, posteriormente, mediante financiamento, trata-se de sub-rogação de
instituição financeira na pessoa do devedor, que desta recebe o pagamento
integral pela coisa. Nessa hipótese, a instituição financeira será legitimada a
exercer os direitos e as ações decorrentes do contrato. A operação financeira
e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.
Distinção da venda com reserva de domínio e o pacto
comissório:
1. pacto comissório diz respeito tanto aos imóveis
quanto aos móveis, enquanto a venda com reserva de
domínio é expediente genericamente usado nos negócios
mobiliários;
2. pacto comissório encerra uma condição resolutiva,
pois o art.1163, do Código Civil de 1916, constitui a
aplicação, no caso específico da compra e venda com
reserva de domínio contém uma condição suspensiva,
posto que o domínio não é adquirido pelo comprador se,
e enquanto não pagar o preço.
5. DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS

A venda contra documentos, decorre de usos e costumes


mercantis, dirigida à coisa móvel, é muito utilizada nos negócios de
importação e exportação, ou seja, nas vendas internacionais, ligando-se à
técnica de pagamento denominada crédito documentado. Essa modalidade
contratual é indispensável para a eficiência do comércio exterior, um
imperativo da sociedade globalizada.
Sua utilidade maior acentua-se quando um ou ambos os
contratantes se encontram em local diverso da mercadoria no momento da
conclusão do contrato.
Sua definição está no CC, art. 529, nesta venda a tradição da
coisa é substituída pela entrega do seu título representativo ou de outros
documentos referentes ao contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos. O
vendedor se libera da obrigação de entregar a coisa, remetendo ao
comprador o título representativo da mercadoria e dos outros elementos
exigidos pelo contrato (duplicata).
Caso de impossibilidade de recusa de pagamento: o
comprador não pode recusar-se a efetuar o pagamento, se toda a
documentação estiver em ordem, alegando defeito de qualidade da coisa
vendida, anão ser que tal vício já esteja comprovado. Baseado na confiança
em determinados ramos negociais, o comprador assume o risco maior,
porque geralmente não examina a coisa. O comprador não pode recusar-se a
efetuar o pagamento, se toda documentação estiver em ordem, alegando
defeito de qualidade da coisa vendida, a não ser que tal vício já esteja
comprovado.
Quanto à recusa, a pretexto de defeito de qualidade ou do
estado da coisa vendida, o Código italiano dispõe: pelo qual o prazo para a
denúncia de vício ou defeito, aparente de qualidade decorre do dia do
recebimento.
Se a coisa descrita no título ou documento não existe,
quando da conclusão do contrato, o negócio é nulo por falta de objeto.
Local e tempo do pagamento- salvo convenção em
contrário, deverá dar-se na data e no lugar da entrega dos documentos(CC,
art. 530). O pagamento é efetuado mediante a apresentação dos
documentos. Se entre os documentos figurar apólice de seguro que cubra os
riscos de transporte, estes correm por conta do comprador, salvo se, quando
da conclusão do contrato, o vendedor já tivesse ciência da perda ou avaria
da coisa (CC, art. 531). Essa obrigação será imputada ao alienante se, ao
tempo da conclusão do contrato, tinha ele ciência da perda ou avaria da
coisa, prevalecendo o princípio da boa-fé em favor do adquirente. Caso
incluída no documento apólice de seguro com a cobertura dos riscos do
transporte, libera-se o vendedor, correndo os riscos à conta do comprador.
CC, art. 532 - O pagamento por intermédio de banco, deverá
ser efetuado contra a entrega da documentação, sem o banco ter a obrigação
de averiguar a coisa vendida, pois por ela não responderá. Como a tradição
da coisa é substituída pela entrega de seu título representativo, é nele que se
funda a obrigação do pagamento. Somente se houver recusa do banco a
efetivar o pagamento, o vendedor poderá reclamá-lo, diretamente do
adquirente (CC, art. 532, parágrafo único).
A venda sobre documentos tende a operar-se principalmente
no comércio exterior. Assim, não poderia ser de outro modo, segundo o
artigo 9º, caput , da Lei de Introdução ao Código Civil, aponta para a
aplicação da lei do lugar em que a obrigação se constituiu. Completa o § 2º .
A obrigação resultante do contrato reputa-se constituída no lugar em residir
o proponente. Para Sílvio Venosa esta norma não é cogente, aplica-se
supletivamente à vontade das partes. A exemplo de outras legislações, é
permitido que as partes escolham a lei aplicável ao contrato. Não é de se
admitir a escolha, quando as partes procuram contornar lei de ordem
pública ou contrariam os bons costumes.

CLÁUSULAS ESPECIAIS PREVISTAS NO CÓDIGO


CIVIL DE 1916

6. DO PACTO DE MELHOR COMPRADOR – CC, art.


1158

O Código Civil de 1916 admitia a inclusão nos contratos de


compra e venda de cláusula que permitia o desfazimento da venda efetuada,
de imóvel, se dentro de certo prazo aparecer alguém que ofereça, maior
vantagem do que aquela pela qual a venda fora feita.
Segundo Sílvio Rodrigues: trata-se como salta aos olhos, de
negócios dos que se reproduzem raramente, porque raramente o comprador
está disposto a ver rescindido o negócio apenas porque aparece alguém
disposto a oferecer maior preço.
Esta cláusula, oriunda do Direito romano, surgiu para
remediar a posição de quem, necessitando de dinheiro, se via na
contingência de vender barato imóvel de sua propriedade. Obtinha, então,
do comprador benevolente, a inserção da cláusula em apreço, segundo a
qual, se alcançasse melhor preço, dentro de certo prazo, poderia desfazer o
negócio anterior para ultimar o novo, a menos que o comprador se
dispusesse a pagar o preço que agora era oferecido ao vendedor.
O contrato, embora contendo semelhante cláusula, é um
contrato de compra e venda perfeita, somente ficando sua eficácia definitiva
na dependência dessa condição resolutiva, qual seja, a de aparecer dentro de
determinado prazo, um pretendente que ofereça maiores vantagens do que
as auferidas pelo vendedor com a venda já efetuada.
Ao contrário de outras legislações, nossa lei não permite a
cessão e transmissão desse direito, nem mesmo hereditariamente.
Caracteriza-se como obrigação personalíssima, portanto,
desse modo, não pode ser invocada por terceiros. Os herdeiros não estão
legitimados a manter o negócio, porque a morte de uma das partes faz
desaparecer a obrigação. Se o compromisso for respeitado pelos herdeiros,
existirá novo pacto, interpretado como liberalidade ou dever de consciência.
O pacto de melhor comprador é como qualquer condição
resolutiva, conseqüente a uma venda pura e simples. Apenas o que é
condicional é a rescisão, dependendo de aparecer quem ofereça maior
vantagem do que aquela do comprador, dentro de um prazo determinado e
constante da cláusula que, todavia, não pode ser superior a um ano. Trata-se
de um prazo extintivo de direito e não de prescrição, daí ser ininterrupto.
O prazo dentro do qual o pacto de melhor comprador fica a
critério de convenção do comprador do vendedor, mas não pode ser
superior a um ano, como se vê no CC/16, art. 1158, parágrafo único.
Salvo estipulação expressa em contrário, inserida na cláusula
instituidora do pacto de melhor comprador, o seu caráter é resolutivo. Para
que tenha caráter suspensivo, portanto, é preciso que isso venha expresso,
pois, na omissão, a lei presume a condição como resolutiva, obedecendo,
por conseguinte, o que preceitua o artigo 1159, ou seja, o contrato reputa-se
em vigor, enquanto não se realizar a condição. P. ex.: Roberto vende sua
fazenda por R$ 50.000,00, estando inserido na escritura pública o pacto de
melhor comprador, sem prazo fixado e sem declaração expressa que a
condição é suspensiva, o pacto valerá por um ano e terá caráter resolutivo.
Com isso, a venda se tornará efetiva desde que realizada, sujeita, porém, a
desfazer-se, se aparecer quem ofereça dentro de um ano, melhores
vantagens do que o comprador.
Se, porém, da cláusula constar que a venda só valerá se
aparecer quem ofereça melhores vantagens, a venda somente se tornará
efetiva se, no prazo marcado (ou em caso de omissão – 1 ano), não aparecer
quem ofereça melhores vantagens. Todavia, mesmo que no prazo apareça
quem ofereça melhor preço, o comprador primitivo poderá, ainda valer-se
de seu direito de preferência (CC, art. 1161), impedindo, com isso, o
desfazimento da venda.
O código restringe sua aplicabilidade aos bens imóveis,
proibindo-a nos móveis (CC, art. 1160). A vedação explica-se dada a
dificuldade de acompanhar a coisa nos bens móveis, que se transferem com
a tradição sem maiores dificuldades.
Diante da proibição expressa e peremptória constante do
artigo supracitado, é nula a cláusula que estabeleça o pacto de melhor
comprador na venda de imóveis. Nula a cláusula, nulo será o contrato, pois
conforme a melhor doutrina, não será admissível destacar a cláusula, para
aproveitar-se o contrato, o que é vedado ao intérprete.
Mesmo no caso de aparecer quem ofereça melhores
vantagens, subsiste, a preferência do primitivo comprador, se ele igualar ou
superar a oferta de terceiro, que, no prazo tenha oferecido melhores
vantagens (CC, art. 1161).
A venda com o pacto de melhor comprador se considerará
definitiva, pura e simples? Não, só se o vendedor recusar a oferta melhor
que lhe seja oferecida no prazo como diz o artigo (CC, art. 1162), como
também, se, dentro do prazo não parecer ninguém com melhor oferta. Em
qualquer das duas hipóteses o direito do vendedor se considera caduco de
pleno direito, não havendo necessidade de qualquer pronunciamento ou
qualquer providência por parte do comprador. Ao invés da rescisão da
venda, houve a resolução da cláusula pela caducidade, com o que a venda
tornou-se definitiva e irrevogável.

7. DO PACTO COMISSÓRIO- CC, art. 1163


O pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato
pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaça, caso o comprador
deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado.
A cláusula está subtendida em todos os contratos bilaterais
(condição resolutiva tácita), tornando-se, portanto, desnecessária. Não há
inconveniente, porém, em explicitá-la. A venda está, sob condição
resolutiva, só se aperfeiçoando, se no prazo estipulado, o comprador pagar o
preço ou se, no prazo de dez dias seguintes ao vencimento do prazo de
pagamento, o devedor demandar o preço; assim, se ele preferir exigir o
preço, não poderá exercer resolutória.
Através dessa cláusula acessória ajustam as partes que se
desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia. Assim, em face de tal
convenção, pode o vendedor não pago desfazer o contrato, ou se preferir,
pode pedir o preço.
Desse modo, por força de cláusula abre-se para o vendedor a
alternativa de pedir o preço, ou considerar desfeita a venda. Em rigor, tal
direito já lhe competia, mesmo sem o ajuste em questão; apenas, através
dele fica dispensado de obter sentença constitutiva da rescisão, posto que
sua manifestação de vontade, nesse sentido, tem eficácia suficiente para
romper a compra e venda.
Entretanto, como mister se faz recurso a juízo, mesmo no
caso de pacto comissório, para se obter a declaração da rescisão (e nesse
caso a sentença seria meramente declaratória), a utilidade desse ajuste é
insignificante.
O efeito prático buscado pelo pacto é a dispensa de
intervenção judicial para declarar rescindido o contrato, ocorre que, na
prática, todavia, nem sempre o vendedor logrará eximir-se da propositura da
ação judicial: ainda que se considere o contrato desfeito, há efeitos
materiais desse desfazimento que somente podem ser obtidos pela via
judicial. P. ex. Indenização por perdas e danos, reintegração na posse do
bem objeto da venda; alteração ou cancelamento de registro público etc.
Nesse caso, a sentença que dá como rescindido o contrato tem efeito
meramente declaratório. Na ausência do pacto, na esfera da vala comum
doa contratos, a sentença desconstituirá o contrato. Por isso, mostra-se
restrito o alcance prático menos disposição, a qual, no entanto, quase
sistematicamente é colocada nos instrumentos. Salvo estipulação contrária,
na venda a prestações, o não-pagamento de uma delas implica
descumprimento do contrato, permitindo pois, a resolução.
A questão da perda das quantias pagas em prol do vendedor
é matéria estudada à luz do CDC. Ainda que não se aplicasse essa lei
protetiva, o pacto comissório por si só não autoriza essa perda, nem o
ordenamento jurídico há de permitir o injusto enriquecimento. Esse mesmo
princípio deve vigorar no tocante às benfeitorias feitas na coisa pelo
comprador que se vê obrigado a devolvê-la.
O efeito prático palpável decorrente do pacto resolutivo
expresso consiste na prescindibilidade de interpelação prévia para
desconstituir o contrato. Existente apenas o pasto tácito, decorrente da regra
geral dos contratos, haverá necessidade de interpelação prévia para
possibilitar o desfazimento, embora em muitas oportunidades a citação
tenha essa finalidade.
Desfeito o contrato, a coisa objeto da venda deve retornar ao
patrimônio do vendedor. No caso concreto, examina-se a situação de
terceiros de boa-fé.